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대진 선우
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1 부동산학연구제 23 집제 1 호, , pp. 49~60 Journal of the Korea Real Estate Analysts Association Vol.23, No , pp. 49~60 대형오피스빌딩의부동산자산관리서비스가임차구성원만족도에미치는영향분석 * 1) - 그랑서울과 FKI 타워를중심으로 An Analysis of Effect That the Real Estate Asset Management Service for Large Office Buildings Has on Tenant Member Satisfaction - Focusing on GRAN SEOUL and FKI TOWER 오미용 (Oh, Mee-yong) ** 박태원 (Park, Tae-Won) *** < Abstract > Fierce competition to attract tenants due to the oversupply of office buildings, which began from the late 2000s, was a turning point toward sharply lowering the value of lease and placing emphasis on the tenant-friendly management such as tenant service brand development. Though many large office buildings were supplied, precedent studies mainly dealt with small- and medium-sized buildings or medium- and large-sized buildings. Focusing on new large office buildings, this study reflected the item of space image, which was one of their major management items. The research process is as follows: Preliminary factors were selected through F.G.I and Delphi survey of experts in the real estate asset management industry. And as a result of conducting a tenant survey and factor analysis, a total of 6 factors were derived, and then a regression analysis on them was carried out. As a result, it was shown that the influence of space image management was the greatest, being followed by work environment management, common area management, safety management, amenities management and personnel management. This study is different from precedent studies in that it newly reflects a factor of space image that large buildings intensively manage. Besides, this study is significant because it was verified that the space image management such as buildings' exterior appearance in large office buildings in the asset management service had the largest effect on tenant satisfaction. 주제어 : 대형오피스빌딩, 부동산자산관리, 임차구성원만족도, 요인분석, 회귀분석 Keyword : large office building, real estate asset management, tenant satisfaction, factor analysis, regression analysis * 본논문은오미용의광운대학교석사학위논문을수정하여, 2016 년하반기부동산분석학회학술대회에발표한논문을수정보완한것임. ** 광운대학교도시계획부동산학과박사과정, omy8099@kw.ac.kr, 주저자 *** 광운대학교도시계획부동산학과교수, realestate@kw.ac.kr, 교신저자

2 50 부동산학연구제 23 집제 1 호 I. 서론 1. 연구의배경및목적 2000년대후반부터시작된서울도심재개발과여의도의초대형오피스공급, 판교지역의대규모개발로인한오피스빌딩의대량공급은기존에부족했던오피스물량의해소를넘어과잉공급에까지이르며, 2009 년 1% 대의공실률을유지하던도심과여의도는현재 9% 전후의공실률을기록하고있다. 오피스빌딩의신규공급은대형빌딩을중심으로이루어졌고, 이들의과잉공급으로인한치열한임대유치경쟁은마케팅임대가대비실질임대가를 30~50% 까지인하하며임차인유치를하게된다. 임차인유치경쟁에따른빌딩들의임대료인하는중소형빌딩임차인이대형빌딩으로이전하게되는계기가되었으며, 이러한현상은서울전규모 전권역에걸쳐연쇄적으로일어났다. 또한, 1997년 IMF 이후외국계부동산투자자본의유입과함께국내에도입된부동산자산관리서비스 (Property Management) 는과거건물내주요시설물에대한현상유지즉, FM(Facility Management) 의관점이빌딩경영의관점으로변화하는계기가되었다 년부동산투자회사법제정에의한국내부동산간접투자시장활성화에따라 AM(Asset Management) 사가다수생기며자산관리시장이정착되어간다. 복합적인부동산시장의변화는주수익원인임차인유치및재계약을위하여임차인친화적인관리에중점을두게되는전환점이되었다. 임차구성원만족도증대요인발굴은양질의임차인확보및기존임차인의이전최소화와기존임차인만족도증대를통한내부증평등을통하여건물자산가치의향상을도모할수있는중요한요인이기때문이다. 또한임차인의높은만족도가임차인유지율을높이고시장에서의임차예정자들의관심과이미지를개선하는데도움이될것이다. 임차인유지율일높아질수록높은수익을가져다주고시장을선도하고, 장기적이고성공적인빌딩운영에도움을줄것이다. 그리고기존임차인유지를통해충실한고객을만들고긍정적인광고와추천등입소문을낼수있어더욱효과적 이기때문이다. 1) 본연구에서는대형오피스빌딩의공실률이 10% 대전후를기록하고있는도심과여의도권역을사례대상지로선정하였다. 이중비교적최근신축되어임차인유치에가장어려움을겪었을것으로예상되는대형오피스빌딩을대상으로자산관리서비스요소가임차인만족도에미치는영향을분석하고자한다. 본연구를기반으로향후대형오피스빌딩에특화된다양한연구및시사점이도출하는데기여할수있을것으로예상한다. 2. 연구범위및방법연구의범위는임대시장변화에민감하게반응하는서울시대형오피스빌딩그중에서도임차인유치경쟁이치열했을것으로예상되는여의도와도심의대형신축오피스빌딩을대상으로했다. 연구방법은선행연구를통한예비구성요소를도출하여부동산자산관리업계전문가의 Delphi 조사와 F.G.I를통하여자산관리서비스구성요소도출하였다. 그리고임차사설문을통하여요인을분석하였으며, 도출된요인을통하여회귀분석을실시하여, 자산관리서비스가임차인만족도에미치는영향을분석한다. 3. 선행연구분석및본연구의차별점오피스자산관리관련하여임차인만족및부동산자산관리에대한선행연구를중점적으로분석하였고그결과는 < 표 1> 과같다. 선행연구검토결과중소형빌딩과차별화되는대형오피스빌딩에대한자산관리서비스요소가반영되지않았다. 예를들어서울스퀘어 ( 구대우센터 ) 의경우, 빌딩전면에걸친 LED조명설치로다양한시각적디자인을노출하여서울역의랜드마크역할을하고있다. 이와같이대형오피스빌딩에서는중소형과차별화되는관리변수를고려해야한다. 대형오피스빌딩의자산관리서비스와만족도를분석한최영준 (2015) 에따르면일반서비스요인인조명 / 냉난방, 청결,5 시설물관리등이만족도에가장큰영 1) 장무창, 이학동, 수익극대화를위한오피스빌딩의임차인유지전략에관한연구, 부동산학연구제 13 집 1 호, , p81

