2015 년도예비타당성조사보고서 여의도우체국재건축사업 공공투자관리센터 한국개발연구원

Transcription

1

2 2015 년도예비타당성조사보고서 여의도우체국재건축사업 공공투자관리센터 한국개발연구원

3

4 제출문 한국개발연구원원장 김준경

5 < >

6 목차 요약 1 제장예비타당성조사의개요 41 제1절사업의목적및추진경위 사업의배경및목적 사업의추진근거 사업의추진경위 43 제2절사업의주요내용 사업범위및내용 45 제3절예비타당성조사의주요내용 예비타당성조사의절차 예비타당성조사의주요내용 49 제장기초자료분석및조사의쟁점 51 제1절우정사업본부의현황 우정사업본부의조직및인력현황 우정사업본부의경영환경현황 우정사업본부임대국사운영현황 55 제2절사업대상지역의현황 자연환경 교통체계 사회경제지표 광역입지분석 사업지입지분석 81 제3절주요쟁점사항 조사방법론상의쟁점 83

7 2. 비용추정상의쟁점 수요추정상의쟁점 86 제장비용추정 88 제1절비용추정방법론 88 제2절대상사업계획현황 사업개요 사업계획안에따른총사업비내역 건축계획 91 제3절사업계획안의적정성검토 법적타당성 시설면적계획의적정성 95 제4절비용추정 총사업비추정의개요 시행대안총사업비산정 미시행안총사업비검토 총사업비추정결과 운영비추정 128 제장수요추정 133 제1절오피스시장환경분석 오피스시장의개요 오피스시장분석 YBD 권역오피스특징및현황 YBD 오피스현황종합 155 제2절수요추정 수요추정개요 수요추정과정 157 제 장수익성분석 181 제 1 절수익추정 181

8 1. 업무시설수익추정 업무시설공실률및수익추정 근린생활시설수익추정 근린생활시설공실률및수익추정 190 제2절수익성분석 수익성분석기본가정 현금흐름분석 197 제3절민간투자사업추진가능성검토 민간투자사업추진가능성검토대상 민간투자사업추진가능성검토방법및수행절차 민간투자사업추진가능성검토결과 203 제장정책성분석 204 제1절정책성분석체계 204 제2절정책의일관성및추진의지 관련계획및정책방향과의일치성 사업추진의지및선호도 사업의준비정도 211 제3절사업추진상의위험요인 재원조달가능성 환경성 214 제4절고용효과분석 고용유발효과 고용의질개선효과 217 제장지역균형발전분석 221 제1절지역낙후도 221 제2절지역경제파급효과 지역산업연관모형 (IRIO) 의개요 지역산업연관모형의종류 한국은행지역간산업연관모형 (IRIO) 개요 227

9 4. 건설등세부문별분석방법 지역경제파급효과분석을위한유발계수 분석모형의한계및해석상유의점 지역경제파급효과분석결과 238 제장종합평가및정책제언 242 제1절 AHP 분석의개요 242 제2절 AHP를활용한종합판단 평가대안 조사대상집단 AHP 구조및평가항목 AHP 분석결과 249 제3절종합평가및정책제언 종합평가 정책제언 255 참고문헌 259 부록 261

10 표목차 < 표 -1> 사업의추진경위 44 < 표 -2> 총사업비내역 46 < 표 -3> 사업규모 46 < 표 -1> 우정사업본부의조직 51 < 표 -2> 우체국설치현황 52 < 표 -3> 우체국별기능및특징 52 < 표 -4> 우정사업본부의인력구성현황 53 < 표 -5> 일반통상우편취급물량및경영수지현황 53 < 표 -6> 우체국예금사업경영수지현황 54 < 표 -7> 자산별운용규모및수익률 54 < 표 -8> 서울중앙우체국수익현황 56 < 표 -9> 서울중앙우체국공실률현황 56 < 표 -10> 서울강남우체국수익현황 57 < 표 -11> 서울강남우체국공실률현황 57 < 표 -12> 서울서초3동우체국수익현황 58 < 표 -13> 서울서초3동우체국공실률현황 59 < 표 -14> 부평대로우체국수익현황 60 < 표 -15> 부평대로우체국공실률현황 60 < 표 -16> 북인천우체국수익현황 61 < 표 -17> 북인천우체국공실률현황 61 < 표 -18> 2012년서울특별시도로현황 63 < 표 -19> 서울특별시도로율변화 63 < 표 -20> 서울특별시시내버스노선및업체, 차량현황 64 < 표 -21> 서울특별시도시철도운영현황 64 < 표 -22> 서울특별시연도별인구변화 66 < 표 -23> 2014년서울특별시구별인구현황 67

11 < 표 -24> 영등포구연도별인구변화 68 < 표 -25> 2004~2014년서울시인구이동변화 70 < 표 -26> 2004~2013년영등포구인구이동변화 71 < 표 -27> 2004~2014년서울특별시경제활동인구 71 < 표 -28> 사업지주변상주인구현황 72 < 표 -29> 2006~2012년까지의서울특별시시내총생산변화 72 < 표 -30> 서울특별시산업구조및산업별취업자현황 73 < 표 -31> 서울특별시영등포구여의도동의사업체변화추이 74 < 표 -32> 서울특별시영등포구여의도동의산업대분류별사업체현황 75 < 표 -33> 서남권생활권발전방향 77 < 표 -34> 서울특별시권역별업무시설개요 79 < 표 -1> 여의도우체국재건축사업의개요 89 < 표 -2> 사업계획서의건축세부면적 89 < 표 -3> 사업계획서총사업비내역 90 < 표 -4> 사업계획서의건축단계별소요예산 91 < 표 -5> 건축개요 91 < 표 -6> 사업계획서의건축세부면적 92 < 표 -7> 특정개발진흥지구및여의도제1종지구단위계획수립 ( 열람공고 ) 진행사항 92 < 표 -8> 사업계획서법규검토사항 93 < 표 -9> 임대국사인원현황 96 < 표 -10> 유사규모임대국사와시설공간배분율비교 98 < 표 -11> 오피스빌딩판매시설비율사례조사 99 < 표 -12> 비용보정지수 100 < 표 -13> 2013년조달청공사유형별공사비분석 대형청사사례 102 < 표 -14> 2012년조달청공사유형별공사비분석 대형청사사례 102 < 표 -15>2011년조달청공사유형별공사비분석 대형청사사례 103 < 표 -16> 2011~2013년조달청공사유형별공사비분석 대형청사선정사례 103 < 표 -17> 2013년에너지절감형녹색건축물조성공사비가이드라인 104 < 표 -18> 우정사업본부유사규모임대국사현황 105 < 표 -19> 서울중앙우체국 T/K사업순공사비추정 105

12 < 표 -20> 건축공사비평균단가의비교 106 < 표 -21> 미술장식품설치비산정 106 < 표 -22> 공사비추정결과 107 < 표 -23> 공공건축물친환경관련제도적용내용요약 108 < 표 -24> 신재생에너지목표생산량추정 109 < 표 -25> 신재생에너지원별설치용량및추정비용 109 < 표 -26> 인증등급에따른수수료추정 109 < 표 -27> 조사및측량비추정 110 < 표 -28> 건축부문기본및실시설계비요율 111 < 표 -29> 기본및실시설계비추정 112 < 표 -30> 녹색건축인증에따른설계비대가요율 113 < 표 -31> 전면책임감리비의요율 114 < 표 -32> 건설공사의책임감리비용추정 114 < 표 -33> 철거비용추정견적 115 < 표 -34> 이사비용산정 116 < 표 -35> 이사비추정결과 116 < 표 -36> 임차기간산정 117 < 표 -37> 임차료및관리비용추정 117 < 표 -38> 부대비항목별비교 118 < 표 -39> 여의도동표준지공시지가현황 119 < 표 -40> 사업부지공시지가적용 119 < 표 -41> 지역별지목별보상배율 120 < 표 -42> 용지보상비추정액 120 < 표 -43> 예비비추정 120 < 표 -44> 미시행안공사비추정 122 < 표 -45> 조사및측량비추정 122 < 표 -46> 미시행안설계비추정 123 < 표 -47> 미시행안감리비용추정 123 < 표 -48> 예비비추정 124 < 표 -49> 총사업비추정결과 125 < 표 -50> 수익성분석용총사업비추정결과 126

13 < 표 -51> 예타안총사업비연차별투입계획 127 < 표 -52> 수익성분석을위한총사업비연차별투입계획 127 < 표 -53> 유사사례관리운영비비교 128 < 표 -54> 임대국사관리운영비사례 129 < 표 -55> 관리운영비비교 129 < 표 -56> PM국사대수선예산집행내역 131 < 표 -57> 예타안연간운영비추정 131 < 표 -58> 수익성분석을위한비용흐름표 132 < 표 -1> 서울오피스권역분류 134 < 표 -2> 서울오피스권역별특징 135 < 표 -3> 서울권역별임대현황 139 < 표 -4> YBD 세부권역별특징 148 < 표 -5> YBD 세부권역별임대현황 150 < 표 -6> YBD 임대현황 152 < 표 -7> 오피스종사자수증감에따른순증수요프로세스 157 < 표 -8> 여의도동의 LQ지수 158 < 표 -9> 사무직비사무직근로자구분의법적정의 159 < 표 -10> 사무직종사자업종선별및반영비율 159 < 표 -11> 업종별소유동수및면적 (Top 5) 160 < 표 -12> 최근영등포구사무직종사자수 160 < 표 -13> 2019년영등포구사무직종사자수추세분석 161 < 표 -14> 여의도동 1인당점유면적 163 < 표 -15> 2019년여의도동 1인당사무실점유면적추정 164 < 표 -16> 영등포구대비여의도사무직종사자수비율 164 < 표 -17> 영등포구사무직종사자수추이 ( 예측 ) 165 < 표 -18> 여의도권역업무시설수요면적추정 165 < 표 -19> 여의도권역노후빌딩현황 166 < 표 -20> 외부임대수요분석프로세스 167 < 표 -21> 2011~2016년여의도권역공급면적 167 < 표 -22> 2010~2016년오피스공실률증가량및최고점 168

14 < 표 -23> 2017~2019년여의도권역예상공급면적 169 < 표 -24> YBD 오피스공실률증가량및최고점추정 169 < 표 -25> 2011~2030년여의도권역오피스공실률추정 170 < 표 -26> YBD 오피스공실률및렌트프리현황 172 < 표 -27> 2011~2030년여의도권역공실률과렌트프리의비율 172 < 표 -28> 2011~2030년여의도권역렌트프리추정 173 < 표 -29> YBD 오피스공실률및렌트프리현황및추이 174 < 표 -30> 외부임차인 YBD 입주사례세부현황 175 < 표 -31> YBD 임차인외부유출사례세부현황 176 < 표 -32> 외부임차인연도별 YBD 렌트프리현황 ( 추이 ) 및유입순증면적추이 176 < 표 -33> 시나리오별여의도권역업무시설수요면적예측 177 < 표 -34> 여의도권역업무시설공급계획 179 < 표 -35> 여의도권역업무시설공급계획 179 < 표 -36> 2019년여의도권역업무시설수요추정결과 180 < 표 -1> 업무시설비교사례 181 < 표 -2> 사업지업무시설적정임대가산정 183 < 표 -3> 실질임대료 (Effective Rent) 산정 184 < 표 -4> 업무시설공실률비교사례 185 < 표 -5> 업무시설수익추정 186 < 표 -6> 근린생활시설비교사례 189 < 표 -7> 사업지근린생활시설적정임대가산정 190 < 표 -8> 근린생활시설공실률산정 190 < 표 -9> 근린생활시설수익추정 191 < 표 -10> 연도별시설별수익산정결과 ( 경상가 ) 193 < 표 -11> 연도별시설별수익산정결과 ( 불변가 ) 194 < 표 -12> 수익성분석기본가정 196 < 표 -13> 수익-비용연차별흐름표 ( 불변가 ) 198 < 표 -14> 수익성분석결과 199 < 표 -15> 민간투자사업추진가능성검토방법 201

15 < 표 -1> 정책성분석항목 205 < 표 -2> 미래창조과학부의성과관리체계 208 < 표 -3> 여의도우체국재건축사업성과지표 209 < 표 -4> 우정사업본부특별회계중기수입전망 (2015~2019년) 213 < 표 -5> 우정사업본부특별회계이익잉여금 ( 우체국예금특별회계 ) 213 < 표 -6> 우정사업본부당기순이익 213 < 표 -7> 고용유발효과결과 216 < 표 -8> 고용의질평가를위한평가항목 217 < 표 -9> 여의도우체국재건축사업을통해창출되는총고용의항목별표준화점수 219 < 표 -10> 고용의질종합평가표 220 < 표 -1> 지역낙후도지수산정에사용되는지표의개요 222 < 표 -2> 지역낙후도지수산정을위한지표별가중치 222 < 표 -3> 시도별지역낙후도지표별순위 223 < 표 -4> 사업대상지역의시군별지역낙후도지수및순위 224 < 표 -5> 시군별지역낙후도지표및순위 224 < 표 -6> 세분류가필요한부문 232 < 표 -7> 투자비내역 239 < 표 -8> 지역별파급효과 240 < 표 -9> 본사업의지역경제활성화효과 241 < 표 -1> 여의도우체국재건축사업예비타당성조사최적대안 244 < 표 -2> 최적대안의수익성분석및지역균형발전분석결과 245 < 표 -3> 여의도우체국재건축사업예비타당성조사 AHP 평가항목요약 248 < 표 -4> 가중치산정범위 249 < 표 -5> 항목별가중치산정결과 250 < 표 -6> 여의도우체국재건축사업예비타당성조사 AHP 평가결과 251 < 표 -7> 평가자별의견일치도와 AHP 평점에따른결론 253 < 표 -8> 여의도우체국재건축사업예비타당성조사결과요약표 257

