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1 2014 년도예비타당성조사보고서 사학연금서울회관재건축사업 공공투자관리센터 한국개발연구원

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3 제출문 한국개발연구원원장 김준경

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6 목 차 요약 1 제장예비타당성조사추진개요 53 제1절사업의추진배경및목적 사업의추진배경 사업의목적 54 제2절사업의추진경위 사업의추진경위 사업의추진근거 55 제3절예비타당성조사의주요내용 예비타당성조사의절차 예비타당성조사의주요내용 63 제장기초자료분석및조사의쟁점 66 제1절사학연금교직원연금공단관련현황 사학연금교직원연금공단현황 사학연금교직원연금기금현황 사학연금서울회관 70 제2절사업대상지관련현황 오피스유형 상업시설유형분석 여의도주변오피스및상업시설현황 78 제3절유사임대사업추진사례현황 여의도권역 재건축 83 제4절관련계획및관련법 관련계획 89

7 2. 관련법률 부처의성과목표체계 94 제5절주요쟁점사항 사업계획및사업추진상의쟁점 수요및편익추정의쟁점 99 제장비용추정 101 제1절비용추정방법론 101 제2절계획현황 위치및입지조건 사업개요 사업계획안에따른총사업비내역 건축계획 107 제3절사업계획안의적정성검토 입지선정의적정성 시설면적계획의적정성 112 제4절비용추정 총사업비추정의개요 총사업비산정 총사업비비교 148 제5절연차별투자계획 149 제6절운영비및잔존가치산정 운영비산정 잔존가치추정 연차별비용 154 제장시장성분석 156 제1절시장환경분석 오피스임대시장동향 상업시설임대시장동향 임대시장동향종합 174

8 제2절수요추정 수요추정방법론 수요추정개요 수요추정 176 제장수익추정 188 제1절분석의전제 188 제2절수익의추정 수익항목선정 시설별수익산정 시설별수익산정결과 207 제장수익성분석 208 제1절분석의전제 수익성분석방법 재무적할인율적용 세금등이전지출처리 분석기준일 분석기간 잔존가치의처리 민감도분석 211 제2절수익성분석결과 212 제3절민감도분석 할인율의변화효과 비용의변화효과 편익의변화효과 공실률변화효과 216 제 장정책적분석 217 제 1 절정책적분석항목 217 제 2 절정책의일관성및추진의지 219

9 1. 관련계획및정책방향과의일치성 사업추진의지및선호도 사업의준비정도 221 제3절사업추진상의위험요인 재원조달가능성 환경성 225 제장지역균형발전분석 226 제1절지역낙후도 226 제2절지역경제파급효과 지역산업연관모형 (IRIO) 의개요 지역산업연관모형의종류 한국은행지역간산업연관모형 (IRIO) 개요 건설등세부문별분석방법 지역경제파급효과분석을위한유발계수 분석모형의한계및해석상유의점 지역경제파급효과분석결과 243 제장종합평가및정책제언 246 제1절 AHP 분석의개요 246 제2절 AHP를활용한종합판단 평가대안 조사대상집단 AHP 구조및평가항목 AHP 분석결과 253 제3절민간투자사업추진가능성검토 민간투자사업추진가능성검토대상 민간투자사업추진가능성검토방법및수행절차 민간투자사업추진가능성검토결과 263 제4절종합평가및정책제언 종합평가 265

10 2. 정책제언 266 참고문헌 269 부록 271

11 표목차 < 표 -1> 사업의주요내용 58 < 표 -2> 층별면적구성 59 < 표 -3> 용도별면적 60 < 표 -4> 현재규모와신축규모비교 60 < 표 -5> 사업추진세부일정 61 < 표 -1> 사립학교교직원연금공단인원현황 67 < 표 -2> 사학연금기금조성및운용현황 69 < 표 -3> 자금운용수익률 ( 최근 3년 ) 70 < 표 -4> 사학연금회관운영현황 71 < 표 -5> 사학연금서울회관층별현황 71 < 표 -6> 사학연금서울회관임대현황 72 < 표 -7> 사학연금서울회관운영수지현황 73 < 표 -8> 사학연금서울회관주요시설별운영현황 73 < 표 -9> 오피스빌딩등급기준 76 < 표 -10> 복합업무시설상업및부대시설면적비율 78 < 표 -11 > 유사사례 80 < 표 -12> 건축개요 80 < 표 -13> FKI Tower 시설구성 81 < 표 -14> 건축개요 82 < 표 -15> SIFC 시설구성 82 < 표 -16> 건축개요 83 < 표 -17> 향군잠실타워시설구성 83 < 표 -18> 건축개요 84 < 표 -19> 시설구성 85 < 표 -20> 건축개요 86 < 표 -21> 시설구성 86

12 < 표 -22> 건축개요 87 < 표 -23> 시설구성 87 < 표 -24> 사립학교교직원연금법 93 < 표 -25> 교육부성과목표체계 94 < 표 -26> 사학연금서울회관재건축성과지표 95 < 표 -27> 사학연금서울회관재건축성과관리체계 96 < 표 -1> 건축개요 104 < 표 -2> 층별바닥면적 104 < 표 -3> 용도별면적 105 < 표 -4 > 설계예가에따른견적공사비 105 < 표 -5> 낙찰률적용총사업비 106 < 표 -6> 입지선정의적정성검토 111 < 표 -7> 공개공지등설치에따른완화용적률산정 114 < 표 -8> 건축물의에너지절약설계기준에따른완화용적률산정 114 < 표 -9> 지하철출입구설치에따른완화용적률산정 115 < 표 -10> 최대완화용적률산정 116 < 표 -11> 유사사례비교 117 < 표 -12 > 시설별전용률검토 ( 사업계획안 ) 118 < 표 -13> 유사사례전용률비교 - 업무시설 119 < 표 -14> 유사사례전용률비교 - 상업시설 120 < 표 -15> 상업시설층별전용률 121 < 표 -16> 총사업비항목 122 < 표 -17 > 비용보정지수 123 < 표 -18> 건축세부공사비산정 125 < 표 -19> 전기설비공사비산정 126 < 표 -20> 통신설비공사비산정 126 < 표 -21> 기계설비공사비산정 127 < 표 -22> 건축공사비산정 127 < 표 -23> 친환경관련제도요약 128 < 표 -24> 녹색건축인증에따른추가공사비 129

13 < 표 -25> 신재생에너지목표량산정 129 < 표 -26> 신재생에너지설치비용산출표 130 < 표 -27> 건축공사비산정 ( 친환경관련공사비포함 ) 130 < 표 -28> EBS 디지털통합사옥및사학연금서울회관대지면적및연면적비교 131 < 표 -29> 상암 DMS 토목공사비내역 131 < 표 -30> 토목공사비산정 131 < 표 -31> 디지털방송콘텐츠클러스터와사학연금서울회관대지면적및조경면적비교 132 < 표 -32 > 상암 DMS 조경공사비내역 132 < 표 -33> 추가조경면적산정 133 < 표 -34> 조경공사비산정 133 < 표 -35> 직접공사비합계내역 133 < 표 -36> 사업계획안과검토안의단위면적당공사비비교 134 < 표 -37> 지하철도급공사비내역 135 < 표 -38> 지하철연계부담금내역 136 < 표 -39> 지하철연결공사비산정 136 < 표 -40> 철거공사비산정 137 < 표 -41> 대가기준요율 138 < 표 -42> 설계비내역 139 < 표 -43> 공사복잡도에따른구분 ( 건축공사 ) 140 < 표 -44> 전면책임감리비요율 140 < 표 -45> 감리비내역 141 < 표 -46> 측량비및조사비내역 141 < 표 -47> 과밀부담금내역 142 < 표 -48 > 예술장식품설치비내역 143 < 표 -49> 부대비산정결과 143 < 표 -50> 사학연금서울회관감평가 144 < 표 -51> 지역별지목별보상배율 144 < 표 -52> 공시지가에보상배율적용시용지구입비 144 < 표 -53> 임대료추정 145 < 표 -54> 이전비산정결과 145 < 표 -55> 총사업비산정결과 ( 검토안 ) 147

14 < 표 -56> 총사업비산정결과비교 148 < 표 -57> 연차별투자계획 149 < 표 -58> 단위면적당운영비 ( 월간 ) 150 < 표 -59> 운영비산정 ( 월간 ) 150 < 표 -60> PM Fee 산정 ( 연간 ) 151 < 표 -61> A등급빌딩의연간유지보수및수선비 151 < 표 -62> 단위면적 () 당유지보수및수선비 ( 연간 ) 152 < 표 -63> 유지보수및수선비산정 ( 연간 ) 152 < 표 -64> 총운영비산정결과 (PM Fee, 유지보수및수선비 ) 152 < 표 -65> 총운영비산정결과비교 153 < 표 -66> 잔존가치 153 < 표 -67> 연차별비용 154 < 표 -1> 오피스임대시장조사기관별조사대상및표본개수 157 < 표 -2> 오피스임대시장조사기관별공실률및임대료조사항목 157 < 표 -3> 서울시오피스임대료현황 160 < 표 -4> 서울시오피스빌딩투자수익률 161 < 표 -5> 마포 / 여의도권역오피스임대료현황 165 < 표 -6> 여의도마포오피스빌딩투자수익률 166 < 표 -7> 사학연금서울회관주변대형오피스현황 167 < 표 -8> 상업시설임대시장조사기관별공실률및임대료조사항목 168 < 표 -9> 조사기관별서울전체및주요상권지상1층상업시설임대료현황 170 < 표 -10> 영등포상권최근 3분기상업시설공실률및임대료현황 171 < 표 -11> 영등포세부상권별상업시설임대료현황 172 < 표 -12> 여의도역상권임대료현황 173 < 표 -13> 오피스빌딩및상업시설임대시장동향종합 174 < 표 -14> 2019년서울시전산업종사자수추정치 177 < 표 -15> 최근 10년간오피스종사자수비율 178 < 표 -16> 2019년오피스종사자수비율추정치 178 < 표 -17> 2019년서울시오피스종사자증가인원 179 < 표 -18> 연도별서울시오피스종사자추정 179

15 < 표 -19> 2018년서울시오피스종사자증가인원 180 < 표 -20> 2018년서울시오피스수요 180 < 표 -21> 대상지오피스수요대안설정 181 < 표 -22> 업종별반영비율 182 < 표 -23> 서울시대비여의도오피스종사자수비율 182 < 표 -24> 대상지오피스흡수율 183 < 표 -25> 여의도내오피스공급계획 183 < 표 -26> 대안별대상지오피스수요추정결과 184 < 표 -27> 대안별오피스수요 184 < 표 -28> 여의도내노후오피스현황 ( 건축연한 30년이상 ) 185 < 표 -29> 여의도내노후오피스개별현황 ( 건축연한 30년이상 ) 186 < 표 -1> 사학연금서울회관재건축사업수익항목선정 190 < 표 -2> 오피스시설비교사례검토 191 < 표 -3> 사학연금서울회관재건축사업오피스적정임대가산정 193 < 표 -4> 사학연금서울회관재건축사업오피스적정임대가산정 193 < 표 -5> 최근공급된오피스공실률추이 194 < 표 -6> 초년도공실률산정 195 < 표 -7> 오피스임대가능면적산정 195 < 표 -8> 오피스임대료수익산정 195 < 표 -9> 금융자산투자수익률 196 < 표 -10> 오피스보증금운영수익산정 196 < 표 -11> 상업시설비교사례검토 197 < 표 -12> 사학연금서울회관재건축사업상업시설적정임대가산정 198 < 표 -13> 사학연금서울회관재건축사업상업시설적정임대가산정 198 < 표 -14> 초년도공실률산정 199 < 표 -15> 상업시설층별효용 199 < 표 -16> 상업시설층별임대료 199 < 표 -17> 상업시설임대료수익산정 200 < 표 -18> 금융자산투자수익률 200 < 표 -19> 오피스보증금운영수익산정 200

16 < 표 -20> FKI Tower 컨퍼런스센터이용요금 201 < 표 -21> 컨퍼런스홀및회의실적정대관료보정치산정 202 < 표 -22> 컨퍼런스홀및회의실적정대관료산정 202 < 표 -23> 현사학연금서울회관강당, 세미나실, 회의실이용건수및가동률현황 203 < 표 -24> 컨퍼런스홀및회의실연간수익산정 203 < 표 -25> FKI Tower 및 SIFC 정기주차권이용요금및무료주차대수 204 < 표 -26> 여의도내오피스빌딩정기주차권이용요금 204 < 표 -27> 현사학연금서울회관주차장월정기권단가 205 < 표 -28> 현사학연금서울회관연간주차료수입및판매율현황 205 < 표 -29> 연도별정기주차권판매대수 206 < 표 -30> 연도별주차장수익산정 206 < 표 -31> 연도별 시설별수익산정결과 207 < 표 -1> 경제성분석결과 212 < 표 -2> 수입-비용연차별흐름표 213 < 표 -3> 할인율변화에따른민감도분석결과 214 < 표 -4> 비용변화에따른민감도분석결과 215 < 표 -5> 낙찰률적용의비용변화에따른민감도분석결과 215 < 표 -6> 편익변화에따른민감도분석결과 216 < 표 -7> 공실률변화에따른민감도분석결과 216 < 표 -1> 사학연금서울회관재건축사업에대한정책적분석항목 218 < 표 -2> 사학연금기금최근 5 개년현황 224 < 표 -1> 지역낙후도지수산정을위한지표별가중치 227 < 표 -2> 지역낙후도지수산정에사용되는지표의개요 227 < 표 -3> 시 도별지역낙후도지표별순위 228 < 표 -4> 사업대상지역의시 군별지역낙후도지수및순위 229 < 표 -5> 시군별지역낙후도지표및순위 229 < 표 -6> 세분류가필요한부문 236 < 표 -7> 투자비내역 243

