신 용 평 가 서

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루시아 이
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1 대신에프앤아이 Daishin F&I Co., Ltd. 수석연구원서승기 금융평가 2 실장황철현 hch@nicerating.com 평가등급 유효등급 등급추이 A+/Negative 제 20 회무보증사채본평가등급확정일 기업신용등급 ( 원화 / 외화 ) 무보증채권 ( 선순위 ) 단기신용등급 A+/Negative A+/Negative A2+ 평가근거사업위험재무위험 AAA AAA AA AA A A BBB BBB BB BB B B 대규모부동산개발사업에따른불확실성 NPL 투자시장에서의매우우수한경쟁지위 업종내상대적으로우수한수익성 전망 / 기타고려요소 이익적립을통해우수한자본적정성유지 보유자산으로부터의회수현금흐름감안시낮은유동성위험 계열관계요인 0 주요재무지표 [ 단위 : 억원, %, 배 ] 회계기준 K-IFRS K-IFRS K-IFRS K-IFRS K-IFRS K-IFRS 재무제표기준 연결 연결 연결 연결 연결 연결 구분 영업이익 당기순이익 총포괄이익 총자산 13,710 17,483 16,412 19,186 20,096 21,967 자기자본 2,567 2,796 3,055 3,418 3,766 3,943 총차입금 10,513 14,100 12,859 15,274 15,638 17,466 총자산영업이익률 총자산순이익률 이자보상배율 ( 배 ) 자기자본비율 총자산 / 자기자본 ( 배 ) 연결감사보고서기준 이자보상배율 =( 세전계속사업이익 + 이자비용 )/ 이자비용 등급변경요인 Stable 복귀요인 하향조정검토요인 NPL 투자사업부문의경쟁지위및수익성유지 부동산개발사업관련자금조달및비용부담과관련한 불확실성제거 NPL 투자사업부문의경쟁지위및수익성저하지속 부동산개발사업관련자금조달부담의확대 부동산개발사업관련비용부담의장기화 1

2 평가근거 NICE 신용평가 는대신에프앤아이 ( 이하 회사 ) 의상기사채에대한신용등급을 A+ 로평가한다. 등급전망은 Negative 이다. 회사는 NPL 투자시장에서의우수한경쟁지위및수익성을유지하고있는가운데, 2016 년 5 월한남동일대를사업부지로하는대규모부동산개발을위해 LH공사와토지매매계약 ( 매매대금 6,242 억원 ) 을체결하고주택개발사업을추진함에따라사업및재무관련불확실성이확대되었다. 회사가추진중에있는부동산개발사업은토지구입비용, 건설비용, 외부자금조달에따른이자비용등 1 조원내외의총사업비가소요될것으로예상되며, 등급확정일현재회사는토지매매와관련한계약보증금 624 억원및중도금 (1 차 ~3 차할부금 ) 을납부완료하였다. 회사는사업기간중총사업비의 10% 한도내에서자금을부담할계획이지만, 사업인허가시기, 본PF의실행여부, 추가건설비용의발생여부, 주택경기에따른분양성공여부등에따라회사의재무적부담규모는변동될가능성이있는것으로판단된다. 주요모니터링요소회사가추진중인부동산개발사업의자기자본대비규모와불확실성수준등을고려할때, NICE 신용평가 는부동산개발사업의진행경과및관련재무적부담의변화여부등을종합적으로판단하여등급결정시반영할계획이다. 한편, 회사의주력사업부문인 NPL 투자와관련하여 NPL 투자자산규모및회수관리능력은회사의수익창출력및수익성에중요한영향을미친다. 특히, NPL 투자사업에서의안정적인현금수익창출여부는대규모부동산개발에따른불확실성에대한대응능력확보라는측면에서중요한요소로판단된다. 따라서, 부동산개발사업의진행경과와함께 NPL 투자와관련한총금융채권규모및 NPL 투자사업부문의수익성 (ROA) 추이를모니터링할계획이다. 표 주요등급조정검토요인지표추이 단위 : 억원, % 구분 총금융채권 11,893 15,181 13,926 16,251 15,816 17,154 NPL투자사업수익성 (ROA) 자료 : 회사제시자료등을토대로 NICE 신용평가재구성주1) 총금융채권 : 매도가능금융자산, 대여금및수취채권, 관계기업투자자의합계금액 ( 단, 원화예치금및기타금융자산제외 ) 주2) NPL투자사업수익성 : 향후부동산개발사업부문을제외한 NPL투자사업부문의수익성을별도분석할예정 회사개요회사는 2001년 11월우리금융그룹내부실채권을처리하기위한목적으로설립되었으나, 대신증권 가 2014년 5월 7일우리금융지주가보유하고있던회사지분 ( 16.09, 100.0%) 을 3,685 억원에인수함에따라대신증권 의주요자회사로편입되었고, 상호를우리에프앤아이에서대신에프앤아이로변경하였다. 회사는자산유동화에관한법률에따라설립된유동화전문회사 ( 이하 SPC ) 가부실채권을유동화하 2