16 그림목차 [ 그림 -1] 여의도우체국재건축사업계획 47 [ 그림 -2] 예비타당성조사수행흐름도 48 [ 그림 -1] 서울특별시연평균기온및강수량현황 62 [ 그림 -2] 서울특별시철도네트워크현황 65 [ 그림 -3] 영등포구인구수변화 68 [ 그림 -4] 영등포구동별인구및세대현황 69 [ 그림 -5] 서울특별시도시공간구조 76 [ 그림 -6] 서울특별시생활권계획 77 [ 그림 -7] 광역교통망 78 [ 그림 -8] 여의도인근광역상권도 79 [ 그림 -9] 사업지주변현황및접근성 82 [ 그림 -1] 서울오피스권역별분포 134 [ 그림 -2] 서울오피스권역별 Stock(2014년 ) 136 [ 그림 -3] 서울권역별 규모별공급면적비중 136 [ 그림 -4] 서울오피스신규공급추이 137 [ 그림 -5] 서울권역별공급비중추이 138 [ 그림 -6] 2014년서울권역별오피스임대현황 138 [ 그림 -7] 서울오피스공실률추이 139 [ 그림 -8] 서울권역별공실률 ( 신축포함 ) 추이 140 [ 그림 -9] 서울업종별임차면적증감추이 ( 공실해소면적 발생면적 ) 141 [ 그림 -10] 서울오피스임대료변동률 ( 전년동기대비 ) 추이 141 [ 그림 -11] 임대료증감빌딩수 ( 비중 ) 및평균증감액 142 [ 그림 -12] 권역별오피스렌트프리 (Rent Free) 기간추이 142 [ 그림 -13] 권역별오피스실질임대료 (2014년 4분기기준 ) 143 [ 그림 -14] 서울오피스연도별거래건수및가격추이 143

17 [ 그림 -15] 서울권역별 연도별거래건수및가격 144 [ 그림 -16] 권역별오피스평당거래가격추이 144 [ 그림 -17] 서울오피스규모별평당거래가격추이 145 [ 그림 -18] 서울오피스 Cap Rate 스프레드추이 145 [ 그림 -19] 서울오피스 Cap Rate 추이 146 [ 그림 -20] YBD 오피스분포도 146 [ 그림 -21] YBD 오피스 Stock 현황 147 [ 그림 -22] YBD 세부권역구분 147 [ 그림 -23] YBD 오피스신규공급추이 149 [ 그림 -24] 2014년권역별신규공급물량 149 [ 그림 -25] YBD 공실률추이 150 [ 그림 -26] YBD 오피스규모별공실률 ( 신축포함 ) 추이 151 [ 그림 -27] YBD 세부권역별공실률 ( 신축포함 ) 추이 151 [ 그림 -28] YBD 업종별임차면적증감추이 ( 공실해소면적 발생면적 ) 152 [ 그림 -29] YBD 임대료변동률 ( 전년대비 ) 추이 153 [ 그림 -30] YBD 오피스연도별거래건수및금액추이 153 [ 그림 -31] YBD 오피스규모별 3.3당거래가격추이 154 [ 그림 -32] YBD 오피스규모별평당거래가격추이 154 [ 그림 -33] 목표연도오피스수요공급추정과정요약 157 [ 그림 -34] 1인당사무실점유면적추정 162 [ 그림 -35] 여의도동 1인당사무실점유면적추이 163 [ 그림 -36] YBD 연도별업무시설공급계획및공실률추이 168 [ 그림 -37] YBD 연도별업무시설공급계획및공실률추이 (2017~2028년예측치) 170 [ 그림 -38] YBD 2011~2030년까지공실률추이 ( 예측치포함 ) 171 [ 그림 -39] YBD 오피스렌트프리대비공실률비율추세 172 [ 그림 -40] YBD 오피스렌트프리추세및 Data Smoothing 173 [ 그림 -41] 안정화된 YBD 오피스렌트프리추세 174 [ 그림 -42] 외부임차인연도별 YBD 유입순증면적추이 177 [ 그림 -1] 업무시설비교사례위치 182 [ 그림 -2] 여의도권역신규업무시설공급시공실률추이 185

18 [ 그림 -3] 근린생활시설비교사례위치 189 [ 그림 -4] 민간투자사업추진가능성검토수행절차 203 [ 그림 -1] 고용효과분석방법 215 [ 그림 -1] 지역내산업연관표의기본구조 229 [ 그림 -2] 지역간산업연관표 (IRIO) 의기본구조 231 [ 그림 -1] 여의도우체국재건축사업예비타당성조사 AHP 계층구조 247

19 요 약

20 요 약 Ⅰ. 예비타당성조사의개요 1. 사업의배경및목적.. - -

21 2. 사업의추진근거및경위 - 2( ), 122( ) [ 12844] 142( ) 21.,. 1. [ 25751] 2( ) ( "") 21 " ". 5. () 122( ) ( )(, ) 42. ( ) < (2013~2017)>,

22 Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ :,

23 3. 사업의주요내용 : () : / : 1,708( 1,521, 187) - : 100%(, ) : < 표 1> 총사업비내역 : VAT :, : 2016~2019 : 60

24 < 표 2> 사업규모 5,476 1, , % : 60% % : 800% 3, 22 : 12.20%, : 2.11%, : 85.69% :,

25 Ⅱ. 기초자료분석및조사의쟁점 1. 기초자료분석 < 표 3> 일반통상우편취급물량및경영수지현황 2. 주요쟁점 가. 조사방법론상의쟁점. " ". 85%,.

26 (, ). <> 1(),. 2() "",,. 3( ) <> 4()..,,, 1. 34( ) ( ),. 2) ).( )

27 < > 34( ),. 나. 미시행안설정 1), 2), 3). 1) -, 3). 2) - 40 (1975 ), 1992 (2) D - KT. 3). PI. 3) -1204( ), -1275( )

28 다. 비용추정상의쟁점,.. 라. 수요추정상의쟁점,, ,. -.

29 Ⅲ. 비용추정 1. 사업개요및계획현황, ()MBC,. 2. 사업계획안의적정성검토 가. 시설면적계획의적정성,. 16,461 10,493, 8, / /, 25.88/., 54%, 36%, 50%. -,..

30 2.11% %, %.,. 3. 비용추정 1) (), 2) ( ) 3) (). 가. 총사업비산정 1) 공사비산정 1), 2), 3). 2011~ ,000, 10, SRC 5) 4),, ) (RC), (SS), (SRC),, PC, RC

31 - 1,953, 3.3 6,457 < 표 4> 2011~2013 년조달청공사유형별공사비분석 대형청사선정사례 () (/) 1 1/12 RC+SRC+S 45,141 1,943, /14 RC+SRC 31,131 1,913, /12 SRC 34,719 2,003,443 1,953,452 : 2013 :, 2011~ ,. 10,000 1,991. 2, (T/K) ,281. -,,,, 94.93%. 2011~ ,,. -,. 4. SRC.

32 < 표 5> 공사비평균단가의비교 (: / ) 2,043 1,953 1,991 2,268 : ( ) (, ) < 표 6> 공사비추정결과 (: / ) 138, ,245 16, ,106 1,042 1,024-1, , ,270 16, ,130 :. 2) 부대비,, (5)(KDI, 2008) 1%

33 2015,...,.,. 3) 용지보상비 (5)(KDI, 2008). 25 KDB. < 표 7> 용지비보상배율적용액 (: m², ) ,000 5, ,998

34 4) 예비비 (5)(KDI, 2008) 10%. 5) 총사업비추정결과비교 2, , < 표 8> 총사업비추정결과 (: ) (A) (B) (B-A) 138, ,246-6,053 1,042 1, (A) 139, ,270-6,071-1,322 1,322 5,302 6,821 1,519 4,906 4, (B) 2, , ,366 2, ,923 16, (A+B) 155, ,748-5,516 (C) 15,526 14, (D) - 16,472 16,472 (A+B+C+D) 170, ,195 10,405 (E) - 68,998 68,998 (F) - 23,372 23,372 (A+B+C+E+F) 170, ,092 86,302 1). 2)

35 < 표 9> 수익성분석용총사업비추정결과 ( 예타안 ) (A) (B) (A) (: ) (D=C-B) (B) (C) 138,299 16, , ,106 1,042-1,024 1, ,341 16, , , ,322 1,161 5, ,822 5,936 4,906 1,154 4,933 3, , ,366 2,366 2,366-15,923 5,603 16,479 10,875 (A+B) 155,264 21, , ,006 (C) 15,526 2,174 14,975 12,800 (D) - 68,998 68,998 - (A+B+C+D) 170,790 92, , ,807 (E) - 9,292 23,372 14,080 (A+B+C+D+E) 170, , , ,885

36 나. 운영비및잔존가치산정 ,000 41, (PM), ( ). ( ) 2012~ ,278(8,554/) (232/3.3). < 표 10> 연간운영비추정 (: /) (A) (B) (A-B) 67,698 8,262 59,436-6, ,101 8, , ,151 - :

37 Ⅳ. 수요추정 1. 오피스시장의개요 CBD(, ) 6), GBD(, ) 7), YBD(, ) 8) 3 (Others). CBD,,,,. GBD, IT. YBD,,,,. 2. YBD 오피스시장환경분석 YBD YBD,,. YBD 2014 YBD 10.9% Three IFC 100% Two IFC 20% YBD. 9) YBD 1.9/ 6) Central Business District 7) Gangnam Business District 8) Yeouido Business District

38 , (Effective Rent) 84%. YBD. -. < 표 11> YBD 임대료변동률 % % 1.5% 0.8% 1.6% 3. 수요추정 가. 수요추정개요. [ 그림 1] 오피스수요추정 9) (rent free):,.

39 나. 수요추정과정 1) 업무시설임대수요 가 ) 오피스종사자수증감에따른순증수요분석 ( 내부수요분석 ) < 표 12> 오피스종사자수증감에따른순증수요프로세스 (1) ( ) (2) 1 (3) (4) (1) 여의도지역특화산업군선별및영등포구사무직종사자수추정, LQ 10) LQ. 11) 2019,,,, , ) LQ(, Location Quotient):, Isserman(1977) (differentiation). 11) LQ ,,.

40 (2) 목표연도의사무직 1 인당점유면적추정 1 (2005) 20.95/ / 25.45/. (3) 여의도흡수율산정, 7(2006~2012) 53.6% (4) 여의도업무시설종사자수증감에따른수요증가분산정 2012~ ,091 < 표 13> 여의도권역업무시설수요면적추정 , , ~ , % ,091 나 ) 멸실예정수요에따른잠재수요분석 ( 내부수요분석 ) 35

41 .,. < 표 14> 여의도권역노후빌딩현황 () B1 / 10F , B2 / 15F , B1 / 5F , B2 / 11F , B5 / 12F , ENG B2 / 10F , () B6 / 21F , B3 / 10F , ,940 :. 다 ) 외부임대수요분석 -.,.

42 < 표 15> 외부임대수요분석프로세스 (1) YBD (2) YBD (3) YBD (1) YBD 연도별업무시설공급계획및공실률추정 2010~ , , 2010~ %, 9.68%, 11.78% , % %, 22.06%. < 표 16> YBD 오피스공실률증가량및최고점추정 (: %, ) 2010~ ~ ,518(a) 648,743(b) 2.1(c) 2.8(e=c 1.35) b/a = (d) 13.06(f=d 1.35) (9% + f) 2016 =9% :..

43 (2) YBD 공실률과렌트프리연도별비율및렌트프리추정 2011~2014,.. Data Smoothing,. YBD. < 표 17> YBD 오피스공실률및렌트프리현황및추이 () 2016 () 2017 () 2018 () 2019 () () () (a) (b=c/a) (c) Data smoothing () () 2023 () 2024 () 2025 () 2026 () 2027 () 2028 () 2029 () 2030 () 2030 (a) (b=c/a) (c) Data smoothing () :.

44 (3) 외부임차인연도별 YBD 렌트프리및유입순증면적도출 YBD. 2012~ / 5,270, 1,519., ,603. 라 ) 여의도오피스수요추정 765,634, 546,694. < 표 18> 시나리오별여의도권역업무시설수요면적예측 1 ( ) 2 ( ) (: ) 499, ,940 47,603 () 765, ,091-47,603 () 546,694 2) 업무시설공급분석 2012~ , IFC FKI Tower. - 5,,,,.

45 < 표 19> 여의도권역업무시설공급계획 () / () IFC(Two) - 78,031 78, IFC(Three) - 159, , FKI Tower 52, , , ,561 83,345 62, ,467 46,428 31, ,389 30,090 23, (PARC1) - 389, , ,608 99,000 57, ,046 1,041, ,030 다. 수요추정결론 ~ ,396, 359,336.,. < 표 20> 여의도권역업무시설수요추정결과 (2020 년 ) - 1( ) 906, , ,396 2( ) 906, , ,336

46 Ⅴ. 수익성분석 1. 업무시설수익추정,,. - IFC YBD 1.6% - 1~8, 9,. < 표 21> 실질임대료 (Effective Rent) 산정 (2020년 ) (: ) 3.3 (2015 ) 85,737 (2020 ) 92,819( 1.6%) 3.16/1 68,377 :, One IFC, Two IFC, Three IFC, FKI Tower,, 4.

47 < 표 22> 업무시설공실률비교사례 One IFC 5% 5% 5% Two IFC 63% 25% 20% 5% Three IFC 100% 100% 80% 17.18% 15.45% 13.04% 9.95% 6.17% FKI Tower 46% 25% 22% 54% 39% 32% :, 30,, 5 YBD 1.6%. < 17>, 58,007.6(17,547.30). < 표 23> 업무시설수익추정 (: ) () 864, , 근린생활시설수익추정,, ,000, ,360.