17 < 표 -8> 지역별파급효과 244 < 표 -9> 본사업의지역경제활성화효과 245 < 표 -1> 사학연금서울회관재건축사업예비타당성조사최적대안 248 < 표 -2> 최적대안의수익성분석및지역균형발전분석결과 249 < 표 -3> 사학연금서울회관재건축사업예비타당성조사 AHP 평가항목요약 252 < 표 -4> 가중치산정범위 253 < 표 -5> 항목별가중치산정결과 254 < 표 -6> 사학연금서울회관재건축사업예비타당성조사 AHP 평가결과 255 < 표 -7> 평가자별의견일치도와 AHP 평점에따른결론 257 < 표 -8> 민간투자사업추진가능성검토방법 261 < 표 -9> 사학연금서울회관재건축사업예비타당성조사총괄요약표 268

18 그림목차 [ 그림 -1] 사학연금서울회관재건축사업투시도 58 [ 그림 -2] 사학연금서울회관재건축사업배치도 59 [ 그림 -3] 사업추진일정 61 [ 그림 -4] 예비타당성조사수행흐름도 62 [ 그림 -1] 사립학교교직원연금공단조직도 67 [ 그림 -2] 사립학교교직원연금공단주요사업 68 [ 그림 -3] 사학연금공단자산구성 69 [ 그림 -4] 여의도오피스공급현황 78 [ 그림 -5] 마포 / 여의도권역규모별오피스공실률추이 79 [ 그림 -6] 주변상업시설현황 79 [ 그림 -7] FKI Tower 배치도 81 [ 그림 -8] 배치도 82 [ 그림 -9] 배치도 84 [ 그림 -10] 배치도 85 [ 그림 -11] 배치도 86 [ 그림 -12] 배치도 88 [ 그림 -13] 신중장기종합발전계획 top+2021 전략체계도 90 [ 그림 -14] 중기전략목표 90 [ 그림 -15] 중심지체계 92 [ 그림 -16] 2030서울도시기본계획비교 92 [ 그림 -1] 적정성검토및비용추정의진행순서와내용 101 [ 그림 -2] 사업부지위치도 102 [ 그림 -3] 사업부지접근체계 103 [ 그림 -4] 건축개념 107 [ 그림 -5] 배치도 108 [ 그림 -6] 건축계획투시도 ( 예시 ) 109 [ 그림 -7] 단면계획 프로그램수직조닝 110

19 [ 그림 -1] 서울시오피스빌딩공실률추이 158 [ 그림 -2] 권역별대형오피스공실률추이 159 [ 그림 -3] 서울오피스빌딩투자수익률추이 161 [ 그림 -4] 마포 / 여의도권역규모별오피스공실률추이 162 [ 그림 -5] 마포 / 여의도권역세부권역별오피스공실률추이 163 [ 그림 -6] 마포 / 여의도권역등급별오피스공실률추이 164 [ 그림 -7] 여의도마포오피스빌딩투자수익률추이 166 [ 그림 -8] 서울및주요상권상업시설공실률추이 169 [ 그림 -9] 영등포상권상업시설공실률및임대료추이 171 [ 그림 -10] 여의도역상권현황 172 [ 그림 -11] 여의도역상가밀도 173 [ 그림 -12] 오피스수요추정절차 176 [ 그림 -13] 서울시전산업종사자수추이 177 [ 그림 -1] 지역내산업연관표의기본구조 234 [ 그림 -2] 지역간산업연관표 (IRIO) 의기본구조 235 [ 그림 -1] 사학연금서울회관재건축사업예비타당성조사 AHP 계층구조 251 [ 그림 -2] 민간투자사업추진가능성검토수행절차 262

20 요 약

21 요 약 제 Ⅰ 장예비타당성조사의개요 1. 사업추진배경및목적 , 사업의추진경위및추진근거 ~ : (()) ~ : ( )

22 ~ : :, : : : 4, 53, 87 < > 4() ( "" ) ( ) ( "" ). 533( ) < > 872( )

23 3. 사업의주요내용 : 27-2 :, : 2014~2018( 5) : 3, % : 10,142(3,067.95) : 146,292.49( 97,303.45, 48,989.04) - : - 40, 6 92,321.82, 16,849.82, 27, : %( 960%) - : : 2,047,61(20%) / : 1,521.30(15%) < 표 1> 사업의주요내용 : 10,142(3,067.95) - : 146, ( 97,303.45, 48,989.04/ 40, 6) 3,674(100%, ), 2014~2018( 5) : 3,674 4,727( 5,463) 56%,,.

24 [ 그림 2] 사학연금서울회관재건축사업배치도 :,, < 표 2> 현재규모와신축규모비교 ,142 / 3, : 41, : % - 3, 20 - : : 146, : %( 960%) - 40, 6 - : 592

25 : : - ( 6) : 2015,

26 제 Ⅱ 장기초자료분석및조사의쟁점 1. 기초자료분석 가. 사학연금교직원연금공단관련현황 ,.,,. 2, 1, 10, 19 6(35 ) , ,,,,.,.

27 [ 그림 3] 사립학교교직원연금공단주요사업 :, (), 나. 사학연금교직원연금기금현황 ( ) 1975., ,865, 77.6% , , % %, 19.1%, 52.6%, 28.2%, 15.0% 0.9%. 3, 4.05%, %.

28 다. 사학연금서울회관운영현황 (),,,, , 41,608. < 표 3> 사학연금회관운영현황 () 10,142 2,144 5,645 2,469 2,184 () 41,608 25,417 46,048 31,711 20, (, ) :,, , , 20,. - 1~ 2, 7~19, ~7, 45.

29 < 표 4> 사학연금서울회관시설개요 27,, 10, (:31, :178) 3, , % % 320, 241, m(-13.9m) :, (), < 표 5> 사학연금서울회관층별현황 () 20 15, % 7~19 1~2, 6, % 7~ , % B1~2 5, % 3,5~7 B2~B3 14, % :,, 2012

30 5, 22~ < 표 6> 사학연금서울회관운영수지현황 (: ) ,906 6,395 6,760 7,518 7,564 7,272 7,388 5,258 3,650 3,403 3,421 3,613 3,706 3,655 3,684 2,511 2,256 2,992 3,339 3,905 3,858 3,617 3,704 2,747 : 라. 사업대상지관련현황, (CBD), (KBD), (YBD),, (BBD).,. -,,,. - ().

31 ,.,. -,,,,. - SIFC IFC Mall,,,. - S-Trenue, FKI Tower,,., 1980~90. - Two IFC, Three IFC FKI.. - 5, 마. 유사임대사업추진사례현황

32 . - 5,. 2. 본사업과관련한상위계획및관련법 가. 관련계획 (2013~2017),. top ,, 3.. -,. 2030, ,, 3,,. 나. 관련법률 4, 53,.

33 87 2,. 다. 부처의성과목표체계 533, -,. 3. 사업계획및사업추진상의주요쟁점 가. 기금운용을통한수익극대화사업의적정한분석방법,....

34 (, 2014),,,. 나. 비용추정의쟁점 ,. 960%

35 ().,,.,,,. 3,674 4,727( 5,463) 56%.,. 3~ 다. 수요및편익추정의쟁점,,. -,,

36 ,,,.,,..,.,.. - ( ),.,. -.

37 제 Ⅲ 장비용추정 1. 계획현황및사업개요,. (100m). 5, 1,, 32. 1) - 5 5, 9..

38 < 표 7> 건축개요 () 27 10,142.00,,, 1,,, 6, 40 4, % ( 60%) 146, % ( 960%) 592 ( 18, 178 ) 2, (20%) 1, (15%) : < 표 8> 층별바닥면적 () () 40 1, ~ 22 43, , ~ 4, 41, , ,, 4, , , 2, , 4, , , , , , , , ~ 5 26, , , , , , , , :,,

39 6,009 2),. < 표 9> 설계예가에따른견적공사비 (: ) 1. 4,727-4, CM 18 - PM , ,009 :,,

40 2. 사업계획안의적정성검토 가. 입지적정성검토 - 3 (CBD, KBD, YBD) (YBD). -,,. -,. 나. 시설면적계획적정성검토 960% - () 960%. - () 960% %, 10%. - 2,047.61( 20.19%), %

41 . < 표 10> 공개공지등설치에따른완화용적률산정 () () 10, , , % , 104%. < 표 11> 건축물의에너지절약설계기준에따른완화용적률산정 & 1 3 * 800% 12% 1% 104% :, [1] 12% ( ),, 1.64%. -,, 987% % 960%. -,.

42 < 표 12> 최대완화용적률산정 % 81.52% 104% 1.64% % %, 15.23%. -,, %, 48.39%. -,, 48.58%, One IFC FKI Tower 54.2% % 48.39%,. 3. 비용추정,,,,,

43 , -,,,. -,.,, - (, 2013),,, 2012 (, 2013). -,,. < 표 13> 건축세부공사비산정 () () () 91, , ,052,162 16, ,101 17,651,476 27, ,462,789 / ( ) 10, ,880, , ,046,997 : 1). 2). 3). 4). /( ). 5). :,, 2013.

44 -,., - EBS (, 2011),. -, EBS (, 2011) DMS., - (, 2009) DMS. 3, < 표 14> 직접공사비합계내역 (: ) 333,172,977 15,514,728 2,173, ,861,587 : 1). 2), ) -.,

45 ( ), ,,,, 2014,. 1%, -. -, 9,. -,. -,,. -,

46 -,. -,. < 표 15> 사학연금서울회관감평가 (: ) (/) 150,101,600,000 14,317,414, ,419,014,170 : ,

47 < 표 16> 총사업비산정결과비교 (: ) (A) (B) (B) - (A) A. 519, , ,022 A-1 333,173 A-2 472,700 15,515 A-3 2, , , ,838 A-4 47,270 35,086 12,184 B. 9,130-9,130 B-1 3,300-3,300 B-2 5,000-5,000 8,300-8,300 B C. 2,200 2, D. 1,650-1,650 E. 48,510 33,750 14,760 E-1 9,800 15,735 5,935 E-2 7,800 11,438 3,638 E-3 3,600 3, E E E-7 20,400-20,400 E-8 1,400-1,400 44,100 30,682 13,418 E-9 4,410 3,068 1,342 F , ,419 G. 11,550-11,550 H I. 2,750-2, , ,123 8,637 J. 5,170 42,270 37,100 K. 600,930 : 1) ( ). 2) 629,394 (464,975) 28,464 (135,955)

48 . < 표 17> 연차별투자계획 (: ) A. 385,948-45, , ,325 (12%) (41%) (48%) B. 2,310-2, C. 33,750 21,168 1,497 5,108 5,976 (63%) (4%) (15%) (18%) C-1 17,309 17, C-2 12,582-1,497 5,108 5,976 (12%) (41%) (48%) C-3 3,859 3, D. 164, , E , ,587 49, , ,534 F. 42,270 2,117 4,997 16,204 18,953 (A+B+C+E 10%) 629, ,704 54, , , % 30% 9% 28% 33% : 1) S-Curve %, %, %. 2) -, (FM, ) PM Fee, (-).

49 제 Ⅳ 장시장성분석 1. 시장환경분석 가. 오피스임대시장동향 3) -,,, , 8.2%, 8.3%. -, / 10.6%. - / FKI (). / - / ~3% IFC( 77,102), IFC( 159,6112) FKI ( 168, ). - IFC, IFC, FKI (A),

50 (B, C ). [ 그림 Ⅱ-4] 마포 / 여의도권역규모별오피스공실률추이 12.0% 10.0% 8.0% 8.3% 10.6% 6.0% 4.0% 2.0% 2.1% 3.1% 0.0% 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q : 대형 중소형 [ 그림 5] 마포 / 여의도권역등급별오피스공실률추이 20.0% 16.6% 15.0% 13.4% 10.0% 5.0% 0.0% 4.1% 3.7% 3.4% 4.2% 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q : A Grade B Grade C Grade / 573.5, 55.6.

51 , 68.8, , 69.5, 476.2, , 82.7, /. /. 나. 상업시설임대시장동향 ( ) 6.2%.,. -,. - KBS () % 1 ( ) 111.4/ IFC Mall.

52 다. 임대시장동향종합 < 표 18> 오피스빌딩및상업시설임대시장동향종합 Ÿ Ÿ Ÿ (SIFC) FKI rk. (Rent free), (: /3.3) 12.9%(-) 634.7() 61.3() 29.6() 13.0%(-) 636.6() 61.5() 29.7() 3.6%() 300.0(-) 30.5(-) 20.4(-) : Ÿ 8.9% (6.2%). Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ KBS,.. 1 () 150/3.3 IFC Mall FKI. 1 (: /3.3) 8.9%(-) ,977.0() 130.2() 150.0() : 1) )

53 2. 수요추정, [ 그림 6] 오피스수요추정절차 (2005). - ( ). -.

54 -, parc 1. - pacr 1 203, pacr 1 186,237. < 표 19> 대안별오피스수요산정결과 (: ) (a) 11,885,235 15,283,125 13,584,180 1 pacr1 2 pacr1 (b) 4.4% 4.4% 4.4% (c) 802, , ,288 (d=a b-c) -278, , ,643 (a) 11,885,235 15,283,125 13,584,180 (b) 4.4% 4.4% 4.4% (c) 412, , ,408 (d=a b-c) 111, , ,237-50% , parc 1, parc 1.

55 -,. -, parc 1. parc 1.,. parc 1 10~15% PI. -, parc 1.

