Company Overview 대표자이율국자본금 ` 100억원종업원수 620명회사명 한화63 시티설립일 주소서울특별시영등포구여의도동 60번지사업영역빌딩운영, 임대차관리, 회계 재무관리임대대행, 임차대행투자자문및컨설팅, 매입 매각대행, 리서치및마켓

Transcription

1 오피스시장보고서 2012 년 1/4 분기 OFFICE MARKET REPORT 2012 First Quarter 2012 통권 13 권

2 Company Overview 대표자이율국자본금 ` 100억원종업원수 620명회사명 한화63 시티설립일 주소서울특별시영등포구여의도동 60번지사업영역빌딩운영, 임대차관리, 회계 재무관리임대대행, 임차대행투자자문및컨설팅, 매입 매각대행, 리서치및마켓리포트발행시설물유지관리및안전점검, 미화 / 주차 / 보안관리, 에너지관리시설물안전진단, 전문소방시설관리 / 공사, 오피스인테리어공사신재생에너지사업 ( 태양광발전사업 ) 주요관리자산대한생명63빌딩및대한생명 40여개지방사옥한화빌딩, 한화소공빌딩, 한화서소문빌딩, 여의도한화증권빌딩등서울역사, 청량리역사, 상암IT타워, 명동H&M, 국립중앙박물관등아모레퍼시픽, 부산금정타워, 부산센텀리더스마크, 사학연금둔산 오류 영남 호남회관등 02

3 Contents 01 부동산시장 News 개발동향 / 투자동향 / 정책동향 / 업계동향 02 서울오피스임대시장 CBD( 도심권역 )/KBD( 강남권역 )/ YBD( 여의도권역 )/ 기타권역 03 서울오피스거래시장매매동향 / 사례별주요 ISSUE 04 지방오피스임대시장수도권 ( 분당 일산 ) 오피스임대시장 6 대광역시오피스임대시장 05 부동산간접투자시장 Real Estate Funds/REITs 06 Special Issue 공공기관지방이전에따른종전부동산매각현황 03

4 01 부동산시장 NEWS 개발동향 삼성생명, 청담동에수익형빌딩개발삼성생명이청담동학동사거리인근도산대로변의 4 층빌딩과주변단독주택 10 여채를매입 - 매입한부동산의전체면적은 4300 m2, 매입가는총 1600 억원대 (1 억 3000 만원 / 3.3 m2, 토지기준 ) - 이부지는일반상업지역과 3 종일반주거지역이섞여있는노선상업지역으로용적률 400~500%, 연면적 2 만m2전후의빌딩건설이가능할것으로예상 - 삼성생명은기존건물을모두헐고빌딩을신축할계획 신용산역인근에 23 층업무시설신축 국제빌딩주변제 1 구역도시관리계획변경및도시환경정비구역변경지정안 이도시계획위원회에서조건부로가결 - 이에따라용산구한강로 2 가 일대에 23 층이하의업무시설신축이가능 - 국제빌딩일대의업무기능을회복하기위해 2 만 6891 m2일대용도지역을재정비 - 신축업무시설은최고높이 110m, 용적률 850% 가적용될계획 서초동꽃마을에오피스빌딩건립 서초구역 ( 꽃마을 ) 제 1 종지구단위계획구역 내특별계획 3 구역에대한세부개발계획수립ㆍ지구단위계획변경안이조건부가결 - 이에따라최대 40m 높이의오피스빌딩건립이가능 - 총 5 개구역으로나뉜서초동꽃마을은이중 3 곳이지구단위계획구역지정을받았고 1 곳은공사진행중임 강동승합차고지개발추진가시화사전협상형신도시계획운영체계에의한강동구고덕동서울승합차고지개발계획이확정 - 강동서울승합차고지는주거시설과상업ㆍ업무시설로구성된대형복합시설로개발될예정 - 이복합시설은연면적총 13 만m2, 3 개동으로구성되며지상 27~35 층으로건설 - 상층부에는아파트와오피스텔이들어서고하층부는상업시설로조성할계획 - 서울시는지구단위계획수립후서울시도시ㆍ건축공동위원회심의를거쳐개발계획을최종확정할예정 롯데비즈니스호텔개발롯데자산개발이서울도심에비즈니스호텔을개발 - 오피스개발예정부지였던장교 5 지구 ( 중구장교동 22-4 일대 ) 는싸이칸홀딩스로부터 750 억원에매입해용도변경후 435 실규모의비즈니스호텔건설예정 - 충무로인근에위치한주차장건물부지에는 230 실규모의비즈니스호텔건설예정 - 롯데자산개발은대주주로펀드또는리츠를설립, 이들사업을추진할계획 양재파이시티, 업무시설과판매시설분양 ( 매각 ) 예정양재파이시티프로젝트가 8 년만에착공할예정 - 양재동화물터미널개발사업공동시행사인 파이시티 와 파이랜드 는포스코건설을새로운시공사로선정하고, 오는 4 월업무시설과판매시설분양 ( 매각 ) 예정 - 총분양가격은업무시설 1 조 3400 억원, 판매시설 9170 억원으로 6~7 월경착공할계획 - 물류시설등화물터미널관련시설은추후매각예정 04

5 부동산시장 NEWS 01 투자동향 더커자산운용, 미분양 CR 리츠투자펀드운용더커자산운용이대림산업과삼호가준공후미분양아파트처분을위해설립한기업구조조정부동산투자회사 (CR 리츠 ) 의투자펀드운용을담당 - 우투하우징제 1 호의투자자인산은주택시장안정사모부동산투자신탁 1 호는원금을회수하고보유주식을더커자산운용이설립한펀드에매각 - 펀드설정규모는 488 억원으로만기는 1 년이며수익률은 7% 대 - 교보생명보험과동부화재보험, 폐염전개발업체성담등이투자자로참여 - 더커주택시장안정부동산펀드는리츠의우선주투자자로미분양매각에따른유입대금을우선배분받을예정 이코리아리츠, 부동산부실채권사업추진이코리아리츠는증권및금융회사들과업무협약을맺고부동산관련부실채권을인수해이를유동화하고자금을회수하는 NPL 사업을추진할예정 - 이코리아리츠는부동산관리및개발에대한노하우를제공하고금융회사들은 NPL 인수와자금집행등을제공하는방식으로진행 - 이코리아리츠는지난 2010 년 10 월설립돼지난해 2 월상장했으며자본금 80 억원에자산총계 69 억원규모 미래에셋자산운용, 브라질호샤베라타워에 5 천 400 억투자미래에셋자산운용이펀드를통해브라질상파울루의 호샤베라타워 에 5 천 400 억원을투자 - 미래에셋자산운용은공모로 800 억원, 사모로 4 천 600 억원, 총 5 천 400 억원을모집 - 호샤베라타워 (Rochavera Corporate Tower) 는브라질상파울루중심업무지구에위치한빌딩으로총 4 개동으로구성되어있으며펀드는이중 2 개동에투자 - 투자대상 2 개동은각각 2008 년 5 월과 8 월준공됐으며연면적은총 11 만 7446 m2규모 PS 자산운용, 아센다스빌딩 3 개인수 신한 BNPP A-KOF 사모부동산펀드 가보유한오피스빌딩 3 개의블록딜우선협상대상자로 PS 자산운용이선정 - 신한 BNPP A-KOF 사모부동산펀드 는지난 2006 년아센다스 ( 최대주주, 지분 30% 보유 ) 와삼성생명, 대한생명등이투자한펀드 - 매각대상은서울신문로씨티은행센터빌딩 (15 층, 연면적약 19,500 m2 ), 을지로입구다동타워 (12 층, 연면적약 14,800 m2 ), 강남역삼동아남타워 (7 층, 연면적약 12,500 m2 ) 등총 3 개동 - PS 자산운용은연기금, 보험사등기관투자가들중심의부동산펀드를설정해오피스빌딩들을인수할예정 지방이전공기업부지, 서울시가매입추진서울시는 2014 년까지세종시나지방혁신도시로이전하는정부부처와공공기관용지를매입해공공용도로활용하는방안을검토 - 시는 25 개전자치구의이전공고예정지 32 곳을대상으로검토작업을진행중으로매입지를어린이집이나도서관, 주차장, 공원등공공시설로활용할예정 - 서울시가용지매입을위해쓸수있는예산중공공시설설치등을위한공공용도자산매입비는올해 600 억원가량책정 - 매입가능대상지는 구로구구로동한국산업기술시험원 ( 평가액 80 억원 ) 구로동한국산업단지공단 (469 억원 ) 중구남산동대한적십자사 (51 억원 ) 서초구양재동한국승강기안전관리원 (90 억원 ) 등으로예상 05

6 01 부동산시장 NEWS 정책동향 국토계획법시행령개정안 국무회의통과 (4/2, 국토부 ) 국토계획법시행령개정안 이국무회의를통과주요내용 - 지구단위계획구역지정대상확대 : 계획적개발을통한난개발방지 - 지구단위계획을통한용도지역변경범위확대 : 용도지역간의변경까지허용 - 장기미집행도시 군계획시설해제권고절차 - 용도지역특성에따른개발행위허가기준차등화 - 토지분할제도개선 : 개발이불가능한토지의분할은해당지자체의도시 군계획조례로제한 금융투자업규정 규정변경예정 (3/29, 금융위원회 ) 최근급증하고있는부동산신탁사의차입형토지신탁에대한규제를강화하기위해금융투자업규정을변경중으로상반기중시행예정주요내용 - 신탁계정대여금에대한대손충당금적립기준을저축은행 PF 대출에적용되는수준으로강화 - 현재적립율에서추가되는적립률의 50% 는기준시행일부터 6 개월이후, 나머지 50% 는 1 년이후부터반영 도시개발법시행령 국무회의의결 (3/9, 국토부 ) 도시개발법시행령 일부개정안이국무회의를통과함에따라 4 월 1 일부터시행주요내용 - 도시개발구역의결합요건구체화 : 필요시분리된지역을묶어개발할수있도록결합개발도입 - 개발계획공모절차신설 : 구역지정후사업계획안을공모 - 순환개발도입및임대주택공급근거마련 : 주민이주후순차적으로사업을추진 - 원형지공급및개발절차신설 : 복합적 입체적개발유도를위해조성되지않은상태로토지공급 자본시장과금융투자업에관한법률시행령 개정안입법예고 (2/24, 금융위원회 ) 금융투자업의규제를완화하고자본시장을활성화시키기위한것으로금년상반기중시행예정주요내용 : 기업인수목적주식회사 (SPAC) 와관련한기업가치평가산정을완전자율화 - 정보교류차단장치 (Chinese Wall) 규제합리화 - 사모투자전문회사 (PEF) 운용의자율성제고 - 기관간 RP 거래의활성화를위한제도정비 - 상장기업특례규정의합리적보완 - 소액공모제도의문제점개선등 감정평가에관한규칙 전부개정입법예고 (2/20, 국토부 ) 감정평가에관한기본원칙을명확히하고평가방법을구체화하여감정평가의공정성과객관성제고주요내용 : 감정평가관련용어정의보완및기본적사항의확정 - 정상가격 이란용어를국제표준에맞는 시장가치 (Market value) 로변경 - 감정평가의목적과가격시점, 평가조건, 수수료등은미리의뢰인과협의 확정 - 감정평가방법의원칙과예외를명확히규정 국토의계획및이용에관한법률 시행령 시행규칙입법예고 (2/9, 국토부 ) 지난해개정공포된국토계획법이오는 4 월부터시행됨에따라하위법령과불합리한제도개선을위해개정안마련주요내용 - 지구단위계획구역지정대상확대및지구단위계획을통한용도지역변경일부허용 - 개발행위허가기준차등화 - 장기미집행도시계획시설해제권고제도절차마련등 06

