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2 2013-PR-08 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 A Study on the Issues of House Poor and Rent Poor and Its Countermeasures of the Seoul Metropolitan Government

3 연구진 연구책임공동연구연구원외부협력 박은철홍인옥김진수오근상 도시공간연구실연구위원도시사회연구소소장도시공간연구실연구원서울시립대학교도시행정학과박사과정 이보고서의내용은연구진의견해로서 서울특별시의정책과는다를수도있습니다.

4 요약및정책건의 1 연구개요 1 1 연구의배경및목적 2010년대들어푸어족의범위가확산되고있는데, 절대적빈곤에처해있는경우도있지만상당수는상대적빈곤감또는박탈감을느끼는사람들임. - 주택과관련해서는하우스푸어와렌트푸어라는용어가유행하고있으며, 기획재정부는다음과같이정의하고있음. 하우스푸어 : 집은 ( 소유하고 ) 있지만무리한대출과세금부담으로인해실질적소 득이줄어빈곤하게사는가구 렌트푸어 : 치솟는전세가격을감당하는데소득의대부분을지출하느라여유없이 사는가구 하우스푸어와렌트푸어에대한지원은주거빈곤계층과의형평성문제가발생하는경우에는지원을하지않는것만못할수도있음. - 전문가중의상당수는정부의개념정의에따른하우스푸어와렌트푸어를지원하기위한공공부문의정책을부정적으로보고있음. - 하우스푸어는주택마련을위한담보대출로기준을엄격히할경우그규모가크게 감소할것임. 우리나라의주택담보대출은주택을마련하기위한목적도있지만, 제 1 금융권대 출의절반, 제 2 금융권대출의대부분은주택을담보로생활자금또는생업자금을 마련하기위한대출임. - 외국에서는렌트푸어라는용어자체를찾아볼수없으며, 임대료과부담가구라는용어가일반적으로사용되고있음. 최근주택시장은과거고성장시대에는볼수없었던현상들이나타나고있는데, 향후저성장시대에부합하여빠르게변화할가능성이높음. - 주된주택수요계층의감소, 1 2인가구의증가등으로인해주택수요가추세적으로감소하고있고, 소형 저렴주택에대한선호도증가하면서주택가격이하락하고 있음. 요약및정책건의 3

5 - 전세의월세전환에따른전세매물의감소, 주택구입의연기, 전세수요의증가등에따라전세가격이급등하는전세난이고착화되고있음. - 하우스푸어와렌트푸어라는용어는이러한주택시장구조의변화와가계부채 1,000 조원시대에편승하여더욱광범위하게퍼지고있음. 이연구는우선사회적으로일반화되고있는용어인하우스푸어와렌트푸어와관련한이슈를파악하고, 개념을정의하는데목적이있음. - 그리고정책대상으로서하우스푸어와렌트푸어의규모를파악하고, 실태를분석하고자함. 또한중앙정부차원의대책에대해평가하고, 서울시차원의대응방안을 제시하고자함. 1 2 연구의방법및체계 2010년이후민간의경제연구소, 정부의경제 금융관련기관등에서하우스푸어에대한보고서는상당수발간됨. - 하지만이들보고서는가계부채차원에서접근하였고, 주택정책차원에서접근한경우는김준형 (2013) 의세미나발표자료가유일함. 렌트푸어는언론매체를통해언급되고있지만, 아직까지보고서는물론이고발표자료조차없음. - 과거새로운사회현상이나타나면, 연구가이루어져정책적시사점내지대안을주장하는연구결과물이발표된것과는사뭇다른양상임. 이연구에서는가계부채상황을파악할수있는통계청의 2012 가계금융 복지조사 원자료, 그리고주택및보증금마련대출현황과주거특성을파악할수있는국 토교통부 LH 토지주택연구원의 2012 년도주거실태조사 원자료에대한통계분 석을실시함. - 분석을통해정책대상으로서하우스푸어및렌트푸어의규모를추정하고, 그특성을살펴봄. 학계의전문가와함께하우스푸어와렌트푸어에관한워크숍을두차례씩총 4회에걸쳐개최함. - 하우스푸어와렌트푸어에대한인식, 정부의하우스푸어와렌트푸어용어정의및특성, 정부의하우스푸어와렌트푸어대책에관한의견, 지방정부차원의대응방향 및프로그램등을중심으로발표와토론을진행함. 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 4

6 표 1 전문가워크숍개최 구분 하우스푸어 렌트푸어 개최일 5. 2 ( 목 ), 7. 3 ( 수 ) 5.15 ( 수 ), 7. 4 ( 목 ) 발표자 토론자 김수현 ( 세종대학교 ), 김준형 ( 명지대학교 ), 홍인옥 변동준 (KCB 연구소 ), 봉인식 ( 경기개발연구원 ), 이상영 ( 명지대학교 ), 이종권 (LH 토지주택연구원 ), 김용경 ( 서울시주택정책개발센터 ), 장영희 ( 서울연구원 ), 박은철 지규현 ( 한양사이버대학교 ), 진미윤 (LH 토지주택연구원 ), 박은철 남원석 ( 경기개발연구원 ), 서종균 ( 한국도시연구소 ), 이상영 ( 명지대학교 ), 김용경 ( 서울시주택정책개발센터 ), 장영희 ( 서울연구원 ), 홍인옥 이슈및현상파악정부의대책평가 주택시장의여건변화 하우스푸어와렌트푸어의출현 하우스푸어와렌트푸어의개념및기준 주택정책대상으로서의하우스푸어와렌트푸어 렌트푸어의경우용어의정합성파악 정부의하우스푸어와렌트푸어대책의현황및평가 규모추정실태및특성파악 국토교통부 LH 토지주택연구원의 2012 년도주거실태조사 원자료분석 통계청의 2012 가계금융복지조사 원자료분석 비교를병행 서울시하우스푸어와렌트푸어의규모추정 경기도 인천시와의비교 서울시하우스푸어와렌트푸어의실태및특성파악 렌트푸어의경우임대료 / 주거비비율접근법과잔여소득접근법의 2 가지로분석 해외사례조사 선진국의하우스푸어관련대책 미국의서브프라임모기기사태, 일본의버블붕괴이후의대책및대응중심 선진국의임차인주거안정정책 영국, 미국, 일본의임차인대상주거복지프로그램 임대료보조, 저렴한분양주택, 민간활용공공임대주택등의프로그램중심 대응방안제시 그림 1 연구진행체계도 서울시하우스푸어대응방안 대응의기본방향 : 주택정책의대상과가계부채대책의대상을구분하여접근 주거상담서비스의제도화 주거관련교육및지원프로그램 주거위기가구지원을위한전문조직 서울시렌트푸어대응방안 대응의기본방향 가구특성별지원방안 : 공공임대주택, 주택바우처, 공공분양주택, 전세금보장신용보험의보험료등 기타제도적개선방안 요약및정책건의 5

7 2 하우스푸어대응방안 2 1 주요연구내용 하우스푸어의등장 하우스푸어라는용어가사회적으로언급되기시작한것은 2008 년이후부터임. - 하우스푸어란저금리를바탕으로과도한대출을받아집을마련한사람들이아파 트가격하락과금리인상으로위기에몰린, 집을소유해서빈곤한사람 을지칭함. - 현재하우스푸어는번듯한집이있지만, 무리한대출과세금부담으로인해실질적소득이줄어빈곤하게사는사람들을가리킴. 하우스푸어에대한구체적접근이이루어지고있으나, 연구기관이나연구자별로하우스푸어의기준과규모가상당한차이가있음. 표 2 하우스푸어기준및규모 구분정의및기준규모 정치새누리당 현대경제연구원 KB금융경영연구소 하우스푸어를금융부채상환능력 ( 소득과자산기준적용 ) 위험군으로규정 무리한대출로집을마련하였으나, 원리금상환으로가처분소득이줄어빈곤하게사는가구 소득위험과자산위험을가진가구 : 생활소득대비원리금상환비중 30% 이상, 가용자산대비부채비율 100% 초과 28.4 만가구 고위험군 3.2 만가구 중위험군 7.0 만가구 잠재적위험군 18.2 만가구 광의 만가구 협의 만가구 81.0 만가구 깡통주택 18.5 만가구 경제관련기관 금융위원회기획재정부한국은행 한국금융연구원 주택담보대출가구중연간원리금상환액이경상소득의 60% 초과 잠재적위험가구 이중에금융대출의부동산평가액및금융자산합계의비중에따라 고위험가구 상동 잠재적위험 56.8 만가구 고위험 1 유형 10.1 만가구 고위험 2 유형 2.4 만가구 고위험 3 유형 3.0 만가구 잠재적위험 47.6 만가구 고위험 1 유형 9.8 만가구 고위험 2 유형 3.0 만가구 고위험 3 유형 3.0 만가구 LG 경제연구원 대출원리금상환에어려움을겪고있는부실가구 32 만가구 언론 김재영 (MBC) 비싼집에사는가난한사람들 전국 198 만가구 수도권 95 만가구 학계 김준형 DTI( 총부채상환비율 : debt to income) 적용 상환부담가구 : DTI 30% 60% 미만 상환위험가구 : DTI 60% 이상 상환위험 ( 하우스푸어 ) 7.2 만가구 상환부담 25.7 만가구 2012 년상반기가계부채문제에대한논의과정에서하우스푸어대책의필요성이제기됨. 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 6

8 - 대통령선거과정에서하우스푸어문제가중요한현안으로부상함. 정책공약들이제시되면서하우스푸어문제는정치적 사회적쟁점이되었고, 이후가계부채차원의경제적쟁점보다더중요하게다루어짐 하우스푸어의개념정의 정책대상으로서의하우스푸어는주택마련대출 ( 주택담보대출가운데주택구입자금용도의대출 ) 을통해주택을구입하였으나, 원리금상환으로가처분소득이감소하 여곤궁하게생활하는가구로정의함. - 구체적인기준은주택마련대출의원리금상환액이소득의일정수준 (20% 40%) 을넘으면서, 1주택외에다른부동산 ( 주택, 건물, 토지 ) 을보유하지않은가구로 설정함. 주택마련대출의원리금상환액을주거비용으로간주하여 DTI 기준을적용함. 표 3 정책대상으로서하우스푸어의개념정의및기준 ( 안 ) 개념정의 기준 주택마련대출 ( 주택담보대출가운데주택구입자금용도의대출 ) 을통해주택을마련하였으나, 원리금상환으로가처분소득이감소하여곤궁하게생활하는가구 주택마련대출의원리금상환액이소득의일정수준 (20% 40%) 을넘는가구 1 주택외에다른부동산 ( 주택, 건물, 토지 ) 을보유하지않은가구 하우스푸어의규모 서울의주택마련대출의상환부담가구, 즉주택담보대출가운데주택구입자금용도대출의원리금상환액이소득의 30% 를초과하는가구는 1.8 만가구로나타남. - 이는수도권하우스푸어 (6.3 만가구 ) 의 28.8% 에해당하는규모임. 소득대비원리금상환액이 40% 를초과한하우스푸어는 1.2 만가구로수도권하우스푸어 (3.2 만가구 ) 의 38.7% 정도를차지함. 표 4 정책대상으로서하우스푸어의규모추정 ( 단위 : 천가구 ) 구분 서울 인천 경기 수도권 소득대비원리금상환액 (DTI) 20% 초과 소득대비원리금상환액 (DTI) 30% 초과 소득대비원리금상환액 (DTI) 40% 초과 주 : 주택마련대출의이자율은최근 6년동안의평균대출이자율 (5.92%) 을적용함. 자료 : 국토해양부 LH 토지주택연구원의 2012 주거실태조사 원자료를이용하여분석함. 요약및정책건의 7

9 2 1 4 하우스푸어의특성 1) 가구특성 하우스푸어는연령대별로는 70 대이상과 30 대이하가다수를차지하며, 학력은대학교졸업이상이대다수인것으로나타남. - 연령분포의경우서울의하우스푸어는상대적으로고른연령분포를보이고있음. 소득분위별로는 1-2 분위 (25.7%) 가가장많고, 그다음이 5-6 분위 (22.5%), 3-4 분위 (21.3%) 등의순으로비교적고른분포를보이고있음. 2) 주거특성및자금조달 주택유형은아파트가절반이상이고, 단독 다가구주택 (29.5%) 과연립 다세대주택의비율도비교적높은편임. - 직전주택과비교하면아파트에서아파트로이동한경우 (29.6%) 가가장많고, 그다음이단독 다가구주택에서단독 다가구주택 (23.3%), 단독 다가구주택에서연 립 다세대주택 (18.3%) 순으로, 이는아파트입주과정에서무리한대출때문에하 우스푸어가되었다는주장과차이를보임. - 직전주택점유형태는자가가 63.4%, 전세가 36.6% 로생애최초주택마련보다주거상향이동을위한대출이더많음. 주택구입시점은 2000년이후가 65.7% 이며, 특히 2000년부터 2008년금융위기발생전까지가 33.8% 로가장많음. - 주택구입시자금조달내역은가구의보유자금이 53.4%, 금융기관대출이 44.4% 로, 일정수준이상자기자금을갖고주택을마련한것으로나타남. - 주택구입시금융기관등으로부터의평균대출금은 1억 2,220만원정도이며, 현재금융기관의대출잔액은평균 9,401만원임. 한편하우스푸어의연소득대비주택가격은평균 17.0배로, 많은하우스푸어가소득에비해비싼주택에서거주하고있음 현행하우스푸어대책의현황및평가 1) 하우스푸어대책의현황 채무조정활성화 - 연체우려가있거나이미장 단기로연체한가구를대상으로, 금융권자체적으로 상환기간의연장, 장기분할상환대출로의전환등프리워크아웃을시행하도록하 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 8

10 고, 채무조정시주택가격의하락요인을주택담보대출비율 (LTV loan to value ratio) 규제적용에서예외로하는것을허용함. 한국자산관리공사 ( 이하캠코 ) 를활용한부실채권매입 - 3 개월이상연체된차주를대상으로, 이들의부실주택담보대출채권을캠코가매 입하는방식임. 채권대금지급 채무조정 ( 채권전액매입시지분매입옵션 ) 캠코 ( 한국자산관리공사 ) 원리금상환 ( 지분매각시임대료납부 ) 하우스푸어 (3 개월이상연체 ) 대출채권매각 채권을매각하지않은기타금융회사가있는경우 잔여대출에대한원리금상환 채권매각금융회사 기타금융회사 그림 2 캠코를통한연체채권채무조정의개념도 주택담보대출채권매각제도 : 적격전환대출 - 원리금상환이어려운차주중에서거주주택, 소득등이일정요건을충족하는이른 바정상차주를대상으로한국주택금융공사가해당차주의신청을받아선순위주 택담보대출채권을매입하여채무조정을실시하는방식임 유동화증권투자자 자금투자 MBS 발행이자지급 채권대금지급 원금상환유예등채무조정 한국주택금융공사 하우스푸어 ( 미연체정상 ) 이자상환 ( 유예기간종료시원금상환 ) 대출채권매각 채권을매각하지않은기타금융회사가있는경우 잔여대출에대한원리금상환 채권매각은행 기타금융회사 ( 은행, 비은행 ) 그림 3 주택담보대출채권매각제도개념도 임대주택리츠 - 주택매각을희망하는하우스푸어는주택또는주택지분의일부를리츠에매각하 고, 해당주택을임차하여거주하는방식임. 요약및정책건의 9

11 유동화증권투자자 자금투자 MBS 발행이자지급 채권대금지급 원금상환유예등채무조정 한국주택금융공사 하우스푸어 ( 미연체정상 ) 이자상환 ( 유예기간종료시원금상환 ) 대출채권매각 채권을매각하지않은기타금융회사가있는경우 잔여대출에대한원리금상환 채권매각은행 기타금융회사 ( 은행, 비은행 ) 그림 4 주택담보대출채권매각제도개념도 주택연금사전가입제도 - 주택연금의가입연령을현재의 60 세에서 50 세로낮추어주택연금일부를일시금 으로받아부채상환에활용하도록한제도임. 2) 하우스푸어대책의평가및추진현황 현재하우스푸어대책은임대주택리츠제도를제외하면상당히부진한편임. - 주택담보대출채권매각제도, 한국금융공사의적격전환대출은 7 월말현재 21 건, 20억원정도의실적 - 한국자산관리공사의부실채권매입제도는신청건수 19건, 지원금액 40억원정도 - 주택담보대출프리워크아웃은 7월말까지 50건정도이며, 경매유예제도는 7월말현재모두 5건 - 주택연금사전가입제도는 40 건의실적 현재까지의추진실적을두고하우스푸어대책을평가하기에는다소무리가있으며, 2013 년말까지의추진현황및효과를평가한후에방향을모색하여야할것임 외국의자가가구주거위기대책의정책적시사점 미국과일본은주택 부동산문제가경제위기의주요원인이되었다는공통점에도불구하고주거위기의전개과정과그양상은다르게나타남. - 서브프라임모기지사태로비롯된미국의주거위기는순식간에많은가구를거리로나앉게하였고, 심각한사회문제가되었음. - 일본의주거위기는버블붕괴이후장기간의주택시장침체로천천히진행되었으며, 상대적으로부동산업체나건설업체에더영향을미쳤음. 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 10

12 정부의대응또한서로확연한차이를보이고있음. - 미국은경제활성화를위한양적완화정책과함께주택압류위기에처한가구를구 제하기위한다양한직접적인지원대책도도입 시행함. - 일본은버블붕괴이후주거위기를해결하기위한별도의대책을마련하기보다전반적인시스템개혁에서해결책을찾고자함. 미국과일본의주거위기전개과정과정부의대응방식등에서우리가얻을수있는시사점은다음과같이요약할수있음. - 첫째, 주거위기는주택 부동산시장만의문제가아니라경제전반과연관되어있으며, 개별가구의주거비부담을완화하는대책으로는주거위기문제를해결하는데 한계가있음. 미국은 HAMP( 재조정프로그램 ), HARP( 재융자프로그램 ) 등주택압류가구를위 해도입한개별프로그램보다양적완화를통한경기회복이더욱효과를발휘함. - 둘째, 주택담보대출로인한주거위기는 1차적으로대출을받은당사자, 그리고금융기관의책임이기때문에공공의직접적인개입은최소한으로해야함. 공공은주택시장의시스템을정비하고제도를보완하는데중점을둘필요가있음. 하지만직접적인개입시기를놓칠경우경제전반에치명적인영향을미칠수도있 으므로, 적절한시기에개입할필요도있음. - 셋째, 주택압류등의긴급한주거위기에처한가구에게필요한대책을효과적으로지원하기위해서는프로그램뿐만아니라지원체계도중요하며, 이런측면에서중 앙정부와지방정부간의역할분담이필요함. 가구에맞는맞춤형상담, 지원프로그램의결정등에서중앙정부와지방정부의역 할분담및협력이요구됨. 2 2 정책건의 대응의기본방향 기본적으로서울시는하우스푸어문제에대해별도의대책을마련하여시행하기보다현재추진하고있는정부의대책들이제대로시행될수있도록지원하는데중 점을두어야함. - 하우스푸어대책은대책별로시행주체가서로다르며, 가구별상황이나조건에따라선택할수있는대책이다양함. 요약및정책건의 11

13 - 따라서개별가구가단독으로평가하여판단하기에는한계가있으므로, 자신의조건을객관적으로평가하고효과적인대책을마련할수있도록지원하는체계가필 요함. 지방정부인서울시의하우스푸어지원은주택담보대출로심각한경제적어려움을겪고있는이른바하우스푸어만이아니라어떤이유로든주거위기에처한가구를 위한지역사회주거지원망을구축하는데중점을두어야함. - 명확한규정이나구체적기준도정해지지않은하우스푸어를정책대상으로하기보다주거에어려움을겪고있는시민들을대상으로한정책이될필요가있음. - 주거위기가구들이지역사회에서주거를유지할수있도록지원하는서울시차원의일종의개입전략 (intervention strategies) 이필요함 서울시하우스푸어의대응방안 1) 주거상담서비스의제도화 주택담보대출을포함한가계부채전반에대한상담서비스 - 상담서비스는주거문제를안고있는개별가구와현재시행되고있는각종주거지 원서비스나주거복지프로그램을연결하는작업으로, 전달체계에서가장중요한 부분임. - 실질적인서비스및프로그램을제공하기위해서는해당가구의주거여건을종합진단하고, 필요한서비스및프로그램을추천 연계하는상담작업이필요함. 하우스푸어를포함한주거위기가구를대상으로한상담 - 주거상담은하우스푸어뿐만아니라모든주거위기가구도서비스를받을수있도록 해야함. - 특히주거지원이필요한모든가구가주거와관련한자신들의제반사항을설명하고, 주거관련프로그램을소개받을수있는상담지원이필요함. 120 다산콜센터의활용 다산콜센터기능에하우스푸어, 즉주택담보대출과부담가구를위한서비스 를보완하여상담서비스를제공할필요가있음. - 하우스푸어와관련한상담을별도로추진하고, 시행중인대책, 주요기관, 관련서비스등에관한정보를제공함. 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 12

14 2) 하우스푸어등을위한주거관련교육및지원프로그램운영 공공주도의주택및주거관련교육프로그램 - 주택및주거문제와관련하여주요쟁점을중심으로체계적이고실효성있는상담 및교육프로그램을마련할필요가있음. 주택담보대출로심각한생활의어려움에처해있거나, 처할위기에있는가구들을 대상으로자신들의문제를객관적으로파악하고보다종합적이고근본적으로접근 할수있도록지원함. - 주거와관련된사항뿐만아니라주택담보대출을비롯한가계부채문제등합리적 가계운영을위한교육프로그램도제공해야함. 가계부채의경우신용회복위원회, 한국자산관리공사등에서시행하고있는각종 지원제도나채무재조정프로그램등이해당함. 다양한방식의교육프로그램운영 - 주거교육프로그램은가능한많은사람이편리하게수강할수있도록현장에서직 접수강하는오프라인방식뿐만아니라, 컴퓨터등을이용한온라인교육도개설할 필요가있음. - 과도한주택담보대출로심각한경제적어려움을겪고있거나, 임대료연체나주택압류등으로퇴거위기에처한가구등은해당가구를직접방문하여, 관련상담및 연계 지원서비스를제공하는이른바주거아웃리치프로그램을도입하여운영해 야함. 3) 하우스푸어등주거위기가구를지원하는전문조직운영 서울시의주거여건을고려할때주거문제전반을다루는조직이필요함. 주거문제를전문적으로다루면서원스톱서비스까지제공할수있는현장기반전 문조직이바람직함. 하우스푸어등주거위기가구에대한지원은서울금융복지지원센터또는주거복지센터사업을활용하는것이효율적임. - 서울금융복지지원센터는서울복지재단내에설치된조직으로, 현재가계부채와관련한업무를다루고있어주택담보대출관련사항및정부의하우스푸어대책에대 한상담및지원업무도담당하도록함. - 주거복지센터는현장에기반을둔조직으로주민들의내방상담및가구방문상담이쉽게이루어질수있으므로, 과도한주택담보대출가구에대한지원도가능할것임. 요약및정책건의 13

15 3 렌트푸어대응방안 3 1 주요연구내용 렌트푸어의개념 하우스푸어문제가이슈화되고난이후그에대응하는용어로 렌트푸어 가등장함. - 전세의월세전환에따른전세난고착화상황인데도불구하고, 전세거주가구를대 상으로대출을통해지불능력을향상시키는대책이주로마련되고있음. - 몇몇전문가는상대적빈곤감또는박탈감을표현하는것일뿐전세푸어는렌트푸어가아니라고주장하기도함. 전통적으로임차가구의주택스트레스또는임대료 주거비부담능력을측정하기위해 RIR( 소득대비임대료비율 ) 및 HCIR( 소득대비주거비비율 ) 지표를많이사 용함. - 그러나이접근법은물리적으로열악하지만임대료가싼주거환경하에있는저소득층은지원이불필요하다고오인하게만들거나, 소득의많은부분을쾌적한거주 공간을누리기위해지출하는가구를도움이필요한가구로인식하게만드는문제 점이있음. 가구소득 RIR (20% 30%) 적절한주택확보에필요한소득수준 임대료 ( 또는주거비 ) 부담이없는계층 소득에비해주택서비스를적게구입한계층 소득에비해주택서비스를많이구입한계층 임대료 ( 또는주거비 ) 부담이있는계층 적절한주택의주거비 ( 임대료 ) 주거비 ( 임대료 ) 그림 5 소득대비임대료 ( 또는주거비 ) 비율방식의문제점 이에따라임대료지출후잔여소득을통해경제적주거빈곤상태를파악하는잔여소득방식이대두되고있음. 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 14

16 - 이접근법은임대료 ( 또는주거비 ) 지출후에남아있는소득이비주택부문 ( 의료, 교육, 교통등 ) 의최소지출액보다적은경우부담능력차원에서주거빈곤상태로간주 하는것임. 렌트푸어용어에대해기획재정부는치솟는전세가격을감당하는데소득의대부분을지출하느라여유없이사는가구로정의하고있고, 렌트푸어=전세푸어 로인 식하고있음. - 렌트푸어는우리나라학술논문에서는물론이고, 외국의사례에서도찾아볼수없 는용어임. 일반적으로임차가구의주택부담능력이부족한경우임대료과부담 (rent burden) 또는주거비과부담 (housing-cost burden) 이라는용어를사용하고있음. 기본적으로전세시장은매매시장과밀접한연관성이있고, 전세가구의성격도자가가구와상당히유사함. 표 5 전세가구와 ( 보증부 ) 월세가구의특성비교 구분 소득분위 평균가구소득 ( 월 만원 ) 평균사용면적 ( m2 ) 평균보증금 ( 만원 ) 평균월임대료 ( 만원 ) RIR 1 (%) RIR 2 (%) 1-2분위 , 분위 , 전세가구 5-6분위 , 분위 , 분위 , 전체 , 분위 분위 , ( 보증부 ) 월세가구 5-6분위 , 분위 , 분위 , 전체 , 주 : 1) 반전세 ( 전세에서재계약시에보증금상승분을월임대료로돌리는경우 ) 는보증부월세로분류하였고, 보증금마련대출의상환액을포함하여계산함. 2) RIR 1은보증금의월세전환이율을기회비용측면에서예금이자율 (3.18%) 로, RIR 2는 2012년대출금리의 1.5배수준인 7.70% 로적용함. 자료 : 국토해양부 LH 토지주택연구원의 2012 주거실태조사 원자료를이용하여분석함. - 주택담보대출비율 (LTV : loan to value ratio) 을 60% 로했을때소득 5분위이상의전세가구는현재의보증금을이용하여주택을구입할수있는능력이충분한계층임. 요약및정책건의 15

17 - 전세가구의보증금은금액자체가크고주택구입의레버리지역할을하는등자산 투자의성격이강하며, 전세는월임대료에대한부담이전혀없음. 그럼에도불구하고 RIR 을산출할때전세보증금에시중의월세전환이율을그대로 적용함으로써, 보증금이큰전세가구가임대료부담또는주택스트레스를더많이 받고있다고느끼게만들고있음. 이연구에서는렌트푸어의개념을 높은주택임차료및보증금마련대출의원리금상환때문에가처분소득이감소하여빈곤하게생활하는가구 로정의하도록하겠음. - 그리고정책대상으로서의렌트푸어판정을위한기준으로는주택정책에서전통적으로사용되어왔던방법인소득대비임대료비율 (RIR) 이나소득대비주거비비율 (HCIR) 과더불어임대료 ( 또는주거비 ) 지출후잔여소득 (residual income) 접근 법도함께사용하도록함. 렌트푸어개념높은주택임차료및보증금마련대출의원리금상환때문에가처분소득이감소하여빈곤하게생활하는가구 임대료 / 주거비비율접근법 렌트푸어기준 1 주택임차료및보증금마련대출원리금상환액이소득의일정수준 (20% 40%) 을초과하는가구 다른부동산 ( 주택, 건물, 토지 ) 을보유하지않은가구 잔여소득접근법 렌트푸어기준 2 주택임차료및보증금마련대출원리금상환으로인해가처분소득이 국민기초생활보장법 상의최저생계비 ( 또는주거급여제외최저생계비, 최저생계비의 120%) 이하인가구 다른부동산 ( 주택, 건물, 토지 ) 을보유하지않은가구 그림 6 렌트푸어판정을위한개념및기준 렌트푸어의규모 1) 임대료 / 주거비비율접근 ( 렌트푸어기준 1) 에따른규모추정 국토해양부 LH 토지주택연구원의 2012 주거실태조사 원자료를이용하여소득대비임대료비율 (RIR) 기준으로렌트푸어또는임대료과부담가구의규모를추 정함. - 주택임차료와보증금마련대출원리금상환액을합한금액이가구소득에서차지하는비율 (20% 40%) 을통해추정함. 추정한결과, 주택임차료와원리금상환액을합한금액이 30% 를넘는가구는 26.7 만가구, 40% 를넘는가구는 14.3만가구로나타남. 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 16

18 표 6 임대료 / 주거비비율접근에따른렌트푸어의규모추정 ( 단위 : 천가구 ) 구분 서울 인천 경기 수도권 소득대비주택임차료+보증금마련대출원리금상환액 20% 초과 소득대비주택임차료+보증금마련대출원리금상환액 30% 초과 소득대비주택임차료+보증금마련대출원리금상환액 40% 초과 주 : 1) 보증금의월세전환이율은기회비용측면에서예금이자율 (3.18%) 을적용함. 2) 보증금마련대출이자율은최근 2년동안의평균대출이자율 (5.32%) 을적용함. 자료 : 국토해양부 LH 토지주택연구원의 2012 주거실태조사 원자료를이용하여분석함. 2) 잔여소득접근 ( 렌트푸어기준 2) 에따른규모추정 가구소득에서주택임차료와보증금마련대출원리금상환액을합한금액을제외한잔여소득을기준으로렌트푸어의규모를추정함. - 잔여소득이 국민기초생활보장법 상의최저생계비 ( 주거급여제외최저생계비 최저생계비의 120%) 보다적은경우를렌트푸어로간주함. 잔여소득이최저생계비이하인가구는 31.1만가구 (8.8%), 최저생계비의 120% 이하인가구는 41.1만가구 (11.6%) 로추정됨. 표 7 잔여소득접근에따른렌트푸어의규모추정 ( 단위 : 천가구 ) 구분서울인천 경기수도권 잔여소득 주거급여제외최저생계비 잔여소득 최저생계비 잔여소득 최저생계비의 120% 전체 보증금마련대출 전체 보증금마련대출 전체 보증금마련대출 주 : 1) 잔여소득은경상소득에서비소비지출 ( 임대료, 보증금마련대출원리금상환액 ) 을뺀후의소득임. 2) 보증금의월세전환이율은기회비용측면에서예금이자율 (3.18%) 을적용함. 3) 보증금마련대출이자율은최근 6년동안의평균대출이자율 (5.92%) 을적용함. 자료 : 국토해양부 LH 토지주택연구원의 2012 주거실태조사 원자료를이용하여분석함 렌트푸어의특성 1) 가구특성 임대료 / 주거비비율접근에따른렌트푸어는가구주가 40대이하의고등학교이상학력을소유한경우가가장많음. 요약및정책건의 17

19 - 가구구성은 1-2 인가구가절반이넘으며, 4 인가구도 1/4 정도를차지하고있음 - 소득수준은 4분위이하의저소득층이약 62% 에달하고있으나, 7분위이상의소득이높은계층도 1/5 정도를차지하고있음 이에반해잔여소득접근에따른렌트푸어는가구주가 60대이상의고연령층이 47% 가량을차지하고있고, 30대이하도 30% 에육박하고있음. - 가구주학력은고등학교이상이절반을넘고있으나, 초등학교이하도 30% 정도에달함. - 가구원수는 1-2인이 2/3 정도이고, 소득은 1-2분위가약 3/4을차지하고있음. 2) 주거특성 임대료 / 주거비비율접근법에의한렌트푸어는주로단독 다가구주택 (36.3%) 과아파트 (35.6%) 에살고있음. - 전세보다보증부월세에거주하는가구가 11.7% 정도많음. - 전세전환임대료가평균 1억 1,431만원이고, 1억원을초과한경우도 1/3에달함. - 보증금자체가높음에따라 RIR도평균 44.8% 로상당히높고, RIR이 30% 를초과하는임대료과부담가구도 3/4 정도에달하는것으로나타남. 표 8 렌트푸어의소득대비임대료비율 ( 임대료 / 주거비비율접근법 ) 구분 20% 이하 20% 초과 30% 30% 초과 40% 40% 초과 50% 50% 초과계 ( 단위 : %) 서울 인천 경기 수도권 Chi-Square : Value= , Prob< 주 : 보증금의월세전환이율은기회비용측면에서예금이자율 (3.18%) 을적용함. 자료 : 국토해양부 LH 토지주택연구원의 2012 주거실태조사 원자료를이용하여분석함. 평균 (%) 이에비해잔여소득접근법에의한렌트푸어는과반수정도가아파트에서살고있는것으로나타남. - 점유형태는보증부월세가 2/3 정도를차지하고있음. - 전세전환임대료가평균 4,032만원밖에되지않고, 5천만원이하가대부분을차지하고있음. - 보증금수준이낮음에도불구하고 RIR은평균 36.8% 나되고, 임대료과부담가구의비중도 50% 가량인것으로나타남. 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 18

20 표 9 렌트푸어의소득대비임대료비율 ( 잔여소득접근법 ) 구분 20% 이하 20% 초과 30% 30% 초과 40% 40% 초과 50% 50% 초과계 ( 단위 : %) 서울 인천 경기 수도권 Chi-Square : Value= , Prob< 주 : 보증금의월세전환이율은기회비용측면에서예금이자율 (3.18%) 을적용함. 자료 : 국토해양부 LH 토지주택연구원의 2012 주거실태조사 원자료를이용하여분석함. 평균 (%) 정책대상으로서의렌트푸어 과거에도임대료과부담가구가존재하였지만, 최근처럼관심을받은적은없음. - 이는하우스푸어의증가, 전세의월세전환, 주택구입의연기등으로인해전세물량 은줄어든데비해전세수요는늘어새로운유형의임대료과부담가구가증가하고 있기때문임. 주택소유가구 ( 하우스푸어 ) < 임대차계약 > 주택경매시에는보증금미반환 기존의전세거주가구 주택보유 주택매각 렌트푸어증가 전세선호 주택구입연기 정부정책의이용 수요증가에따른전세가격상승 월세전환 ( 반전세등 ) 그림 7 최근렌트푸어증가의구조적원인 임대료과부담가구또는렌트푸어문제도보편적복지차원에서접근할필요가있으나, 정책적으로지원해야하는렌트푸어에대한명확한기준이없을경우형평성 시비에서자유로울수없음. - 따라서정책대상으로서의렌트푸어에는전세뿐만아니라월세거주가구도포함시킬필요가있음. - 직접적인주거지원이필요한경우에는잔여소득접근법을중심으로하고, 임대료 / 주거비비율접근법은보조적수단으로하여정책대상을선정하는것이바람직할 것임. - 렌트푸어라는용어자체는실제로임대료부담이큰가구를의미하지는않는다는 요약및정책건의 19

21 점에서, 부담여부에대한판정이내포된용어인임대료과부담가구라는용어를사 용하는것이바람직함. 임대차시장의환경변화 전세수요증가 월세전환증가 전세물량감소 전세가격상승 전세가구 사회통념적렌트푸어 정부의렌트푸어 월세가구 주거비비율접근임대료과부담가구 높음소득임대료 상대적박탈감증가현상 잔여소득접근임대료과부담가구 낮음 그림 8 렌트푸어와임대료과부담가구의비교 3 2 정책건의 대응의기본방향 임대료과부담가구라고판정되는렌트푸어에대해다음과같은방향으로지원할필요가있음. - 첫째, 소득 4분위이하계층에게는공공임대주택입주, 월임대료보조등의직접적 인주거복지프로그램중심으로지원할필요가있음. 국민임대전환분을제외한장기전세주택 (SHift) 에는주로소득 5분위이상이입주하고있고, 재개발임대주택에는소득제한및사회취약계층여부와상관없이입주하는경우도있어개선이요구됨. 2014년 10월부터국가차원의주택바우처제도가시행될예정이므로서울형주택바우처의존속여부에대한검토가필요한상황임. - 둘째, 소득 5 분위이상계층에대해서는간접적인지원을통해보증금지불가능성 을높여주는것과동시에, 전세수요를분산시키는것이필요함. 전세자금융자등의단기적인대응도필요하지만, 장기적으로주택공급을늘려시장을안정시키는것이더욱중요함. 저소득층을위한공공임대주택을꾸준히공급하는것과함께, 소득 6분위이하계층도구입가능한가격범위의공공분양주택공급도필요함. 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 20

22 그림 9 구입가능한주택의비중주 : 소득 4 분위가구의최대소득 ( 월평균 만원, 연소득 3,123.8 만원 ) 및소득 6 분위가구의최대소득 ( 월평균 만원, 연소득 4,440.0 만원 ) 을 5 년동안고스란히모은다고가정했을때, 구입가능한주택재고의비율임. 자료 : 국토해양부 LH 토지주택연구원의 2012 주거실태조사 원자료를이용하여분석함. - 셋째, 주택시장은정보의비대칭성 (Information Asymmetry) 이심하므로, 시장 참여자에게더많은정보를제공하여역선택이감소하도록할필요가있음. 실거래가공개제도는시장의투명성과과세의형평성을제고시킬수있지만, 정보 의불균형으로인해불리한의사결정을하는역선택의문제를해소시키지는못하 고있음. 임차인이역선택을하지않도록지역별임대료수준전반에대한정보제공이요구됨. - 넷째, 중 저소득층의주거권확보라는측면에서제도적으로개선되어야하는부분 도있음. 최근지속적으로발생하고있는보증금의미반환및미수등의문제는주거복지프로그램의부족때문이기도하지만, 제도적으로세입자의주거권을제대로보장하지못하기때문임. 우리나라는같은자유주의적복지국가군에속한선진국의주택임대차관련제도와비교하더라도임대료인상규제, 임차기간보호등은개선할점이있음. 요약및정책건의 21

23 3 2 2 가구특성별지원방안 임대료과부담가구및렌트푸어에대한지원은기존의주거복지프로그램을확충하는것과함께, 부족한주거복지프로그램을효율적으로운영할필요가있음. - 이와더불어소득수준및점유형태에따라다음과같은프로그램을제공할필요도있음. 기존의주거복지프로그램 월세가구지원방안 전세가구지원방안 7-10 분위 < 시장에서스스로해결 > SHift 입주 (7-8분위) < 국민주택기금 > 장기및저리의주택구입자금대출 < 국민주택기금 > 저리의주택구입자금대출 5-6 분위 장기전세주택 (SHift) 입주 근로자 서민전세자금융자 저리의주택구입자금대출 10~20 년공공임대주택공급 전세금보장신용보험의보험료보전 10~20 년공공임대주택공급 저렴한공공분양주택 ( 토지임대부 지분공유형등 ) 공급 3-4 분위 50 년공공임대 ( 재개발임대등포함 ) 국민임대주택입주 근로자 서민전세자금융자 준공공임대주택입주지원 민간활용공공임대주택공급 전세금보장신용보험의보험료보전 준공공임대주택입주지원 1-2 분위 영구임대 매입임대주택입주 주거급여, 서울형주택바우처 저소득가구전세자금융자 주택바우처 ( 월임대료보조 ) 복지 노동과연계한자산형성프로그램마련 주택바우처 ( 보증금마련대출이자보조 ) 그림 10 가구특성별임차가구지원방안주 : 기존의주거복지프로그램은서울시에서제공하거나서울시민이수혜를받을수있는프로그램임. 1) 지속적인공공임대주택의공급 현재중앙정부는 2014년 10월부터주택바우처를도입할계획인데, 주택가격을상승시킬위험성이매우높으므로공공임대주택의꾸준한공급이더욱요구됨. - 주택바우처는공공임대주택을대체하기위해도입하기보다공공임대주택에입주하지못하는주거빈곤층의임대료를보조하는보완적인성격으로도입하는것이 타당함. 소득 4분위이하의저소득층을위한공공임대주택의비중을늘릴필요가있는데, 국민임대주택의지속적공급, 영구임대주택의공급재개, 매입임대주택의공급확 대등의정책을시행할필요가있음. - SHift는소득 6분위이하로입주자격을강화하고, 임대료차등화를통해저소득층도입주할수있도록제도를개선할필요가있음. 2) 주택바우처제도의도입에따른대비 다음과같은부분에서국가차원의주택바우처제도도입에따른대비를하는것이필요함. 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 22

24 2 1) 매칭방식으로도입될경우국세 지방세의세목조정에대한공론화 매칭비율을 50:50으로가정할경우서울시가추가로부담해야할비용은연간 1,100억원 1,300억원정도가될것임. - 게다가수급권방식의운영, 향후임대료의상승등을고려할때향후재정적부담이상당히증가할가능성이높음. - 따라서중앙정부와의협의를통해매칭비율의축소또는국세 지방세의세목조정을통해재정의건전성을확보하기위한노력이필요함. 2 2) 공공임대주택공급과의균형점설정 개발가능토지의부족, 가용예산의부족등으로건설형 매입형공공임대주택을공급하기에는많은한계에부딪힐것임. - 공공임대주택재고의확보를미룰경우주택가격의상승에대한견제수단이부족해질것임. - 따라서건설형공공임대주택재고의확보목표를현실감있게조정하고, 민간을활용한공공임대주택의공급등을통해시장가격을안정시키기위한노력을병행할 필요가있음. 2 3) 자활지원프로그램과연계한사례관리체계구축 주택바우처수급가구의욕구를반영한다면, 수혜자편익이더큰공공임대주택을꾸준히제공하는것과함께가구별 가구원별사례관리를통한자활지원프로그 램을제공할필요가있음. - 재정적측면에서도근로능력이있는가구원에는일자리를제공하고자산을형성할수있는프로그램들을함께실시하여, 수급가구들이공공부조에서벗어나자활 자 립할수있는환경을만들어주는것이바람직함. 3) 전세금보장신용보험의보험료보전 전세금보장신용보험은주택의임차인이임대인으로부터회수해야할임차보증금을보호받기위하여본인이스스로가입하는보험으로, SGI서울보증이취급하고 있음. - 가입금액은임대차계약서상의전세보증금을기준으로아파트가전액까지보험에들수있지만, 단독 다가구주택은임차보증금의 80% 이내, 연립 다세대주택은임 차보증금의 70% 이내로가입할수있음. 요약및정책건의 23