56 제 Ⅴ 장수익추정 1. 수익항목및산정방법, < 표 20> 사학연금서울회관재건축사업수익항목선정, /, 1,, 가. 시설별수익산정,, -,, One IFC, FKI Tower , ,

57 < 표 21> 사학연금서울회관재건축사업오피스적정임대가산정 (: /3.3) 633,400 65,000 34,400 71, ,000 95,800 41, ,380 : = (12%)/ (2010~13) %, %, %. - 5%, < 표 22> 오피스임대료수익산정 (: /3.3, ) ~ (a) 120, , , ,644 (b) 41.9% 20.1% 11.9% 5.0% (c=(a (1+b)) 70,049 96, , ,611 (d) 95,800 95,800 95,800 95,800 (e=c d) 2,030 2,795 3,079 3,321 (f=e 12) 24,360 33,536 36,952 39,857

58 -,, < 표 23> 사학연금서울회관재건축사업상업시설적정임대가산정 (: /3.3) ( 1 ) 1,488,236 59,540 74,372 ( 1 ) 1,350, , , () < 표 24> 상업시설임대료수익산정 (: ) ~ (a) 21,907 21,907 21,907 21,907 (b) 41.9% 20.1% 11.9% 5.0% (c=a b) 12,720 17,511 19,295 20,811 (d) (e=d 12) 2,350 3,236 3,565 3,845 :

59 -. -, 1, 3, %. - FKI Tower. -,, FKI Tower SIFC. -.

60 제 Ⅵ 장수익성분석 (, 2014),. parc 1, parc 1,. -,. -,. / < 표 25> 수입 / 비용항목 - :,,,, - -,, : 5.5% : 2012 : [4()+30( )]

61 -,,,. -,. 2. 수익성분석결과 < 표 26> 수익성분석결과 (: ) PI FNPV FIRR(%) , % 452, ,066

62 제 Ⅶ 장정책적분석 1. 정책적분석항목 < 표 27> 사학연금서울회관재건축사업에대한정책적분석항목 2. 정책의일관성및추진의지 -,. -,. Top+2021(2013~2017) -.

63 2030 -,, 3. -,,. -,. -, %. -. -,. -,, 2012,,,.

64 -,. - (2011), (2012),,,,. -,,,. 3. 사업추진상의위험요인 , , 15 4,432, 76.6%, 63.3% 97, , , , %. -,. -,

65 . -,,. -..,,, 10 4( ),.

66 제 Ⅷ 장지역균형발전분석 -, 16 1, ,899.12, 3,137.20, 5,883.99, 6, % %.

67 제 Ⅸ 장종합결론및정책제언 AHP AHP - AHP 0.516, , AHP AHP ,293.94,. - PI 1.03,,,,. -,,. -,

68 . -,,. -. -,. -,. -,,. -,.

69 < 표 28> 사학연금서울회관재건축사업예비타당성조사총괄요약표 (: ) 27-2 : 10,142(3,067.95) 146,292.49( 97,303.45, 48,989.04) 532, ,258 48,510 33, , ,470 42,270 (5,170) 600, , ~2018( 5) /, / B/C AHP : 1). 2) ) (115.50), (27.50) ( ). 4) 45.

70

71 사학연금서울회관재건축사업 제Ⅰ장예비타당성조사추진개요제Ⅱ장기초자료분석및조사의쟁점제Ⅲ장비용추정제Ⅳ장시장성분석제Ⅴ장수익성분석제Ⅵ장정책적분석제Ⅶ장지역균형발전분석제Ⅷ장종합결론및정책제언

72

73 제 Ⅰ 장예비타당성조사추진개요 제 1 절사업의추진배경및목적 1. 사업의추진배경 ,...,. ( ) ()

74 0.9%.,. 1), 2), 3), 4),,. 2. 사업의목적. 4,..

75 제 2 절사업의추진경위 1. 사업의추진경위..,,,,.,., ~ : (()) ~ : ( ) ~ : :, : : : 2. 사업의추진근거

76 . 4,. < > 4() ( "" ) ( ) ( "" ). 533( ) < > 872( ) <> 1 () ( ) ( ). 27 () ( , ) 5. ( ) ( ) 76 ( )

77 제 3 절사업의주요내용 , 20 41, ,,. 6, ,292.49, : 27-2 :, : 2014~2018( 5) : 3, %() : 10,142(3,067.95) : 146,292.49( 97,303.45, 48,989.04) - : - 40, 6 92,321.82, 16,849.82, 27, : %( 960%) - : : 2,047,61(20%) - : 1,521.30(15%)

78 < 표 Ⅰ-1> 사업의주요내용 : 10,142(3,067.95) - : 146, ( 97,303.45, 48,989.04/ 40, 6) 3,674(100%, ), 2014~2018( 5) : 3,674 4,727( 5,463) 56%,,. [ 그림 Ⅰ-1] 사학연금서울회관재건축사업투시도 :,,

79 [ 그림 Ⅰ-2] 사학연금서울회관재건축사업배치도 :,, < 표 Ⅰ-2> 층별면적구성 () () 40 1, ~ 22 43, , ~ 4, 41, , ,, 4, , , 2, , 4, , , , , , , , ~ 5 26, , , 6, , , , , , :,,

80 < 표 Ⅰ-3> 용도별면적 () () (%) 92, , , , , , / 5, , , , :,, < 표 Ⅰ-4> 현재규모와신축규모비교 ,142 / 3, : 41, : % - 3, 20 - : : 146, : %( 960%) - 40, 6 - : 592 : : - ( 6) : 2015,

81 [ 그림 Ⅰ-3] 사업추진일정 :, (), < 표 Ⅰ-5> 사업추진세부일정 o o () 2013 o () o - : () - : 6(,,,,, ) o - ( ), CM, PM o , / - o - o (CM/) o ( ) o MD 2015 o Pre Marketing ~ -, 2017 o - PM, CM, o o , o -, :, (), 2012.

82 제 3 절예비타당성조사의주요내용 1. 예비타당성조사의절차 [ -4],,,,. [ 그림 Ⅰ-4] 예비타당성조사수행흐름도 :, (,, ) () () () ( ) : (AHP )

83 2. 예비타당성조사의주요내용 가. 기초자료분석및조사의쟁점도출,,. Do-Nothing (brainstorming),,,.. 나. 사업계획의적절성검토.,.. 다. 경제성분석 -(cost-benefit analysis).. (5) ( )( )

84 .., (, 2014) 34. 라. 정책적분석.,, 2. 마. 지역균형발전분석,.. 바. 종합평가및정책제언,.,. (Analytic Hierarchy Process: AHP)

85 ., AHP..

86 제 Ⅱ 장기초자료분석및조사의쟁점 제 1 절사학연금교직원연금공단관련현황 1. 사학연금교직원연금공단현황 ,.,,.,,. 1982,,,,, , 1, 10, 19 6(35 ),,,.

87 [ 그림 Ⅱ-1] 사립학교교직원연금공단조직도 :, < 표 Ⅱ-1> 사립학교교직원연금공단인원현황 (B) :,

88 [ 그림 Ⅱ-2] 사립학교교직원연금공단주요사업 :, (), 사학연금교직원연금기금현황 ( )..,,,.,,,,,,.,, (GDP) , , %. 3, %, %

89 , %. [ 그림 Ⅱ-3] 사학연금공단자산구성 자산구성 유동자산등 4,937(3.3%) 대여자산 29,064(19.1 자산 유가증권 117,864(77.6%) 대체투자 17,684(15.0%) 현금성 4,969(4.2% 주식 33,219(28.2%) 채권 61,992(52.6%) :,, < 표 Ⅱ-2> 사학연금기금조성및운용현황 (, %) () , , , ,855 7, , , , , , , , ,721 21, , ,539 7, , ,211 3, , ,527 1, , , , :,,

90 < 표 Ⅱ-3> 자금운용수익률 ( 최근 3 년 ) (, %) ,756 21, % 22,390 21,654 1, % 22,060 20,836 1, % 2,997 2, % 1,174 1, % 1,193 1, % 113, ,159 4, % 106, ,510 6, % 94,979 94,054 1, % 31,292 28,144 1, % 24,607 21,490 2, % 19,773 21,246-2, ,986 64,489 2, % 64,909 62,041 3, % 59,548 57,385 3, % % 17,050 15, % 14,634 14, % 14,473 13, % 2,225 2, % 2,206 2, % 1,185 1, % 138, ,806 5, % 129, ,322 7, % 118, ,070 2, % :,, 사학연금서울회관 (),,,, 5, ,608 46,

91 < 표 Ⅱ-4> 사학연금회관운영현황 () 10,142 2,144 5,645 2,469 2,184 () 41,608 25,417 46,048 31,711 20, (, ) 15 5 :,, , ,608 20, 3. 1~ 2, 7~19, 20. 3~ < 표 Ⅱ-5> 사학연금서울회관층별현황 () 20 15, % 7~19 1~2, 7~19 6, % 20 21, % B1~2 5, % 3,5~7 B2~B3 14, % :,, 2012

92 < 표 Ⅱ-6> 사학연금서울회관임대현황 58/3.3 1,621/3.3 63/ /3.3 25~69/ ~4,084/3.3 39~43/ ~926/3.3 :,, 2012, ,,.

93 < 표 Ⅱ-7> 사학연금서울회관운영수지현황 (: ) ,906 6,395 6,760 7,518 7,564 6,526 3,650 3,403 3,421 3,613 3,706 3,276 2,256 2,992 3,339 3,905 3,858 3,250 : % :,, 2011 < 표 Ⅱ-8> 사학연금서울회관주요시설별운영현황 (: ) , , , , , ,513 95, , ,207 80, , , , , , , , , , , ,458 23,297 16,988 37,957 36, ,130 73,844 89, ,603 79, , , , , ,103 () :,, 2011

94 제 2 절사업대상지관련현황 1. 오피스유형.,. 가. 광역적오피스임대권역 , CBD, KBD, YBD. BBD. CBD, KBD, YBD 3. 1) CBD (Central Business District),,,.,... 2) KBD (Kangnam Business District),,,,,, /. IT,.

95 3) YBD (Yeouido Business District),,,,,.. 4) BBD (Bundang Business District), IT BBD. 나. 임대형오피스빌딩등급분류.,.,, (). (),,,,,,,. <-9>.

96 < 표 Ⅱ-9> 오피스빌딩등급기준 A ~ 3 1 ~ 2 5 ~ ~ ~ ~ B (, ), /, C % 10% 20% 20%, 50% 50%, 80% 80% A B C < 25 < 19 : ()., A..

97 2. 상업시설유형분석,.. 1) 식음위주근린형상가, shopping mall,,.,,,,. 2) Shopping mall Shopping mall SIFC IFC mall, Shopping mall Time Square SPA(Speciallity retailer of Private label Apparel) 4),,. 3) 복합업무시설. S-Trenue, FKI Tower,,.,,. 7~15% 15.23%.

98 < 표 Ⅱ-10> 복합업무시설상업및부대시설면적비율 FKI Tower S-Trenue 101 YBD YBD KBD CBD 168, , , , / 150, , , , , , , , % % % % 7.15 % 6, 7, 6, 6, ,, 3. 여의도주변오피스및상업시설현황 가. 여의도오피스현황 1980~ Two IFC, Three IFC 2013 FKI. [ 그림 Ⅱ-4] 여의도오피스공급현황 :,, 2012

99 [ 그림 Ⅱ-5] 마포 / 여의도권역규모별오피스공실률추이 12.0% 10.0% 8.0% 8.3% 10.6% 6.0% 4.0% 2.0% 2.1% 3.1% 0.0% 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q : 대형 중소형 나. 여의도오피스현황. 5, 3,,.,. [ 그림 Ⅱ-6] 주변상업시설현황

100 제 3 절유사임대사업추진사례현황. 5. < 표 Ⅱ-11 > 유사사례 FKI Tower, SIFC, 101,, 1. 여의도권역 가. FKI Tower 2013 FKI Tower,. BIPV. 4. < 표 Ⅱ-12> 건축개요 2013,,, 2, 6, 50 12, ,

101 < 표 Ⅱ-13> FKI Tower 시설구성 % 150, % % 10, % 6, % 168, [ 그림 Ⅱ-7] FKI Tower 배치도 나. SIFC 2011 SIFC 3, 1 l. 3, CGV,..

102 < 표 Ⅱ-14> 건축개요 AIG 2011 One IFC,,,, 4, 7, 29~55 33, , % % 2,046 < 표 Ⅱ-15> SIFC 시설구성 % 326, % 89, % 89, % 505,236.5 [ 그림 Ⅱ-8] 배치도

103 2. 재건축 가. 향군잠실타워 2013.,. 2~ 3. < 표 Ⅱ-16> 건축개요 2013,, 6, 30 7, , % % < 표 Ⅱ-17> 향군잠실타워시설구성 % 83, % 16, % 99,259.26

104 84 사학연금 서울회관 재건축사업 예비타당성조사 [그림 Ⅱ-9] 배치도 나. 을지로 101 파인애비뉴 년에 완공된 을지로 101 파인애비뉴는 업무시설 2개동 저층부 판매, 문화 및 집회시설로 이루어져있다. 본 빌딩은 을지로 저동에 위치한 장소성과 역사성을 현대 적으로 해석하여 오피스빌딩으로서의 기능성과 도심가로의 공공성에 기여하도록 디 자인되었다. 이를 위해 지하철역 출입구에 면한 공개공지와 인접하여 문화집회시설 이 배치되고 선큰(sunken garden)과 연결될 수 있도록 설계하여 지하 판매시설을 통 해 집객을 유도할 수 있도록 계획되었다 <표 Ⅱ-18> 건축개요 사업주관자 킴스 아이앤디 사업기간 2011년 준공 도시계획사항 일반상업지역, 중심미관지구, 방화지구 용도 업무시설, 상업시설, 문화 및 집회시설 규모 2개동, 지하6층, 지상 25층 대지면적 9, 연면적 129, 건폐율 % 용적률 % 주차시설 604 대 기타 -

105 < 표 Ⅱ-19> 시설구성 % 120, % 8, % 1, % 129, [ 그림 Ⅱ-10] 배치도 다. 을지로센터원 2011,,.. (32), 1~ 2.