3 기위하여발행하는유동화증권의인수및처분업무, 그리고부실채권관리목적으로설립되는자산관리회사의지분인수및처분업무를주요사업목적으로하고있다. 2016년 9월말현재회사는부실채권투자이후의자산관리및회수등을담당하는대신AMC( 구, 우리에이엠씨 ) 를보유 ( 회사지분율 100.0%) 하고있으며, 연결기준총자산과자기자본은각각 2.2 조원과 3,943억원이다. 한편, 회사는한국토지주택공사 ( 이하, LH ) 로부터서울한남동 번지일원의토지및건물등 ( 아파트, 10개동 512호 ) 을 6,242 억원 ( 원금 ) 에인수하는토지매매계약을체결하고, 해당부지에공동주택을건설및분양하는부동산개발사업을진행할예정이다. 토지매매계약에따르면, 총토지매매대금은 2016년 9월말현재회사의연결기준자산총액의 28%, 자기자본의 158% 에해당하며, 토지매매과정에서금융비용및제세공과금이추가로발생될수있다. 이와관련하여회사는자산유동화를통해중도금 (1차 ~3차할부금 ) 을전액납부하고토지매매계약상지급일인 2018년 5월에잔금 (4 차할부금 ) 을납부할예정이다. 사업위험 모델 Profile 도출을위한사업위험평가의하위범주 산업위험 AAA AA A BBB BB B 경쟁지위 AAA AA A BBB BB B 경기침체에따른 NPL 채권발생및업종내경쟁지위고려시 NPL 투자와관련한사업안정성은우수한수준금융위기이후국내은행의 NPL 매각물량은 7조원수준까지증가하였으나최근 5조원초반까지감소하였다. 다만, 경기둔화가장기화되고있는가운데대기업부실여신증가로은행권의자산건전성지표관리부담이가중되고있는점등을고려할때, 국내은행의 NPL 매각물량은점진적인성장세를보일가능성이높은것으로판단된다. 그림 국내은행 ( 일반은행 + 특수은행 ) 부실채권규모및 NPL 매각물량추이 단위 : 조원 NPL 매각물량 부실채권잔액 ( 우 ) 자료 : 금융감독원자료를토대로 NICE 신용평가재구성 부실채권잔액 = 고정이하여신 ( 일반은행 + 특수은행 ) 3

4 2014년상반기경영권변동과정에서의투자위축으로회사의연결기준총자산이감소세를나타내는등사업규모가위축되는모습을보였으나, 경영권변동이후회사의연결기준총자산규모가증가 ( 13.12/ 15.12/ 16.09, 1.6/2.0/2.2 조원 ) 하는등업종내경쟁지위는안정적으로유지되고있다. NPL 투자시장에서의경쟁력확보를위해서는 NPL 채권인수가격의적정성, 조달비용최소화, 신속한 NPL채권회수가전제되어야한다. 회사가오랜영업기간에걸친 NPL채권투자경험을보유하고있는가운데자회사인대신AMC 를통해효율적인 NPL채권회수가가능하다는점을고려하면, 회사는중단기적으로 NPL 투자사업부문에서안정적인경쟁지위유지가가능할것으로전망된다. 다만, 회사가추진중인부동산개발사업과관련하여, 인허가및분양일정지연등으로인해회사가부담해야하는조달규모가확대될경우본업인 NPL 투자를위한자금조달에제약이발생할수있으며, 이는사업규모축소로연결되어 NPL 투자사업부문의경쟁력관리에부정적인영향을미칠가능성이있다. NPL 운용규모를기반으로우수한수익성이유지될것으로전망되나, 부동산개발에따른비용부담은단기적으로수익성에부정적인요인으로작용할전망회사의사업구조는크게 NPL채권투자및회수 ( 유동화사채의원리금및유동화출자지분의배당금통한투자금의회수 ) 로구성되어있다. 사업구조의특성상비용에서인건비등의고정비비중이높은가운데, NPL 채권원금대비회사매입금액, 담보처분을통한 NPL 채권회수금액및회수시기등에따라수익금액이변동되는점을감안하면, NPL 채권회수실적에따른수익변동성이존재한다. 회사는자산관리회사인대신AMC의우수한 NPL 채권관리및회수실적을통해업종내에서상대적으로높은수익성 ( 최근 5년평균, ROA/ROE, 3.1/17.0%) 을시현하고있으며, 우수한경쟁지위를바탕으로 NPL채권투자물량을안정적으로확보하고있다. 이를고려할때, 중단기적으로 NPL 투자부문의수익성은우수한수준을유지할것으로전망된다. 그림 수익규모와수익성추이단위 : 억원, % 영업이익 당기순이익 ROA( 우 ) 자료 : 회사제시자료등을토대로 NICE 신용평가재구성 다만, 최근들어 NPL 투자자산인수를위한경쟁입찰시업종내경쟁심화로인해 NPL 채권원금대 비매입금액비율이상승하고있는점과향후부동산시장이침체될경우담보처분을통한 NPL 채 4