3 대형오피스빌딩의부동산자산관리서비스가임차구성원만족도에미치는영향분석 - 그랑서울과 FKI 타워를중심으로 51 < 표 1> 선행연구요약 구분연구자주요내용 오피스자산운용관련선행연구 오피스임차인만족도관련선행연구 김태남 (2006) 최진욱 (2007) 정한계 (2015) 장무창 (2008) 김재용 (2007) 박수은 (2012) 이대훈 (2012) 이환성 (2012) 김소형 (2014) 최영준 (2015) PM 사들을대상으로한실증분석을통하여전문관리회사에위탁한경우임대료에 (+) 영향을미치고, 신축건물의경우위탁확률이높다고분석 전문관리회사에위탁할경우효율적인임차인관리를통하여운영이익에 (+) 영향오피스빌딩의전용율이높을수록운영이익에 (-) 영향 중소형오피스빌딩소유주는임차인관리, 시설 / 설비관리, 자산투자관리, 공간이미지관리, 법률, 세무관리순으로중요도및우선순위를밝힘 오피스빌딩의서비스품질에의한차별화된임차인만족도는고객만족과고객충성도를통하여운영수입의정 (+) 의인과관계가있음을분석 위탁관리빌딩입주자의만족도가모든항목에서자가관리보다높게나타났으며, 전문적인부동산관리가입주고객의만족도를높일수있음을밝힘 고객관리, 차별화서비스등이임차인행동에긍정적영향을미치고, 고객가치와관계품질이고객만족보다임차인행동에긍정적영향을주고있음을밝힘 오피스빌딩의고객관리, 차별화서비스등자산관리서비스가임차인행동에정 (+) 의인과관계가있음을밝힘 관리직원들의서비스품질이임차인만족도에가장큰영향을미치며, 특히서비스요청에대한관리직원들의응답시간이매우중요함을밝힘 운영수준, 시설관리, 임대료및관리유지비, 입주공간의쾌적성수준, 입지환경수준등이임차인만족도에정 (+) 의영향을주고있음을밝힘 탐색적요인분석, 상관분석, 로지스틱회귀분석을통한분석결과재계약의도에가장중요한영향을미치는요인은환경적요인과가격적요인임을밝힘 향을미친는것으로분석되었다. 그러나해당연구에서는대형오피스빌딩이높은비용을지불하며관리하는빌딩이미지에대한변수즉, 조경관리, 공용공간디자인개편등에대한변수들은고려하지않아기존선행연구와유사한결론이도출되었다. 본연구는대형오피스빌딩의중점관리사항인 빌딩이미지 에대한변수를추가하고, 자산관리사가통제불가한요인을제거함으로써자산관리서비스요소가임차구성원만족도에미치는영향을분석하였다. 이를통하여대형오피스빌딩에맞춰진효과적인자산관리서비스를실현할수있는방안을제안하고자한다. 또한최근신축되어최신자산관리기법이적용되었을것으로예상되는신축대형오피스빌딩을대상으로연구했다는점에서선행연구와차별점을갖는다. II. 관련현황분석및이론검토 1. 대형오피스빌딩임대시장의변화 2009년까지서울의임대시장은신규임대물량공급의부족으로서울전체 5% 미만의공실률을유지하며임대인중심의시장을형성하였다. < 그림 1> 을살펴보면 2009년초까지 CBD와 YBD는각각대기업본사, 금융사의근거지로 0.2~0.3% 의공실률을유지하고있으며, KBD는 IT 및생명보험사의근거지로타권역대비다소높은수준이나, 전반적으로안정적인공실률을보인다. 그러나도심재개발프로젝트로인하여 CBD는대규모신축빌딩이공급되며, 2010년부터대형오피스빌딩은 4년간총 679,037m2가공급되었다. 동시다발적대규모공급은 Prime급빌딩의급격한공실률상승을견인하였으며, 그여파는현재까지도지속되고있다. YBD는국내총 5개의초고층건축물 2) 중 3개의