106 < 표 Ⅱ-20> 건축개요 2009,, 2, 8, 32 9, , % 1, % 768 < 표 Ⅱ-21> 시설구성 % 149, % 18, % 168, [ 그림 Ⅱ-11] 배치도

107 라. 종로그랑서울 2014,. 600,. < 표 Ⅱ-22> 건축개요 GS 2014,,, 2, 7, 24 11, , % % 745 < 표 Ⅱ-23> 시설구성 % 143, % 30, % 1, % 175,537.3

108 [ 그림 Ⅱ-12] 배치도

109 제 4 절관련계획및관련법 1. 관련계획 가. 신중장기종합발전계획 (2013~2017 top top+2021,, 3 6, 31. top+2021.,,...

110 [ 그림 Ⅱ-13] 신중장기종합발전계획 top+2021 전략체계도 :, (2013~2017, 2013 [ 그림 Ⅱ-14] 중기전략목표 :, (2013~2017, 2013

111 나. 서울시의 2030 서울도시기본계획 , ,,,., ,,,, 3 3 3,,,.,,,, 5..,,,,.,.

112 [ 그림 Ⅱ-15] 중심지체계 :, 2030, 2013 [ 그림 Ⅱ-16] 2030 서울도시기본계획 비교 :, 2030, 2013

113 2. 관련법률 가. 사립학교교직원연금법. 4,. 53 2,,. 53 3,. < 표 Ⅱ-24> 사립학교교직원연금법 4() ( " " ) ( ) ( "" ).. 533( ).. 1. ()

114 3. 부처의성과목표체계 가. 부처의성과목표체계와성과지표.,.,.,.,. 4. < 표 Ⅱ-25> 교육부성과목표체계 , ,. -4., :,

115 < 표 Ⅲ-25> 표계속 ,. -3., , ,. -4., :, 4...,... < 표 Ⅱ-26> 사학연금서울회관재건축성과지표,,.

116 < 표 Ⅱ-27> 사학연금서울회관재건축성과관리체계 ( ) -2. 나. 성과지표의적절성검토,.,.,.,,.

117 제 5 절주요쟁점사항 1. 사업계획및사업추진상의쟁점 가. 사업의목적에따른적정분석방법론.,,.., (, 2014)..,,,,.,

118 . 나. 프라임오피스의정의.,., /,. 다. 기술및비용추정의쟁점 1) 업무및상업시설적정성검토,..,. 2) 용적률기준검토. 960%,,,. 26( ) 3, 55 18, ) 적정공사비산정.

119 ,.,,.. 4) 이전비용 3~7, 2014., ,. 2. 수요및편익추정의쟁점 가. 적정오피스수요검토.,.,. (),,..,,,,,,.

120 나. 수요및편익산정을위한자료확보.,,,. 다. 편익항목및방법론, ( )... 라. 민감도분석, () ().,, ( ),..

121 제 Ⅲ 장비용추정 제 1 절비용추정방법론 (, ).. [ 그림Ⅲ-1] 적정성검토및비용추정의진행순서와내용

122 102 사학연금 서울회관 재건축사업 예비타당성조사 제2절 계획현황 1. 위치 및 입지조건 가. 대지위치 및 현황 본 사업지는 서울시 영등포구 여의나루로 27(여의도동 27-2)로서, 한국거래소를 비롯한 각종 금융기관들이 모여 있는 동여의도에 속한다. 동여의도는 고도제한이 없 어 전체적으로 고층 업무시설군이 형성되어 있으며, 본 사업지는 동여의도 도심의 지리적 중심에 위치하고 있다. [그림 Ⅲ-2] 사업부지 위치도 자료: 사립학교교직원연금공단, 서울회관 활용방안 수립을 위한 연구용역,

123 나. 교통현황 (100m). 5, 1,, 32. 5, 9 5, ) [ 그림 Ⅲ-3] 사업부지접근체계 :,, 사업개요 < -1>.

124 < 표 Ⅲ-1> 건축개요 () 27 10,142.00,,, 1,,, 6, 40 4, % ( 60%) 146, % ( 960%) 592 ( 18, 178 ) 2, (20%) 1, (15%) :,, ,. < 표 Ⅲ-2> 층별바닥면적 () () 40 1, ~ 22 43, , ~ 4, 41, , ,, 4, , , 2, , 4, , , , , , , , ~ 5 26, , , , , , , , :,,

125 < 표 Ⅲ-3> 용도별면적 () () (%) 92, , , , , , / 5, , , , , , :,, 사업계획안에따른총사업비내역 < -4>. < 표 Ⅲ-4 > 설계예가에따른견적공사비 (: ) 1. 4,727-4, CM 18 - PM :,,

126 < 표 Ⅲ-4> 표계속 (: ) , ,009 :,, ),. A 55~65%, 56.38%. < -5>. < 표 Ⅲ-5> 낙찰률적용총사업비 (: ) (A) (B) (B) - (A) 2,062 4,727 2,665 ( 56.48%) ,463 3,340 2, ,009 3,674 2,335 :,,

127 ,..,. 4. 건축계획 가. 건축개념 The Square.. [ 그림 Ⅲ-4] 건축개념 :,,

128 나. 건축계획 10,142, 43.59% 4,420.78, 146,292.49, 6~ 40., (100m),.,., 20m. [ 그림 Ⅲ-5] 배치도 :,,

129 [ 그림 Ⅲ-6] 건축계획투시도 ( 예시 ) :,, < -8> 2 ~ 3, 3 ~ 20, 21, 22 ~ 39, 40.., (5, 9) 2.

130 [ 그림 Ⅲ-7] 단면계획 프로그램수직조닝 :,,

131 제 3 절사업계획안의적정성검토 1. 입지선정의적정성 3 (CBD, KBD, YBD) (YBD).,. < 표 Ⅲ-6> 입지선정의적정성검토 ,, () () :,,

132 2. 시설면적계획의적정성 가. 개요,,.,. 1) 사업계획안에따른용적률의타당성검토필요성..,, 7), 8)

133 ... 2) 사업계획안의업무시설과상업시설의적정비율검토필요성.,.,. 3) 사업계획안의임대사업전용률에대한적정성검토필요성. (, /, ).,.,,.,. 나. 용적률완화에따른시설면적검토 , (),., ().

134 ,. 26( ) 3. 공개공지등면적 공개공지등설치의무면적 의무대상이아닌경우대지면적의 대지면적 5 10%. 2,047.61( 20.19%), %. < 표 Ⅲ-7> 공개공지등설치에따른완화용적률산정 () () 10, , , %,, 1, 12%., < 표 Ⅲ-8> 건축물의에너지절약설계기준에따른완화용적률산정 & 1 3 9) 800% 12% 1% 104%

135 ( ). < -9>. : x ( / ) < 표 Ⅲ-9> 지하철출입구설치에따른완화용적률산정 , %

136 < -10> %. < 표 Ⅲ-10> 최대완화용적률산정 % 81.52% 104% 1.64% %, % 960%. 다. 유사사례시설을통한시설별면적구성비검토,. 5. < -11>.

137 < 표 Ⅲ-11> 유사사례비교 FKI Tower 2, 6, SIFC 4, 7, 1, 6, , 6, 2, 8, 2, 7, 50 29~ , ,058 7, , , , , , , , , , % 47.01% 37.89% 52.36% 56.00% 62.49% % % % % 1,182.10% % 150, , , , , ,452.3 (89.22%) (64.54%) (83.64%) (92.85%) (92.32%) (81.37%) 10, , , , , ,356.4 (6.44%) (17.68%) (16.36%) (6.27%) (7.68%) (17.29%) 89, (17.78%) (0.27%) 6, , , (4.06%) (0.88%) (0.98%) 18, , , , , , (10.78%) (17.68%) (16.36%) (7.15%) (7.68%) (18.27%) 10) <-11> 12.99% % 17%.,, 2,

138 . 다. 시설별전용률검토,. <-12>. < 표 Ⅲ-12 > 시설별전용률검토 ( 사업계획안 ) (: ) 67, , , % 13.62% % 25, , , , , , , , / 4, , , , , , , % 48.39% 54.03%, 48.39%...,, One IFC, FKI Tower,,,..

139 < 표 Ⅲ-13> 유사사례전용률비교 - 업무시설 One IFC FKI Tower / / / /09 59,641(18,041) 70,170(21,226) 88,248(26,695) 168,506(50,973) B7/27F B7/30F B7/32F B6/50F 46.9% 43.0% 55.0% 53.4% 48.58% %. One IFC FKI Tower 54.2%, 54.03%.

140 < -14>. < 표 Ⅲ-14> 유사사례전용률비교 - 상업시설 / / /11 39,147(11,842) 20,610(6,235) 36,106(10,922) B6/20F B3/10F B4/20F 46.4% 57.7% 51.0% 51.7%, 48.39%., 2. < -15> 2

141 . < 표 Ⅲ-15> 상업시설층별전용률 3 1, , % 2 1, , % 1 1, , % B1 3, , % B2 3, , % : <-12> %,.

142 제 4 절비용추정 1. 총사업비추정의개요 가. 총사업비항목.,,,,.,. < 표 Ⅲ-16> 총사업비항목 A. /////// B. C. // D. E. F. (A+B+C+E) 10% 나. 총사업비산정기준..

143 , (5)(, 2008) (, 2013) 2012 (, 2013),.,., ( ), ( )., (5 ) (, 2008). ( 5) (, 2008) 10% < 표 Ⅲ-17 > 비용보정지수 GDP Deflator : GDP Deflator 2005 : ( GDP Deflators.

144 2. 총사업비산정 가. 직접공사비.,.., (, 2013), 2012 (, 2013),.,., (, 2013). (, 2013), (, 2013).,..

145 1) 건축공사비 (, 2013). < -3> /,. < -18>. < 표 Ⅲ-18> 건축세부공사비산정 () () () 91, , ,052,162 16, ,101 17,651,476 27, ,462,789 / ( ) 10, ,880, , ,046,997 : 1). 2). 3). 4). /( ). 5). :,, 2013.,, 2012 (, 2013).,,,.,, 146, <-19>, <-20>, < -21>.

146 < 표 Ⅲ-19> 전기설비공사비산정 () () () 6, ,288 27,542 4,029,188 5, , ,529 1, ,741 31,890 4,665,268 8,801 1,287, , ,376 1,225,346 46,967 6,870,919 4, ,955 7,407 1,083,588 11,850 1,733,566 1, , ,795 23,961,978 : 1). 2) :, 2012, 2013 < 표 Ⅲ-20> 통신설비공사비산정 () () () ,844 30,631 4,481,085 TV 6, ,312 10,445 1,528,025 CCTV 6, ,673 9,398 1,374,857 5, , ,404 2, ,537 A/V 3, ,917 SI/FMS/BEMS 6, ,338 6, ,917 27,118 3,967, ,627 16,769,069 : 1). 2) :, 2012, 2013

147 < 표 Ⅲ-21> 기계설비공사비산정 () () () 118,285 17,304,207 1, ,687 19,764 2,891, ,454 14,695,666 29,559 4,324,260 2, , ,599 16,724 2,446,596 T.A.B 5, ,324 41,547 6,078,014 32,770 4,794, ,554 53,916,682 : 1) ) :, 2012, ,695. < 표 Ⅲ-22> 건축공사비산정 (: ) 161,052,162 17,651,476 18,462,789 / ( ) 6,880, ,046,997 23,961,978 16,769,069 53,916, ,694,727 :

148 ..,,.,. < 표 Ⅲ-23> 친환경관련제도요약 16 13( ) 3, ( ) 3,000, ( ) 1,000. [2] 2011~ (%) (2), 1, 15% ( 2015 )., 1, 12%.

149 , 1, 15%..,. (1) ( 2, Focus Vol.59,, ) 8.45%, (, 2013) 8.45%. < -24>. < 표 Ⅲ-24> 녹색건축인증에따른추가공사비 (: ) (1) 25,239, % : 2,, < 표 Ⅲ-25> 신 재생에너지목표량산정 () (kwh/yr) (15%) 118, ,129,841 11,419,476

150 < 표 Ⅲ-26> 신 재생에너지설치비용산출표 (: ) (kw) (BIPV) (kw) () 800 8,685 6,947,636 2,000 1,145 2,290,909 9,238,545 : 1) 2) ( ) 3) (BIPV) () 75% 25% 4) ,173. < 표 Ⅲ-27> 건축공사비산정 ( 친환경관련공사비포함 ) (: ) 298,694,727 25,239, % 9,238,545 15% 333,172,977 : 2) 토목공사비... EBS (, 2011), /. EBS

151 (, 2011),. 11) < 표 Ⅲ-28> EBS 디지털통합사옥및사학연금서울회관대지면적및연면적비교 (: ) EBS 14,823 10, ,122 97, ( 25) ( 40) 32,636 48, ( 4) ( 6) 71, , < 표 Ⅲ-29> 상암 DMS 토목공사비내역 (: ) () 5,504 1,365, : DMS < -30> 15,515. < 표 Ⅲ-30> 토목공사비산정 (: ) () 48, ,514,728 :

152 3) 조경공사비 (, 2009). 12),,. < 표 Ⅲ-31> 디지털방송콘텐츠클러스터와사학연금서울회관대지면적및조경면적비교 10,702 10, ,605 (15%) 1,521.3 (15%) (: ) : : 15 < 표 Ⅲ-32 > 상암 DMS 조경공사비내역 (: ) () ,941 1,119 :, 30%. 272( ) 2, 10%,.

