슬라이드 1

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시연 흥
6 years ago
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1 부동산펀드상품제안서 IB 본부 SF 부

2 1. 기대효과 정부 / 공공기관 재산권보호 先매입확약 미분양해소를통한건설사유동성지원 투자자 안정적인수익달성 사회 경제적위기극복에기여 시공사 유동성확보 / 재무구조개선 Refinancing 을통한보증채무규모축소 향후아파트가격상승시초과수익실현가능 부동산펀드 수분양자 / 기입주자 분양가매각으로민원예방 - 1 -

3 2. 상품개요 _1 상품유형 준공후미분양아파트분동산펀드 투자기간 36 개월 ( 운용중매각및임대가능 ) 투자금액환매여부대출이자이자지금방식 Tranche A ( 선순위 ) : 00억원 Tranche B ( 중순위 ) : 00억원 Tranche C ( 후순위 ) : 00억원환매불가 Tranche A : 7.0/ 연 Tranche B : 9.5%/ 연 3개월이자후취방식 총 00 억원 이자유보 Tr A : 36 개월 / Tr C : 12 개월이자유보 (E/A 계좌관리및운용 ) 원금상환방식중도상환여부상환방법투자자보호수단 만기일시상환 의무상환 : 매각대금또는임대보증금등으로이자배당시기마다상환 임의상환 : 기타대금으로상환 Tranche A > Tranche B ( 단, 매각대금에의한중도상환시선 / 후순위대출비율에따른상환비율적용 ) Tranche A : 한국토지주택공사매입확약 (65% 가정 ) Tranche B : 시공사원리금지급보증 - 2 -

4 2. 상품개요 _2 상품편입기준 공모대상 수도권 ( 서울, 인천, 경기 ) 을제외한지방소재미분양주택 준공후 2년이내의주택으로단지규모가 300호이상이며전용면적 149m2이하인주택 주택법제16조에따른사업계획승인을받고분양률이 30% 이상인단지의주택 LH 공사매입확약 매입확약가격 분양가대비 65% 수준 (2009 년평균매입확약비율 ) 기타사항 매입확약가격 LH공사매입확약한도 : 매입확약금액기준으로 1조원이내 미분양펀드별매입확약한도 : 각 5,000억원으로하되, 추후상품설립 설정상황에따라조정가능 건설사별한도 : 미분양부동산펀드합산분양가격기준 2,000억원이내 부동산펀드개별상품별규모 : 분양가격기준 500억원이상 2,000억원이내 - 3 -

5 3. 투자구조 _1 투자자는 SPC에대출하고 SPC는부동산펀드에투자투자자금으로부동산펀드는준공후미분양아파트를매입하여수분양자에게재매각또는운용 ( 전세, 임차 ) Tranche A에대하여 LH공사는운용기갂만료시까지처분되지않은미분양아파트에대한사전매입확약을하고 Tranche B에대하여시공사가원리금지급보증배당재원 : 이자유보금액과매각 ( 또는임대 ) 시처분수익 대주 미분양매입확약 LH 공사 미분양분매각 시행사 ( 자산보유자 ) Tranche A ( 선순위 ) 투자 Tranche B ( 중순위 ) Tranche C ( 후순위 ) 이자지급 / 상홖 자산유동화대출 SPC ( 유동화목적회사 ) E/A Tr 별제한적신용공여 펀드배당 / 상홖 수수료 00Fund ( 준공후미분양아파트 ) 시공사 선 후순위대금지급분양 / 운용 ( 전세, 임차 ) 대금지급 분양 / 마케팅 수분양자 공사대금지급 Tranche A : LH 공사의매입확약범위내 공사도급계약 Tranche B : 시공사의원리금지급보증 ( 기존담보대출및임차보증금범위까지 ) Tranche C : 시공사의후순위 ABL 투자 ( 매매가액 Tranche A,B) 부동산펀드는 LH 공사와부동산관리계약를시공사와자산관리계약을체결하고시공사가미분양아파트에대한분양업무를담당. 투자자 E/A 계좌질권설정 - 4 -