48 YBD 7.1%. 30,, 5 YBD 1.6% 1,428.5(432.12). < 표 24> 근린생활시설수익추정 (: ) () 28,535 7, 수익성분석 30, KDI (5) 5.5%,. PI < 표 25> 수익성분석결과 (: ) 218, ,865 NPV 35,169 PI 1.19

49 < 표 26> 수익 - 비용연차별흐름표 ( 불변가 ) ,806 7,806 7,013-7, ,900 39,900 33,979-33, ,200 53,200 42,944-42, ,900 39,900 30,529-30, ,557 3,053 6,970 6,151 6,151 4,461 2, ,503 4,002 8,596 6,151 6,151 4,228 4, ,457 4,444 9,058 6,151 6,151 4,008 5, ,524 5,381 10,441 6,151 6,151 3,799 6, ,966 5,490 10,220 6,151 6,151 3,601 6, ,576 5,643 10,110 6,151 6,151 3,413 6, ,390 5,838 10,114 6,151 6,151 3,235 6, ,416 6,077 10,217 6,151 6,151 3,067 7, ,166 6,151 10,074 6,151 6,151 2,907 7, ,827 6,151 9,845 6,151 6,151 2,755 7, ,713 6,151 9,708 6,151 6,151 2,612 7, ,713 6,151 9,202 6,151 6,151 2,475 6, ,713 6,151 8,722 6,151 6,151 2,346 6, ,713 6,151 8,267 6,151 6,151 2,224 6, ,713 6,151 7,836 6,151 6,151 2,108 5, ,713 6,151 7,428 6,151 6,151 1,998 5, ,713 6,151 7,040 6,151 6,151 1,894 5, ,713 6,151 6,673 6,151 6,151 1,795 4, ,713 6,151 6,326 6,151 6,151 1,702 4, ,713 6,151 5,996 6,151 6,151 1,613 4, ,713 6,151 5,683 6,151 6,151 1,529 4, ,713 6,151 5,387 6,151 6,151 1,449 3, ,713 6,151 5,106 6,151 6,151 1,374 3, ,713 6,151 4,840 6,151 6,151 1,302 3, ,713 6,151 4,588 6,151 6,151 1,234 3, ,713 6,151 4,348 6,151 6,151 1,170 3, ,713 6,151 4,122 6,151 6,151 1,109 3, ,713 6,151 3,907 6,151 6,151 1,051 2, ,713 6,151 3,703 6,151 6, , ,713 6,151 3,510 6,151 6, , , , , , , , ,865 35,169

50 4. 민간투자사업추진가능성검토

51 Ⅵ. 정책성분석,,,, 12) 1. 정책의일관성및추진의지 12 2, ( )(, ) 42. < (2013~2017)>, - 13). -, 2017,. 12) ) -1204( ), -1275( )

52 사업추진상의위험요인 14) 1,811.95, 4(2016~2019 ) ,,. 14) 1,548,..

53 3. 고용효과.. - IO () -.,,,,,, 7. < 표 27> 고용의질평가항목 1. () () : (2007) ( (), ). 가. 고용유발효과분석결과 IO 2,309,,,.

54 115,. 나. 고용의질개선효과분석결과 0.394, , < 표 28> 고용의질개선효과평가표 1. 1/ ,.

55 Ⅶ. 지역균형발전분석 16 1, 170 1, % 2008~ %. < 표 29> 본사업의지역경제활성화효과 (: ) 1, (GRDP,2013) 3,186, (%) % : 1) ) AHP GRDP. 3) 2008~ %.

56 Ⅷ. 종합평가및정책제언 AHP AHP - AHP 0.523, , AHP, AHP. -,. - 1,812( 2,571), 2,180, PI ,. -,.,. -

57 . -, < 표 30> 여의도우체국재건축사업예비타당성조사결과요약표 60 3, 22 3, 22 67, , ,270 15,923 16,478 15,526 14,975 - (68,998) 67, (: ) - 16,472 (23,372) 170, ,195 (257,092) 2016~2019 / / : 100%(, ) P/I 1.19 AHP : 1). 2) ) (.). 4),,, 10%.

58 여의도우체국재건축사업 제Ⅰ장예비타당성조사의개요제Ⅱ장기초자료분석및조사의쟁점제Ⅲ장비용추정제Ⅳ장수요추정제Ⅴ장수익성분석제Ⅵ장정책성분석제Ⅶ장지역균형발전분석제Ⅷ장종합평가및정책제언

59

60 제 Ⅰ 장예비타당성조사의개요 제 1 절사업의목적및추진경위 1. 사업의배경및목적,..,.

61 .. 2. 사업의추진근거 2 ( ), 122( ). [ 12844] 142( ) 21.,. 1. [ 25751] 2( ) ( "") 21 " " ()

62 122( ) ( )(, ) 42. ( ). < (2013~2017)>, 3. 사업의추진경위 2011 TFT, 2012, , 2014.

63 < 표 Ⅰ-1> 사업의추진경위 Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ :, Ÿ Ÿ

64 제 2 절사업의주요내용 1. 사업범위및내용 가. 사업내용 ,. 1, 5 16, , 22 67, : () : / : 1,708( 1,521, 187) - : 100%(, ) : : 2016~2019 : 60 : 67,698.45(3, 22) : 12.20%, : 2.11%, : 85.69%

65 < 표 Ⅰ-2> 총사업비내역 : VAT :, 152,128,453,627 5,832,507,205 5,396,345, ,035,001 69,758,000 3,000,053, ,000,000 2,602,691,592 1,146,134, ,789,978,879 < 표 Ⅰ-3> 사업규모 5,476 1, , % : 60% % : 800% 3, 22 : 12.20%, : 2.11%, : 85.69% :,

66 [ 그림 Ⅰ-1] 여의도우체국재건축사업계획 :,

67 제 3 절예비타당성조사의주요내용 1. 예비타당성조사의절차 [ -2],,,,. [ 그림 Ⅰ-2] 예비타당성조사수행흐름도 사업의개요및기초자료분석, (,, ) 수익성분석정책성분석지역균형발전분석 종합평가 : 다기준분석 (AHP)

68 2. 예비타당성조사의주요내용 가. 기초자료분석및조사의쟁점도출,,. Do-Nothing (brainstorming),,,.. 나. 수익성분석 - (cost-benefit analysis).. (5)( )( (5)),.. < > 34( ) 33 -(Cost-Benefit Analysis).,.

69 ,, 16). 라. 정책성분석. (5),,,, 2. 마. 지역균형발전분석,.. 마. 종합평가및정책제언,.,. (Analytic Hierarchy Process: AHP)., AHP.. 16).( )

70 제 Ⅱ 장기초자료분석및조사의쟁점 제 1 절우정사업본부의현황 1. 우정사업본부의조직및인력현황 -2> < 표 Ⅱ-1> 우정사업본부의조직 새주소우편팀

71 < 표 Ⅱ-2> 우체국설치현황 (: ) , ,625 : : < 표 Ⅱ-3> 우체국별기능및특징 : Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ

72 , 31,400, 12,324 43,724. < 표 Ⅱ-4> 우정사업본부의인력구성현황 (: ) (A+B) (A) (B) 43, ,235 21,164 31,400 3, ,997 2,395 12, 우정사업본부의경영환경현황 -5 < 표 Ⅱ-5> 일반통상우편취급물량및경영수지현황 ,.

73 < 표 Ⅱ-6> 우체국예금사업경영수지현황 : < 표 Ⅱ-7> 자산별운용규모및수익률 (:, %) , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

74 3. 우정사업본부임대국사운영현황,, 3,,, 가. 서울중앙우체국, , (,, ) 48.2% 51.8% %, 120. : 70 :, : ~ : 1,393 : B7F ~ 21F - : 72, : 37, : 3, : 48.2% (,, )

75 - : 51.8% - 17(, ) / 2 / 294 < 표 Ⅱ-8> 서울중앙우체국수익현황 (: ) ,319 11,605 11,754 11,828 11,773 58, ,065 12,046 12,361 12,601 12,673 12,663 62,344 : ( ),, : < 표 Ⅱ-9> 서울중앙우체국공실률현황 (: %) () : : 나. 서울강남우체국, , % 37.4% %, %

76 : 619 : 3 : ~ : 409 : B3F ~ 13F - : 29, : 15, : 2, : 62.6% - : 37.4% - 7(, ) / 251 < 표 Ⅱ-10> 서울강남우체국수익현황 (:,) ,750 1,550 1,700 5, ,770 1,588 1,742 5,100 : 1) (PM) 2) ( ), : < 표 Ⅱ-11> 서울강남우체국공실률현황 (: %) () : :

77 다. 서울서초 3 동우체국 3, 1 6 2, % 68.0% % 2013~ : 99 : 3, : ~ : 39 : B1F ~ 6F - : 2, : 1, : : 32.0%(, ) - : 68.0% - 1 / 17 < 표 Ⅱ-12> 서울서초 3 동우체국수익현황 (: ) :

78 < 표 Ⅱ-13> 서울서초 3 동우체국공실률현황 (: %) () : : 라. 부평대로우체국, ,092.37, 9.3% 90.7% % 8.7%, 1.9%. 2010~ : 88 :, : ~ : 172 : B5F ~ 12F - : 12, : 5, : : 9.3% - : 90.7% - 3(2, 1) / 85()

79 < 표 Ⅱ-14> 부평대로우체국수익현황 (: ) ,055 1,124 1,030 4, ,075 1,139 1,048 4,764 :. ( ),,. : < 표 Ⅱ-15> 부평대로우체국공실률현황 (: %) () : : 마. 북인천우체국운영현황, , % 87.1% %, %. 2011~ : 1373 :,, : ~

80 : 204 : B3F ~ 8F - : 12, : 6, : 1, : 12.9% - : 87.1% - 2 / 104() < 표 Ⅱ-16> 북인천우체국수익현황 (: ) ,240 1,264 1, , ,254 1,298 1, ,605 : ( ) : < 표 Ⅱ-17> 북인천우체국공실률현황 (: %) () : :

81 제 2 절사업대상지역의현황 1. 자연환경 가. 지형,,.,.,. 10m, 15~60m.,,,,,,. 나. 기후,. [ 그림 Ⅱ-1] 서울특별시연평균기온및강수량현황 :, 2004~2014

82 C 33.8 C, 16.4 C 1,403.8mm, 2.8m/s C 1,580.5mm. 2. 교통체계,,,,,,, ,337km ,174km % % 1.23%.,,,. 1970, 88,, ,960km, 171,880km, 7,987,639km, 14,000km. < 표 Ⅱ-18> 2012 년서울특별시도로현황 (: km) 105,702,963 4,043,587 13,765,916 19,464,464 18,162,032 27,670,321 22,596,943 8,198,479 27, ,880 7,987,639 14, :, < 표 Ⅱ-19> 서울특별시도로율변화 (: km, %, km²) ,889 7,935 7,973 7,988 8,010 8,046 8,067 8,078 8,093 8,108 8,142 8,148 8, : (

83 , , 59 70, 394, 7,285. 1~ km ( 27km). < 표 Ⅱ-20> 서울특별시시내버스노선및업체, 차량현황 (:, ) ,852 7, ,485 6, ,708 3, ,457 3, : ( < 표 Ⅱ-21> 서울특별시도시철도운영현황 (:, km) / :, 2030, 2014.

84 [ 그림 Ⅱ-2] 서울특별시철도네트워크현황 :, 2030, 사회 경제지표 가. 인구현황 %, ,369, %. 4,194, , ,134/km².

85 < 표 Ⅱ-22> 서울특별시연도별인구변화 (:,, /km², km²) ,287,847 3,780, % , ,297,004 3,871, % , ,365,202 3,978, % , ,421,782 4,046, % , ,456,034 4,097, % , ,464,051 4,116, % , ,575,447 4,224, % , ,528,774 4,192, % , ,442,426 4,177, % , ,388,055 4,182, % , ,369,593 4,194, % , :, 2014, , % 168, %. 17,180/km² 17,134/km² % % , % 168, ,180/km².

86 < 표 Ⅱ-23> 2014 년서울특별시구별인구현황 (:,, /km², km²) 10,369,593 4,194, , ,344 73, , ,227 59, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , : (

87 < 표 Ⅱ-24> 영등포구연도별인구변화 (:,, /km², km²) , , % , , , % , , , % , , , % , , , % , , , % , , , % , , , % , , , % , , , % , , , % , :, 2014, , %,,. [ 그림 Ⅱ-3] 영등포구인구수변화 :, 2004~2013 : (

88 ,,, 7, 3, ,934, 12, %.. [ 그림 Ⅱ-4] 영등포구동별인구및세대현황 (:, ) :, 2014 : ( ,573,594, 1,661,425 87, ,401, - 602,622, 620,622, 475,571, 563,

89 < 표 Ⅱ-25> 2004~2014 년서울시인구이동변화 (: ) - - (-) ,926,235 1,973, , , , , ,091-47, ,990,749 2,041, , , , , ,043-51, ,173,907 2,210, , , , , ,350-36, ,078,045 2,130, , , , , ,324-52, ,025,358 2,083, , , , , ,139-57, ,873,188 1,925, , , , , ,597-52, ,733,015 1,848, , , , , , , ,721,748 1,834, , , , , , , ,555,281 1,658, , , , , , , ,520,090 1,620, , , , , , , ,573,594 1,661, , , , , ,402-87,831 :, ,690, 65,125 7,435 37,368, 14,267, 23,101, 26,660, 20,322, 24, , , % , , %.