25 - 연간보험료는아파트의경우보험금액의 0.265%, 기타주택의경우 0.3% 임. 따라서보험금의한도 (1 억원정도 ) 를설정하여서울시가전세금보장신용보험의보험료가운데 50% 정도를보전해줄경우임차보증금미수위험을크게낮출수있 을것임. 4) 준공공임대주택의공급 준공공임대주택은최초임대료에따라임대료인상을제한할수있는토대를마련하였다는점에서긍정적이라고할수있음. - 서울은주택보급률이 100% 에미달하고월세전환현상에따라전세물량이부족한상황이므로, 임대인은준공공임대주택으로등록하기보다임대료를인상하여경제 적이익을취하려는유인이더클것임. 임대인에게주택의리모델링및개 보수에대한비용을지원하고, 이에따라의무적으로준공공임대주택과같이임대기간및임대료인상에대한제한을받도록하 는등의확대방안을모색할필요가있음. 5) 민간활용공공임대주택의도입 공공임대주택공급을위한신규사업부지의확보가곤란한상황에서, 향후민간을활용한다양한공공임대주택공급방식의도입이요구됨. - 민간토지임차형은노후주택을소유하고있거나미이용토지를가지고있지만자력개발이불가능한소유자를대상으로, 사업참여를유도하여소유자의지분을제외 한초과건설분을일정기간공공임대주택으로활용한후에반환하는방식임. 계약기간완료후대물정산 민간부문 토지제공미사용토지소유자노후주택소유자 공공부문 건설관리입주자임대료 토지임대료 입주자모집, 입주및퇴거취업알선및직업교육등 그림 11 민간토지임차형공공임대주택의개념도자료 : 이동훈 박은철, 2012, 민관협력을통한공공임대주택도입방안, 서울연구원, p.77 의그림을수정함. 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 24

26 - 공공공사형은공공이공공임대주택으로개축또는리모델링하고, 토지소유자가주택을직접관리하도록하는방식임. 협약기간완료후시장임대료부과 공공부문 민간부문 공사재건축, 리모델링등 토지제공노후주택소유자 관리 임대료 입주자 임대기간, 임대료등에대한협약 그림 12 공공공사 ( 개축 리모델링 ) 형공공임대주택의개념도자료 : 이동훈 박은철, 2012, 민관협력을통한공공임대주택도입방안, 서울연구원, p.81 의그림을수정함. 6) 저렴한공공분양주택및분양전환공공임대주택공급 전세수요를분산시키고, 저소득층의내집마련기회를확대시키기위해저렴한공공분양주택또는분양전환이가능한공공임대주택을공급하는것이필요함. - 시세의 80% 90% 수준에서공공분양주택을공급하도록하고, 단계별로내집을마련할수있도록토지임대부분양주택또는지분공유형분양주택을공급하도록함. SH공사 ( 서울시 ) 토지소유권또는지분 분양, 5 년동안전매금지 토지 지분에대한임대료 입주자 ( 무주택자, 철거민등 ) 주택소유권또는지분 그림 13 토지임대부분양주택또는지분공유형분양주택의개념도 - 무주택서민의내집마련을지원하고, SH공사의비용부담을경감시킬수있다는장점이있는분양전환부공공임대주택의공급을적극적으로검토할필요가있음 기타제도적개선방안 1) 임차인의계약갱신권보장 2013년 7월법무부와서울시는세입자의권리를보호 강화할수있는 주택임대차표준계약서 을마련하여배포하였으나, 주거안정성을기하기에는여전히미흡한측면이있음. - 현행 주택임대차보호법 에서는임차인이계약갱신을요청하더라도임대인이계약만료일 1개월이전에갱신거절의의사표시를하면더이상계약관계가연장되지않음. 요약및정책건의 25

27 따라서임차인이의무를해태하여계약관계를지속시킬수없을정도의문제가있는경우를제외하고는계약갱신을거절할수없도록하는것이필요함. - 단, 보합 하락세인주택시장및임대인의이익보호등을고려할때임차인이행사할수있는계약갱신권의횟수는 1회또는 2회정도로제한할필요가있음. 독일은 민법(Bürgerliches Gesetzbuch) 조항으로임대인이임의로재계약을거절하는것을제한하고있음 년에는 리스계약법 및 주택임대차법 이포함된 임대차법(Mietrechtsre -formgesetz) 이제정되어주택임대차계약해지및재계약거절, 임대료인상제한 등이더욱강화됨. 계약해지의사유는 1 임차인이임대료를납부하지않는등의무를이행하지않는 경우, 2 임대한주택을임대인자신또는가족이거주하고자할경우, 3 임대인이 임대차계약으로인해주택을적절히경제적으로활용하지못할경우등임. 2) 임대차등록제또는표준임대료일람표의도입 전세수요자에게전세가격, 담보설정등의정보를전달하여정보의비대칭성을해소하고, 적정한가격의주택을선택할수있도록하기위해서는임대차등록제를도 입할필요가있음. - 초기부터모든주택임대차에대해시행하기보다주택바우처, 전세자금융자등주거복지프로그램의수혜가구가거주하는주택을대상으로도입할필요가있음. 주택유형별 점유형태별 지역별 ( 동 ) 별임대료수준을표준화하여정기적으로공표함으로써주택임대차와관련한역선택을해소하기위해노력할필요도있음. - 독일은 1982년 주택임대차법 개정에의해도입된표준임대료일람표를참조하여임대료의증감청구를간단하게할수있도록하고있음. - 표준임대료일람표는임차인연맹및협회, 임차인조합, 주택 토지소유자연맹및협회, 주택기업연맹및협회, 임차인보호단체, 주택 건축 교통관련부서가합동 으로작성 공표하고있음. 3) 주거지원서비스의도입및주거복지전달체계의개선 현재중앙정부뿐만아니라서울시도다양한주거복지프로그램을제공하고있지만주거복지의사각지대가발생하고있고, 가구특성에따른주거소요를충족시키는 데한계가있음. - 이는예산등의제약으로충분한주거복지프로그램이제공되지못하고있기때문 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 26

28 이지만, 전달체계가제대로구축 작동되지않기때문이기도함. 따라서주거복지및지원과관련한다원적인주체들간의수평적인협력을통한전달체계를제대로구축하는것이필요함. - 상호협력을통한통합적인접근이필요하다는인식하에주거복지센터또는주거지원센터를자치구당 1개이상설립 운영할필요가있음. 주거복지프로그램 : 공공임대주택, 노인 장애인용지원주택, 월임대료보조, 전세자금융자, 주택개량사업, 주거환경개선사업, 집수리사업등 주거지원서비스 : 주거복지프로그램에대한정보제공, 주거탐색지원등 맞춤형주거복지프로그램 주거지원서비스의연계및지원 상담 : 전화, 방문 발굴 : 민간기관과의파트너십 네트워크 가구특성별유형화 민간임대주택거주가구 홈리스 비주택거주가구 특수소요계층 ( 노인, 장애인등 ) 공공임대주택거주가구등 가구의복지욕구파악 1 주거 2 소득 3 돌봄 4 건강 5 교육 6 기타 지역사회복지 노동자원과의네트워크를통한연계및사례관리 자활근로사업, 취업알선, 직업훈련등 저소득층건강관리, 보호자없는병원등 어린이집, 방과후학교, 노인요양및돌봄, 장애인돌봄및활동지원등 저소득층무상급식, 청소년자립지원등 그림 14 민간기관과의파트너십 네트워크를통한주거복지전달체계개선 요약및정책건의 27

29 차례 I 서론 38 1 연구의배경및목적 38 2 연구의방법및체계 41 1 부하우스푸어대응방안 II 하우스푸어의특성및현황 44 1 주택시장의여건변화 인구 가구구조의변화에따른주택수요감소 베이비부머의은퇴및고령사회로의진입 주택시장의침체 46 2 하우스푸어논의의내용및과정 하우스푸어의등장 하우스푸어논의의내용및과정 48 3 하우스푸어의규모와특성 하우스푸어의개념정의 하우스푸어의규모와특성 57 4 하우스푸어관련대책검토 정부의하우스푸어대책 하우스푸어대책의평가및추진현황 67 III 주요선진국의자가가구주거위기대책 72 1 미국 주거위기문제의전개과정 주요주거위기해결대책 뉴욕시의주거위기해결대책 78 2 일본 주택 부동산시장의침체 주요주택시장활성화방안 82 차례 29

30 3 정책적시사점 85 IV 서울시하우스푸어대응방안 88 1 대응의기본방향 88 2 하우스푸어대응방안 주거상담서비스의제도화 하우스푸어등을위한주거관련교육및지원프로그램운영 하우스푸어등주거위기가구를지원하는전문조직운영 96 2 부렌트푸어대응방안 V 렌트푸어의특성및현황 임대주택시장구조의변화 주택임차가격변화추이와상승원인 전세난고착화및월세전환가속화 렌트푸어의개념정의를위한접근 부담능력 (affordability) 의측정 렌트푸어에대한인식의문제 정책대상으로서의렌트푸어판정을위한기준 렌트푸어의규모와특성 렌트푸어의규모 렌트푸어의특성 렌트푸어관련대책검토 목돈안드는전세제도 국민주택기금등을통한전세자금융자확대 행복주택사업 서울시의보증금미반환세입자대상대출및단기전 월세보증금대출 136 VI 주요선진국의임차가구주거안정정책 영국 주택현황 임대료보조제도 저렴한분양주택프로그램 143 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 30

31 1 4 민간활용공공임대주택 : 사회적임대인제도 미국 주택현황 임대료보조제도 : 주택선택바우처 (Housing Choice Voucher) 뉴욕의임대료규제 민간활용공공임대주택 : 저소득층용주택세액공제 일본 주택현황 임대료보조제도 민간활용공공임대주택 : 특정우량임대주택공급촉진제도 정책적시사점 160 VII 서울시렌트푸어대응방안 대응의기본방향 가구특성별지원방안 지속적인공공임대주택의공급 주택바우처제도의도입 전세금보장신용보험의보험료보전 준공공임대주택의공급 민간활용공공임대주택의도입 저렴한공공분양주택및분양전환공공임대주택공급 기타제도적개선방안 임차인의계약갱신권보장 임대차등록제또는표준임대료일람표의도입 주거지원서비스의도입및주거복지전달체계의개선 183 VIII 결론 188 참고문헌 194 부록 198 Abstract 202 차례 31

32 표차례 표 Ⅰ-1 전문가워크숍개최 41 표 Ⅱ-1 주택보급률 44 표 Ⅱ-2 연령별인구및가구분포의변화추계 45 표 Ⅱ-3 주택 ( 아파트 ) 매매거래현황 47 표 Ⅱ-4 하우스푸어기준및규모 50 표 Ⅱ-5 하우스푸어논의의전개과정 52 표 Ⅱ-6 하우스푸어의무리한대출을판단하기위한경우의수 55 표 Ⅱ-7 DTI 규제의변화 56 표 Ⅱ-8 정책대상으로서하우스푸어의개념정의및기준 ( 안 ) 57 표 Ⅱ-9 정책대상으로서하우스푸어의규모추정 57 표 Ⅱ-10 가구주연령별하우스푸어 58 표 Ⅱ-11 가구주학력별하우스푸어 58 표 Ⅱ-12 가구원수별하우스푸어 58 표 Ⅱ-13 하우스푸어의소득분위 59 표 Ⅱ-14 하우스푸어의주택유형 59 표 Ⅱ-15 하우스푸어의직전주택 현재주택유형 60 표 Ⅱ-16 하우스푸어의직전주택점유형태 60 표 Ⅱ-17 하우스푸어의주택구입시점 61 표 Ⅱ-18 하우스푸어의주택구입시내역별자금조달비중 61 표 Ⅱ-19 하우스푸어의대출을통한자금조달비중 62 표 Ⅱ-20 하우스푸어의주택구입시금융기관대출액 62 표 Ⅱ-21 하우스푸어의금융기관대출잔액 62 표 Ⅱ-22 하우스푸어의연소득대비주택가격 (PIR) 63 표 Ⅱ-23 직전주택과비교했을때하우스푸어의현재주택가격수준 63 표 Ⅲ-1 미국주거위기문제의전개과정 74 표 Ⅳ-1 주요서민금융지원제도 91 표 Ⅴ-1 서울지역보금자리주택공급계획 102 표 Ⅴ-2 도시지역실질소득증가율 (2006년 2012년) 103 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 32

33 표 Ⅴ-3 서울시주택건설실적 ( 인허가기준 ) 104 표 Ⅴ-4 서울시도시형생활주택건설실적 ( 인허가기준 ) 104 표 Ⅴ-5 임차가구의주택스트레스및임대료 ( 또는주거비 ) 부담능력측정방법 109 표 Ⅴ-6 전세가구와 ( 보증부 ) 월세가구의특성비교 112 표 Ⅴ-7 임대료 / 주거비비율접근에따른렌트푸어의규모추정 115 표 Ⅴ-8 잔여소득접근에따른렌트푸어의규모추정 116 표 Ⅴ-9 가구주연령별렌트푸어 ( 임대료 / 주거비비율접근법 ) 116 표 Ⅴ-10 가구주학력별렌트푸어 ( 임대료 / 주거비비율접근법 ) 117 표 Ⅴ-11 가구원수별렌트푸어 ( 임대료 / 주거비비율접근법 ) 117 표 Ⅴ-12 렌트푸어의소득분위 ( 임대료 / 주거비비율접근법 ) 118 표 Ⅴ-13 렌트푸어의주택유형 ( 임대료 / 주거비비율접근법 ) 118 표 Ⅴ-14 렌트푸어의점유형태 ( 임대료 / 주거비비율접근법 ) 118 표 Ⅴ-15 렌트푸어의직전주택 현재주택점유형태 ( 임대료 / 주거비비율접근법 ) 119 표 Ⅴ-16 전세전환임대료수준별렌트푸어 ( 임대료 / 주거비비율접근법 ) 119 표 Ⅴ-17 렌트푸어의월임대료연체경험 ( 임대료 / 주거비비율접근법 ) 120 표 Ⅴ-18 렌트푸어의주택임차시내역별자금조달비중 ( 임대료 / 주거비비율접근법 ) 120 표 Ⅴ-19 렌트푸어의소득대비임대료비율 ( 임대료 / 주거비비율접근법 ) 121 표 Ⅴ-20 직전주택과비교하였을때렌트푸어의현재주택가격수준 ( 임대료 / 주거비비율접근법 ) 121 표 Ⅴ-21 가구주연령별렌트푸어 ( 잔여소득접근법 ) 122 표 Ⅴ-22 가구주학력별렌트푸어 ( 잔여소득접근법 ) 122 표 Ⅴ-23 가구원수별렌트푸어 ( 잔여소득접근법 ) 122 표 Ⅴ-24 렌트푸어의소득분위 ( 잔여소득접근법 ) 123 표 Ⅴ-25 렌트푸어의주택유형 ( 잔여소득접근법 ) 123 표 Ⅴ-26 렌트푸어의점유형태 ( 잔여소득접근법 ) 124 표 Ⅴ-27 렌트푸어의직전주택 현재주택점유형태 ( 잔여소득접근법 ) 124 표 Ⅴ-28 전세전환임대료수준별렌트푸어 ( 잔여소득접근법 ) 125 표 Ⅴ-29 렌트푸어의월세연체경험 ( 잔여소득접근법 ) 125 표 Ⅴ-30 렌트푸어의주택임차시내역별자금조달비중 ( 잔여소득접근법 ) 125 표 Ⅴ-31 렌트푸어의소득대비임대료비율 ( 잔여소득접근법 ) 126 표 Ⅴ-32 직전주택과비교했을때렌트푸어의현재주택가격수준 ( 잔여소득접근법 ) 126 표 Ⅴ-33 현행전세자금융자제도 132 표 Ⅴ-34 행복주택시범지구개요 135 표차례 33

34 표 Ⅴ-35 서울시의보증금미반환세입자대출및단기보증금대출 137 표 Ⅵ-1 영국의점유형태별주택현황 140 표 Ⅵ-2 미국의점유형태별주택현황 150 표 Ⅵ-3 미국의임차인주거복지프로그램수혜현황 150 표 Ⅵ-4 뉴욕의임대료규제관련제도변화 152 표 Ⅵ-5 일본의점유형태별주택현황 156 표 Ⅵ-6 일본공공임대주택의취지와실적 156 표 Ⅵ-7 오사카시의신혼부부임대료보조 157 표 Ⅵ-8 UR임대주택임대료의검토기준 158 표 Ⅵ-9 영국지역주택수당 (LHA) 의정책목표및내용 161 표 Ⅶ-1 국가별주택임대차관련제도의비교 166 표 Ⅶ-2 국가별주택보급률, 자가점유율, 공공임대주택재고현황 169 표 Ⅶ-3 준공공임대주택의개요 174 표 Ⅶ-4 준공공임대주택의재산세및취득세감면효과예시 175 표 Ⅶ-5 주택임대차표준계약서의주요내용 179 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 34

35 그림차례 그림 Ⅰ-1 연구진행체계도 42 그림 Ⅱ-1 가구원수별가구분포의변화추계 45 그림 Ⅱ-2 주택매매가격지수변화추이 47 그림 Ⅱ-3 전국하우스푸어 ( 상환위험가구 ) 의규모추정 54 그림 Ⅱ-4 캠코를통한연체채권채무조정의개념도 65 그림 Ⅱ-5 주택담보대출채권매각제도개념도 66 그림 Ⅱ-6 임대주택리츠의개념도 67 그림 Ⅲ-1 신규주택압류발생건수 72 그림 Ⅲ-2 일본의지역별부동산매매거래추이 81 그림 Ⅲ-3 일본의착공기준주택건설추이 82 그림 Ⅳ-1 현행가계채무조정프로그램의현황 91 그림 Ⅴ-1 주택전세가격지수변화추이 100 그림 Ⅴ-2 노인인구및가구분포의전망 102 그림 Ⅴ-3 예금금리및채권수익률추이 103 그림 Ⅴ-4 전 월세거주가구비율의변화추정 106 그림 Ⅴ-5 아파트매매가격대비전세가격비중 106 그림 Ⅴ-6 소득대비임대료 ( 또는주거비 ) 비율방식의문제점 110 그림 Ⅴ-7 렌트푸어판정을위한개념및기준 114 그림 Ⅴ-8 최근렌트푸어증가의구조적원인 128 그림 Ⅴ-9 렌트푸어와임대료과부담가구의비교 128 그림 Ⅴ-10 목돈안드는전세-1집주인담보대출방식의개념도 130 그림 Ⅴ-11 목돈안드는전세-2임차보증금반환청구권양도방식의개념도 130 그림 Ⅴ-12 보증금미반환세입자대출의흐름도 137 그림 Ⅴ-13 단기보증금대출의흐름도 138 그림 Ⅵ-1 영국의주거급여및지역주택수당개념도 142 그림 Ⅵ-2 미국의주택선택바우처개념도 151 그림 Ⅶ-1 부담가능한주택의비중 165 그림 Ⅶ-2 가구특성별임차가구지원방안 167 그림차례 35

36 그림 Ⅶ-3 공공임대주택과주택바우처의단기 중장기시장에미치는효과 169 그림 Ⅶ-4 국민기초생활보장급여체계전환개념도 170 그림 Ⅶ-5 민간활용공공임대주택공급방식의유형화 175 그림 Ⅶ-6 민간토지임차형공공임대주택의개념도 176 그림 Ⅶ-7 공공공사 ( 개축 리모델링 ) 형공공임대주택의개념도 177 그림 Ⅶ-8 토지임대부분양주택또는지분공유형분양주택의개념도 177 그림 Ⅶ-9 독일베를린시의표준임대료일람표 182 그림 Ⅶ-10 민간기관과의파트너십 네트워크를통한주거복지전달체계개선 185 그림 Ⅷ-1 저성장시대주택시장의변화및주택정책의방향 188 그림 Ⅷ-2 주거복지정책과주택시장환경의관계 190

37 I 서론 1 연구의배경및목적 2 연구의방법및체계

38 I 서론 1 연구의배경및목적 2010년대들어사회 경제적현상을나타내는가장일반화된용어는가난및빈곤을뜻하는 푸어 일것이다. 특히 푸어족 은영어의푸어 (poor) 와한자의족 ( 族 ) 을합친신조어로, 가난하다는의미보다쓸돈이부족하다는것을가리키고있다. 현재라이프스타일에맞춰푸어족의범위가확산되고있는데, 스펙푸어 (spec poor), 허니문푸어 (honeymoon poor), 베이비푸어 (baby poor), 렌트푸어 (rent poor), 하우스푸어 (house poor), 에듀푸어 (education poor), 페어런츠푸어 (parents poor), 실버푸어 (silver poor) 등이그것이다. 최근설문조사에서보듯이푸어족은절대적빈곤에처해있는경우도있지만, 상당수는상대적빈곤감또는박탈감을느끼는사람들이다. 참고 : 푸어족에관한설문조사결과 직장인 799 명을대상으로 푸어족 에대한설문조사결과 71.5% 가자신은푸어족에속한다고생각 복수응답이가능한푸어족유형에관한질문에워킹푸어 (57.6%), 실버푸어 (22.8%), 하우스푸어 (11.9%), 쇼핑푸어 (9.3%), 베이비 / 에듀푸어 (7.7%), 웨딩푸어 (5.6%), 메디푸어 (3.9%), 카푸어 (3.3%) 순으로응답 푸어족해결책에대해서는연봉인상 (40.3%), 근검절약 (21.7%), 이직 (15.2%), 정부의제도개선 (7.9%), 재테크 (4.6%), 경제성장 (3.2%) 순으로응답연합뉴스, 2013 년, 6 월 20 일자 주택과관련해서는하우스푸어와렌트푸어라는용어가유행하고있다. 하우스푸어에대해기획재정부는 집은 ( 소유하고 ) 있지만무리한대출과세금부담으로인해실질적소득이줄어빈곤하게사는사람들. 주로부동산상승기에무리하게대출받아내집마련에성공했지만, 부동산가격이하락하면서분양가보다낮은가격으로내놓아도팔리지않고, 매월막대한이자비용을감수하고있는 아파트를가진빈곤층 으로정의하고있다. 렌트푸어에대해서는 치솟는전세가격을감당하는데소득의대부분을지출하느라여유없이사는가구 로정의하고있다. 1 다시말해정부는하우스푸어를아파트를구입하기위해과도한대출을받은가구로, 렌트푸어를 ( 보증부 ) 월세가구를제외한전세푸어로인식하고있다. 하지만렌트푸어라는용 1 기획재정부홈페이지 ( 의 시사경제용어 부분참조. 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 38

39 어가나타나기시작한초기에는전세가구보다월세가구에더많은초점을두고사용되었다 2. 엄밀히말해하우스푸어와렌트푸어를빈곤층이라고보는것은상당히문제가있다. 일반적으로소득과재산이모두낮거나적은경우는드물며, 렌트푸어는상승하는전세금의마련과관련한행위가오히려강제저축의역할을하고있기때문이다. 따라서하우스푸어와렌트푸어에대한지원은주거빈곤계층과의형평성문제가발생하는경우에는지원하지않는것만못할수도있다. 게다가전문가중의상당수는정부의개념정의에따른하우스푸어와렌트푸어를지원하기위한공공부문의정책을부정적으로보고있다. 하우스푸어와렌트푸어는사회적으로보호를받아야할약자가아닌경우가많다는것이주된이유이다. 외국에서하우스푸어라는용어는학문적으로는아니지만, 주택의구입및소유권유지를위해드는비용이소득에비해과도한경우에사용되고있기도하다 3. 이에비해우리나라의주택담보대출은주택을마련하기위한목적도있지만, 주택을담보로생활자금또는생업자금을위해대출을받는것 ( 제1 금융권대출의절반, 제2 금융권대출의대부분 ) 이관행화되었다. 따라서주택마련을위한담보대출을기준으로할경우하우스푸어의규모는크게감소할것이다. 한편렌트푸어는외국에서용어자체를찾아볼수없으며, 임대료과부담가구라는용어가일반적으로사용되고있다. 2012년말에기획재정부는 2013년경제전망 정책방향 에서경제성장률을 2012 년 2.1%, 2013년 3.0% 로전망하였다. 2013년 7월에한국은행은 2013년하반기경제전망 에서경제성장률전망치를 2.8% 로예상하였다. 이는 2012년 6월에발표한예상치보다 1.5%p 정도하락한수치이다. 문제는우리나라경제의잠재성장률이이미 3% 대로떨어져있다는것이다. 다시말해물가불안등의부작용이없이우리나라경제가성장할수있는최대치가 3% 대라는것이다. 현재와같은저출산 고령화의속도를고려하면 2030년이후에는잠재성장률이 1% 대까지떨어질가능성이높다고한다. 이는우리나라의경제도고성장시대가종료되고, 선진국의 2 한겨레신문, , 렌트푸어양산하는사회 : 월세에저당잡힌사회초년생의꿈 ; 매일경제, , 집있으나없으나쪼들리긴마찬가지. 3 하우스푸어는모기지상환, 재산세등의세금, 유지 보수및유틸리티비용등주택을소유하는데드는비용이소득에서차지하는비중이큰상황을가리키고있다. 하우스푸어는자동차구입 유지등과같은다른재정적부담을감당하는데문제가발생하는경향이있다고설명하고있다 ( 서론 39

40 사례처럼구조적인저성장이경제의기본으로자리를잡게될가능성이크다는것을의미한다. 주택시장에서도과거고성장시대에는볼수없었던현상들이나타나고있는데, 향후저성장시대에부합하여빠르게주택시장이변화할가능성이높다. 최근주된주택수요계층의감소, 1 2인가구의증가등으로인해주택수요가추세적으로감소하고있고, 소형 저렴주택에대한선호도증가하면서주택가격이하락하고있다. 또한전세의월세전환에따른전세매물의감소, 주택구입의연기, 전세수요의증가등에따라전세가격이급등하는전세난이고착화되고있다. 하우스푸어와렌트푸어라는용어는이러한주택시장구조의변화와가계부채 1,000조원시대에편승하여더욱광범위하게퍼지고있다. 하지만우리나라의주택담보대출은주택구입자금용도외에도다양한이유의가계부채가원인이되고있다. 하우스푸어문제는과거가격거품시기에과도한대출을일으켜주택을구입한데따른순수한주택담보대출, 그리고경기부진의여파속에서생계자금, 자영업및중소기업운영자금용도의대출상환에문제가생긴경우로구별하여접근할필요가있다. 최근에는전세가격이치솟으면서전세대출이크게증가하고있는것으로관측된다. 이연구는사회적으로일반화되고있는용어인하우스푸어와렌트푸어와관련한이슈를파악하고, 개념을정의하는데목적이있다. 이와함께정의된개념과기준에따른정책대상으로서하우스푸어와렌트푸어의규모를파악하고, 실태를분석하고자한다. 또한중앙정부차원의대책에대해평가하고, 서울시차원의대응방안을제시하고자한다. 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 40

41 2 연구의방법및체계 2010년이후민간의경제연구소, 정부의경제 금융관련기관등에서하우스푸어에대한보고서는상당수발간되었다. 하지만이들보고서는가계부채차원에서접근하였고, 주택정책차원에서접근한경우는김준형 (2013) 의세미나발표자료가유일하다. 렌트푸어는언론매체를통해언급되고있지만, 아직까지보고서는물론이고발표자료조차없다. 과거새로운사회현상이나타나면, 연구가이루어져정책적시사점내지대안을주장하는연구결과물이발표된것과는사뭇다른양상이다. 이에따라이연구에서는가계부채상황을파악할수있는통계청의 2012 가계금융 복지조사 원자료, 그리고주택및보증금마련대출현황과주거특성을파악할수있는국토교통부 LH 토지주택연구원의 2012년도주거실태조사 원자료에대한통계분석을실시하였다. 분석을통해정책대상으로서하우스푸어및렌트푸어의규모를추정하고, 그특성을살펴보았다. 그리고학계의전문가와함께하우스푸어와렌트푸어에관한워크숍을두차례씩총 4회에걸쳐개최하였다. 이워크숍에서는하우스푸어와렌트푸어에대한인식, 정부의하우스푸어와렌트푸어용어정의및특성, 정부의하우스푸어와렌트푸어대책에관한의견, 지방정부차원의대응방향및프로그램등을중심으로발표와토론을진행하였다. 표 Ⅰ-1 전문가워크숍개최 구분 하우스푸어 렌트푸어 개최일 5. 2 ( 목 ), 7. 3 ( 수 ) 5.15 ( 수 ), 7. 4 ( 목 ) 발표자 토론자 김수현 ( 세종대학교 ), 김준형 ( 명지대학교 ), 홍인옥 변동준 (KCB 연구소 ), 봉인식 ( 경기개발연구원 ), 이상영 ( 명지대학교 ), 이종권 (LH 토지주택연구원 ), 김용경 ( 서울시주택정책개발센터 ), 장영희 ( 서울연구원 ), 박은철 지규현 ( 한양사이버대학교 ), 진미윤 (LH 토지주택연구원 ), 박은철 남원석 ( 경기개발연구원 ), 서종균 ( 한국도시연구소 ), 이상영 ( 명지대학교 ), 김용경 ( 서울시주택정책개발센터 ), 장영희 ( 서울연구원 ), 홍인옥 이연구는전체 8장으로구성되어있다. 1장은서론, 2장 4장은하우스푸어대응방안으로 1부이고, 5장 7장은렌트푸어대응방안으로 2부이며, 마지막으로 8장은결론이다. 1부인 2장에서는주택시장의여건변화를살펴보고, 하우스푸어에대한논의의내용과과정을정리하였다. 그리고 2012년도주거실태조사 원자료에대한통계분석을토대로하우스푸어의규모와특성을살펴보았으며, 정부의하우스푸어관련 서론 41

42 대책을검토 평가하였다. 3장에서는미국의서브프라임모기지사태와일본의버블붕괴이후에자가가구의주거위기에대응하여마련된대책에대해검토하였다. 4장은 2장과 3장을토대로서울시차원의하우스푸어대응의기본방향과대응방안을도출하였다. 이슈및현상파악정부의대책평가 주택시장의여건변화 하우스푸어와렌트푸어의출현 하우스푸어와렌트푸어의개념및기준 주택정책대상으로서의하우스푸어와렌트푸어 렌트푸어의경우용어의정합성파악 정부의하우스푸어와렌트푸어대책의현황및평가 규모추정실태및특성파악 국토교통부 LH 토지주택연구원의 2012 년도주거실태조사 원자료분석 통계청의 2012 가계금융복지조사 원자료분석 비교를병행 서울시하우스푸어와렌트푸어의규모추정 경기도 인천시와의비교 서울시하우스푸어와렌트푸어의실태및특성파악 렌트푸어의경우임대료 / 주거비비율접근법과잔여소득접근법의 2 가지로분석 해외사례조사 선진국의하우스푸어관련대책 미국의서브프라임모기기사태, 일본의버블붕괴이후의대책및대응중심 선진국의임차인주거안정정책 영국, 미국, 일본의임차인대상주거복지프로그램 임대료보조, 저렴한분양주택, 민간활용공공임대주택등의프로그램중심 대응방안제시 서울시하우스푸어대응방안 대응의기본방향 : 주택정책의대상과가계부채대책의대상을구분하여접근 주거상담서비스의제도화 주거관련교육및지원프로그램 주거위기가구지원을위한전문조직 서울시렌트푸어대응방안 대응의기본방향 가구특성별지원방안 : 공공임대주택, 주택바우처, 공공분양주택, 전세금보장신용보험의보험료등 기타제도적개선방안 그림 Ⅰ-1 연구진행체계도 2부인 5장에서는임대주택시장구조의변화를살펴보고, 렌트푸어의개념정의를위하여소득대비임대료 / 주거비비율, 임대료 / 주거비지출후의잔여소득을중심으로정책대상으로서의렌트푸어개념및기준을마련하였다. 그리고하우스푸어분석과마찬가지로 2012년도주거실태조사 원자료에대한통계분석을토대로하우스푸어의규모와특성을살펴보았으며, 정부의하우스푸어관련대책및서울시의전세가구대출지원제도를검토 평가하였다. 6장에서는영국, 미국, 일본을중심으로임차가구주거안정정책을임대료보조제도, 저렴한분양주택프로그램, 민간활용공공임대주택, 임대료규제등으로나누어살펴보았다. 7장은 5장과 6장의결과를바탕으로서울시렌트푸어대응방안을제시하였다. 이장은대응의기본방향, 가구의점유형태및소득분위별지원방안, 기타제도적개선방안으로구성하였다. 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 42

43 1 부하우스푸어대응방안 II 하우스푸어의특성및현황 1 주택시장의여건변화 2 하우스푸어논의의내용및과정 3 하우스푸어의규모와특성 4 하우스푸어관련대책검토

44 II 하우스푸어의특성및현황 1 주택시장의여건변화 1 1 인구 가구구조의변화에따른주택수요감소 2010년서울의주택보급률은 97.0% 로 2005년에비해 3.3%p 상승한것으로나타났다. 지난 5년동안주택보급률의상승이부진한이유는가구분화에따른가구수증가와함께주택경기의침체가한몫을하고있다. 주택보급률 100% 는최소한주택부족문제가해소되고있음을의미한다는점에서, 향후 5년 10년이내에서울은고질적인주택부족문제에서벗어날것으로전망된다. 표 Ⅱ-1 주택보급률 구분 가구수 ( 천가구 ) 2005 년 2010 년 주택수 ( 천호 ) 보급률 (%) 가구수 ( 천가구 ) 주택수 ( 천호 ) 보급률 (%) 서울 3, , , , 전국 15, , , , 자료 : 통계청의국가통계포털 ( 인구주택총조사. 주택수요에영향을미치는변수로는주택가격, 가구소득, 주거비, 물가등이있으나, 무엇보다도인구및가구의규모가관련성이가장크다고할수있다. 통계청에의하면서울의인구수는지속적으로감소하고있으나, 2015년정도를기점으로소폭증가할것으로전망되고있다. 하지만주된주택수요연령층인 35세 54세인구는 2010년을정점으로하여점점감소할전망이다. 65세이상의노인인구는 2020년 14.7%, 2030년 22.9% 에달하여, 서울은 2020년에고령사회, 2029년에초고령사회가될예정이다. 가구의분화로인해서울의가구수는지속적으로증가할것으로전망되지만, 그증가폭은지속적으로감소할것으로예상되고있다. 주된주택수요계층이가구주인가구역시지속적으로감소하고있는데, 2020년에는그비중이 40% 미만으로떨어질것으로전망된다. 이에반해 65세이상의고령자가구는크게증가하여 2020 년에는 20%, 2030년에는 30% 를돌파할것으로예상된다. 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 44

45 표 Ⅱ-2 연령별인구및가구분포의변화추계 연령별추계인구 가구주연령별추계가구 구분 2000 년 2005 년 2010 년 2015 년 2020 년 2025 년 2030 년 34 세이하 35 세 54 세 55 세 64 세 65 세이상 계 34 세이하 35 세 54 세 55 세 64 세 65 세이상 계 5,734.1 (56.9) 2,991.0 (29.7) ( 8.1) ( 5.3) 10,078.4 (100.0) (24.9) 1,604.5 (51.4) (15.4) ( 8.3) 3,120.7 (100.0) 5,189.2 (51.8) 3,179.4 (31.8) ( 9.3) ( 7.1) 10,011.3 (100.0) (22.2) 1,653.9 (49.5) (16.6) (11.7) 3,338.7 (100.0) 4,621.3 (46.0) 3,393.4 (33.8) 1,096.7 (10.9) ( 9.4) 10,053.4 (100.0) (19.8) 1,679.1 (48.0) (17.4) (14.8) 3,500.5 (100.0) 4,212.8 (42.0) 3,266.8 (32.6) 1,357.9 (13.5) 1,192.8 (11.9) 10,030.3 (100.0) (18.6) 1,546.1 (42.6) (20.5) (18.4) 3,632.1 (100.0) 자료 : 통계청의국가통계포털 ( 장래인구추계 장래가구추계. 3,878.5 (38.2) 3,194.0 (31.5) 1,581.0 (15.6) 1,489.0 (14.7) 10,142.2 (100.0) (16.9) 1,456.1 (38.3) (22.7) (22.1) 3,798.5 (100.0) ( 단위 : 천명, 천가구, ( ) 안은 %) 3,653.8 (35.7) 3,039.3 (29.7) 1,615.3 (15.8) 1,916.5 (18.7) 10,224.9 (100.0) (15.7) 1,350.8 (34.2) (22.5) 1,088.1 (27.6) 3,947.1 (100.0) 3,331.8 (32.6) 2,922.8 (28.6) 1,622.6 (15.9) 2,340.7 (22.9) 10,217.9 (100.0) (13.2) 1,257.7 (31.1) (22.4) 1,346.1 (33.3) 4,042.2 (100.0) 12.9% 32.1% 21.7% 17.0% 9.5% 7.8% 6.0% 4.7% 3.7% 3.1% 14.4% 12.7% 16.7% 19.6% 23.1% 27.7% 23.1% 23.0% 22.9% 22.7% 22.5% 22.1% 29.0% 31.0% 26.9% 24.7% 22.2% 20.2% 16.3% 20.4% 24.4% 27.0% 28.9% 29.8% 30.1% 2000 년 2005 년 2010 년 2015 년 2020 년 2025 년 2030 년 1 인 2 인 3 인 4 인 5 인이상 그림 Ⅱ-1 가구원수별가구분포의변화추계자료 : 통계청의국가통계포털 ( 장래가구추계. 가구분포는 2010 년이전까지는 4 인가구와 3 인가구가많았지만, 2030 년이후에 는 2 인가구와 1 인가구의비중이가장높을것으로전망된다 ( 그림 Ⅱ-1 참조 ). 특히 하우스푸어의특성및현황 45

46 2015년이후에는 4인이상가구는지속적으로감소하는데반해, 1-2인가구는크게증가할것으로예상된다. 인구및가구구조의변화, 주된주택수요계층감소등의이유로향후 10년이내에서울주택시장의투자수요는시세차익 (capital gain) 에서운용수익 (income gain) 중심으로바뀌고, 장기적으로투자수요는거주수요로전환될것으로예상된다. 또한다른도시들과마찬가지로서울에서는미분양주택및공가의증가, 주택매매가격의안정 ( 또는하락세 ), 매매가격과전세가격의격차축소등의현상이나타날가능성이높다. 1 2 베이비부머의은퇴및고령사회로의진입 우리나라에서베이비붐세대는 1955년에서 1964년사이에출생한약 714만명으로총인구의 14.6% 를차지하며, 경제성장의중추적인역할을수행하였다. 베이비붐세대는도심집중, 강남및신도시개발등마다주요한주택공급의수요자로서주택시장에큰영향을주었다. 이들세대가직장에서은퇴하기시작하면서주택의소비패턴도변화가따를전망이다. 은퇴로인해개인및가구소득이감소하면서주택의거주형태와보유행태에도변화가불가피할것으로판단된다. 현재베이비붐세대의상당수가주택을보유하고있으나, 높은부채활용수준은잠재적불안요인으로작용할것이다. 은퇴이후소득감소및연금부족등으로보유하고있는부동산에대한처분압력은높아질것으로판단된다. 최근은퇴한베이비부머들이임대수익을목적으로단독 연립주택을구매하여전세가격이저렴한소형주택을월세로내놓기시작하면서월세전환현상이가속화되고있기도하다. 1 3 주택시장의침체 글로벌금융위기의여파로인해, 2008년 3/4분기이후로서울의주택매매가격은하락세를보이고있다. 2006년 1/4분기에서 2008년 3/4분기동안에는주택매매가격이 31.0%p 상승한데비해, 2012년 4/4분기의매매가격지수는 2008년 3/4 분기보다 4.4%p 낮은수준에머물고있다. 특히 2012년 4/4분기의아파트실거래가격은 2008년 3/4분기에비해 11.0%p 정도하락한것으로나타나고있다. 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 46

47 그림 Ⅱ-2 주택매매가격지수변화추이자료 : 국가통계포털홈페이지 ( 주택의거래량도감소하고있는데, 2006년에는서울에서 26.4만호의주택이거래된데비해 2012년에는그수가 8.3만호로급감하였다. 과거투자처로각광을받던아파트도 2006년 14.2만호에서 2012년 4.5만호로거래가급감한것으로나타났다. 표 Ⅱ-3 주택 ( 아파트 ) 매매거래현황 ( 단위 : 호 ) 구분 2006년 2007년 2008년 2009년 2010년 2011년 2012년 서울 주택 ( 계 ) 263, , , ,016 88, ,315 83,257 아파트 141,812 65,817 63,347 79,042 46,672 63,622 44,771 인천 경기 주택 ( 계 ) 434, , , , , , ,698 아파트 295, , , , , , ,986 자료 : 온나라부동산정보통합포털 ( 하우스푸어의특성및현황 47

48 2 하우스푸어논의의내용및과정 2 1 하우스푸어의등장 내집빈곤층 4, 이른바하우스푸어라는용어가사회적으로언급되기시작한것은 2008년이후부터이다. 저금리를바탕으로과도한대출을받아집을마련한사람들이아파트가격하락과금리인상으로위기에몰리는경우를일컫는 하우스푸어 는당시 집을소유해서빈곤한사람 이라는신조어였다 5. 사실하우스푸어는그동안의우리나라주택시장을고려할때받아들이기힘든형용모순을안고있는용어였다. 이를반영하듯당시하우스푸어에대한사회적평가또한다분히양면적이었다. 비싼집에사는가난한사람들 ( 김재영, 2010) 이라는정의에서알수있듯이분명히생활에어려움을겪고는있으나, 일반적으로이야기하는가난한사람과는거리가있는이들이바로하우스푸어였기때문이다. 실제로이들은부동산가격상승을염두에두고무리하게대출을받아주택을구입한가구들이주택가격정체및하락으로대출금상환에어려움을겪기시작하면서등장하기시작하여주택으로인해고통받는집단을포괄적으로지칭하는용어로널리사용되었다. 실제로 2010년기획재정부는하우스푸어를 번듯한집이있지만, 무리한대출과세금부담으로인해실질적소득이줄어빈곤하게사는사람들을가리켜하우스푸어 (house poor) 라고한다. 이들은주로 아파트없는중산층 이었다가부동산상승기에무리하게대출받아내집마련에성공했지만, 부동산가격이하락하면서분양가보다낮은가격으로내놓아도팔리지않고, 매월막대한이자비용을감수하고있는 아파트가진빈곤층 을말한다 고정의하였다. 즉, 하우스푸어는주택소유로인해어려움을겪고있는집단들을포괄적으로가리키고있다. 2 2 하우스푸어논의의내용및과정 서브프라임사태와하우스푸어 하우스푸어는사안이갖고있는잠재적위험성과심각성에도불구하고사회적쟁 점으로적극적으로다루기힘든문제였다. 무엇보다하우스푸어대책을마련한다 4 국립국어원은 2013년 1월하우스푸어의우리말을 내집빈곤층 으로정하였다. 5 매일신문, 2008년 4월 16일자. 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 48