7 부동산시장 NEWS 01 업계동향 1 금융사동향 국민은행, 부동산서비스시행 KB 금융지주는계열사별로흩어져있는부동산관련기능을통합해총괄적인서비스를제공하는방안을추진중 - 주택시장뿐아니라상업용부동산과토지, 해외부동산등범위를확대하고매매와개발, 투자펀드조성을통한수익확보등다양한서비스개발을검토 - KB 금융의부동산금융비즈니스는크게 상품개발 상품관리 부동산 DB 화등 3 개부문으로진행될예정 NH 농협은행, 프로젝트금융조직개편 NH 농협은행이프로젝트금융조직을전면개편하고금융자문 주선기능을강화 - 투자금융부를프로젝트금융부와 IB 사업부등 2 개부서로확대개편 - 프로젝트금융부 : 투자금융전략팀, 부동산금융추진팀, 부동산금융관리팀, SOC 팀 - IB 사업부 : M&A 팀, 국제금융팀, 대체투자팀, 유동화업무팀 대한주택보증, 부동산신탁 자산운용업진출대한주택보증이사업다각화를위해부동산신탁과자산운용업, 보증보험업에진출할예정 - 인수ㆍ합병 (M&A) 을통해기존신탁사나자산운용사를인수하는방안을검토중 - 베트남이나캄보디아등해외분양보증시장에도진출할계획 업계동향 2 연기금동향 군인공제회, 올해부동산자산에 3000 억원투입군인공제회는자산비중 (2011 년 9 월금융 45%, 부동산 55%) 에서금융부문을강화시킬계획 년신규투자액 1 조원가운데금융자산에 7000 억원, 부동산자산에 3000 억원투자예정 - 부동산개발사업보다는 500 억원이내의수익형실물부동산이나부동산펀드, 리츠 (REITs) 등인프라에대한간접투자를활성화할방침 교직원공제회해외부동산에 5 조투자교직원공제회는올해대체투자자산의비중을확대할계획, 특히해외오피스에적극투자할예정 - 지난해말기준으로교직원공제회가투자한해외부동산은총 17 건 - 지난해교직원공제회의전체자산수익률은 3.6% 로이중금융자산운용수익률은 -0.6%, 대체투자는 5.1%, 해외투자는 3.6% 를기록 업계동향 3 기타 이랜드, 창고형할인매장진출이랜드리테일은분당차량기지부지 ( 경기용인시기흥구 ) 를창고형할인점및아울렛으로개발할계획 - 이랜드는차량기지부지를개발 운영할민간업자를찾고있는코레일에운영계획서를제출한상태 - 코레일은 2012 년 3 월말까지추가참여업체를기다린뒤우선협상대상자를선정할계획 - 이랜드는우선협상대상자로선정되면인 허가절차를거쳐 2013 년착공해 2014 년말오픈할계획 한미글로벌, 비즈니스호텔개발사업진출한미글로벌은비즈니스호텔개발사업을위한프로젝트금융투자회사 (PFV) 를설립 - 한미글로벌은 PFV 를통해서울을지로 2 가에있는옛을지극장 ( 대지면적 m2 ) 터에 208 실규모의비즈니스호텔을건설예정 07

8 02 서울오피스임대시장 개요 대상오피스지역범위 : 서울지역빌딩규모 : 연면적 3,300 m2이상또는지상 10 층이상빌딩개수 : 총 846 개오피스빌딩 서북권 동북권 기간 2012 년 2 월 28 일 ~2012 년 3 월 9 일 CBD 방법전화및방문조사 서남권 YBD KBD 동남권 내용임대가현황 ( 보증금, 월임대료, 관리비, 전환률등 ) 임대차동향 ( 공실면적, 입주사변동현황등 ) 권역구분및권역별세부지역 권역 세부지역 CBD( 도심권역 ) KBD( 강남권역 ) YBD( 여의도권역 ) 기타권역 종로구및중구일대강남구, 서초구, 잠실일대여의도, 마포역일대 - 동남권 : 강동 - 서남권 : 관악 / 동작 / 양천 / 영등포 - 동북권 : 강북 / 노원 / 동대문 / 성동 - 서북권 : 용산 / 은평 / 마포 ( 상암DMC) 권역별리서치빌딩개수 권역별연면적및분포비율 331 ( 단위 : 개 ) 기타 17.3% (3,652,315 m2 ) CBD 30.1% (6,361,278 m2 ) YBD 17.1% (3,600,974 m2 ) 총 21,109,131 m KBD 35.5% (7,494,564 m2 ) CBD KBD YBD 기타 08

9 서울오피스임대시장 02 오피스등급개별오피스가가지는특성중에서계량화가가능한요인들에대해점수를부여하고각요인별가중치를두어총점을도출한후, 이에따라등급을산정함. 등급은 Prime, A, B, C 네개로구분하여부여함. 구분주요요인내용 시장성환산임대료환산임대료가높을수록높은점수 기능성 입지성 연면적층수건축년수지하철역과의거리접면도로수 연면적이클수록높은점수층수가많을수록높은점수건축년수가낮을수록높은점수지하철역과의거리가가까울수록높은점수접면도로수가많을수록높은점수 Prime A B C 총점상위 10% 이내 총점상위 10%~30% 총점상위 30%~60% 총점상위 60%~100% 권역별 등급별기초정보분석 리서치빌딩개수 평균건축년수 ( 단위 : 개 ) 100 ( 단위 : 년 ) CBD KBD YBD 기타 CBD KBD YBD 기타 Prime A B C Prime A B C 평균건축연면적 CBD KBD YBD 기타 ( 단위 : m2 ) 140, , ,000 80,000 60,000 40,000 20,000 권역별평균건축년수 CBD 27.5 년, KBD 18.2 년, YBD 23.9 년, 기타지역 16.4 년으로나타남. 권역별평균건축연면적 CBD 28,023 m2, KBD 22,642 m2, YBD 25,359 m2, 기타 25,016 m2로집계됨. Prime A B C 09

10 02 서울오피스임대시장 Summary 서울평균 : 공실률, 임대가 연초기준임대가조정시기로모든권역에서임대가상승 기타 CBD : 공실률, 임대가 신규공급주춤, 대형임차인의이전으로공실증가 CBD KBD : 공실률소폭, 임대가 공실 3% 대유지되면서임대가상승추세지속 YBD KBD YBD : 공실률, 임대가 대형공실및신규공급물량해소로시장안정화 기타권역 : 공실률, 임대가큰폭 임차인이전과임대물량증가로공실률상승 공실률 5.2% 전체평균 권역별 2 분기전망 서울시전체평균공실률은 5.2% 로전분기와유사한수준을유지한것으로나타남. 최근 2 년간매분기마다대형오피스가새롭게공급되어왔으나 1 분기에는오피스공급이잠시소강상태를보이면서공실률에큰변동이없었음. CBD 와 KBD, 기타권역에서공실이증가했으나, YBD 에서대형공실이해소되면서전체평균공실률은감소한것으로나타남. 권역간이동이활발하게일어나면서대체및신규수요를창출하지못한권역 - CBD, 기타권역에서공실률이크게증가함. CBD : 대형임차인의타권역이전으로인해전분기보다 0.3%p 증가한 8.1% 를기록함. KBD : 전분기보다 0.1%p 소폭늘어난 3.4% 로 4 분기연속 3% 대의안정적인수준을유지함. YBD : 대형공실이다수해소되면서 1 분기만에 3% 이하의공실률을회복함. 기타권역 : 임차인이전과임대물량증가로전분기보다 0.6%p 증가한 5.8% 를기록함. 대규모신규오피스공급이재개되면서공실은증가할것으로전망됨. 2 분기에는기타권역과 KBD 에대형오피스공급이집중되어있음. 세부지역으로는합정동, 수서동등각권역내에서도상대적으로임차선호도가낮은지역에공급이예정되어있어서상당면적이임차인을찾지못한채공실로공급될것으로예상됨. 서울평균공실률시계열및권역별공실률 (2012.1Q) 10% 8.1% 8% 4.2% 4.4% 4.9% 4.4% 5.1% 4.9% 5.4% 5.5% 4.4% 5.0% 5.2% 5.2% 5.8% 6% 3.4% 3.4% 2.9% 4% 2% 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q CBD KBD YBD 기타 권역별 10

11 서울오피스임대시장 02 Summary ( 단위 : 천원 /3.3 m2 ) 구분공실률전세환산가 보증금 보증부월세 월임대료 관리비 전환률 평균 5.2% (-) 6,031 (0.7% ) 594 (0.5% ) 57.0 (0.9% ) 27.0 (1.2% ) 13.7% (-) CBD 8.1% (0.3%p ) 7,568 (0.7% ) 679 (0.1% ) 67.8 (0.7% ) 30.7 (0.9% ) 12.2% (-) KBD 3.4% (0.1%p ) 5,837 (0.2% ) 668 (1.3% ) 59.7 (0.6% ) 27.3 (0.3% ) 15.4% (0.1%p ) YBD 2.9% (1.1%p ) 5,040 (0.5% ) 460 (1.0% ) 45.6 (0.5% ) 23.4 (1.6% ) 12.0% (-) 기타 5.8% (0.6%p ) 4,839 (1.1% ) 468 (0.3% ) 44.1 (1.4% ) 23.8 (3.1% ) 12.8% (0.2%p ) 임대가 (/3.3 m2 ) 전세환산가 6,031 천원, 월임대료 57.0 천원 전체평균 권역별 2 분기전망 3.3 m2당평균전세환산가는 6,031 천원, 월임대료는 57.0 천원으로전분기대비각각 0.8%, 0.9% 상승함. 많은오피스가연초에기준임대가를조정하기때문에상승폭이비교적크게나타남. 글로벌금융위기이후임대가는하락또는보합세에머물러있었으나, 충격이어느정도완화되면서큰폭으로임대가가상승한것으로분석됨. 3 분기연속으로모든권역에서임대가가상승함. CBD : 기존오피스임대가인상과신규공급에의해전세환산가와월임대료가 0.7% 상승함. KBD : 월임대료가전분기대비 0.6% 의폭으로 3 분기연속으로상승하는모습을보임. YBD : 기준임대가조정이활발히시행되면서보증금 1.0%, 월임대료 0.5% 상승함. 기타권역 : 보증금과월임대료가전분기대비각각 1.1%, 1.4% 상승한것으로나타남. 2 분기임대가인상을예고한빌딩이많이조사되어임대가의상승추세는지속될것으로예상됨. 4 월결산기업들을중심으로오피스임대가조정을 2 분기로예정한빌딩이많이조사됨. 2 분기준공예정인신규오피스가평균임대가이상의가격으로공급되면서평균가를상승시킬것으로예상됨. 서울평균전세환산가시계열및권역별전세환산가 (2012.1Q) 5,771 5,784 5,820 5,720 5,742 5,764 5,768 5,792 5,813 5,829 5,908 5,986 6,031 5,837 5,040 4,839 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q CBD KBD YBD 기타 7,568 7,500 7,000 6,500 6,000 5,500 5, 권역별 11