90 < 표 Ⅱ-26> 2004~2013 년영등포구인구이동변화 (: ) (-) ,885 78,560 72,537 39,463 33,074 32,685 26,081 26, ,465 81,901 54,093 20,165 33,928 34,416 26,372 27,320-1, ,077 89,192 57,784 21,654 36,130 38,285 28,293 29,253-3, ,795 81,428 50,933 18,797 32,136 34,480 25,862 28,151-4, ,094 81,344 52,117 19,171 32,946 33,804 24,977 28,369-4, ,169 75,640 45,342 16,701 28,641 31,897 23,827 27,042-6, ,644 75,966 44,267 16,966 27,301 31,105 22,377 27,895-9, ,477 77,778 43,934 18,008 25,926 32,058 21,543 27,712-12, ,623 66,140 36,796 14,659 23,137 26,563 20,827 25,918-8, ,690 65,125 37,368 14,267 23,101 26,660 20,322 24,198-7,435 : ( ,519, 5,386, 3, %. 5,146, %. < 표 Ⅱ-27> 2004~2014 년서울특별시경제활동인구 (: ) ,039 5,068 4, , ,115 5,135 4, , ,161 5,137 4, , ,187 5,148 4, , ,258 5,122 4, , ,322 5,064 4, , ,384 5,180 4, , ,399 5,252 5, , ,442 5,258 5, , ,520 5,307 5, , ,519 5,386 5, , : (

91 500m 91%, 9%.. < 표 Ⅱ-28> 사업지주변상주인구현황 (: ) 100m 300m 500m 107 2,798 9,977 5,654 48,436 98,576 5,762 51, ,553 : : 나. 지역내총생산 , %, %, 1,123 31,424. < 표 Ⅱ-29> 2006~2012 년까지의서울특별시시내총생산변화 (: %) GRDP(10) 1 () , , , , , , , , , , , , , ,424 :, 2014, 2015.

92 다. 산업구조및사업별취업자현황 %, 9.3%, 90.6% 45.1%. < 표 Ⅱ-30> 서울특별시산업구조및산업별취업자현황 (: %) : ( 라. 사업체현황 2008, 2008, 2009, %, 43.2%..

93 < 표 Ⅱ-31> 서울특별시영등포구여의도동의사업체변화추이 ,687 4,079,277 39, ,133 6, , % 42.4% ,086 4,177,336 39, ,636 6, , % 44.4% ,728 4,490,081 41, ,410 6, , % 42.6% ,285 4,498,312 40, ,207 7, , % 43.7% ,887 4,541,393 42, ,678 7, , % 43.2% : ( 2012,, 28%.

94 < 표 Ⅱ-32> 서울특별시영등포구여의도동의산업대분류별사업체현황 (:, %) 42, , , , , , ,, , , , , , , , , , , , , , , , ,, 1, , , , , , , , , 1, , , , , , , , , , , , , , , 1, , , , 3, , , : 2012 : (

95 4. 광역입지분석 가. 생활권,,,, , 7, 12. 3,.,,,,,,,,,, 5 (). [ 그림 Ⅱ-5] 서울특별시도시공간구조 :, 2030, ,.

96 ,,,,. [ 그림 Ⅱ-6] 서울특별시생활권계획 :, 2030, < 표 Ⅱ-33> 서남권생활권발전방향 (, ) (, / ) (, ) (~~,,, 6,, (, ) /, (,, )

97 < 표 Ⅱ-33> 의계속 (G-Valley*, (), ) (, ) : *G-Valley (+). :, 2030, 나. 광역교통접근성. ~ 1 KTX. [ 그림 Ⅱ-7] 광역교통망 2030 :, 2030, 다. 광역업무시설 (CBD),, (KBD),, (YBD) 3. 3

98 ,,,. 1980,. < 표 Ⅱ-34> 서울특별시권역별업무시설개요 CBD () KBD () YBD () - -,,, - 1, 2, 4, , 3, 7, 9, , 라. 광역상권,, /,. [ 그림 Ⅱ-8] 여의도인근광역상권도

99 1) 영등포역상권 5,,,..,,,,,,. 3 5.,,,.,.,,,.,,.,.,,. 2) 신촌상권 5.,, 8, 2, 20~25. 70% 20.,,.,,,,.

100 .. 3) 용산역상권,,.,,,.,,, 1 4.,.. 5. 사업지입지분석 가. 사업지현황, 5, 9.,. MBC,, 500m.

101 [ 그림 Ⅱ-9] 사업지주변현황및접근성 나. 사업지접근성 1) 도로및차량접근성 -, -, -, 4(45m) 25m.,. 2) 대중교통 ( 지하철, 버스 ) 접근성 5, m. 150m, 30..,.

102 제 3 절주요쟁점사항 1. 조사방법론상의쟁점 가. 수익성분석. 85%,. (, ). <> 1(),. 2() "",,. 3( ) <> 4()..,,, 1.

103 < > 18( ) ( ). 6..,., ( ),. 18 ()., ). < > 34( ) 33 -(Cost-Benefit Analysis).,..,. 18).( )

104 나. 미시행안의설정.. 1), 2), 3). 1), 19). 2) , 1992 (2) D. KT. 3). 다. 수익성분석의가정., PI. 19) -1204( ), -1275( )

105 2. 비용추정상의쟁점 가. 대안설정, ( ).,, (). 나. 적정운영비산정,.,.. 3. 수요추정상의쟁점 가. 수요및수익산정을위한자료확보.,,..

106 나. 잠재수요및공급량추정., ,..

107 제 Ⅲ 장비용추정 제 1 절비용추정방법론.,. ( ),.,,.,.,.

108 제 2 절대상사업계획현황 1. 사업개요 < -1>. < 표 Ⅲ-1> 여의도우체국재건축사업의개요 3, , , , % 36.49% : 60% % % : 800% 1, 5 3, 22 : 100% : 12.20%, : 2.11%, : 85.69% :, < 표 Ⅲ-2> 사업계획서의건축세부면적 (12.20%) (2.11%) (85.69%) ~ , , ~ 22 22, , , , , , , , , ( ) - - 1, , , , , , :, 20),.

109 2. 사업계획안에따른총사업비내역 가. 총사업비산정내역 170,790( ),. 2009~ ,000 2,043/, 138, ,965. < 표 Ⅲ-3> 사업계획서총사업비내역 () 138,230 (A) 138, ,302 (B) 4, ,453 16,965 (A+B) 155,264 (C) 15,526 (A+B+C) 170,790 (D) - (A+B+C+D) 170,790 :,. :,, 나. 건축단계별공정계획및소요예산 (: ) < -4> 86, 1 427, 2 683, 3 512, 2020.

110 < 표 Ⅲ-4> 사업계획서의건축단계별소요예산 (: ) % 25% 40% 30% 100% ,708 :,, 건축계획,,, 4.2m... < 표 Ⅲ-5> 건축개요 1, , 22 67, : 12.20%, : 2.11%, : 85.69% : / : % 36.49% 60% % 800% 265 (: 13, : 5, : 247) 265 :, 3~ 22.

111 < 표 Ⅲ-6> 사업계획서의건축세부면적 (12.20%) (2.11%) (85.69%) ~ , , ~ 22 22, , , , , , , , , ( ) - - 1, , , , , , 제 3 절사업계획안의적정성검토,,.,,,. 1. 법적타당성,. 60.

112 < 표 Ⅲ-7> 특정개발진흥지구및여의도제 1 종지구단위계획수립 ( 열람공고 ) 진행사항 () ~ () () ( ) 1 () MP (7),,, (2) () %, 800% 21).., 10% 36.49% % ).

113 < 표 Ⅲ-8> 사업계획서법규검토사항 60% 54 30% 800% m 3 10% m² 15% 24 2,000m² m² : 2 3m² 2m² 1 : 1 3m² 2m² 1 :

114 < 표 Ⅲ-8> 의계속 31m 1, ,500 3, m² m² :,, 시설면적계획의적정성 가. 시설면적계획의검토,.,, 4.2m, ) 3 10%.,.,., 22) 2. : 1. ( 3 : 10 )

115 ,.. < [ 25751, ]> 2() "". 11() (, ),. [] :,. 16,461 (, KT) 10,493, 8,262. 1~2., 24.37/, 78.58/, 25.88/.,. 54%,. < 표 Ⅲ-9> 임대국사인원현황 () % % % % % % % % 446 ( 161) 709 ( 356) 339 ( 184) :

116 나. 시설공간배분의검토 23), ( ),. 1) 전용률 50~55% ( ),. 50% %, 51.58%, 50%.,. 2) 근린생활시설면적비율. 6.7%,..,, 10% % 24).. CBD SKT-TOWER 23). 24),, 2003.

117 . CBD. YBD.,.. 3) 주차장 15.97%. 25) 265, , 5, 247. < 표 Ⅲ-10> 유사규모임대국사와시설공간배분율비교 (:, %) () B7F ~ 21F B3F ~ 13F B3F ~ 22F 6, , , , , , , , , , , , , , , , , :,, )

118 < 표 Ⅲ-11> 오피스빌딩판매시설비율사례조사 (:, %) FERRUM TOWER SKT-TOWER B6F ~ 28F B6F ~ 33F B4F ~ 15F 55,694 90,134 26,938 8, B1F ~ 19F B1F ~ 20F B7F ~ 36F 40,904 41,608 39,899 2, , , :

119 제 4 절비용추정 1. 총사업비추정의개요 가. 총사업비항목,,,,,,. 나. 총사업비산정기준 (5)..,.., 2011~2013.,,, (5)(KDI, 2008) 2015., (5). 10%, 2013.

120 < 표 Ⅲ-12> 비용보정지수 GDP : ( GDP. 2. 시행대안총사업비산정 가. 공사비.,. 1), 2) 3),. 1) 조달청유사사례 ), 3, 26) (RC), (SS), (SRC),, PC, RC SRC.

121 .,,,,,,,,,,, < 표 Ⅲ-13> 2013 년조달청공사유형별공사비분석 대형청사사례 (: /) () 1 1/5 RC 38,964 2,825, /10 RC+SRC+S 13,536 2,443, /11 RC 18,601 2,302, /12 RC+SRC+S 45,141 2,137, /27 RC+S 67,511 2,120, /6 RC+S 16,530 2,103, /7 RC 13,405 1,925, /5 RC 10,321 1,896,317 :. :, < 표 Ⅲ-14> 2012 년조달청공사유형별공사비분석 대형청사사례 (: /) () 1 2/15 RC+S 33,314 2,371, /14 RC+SRC 31,131 2,100, /5 RC+S 18,890 2,071, /6 RC+S 19,669 2,039, /5 RC 12,188 2,391, /7 RC 41,405 2,017, /10 RC 21,005 1,988, /12 RC+S 21,279 1,953, /7 RC 12,560 1,886, /5 RC+S 23,071 1,816,146 :. :,

122 < 표 Ⅲ-15> 2011 년조달청공사유형별공사비분석 대형청사사례 () 1 1/7 RC+S 19,834 1,634, /6 RC+S 11,718 1,689, /7 RC+S 18,984 1,839, /13 RC+S 34,124 2,016, /7 RC 13,722 2,100, /12 SRC 34,719 2,152, /6 RC+S 16,059 2,320, /4 RC 11,465 2,585,694 :. :, ( : /) 2009~ ,000,. 3 10,000 30,000, 10, SRC. < 표 Ⅲ-16> 2011~2013 년조달청공사유형별공사비분석 대형청사선정사례 ( : /) () /12 RC+SRC+S 45,141 1,943, /14 RC+SRC 31,131 1,913, /12 SRC 34,719 2,003,443 36,997 1,953, :, 2011~ ,953,452, 3.3 6,457,720.

123 2) 서울시가이드라인 2013,. 119,,,,,,., ( ) 2,258/(2,053/ ), 10,000 ( ) 2,190/(1,991/ ). 10,000 1,991, ( ) (),. < 표 Ⅲ-17> 2013 년에너지절감형녹색건축물조성공사비가이드라인 (: / ) () () 3,000 2,347 2,277 2,159 3,000~4,000 2,302 2,233-4,000~10,000 2,258 2,190-10,000 2,190 2,124-2,258 2,190 - : 1). 2) (). :, 2013, ) 기존임대국사사례..

124 < 표 Ⅲ-18> 우정사업본부유사규모임대국사현황 70 B7F ~ 21F 6, , , (48.2%) 32, (45.1%) 4, (6.7%) 72, (100%) 51.7% (T/K) ,281.,,,, 94.93% 2,153. < 표 Ⅲ-19> 서울중앙우체국 T/K 사업순공사비추정 () () 133, ,165 10% 72, , % 164, ,268 : 1) 2) ) 공사비단가 2009~2012 2,043/, 2011~2013 1,953 /, 1,991/, 2,268/..,

125 , ~2013. < 표 Ⅲ-20> 건축공사비평균단가의비교 (: / ) 2,043 1,953 1,991 2,268 : 5) 기타공사비 121(, ) 1( ) 27) 1/ ,664,000/ 1,024,086.. < 표 Ⅲ-21> 미술장식품설치비산정 51,594 67,698 1,664,000/ 1/100 1,024 : 2014 ( ) 6) 공사비추정결과., 132, ,299 27) 67,698 10, ,104 51,594.

126 ( ) 95.62%,. < 표 Ⅲ-22> 공사비추정결과 (: ) (A) (B) (B-A) 138, ,246-6,053 1,042 1,024 1, , ,270-6,071., [1], (2).,, 1.,, (, 2 157).,.

127 < 표 Ⅲ-23> 공공건축물친환경관련제도적용내용요약 ,000. [ ] (1) 80 (2) 70 (3) (4) ,000. [2] () (%), ( 25840, 2) %. (%) = (b) (a) 100 (a) = (b) (kwh) = 18% (kwh)(a)

128 < 표 Ⅲ-24> 신재생에너지목표생산량추정 (m²) (kwh/m² yr) () 57, (a) 36,709, (b) 6,607, :, [, , 2]., 28),. < 표 Ⅲ-25> 신재생에너지원별설치용량및추정비용 29) (kw) (kwh) (%) () 2, ,500 6,441, ,670,000,000 1, , ,160,000 1,201, ,819,160,000 :, [, , 10] 30). < 표 Ⅲ-26> 인증등급에따른수수료추정 3.3% 5.6% 7.8% 10% 12,030,000 ( 50,000 ~ 100,000m², ) 8,430,000 ( 50,000 ~ 100,000m², ) : [ : ] :, [ :, , 14] 28) (1) 29),. 30), (, 2 157)

129 나. 부대비 ( 10 ) ( ), ( ) 31). 1) 조사및측량비,, ( 10 ) (5)(KDI, 2008) 1%.. < 표 Ⅲ-27> 조사및측량비추정 (: ) (%) 138, , ,322 : 2) 설계비 () 31) 17( ) 12 ( "" ). 1..