153 < 표 Ⅲ-33> 추가조경면적산정 (: ) (A) 1,521.3 (15%) (B) 1,014.2 (10%) (B)-(A) (5%) (C) 3,042.6 (30%) 3,549.7 (35%) : 2,174. < 표 Ⅲ-34> 조경공사비산정 (: ) () , ,173,881 : 4) 직접공사비합계 < -35>, 350,862. < 표 Ⅲ-35> 직접공사비합계내역 (: ) 333,172,977 15,514,728 2,173, ,861,587 : 1). 2), ) < -36>.

154 ,,,.. < 표 Ⅲ-36> 사업계획안과검토안의단위면적당공사비비교 (: ) () ( ) ( ) ( ) ( ) 9,666 5,450 7,928 1,738 : 1) :,, ( ) ( ). () 13). (),. () 74% () 5,867,. 나. 지하철연결공사비.,.,,

155 ,,.,,.., ) 지하철도급공사비. < 표 Ⅲ-37> 지하철도급공사비내역 (: ) ,000 2,000, ,000,000 1,000, E/S 2 100, , E/V () 1 200, ,000 3,400,000 : 1). 2). 3) 1,2,. 4). 5)

156 2) 지하철연계부담금. < 표 Ⅲ-38> 지하철연계부담금내역 (: ) (8.6x3.0 ) 2,200 2,288, () 3. () 4. () 5. () 6. () , , , ,100 33,100 40% 1 8,275 8,275 10% , ,000 2,712,125 : 1). 2) 2.5% ( ). 3). 4) 3) 지하철연결공사비 6,112. < 표 Ⅲ-39> 지하철연결공사비산정 (: ) + 3,400,000 2,712,125 6,112,125 :

157 다. 철거공사비. < -40>. < 표 Ⅲ-40> 철거공사비산정 (: ) , , ,026,154 2,460, , ,000 2,100,000 : 1). 2), 3) 4) 5). 6),,. 7) 2, , 20., 2,600..

158 라. 부대비 1) 설계비 ( ).,. 2(),.. < -41>. < 표 Ⅲ-41> 대가기준요율 (: %) 3 () 2 () 1 () 5, , , , , : 1) ( ),,. 2).

159 - ( ) 억원 억원 당해공사비요율 억원 억원 < 표 Ⅲ-42> 설계비내역 (: ) (%) 350,861, ,735,235 : 15,735. 2) 감리비,,,. < -43>, < -44> 2014,,., 2, ,000.

160 , < 표 Ⅲ-43> 공사복잡도에따른구분 ( 건축공사 ),,, : 1. :, 2014 < 표 Ⅲ-44> 전면책임감리비요율 (%) ( ) , , , :, 2014

161 - (%) = 3.26 ( ) < 표 Ⅲ-45> 감리비내역 (: ) (%) 350,861, ,438,088 : 11,438. 3) 측량비및조사비 2013 (, ) 1%. < 표 Ⅲ-46> 측량비및조사비내역 (: ) (%) 350,861, ,508,616 : 3,509. 4) 과밀부담금

162 .,. ( [2], ) - = () x x ,292.49, 27, ,000, ,693/( ) <-47>. < 표 Ⅲ-47> 과밀부담금내역 (: ) 146, , ,000 1, ,199,141 : 1/2, 1/2. (5) (, 2008),,. 5) 예술장식품설치비 [2] ,

163 2014 1,693/( ). ( [2], ) ( ) - 146,292.49() - 10,393.61(//) - 27,889.41() = 108, ,693/ x 20,000 x 0.7% = 237, ,693/ x (108, ,000) x 0.5% = 745,000 < 표 Ⅲ-48 > 예술장식품설치비내역 (: ) () , , , ,020 : 982.,. 6) 30,682. < 표 Ⅲ-49> 부대비산정결과 (: ) 15,735,235 11,438,088 3,508,616 30,681,939 :

164 마. 용지구입비.,. 1,644, 1,633. < 표 Ⅲ-50> 사학연금서울회관감평가 (: ) (/) 150,101,600,000 14,317,414, ,419,014,170 : 27 10, < -52> ,500 /, < 표 Ⅲ-51> 지역별지목별보상배율 < 표 Ⅲ-52> 공시지가에보상배율적용시용지구입비 (: ) (/) 11,500 10, ,286,200 :, 164,419.,

165 . 바. 이전비.,. < -54> ) < 표 Ⅲ-53> 임대료추정 1 () () (/3.3) (/) ,588 : 1) ) : () , < -54> 633. < 표 Ⅲ-54> 이전비산정결과 (: ) 36 17,588 ( ~ ) : ( 3) 633,151 14) :,, 2005

166 사. 예비비 (contingencies).. (5 ) (, 2008),, 10%.,.

167 아. 총사업비산정결과 629,394. < 표 Ⅲ-55> 총사업비산정결과 ( 검토안 ) (: ) A. 385,948 A-1 333,173 A-2 15,515 A-3 2, ,862 A-4 35,086 B. (6,723) B-1 (3,400) B-2 (2,712) (6,112) B-3 (611) C. 2,310 D. 33,750 D-1 15,735 D-2 11,438 D-3 3,509 D-4 (19,199) D-5 (982) 30,682 D-6 3,068 E. 164,419 F ,123 A+B+C+D+E+F G. 42,270 (A+B+C+D+F) 10% H. 629,394 A+B+C+D+E+F+G : 1) ( ), 2)

168 3. 총사업비비교. < 표 Ⅲ-56> 총사업비산정결과비교 (: ) (A) (B) (B) - (A) A. 519, , ,022 A-1 333,173 A-2 472,700 15,515 A-3 2, , , ,862 A-4 47,270 35,086 12,184 B. 9,130-9,130 B-1 3,300-3,300 B-2 5,000-5,000 8,300-8,300 B C. 2,200 2, D. 1,650-1,650 E. 48,510 33,750 14,760 E-1 9,800 15,735 5,935 E-2 7,800 11,438 3,638 E-3 3,600 3, E E E-7 20,400-20,400 E-8 1,400-1,400 44,100 30,682 13,418 E-9 4,410 3,068 1,342 F , ,419 G. 11,550-11,550 H I. 2,750-2, , ,123 8,637 J. 5,170 42,270 37,100 K. 600, ,394 28,464 : 1) ( ). 2), CM, PM, E-3, D., E-5, E-6 G.. 3)

169 제 5 절연차별투자계획 ,,. < 표 Ⅲ-57> 연차별투자계획 (: ) A. 385,948-45,928 (12%) 156,695 (41%) B. 2,310-2, C. 33,750 21,168 (63%) 1,497 (4%) 5,108 (15%) C-1 17,309 17, C-2 12,582-1,497 (12%) 5,108 (41%) C-3 3,859 3, D. 164, , ,325 (48%) 5,976 (18%) 5,976 (48%) E , ,587 49, , ,534 F. (A+B+C+E 10%) 42,270 2,117 4,997 16,204 18, , ,704 54, , , % 30% 9% 28% 33% : 1) S-Curve %, %, %. 2)

170 제 6 절운영비및잔존가치산정 1. 운영비산정 가. 위탁용역비및건물관리 운영비.. < 표 Ⅲ-58> 단위면적당운영비 ( 월간 ) (: /3.3) PM Fee FM Fee R&M Total (A) Utilities (B) (B)-(A) 1,641 7,053 1,225 2,433 8,466 2,579 5, ,412 1,000 13,054 1,470 2,920 10,160 3,095 7, ,715 : 1) PM Fee: (FM, ) 2) FM Fee:,,, ( ) 3) Utilities:,, ( :, Ex:, ) 4),, GFC 5) FM 6) : ) < 표 Ⅲ-59> 운영비산정 ( 월간 ) (: /3.3) (:3.3) (:) 18,400 37, ,629 25,700 6, ,686 : 1) 2) (:) 863,315

171 ,. FM Fee, Utilities,, (FM, ) PM Fee,.. PM Fee,. Prime( A).. < 표 Ⅲ-60> PM Fee 산정 ( 연간 ) (: /3.3) PM Fee (:3.3) (:) 1,641 37, ,594 1,000 6, ,213 (:/) (:/) 68, ,462 : 1) < -12>. 2) PM Fee 820. < 표 Ⅲ-61> A 등급빌딩의연간유지보수및수선비 (:, /) PA 222, ,367 PB 212, ,225 PC 119, PD 107, PE 101, ,

172 : 1) A 49,587, 2) 3) :, 4) : 5) : 6) : ) :,,, <-61>. < 표 Ⅲ-62> 단위면적 ( m2 ) 당유지보수및수선비 ( 연간 ) (: ) () : 1) : ) 185 1,785 1,282 3,252 < 표 Ⅲ-63> 유지보수및수선비산정 ( 연간 ) () () () () 3, , ,758 : PM Fee, 1,336. < 표 Ⅲ-64> 총운영비산정결과 (PM Fee, 유지보수및수선비 ) (: ) PM Fee 820, ,758 1,336,220 :

173 나. 운영비산정결과, 9,024. < 표 Ⅲ-65> 총운영비산정결과비교 (: ) (A) (B) (B)-(A) 10,360 1,336 9,024 : 1) R&M(Repair & Maintenance) FM Fee, Utilities,,.. 2) 2. 잔존가치추정. (-), 30. < 표 Ⅲ-66> 잔존가치 (: ) N/A 150,102

174 3. 연차별비용 (30). < 표 Ⅲ-67> 연차별비용 (: ) , ,419 1, , ,853 1, ,542 49, ,450 4, , , ,659 5, , , ,336 1, ,336 1, ,336 1, ,336 1, ,336 1, ,336 1, ,336 1, ,336 1, ,336 1, ,336 1, ,336 1, ,336 1, ,336 1, ,336 1, ,336 1, ,336 1,336 :

175 < 표 Ⅲ-67> 의계속 (: ) ,336 1, ,336 1, ,336 1, ,336 1, ,336 1, ,336 1, ,336 1, ,336 1, ,336 1, ,336 1, ,336 1, ,336 1, ,336 1, ,102 1, , ,962 30,682 14, ,428 40, ,108 :

176 제 Ⅳ 장시장성분석 제 1 절시장환경분석 1. 오피스임대시장동향 15), 406 1,100.,,, % 8% 0.6%p,, 63.. (63)

177 . /. < 표 Ⅳ-1> 오피스임대시장조사기관별조사대상및표본개수 () 2,050 1,100 1,500, 5, 50% 914 3,300, , , 50% 406 : < 표 Ⅳ-2> 오피스임대시장조사기관별공실률및임대료조사항목 (: /3.3) (8.2%) (703) (68.8) (29.4) (-) (-) (7.6%) (716) (71.1) (30.6) (107) (-) (7.8%) (787) (69.1) (31.1) (-) (7,643) 63 (7.8%) (606) (58.4) (27.9) (-) (-) (6.8%) (-) (-) (-) (67.8) (-) 7.9% : , ( ) : 가. 서울시오피스임대시장동향 1) 공실률현황

178 , 8.2% 0.8%p , 8.3% 0.8%p, 6.8% 0.1%p. 8.1%, 6.4%, / 10.6%., IT(), / FKI ( 168 m2, ). [ 그림 Ⅵ-1] 서울시오피스빌딩공실률추이 9.0% 8.0% 7.0% 6.0% 8.3% 7.5% 8.2% 7.4% 6.9% 6.8% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q : 대형공실률중소형공실률전체공실률

179 [ 그림 Ⅵ-2] 권역별대형오피스공실률추이 ( 단위 : %) Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q : GBD CBD YBD ETC 2) 임대료현황 , 68.8, , 69.5, 476.2, , 82.7 / 573.5, 55.6.

180 < 표 Ⅳ-3> 서울시오피스임대료현황 (: /3.3) %() 0.1%() -0.2%() %() 0.5%() -0.2%() %() -0.1%() 0.3%() %() 0.4%() -0.8%() %() -0.2%() 0.1%() / %() -0.4%() 0.3%() : (, ). : 3) 투자수익률 16)

181 < 표 Ⅳ-4> 서울시오피스빌딩투자수익률 (: %) Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q : 12 8(), 13 : [ 그림 Ⅵ-3] 서울오피스빌딩투자수익률추이 (0.5) (1.0) ( 단위 : %) Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q : 나. 마포 / 여의도권역오피스임대시장동향 27 /.

182 1) 공실률현황 / ~3% Two IFC( 77,102), Three IFC( 159,6112) FKI ( 168, ) Two IFC 40%, Three IFC / 10.6% 2.3%p, 3.1% 1.0%p FKI ( 168, ) 44% /. [ 그림 Ⅵ-4] 마포 / 여의도권역규모별오피스공실률추이 12.0% 10.0% 8.0% 8.3% 10.6% 6.0% 4.0% 2.0% 2.1% 3.1% 0.0% 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 대형 중소형 : / % 2.6%p

183 FKI ( 168, ) / 6.2% 0.6%p. [ 그림 Ⅵ-5] 마포 / 여의도권역세부권역별오피스공실률추이 14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 10.3% 12.9% 5.6% 6.2% 4.0% 2.0% 0.0% 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q : 여의도마포 / 영등포 ) A 16.6% B 4.2%, C 3.7% Two IFC, Three IFC, FKI A %. B, C.

184 [ 그림 Ⅵ-6] 마포 / 여의도권역등급별오피스공실률추이 20.0% 16.6% 15.0% 13.4% 10.0% 5.0% 0.0% 4.1% 3.7% 3.4% 4.2% 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q : A Grade B Grade C Grade 2) 임대료현황 / , 55.6, 27.6, 574.7, 55.8, 356.8, / 438.2, , 61.3.

185 < 표 Ⅳ-5> 마포 / 여의도권역오피스임대료현황 (: /3.3) / %() 1.1%() 0.3%() %() 1.1%() 0.3%() %() 0.3%() 0.0%(-) %() 1.4%() 0.1%() / %() 1.4%() 0.1%() %(-) 0.0%(-) 0.0%(-) %() 0.3%() 0.6%() %() 0.3%() 0.5%() %() -2.3%() -0.2%() : (, ) : 3) 투자수익률

186 < 표 Ⅳ-6> 여의도마포오피스빌딩투자수익률 (: %) Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q : (), 13 : [ 그림 Ⅵ-7] 여의도마포오피스빌딩투자수익률추이 (0.5) (1.0) (1.5) Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q ( 단위 : %) : 다. 대상지주변오피스빌딩현황 ,000, ~990.0, 46.0~99.0, 26.0~41.5.