5 권회수실적이저하될가능성이있는점은회사의수익성관리에있어부정적인요인이될수있다. 한편, 부동산개발을위해설립된 SPC( 시행주체 ) 의손익은회사의연결기준손익에포함될것으로예상되며, 분양수익발생이전까지는이자비용및사업비등의발생으로회사의전체손익관리에있어부정적인영향을미칠것으로예상된다. 재무위험 모델 Profile 도출을위한재무위험평가의하위범주 자산건전성 AAA AA A BBB BB B 자본적정성 AAA AA A BBB BB B 유동성 AAA AA A BBB BB B 담보물을통한회수가능성을고려할때, 회사보유자산의부실화가능성은제한적인수준회사가보유하고있는투자자산은유동화사채및유동화출자지분으로구성되어있으며, 동투자자산의기초자산은대부분부동산 ( 아파트, 상가, 공장 ) 에대해선순위담보권을확보하고있는담보부채권이다. 투자자산의과거평균회수실적및회사가보유하고있는기초자산의담보물건처분을통한회수가능액등을감안했을때, 투자자산의최종적인자산부실화가능성은낮은것으로판단된다. 다만, 최근들어 NPL 투자시장의경쟁이심화되면서매입률이상승 (FY11/FY16.3Q, 77.8/84.6%) 하는추세를보이고있고부동산경기침체가능성이제기되고있어, 향후부동산담보가치및회수율의하락등으로인해자산건전성의저하가능성은존재하는것으로판단된다. 표 연도별부실채권투자및회수현황 ( 단위 : 억원, %) 구분 대출원금 15,749 19,639 12,333 14,039 12,159 8,024 매입가 12,254 15,661 10,342 11,830 10,022 6,790 매입률 회수액 12,902 16,528 10,620 9,374 4, 회수율 부동산개발사업관련자금조달부담은자본적정성관리에있어부담요인으로작용할가능성상존 NPL 채권투자규모의확대에도 2016 년 9월말현재자기자본비율및레버리지배율 ( 총자산 / 자기자본 ) 이연결기준 17.9% 및 5.6 배로 2010년말 ( 각각 19.4%, 5.2 배 ) 과비교할때자본완충력은비교적우수한수준으로유지되고있다. NPL 시장내에서회사가확보하고있는우수한경쟁지위를바탕으로회사의 NPL 채권투자규모는점진적인성장세를지속할것으로예상되며, 우수한수익성에따른이익적립을통해회사의자본적정성은우수한수준으로유지될것으로전망된다. 한편, 회사가시행중인부동산개발사업이계획대로진행될경우, 해당사업이회사의재무안정성에미치는영향은제한적일것으로판단된다. 다만, 부동산개발사업진행과관련하여회사가부담하는자금조달규모가예상보다확대되는등불확실성이확대될경우자본적정성관리에있어부담요인으로작용할가능성이있다. 5