130 ( ) ( ) 1,000 2,000, 11 32), 1, 2. < 표 Ⅲ-28> 건축부문기본및실시설계비요율 2 () 8.42 : 1). 2) 3 :, [ ] , %.. 32) (, 2 157)

131 : : : : : : ( , 11).,, 2. = A + 1/2B + 1/3C A :,, B :,, C :,, < 표 Ⅲ-29> 기본및실시설계비추정 (%) 152, % 5, , % 5, , % 6,097 6, % 725 6,821

132 < 표 Ⅲ-30> 녹색건축인증에따른설계비대가요율 9.5% 9.0% 8.5% 8.0% 1 7.5% 2 7.0% 3 6.5% 4 6.0% 5 5.5% 1 7.0% 2 6.5% 3 6.0% 4 5.5% 5 5.0% :, [, ], 61, () (1 ), (2) ( 11.89%) ,,. 3) 감리비 2015,..

133 : : : : : : 1,000 1, %.. < 표 Ⅲ-31> 전면책임감리비의요율 ( ) (%) , , , :, ,396, 4, ,,. < 표 Ⅲ-32> 건설공사의책임감리비용추정 (%) 152, % 5, ,299 4, , % 4,933 : 1). 2).

134 4) 철거비용 , 781,000. 2,219,053.,,,. < 표 Ⅲ-33> 철거비용추정견적 234, , ,000 (140,000) 781,000 21,600 (21,600) 0 781,000 (: ) : 1). 2) 3) 5) 이사비용.,,, FC. 28

135 . < 표 Ⅲ-34> 이사비용산정 () 200,000 30,000 20,000 30, , ,545. < 표 Ⅲ-35> 이사비추정결과 (: ) 200,000 30,000 20,000 30, , ,818 27,273 18,18 27, ,545. 6) 임차료및관리비 , 40,242/ 33) ) 40,800, 40,242.

136 < 표 Ⅲ-36> 임차기간산정 () a ~2000 b a a) 40 16m ~30m b. b) ,, () + 2(), 2,366. < 표 Ⅲ-37> 임차료및관리비용추정 40, ,748 2,603 40, ,748 2,366

137 7) 부대비용추정결과 15,923 16,478, 555., < 표 Ⅲ-38> 부대비항목별비교 (A) (B) (B)-(A) - 1,322 1,322 5,302 6,821 1,519 4,906 4, , , ,366 2, ,923 16, 다. 용지보상비 (: ).,. (5)(KDI, 2008)....

138 ,.. =, 34), KDB.,,. 35),,. < 표 Ⅲ-39> 여의도동표준지공시지가현황 (01.01) 4,802.00m² 9,000 : < 표 Ⅲ-40> 사업부지공시지가적용 (01.01) 5,476.00m² 9,000 34) ) 25m.

139 < 표 Ⅲ-41> 지역별지목별보상배율 : 1) 2), (5), ,284, (5), ,998. < 표 Ⅲ-42> 용지보상비추정액 (: ) ,000 5,476.00m² ,998 : KDI, (5), 라. 예비비,, 10%. < 표 Ⅲ-43> 예비비추정 ++ (%) 170, ,720 10% 23,372 (: )

140 3. 미시행안총사업비검토 ~60. D, Life Cycle Cost ~50%,. 36) (2),., 2014 D.,. KT,,.. D,,.,,,. 36),,

141 가. 공사비산정 8, ~2013 1,953/. 1( ). < 표 Ⅲ-44> 미시행안공사비추정 (: ) 8, ,953 16,140 : 1). 2) 나. 부대비산정 1) 조사및측량비,, ( 10 ) (5)(KDI, 2008) 1%. < 표 Ⅲ-45> 조사및측량비추정 (: ) (%) 16, :

142 2) 설계비 ( ) 1 2(/), 11 37), 1, 2. < 표 Ⅲ-46> 미시행안설계비추정 () (%) () 16,140,061, ,137, : 3) 감리비 2015, 2. < 표 Ⅲ-47> 미시행안감리비용추정 (%) 16, % 1,154 : 37) (, 2 157)

143 다. 예비비,, 10%. < 표 Ⅲ-48> 예비비추정 (: ) +++ (%) 92,915 10% 9, 총사업비추정결과 가. 총사업비종합, 2, , ,..

144 < 표 Ⅲ-49> 총사업비추정결과 (: ) (A) (B) (B-A) 138, ,246-6,053 1,042 1, (A) 139, ,270-6,071-1,322 1,322 5,302 6,821 1,519 4,906 4, (B) 2, , ,366 2, ,923 16, (A+B) 155, ,748-5,516 (C) 15,526 14, (D) - 16,472 16,472 (A+B+C+D) 170, ,195 10,405 (E) - 68,998 68,998 (F) - 23,372 23,372 (A+B+C+E+F) 170, ,092 86,302 : 1). 2). 3).

145 나. 예타안총사업비추정결과 < 표 Ⅲ-50> 수익성분석용총사업비추정결과 (A) (B) (A) (: ) (D=C-B) (B) (C) 138,299 16, , ,106 1,042-1,024 1, ,341 16, , , ,322 1,161 5, ,822 5,936 4,906 1,154 4,933 3, , ,366 2,366 2,366-15,923 5,603 16,479 10,875 (A+B) 155,264 21, , ,006 (C) 15,526 2,174 14,975 12,800 (D) - 68,998 68,998 - (A+B+C+D) 170,790 92, , ,807 (E) - 9,292 23,372 14,080 (A+B+C+D+E) 170, , , ,885 다. 연차별배분계획 % %, %, % 100%,

146 %, %, %. < 표 Ⅲ-51> 예타안총사업비연차별투입계획 (:, %) A. 35,139 46,852 35, ,130 B. 7,096 1,134 1,511 1,134 10,875 C ,627 4,836 3,627 12,800 D ,990 5,320 3,990 14,080 E. 8,586 43,890 58,520 43, , < 표 Ⅲ-52> 수익성분석을위한총사업비연차별투입계획 (:, %) A. 35,139 46,852 35, ,130 B. 7,096 1,134 1,511 1,134 10,875 C ,627 4,836 3,627 12,800 D. 7,806 39,900 53,200 39, , : 1),,. 2)

147 5. 운영비추정... 가. 관리운영비., ,000 41,500. (PM), ( ). < 표 Ⅲ-53> 유사사례관리운영비비교 % 71% 44.60% 43.40% 61.60% (/3.3) 41,500 38,896 33,000 33,000 34, ,455 54,783 73,991 76,037 55, % 40.60% 45% 50% 43% (/3.3) 40,000 30,000 31,000 33,000 31, ,906 73,892 68,889 66,000 72, , ,

148 () ,750(10,512/), ,806(6,596/) ,278(8,554 /), ,971(6,344/). < 표 Ⅲ-54> 임대국사관리운영비사례 (: /) ,506 10,440 10,589 10,512 6,490 6,650 6,649 6,596 : 1) : 2) ) : ~ ,278 (8,554/)..

149 < 표 Ⅲ-55> 관리운영비비교 (: / ) (A) 6,344 67,698 5,153,747,602 67,698 6,949,110,496 8,554 8, ,111,650 : 나. 장기수선충당금 38), () ( ) (). ( 1%. ( ). ( ) ( ).,. 39). (2015 1, ) ) 51( ). 39).

150 < 표 Ⅲ-56> PM 국사대수선예산집행내역 ,828 16,565 4,052 17,800-31,811 24, , ,144 25, ,073 77,166 : 1) ) (: ) 70(232/3.3) 59,436 49,926,341. 다. 운영비추정결과,. 8,624/, 28,510/3.3( ). < 표 Ⅲ-57> 예타안연간운영비추정 (: / ) (A) (B) (A-B) 67,698 8,262 59,436-6,949,110, ,111,650 6,100,998,846 8,554 56,866,698 6,940,357 49,926, ,005,977, ,052,007 6,150,925,187 - :

151 < 표 Ⅲ-58> 수익성분석을위한비용흐름표 (: ) ,161 5, , ,139 1,134 3,627 39, ,852 1,511 4,836 53, ,139 1,134 3,627 29, ,151 6, ,151 6, ,151 6, ,151 6, ,151 6, ,151 6, ,151 6, ,151 6, ,151 6, ,151 6, ,151 6, ,151 6, ,151 6, ,151 6, ,151 6, ,151 6, ,151 6, ,151 6, ,151 6, ,151 6, ,151 6, ,151 6, ,151 6, ,151 6, ,151 6, ,151 6, ,151 6, ,151 6, ,151 6, ,151 6, ,130 1,161 5,935 3,778 12, , ,336

152 제 Ⅳ 장수요추정 제 1 절오피스시장환경분석 1. 오피스시장의개요 가. 오피스의개요및권역분류.. (information accessibility). ( ).,. 40), CBD(, ), GBD(, ), YBD(, ) 3 (Others).( CBD, YBD, GBD.) 3 40), CART Hedonic Price Fuction,,, , p.29.

153 ,. CBD, GBD YBD 3,. < 표 Ⅳ-1> 서울오피스권역분류 CBD, GBD, YBD,,,,,, (Others),, [ 그림 Ⅳ-1] 서울오피스권역별분포 :

154 나. 서울오피스의권역별특징및현황 CBD,,.,,,. CBD,. GBD YBD. 70 YBD, 90 IT Valley 41) IT GBD. < -2>. < 표 Ⅳ-2> 서울오피스권역별특징 CBD () GBD () YBD (/ ) Others () ,2,3,4,5 2,3,7,9,, 5, 9 1~9,, -, IT - -,,,, - -, ) IT.

155 2. 오피스시장분석 가. 서울오피스권역별 Stock 현황 2014 Stock 2,873 1,157(3.3) 42), Stock GBD, 1, (3.3) Stock 35%. YBD Stock (3.3) 13%. / 43) CBD YBD 59%, 56% GBD 63% 37%. [ 그림 Ⅳ-2] 서울오피스권역별 Stock(2014 년 ) : [ 그림 Ⅳ-3] 서울권역별 규모별공급면적비중 : 42) ) : 1(3.3), : 3~1(3.3), : 3(3.3).

156 나. 서울오피스공급추이 ~ (3.3). 2000~ (3.3) CBD DMC 2010~ (3.3), (3.3) 2010~ (3.3) 71%, (3.3) 68% (3.3) 20(3.3). CBD GBD,. 2015~ ~ (3.3) 52% 17(3.3). [ 그림 Ⅳ-4] 서울오피스신규공급추이 :

157 [ 그림 Ⅳ-5] 서울권역별공급비중추이 : 다. 서울오피스임대현황 () 9.2%, YBD 10.9% CBD 9.7%, GBD 8.1%, 8.7%. 44) 72/3.3, 31/3.3, CBD 85/3.3, YBD 85% 61/3.3, GBD 75/3.3. [ 그림 Ⅳ-6] 2014 년서울권역별오피스임대현황 (: 3.3) : 44) 24.

158 < 표 Ⅳ-3> 서울권역별임대현황 (: /3.3) () 9.2% 8.4% 72,235 31,328 CBD 9.7% 8.8% 84,599 35,741 GBD 8.1% 7.9% 75,737 31,496 YBD 10.9% 10.3% 61,395 29,265 Others 8.7% 7.1% 52,506 25,396 : 라. 서울오피스공실률추이 2011, % (3.3 ), % %P % 2015, [ 그림 Ⅳ-7] 서울오피스공실률추이 :,

159 마. 권역별오피스공실률추이 YBD , 2010 CBD, One IFC 45) 2011, , (). CBD 2010~2012, 2012,,, GBD, IT,. [ 그림 Ⅳ-8] 서울권역별공실률 ( 신축포함 ) 추이 : 바. 서울업종별임차면적증감추이 2014,,. FIRE(,,, ) 45) YBD 2011: One IFC(27(3.3)), 2012: Two IFC(24(3.3)), Three IFC(49(3.3)), 2013: FKI Tower(): 51(3.3)

160 [ 그림 Ⅳ-9] 서울업종별임차면적증감추이 ( 공실해소면적 발생면적 ) : 사. 서울임대료변동률추이, 2014 (Nominal Rent) 1.3%(2014) 0.5%. 2014, -4.2% (+) (Nominal Rent) (Rent Free) (Effective Rent) % % % %. [ 그림 Ⅳ-10] 서울오피스임대료변동률 ( 전년동기대비 ) 추이 :

161 [ 그림 Ⅳ-11] 임대료증감빌딩수 ( 비중 ) 및평균증감액 : 아. 서울오피스렌트프리 (Rent Free) 기간추이 / / ) YBD /, /. YBD () 61/3.3, (Effective Rent) 52/3.3 84%. [ 그림 Ⅳ-12] 권역별오피스렌트프리 (Rent Free) 기간추이 : 46).

162 [ 그림 Ⅳ-13] 권역별오피스실질임대료 (2014 년 4 분기기준 ) : 자. 서울오피스거래시장동향 2010, Core, Sale & Lease Back. CBD % %. YBD CBD 2014 ( ) 2013 GBD. [ 그림 Ⅳ-14] 서울오피스연도별거래건수및가격추이 :

163 [ 그림 Ⅳ-15] 서울권역별 연도별거래건수및가격 : 2014 YBD 13,175/3.3 (15,708/3.3) 84%, GBD(19,237/3.3) 68%, CBD(17,974/3.3) 73% ,278, 18,158, 15, [ 그림 Ⅳ-16] 권역별오피스평당거래가격추이 :

164 [ 그림 Ⅳ-17] 서울오피스규모별평당거래가격추이 : 2014 Cap Rate 5%. Cap 2013~ %P Cap Rate 47) CBD 5.3%, GBD 4.7%, YBD 5.1%, YBD Cap Rate %. [ 그림 Ⅳ-18] 서울오피스 Cap Rate 스프레드추이 : 47) Cap Rate, 2014 Cap Rate 6.1%.