187 < 표 Ⅳ-7> 사학연금서울회관주변대형오피스현황 (:, /3.3) 1 FKI B3/20F 168, ,000 96,000 40,000 2 Two IFC B7/29F 77, ,000 99,000 41,500 3 One IFC B7/32F 85, ,000 99,000 41, B3/12F 41, ,000 56,000 26,000 5 KT B6/33F 64, ,000 66,000 28,000 6 CCMM B7/12F 89, ,000 60,000 20, B8/25F 39, ,000 55,000 28,000 8 HP B7/23F 43, ,000 63,000 30, B8/25F 39, ,000 48,000 22, B7/30F 70, ,000 70,000 32, B7/27F 59, ,000 77,000 35, B6/20F 39, ,000 68,000 33, B5/23F 69, ,200 74,520 33, B7/21F 39, ,000 73,000 31, B7/19F 49, ,000 75,000 33, B6/20F 39, ,000 71,000 32, B7/20F 33, ,000 67,000 30, B3/10F 39, ,000 46,000 28, B3/60F 166, ,000 70,000 40, B3/16F 38, ,000 69,000 29, B3/20F 40, ,000 76,000 34,100 : ,000 :

188 2. 상업시설임대시장동향, 114., 114,,. / , 114. < 표 Ⅳ-8> 상업시설임대시장조사기관별공실률및임대료조사항목 (: /3.3) (6.2%) (-) (-) (-) (196.0) (-) (98.5) (-) : , ( ) :, 114 REPS 가. 서울시및주요상권상업시설임대동향 1) 공실률현황 ( ) 6.2% 0.7%p, (5.5%), (6.8%) 0.8%p, 0.5%p, (4.6%), (6.4%) 1.9%p, 1.2%p.

189 [ 그림 Ⅵ-8] 서울및주요상권상업시설공실률추이 ( 단위 : %) 서울 도심 강남 신촌마포 기타 Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q : 2) 임대료현황 % (340.5), (248.3) 0.2%, 0.3%, (164.3), (139.8), 0.9% , , 114.

190 , (111.4/3.3 ) 114(104.5/3.3) 114. < 표 Ⅳ-9> 조사기관별서울전체및주요상권지상1 층상업시설임대료현황 (:, /3.3) %() %() %() %() %() %() %() %() %(-) %() %() %() %() %() :, , :, 114 REPS 나. 영등포상권상업시설임대동향 1) 영등포상권공실률및임대료현황 %p 8.9%, 1 () 1.0/ /3.3.

191 [ 그림 Ⅵ-9] 영등포상권상업시설공실률및임대료추이 ( 단위 : %) ( 단위 : 월세환산, 천원 /3.3m2) Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q : 1 : < 표 Ⅳ-10> 영등포상권최근 3 분기상업시설공실률및임대료현황 (: %, /3.3) Q 2Q 3Q 7.0% 6.6% 8.9% 2.3%p() 1 () () : 2) 영등포세부상권별임대료현황, IFC MALL.

192 < 표 Ⅳ-11> 영등포세부상권별상업시설임대료현황 (: /3.3) ,977 1,170 2,960 1,555 2,139 1,912 1,675 1) ) 0.1% 0.2% 0.1% 0.2% 0.2% 0.1% 0.2% : 114 REPS 3) 여의도역상권상업시설임대동향, 5,., IFC MALL 76021( 39420) SPA, 100. [ 그림 Ⅵ-10] 여의도역상권현황 : KBS

193 ,. [ 그림 Ⅵ-11] 여의도역상가밀도 :, 0.1% () 150, IFC FKI (). < 표 Ⅳ-12> 여의도역상권임대료현황 (: /3.3) Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q ,087 2,003 2,248 2,338 2,418 2,276 2,084 2,064 1,917 2,077 1,977 1,977 1) ) 0.4% -3.3% 13.7% 4.3% 1.5% -5.3% -9.8% -1.5% 2.2% 6.9% -3.2% 0.1% : 114 REPS

194 3. 임대시장동향종합 < 표 Ⅳ-13> 오피스빌딩및상업시설임대시장동향종합 Ÿ Ÿ Ÿ (SIFC) FKI rk. (Rent free), (: /3.3) 12.9%(-) 634.7() 61.3() %(-) 636.6() 61.5() %() 300.0(-) 30.5(-) 2 : Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ 8.9% (6.2%). KBS,.. 1 () 150/3.3 IFC Mall FKI. 1 (: /3.3) 8.9%(-) ,977.0() 130.2() 15 : 1) )

195 제 2 절수요추정 1. 수요추정방법론,,,.,..., 1.,. 2. 수요추정개요, 21 (1994), (1996), (2005) (2004).

196 1, 1 (). [ 그림 Ⅵ-12] 오피스수요추정절차 3. 수요추정 가. 서울시오피스종사자수추정 ) 19) IMF IMF 1999.

197 [ 그림 Ⅵ-13] 서울시전산업종사자수추이 ( 명 ) 5,000,000 4,500,000 4,000,000 3,500,000 3,000,000 2,500,000 2,000, :, < 표 Ⅳ-14> 2019 년서울시전산업종사자수추정치 (: ) ,791,943 3,791,943 3,791, ,732,230 3,732,230 3,732, ,843,010 3,843,010 3,843, ,894,666 3,894,666 3,894, ,005,831 4,005,831 4,005, ,079,277 4,079,277 4,079, ,177,336 4,177,336 4,177, ,487,357 4,487,357 4,487, ,498,312 4,498,312 4,498, ,541,393 4,541,393 4,541, * 4,576,068 4,648,438 4,612, * 4,657,038 4,758,007 4,707, * 4,738,008 4,870,158 4,804, * 4,818,978 4,984,953 4,901, * 4,899,948 5,102,453 5,001, * 4,980,918 5,222,723 5,101, * 5,061,888 5,345,828 5,203,858 1) * 2) = ,970X(R 2: 0.92) 3) 2.36% :,

198 ,,,,,,,, 9, 2004, 2005,,,, %. < 표 Ⅳ-15> 최근 10 년간오피스종사자수비율 (:, %) ,485 4,668 4,727 4,783 4,753 4,831 4,890 4,906 4,940 4,922 4,835 4,936 5,012 5,036-1,876 1,987 2,027 2,062 2,191 2,032 2,017 2,068 2,156 2,221 2,277 2,291 2,410 2, :, 2019, (1.3%). < 표 Ⅳ-16> 2019 년오피스종사자수비율추정치 % 51.3% 52.0% 52.7% 53.4% 54.2% ,818.9,

199 < 표 Ⅳ-17> 2019 년서울시오피스종사자증가인원 (: ) 2012 (a) 4,541, % 2,203, (b) 5,203, % 2,818, (c=b-a) 662, ,891 - < 표 Ⅳ-18> 연도별서울시오피스종사자추정 (: ) ,408,632 1,408,632 1,408, ,521,674 1,521,674 1,521, ,613,965 1,613,965 1,613, ,640,573 1,640,573 1,640, ,747,980 1,747,980 1,747, ,569,839 1,569,839 1,569, ,585,143 1,585,143 1,585, ,641,698 1,641,698 1,641, ,748,294 1,748,294 1,748, ,840,730 1,840,730 1,840, ,967,279 1,967,279 1,967, ,082,766 2,082,766 2,082, ,162,995 2,162,995 2,162, ,203,964 2,203,964 2,203, * 2,287,585 2,323,763 2,305, * 2,359,419 2,410,573 2,384, * 2,432,772 2,500,626 2,466, * 2,507,674 2,594,043 2,550, * 2,584,152 2,690,950 2,637, * 2,662,235 2,791,476 2,726, * 2,741,953 2,895,759 2,818,856 : * :,

200 나. 서울시오피스수요추정 , 5%. 1 (2005),., 1,, /. 2019, 13,584. < 표 Ⅳ-19> 2018년서울시오피스종사자증가인원 / 5% :,, 2005 < 표 Ⅳ-20> 2018 년서울시오피스수요 (:, ) 2012 (a) 2,203,964 2,203,964 2,203, (b) 2,741,953 2,895,759 2,818, (c=b-a) 537, , ,891 1 (d) 21.04/ 21.04/ 21.04/ (e) 5% 5% 5% 2019 (f=c d e) 11,885,235 15,283,125 13,584,180

201 다. 대상지오피스수요추정. parc 1., parc 1. < 표 Ⅳ-21> 대상지오피스수요대안설정 1 2 parc 1 parc 1 1) 흡수율 (), 19,,, 10,,.

202 < 표 Ⅳ-22> 업종별반영비율 14.2% / 13.7% 15.2% / 25.5%,, 100% 100% 100% 100% 100% 100%, 100% 100% :, < 표 Ⅳ-23> 서울시대비여의도오피스종사자수비율 (: ) (a) 1,601,373 1,734,947 1,763,139 1,812,284 2,019,100 2,010,629 (b) 84,003 79,536 78,097 84,697 85,923 88,607 (c=b/a) 5.2% 4.6% 4.4% 4.7% 4.3% 4.4%., 2011 IFC, FKI() %.

203 < 표 Ⅳ-24> 대상지오피스흡수율 4.4% ) 공급계획 (2012~2019),., 2017 parc ,880 parc 1. parc 1 parc 1 802,288, 412,408. < 표 Ⅳ-25> 여의도내오피스공급계획 / (: ) Two IFC - 77,102 77,102 Three IFC - 159, , FKI( ) 52, , , ,561 79,770 59, parc 1-389, ,880 parc 1 parc ,582 : :, 874, , , ,408

204 3) 대안별대상지오피스수요추정 2019,,. parc 1 1, parc parc 1, parc 1 2. < 표 Ⅳ-26> 대안별대상지오피스수요추정결과 (: ) , , , , , , , ,237 < 표 Ⅳ-27> 대안별오피스수요 (: ) (a) 11,885,235 15,283,125 13,584,180 1 pacr1 2 pacr1 (b) 4.4% 4.4% 4.4% (c) 802, , ,288 (d=a b-c) -278, , ,643 (a) 11,885,235 15,283,125 13,584,180 (b) 4.4% 4.4% 4.4% (c) 412, , ,408 (d=a b-c) 111, , ,237

205 ,.. 4) 잠재수요검토,.,.,. 30. DB 50% , 277,359.. < 표 Ⅳ-28> 여의도내노후오피스현황 ( 건축연한 30 년이상 ) (: ) ,359 : :

206 . < 표 Ⅳ-29> 여의도내노후오피스개별현황 ( 건축연한 30 년이상 ) (: ) ,406 B1/10F ,814 B1/5F ,316 B2/12F ,104 B2/14F ,906 B2/10F ,469 B2/11F ,387 B1/10F ,931 B3/10F ,813 B3/10F ,785 B1/8F ,044 B4/10F ,224 B3/15F ,524 B3/15F ,402 B3/9F ,211 B4/7F ,868 B4/12F ,488 B4/12F ,610 B3/10F ,508 B4/14F ,550 B3/10F : : 257,359-5) 소결 parc 1., parc 1,.

207 .,. parc 1, parc 1.., parc 1. parc 1.

208 제 Ⅴ 장수익추정 제 1 절분석의전제..,.,,., (willingness to pay)..,.,.,,,. (, 2014) 34

209 ,.,,,,, 5.5%,.,,.

210 제 2 절수익의추정 1. 수익항목선정,,. (, ),,, 1.,,,. < 표 Ⅴ-1> 사학연금서울회관재건축사업수익항목선정, /, 1,, 2. 시설별수익산정 가. 오피스수익산정,,. 1) 오피스적정임대료산정 가 ) 비교사례선정,

211 , One IFC, FKI Tower. < 표 Ⅴ-2> 오피스시설비교사례검토 One IFC FKI Tower / / / /09 59,641(18,041) 70,170(21,226) 88,248(26,695) 168,506(50,973) B7/27F B7/30F B7/32F B6/50F : 7.7 : 7.0 : 9.9 : 9.6 : 77.0 : 70.0 : 99.0 : 96.0 (3.3) : 3.4 : 3.1 : 4.15 : 4 () % 43.0% 55.0% 53.4%

212 나 ) 오피스적정임대가산정 20)., , or 1~2 or 5~1 or 3~5 or 3 or, 20 15~20 10~15 10~ ~10 10~20 20~30 30 // (/) 100m 100~300m 300~500m 500m~1km 1km 3 1 < 표 > 세부평가기준 1, and,, 1 1, 1~1.3 1 or, 1.3~1.6 1 (PM) (FM), 35 25~35 15~25 plate :, 1.6~2 1 5~15 and, 2 1 5

213 < 표 Ⅴ-3> 사학연금서울회관재건축사업오피스적정임대가산정 % 45% 47% % % % % % % 17% (PM) 27% (FM) 21% % 50% plate 50% (100) ( ) ( ) (/3.3) 164, , , ,775 (/3.3) 177, , , ,033 (/3.3) 177,400 (/3.3) 72,495 72,093 75,455 74,906 (/3.3) 78,290 76,236 73,049 77,514 (/3.3) 76,300 ( 54%) ( ), 9.58/3.3(2.90/). < 표 Ⅴ-4> 사학연금서울회관재건축사업오피스적정임대가산정 (: /3.3) 633,400 65,000 34,400 71, ,000 95,800 41, ,380 : = (12%)/12+

214 2) 오피스임대료수익산정. 가 ) 임대료수익산정, 4(2010~2013). 14., % 4 (5%) 4 5%. < 표 Ⅴ-5> 최근공급된오피스공실률추이 (3.3) Ferrum() 16, % 11.5% 2.1% Center 1() 25, % 8.4% 14.7% Center 1() 18, % 41.1% 19.7% CENTRAL PLACE 10, % 13, % 41.3% 22.7% GT Tower 16, % 7.0% 6.5% YG 12, % 3.5% 2.1% 30, % 1.5% 0.6% D-CUBE CITY 12, % 17.3% 6.4% B 1 19, % 7.1% 4.2% 15, % 47.7% 40.3% 13, % 17.9% IFC-TWO 23, % 36.3% 21, % 20.2% : DB 41.9% 20.1% 11.9%

215 < 표 Ⅴ-6> 초년도공실률산정 ~ 41.9% 20.1% 11.9% 5.0% : DB, 45. < 표 Ⅴ-7> 오피스임대가능면적산정 (: ) 1) 124, , ,644 : = (45) (21.04),,, 2022 (5%),. < 표 Ⅴ-8> 오피스임대료수익산정 (: /3.3, ) ~ (a)1) 120, , , ,644 (b) 41.9% 20.1% 11.9% 5.0% (c=(a (1+b)) 70,049 96, , ,611 (d) 95,800 95,800 95,800 95,800 (e=c d) 2,030 2,795 3,079 3,321 (f=e 12) 24,360 33,536 36,952 39,857 나 ) 보증금운영수익산정 (, 1, 3, 3 )..