4 52 부동산학연구제 23 집제 1 호 빌딩이여의도내입지하고있다. 이중 2개의초고층빌딩이여의도에서 1년사이공급되었고, 이들의연면적합계만 495,563m2이다. 적인임대시장을보이고있다. 반면, CBD와 YBD는 Prime급공실률이지속해서 10% 전후수준을유지하고있다. < 그림 1> 권역별대형오피스빌딩공실률추이 2. 오피스빌딩규모분류현황 출처 : 서브원오피스마켓리포트 09년 ~ 16년데이터재편집이때문에 2012년서울국제금융센터공급을시발점으로여의도의공실률은 20% 대까지상승했고, 높은공실률은 FKI타워의추가공급으로 2년간지속되었다. 이들빌딩의적극적인임대마케팅으로공실률은큰폭해소되었으나, 2016년 1분기기준 Prime급오피스빌딩공실률이 13.0% 로아직타권역대비가장높은공실률을보이고있다. KBD는테헤란로에터를잡고있던기업들이판교와도심신축빌딩으로대규모이탈되며점차적으로공실률상승세를보였으나, 대규모신축공급의부재로타권역대비안정적인공실률을유지한다. 이렇듯단기간내신축오피스빌딩의과잉공급은빌딩간임차인유치를위한과도한경쟁을불러일으켰다. 일례로신규임차인유치시무상임대기간을 4개월 / 年 ~6개월 / 年제공하거나, 사무실이전에따라발생되는사무실인테리어비용을일부임대인이보전해주는등다양한형태의임대가할인현상이나타났다. 이는빌딩운영에따른수익률이저하되더라도, 공실유지에따른고정비를줄이고자하는의지로볼수있다. 2009년이후서울오피스임대시장은공실률이지속적인상승세를유지하고있으나, KBD는 2015년 1 분기이후공실률의하락세를보이며, Prime급오피스빌딩의공실률은 4.1% 로타권역대비비교적안정 최근들어빌딩의등급산정에대한연구가진행되고있으나, 국내에는아직오피스규모에따라등급을분류하는공인된기준은없다. 주요자산관리회사에서분기마다발행하고있는 Office Market Report에서각빌딩에계량화가능한요인들을산정하여등급을분류하고있으나, 반영요인들은각업체마다상이하다. 각자산관리사등급선정에서과반수가채택한요인은 연면적, 내용연한, 지하철역과의거리 로본연구의사례대상지를선정시이 3가지요인을반영하도록한다. 규모분류를살펴보면, 국토교통부와한국감정원등은규모및층수에따라소형, 중형, 대형으로분류하였다. 또한서브원과한화63시티, 신영에셋, 젠스타는각요인별점수를부여하여총점수에따라상위점수로부터 10% 는 Prime, 10%~30% 는 A와같은방법으로등급을분류하였고, 에스원과교보리얼코는면적별로등급을분류하였다. 기능성 시장성 < 표 3> 주요업체별오피스빌딩등급반영요인 구분 A B C D E F G 연면적 건축연한 층수 보증금 월세 관리비 접오피스밀집지역입지 근도로전후면 성지하철역과의거리 가시성 도로접도수 도로차선 사거리 A: 서브원, B: 한화 63 시티, C: 에스원, D: 교보리얼코, E: 메이트플러스, F: 신영에셋, G: 젠스타 2) [ 초고층및지하연계복합건축물재난관리에관한특별법 ] 제 2 조 1 항에서초고층건축물은 50 층이상또는 200 미터이상인건축물로규정하고있다.

대형오피스빌딩의부동산자산관리서비스가임차구성원만족도에미치는영향분석 - 그랑서울과 FKI 타워를중심으로 53 본연구에서는다수의자산관리사 Prime등급분류기준을연면적에한하여적용하여상위 10% 빌딩에대한평균면적인 99,553m2이상의오피스빌딩을대형오피스빌딩으로규정하였으며, 면적산출에대한데이터는자산관리회사인 서브원의자료를활용하였다.

층수는국토교통부기준인 25층이상으로제한할경우서울스퀘어 ( 구대우빌딩 ), 교보타워등각지역의상징적인빌딩이중소형빌딩으로편입되는모순이발생하여제한하지않도록한다. 3. 부동산자산관리의구조부동산자산관리는크게 AM, PM, FM으로분류된다. PM사는 AM사 ( 건물소유주 ) 로부터운영관리권한을위임받고, 자산관리를수행한다.