165 [ 그림 Ⅳ-19] 서울오피스 Cap Rate 추이 : 3. YBD 권역오피스특징및현황 가. YBD 오피스시장개요 YBD,.., 5 9 (2009). [ 그림 Ⅳ-20] YBD 오피스분포도 :

166 나. YBD 오피스 Stock 현황 YBD Stock 147(3.3) Stock 82(3.3)(56%), 52 (3.3)(36%), 12(3.3)(8%). 101(49%) 61(30%), 44(21%). [ 그림 Ⅳ-21] YBD 오피스 Stock 현황 : 다. YBD 오피스세부권역별현황 YBD,.. [ 그림 Ⅳ-22] YBD 세부권역구분

167 < 표 Ⅳ-4> YBD 세부권역별특징 -, -, - : IFC,, -,, -,, - :, 63, KBS, -, - - :, KBS, -,, - Sub,,, - :,, ( ) 라. YBD 오피스공급현황 YBD ~ (3.3), 1990~ (3.3), (3.3), 2010~2014 IFC(1, 2, 3), 4(3.3 ) ,400(3.3), 2016.

168 [ 그림 Ⅳ-23] YBD 오피스신규공급추이 : [ 그림 Ⅳ-24] 2014 년권역별신규공급물량 : 마. YBD 세부권역별오피스임대현황 YBD 10.9%, 2012 Three IFC( 49(3.3)), Two IFC(24(3.3)) 20% YBD. 82/3.3 59/3.3, 43/3.3, 45/3.3. YBD 1.9/

169 , (Effective Rent) 84%. < 표 Ⅳ-5> YBD 세부권역별임대현황 YBD 82,050 35, % 58,747 28,820 43,447 22,901 44,985 24,197 (: /3.3) YBD, 10% FKI Tower(, 51(3.3)), (). YBD 2011,. [ 그림 Ⅳ-25] YBD 공실률추이

170 [ 그림 Ⅳ-26] YBD 오피스규모별공실률 ( 신축포함 ) 추이 : 2011~ %, Three IFC 23% %, 7.8% YBD. [ 그림 Ⅳ-27] YBD 세부권역별공실률 ( 신축포함 ) 추이 : 2014 YBD,,,. 8(3.3)

171 CBD FKI Tower ( 9(3.3)). YBD. [ 그림 Ⅳ-28] YBD 업종별임차면적증감추이 ( 공실해소면적 발생면적 ) : YBD, 2014 () 0.8%, 1.1%. 10(2005~2014) YBD 2.6%, 2.7% 2010~ %, 2.0%., < -6>. < 표 Ⅳ-6> YBD 임대현황 (: %)

172 [ 그림 Ⅳ-29] YBD 임대료변동률 ( 전년대비 ) 추이 : 바. YBD 오피스거래추이 ,504(2013 3), ~ [ 그림 Ⅳ-30] YBD 오피스연도별거래건수및금액추이 : YBD 2014 POBA 1(16,668/3.3),

173 . 2014, 4( 12,301/3.3). [ 그림 Ⅳ-31] YBD 오피스규모별 3.3 m2당거래가격추이 : 1,300~1,500/3.3, ,665/3.3, 2014 POBA 1,667/3.3, 1,300/3.3. [ 그림 Ⅳ-32] YBD 오피스규모별평당거래가격추이 :

174 4. YBD 오피스현황종합 YBD, 10.9%. 2014, % 0.88%p. YBD 2017, 2018 Parc1(2, 12(3.3)) YBD. (2% ).

175 제 2 절수요추정 1. 수요추정개요,.,,,..,,.,., 1. LQ. LQ,, 1 (),. [ -33].

176 [ 그림 Ⅳ-33] 목표연도오피스수요공급추정과정요약 2. 수요추정과정 가. 업무시설임대수요 1) 오피스종사자수증감에따른순증수요분석 ( 내부수요분석 ),. 1.. < -7>. < 표 Ⅳ-7> 오피스종사자수증감에따른순증수요프로세스 () ( ) () 1 () ()

177 가 ) 여의도지역특화산업군선별및영등포구사무직종사자수추정 LQ LQ. < -8> LQ,,,,,, 6. < 표 Ⅳ-8> 여의도동의 LQ 지수 19 LQ 6,

178 . < -9> 99 19,,,,, 10,,. < -10>. < 표 Ⅳ-9> 사무직비사무직근로자구분의법적정의. *, ,, < 표 Ⅳ-10> 사무직종사자업종선별및반영비율 LQ 13.7% 25.5% 100% 100% 100%, 100% 100%, 100% 100% 100% 100%, 100%, 1(3.3)

179 . < -11>. < 표 Ⅳ-11> 업종별소유동수및면적 (Top 5) % 48.8% 2, % 22.8% 24.5%, 15.2% 4 7.1% 2.6% 5,, 2.4%,, < -12>. 2.1% < 표 Ⅳ-12> 최근영등포구사무직종사자수 118, , , , , , , , , , , , ,767 < -12> 2019,,,. 4

180 , ,354, < -13>. < 표 Ⅳ-13> 2019 년영등포구사무직종사자수추세분석 273, , , , ,354 : 1) x, y. 2) 2000~2012. :, 나 ) 2019 년사무직 1 인당점유면적추정 1 (2005) 1.., 1, 1, )., [ -34] ) S

181 , 0.41%. [ 그림 Ⅳ-34] 1 인당사무실점유면적추정 % (6.34).. 1. Stock 1 < -14>

182 < 표 Ⅳ-14> 여의도동 1 인당점유면적 STOCK() () 1 () ,154, , ,323, , ,453, , ,457, , () 3,648, , () 3,772, , () 3,897, , () 4,022, , () 4,146, , :. [ 그림 Ⅳ-35] 여의도동 1 인당사무실점유면적추이 (: ) [ -35] < -15>.

183 < 표 Ⅳ-15> 2019 년여의도동 1 인당사무실점유면적추정 2019 (a) 258,354 (b= a x 0.536) 138,396 STOCK(c) 4,146,716 1 (d= c/b) 다 ) 여의도흡수율산정.. 7(2006~2012) 53.6%. < 표 Ⅳ-16> 영등포구대비여의도사무직종사자수비율 ,538 89, % ,063 92, % , , % , , % , , % , , % , , % 53.6% 라 ) 여의도업무시설종사자수증감에따른수요증가분산정 < -12> 2019,,,. 4 < -17>. < -18> 2012~2019

184 1 499,091. < 표 Ⅳ-17> 영등포구사무직종사자수추이 ( 예측 ) , , , , , , , , , < 표 Ⅳ-18> 여의도권역업무시설수요면적추정 , , ~ , % ,091 2) 멸실예정수요에따른잠재수요분석 ( 내부수요분석 )..., ,

185 .. 35 < -19>. 8 7, 1, 5 1, 3.,.. < 표 Ⅳ-19> 여의도권역노후빌딩현황 : :. 3) 외부임대수요분석.,,..,..

186 , /, / , < -20>. < 표 Ⅳ-20> 외부임대수요분석프로세스 () YBD () YBD () YBD 가 ) YBD 연도별업무시설공급계획및공실률추정 2010~ ) 480, , < -21>. < 표 Ⅳ-21> 2011~2016 년여의도권역공급면적 2010~ %, 9.68%, 11.78%. < -22> 49) 2010~2015, 2016.

187 < 표 Ⅳ-22> 2010~2016 년오피스공실률증가량및최고점 : 2014~2016. :. 2010~ %. [ -36]. [ 그림 Ⅳ-36] YBD 연도별업무시설공급계획및공실률추이 : x, y (m 2 ), : (2009~2014, 2015~2016 ) ,743 50) %, < -23>. 50) 2017.

188 < 표 Ⅳ-23> 2017~2019 년여의도권역예상공급면적 , , , , , ,000 < -24> 2.8% 22.06%. < 표 Ⅳ-24> YBD 오피스공실률증가량및최고점추정 : 2014~2016 : % % %. [ -37].

189 [ 그림 Ⅳ-37] YBD 연도별업무시설공급계획및공실률추이 (2017~2028 년예측치 ) : x, y (m ), :.. [ -37] 2, % %. 2011~2030 < -25>, [ -38]. < 표 Ⅳ-25> 2011~2030 년여의도권역오피스공실률추정 () 2016 () 2017 () 2018 () 2019 () () () () 2023 () 2024 () 2025 () 2026 () 2027 () 2028 () 2029 () 2030 ()

190 [ 그림 Ⅳ-38] YBD 2011~2030 년까지공실률추이 ( 예측치포함 ) : x, y :. 나 ) YBD 공실률과렌트프리연도별비율및렌트프리추정. < -26> 2011~ ~2014 [ -39].

191 < 표 Ⅳ-26> YBD 오피스공실률및렌트프리현황 (a) 4.60% 10.39% 11.78% 10.90% (b=c/a) (c) 0.50/ 1.00/ 1.50/ 1.90/ :. [ 그림 Ⅳ-39] YBD 오피스렌트프리대비공실률비율추세 : x, y :. [ -39], < -27>. < 표 Ⅳ-27> 2011~2030 년여의도권역공실률과렌트프리의비율 () 2016 () 2017 () 2018 () 2019 () () () () 2023 () 2024 () 2025 () 2026 () 2027 () 2028 () 2029 () 2030 ()

192 < -27>. [ -40] Data Smoothing. < -28>, [ -41]. [ 그림 Ⅳ-40] YBD 오피스렌트프리추세및 Data Smoothing : x, y (/) :. < 표 Ⅳ-28> 2011~2030 년여의도권역렌트프리추정 () 2016 () 2017 () 2018 () 2019 () () () () () 2023 () 2024 () 2025 () 2026 () 2027 () 2028 () 2029 () 2030 () 2030 ()

193 [ 그림 Ⅳ-41] 안정화된 YBD 오피스렌트프리추세 : x, y (/) :. YBD < -29>. < 표 Ⅳ-29> YBD 오피스공실률및렌트프리현황및추이 () () () () () () () (a) (b=c/a) (c) Data smoothing () () () () () () () () () () (a) (b=c/a) (c) Data smoothing () :.

194 다 ) 외부임차인연도별 YBD 렌트프리및유입순증면적도출 YBD. YBD. YBD < -30>, < -31>. < 표 Ⅳ-30> 외부임차인 YBD 입주사례세부현황 () Q CBD-YBD 2, Q NH CBD-YBD NH 1, Q other-ybd 2, Q other-ybd NH 1, , Q CBD-YBD IFC Q other-ybd TWO IFC , Q GBD-YBD NH Q JLL CBD-YBD TWO IFC Q CBD-YBD FKI Tower 8, Q G&M GBD-YBD FKI Tower Q AIG CBD-YBD TWO IFC 2,150 : Q 11, ~2015 5,270

195 < 표 Ⅳ-31> YBD 임차인외부유출사례세부현황 () Q YBD-GBD 4, , Q YBD- 1, Q 1, ~2015 1,519 :., 2012~ /, 5,270, 1,519., ,603. < -32>. < 표 Ⅳ-32> 외부임차인연도별 YBD 렌트프리현황 ( 추이 ) 및유입순증면적추이 (2015 ) ,072 1, ,088 5, ,376 1,700 1,519 8,072 1,190-3,647 9,388 3, ~ ,960 8,813 9,468 9,926 57, ,642 6,954 7,904 8,622 9,119 47,603

196 [ 그림 Ⅳ-42] 외부임차인연도별 YBD 유입순증면적추이 : x, y ( :. 4) 여의도오피스수요추정결과 < -33> 499,091.,. 47, ,634, 546,694. < 표 Ⅳ-33> 시나리오별여의도권역업무시설수요면적예측 1 ( ) 2 ( ) (: ) 499, ,940 47,603 () 765, ,091-47,603 () 546,694

197 나. 업무시설공급량분석 2019, , IFC FKI Tower. IFC, FKI Tower. IFC(One) 2011, IFC(Two, three) FKI Tower ,, ,880, 2018, 4~27 83,345. ( ), ,000 6~40. KTB 2017, 5~15 46,428., ~13 30, ~2019 < -34> 565,718, 2012~ ,030.

198 < 표 Ⅳ-34> 여의도권역업무시설공급계획 () / () IFC(Two) - 78,031 78, IFC(Three) - 159, , FKI Tower 52, , , ,561 83,345 62, ,467 46,428 31, ,389 30,090 23, (PARC1) - 389, , ,608 99,000 57, ,046 1,041, ,030. < 표 Ⅳ-35> 여의도권역업무시설공급계획 2012~ ~2019 () 340, , ,030 다. 수요추정결과 ~ ,396, 359,336.,.