49 는것은도덕적해이의문제를안고있었다. 주택을소유한것은자신의의지와판단에따른것이기때문에결과또한당사자가감당해야할문제인데, 여기에공공이개입하거나심지어지원까지한다면이것은문제가있다는것이다. 그럼에도불구하고여기저기에서문제가나타나고있는데, 현실을외면한채도덕적책임을물어방치할수도없는문제였다. 한편에서는가계부채문제의심각성을보여주는사례로, 다른한편에서는정부의부동산정책을비판하는존재로하우스푸어가여기저기에서거론되었으나, 그실체는분명한기준이나규모가어느정도인지개략적인추정도없이막연한상태였다. 심지어 2010년 하우스푸어 라는단행본이출간된이후에도여전히실체가없는모호한개념에서벗어나지못하였다. 하우스푸어에대한구체적접근이이루어지기시작한것은대체로 2011년이후라고하겠다. 많게는 200만가구이상일것으로추정되던하우스푸어 6 는 2011년민간의경제연구기관인현대경제연구원이우리나라하우스푸어의규모가 108.4만가구에이른다는연구결과를발표하면서하우스푸어논의는새로운국면으로접어들었다. 이후하우스푸어에관한논의는하우스푸어를어떻게규정할것이며, 과연하우스푸어의규모가어느정도인지, 그리고이들이경제에미치는영향이어느정도인지에초점이맞추어졌다. 연구기관이나연구자별로하우스푸어에대한다양한접근이이루어졌고, 각각의기준에따라하우스푸어의규모또한상당한차이를보이고있다 ( 표 Ⅱ-4 참조 ). 6 김재영 (2010) 은기존주택과신규분양물량매입을통해발생한하우스푸어가수도권에 95만가구, 전국에 198만가구에이른다고추정하였고, 여기서양쪽범주에다속하는경우를고려하여실제는이보다더적을수있다고파악하였다. 하우스푸어의특성및현황 49

50 표 Ⅱ-4 하우스푸어기준및규모 구분정의및기준규모 정치 새누리당 하우스푸어를금융부채상환능력 ( 소득과자산기준적용 ) 위험군으로규정 고위험군 : 순부채상태이며거주주택을처분하더라도전체부채를해결하기힘든가구 중위험군 : 순자산상태임에도거주주택을처분해야부채상환이가능한가구 잠재적위험군 : 순자산상태, 소득으로일부원리금상환가능, 거주주택을처분해야부채상환이가능한가구 28.4 만가구 고위험군 3.2 만가구 중위험군 7.0 만가구 잠재적위험군 18.2 만가구 현대경제연구원 KB금융경영연구소금융위원회기획재정부한국은행 무리한대출로집을마련하였으나, 원리금상환으로가처분소득이줄어빈곤하게사는가구 광의 만가구 협의 만가구 소득위험과자산위험을가진가구 : 생활소득대비원리금상환비중 30% 이상, 가용자산대비부채비율 100% 초과 81.0 만가구 깡통주택 18.5 만가구 경제관련기관 주택담보대출가구중연간원리금상환액이경상소득의 60% 초과 잠재적위험가구 이중에금융대출의부동산평가액및금융자산합계의비중에따라 고위험가구 고위험 1 유형 ( 부동산평가액 60% 초과 ) 고위험 2 유형 ( 부동산과금융자산합계초과 ) 고위험 3 유형 ( 순자산마이너스 ) 잠재적위험 56.8 만가구 고위험 1 유형 10.1 만가구 고위험 2 유형 2.4 만가구 고위험 3 유형 3.0 만가구 한국금융연구원 상동 잠재적위험 47.6 만가구 고위험 1 유형 9.8 만가구 고위험 2 유형 3.0 만가구 고위험 3 유형 3.0 만가구 LG 경제연구원 대출원리금상환에어려움을겪고있는부실가구 32 만가구 언론 김재영 (MBC) 비싼집에사는가난한사람들 전국 198 만가구 수도권 95 만가구 학계 김준형 DTI( 총부채상환비율 : debt to income) 적용 상환부담가구 : DTI 30% 60% 미만 상환위험가구 : DTI 60% 이상 상환위험 ( 하우스푸어 ) 7.2 만가구 상환부담 25.7 만가구 자료 : 이준협, 2011, 하우스푸어의구조적특성, 현대경제연구원, 경제주평, 통권 446호 ; 서정호등, 2012, 가계부채의미시구조분석및해법, 금융위원회 기획재정부 한국은행 한국금융연구원주관세미나발표자료 ; 강민석, 2012, 최근주택시장의특징과변화방향진단, KB금융경영연구소, 주택경기장기침체가능성진단 세미나발표자료 ; 금융감독원, 2012, 주택담보대출리스크현황 ; 박연우, 2012, 주택시장, 하우스푸어현황및대응정책의방향, 하나금융경영연구소 중앙일보경제연구소, 금융포럼발표자료 ; 조영무, 2013, 차기정부의하우스푸어대책 보유주택지분매각제도 가성공적으로시행되려면, LG경제연구원, Weekly 포커스 ; 김영도 임진, 2013, 주택가격하락등충격이금융권에미치는영향 : 2012년가계금융복지조사자료기반, 한국금융연구원 ; 김준형, 2013, 하우스푸어의개념과추정및정책진단, 도시정책학회, 춘계학술대회발표자료. 사실하우스푸어문제는 2008년금융위기와미국의서브프라임사태가그배경이되었지만, 여기에더해부동산시장침체와증가하는가계부채문제가결정적인영향을미쳤다고하겠다. 실제로우리나라에서하우스푸어논의는가계부채문제에그기반을두고있다. 2000년대후반증가하는가계의금융부채가문제가되기시 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 50

51 작하였고, 가계부채의상당부분이주택관련대출이기때문에하우스푸어는금융안정성을저해하고소비를위축시켜장기불황으로이어질수있다는주장들이제기되었다. 게다가주택시장의침체가계속되면서가계부채위기도심화되는측면이있었다. 이에따라 2012년상반기가계부채대책으로채무자의상환능력을부담가능한수준으로재조정하고주택담보대출에대하여상환능력심사를의무화해야된다는주장들이제기되었고, 이것이결국하우스푸어대책논의로발전한것이다 ( 김효연, 2012) 하우스푸어의사회적쟁점화가계부채차원에서논의되던하우스푸어문제가사회적쟁점으로부상한데에는정치적요인이크게작용하였다. 2012년대통령선거과정에서하우스푸어문제를시급하게해결해야할중요한현안으로평가하고, 관련대책을공약으로제시하면서부터였다. 먼저하우스푸어문제의심각성을제기한것은여당인새누리당측이었다. 2012년 9월 집걱정없는세상 종합대책에서밝힌새누리당의하우스푸어대책은지분매각제도로, 한국자산관리공사 ( 캠코 ) 와같은국책금융기관이하우스푸어주택의소유권중일부를매입하고, 이지분의매각을통해집주인은은행채무의일부를청산하고자신이살던집에서일정기간거주할수있도록하는방안이었다. 그리고캠코등은사들인하우스푸어주택의지분을담보로자산유동화증권 (ABS) 을발행하여다시자금을조달하는계획이었다. 지분매각제도는하우스푸어문제를해결하는데어느정도효과가있을지실효성에대한의문과함께도덕적해이의우려가제기되기도하였으나, 하우스푸어에대한급진적이고과감한대책이었다. 한편민주당은 2012년 10월 가계부채대책 에서하우스푸어에대한정책공약을내놓았다. 민주당의가계부채대책에는현행금융질서를바꾸려는내용이상당부분포함되어있었다. 즉, 채권자일방향질서를채권자-채무자쌍방향질서로바꾸자는것이대책의기조였다. 가계부채 1,000조원시대를연것은사실금융계로, 금융기관들이이른바 수익성위주의경영 을위해가계대출을적극적으로시행하였고, 특히주택담보대출에주력한것이원인으로작용하였다고평가하였다. 이에따라민주당의하우스푸어대책은시스템을정비하는데중점을두었다. 우선주택담보대출을고정금리-장기분할상환방식으로바꿔채무자들이안정적으로 하우스푸어의특성및현황 51

52 부채를갚을수있도록하고, 여기에개인회생제도를개선하여개인회생의채무재조정대상에주택담보대출을포함시키고, 변제기간을 10년으로하는방안을제시하였다. 여당과야당에서하우스푸어에대한정책공약들이제시되면서하우스푸어문제는정치적 사회적쟁점이되었으며, 점점더가계부채차원의경제적쟁점보다정치적 사회적쟁점의성격을보였다. 실제로 2012년대통령선거에서는 50대의이른바베이비붐세대가결정적역할을담당한것으로분석되고있으며, 특히 50대하우스푸어들이정치권과여론의주목을받으면서선거과정에상당한영향을미친것으로평가되고있다 7. 민주당이대통령선거에패한이유중의하나로하우스푸어와렌트푸어문제를구체적공약으로만들지못한점이지적되기도하였다 8. 사회적으로하우스푸어는대통령선거과정에서정치적쟁점으로부상한이후더이상논란의대상이아니라정책대상으로자리를잡았다. 그런데하우스푸어에대한본격적인연구는 2013년부터제한적으로이루어지고있는실정이다. 표 Ⅱ-5 하우스푸어논의의전개과정 구분 주요사항 비고 2010년 하우스푸어관련단행본등장 ( 김재영, MBC PD수첩 ) 2011년 5월, 현대경제연구원, 하우스푸어정의및규모추정연구보고서발표 2012 년 2013 년 4 월, KB 금융경영연구소, 가계부채고위험군분석 9 월, KB 금융경영연구소, 주택경기장기침체가능성진단 세미나개최 9 월, 우리은행, 세일앤드리스백, 트러스트앤드리스백 시행발표 9 월, 한국갤럽, 하우스푸어에대한인식조사 실시 9 월, 새누리당, 집걱정없는세상 종합대책발표 ( 하우스푸어공약 ) 10 월, 민주당, 가계부채대책 발표 ( 하우스푸어관련공약 ) 10 월, 금융위원회 기획재정부등, 가계부채의미시구조분석및해법 세미나개최 11 월, 하나금융경영연구소 중앙일보경제연구소, 금융포럼개최, 하우스푸어현황및대응정책의방향 1 월, LG 경제연구원, 하우스푸어대책관련연구리포트 3 월, 한국금융연구원, 주택가격하락등충격이금융권에미치는영향 : 2012 년가계금융복지조사자료기반 발표 4 월, 4 1 부동산대책발표 ( 하우스푸어및렌트푸어대책 ) 4 월, 도시정책학회, 춘계학술대회하우스푸어논문발표 ( 김준형 ) 6 월, LH 공사, 임대주택리츠제도 500 호시범사업실시 대통령선거 7 실제로이세대는 1,000조원의가계부채중에약 300조원을어깨에짊어지고있었고, 가처분소득대비금융부채비율은 121.6% 로전연령층에서가장높은상태였다. 특히이들이 2010년을기점으로은퇴를시작했다는사실도중요한변수였다. 저성장기조가지속된다면가장큰타격을받을이들이바로이세대였고, 따라서정치권은대책마련에부심하였다. 경향신문, 2013년 1월 16일자. 8 부산일보, 미래불안한베이비붐세대, 안정강조한朴선택, 2012년 12월 21일자. 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 52

53 3 하우스푸어의규모와특성 3 1 하우스푸어의개념정의 선행연구에대한검토하우스푸어가사회적쟁점으로부상한이후, 그동안막연하게거론되던하우스푸어는어떤가구를의미하며, 그규모는어느정도인지에대한다양한연구가이루어졌다. 구체적인기준에따라하우스푸어를규정하고, 이를근거로규모를추정한연구는 2011년이준협 ( 현대경제연구원, 2011) 의연구가최초이다. 이연구에서는하우스푸어를 무리한대출로집을마련하였으나, 원리금상환으로가처분소득이줄어빈곤하게사는가구 로정의하였다. 그는하우스푸어를 1 주택한채만을보유하고있고 ( 다주택가구제외 ), 2 거주주택마련을위해대출을받고있으며, 3 원리금상환으로생계에부담을느끼고있고, 4 실제로가계지출을줄이고있으며, 그리고 5 가처분소득대비원리금의비중이최소 10% 이상인가구등의 5가지조건을모두만족하는가구로설정하였다. 이기준을따를경우하우스푸어의규모는 108.4만가구로, 우리나라전체가구의 10.1% 에해당하는것으로추정되었다. 이연구에서제시한하우스푸어의기준은다소포괄적인것으로평가받고있는데, 특히가처분소득대비원리금상환액의비중이 10% 이상을하우스푸어로규정하여그규모가과다하게추정된측면이있다. KB금융경영연구소의강민석 (2012) 은하우스푸어를소득위험과자산위험을동시에가지고있는가구로규정하였다. 구체적기준으로는소득위험은생활소득대비원리금상환액의비중이 30% 이상에해당하면서, 자산위험은가용자산대비부채비율이 100% 를초과하는것으로설정하였다. 그결과하우스푸어는전체주택담보대출자의 16.2% 에해당하는것으로나타났다 9. 한편금융위원회, 기획재정부, 한국은행등이공동으로개최한세미나에서서정호등 (2012) 은하우스푸어를주택을소유하고있으나, 과중한원리금상환액으로인해필수소비지출에부담을안고있는가구로정의하였다. 구체적인기준으로는주택담보대출가구중연간원리금상환액이경상소득의 60% 를초과하여원리금상환부담이상대적으로큰가구를잠재적위험가구 ( 소득기준을적용한잠재적하우 9 KB경영연구소가자체적으로실시한설문조사결과를토대로분석한것으로, 가구수로는전국 81만가구정도에해당한다. 하우스푸어의특성및현황 53

54 스푸어 ) 로규정하였다. 여기에자산기준을적용하여고위험하우스푸어를추정하였는데, 고위험유형1은금융대출이부동산평가액의 60% 와금융자산의합계를초과하는가구로 10.1만가구로나타났다. 고위험유형2는금융대출이부동산평가액과금융자산의합계를상회하는가구로 2.4만가구였으며, 고위험유형3은순자산이마이너스인가구로 3.0만가구라고발표하였다. 한편 2013년들어서는 2012년에실시한가계금융 복지조사결과가공개되면서그결과를토대로하우스푸어규모를추정한연구들이이루어지고있다. 한국금융연구원의김영도 임진 (2013) 은서정호등이 2011년가계금융조사결과를활용하여분석한하우스푸어연구를 2012년가계금융 복지조사결과를적용하여동일한방법으로분석하였다. 분석결과에따르면, 고위험유형1은 9.8만가구, 고위험유형2는 3.0만가구, 고위험유형3은 3.0만가구로나타났다. 한편김준형 (2013) 은하우스푸어를 대출을통해실제거주목적으로주택을구입한가구중에서소득대비원리금상환액의부담으로인해생계를영위하는데어려움을겪고있는가구 로규정하였다. 이에따라거주목적이아닌투자목적으로주택을구입한가구를배제하였다. 구체적인기준으로는 DTI( 총부채상환비율 ) 을적용하였는데, DTI가 30% 60% 미만인경우는상환부담가구, DTI 60% 이상인경우는상환위험가구로분류하였다. 김준형의연구는주택정책차원에서하우스푸어문제를다루고있지만, 규모추정에서는가계부채문제가감안되고있다. 상환위험가구 7 만가구, 0.4% 상환부담가구 26 만가구, 1.4% 무대출자가가구 748 만가구, 41.6% 임차가구 780 만가구, 43.5% 유대출자가가구 267 만가구, 14.9% 그림 Ⅱ-3 전국하우스푸어 ( 상환위험가구 ) 의규모추정자료 : 김준형, 2013, 하우스푸어이슈 : 개념, 특성및정책대안, 하우스푸어워크숍 (5. 2) 발표자료 정책대상으로서의하우스푸어 일반적으로무리한대출인가아닌가는심사과정에서크게유량의관점과저량의 관점에서평가된다. 유량관점에서는대출로인한원리금상환액이소득에서차지 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 54

55 하는비중이높을때그대출을무리한것으로판단한다. 흔히유량관점에서의무리함정도를판단하는지표는 DTI( 총부채상환비율 : debt to income), DSR( 원리금상환비율 : debt service ratio) 등이다. 높은 DTI와 DSR은소득에서주거생활을영위하기위해불가피하게소요되는비용이많음을의미한다. 저량관점에서대출의무리함은주택가격대비대출금액의비중으로판단된다. 신규대출시점에서흔히검토되는 LTV( 대출담보인정비율 : loan to value ratio) 가이와관련되며, 경매시장에서의경락률역시이와연관된지표이다. 담보물건의가치가하락한다면, 원리금상환이이루어지더라도 LTV는높아질수있다. 하우스푸어여부를판단하기위해서는저량측면의대출의적합도와유량측면의대출의적합도를기준으로표 Ⅱ-6과같이총 4가지경우의수를고려할수있다. 우선유량측면과저량측면에서모두적합한 a는하우스푸어에해당하지않는다. 반대로유량측면과저량측면에서모두부적합한 d는하우스푸어에포함된다. 저량측면에서적합하지만유량측면에서부적합한 b는주택가격에비해대출금액의비중이높지는않으나, 매달지불하는원리금상환액이소득에서높은비중을차지하는경우이다. b는원리금상환으로가처분소득이감소하여빈곤상태에처하게되므로하우스푸어로분류할수있다. 이에비해유량측면에서는적합하지만저량측면에서부적합한 c는주택가격대비대출액의비율자체가높으나, 매달지불해야하는상환액이소득에서차지하는비중이낮은경우이다. c는높은 LTV 수치에도불구하고만기내에대출에대한상환이가능하므로하우스푸어라고할수없다. 표 Ⅱ-6 하우스푸어의무리한대출을판단하기위한경우의수유량 (flow) 측면구분적합부적합적합 a b 저량 (stock) 측면부적합 c d 자료 : 김준형, 2013, 하우스푸어이슈 : 개념, 특성및정책대안, 하우스푸어워크숍 (5. 2) 발표자료. 결국정책대상으로서의하우스푸어여부는유량측면인 DTI를기준으로판단하는것이바람직하다. 그러나우리나라에서 DTI 규제는가구의원리금상환부담을일정수준이하로조정하기위한목적으로마련된것이아니라, 주택가격의급등또는급락에대응하여주택수요를억제하거나진작시키기위한수단으로사용되어왔다는데문제가있다. DTI의상한역시 30% 70% 의범위에서주택시장의상황 하우스푸어의특성및현황 55

56 에따라유동적으로설정되었다. 다시말해 DTI 기준은가구의적정주거비수준을 상회하는수준에서주택경기를조절하려는목적에서설정되어하우스푸어발생원 인중의하나로지적되고있다. 표 Ⅱ-7 DTI 규제의변화 시기 대상지역 적용내용 DTI 상한 투기지역 주택담보대출을 1회이상받았거나, 30세미만일경우의아파트 40% 투기지역 6억원초과인아파트 40% 투기과열지구 6억원초과인아파트 40% 투기지역 투기과열지구 모든아파트 30% 70% 투기지역 투기과열지구 제2 금융권으로확대 30% 70% 투기지역 투기과열지구 지방의투기지역, 투기과열지구해제 30% 70% 투기지역 서울강남3구 (( 강남, 서초, 송파 ) 를제외한투기지역, 투기과열지 30% 70% 구해제 수도권 수도권전역으로확대 50% 60% 수도권 제2 금융권으로확대 50% 60% 수도권 무주택자및 1가구 1주택자의 6억원이하인주택 50% 60% 수도권 무주택자및 1가구 1주택자의강남3구외 9억원이하주택은금 50% 60% 융기관에서자율적으로심사 투기지역 투기과열지구 투기지역 40%, 서울 50%, 인천 경기 60% 40% 60% 투기과열지구 강남3구의투기지역해제 50% 60% 투기과열지구 생애최초주택구입자금에대해은행권에서자율적으로적용 50% 60% 자료 : 김준형, 2013, 하우스푸어이슈 : 개념, 특성및정책대안, 하우스푸어워크숍 (5. 2) 발표자료를요약함. 이연구에서는주택정책의대상으로서하우스푸어는 주택마련대출 ( 주택담보대출가운데주택구입자금용도의대출 ) 을통해주택을구입하였으나, 원리금상환으로가처분소득이감소하여곤궁하게생활하는가구 로개념을정의하겠다. 다시말해과도한대출을통해주택을구입한데따른순수한주택담보대출과원리금상환액만을기준으로하우스푸어여부를판단하겠다. 경기침체의여파속에서생활자금및생업자금, 중소기업운영자금등의목적으로대출액상환에문제가생긴경우는제외하도록하겠다. 또한자가가구에게 DTI는광의로보면주거비용에해당하고, 주거비용이소득에서차지하는비중은 HCIR(housing cost to income ratio) 이라는지표로이미적정한범위가국내 외에서널리통용되고있다. 따라서하우스푸어를판정하는기준은주택마련대출의원리금상환액이소득의일정수준 (20% 40%) 을넘으면서, 1주택외에다른부동산 ( 주택, 건물, 토지 ) 을보유하지않은가구로설정하겠다. 하우스푸어문제를가계부채차원에서접근한연구에서는 DTI 규제에따라설 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 56

57 정된상 하한선을그대로적용하였다. 그러나이연구에서는주택마련대출의원리 금상환액을주거비용으로간주하여 DTI 기준을적용하도록하겠다. 표 Ⅱ-8 정책대상으로서하우스푸어의개념정의및기준 ( 안 ) 개념정의 기준 주택마련대출 ( 주택담보대출가운데주택구입자금용도의대출 ) 을통해주택을마련하였으나, 원리금상환으로가처분소득이감소하여곤궁하게생활하는가구 주택마련대출의원리금상환액이소득의일정수준 (20% 40%) 을넘는가구 1 주택외에다른부동산 ( 주택, 건물, 토지 ) 을보유하지않은가구 3 2 하우스푸어의규모와특성 하우스푸어의규모서울에서주택마련대출의상환부담가구, 즉주택담보대출가운데주택구입자금용도대출의원리금상환액이소득의 30% 를초과하는가구는 1.8만가구로나타났다. 이는수도권하우스푸어 (6.3만가구) 의 28.8% 에해당하는규모이다. 소득대비원리금상환액이 40% 를초과한하우스푸어는 1.2만가구로수도권하우스푸어 (3.2만가구) 의 38.7% 정도를차지한다 10. 표 Ⅱ-9 정책대상으로서하우스푸어의규모추정 ( 단위 : 천가구 ) 구분 서울 인천 경기 수도권 소득대비원리금상환액 (DTI) 20% 초과 소득대비원리금상환액 (DTI) 30% 초과 소득대비원리금상환액 (DTI) 40% 초과 주 : 주택마련대출의이자율은최근 6년동안의평균대출이자율 (5.92%) 을적용함. 자료 : 국토해양부 LH 토지주택연구원의 2012 주거실태조사 원자료를이용하여분석함 하우스푸어의특성 1) 가구특성서울시하우스푸어의가구주연령별분포를살펴보면, 70대이상이 36.5% 로가장많고, 다음으로는 30대이하가 24.4% 로나타났다. 이는 40대와 50대가절반정도를차지하며, 상대적으로연령대별로고른분포를보이고있는인천 경기와확연 10 통계청의 2012 가계금융 복지조사 자료는수도권과비수도권으로만지역구분이되어있어, 서울의주택마련대출상환부담가구, 즉하우스푸어분석에활용하는데한계가있다. 따라서이연구에서는국토해양부 LH 토지주택연구원의 2012년도주거실태조사 자료를중심으로서울시의하우스푸어를분석하였다. 하우스푸어의특성및현황 57

58 한차이를보이고있다. 표 Ⅱ-10 가구주연령별하우스푸어 ( 단위 : %) 구분 30대이하 40 대 50 대 60 대 70대이상 계 평균 ( 세 ) 서울 인천 경기 수도권 Chi-Square : Value= , Prob< 자료 : 국토해양부 LH 토지주택연구원의 2012 주거실태조사 원자료를이용하여분석함. 가구주학력의경우서울은대학교졸업이상이 60.5% 로대다수를차지하고있다. 인천 경기도마찬가지여서대학교졸업이상이 46.5% 로가장많은것으로나타 나, 수도권하우스푸어는고학력자의비중이높은편임을알수있다. 표 Ⅱ-11 가구주학력별하우스푸어 ( 단위 : %) 구분 초등학교이하 중학교 고등학교 대학교이상 계 서울 인천 경기 수도권 Chi-Square : Value= , Prob< 자료 : 국토해양부 LH 토지주택연구원의 2012 주거실태조사 원자료를이용하여분석함. 하우스푸어가구의가구원수분포를살펴보면, 4 인가구 (39.5%) 가가장많고, 그 다음이 3 인가구 (37.8%) 로나타나, 이들가구가전체의약 80% 에달함을알수있 다. 이에비해 1 인가구는 4.9% 에불과하여상당히낮은편이다. 표 Ⅱ-12 가구원수별하우스푸어 ( 단위 : %) 구분 1 인 2 인 3 인 4 인 5인이상 계 평균 ( 인 ) 서울 인천 경기 수도권 Chi-Square : Value= , Prob< 자료 : 국토해양부 LH 토지주택연구원의 2012 주거실태조사 원자료를이용하여분석함. 한편하우스푸어의소득분위별분포를보면, 1-2 분위가 25.7% 로가장많고, 그 다음이 5-6 분위 (22.5%), 3-4 분위 (21.3%), 9-10 분위 (16.4%) 등의순으로, 비교 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 58

59 적고른분포를보이고있다. 특히고소득계층인 9-10 분위가 16.4% 로높은비중 은차지하고있다. 표 Ⅱ-13 하우스푸어의소득분위 ( 단위 : %) 구분 1-2분위 3-4분위 5-6분위 7-8분위 9-10분위 계 서울 인천 경기 수도권 Chi-Square : Value= , Prob< 자료 : 국토해양부 LH 토지주택연구원의 2012 주거실태조사 원자료를이용하여분석함. 2) 주거특성및자금조달하우스푸어의주택유형을살펴보면, 아파트가 51.9% 로절반이상을차지하고있는것으로나타났다. 그다음으로단독 다가구주택이 29.5%, 연립 다세대주택도 18.7 % 로비교적높은비중을차지하고있다. 일반적으로하우스푸어는아파트거주가구로인식하고있으나, 서울에서는단독 다가구주택과연립 다세대주택에거주하는하우스푸어도상당수존재하고있음을알수있다. 이와같은주택유형별분포는아파트가전체의 67.2% 로절대다수를차지하고있는인천 경기와확연한차이를보이고있다. 표 Ⅱ-14 하우스푸어의주택유형 ( 단위 : %) 구분 단독 다가구주택 연립 다세대주택 아파트 기타 계 서울 인천 경기 수도권 Chi-Square : Value= , Prob< 자료 : 국토해양부 LH 토지주택연구원의 2012 주거실태조사 원자료를이용하여분석함. 한편하우스푸어의직전주택유형으로는단독 다가구주택이 52.9% 로절반이상을차지하고있고, 아파트가 30.3%, 연립 다세대주택이 16.2% 의순으로나타났다. 이를현재주택과비교하면, 아파트에서아파트로이동한경우가 29.6% 로가장많고, 그다음이단독 다가구주택에서단독 다가구주택으로이동한경우 (23.3%) 와단독 다가구주택에서연립 다세대주택으로이동한경우 (18.3%) 로파악됐다. 이는일반적인발생원인으로인식되고있는아파트입주과정에서무리한대출때문에하우스푸어가되었다는주장과차이를보이고있다. 그런데인천 경기는하우스 하우스푸어의특성및현황 59

60 푸어중에서아파트에서아파트로이동한경우가전체의 55.1% 로절반이상을차 지하고있어, 주택유형면에서서울의하우스푸어는다른지역과다른특성을가지 고있음을알수있다. 표 Ⅱ-15 하우스푸어의직전주택 현재주택유형 구분 서울 인천 경기 직전주택 현재주택 단독 다가구주택 연립 다세대주택 아파트기타전체 단독 다가구주택 연립 다세대주택 아파트 기타 전체 단독 다가구주택 연립 다세대주택 아파트 기타 전체 단독 다가구주택 연립 다세대주택 수도권 아파트 기타 전체 자료 : 국토해양부 LH 토지주택연구원의 2012 주거실태조사 원자료를이용하여분석함. ( 단위 : %) 하우스푸어의직전주택점유형태는자가가 63.4% 이고, 나머지 36.6% 는전세로나타났다. 서울의경우직전주택의자가점유비중은인천 경기에비해높은편으로파악되었다. 이를통해생애최초주택마련보다주거상향이동을위한대출이더많은것을알수있다. 표 Ⅱ-16 하우스푸어의직전주택점유형태 ( 단위 : %) 구분 자가 전세 보증부월세 월세 사글세 계 서울 인천 경기 수도권 Chi-Square : Value= , Prob< 자료 : 국토해양부 LH 토지주택연구원의 2012 주거실태조사 원자료를이용하여분석함. 하우스푸어의주택구입시점은 2000 년이후가전체의 65.7% 에달했으며, 특히 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 60

61 2000년부터 2008년금융위기발생전까지가 33.8% 로가장많았다. 그런데 1990 년대 (1991년 1999년) 에주택을구입한가구도 23.3% 에이르는것으로나타났다. 이들가구는대출금부담뿐만아니라소득감소로인해원리금상환이힘든가구로판단된다. 서울과는달리인천 경기에서는거의대부분이 2000년이후주택을구입하였으며, 특히 2009년이후에구입한경우가 48.6% 에달하는것으로나타났다. 이를통해수도권곳곳에조성된대규모아파트단지에거주하고있는가구들이하우스푸어의비율이높을것으로생각된다. 표 Ⅱ-17 하우스푸어의주택구입시점 ( 단위 : %) 구분 1987년 1990년 1991년 1999년 2000년 2008년 2009년 2012년 계 서울 인천 경기 수도권 Chi-Square : Value= , Prob< 자료 : 국토해양부 LH 토지주택연구원의 2012 주거실태조사 원자료를이용하여분석함. 주택구입시자금조달내역을보면, 가구의보유자금이 53.4% 이고금융기관대출은 44.4% 로, 보유자금이절반이상을차지한것으로나타났다. 하우스푸어라고하더라도일정수준이상의자기자금을갖고주택을마련하였음을의미한다. 그런데주택구입후주택을담보로생활자금 생업자금등의용도로추가대출을받아생활에어려움을겪는가구, 가구소득감소로어려움을겪는가구등도문제가된다. 이처럼가계부채문제와하우스푸어문제의구분이어려운경우가있다는점에서, 사례별로보다구체적이고심층적인조사가필요하다고판단된다. 표 Ⅱ-18 하우스푸어의주택구입시내역별자금조달비중 가구의보유자금 증여또는상속 친지로부터빌린자금 금융기관에서대출 직장에서대출 자료 : 국토해양부 LH 토지주택연구원의 2012 주거실태조사 원자료를이용하여분석함. 계 ( 단위 : %) 주택구입시금융기관등으로부터의대출금비중은절반정도가 30% 이하였고, 30% 초과 50% 이하가 25.8%, 50% 이상이 23.4% 순이었다. 다만, 70% 를초과 하는경우가 18.6% 로상대적으로높은편이어서일부는대출에의존하여주택을 하우스푸어의특성및현황 61

62 구입하였음을알수있다. 표 Ⅱ-19 하우스푸어의대출을통한자금조달비중 ( 단위 : %) 구분 30% 이하 30% 초과 50% 50% 초과 70% 70% 초과 계 서울 인천 경기 수도권 Chi-Square : Value= , Prob< 자료 : 국토해양부 LH 토지주택연구원의 2012 주거실태조사 원자료를이용하여분석함. 한편하우스푸어가구의주택구입시금융기관대출금은 5천만원초과 1억원이 53.6% 로가장많았고, 2,500만원이하가 20.5%, 그리고 1억원초과가 18.2% 로나타났다. 가구당평균대출금은 1억 2,220만원정도였다. 평균대출금은인천 경기도 1억 2,629만원으로비슷하나, 2,500만원이하는 4.6% 에불과하여서울과차이를보이고있다. 표 Ⅱ-20 하우스푸어의주택구입시금융기관대출액 구분 2,500 만원이하 2,500 만원초과 5,000 만원 5,000 만원초과 1 억원 1 억원초과계 ( 단위 : %) 평균 ( 만원 ) 서울 ,219.8 인천 경기 ,629.3 수도권 ,525.4 Chi-Square : Value= , Prob< 자료 : 국토해양부 LH 토지주택연구원의 2012 주거실태조사 원자료를이용하여분석함. 표 Ⅱ-21 하우스푸어의금융기관대출잔액 구분 2,500 만원이하 2,500 만원초과 5,000 만원 5,000 만원초과 1 억원 1 억원초과계 ( 단위 : %) 평균 ( 만원 ) 서울 ,400.9 인천 경기 ,590.7 수도권 ,290.2 Chi-Square : Value= , Prob< 자료 : 국토해양부 LH 토지주택연구원의 2012 주거실태조사 원자료를이용하여분석함. 현재금융기관의대출잔액은평균 9,401 만원으로나타났으며, 규모별로는 5 천만 원초과 1 억원이절반정도를차지하였다 ( 표 Ⅱ-21 참조 ). 대출잔액이 1 억원을 초과하는가구도 5.2% 가있으나, 그보다는 5,000 만원이하인가구가 47.5% 로다 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 62

63 수를차지하고있다. 이는대출잔액이 1억원을초과하는가구가 12.9% 에이르고있는인천 경기에비해상대적으로양호한분포를보이고있다고하겠다. 하우스푸어의연소득대비주택가격은평균 17.0배로경기 인천 (12.2배) 보다상당히높게나타났다. 10배이하가 38.6% 를차지하고있으나, 20배초과가 37.7% 에달하는등연소득의 10배를초과하는하우스푸어가 61.4% 에달하였다. 이는서울의주택가격이높기때문이기도하지만, 많은하우스푸어가소득에비해비싼주택을구입해거주하고있음을알수있다. 표 Ⅱ-22 하우스푸어의연소득대비주택가격 (PIR) 구분 5 배이하 5 배초과 10 배 10 배초과 20 배 20 배초과계 서울 인천 경기 수도권 Chi-Square : Value= , Prob< 자료 : 국토해양부 LH 토지주택연구원의 2012 주거실태조사 원자료를이용하여분석함. ( 단위 : %) 평균 ( 배 ) 한편직전주택과비교할때현재주택의가격수준에대해서는 73.3% 가더비싸다고평가하였다. 이는더나은주택으로이주하는과정에서의주거비용상승으로생활에어려움을겪고있음을의미한다고하겠다. 그런데서울의하우스푸어와달리인천 경기하우스푸어는현재주택이직전주택보다저렴하다고응답한경우가 17.1% 로나타나차이를보이고있다. 표 Ⅱ-23 직전주택과비교했을때하우스푸어의현재주택가격수준 ( 단위 : %) 구분 훨씬더비쌈 더비쌈 비슷함 더저렴함 훨씬더저렴함 계 서울 인천 경기 수도권 Chi-Square : Value= , Prob< 자료 : 국토해양부 LH 토지주택연구원의 2012 주거실태조사 원자료를이용하여분석함. 하우스푸어의특성및현황 63

64 4 하우스푸어관련대책검토 4 1 정부의하우스푸어대책 지난 4 1 부동산대책에서정부는공식적으로하우스푸어종합대책을제시하였다. 정부의하우스푸어대책은도덕적해이의방지, 시장원리를통한채무재조정중심, 그리고맞춤형지원대책등을기조로하고있다. 각각의대책을자세히살펴보면다음과같다 채무조정활성화채무조정은연체우려가있거나이미장 단기로연체한가구를대상으로한대책으로, 우선금융권자체적으로상환기간연장, 장기분할상환대출로의전환등프리워크아웃을시행토록하고있다. 이와함께채무조정시주택가격의하락요인을새롭게반영하지않고취급시점의대출한도를계속적용할수있도록 LTV규제적용에서예외를허용하고있다. 특히채무조정활성화대책에서는신용회복위원회의신용회복제도수혜범위를주택담보대출까지확대하고, 이를통해주택담보대출의프리워크아웃및개인워크아웃을지원하는제도개선방안을마련하였다. 이를위해담보채권에대한워크아웃시채권자동의요건을현행 2/3 동의에서 1/2 동의로완화하였다. 그리고신용회복이후성실하게상환하는대출에대해자산건전성평가시그동안 요주의 로평가하던것을 정상 으로평가될수있도록조정하는방안도함께마련하였다 한국자산관리공사 ( 이하캠코 ) 를활용한부실채권매입이대책은 3개월이상연체된차주를대상으로, 이들의부실주택담보대출채권을캠코가매입하는방식이다. 캠코는매입한채권에대해채무조정후정상상환이가능한경우 11 차주에게채무조정의사를확인하고, 동의하면원금상환유예 장기분할상환등의채무조정을시행한다. 이때차주가동의하는경우다른금융회사가보유하고있는 3개월이상연체채권도가능한범위내에서캠코가매입할수있도록하였다. 주택담보대출채권이캠코에게완전매입되는경우차주에게환매조건부로해당 11 LTV 가과도하게높은대출등원금회수가불투명한대출은채무조정대상에서제외된다. 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 64

65 담보주택의일부지분을매각할수있는옵션을제공하는것도포함하고있다. 그 런데이대책은 1,000 억원규모의시범사업으로추진하고, 성과평가후확대 변 경등추후대책을마련할계획이다. 채무조정 ( 채권전액매입시지분매입옵션 ) 캠코 ( 한국자산관리공사 ) 원리금상환 ( 지분매각시임대료납부 ) 하우스푸어 (3 개월이상연체 ) 채권대금지급 대출채권매각 채권을매각하지않은기타금융회사가있는경우 잔여대출에대한원리금상환 채권매각금융회사 기타금융회사 그림 Ⅱ-4 캠코를통한연체채권채무조정의개념도 주택담보대출채권매각제도 : 적격전환대출원리금상환이어려운차주중에서거주주택, 소득등이일정요건 (6억원이하, 85 m2이하 1주택보유자, 연소득 5천만원이하, 대출금액 2억원이하 ) 을충족하는이른바정상차주를대상으로한대책으로주택담보대출채권매각제도가마련되었다. 이제도는한국주택금융공사가해당차주의신청을받아선순위주택담보대출채권을매입하고채무조정을하는방식이다. 대출채권매입시고정금리형태로전환하고, 원금상환을최장 10년동안유예할수있도록하였다. 한편해당차주는한국주택금융공사에은행대출금리수준의이자를납입하되, 최장 10년이후부터는원금의분할상환을시작하여야한다. 즉, 한국주택금융공사의적격전환대출은기존대출을 10년 30년만기의장기고정금리대출로전환하는것이다. 하우스푸어의기존주택담보대출을해당은행이원금상환날짜를일정기간미루어주는 적격대출 로전환한뒤, 한국주택금융공사가이를넘겨받아주택저당채권을발행해자금을조달하는대출이다. 이를통해채무자는원금상환을미루고이자만납부하는기간도최장 10년까지가능하다. 한편한국주택금융공사는매입한채권을기초로 MBS를발행하여자금을조달할수있게하였다. 그런데이대책은 2013년에 1조원한도로채권을매입할계획이며, 2014년부터한국주택금융공사의유동화여력을감안하여확대여부를검토할계획이다. 하우스푸어의특성및현황 65

66 유동화증권투자자 자금투자 원금상환유예등채무조정 한국주택금융공사 MBS 발행이자지급 하우스푸어 ( 미연체정상 ) 이자상환 ( 유예기간종료시원금상환 ) 채권대금지급 대출채권매각 채권을매각하지않은기타금융회사가있는경우 잔여대출에대한원리금상환 채권매각은행 기타금융회사 ( 은행, 비은행 ) 그림 Ⅱ-5 주택담보대출채권매각제도개념도 임대주택리츠정부는주택매각을희망하는하우스푸어가주택또는주택지분의일부를리츠에매각하고, 해당주택을임차하여거주하도록하는임대주택리츠대책도마련하였다. 대상자는 1가구 1주택의전용면적 85m2미만인아파트소유자로주택을리츠에매각한뒤, 그주택에 5년동안임차하여거주할수있도록하였다. 리츠는국민주택기금출자등으로자금을조달하며, 주택매입은해당아파트의감정평가액대비매도자의희망가격비율이낮은순인이른바역경매방식으로한다. 주택매각후임차하여거주하는경우임대료는주변의보증부월세시세를적용하도록할계획이다. 그리고임대기간이끝나면원소유자가다시매입할수있는우선권을갖는데, 시장여건에따라조기매각도허용하고있다. 만약원소유자가다시매입하지않은경우에는리츠가시장에주택을매각하고, 매각되지않는주택은 LH공사가매입하여공공임대주택으로활용하도록하였다. 또한주택소유자가아파트지분의일부을리츠에매각하고매각지분에대해사용료를납부하며거주할수있는옵션도마련하고있다. 5년의계약기간후매도자가지분을환매할경우소유권을회복할수있으며, 매도자가지분을재매입하지않을경우에는리츠가잔여지분을감정평가액으로살수있게하였다. 임대주택리츠대책은 1차로 500호를매입하여성과를확인한후사업의확대여부를검토할예정이다. 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 66

67 금융기관 LH 공사 4 대출상환 2 주택 ( 지분 ) 매각 5 임대 ( 사용 ) 료하우스푸어 REIT s( 리츠 ) 6 주택 ( 지분 ) 재매입 그림 Ⅱ-6 임대주택리츠의개념도 3 매입확약 1 투자 7 청산 투자자 주택연금사전가입제도 이대책은주택연금의가입연령을현재의 60세에서 50세로낮추어주택연금일부를일시금으로받아부채상환에활용하도록제도를개선한것이다. 대상자는가입주택에주택담보대출이있는 50세이상의은퇴자이다 12. 주택연금의일시인출한도도지금의연금총액의 50% 에서 100% 까지확대하였다. 그리고전액을인출 활용하지않을경우잔여한도는 60세부터연금으로지급받을수있다. 주택연금사전가입제도는 1년동안한시시행후지원효과평가후에계획추진여부를검토할계획이다. 4 2 하우스푸어대책의평가및추진현황 2012년대통령선거과정에서거론된하우스푸어대책에대해서는우려와논란이있었던것이사실이다. 과도한주택담보대출을일으킨당사자와금융기관이스스로대책을마련하고해결해야할문제를공공이나서서해결하려는것자체가무엇보다논란의대상이되었다. 이른바도덕적해이의문제와함께정부의지나친시장개입의문제등이제기되었다. 그동안의논의를반영한듯 4 1 부동산대책에서밝힌하우스푸어대책은도덕적해이의방지, 시장원리를통한채무재조정중심, 그리고맞춤형지원대책등을기조로하고있다. 하우스푸어대책은특정집단 ( 깡통주택소유자등 ) 을대상으로한해결책이기보다주택담보대출로어려움을겪고있는, 이른바하우스푸어의지원체계구축에중점을둔선제적이며중립적인대책이라고할수있다. 12 주택연금의경우집값이 6억원이하를대상으로하며, 특히사전가입제도는 6억원이하의 1주택소유자가주택담보대출을갚기위한목적으로만가입할수있도록하고있다. 하우스푸어의특성및현황 67