6 그림 자본적정성관련비율추이 단위 : %, 배 자기자본비율 차입부채의존도 레버리지 ( 우 ) 자료 : 회사제시자료등을토대로 NICE 신용평가재구성 보유자산으로부터의현금유입에대응된차입금상환일정을고려할때, 안정적인유동성관리가능 2016년 9월말현재회사의차입금 ( 별도기준 ) 은차입부채 1조 1,791 억원과회사채 5,200 억원으로구성되어있다. 이중 1년이내만기가도래하는차입금의비중은 80.6% 로비교적높은수준인가운데계열로부터의지원가능성이제한적인점을고려할때, 회사는차입금에대한상환부담이일정수준존재한다. 그러나차입금상환과유동화사채등투자자산에대한회수가대응되고있어, 회사의실질적인유동성위험은낮은것으로판단된다. 유동성분석회사에연결기준으로포함된투자SPC 는 NPL투자자산으로부터회수금액을 MMF 등당기손익인식금융상품등으로보유하고있으며, 이는회사의재무적융통성측면에서긍정적인요인으로판단된다. 또한회사는은행권과 2,430 억원 ( 16.09, 실행액 585 억원 ) 의한도대출약정을체결함으로써유동성을추가적으로관리하고있다. 업종내매우우수한경쟁지위와신인도를바탕으로필요자금의자체조달이가능한가운데, 대주주의재무적지원가능성이일정수준가능한점등을함께고려하면, 회사의단기유동성위험은매우낮은것으로판단된다. 기타고려사항회사는 LH로부터서울한남동 번지일원의토지및건물등 ( 아파트, 10개동 512호 ) 을 6,242 억원에인수하는매매계약을체결하였으며, 동매매계약에따른납부금액중계약금 (624 억원 ), 금융비용, 제세공과금을제외한중도금을자산유동화를통해 LH의신용도로조달하였다. 중도금반환채권을기초자산으로하는유동화구조상매매계약해지가발생할경우 LH로부터의중도금의반환이가능한점을고려할때, 회사의부동산개발사업초기자금부담은크지않은것으로판단된다. 다만, 회사는토지매매대금, 공사비등을포함한총사업비를 1조원내외로예상하고있으나, 이는인허가, 본PF대출실행여부, 건설기간, 분양률등의외부요인에따라변동될가능성이있는것으로판단된다. 6

7 표 토지매매계약관련자금조달계획 ( 단위 : 억원 ) 구분 약정일자 원금 이자 납부금액 조달계획 낙찰금액 ,242 계약보증금 자체자금 ( 완료 ) 1 차할부금 , ,517 중도금반환채권유동화 2 차할부금 , ,488 를통해 1 차 ~3 차할 3 차할부금 , ,461 부금조달완료 4 차할부금 , ,433 ( 외부자금조달 ) 합계 6, ,523 자료 : 매매계약서 7