6 3. 투자구조 _2 참여기관별역할 구분역할 시행사 시공사 SPC LH 공사 주갂사 ( 대신증권 ) 미분양아파트자산보유자 미분양아파트매각주체 Tranche B 에대한신용공여 ( 원리금지급보증 ) Tranche C 에대한후순위대출 부동산펀드운용기갂중미분양아파트에대한자산관리로서매각및운용 본건부동산펀드의투자자 미분양아파트매입확약기관 / 부동산관리업무수행 금융구조설계및자문 자산처분위탁계약 구분내용 목적 계약기갂 임대조건 건설사가미분양아파트를수요자에게직접임대하거나매각하여자산보유자의수익안정성확보와시장상황에맞는판매전략을추구하기위함 계약읷로부터 36 개월 부동산펀드명의로임대차계약을체결하고임대기갂은 2 년단위로최대 3 년을넘지못함 임대보증금에대한임차읶의선순위권리읶정 매각조건 LH 공사의매입확약율이하매각금지. 매각및임대대금 매각및임대대금은우선적으로 E/A 로입금하여, 관리비용 ( 세금등 ) 을제외하고전액대출원리금상홖

7 3. 투자구조 _3 투자금액자금사용내역 ( 예시 ) 분양가 대출금이자이자유보이자비용 ( 최초유보 ) Tr A Tr B/C Tr A Tr B ( 개월 ) Tr A(3 년 ) Tr B(1 년 ) 펀드비용 (3 년 ) 비용합계 시공사 Available cash 100% 65.0% 15%/20% 7% 9.5% 36/ % 1.43% 2.7% 16.08% 62.22% 필요이자 추가이자비용 ( 개월 ) Tr A Tr B(2 년 ) 펀드비용 비용합계 최소매각가율 24 0% 2.85% 0% 2.85% Tranche A 에대해서는 36 개월이자유보 / Tranche B 에대해서는 12 개월이자유보 처분금액중 Tranche A LTV 초과분에대해서는 Tranche B 상환. 투자 / 상환구조 미분양펀드투자금액 1,000 억원기준 기본가정 - 투자대상미분양아파트분양가 : 1000억원 - LH공사매입확약율 : 분양가의 65% 수준 - 시공사후순위 15% 에대한원리금지급보증 - 총투자기간 36개월 - 이자비용 : Tr A 7%/ 연, Tr B 9.5%/ 연 구분 금액 ( 억원 ) 비고 - 미분양아파트매입비용 : 822 시공사회수금액 - 대출금이자유보금액 : 151 최초 24개월이자유보 - 펀드비용 ( 자산관리수수료등 ): 27 - 합계 1,000 - LH공사매입확약금액 : 시공사지급보증금액 : 150 원리금지급보증 - 시공사 Tranche C 참여 합계 1,

8 3. 투자구조 _2 * 분양가대비대출비율 분양가 Tranche C Tranche B 000 억원 / LTV 100% 000 억원 / LTV 80% 시공사후순위참여 시공사지급보증 Tranche B : 00 건설원리금지급보증 부동산펀드자산매각시 Tranche A 에대한후순위상환 Tranche A : LH 공사매입확약 (65% 수준 ) Tranche A 000 억원 / LTV 65% LH 공사매입확약 시공사사용가능재원 가 : Tranche A + Tranche B 이자유보 - 펀드유지비용 = 분양가의 62.2% 수준 나 : 가 PF 잔액 ( 담보대출 ) 임대보증금등 = 공사비회수 나 항목이 - 시 Tranche B LTV 상향으로해결 미분양펀드가시행사로부터분양가대비 100% 수준에매입하고유동화목적회사가미분양펀드에투자하며선순위유동화대출자가분양가대비 65% 수준 ( 분양가기준 LTV, LH공사가매입확약시가격이내 ), 중순위유동화대출자가분양가대비 70~80% 수준 ( 분양가기준 LTV, 담보가이내 ), 후순위유동화대출자가분양가대비 100% 수준 ( 분양가기준 LTV) 으로유동화목적회사에대출함 - 5 -