12 02 서울오피스임대시장 CBD( 도심 ) 구분공실률전세환산가 평균 8.1% (0.3%p ) 7,568 (0.7% ) 보증부월세보증금월임대료 679 (0.1% ) 67.8 (0.7% ) 관리비 30.7 (0.9% ) 전환률 12.2% (-) Prime 12.1% 11, % A 5.6% 8, % B 2.9% 7, % C 3.7% 5, % ( 단위 : 천원 /3.3 m2 ) 공실률 8.1% 전체평균등급별임대차동향 2분기전망 평균공실률은전분기보다 0.3%p 증가한 8.1% 를기록함. 최근 2 년간거의매분기지속된대규모신규공급이이번 1 분기에는이뤄지지않았음에도불구하고, 대형임차인이타권역으로이전하는사례가발생하면서공실이증가한것으로나타남. 서울스퀘어에입주했던 LG 전자와 LG 화학이트윈타워의리모델링완료로다시여의도로복귀함에따라 Prime 등급의공실률이전분기보다 0.5%p 상승한 12.1% 의높은수준을기록함. 교보생명광화문빌딩 - 맥도널드약 3,900 m2, 파인애비뉴 B 동 - 닌텐도약 2,400 m2, 시그니쳐타워 (West) - 아모레퍼시픽약 27,800 m2신규임차 1 분기에잠시소강상태였던신규오피스공급이 2 분기중학빌딩 ( 연면적약 83,000 m2 ) 의준공으로다시시작될예정이어서공실은증가할것으로전망됨. 임대가 (/3.3 m2 ) 전세환산가 7,568 천원, 월임대료 67.8 천원 전체평균등급별주요변동 2분기전망 3.3 m2당전세환산가와월임대료는전분기대비 0.7% 상승함. 보험사및대기업사옥, 펀드물건등을중심으로연초기준임대가를 2~4% 인상하는사례가발생하면서권역평균임대가가상승한것으로분석됨. 모든등급에서임대가가상승한가운데, A 등급이보험사사옥의임대가인상에힘입어 0.9% 의가장큰상승폭을보임. Prime 과 B 등급은 0.6%, C 등급은 0.3% 상승한것으로나타남. 흥국생명빌딩약 4.5% 인상, 극동빌딩약 3.7% 인상, 센트럴플레이스약 2.9% 인하 대부분빌딩의임대가조정이연초에집중되어있으나, 2 분기결산기업의사옥중심으로임대가가조정될것으로예상됨에따라상승추세는지속될것으로전망됨. 공실률및전세환산가 보증금, 월임대료, 관리비 ( 천원 /3.3 m2 ) ( 천원 /3.3 m2 ) 20.0% 16.9% 9,444 10, , % 7,393 7,469 7,514 7,568 7,642 7, % 7,362 7,013 7,343 8,000 6, % 7.1% 8.1% 7.8% 8.1% 7.0% 6.1% 7.2% 4, % 2.6% 2, % 2Q 3 Q 4 Q 1Q 남대문로신문로을지로종로태평로기타 1Q 남대문로신문로을지로종로태평로기타 전세환산가 공실률 보증금월임대료관리비 12

13 서울오피스임대시장 02 KBD( 강남 ) 구분공실률전세환산가 평균 3.4% (0.1%p ) 5,837 (0.2% ) 보증부월세보증금월임대료 668 (1.3% ) 59.7 (0.6% ) 관리비 27.3 (0.3% ) 전환률 15.4% (0.1%p ) Prime 1.1% 9, % A 4.0% 6, % B 6.0% 5, % C 4.0% 4, % ( 단위 : 천원 /3.3 m2 ) 공실률 3.4% 전체평균등급별임대차동향 2분기전망 평균공실률은 3.4% 로전분기보다 0.1%p 증가함. 10 여개오피스에서 3,000 m2이상대형공실이발생했으나, 중소형공실을해소한오피스가많아공실증가의일정부분을상쇄한것으로분석됨. Prime 등급은캐피탈타워에서대형공실이발생하면서평균공실률이전분기보다 0.3%p 증가했으며, C 등급에서는중소형공실들이해소또는감소되면서 0.9%p 크게감소함. 봉화정씨빌딩 - 루이콤약 560 m2, 금하빌딩 올앳, 디프트코리아약 1,700 m2, L&B 타워 IBK 캐피탈, 교보생명, 금호생명약 4,750 m2신규임차 도곡동, 삼성동등에위치한삼성엔지니어링이강동구상일동첨단업무지구내에준공된사옥 ( 연면적 181,756 m2 ) 으로본사를이전함에따라 KBD 의공실은늘어날것으로전망되며, 향후협력사의순차적인이전도예상되어공실증가폭은커질것으로전망됨. 또한, 2 분기에는수서동효성빌딩 ( 연면적약 52,000 m2 ) 과진영빌딩등신규오피스의공급이예정되어있음. 임대가 (/3.3 m2 ) 전세환산가 5,837 천원, 월임대료 59.7 천원 전체평균등급별주요변동 2분기전망 3.3 m2당전세환산가는전분기대비 0.2%, 월임대료는 0.6% 상승함. KBD 는글로벌금융위기이후임대가를인하하면서임대시장악화에대응해왔으나, 최근 1 년간 3% 대의낮은공실률이유지되면서임대가를지속적으로인상하고있는것으로나타남. 모든등급에서월임대료가상승한가운데공실률이가장낮은 Prime 등급에서 2.0% 의가장큰상승폭을보임. B 등급의월임대료는 1.3%, A 와 C 등급은 0.6% 상승한것으로분석됨. 골든타워약 6.3% 인상, 포스코센터약 4.7% 인상 권역공실률이 3% 대를유지하고있고, 최근임대가인상에도불구하고여전히 2009 년수준으로는회복하지못하고있어임대가인상여력이남아있는것으로판단됨. 공실률및전세환산가 ( 천원 /3.3m2) 10.0% 8, % 6,305 6,167 5,826 5,837 5,668 5,744 5,784 6,000 5,555 5, % 4, % 4.5% 4, % 4.0% 3.0% 3.1% 3.3% 3.4% 2.8% 3.2% 2.6% 2, % 2Q 3Q 4Q 1Q 테헤란로강남대로언주로서초로송파기타 보증금, 월임대료, 관리비 ( 천원 /3.3m2) 1, Q 테헤란로강남대로언주로서초로송파기타 전세환산가 공실률 보증금월임대료관리비 13

14 02 서울오피스임대시장 YBD( 여의도 ) 구분공실률전세환산가 평균 2.9% (1.1%p ) 5,040 (0.5% ) 보증부월세보증금월임대료 460 (1.0% ) 45.6 (0.5% ) 관리비 23.4 (1.6% ) 전환률 12.0% (-) Prime 4.1% 8, % A 3.9% 6, % B 2.0% 5, % C 1.5% 3, % 공실률 2.9% ( 단위 : 천원 /3.3 m2 ) 전체평균등급별임대차동향 2분기전망 YBD 의공실률은 2.9% 로전분기보다 1.1%p 감소함. 이는핵심테넌트의이전및신규공급으로여의도의공실률을증가시켰던일부빌딩에서 3,000 m2이상의대형공실이해소되었기때문임. 이에따라여의도의공실률은 1 분기만에다시 2% 대의공실률을회복함. 모든등급에서공실이감소함. Prime 과 A 등급에서각각 1.6%p 씩감소하며가장큰폭으로감소하는모습을보였으며, B 등급에서는아시아원빌딩, 두레빌딩등의공실해소로 1.3%p 감소함. 케이플레이스 ( 옛유도회관 ) 미래에셋, NH 캐피탈각 2,700 m2, 키움파이낸스빌딩 현대증권약 500 m2, 신송센터 - 녹십자생명약 8,400 m2신규임차 2 분기에는신규공급이예정되어있지않으며권역내공실률을증가시켰던주요빌딩의공실이해소됨에따라평균공실률은보합세를유지할것으로전망됨. 임대가 (/3.3 m2 ) 전세환산가 5,040 천원, 월임대료 45.6 천원 전체평균등급별주요변동 2분기전망 3.3 m2당전세환산가와월임대료는전분기대비 0.5% 씩상승하며지난해의상승세를이어감. 지난분기까지의임대가상승은신규공급의영향이컸던것과달리이번분기에는기존빌딩에서기준임대가를인상하며임대가상승을견인한것으로분석됨. B 등급을제외한모든등급에서평균전세환산가가상승함. B 등급은신규공실이발생한빌딩에서임대가를인하하면서전세환산가가 0.4% 하락한것임. 삼성생명여의도빌딩약 4.0% 인상, 신송센터빌딩약 3.0% 인하 4 월임대가인상예정인빌딩이다수조사되었기때문에상승세를지속할것으로보임. 공실률및전세환산가 보증금, 월임대료, 관리비 5.0% 5,711 ( 천원 /3.3m2) 6,000 ( 천원 /3.3m2) 1, % 3.0% 2.0% 4,841 4,893 5,013 5, % 2.9% 2.7% 2.7% 3.5% 4, % 4, % 5,000 4,000 3,000 2, % 1,000 2Q 3Q 4Q 1Q 동여의도서여의도마포 1Q 동여의도서여의도마포 전세환산가 공실률 보증금월임대료관리비 14

15 서울오피스임대시장 02 기타권역 구분공실률전세환산가 평균 5.8% (0.6%p ) 4,839 (1.1% ) 보증부월세보증금월임대료 468 (0.3% ) 44.1 (1.4% ) 관리비 23.8 (3.1% ) 전환률 12.8% (0.2%p ) Prime 2.5% 7, % A 9.0% 5, % B 3.5% 5, % C 5.2% 4, % 공실률 5.8% ( 단위 : 천원 /3.3 m2 ) 전체평균등급별임대차동향 2분기전망 기타권역의평균공실률은지난 4 분기보다 0.6%p 증가한 5.8% 로 2009 년 4 분기이후가장높은수준을기록함. 이번분기의공실증가는임차인이다른권역으로이전하거나임대인이직접사용하던면적을외부임대로전환하는사례가발생한것이주요원인으로분석됨. C 등급을제외한모든등급에서공실이증가했으며, A 등급은전분기보다 0.6%p 증가한 9.0% 로권역내가장높은수준으로나타남. 이레빌딩 효성 ITX 약 8,000 m2, 한솔교육사옥 - 산림청약 240 m2, 웨스트게이트타워 - 농협중앙회약 7,800 m2신규임차 2 분기에는합정동, 상암동등에대형오피스의신규공급이예정되어있어평균공실률은크게상승할것으로예상됨. 임대가 (/3.3 m2 ) 전세환산가 4,839 천원, 월임대료 44.1 천원 전체평균등급별주요변동 2분기전망 전세환산가는전분기대비 1.1%, 월임대료는 1.4% 상승함. 권역내공실은증가했으나최근 2 년간임대료가정체되어온데대한반등으로전분기에이어상승추세가지속되고있음. 또한, 지난해매매거래로소유주가바뀐일부오피스에서수익률개선을위한임대가인상이이루어짐. 월임대료는모든등급에서상승한가운데, A 등급에서가장큰상승폭 (0.8%) 을보임. B 와 C 등급은보증금비율을줄이고월임대료를인상한빌딩의영향으로보증금은하락, 월임대료는상승한것으로나타남. 서부금융센터약 2.1% 인상, 임광토건빌딩약 5.0% 증가 신규오피스공급의영향으로평균임대가는상승할것으로전망됨. 14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 공실률및전세환산가 4,694 4,721 4, ,561 4, % 5.4% 5.2% 4.3% 3.3% 2.7% ( 천원 /3.3m2) 6,000 5,453 4,697 5, % 4,000 3, % 2,000 1, % 2Q 3Q 4Q 1Q 동남권동북권서남권서북권 보증금, 월임대료, 관리비 Q 동남권동북권서남권서북권 ( 천원 /3.3m2) 1, 전세환산가 공실률 보증금월임대료관리비 15