68 이에따라하우스푸어대책은주택소유자가자신의주택을보유하기를희망하는경우와매각을희망하는경우로구분하고있다. 주택보유를희망하는경우에는채무재조정, 한국주택금융공사에주택담보대출채권을매각하여원금상환을유예하는적격전환대출, 그리고주택연금가입자격을 60세이상에서 50세이상으로낮추는주택연금사전가입제도등이마련되어있다. 그리고매각을원하는경우에는주택또는주택지분을리츠에매각하고, 해당주택을임차하여거주할수있도록하는방안이마련되어있다. 그런데하우스푸어대책의추진현황을살펴보면, 임대주택리츠제도를제외하면상당히부진한상태이다. 임대주택리츠제도는 2013년 6월말에 LH공사에서 500 호시범매입사업을실시하였는데, 모두 1,103호가접수되어 2.2대 1의경쟁률을보였다. 이가운데 509호의매입이완료되었고, 2차매입사업을연말까지시행할예정이다. 다른하우스푸어대책들의추진실적을보면 13, 주택담보대출채권매각제도, 즉한국주택금융공사의적격전환대출은 7월말현재 21건, 20억원을지원하였다. 3개월이상연체자의채권을매입하여채무를조정해주는한국자산관리공사의부실채권매입제도는신청건수 19건, 지원금액 40억원정도로나타났다. 이들대책은 5월말부터시행되었기때문에, 추진기간이 2개월정도에불과한점을고려하더라도당초계획보다부진한편이다. 그리고채무조정활성화대책의경우주택담보대출프리워크아웃은신청건수가 6월중순부터 7월말까지 50건정도로파악되었다. 하우스푸어의주택이경매에넘어가기전에매각기회를주기위하여도입한경매유예제도는 7월말현재 5건에불과하였다. 한편주택연금사전가입제도는모두 40건정도 14 의실적을보이고있다. 논란속에도입된하우스푸어대책은하우스푸어문제및대책의필요성에대한입장만큼이나추진실적을두고도다양한평가를보이고있다. 우선, 본격적으로시행한지얼마되지않아제대로자리를잡지못하였기때문에실적을평가하기에는이르다는유보적입장이있다. 그리고문제해결을위해더적극적이고과감하게개입하여야하며, 이를위해현행대책의보완및개선이필요하다는입장이있다. 마 13 매일경제, 2013년 7월 31일자. 14 7개주요은행 ( 국민, 우리, 신한, 하나, 외환, 기업, 농협 ) 의경우 6월말기준으로모두 28좌, 총 38억원을 판매하였다 ( 연합뉴스, 2013년 7월 2일자 ). 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 68

69 지막으로하우스푸어에대한더이상의지원이나대책은불필요하다는신중론도대두되고있다. 그러나분명한것은 4 1 부동산대책으로도입된하우스푸어대책들이준비과정을거쳐본격적으로시행되기시작한것은불과 2~3개월정도에지나지않는다는것이다. 따라서현재까지의추진실적을토대로하우스푸어대책을평가하기에는무리가있다. 2013년은사실상하우스푸어대책의시범사업기간으로, 연말까지사업의추진현황및효과를평가하여향후방향을모색하여야할것이다. 하우스푸어의특성및현황 69

70 III 주요선진국의자가가구주거위기대책 1 미국 2 일본 3 정책적시사점

71 III 주요선진국의자가가구주거위기대책 1 미국 1 1 주거위기문제의전개과정 2007년서브프라임모기지사태가발생하자미국정부는당사자에게책임을물었고, 이에따라대책을마련하기보다기본적으로금융기관의자발적해결에중점을두었다. 그러나계속해서늘어나는주택압류가사회문제화되면서미국정부는자가가구가운데주거위기가구 ( 이하하우스푸어라고칭하도록하겠음 ) 에대한대책을마련하기시작하였다. 같은해 12월경제전반에대한종합안정대책을발표하였으나, 실효를거두지못하고주택압류는계속늘어났다. 결국 2008년 7월 주택및경제회복법 (Housing and Economy Recovery Act) 을제정하였는데, 이법은연방주택청 (FHA) 이재정을동원하여담보주택의가격폭락으로대출금을상환해야하는서브프라임모기지차입자에게주택평가액의 90% 까지장기차입을보증하는등의내용을담고있다. 하지만이러한노력에도불구하고주택압류는계속되었다. 이에따라연방정부는주택시장의혼란을진정하기위한대대적인시장안정대책을추진하면서적극적으로대응하기시작하였다. 그림 Ⅲ-1 신규주택압류발생건수자료 : Molloy, Raven and Hui Shan, 2011, The Post-Foreclosure Experience of U.S. Households, Finance and Economics Discussion Series , Federal Reserve Board 년오바마대통령취임이후다각적인하우스푸어대책을추진하였다. 우선 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 72

72 HAMP( 재조정프로그램 : Home Affordable Modification Program), HARP ( 재융자프로그램 : Home Affordable Refinance Program) 등직접적인지원대책을마련하였으며, 이와함께관련제도를개선하였다. 그리고다른한편으로는금융기관에게자발적인모기지대출조건완화, 압류유예등의추진을요구하였다. 그러나예상과달리실제수혜자는훨씬못미치는낮은수준이었다. 2010년이후 HAMP와 HARP도감소하였다. 무엇보다금융기관이정부대책에대해소극적이었다. HAMP의경우당초정부는 300백만가구 400백만가구정도가혜택을받을것으로예상하였으나, 실제로는 2011년말까지신청건수는 177만건에불과하였다. 그나마도승인건수는 93.3만건 15 에그쳤다. 그런데여기에더해 2010년모기지대출과관련한금융기관부당행위가언론에보도되면서금융기관에대한여론이크게악화되었다. 이사건은주택압류집행과정에서업무편의와서류가미비한사실을은폐하기위해금융기관담당직원들이관련서류에임의로위조서명한것이다. 이사실이언론을통해알려지면서 압류사기 (foreclosure fraud) 로불리며, 금융기관에대한비판여론이가열되었다. 그동안하우스푸어대책에미온적이었던금융기관의태도가사회적지탄의대상이된것이다. 2011년하반기에는금융기관뿐만아니라제재를담당하는금융감독기구들의소극적인대응도문제가되었으며, 결국월가에서의시위로이어졌다. 2012년에접어들어하우스푸어문제해결을위해연방정부, 주정부, 금융기관등이적극적으로나서기시작하였다. 2월에연방정부와주정부검찰청은모기지대출을취급한 5개대형금융기관들이 250억달러의합의금을부담하는내용의합의안을발표하였다. 그리고연방준비위원회는합의안의일환으로 2년동안 7.7억달러의제재안을발표하였다. 이로써 2007년서브프라임모기지사태이후사회적쟁점이었던주택압류로인한하우스푸어문제에대한합의안이마련된것이다. 여기에더해다른한편으로정부의 3차례에걸친대대적인양적완화정책과 2013 년 1월양적완화정책을무기한시행하기로한정책의영향으로경제활성화가전반적으로나타나고있다. 주택시장역시회복되면서미국의하우스푸어문제도점차완화되고있는상황이다. 15 연체등으로승인이취소된경우를제외하면, 실제혜택을받은경우는 76.3 만건에불과하다. 주요선진국의자가가구주거위기대책 73

73 표 Ⅲ-1 미국주거위기문제의전개과정 시기주요사건및대책비고 2007년 서브프라임모기지사태발생 12월, 종합안정대책 2008년 7월, 주택및경제회복법 (Housing and Economy Recovery Act) 제정 : FHA 주택평가액의 90% 보증 9월, Fannie Mae Freddie Mac 공적관리 (conservatorship) 의대상편입 11월, 1차양적완화 2009 년 2 월, HAMP(Housing Affordable Modification Program) 와 HARP(Housing Affordable Refinancing Program) 도입 5 월, 주택감정평가제도개선 (Home Valuation Code of Conduct), 주택보유지원 (Helping Families Save Their Homes Act), 모기지사기단속 (The Fraud Enforcement and Recovery Act) 시행 2010년 4월, HAFA(Home Affordable Foreclosure Alternative Program) 모기지대출관련금융기관의부당행위에대한언론보도 11월, 2차양적완화 2011년 2월, 재무부 HUD 주택금융시장개혁안 (Reforming America s Housing Finance Market: A Report Congress) 발표 하반기, Occupy 시위 2012년 9월, 3차양적완화 : 연방준비위원회가 400억달러규모로 MBS 매입, 0% 기준금리를 2015년까지유지 12월, 3차양적완화추가발표 : 연방준비위원회의 OT가종료됨에서따라 2013년 1월부터동일한규모로 MBS를추가로매입하고, 450억달러의국채매입발표. 실업률이 6.5% 이하로떨어지거나, 물가가 2.5% 이상오를때까지제로금리정책무기한시행 2013년 1월, 양적완화무기한시행발표 오바마대통령취임 민간주도로주택금융시장개편 1 2 주요주거위기해결대책 미국의이른바하우스푸어대책은주택시장정상화를목표로, 모기지금융비용부담을겪고있는가구들의상황에따라다양한대책을마련하여정책효과를높이는데중점을두었다. 그동안미국의하우스푸어대책은크게 2가지로구분되는데, 하나는하우스푸어가구를대상으로한직접지원 (making home affordable) 이며, 다른하나는양적완화라는비전통적통화정책이그것이다 ( 국토연구원, 2013). 여기에더해연방정부는모기지관련제도를개선 보완하는대책도함께마련하여체계를정비하고있다. 이는직접지원정책이나통화정책과성격이다른하우스푸어대책이라고하겠다 ( 한국은행, 2012a 2012b). 미국정부는하우스푸어가모기지산업내에만연한불건전대출관행, 이른바약탈적대출 (predatory lending) 행위에도원인이있다고보고관련규제를강화하였다. 실제서브프라임모기지사태는신용이낮은저소득층에게모기지가과도하게 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 74

74 제공되면서그원인이되었다. 서브프라임모기지는시장의 2/3 정도가중개인이개입하여대출을주선해주고, 대출기관으로부터수수료와수익률스프레드프리미엄을받았다. 많은중개인이대출조건에대해충분한정보를제공하지않거나, 수수료를위해특정가구에게반복적차환을유도하거나, 차입자의상환능력을제대로고려하지않은채모기지를제공하거나, 과도한금리및수수료를부과하는등이른바약탈적방식으로대출을실시하였다. 이같은약탈적대출을방지하기위해미국은 주택소유및자산보호법 (Homeowner and Equity Protection Act: HOEPA) 에따라규제하고있으나, 감독체계가복잡하여제대로관리 운영되지못하였다 ( 하나금융경영연구소, 2008). 이에따라연방정부는하우스푸어대책을마련하는과정에서관련법률과제도를개선 보완하였다. 이런측면에서하우스푸어를대상으로한직접적인지원프로그램뿐만아니라관련제도를정비 보완하여전반적인체계를개선하고, 이를통해간접적으로하우스푸어를지원하는정책도함께추진하였다 ( 임춘성, 2011). 참고 : 미국의주택압류 (foreclosure) 절차 미국의주택압류는주에따라차이가있으나, 일반적으로다음과같은절차를따름. 모기지대출차입자가 90 일이상연체 (delinquency) 할경우채무불이행통보 (NOD : notice of default) 를받게되며, 이후보통 30 일이내에지급이완료되지않을경우주택압류절차가진행됨. 이과정에서일부는대출조건변경 (loan modification) 을통해주택압류절차를피할수있음. 차입자는주택압류절차가진행되기전에소유주택을급매도 (short sale) 하거나, 대출자에게자발적으로권리를양도 (DIL: deed-in-lieu of foreclosure) 하여주택압류를피할수있음. 본격적인주택압류절차가시작되면담보주택에대한경매 (foreclosure sale) 를진행하게되는데, 유찰될경우은행앞으로소유권이이전 (REO: real estate owned) 되어재고로남게됨. 은행차압주택은매각될수있을때까지대체로공실로유지되며, 이때은행에주택유지비용및관련제세공과금부담이발생함. 대출조정 (modification) 90 일이상연체 채무불이행통보 (NOD) 경매로매각 (foreclosure sale) 유찰시은행으로소유권이전 (REO) 급매도 (short sale) 권리양도 (DIL) 직접적인지원 1) HAMP(Housing Affordable Modification Program) 이프로그램은실직상태가아니지만모기지상환에어려움을겪고연체상태에있 주요선진국의자가가구주거위기대책 75

75 는주택소유자를대상으로한지원프로그램이다. 즉모기지비용부담을부담가능한수준이하가되도록지원하는데, 주요지원내용은금리인하, 상환기간연장, 원금삭감등이다. 이프로그램의지원자격은지원대상자가해당주택에실제거주하고있어야하며, 2009년 1월이전모기지보유가구이다. 구체적기준을보면상환액이월총소득의 31% 가넘는가구로, 주택의미납부채권금액은 72만 9,750달러이하로규정되어있다. 그리고재정적어려움, 채무불이행, 오래된위험등의상태를증명해야하고, 변경된지불금을지불할수있는소득증명서류또한제출하도록하였다. 2) HARP(Housing Affordable Refinancing Program) 이프로그램은주택가격하락으로인해일반적방식으로는재융자를받을수없는주택소유자를대상으로마련되었다. 즉, 안정적이고장기적으로부담가능한수준의저리모기지로차환기회를제공하는것을목적으로한다. HARP의대상자격은 Fannie Mae 또는 Freddie Mac에의해소유되거나보증된채무를진주택소유자로연방주택청, 재향군인회, 농무성대출이없는경우이다. 구체적으로는현재모기지를납부하고있고, 지난 1년사이에 30일이상연체사실이없어야하며, 최초모기지가소유주택의현재시장가치의 125% 를넘지않아야한다. 그리고이프로그램도새로설정된모기지를꾸준히납부할수있는능력을증명하도록하였다. 3) HAFA(Home Affordable Foreclosure Alternative Program) HAFA는앞의 2가지프로그램이예상보다실적이부진하자, 보다적극적으로하우스푸어를구제하기위해 2011년 4월마련되었다. 이프로그램은숏세일 (short sale) 및압류전권리관계이전또는소유권양도 (deed-in-lieu of foreclosure) 를장려하여차압주택을최소화하는데중점을두었다. 주택소유자와은행등채권자모두의손실을최소화하고자도입되었으며, 특히주택소유자에게이주지원금 3천달러를지원하고있다. 정책대상은최초모기지대출금이 72만 9,750달러이내이며, 2009년 1월이전에승인된경우이다. 그리고지난 12개월내에해당주택에거주한적이있고, 새로운주택을구입한기록이없어야한다. 마찬가지로재정적어려움을증명하도록하였다. 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 76

76 1 2 2 제도개선및보완을통한지원 1) 주택감정평가제도개선 (Home Valuation Code of Conduct) 2009년 5월에도입된이제도는모기지취급은행들의감정가격과잉평가를막기위해은행들이직접감정평가사에게연체및압류대상주택의감정평가를의뢰하는것을금지하고, 대신에감정관리회사를통해감정평가를의뢰하도록규정한것이다. 2) 모기지차입자보호안 (Regulation Z: Truth in Lending) 2009년 7월 공정대출법 에근거한 Regulation Z에모기지차입자보호방안을추가하였다. 구체적사항으로는모기지취급시각종수수료를금리에포함하여공시하도록하여수수료인하를유도하고, 모기지취급은행이모기지브로커회사에게금리수준에비례하여프리미엄을지급하는관행도금지하도록규정하였다. 3) 주택보유지원법(Helping Families Save Their Homes Act) 제정이법률은하우스푸어의주택보유를유지 지원하기위해 2009년 5월에제정되었다. 이법률의가장중요한목적은파산법원판사 (bankruptcy judges) 가거주용주택 (primary residence) 의모기지를조정할수있도록한것으로, 특히연방주택청보증모기지의월상환액조정및조정절차간소화등의내용이포함되어있다. 4) 모기지사기단속법 (The Fraud Enforcement and Recovery Act) 제정 2009년 5월 주택보유지원법 과함께제정된이법률은모기지등부동산관련민간금융기관에대한연방정부의통제를강화하는데목적이있다. 즉 연방형법 (Federal Criminal Law) 의대상이되는금융기관 (financial institution) 에모기지대출사업 (mortgage lending businesses) 을포함하여부동산과관련한파이낸스및리파이낸스와관련한기관들, 특히민간의모기지은행과지원기관등에대한연방정부의통제를강화하였다 거시통화정책금융위기이후미국은비전통적통화정책, 이른바양적완화를실시하여경제위기를극복하는방안을채택하고이를적극추진하고있다. 미국의양적완화정책은연방준비제도이사회의공개시장위원회가시행하였는데, 2008년이후 3차례에걸쳐실시하였고, 2012년말에는 3차양적완화의추가발표에이어 2013년에는경기가회복될때까지양적완화의무기한시행을추진하고있다. 이는시장활성화 주요선진국의자가가구주거위기대책 77

77 를통해주택압류위기에처한가구의부담을줄여주는방안으로, 주택시장의회복없이압류위기에처한가구만을대상으로한직접지원만으로는문제해결에한계가있다는인식에근거하고있다. 양적완화는주택압류위기에처한미국의하우스푸어문제해결의근거를제공한것으로, 양적완화를통해 MBS 이자율을대폭낮추면서실질적인모기지이자부담이완화되도록한것이다. 양적완화정책은정부가모기지증권을대량매입하여모기지이자율을낮추어비용부담을줄여주택시장활성화를도모하고있다. 실제로양적완화정책으로모기지금리는 3% 포인트이상하락하였고, 모기지가구의금융비용부담이크게완화되었다. 뿐만아니라주택시장이살아나면서주택거래도활성화되고있다. 1 3 뉴욕시의주거위기해결대책 개관 : 압류예방및완화지원 (Foreclosure Prevention and Mitigation) 뉴욕시의하우스푸어대책은연방정부의각종대책을전제로압류위기에처한가구를지원하여주택을지킬수있도록하는개입전략 (intervention strategies) 의성격을갖고있다. 기본적으로는예방 (prevention), 교육 (education), 상담 (counseling), 아웃리치 (outreach) 등의프로그램을운영하고있다. 그리고일부직접지원 (direct assistance) 프로그램도시행하고있는데, 이는뉴욕시가마련한별도의하우스푸어대책이라기보다도시재생프로그램과연계한것으로특정지구내지특정가구만을대상으로한제한적인프로그램이다. 특히주택압류로인해영향을받는근린지역에대해서는주변의파급효과를경감하기위해재활성화 (rehabilitation) 내지재판매 (resale) 프로그램을시행하기도한다 예방 교육 상담프로그램 압류위기에직면하셨습니까? 그러면도움을요청하세요. 311은무료이며, 비밀을보장해드립니다. 그리고가구별상황에맞는맞춤형서비스를제공합니다. 뉴욕시가추진하고있는대표적인하우스푸어대책은상담서비스이다. 뉴욕시는서브프라임모기지사태로갑자기집을압류당하여거리로나앉게된시민들을대상으로 2007년부터상담서비스를하고있다. 상담서비스는뉴욕시근린센터 (The Center for New York City Neighborhoods: CNYCN) 16 에서담당하고있다. 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 78

78 이센터는 2007년뉴욕시, 뉴욕시의회, 그리고연방정부의주택국이모기지압류에대처하기위해설립한비영리민간단체로, 주택상담을비롯하여각종법률서비스와소비자교육등뉴욕시의하우스푸어를위한각종프로그램을운영하고있다. 또한주택압류나방치등으로인한부정적인영향을방지하고지역사회를보전하는활동도담당하고있다. 특히, 지역단체들과의네트워크를통해다양한프로그램을운영하고있다. 한편뉴욕시는온라인상으로도다양한주거관련서비스를제공하고있다. 주택소유자뿐만아니라세입자, 그리고부동산관리업자등을위한각종프로그램을운영하고있다. 온라인상담과함께현장방문상담및교육 (Public Outreach and Education:POE) 도실시하고있다. 지역단체내지주민들이요청이있을경우해당지역을방문하여현장상담및교육을시행하기도한다. 뉴욕시에서실시하고있는교육프로그램은주택압류위기를겪고있거나, 경제적어려움을겪고있는집주인들에게현상황에대처하는데도움이되는자원들을소개 알선 연계하는가용자원 (Available Resources) 에대한교육이다. 즉, 현재시행되고있는정부의각종대책을비롯하여공공부문과민간부문에서이루어지고있는각종지원프로그램등을소개하고, 구체적인지원절차등을알려주는교육을실시하고있다 직접지원 (Direct Assistance) 1) Mortgage Assistance Program(MAP) 뉴욕시는주택압류위기에처한가구를지원하기위해모기지지원프로그램 (Mortgage Assistance Program: MAP) 을운영하고있다. 이프로그램은일정자격조건을갖춘가구에게뉴욕시가조성한기금으로융자금을제공하고, 해당가구가안정적으로모기지를상환할수있도록지원하는프로그램이다. 다시말해압류위기에처한가구가 MAP를통해무이자대출, 상환연기대출을받을수있도록지원하는것이다. 지원자격은 5개행정구중의하나에거주하는 1인 4인이거주하는주택또는콘도미니엄의소유자로, 지역중위소득의 165% 이하인가구이다. 가구당지원금은 16 이단체는뉴욕시의조례를근거로설립된비영리단체이며, 모금을통해확보한자금으로다양한활동을전개하고있다. 주요선진국의자가가구주거위기대책 79

79 무이자로최대 2.5만달러인데, 자격을갖춘주택상담사또는무료법률서비스제공자와함께신청하여야한다. 모기지지원프로그램의재원은뉴욕시의재정, 포드재단 (Ford Foundation) 의지원금, 그리고개인기부자들의후원금으로조성되었다. 현재이프로그램의지원을받아주택압류위기를벗어난가구가 100가구를넘고있다. 2) 자산관리지구프로그램및달러홈프로그램한편뉴욕시는주택국과비영리단체인 Restore Homes(RH), 그리고연방정부의 HUD와공동으로부실부동산을매입 개조 판매하는방법을통해저소득층및중산층가구에게적정가격으로주택소유기회를제공하고있다. 자산관리지구프로그램및달러홈프로그램 (Asset Control Area and Dollar Homes Program: ACA Program) 으로불리는이프로그램은주택압류및방치등으로인해주거환경이악화되고지역쇠퇴가진행되고있는지역들의주거여건을개선하는방안으로활용되고있다. 이프로그램은뉴욕시내에서주택압류율이높은지구 (revitalization area) 에입지한부실혹은압류주택들이대상이다. 이프로그램으로주택을구입하려고하는가구에게는주택소유와관련한각종상담서비스와함께재정지원, 주택소유후관리등과관련한교육을하고있다. 그리고해당커뮤니티내의거주자에게일정비율을할당하고있고, 참전및퇴역군인 17 에게우선지원하고있다. 지역중위소득의 115 % 이하인가구에게우선제공되며, 주택규모에따라지역중위소득의 130 % 이하인가구에게까지제공하고있다. 17 이들에게 33.3% 를할당하고있다. 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 80

80 2 일본 2 1 주택 부동산시장의침체 일본은지난 1990년대이른바버블붕괴이후부터현재까지약 20년간장기불황상태에빠져있다. 특히부동산버블붕괴는일본경제침체의결정적원인이되었으며, 심각한경제침체를겪고있다 18. 부동산시장은최근각종지표가호전되고거래가늘어나는등회복기미를보이고있기는하지만, 여전히불확실한상태이다. 일본은부동산버블붕괴와경기침체로주택가격하락은물론거래도이루어지지않는심각한침체에빠져있음에도불구하고, 주택압류등으로인한이른바하우스푸어문제는심각한사회문제가되지는않았다. 이는버블붕괴기일본의주택시장에서개별가구보다자본이득을목적으로주택을과도하게개발하거나보유한부동산업자와건축업자들이문제였기때문이다 19. 그림 Ⅲ-2 일본의지역별부동산매매거래추이 한편일본의주택시장동향은주택건설호수에서도확인할수있는데, 1990 년대 중반까지도매년 150 만호를상회하던주택착공호수는 2006 년부터크게줄어들었 년주식시장버블붕괴, 1991년부동산버블붕괴로이어지면서 1992년부터경제침체가본격적으로진행되었다. 19 부동산버블시기에자본이득 (capital gain) 을목적으로전국각지에서개발사업이추진되었다. 경기침체가시작되면서무리하게개발사업을추진한부동산업자와건축업자는자금조달을못해폐업하였고, 결국 1990 년대후반부터 2000년대초반에걸쳐버블붕괴로많은손실을떠안게된건설업체 부동산업체가차례로파탄 도산하였다. 이후일본부동산시장은급격한거래부진속에장기침체가계속되고있다. 주요선진국의자가가구주거위기대책 81

81 다. 그리고 2009 년이후로는 80 만호내외로급감하였으며, 최근분양주택 ( 맨션및 단독주택 ) 을중심으로공급이조금씩늘어나고있다. 그림 Ⅲ-3 일본의착공기준주택건설추이자료 : 국토교통성홈페이지 ( 2 2 주요주택시장활성화방안 버블붕괴이후일본정부는침체된경기를살리기위해다양한대책들을시행하였고, 주택 부동산부문도예외는아니었다. 그동안주택대출금리인하, 감세제도등각종경제적지원에서부터도시재생사업에이르기까지주택및부동산시장의활성화를위해다양한정책수단을도입 운용하였다. 버블붕괴이후의주택시장활성화대책은기본적으로전반적인주택시장시스템을정비하고, 주택매매등거래를활성화하는데중점을두었다. 위기에처한개별가구나관련업체를구제하기위한직접적인지원대책이나프로그램은없었으며, 주택시장활성화등기본체계내에서문제를해결하고자하였다. 그런데일본정부의이러한접근이초기대응에실패를가져왔다고평가하는전문가도있다. 버블붕괴초기에일본정부는즉각적인대응책을마련하지않았으며, 이같은소극적대응이부동산시장의침체를가속화시켰고, 결국경기침체로이어지면서장기불황의늪에빠진측면이있다는것이다. 버블붕괴이후건설 부동산경기의장기간침체로인해주택시장이축소되자, 일본정부는다양한경기부양책을실시하여주택시장활성화를도모하였다. 정부의 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 82

82 대책에도불구하고주택시장은회복되지못한채침체를거듭하였고, 그결과주택 부동산시장은이전과다른새로운양상들을보이고있다. 지난 20년동안일본주택 부동산시장의변화는크게 3가지로정리할수있는데, 민간임대주택의활성화, 도시재생 ( 특히도심재생 ) 의활성화, 그리고부동산금융의성장등이바로그것이다. 경기침체이후일본의주택시장에나타난가장큰변화중의하나는임대주택에대한수요가증가하고있는점이다. 과거주택소유에대한강한의식을보였던일본인들의취향도임대주택을활용하는방향으로바뀌고있다. 무엇보다도소득이줄어들면서구매수요가줄어들고, 임대수요로이전하고있다. 임대주택에대한긍정적인반응은금전적인면에서부담이적다는이유도중요하게작용하고있다고한다. 버블붕괴이후부동산가격은항상상승한다는 부동산신화 가붕괴되면서, 사회전반적으로부동산은더이상안전자산이아니라는인식이확산되었다. 경기침체가장기화되면서소유보다임대를선호하는경향이확대되고, 이에따라임대주택시장이활성화되었다. 특히임대주택은대도시의토지가격하락덕분에상대적으로수요가많은도심내에개발이집중되고있다. 두번째는도시재생사업의활성화이다. 일본정부는부동산시장이장기간침체되면서경제의활성화를목적으로도시재생정책을적극추진하였고, 이에따라도시재정비사업이가속화되었다. 도시재생사업은쇠퇴가심각한대도시의도심지역에서활발하게이루어졌다. 일본정부는도시재생을촉진하기위해토지이용규제의특례, 세제지원, 그리고각종금융인센티브를통해도시재생사업을지원하였다. 도시재생시책의전개로국철청산사업단의매각지개발등을촉진하여 2002년이후시오도메, 시나가와, 롯본기등대규모오피스빌딩이대량으로공급되며개발이추진되었다. 한편경기침체로일본주택 부동산시장에나타난새로운변화는부동산소유형사업에서관리 운영에중점을둔전략으로전환되고, 부동산과금융이융합된비즈니스를창출하게된것이다. 버블붕괴에의해처음으로부동산과금융의융합이시작되고, 은행이나증권회사등의금융부문이부동산시장에참여할기회가생기면서버블붕괴에의해처음으로본격적인 부동산금융비즈니스 가탄생하게되었다. 또한본격적인저출산 고령화시대를맞아, 주택시장은양적안정세를보이고있으며, 이에따라신규주택공급은크게위축된반면, 기존주택의리폼시장은점점 주요선진국의자가가구주거위기대책 83

83 규모가커지고있다. 이를반영하듯일본정부는주택의장수명화를추진하고있다. 주택의장수명화는주택등부동산자산을팔거나사면서소비하는형태 (flow 형 ) 에서주택의유지 보수를통해장기간사용하는형태 (stock형) 로의변화를반영하고있다. 기존주택의효과적인유지 관리에대한다각적인검토가이루어지고있으며, 앞으로주택리폼이주택시장에서차지하는비중이점점더확대될것으로예상된다. 특히일본정부는시장기능과주택재고를중시하는정책기조로전환하며부동산시장변화에부합하는제도적기반을구축하는작업을진행하였다. 대표적으로 2000 년에는정기차가권제도를신설하여민간임대시장활성화여건을조성하였고, 2002 년에는도시재생사업의활성화를위해 도시재생특별조치법 을제정하여민간부문과지방정부가참여하는도시재생사업을촉진하였다. 또한 2006년에는 주생활기본법 제정으로주택건설에서주택의질적수준향상으로정책목표를전환하였다. 최근에는세제혜택및금융지원과함께에코포인트지급등의다양한정책수단을도입하여주택시장의활성화를추진하고있다. 그결과맨션, 공동주택등분양주택의건설호수가늘어나고있고, 주택가격도상승하는등주택시장이살아나는양상을보이고있다. 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 84

84 3 정책적시사점 일반적으로경제위기로인한주택시장의침체가개별가구의주거위기로이어지면서주택압류등이른바하우스푸어문제가발생한다. 그런데미국과일본은주택 부동산문제가경제위기의주요원인이되었다는공통점에도불구하고주거위기의전개과정과그양상은다르게나타났다. 서브프라임모기지사태로비롯된미국의주거위기는순식간에많은가구를거리로나앉게하였고, 심각한사회문제가되었다. 이에비해일본의주거위기는버블붕괴이후장기간의주택시장침체로천천히진행되었으며, 상대적으로부동산업체나건설업체에더영향을미쳤다. 이에는무엇보다도두나라의주택시장의차이가중요하게작용하였다고하겠다. 게다가정부의대응또한서로확연한차이를보이고있다. 특히주거위기상황에대한초기의적극적개입과시스템정비를통한초기의소극적개입이라는두나라의상반된대응과그결과는우리의여건에맞는대응방식을선택하는데좋은참고자료가된다고하겠다. 실제로미국은경제활성화를위한양적완화정책과함께주택압류위기에처한가구를구제하기위한다양한직접적인지원대책도도입 시행하였다. 그러나일본은버블붕괴이후주거위기를해결하기위한별도의대책을마련하기보다전반적인시스템개혁에서해결책을찾고자하였다. 이른바하우스푸어문제도마찬가지여서직접적인지원대책보다자가가구의주거비부담을줄여주면서, 다른한편으로는자가소유를촉진하기위한세금감면등의다양한인센티브를통해지원하였다. 미국과일본두나라의주거위기전개과정과정부의대응방식등에서우리가얻을수있는시사점은다음의 3가지로요약할수있다. 첫째, 주거위기는주택 부동산시장만의문제가아니라경제전반과연관되어있으며, 개별가구의주거비부담을완화하는대책으로는주거위기를안고있는가구의주거문제를해결하는데에는한계가있다는점이다. 이는비록접근방식이달랐지만미국과일본의경험에서모두확인할수있다. 미국은 HAMP, HAFA 등주택압류가구를위해도입한개별프로그램보다양적완화를통한경기회복이사실상주거위기가구가더이상거리로나앉지않을수있도록하였다. 이에비해일본은경기침체가계속되면서각종부동산활성화대책에도불구하고주택시장의침체는계속되었으며, 시간이갈수록도산하는부동산업체와건설업체가늘어났다. 그리고 주요선진국의자가가구주거위기대책 85

85 경기침체로주택 부동산등의자산가치가하락하면서가계소비는점점더위축되고, 이것이경기침체로이어지는악순환을반복하였다. 둘째, 주택담보대출로인한주거위기는 1차적으로대출을받은당사자, 그리고금융기관의책임이기때문에공공의직접적인개입은최소한으로해야한다는점이다. 공공은주택시장의시스템을정비하고제도를보완하는데중점을둘필요가있다. 미리대책을마련하는것은도덕적해이의문제를유발할수있지만, 개입시기를놓칠경우경제전반에치명적인영향을미칠수도있다. 이러한점에서적절한시기에개입할필요가있으며, 사전에제도를정비하여만약의경우에발생할대규모압류내지체납사태가발생하는일을방지하는데중점을두어야한다. 셋째, 주택압류등의긴급한주거위기에처한가구에게필요한대책을효과적으로지원하기위해서는프로그램뿐만아니라지원체계도중요하며, 이런측면에서중앙정부와지방정부간의역할분담이필요하다는점이다. 효과적인대응과대책의실효성을높이기위해서는중앙정부와지방정부간의협력이요구된다는점이다. 중앙정부의경우재정을활용하여주택압류위기에처한가구를지원하기위한다양한프로그램들을도입 추진하더라도, 위기가구가자신의상황에맞는적합한프로그램을찾아지원을받기에는현실적으로상당한어려움이있다. 따라서가구에맞는맞춤형상담, 지원프로그램의결정등에서중앙정부와지방정부의역할분담및협력이필요하다고하겠다. 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 86

86 IV 서울시하우스푸어대응방안 1 대응의기본방향 2 하우스푸어대응방안

87 IV 서울시하우스푸어대응방안 1 대응의기본방향 정부는지난 4월 서민주거안정을위한주택시장정상화종합대책 에서하우스푸어지원방안을제시하였다. 시장조정기능의회복과지원을통한주택시장의조기회복지원을기조로하고있는이번부동산종합대책에서, 하우스푸어대책은도덕적해이의방지및시장원리를통한채무재조정이라는정책기조에근거하고있다. 현재도입한하우스푸어대책도 2013년에는시범사업형태로진행하고, 사업평가를통해효과를확인한후에연장내지추진여부를결정할예정이다. 그런데정부가하우스푸어대책을별도로마련하는것에대해상당한우려가있었던것이사실이다. 명확한개념과대상에대한구체적기준도없이막연히하우스푸어대책을마련한것도문제지만, 어떤형태든그리고어떤목적이든주택을소유한가구를정부가지원하는것이문제가되었다. 이는한조사기관의조사결과 20 에서도확인할수있는데, 전체응답자의 54% 가하우스푸어를대출금갚느라불쌍한사람으로인식하고있는등하우스푸어의어려움에공감하고동정하는분위기가역력하였다. 그러나하우스푸어문제를어떻게해결해야하는가에대해서는 개인결정이므로스스로책임져야한다 는의견이전체의 71% 로다수를차지하였다. 이는하우스푸어에대한우리사회의인식을단적으로보여주는것이라하겠다. 이와같은논란속에마련된정부의하우스푸어대책은해당가구와금융기관의책임을전제로한지원방안으로, 일종의선제적대책이며현실적타협안이라고하겠다. 다만대부분의대책이본격적으로시행된지 2개월 3개월에불과하기때문에아직까지정부대책의효과가확인되지는않고있다. 현재하우스푸어문제에서확인하지못하고있는사항중의하나는주택담보대출의용도가순수한주택구입용도인지, 생활 생업자금을마련하기위한용도인지하는것이다 21. 엄밀한의미에서하우스푸어대책은전자에중점을두어야하며, 후자는가계부채차원에서접근하여야한다. 그러나현재과도한주택담보대출로어 20 한국갤럽의 하우스푸어에대한인식조사 결과 (2012년 9월 ) 21 원칙적으로주택담보대출신청시용도를기재하도록되어있으나, 사실상생활 생업자금의경우에도주택 구입으로표시하기때문에현재자료로는주택담보대출의정확한용도를구분하여파악하기힘든상태이다. 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 88

88 려움을겪고있는이른바하우스푸어가구의대부분은 2가지용도가혼재되어있고, 이런측면에서하우스푸어문제는가계부채조정과함께고려되어야한다. 이러한제반사정을고려할때, 서울시의하우스푸어에대한대응은다음 2가지기본방향에서접근할필요가있다. 첫째, 기본적으로서울시는하우스푸어문제에대해별도의대책을마련하여시행하기보다현재추진하고있는정부의대책들이제대로시행될수있도록지원하는데중점을두어야한다. 지방정부인서울시가자체재정등을활용하여직접적으로지원하기보다주택담보대출로심각한경제적어려움을겪고있는하우스푸어가구가현재시행되고있는대책들가운데가장효과적인방안을선택하여지원을받을수있도록하는데중점을두어야한다. 정부가마련한하우스푸어대책은대책별로시행주체가서로다르며, 가구별상황이나조건에따라선택할수있는대책이다양하다. 그러나실제로이들대책을개별가구가단독으로평가하여판단하기에는한계가있다. 때문에하우스푸어가구나하우스푸어의위험에있는가구들이자신의조건을객관적으로평가하고, 효과적인대책을선택할수있도록지원하는체계가절대적으로필요하다. 둘째, 지방정부인서울시의하우스푸어에대한지원은주택담보대출로심각한경제적어려움을겪고있는하우스푸어만이아니라, 어떤이유로든주거위기에처한가구를위한지역사회주거지원망을구축하는데중점을둘필요가있다. 아직명확한개념이나구체적기준도정해지지않은하우스푸어를정책대상으로하기보다주거에어려움을겪고있는시민들을대상으로한정책이되어야한다. 지방정부는주민들에게필요한각종서비스를직접제공하며, 안정적인생활을유지하도록지원하는역할을하고있다. 지역사회에서의안정적생활은주거를기반으로하는데, 서울은다양한주거문제를안고있고, 여러이유로주거위기에처한가구들도어렵게살아가고있다. 비단하우스푸어만이아니라다양한이유에서주거로어려움을겪고있는주거위기가구들이지역사회에서주거를유지할수있도록지원하는서울시차원의일종의개입전략 (intervention strategies) 이필요하다고하겠다. 결국주거위기가구뿐만아니라모든시민이지역사회에서안정적인주거생활을유지할수있도록지원 관리하는지역사회주거안전망을구축할필요가있다. 서울시하우스푸어대응방안 89

89 2 하우스푸어대응방안 2 1 주거상담서비스의제도화 주택담보대출을포함한가계부채전반에대한상담서비스하우스푸어대응의첫단계는주거상담이라고할수있다. 주거문제를안고있는가구에게가장필요한지원서비스중의하나가바로상담서비스이다. 주거상담서비스는주거문제를안고있는개별가구와현재시행되고있는각종주거지원서비스또는주거복지프로그램을연결하는작업으로, 서비스전달체계에서가장중요한과정이자작업이라고할수있다. 그런데그동안상담서비스는간과되어왔으며, 실제로어디에서도제대로다루어지지않고있다. 주거문제는그특성상개별가구가자신의상황에맞는주거복지프로그램을찾아활용하는것은무리가있다. 주거문제를안고있는가구에게적절한주거지원서비스및주거복지프로그램이제공되지못하는데에는서비스또는프로그램과해당가구를연결하는고리가제대로작동하지못하는것도문제점으로작용하고있다. 즉, 개별가구를연결하는고리인주거복지전달체계는나름대로구축되어있으나, 실질적인서비스및프로그램을제공하기위해필요한해당가구의주거여건을종합적으로진단하고, 필요한서비스와프로그램을추천 연계하는상담작업은제대로구축되어있지못한실정이다. 하우스푸어에게는상담서비스가특히중요하다고하겠다. 하우스푸어는과도한주택담보대출로경제적어려움을겪고있는가구이지만, 지원을받기위해서는실제주택담보대출의용도가주택구입인지생활 생업자금인지를확인할필요가있기때문이다. 또한해당가구가주택담보대출이외의다른부채는없는지, 만약있다면어느정도규모인지를파악하여야한다. 현재정부의정책대상인하우스푸어는순수주택구입용도보다생활 생업자금용도로주택담보대출을활용한경우가더많으며, 상당수는주택담보대출이외의다른가계부채도함께가지고있는것으로알려져있다. 이러한경우하우스푸어대책만으로는이들이안고있는제반문제를제대로해결할수없기때문에, 가계부채전반에대한종합적인검토가선행되어야한다. 그러므로하우스푸어문제를해결하기위해서는무엇보다주거비부담을포함한가계부채전반에대한상담서비스가필요하다. 가계부채는현재가계부채문제를해결하기위해여러기관에서가계채무조정프 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 90

90 로그램을운영하고있는데, 여기에는한국자산관리공사의행복기금, 신용회복위원 회의프리워크아웃 개인워크아웃, 그리고법원의개인회생 개인파산등이있다. 채무조정프로그램 한국자산관리공사 신용회복위원회 법원 신용회복기금 ( 채무조정 ) 캠코신용지원 희망모아 프리워크아웃 개인워크아웃 개인회생 개인파산 그림 Ⅳ-1 현행가계채무조정프로그램의현황 표 Ⅳ-1 주요서민금융지원제도 구분 새희망홀씨 미소금융 햇살론 대상자 연소득 3천만원이하 신용등급 5-10등급인경우연소득 4천만원이하도가능 용도대출한도 대출기간 생계자금및사업운영자금 : 최대 2 천만원 1 년 5 년 : 만기일시상환또는분할상환 신용등급 7 등급이하 신용등급 5-6 등급중 1 채무불이행경험이없으면서최근 3 년간금융거래실적이없는사람, 2 연소득 2 천만원이하이면서최근 1 년간금융거래실적이없는사람도가능 창업자금 : 최대 7 천만원 사업운영자금 : 최대 2 천만원 3 년 5 년 : 6 월 1 년거치, 원리금균등분할상환 연소득 4 천만원이하이면서신용등급 6-10 등급 ( 무등급포함 ) 연소득 2,600 만원이하인저소득자영업자 ( 무등록 무점포포함 ), 농림어업인, 근로자 ( 일용직 임시직포함 ) 국민기초생활보장수급자및차상위계층 창업자금 : 최대 5 천만원 사업운영자금 : 등록최대 2 천만원, 미등록최대 1,500 만원 긴급생계자금 : 최대 1 천만원 전환대출 : 최대 3 천만원 창업 사업운영자금 : 1 년거치 4 년이내균등분할 긴급생계자금 전환대출 : 3 년 5 년매월균등분할상환 취급처 국내은행 (16개) 영업점 전국미소금융지점 (160개정도 ) 농협, 수협, 신협, 산림조합, 새마 을금고, 저축은행 주요특징 취급영업점이많아접근성용이 주거래은행에서신청시유리하고, 3 대서민금융상품중취급실적이최대 자료 : 금융감독원, 2013, 서민금융지원제도안내. 대출요건이엄격 : 창업자금으로제한, 창업시대출한도는자기자금의 100% 이내, 창업교육이수필요 금리는가장유리 무등록사업자등대출요건이상대적으로덜까다로운편 : 대출대상자범위및대출용도가상대적으로넓음 그리고채무조정과는별도로서민금융지원제도도운영중인데, 미소금융을비롯하 여햇살론, 새희망홀씨등이그것이다 ( 표 Ⅳ-1 참조 ) 22. 하지만이들지원제도간에 22 이와는별개로신용회복위원회가소액금융지원을하고있고, 행복기금에서는바꿔드림론, 캠코두배로희망대출등도운영되고있다. 서울시하우스푸어대응방안 91