5 대형오피스빌딩의부동산자산관리서비스가임차구성원만족도에미치는영향분석 - 그랑서울과 FKI 타워를중심으로 53 본연구에서는다수의자산관리사 Prime등급분류기준을연면적에한하여적용하여상위 10% 빌딩에대한평균면적인 99,553m2이상의오피스빌딩을대형오피스빌딩으로규정하였으며, 면적산출에대한데이터는자산관리회사인 서브원의자료를활용하였다. 상위 10% 빌딩의최대 최소연면적은각각 327,056 m2과 60,016m2로동일그룹내면적의격차가큰폭으로발생하여평균치로산정하였다. < 그림 2> 대형오피스빌딩위치도 주요 3대권역의대형오피스빌딩은총 23개이며, 본연구는이들빌딩중의미있는연구대상지를선정하여연구를진행하였다. 층수는국토교통부기준인 25층이상으로제한할경우서울스퀘어 ( 구대우빌딩 ), 교보타워등각지역의상징적인빌딩이중소형빌딩으로편입되는모순이발생하여제한하지않도록한다. 3. 부동산자산관리의구조부동산자산관리는크게 AM, PM, FM으로분류된다. PM사는 AM사 ( 건물소유주 ) 로부터운영관리권한을위임받고, 자산관리를수행한다. 또한일반적으로자산관리범위내에시설관리의업무도포함시켜, 자산관리사가시설관리에대한통제및감독등을수행한다. 본연구에서는자산운용에해당하는 AM을제외한자산운영 (PM) 과시설관리 (FM) 를연구범위로설정하도록한다. AM, PM, FM 간의업무흐름은 < 그림 3> 과같다. < 그림 3> 건물자산관리운영체계도 < 표 4> 대형빌딩현황 구분 빌딩명 연면적 ( m2 ) 지하철거리 준공년도 삼성서초타워 110,660 직접연결 2007 아셈타워 147,060 직접연결 2002 GFC 212,614 직접연결 2001 KBD GS타워 141,551 직접연결 1999 국제전자센터 107, m 내 1997 포스코센터 181, m 이상 1995 무역센터 107,933 직접연결 1989 FKI Tower 168, m 내 2013 SIFC 327,054 직접연결 2012 YBD LG트윈타워 157, m 내 1987 한화금융센터 166, m 이상 1986 한국증권거래소 123, m 내 1979 그랑서울 175,536 직접연결 2014 D타워 105, m 내 2014 파인에비뉴 129, m 내 2011 시그니쳐타워 99, m 내 2011 센터원 168, m 내 2010 CBD 서울스퀘어 132,792 직접연결 2010 서울상공회의소 113, m 내 2005 서울파이낸스 119, m 내 2001 현대계동빌딩 135, m 내 1986 한화장교빌딩 153, m 내 1987 연세세브란스 108, m 내 임차구성원만족의정의오피스임차인에게제품과서비스란빌딩에서제공되는자산관리서비스요인의물적, 인적요소가될수있다. 이러한요소들이임차인의 Needs를얼마나충족시킬수있는가에따라임차인은더높은임대료를지불하기도하고그들이원하는욕구를맞추지못하면가격이낮다고해도제품이팔리지않아매출이증가하기어려운것과같이많은비용이추가로발생하라도다른빌딩으로이전할수도있다.( 장무창 이학동, 2008) 부동산관리측면에서임차인이지불하는임대료는

임차인이란 법률적으로는 임대차 계약에서 요금 하였다. 자산관리사의 과반수가 빌딩 등급 산정 시 고 을 내고 물건을 빌려 쓰는 자를 말한다.

임대차 계약에서의 임차인은 회사 법인명, 사단법인, 이는 대형빌딩 또는 일부 자산관리사의 분류 방식인 또는 개인, 개인사업자 등 다양한 형태로 계약이 이루

사례대상지 선정 과정으로는 앞서 규정한 연면적 인 법인, 개인 등이 된다.

이 중 대상이 아니므로 임차인은 계약 당사자인 법인 소속의 건축 연한이 5년 이내, 지하철로부터 500m 이내에 입 임직원 즉, 임차사 구성원으로 정의하도록

으로 압축되었으며, 신축 연면적 순으로 권역 당 <표 5> 사례대상지 현황 구 분 입지권역 위 치 그랑서울 CBD 서울 종로구 종로 33 FKI타워 KBD