216 < 표 Ⅴ-9> 금융자산투자수익률 (: %) < 표 Ⅴ-10> 오피스보증금운영수익산정 (: /3.3, ) ~ (a) 120, , , ,644 (b) 41.9% 20.1% 11.9% 5.0% (c=(a (1+b)) 70,049 96, , ,611 (d) 958, , , ,000 (e=c d) 20,300 27,947 30,793 33,214 (f) 2.86% 2.86% 2.86% 2.86% (g=e f) 나. 상업시설수익산정,. 1) 상업시설적정임대료산정 가 ) 비교사례선정.

217 < 표 Ⅴ-11> 상업시설비교사례검토 / / /11 39,147(11,842) 20,610(6,235) 36,106(10,922) B6/20F B3/10F B4/20F (3.3) : 10.9 : : 12.8 : : 10.6 : () % 57.7% 51.0%

218 나 ) 상업시설적정임대가산정., , < 표 Ⅴ-12> 사학연금서울회관재건축사업상업시설적정임대가산정 % 40% 30% 60% % % % MD 40% % % (100) ( ) (/3.3) 235, , ,843 (/3.3) 305, , ,150 (/3.3) 322,200/3.3(1 ) : :, / :, (, ), MD / :, (42.0%) 3.3 ( ), 14.9/3.3. < 표 Ⅴ-13> 사학연금서울회관재건축사업상업시설적정임대가산정 (: /3.3) (1 ) 1,488,236 59,540 74,372 (1 ) 1,350, , ,000

219 2) 상업시설임대료수익산정. 가 ) 임대료수익산정 1,.,, , 1,. < 표 Ⅴ-14> 초년도공실률산정 ~ 41.9% 20.1% 11.9% 5.0% : DB < 표 Ⅴ-15> 상업시설층별효용 (: ) ~ :,, , 2 3. < 표 Ⅴ-16> 상업시설층별임대료 (: /3.3, ) 3 2, ,000 46, , ,000 61, ,152 1,350, , , ,000 43, , ,000 33, :,,2013 3

220 ,,, 2022 (5%),. < 표 Ⅴ-17> 상업시설임대료수익산정 (: ) ~ (a) 21,907 21,907 21,907 21,907 (b) 41.9% 20.1% 11.9% 5.0% (c=a b) 12,720 17,511 19,295 20,811 (d) (e=d 12) 2,350 3,236 3,565 3,845 : 나 ) 보증금운영수익산정 (, 1, 3, 3 ).. < 표 Ⅴ-18> 금융자산투자수익률 (: %) < 표 Ⅴ-19> 오피스보증금운영수익산정 (: /3.3, ) ~ (a) 21,907 21,907 21,907 21,907 (b) 41.9% 20.1% 11.9% 5.0% (c=(a (1+b)) 12,720 17,511 19,295 20,811 (d) 1,350,000 1,350,000 1,350,000 1,350,000 (e=c d) 1,959 2,696 2,971 3,205 (f) 2.86% 2.86% 2.86% 2.86% (g=e f)

221 다. 컨퍼런스센터수익산정 1) 컨펀런스센터적정대관가격산정 FKI Tower. FKI Tower. < 표 Ⅴ-20> FKI Tower 컨퍼런스센터이용요금 (: ) () / , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,000 1,000, , ,000 1,260, , ,000 1,100, , ,000 1,380, ,000 1,210,000 1,820,000 1,140,000 1,520,000 2,280, ,000,000 1,340,000 2,000,000 1,260,000 1,680,000 2,520, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,000 : 4/ 6, 2 : FKI Tower

222 가 ) 컨퍼런스홀및회의실적정이용요금산정 FKI Tower,,. < 표 Ⅴ-21> 컨퍼런스홀및회의실적정대관료보정치산정 (:, /1) FKI Tower (a) ,528 (b) ,944 (c=b-a) 57 (d) 470 (e=d-c) 167 m2 /(f=e/c) ) 0.30 FKI Tower (a) ,500 (b) 75 90,000 (c=b-a) -17 (d) 2) (e=d-c) -46 /(f=e/c) : 1) 2) (339) (12) :,, < 표 Ⅴ-22> 컨퍼런스홀및회의실적정대관료산정 (: /1) 376, ,000 90, ,000

223 2) 컨펀런스센터수익산정 가 ) 가동률산정, 5,, 21) %, 5. < 표 Ⅴ-23> 현사학연금서울회관강당, 세미나실, 회의실이용건수및가동률현황 % 48.2% 42.2% 39.2% 35.3% 43.5% % 22.5% 22.5% 18.4% 15.9% 18.7% % 23.3% 26.6% 20.0% 22.5% 23.1% : 나 ) 연간수익산정, 1 8, 365,. < 표 Ⅴ-24> 컨퍼런스홀및회의실연간수익산정 (:, ) % 491, % 59,

224 라. 주차장수익산정. 1) 주차장적정이용요금산정 FKI Tower SIFC, 33,058(1). < 표 Ⅴ-25> FKI Tower 및 SIFC 정기주차권이용요금및무료주차대수 FKI Tower SIFC () 250, , ,000 1/331 1/281 1/306 < 표 Ⅴ-26> 여의도내오피스빌딩정기주차권이용요금 (: ) FKI Tower 168,507 B6/50F 1/ ,000 SIFC 77,102 B7/29F 1/ ,000 33,819 B7/20F 1/ ,000 40,440 B6/20F 1/ ,000 40,948 B3/20F 1/ ,000 KT 65,138 B5/21F 1/ ,000 KTB 49,299 B7/19F 1/ ,000 39,147 B6/20F 1/ ,000 39,648 B6/20F 1/ ,000 69,826 B5/23F 1/ ,000 42,346 B7/21F 1/ , ,431 B3/60F 1/ ,000 59,641 B7/27F 1/ ,000 : 33,058(1) : 1/ ,000

225 2) 주차장수익산정 가 ) 판매율산정 5 (151) 5,. < 표 Ⅴ-27> 현사학연금서울회관주차장월정기권단가 (: /1) 2009~ ~ , ,000 (1) , ,000, , ,000 : < 표 Ⅴ-28> 현사학연금서울회관연간주차료수입및판매율현황 () 170, , , , , ,463 ()1) 1,169 1,169 1,166 1,072 1,056 1,126 () () () ) 65.4% 65.4% 65.2% 60.0% 59.0% 63.0% : 1) () = 2) = () ((300) (151)) :

226 나 ) 판매가능월정기주차권.. < 표 Ⅴ-29> 연도별정기주차권판매대수 ~ 1) 58.1% 79.9% 88.1% 95.0% 2) ) % 63.0% 63.0% 63.0% 4) : 1) 2) = (1/207) 3) = (592) 4) = (63.0%) 다 ) 연간수익산정,. < 표 Ⅴ-30> 연도별주차장수익산정 (:, ) () 235, , , ,000 ()

227 3. 시설별수익산정결과 < 표 Ⅴ-31> 연도별 시설별수익산정결과 (: ) , ,941 2, ,406 1, ,613 28, , ,336 3, ,313 1, ,428 39, , ,833 3, ,650 1, ,358 42, , ,807 3, ,937 1, ,299 46, , ,807 3, ,937 1, ,299 46, , ,807 3, ,937 1, ,299 46, , ,807 3, ,937 1, ,299 46, , ,807 3, ,937 1, ,299 46, , ,807 3, ,937 1, ,299 46, , ,807 3, ,937 1, ,299 46, , ,807 3, ,937 1, ,299 46, , ,807 3, ,937 1, ,299 46, , ,807 3, ,937 1, ,299 46, , ,807 3, ,937 1, ,299 46, , ,807 3, ,937 1, ,299 46, , ,807 3, ,937 1, ,299 46, , ,807 3, ,937 1, ,299 46, , ,807 3, ,937 1, ,299 46, , ,807 3, ,937 1, ,299 46, , ,807 3, ,937 1, ,299 46, , ,807 3, ,937 1, ,299 46, , ,807 3, ,937 1, ,299 46, , ,807 3, ,937 1, ,299 46, , ,807 3, ,937 1, ,299 46, , ,807 3, ,937 1, ,299 46, , ,807 3, ,937 1, ,299 46, , ,807 3, ,937 1, ,299 46, , ,807 3, ,937 1, ,299 46, , ,807 3, ,937 1, ,299 46, , ,807 3, ,937 1, ,299 46,044 1,170,976 27,933 1,198, ,978 2, ,673 31,654 7,830 39,484 1,354,066

228 제 Ⅵ 장수익성분석 제 1 절분석의전제 1. 수익성분석방법...,,.. (Weighted Average Cost of Capital: WACC). (Net Present Value Method: NPV) (Internal Rate of Return Method: IRR), (Profitability Index Method: PI).., (FNPV) 0

229 . 22),,., (FIRR).., 1.,. 2. 재무적할인율적용 4%, (5), (social time preference rate: s.t.p.r),. (5).

230 1, 1,.,., 5.0~5.5% %. 3. 세금등이전지출처리.,...,.,. 4. 분석기준일

231 5. 분석기간,, ~ 잔존가치의처리 ,. 7. 민감도분석. (sensitivity analysis),,,,.,,.

232 제 2 절수익성분석결과 30, (5 ), 5.5%,. PI < 표 Ⅵ-1> 경제성분석결과 FNPV () PI FIRR () , % 452, ,066 /.

233 < 표 Ⅵ-2> 수입 - 비용연차별흐름표 (: ) , , , , ,967 49,967 40,334-40, , , , , , , , , ,961 19,909 1,336 1, , ,076 25,462 1,336 1, , ,842 26,460 1,336 1, , ,044 26,956 1,336 1, , ,044 25,550 1,336 1, , ,044 24,218 1,336 1, , ,044 22,956 1,336 1, , ,044 21,759 1,336 1, , ,044 20,625 1,336 1, , ,044 19,549 1,336 1, , ,044 18,530 1,336 1, , ,044 17,564 1,336 1, , ,044 16,649 1,336 1, , ,044 15,781 1,336 1, , ,044 14,958 1,336 1, , ,044 14,178 1,336 1, , ,044 13,439 1,336 1, , ,044 12,738 1,336 1, , ,044 12,074 1,336 1, , ,044 11,445 1,336 1, , ,044 10,848 1,336 1, , ,044 10,283 1,336 1, , ,044 9,747 1,336 1, , ,044 9,238 1,336 1, , ,044 8,757 1,336 1, , ,044 8,300 1,336 1, , ,044 7,868 1,336 1, , ,044 7,457 1,336 1, , ,044 7,069 1,336 1, , ,044 6, ,102 1, ,765-21,648 28,348 1,354, , ,022 40, , ,062 15,004

234 제 3 절민감도분석.. 5.5%.,.,,. 1. 할인율의변화효과 (5), %., (PI) (FNPV).. 5.5% ±2%.. < 표 Ⅵ-3> 할인율변화에따른민감도분석결과 B/C NPV() 3.50% , , , % , , , %() , , , % , , , % , , ,600

235 2. 비용의변화효과.,,. (93.0~97.9%), (71.9~75.9%). < 표 Ⅵ-4> 비용변화에따른민감도분석결과 B/C NPV() -20% , , ,650-10% , , ,856 0% , , ,062 10% , , ,269 20% , , ,475 < 표 Ⅵ-5> 낙찰률적용의비용변화에따른민감도분석결과 B/C NPV() 100% , , , % , , , % , , , % , , , % , , , 편익의변화효과 ±20%,.

236 < 표 Ⅵ-6> 편익변화에따른민감도분석결과 B/C NPV() -20% , , ,062-10% , , ,062 0% , , ,062 10% , , ,062 20% , , , 공실률변화효과 4 5%.,,. 0% 15%,. < 표 Ⅵ-7> 공실률변화에따른민감도분석결과 B/C NPV() 0.0% , , , % , , , % , , , % , , ,062

237 제 Ⅶ 장정책적분석 제 1 절정책적분석항목. -.,., -...,.,,,..

238 ., AHP.,, AHP. (5),,, 4.,,.. < 표 Ⅶ-1> 사학연금서울회관재건축사업에대한정책적분석항목

239 제 2 절정책의일관성및추진의지 1. 관련계획및정책방향과의일치성,.,,,,. 4,.,,...,,.,,.,,.,

240 ,.,,,.,,,. Top+2021(2013~2017)(, 2012) 2030(, 2013). Top+2021(2013~2017)., ,, 3.,.,,,,. 2. 사업추진의지및선호도,.