8 본평가는주요방법론으로산업별평가방법론 - 기타금융업 (2015) 과산업별평가방법론총론 (2015), 신용평가일반론을적용하였습니다. 평가방법론에대한 구체적인내용은 NICE 신용평가 의홈페이지 공시 / 평가방법론 에서찾아볼수있습니다. 본건신용평가등급산정에이용한중요자료는감사보고서, 사업보고서, 분기 ( 반기 ) 보고서, 경영공시자료, 차입금현황등입니다. 장기신용등급 AAA 개별신용등급별정의및부도율 정의 원리금지급확실성이최고수준이며, 현단계에서합리적으로예측가능한장래의어떠한환경변화에도영향을받지않을만큼안정적임. ( 기준년도 : 1998 ~ 2016 년, 단위 : %) 연간부도율 평균누적부도율 협의광의협의광의 AA 원리금지급확실성이매우높지만 AAA 등급에비해다소열등한요소가있음 A 원리금지급확실성이높지만장래급격한환경변화에따라다소영향을받을가능성이있음 BBB 원리금지급확실성은인정되지만장래환경변화로원리금지급확실성이저하될가능성이있음 BB 원리금지급확실성에당면문제는없지만장래의안정성면에서는투기적요소가내포되어있음 B 원리금지급확실성이부족하여투기적이며, 장래의안정성에대해서는현단계에서단언할수없음 CCC 채무불이행이발생할가능성을내포하고있어매우투기적임 CC 채무불이행이발생할가능성이높아상위등급에비해불안요소가더욱많음 C 채무불이행이발생할가능성이극히높고현단계에서는장래회복될가능성이없을것으로판단됨 D 원금또는이자가지급불능상태에있음 주 1: AA 등급에서 CCC 등급까지는그상대적우열정도에따라 +, - 기호를첨부할수있음. 주 2: 구조화금융관련평가의경우등급기호뒤에 "(sf)" 를부기함. 주 3: 연간부도율은 2016 년기준이며, 평균누적부도율은 1998~2016 년을기준으로한 3 년차평균누적부도율임. 주 4: 협의부도율은금융투자업규정제 8-19 조의 9 제 3 항제 2 호의부도정의에의해산정한부도율임. 주 5: 광의부도율은금융투자업규정시행세칙 < 별표 31> 제 3 조제 1 항제 9 호의광의의부도정의에의해산정한부도율임. 유의사항 NICE 신용평가 가제공하는신용등급은특정금융투자상품, 금융계약또는발행주체의상대적인신용위험에대한 NICE 신용평가 고유의평가기준에따른독자적인의견입니다. NICE 신용평가 는신용위험을미래의채무불이행및손실가능성으로정의하고있습니다. 따라서 NICE 신용평가 의신용등급은금리나환율변동등에따른시장가치변동위험, 해당증권의유동성위험, 내부절차나시스템으로인해발생하는운영위험을표현하지는않습니다. NICE 신용평가 의신용등급은미래의채무불이행및손실가능성에대한현재시점에서의의견으로예측정보를중심으로분석, 평가되고있으며, 예측정보는예상치못한환경변화등에따라실제결과치와다르게나타날수있습니다. 또한, 신용등급은사실의진술이아니라, 미래의신용위험에대한 NICE 신용평가 의독자적인의견으로, 특정유가증권의투자의사결정 ( 매매, 보유등 ) 을권고하는것이아닙니다. 즉, 신용등급은정보이용자의투자결정을대신할수없으며, 어떠한경우에도정보이용자의투자결과에대한법적책임소재의증빙자료로사용될수없습니다. 이에정보이용자들은각자유가증권, 발행자, 보증기관등에대해자체적인분석과평가를통해투자에대한의사결정을해야한다는점을강조합니다. NICE 신용평가 는신용등급결정에활용하고보고서에주요판단근거로서제시하는정보를신뢰할만하다고판단하는회사제시자료및각종공시자료등의자료원으로부터수집하여분석, 인용하고있으며, 발행주체로부터제출자료에거짓이없고중요사항이누락되지않았으며중대한오해를일으키는내용이없다는확인을받고있습니다. 그러나, NICE 신용평가 는자료원의정확성및완전성에대해자체적인실사를하지는않고있습니다. 또한, 신용평가의특성및자료원의제한성, 인간적, 기계적또는기타요인에의한오류의가능성이있습니다. 이에 NICE 신용평가 는신용등급결정시활용된또는평가보고서에주요판단근거로서제시된어떠한정보에대해서도그정확성, 적합성또는충분성을보증하지않으며, 정보의오류, 사기및허위, 미제공등과관련한어떠한형태의책임도부담하지않습니다. 또한, NICE 신용평가 는고의또는중대한과실에기인한사항을제외하고신용등급및평가보고서상정보의이용으로발생하는어떠한손해및결과에대해서도책임지지않습니다. NICE 신용평가 에서작성한보고서에수록된모든정보의저작권은 NICE 신용평가 의소유입니다. 따라서 NICE 신용평가 의사전서면동의없이는본정보의무단전재, 복사, 유포 ( 재배포 ), 인용, 가공 ( 재가공 ), 인쇄 ( 재인쇄 ), 재판매등어떠한형태든저작권에위배되는모든행위를금합니다. 본신용평가의평가개시일은 이고, 계약체결일은 이며, 평가완료일은 입니다. 최근 2 년간발행인과체결ㆍ완료한다른신용평가용역건수및총액은각각 7 건, 백만원입니다. NICE 신용평가 는등급확정일현재발행인의다른신용평가용역을수행하고있지않습니다. 또한발행인은독점규제및공정거래에관한법률에따른기업집단에속하지않습니다. 최근 2 년간발행인과체결한비신용평가용역계약체결건수및금액은 0 건, 0.0 백만원입니다. NICE 신용평가 는등급확정일현재발행인의다른비신용평가용역을수행하고있지않습니다. 8

신 용 평 가 서

신 용 평 가 서 신용평가서 케이희망제 10 차 ( 주 ) 귀중 귀사의의뢰에따라당사신용평가업무규정에의거하여평정한귀사의유동화기업어음신용등급을아래와같이통보합니다. 기업체명케이희망제 10 차 ( 주 ) 대표자명 평정대상 최인오 유동화기업어음 구분발행예정액발행예정일만기예정일평정등급 제 2 회차 2,538 억원 2017.09.15 2018.09.14 A1 (sf) 등급확정일 2017