16 03 서울오피스거래시장 주요사례 본보고서에표기된오피스거래사례와관련한내용은기업공시, 담당자인터뷰, 보도자료등을통해수집한정보로실제와차이가있을수있음. 권역빌딩명소재지 거래면적거래금액 ( m2 ) ( 억원 ) 매도자 매수자 CBD 센트럴빌딩중구명동 1 가 19, 명동리얼에스테이트제이알제 8 호위탁관리리츠 KBD KTB 네트워크빌딩강남구역삼동 32,686 1,930 한신저축은행삼성생명보험 솔로몬저축은행빌딩강남구대치동 12, 솔로몬저축은행나라에이스홀딩스 뱅뱅빌딩강남구도곡동 9, 대신증권 야드엘파이낸스 하이트진로서초사옥서초구서초동 10,012 1,707 하이트진로 Bentley Forbes EquitiesⅡ,LLC 유현빌딩강남구논현동 8, 개인개인 남서울빌딩강남구논현동 3, 남서울실업 EG YBD 미래에셋증권빌딩영등포구여의도동 14, 미래에셋자산운용투자자문 미래에셋생명보험 기타청석빌딩송파구가락동 8, 개인일이종합건설외 합계 9 건 119,097 7, 시장동향 1 분기거래건수는총 9 건, 거래면적은 119,097 m2, 거래금액은 7,781 억원으로집계됨. 지난 4 분기의거래규모 (23 건, 409,121 m2, 1 조 4,467 억원 ) 보다크게감소했으며, 특히거래금액은지난 2011 년 2 분기이후 3 분기만에 1 조원이하로내려간것으로나타남. 이는 4 분기에는공공기관지방이전에따른종전부동산매각사례가많았고, 연내 deal-closing 을위해신속하게매각이진행된사례가많았던것에비해 1 분기에는종전부동산매각사례가없고, 2 분기이후로 deal 진행이계속되는사례가많기때문임. 또한, 1 분기에는중소형규모의오피스나, 주요권역내에서도비핵심지역의오피스거래가집중되면서거래면적과금액이더감소한것으로판단됨. 1 분기거래사례를매도 / 매수주체별로분석해보면, 지난해거래시장을주도했던법인이여전히가장영향력있는시장참여자로나타남. 법인의매도건수는총 6 건으로, 매도면적은 82,716 m2 ( 전체의 69.5%), 매도금액은 6,343 억원 (81.5%) 으로가장큰비중을차지함. 이는재무건전성을위해사옥을매각하는사례 ( 솔로몬저축은행빌딩, 하이트진로서초사옥, 남서울빌딩등 ) 가지속되고있기때문임. 매수주체에서도법인이 6 건, 81,552 m2 ( 전체의 68.5%), 4,845 억원 (62.3%) 으로가장큰비중을차지하며거래시장을주도한것으로분석됨. 매도 / 매수주체별거래면적및비중 매도 / 매수주체별거래금액및비중 82,716m 2 (69.5%) 16,947m 2 (14.2%) 19,434m 2 (16.3%) 매도 6,343 억원 (81.5%) 560 억원 (7.2%) 878 억원 (11.3%) 매도 81,552m 2 (68.5%) 8,099m 2 (6.8%) 29,445m 2 (24.7%) 매수 4,845 억원 (62.3%) 350 억원 (4.5%) 2,586 억원 (33.2%) 매수 0% 20% 40% 60% 80% 100% 법인개인간접투자 0% 20% 40% 60% 80% 100% 법인개인간접투자 16

17 서울오피스거래시장 03 시장동향 권역별로는모든권역에서거래가이루어짐. CBD 와 YBD, 기타권역에서는각 1 건, KBD 에서는 6 건의오피스거래가이뤄지면서지난해에이어 KBD 에거래가집중되는현상이지속되고있음. 거래면적은 KTB 네트워크빌딩 ( 연면적 32,686 m2 ) 이거래된 KBD 가압도적으로컸으며, 거래금액또한 KBD 가 5,842 억원으로가장크게나타남. 3.3 m2당거래단가는 KBD > YBD > CBD 의순으로나타남. KBD 는하이트진로서초사옥 ( 대지면적이 6,493 m2로넓어거래가에건물이외의토지가격반영비율이높은사례 ) 을제외하고도 3.3 m2당 2,059 만원으로가장높게나타남. 권역별거래면적및거래금액 권역별평균거래단가 ( m2 ) 80,000 76,384 ( 억원 ) 6,000 ( 만원 /3.3 m2 ) 2,500 60,000 5,842 5,000 2,059 1,943 2,000 4,000 1,494 1,500 40,000 3,000 20,000 19, , , ,000 1, , CBD KBD YBD 기타 CBD KBD YBD 기타 거래면적 거래금액 2 분기의거래시장규모는 1 분기보다커질것으로전망됨. 현재펀드및리츠를중심으로오피스 deal 이여러건진행되고있고, 사옥용도의오피스매물을찾고있는법인들도다수조사되어 2 분기에는거래건수가증가할것으로예상됨. 또한, 주요권역에위치한중대형오피스가거래될것으로보여거래면적및금액또한커질것으로전망됨. 매도 / 매수주체는법인의영향력이지속되는가운데, 펀드와리츠등간접투자자본이주요권역의중대형오피스를거래할가능성이높아전체거래면적과금액에서차지하는비중은커질것으로예상됨. 사례별이슈 CBD (1 건 / 19,434 m2 / 878 억원 ) 센트럴빌딩 소재지중구명동 1 가 10-1 연면적 19,434 m2 층수 B7/16F 준공 2005 매도명동리얼에스테이트 ( 데카 ) 매수제이알 8 호위탁관리리츠 거래금액 878 억원 - 제이알 8 호리츠는비즈니스호텔로리모델링하여운영할예정 - 전문건설공제조합, 한국지방재정공제회등이자본금을투자 17

18 03 서울오피스거래시장 사례별이슈 KBD (6 건 / 76,348 m2 / 5,842 억원 ) KTB 네트워크빌딩 소재지강남구역삼동 연면적 32,686 m2 층수 B7/20F 준공 1996 매도한신저축은행 매수삼성생명보험 거래금액 1,930 억원 - 한신저축은행은 2003 년 HSB 프로퍼티 3 을통해유동화하여매입 - 같은시기매입했던여의도하나증권빌딩은지난해 6 월매각 솔로몬저축은행대치사옥 소재지강남구대치동 연면적 15,954 m2 층수 B6/19F 준공 1995 매도솔로몬저축은행 매수나라에이스홀딩스 거래금액 990 억원 - 거래면적은전체연면적 15,954 m2중 12,159 m2 - 지난해 9 월 National Financial Realty 와매매계약체결했으나해지 뱅뱅빌딩 ( 구대신증권빌딩 ) 소재지강남구도곡동 943 연면적 9,938 m2 층수 B4/7F 준공 1991 매도대신증권 매수야드엘파이낸스 거래금액 650 억원 - 뱅뱅사거리에위치한건물로향후뱅뱅어패럴이매장을설치할예정 - 지난 1 월소유권이전완료, 3 월뱅뱅빌딩으로빌딩명변경 하이트진로서초사옥 소재지서초구서초동 연면적 10,012 m2 ( 부속건물 : 684 m2포함 ) 층수 B3/6F( 부속 : B1/3F) 준공 1985( 부속 : 1987) 매도하이트진로 매수 Bentley Forbes EquitiesⅡ,LLC 거래금액 1,707 억원 - 재무구조개선을위해사옥을매각했으며, 소유권이전은 4 월말예정 - 지난해에는인근의또다른사옥 (4,954 m2 ) 을 200 억원에매각 유현빌딩 ( 구준오헤어빌딩 ) 소재지강남구논현동 연면적 8,099 m2 층수 B4/11F 준공 1991 매도개인 매수개인 거래금액 350 억원 - 차병원사거리인근논현로 3 종일반주거지역에위치 - A 동 ( 연면적 8,050 m2 ) 과 B 동 ( 주차타워, 50 m2 ) 으로구성 남서울빌딩 소재지강남구논현동 연면적 3,454 m2 층수 B2/7F 준공 1985 매도남서울실업 매수 EG 거래금액 215 억원 - EG 는기존사업확대와신규사업발굴을위해사옥용도로매입 - 소유권이전은 4 월로예정 YBD (1 건 / 14,467 m2 / 850 억원 ) 기타 (1 건 / 8,848 m2 / 210 억원 ) 미래에셋증권빌딩 소재지영등포구여의도동 45-1 연면적 14,467 m2 층수 B2/11F 준공 1979 매도미래에셋자산운용투자자문 매수미래에셋생명보험 거래금액 850 억원 - 미래에셋자산운용투자자문은이익실현및자산재조정을위해매각 - 미래에셋생명은 4 월타임스퀘어에서본빌딩으로이전할예정 청석빌딩 소재지송파구가락동 57 연면적 8,848 m2 층수 B3/6F 준공 1992 매도개인 매수일이종합건설외 거래금액 210 억원 - 3 호선경찰병원역인근제 3 종일반주거지역에위치 - 본거래는 1 월에소유권이전이완료된사례 18

19 지방오피스임대시장 04 리서치개요 일산인천분당대전대구부산광주 2012 년 1 분기지역별임대지표 울산 대상오피스지역범위 : 수도권 ( 분당, 일산 ) 6 대광역시 ( 부산, 대구, 인천, 대전, 광주, 울산 ) 빌딩규모 : 연면적 1,000 m2이상빌딩개수 : 총 310 개오피스 지역별리서치빌딩수및세부권역 분당 일산 부산 대구 인천 대전 광주 울산 48개서현역, 수내역, 야탑역, 정자역, 오리역 16개마두역, 정발산역, 주엽역, 백석역, 대화역 72개동구, 부산진구, 연제구, 중구, 남구, 동래구, 북구, 사상구, 사하구, 해운대구 45개중구, 수성구, 서구, 달서구, 동구 30개남구, 남동구, 부평구 28개중구, 서구 39개북구, 서구, 동구 32개남구, 중구 수도권 ( 분당 일산 ) 임대지표 도시 공실률 전세환산가 보증금 월임대료 관리비 전환률 분당 7.6% 5, % 일산 10.4% 3, % ( 단위 : 천원 /3.3 m2 ) 6 대광역시임대지표 도시 공실률 전세환산가 보증금 월임대료 관리비 전환률 부산광역시 8.5% 2, % 대구광역시 4.8% 2, % 인천광역시 12.0% 3, % 대전광역시 10.9% 2, % 광주광역시 6.3% 2, % 울산광역시 8.5% 2, % ( 단위 : 천원 /3.3 m2 ) 19

20 04 지방오피스임대시장 분당 야탑역 7 개빌딩 98,037 m2 리서치빌딩개수 48 개 서현역 26 개빌딩 390,235 m2 리서치대상총면적 평균건축년수 1,020,068 m 년 수내역 12 개빌딩 212,826 m2 평균건축연면적 23,716 m2 기타 3 개빌딩 318,969 m2 평균전용률 51.3% 공실률 7.6% (0.5%p ) 전세환산가 5,014 천원 /3.3 m2 (1.8% ) 전체평균세부권역별주요변동 2분기전망지역이슈 분당권역평균공실률은 7.6% 로전분기보다 0.5%p 감소하며 2010 년 3 분기이후 6 분기만에 7% 대에진입함. 3.3 m2당임대가는전세환산가의경우 5,014 천원, 월임대료는 43.3 천원으로전분기보다각각 1.8%, 1.0% 상승함. 공실률은지난해공급된오피스의공실이아직해소되지않은오피스가위치한수내역인근이 17.7% 로가장높은것으로분석됨. 오피스가위치한주요역세권별로살펴보면, 오피스가가장밀집한서현역일대의 3.3 m2당월임대료가 44.6 천원으로가장높게나타남. 코리아디자인센터타워약 4.7% 임대가인상, 분당 M 타워약 1,300 m2공실해소 1 분기공실은감소했으나, 지난해본격적으로시작된판교지역의신규공급이지속될예정이어서공실증가리스크는여전히존재함. 단기적으로공실률의등락이지속될것으로예상됨. 판교알파돔사업정상가시화판교알파돔시티가 1 조원규모의사업비모집에성공해사업재개가가시화되었음. 알파돔시티개발사업의공모자인 LH 와민간사업자인대한지방행정공제회의컨소시엄은현대백화점 4200 억원, 대한지방행정공제회자산선매입자금 2400 억원, LH 의 3400 억원, 2 단계중도금대출 4600 억원등 1 조 5000 억원에달하는자금조달에성공함. 이에따라오는 4 월기공식에이어 6 월에는복합백화점 업무시설 2 개구역등 1 단계지역의착공, 7 월에는주상복합아파트분양이진행될예정임. 공실률및임대가, 관리비 보증금, 월임대료, 관리비 ( 천원 /3.3 m2 ) ( 천원 /3.3 m2 ) 20.0% 5,014 5,235 4,841 4,344 4, % 10, % 5,100 5,014 5, % 10.0% 5.0% % % , % 10.0% 5.0% 4,929 4,905 4,927 4,972 4,924 4,925 4,893 4,879 4,891 4,869 4,818 4, % 8.8% 8.0% 8.1% 11.2% 7.3% 7.6% 6.9% 7.0% 5.5% 3.3% 4,900 4,800 4, % 1.4% 1.9% 2.1% 4,600 평균서현역수내역야탑역기타 전세환산가보증금월임대료관리비공실률 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 전세환산가 공실률 20