199 < 표 Ⅳ-36> 2019 년여의도권역업무시설수요추정결과 1 ( ) - 906, , , , , ,336 ( )

200 제 Ⅴ 장수익성분석 제 1 절수익추정 1. 업무시설수익추정 가. 비교사례선정,,. < 표 Ⅴ-1> 업무시설비교사례

201 < 표 Ⅴ-1> 의계속 19F~50F, 12,000~51,000(3.3). 500m. IFC 10, < -1>. [ 그림 Ⅴ-1] 업무시설비교사례위치

202 나. 적정임대료산정 12,000~51,000(3.3) %, ,906, ,737. < 표 Ⅴ-2> 사업지업무시설적정임대가산정 % 55% 71% 44.60% 43.40% 61.60% (3.3)() 108,900 79,407 82,500 77,000 83, () 198, , , , , % 40.60% 45% 50% 43% (3.3)() 105,600 69,300 80,300 77,577 77, () 197, , , , , () 168, () 85, , YBD 1.6% ,819. (Rent Free),

203 92,819, (Effective Rent) < -3> ,377, 74%. < 표 Ⅴ-3> 실질임대료 (Effective Rent) 산정 3.3 (2015 ) 85,737 (2020 ) 92,819( 1.6%) 3.16/1 (Effective Rent) 68,377 :. 2. 업무시설공실률및수익추정 가. 업무시설연도별공실률산정 2020 IFC 2011 One IFC, Two IFC, Three IFC, FKI Tower,. (IFC). Stock. < -4> 1 54%, 2 39%, 3 32%. 4. [ -2].

204 < 표 Ⅴ-4> 업무시설공실률비교사례 One IFC 5% 5% 5% Two IFC 63% 25% 20% 5% Three IFC 100% 100% 80% 17.18% 15.45% 13.04% 9.95% 6.17% FKI Tower 46% 25% 22% 54% 39% 32% :. [ 그림 Ⅴ-2] 여의도권역신규업무시설공급시공실률추이 : IFC(One, Two, Three), FKI Tower. 나. 업무시설기간별수익추정 (Effective Rent). 9, , , ( ), 5

205 YBD 1.6%, 3 1.6%. < -28>, 17,547.30(3.3), < -5>. < 표 Ⅴ-5> 업무시설수익추정 (: 3.3) , , , , , % 39.00% 32.00% 17.18% 15.45% 8,072 10,704 11,932 14,533 14,836 () () 92,819 94,304 95,813 97,346 98,903 () 68,377 69,313 70,742 72,685 75,249 () ,056 1,116 () 6,623 8,903 10,129 12,676 13,397 33,026 33,555 34,092 34,637 35,191 () () 3,199 4,310 4,881 6,040 6, , , , , , % 9.95% 6.17% 5.00% 5.00% 15,259 15,801 16,465 16,670 16,670 () () 100, , , , ,073 () 78,295 82,015 86,353 91,335 96,990 () 1,195 1,296 1,422 1,523 1,617 () 14,337 15,551 17,061 18,271 19,402 35,754 36,326 36,908 37,498 38,098 () () 6,547 6,888 7,292 7,501 7,621

206 < 표 Ⅴ-5> 의계속 , , , , , % 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 16,670 16,670 16,670 16,670 16,670 () () 108, , , , ,917 () 104, , , , ,087 () 1,738 1,766 1,794 1,823 1,852 () 20,855 21,188 21,527 21,872 22,222 38,708 39,327 39,956 40,596 41,245 () () 7,743 7,867 7,993 8,121 8, , , , , , % 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 16,670 16,670 16,670 16,670 16,670 () () 117, , , , ,492 () 112, , , , ,263 () 1,881 1,912 1,942 1,973 2,005 () 22,577 22,939 23,306 23,679 24,057 41,905 42,575 43,257 43,949 44,652 () () 8,383 8,517 8,653 8,791 8,932

207 < 표 Ⅴ-5> 의계속 , , , , , % 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 16,670 16,670 16,670 16,670 16,670 () () 127, , , , ,858 () 122, , , , ,197 () 2,037 2,069 2,103 2,136 2,170 () 24,442 24,833 25,231 25,634 26,045 45,366 46,092 46,830 47,579 48,340 () () 9,075 9,220 9,368 9,518 9, , , , , , % 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 16,670 16,670 16,670 16,670 16,670 () () 138, , , , ,080 () 132, , , , ,952 () 2,205 2,240 2,276 2,313 2,350 () 26,461 26,885 27,315 27,752 28,196 49,114 49,900 50,698 51,509 52,333 () () 9,825 9,982 10,142 10,304 10,469 () 864,732 () 210,466

208 3. 근린생활시설수익추정 가. 비교사례선정, 500m.,,.,,, 4 < -6>. < 표 Ⅴ-6> 근린생활시설비교사례 [ 그림 Ⅴ-3] 근린생활시설비교사례위치 :,

209 나. 적정임대가산정 < -7> 2015, YBD 1.6% ,360. < 표 Ⅴ-7> 사업지근린생활시설적정임대가산정 % (/3.3) () () () 근린생활시설공실률및수익추정 가. 근린생활시설연도별공실률산정 7.1%. < -8>. < 표 Ⅴ-8> 근린생활시설공실률산정 CBD GBD YBD 7.1% 6.9% 7.1% :

210 나. 근린생활시설기간별수익추정,. 30, ( ), 5 YBD 1.6% (3.3), < -9>. < -10>. 8,933, 97% 3%. < 표 Ⅴ-9> 근린생활시설수익추정 % 7.10% 7.10% 7.10% 7.10% () 122, , , , ,381 () () ,026 33,555 34,092 34,637 35,191 () () % 7.10% 7.10% 7.10% 7.10% () 132, , , , ,151 () () ,754 36,326 36,908 37,498 38,098 () ()

211 < 표 Ⅴ-9> 의계속 % 7.10% 7.10% 7.10% 7.10% () 143, , , , ,810 () () ,708 39,327 39,956 40,596 41,245 () () % 7.10% 7.10% 7.10% 7.10% () 155, , , , ,432 () () ,905 42,575 43,257 43,949 44,652 () () % 7.10% 7.10% 7.10% 7.10% () 168, , , , ,097 () () ,366 46,092 46,830 47,579 48,340 () () % 7.10% 7.10% 7.10% 7.10% () 181, , , , ,891 () () ,114 49,900 50,698 51,509 52,333 () ()

212 < 표 Ⅴ-9> 의계속 () 28,535 () 7,568 < 표 Ⅴ-10> 연도별시설별수익산정결과 ( 경상가 ) (: ) ,623 3,199 9, , ,903 4,310 13, , ,129 4,881 15, , ,676 6,040 18, , ,397 6,265 19, , ,337 6,547 20, , ,551 6,888 22, , ,061 7,292 24, , ,271 7,501 25, , ,402 7,621 27, , ,855 7,743 28, , ,188 7,867 29, , ,527 7,993 29, , ,872 8,121 29, , ,222 8,251 30, , ,577 8,383 30, , ,939 8,517 31, , ,306 8,653 31, , ,679 8,791 32, , ,057 8,932 32, ,012 34, ,442 9,075 33, ,028 34, ,833 9,220 34, ,045 35, ,231 9,368 34, ,061 35, ,634 9,518 35, ,078 36, ,045 9,670 35, ,096 36, ,461 9,825 36, ,113 37, ,885 9,982 36, ,131 37, ,315 10,142 37, ,149 38, ,752 10,304 38, ,167 39, ,196 10,469 38, ,186 39, , , ,732 22,470 6,065 28, ,267

213 < 표 Ⅴ-11> 연도별시설별수익산정결과 ( 불변가 ) (: ) ,021 2,908 8, , ,967 3,857 11, , ,921 4,299 13, , ,988 5,236 16, , ,431 5,346 16, , ,040 5,498 17, , ,854 5,693 18, , ,880 5,932 19, , ,630 6,006 20, , ,291 6,006 21, , ,177 6,006 22, , ,177 6,006 22, , ,177 6,006 22, , ,177 6,006 22, , ,177 6,006 22, , ,177 6,006 22, , ,177 6,006 22, , ,177 6,006 22, , ,177 6,006 22, , ,177 6,006 22, , ,177 6,006 22, , ,177 6,006 22, , ,177 6,006 22, , ,177 6,006 22, , ,177 6,006 22, , ,177 6,006 22, , ,177 6,006 22, , ,177 6,006 22, , ,177 6,006 22, , ,177 6,006 22, , , , ,479 16,077 4,344 20, ,901

214 제 2 절수익성분석. (Discounted Cash Flow Method). 1. 수익성분석기본가정 (5). 5 YBD 1.6% 3 1.6% : %, 239.0%, %, %, 5~8 11%, 9 5% : 1 7.1%

215 < 표 Ⅴ-12> 수익성분석기본가정

216 2. 현금흐름분석 가. 전체시설현금흐름분석 (Discounted Cash Flow Method). DCF (NPV) 0,. (PI) 1. NPV PI. (Income), (Cost). < -13>.

217 < 표 Ⅴ-13> 수익 - 비용연차별흐름표 ( 불변가 ) ,806 7,806 7,013-7, ,900 39,900 33,979-33, ,200 53,200 42,944-42, ,900 39,900 30,529-30, ,557 3,053 6,970 6,151 6,151 4,461 2, ,503 4,002 8,596 6,151 6,151 4,228 4, ,457 4,444 9,058 6,151 6,151 4,008 5, ,524 5,381 10,441 6,151 6,151 3,799 6, ,966 5,490 10,220 6,151 6,151 3,601 6, ,576 5,643 10,110 6,151 6,151 3,413 6, ,390 5,838 10,114 6,151 6,151 3,235 6, ,416 6,077 10,217 6,151 6,151 3,067 7, ,166 6,151 10,074 6,151 6,151 2,907 7, ,827 6,151 9,845 6,151 6,151 2,755 7, ,713 6,151 9,708 6,151 6,151 2,612 7, ,713 6,151 9,202 6,151 6,151 2,475 6, ,713 6,151 8,722 6,151 6,151 2,346 6, ,713 6,151 8,267 6,151 6,151 2,224 6, ,713 6,151 7,836 6,151 6,151 2,108 5, ,713 6,151 7,428 6,151 6,151 1,998 5, ,713 6,151 7,040 6,151 6,151 1,894 5, ,713 6,151 6,673 6,151 6,151 1,795 4, ,713 6,151 6,326 6,151 6,151 1,702 4, ,713 6,151 5,996 6,151 6,151 1,613 4, ,713 6,151 5,683 6,151 6,151 1,529 4, ,713 6,151 5,387 6,151 6,151 1,449 3, ,713 6,151 5,106 6,151 6,151 1,374 3, ,713 6,151 4,840 6,151 6,151 1,302 3, ,713 6,151 4,588 6,151 6,151 1,234 3, ,713 6,151 4,348 6,151 6,151 1,170 3, ,713 6,151 4,122 6,151 6,151 1,109 3, ,713 6,151 3,907 6,151 6,151 1,051 2, ,713 6,151 3,703 6,151 6, , ,713 6,151 3,510 6,151 6, , , , , , , , ,865 35,169

218 나. 수익성분석결과 30, KDI (5) 5.5%,. NPV 352, PI < -14>. < 표 Ⅴ-14> 수익성분석결과 NPV 218, ,865 35,169 PI 1.19 제 3 절민간투자사업추진가능성검토 1. 민간투자사업추진가능성검토대상 ( , ) 64( ) ,.. (5) Guideline(KDI, ),

219 . (B/C) 0.9, Guideline(KDI, ) (- 0.9 ) 51). 2. 민간투자사업추진가능성검토방법및수행절차 가. 민간투자사업추진가능성검토방법 Checklist 1 (BTO), (BTL), 2 BTL. 1, 2 Checklist,, ( ) 1, 2. 2 Checklist Value For Money(VFM), (AHP )., (fact),, 51) Guideline(KDI, ).

220 .. BTL, BTL, BTL.. (.) ( 82( )). < 표 Ⅴ-15> 민간투자사업추진가능성검토방법 () () 2,,, BTO BTL : Guideline(KDI, ) 나. 민간투자가능유형의판단기준,,, core service BTO BTL.

221 .,. BTL.. 다. 민간투자사업추진가능성검토수행절차,, (AHP ).

222 [ 그림 Ⅴ-4] 민간투자사업추진가능성검토수행절차 3. 민간투자사업추진가능성검토결과, PI 0.9. (), 2.

223 제 Ⅵ 장정책성분석 제 1 절정책성분석체계...,.,,,,, 52), 53).... (5) 52) ) 2014.

224 ,, 54),,..,. < 표 Ⅵ-1> 정책성분석항목 제 2 절정책의일관성및추진의지 1. 관련계획및정책방향과의일치성. 20( 10),,.. 54) 2014.

225 가. 관련계획및정책방행과의일치성,. [ 12844] 142( ) 21., ,. 122( )

226 2,. [ 25751] 2( ) ( "") 21 " " () ( )(, ) 42.. < (2013~2017)>, 55)., ) -1204( ), -1275( )

227 .,,.,. 나. 부처의성과목표체계 1) 부처의성과목표체계와성과지표 ICT ,.. < 표 Ⅵ-2> 미래창조과학부의성과관리체계 ICT :. ICT ICT

228 < 표 Ⅵ-2> 의계속 R&D. -3. R&D ICT,.. ICT -2. ICT SW ICT -2. ICT ,. :,. < 표 Ⅵ-3> 여의도우체국재건축사업성과지표 - : (/)*100

229 2) 성과지표의적절성검토.,. -3.,. :, :, :, :,.. 2. 사업추진의지및선호도,....,.

230 , 5 (,,,, 3)., 1, ,.,. 3. 사업의준비정도,,.,.,. (2012), , ,, ,,.,

231 .,,. 제 3 절사업추진상의위험요인 1. 재원조달가능성.. SOC %(, ),,. 가. 우정사업본부특별회계, , , % ,658

232 3.7% , , %. < 표 Ⅵ-4> 우정사업본부특별회계중기수입전망 (2015~2019 년 ) (: ) ,039,398 4,199,824 4,383,504 4,560,010 4,665,824 3,195,288 3,760,129 3,387,351 3,257,560 2,794,872 7,234,686 7,959,953 7,770,855 7,817,570 7,460,696 :, 56) 4(2016~2019) 1,811.95( ). 0.6%,. < 표 Ⅵ-5> 우정사업본부특별회계이익잉여금 ( 우체국예금특별회계 ) (: ) , , , , ,497 : 5. < 표 Ⅵ-6> 우정사업본부당기순이익 : (: ) , ,712 1, ) 1,548,.,.