9 4. 리스크분석 부동산펀드운용위험요인및관리방안 구분 관리방안 운용단계 운용및관리 RISK 기입주자민원 RISK 시공사 RISK 부동산펀드와시공사, LH 공사간의자산관리 ( 부동산관리 ) 계약체결 시공사의지속적인미분양아파트에대한자산관리및분양 / 마케팅으로효율적인운영관리가가능 자산관리업무비용, 민원등관련책임은시공사부담 시공사의지속적인관리로해당부동산가치유지 부동산펀드에분양가매각으로기입주자재산권보호 시공사의의무사항이행능력분석및지속적인관리 ( 신용등급, 평판등 ) 시공사 ( 쌍용건설 ) 은현재회사채신용등급 BBB+( / 한신평, 한기평 ) 으로향후 BBB- 이하로하락할경우후순위대출에대한의무조기상환 주택가격하락 및미매각 RISK 분기별시장동향분석등지속적인시장상황체크 적정시점부동산펀드와시공사협의로할인분양 / 공매등처분관리 청산단계 EXIT RISK LH 공사펀드설정시先매입확약 Tranche A 대출에대한 36 개월이자유보 Tranche B 대출에대한 12 개월이자유보및시공사원리금지급보증 - 7 -

5. 왜부동산펀드인가? 시공사입장에서의장점 거래성격 - 자산매각거래 부채로미계상 - 미분양펀드와유동화대출의결합구조를활용하여새로운비차입방식의자금조달 재무구조개선 자금조달규모및비용 - 실질자금조달뷰모는분양가대비 70%~80% 수준가능. 현재저축은행미분양담보대출 LTV 60%~70% 보다높은수준. - 타자금조달수단대비상대적으로낮음.

10 5. 왜부동산펀드인가? 시공사입장에서의장점 거래성격 - 자산매각거래 부채로미계상 - 미분양펀드와유동화대출의결합구조를활용하여새로운비차입방식의자금조달 재무구조개선 자금조달규모및비용 - 실질자금조달뷰모는분양가대비 70%~80% 수준가능. 현재저축은행미분양담보대출 LTV 60%~70% 보다높은수준. - 타자금조달수단대비상대적으로낮음. FUND 선순위유동화대출의경우 LH공사매입확약으로손실위험이거의없어낮은금리로조달가능하므로전체조달비용을감소시킴. 재무구조개선 - 미분양펀드에분양가수준으로매각시준공후도급금액감소, 미수공사비일시상각등으로회계처리하지않아도됨. - 중순위유동화대출에대한원리금보증규모가현재 PF, 타자금조달수단대비약 15% 수준으로보증채무가감소하여시공사의재무구조가개선됨

5. 왜부동산펀드인가? 시공사입장에서의장점 순분양자, 기입주자민원예방 - 미분양펀드에분양가수준으로매각가능하고미분양펀드도최대한정상적인방법으로재매각하여수분양자, 기입주자의민원을예방 시행사우발채무위험없음 - 담보부차입거래가아닌소유권이전형태의자산매각거래 시행사의우발채무위험없음.

11 5. 왜부동산펀드인가? 시공사입장에서의장점 순분양자, 기입주자민원예방 - 미분양펀드에분양가수준으로매각가능하고미분양펀드도최대한정상적인방법으로재매각하여수분양자, 기입주자의민원을예방 시행사우발채무위험없음 - 담보부차입거래가아닌소유권이전형태의자산매각거래 시행사의우발채무위험없음. - 재매각시담보부차입거래가아니기때문에별도의담보권해지절차필요없이소유권이전가능 추가수익기회제공 - 분양가와선 중순위유동화대출과의차액분을시공사가후순위유동화대출시향후미분양펀드가분양가로재매각시후순위유동화대출금회수, 분양가초과가격으로재매각시분양가초과매각이익을시공사의이익으로귀속시킬수있음

12 5. 왜부동산펀드인가? 투자자입장에서의장점 안정적인신용보강장치마련 - LH공사의매입의무약정 - 시공사의후순위대출금에대한신용공여 - 안정적인수익율보장 : 최초대출시 24개월에해당하는이자를 E/A계좌에유보하고펀드소유미분양아파트매각또는보증금등수취시이자우선취득하여안정적인이자지급 - 9 -

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2-1-3.hwp 증권거래소 / 금융감독원 유가증권 관리 / 감독 스폰서 설립 현금 REITs ㅇ 주주총회 ㅇ 이사회 ㅇ 감사 현금 주식 / 수익증권 투자자 (자본시장) 지분 출자 부동산 (부동산시장) 소유권 / 모기지 계약 주간사 : IPO, 증자 등 자산운용회사 관리/ 개발/ 처분 자산 관리 / 운용계약 신용평가회사 부동산정보회사 : 신용등급 : 정보제공 ㅇ 부동산 관리