21 지방오피스임대시장 04 일산 기타 6 개빌딩 57,173 m2 정발산역 3 개빌딩 91,616 m2마두역 7 개빌딩 51,322 m2 리서치빌딩개수리서치대상총면적평균건축년수평균건축연면적 16개 200,111m2 12.0년 12,507m2 평균전용률 55.4% 공실률 10.4% (0.7%p ) 전세환산가 3,437 천원 /3.3 m2 (0.9% ) 전체평균세부권역별주요변동 2분기전망지역이슈 일산권역의평균공실률은 10.4% 로전분기보다 0.7%p 증가함. 전세환산가는연초임대가조정시기를맞아 0.9% 상승한 3.3 m2당 3,437 천원으로조사됨. 정발산역과기타권역에서공실변동폭이가장크게나타남. 정발산역인근빌딩에서 2 천m2이상의대형공실이해소되면서큰폭의감소세를보였고, 기타권역에서는신규공급으로인해증가세를보임. 보험사, 증권사등금융권사옥을중심으로임대가인상이시행됨에따라사옥용빌딩의비율이높은마두역과정발산역의전세환산가가상승세를보임. 삼성화재일산사옥임대가약 2.4% 인상, 흥국생명일산사옥약 180 m2공실해소 신규공급된일산킨텍스오피스가안정적으로시장에진입하였고특별한움직임이파악되지않고있어임대가와공실률모두보합세를유지할것으로전망됨. 일산출판단지부지대규모주상복합개발일산신도시조성당시출판단지로조성된 11 만 1000 여m2부지에주상복합시설과아파트 1934 가구를짓는 백석 Y-City 개발사업승인절차가진행중임. 파주에출판단지가조성됨에따라사업대상지의용도변경이수년간추진되었으나특혜의혹으로번번이무산되었음. 이에따라소유주인요진기업은공공기여방안으로사업부지일부와건물을기부채납하는조건을시에제시하고용도변경을통해주상복합아파트건설을추진중에있음. 공실률및전세환산가, 관리비 30.0% 3,437 3,662 3,895 2, % 26.9% 20.0% 15.0% % % 5.0% 5.6% 3.2% 평균마두역 정발산역 기타 ( 천원 /3.3m2) 10,000 1, % 30.0% 20.0% 10.0% 공실률및전세환산가추이 ( 천원 /3.3m2) 5, % 4,246 3,903 4,270 4,162 3,751 3, % 4, % 32.7% 4,011 3,995 3,992 3,429 3,406 3,406 3, % 23.1% 24.5% 26.8% 26.8% 25.4% 9.7% 9.8% 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 10.4% 3,000 2,000 1,000 전세환산가관리비공실률 전세환산가 공실률 조사의정확성을높이기위해지역평균보다월등히높은공실률을 보이고있는일부빌딩을 2011년 3분기부터분석대상에서제외함. 21

22 04 지방오피스임대시장 부산 기타 12 개빌딩 160,292 m2 리서치빌딩개수 리서치대상총면적 72 개 1,214,427 m2 연제구 8 개빌딩 124,331 m2 평균건축년수 20.0 년 부산진구 14 개빌딩 305,030 m2 중구 17 개빌딩 268,027 m2 동구 21 개빌딩 356,748 m2 평균건축연면적 16,867 m2 평균전용률 59.6% 공실률 8.5% (2.5%p ) 전세환산가 2,933 천원 /3.3 m2 (0.5% ) 전체평균세부권역별주요변동 2분기전망지역이슈 1 분기부산지역의공실률은전분기보다 2.5%p 증가한 8.5% 로조사되었음. 전세환산가는전분기대비 0.5% 상승한 3.3 m2당 2,933 천원임. 동구권역은메리츠화재부산사옥의완공으로전세환산가와공실률모두큰폭의상승세를보임. 전세환산가는 1.7%, 공실률은 5.2%p 전분기대비상승함. 중구에서는사옥용으로사용하였던빌딩의일부면적이외부임대로전환되면서공실률이전분기대비 2.9%p 증가하였음. 메리츠화재부산사옥약 22,000 m2공실로공급 오피스공급량이신규수요를웃도는상황으로당분간 8% 대의높은공실률이지속될것으로전망됨. 동래역복합환승센터개발사업도시재생시험사업지구로선정정부시범사업으로추진되는부산도시철도동래역복합환승센터개발사업이 도시재생복합개발형테스트베드 에선정됨. 이에따라앞으로 2 년동안동래역복합환승센터개발사업에국토부전문인력과시스템이지원되어기반구축비용 100 억원가량이감소될것으로예상됨. 동래역복합환승센터는현재동래역사자리에지상 11~14 층규모의건물 2 개동과별도주차건물등총면적 1 만 7521 m2 ( 환승센터 8761 m2, 주차장 8760 m2 ) 를건설할계획으로오는 2014 년완공예정임. 공실률및전세환산가, 관리비 공실률및전세환산가추이 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 2, % 2, % 2, % 3, % 2, % ( 천원 /3.3m2) 10,000 2, % 1, % 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% ( 천원 /3.3m2) 2,933 2, % 2,920 2,906 2,906 2,909 2,919 2,911 2, % 6.4% 6.2% 8.5% 2, % 2, % 5.7% 7.2% 5.3% 5.5% 7.3% 4.4% 2,876 2,880 2,879 2,871 2,865 2,862 2,860 2,840 평균동구부산진구연제구중구기타 전세환산가관리비공실률 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 전세환산가 공실률 22

23 지방오피스임대시장 04 대구 중구 25 개빌딩 364,403 m2 리서치빌딩개수 리서치대상총면적 45 개 753,835 m2 기타 11 개빌딩 121,666 m2 수성구 9 개빌딩 267,766 m2 평균건축년수 평균건축연면적 20.0 년 19,329 m2 평균전용률 54.3% 공실률 4.8% (1.2%p ) 전세환산가 2,542 천원 /3.3 m2 (0.5% ) 전체평균세부권역별주요변동 2분기전망지역이슈 1 분기대구지역의공실률은전분기보다 1.2%p 감소한 4.8% 로 2010 년 1 분기이후 2 년여만에 4% 대의공실률을회복함. 임대가인상을시행한빌딩도다수조사되었으나평균치보다임대가가낮은빌딩이조사대상에편입되면서전세환산가는전분기대비 0.5% 하락한 3.3 m2당 2,542 천원로조사됨. 세부권역모두공실률이감소한것으로조사됨. 보험사들의신규입주가전권역에서고르게발생하면서 1,000 m2이상의대형공실이다수해소되었기때문임. 수성구의전세환산가는전분기대비 2.8% 상승함. 보험사및기업사옥을중심으로임대가인상이시행되면서이들빌딩의비율이높은수성구의임대가가큰폭으로상승한것임. 삼성증권범어동사옥임대가약 4.9% 인상, 호수빌딩약 2,300 m2공실해소 임대가조정을시행하지않은빌딩가운데 4 월중인상계획이있음을밝힌빌딩이다수있어임대가상승이예상됨. 한국감정원, 대구혁신도시내신사옥착공식개최한국감정원이지난 2 월대구혁신도시내에서신사옥착공식을개최함. 신사옥은지하 1 층, 지상 13 층 ( 부지면적 21,405 m2, 건축연면적 21,838 m2 ) 규모로계획됨. 대구혁신도시는 422 만m2면적에총 11 개기관이이전하며, 첨단의료복합단지와산 학 연클러스터가조성되는정주계획인구 7,074 세대, 23,000 명규모의신도시로조성될예정임. 현재이전대상기관중한국감정원과중앙신체검사소 (2011 년 6 월착공 ) 만착공된상태임. 공실률및전세환산가, 관리비 7.5% 8.0% 2,542 2,901 2,439 2, % 4.1% 4.8% 4.0% % 1.9% 평균 수성구 중구 기타 ( 천원 /3.3m2) 10,000 1, 공실률및전세환산가추이 ( 천원 /3.3m2) 10.0% 2, % 8.6% 2,557 2,554 2,535 2,542 2, % 7.3% 2,504 2,500 2,477 2, % 2, % 6.0% 2, % 7.1% 5.5% 5.5% 2,439 2,439 2, % 4.8% 2,406 2, % 2, % 4.7% 2, % 2,300 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 전세환산가관리비공실률 전세환산가 공실률 23

24 04 지방오피스임대시장 인천 리서치빌딩개수 리서치대상총면적 30 개 445,618 m2 남구 11 개빌딩 132,694 m2 부평구 12 개빌딩 132,673 m2 남동구 7 개빌딩 180,252 m2 평균건축년수 17.0년 평균건축연면적 15,915m2 평균전용률 55.6% 공실률 12.0% (0.2%p ) 전세환산가 3,246 천원 /3.3 m2 (0.9% ) 전체평균세부권역별주요변동 2분기전망지역이슈 인천지역의평균공실률은 12.0% 로전분기보다 0.2%p 상승함 년 1 분기저점을기록한이후지속적인상승세를보이고있음. 3.3 m2당전세환산가는전분기보다 0.9% 하락한 3,246 천원임. 임대가조정을보류하는추세이며임대가가저렴한신규조사빌딩의편입으로전세환산가는하락세를나타냄. 남동구에서는권역내 2 개의빌딩에서각각 1,000 m2이상의공실이해소되면서공실률이전분기대비 3.6%p 감소하였음. 반면, 부평구에서는동부빌딩의공실률이전분기보다 3 배가량늘어나면서 3.4%p 크게증가함. 전세환산가는남동구를제외하고변동이없는것으로조사되었는데남동구에신규편입된조사빌딩이권역평균전세환산가보다다소낮은수준을유지하고있어 0.9% 가량하락함. 동부빌딩약 2,600 m2공실증가, 대한교원공제회관약 2,200 m2공실해소 임대가조정도대부분완료되었으며임차인이동계획도감지되지않아임대가와공실률모두보합세가유지될것으로전망됨. 인천공항주변지역개발사업본격화인천국제공항공사가추진해온공항복합도시개발이본격화되고있음. 인천공항국제업무단지내지하 2 층, 지상 12 층규모의영종메디컬센터 ( 부지면적 6,146 m2, 연면적 21,813 m2 ) 가오는 6 월부터운영을개시할예정이며, KAL 호텔네트워크 ( 대한항공 100%) 는 501 실규모의특급호텔을 2014 년경개장할예정임. 이밖에도복합위락단지및업무, 숙박, 상업시설개발이추진중이며, 인천공항남서측의유수지주변지역에는호텔, 상업등공항지원기능지구가건설될예정임. 공실률및전세환산가, 관리비 공실률및전세환산가추이 20.0% 15.0% 10.0% 3, % , % , % , ( 천원 /3.3m2) 10,000 1, % 12.0% 9.0% 6.0% 3,191 3,230 3,232 3,202 3,162 3,209 3,206 ( 천원 /3.3m2) 3,350 3,318 3,301 3,300 3,283 3,275 3, % 11.8% 3,246 3, % 9.5% 3,200 3, % 5.0% % 4.7% 4.8% 4.3% 4.2% 4.5% 3.8% 4.2% 4.4% 3, % 평균남구남동구부평구 전세환산가관리비공실률 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 전세환산가 공실률 24