6 54 부동산학연구 제23집 제1호 소유주의 수익과 직결된다. 임대료 증가에도 불구하고 임차인이 임차를 지속하는 것은 임차인의 특정 의지가 반영되어야 하며, 이 의지가 발생하기 위해서는 임차 인의 욕구를 충족시켜줘야 한다. 이와 같이 임차인이 III. 실증분석 1. 사례대상지 선정 필요로 하는 욕구가 충족되는 것의 정도를 임차인 만 본 연구의 사례대상지를 선정하는데 3가지를 고려 족이라고 한다. 임차인이란 법률적으로는 임대차 계약에서 요금 하였다. 자산관리사의 과반수가 빌딩 등급 산정 시 고 을 내고 물건을 빌려 쓰는 자를 말한다. 오피스빌딩의 려한 연면적, 건축연한, 지하철역과의 거리 이다. 임대차 계약에서의 임차인은 회사 법인명, 사단법인, 이는 대형빌딩 또는 일부 자산관리사의 분류 방식인 또는 개인, 개인사업자 등 다양한 형태로 계약이 이루 Prime급 빌딩의 범주에 사례대상지를 충족시켜, 대형 어진다. 따라서 계약관계에서의 임차인은 계약당사자 빌딩에 대한 논란의 여지를 최소화시키기 위함이다. 사례대상지 선정 과정으로는 앞서 규정한 연면적 인 법인, 개인 등이 된다. 법인의 경우에는 만족도를 측정할 수 있는 유형의 99,553 이상의 23개의 빌딩으로 축소시켰다. 이 중 대상이 아니므로 임차인은 계약 당사자인 법인 소속의 건축 연한이 5년 이내, 지하철로부터 500m 이내에 입 임직원 즉, 임차사 구성원으로 정의하도록 하며, 개인 지한 건물로 축소해 나갔다. 이를 통하여 총 4개 빌딩 사업자는 사업자 소속 상시 근로자로 정의한다. 으로 압축되었으며, 신축 연면적 순으로 권역 당 <표 5> 사례대상지 현황 구 분 입지권역 위 치 그랑서울 CBD 서울 종로구 종로 33 FKI타워 KBD 서울 영등포구 여의대로 24 규 모 175, (B7 / 24F) 168, (B6 / 50F) 위치도 사진 / 단면도 준공연도 2014년 (2년 경과) 2013년 (3년 경과) 지하철 거리 지하철 직접연결 지하철로부터 500m 내 입지 공실률 1.9% ( 16.1Q 기준) 5.2% ( 16.1Q 기준) 소유주 코크랩 청진 18,19호 위탁관리부동산투자회사 전국경제인연합회 주요 입주기업 GS건설, 하나로의료재단, 하나은행, 호텔베즈, KB하나은행, 동양생명, SK머티리얼즈, 엘리시안리조트, 모리빌딩도시기획 등 한화건설, LG CNS, 팜한농, 범한판토스, LG화학, 한화선물, 한국경제연구원, 알스퀘어홀딩스, 더블루힐, 현대캐피탈, 동부화재해상보험, 썬코어 등

7 대형오피스빌딩의부동산자산관리서비스가임차구성원만족도에미치는영향분석 - 그랑서울과 FKI 타워를중심으로 55 1개빌딩을압축하여사례대상지로선정하였다. 이에따라선정된사례대상지는 < 표 5> 과같다. 2. 분석의틀자산관리서비스가빌딩이용자만족도에미치는영향의분석을위하여부동산자산관리서비스의구성요소는선행연구를통하여서로다른예비구성요소들을 60개의변수를산출하였다. 또한본연구는 임차구성원 만족도에대한연구로건물소유주에대한서비스즉, 임대수익관리, 에너지절감활동등과같은빌딩이용자와연관이없는서비스항목과기타일반빌딩이용자가인지불가한요인들을제외했다. 이에따라도출된 24개의예비요인을전문가 Delphi 및 F.G.I를통하여 4개요인을추가하여총 28 개최종요인을도출하고, 6개의대항목으로분류하였고, 인터뷰대상전문가이력은 < 표 6> 과같다. 과정대상결과물 예비구성요소선정 Delphi F.G.I 요인 회귀분석 문헌조사 자산관리전문가 (7 명 ) 자산관리전문가 (7 명 ) 임차인설문조사 (209 부 ) 예비요인도출및삭제 (60 개 ) 4 개요인추가 28 개최종요인도출 6 가지분류 연구결과도출 도출된자산관리서비스구성요소중자산관리회사의통제불가요인들즉 적정한임대료, 관리비, 입지 등과같은항목을제외하였다. 임대료, 관리비는자산관리사가아닌 AMC 또는소유주가정책을결정하며, 자산관리사는정책을결정하기위한주변시세등의정보를제공하는역할에국한된다. 경력 15 년 < 표 6> 인터뷰대상이력사항 자산관리빌딩경력 FKI 타워, BIFC, SI 타워, YTN 타워, GS 타워, UNIST, DIGIST 등 12년 LG트윈타워, LG광화문빌딩, FKI타워분당퍼스트타워 15년 GS역전타워, 심팩빌딩, 씨티뱅크센터 13년 GS타워, BIFC, 캐피탈타워 12년 S-Oil, LG광화문빌딩 10년 센터원, 미래에셋플레이스 10년 GS타워, SI타워, L타워 최종도출된 28개의요인을 6가지로분류하였다. 도출된요인은사례대상지인그랑서울 110부, FKI타워 110부, 총 220부의설문통하여요인분석, 회귀분석을실시하였다. 도출된 6개의대항목은공간이미지관리, 공용공간관리, 인적관리, 안전관리, 실내환경관리, 편의시설관리로나누었다. < 표 7> 요인도출과정 번호구분제외 / 추가요인개수요인개수비고 1 선행연구 - 60 개구성요소추출 / 유사요인취합 2 3 자산관리회사관리불가요인제외 빌딩이용자관련서비스외요인제외 16 개제외 44 개 15 개제외 29 개 입지, 대중교통의편의성, 건물주변환경, 경과년수, 빌딩규모, 건물층수사용등 폐기물처리방식, 전용공간형태, 채광수준, 신규임차인유치, 에너지절감등 4 기타제외 3개제외 26개 일반이용자인지불가요인제거 5 유사의미요인취합 2개제외 24개 - 6 전문가 Delphi 1차 2개추가 26개 친환경관리, 관리직원근무의연속성 7 전문가 Delphi 2차 2개추가 28개 장애인시설설치, 집회 / 시위대응 8 F.G.I 1, 2차 - - 6개의대항목으로분류