91 도연계성이부족할뿐만아니라, 제도별로지원내용이지나치게복잡하여일반서 민들이이용하는데많은어려움을겪고있는실정이다 ( 남주하, 2013) 하우스푸어를포함한주거위기가구를대상으로한상담주거상담은하우스푸어만이아니라주거문제로어려움을겪고있는모든주거위기가구도서비스지원을받을수있도록해야한다. 정부는국민임대주택, 매입임대주택등의공공임대주택, 각종주택구입자금및전세자금융자지원, 그리고주택개량사업등다양한주거복지프로그램을도입하였다. 서울시역시자체사업으로재개발임대주택, 서울형주택바우처, 장기안심주택, 서울형집수리등다양한주거복지프로그램을운영하고있다. 그런데이들프로그램은기본적으로사업별로사업주체가다른데다별도의전달체계가없이개별사업별로운영되고있다. 게다가주거복지프로그램은주택정책에해당하는영역으로, 전반적인지원방식이나전달체계등이일반사회복지프로그램과차이가있을뿐만아니라, 개별프로그램의내용및지원자격, 지원형태등도상당한차이가있다. 따라서동주민센터의사회복지전담공무원이기존의사회복지사업들과같은방식으로수행하기에는무리가있다. 이러한행정여건하에서주거위기가구가스스로자신의주거여건에적합한주거복지프로그램을확인하고신청하여지원을받는것은현실적으로많은어려움이있다. 따라서주거복지프로그램의대상이되는가구, 즉주거지원이필요한모든가구가주거와관련한자신들의제반사항을설명하고, 도움을받을수있는주거관련프로그램을소개받을수있는상담지원이필요하다. 현재일부사회복지전담공무원이상담을하는경우도있으나, 주거복지프로그램전반에대한체계적인상담은하지못하고있는실정이다. 다만, 그동안사회복지공동모금회의지원을받아운영되던주거복지센터가자체사업으로활동지역을중심으로주거상담활동을하였고, 주거위기가구의주거안정에상당한기여를한것으로알려져있다 년서울시는자체사업으로주거복지센터사업을수행하였고, 현재도그사업을계획하고있다. 따라서주거복지센터가담당하고있는주거상담기능을체계화하고, 상담기능및내용을강화할필요가있다고하겠다. 특히, 과다한주택담보대출부담가구를대상으로상담을수행하기위 23 사회복지공동모금회의주거복지센터지원사업은 2013 년 4 월로종료되었다. 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 92

92 해서는하우스푸어대책은물론채무재조정프로그램등가계부채와관련한상담 도일정정도담당할수있도록해야할것이다 다산콜센터의활용주거상담서비스와관련하여현재서울시가운영중인 120 다산콜센터의하우스푸어, 즉부담이큰주택담보대출가구를위한서비스를보완할필요가있다. 현재다산콜센터의상담서비스는크게교통, 수도, 일반상담으로나누어져있고, 주거와관련한상담은일반상담을통해이루어지고있다. 주거상담은주택구입이나전 월세등임대차와관련한사항에서부터서울시의각종주거복지프로그램까지다양한내용을다루고있다. 그런데 하우스푸어 내지 주택담보대출과부담가구 에대한사항은별도로마련되어있지않은상태이다. 기본적으로하우스푸어상담은주택담보대출, 가계부채등의민감한사항들을다루기때문에해당가구와대면상담으로이루어져야할문제이다. 하지만과연자신들을위한지원대책은있는지, 지원내용및지원대상은어떻게되는지, 지원을받으려면어디로찾아가야하는지등의기초적인정보를쉽고편리하게제공하는곳도필요하다. 이러한일종의초기상담은다산콜센터에서담당할수있다고판단된다. 이미다산콜센터는시민들이필요한생활지원서비스를제공받을수있고, 편리하게이용할수있는서울생활의도우미로자리를잡고있다. 따라서다산콜센터가하우스푸어와관련한상담도별도로추진하고, 시행중인대책이나주요기관, 관련서비스등에대한정보를제공한다면, 본격적인상담을위한전단계로서크게기여할것으로예상된다. 2 2 하우스푸어등을위한주거관련교육및지원프로그램운영 공공주도의주거관련교육프로그램그동안우리나라의주거지원은공공임대주택공급, 주택자금융자, 주택개량등대부분물리적인지원프로그램위주로이루어졌고, 주거생활과관련된지원은별도로이루어지지않고있다. 물론일부공공임대주택에서자체적으로신규입주자를위한생활안내영상을제작하여사전교육을실시하는경우도있었다. 하지만극히일부에서제한적으로이루어지고있고, 그나마도오래가지못하고중단되는경우가대부분이었다. 주택및주거문제와관련하여주요쟁점을중심으로체계적이고 서울시하우스푸어대응방안 93

93 실효성있는교육프로그램이마련될필요가있으며, 누구나쉽게접근하여이용할수있도록하여야한다. 이러한교육프로그램은지방정부에서시행할때에만주거생활과관련된다양한정보제공및교육지원서비스등의생활밀착형지원을담당할수있을것이다. 하우스푸어문제와관련하여지방정부인서울시는주택담보대출로심각한생활의어려움에처해있거나, 처할수있는여러위험가구에게자신들의문제를객관적으로파악하고, 보다종합적이고근본적인접근을할수있도록지원할필요가있다. 특히하우스푸어는주거와관련된사항뿐만아니라주택담보대출을비롯한가계부채등을포함한합리적가계운영을위한교육프로그램도제공되어야한다. 예를들면현재신용회복위원회, 한국자산관리공사등에서가계부채와관련하여시행하고있는각종지원제도나채무재조정프로그램등도교육내용이될수있다. 또한연체된각종제세공과금처리문제등가계가안고있는구체적이고실질적인사항에대한정보및지원도다루어져야할것이다. 금융문제와관련해서는여러공공기관에서대상별 주제별로다양한프로그램을운영하고있다. 대표적으로금융교육원의금융교육센터, 금융교육협의회지원으로금융위원회가개설한금융e랑, 그리고한국은행의한국은행경제교육등이운영되고있다. 그리고금융감독원주관하에서민금융관련기관이함께참여한이른바찾아가는맞춤형서민금융교육프로그램도운영하는등다양한교육이시행되고있다. 이에비해공공부문에서실시하는주택및주거문제와관련한교육은사실상전무한실정이다 24. 여전히주택문제가국민들의주요관심사이자중요한사회문제인우리나라의상황및여건을고려할때, 공공부문에서실시하는주택및주거관련교육은제도적으로도입할필요가있다고하겠다. 특히주민생활과직접적인관련이있는지방정부에게주민들의주거안정은핵심과제라고할수있다. 따라서지방정부에의한지역주민을대상으로한주택및주거교육은서비스이자일종의의무라고하겠다. 특히다양하고심각한주거문제를안고있는서울시에서는주요사안별내지대상자별로주거관련교육프로그램을마련하여주민생활을지원할필요가있다. 지방정부에의한교육및상담의효과는서민금융부문에서확인할수있다. 경기 24 다만, 뉴타운사업이사회적쟁점이되면서해결방안을모색하기위해뉴타운사업지구주민을대상으로정비사업과관련한교육을실시한경우가있다. 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 94

94 도는지방정부차원에서금융교육및상담을실시하고있는데, 이프로그램이금융취약계층인저소득 저신용자, 영세상공인등에게상당한도움을주고있는것으로나타났다. 특히경기도북부청 365민원센터는한국자산관리공사, KB미소금융등서민금융관련기관과업무협약을맺어금융상담창구를개설하고, 전문컨설턴트를배치하였으며, 찾아가는서민금융교육및상담을하고있다. 모니터링결과, 많은시민의방문과찾아가는교육및상담을통해도움이필요한금융취약계층에게실질적인지원을하고있는것으로파악되었다 다양한방식의교육프로그램운영주거교육프로그램은주제별또는대상별로다양한교육내용을갖추어야할뿐만아니라, 교육방식도다양한형태로이루어져야한다. 대부분의시민대상교육프로그램은교육주체의일정에따라프로그램을개설하면, 듣기를원하는사람들이직접찾아가듣는방식으로운영되고있다. 이때문에시간이맞지않거나별도의시간을내기힘든사람들, 교육장소에서거리가먼곳에거주하는사람들등은프로그램에참여하기힘든경우가나타난다. 따라서주거교육프로그램은가능하면많은사람들이수강할수있고, 쉽고편리하게수강할수있도록현장에서직접수강하는오프라인방식뿐만아니라컴퓨터등을이용한온라인교육도개설할필요가있다. 실제로뉴욕시는서브프라임모기지사태이후집주인뿐만아니라세입자, 부동산중개인, 주택관리인등다양한주체를대상으로각종주거문제에대한교육프로그램을온라인및오프라인으로제공하고있다. 과도한주택담보대출로심각한경제적어려움을겪고있거나주거비연체나주택압류등으로퇴거위기에처한가구는해당가구를직접방문하여관련상담및연계 지원을하는이른바주거아웃리치프로그램을도입 운영하는방안도고려할수있다. 특히하우스푸어를비롯한주거위기가구는상대적으로고령가구의비중이높은편임을고려할때, 주거와관련한아웃리치방식의교육 상담프로그램은반드시필요하다고하겠다 년 5 월부터시작하였으며, 현재까지 500 억원정도를지원하였다 ( 경기 g 뉴스, 2013 월 8 월 16 일자 ). 서울시하우스푸어대응방안 95

95 2 3 하우스푸어등주거위기가구를지원하는전문조직운영 서울시의주거여건을고려할때주거문제전반을다루는조직이필요하다. 서울시는하우스푸어문제뿐만아니라쪽방 비닐하우스등비주택거주가구, 지하주택거주가구, 뉴타운사업등재정비사업구역거주가구등층위를달리하는다양한주거빈곤및위기가구의문제를안고있다. 그럼에도불구하고서울시차원에서제반주거문제를총괄적으로점검하고전문적으로다루면서상담및지원프로그램까지함께제공할수있는조직이나기관은아직구성되어있지않다. 기존조직이나위탁기관중에서주거복지프로그램을점검 생산하거나, 주거지원서비스등을부분적으로제공하는경우는있다. 그러나별도로주거문제와관련하여종합적인체계를갖춘전문조직은아직없는실정이다. 어느지역보다다양한주택및주거문제를가지고있는서울시의경우, 주거문제를전문적으로다루면서원스톱서비스까지제공할수있는현장기반전문조직의필요성은크다고하겠다. 하우스푸어등주거위기가구지원과관련하여서울시에서현재고려할수있는조직은서울금융복지지원센터이며, 개별사업으로진행하고있는주거복지센터도고려할수있다. 서울금융복지지원센터는 2012년시범사업을거쳐 2013년 7월서울복지재단내에설치된조직이다. 현재서울복지재단내에중앙센터, 서울시청내에시청센터, 금천 도봉 마포 성동등 4개자치구에지역단위의상담센터등모두 6개센터가운영중이다. 이들지원센터는경제적어려움을겪고있는가구에게금융복지와관련한상담서비스를실시하고있으며, 이를기초로활용가능한관련자원을연계 지원하고있다. 현재서울금융복지상담센터는파산면책, 개인회생, 가정재무상담등을주요업무로하고있다. 특히가계부채와관련한업무를주로다루고있어주택담보대출관련사항및정부의하우스푸어대책관련상담및지원업무를비교적무리없이추진할수있을것으로보인다. 한편주거복지센터는서울시가민간단체가운데센터를운영하고자하는기관을선정하여사업비를지원하는사업으로, 1년단위로사회복지기금을활용하고있다. 2012년한차례주거복지센터를선정 지원하였으나, 앞으로어떻게할것인지에대해서는아직구체적인운영방안이제시되지않은상태이다. 서울시가선정한주거복지센터는지역에기반을둔민간단체와사회복지관이었으며, 해당지역주민을대상으로주거상담, 주거지원서비스, 주거복지프로그램연계, 그리고일부직접지원사업을수행하였다. 현장에기반을둔주거복지센터는주민들이쉽게찾아 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 96

96 올수있고, 실무자들이직접찾아가서함께활동할수있기때문에해당가구가필요한서비스를구체적으로파악하고효율적으로공급할수있다는장점을가지고있다. 하지만주거복지센터가하우스푸어에대한대응을하기위해서는금융관련업무를담당할수있는실무자를충원하여야하는문제가있다. 따라서별도로전문성이있는실무자를확보하거나, 기존실무자를대상으로주택금융 가계부채등에대한전문교육을실시한후에담당하도록해야할것이다. 서울시하우스푸어대응방안 97

97 2 부렌트푸어대응방안 V 렌트푸어의특성및현황 1 임대주택시장구조의변화 2 렌트푸어의개념정의를위한접근 3 렌트푸어의규모와특성 4 렌트푸어관련대책검토

98 V 렌트푸어의특성및현황 1 임대주택시장구조의변화 1 1 주택임차가격변화추이와상승원인 2009년 1/4분기이후주택전세가격지수는전세물량부족등으로인해가파르게상승하였고, 2012년에들어상승세가잠시주춤한상태이다. 주택매매의침체로시장이불안정하고, 부동산투자에대한인식의변화 ( 자본이익 운영수익 ) 로주택가격의추가하락을예상하거나, 보금자리주택분양 장기전세주택입주등을기대하면서주택구입을미루고있기때문에전세수요가크게증가하였다. 2009년 1/4분기부터 2012년 4/4분기사이에주택전세가격은 22.9%p 상승하였고, 아파트전세가격은 27.4%p 상승하였다. 이에비해주택매매가격은같은기간에 1.4%p 하락하였고, 아파트매매가격은 5.2%p 하락하였다. 그림 Ⅴ-1 주택전세가격지수변화추이자료 : 국가통계포털홈페이지 ( 한편아파트월세가격은 2010 년 2/4 분기부터 2012 년 4/4 분기사이에 2.3%p 정 도상승하였다. 이는월세전환에따라반전세, 보증부월세가증가하고, 아파트의 월세이율이 6% 7% 대로안정적이기때문인것으로판단된다. 하지만월세전환이 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 100

99 율이높기때문에월세주택임차인들은전세주택에거주했을때보다더많은주거비용을부담해야한다. 빠르게증가하던전세가격상승률은 2011년 4/4분기이후둔화되면서전세시장불안요인이일부해소되는양상을보이지만, 전세물량부족, 전세수요증가, 월세 26 로의전환등임차시장의불안요인은여전히해소되지못하고있다. 참고 : 아파트월세전환이율 ( 단위 : %) 구분 2003년 2004년 2005년 2006년 2007년 2008년 2009년 2010년 2011년 2012년 서울시 도심권 동남권 동북권 서남권 서북권 자료 : 부동산114 전세가격이상승하는원인에는여러가지가있지만, 수요측면에서는주택가격의하락세, 노인가구의증가등으로전세수요자체가늘어났기때문이다. 주택가격의안정또는하락세로인해주택매매를통한자본수익 ( 시세차익 ) 의실현이어려워지자, 임대인들이운영수익을올리기위해전세금을인상하거나반전세또는보증부월세로전환하고있다. 인구구조의변화에따라자산은있으나소득이적은노인가구가증가하면서전세수요역시증가하고있다. 우리나라는 2005년에고령화사회가되었고, 2020년에는고령사회로접어들전망이다. 26 보증부월세는보증금이월세의확실한확보를위한성격이라면월세로판단하고, 보증금의일부분을월세로전환한성격이라면전세로판단해야한다. 하지만통계청의조사는이를구분하지않고보증부월세로범주화하고있으므로, 여기에서는순수월세뿐만아니라보증부월세 반전세도월세의한유형으로간주하도록하겠다. 렌트푸어의특성및현황 101

100 그림 Ⅴ-2 노인인구및가구분포의전망자료 : 국가통계포털홈페이지 ( 장래인구추계 장래가구추계. 그리고 2008년 3/4분기이후주택경기의침체가지속되고, 보금자리주택 장기전세주택등의저가 저렴주택공급에대한기대로인해주택매매대기수요가증가하였다. 서울의보금자리주택지구와위례신도시의송파지역에서만 5.7만호정도의주택이공급될예정이고, 이가운데 3.4만호가량이분양주택으로공급될예정이다. 이들분양주택은시세의 80% 이하로공급될예정이어서, 상당수의실수요자가주택구입시기를늦추고있다. 표 Ⅴ-1 서울지역보금자리주택공급계획 구분 면적 주택공급계획 공공분양공공임대민간분양계 ( 단위 : 만m2, 호 ) 시범 서울강남 ,899 2,525 1,397 6,821 55,930 ( 제1차 ) 서울서초 ,515 1, ,390 제2차 서울내곡 ,454 1,600 1,193 4,247 59,337 서울세곡 ,480 1,890 1,071 4,441 제3차 서울항동 , ,300 제4차 서울양원 ,600 23,600 제5차 고덕강일 ,500 16,700 전체 , ,867 주 : 비고는차수별서울지역을포함한수도권지역보금자리주택지구의총주택공급계획임. 자료 : 보금자리주택홈페이지 (portal.newplus.go.kr). 비고 공급측면에서는가구의실질소득이증가하지않음에따른주택구입능력저하, 저 금리기조의지속등으로인해주택임대시장이전세중심에서월세중심으로빠르 게재편되어전세물량이감소했기때문이다. 가구소득증가의부진에따라주택소 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 102

101 유자들이전세보다수익률이높은월세를통한소득증대를선호함에따라월세전환이증가하고있다. 세입자들역시실질소득미증가로인해주택구입능력이저하됨에따라거주주택재계약을선호하는경우가많아, 전세가격상승의한원인으로작용하고있다. 표 Ⅴ-2 도시지역실질소득증가율 (2006년 2012년) ( 단위 : 만원, %) 구분 2006년 2007년 2008년 2009년 2010년 2011년 2012년 증가율 전체가구 근로자가구 주 : 2010년을기준으로 1인가구까지포함한소득임. 자료 : 국가통계포털홈페이지 ( 저금리기조가지속됨에따라전세금을이용한투자수익률감소에따라월세로전환하는주택소유자가증가하고있다. 집주인의입장에서채권은접근성이떨어지고, 시중은행의예금금리는 3% 초반인데이자소득세가 14% 에달한다. 이에비해월세전환이율은 6% 12% 에달하기때문에많은주택소유자가월세로임대하기를원하고있다. 임대인의기대수익달성욕구와달리, 세입자들은매월일정금액을지출해야하는월세보다전세로살기를희망하면서전세가격상승을압박하고있다. 그림 Ⅴ-3 예금금리및채권수익률추이주 : 2012 년은 9 월기준임. 자료 : 국가통계포털홈페이지 ( 년이후전세수요의대부분을차지하는 40 m2초과 85 m2의중소형주택공급 량은증가하지않고있다. 이에비해주로월세로임대하는 40 m2이하의도시형생 렌트푸어의특성및현황 103

102 활주택공급량이크게증가하여월세의비중을높이고있다. 표 Ⅴ-3 서울시주택건설실적 ( 인허가기준 ) ( 단위 : 호, ( ) 안은 %) 구분 40 m2이하 40 m2초과 60 m2 60 m2초과 85 m2 85 m2초과 135 m2 135 m2초과계 2008 년 3,534 ( 7.30) 13,670 (28.23) 20,914 (43.20) 7,503 (15.50) 2,796 ( 5.77) 48,417 (100.00) 2009 년 2,960 ( 8.20) 11,112 (30.79) 15,002 (41.57) 5,353 (14.83) 1,663 ( 4.61) 36,090 (100.00) 2010 년 12,134 (17.54) 21,049 (30.42) 21,555 (31.15) 11,621 (16.80) 2,831 ( 4.09) 69,190 (100.00) 2011 년 32,897 (37.36) 21,535 (24.45) 22,172 (25.18) 7,836 ( 8.90) 3,620 ( 4.11) 88,060 (100.00) 2012 년 36,412 (42.28) 22,689 (26.34) 16,611 (19.29) 6,459 ( 7.50) 3,952 ( 4.59) 86,123 (100.00) 전체 87,937 (26.82) 90,055 (27.47) 96,254 (29.36) 38,772 (11.83) 14,862 ( 4.53) 327,880 (100.00) 자료 : 국가통계포털홈페이지 ( 표 Ⅴ-4 서울시도시형생활주택건설실적 ( 인허가기준 ) 구분 2008 년 2009 년 2010 년 2011 년 2012 년 전체 20 m2이하 51 (68.92) 373 (50.13) 5,328 (74.41) 16,970 (62.59) 21,339 (57.96) 44,061 (61.27) 20 m2초과 40 m2 17 (22.97) 106 (14.25) 1,383 (19.32) 7,003 (25.83) 10,010 (27.19) 18,519 (25.75) 40 m2초과 60 m2 6 ( 8.11) 242 (32.53) 414 ( 5.78) 2,821 (10.40) 5,037 (13.68) 8,520 (11.85) 60 m2초과계 - 23 ( 3.09) 35 ( 0.49) 321 ( 1.18) 431 ( 1.17) 810 ( 1.13) ( 단위 : 호, ( ) 안은 %) 74 (100.00) 744 (100.00) 7,160 (100.00) 27,115 (100.00) 36,817 (100.00) 71,910 (100.00) 주 : 인허가연도가 2010년인지 2011년인지불분명한 20m2이하 42호, 20m2초과 40m2 12호를제외하고분석함. 자료 : 서울시, 2013, 내부자료. 1 2 전세난고착화및월세전환가속화 우리나라주택임대시장에서전세는임대료를더받으려는임대인과임대료를덜 내려는임차인간의균형에도달할수있도록한제도이다. 전세제도는조선시대 대동법의실시이후농민들이도시로유입되면서시작되었고, 개항과더불어주요 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 104

103 도시의인구증가로인해주택수요가증가하면서발달하였다. 사금융의기능을하는전세제도는일제시대부터본격적으로시행되었는데, 일본금융기관으로부터돈을빌리기어려운조선인주택소유자들이가옥의일부를전세로하여목돈을마련한다음에전세금을이용하여사업 ( 주로장사 ) 에투자하면서부터였다 27. 과거고성장시대에전세제도는주택소유자입장에서는세입자로부터목돈을조달하여고수익의재테크를할수있어좋았고, 세입자입장에서는월세보다상대적으로저렴한임대료로주택을임차할수있어좋았다. 그러나 2008년세계금융위기에따른주택가격하락과저금리가맞물리면서임대인과임차인간의균형및이해관계가무너지고있다. 재계약시점이도래하는경우주택소유자들이전세를보증부월세또는반전세로바꾸는사례가크게늘고있다. 저금리기조로집주인들사이에서월세선호현상이뚜렷해지고있다. 반면에매달월세를지불하는것이부담스러운수요자들은전세물건만찾고있어전세물량이부족하다. 전세보증금상승세의가장큰원인은 수요와공급의불균형 이라고할수있다. 월세전환이촉진되어본격적인월세시대로진입하게되면, 세입자들의주거비용이크게증가할것이다. 게다가투자가치상실로인한주택매입이감소할경우전세선호가구는증가하고전세물량은줄어들어, 전세가격이지속적으로상승하는 전세난 이고착화될가능성이높다. 아울러가계부채에대한부담이큰하우스푸어는전세시장에서는세입자를구할수없어주택을월세로내놓을수밖에없어, 가계부채문제가해소될될때까지월세전환의속도가점점빨라질것이다. 특히아파트를제외한전세주택의비중은 2000년이후 2010년까지점차줄어드는추세를보이고있다. 향후저금리로인해전세의월세전환이더욱빨라질것이라는가정하에전 월세비율을추정하면그림 Ⅴ-4와같다. 이경우아파트역시 2020년대초에전세주택과월세주택의비중이역전될가능성이높은것으로나타났다. 27 조선총독부에서발간한 관습조사보고서 에전세는조선에서가장일반적으로행해지고있는가옥임대차방법으로서, 별도의임대료없이차주 ( 借主 ) 가가옥대가의 1/2 내지 3/4을가주 ( 家主 ) 에게기탁하고전세기간이끝나면반환받는것이라고하였다. 전세기간은통상 1년이었으며, 가주가해약을원하는경우에는차주가이사하는데소요되는기간 ( 일반적으로 10일 15일 ) 을주었다. 장영희, 1999, 주택임대차관련법제도정비방안, 서울시정개발연구원, pp.3-4. 렌트푸어의특성및현황 105

104 그림 Ⅴ-4 전 월세거주가구비율의변화추정주 : 자가거주가구의비율은변화가없고, 2015 년이후에월세전환이가속화된다는가정하에 2000 년 2010 년 (2000 년 2005 년, 2005 년 2010 년 ) 동안의연간전 월세거주가구증감률을이용하여외삽법을통해추정함. 하지만전문가들사이에도월세전환의속도에대해많은이견이있으며, 그이유를정리하면다음과같다. 첫째, 전세가격상승은거래를활성화시켜매매가격상승을견인하였고, 매매가격상승에따라연쇄적으로전세가격이상승한경험이많다. 이러한경험은전세에대한선호를유지시키는요인으로작용할것이다. 전세는임대인측면에서전세금을레버리지 ( 지렛대 ) 로활용하여여러채의주택을구입함으로써시세차익을얻을수있는수단이다. 그림 Ⅴ-5 아파트매매가격대비전세가격비중자료 : 국가통계포털홈페이지 ( 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 106

105 임차인측면에서도전세보증금은자산축적의수단일뿐만아니라이를레버리지로이용하여주택을구입할수있는수단이다. 2006년 4/4분기부터하락하고있던매매가격대비전세가격비중은 2009년 2/4분기이후상승하고있으며, 2011년 4/4분기에 50% 를돌파하였다 ( 그림 Ⅴ-5 참조 ). 이는매매가격이하락하고있는반면, 전세가격은상승하고있기때문이다. 하지만과거와다르게일부아파트는주택가격대비전세가격의비율이 70% 를상회하고있음에도불구하고매매수요로전환되지않는현상이나타나고있다. 둘째, 주택소유자들이운영수익을좇아전세를월세로전환하기에는세입자에게반환해야하는전세금의규모가크고, 세입자입장에서도월세전환이율이너무높아주거이전, 다운사이징등의방법을강구할가능성이높다. 특히주택구입을위해대출을일으킨주택소유자는단기간내에월세전환을할여력이부족할것이다. 결국전세금반환부담이적은소형 저렴주택은빠르게월세로이동하고, 반환부담이많은대형 고가주택은전세로유지될가능성이높다. 셋째, 세입자의부모들이자녀의혼인시기에맞추어자산을이전하는사전상속의측면도전세가유지되는이유이다. 전세는오랜전통을지닌제도로서, 상속및가족제도와결합되면서강한경로의존성을보이고있다 28. 전세가격상승분을부모로부터조달하는경우가빈번하게발견되는것을볼때, 세대간의자산이전을통해서라도전세를유지하려는경향이있다는것이다. 게다가 월세는버려지는돈, 전세는저축하는돈 이라는고정관념에서도보듯이전세금은강제저축수단으로간주되고있는것이현실이다. 세입자들에게높은임대료부담을지우는월세는주거의안전성을현저히떨어뜨리고, 세대간의갈등을유발할수있다. 현행 주택임대차보호법 제4조는전세 월세모두 2년계약을보장하고있지만, 월세가밀려보증금이소진되면세입자는언제든지강제퇴거를당할수있다. 가구소득이감소하면주거를상실할가능성이있으므로, 저소득세입자는월세 ( 특히순수월세 ) 에익숙해지는데상당한고통이따를것이다. 열악한주거환경에내몰리는 20대 30대의세입자들중에는장년층이상의주택소유자에게적개심마저보이는경우도나타나고있다. 과거에시세차익을얻으려고주택가격을상승시킨사람들이이제는임대료욕심에전세를월세 28 김수현, 2011, 부동산은끝났다 : 우리삶에서가장중요한곳, 다시집을생각한다, 경기 : 도서출판오월의봄, pp 참조. 렌트푸어의특성및현황 107

106 로전환하여 20대 30대를괴롭힌다는것이다. 향후경제구조의급변이발생하지않는한저성장 저금리는시대적흐름이므로월세전환은촉진될것이다. 따라서월세시대가연착륙할수있도록최대한부작용을줄여나가는수밖에없다. 이를위해현재전세에초점이맞추어져있는주택임대차관련법률 제도를월세시대에대비하여단계적으로정비할필요가있다. 세입자의주거권인정, 공공임대주택의확대공급, 임대료인상상한제의실질화, 임차인의계약갱신권보장, 임대료보조제도의도입등이검토되어야한다. 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 108

107 2 렌트푸어의개념정의를위한접근 렌트푸어에대한정책적지원은하우스푸어에대한지원만큼이나주의를기울일필요가있다. 정책적으로지원하기위해서는임차가구의부담능력또는주택스트레스에대한측정이필요하다. 전통적으로가장많이사용하는부담능력지표인소득대비임대료비율또는소득대비주거비비율을통해임대료또는주거비에대한부담이과중한가에대한판단이선행되어야한다. 그리고임대료또는주거비를지불한이후의잔여소득이빈곤선이하에해당하여실제로궁핍한지도판단되어야할것이다. 표 Ⅴ-5 임차가구의주택스트레스및임대료 ( 또는주거비 ) 부담능력측정방법 소득대비임대료비율 (RIR) 측정지표 % 30% 소득대비주거비비율 (HCIR) 임대료 ( 또는주거비 ) 지출후잔여소득 (residual income) 개념및정의 호주정부의임차가구주택스트레스를판단하는공식적지표 소득 4 분위 ( 하위 40%) 이하인계층이소득의 30% 를넘는금액을임대료 ( 자가의경우에는주택마련대출상환액 ) 에지출하는경우주택스트레스상태로규정함. 50% 를초과하는경우 극심한 주택스트레스상태임. 소득 1 분위를제외한소득 2-4 분위인계층이임대료 ( 자가의경우에는주택마련대출상환액 ) 로소득의 30% 를초과하여지출하는경우주택스트레스상태로규정함. World Bank, IBRD, EU, OECD 등의국제기구에서통계비교치로활용하고있음. 소득의 20%, 25%, 30% 초과시에임대료과부담상태로간주함. 미국정부 (HUD) 의공식적가이드라인 공공임대주택의임대료책정및주택선택바우처지원액산정시에기준으로활용함. 대도시는 40%, 중 소도시는소득의 30% 가기준임 주거비에는임대료, 전기 수도요금등의유틸리티비용이포함됨. 거처빈곤 (shelter poverty) 또는주택에기인한빈곤 (housing induced poverty) 개념을사용하면서임대료또는주거비를제외한소득이기초생활수준을유지하는데필요한금액보다적을경우특별한관심이주어져야한다는접근임. 임대료 ( 또는주거비 ) 지출후에남아있는소득이비주택부문 ( 의료, 교육, 교통등 ) 의최소지출액보다적은경우부담능력차원에서주거빈곤상태로간주함. 자료 : Kutty, N. K., 2005, A New Measure of Housing Affordability: Estimates and Analytical Results, Housing Policy Debate, Vol. 16, No. 1; Stone, M. E., 2006, What Is Housing Affordability?: The Case for the Residual Income Approach, Housing Policy Debate, Vol. 17, No. 1; Burke, T., M. Stone and L. Ralston, 2011, The residual income method: a new lens on housing affordability and market behaviour, AHURI; Rowley, S. & R. Ong, 2012, Housing affordability, housing stress and household wellbeing in Australia, AHURI. 2 1 부담능력 (affordability) 의측정 전통적으로임차가구의주택스트레스또는임대료 ( 또는주거비 ) 부담능력을측정 하는지표로는소득대비임대료비율 (RIR : rent to income ratio) 또는소득대비 주거비비율 (HCIR : housing cost to income ratio) 이가장많이사용되고있다 렌트푸어의특성및현황 109

108 ( 표 Ⅴ-5 참조 ). 비용측면의주거빈곤또는주택곤궁상태를나타내는지표인 RIR 및 HCIR은소득대비임대료또는주거비의비율이일정한한도를초과하는경우주택에곤궁하게거주하고있는것으로간주된다. 즉, 주거빈곤여부는임의로설정된임대료및주거비부담한도에의해결정된다. 하지만 RIR 및 HCIR을이용한부담능력지표는주택서비스수준을판단할수없는문제점이있다. 다시말해물리적으로열악하지만임대료가싼주거환경하에있는저소득층의경우지원이필요함에도불구하고, 지원이불필요하다고오인하게만들수도있다. 반면에소득의많은부분을쾌적한거주공간을누리기위해지출하는가구를도움이필요한가구로인식시키기도한다. 따라서임대료또는주거비부담한도를이용한주택스트레스지표만으로는주거빈곤또는주택곤궁상태를정확히판단하는데에는문제가있다. 가구소득 RIR (20% 30%) 적절한주택확보에필요한소득수준 임대료 ( 또는주거비 ) 부담이없는계층 소득에비해주택서비스를적게구입한계층 소득에비해주택서비스를많이구입한계층 임대료 ( 또는주거비 ) 부담이있는계층 적절한주택의주거비 ( 임대료 ) 주거비 ( 임대료 ) 그림 Ⅴ-6 소득대비임대료 ( 또는주거비 ) 비율방식의문제점 이에따라최근에는임대료 ( 또는주거비 ) 지출후잔여소득을통해경제적주거빈곤상태를파악하는잔여소득방식 (residual income method) 이대두되고있다. 접근방식은다른재화와달리주택에살기위해필요한주거비용이가구소득에서차지하는비중이크고, 가변성이적은비용이라는인식에서출발한다. 주거비용지출후에남은가구소득으로일정수준이상의비주거소요를충족할수없다면, 해당가구는주택부담능력문제를가지고있는것으로간주된다. 따라서임차가구는임대료 ( 또는주거비 ) 지출후에남아있는소득이비주택부문 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 110

109 ( 의료, 교육, 교통등 ) 의최소지출액보다적을때부담능력차원에서주거빈곤상태로간주할수있다. N. K. Kutty(2005), M. E. Stone(2006) 등은거처빈곤 (shelter poverty) 또는주택에기인한빈곤 (housing induced poverty) 개념을사용하면서임대료또는주거비를제외한소득이기초생활수준을유지하는데필요한금액보다적을경우특별한관심이주어져야한다고주장한바있다. 2 2 렌트푸어에대한인식의문제 렌트푸어는우리나라학술논문에서는물론이고, 외국의사례에서도찾아볼수없는용어이다. 일반적으로임차가구의주택부담능력이부족한경우임대료과부담 (rent burden) 또는주거비과부담 (housing-cost burden) 이라는용어가사용되고있다. 렌트푸어 에대해기획재정부는주택가격하락, 대출이자증가등으로소득이줄어어렵게사는사람을일컫는 하우스푸어 의전세판이라고인식하고있다. 정부의개념정의를명확하게표현하자면, 렌트푸어가아니고 전세푸어 라고하는것이더욱적합한용어일것이다. 하지만기본적으로전세시장은매매시장과밀접한연관성이있고, 전세가구의성격도자가가구와상당히유사하다. 현재주택거래가활발하지않는대표적인이유는매매가격이일정수준이상상승하지않을것으로전망하는전세가구의대부분이주택을구매하지않고있기때문이기도하다. 주택담보대출비율 (LTV : loan to value ratio) 을 60% 로했을때소득 5분위이상의전세가구는현재의보증금을이용하여주택을구입할수있는능력이충분한계층이다. 전세가구의평균보증금은 1억 8,109만원으로, 소득 6분위이하가구가소유한주택가격의절반정도에달하는금액이다. 반면에 ( 보증부 ) 월세가구는평균적으로보증금 2,415만원, 월임대료 35만원을지불하면서생활하고있다. 그리고전세가구의가구소득은자가가구의 95.4%, 주택사용면적은자가가구의 86.7% 수준이다. 반면에 ( 보증부 ) 월세가구는자가가구에비해가구소득이 54.9%, 주택사용면적은 52.2% 로나타났다. 렌트푸어의특성및현황 111

110 표 Ⅴ-6 전세가구와 ( 보증부 ) 월세가구의특성비교 구분 전세가구 소득분위 평균가구소득 ( 월 만원 ) 평균사용면적 ( m2 ) 평균보증금 ( 만원 ) 평균월임대료 ( 만원 ) RIR 1 (%) RIR 2 (%) 1-2분위 , 분위 , 분위 , 분위 , 분위 , 전체 , 분위 분위 , ( 보증부 ) 5-6분위 , 월세가구 7-8분위 , 분위 , 전체 , 주 : 1) 반전세 ( 전세에서재계약시에보증금상승분을월임대료로돌리는경우 ) 는보증부월세로분류하였고, 보증 금마련대출의상환액을포함하여계산함. 2) RIR 1은보증금의월세전환이율을기회비용측면에서예금이자율 (3.18%) 로, RIR 2는 2012년대출금리의 1.5배수준인 7.70% 로적용함. 자료 : 국토해양부 LH 토지주택연구원의 2012 주거실태조사 원자료를이용하여분석함. 참고 : 소득분위별자가가구의특성 가구소득 ( 월 만원 ) 사용면적 ( m2 ) 주택가격 ( 만원 ) 구분 평균값 중간값 평균값 중간값 평균값 중간값 1-2분위 , , 분위 , , 분위 , , 분위 , , 분위 , ,000.0 전체 , ,000.0 자료 : 국토해양부 LH 토지주택연구원의 2012 주거실태조사 원자료를이용하여분석함. 게다가 전세 는전세보증금을월세로전환하는방법에따라가구의임대료부담여부가크게달라진다. 전세가구의전세보증금은금액자체가크고주택구입의레버리지역할을하는등자산투자의성격이강하며, 전세는월임대료에대한부담이전혀없다. 그럼에도불구하고대부분의연구에서 RIR을산출할때전세보증금에시중의월세전환이율을그대로적용함으로써, 보증금이큰전세가구가임대료부담또는주택스트레스를더많이받고있다고느끼게만들고있다. 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 112

111 보증금의월세전환이율을기회비용측면에서볼경우 (RIR 1 : 3.18%) 전세가구의임대료부담은 14.4%, ( 보증부 ) 월세가구는 20.1% 로나타난다. 이에반해시장의원세전환이율을반영할경우 (RIR 2 : 7.70%) 전세가구는 32.3%, 월세가구는 23.7% 로나타나, 전세가구의임대료부담이더과중한것으로오인하게된다 29. 어쩌면이러한착시현상때문에정부가 ( 보증부 ) 월세가구보다전세가구의임대료부담이더크다고판단하고렌트푸어관련정책을마련하였을가능성도있다. 하지만보증금의금액및활용가능성, 주택구입의기회, 주택스트레스등의측면에서볼때전세가구보다월세가구가정책적인지원대상인것으로판단된다. 2 3 정책대상으로서의렌트푸어판정을위한기준 앞에서지적한바와같이정부처럼렌트푸어를소득의대부분을전세가격상승분을감당하는데지출하여여유없이사는가구로정의하는것은문제가많다. 전세보증금을올려주는것이반드시지출의증가를의미하지는않기때문이다. 즉단기적으로전세보증금의상승은임대료부담으로느껴지지만, 중 장기적으로는가구의자산을축적할수있는기회로작용하고있는경우가많기때문이다. 국민주택기금또는금융기관으로부터전세자금대출을받았다고하더라도이자율이월세전환이율보다낮아 ( 보증부 ) 월세로거주하는것보다경제적으로유리한경우가대부분이다. 또한 여유없이 의의미를상당수가 저축을못하고, 저축할여력이없 이 30 등으로이해하고있는데서알수있듯이, 렌트푸어는경제적주거빈곤과직 결되는용어는아니다. 따라서 사회통념상의렌트푸어 와 정책적지원대상으로서의렌트푸어 31 를엄격하게구분할필요성이대두된다. 정책적지원대상으로서의렌트푸어는임대료부담능력뿐만아니라가구소득및재산을종합적으로감안한저소득층으로한정할필요가있다. 왜냐하면정부부문이정책적으로지원하는대상에고소득층, 고재산층을포함시키는것은사회적논란을불러일으킬가능성이높기때문이다. 그리고주택정책에서전통적으로사용되어왔던방법인소득대비임대료비율 (RIR) 이나 29 임차가구의부담능력을계산할때에는보증금을기회비용으로간주하여월세전환이율을예금금리, 회사채 ( 국채 ) 수익률등으로계산하는것이더적합하다는것을알수있다. 30 중부일보, 2012년 9월 3일자 ; 한국경제, 2013년 4월 2일자 ; 강원일보, 2013년 4월 18일자. 31 엄밀히말하면임대료과부담가구이지만, 논의의전개상 렌트푸어 로용어를통일하도록하겠다. 렌트푸어의특성및현황 113

112 소득대비주거비비율 (HCIR) 과더불어임대료 ( 또는주거비 ) 지출후잔여소득 (residual income) 접근법도함께검토할필요도있다. 이연구에서는렌트푸어의개념을 높은주택임차료및보증금마련대출의원리금상환때문에가처분소득이감소하여빈곤하게생활하는가구 로정의하도록하겠다. 그리고렌트푸어여부를판정하기위한기준으로임대료 / 주거비비율접근법과잔여소득접근법을사용하도록하겠다. 임대료 / 주거비비율접근법에따른정책적지원대상으로서의렌트푸어는주택임차료및보증금마련대출원리금상환액이소득의일정수준 (20% 40%) 을초과하면서, 다른부동산 ( 주택, 건물, 토지 ) 을보유하지않은가구라고할수있다. 이에비해잔여소득접근법에의한정책적지원대상으로서의렌트푸어는주택임차료및보증금마련대출원리금상환으로인해가처분소득이 국민기초생활보장법 상의최저생계비 ( 또는주거급여제외최저생계비, 최저생계비의 120%) 이하이면서, 다른부동산 ( 주택, 건물, 토지 ) 을보유하지않은가구이다. 렌트푸어개념높은주택임차료및보증금마련대출의원리금상환때문에가처분소득이감소하여빈곤하게생활하는가구 임대료 / 주거비비율접근법 렌트푸어기준 1 주택임차료및보증금마련대출원리금상환액이소득의일정수준 (20% 40%) 을초과하는가구 다른부동산 ( 주택, 건물, 토지 ) 을보유하지않은가구 잔여소득접근법 렌트푸어기준 2 주택임차료및보증금마련대출원리금상환으로인해가처분소득이 국민기초생활보장법 상의최저생계비 ( 또는주거급여제외최저생계비, 최저생계비의 120%) 이하인가구 다른부동산 ( 주택, 건물, 토지 ) 을보유하지않은가구 그림 Ⅴ-7 렌트푸어판정을위한개념및기준 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 114