241 .,.,., ,.,., 281% 980%,.,,. 3. 사업의준비정도,,.,

242 . (),..,., 2012,,,.,. (2011),,,. (2012)...,,,.

243 제 3 절사업추진상의위험요인 1. 재원조달가능성 %.,,,, ,432, ,885, ,450, ,865, , % %, 23.4%, 41.6%, 21.7%, 11.7% 63.3%.. 97, %. 6,293.94, ,877.04, , 3 1,782.39, 4 2, , , , 2,084.87, , , , %, 1,162.44

244 1.19% ,.,,,. < 표 Ⅶ-2> 사학연금기금최근 5 개년현황 (:, %) , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , :, :, "",,...

245 2. 환경성 (sustainable development).,..,...,..,, ( ),.

246 제 Ⅷ 장지역균형발전분석 제 1 절지역낙후도..,....,., (2003) 8.

247 < 표 Ⅷ-1> 지역낙후도지수산정에사용되는지표의개요 5, ( /) 100 (/) 100, (/) 100, ( /) 100, (65 /014 ) 100 (+/ ) 100;, 3 [(++)/, ] 100 : 1), (5), ),, ,, < -2>. < 표 -2> 지역낙후도지수산정을위한지표별가중치 (%) :, (4), 2004.,, 1.194, 16 1.

248 < 표 Ⅷ-3> 시 도별지역낙후도지표별순위 () () (, ) () :,,,

249 , < 표 Ⅷ-4> 사업대상지역의시 군별지역낙후도지수및순위, (0.117) (0.063) (0.089) (0.044) (0.291) (0.124) (0.131) (0.142) : 1). = = (65 /0~14 ) 100. = ()/, = /(2009 ). = (/) 100(2009 ). = (km)/(km 2 )(2009 ).,. = (/) 100(2009 ). = [()/] 100(2009 ). 2) () ), 6 9,,,. 4). 5). 6). 7) 1 ( ) AHP ) 8 ( )., (-) (-) < 표 Ⅷ-5> 시 군별지역낙후도지표및순위,, 50 (0.117) (0.063) (0.089) (0.044) (0.291) (0.124) (0.131) (0.142)

250 제 2 절지역경제파급효과 1. 지역산업연관모형 (IRIO) 의개요 (Input Output Model), ( ). 23) Wassily W. Leontief 1936 (Quantitative Input-Output Relations in the Economic System of the United States, Review of Economics and Statistics, August 1936). 24) F. Quesnay (Tableau Economique: 1758) K. Marx (Reproductions Schema), L. Walras V. Pareto. Walras. Leontief Walras. (Input Output Model) (Regional Input Output Model).,.

251 Leontief W. Isard, H.B. Chenery, L.N. Moses. Chenery 2. Chenery. Isard, Chenery, Moses,,. 2. 지역산업연관모형의종류 (Single Region Model) (Intra-Regional Input Output Model) (Many Region Model), (Inter-Regional Input Output Model (Multi-Regional Input Output Model).,.,,... (survey) IRIO (Inter-Regional Input Output Model), (non-survey) MIRIO (Multi-Regional Input Output Model). 25) IRIO W. Isard(1951)

252 , MIRIO H.B. Chenery, L.N. Moses -. IRIO IRIO. IRIO,.,. (openess).,,,.,.,,.. 3. 한국은행지역간산업연관모형 (IRIO ) 개요 가 ) 작성현황 ) (IRIO).

253 , 나 ) 작성기준 , (IRIO). 16, 다 ) 지역산업연관표의기본구조. (; column).. (; row)..,....

254 ,. = = + [] = +(+++)--[] (= ) () [ -1]. [ 그림 Ⅷ-1] 지역내산업연관표의기본구조 1 n 1 n ( ) ( ) 1 V1(=R1+S1+D1+T1). 1 X1 M1 N1 (=X1+M1+N1) 1 Y1(=C 1+I1+E1+O1).

255 .. (IRIO) [ -2].. [ -2] 1 1 (Z11), (Z Zn1 ), (M1) (V1).. [ -2] 1 1 (Z11) (Z Z1n) () (Yd11) (Yd Yd1n). [ 그림 Ⅷ-2] 지역간산업연관표 (IRIO) 의기본구조 1 n 1 n 1 n 1 n 1 n 1 1 n 1 n 1 n n

256 4. 건설등세부문별분석방법 ,, 3 27) KDI IRIO,,,,. < -6>. < 표 Ⅷ-6> 세분류가필요한부문 2005 IRIO 2005 IO (168) (403)

257 (168) (403).,. IRIO 1... Y R i. AY i, 1,. R i. IRIO.. IO (403) 2005 IRIO 168,,., 16 IO., (1) AY Y. AY IO Y, 1 2., R i ( R ) Y. 28) (1)

258 IRIO.,, /,. 5. 지역경제파급효과분석을위한유발계수 ( ).,,,,..,, ().. 가. 생산유발효과. (Z) (Y). (Aij = Zij /Xj ),

259 . 단 임 AdX + Yd= X X 단 는국산투입계수행렬 는총산출액백터 는국산품에대한최종수요백터 는단위행렬임.. 나. 부가가치유발효과 ()...

260 , 다. 고용 ( 취업 ) 유발효과.. (L ) (X ) () (=Li/Xi)., (). 라. 지역내 외파급효과승수..,, (). 2(L, M), 3.

261 α L 1 L, L. α (3 3) (1 3) L, M ( α )., α L 1 M, ( ), α., L O L, M O M. 6. 분석모형의한계및해석상유의점,

262 .., IO,,,. IRIO.., IO () ()., (crowding out effect),,..,..., IO,,..,,.., () (),.

263 . 7. 지역경제파급효과분석결과 ( ).,, (),.,,. 가. 투자비내역 IRIO. IRIO,.. 3, < 표 Ⅷ-7> 투자비내역 (: ) ( ) 3, , : 1). 2) IRIO. 3). 4) -.

264 나. 지역별파급효과 7,899.12, 3,137.20, 5,883.99, 6, < 표 Ⅷ-8> 지역별파급효과 () () (%) (%) (%) () (%) () 4, , , , , , , , 다. 지역경제활성화효과, IRIO. GRDP %. 2008~

265 0.3431%,., ( ). < 표 Ⅷ-9> 본사업의지역경제활성화효과 (: ) 3, , (GRDP,2012) 2,886, (%) % : 1) ) AHP GRDP. 3) 2008~ %.

266 제 Ⅸ 장종합평가및정책제언 제 1 절 AHP 분석의개요..,., B/C /PI, (NPV/FNPV), (IRR/FIRR),,,,., B/C., (scale)., B/C ,.,.,..,

267 ..,..,,. (multi-criteria analysis) (AHP: Analytic Hierarchy Process). AHP, Thomas Saaty,. AHP, (level),. AHP. (conceptualizing) (structuring) (weighting) (scoring) (synthesizing) (feedback) (concluding)

268 제 2 절 AHP 를활용한종합판단 1. 평가대안 AHP., AHP.., AHP. < 표 Ⅸ-1> 사학연금서울회관재건축사업예비타당성조사최적대안 : 10,142(3,067.95) - : 146, ( 97,303.45, 48,989.04/ 40, 6), 2014~2018( 5) ( ) 600, ,394 : 1), ) 3,674,, 6,009.

269 . < 표 Ⅸ-2> 최적대안의수익성분석및지역균형발전분석결과 FNPV PI ( ) ,004 1 / 16 1 / % : 2008~ %. 2. 조사대상집단 AHP..,. KDI AHP., 4~5(PM, 2, 2), KDI 2~3, 8 29). PM, 2, 2, KDI 2, 1 8.,. 3. AHP 구조및평가항목 AHP. B/C

270 AHP. (PI),., AHP ,,.,,,,,,,.,.,. AHP [ -1], < 3>.

271 [ 그림 Ⅸ-1] 사학연금서울회관재건축사업예비타당성조사 AHP 계층구조 평가대안사업시행사업미시행

272 < 표 Ⅸ-3> 사학연금서울회관재건축사업예비타당성조사 AHP 평가항목요약 지역내부가가치유발액 지역내총생산

273 4. AHP 분석결과, Saaty 9.,, 100., 30). < 표 Ⅸ-4> 가중치산정범위 (: %) 40 ~ ~ ~ 30.,. B/C B/C PI. PI, B/C PI. B/C = (B/C) + (, B/C 1 = 1, B/C < 1 = -1)

274 B/C 1.00, AHP = α +, α = α 0 = 1, α < 1 = -1,. AHP. < 표 Ⅸ-5> 항목별가중치산정결과 :., 6 : : %: 30.0%: 20.0% %: 35.0%: 20.0%, 6.

275 (35.0%, 35%) (20.0%). (26.3%) (8.8%), (16.0%) (4.0%).. < 표 Ⅸ-6> 사학연금서울회관재건축사업예비타당성조사 AHP 평가결과 AHP, , PI 1.03,,,. AHP (feedback),. AHP (weighted sum). (0.5 ).

276 (binary decision). AHP.,. 3:3 AHP.., (robustness). AHP AHP ?.. AHP AHP < AHP < ,, 0.45 < AHP < AHP......, 6 AHP 0.5

277 ., 5:1 4:2, 84% 0.55, AHP AHP 0.45, 0.55., 3:3 95% AHP 0.58, AHP , : 5:1 4:2 AHP 0.45, 2:4 1:5 AHP ~2 4~5. feedback. feedback. < 표 Ⅸ-7> 평가자별의견일치도와 AHP 평점에따른결론 : AHP < AHP< AHP< AHP 6 : : 1 Feedback 4 : 2 Feedback 3 : 3 AHP 0.42 AHP < 0.42 AHP 0.58 AHP < : 4 Feedback 1 : 5 Feedback 0 : : 1) : (6 ). 2) AHP AHP. 3) -..

278 ,,, , 1, < -7> AHP.

279 제 3 절민간투자사업추진가능성검토 1. 민간투자사업추진가능성검토대상 ( ( )) 64( ) ,.. (5) Guideline (KDI, ),. (B/C) 0.9, Guideline (KDI, ) (AHP ) 31). 2. 민간투자사업추진가능성검토방법및수행절차 가. 민간투자사업추진가능성검토방법 Checklist 1

280 (BTO), (BTL), 2 BTL. 1, 2 Checklist,, ( ) 1, 2. 2 Checklist Value For Money(VFM), (AHP )., (fact),,.. BTL, BTL, BTL.. (.) ( 82( )).

281 < 표 Ⅸ-8> 민간투자사업추진가능성검토방법 () () 2,,, BTO BTL : KDI, Guideline (2012.6) 나. 민간투자가능유형의판단기준,,, core service BTO BTL..,. BTL..

282 다. 민간투자사업추진가능성검토수행절차, (AHP ). [ 그림 Ⅸ-2] 민간투자사업추진가능성검토수행절차

283 3. 민간투자사업추진가능성검토결과 AHP, 0.514,,. 2 AHP. 가. 법적타당성검토결과., 2()., 2. 나. 정책적타당성검토결과, 2. 다. 민자가능유형판단결과, 2.

284 라. 소결, 2.

285 제 4 절종합평가및정책제언 1. 종합평가 , , %. (, 2014) 34.,,,,..,. 6,293.94( 4,649.75), 4,520.62, 4,670.66, PI (Profitability Index) 1.03.,. Top+2021(2013~2017),.,

286 .,.,...,. parc 1,. 16 1, 1. 7,899.12, 3,137.20, 5,883.99, 6, % %. AHP, 0.516, , AHP. 2. 정책제언.,. "",,.,..,

287 .,..., () 960%, ().,,..,..

288 < 표 Ⅸ-9> 사학연금서울회관재건축사업예비타당성조사총괄요약표 (: ) 27-2 : 10,142(3,067.95) 146,292.49( 97,303.45, 48,989.04) 532, ,258 48,510 33, , ,470 42,270 (5,170) 600, , ~2018( 5) /, / B/C AHP : 1). 2) ) (115.50), (27.50) ( ). 4) 45.

289 참고문헌,,, 2013., 2013~2017, 2012., 2014, 2013., 2014, 2014.,, ,,, (),, (), DB,,.,,.,, ,, ,, 2010,, 2005.,, 2013.,,, 2013.,,2013.,, ( 2), 2, , (5), 2008., (5), 2008., 63,, 2013.

290

291 부록 1. AHP 설문지 2. 공문수신자료

292

293 [ 부록 ] 1. AHP 설문지 [ 첨부 ] 사학연금서울회관재건축사업예비타당성조사 AHP 평가를위한설문 성명 : 소속 : 직위 : 연락처 :

294 1. AHP 설문응답시유의사항 [ 그림 ] 평가예

295 2. AHP 평가구조및평가내용 [ 그림 1] 사학연금서울회관재건축사업예비타당성조사의 AHP 계층구조 평가대안사업시행사업미시행

296 < 표 1> 사학연금서울회관재건축사업예비타당성조사의 AHP 평가항목요약 지역내부가가치유발액 지역내총생산

297 3. AHP 평가를위한설문 ( 가중치선정 ) < 표 2> 가중치산정범위 [ 그림 2] 제 1 계층중요도평가

298 [ 그림 3] 제 2 계층중요도평가

299 [ 그림 4] 제 3 계층중요도평가 ( 지역균형발전 ) [ 그림 5] 제 3 계층중요도평가 ( 정책의일관성및추진의지 )

300 [ 그림 6] 제 3 계층중요도평가 ( 사업추진상의위험요인 )

301 4. AHP 평가를위한설문 ( 평점부여 ) ν

302 5. AHP 분석연구를위한설문 설문작성중문의사항이있을경우에는공공투자관리센터연락주십시오. 수고하셨습니다

303 [ 부록 ] 2. 공문수신