233 2. 환경성.,.,, ,,.,.,,...,.

234 제 4 절고용효과분석 ). 58) 2013 ( ).. KDI 2013 Guideline( )( ), 2014.,..,.. [ 그림 Ⅵ-1] 고용효과분석방법 () 57) 13 58), (), 2011.

235 1. 고용유발효과 (IRIO; Inter-Regional Input-Output table) ().,. 59) ( ), ~2019 4, 30.,, 2, , 113 3, ,045.. < 표 Ⅵ-7> 고용유발효과결과 -, 2, ,390 : 2008~ ,045..,,,,. 59) IRIO,.

236 2. 고용의질개선효과. (: SOC R&D )... < 표 Ⅵ-8> 고용의질평가를위한평가항목 () 4. () 10 1 / GDP 50% / (, ),, : :, : : 1, : :, : 4

237 < 표 Ⅵ-8> 의계속 5. ( ) / 5564, / () GDP GDP : (2007) ( (), ).

238 ,,,,,,, 7.., 60) , < 표 Ⅵ-9> 여의도우체국재건축사업을통해창출되는총고용의항목별표준화점수 ,. 60) 0-1, 1 1.

239 < 표 Ⅵ-10> 고용의질종합평가표 1. 1/ ,.

240 제 Ⅶ 장지역균형발전분석 제 1 절지역낙후도..,....,., (2003) 8.

241 < 표 Ⅶ-1> 지역낙후도지수산정에사용되는지표의개요 5, ( /) 100 (/) 100, (/) 100, ( /) 100, (65 /014 ) 100 (+/ ) 100; 3 [(++)/ ] 100,, : 1), (5), ),, ,, < -2>. < 표 Ⅶ-2> 지역낙후도지수산정을위한지표별가중치 (%) :, (4), 2004.,, 1.194, 16 1.

242 < 표 Ⅶ-3> 시 도별지역낙후도지표별순위 () () (, ) () :,,,

243 , < 표 Ⅶ-4> 사업대상지역의시 군별지역낙후도지수및순위, (0.117) (0.063) (0.089) (0.044) (0.291) (0.124) (0.131) (0.142) : 1). = = (65 /0~14 ) 100. = ()/, = /(2009 ). = (/) 100(2009 ). = (km)/(km 2 )(2009 ).,. = (/) 100(2009 ). = [()/] 100(2009 ). 2) () ), 6 9,,,. 4). 5). 6). 7) 1 ( ) AHP ) 8 ( )., (-) (-) < 표 Ⅶ-5> 시 군별지역낙후도지표및순위,, 50 (0.117) (0.063) (0.089) (0.044) (0.291) (0.131) (0.124) (0.142)

244 제 2 절지역경제파급효과 1. 지역산업연관모형 (IRIO) 의개요 (Input Output Model), ( ). 61) Wassily W. Leontief 1936 (Quantitative Input-Output Relations in the Economic System of the United States, Review of Economics and Statistics, August 1936). 62) F. Quesnay (Tableau Economique: 1758) K. Marx (Reproductions Schema), L. Walras V. Pareto. Walras. Leontief Walras. (Input Output Model) (Regional Input Output Model).,. 61) Input Output Model, ( ). 62), 1995, 1998, pp.212.

245 Leontief W. Isard, H.B. Chenery, L.N. Moses. Chenery 2. Chenery. Isard, Chenery, Moses,,. 2. 지역산업연관모형의종류 (Single Region Model) (Intra-Regional Input Output Model) (Many Region Model), (Inter-Regional Input Output Model (Multi-Regional Input Output Model).,.,,... (survey) IRIO (Inter-Regional Input Output Model), (non-survey)

246 MRIO (Multi-Regional Input Output Model). 63) IRIO W. Isard(1951), MRIO H.B. Chenery, L.N. Moses -. IRIO IRIO. MRIO,.,. (openess).,,,.,.,,.. 3. 한국은행지역간산업연관모형 (IRIO ) 개요 가 ) 작성현황 ) (IRIO). 63) IRIO MRIO R. Miller and P. Blair, Input-output Analysis:Foundations and Extensions, 1985, p.54 J. Hartwick,"Notes on the Isard and Chenery-Moses Interregional Input-Output Models," Journal of Regional Science, Vol. ll, 1971, pp.7786.

247 , 나 ) 작성기준 , (IRIO). 16, 다 ) 지역산업연관표의기본구조. (; column).. (; row)..,... 64) (,, ),, (,, ), (,,, ), (, ), (,, ).

248 .,. = = + [] = +(+++)--[] (= ) () [ -1]. [ 그림 Ⅶ-1] 지역내산업연관표의기본구조 1 n 1 n ( ) ( ) 1 V1(=R1+S1+D1+T1). 1 X1 M1 N1 (=X1+M1+N1) 1

249 Y1(=C1+I1+E1+O1)... (IRIO) [ -2].. [ -2] 1 1 (Z11), (Z Zn1 ), (M1) (V1).. [ -2] 1 1 (Z11) (Z Z1n) () (Y 11) (Y Y 1n).

250 [ 그림 Ⅶ-2] 지역간산업연관표 (IRIO) 의기본구조 1 n 1 n 1 n 1 n 1 n 1 1 n 1 n 1 n n 4. 건설등세부문별분석방법 ,, 3 65) KDI IRIO,,,,. < -6>. 65) MIRIO 1.

251 < 표 Ⅶ-6> 세분류가필요한부문 2005 IRIO 2005 IO (168) (403) (168) (403).,. MIRIO 1...

252 (1) Y R i. AY i, 1,. R i. IRIO.. IO (403) 2005 IRIO 168,,., 16 IO., (1) AY Y. AY IO Y, 1 2., R i ( R ) Y. 66) IRIO.,, /,. 66),,, 1.

253 5. 지역경제파급효과분석을위한유발계수 ( ).,,,,..,, ().. 가. 생산유발효과. (Z) (Y). (A = Z /X ),. 단 임

254 AdX + Yd= X X 단 는국산투입계수행렬 는총산출액백터 는국산품에대한최종수요백터 는단위행렬임.. 나. 부가가치유발효과 ()... 다. 고용 ( 취업 ) 유발효과,.. (L) (X) () (=Li/Xi).

255 , (). 라. 지역내 외파급효과승수..,, (). 2(L, M), 3. α L 1 L, L. α (3 3) (1 3) L, M ( α )

256 ., α L 1 M, ( ), α., L O L, M O M. 6. 분석모형의한계및해석상유의점,.., IO,,,. IRIO.., IO () ()., (crowding out effect),,..

257 ,..., IO,,..,,.., () (),.. 7. 지역경제파급효과분석결과 ( ).,, (),.,,.

258 가. 투자비내역 IRIO. IRIO,.. 1, < 표 Ⅶ-7> 투자비내역 (: ) ( ) 1, , : 1). 2) IRIO. 3). 4). 나. 지역별파급효과 1,842.48, , 1,842.16, 1,

259 < 표 Ⅶ-8> 지역별파급효과 () (%) () (%) () (%) () 1, , , , , , , (%) 다. 지역경제활성화효과, IRIO. GRDP %. 2008~ %,., ( ).

260 < 표 Ⅶ-9> 본사업의지역경제활성화효과 (: ) () 1, (GRDP,2013) 3,186, (%) % : 1) ) AHP GRDP. 3) 2008~ %.

261 제 Ⅷ 장종합평가및정책제언 제 1 절 AHP 분석의개요,.,.,. P/I, (NPV), (IRR),,,,., P/I., (scale)., B/C ,000,.,.,..,

262 ..,..,,. (multi-criteria analysis) (AHP: Analytic Hierarchy Process). AHP, Thomas Saaty,. AHP, (level),. AHP. (conceptualizing) (structuring) (weighting) (scoring) (synthesizing) (feedback) (concluding)

263 제 2 절 AHP 를활용한종합판단 1. 평가대안 AHP., AHP. 40,., AHP. < 표 Ⅷ-1> 여의도우체국재건축사업예비타당성조사최적대안 ~2019 / : 1,998.00, : 67, , 22 (: 12.20%, : 2.11%, : 85.69%) () 170, ,195 (257,092) : 1). 2). 3),,, 10%.

264 . < 표 Ⅷ-2> 최적대안의수익성분석및지역균형발전분석결과 P/I NPV() ,169 1 / 16 1 / : 2008~ %. 2. 조사대상집단 AHP.. (5),. KDI AHP., 4~5(PM, 2, 2), KDI 2~3, 8 67). PM, 2, 2, KDI 2, 1 8.,. 3. AHP 구조및평가항목 AHP. B/C 67) 2005.

265 AHP. (PI),., AHP ,,,.,,,,,,,..,.,. AHP [ -1], < -3>.

266 평가대안사업시행사업미시행 [ 그림 Ⅷ-1] 여의도우체국재건축사업예비타당성조사 AHP 계층구조

267 < 표 Ⅷ-3> 여의도우체국재건축사업예비타당성조사 AHP 평가항목요약 지역내부가가치유발액 지역내총생산

268 4. AHP 분석결과, Saaty 9.,, 100., 68). < 표 Ⅷ-4> 가중치산정범위 (: %) 40 ~ ~ ~ 30.,. B/C B/C PI. PI, B/C PI. B/C = ln(b/c) + (, B/C 1 = 1, B/C < 1 = -1) 68). 4:1.,.

269 P/I 1.19, AHP = α +, α = α 0 = 1, α < 1 = -1,. AHP. < 표 Ⅷ-5> 항목별가중치산정결과 :., 6 : : %: 30.0%: 20.0% %: 35.0%: 20.0%

270 , %: 25.0%: 25.0%, %: 30.0%: 25.0%. 6. (30.0%) (21.6%). (14.4%) (10.2%) (5.3%), (17.3%) (4.3%).. < 표 Ⅷ-6> 여의도우체국재건축사업예비타당성조사 AHP 평가결과 AHP, PI 1.19,,,. AHP (feedback),. AHP

271 (weighted sum). (0.5 ). (binary decision). AHP.,. 3:3 AHP.., (robustness). AHP AHP ?.. AHP AHP < AHP < ,, 0.45 < AHP < AHP...

272 ..., 6 AHP 0.5., 5:1 4:2, 84% 0.55, AHP AHP 0.45, 0.55., 3:3 95% AHP 0.58, AHP , : 5:1 4:2 AHP 0.45, 2:4 1:5 AHP ~2 4~5. feedback. feedback. < 표 Ⅷ-7> 평가자별의견일치도와 AHP 평점에따른결론 : AHP < AHP< AHP< AHP 6 : : 1 Feedback 4 : 2 Feedback AHP 0.42 AHP : 3 AHP < 0.42 AHP < : 4 Feedback 1 : 5 Feedback 0 : : 1) : (6 ). 2) AHP AHP. 3) -.

273 .,,, , 1, < -7> AHP.

274 제 3 절종합평가및정책제언 1. 종합평가 ,,., 1,812( 2,571 ), 2,180, PI(Profitability Index) 1.19.,.. AHP, AHP. 2. 정책제언 , 2017.,.

275 .. ( )(, ) 42.. < (2013~2017)>,., 69)... 69) -1204( ), -1275( )

276 < 표 Ⅷ-8> 여의도우체국재건축사업예비타당성조사결과요약표 (: ) 60 3, 22 67, , 22 67, , ,270 15,923 16,478 15,526 14,975 - (68,998) - 170, ~ ,472 (23,372) 181,195 (257,092) / / : 100%(, ) P/I 1.19 AHP : 1). 2) ) (.). 4),,, 10%.

277

278 참고문헌, 2015., 2014, , , 2015.,, 2012., 2015, 2015.,2013 ( ), 2013.,, 2003., DB,, 2005., ( ,, , 2030, 2014., 2014, 2015., 2013, 2013.,, , , ( ,, , 2014, 2014, CART Hedonic Price Fuction,,, 2002.,, 2012., 2013,2014.,, 2012.,, 2015, (5), 2008., (5), 2008.,, 2014., Guideline, 2013., ( (), 2011.,, 2014.

279

280 부록 1. AHP 설문지 2. 수신공문자료

281

282 [ 부록 ] 1. AHP 설문지 여의도우체국재건축사업예비타당성조사 AHP 평가를위한설문 성명 : 소속 : 직위 : 연락처 :

283 1. AHP 설문응답시유의사항 [ 그림 ] 평가예

284 2. AHP 평가구조및평가내용 [ 그림 1] 여의도우체국재건축사업예비타당성조사의 AHP 계층구조 평가대안사업시행사업미시행

285 < 표 1> 여의도우체국재건축사업예비타당성조사의 AHP 평가항목요약 지역내부가가치유발액 지역내총생산

286 3. AHP 평가를위한설문 ( 가중치선정 ) < 표 2> 가중치산정범위 [ 그림 2] 제 1 계층중요도평가

287 [ 그림 3] 제 2 계층중요도평가

288 [ 그림 4] 제 3 계층중요도평가 ( 지역균형발전 ) [ 그림 5] 제 3 계층중요도평가 ( 정책의일관성및추진의지 )

289 [ 그림 6] 제 3 계층중요도평가 ( 사업추진상의위험요인 ) [ 그림 7] 제 3 계층중요도평가 ( 고용효과분석 )

290 4. AHP 평가를위한설문 ( 평점부여 ) ν

291 5. AHP 분석연구를위한설문 설문작성중문의사항이있을경우에는공공투자관리센터로연락주십시오. 수고하셨습니다

292 [ 부록 ] 2. 수신공문

293 여의도우체국부지개발및처분방향검토보고 8 3( ) - ( ) ( 26201) ()4( ), (1975) 40

294 35-1, B1F ~ 5F 5, , () 204(30 6,128) -,, 1,708 () (5,476) 739.3, 30 ( ) -, 204 * 30 6,128 1, * * (9,000/) ( 40),,