113 3 렌트푸어의규모와특성 3 1 렌트푸어의규모 임대료 / 주거비비율접근 ( 렌트푸어기준 1) 에따른규모추정우선국토해양부 LH 토지주택연구원의 2012 주거실태조사 원자료를이용하여소득대비임대료비율 (RIR) 기준으로렌트푸어또는임대료과부담가구의규모를추정하였다. 주택임차료와보증금마련대출원리금상환액을합한금액이가구소득에서차지하는비율 (20% 40%) 을통해추정하였다. 추정한결과, 서울의렌트푸어는기준에따라 14.3만가구 53.7만가구로나타났다. 인천 경기의 9.6만가구 45.9만가구보다더많이분포하고있는데, 이는주택가격이더비싸기때문일것이다. 주택임차료와보증금마련대출원리금상환액을합한금액이 20% 를넘는가구는서울에 53.7만가구가있으며, 전체가구의 % 정도이다. 30% 를초과한가구는 26.7만가구 (7.6%), 40% 를초과한가구는 14.3 만가구 (4.1%) 가있는것으로추정된다. 표 Ⅴ-7 임대료 / 주거비비율접근에따른렌트푸어의규모추정 ( 단위 : 천가구 ) 구분 서울 인천 경기 수도권 소득대비주택임차료+보증금마련대출원리금상환액 20% 초과 소득대비주택임차료+보증금마련대출원리금상환액 30% 초과 소득대비주택임차료+보증금마련대출원리금상환액 40% 초과 주 : 1) 보증금의월세전환이율은기회비용측면에서예금이자율 (3.18%) 을적용함. 2) 보증금마련대출이자율은최근 2년동안의평균대출이자율 (5.32%) 을적용함. 자료 : 국토해양부 LH 토지주택연구원의 2012 주거실태조사 원자료를이용하여분석함 잔여소득접근 ( 렌트푸어기준 2) 에따른규모추정가구소득에서주택임차료와보증금마련대출원리금상환액을합한금액을제외한잔여소득을기준으로렌트푸어의규모를추정하였다. 잔여소득이 국민기초생활보장법 상의최저생계비 ( 주거급여제외최저생계비 최저생계비의 120%) 보다적은경우를렌트푸어로간주하였다. 추정한결과, 잔여소득이최저생계비의 120% 이하인가구가 41.1만가구로, 전체 년서울시의일반가구는 3,535.7천가구로, 인천시 경기도 5,003.1천가구의 70.7% 정도로추계된다. 통계청의국가통계포털홈페이지 ( 렌트푸어의특성및현황 115

114 가구의 11.6% 로나타났다. 이가운데보증금마련대출을받은가구는 3.8 만가구로 9.3% 밖에되지않았다. 한편잔여소득이최저생계비이하인가구는 31.1 만가구 (8.8%) 이고, 이중에보증금마련대출이있는가구는 1.8 만가구로추정된다. 표 Ⅴ-8 잔여소득접근에따른렌트푸어의규모추정 ( 단위 : 천가구 ) 구분 서울 인천 경기 수도권 잔여소득 주거급여제외최저생계비 전체 보증금마련대출 잔여소득 최저생계비 전체 보증금마련대출 잔여소득 최저생계비의 120% 전체 보증금마련대출 주 : 1) 잔여소득은경상소득에서비소비지출 ( 임대료, 보증금마련대출원리금상환액 ) 을뺀후의소득임. 2) 보증금의월세전환이율은기회비용측면에서예금이자율 (3.18%) 을적용함. 3) 보증금마련대출이자율은최근 6년동안의평균대출이자율 (5.92%) 을적용함. 자료 : 국토해양부 LH 토지주택연구원의 2012 주거실태조사 원자료를이용하여분석함. 3 2 렌트푸어의특성 임대료 / 주거비비율접근 ( 렌트푸어기준 1) 에따른특성 1) 가구특성임대료 / 주거비비율접근에따른렌트푸어의평균가구주연령은 45.6세로, 인천 경기의 50.8% 보다 5세정도많은것으로나타났다. 연령대별로는 30대이하가 42.5%, 40대가 22.9% 로 40대이하가약 2/3에달한다. 이를통해상대적으로 30 대이하청년층의임대료지불능력이취약하다는것을알수있다. 특히전세거주청년층은부모로부터사전상속을받아보증금을마련한가구가상당수에달할것으로추정된다. 표 Ⅴ-9 가구주연령별렌트푸어 ( 임대료 / 주거비비율접근법 ) ( 단위 : %) 구분 30대이하 40 대 50 대 60 대 70대이상 계 평균 ( 세 ) 서울 인천 경기 수도권 Chi-Square : Value= , Prob< 자료 : 국토해양부 LH 토지주택연구원의 2012 주거실태조사 원자료를이용하여분석함. 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 116

115 가구주의학력은대학교이상 52.0%, 고등학교 28.0% 순으로, 대학교이상이과 반수의비율을차지하고있다. 이에비해인천 경기는대학교이상이 35.0% 밖에 되지않아, 서울보다 17% 정도낮았다. 표 Ⅴ-10 가구주학력별렌트푸어 ( 임대료 / 주거비비율접근법 ) ( 단위 : %) 구분 초등학교이하 중학교 고등학교 대학교이상 계 서울 인천 경기 수도권 Chi-Square : Value= , Prob< 자료 : 국토해양부 LH 토지주택연구원의 2012 주거실태조사 원자료를이용하여분석함. 가구원수로는 1인가구 37.2%, 4인가구 25.2%, 2인가구 20.5% 순이며, 평균가구원수는 2.36명으로나타났다. 렌트푸어가운데 1인가구는 2010년인구주택총조사의 1인가구비율 (24.4%) 보다약 13% 많았다. 이에비해인천 경기는 4인가구보다 3인가구가더높은비율을차지하고있다. 표 Ⅴ-11 가구원수별렌트푸어 ( 임대료 / 주거비비율접근법 ) ( 단위 : %) 구분 1 인 2 인 3 인 4 인 5인이상 계 평균 ( 인 ) 서울 인천 경기 수도권 Chi-Square : Value= , Prob< 자료 : 국토해양부 LH 토지주택연구원의 2012 주거실태조사 원자료를이용하여분석함. 렌트푸어의소득분위는 1-2분위 36.8%, 3-4분위 25.5%, 5-6분위 18.4% 순으로나타나, 저소득층일수록렌트푸어의비중이높음을알수있다. 하지만소득 7-8 분위 13.5%, 9-10분위 5.9% 등기존주거복지정책의수비범위에포함되지않는계층도약 20% 나되는것으로나타났다. 이들은고소득층임에도불구하고소득에비해주택서비스를많이구입한계층이라고볼수있으므로, 이들에대한직접적인정책적지원은제한할필요가있다고할것이다. 렌트푸어의특성및현황 117

116 표 Ⅴ-12 렌트푸어의소득분위 ( 임대료 / 주거비비율접근법 ) ( 단위 : %) 구분 1-2분위 3-4분위 5-6분위 7-8분위 9-10분위 계 서울 인천 경기 수도권 Chi-Square : Value= , Prob< 자료 : 국토해양부 LH 토지주택연구원의 2012 주거실태조사 원자료를이용하여분석함. 2) 주거특성및자금조달서울렌트푸어의주택유형은단독 다가구주택 36.3%, 아파트 35.6% 순으로나타났다. 이에비해인천 경기는아파트 53.0%, 단독 다가구주택 23.6% 로, 아파트거주가구의비율이과반수를차지하고있다. 상대적으로서울은임대료수준이높아주택의품질이떨어지는단독 다가구주택거주가구도렌트푸어인비율이높게나타나는것을알수있다. 표 Ⅴ-13 렌트푸어의주택유형 ( 임대료 / 주거비비율접근법 ) ( 단위 : %) 구분 단독 다가구주택 연립 다세대주택 아파트 기타 계 서울 인천 경기 수도권 Chi-Square : Value= , Prob< 자료 : 국토해양부 LH 토지주택연구원의 2012 주거실태조사 원자료를이용하여분석함. 렌트푸어의점유형태는보증부월세 51.2%, 전세 39.5% 순으로나타났다. 정부의 개념정의에따르면렌트푸어는전세푸어인데, 오히려임대료부담을느끼는가구는 전세보다월세거주가구가더많은비중을차지하고있다는것을알수있다. 표 Ⅴ-14 렌트푸어의점유형태 ( 임대료 / 주거비비율접근법 ) ( 단위 : %) 구분 전세 보증부월세 월세 사글세 계 서울 인천 경기 수도권 Chi-Square : Value= , Prob< 주 : 반전세 ( 임대차재계약시에전세금상승분을월세로전환 ) 의경우보증부월세에포함시킴. 자료 : 국토해양부 LH 토지주택연구원의 2012 주거실태조사 원자료를이용하여분석함. 렌트푸어의직전주택 현재주택의점유형태를살펴보면전세를계속유지하고있 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 118

117 는가구가 34.3%, 보증부월세를계속유지하고있는가구가 26.2%, 직전은전세 였으나현재는보증부월세인가구가 15.2% 순으로나타났다. 한편직전은자가였 으나현재임차주택에거주하고있는가구는 10.7% 를차지하고있다. 표 Ⅴ-15 렌트푸어의직전주택 현재주택점유형태 ( 임대료 / 주거비비율접근법 ) ( 단위 : %) 구분 현재주택직전주택 전세 보증부월세 월세 사글세 계 자가 전세 서울 보증부월세 월세 사글세 전체 자가 전세 인천 경기 보증부월세 월세 사글세 전체 자가 전세 수도권 보증부월세 월세 사글세 전체 주 : 반전세 ( 임대차재계약시에전세금상승분을월세로전환 ) 의경우보증부월세에포함시킴. 자료 : 국토해양부 LH 토지주택연구원의 2012 주거실태조사 원자료를이용하여분석함. 월세를전세로전환했을경우의서울의임대료수준은평균 1 억 1,431 만원으로, 1 천만원초과 ~5 천만원 34.6%, 1 억원초과 33.9% 순으로나타났다. 이는인천 경기의평균전세전환임대료 6,059 만원보다 5,400 만원정도높은가격이다. 표 Ⅴ-16 전세전환임대료수준별렌트푸어 ( 임대료 / 주거비비율접근법 ) 구분 1 천만원이하 1 천만원초과 5 천만원 5 천만원초과 1 억원 1 억원초과계 ( 단위 : %) 평균 ( 만원 ) 서울 ,431.3 인천 경기 ,058.6 수도권 ,954.2 Chi-Square : Value= , Prob< 주 : 월세를전세로전환했을경우의임대료수준이며, 월세이율은 2012년대출금리의 1.5배수준인 7.70% 를적용함. 자료 : 국토해양부 LH 토지주택연구원의 2012 주거실태조사 원자료를이용하여분석함. 지난 1 년동안에월임대료연체경험이있는가구는 21.7% 의비중을보이고있다. 렌트푸어의특성및현황 119

118 연체경험자가운데대부분 (75.8%) 은연간 1~2 회연체를한것으로나타났다. 월 임대료를지불하고있는렌트푸어 5 가구중의 1 가구는임대료부담능력이매우취 약한상태임을알수있다. 표 Ⅴ-17 렌트푸어의월임대료연체경험 ( 임대료 / 주거비비율접근법 ) 구분 없음 1 년에 1 회 2 회 1 년에 3 회 4 회 1 년에 5 회 6 회 1 년에 7 회이상 서울 인천 경기 수도권 Chi-Square : Value= , Prob< 자료 : 국토해양부 LH 토지주택연구원의 2012 주거실태조사 원자료를이용하여분석함. ( 단위 : %) 계 주택임차시자금의비중은가구가보유하고있던자금이 76.2% 로가장높고, 그 다음이금융기관에서대출받은자금 12.0%, 증여또는상속 8.5% 순으로나타났 다. 결국보증금가운데상환해야하는부채의비율은 15% 가량이다. 표 Ⅴ-18 렌트푸어의주택임차시내역별자금조달비중 ( 임대료 / 주거비비율접근법 ) 가구의보유자금 증여또는상속 친지로부터빌린자금 금융기관에서대출 직장에서대출 자료 : 국토해양부 LH 토지주택연구원의 2012 주거실태조사 원자료를이용하여분석함. 기타 ( 단위 : %) 계 렌트푸어의소득대비임대료비율 (RIR) 은평균 44.8% 이며, 50% 초과가 30.9%, 30% 초과 40% 가 26.6%, 20% 초과 30% 가 25.8% 순으로나타났다. 소득대비임대료가 30% 를초과하는과부담가구는 72.5% 에달하고있다. 이에비해임대료수준이낮은인천 경기는임대료과부담가구의비율은 58.8% 로, 서울보다 14% 정도적었다. 렌트푸어가운데소득의절반을넘는금액을임대료로지불하는가구도상당수 ( 서울 30.9%, 인천 경기 22.5%) 로나타나, 지원정책의마련이필요함을알수있다. 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 120

119 표 Ⅴ-19 렌트푸어의소득대비임대료비율 ( 임대료 / 주거비비율접근법 ) 구분 20% 이하 20% 초과 30% 30% 초과 40% 40% 초과 50% 50% 초과계 ( 단위 : %) 서울 인천 경기 수도권 Chi-Square : Value= , Prob< 주 : 보증금의월세전환이율은기회비용측면에서예금이자율 (3.18%) 을적용함. 자료 : 국토해양부 LH 토지주택연구원의 2012 주거실태조사 원자료를이용하여분석함. 평균 (%) 직전주택과비교하였을때현재주택의가격수준은 더비쌈 39.0%, 비슷함 33.1%, 훨씬더비쌈 15.0% 순으로나타났다. 직전주택보다현재주택의가격이비싼경우는 43.9% 로저렴한경우 (13.0%) 보다더많았다. 이를통해최근임대시장에서가격이오른주택이떨어진주택보다 3배이상많음을간접적으로알수있다. 표 Ⅴ-20 직전주택과비교하였을때렌트푸어의현재주택가격수준 ( 임대료 / 주거비비율접근법 ) ( 단위 : %) 구분 훨씬더비쌈 더비쌈 비슷함 더저렴함 훨씬더저렴함 계 서울 인천 경기 수도권 Chi-Square : Value= , Prob< 자료 : 국토해양부 LH 토지주택연구원의 2012 주거실태조사 원자료를이용하여분석함 잔여소득접근 ( 렌트푸어기준 2) 에따른특성 1) 가구특성잔여소득접근에따른서울렌트푸어의가구주연령은평균 54.1세로, 30대이하 29.1%, 70대이상 28.1%, 60대 18.5% 순으로나타났다. 이에비해인천 경기는 70대이상이 31.2% 로가장많은비중을차지한가운데, 모든연령층에서 10% 대의고른비중을보이고있다. 임대료 / 주거비비율접근의결과와비교할때잔여소득접근에서는 60대이상의소득이낮은연령층이높은비중을차지하고있다. 이를통해임대료 / 주거비비율접근법보다잔여소득접근법에의한분석이더합리적이라고판단된다. 렌트푸어의특성및현황 121

120 표 Ⅴ-21 가구주연령별렌트푸어 ( 잔여소득접근법 ) ( 단위 : %) 구분 30대이하 40 대 50 대 60 대 70대이상 계 평균 ( 세 ) 서울 인천 경기 수도권 Chi-Square : Value= , Prob< 자료 : 국토해양부 LH 토지주택연구원의 2012 주거실태조사 원자료를이용하여분석함. 가구주학력은고등학교 32.7%, 초등학교이하 29.3%, 대학교이상 22.4% 순으로나타났다. 이는임대료 / 주거비비율접근법에의한렌트푸어가운데 52.0% 가대학교이상이라는결과와매우상이하다. 잔여소득접근법에의한임대료과부담가구는소득과밀접한관련이있기때문에소득이낮은계층이정책대상에포함될가능성이크다는것을알수있다. 표 Ⅴ-22 가구주학력별렌트푸어 ( 잔여소득접근법 ) ( 단위 : %) 구분 초등학교이하 중학교 고등학교 대학교이상 계 서울 인천 경기 수도권 Chi-Square : Value= , Prob< 자료 : 국토해양부 LH 토지주택연구원의 2012 주거실태조사 원자료를이용하여분석함. 렌트푸어의평균가구원수는 2.27 명으로, 1 인가구 34.2%, 2 인가구 28.3%, 3 인가 구 18.8% 순인것으로나타났다. 이를통해독거노인, 독신가구등 1 인가구가운 데렌트푸어가많은것을알수있다. 표 Ⅴ-23 가구원수별렌트푸어 ( 잔여소득접근법 ) ( 단위 : %) 구분 1 인 2 인 3 인 4 인 5인이상 계 평균 ( 인 ) 서울 인천 경기 수도권 Chi-Square : Value= , Prob< 자료 : 국토해양부 LH 토지주택연구원의 2012 주거실태조사 원자료를이용하여분석함. 렌트푸어의소득분위를살펴보면 1-2 분위가 77.5% 로대부분을차지하고있고, 3 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 122

121 -4분위가 19.0% 로나타났다. 저소득층일수록임대료부담을겪는가구의비중이크다는것을알수있다. 한편임대료 / 주거비비율접근에서는소득 7분위이상이 19.3% 인데반해, 잔여소득접근에서는그비율이 0.1% 밖에되지않는것으로파악되었다. 결국한정된자원을이용하여주거복지정책을펴는경우는효율적배분차원에서잔여소득접근법에따라렌트푸어여부를판정하는방법이더타당한것을알수있다. 표 Ⅴ-24 렌트푸어의소득분위 ( 잔여소득접근법 ) ( 단위 : %) 구분 1-2분위 3-4분위 5-6분위 7-8분위 9-10분위 계 서울 인천 경기 수도권 Chi-Square : Value= , Prob< 자료 : 국토해양부 LH 토지주택연구원의 2012 주거실태조사 원자료를이용하여분석함. 2) 주거특성및자금조달렌트푸어의주택유형은아파트 50.6%, 단독 다가구주택 30.2%, 연립 다세대주택 10.1% 순으로나타났다. 상대적으로비싼주택유형인아파트에거주하고있는가구는렌트푸어가많다는것을알수있다. 아파트에거주하고있는렌트푸어가운데공공임대주택거주가구가많이포함되었을가능성이있다. 표 Ⅴ-25 렌트푸어의주택유형 ( 잔여소득접근법 ) ( 단위 : %) 구분 단독 다가구주택 연립 다세대주택 아파트 기타 계 서울 인천 경기 수도권 Chi-Square : Value= , Prob< 자료 : 국토해양부 LH 토지주택연구원의 2012 주거실태조사 원자료를이용하여분석함. 점유형태는보증부월세 64.1%, 전세 24.7% 순으로나타났다. 보증부월세거주가 구는임대료 / 주거비비율접근에따른비중보다 13% 정도더높은비중을차지하 고있다. 렌트푸어의특성및현황 123

122 표 Ⅴ-26 렌트푸어의점유형태 ( 잔여소득접근법 ) ( 단위 : %) 구분 전세 보증부월세 월세 사글세 계 서울 인천 경기 수도권 Chi-Square : Value= , Prob< 주 : 반전세 ( 임대차재계약시에전세금상승분을월세로전환 ) 의경우보증부월세에포함시킴. 자료 : 국토해양부 LH 토지주택연구원의 2012 주거실태조사 원자료를이용하여분석함. 렌트푸어의직전주택 현재주택의점유형태를살펴보면직전과현재모두보증부월세인가구가 34.0%, 직전과현재모두전세인가구가 20.9%, 직전은전세였으나현재는보증부월세인가구가 18.1% 순으로나타났다. 한편보증부월세에서전세로계약한가구는 1.6% 인데비해, 전세에서 ( 보증부 ) 월세로계약한가구가 19.7% 에달한다. 이를통해최근전세의월세전환현상이저소득층을중심으로급속하게진행되고있음을알수있다. 표 Ⅴ-27 렌트푸어의직전주택 현재주택점유형태 ( 잔여소득접근법 ) ( 단위 : %) 구분 현재주택직전주택 전세 보증부월세 월세 사글세 계 자가 전세 서울 보증부월세 월세 사글세 전체 자가 전세 인천 경기 보증부월세 월세 사글세 전체 자가 전세 수도권 보증부월세 월세 사글세 전체 주 : 반전세 ( 임대차재계약시에전세금상승분을월세로전환 ) 의경우보증부월세에포함시킴. 자료 : 국토해양부 LH 토지주택연구원의 2012 주거실태조사 원자료를이용하여분석함. 전세전환임대료의평균은 4,032 만원으로나타났으며, 1 천만원이하가 43.6%, 1 천만원초과 5 천만원이 36.2% 로대부분을차지하고있다. 이에반해 1 억원초 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 124

123 과는 8.6% 밖에되지않는것으로나타났다. 이는임대료 / 주거비비율접근법에의 한결과와비교할때평균전세전환임대료가 7,400 만원정도, 1 억원초과인비율 은 25% 정도낮은수준이다. 표 Ⅴ-28 전세전환임대료수준별렌트푸어 ( 잔여소득접근법 ) 구분 1 천만원이하 1 천만원초과 5 천만원 5 천만원초과 1 억원 1 억원초과계 ( 단위 : %) 평균 ( 만원 ) 서울 ,031.7 인천 경기 ,561.6 수도권 ,781.1 Chi-Square : Value= , Prob< 주 : 월세를전세로전환했을경우의임대료수준이며, 월세이율은 2012년대출금리의 1.5배수준인 7.70% 를적용함. 자료 : 국토해양부 LH 토지주택연구원의 2012 주거실태조사 원자료를이용하여분석함. 렌트푸어의 1 년간월세연체경험을살펴보면 1 회 2 회가 15.7%, 3 회이상이 8.3% 로나타났다. 표 Ⅴ-29 렌트푸어의월세연체경험 ( 잔여소득접근법 ) 구분 없음 1 년에 1 회 2 회 1 년에 3 회 4 회 1 년에 5 회 6 회 1 년에 7 회이상 서울 인천 경기 수도권 Chi-Square : Value= , Prob< 자료 : 국토해양부 LH 토지주택연구원의 2012 주거실태조사 원자료를이용하여분석함. ( 단위 : %) 계 임차주택마련시자금의비중은가구가보유하고있던자금이 84.7% 로가장높 고, 그다음이금융기관에서대출받은자금 6.7%, 증여또는상속 5.1% 순으로파 악되었다. 표 Ⅴ-30 렌트푸어의주택임차시내역별자금조달비중 ( 잔여소득접근법 ) 가구의보유자금 증여또는상속 친지로부터빌린자금 금융기관에서대출 직장에서대출 자료 : 국토해양부 LH 토지주택연구원의 2012 주거실태조사 원자료를이용하여분석함. 기타 ( 단위 : %) 계 렌트푸어의소득대비임대료비율 (RIR) 은평균 36.8% 이며, 20% 이하가 33.6%, 50% 초과가 25.0% 순으로나타났다. 렌트푸어가운데 RIR 이 30% 를초과하는임대료 렌트푸어의특성및현황 125

124 과부담가구는 49.1% 의비중을차지하고있다. 임대료 / 주거비비율접근법에의한결과와비교했을때평균 RIR은 8% 정도, 임대료과부담가구의비율은 32% 정도낮았다. 이는임대료 / 주거비비율접근에따른렌트푸어보다보증금자체가적고, 금융기관으로부터의대출역시적기때문인것으로판단된다. 표 Ⅴ-31 렌트푸어의소득대비임대료비율 ( 잔여소득접근법 ) 구분 20% 이하 20% 초과 30% 30% 초과 40% 40% 초과 50% 50% 초과계 ( 단위 : %) 서울 인천 경기 수도권 Chi-Square : Value= , Prob< 주 : 보증금의월세전환이율은기회비용측면에서예금이자율 (3.18%) 을적용함. 자료 : 국토해양부 LH 토지주택연구원의 2012 주거실태조사 원자료를이용하여분석함. 평균 (%) 렌트푸어의현재주택과직전주택의가격수준을살펴보면 비슷함 이 39.4% 로가장많고, 그다음이 더비쌈 24.3%, 더저렴함 21.4% 순으로나타났다. 더비싸졌다고응답한비율은 33.6% 로나타나, 임대료 / 주거비비율접근법의결과보다 10% 이상낮았다. 잔여소득접근에따른렌트푸어의임대료수준이낮은것을감안할때하향이동을한경우가상당수에달할것으로판단된다. 표 Ⅴ-32 직전주택과비교했을때렌트푸어의현재주택가격수준 ( 잔여소득접근법 ) ( 단위 : %) 구분 훨씬더비쌈 더비쌈 비슷함 더저렴함 훨씬더저렴함 계 서울 인천 경기 수도권 Chi-Square : Value= , Prob< 자료 : 국토해양부 LH 토지주택연구원의 2012 주거실태조사 원자료를이용하여분석함 요약및시사점 : 정책대상으로서의렌트푸어임대료 / 주거비비율접근에따른렌트푸어는가구주가 40대이하의고등학교이상학력을소유한경우가가장많다. 가구구성은 1-2인가구가절반이넘으며, 4인가구도 1/4 정도를차지하고있다. 소득수준은 4분위이하의저소득층이약 62% 에달하고있으나, 7분위이상의소득이높은계층도 1/5 정도를차지하고있다. 이에반해잔여소득접근에따른렌트푸어는가구주가 60대이상의고연령층이 47% 가 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 126

125 량을차지하고있고, 30대이하도 30% 에육박하고있다. 가구주학력은고등학교이상이절반을넘고있으나, 초등학교이하도 30% 정도에달한다. 가구원수는 1-2인이 2/3 정도이고, 소득은 1-2분위가약 3/4을차지하고있다. 임대료 / 주거비비율접근법에의한렌트푸어는주로단독 다가구주택 (36.3%) 과아파트 (35.6%) 에살고있으며, 전세보다보증부월세에거주하는가구가 11.7% 정도많다. 이에비해잔여소득접근법에의한렌트푸어는과반수정도가아파트에서살고있고, 점유형태도보증부월세가 2/3 정도를차지하고있다. 2가지접근법모두전세에서 ( 보증부 ) 월세로점유형태가바뀐가구가 16.0% 19.7% 로나타나, 전세의월세전환이빠르게진행되고있음을알수있다. 임대료 / 주거비비율접근에따른렌트푸어는전세전환임대료가평균 1억 1,431만원이고, 1억원을초과한경우도 1/3에달한다. 보증금자체가높음에따라 RIR도평균 44.8% 로상당히높고, RIR이 30% 를초과하는임대료과부담가구도 3/4 정도에달하는것으로나타났다. 이에비해잔여소득접근법에따른렌트푸어는전세전환임대료가평균 4,032만원밖에되지않고, 5천만원이하가대부분을차지하고있다. 보증금수준이낮음에도불구하고 RIR은평균 36.8% 나되고, 임대료과부담가구의비중도 50% 가량인것으로파악되었다. 일반적으로공공임대주택, 주거비보조등의주거복지프로그램은사회복지프로그램에비해상대적으로비용이많이드는편이다. 이에따라우리나라는저소득층만을대상으로한직접적인주거복지프로그램인공공임대주택을제공하는등잔여적주거복지정책을펴고있다. 그리고재고가부족하여공공임대주택에입주하지못하는저소득층에대해서는전세자금융자, 중산층에대해서는주택구입자금융자등의정책을통해주거안정을꾀하고있다. 과거에도임대료과부담가구가존재하였지만, 최근처럼관심을받은적은없다. 이는하우스푸어의증가, 전세의월세전환, 주택구입의연기등으로인해전세물량은줄어든데비해전세수요는늘어새로운유형의임대료과부담가구가증가하고있기때문이다. 렌트푸어의특성및현황 127

126 주택소유가구 ( 하우스푸어 ) < 임대차계약 > 주택경매시에는보증금미반환 기존의전세거주가구 주택보유 주택매각 렌트푸어증가 전세선호 주택구입연기 정부정책의이용 수요증가에따른전세가격상승 월세전환 ( 반전세등 ) 그림 Ⅴ-8 최근렌트푸어증가의구조적원인 이에따라예산을증가시켜수혜대상과지원규모를보다확장하여주거복지프로그램을제공하자는주장도이어지고있다. 보편적주거복지는상대적빈곤감또는박탈감을줄이고, 낙인효과를감소시키는등의긍정적효과를기대할수있다는것이주된이유이다. 임대료과부담가구또는렌트푸어문제도보편적복지차원에서접근할필요가있다고본다. 그러나정책적으로지원해야하는렌트푸어에대한명확한기준이없을경우형평성시비에서자유로울수없다는것도명심해야한다. 임대차시장의환경변화 전세수요증가 월세전환증가 전세물량감소 전세가격상승 전세가구 사회통념적렌트푸어 정부의렌트푸어 월세가구 주거비비율접근임대료과부담가구 높음소득임대료 상대적박탈감증가현상 잔여소득접근임대료과부담가구 낮음 그림 Ⅴ-9 렌트푸어와임대료과부담가구의비교 따라서정책대상으로서의렌트푸어는전세뿐만아니라월세거주가구도포함시킬필요가있다. 그리고직접적인주거지원이필요한경우에는잔여소득접근법을중심으로하고, 임대료 / 주거비비율접근법은보조적수단으로하여정책대상을선정하는것이바람직할것이다. 간접적인지원만으로도충분하다고판단되는경우에는임대료 / 주거비비율접근법을중심으로정책대상으로판별할필요가있다. 임대료과부담가구는임대료 / 주거비비율접근법에의하면소득 4분위이하가 62% 정도를차지하지만, 잔여소득접근법에의하면소득 4분위이하가 96% 정도로대부분이기때문이다. 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 128

127 4 렌트푸어관련대책검토 4 1 부동산대책에따른렌트푸어지원대책의주요골자는 1 신용대출성격의전세자금대출을집주인담보대출화하여대출금리를인하하고대출한도를확대하며, 2 집주인의성향 임차인의소득수준등을감안하여무주택서민에게다양한전세자금마련옵션을제공하는것이다. 이는정부가렌트푸어를상승하는전세가격을감당하는데소득의대부분을지출하느라경제적으로어렵게사는가구로정의하고있는것과맥락을같이한다. 하지만렌트푸어는주택담보대출의원리금상환등으로가처분소득이줄어어렵게사는하우스푸어와그성격이다르다. 그럼에도불구하고정부는렌트푸어를하우스푸어의전세판정도로인식하고있어, 전세가구중심의정책을내놓고있다. 여기에서는목돈안드는전세제도, 행복주택사업, 전세자금융자, 서울시의보증금미반환세입자대상대출및단기전 월세보증금대출등을중심으로살펴본다. 4 1 목돈안드는전세제도 주요내용목돈안드는전세는 1 집주인담보대출방식과 2 임차보증금반환청구권양도방식으로나눌수있다. 목돈안드는전세 1은집주인이세입자를위해본인의주택을담보로주택담보대출을받아전세보증금을조달하면, 세입자가그대출금의이자를납부하는방식이다. 이에비해목돈안드는전세 2는세입자가전세보증금을돌려받는권리인 보증금반환청구권 을은행에넘기고, 대신에세입자가전세대출을받을때금리를낮추어받는방식이다. 집주인담보대출방식은집주인이금융기관으로부터대출을받는것을꺼릴가능성이있어소득세를면제해주고, 세입자가지불한대출이자만큼집주인에게 40% 의소득공제혜택도주어진다. 2013년말까지한시적으로총부채상환비율 (DTI) 을금융기관자율로적용하고, 주택담보대출비율 (LTV) 도최대 70% 까지완화해주기로하였다. 또한 소득세법 개정을통한다주택자양도소득세중과를폐지할계획이다. 세입자의자격기준은부부합산연소득 6,000만원이하인무주택가구주로, 전세보증금이 3억원이하이어야한다. 렌트푸어의특성및현황 129

128 DTI, LTV 완화 금융기관 정부 주택담보대출 ( 보증금 ) 담보제공 이자납부 보증 세제지원 집주인 ( 임대인 ) 임대차계약 세입자 ( 임차인 ) 그림 Ⅴ-10 목돈안드는전세 -1 집주인담보대출방식의개념도 임차보증금반환청구권양도방식은보증금반환청구권및우선변제권을통해강화된전세대출의담보력을바탕으로저리의전세자금대출을확대하는것이골자이다. 임차인이전세금을대출한금융기관에게대출금액의 120% 내에서보증금반환청구권을양도하는것이핵심이다. 이를위해 주택임대차보호법 개정을통해세입자가전입신고를하고확정일자를받으면보증금반환채권을양도받은금융기관의우선변제권을인정하였다 33. 세입자의자격기준은집주인담보대출방식과마찬가지로부부합산연소득 6천만원이하인무주택세대주로, 전세보증금이 3억원이하이어야한다. 전세자금대출보증계약집주인 ( 임대인 ) 금융기관보증기관 임대차계약 집주인 ( 임대인 ) 임차보증금반환청구권양도 주택임대차보호법 상의우선변제권확보 그림 Ⅴ-11 목돈안드는전세 -2 임차보증금반환청구권양도방식의개념도 기대효과및문제점집주인담보대출방식은집주인들의참여를유도하기위해소득세감면등의인센티브를강화하였다는데의미가있다. 이를통해담보여력이부족하여비싼금융이자를지불해야하는세입자의부담을낮출수있다. 또한이자부담분의일부선납또는공적기관보증을통해임차인의이자연체리스크를방지할수도있다. 33 기존전세자금대출의경우보증금이담보력을갖지못하여금융기관은예상손실률을높게책정할수밖에없었다. 이로인해별도보증기관의보증이나금리의인상등으로세입자의금융비용이상승할수밖에없는구조였다. 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 130

129 임차보증금반환청구권양도방식은세입자의신용도나소득수준이낮더라도전세보증금을담보로전세자금대출금리를낮추고, 대출한도를확대할수있다. 전세주택이경매절차에붙여지더라도세입자의전세자금대출금액은보호받을수도있다. 그리고세입자의전세보증금에담보력이인정되기때문에금융기관도별도의위험부담이없이금리를 2% 정도낮출수있는기반이마련된다. 목돈안드는전세제도는기존의전세자금대출보다확실히세입자에게유리한방식이지만, 전세에서월세로전환한것과크게다를바없다는한계가있다. 이제도는전환이율이시장보다낮아부담이줄어든다는장점이있을뿐이며, 전세자금대출을받아서라도전세를유지하려는사람에게는도움이되는제도이다. 목돈안드는전세는은행의이자율을낮추기위한복잡한제도인데, 이는전세자금대출이원금손실가능성이높은신용대출이기때문이다. 결국, 목돈안드는전세제도의핵심은세입자와금융기관의직접거래에따른위험부담을집주인에게전가하는것이다. 그러나집주인에게는목돈안드는전세제도보다수익을더낼수있는다음과같은대안이있기때문에제도가정착되기는상당히어려울것이다. 첫째, 전세보증금인상분만큼의자금이필요한경우집주인이직접주택담보대출을받고, 반전세또는보증부월세로계약하면된다. 2012년평균대출이자율이연 5.13% 인데비해월세전환이율은 6% 12% 사이에서결정되므로, 목돈안드는전세제도에서얻을수있는이익보다많이발생한다. 둘째, 기존세입자가대폭인상된보증금이나반전세 ( 또는보증부월세 ) 를받아들이지않으면, 새로운임차인과계약하면된다. 수요에비해전세물량이적어충분히새로운임차인과계약이가능하기때문이다. 계약기간을연장하려는임차인은목돈안드는전세를이용하거나전세자금대출을이용해야하지만, 모두반전세 ( 또는보증부월세 ) 로계약하는것과차별성이없다. 게다가집주인이목돈안드는전세제도를받아들이면, 수익은줄어들면서오히려위험도는더커지게되는구조이다. 세입자가저신용자일경우집주인이빌린주택담보대출에대한이자를납부하지않을가능성이있기때문이다. 이때문에정부는추가적인인센티브를고려하고있지만, 종합부동산세감면또는양도소득세면제등의획기적인인센티브가아닌한목돈안드는전세가통용되기는쉽지않다. LTV 및 DTI 완화는가계부채가 1,000조원규모에달하는상황에서더많은 하우스푸어 를양산하고, 금융부실을가중시킬수가능성도있다. LTV 및 DTI 완화는 렌트푸어의특성및현황 131

130 주택가격이상승해야만집주인에게이점으로작용하는데, 집값이하락하는상황이어서대부분의집주인은주택담보대출을받으려하지않을것이다. 정부의기대와달리목돈안드는전세제도는주택바우처제도, 주택임대관리업등과함께월세로의전환을촉진시킬가능성이높다. 전세는사실상물권임에도불구하고일제강점기에채권화되어현재까지지속되고있으므로, 오히려전세의물권적특성을인정하는것이바람직할수도있다. 임차권을등기할수있도록하면보증금의반환이확실히보장되므로, 임차인단독신청에의해임차권등기가가능하도록 주택임대차보호법 의개정을심도있게고려할필요가있다고생각된다. 4 2 국민주택기금등을통한전세자금융자확대 주요내용 4 1 부동산대책을통해정부는전세자금융자를받는가구의소득요건을상향하고, 대출한도도현실을반영하여상향조정하였다. 이와함께지원금리는하향조정하고, 전세보증금증액분에대해서도추가로대출해주기로하였다. 표 Ⅴ-33 현행전세자금융자제도 구분 대출개요 신청자격 대출금리 대출한도 대상주택대출기간 저소득가구전세자금융자 국민주택기금을대출 이용한 최저생계비의 200% 이내인무주택세대주 보증금이일정금액 (1 억원 ) 이하인무주택세대주 연 2.0% 신용대출 ( 임차보증금반환확약서 ) 은 1% 가산 전 월세보증금의 70% 5.6 천만원 6.3 천만원이내 계약갱신증액으로인한추가대출시에도지원 전용 85 m2이하인주택 주거용오피스텔포함 15 년원리금균등분할상환또는혼합상환 근로자 서민전세자금융자 국민주택기금을대출 이용한 만 20 세이상인무주택세대주 부부합산총소득이 5 천만원 5.5 천만원이하 연 3.3% 신용대출 ( 임차보증금반환확약서 ) 은 1% 가산 전 월세보증금의 70% 1 억원 1.2 억원이내 계약갱신증액으로인한추가대출시에도지원 전용 85 m2이하인주택 주거용오피스텔포함 2 년일시상환 (3 회연장하여최장 8 년가능 ) 징검다리론 한국주택금융공사의신용보증을통한제2금융권의고금리대출대환 부부합산총소득이 7 천만원이하인임차인 변동금리 최저연 4.7% 임차보증금의 80% 와제 2 금융권대환잔액중적은금액 7.5 천만원이내 모든주택 임대차계약종료일이내 2 년이내 역전세론 보증금반환자금에대한대출 대출신청일현재전세계약이종료되었으나, 보증금을반환하지못한임대인 변동금리 연 4.3% 내외 담보인정비율 60% 이내에서유효담보가액이내 근저당권설정 아파트 2 년이내 자료 : 국토교통부국민주택기금포털 ( 서울시전월세보증금지원센터, 2013, 알기쉬운서울시전월세보증금지원해설. 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 132

131 4 2 2 기대효과및문제점이정책은소득요건및대출한도가완화되었다는데의미를부여할수있지만, 현재도신용상태가양호한임차인은시중은행으로부터이미 3% 대까지대출을받고있어실효성이있을지의문이다. 게다가시중은행의전세자금대출한도는보증금의 80% 이하로, 대출금이 1억원을초과하는경우도많다. 근본적으로는대출을통해렌트푸어문제를해결할수없는데도불구하고, 오히려가구의부채를늘리는정책은바람직하지않다. 2005년이후국민주택기금을통한전세자금대출이지속적으로증가하였음에도불구하고, 임차가구의지불능력문제는더욱악화되어렌트푸어라는용어가등장한것을보면알수있다. 급등하는전 월세가격에대한규제가없는상태에서대출을용이하게하면, 전 월세가격은지속적으로오르기마련이다. 단기의저렴주택공급은크게늘어나지않지만, 대출로인한구매력의증가로수요만늘어나가격이상승하기때문이다. 결국, 대출위주의정책은전 월세가격을상승시키고, 전세가격이상승하면매매수요로이어져주택가격까지상승시킬가능성도있다. 가구의소득은크게증가하지않는데, 보증금이오를때마다대출로해결하다보니가계부채는점점늘어날수밖에없다. 부채가증가할수록상환비용으로인해가구의가처분소득은감소하게된다. 가처분소득이감소한저소득층가운데고정적지출을제외하면다른항목에지출할돈이부족한경우도발생한다. 이경우가계부채는계속증가하게되고, 빚이늘어날수록상환가능성은점점줄어들게되는악순환이반복된다. 참고 : 국민주택기금을통한전세자금지원실적 ( 단위 : 억원, 가구, 만원 ) 구분 2005년 2006년 2007년 2008년 2009년 2010년 2011년 2012년 저소득가구전세자금 총지원액 2,499 2,777 3,178 3,707 3,356 2,979 2,982 2,489 수혜가구수 18,610 22,536 19,667 24,345 30,470 26,132 26,062 평균지원액 1,343 1,232 1,616 1,523 1,101 1,140 1,144 총지원액 11,257 12,348 21,897 32,170 34,780 33,463 47,881 47,671 근로자 서민전세자금 수혜가구수 64,322 80, , , , , ,635 평균지원액 1,750 1,543 2,162 2,527 2,648 2,801 3,381 전세임대주택총지원액 1,486 2,810 3,453 6,309 9,522 11,415 12,134 5,832 주택구입자금총지원액 35,816 37,097 20,338 16,469 5,399 2,203 4,702 17,738 자료 : 국토교통부, 2013, 내부자료. 가구의소득증가율이정체된상황에서대출을확대하는정책은오히려대출상환에 대한위험을증가시키는결과를낳게될것이다. 따라서전세난고착화및월세전 렌트푸어의특성및현황 133