8 56 부동산학연구제 23 집제 1 호 < 표 8> 선행연구에서다루어진자산관리서비스요인 번호 변수 A B C D E F G 선정여부 1 관리직원서비스의친정성 O 2 관리직원의전문성 O 3 소송 / 명도 / 채권관리 X 4 빌딩의법정안정성과피해방지 X 5 관리직원의유니폼착용및용모단정 O 6 관리직원교육시스템 X 7 매도 / 매각타이밍 X 8 빌딩연식에따른투자전략 X 9 관리회사의신뢰성 X 10 사고발생시관리직원의대응력 O 11 서비스요청시연락의용의성 X 12 민원처리의신속성및피드백 O 13 부동산시세동향서비스 X 14 부동산담보대출 X 15 부동산세무서비스 X 16 시설물안전관리 O 17 보안시스템 ( 출입관리 ) O 18 외부인출입통제및방문자관리 O 19 청결유지상태의지속성 O 20 온도및습도의적절성 O 21 조도관리 O 22 실내환기수준 O 23 방음 / 층간소음 X 24 방역및방충 O 25 주요임차사구성 X 26 세련된안내사인물 O 27 주차장구획의적정성 O 28 주차장진출입동선의용이성 X 29 주차장수용능력 X 30 주차관리및통제 O 31 임차인계약업무 X 32 시기적절한공용공간개편 ( 로비등 ) O 33 로비및공용부예술작품설치 X 34 승강기미관 X 35 승강기이용의적정성 ( 대기시간 ) O 36 조경관리 O 37 에너지절감 X 38 빌딩스마트화전략 (IT) X 39 재난관리 O 40 보증금관리 X 41 임대료연체방지 X 42 빌딩의외관 ( 인지도 ) X 43 빌딩의규모 X 44 빌딩의경과년수 ( 노후정도 ) X 45 빌딩의입지 X 46 친환경빌딩 ( 자재 / 마감 ) X 47 특화된빌딩외관 X 48 차량의접근성 X 49 대중교통이용의편리성 X 50 빌딩내부대시설의적절한배치 O 51 인근지역업무지원시설의편의성 X 52 전용부및공용부의구성및형태 X 53 건물층수 ( 저층부또는고층부 ) 사용 X 54 적정한임대료및관리비 X 55 차별화시설운영 O 56 차별화서비스운영 O 57 신규임차인유치 X 58 기존임차인만족도유지 X 59 임차인과의원활한소통 X 60 부동산절세전략 X A : 김재용 (2007), B : 장무창 (2008), C : 이환성 (2012), D : 이대훈 (2012), E : 김소영 (2014), F : 정한계 (2015), G : 최영준 (2015)