25 지방오피스임대시장 04 대전 리서치빌딩개수 리서치대상총면적 평균건축년수 28 개 540,578 m 년 서구 14 개빌딩 309,066 m2 중구 14 개빌딩 231,512 m2 평균건축연면적 19,306 m2 평균전용률 55.0% 공실률 10.9% (4.5%p ) 전세환산가 2,419 천원 /3.3 m2 (0.7% ) 전체평균세부권역별주요변동 2분기전망지역이슈 대전지역의공실률은전분기보다 4.5%p 감소한 10.9% 로지난해삼성생명둔산사옥의신규공급으로급등했던공실률이점차안정을찾아가고있음. 1 분기전세환산가는 3.3 m2당 2,419 천원으로전분기보다 0.7% 상승하며분기마다최고가를기록하는상황임. 서구와중구모두공실률이감소하였는데서구는지난 2009 년공급된금성백조주택사옥이외부임대용공실을모두자가사용면적으로전환하면서공실이크게감소함. 전세환산가는서구에서 0.5%, 중구에서 0.9% 의상승세를보임. 자가사용면적으로인해공실증가의부담이적은사옥용빌딩위주로임대가가인상이시행됨. 대림빌딩약 4,000 m2공실해소, 재능교육빌딩약 3.3% 임대가인상 지난해부터임대시장의안정세가지속되고있으나다음분기신규공급이예정되어있어공실이증가할것으로보임. 충청남도, 청사 관사촌매각예정충청남도가올해말내포신도시신청사이전을앞두고대전시중구선화동현도청사 ( 부지 2 만 9000 m2 ) 와대흥동관사촌의매각작업을진행중임. 도청사매각금액은 824 억원, 관사촌매각금액은 60 억원규모로추산됨. 그러나문화재로지정된도청본관과일부관사는철거또는증축을할수없기때문에대전시나문화재청등정부부처외에는매입이어려울것으로보임. 그러나현재대전시의재정형편상도청부지매입에필요한예산을확보하기어려워정부가부지를매입한뒤시에무상양여하는방안을추진중인것으로알려짐. 공실률및전세환산가, 관리비 15.0% 12.8% 2,419 2,504 2, % 10.9% 9.7% 5.0% 평균 서구 중구 ( 천원 /3.3m2) 10,000 1, 공실률및전세환산가추이 ( 천원 /3.3m2) 25.0% 2,450 2,419 2,402 2,394 2,400 2, % 2, % 15.0% 2,294 2,304 2, % 2,290 2,300 2,251 2,251 2, % 13.9% 15.4% 2, % 10.0% 2, % 2, % 9.3% 2, % 6.4% 5.5% 2, % 4.5% 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 전세환산가관리비공실률 전세환산가 공실률 25

26 04 지방오피스임대시장 광주 북구 9 개빌딩 101,271 m2 리서치빌딩개수 리서치대상총면적 평균건축년수 39 개 503,283 m 년 서구 12 개빌딩 181,253 m2 동구 18 개빌딩 220,759 m2 평균건축연면적 13,244 m2 평균전용률 56.9% 공실률 6.3% (0.5%p ) 전세환산가 2,391 천원 /3.3 m2 (1.9% ) 전체평균세부권역별주요변동 2분기전망지역이슈 광주지역의공실률은 6.3% 로소형공실부터 1,000 m2이상의대형공실까지고르게해소되면서전분기보다 0.5%p 감소함. 1 분기전세환산가는전분기보다 1.9% 하락하여 3.3 m2당 2,391 천원을기록함. 북구지역에서신규공실이크게발생해공실률이 3.4%p 상승한것으로조사됨. 반면, 동구와서구는각각 1.1%p, 0.9%p 공실이감소하며안정적인모습을나타냄. 동구를제외한전지역에서전세환산가가상승세를보임. 동구일부빌딩에서공실을해소하기위해임대가를인하하면서지역평균이하락세로전환됨. 반면, 신도심인서구지역에서는대다수의빌딩이 5% 내외로임대가를인상하면서 6.1% 상승함. 흥국생명금남로사옥임대가약 6.7% 인하, KT 빌딩약 1,400 m2공실발생 예정된신규공급이나대형테넌트이전이없어공실률과임대가모두보합세를지속할것으로전망됨. 광주상무지구에 30 층오피스텔착공예정중흥건설은광주시서구치평동 LH 광주 전남본부앞나대지 (3589 m2 ) 에지하 3 층, 지상 30 층규모의오피스텔을건립하겠다는내용의건축계획심의안을제출함. 이에따라중흥건설은 3 월말부터착공에들어가 2014 년준공예정임. 이건물은지하 3 층까지는주차장으로, 지상 1 층부터 3 층까지는상가로계획됨. 공실률및전세환산가, 관리비 공실률및전세환산가추이 10,000 1,000 2,391 2, % 2,735 2,849 ( 천원 /3.3m2) 12.0% 10.0% 8.0% 2,526 2,497 2, % 2,499 2, % 2,479 2, % ( 천원 /3.3m2) 2,550 2, % % % 8.0% 4.0% 6.0% 4.0% 2.0% 4.4% 5.8% 4.8% 4.9% 5.8% 2, % 5.4% 2,391 2, % 2, % 2,439 2, % 2,391 2,400 2,350 평균동구북구서구 전세환산가관리비공실률 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 전세환산가 공실률 26

27 지방오피스임대시장 04 울산 리서치빌딩개수 32 개 남구 27 개빌딩 191,767 m2 중구 15 개빌딩 35,641 m2 리서치대상총면적 평균건축년수 평균건축연면적 227,407 m 년 8,122 m2 평균전용률 62.9% 공실률 8.5% (1.8%p ) 전세환산가 2,625 천원 /3.3 m2 (0.4% ) 전체평균세부권역별주요변동 2분기전망지역이슈 울산지역의평균공실률은전분기보다 1.8%p 감소한 8.5% 로 1 분기만에감소세로전환됨. 3.3 m2당전세환산가는 2,625 천원으로전분기대비 0.4% 하락한것으로조사됨. 구도심의시장침체가심화되고있음. 구도심인중구권역에서는이번분기공실률과전세환산가모두변동이없는것으로조사되었는데, 이는시장의안정화라기보다침체상태로인해수요가거의발생하지않는상태로파악됨. 반면남구는일부빌딩에서임대가를인상하면서권역평균전세환산가는 0.4% 상승하였고, 공실은 2.7%p 감소하는등안정적인모습을보임. 효천빌딩임대가약 4.5% 인상, KT&G 빌딩약 1,900 m2공실해소 구도심과신도심의양극화가점차심화될것으로전망됨. 울산울주군구청사부지개발사업활발히추진울주군은군청사이전예정부지인울주군청량면율리산 번지일원 29 만 6387 m2을개발행위허가제한지역으로지정한다고밝힘. 또한개발제한구역해제를당초 8 만 3000 m2에서 20 만m2이상으로확대해울산시에요청할계획임. 이는군의발전성과도시성장성등을감안할때개발제한구역해제규모를늘려기반시설및주거용지를확보해야하기때문임. 이사업은울주군이나울산시에서재정사업으로추진하긴쉽지않기때문에공모형 PF 사업으로추진될가능성이클것으로보임. 10,000 1, 공실률및전세환산가, 관리비 2, % 2, % 45.3% 2,051 평균서구중구 18.5 ( 천원 /3.3m2) 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 공실률및전세환산가추이 ( 천원 /3.3m2) 12.0% 11.1% 2, % 10.4% 2, % 10.1% 9.7% 10.0% 9.0% 2, % 2,673 2, % 2,634 2, % 2,669 2,624 2,684 2,625 2, % 2,601 2, % 6.0% 6.9% 6.9% 2,532 2, % 2,454 2, % 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 전세환산가 관리비 공실률 전세환산가 공실률 27

28 05 부동산간접투자시장 Real Estate Funds 대상오피스 2012 년 1 분기신규설정된부동산펀드는총 11 건, 설정액은 3,965 억원임. - 전분기대비설정건수는 10 건, 설정액은 7,754 억원감소하였으며, 전년동기와비교해설정건수는 16 건, 설정액은 975 억원감소함. - 이번분기신규설정규모는 2009 년 1 분기 ( 설정건수 10 건, 설정액 2,250 억원 ) 이후가장작은규모임. 이번분기해외부동산에투자하는펀드는총 2 건, 혼합형이 1 건설정되었고나머지는모두국내부동산에투자하는펀드임. - 미래에셋맵스프런티어브라질월지급식부동산투자신탁 은브라질상파울루중심업무지구에있는대형오피스빌딩에투자하는펀드로총투자금액 5,400 억원중사모로 800 억원을모집함. 각펀드별투자자산을살펴보면, 리테일, 오피스, 물류센터를비롯해리츠, PF 대출등다양한자산에고르게투자되고있음. - 파인트리사모부동산투자신탁 1 은동대문에위치한케레스타 ( 옛거평프라자 ) 를매입하였고, 국민연금이투자한 피에스 KORIF 사모부동산투자신탁 7 은명동눈스퀘어를매입함. - 더커자산운용이설립한 더커주택시장안정사모부동산투자신탁 1 호 는대림산업과삼호가준공후미분양아파트처분을위해설립한 CR 리츠의주식을매입함 년 1 분기신규설정펀드현황 설정월자산운용사펀드명 1 월 2 월 3 월 동양자산운용 파인트리자산운용 미래에셋맵스자산운용 프랭클린템플턴투신운용 에스크베리타스자산운용 유진자산운용 KTB 자산운용 한화자산운용 더커자산운용 마이어자산운용 피에스자산운용 동양잠실오피스텔사모부동산투자신탁 1 파인트리사모부동산투자신탁 1 미래에셋맵스프런티어브라질월지급식부동산투자신탁 1 프랭클린템플턴글로벌부동산자투자신탁 Class C2 베리타스아팔루사사모부동산투자신탁 1 유진드림스퀘어사모부동산투자신탁 2 KTB칸피던스사모부동산투자신탁 40 한화글로벌리츠부동산투자신탁 1 더커주택시장안정사모부동산투자신탁 1 마이어사모내포공동주택부동산투자신탁피에스KORIF 사모부동산투자신탁 7 총 11건 펀드유형 투자자산 설정액 ( 억원 ) 투자지역 - 대출채권 50 국내 - 리테일 620 국내 임대형오피스빌딩 800 해외 REITs 형해외부동산리츠 0.2 혼합 임대형리테일 56 국내 분당 PF( 대출형 ) 오피스텔 PF 임대형 REITs 형 REITs 형 안성물류센터해외부동산리츠지방미분양아파트 PF( 대출형 ) 내포신도시아파트 PF 75 국내 112 국내 0.1 해외 488 국내 500 국내 임대형리테일 1,264 국내 총 3,965 억원 조사기간 : ~ Source : 금융투자협회및각자산운용사 28