132 환가속화에대응하는정책을도입 강화할필요가있다. 주택가격을안정시키는 공공임대주택의공급을늘리고, 민간임대차시장에대한적절한규제를도입하며, 가구의소득을확대시키는정책이필요하다. 4 3 행복주택사업 주요내용행복주택은철도부지, 국 공유지, 공공시설용지등공공이보유한토지를활용하여시세보다저렴하게공급하는공공임대주택이다. 국토교통부는 LH공사, SH공사등을통해 2013년시범사업으로 1만호를공급하고, 2017년까지 20만호를공급할계획이다. 행복주택의임대료는기존영구임대주택 국민임대주택의건설원가연동형이아닌입주자의소득수준, 시장여건등을감안하여합리적인수준에서시세보다저렴하게결정할예정이다. 행복주택은젊고활력이넘치는주거타운으로만든다는계획하에공급물량가운데 60% 를신혼부부, 사회초년생, 대학생등사회활동이왕성한주거취약계층에게우선적으로공급할예정이다. 일자리걱정없는주거타운으로만든다는계획하에사회적기업, 창업 취업지원센터등을두어입주민과지역주민들에게일자리를만들어줄예정이다. 또한소통 문화 복지 공공생활의장으로조성한다는계획하에공원, 주민문화공간등을만들고, 이를개방하여지역주민의문화활동과주민간의화합및소통의공간으로조성할예정이다. 아울러행복주택단지와철도역사를연결하고, 단지내에는동주민센터, 파출소, 보건소등의공공시설도최대한유치할계획이다. 단지별수요에부합하도록맞춤형서비스공간도마련하고, 육아 교육 문화 여가등입주자들이요구하고선호하는서비스를누릴수있도록복지프로그램역시강화할계획이다. 국토교통부는주거수요가풍부한서울등수도권에총 7개지구 ( 철도부지 4개지구, 유수지 3개지구 ) 48.9만m2를행복주택시범지구로지정하였다. 이들지구는대중교통접근성이양호하고, 주변에학교및상업시설등주거편의시설이충분히구비된지역으로평가를받고있다. 그러나공공임대주택입지에따른임대수입감소, 유수지의방재기능약화, 인구집중으로인한교통혼잡등을이유로시범지구인근주민들의반대여론도형성되고있다. 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 134

133 표 Ⅴ-34 행복주택시범지구개요 ( 단위 : 천m2, 호 ) 지구명 위치 면적 건설호수 개발방향 ( 특화전략 ) 오류동지구 ( 철도역사 ) 서울시구로구오류동 ,500 친환경적이고건강한행복주거타운 가좌지구 ( 철도역사 ) 서울시서대문구남가좌동 지역간소통의공간인브릿지시티 공릉동지구 ( 폐선부지 ) 서울시노원구공릉동 녹지와대학문화가함께하는도시공간 고잔지구 ( 철도역사 ) 경기도안산시단원구고잔동 ,500 다문화소통의공간 목동지구 ( 유수지 ) 서울시양천구목1동 ,800 물과문화를주제로개발 잠실지구 ( 유수지 ) 서울시송파구잠실동 ,800 스포츠와공동체문화가살아있는공간 송파지구 ( 유수지 ) 서울시송파구가락동 ,600 활기찬오픈마켓 ( 場마당 ) 계 , 기대효과및문제점인 허가기준이긴하지만 5년동안 20만호의공공임대주택을사회 경제적도시재생까지고려하여공급하겠다는계획은긍정적인측면이많다. 특히서울은신규택지의부족으로대규모공공임대주택단지를건설하기어려운상황이기때문에환영할만한정책이라고판단된다. 하지만행복주택의공급이효과적이고지속적으로추진되기위해서는몇가지해결되어야하는전제조건이있다. 첫째, 행복주택은주로철도부지를활용하여공급할예정이어서인공대지 (deck) 를건설해야하기때문에추가적인건축비용이발생하고, 소음 진동문제와함께공사기간지연등의문제가발생할가능성이높다. 일반적으로공공임대주택은자본회임기간 (gestation period of capital) 이길고, 임대료수준이시세보다낮아사업주체의재무구조에부담을주고있다. 따라서행복주택건설사업이지속성을갖기위해서는정부의재정지원을현실화할필요가있다. 둘째, 60m2이하의소형주택으로만구성된대규모공공임대주택단지가건설되면저소득층밀집에따른사회적낙인또는갈등문제가나타날우려가있다. 따라서임대주택의면적을다양화하고, 가능하면분양주택을함께공급하는방안을강구할필요가있다. 특히 1,000세대이상인대규모단지는사회적혼합 (social mix) 과사업주체 (LH공사, SH공사등 ) 의경영상태를고려할때임대주택과분양주택을적절히혼합하여건설하는것이바람직하다. 셋째, 행복주택은입주자격, 임대조건등에서기존공공임대주택과의형평성을고려하여추진할필요가있다. 현재국민임대행복주택의임대료는시세의 50% 70% 수준에서검토되고있다. 하지만이경우중산층을정책대상으로하는서울시의장기전 렌트푸어의특성및현황 135

134 세주택 ( 시프트 ) 의임대료와비슷한수준으로형성되어형평성시비가발생할가능성이있다. 다른지역과달리서울은민간임대주택의가격수준이높아공공임대주택의임대료가시세의 50% 에도못미치는경우가대부분이다. 행복주택은소음 진동, 악취 수해, 사회적낙인등의문제가나타날수있다는점에서, 정부의재정지원을늘려임대조건을기존공공임대주택과비슷하게맞추려는노력을할필요가있다. 참고 : 서울시공공임대주택의임대료현황 구분평균보증금평균임대료최저단지최고단지 영구임대 ( 법정영세민 ) 4.5 ( 법정영세민 ) 면목 (25 m2 ) 보증금 임대료 년공공임대 1, 방화6(24m2 ) 보증금 임대료 6.4 재개발임대 1, 동소문한진 (32m2) 보증금 임대료 6.0 국민임대 4, 장월1(39m2 ) 보증금 1,329.0 임대료 20.0 매입임대 1, 석관1동 (14m2) 보증금 1,830.0 임대료 1.5 장기전세 ( 시프트 ) 자료 : 서울시, 2012, 내부자료. 15, 강일1-5(59m2 ) 보증금 9,371.0 공릉 1(39 m2 ) 보증금 임대료 5.9 당산 SH 빌 (84 m2 ) 보증금 4,909.0 임대료 62.8 흑석 5(59 m2 ) 보증금 5,231.0 임대료 40.1 우면 2(59 m2 ) 보증금 6,656.0 임대료 37.1 논현동 (105 m2 ) 보증금 5,843.0 임대료 48.6 개나리 SK 뷰 (84 m2 ) 보증금 41,280.0 ( 단위 : 만원 ) 시세대비임대료수준 5% 15% 20% 50% 25% 55% 35% 55% 20% 40% 45% 75% 4 4 서울시의보증금미반환세입자대상대출및단기전 월세보증금대출 주요내용 2012년 8월부터서울시는전 월세기간이만료되었는데도불구하고집주인이보증금을적기에돌려주지않아이사에어려움을겪는세입자를대상으로보증금을대출하는사업을시행하고있다. 이사업은주택금융공사와의양해각서 (MOU) 체결을통한 보증금미반환세입자대상대출, 그리고우리은행과의협력을통한 단기전 월세보증금대출 로구분할수있다. 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 136

135 표 Ⅴ-35 서울시의보증금미반환세입자대출및단기보증금대출 구분 보증금미반환세입자대상대출 단기전 월세보증금대출 정책대상 집주인의보증금미반환으로적기에이사를못하는세입자 이사일정이확정되었으나, 이사시기의불일치로어려움을겪는세입자 보증금미반환으로인해공공임대주택에입주하지못하는입주예정자 수혜기준 부부합산연소득 7,000만원이하 보증금 2억원이하 보증금 3억원이하 대출시행시기 임차권등기명령이이루어진이후 임대차계약종료 3개월전 대출한도 2억 2,200만원 1억 8,000만원 대출이자 연 5.04% 3.00% 보증금미반환세입자대출은한국주택금융공사가지급보증을하고, 시중은행 ( 제1 금융권 ) 에서대출을받는대출상품이다. 융자대상은부부합산연소득이 7,000만원이하이면서보증금이 3억원이하인세입자이다. 융자조건은최대 2억2200만원까지연 5.04% 의금리이다. 최저생계비 120% 이하의차상위계층은연 0.5% 의한국주택금융공사보증보험료를서울시에서지원받고있다. 또한서울시전월세보증금지원센터는보증금을돌려받지못하는세입자에게법률적상담, 소장작성, 사법절차안내등의보증금반환소송과관련된법적구제절차를지원하고있다. 세입자 1 상담요청 임대차상담, 분쟁조정, 임차권등기명령등 2 대출신청 필요서류구비 서울시전 월세보증금지원센터 3 상담요청지원및융자추천 시중은행 법률서비스지원, 지급명령, 민사조정, 보증금반환소송, 경매진행시지원등 시중은행 4 보증금대출한국주택금융공사 5 자금보증 시중은행 신 ( 新 ) 임대인 6 세입자이주 그림 Ⅴ-12 보증금미반환세입자대출의흐름도 이와함께서울시는사회복지기금에서 200억원을투입하여우리은행과함께 단기전 월세보증금대출 도시행하고있다. 이금융상품은기존세입자가이사를나가는날짜와새로운세입자가들어오는날짜가맞지않아보증금이급하게필요한세입자를위한대출이다. 이사일정이확정 ( 계약금의납부 ) 된경우보증금 2억원이하주택의세입자는연 5% 의취급수수료만부담하고최대 1억 8,000만원까지대출받을수있다. 대출금은보증금을돌려받은다음날까지상환하면된다. 렌트푸어의특성및현황 137

136 구 ( 舊 ) 집주인 1 임차권등기에대한동의 서울시전 월세세입자우리은행신 ( 新 ) 임대인보증금지원센터 2 임대차관련상담및임차권등기 3 대출신청 3 융자추천 7 세입자법적구제지원 4 보증금대출 5 질권설정 통지또는승락 6 세입자이주 그림 Ⅴ-13 단기보증금대출의흐름도 효과및평가현행 주택임대차보호법 에따라주택임대차가끝난후보증금을반환받지못한임차인은법원에임차권등기명령을신청할수있다. 그러나 보증금반환소송 을위해세입자는우선적으로이사를해야하지만, 새로운임차주택의보증금을마련해야하는상황때문에어려움에처하게된다. 또한많은세입자는기존임대인으로부터돌려받은보증금을기반으로새로운임대인에게보증금을지불하고있어, 같은날동시에이사를하고있다. 이경우도배 장판등의집수리도못하고이사하거나, 이사가동시에몰려기다려야하는등상당히불편하다. 이러한문제를해결하는데보증금미반환세입자대상대출과단기전 월세보증금대출은상당한효과를발휘하는것으로평가된다. 보증금미반환세입자대상대출이시행됨에따라세입자는보증금을대출받아이사를할수있어보증금반환소송이가능해졌다. 집주인으로부터보증금반환지연에따른법정이자도 20% 까지배상받을수있게되었다. 단기전 월세보증금대출이시행되어이사날짜를유동적으로조정할수있게됨으로써세입자의입장에서많은불편이해소되었다. 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 138

137 VI 주요선진국의임차가구주거안정정책 1 영국 2 미국 3 일본 4 정책적시사점

138 VI 주요선진국의임차가구주거안정정책 1 영국 1 1 주택현황 2011년기준으로영국의거주주택수는 2,178.7만호이며, 이중에서자가주택은 65.9%, 민간임대는 16.6%, 지방정부 (8.3%) 및주택협회 (9.2%) 에의해관리되는주택은 17.5% 를차지하고있다. 2008년이후자가주택은감소하고있으나, 민간임대주택과주택협회주택은증가하는추세를보이고있다. 표 Ⅵ-1 영국의점유형태별주택현황 ( 단위 : 천호, ( ) 안은 %) 구분 자가 민간임대 지방정부임대 주택협회임대 계 2008년 14,610 (68.8)) 2009년 14,537 (68.1) 2010년 14,473 (67.5) 2011년 14,352 (65.9) 주 : 공가는제외된수치임. 2,858 (13.5) 3,159 (14.8) 3,312 (15.4) 3,620 (16.6) 1,896 ( 8.9) 1,749 ( 8.2) 1,738 ( 8.1) 1,807 ( 8.3) 자료 : English Housing Survey, 2011, Housing Stock Summary Statistics Tables. 1,860 ( 8.8) 1,888 ( 8.9) 1,922 ( 9.0) 2,008 ( 9.2) 21,223 (100.0) 21,333 (100.0) 21,445 (100.0) 21,787 (100.0) 1 2 임대료보조제도 주거급여 (Housing Benefit) 및지역주택수당 (Local Housing Allowance) 영국은주거급여제도를통해사회취약계층인공공임대주택및민간임대주택거주자들의임대료를지원해왔다. 그리고 2008년에는민간임대주택에거주하는저소득임차인들을위한주거비보조제도로지역주택수당 (Local Housing Allowance: LHA) 을새로도입하였다. 이에따라 2008년 4월이후에주거비보조를신청하거나갱신하는경우에새로운기준인 LHA가적용되고있다. 그러나자산이 16,000 파운드 ( 약 2,761만원 ) 를초과하는경우, 친지로부터주택을임차한경우, 전업학생, 망명자등은주거급여와 LHA를지원받을수없다. 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 140

139 사회적임대인 (social landlords) 으로부터주택을임차할경우주거비보조금은지방정부나주택협회로지급된다. 민간임대인 (private landlords) 으로부터주택을임차할경우에는주거비보조금은원칙적으로임차인에게지급되며, 임차인의요구가있거나 8주이상임대료를연체하면임대인에게지급될수도있다. 주거비보조시주거급여및지역주택수당간에최대주거급여액 (maximum housing benefit) 을산정하는방식이다르다. 지방정부 (council), 주택협회 (housing association), 주택협동조합 (housing cooperative) 등이제공하는주택에거주하는가구, 1989년 1월이전에규제임대차로계약한임차인, 비정상주거 ( 이동식주택, 선상가옥, 하숙시설등 ) 에거주하는가구등에대해서는기존의주거급여기준에따라최대주거급여액이산정된다. 주거급여를지급하기위해서는거주하는주택에대한적정임대료 (eligible rent) 인최대주거급여액이산정되어야한다. 적정임대료는주택이가구구성에비해과도하게큰경우, 임대료가주택의품질및시설에비해높은경우, 임대료가같은지역의유사한주택보다높은경우에는실제지불하는임대료보다낮아질수도있다. 또한임대료사정관에의해임차인이부담하는임대료가너무높다고판단되는경우에는적정임대료는같은지역내유사한주택의평균임대료로결정된다. 임차인이입주하려고하는주택의적정임대료를알고자한다면, 입주하기전에사전임대차결정 (Pre-Tenancy Determination) 을신청할수있다. 2013년 4월부터공영주택및주택협회주택임차인의경우거주주택이가구규모에비해너무크다고판단되면주거급여액은적게지급된다. 이는침실세 (bedroom tax) 또는 under-occupancy rule이라고불리고있다. 빈방 (spare room) 이 1개이면 14%, 2개이상이면 25% 의주거급여가삭감된다. 한편, 민간임대주택에거주하는가구중 2008년 4월이후로주거급여를신청한경우지역주택수당의기준에따라최대주거급여액이산정된다. 임차인이받을수있는최대지역주택수당 (maximum LHA: LHA rate) 은임차인이거주하는지역별로설정되며, 적정주택규모 ( 방수기준 ) 에따라한도가정해져있다. LHA rate는지역임대시장별로임대료의 30분위금액으로결정된다. 적정주택규모는가구원수와가구구성에따른적정침실수를기준으로산정된다. 성인커플, 16세이상의자녀, 16세미만이면서성별이같은자녀 2명, 10세미만인자녀 2명, 간병인 ( 야간간병이필요한경우 ) 등의경우에는 1침실로계산된다. 주요선진국의임차가구주거안정정책 141

140 35세미만이면서싱글인경우최대주거급여액은동거주택기준 (Shared Accommodation Rate) 으로산정된다 (1침실주택 LHA rate보다보조금이적음 ). 이에따라임차인이지불해야하는최대임대료 (maximum rent) 는해당가구의최대지역주택수당 (LHA rate) 과실제임대료가운데작은금액으로결정된다. 즉, 임차인이받는주거급여액은실제지불하는임대료를초과할수없다. 최대임대료가결정되면다음연도기산일 (anniversary date) 까지적용되는데, 이는 1년마다사정을통해수급자격이갱신됨을의미한다. 영국의주거급여또는지역주택수당의산정방식은아래와같다. 소득<기준생활비일경우 : 주거비보조액 = LHA rate 또는적정임대료 - 비부양자공제 소득 기준생활비일경우 : 주거비보조액 = LHA rate 또는적정임대료 - 비부양자공제 - ( 소득 - 기준생활비 ) 0.65 임대료 시장임대료 R LHA rate 또는적정임대료 R' 부양자공제액 + ( 소득 - 기준생활비 ) 0.65 비부양자 (non -dependant) 공제액 LHA 또는주거급여 소득 기준생활비 이면 LHA 또는주거급여 소득 기준생활비 이면자기부담 자기부담 H' H 주택서비스수준 그림 Ⅵ-1 영국의주거급여및지역주택수당개념도주 : 임대료가 R' 인경우의주거비보조와자기부담임. 자료 : 박은철, 2012, 서울형주택바우처운영개선및발전방안, 서울시정개발연구원, p.69. 한편, 2013년 4월부터근로연령층이청구할수있는전체복지수당액에한도 (cap) 를설정하는제도가런던에서시작되었는데, 이제도는 2013년 9월까지영국전역으로확대될예정이다. 한도액은아이가있는가족이주당 500파운드, 그외에는주당 350파운드이다. 이한도액을초과하게되면임차인이받는주거급여액은그에맞추어감소하게된다. 한도액적용을받는수당은주거급여 (HB), 소득지원 (IS), 구직 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 142

141 자수당 (JSA), 고용지원수당 (ESA), 아동급여 (child benefit) 및아동세액공제 (child tax credit) 등이다. 하지만일회성급여, 고용주를통해지급되는출산및입양급여, 무료학교급식, 자녀양육비 (child maintenance) 등은한도액에포함되지않는다. 근로세액공제 (working tax credit) 를받고있는가구또는이를청구하기위해충분한시간을근로하고있는가구, 그리고장애급여 (disability benefits) 를받는가구역시한도액의적용대상에서제외된다 Intermediate Discounted Rent( 중간임대료또는할인임대료 ) 중간임대료또는할인임대료는주택협회주택을최초 6개월동안시장임대료의 80% 수준으로임차할수있도록하는제도이다. 이제도는처음에는근로자들을대상으로한프로그램이었으나, 현재는모든가구를대상으로하고있다. 자격요건은연간가구소득이 60,000파운드 ( 약 1억 2천만원 ) 이하이고, 주택구입능력은부족하지만향후 5년안에주택을구입하기위한자금을마련하고있는가구이다. 따라서가구는할인된임대료가주택구입자금마련에얼마나도움이되는지를설명할의무가있다. 주택협회에등록이되어있는가구들만이제도의혜택을받을수있으며, 임차유형은보증단기임대차 (assured shorthold tenancy) 이다. 1 3 저렴한분양주택프로그램 Right to Buy( 공공임대주택구입권 ) 5년이상공공임대주택에거주한경험이있고, 현재도공영주택에거주하고있는가구에게는해당주택을할인된가격으로구입할수있는권리가주어진다. 주택협회주택임차인은현재거주하는주택에이사한이후에공영주택에서주택협회주택으로이전되었다면, 마찬가지로이권리가주어진다. 이권리를가진임차인은동거임차인 (joint tenant) 과공동으로해당주택을구입할수있다. 또한해당주택에서 12개월이상거주한다른가구원들 (3명까지) 과공동으로주택을구입할수도있다. 주택구입가격에는최대할인액 (maximum discount on the sale price) 이설정되어있다. 2013년 4월현재런던내에서의최대할인액은 100,000파운드 ( 약 1억 7천만원 ) 이며, 기타지역은 75,000파운드이다. 가구에게적용되는실제할인액은사회주택거주기간, 주택유형, 건축연한및주택의물리적상태에따라달라진다. 일 주요선진국의임차가구주거안정정책 143

142 반주택은 5년동안공공임대주택의임차인이었다면 35% 를할인받을수있고, 공공임대주택거주기간이 1년씩늘어날때마다할인율은 1% 씩상승하여최대 60% 까지할인을받을수있다. 아파트는기본적으로 50% 를할인받을수있고, 공공임대주택거주기간이추가로 1년씩증가할때마다할인율은 2% 씩상승하여최대 70% 까지할인이가능하다. 만약주택을구입한시점으로부터 5년이내에주택을파는경우할인액의전부또는일부분을되돌려주어야한다. Right to Buy로주택을구입하는것이어려우면 Social HomeBuy를이용하여주택을마련할수도있다 Right to Acquire( 주택협회주택획득권 ) 주택협회주택임차인에게도거주하는주택을할인된가격으로구입할수있는권리가주어진다. 단, 협동조합주택임차인에게는이권리가주어지지않는다. 2005년 1월이후로임차기간이시작된경우에는 5년이상을거주해야한다. 2005년 1월이전에임차를시작된경우에는 2년이상공공임대주택에거주하면, 이권리에대한자격이주어진다. 이권리는사회주택보조금 (social housing grant) 을통해 1997년 4월 1일이후주택협회에의해건설및구입된주택을대상으로한다. 이권리를가진임차인은 Right to Buy와마찬가지로동거임차인과공동으로해당주택을구입할수있다. 또한해당주택에서 12개월이상거주한다른가구원들 (3명까지) 과공동으로주택을구입할수도있다. Right to Acquire 할인액은지역별로고정되어있으며, 9,000파운드 16,000파운드정도이다. 최대로받을수있는할인액은주택자산가치의 50% 이다. Right to Buy와마찬가지로 5년이내에주택을파는경우할인액의전부또는일부분을상환해야한다 홈바이 (HomeBuy) 홈바이는지분소유권제도 (Shared ownership schemes) 및분납형주택제도 (Shared equity schemes) 등을통해사회주택의임차인과생애최초주택구입자들이집을소유할수있도록지원해주는정부의지원제도들을가리키는용어이다. 자격조건은연간가구소득이 60,000파운드이하인가구이다. 이제도는공영주택및주택협회주택의임차인, 군인등에게우선권이주어진다. 이제도중에는장애인또는 55세이상을대상으로하는프로그램도있다. 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 144

143 1) 지분소유권제도 (Shared ownership schemes) 이제도를이용하면, 주택의일부분을구입하여홈바이에이전트 (HomeBuy Agent, 일반적으로주택협회 ) 와주택자산의소유권을공유하는방식으로내집을마련할수있다. 미취득부분에대해서는홈바이에이전트에임대료를지불하게되는데, 미취득부분의 3% 까지연간임대료로부과되고있다. 소유권은지분을추가적으로구입함으로써증가시킬수있으며, 1회에지분의 10% 이상씩구입할수있다. 소유권지분이증가하면, 부담하는임대료는감소하게된다. 주택을팔려고하는경우홈바이에이전트가우선적으로매입할기회를가지게되며, 에이전트가매입하지않겠다고결정하면해당주택은시장에서자유롭게거래될수있다. 주택은시세기준으로거래되기때문에거주하는동안주택의가치가상승했다면그만큼이득을볼수있다. 지분소유권제도와관련된프로그램은다음과같다. 1 1) HomeBuy shared ownership 사회주택임차인과생애최초주택구입자들이주택을구입하는것을지원하는프로그램으로, 자격조건은연간가구소득이 60,000파운드이하인가구이다. 일반적으로주택협회로부터주택지분의일부분 ( 자산가치의 25% 75%) 을우선구입하며, 주택협회의지분 ( 미취득부분 ) 에대해서는임대료를지불하게된다. 1 2) Social HomeBuy 사회주택임차인이거주하고있는주택의지분을구입하는것을지원하는프로그램으로서, 지원을받기위해서는과거 5년이상사회주택임차인신분을유지해야한다. 적어도주택자산가치의 25% 를구입해야하며, 일시에 100% 를구입하는것도가능하다. 주택구입시입지 (location of property) 에따라 9,000 파운드 16,000 파운드의할인을받을수있으며, 할인액은구입하려는지분의비율에따라계산된다. 이러한할인은해당주택의지분을증가시키는경우에는적용되지않는다. 주택을 5년이내에팔려고하면주택소유기간에따라할인받았던금액의일부분을돌려주어야한다. 1 3) Shared ownership for the elderly 사회주택임차인과생애최초주택구입자중에서 55세이상을대상으로주택구입을지원하는프로그램이며, 지원자격은연간가구소득이 60,000파운드이하인가 주요선진국의임차가구주거안정정책 145

144 구이다. 주택지분의일부분 ( 자산가치의 25% 75%) 을구입하며, 자산가치의 75% 까지지분을확보하면임대료가부과되지않는다. 1 4) HOLD(Home Ownership for people with a Long-term Disability) 장애인들을위한분할소유권프로그램으로, 장애인들이가족이나지원네트워크근처로이주할수있도록도와주는것이목적이다. 주택시장을통해일정지분을구입하면, 주택협회가나머지지분을구입하는방식으로운영된다. 주택협회의지분에대해서는임대료를지불하여야한다. 주택가치의 25% 이상을구입하여야하며, 일시에 100% 를구입하는것도가능하다. 1 5) Rent to Buy 주택협회로부터주택을약정된임차기간 (3년 5년) 중할인된임대료로임차할수있도록하는제도로, 미래의주택구입을위한목돈마련에도움을주는것이목적이다. 임대료는시장임대료의 80% 수준으로책정된다. 일반적인지분소유권방식으로주택의소유권지분을구입할수있으며, 약정된임차기간내에소유권지분을구입하지못하면계약갱신을보장받지못한다. 2) 분납형주택제도 (Shared equity schemes) 분납형주택제도는민간개발업체에의해건설된주택을대상으로하며, 지정된지역에서만이제도를이용할수있다. 주택구입시모기지 (mortgage) 와대출을통해주택지분의 100% 를구입하여소유하는방식으로운영된다. 정부와주택건설기업이공동으로지원하는대출을통해서는주택지분의 30% 까지충당할수있다. 주택을자유롭게매매할수있으나, 이경우남은모기지뿐만아니라대출금역시상환하여야하는부담이있다. 초기 5년동안은지분대출에대한이자가없으나, 그이후에는매달이자가부과된다. 대출금은단계적으로상환이가능하며, 이를통해주택의지분을증가시킬수있다. 대출금상환시마다주택의지분율이새로계산되고, 거주자의지분은그지분율만큼증가하게된다. 분납형주택제도와관련된프로그램에는다음과같은것들이있다. 2 1) Help to Buy 주택을구입하는데충분한자금이마련되지않은사람들을지원하기위한제도로, 2013년 4월부터시행되었다. 생애최초주택구입자가아니어도이용할수있으며, 이미주택을소유하고있더라도다른주택으로이사를한경우도마찬가지이다. 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 146

145 단, 주택가격의 5% 이상을목돈으로지불하여야한다. 구입비용의 20% 까지대출지원이가능하며, 주택가격은 600,000파운드이하이므로최대 120,000파운드까지대출이가능하다. 나머지비용은모기지를이용할수있다. 초기 5년동안은이자가없고, 6년째에 1.75% 의이자가부과되며, 매년최소 1% 씩이자율이증가하게된다. 대출금은 25년내또는모기지기간내, 주택을파는경우에상환할수있다. 2 2) HomeBuy Direct 공영주택및주택협회주택임차인과생애최초주택구입자를대상으로하며, 연간가구소득이 60,000파운드이하이어야한다. 이제도의자격조건으로는주택을소유한적이없거나, 현재주택을소유하고있지않아야한다. 대출은주택자산가치의 30% 까지가능하다. 2 3) FirstBuy 생애최초주택구입자를대상으로한지분대출주택소유권제도 (equity loan home ownership scheme) 이다. 연간가구소득이 60,000파운드이하인생애최초주택구입자들을대상으로하며, 공영주택및주택협회주택임차인과군인들에게우선권이주어진다. 2011년 9월부터 2년동안만시행될계획이며. 주택가격대비 5% 이상의보증금, 20% 의대출, 75% 까지의모기지를이용하여주택을구입할수있도록하고있다. 2 4) NewBuy 모기지제공자 (mortgage lender) 가주택구입자에게구입관련모기지를제공하는것을촉진하기위한제도로, 2012년 3월부터도입되었다. 모기지제공자가주택을재취득해야할필요가있을경우재무적위험을보호하기위한프로그램이다. 주택구입자는주택가격의 5% 10% 의보증금을부담하고, 나머지는모기지를통해충당한다. 가격이 500,000파운드이하의신축주택을대상으로하며, NewBuy 프로그램에등록된주택건설업체에의해건설된주택에만적용된다. 1 4 민간활용공공임대주택 : 사회적임대인제도 사회적임대인제도 (Registered Social Landlords: RSLs) 는 1996 년 주택법 (Housing Act) 에의해도입되었다. 지방정부를대신하여공공임대주택을공급하 고관리하는역할을수행하는사회적임대인은 HCA(Homes and Communities 주요선진국의임차가구주거안정정책 147

146 Agency) 의승인을받아저렴주택의건설및운영등의명목으로보조금을지원받을수있다. 공공기금을지원받는사회적임대인은 HCA로부터임대료등의규제를받게되며, 재무현황 지배구조의적정성 관리의적정성 개발사업의적정성등을평가하여발표하여야한다. 사회적임대인은주택협회, 주택협동조합등단체의성격에따라다른규제가적용되며, 같은형태의조직이라도관리하는주택재고규모에따라규제내용이달라진다. 사회적임대인에는다음과같은조직이포함된다 주택협회 (Housing Association) 주택협회는 1985년에제정된 주택협회법(Housing Association Act) 에의해주택의직접적인공급과개 보수및관리, 건설및촉진을유도하는활동을하며, 영리를추구하거나과도한이익을배분하지않는법인및기업을지칭한다. 주택협회는공공임대주택의대규모불하정책 (large scale voluntary transfer) 을통해사회주택을공급하고관리하는역할을담당하고있다. 주택협회에서공급하는주택의임대료는민간임대료의평균 48% 수준으로지역에따라 35% 50% 의편차를보이며, 민간임대주택과공공임대주택을보완하는형태로제공된다. 주택건설비는지자체의보조금, 정부보조금형태의사회주택보조금으로 HCA에서지급되며, 공제조합과유사한성격으로준공공기관으로인정받아세금경감혜택을받고있다 트러스트 (Trust) 트러스트는신탁계약에의해설립된기구로, 저소득층을위해부담가능한주택을공급하거나모기지대출을보증하는등의역할을하고있다. 주택트러스트 (Housing Trust) 에는주택의부족과열악한주거상황을개선하기위해기업가들이자산을위탁하여저소득층을위한저렴주택을공급하기위해설립된것, 그리고공공임대주택을신탁받기위해설립된것이있다. 지역공동체토지트러스트 (Community Land Trust: CLT) 는지역공동체가신탁을통해토지나건물등을소유하고, 해당토지나건물등을지역공동체의이익을위해사용하는것이다. 즉, 토지자산을확보함으로써장기적인자본이익을통해저렴한임대주택이나지역공동체시설, 농지사업장등을공급하고있다. 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 148

147 1 4 3 주택협동조합 (Housing Co-operative) 주택의소유및임대를통해조합원모두가임차인이거나자가및임차가혼합된형식으로자주적인주택공급및관리를하는주택협동조합은공동소유형태로운영되고, 다른지역으로이주할경우에는초기자본또는지분을상환받거나매도할수있다. 주택협동조합은 HCA를통해정부로부터보조를받거나, 그밖에공공기금이아닌모기지나전환사채 (loan stock) 를이용하는것도가능하다. 독립적중재기관인 CHFS(Co-operative Housing Finance Society) 는협동조합주택개발을위한재정지원및대출시보증을담당하고있다. 주택협동조합지원네트워크인 Radical Routes는 Rootstock을통해주택협동조합에자금을대출해주고있다. 주요선진국의임차가구주거안정정책 149

148 2 미국 2 1 주택현황 2011 년기준으로미국의공가를제외한주택재고 1 억 1,490.7 만호중에서자가 는 7,609.1 만호로 66.2%, 임차는 3,881.6 만호로 33.8% 를차지하고있다. 표 Ⅵ-2 미국의점유형태별주택현황 구분자가임차계 76, 년 (66.2) 주 : 공가 (1,337.9만호) 및 seasonal units(413.3만호 ) 제외 38,816 (33.8) 자료 : U.S. Bureau of the Census, 2012, 2011 American Housing Survey Factsheets. ( 단위 : 천호, ( ) 안은 %) 114,907 (100.0) 미국의임차인주거복지프로그램중에는주택선택바우처의수혜가구가 만 가구로가장많은비중을차지하고있다. 그다음으로 Section 8 사업기반임대료 보조가 만가구, 공공임대주택은 만가구가혜택을받고있다. 표 Ⅵ-3 미국의임차인주거복지프로그램수혜현황 구분 수혜가구수 ( 천가구 ) 극빈가구노인가구장애인가구 미성년자녀가구 주택선택바우처 2, % 19% 29% 41% 공공임대주택 1, % 31% 22% 34% Section 8 사업기반임대료보조 1, % 47% 19% 26% 지원주택 % 81% 19% 0% 기타 HUD 프로그램 % 25% 57% 12% UDSA Section 521 임대료보조 NA 59% NA NA 계 4, % 31% 24% 34% 자료 : Center on Budget and Policy Priorities, 2012, Federal Rental Assistance Facts. 2 2 임대료보조제도 : 주택선택바우처 (Housing Choice Voucher) 주택선택바우처는저소득층의임대료부담능력향상, 빈곤층밀집지역의분산유도, 기존주택의품질향상등을정책목표로하고있다. 주택선택바우처의수혜대상은지역중위가구소득의 50% 수준 ( 빈곤소득제한선 ) 및중위가구소득의 80% 수준 ( 저소득제한선 ) 의가구들이다. 또한지역중위가구소득의 30% 수준을극빈소득제한선 (extremely low-income limit) 으로공시하고있는데, PHA( 지방주택청 ) 는 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 150

149 이기준이하에속하는가구들의 75% 에게임대료를보조하여야한다. 주택선택바우처프로그램은연간주어진예산의범위내에서만지원대상자를선정 지원하며, 선정되지못한지원자는대기자명단 (Waiting List) 을통해관리하는예산할당방식 (Cash-limited) 으로운영된다. 재정의효율성측면에서예산할당방식은일정소득및자산범위내의자격요건을충족하는경우에지원하는수급방식에비해유리하지만, 많은대기수요로인한문제점이발생하고있다. 미국의주택선택바우처의보조금은다음과같이방식으로산정된다. 주거비보조액 = min( 지불임대료또는기준임대료 ) - 자기부담액기준임대료는주택 도시개발부 (HUD) 에의해정해진지역별공정시장임대료 (Fair Market Rent) 의 90% 110% 사이에서 PHA가정하고있다. 공정시장임대료는 HUD에의해개별주택시장에서표준주택품질인임대주택가운데하위 40% 에해당하는임대료 ( 대도시지역에서는하위 50% 에해당하는임대료 ) 로설정된다. 자기부담액은조정후소득의 30%, 총소득의 10%, 복지임대료, 최저임대료 (PHA가정한최저부담액 ) 가운데가장큰금액이다. 조정소득의 40% 공정시장임대료기준임대료 (R) R' 임대료 주거비보조 ( 주택선택바우처 ) 시장임대료 조정소득의 30%, 소득세의 10%, 복지임대료, 최저임대료중에가장큰금액 자기부담 최저기준 H' H 주택서비스수준 그림 Ⅵ-2 미국의주택선택바우처개념도주 : 임대료가 R' 인경우의주거비보조와자기부담임. 자료 : 박은철, 2012, 서울형주택바우처운영개선및발전방안, 서울시정개발연구원, p.69. 한편, 비싼임대료의주택에거주하는것을방지하기위해가구의임대료부담액이 가구소득의 40% 를초과하지못하도록하고있다. 단, 임차인이주택에거주하는 동안에임대료가상승하여소득의 40% 를초과하는것은임대료상승이정당할경 주요선진국의임차가구주거안정정책 151

150 우에한하여허용되기도한다. 2 3 뉴욕의임대료규제 뉴욕시의임대료규제는임대료통제 (Rent Control) 와임대료안정화 (Rent Stabilization) 제도로구분할수있다. 임대료통제는제2차세계대전시기인 1942년연방정부의 비상가격통제법 (Emergency Price Control Act) 이제정되면서시작되었다. 뉴욕주는계속되는주택의부족문제에대응하기위해별도로 1951년에 임대료통제법(Rent Control Act) 을제정하여임대료통제를지속시켰다. 그리고 1960년대후반임대료통제의적용을받는임대주택의수가지속적으로감소하고, 비통제주택의임대료가급격히상승하는문제를해결하기위해임대료안정화제도를도입하였다. 1969년뉴욕시는한시법인 임대료안정화법(Rent Stabilization Law) 을마련하였고, 이법은 1974년뉴욕주의 비상임차인보호법 (Emergency Tenant Protection Act: ETPA) 으로확대개편되었다. 당초이법률은 2011년에폐지될예정이었으나, 뉴욕주의회가 2015년까지효력을연장시켜현재까지효력을발생시키고있다. 표 Ⅵ-4 뉴욕의임대료규제관련제도변화 주체 관련법률 내용 연방정부 Emergency Price Control Act of 1942 임대료통제실시 (Housing and Rent Act of 1947) 뉴욕주 Rent Control Act of 1951 연방정부임대료통제에대한법적근거의승계 뉴욕시 Rent Stabilization Law of 1969 임대료안정화제도도입 임대료가이드라인위원회설치 뉴욕시 New York City Local Law of 1970 임대료통제에최대기준임대료체계도입 뉴욕주 Emergency Tenant Protection Act of 1974 뉴욕시외곽지역에대한임대료안정화실시 뉴욕주 Omnibus Housing Act of 1983 뉴욕주주택 공공개발부 (DHCR) 가뉴욕주뿐만아니라뉴욕시의임대료통제및임대료안정화도함께운영 민간임대주택의소유자는임대료및임대서비스내용을 DHCR에등록 주 : 뉴욕시에해당하는내용임. 자료 : 박장호, 2012, 뉴욕시임대료규제프로그램에관한보고, 국회보, 2012년 1월호통권 542호. 뉴욕주의지방정부들은해당지역의임대주택공실률이 5% 미만인경우비상상황을선포하고임대료안정화제도를운영하게된다. 현재까지공실률 5% 미만인상황이지속되고있으며, 이와같은비상상황을전제로하여임대료안정화제도가운영되고있다. 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 152

151 2011년기준으로뉴욕시의주택재고는 318.8만호인데, 이중 217.2만호 (68.2%) 정도가임대주택이다. 이가운데임대료통제대상주택은 3.8만호, 임대료안정화대상주택은 98.7만호, 기타임대료규제대상주택은 29.8만호를차지하고있다. 최근뉴욕시는신규주택공급이원활하지않아민간임대주택의공실률은 3.1% 이고, 과밀률 ( 평균적으로방 1개에 1명초과사용 ) 은 11.5%, 심각한과밀률 ( 평균적으로방 1개에 1.5명초과사용 ) 은 4.3% 이다 34. 임대료안정화대상주택은전체적으로 13.9% 가과밀, 5.6% 가심각한과밀상태로나타나고있다 뉴욕의임대료통제 (Rent Control) 뉴욕의임대료통제는 1947년이전에건축된 3가구이상이거주하는다가구주택을대상으로이루어지고있다. 다가구주택에 1971년이전부터계속거주하고있는임차인은임대료통제의혜택을받을수있다. 단독주택또는 2가구가거주하는주택은 1953년 4월이후로계속거주한임차인에한하여혜택을부여하고있다. 만약 1971년이전의계약자가계약을연장하지않으면, 해당주택은임대료통제대상에서제외된다. 또한공가가되면통제대상에서제외되나, 6가구이상이거주하는다가구주택은임대료안정화의규제를받게된다. 임대료의산정은뉴욕주주택 공공개발부 (Division of Housing and Community Renewal: DHCR) 가담당하고있다. 임대료산정방식은법률로정해져있는데, 부동산세 상하수도요금 운영유지비용 자본수익 공실에따른손실등을반영한공식에따라 2년마다최대기준임대료 (Maximum Base Rent System: MBR) 가산정된다. 임대료는연간 7.5% 까지인상이가능하나, 최대기준임대료 (MBR) 를초과할수는없다. 또한임대료통제에따른지속적인임대료상승으로인해임대료가 2,500달러이상이되면규제대상에서제외된다 뉴욕의임대료안정화 (Rent Stabilization) 임대료안정화의적용대상은 1947년 1973년에건축된 6가구이상이거주하는다가구주택이다. 그리고 1947년이전에건축된 6가구이상의다가구주택중에서임대료통제대상에서제외된건물도편입시켜관리하고있다. 1974년이후에세제혜택을통해건축되거나리노베이션된건물 (3가구이상이거주하는다가구주택 ) 34 NYC Rent Guidelines Board, 2013, 2013 Housing Supply Report. 주요선진국의임차가구주거안정정책 153

152 도포함된다. 421-a tax incentive program 35 은 3가구이상의임대주택을포함하는다가구주택과관련된세제감면으로, 자산가치증가에따른추가적인세금을부과하지않고있다. 정책대상이되는사업은나대지에다수의주택을건설하는경우이거나, 신축된지 3년이전에하자의개선이이루어진경우이다. 또한 421-a tax exemptions에의해건축된임대아파트는세제감면기간에 임대료안정화법 의적용을받는다. 세제감면기간은 10년 25년동안이며, 이는주택의위치, 저소득층용주택의수등에따라달라진다. 뉴욕에서는북부맨해튼및맨해튼의외부지역에위치하는주택, 정부보조를받거나저소득층용주택이 20% 이상인사업에더긴세제감면기간이적용되고있다. 임대인은법률에서규정한범위를초과하는임대료를청구할수없을뿐만아니라, 난방및온수, 쓰레기처리및건물관리등의적절한서비스를제공하여야한다. 또한정당한이유가없이임차인을퇴거시킬수없고, 법원의판결을받았을경우에만임차인을강제로퇴거시킬수있다. 임대료의산정방법은임대사업자, 임차인등의대표로이루어진임대료가이드라인위원회에의해매년임대료인상률이설정된다. 2013년 6월현재최대임대료인상률은연간 2% 또는 20달러중큰금액, 2년간은 4% 또는 40달러중큰금액이다. 임대료안정화에따라또는공가가된이후임대료가 2,500달러이상이되거나, 임차가구의소득이지난 2년동안해마다 200,000달러이상일경우에는규제대상에서제외된다. 2 4 민간활용공공임대주택 : 저소득층용주택세액공제 저소득층용주택세액공제 (Low-Income Housing Tax Credit: LIHTC) 는정부의조세정책을통해민간부문이저소득층을위한임대주택을대량으로공급할수있도록유도하는제도이다. 이제도는신규주택건설뿐만아니라증 개축, 리모델링, 취득, 개 보수등다양한분야에서이용되고있다. 임대주택을공급하려는민간사업자들에게토지비등의감가상각이되지않는고정자본을제외한개발비용또는기존주택매입비의일정비율에대해 10년동안세액공제혜택을주고있다. 35 NYC Rent Guidelines Board, 2013, 2013 Housing Supply Report, pp.8-9 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 154