9 대형오피스빌딩의부동산자산관리서비스가임차구성원만족도에미치는영향분석 - 그랑서울과 FKI 타워를중심으로 설문조사개요각각의빌딩에입주한임차기업종사자에전체설문지 248부를배포하여, 216부가수거되었다. 그중오류가발견된 7부를제외하고총 209부로분석하였다. 그랑서울과 FKI타워각각 100부와 109부의설문지로분석했으며, 설문응답자는그랑서울과 FKI타워에 GS건설과한화건설이다수면적을사용하고있어, 남성비율이 62% 로높았으며, 설문응답자의업종역시건설업이 29% 로가장높았다. < 표 9> 설문응답자특성 구분 빈도 퍼센트 누적퍼센트 성별 남 % 62% 여 80 38% 100% 서비스업 36 17% 17% 건설업 60 29% 46% 업종 IT 46 22% 68% 금융업 23 11% 79% 제조업 7 3% 82% 기타 37 18% 100% 20대 33 16% 16% 연령 30대 97 46% 62% 40대 58 28% 90% 50대이상 21 10% 100% 6개월미만 18 9% 9% 근무 6개월이상 ~1년미만 57 27% 36% 1년이상 ~3년미만 85 41% 77% 3년이상 49 23% 100% 4. 신뢰도및타당성검정본연구에서사용된세부사항에대해인자구조의단순화를위하여탐색적요인분석을실시하였다. 구조의단순화를위해직교회전방법중베리맥스 (Varimax) 회전을이용하였으며, 이를통해구성된요인구조를중심으로크론바하알파 (Cronbach's α) 계수를사용하여신뢰도검정을하였다. 측정된요인들의크론바하알파 (Cronbach's α) 값은모두 0.6 이상으로신뢰성에대한문제는없는것으로나타났다. 요인분석의적합성검정에대한결과 Bartllet의구형성검정에서유의확률이 0.1이하로나타나요인분석에적합하게 나타났으며, KMO 측도도 0.869로요인분석에적합하여선택된세부요인들에대해서관계가존재하고있음이나타났다. 최종변수 28개중친환경관리는부하량미달로삭제하였으며, 집회 / 시위대응과장애인지원시설, 승강기이용의적정성, 방역및방충은독립성의문제로삭제하였다. 또한민원처리신속성및피드백은직원대응력과유사항목으로삭제하였다. KMO와 Bartlett의검정표준형성적절성의 Kaiser-Meyer-Olkin 측도.869 Bartlett 의구형성검정 5. 요인분석 < 표 10> 요인분석적합성검정 근사카이제곱 자유도 253 유의확률.000 인자구조의단순화를통해묶인 6개의요인별세부항목은다음과같다. 제1 요인은관리직원서비스의친절성, 관리직원전문성, 관리직원근무의연속성, 관리직원의유니폼착용및용모단정, 사고발생시관리직원의대응력항목으로 인적관리 로명명하였으며, 요인의설명력은 % 로나타났다. 제 2 요인은온도및습도의적정성, 냉 온수의적절한공급, 조도관리, 청결유지상태의지속성, 실내환기수준항목으로 근무환경관리 로명명하였으며, 요인의설명력은 % 로나타났다. 제 3 요인은외부인출입관리, 보안시스템, 재난관리, 시설물안전관리항목으로 안전관리 로명명하였으며, 요인의설명력은 % 로나타났다. 제 4 요인은조경관리, 시기적절한공용공간개편, 세련된안내사인물항목으로 공간이미지관리 로명명하였으며, 요인의설명력은 % 로나타났다. 제 5 요인은휴게공간관리, 특화서비스및시설운영, 부대시설배치항목으로 편의시설관리 로명명하였으며, 요인의설명력은 9.721% 로나타났다. 제 6 요인은주차장구획의적정성, 주차관리및통제, 승강기이용의적정성항목으로 공용공간관리 로명명하였으며, 요인의설명력은 9.219% 로나타났다.

10 58 부동산학연구제 23 집제 1 호 요인명 인적관리 근무환경관리 안전관리 공간이미지관리편의시설관리공용공간관리 < 표 11> 요인분석결과 구분 성분요인1 요인2 요인3 요인4 요인5 요인6 서비스친절 직원전문성 근무연속성 용모단정 직원대응력 온도습도 냉온수 조도관리 청결유지 실내환기 출입관리 보안시스템 재난관리 시설물안전관리 조경관리 공용공간개편 안내사인물 휴게공간 특화서비스 부대시설 주차관리 주차장구획 승강기이용 고유값 총분산 누적설명량 크론바하알파값 요인추출방법 : 주성분분석 / 회전방법 : Kaiser 정규화가있는베리맥스. 6. 회귀분석결과 안전관리, 편의시설관리, 인적관리순으로나타났다. 전체회귀모형의설명력과모형의적합성을살펴보면, 독립변수인각각의 6개의요인의변동이종속변수인임차인만족도의변동을설명하는능력은 55.9% 로나타났다. Durbin-Watson값은 2.142로변수들간이자기상관이존재하지않음을알수있다. 자산관리서비스요인중임차인만족도에유의한영향을미치는변수를살펴보면, 6개요인의 t값모두 2 이상으로유의한영향을미치는것으로나타났다. 베타값을보면공간이미지관리의영향력이가장높게나타났으며, 그다음으로근무환경관리, 공용공간관리, 모형 < 표 12> 회귀분석결과 비표준화계수표준 B 오차 표준화계수 베타 t 유의확률 VIF ( 상수 ) 인적관리 근무환경관리 안전관리 공간이미지관리 편의시설관리 공용공간관리