29 부동산간접투자시장 05 Real Estate Funds 신규설정펀드건수및설정액추이 , , , ,127 7, , ,443 6, , ,227 8, , ,591 8,694 2, ,961 2, , ,165 16,000 12,000 8,000 4,000 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 설정액국내 ( 억원 ) 설정액해외 ( 억원 ) 신규설정펀드 ( 개 ) 신규설정펀드투자대상현황 ( 설정액기준 ) 기타 6.0% 신규설정펀드모집현황 ( 설정액기준 ) 주거시설 24.9% 업무시설 20.2% 공모 20.2% 상업시설 48.9% 사모 79.8% 주요펀드투자자산 자산개요 피에스KORIF 사모부동산투자신탁 7 건물명 눈스퀘어 위치 서울시중구명동2가 규모 연면적 : 23,834 m2 / 층수 : B2/9F 준공 ( 리모델링 ) 연도 준공 : 1970 년 12월 ( 리모델링 : 2009 년 3월 ) 주요테넌트 CGV, ZARA, H&M, 영풍문고등 - 국민연금이매입금액의 85% 가량을투자 비고 년코람코자산운용의 CR리츠가매입후리모델링 - 현재임대율 100% 자산개요 파인트리사모부동산투자신탁 1 건물명 케레스타 ( 옛거평프레야 ) 위치 서울시중구을지로6가 규모 연면적 : 124,112 m2 / 층수 : B6/23F 준공연도 1996년 8월 비고 - 복잡한권리관계로인해공매에서 18 차례유찰된물건 - 약 3,500 여개점포로구성 - 파인트리자산운용은인수후비즈니스호텔로리모델링예정 29

30 05 부동산간접투자시장 REITs 2012 년 1 분기내영업인가를득한리츠는총 7 건, 총자산규모는총 65 억원임. - 전분기대비설정건수는 3 건, 설정액은 8,165 억원감소한규모임. - 리츠유형별설정건수를살펴보면, 기업구조조정리츠총 3 건, 개발전문자기관리리츠총 3 건, 위탁관리리츠총 1 건임. 이번분기영업인가신청건수는총 6 건으로집계됨. - 영업인가신청리츠중 1 분기내영업인가를득한것은 빌드개발전문자기관리부동산투자회사 1 건임. - 금영개발전문자기관리부동산투자회사, 마스턴제 2 호위탁관리부동산투자회사, 카이트제 1 호위탁관리부동산투자회사 는 1 분기에영업인가를신청했으나신청을취하함. 이밖에도변경인가신청총 3 건, 영업인가신청취하 4 건, 영업인가신청철회 1 건이발생함. - 변경인가를신청한총 3 건중 스타개발전문자기관리부동산투자회사 의변경인가가완료됨. 경기도용인시중동소재용인동백시니어주택개발사업에서경기도용인시영덕동소재도시형생활주택개발사업으로투자대상을변경함. - 부천송내, 진주금산, 대구칠곡등대림산업과삼호의미분양아파트를매입해설립한 우투하우징제 1 호기업구조조정부동산투자회사 는정관을변경하여존립기간을연장하고자산관리회사를변경함. 신규인가된리츠는숙박시설, 판매시설, 주거시설, 업무시설등다양한자산을투자대상으로함. - 제이알제 8 호위탁관리부동산투자회사 는서울중구명동 1 가센트럴빌딩을매입하여리모델링후 6 년간비즈니스호텔로운영할방침임. - 업무시설에투자하는리츠는 1 건으로 디에스아이오피스기업구조조정부동산투자회사 는구로구신도림동에위치한디큐브시티타워동중업무시설을투자대상으로하고있음. 그러나계약조건상의문제로인해재매각을추진중인것으로알려져영업인가신청이취하될것으로예상되는바임 년 1 분기신규인가리츠현황 구분회사명 ( 인가일 ) 투자대상 기업구조조정 (3 건 ) 개발전문 (3 건 ) 위탁관리 (1 건 ) 디에스아이호텔 ( ) 디에스아이리테일 ( ) 디에스아이오피스 ( ) ( 주 ) 한미에셋개발전문자기관리 ( ) ( 주 ) 경인개발전문자기관리 ( ) ( 주 ) 빌드개발전문자기관리 ( ) ( 주 ) 제이알제 8 호 ( ) 숙박시설 ( 서울구로구신도림동대성디큐브시티 ) 판매시설 ( 서울구로구신도림동대성디큐브시티 ) 업무시설 ( 서울구로구신도림동대성디큐브시티 ) 도시형생활주택 ( 서울동작구상도동 ) 주상복합 ( 서울영등포구영등포동 ) 도시형생활주택 ( 경기의정부시의정부동 ) 숙박시설 ( 서울중구명동 1 가센트럴빌딩 ) 자본총자산 ( 억원 ) ( 억원 ) 자산관리회사 제이알자산관리 제이알자산관리 제이알자산관리 제이알자산관리 조사기간 : ~ Source : 국토해양부및각자산관리회사 디에스아이호텔 리테일 오피스기업구조조정부동산투자회사 는재매각을추진중으로영업인가신청을취하할가능성이높은것으로예상됨. 30

31 부동산간접투자시장 05 REITs 2012 년 1 분기영업인가신청현황 구분회사명투자대상 개발전문 (3 건 ) 위탁관리 (2 건 ) ( 주 ) 금영개발전문자기관리부동산투자회사 ( 주 ) 빌드개발전문자기관리부동산투자회사 ( 주 ) 펨코로지스틱제 3 호개발전문위탁관리부동산투자회사 ( 주 ) 마스턴제 2 호위탁관리부동산투자회사 ( 주 ) 케이비와이즈스타제 4 호위탁관리부동산투자회사 주거시설 ( 인천검단 2 지구 21 블럭아파트 ) 도시형생활주택 ( 경기도의정부시의정부동 ) 창고시설 ( 충남천안시풍세산업단지 ) 업무시설 ( 서울종로구도렴동 ) 업무시설 ( 서울영등포구여의도동솔로몬투자증권빌딩 ) 자본 ( 억원 ) 5 10 비고 영업인가신청취하 (02.01) 영업인가완료 (02.17) 5-5 영업인가신청취하 (03.08) 5 - 자산개요 건물명위치규모준공연도비고 제이알제 8 호위탁관리부동산투자회사 명동센트럴빌딩서울시중구명동1가연면적 : 19,434 m2 / 층수 : B7/16F 2002년 3월 - 건물을리모델링해향후 6 년간비즈니스호텔로운영할계획 - 전문건설공제조합과한국지방재정공제회등에서 500 억원을투자 관리형태별리츠운용현황 투자자산별리츠운용현황 위탁리츠 32.4% 자기관리리츠 0.6% 개발전문위탁관리리츠 0.3% 복합시설 1.4% 개발전문자기관리리츠 1.4% 숙박시설 0.6% 기타 2.1% 상업시설 22.8% 주거시설 7.3% 업무시설 65.9% CR리츠 65.2% 조사기간 : ~ Source : 국토해양부및각자산관리회사 청산된리츠를제외한현재운용중인리츠를대상으로분석하였으며, 투자자산이 2개이상인경우주력상품을기준으로함. 31

32 06 Special Issue 공공기관지방이전에따른종전부동산매각현황 출처 : 이노시티, 국토해양부, 통계청 공공기관지방이전 1. 공공기관지방이전의배경수도권에인구와행정기능이집중되고지방은침체되는국토의불균형발전과양극화가심화되고있음. - 중앙행정기관을포함한공공기관은전국적으로 409개로, 이중약 85% 인 345개가수도권에소재함. - 수도권인구비중은 1996년전체의 45.4% 에서 2007년 48.9%, 2010년 49.1% 로지속적으로증가함. 수도권인구집중추이경제및행정기능의수도권집중현황 인구비중 100% % 100대기업본사벤처기업제조어체 91% 9% 70% 30% 57% 43% 금융대출공공기관 67% 33% 85% 15% 연도 0% 20% 40% 60% 80% 100% 수도권지방수도권지방 국토불균형의대안으로정부는 국가균형발전을위한공공기관지방이전추진방침 ( ) 을확정 발표했으며, 이에따라해당공공기관은지방으로이전하고종전부동산은매각하게됨. - 해당기관은종전부동산을매각하여이전부지매입과청사신축등이전에필요한재원을조달함. 2. 이전공공기관현황이전대상공공기관은수도권소재 345 개공공기관중 147 개기관을이전대상기관으로선정함. 전국공공기관 수도권소재기관 이전대상기관 구분 합계 소속 투자 출자 출연 법인 전체 세종시, 개별이전제외 이전공공기관들은수도권과대전청사가있는대전을제외한 12 개광역시 도에형평성원칙에따라적정하게배치 하고, 지방이전효과를극대화하기위해유사한업무영역을수행하는동일기능군으로분류함. 3. 공공기관지방이전계획 개별이전 (18 곳 ) 이전기관 : 국립특수교육원 ( 아산 ), 질병관리본부 ( 오송 ) 등 충북 (11 곳 ) 기능군 : 정보통신, 인력개발, 과학기술등이전기관 : 정보통신정책연구원, 한국교육과정평가원등 세종시 (16 곳 ) 이전기관 : 국토연구원, 한국법제연구원등 전북 (12 곳 ) 기능군 : 국토개발관리, 농업생명, 식품연구등이전기관 : 국민연금공단, 농촌진흥청등 광주 전남 (15 곳 ) 기능군 : 전력산업이전기관 : 한국전력공사, 한국농촌경제연구원등 제주 (8 곳 ) 기능군 : 국제교류, 교육연수, 국세관리등이전기관 : 국토해양인재개발원, 국립기상연구소등 강원 (12 곳 ) 기능군 : 광업진흥, 건강생명, 관광등이전기관 : 한국광물자원공사, 국립과학수사연구원등 경북 (12 곳 ) 기능군 : 도로교통, 농업기술혁신, 전력기술등이전기관 : 한국도로공사, 기상통신소등 대구 (11 곳 ) 기능군 : 산업진흥, 가스산업, 교육 학술진흥등이전기관 : 한국산업단지공단, 한국사학진흥재단등 울산 (9 곳 ) 기능군 : 에너지산업, 근로복지, 산업안전등이전기관 : 한국동서발전, 에너지경제연구원등 부산 (12 곳 ) 기능군 : 해양수산, 금융산업, 영화진흥등이전기관 : 국립해양조사원, 한국자산관리공사등 경남 (11 곳 ) 기능군 : 주택건설, 중소기업진흥, 국민연금등이전기관 : 한국토지주택공사, 한국남동발전등 32

33 Special Issue 공공기관지방이전에따른종전부동산매각현황 06 종전부동산매각 1. 종전부동산현황전체지방이전기관중종전부동산을소유한 95 개기관의 117 개부지가매각대상임. - 종전부동산은일반매각과지자체매각, 매입공공기관매각, 기타등으로분류됨. - 종전부동산중일반매각부동산은국내외기관투자자를대상으로하며, 총 81개, 부지면적약 273만m2, 건물연면적약 126만m2규모로, 2009년부터순차적으로매각을진행하고있음. - 일반매각이외의종전부동산은지자체에공공목적으로사용토록매각하거나, 도시공간의계획적이용 관리를위해매입공공기관에매각하게됨. 종전부동산매각유형및일정계획 ( 단위 : 부지수 ) 유형매각대상 2010 년까지 2011 년 2012 년미확정 전체 일반매각 지자체매각 매입공공기관 * 매각 기타 * 매입공공기관 : 당초한국토지주택공사에한했으나, 2011 년 7 월혁신도시법시행령을개정하여캠코, 농어촌공사로확대. 종전부동산매각이유찰등으로인해지연되어공공기관이전에필요한비용이제때조달되지않아이전일정에차질이생기지않도록종전부동산을매입지원 ( 국토해양부가활용계획수립 ) 2. 종전부동산매각현황현재까지매각이완료된부동산은전체매각대상종전부동산 117 개중 34 개에불과함.( 총 2 조 1,183 억원 ) - 매각이완료된부동산은전체의 29%, 당초 2011년까지목표로한 70개의약 48.6% 수준임. - 지자체나매입공공기관매입을제외한순수민간이매입한부동산은주로상업 주거용지로활용가치가높고, 교통편의성이좋은서울과인접지역등에위치한곳으로총 10여개에불과한것으로파악됨. - 종전부동산매각이계획한수준에미치지못한것은경제및부동산시장침체가장기화되고있는것과더불어종전부동산의규모 용도지역 입지등의특성및지자체리스크등으로인해다양한용도로활용하기쉽지않기때문으로판단됨. 3. 종전부동산매각활성화방안매각활성화를위해서는종전부동산에대한투자매력을증가시킬수있도록정부의노력과지자체의협조등이필요 할것으로판단됨. - 정부는매각을활성화시키기위해지난해에는국내외에서여러차례투자설명회를개최하기도함. 또한, 최근에는 매각대상 15 개부지에대한활용방안을마련하는연구용역을국토연구원에발주함. - 근본적으로매각을활성화시키기위해서는향후용도지역변경을쉽게할수있도록하거나매입 개발과정에서 발생할수있는지방자치단체리스크등을제거하여개발메리트를증가시키고, 분할매각등매각방법을다양화하 고, 금융혜택등의인센티브를제공하여투자성을높이는등의대책이필요할것으로판단됨. 33

34 06 Special Issue 공공기관지방이전에따른종전부동산매각현황 종전부동산매각사례 계약시기 기관명 매각가매수자소재지용도면적 ( m2 ) ( 백만원 ) 지역부지건물 국립수산물품질검사원 13,000 한국노인인력개발원 고양 주거 4,549 2, 국립농산물품질관리원 49,990 영등포구영등포공업 8,731 6, 국립농업과학원 6,595 수원시수원녹지 4,942 - 합계 3개부지 69, ,222 8, 품질관리단 38,933 모나미 용인 상업 13,555 7, 품질관리단 ( 부속 ) 13,057 하림 용인 상업 6, 국립원예특작과학원 5,440 파리크라상 여주 관리 28, 국립수의과학검역원 129,231 안양시 안양 주거 56,309 28, 국립경찰대학 317,670 LH 용인 녹지 609,334 69, 국립전파연구원 48,623 우정사업본부안양공업 19,297 5, 국립전파연구원 72,622 우정사업본부용산주거 14,000 1, 경찰교육원 25,630 기획재정부 인천 주거 15,524 2, 도로교통공단 4,613 수원시권선구 수원 주거 1,898 2, 한국산업인력공단 176,508 서울시 마포 주거 29,095 41, 한국가스안전공사 42,704 시흥시 시흥 녹지 43,561 17,730 합계 11개부지 875, , , 국립식량과학원 1,765 수원시 수원 녹지 2, 국립수의과학검역원 10,963 LH 인천 녹지 17, 국립농산물품질관리원 23,448 자산관리공사 안양 상업 6,612 2, 농립수산검역검사본부 21,578 자산관리공사 안양 상업 6,079 4, 국립종자원 18,973 자산관리공사 안양 상업 5,424 1, 우정사업정보센터 167,293 자산관리공사 광진 주거 29,026 19, 농수산식품연수원 61,204 자산관리공사 수원 주거 40,399 13, 경찰수사연수원 25,109 자산관리공사 동대문 녹지 7,217 14, 법무연수원 163,903 LH 용인 녹지 386,087 26, 정보통신정책연구원 80,200 LG 화학 과천 녹지 22,321 13, 영화진흥위원회 16,535 수림문화재단 동대문 주거 3,032 7, 한전KDN( 주 ) 621 한국영상 성동 준공업 한국콘텐츠진흥원 40,197 서울산업통상진흥원 마포 상업 - 33, 한국교육개발원 73,252 김학인 ( 방송예술진흥원 ) 서초 녹지 60,037 12, 한국감정원 232,800 삼성www생명보험 강남 주거 10,989 19, 한국조세연구원 31,822 해양환경관리공단 송파 상업 1,327 9, 한국소비자원 127,030 SG개발 서초 주거 6,612 30, 한국교육학술정보원 41,009 청화기업 중구 상업 2,174 15, 근로복지공단 32,983 고용노동부 영등포 주거 6,756 15, 근로복지공단 ( 부속 ) 3,057 고용노동부 영등포 주거 623 1,435 합계 20개부지 1,173, , ,455 총계 34개부지 2,118, ,471, ,157 34

35 사업영역및주요실적 투자자문서비스 Investment Advisory 투자자문및컨설팅서비스매입 / 매각자문서비스리서치및마켓리포트발행 자산관리서비스 Property Management 임대차및건물운영관리자본적지출및공사관리회계및재무관리법률검토 시설운영관리 Facility Management 시설물유지관리보안관리 / 주차 / 미화공사관련에너지관리 임대마케팅 Leasing Marketing 임대대행서비스임차대행서비스 건축사업 Architecture Management 인테리어 / 리모델링공사시설물유지관리보수보강공사소방시설공사및감리전기및정보통신공사기계설비공사 엔지니어링서비스 Engineering Service 소방물안전점검, 물리실사, 컨설팅소방시설관리, 정밀점검 통합방범시스템 Security System 출입관리영상감시시큐리티게이트및무인안내도감청탐색무인경비 신재생에너지 Energy 태양광발전서비스지열시스템서비스 35

36 02 투자자문서비스 Investment Advisory 컨설팅및매입매각 한화 63 시티에는부동산의매입 매각에따른수익창출및투자안정성확보를위하여오랜경험과실적으로검증된전문가들이준비되어있습니다. 대상물건의입지와부속요인분석에서부터시장분석, 권리분석, 법적검토, 물리적자산실사, 투자수익성분석에이르는종합부동산컨설팅서비스를제공하고있습니다. 종로 K빌딩시장보고서울산매곡 중산도시개발사업시장보고서 2009 부산 K타워매입타당성분석여의도 Y빌딩매입타당성검토강남 S빌딩시장보고서 SK네트웍스사옥 ( 부산등 ) 매각자문 2010 CBD 오피스마켓분석보고서영등포 D 빌딩투자보고서광명역세권복합단지오피스 Valuation 마포 M 빌딩매입지원컨설팅 ENEX 사업추진계획수립용역한국콘텐츠진흥원매입지원컨설팅 2011 역삼동 S 사옥매각자문광희개발전문자기관리부동산투자회사개발사업계획평가보고서 KBD 오피스마켓분석보고서 KBD 리테일마켓리서치및분양가산정 B 개발전문자기관리부동산투자회사개발사업계획평가보고서신문로 2 가리테일및휘트니스시장조사판교종합체육시설개발사업타당성검토코람코퍼스텝사모부동산투자신탁제 6 호매입자문 Contact Point 김종욱차장 creskim@hanwha.co.kr 이정현과장 leejh0221@hanwha.co.kr 리서치 오피스시장의현황과분석, 주요이슈등을담은 Office Market Report 를분기단위로, 주요오피스 / 부동산시장의트랜드를제공하는 Weekly Report 를격주단위로발행하고있습니다. 그리고각고객사와금융기관, 자산운용사및자산관리회사, 부동산서비스회사, 언론사등에배포하고있습니다. Office Market Report Weekly Report Main Contents 부동산시장뉴스 서울오피스임대시장 서울오피스거래시장 지방오피스임대시장 부동산간접투자시장 Special Issue Main Contents 개발동향 투자동향 정책동향 업계동향 Contact Point 윤오희과장 yoon52@hanwha.co.kr 36

37 02 자산관리 서비스 Property Management Property & Facility Management 임대수익을 증대시키고 부동산 경영과 관리에 소요되는 제반 비용을 절감시켜 부동산 자산가치를 극대화하고 있습니 다. 또한 입주사의 부동산 자산관리계획 수립, 운영, 피드백 등을 통해 소유주와 임차인 모두를 만족시키는 최고의 부 동산 서비스를 제공하고 있습니다. Property Management 63빌딩 한화금융프라자 태평로 대한생명 서초사옥 부산 금정타워 서울역사 상암IT타워 갤러리아 불당점 청량리역사 Facility Management Contact Point PM/FM 김구성 차장 Leasing Management 초고층 빌딩의 임대영업전략과 축적된 임차인 관리노하우를 바탕으로 과학적인 데이터베이스와 네트워크를 접목하여 Leasing Management 일산 킨텍스 부산 아모레퍼시픽 Contact Point LM 권종수 과장 서소문 한화빌딩 역삼 아남타워 한차원 높은 맞춤 임대차 대행 서비스를 제공하고 있습니다. 37

38 02 건축및엔지니어링서비스 Architecture & Engineering Service 건축사업 ( 인테리어및빌딩안전진단 ) 최적의건축환경을만들기위한창조적인연구와건축법규, 시공, 설비, 재료및마감등에대한전문지식을바탕으로고품격기술서비스를제공합니다. 또한노후화되는시설물을보강공법에의하여완벽하게유지관리하고수명과경제성을극대화시켜건축물의가치향상을약속드립니다. 인테리어서비스 IBM 오피스 SNNK 오피스 Touch the Sky 63 Seaworld 빌딩안전진단서비스 상암 DMC 첨단산업센터 상무스타타워 THE PLAZA 한화빌딩 Contact Point 장인규과장 wagn1813@hanwha.co.kr 엔지니어링사업 ( 소방시설관리및정밀점검, 전기및정보통신공사 ) 소방시설의관리및정밀점검, 전기및정보통신공사와기타엔지니어서비스 ( 세관, 덕트청소, 공조기운영컨설팅 ) 에이르기까지빌딩관리에필요한모든기술서비스를제공하고있습니다. 소방시설관리및정밀점검서비스 대한생명 63빌딩별관공사소방감리 한화갤러리아천안불당점소방감리 방화관리대행및종합정밀점검 ( 동덕여자대학, 추계예술대학등 ) 미래에셋센터원빌딩소방준공점검 종합정밀점검 ( 서울역사, 한화리조트, 갤러리아백화점 ) 마포구청사종합정밀점검 전기및정보통신공사서비스 IBM 전산센터간선설비전기공사 S-OIL 전산서버룸전열설비공사 대한생명사옥 EHP 설비공사 IBS센터이전전기공사 (S&C) 대한생명사무실 IPTV 설치공사 대형이벤트행사전원설비공사 IBK투자증권전열, 통신공사 Contact Point 정우용차장 men@hanwha.co.kr 38

39 통합방범서비스및신재생에너지 Security System & Energy 02 Security System CCTV, Access, 도 감청탐색에이르기까지각 Solution 들을효율적으로통합하여최적의비용으로보안환경을구축 운영하여드립니다. 또한, 무인경비서비스를통해최첨단의전자기술을활용한각종감지기를설치, 운용함으로써 24 시간체제로경비활동을전개, 비상상황을즉시감지하여조치해드립니다. 대한생명 63빌딩통합보안 NHN사옥통합보안 정보사통합보안 현대오일뱅크대산공장통합보안 한화보은공장통합보안 Contact Point 한상묵과장 Energy 한화그룹의최첨단친환경기술을적용한태양광발전시스템과연료전지, 지열을활용한냉난방시스템은지구어느곳에서도누구나사용할수있는가장효과적인대체에너지원입니다. 신재생에너지태양광사업과지열에너지사업, ESCO 사업으로에너지절감및친환경모델을제공합니다. 태양광발전서비스 태양광시스템 (Photovolataic) 의 Total Soution 공급 System Design Intergration Installation Maintenance 지열시스템서비스 지열냉난방시스템설치 정부보급보조사업 관공서시스템사업 건물지열시스템사업 Contact Point 성락준팀장 한화 63 시티투자자문팀리서치파트 투자자문팀장한지수팀장 Tel 리서치파트총괄김종욱차장 Tel 홈페이지 블로그 리서치파트윤오희과장 Tel 최보윤대리 Tel

40 서울특별시영등포구여의도동 63 빌딩한화 63 시티 Tel Fax