11 대형오피스빌딩의부동산자산관리서비스가임차구성원만족도에미치는영향분석 - 그랑서울과 FKI 타워를중심으로 59 Ⅳ. 결론 본연구에서는대규모신규공급으로임대시장이어려운여의도권역과도심권역의대형오피스빌딩중최근신축하여치열한임대유치경쟁을거쳤을것으로예상되는빌딩을대상으로자산관리서비스가임차인만족도에미치는영향을분석하였다. 이에따라선행연구에서다루어진변수인임대료 / 관리비와환경적요인인입지, 대중교통이용의편리성등은자산관리회사가통제할수없는항목은분석변수에서제외시켰다. 또한대형오피스빌딩에서높은비용을지불하며관리하고있는빌딩이미지에대한변수 ( 조경관리, 시기적절한공용공간개편, 세련된안내사인물 ) 를추가하여 공간이미지관리 라는요인으로명하여분석하였으며, 다음과같은결론을도출하였다. 첫번째, 대형오피스빌딩에서공간이미지관리가임차인의만족도에가장큰영향을미치는것으로나타났다. 본연구사례대상지는대기업과금융사의밀집지역인도심과여의도권역이다. 대기업및금융사입주빌딩들은메인테넌트의지속적인입주를위하여빌딩외관정비에높은비용지불한다. 빌딩외관의시각적인변화는지속적이고일상적인타자산관리서비스요인들에비해임차인이즉각적으로변화를감지할수있다. 또한근무빌딩에대한임차구성원의자존감상승으로인하여본요인이가장큰영향을미치는것으로추론된다. 두번째, 근무환경관리는임차인의생활에가장밀접한요인으로높은영향력이있는것으로분석되었다. 실제, 자산관리서비스에서가장많이민원으로접수되는요인들은온도와공조등실내근무환경에관련된사항들이다. 최근, 신축된빌딩들은대다수전면유리건물로외부채광으로인하여실내온도가민감하게변화하며, 창문과의거리및냉 난방환풍구의위치에따라근무자의체감온도차이가크게나타난다. 따라서이에대한적절한온도및공조관리등이만족도에큰영향을미친것으로추론된다. 세번째, 인적관리가임차인만족도에가장낮은영향력을미치는것으로분석되었다. 대형오피스빌딩는빌딩의임차인관리와대외이미지를위하여우량관리사를선정한다. 이들관리사는대부분관리직원의정기적인 CS 및직무교육과유니폼교체등서비스접점직원관리에많은노력을기한다. 실제로인적관리 5개 변수중 매우불만족, 불만족 의설문응답률은 1.2% 수준이다. 따라서관리직원에대한임차인의특별한이슈사항이발생되지않기때문에만족도영향이가장낮은것으로분석된다. 본연구를진행하며, 기존중소형 중대형빌딩위주의선행연구에서대형오피스빌딩의자산관리서비스의변수를추출하여, 임차인의근무빌딩에대한자존감등대형오피스빌딩에특화된변수를충분히고려하지못하였다. 향후대형오피스빌딩에대한지속적인연구로대형오피스빌딩에특화된자산관리서비스요인의추가발굴을통한후속연구가요구된다. 논문접수일 : 2016 년 12월 12일논문심사일 : 2016 년 12월 19일게재확정일 : 2017 년 3월 14일 참고문헌 1. 김소형, 건물의자산관리서비스수준이이용자만족도와임차인행동에미치는영향, 부산대학교대학원, 석사학위논문, 김재용, 부동산관리의효율성제고방안에관한연구, 건국대학교대학원, 석사학위논문, 김태남, 오피스빌딩의효율적인관리에관한연구, 건국대학교대학원, 석사학위논문, 박수은, 부동산자산관리서비스가오피스빌딩이용자만족도에미치는영향, 영산대학교대학원, 박사학위논문, 이대훈, 오피스빌딩자산관리서비스가임차인행동에미치는영향, 경기대학교대학원, 박사학위논문, 이환성, 수익형오피스빌딩의임차인만족도결정요인에관한연구, 한성대학교대학원, 석사학위논문, 장무창, 오피스빌딩의서비스품질이고객만족과충성도에미치는영향, 강원대학교대학원, 박사학위논문, 정한계, 서울시도심부중소형오피스빌딩소유자의부동산자산관리체감요소선정에관한탐색적분석, 광운대학교대학원, 박사학위논문, 최영준, 자산관리서비스요인의만족도가임차인의임대차재계약의도에미치는영향, 건국대학교대학원, 석사학위논문, 최진욱, 전문자산관리가오피스빌딩의운영이익에미치는영향에대한연구, 석사학위논문, 단국대학교, 2007

12 60 부동산학연구제 23 집제 1 호 11. 교보리얼코, Office Market Report, Q 12. 메이트플러스, Office Market Report, Q 13. 서브원, Office Market Report, 2009~ 신영에셋, Office Market Report, Q 15. 에스원, Office Market Report, Q 16. 젠스타, Office Market Report, Q 17. 한화, Office Market Report, Q 18. 세움터건축물정보조회시스

....2011-......-1202-1..

....2011-......-1202-1.. URL : www.kyoborealco.com OFFICE MARKET REPORT KYOBOREALCO 회사 개요 상 호 교보리얼코 주식회사 대표이사 장덕영 설립일 1979년 11월 15일 자본총계 21억원 (211년 3월 말 기준) 조직 4본부 11팀 1지역관리지부 임직원 682명(211년 12월 말 기준) 업종 부동산투자자문 및 컨설팅, 부동산 자산관리,