153 사업자가임대료를설정할때제한이있는데, 임대료상한액은공정시장임대료 (Fair Market Rent) 를기준으로설정된다. 임대료상한액은실제입주하는가구원수와상관없이입주가능한가구원수와주택의규모에따라정해져있으며, 소득대비주거비비율이 30% 를넘지않도록하고있다. 이처럼임대료제한이있는대신에사업자는신규주택건설의경우비용의 70%, 기존주택매입의경우비용의 30% 를공공으로부터조달할수있다. 세액공제기간은 10년이며 30년동안저소득층을위한임대주택으로운영하여야한다. LIHTC 세액공제비율은미국재무성에서시장상황에따라매월조정하고있으며, 2013 년 6월기준으로신규주택건설 7.46%, 기존주택매입 3.20% 이다. 또한사업자가조세를감면받는권리를유동화하여투자상품으로시장에서거래할수있도록하고있다. 사업자들은세액공제를직접적으로요구할수도있지만, 대부분주택개발단계에서투자자에게매각하여투자지분을높이는데활용하고있다. 이때투자자에게직접매각할수도있고, 투자자를모집하여대리하는공사채인수자 (syndicator) 에게팔수도있다. 일반적으로세액공제에대한권리는주택소유자가 10년동안보유하며, 일시적으로세액공제혜택이 10년만기채권과같은성격으로거래된다. 사업자가세액공제를받기위해서는공급하는임대주택의 20% 이상을지역내중위가구소득의 50% 이내수준의계층에게제공하여야하거나, 공급하는임대주택의 40% 이상에지역내중위가구소득의 60% 이내수준의계층이입주하도록하여야한다. 주요선진국의임차가구주거안정정책 155

154 3 일본 3 1 주택현황 2008년기준으로공가를제외한주택재고는 4,959.8만호이다. 이중에서자가주택은 3,031.6만호로 61.1% 에달하며, 차가주택은 1,777.0만호로 35.8% 정도이다. 공공임대주택이전체주택재고에서차지하는비중은 6.1% 이며, 이중에서공영주택은 69.4%, 공단 공사주택은 30.6% 이다. 표 Ⅵ-5 일본의점유형태별주택현황 구분계자가 1998년 43,922 (100.0) 2003년 46,863 (100.0) 2008년 49,598 (100.0) 26,468 (60.3) 28,666 (61.2) 30,316 (61.1) 차가소계공공임대민간임대급여주택 16,730 (38.1) 17,166 (36.6) 17,770 (35.8) 2,951 ( 6.7) 3,119 ( 6.7) 3,007 ( 6.1) 12,050 (27.4) 12,561 (26.8) 13,366 (26.9) ( 단위 : 천호, ( ) 안은 %) 1,729 ( 3.9) 1,486 ( 3.2) 1,398 ( 2.8) 주 : 자가와차가의합이 100이아닌것은농림어업병용주택및점포병용주택이있기때문임. 이를제외한주택을전용주택이라고함. 자료 : 財團法人不動産流通近代化センター, 2011, 2011 不動産統計集 ; 국토해양부 한국주택학회, 2012, 해외주거복지정책사례연구. 표 Ⅵ-6 일본공공임대주택의취지와실적 구분 취지및내용 ( 사업주체 ) 관리호수 공영주택 주거가곤궁한저소득자에대해저렴한임대료로양질의임대주택을공급함 약 219만호 (2007) ( 지방자치단체 ) 개량주택 불량주택지구의주거환경개선등에따라주거가곤궁한종전거주자를위한공 약 16만호 (2008) 적임대주택을공급함 ( 지방자치단체 ) UR임대주택 대도시지역에서주택시가지정비와병행하여가족형임대주택등을중심으로건설하고, 직주근접인양질의임대주택을공급함. 또한 2002년부터민간사업자에의한가족형임대주택등의공급을지원하는민간공급지원형임대주택제도를실시함 ( 도시재생기구 ) 약 76만호 (2008) 공사임대주택 지역우량임대주택 지역의임대주택수요상황에대응하여양질의임대주택을공급함 ( 지방주택공급공사 ) 민간의토지소유자등에대해설비비및임대료감액을위한조성을하고, 고령자세대 자녀양육세대등을대상으로양질의임대주택을공급함 년부터특정우량임대주택제도와고령자용우량임대주택제도를재편하여창설함 ( 지방자치단체, 지방주택공급공사및민간토지소유자등 ) 자료 : 국토해양부 한국주택학회, 2012, 해외주거복지정책사례연구, p.351. 약 14 만호 (2007) 약 19 만호 (2008) 일본의공공임대주택은크게표 Ⅵ-6 과같이구분된다. UR 임대주택및공사임대 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 156

155 주택은민간자금및정부의투자금융자금등을활용하여중위소득자대상에게공 급되며, 공영주택은국가재정을활용하여하위소득자대상에게공급되고있다. 3 2 임대료보조제도 신혼부부임대료보조 신혼세대및청년세대의정주촉진및중심시가지의활성화를목적으로특정한시 책대상자가민간임대주택에입주하는경우임대료를보조하는사례가있다. 각지 방자치단체의정책적필요에따라정책대상, 주택요건, 보조기간등을결정하고있 으며, 이때대상주택은민간임대주택을기준으로한다. 일례로오사카시는 1991 년부터신혼부부, 자녀양육가구등젊은세대에대한주 거지원을실시하고있다. 즉, 행정기관 지방자치단체에서임대주택을찾는신혼 부부에게표 Ⅵ-7 과같은지원제도를마련하여운영하고있다. 특히결혼기간에 따라 A 형과 B 형으로나누어가구소득기준에따라 5 년 6 년동안임대료를보조하 고있다. 표 Ⅵ-7 오사카시의신혼부부임대료보조 보조유형 구분 A형 B형 결혼 신청일현재최근 1년이내에혼인신고한가구 신청일현재최근 1년 2년에혼인신고한가구 나이 신청일및혼인신고일현재부부모두만 40세미만인가구 주택요건 오사카시내의민간임대주택에입주해있는가구로, 실질임대료부담액이 5만엔을넘는가구 신청인또는계약자중 1명이임차인 가구소득기준 소득이있는자가혼자서급여소득만있는경우 : 급여소득금액이 606만엔미만 소득이있는자가혼자서급여소득이외의소득이있는경우 : 소득금액이 430.5만엔이하 소득이있는자가 2명이상인경우 : 소득금액이 430.5만엔이하 소득이있는자가 2명이상인경우는주된소득에다른소득의 1/2을더한금액을가구소득으로간주함 예외주택 시영 부영 UR 도시재생기구 주택공급공사등의공공임대주택, 특정우량임대주택 사택 관사 기숙사등의급여주택 보조액 ( 월 ) 실질임대료부담액 ( 임대료 / 주택수당액 ) 과 5만엔과의차액 보조기간 72개월 60개월 자료 : 오사카시홈페이지 ( UR 임대주택의고령자임대료지원 1) UR 임대주택의임대료감액제도 임대료감액제도는저소득노인가구등의주거안정확보를도모하고자도입되었 주요선진국의임차가구주거안정정책 157

156 다. UR임대주택의임대료는 시장임대료 이지만, UR( 도시재생기구 ) 은저소득노인가구등의임대료부담을경감시켜주거안정을도모하고있다. 특히저소득층 ( 공영주택법 에의한입주소득기준 : 소득분위 25%(15.8만엔 ) 이하 ) 고령자세대등에대한임대료감액은국가로부터의보조금등을통해지원이이루어지고있다. 일본은급속히진행되는고령화와그에따른저소득화현상이나타나자, 고령자세대등의주거안정확보에대한사회적요구가높아졌다. 이를배경으로 UR임대주택의전신인공단임대주택시절부터임대료감액제도가순차적으로추진되었다. UR 설립후에도국민생활의안정향상에기여하는것을목적으로지속적인지원이이루어지고있다. 1999년 10월 UR임대주택의임대료는원가를기준으로하는임대료제도에서시장임대료 ( 근방동종임대료 ) 를기준으로하는임대료체계로변경되었다. 이에따라시장임대료화이전부터거주하고있던저렴한임대료를지불하던거주자들과시장임대료로살고있는거주자들사이에임대료부담의격차가발생하게되었다. 이격차를시정하기위해 계속임대료개정규정 ( 継続家賃改定ルール ) 에따라 3년마다임대료수준이재검토되고있다. 구체적으로는거주자가실제로지불하는현재임대료와시장임대료사이에차이가발생하는경우시장임대료를기준으로임대료수준이조정되고있다. 표 Ⅵ-8 UR 임대주택임대료의검토기준 구분시장임대료가현재임대료를초과시장임대료와현재임대료가동일시장임대료가현재임대료를하회 내용 3 년에 1 회씩차액의약 1/3 을인상 : 인상금액이 6,000 엔을넘는경우에는격변완화조치를통해급격한임대료의상승을억제 현재임대료 1 년마다검토하여시장임대료까지인하 UR임대주택의임대료감액에국비를지원하는이유는저소득노인가구등에대해급격한임대료상승이과도한부담으로이어지지않도록하면서안심하고거주할수있도록배려하기위함이다. 2) 고령자용우량임대주택의임대료감액제도고령자용우량임대주택에새로입주하거나이미거주하고있는저소득노인가구를대상으로노인주거관련법령에따라산출되는금액을기준으로 UR이결정하는금액 ( 입주자부담 ) 까지감액 ( 상한 25,000엔 ) 하는제도이다. 감액후실제지불하는 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 158

157 금액 ( 입주자부담 ) 은세대원전원의월소득합계, 주거입지, 주택규모, 경과연수등에따라달라진다. 고령자용우량임대주택의임대료감액제도는 고령자의거주안정확보에관한법률 (2001년법률제26호 ) 에따라고령자용임대주택의정비와임대료부담의경감을도모하기위해국가가보조를하는것이다. 3 3 민간활용공공임대주택 : 특정우량임대주택공급촉진제도 민간부문을활용하여공공임대주택을공급하기위한제도로는특정우량임대주택공급촉진제도가있다. 이제도는자녀양육시기에있는중산층들이요구하는양질의임대주택공급이부족하다는점에서, 이들세대에게필요한우량임대주택을공급하기위해마련되었다. 또한이제도는민간주체에의해임대주택을건설하고임대료를보조하는제도로, 공영주택의비효율성을완화시킬것으로기대되고있다. 특정우량임대주택을공급하게된이유는 차지차가법 의계약갱신거절사유인 정당한사유 로인해, 임대주택시장에서보통의가족을위한임대주택공급이상당히부족한상태에빠졌기때문이다. 1993년 특정우량임대주택의공급촉진에관한법 도입에따라민간의토지소유자, 지방주택공급공사등이건설하는양질의임대주택등에대해건설비조성, 임대료감액지원등을하고있다. 2007년부터는특정우량임대주택제도와고령자용우량임대주택제도를재편하여지역우량임대주택제도를창설하였다. 입주자격은중 저소득계층인소득하위 25% 50% 를원칙으로하고, 도도부현의재량으로상한을 50% 80% 의범위까지정할수있도록하였다. 도쿄도는특정우량임대주택을활용하여입주자의임대료부담을경감해주는가족형임대주택인도민주택을제공하고있다. 이중에서임대료를보조하고있는주택은도민주택 A형 ( 이중에도임대료보조가종료된주택이있음 ) 이며, 임대료를보조하지않는주택은도민주택 B형이다 특정우량임대주택에서의건설비보조건설비보조는지방자치단체및지방주택공급공사가공급하는경우와민간이공급하는경우로구분된다. 공공이공급하는경우는전체건설비의 55% 를지방정부에서, 나머지 45% 를중앙정부에서지원한다. 주요선진국의임차가구주거안정정책 159

158 민간이공급하는경우는건설단계와개량단계에따라보조액의차이가있다. 건설단계에서는전체의 1/6만을정부에서보조하며, 이중에서 55% 를지방정부가, 나머지 45% 를중앙정부가지원한다. 개량단계에서는전용부분을제외한공용부분에한해지방정부가 1/3을, 중앙정부가 1/3을지원하고있다 특정우량임대주택에서의임대료보조입주자는인근의동종인주택임대료와동일한임대료 ( 계약임대료 ) 로임대차계약을체결하게된다. 하지만입주자의소득분위등을감안하여지방자치단체가정한입주자부담액만을임대인에게지불하고, 나머지차액은국가및지방자치단체가임대인에게보조해주고있다. 입주자를모집할때 2개월치 ( 일부는 3개월치 ) 의부금 ( 보증금 ) 을수령하는것외에는사례금 갱신료 ( 재계약시의추가금액 ) 중개수수료등을수령하지못하도록하고있다. 계약임대료는건설비, 입지조건, 주택규모, 소득계층등에의해결정되며, 2년 ( 일부는 3년 ) 마다물가및시장임대료의변동등에따라재검토되고있다. 입주자가실제로부담하는금액은입주자세대의소득수준에따라결정되며, 계약임대료를상한으로연간 3.5% 씩인상된다. 입주자의소득계층구분을파악하기위해입주후매년수입을파악 인정하는절차를거치고있다. 4 정책적시사점 이연구에서는우리나라와같이자유주의복지국가군에속한영국, 미국, 일본의임차인주거안정정책을살펴보았다. 그간공공임대주택프로그램에대한해외사례는비교적풍부하게소개되었기때문에생략하고, 임대료보조제도, 임대료규제, 저렴한분양주택프로그램, 민간활용공공임대주택등을중심으로정리하였다. 임대료보조제도는 2014년 10월부터우리나라도주택바우처를도입할예정이기때문에살펴보는것이필요하다. 임대료규제는전세가격이급상승하고있다는점에서, 민간활용공공임대주택은택지의고갈, 재정비사업의침체등으로공공임대주택을원활하게공급하기어렵다는점에서살펴볼필요가있었다. 저렴한분양주택프로그램은전세수요를분산시킬필요가있는데소득에비해주택가격이너무높은현실을감안하여살펴보았다. 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 160

159 이와관련한선진국의임차인주거안정정책관련사례연구를통한정책적시사점을간단히살펴보면다음과같다. 첫째, 주택바우처는 국민기초생활보장법 상의주거급여를확대하여도입할예정이라는점에서, 임대료지불능력향상외에정책목표를명확히할필요가있다. 주택정책의일환으로도입할경우주택의품질향상유도, 가구의주거상향이동촉진등이, 사회보장정책의일환으로도입할경우에는소득보조를통한주거생활안정등이목표가될수있을것이다. 사회보장정책의일환으로지역주택수당 (Local Housing Allowance) 을도입한영국은다음과같은정책목표를내세운바있다. 표 Ⅵ-9 영국지역주택수당 (LHA) 의정책목표및내용 목표 내용 정당성 동일지역에거주하고비슷한주거환경 가구특성을가진가구는비슷한주거급여액을받음. 선택 투명성 책임감 행정절차단순화 받을수있는보조금액보다임대료가높은주택에거주할수있으며, 그에대한비용은스스로부담해야함. 즉, 임차인은주택의품질과임대료의수준에대한선택및결정을해야함. LHA rate 가공시됨에따라임차인은자신의가구구성에근거하여거주지역에따라받을수있는최대주거급여액을사전에인지할수있음. 임대인에게보조금을지급해주는것이아니라, 임차인에게주거비보조금을주어스스로임대료를지불하도록함. 임대료사정관에게임대료심사를요청하지않아도됨으로써, 간소한시스템및절차로인해처리시간이빨라짐. 임차인에게일자리를구했을경우의공공보조에대해명확하게알려주어스스로일자리를구하도록유일자리접근도함. 즉, 지역간의주거이동을촉진하여고용기회를얻는능력을향상시킴. 재정행정일체화 가능하면임차인의은행계좌를이용하여지급함으로써, 지급에안전을도모함. 자료 : Wilson, W., 2011, Local Housing Allowance and the Reform of Housing Benefit, House of Commons of the United Kingdom. 둘째, 국가차원의주택바우처도입시에 2002년부터시행하고있는서울형주택바우처의폐지또는전환에대한고민이필요하다. 주택바우처제도가중앙정부와지방정부의예산매칭방식으로시행될경우에는서울시의예산부담이크게발생한다. 따라서서울형주택바우처를폐지하든지, 아니면일본처럼신혼부부, 고령자등특정계층에게임대료를지원하는프로그램으로전환하는것을고민할필요가있다. 셋째, 서울의경우가구에비해주택재고가부족하여, 주택바우처는임대료를상승시킬가능성이크다. 따라서미국의주택선택바우처 (Housing Choice Voucher) 처럼공공임대주택프로그램을대체하기보다공공임대주택에입주하지못하는주거빈곤층의임대료를보조하는성격으로운영할필요가있다. 넷째, 무주택자에게주변시세의 80% 90% 정도로주택을공급하는공공분양주택 주요선진국의임차가구주거안정정책 161

160 프로그램을운영할필요가있다. 영국처럼공공임대주택입주자에게구입권또는획득권을부여하는것은현실적으로매우어렵다. 다만, 주택건설사업및주택재정비사업추진시에서울시에서확보가능한물량중에서일정호수를시세보다저렴한가격으로무주택실수요자에게토지임대부또는지분공유형등의방식으로공급할필요가있다. 또한 SHift 가운데전세보증금이서울시평균 (2012년현재 1억 8,109만원 ) 보다 1.5배이상인경우에는 5년 10년정도만공공임대주택으로활용하고, 분양전환하는것을신중하게고려할필요가있다. 다섯째, 민간부분의참여또는협약을통해임대주택을공급 관리하는민간활용공공임대주택프로그램을도입할필요가있다. 미국은저소득층용주택세액공제 (Low-Income Housing Tax Credit: LIHTC) 를통해민간부문에서저소득층을위한임대주택을대량으로공급할수있도록유도하고있다. 하지만이제도는신규주택건설뿐만아니라증 개축, 리모델링, 개 보수등다양한분야에서이용되고있다. 따라서현재정부가추진하고있는세제혜택을이용한준공공임대주택뿐만아니라다양한방법으로공공임대주택을확보할필요가있다. 민간토지를임차하여임대주택을건설하거나, 민간주택을공공부문이증 개축등의공사를시행하는등의다양한방법을통해민간활용공공임대주택을확보해야한다. 여섯째, 2014년에도입되는주택바우처제도와연계하여임대료규제제도를부분적으로도입할필요가있다. 미국뉴욕시는저소득층이주로거주하고있는주택에대해임대료통제와임대료안정화를시행하고있는데, 이는시사하는바가크다. 하지만과도한임대료규제는임대시장을왜곡시키고, 오히려임대료상승을야기할수있다는점에서, 주택임대소득세감면등과연계한임대료인상상한제의실질화및임대주택등록제의도입등이필요하다고판단된다. 향후우리나라는경제구조가급변하지않는한저성장 저금리는시대적흐름이므로전세의월세전환이촉진될것으로전망된다. 결국, 월세시대가연착륙할수있도록최대한부작용을줄여나가는수밖에없는상황이다. 따라서현재전세에초점이맞추어져있는주택임대차관련법률 제도를월세시대에대비하여단계적으로정비해야하는데, 세입자의주거권을확대시키는방향으로제도의개선이이루어질필요가있다. 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 162

161 VII 서울시렌트푸어대응방안 1 대응의기본방향 2 가구특성별지원방안 3 기타제도적개선방안

162 VII 서울시렌트푸어대응방안 1 대응의기본방향 기획재정부홈페이지, 각종언론매체등에서렌트푸어는 지불능력이부족하여전세가격이지속적으로상승함에따라대출을받아전세가격인상분을충당하는가구 로인식되고있다. 이러한방식으로렌트푸어의개념을정의하면보증금마련대출을받은전세가구를뜻하게된다. 이경우임대료부담능력또는스트레스에상관없이렌트푸어로인정받을수있게된다. 오히려임대료부담능력이낮고, 임대료스트레스가큰 ( 보증부 ) 월세가구들이배제되고있다. 따라서정책적으로지원해야하는렌트푸어를제대로선별하지않을경우형평성, 무임승차등의문제가발생할가능성이높다. 정책대상으로서의렌트푸어는전세가구뿐만아니라월세가구까지포함시킨가운데임대료부담이과도한가구로한정해야할것이다. 분석결과, 임대료과부담가구는임대료 / 주거비비율접근법에의하면소득 4분위이하가 62% 정도를차지하지만, 소득 5-6분위와소득 7-8분위도각각 10% 이상분포하고있다. 그러나잔여소득접근법에의하면소득 4분위이하가 96% 정도로대부분을차지한다. 결국 RIR만을기준으로소득 5분위이상의계층에게직접적인지원을할경우형평성, 무임승차등의문제가제기될소지가매우크다. 따라서임대료과부담가구라고판정되는렌트푸어에대해다음과같은방향으로지원할필요가있다. 첫째, 소득 4분위이하계층에게는공공임대주택입주, 월임대료보조등의직접적인주거복지프로그램중심으로지원할필요가있다. 현재이들계층을대상으로하는주거복지프로그램은정책소요에비해적게공급 지원되고있다. 게다가공공임대주택가운데국민임대전환분을제외한장기전세주택 (SHift) 에는주로소득 5분위이상이입주하고있고, 재개발임대주택에는소득제한및사회취약계층여부와상관없이입주하는경우도있어개선이요구된다. 월임대료보조는현재서울형주택바우처가시행되고있으나, 2014년 10월부터국가차원의주택바우처제도가시행될예정이므로존속여부에대한검토가필요한상황이다. 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 164

163 둘째, 소득 5분위이상계층에대해서는간접적인지원을통해보증금지불가능성을높여주는것과동시에, 전세수요를분산시키는것이필요하다. 최근전세가격이상승하는데에는집주인의월세전환과함께세입자의재계약선호현상도주요원인이된다. 게다가주택가격상승에대한기대심리가위축되어주택구입을연기함으로써전세수요가전세물량보다월등히많기때문이다. 하지만근본적으로는주택재고가충분하지않아임대시장자체가공급자 ( 임대인 ) 우위의시장이기때문이다. 따라서단기적인대응도필요하지만, 장기적으로주택공급을늘려시장을안정시키는것이더욱중요하다. 이를위해서는저소득층을위한공공임대주택을꾸준히공급하는것과함께, 소득 6분위이하계층도구입가능한가격범위의공공분양주택공급도필요하다. 그림 Ⅶ-1 부담가능한주택의비중주 : 소득 4 분위가구의최대소득 ( 월평균 만원, 연소득 3,123.8 만원 ) 및소득 6 분위가구의최대소득 ( 월평균 만원, 연소득 4,440.0 만원 ) 을 5 년동안고스란히모은다고가정했을때, 구입가능한주택재고의비율임. 자료 : 국토해양부 LH 토지주택연구원의 2012 주거실태조사 원자료를이용하여분석함. 셋째, 주택시장은정보의비대칭성 (Information Asymmetry) 이심하므로, 시장참여자에게더많은정보를제공하여역선택이감소하도록할필요가있다. 특히임대시장은지역적특수성에따라가격이결정되어임대인보다임차인에게상당히불리하다. 일반적으로집주인은세입자에비해더많은정보를보유하고있으며, 세입자는별도의시간과비용을투입해정보를얻는경우가많다. 현재서울시와 서울시렌트푸어대응방안 165

164 국토해양부는인터넷홈페이지를통해매매뿐만아니라전 월세실거래가를공개하고있다. 그러나실거래가공개제도는시장의투명성과과세의형평성을제고시킬수있지만, 정보의불균형으로인해불리한의사결정을하는역선택의문제를해소시키지는못하고있다. 게다가주택은비동질성의특징을가지고있어동일한품질의주택이라하더라도입지, 선호등에따라가격이천차만별이다. 따라서임차인이역선택을하지않도록지역별임대료수준전반에대한정보제공이요구된다. 넷째, 중 저소득층의주거권확보라는측면에서제도적으로개선되어야하는부분도있다. 최근지속적으로발생하고있는월세전환에따른전세난, 보증금의미반환및미수등의문제는주거복지프로그램의부족때문이기도하지만, 제도적으로세입자의주거권을제대로보장하지못하기때문이다. 예를들면주택임대차계약에서적정한수준의임대료인상, 임차기간의연장등은주거의안정성측면에서매우큰의미를지니지만, 주택임대차보호법 제정이후에도개선이되지않고있다. 우리나라는같은자유주의적복지국가군에속한선진국의주택임대차관련제도와비교하더라도임대료인상규제, 임차기간보호등은개선할점이있는것으로나타난다. 표 Ⅶ-1 국가별주택임대차관련제도의비교 구분 영국 미국 ( 뉴욕 ) 일본 대한민국 공공임대주택재고 18% 1% 6% 5% 임대료인상규제 물가상승률을반영한최대공정임대료 적정임대료인 LHA rate 임대료안정화제도운영시최대한도는 1년에 3.75%, 2년에 7.25% 물가상승률과연계하여제한 임대료인상의상당한이유 1년에 5% 한도 재계약시무력화 임차 최소계약기간 2 년 기간계약갱신보장〇 보호갱신거절사유 임대인의자기사용, 정당한사유 철거등특별한사유 임대료보조 주거급여 지역주택수당 주택선택바우처 2014년 10월에도입예정 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 166

165 2 가구특성별지원방안 렌트푸어에대한지원을하기위해전통적인방식인 RIR을중심으로정책대상계층을판단하는경우월세가구보다전세가구에게유리하게작용할가능성이높다. 특히보증금을임대시장의월세전환이율로적용하여 RIR을계산할경우자산을많이보유한전세가구는쉽게정책대상이될것이다. 그렇다고보증금의금액이일정수준이하인가구로정책대상을한정하는경우에는월세전환을촉진할가능성도있다. 따라서주거복지프로그램에따라서는잔여소득접근에따라정책대상을판별하는보완적인방법도병행할필요가있다. 현재외형적으로정부및서울시의주거복지정책은모든소득계층의주거안정및복지증진을목표로하고있다. 소득 6분위이하의무주택자에게주거공간을제공하고, 주거비부담을경감시키며, 주거수준을향상시키는데초점을두고있다. 임대료지불능력이취약한계층에게는영구임대 매입임대주택입주, 주거급여및서울형주택바우처, 저소득가구전세자금융자등의프로그램이제공되고있다. 자가구입능력이취약한계층은 50년공공임대주택 국민임대주택입주, 근로자 서민전세자금융자등을지원받을수있다. 정부지원시자가구입이가능한계층에게는장기전세주택 (SHift) 입주, 근로자 서민전세자금융자, 저리의주택구입자금대출등이제공되고있다. 자력으로자가구입이가능한계층은시장에서스스로주거문제를해결하는것이원칙이며, 정부는모기지론등민간주택금융및민간의주택임대사업을활성화하는등의역할을하고있다. 기존의주거복지프로그램 월세가구지원방안 전세가구지원방안 7-10 분위 < 시장에서스스로해결 > SHift 입주 (7-8분위) < 국민주택기금 > 장기및저리의주택구입자금대출 < 국민주택기금 > 저리의주택구입자금대출 5-6 분위 장기전세주택 (SHift) 입주 근로자 서민전세자금융자 저리의주택구입자금대출 10~20 년공공임대주택공급 전세금보장신용보험의보험료보전 10~20 년공공임대주택공급 저렴한공공분양주택 ( 토지임대부 지분공유형등 ) 공급 3-4 분위 50 년공공임대 ( 재개발임대등포함 ) 국민임대주택입주 근로자 서민전세자금융자 준공공임대주택입주지원 민간활용공공임대주택공급 전세금보장신용보험의보험료보전 준공공임대주택입주지원 1-2 분위 영구임대 매입임대주택입주 주거급여, 서울형주택바우처 저소득가구전세자금융자 주택바우처 ( 월임대료보조 ) 복지 노동과연계한자산형성프로그램마련 주택바우처 ( 보증금마련대출이자보조 ) 그림 Ⅶ-2 가구특성별임차가구지원방안주 : 기존의주거복지프로그램은서울시에서제공하거나서울시민이수혜를받을수있는프로그램임. 서울시렌트푸어대응방안 167

166 임대료과부담가구및렌트푸어에대한지원은기존의주거복지프로그램을확충하는것과함께, 부족한주거복지프로그램을효율적으로운영할필요가있다. 이와더불어소득수준및점유형태에따라다음과같은프로그램을제공할필요도있다. 소득이적어임대료부담능력이부족한소득 1-2분위의빈곤층에게는주택바우처를지급할필요가있다. 주택바우처를통해월세가구의임대료부담능력을제고시키고, 전세가구의보증금마련대출이자를보조하는것이가능하다. 또한보증금이없거나작은월세가구를위해서는자산을형성할수있는프로그램이제공될필요가있다. 임대료지불능력이있는소득 3-4분위를위해서는지역사회내에서안정적으로거주할수있도록준공공임대주택을공급하도록한다. 이와더불어월세가구에게는민간활용공공임대주택을공급하도록하고, 전세가구에게는전세금보장신용보험의보험료의일부를보전해주도록한다. 소득 5-6분위는중산층에대한자가촉진정책의일환으로분양전환이가능한 10~ 20년공공임대주택또는저렴한공공분양주택을공급하도록한다. 월세가구가운데보증금이큰보증부월세또는반전세거주가구에게는전세금보장신용보험의보험료의일부를보전해주도록한다. 마지막으로시장을통해스스로의주거문제를해결할수있는능력이있는소득 7분위이상의계층에게는국민주택기금을통한장기및저리의주택구입자금대출을확대하도록한다. 이를통해자연스럽게전세수요를감소시켜전세가격의안정을꾀하는것과동시에, 내집마련을통해주거의안정성을높이도록유도한다. 가구특성별임차가구지원방안가운데주요프로그램에대해자세히설명하면, 다음과같다. 2 1 지속적인공공임대주택의공급 현행공공임대주택공급상의가장큰문제점은절대적인재고량부족이다. 서울의공공임대주택재고는 2012년 8월말현재 184천호로전체주택재고 ( 거주가구기준 3,464천호 ) 의 5.3% 정도를차지하고있다. 많은선진국에서는공공임대주택이전체주택에서차지하는비율이상당히높은데, OECD 국가들은평균 11.5% 이다. 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 168

167 표 Ⅶ-2 국가별주택보급률, 자가점유율, 공공임대주택재고현황 구분 이원적임대주택시장 해당국가 천인당주택수 (2008) ( 단위 : 호, %, 만호 ) 자가율공공임대주택재고비중공공임대 2008년 2008년주택수 1990년 2000년 1990년 2000년 (2010) (2010) (2008) 영국 캐나다 호주 일본 한국 네덜란드 단일적 스웨덴 임대주택 덴마크 시장 오스트리아 독일 주 : 한국은 2010년기준이며, 2010년인구주택총조사및국토해양부자료에근거함. 자료 : 진미윤, 2012, 국제비교적관점에서임대주택시스템변화와향후정책방향, 국토연구, 제71권, p.95. 현재중앙정부는 2014년 10월부터주택바우처를도입할계획인데, 공공임대주택과주택바우처는시장에미치는효과가정반대이므로공공임대주택의꾸준한공급이더욱요구되는시점이다. 공공임대주택은주택가격을하락시키는효과가있는데비해, 주택바우처는주택가격을상승시킬위험성이매우높기때문이다. 그림 Ⅶ-3 공공임대주택과주택바우처의단기 중장기시장에미치는효과자료 : O Sullivan, A., 1996, Urban Economics, Boston: Irwin McGraw-Hill, p.420 p.427. 특히서울과같이저렴한주택재고가충분히확보되지않은경우에는가격상승에 따른주택바우처에대한정부의재정지출이크게증가할것이다. 따라서미국식모 델처럼주택바우처가공공임대주택을대체하기위해도입하기보다공공임대주택 서울시렌트푸어대응방안 169

168 에입주하지못하는주거빈곤층의임대료를보조하는보완적인성격으로도입하는것이타당하다. 결국저렴한공공임대주택공급에대한공공부문의투자도함께늘려나가야할것이다. 소득 4분위이하의저소득층을위한공공임대주택의비중을늘릴필요가있는데, 국민임대주택의지속적공급, 영구임대주택의공급재개, 매입임대주택공급확대등의정책이시행되어야한다. 그리고현재소득 8분위이하도입주할수있는 SHift는소득 6분위이하로입주자격을강화하고, 임대료차등화를통해저소득층도입주할수있도록제도를개선할필요가있다. 2 2 주택바우처제도의도입 국가차원의제도도입내용주택바우처는박근혜정부의복지공약실현을위해 국민기초생활보장법 상의급여체계를맞춤형개별급여로개편하면서, 현행수급자를대상으로지급하던주거급여를주택바우처로확대하여시행하는방식으로도입될예정이다. 2014년 10월부터임차료부담이큰저소득층 108만가구에게월평균 10만원정도의주택임차료를지원하고, 2015년 1월부터주택을소유한저소득층에게주택개보수를위한유지수선비를지원할계획이다. 선정기준 ( 지원대상 ) < 현행통합급여 > 선정기준 < 맞춤형개별급여 > ( 지원대상 ) 중위소득의 50% 탈수급시지원없음 45% 최저생계비 40% 생계, 의료, 주거, 교육등 7 가지급여지원 30% 생계 의료 주거 교육 최저생계비단일기준에의한포괄지원 급여별선정기준에따른대상자선정 그림 Ⅶ-4 국민기초생활보장급여체계전환개념도 주택바우처는소득및재산, 점유형태, 임차료부담수준, 주택상태등을종합적으 로고려하여개인별로차등지급될것이다. 정책대상은중위소득의 45%(4 인가구 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 170

169 기준월소득 172만원 ) 이하가구인데, 소득수준파악시에월소득뿐만아니라부동산, 자동차, 예금등다른재산도소득으로환산하여계산할계획이다. 이에따라전 월세로거주하고있는저소득층 108만가구정도에게월평균 10만원씩의주택바우처가지급될전망이다. 또한주택바우처는중앙정부와지방정부간의매칭형태로지원하되, 지방정부의재정형편에따라조정될계획이다. 만약수혜가구가보조금을다른용도로사용하여임대료지불이연체되면, 보조금지원을중단시키는것으로사업설계가검토되고있다. 보조금을생활비등의다른용도로사용하는것을방지하기위해원칙적으로임대인의금융계좌에직접입금할예정이다 제도도입에따른대비서울형주택바우처의운영현황과국가차원의주택바우처사업설계를비교할때서울시가자체적으로실시하는월임대료보조사업은자연스럽게폐지될가능성이크다. 왜냐하면수혜대상의범위가거의동일하고, 서울형주택바우처의평균보조액이더적으며, 무엇보다도예산의급격한증가가예상되기때문이다. 오히려다음과같은부분에서국가차원의주택바우처제도도입에따른대비를하는것이필요할것이다. 1) 매칭방식으로도입될경우국세 지방세의세목조정에대한공론화현행주거급여의매칭비율은 80( 중앙정부 ):20( 지방정부 ) 의비율로운영되지만, 서울시의경우 50:50으로운영되고있다. 현재까지언론보도를통해드러난내용을종합할때, 서울시는다른개별급여를제외하고주택바우처예산만연간 2,000억원 2,400억원이소요될전망이다. 전달체계구축등의운영비용이포함될경우 2,200억원 2,600억원이소요될가능성이있다. 따라서매칭비율을 50: 50으로가정할경우서울시가추가로부담해야할비용은연간 1,100억원 1,300 억원정도가될것이다. 이는현행서울형주택바우처예산의 20배정도금액이다. 게다가수급권방식의운영, 향후임대료의상승등을고려할때향후재정적부담이상당히증가할가능성이높다. 따라서중앙정부와의협의를통해매칭비율의축소또는국세 지방세의세목조정을통해재정의건전성을확보하기위한노력이필요하다. 특히국세 지방세의세목조정은지방세인취득세, 국세인법인세등을중앙정부와지방정부가적절히배분하는것을추진할필요가있다. 서울시렌트푸어대응방안 171

170 2) 공공임대주택공급과의균형점설정 2010년현재서울의주택보급률은 97.0% 로양적부족문제가해소되지않은상태여서주택정책의일환으로주거비를보조하기에는많은한계가있고, 임대료의상승및월세전환을촉진시킬가능성이있다. 따라서장기적으로는주택가격을하락시키는효과를거둘수있고, 수혜자편익이가장큰주거복지정책인공공임대주택의공급을확대하는정책을펴는것이바람직하다고판단된다. 하지만개발가능토지의부족, 가용예산의부족등으로건설형 매입형공공임대주택을공급하기에는많은한계에부딪힐것이다. 그렇다고공공임대주택재고의확보를미룰경우주택가격의상승에대한견제수단이부족해질것이다. 따라서건설형공공임대주택재고의확보목표를현실감있게조정하고, 민간을활용한공공임대주택의공급등을통해시장가격을안정시키기위한노력을병행할필요가있다. 이와함께임차인의계약갱신권보장, 임대료인상제한의실질화등주거권확대를위해관련법률의개정노력도병행할필요가있다. 3) 자활지원프로그램과연계한사례관리체계구축주택정책을통해저소득층의빈곤문제를해결하고경제적으로자립하도록하는데에는커다란한계가있는것이사실이다. 주거안전망을구축하는것도필요하지만, 노동정책 복지정책등을융합한사회안전망을잘구축하는것이더욱중요하다. 주택바우처수급가구의욕구를반영한다면, 수혜자편익이더큰공공임대주택을꾸준히제공하는것과함께가구별 가구원별사례관리를통한자활지원프로그램을제공할필요가있다. 재정적측면에서도주택바우처를가구에게무기한적으로지원하는것은바람직하지못하다. 오히려근로능력이있는가구원에는일자리를제공하고자산을형성할수있는프로그램들을함께실시하여, 수급가구들이공공부조에서벗어나자활 자립할수있는환경을만들어주는것이바람직하다. 주택바우처수급가구의경제적인어려움을극복하기위해서는일정수준이상의항상소득이있어야한다. 이를위해서는공공부문차원에서맞춤형일자리를찾아주는것이요구되며, 더나아가필요한교육 훈련서비스를제공해야할것이다. 이를위해주택바우처신청또는심사시에가구주의취업여부및일자리희망여부를확인하여, 일자리를요구하는경우워크넷, 고용센터등과연계하여일자리를알선해줄필요가있다. 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 172

171 2 3 전세금보장신용보험의보험료보전 정부는 4 1 부동산대책의후속조치중하나로 전세금반환보증제도 를실시하기로하였다. 이제도는건설회사의부도뿐만아니라주택담보대출이많아세입자를구하기어려운임대인 ( 하우스푸어 ) 의주택전세보증금에대해대한주택보증에서반환해주는방식으로도입될예정이다. 전세금반환보증의도입으로주택담보대출이많은임대인도세입자를보다쉽게구할수있고, 임차인은보증금미수의염려가줄어들전망이다. 하지만보증금미수의위험이있음에도임대인이보증보험에가입하지않을경우여전히세입자의보증금미수문제는남게된다. 전세금보장신용보험은주택의임차인이임대인으로부터회수해야할임차보증금을보호받기위하여본인이스스로가입하는보험으로, SGI서울보증 36 이취급하고있다. 임차기간중해당주택이경매되거나, 임대차계약이해지또는종료된후 30 일이경과되었음에도임차보증금을반환받지못한데대한임차인의손해를보상해주고있다. 최근깡통주택이속출하면서전세금보장신용보험에가입하는세입자가늘고있는데, 2013년 1월말기준으로가입건수 16,100건, 가입금액은 1조 5,746억원에달한다. 보험기간은임대차계약기간에 30일을가산한기간으로하며, 가입금액은임대차계약서상의전세보증금을기준으로결정된다. 단, 아파트는전액까지보험에들수있지만, 단독 다가구주택은임차보증금의 80% 이내, 연립 다세대주택은임차보증금의 70% 이내로가입할수있다. 주택가격 : 3 억원 1 순위 : 저당권 1.3 억원 2 순위 : 보증금 1.3 억원 낙찰가율 80% ( 경매가격 2.4 억원 ) 2 천만원이상에대한보험가입 참고 : 전세금보장신용보험의보험금액산정예시 연간보험료는아파트의경우보험금액의 0.265%, 기타주택의경우 0.3% 이다. 하지만임차주택의등기부등본상에 ( 가 ) 압류, 가처분, 가등기, 경매신청등임대인의소유권행사에제한이있는경우, 재개발 재건축사업등으로철거가예정된경우, 임대인이보험계약규제자 ( 금융회사의신용관리대상자 ) 인경우에는보험가입이제한된다. 36 예금보험공사가지분의 90% 이상을소유하고있는사실상공기업이다. 서울시렌트푸어대응방안 173

172 따라서보험금의한도 (1억원정도 ) 를설정하여서울시가전세금보장신용보험의보험료가운데 50% 정도를보전해줄경우임차보증금미수위험을크게낮출수있을것이다. 가입한보험금이 1억원정도라면연간보험료는 26.5만원 30만원정도이기때문에서울형주택바우처보다적은보조금으로중산층전세가구의주거안정을기할수있을것이다. 2 4 준공공임대주택의공급 준공공임대주택은민간임대사업자가보유주택을준공공임대주택으로등록하면, 10년간의의무임대기간중각종세제혜택을제공하는대신에임대료인상률을제한받도록하는임대주택이다. 전용 85m2이하인주택소유자가운데준공공임대주택으로등록하는사람에대해서는재산세와취득세를감면하고, 양도소득세장기보유특별공제율을적용하게된다. 대신에해당주택을주택임대관리업자에게위탁관리하도록하며, 10년간의의무임대및임대료인상률제한의무가부여된다. 표 Ⅶ-3 준공공임대주택의개요 구분주요내용요건 2013년 4월이후에구입한전용 85m2이하인주택 ( 주거용오피스텔포함 ) 1호이상, 임대기간 10년이상임대료제한 최초임대료는시세이하 연간임대료인상률 5% 이내세제혜택 취득세 : 전용 60m2이하는 100% 재산세 : 전용 40m2이하는 100%, 40m2초과 60m2는 50%, 60m2초과 85m2는 25% 양도소득세 : 장기보유특별공제율 60% 임대등록 주택소재지의시 군 구청 세금을절약한다는측면에서기존의매입임대주택보다준공공임대주택이유리한것은사실이다. 그리고최초임대료에따라임대료인상을제한할수있는토대를마련하였다는점에서긍정적이라고할수있다. 하지만서울은주택보급률이 100% 에미달하고월세전환현상에따라전세물량이부족한상황이므로, 임대인은준공공임대주택으로등록하기보다임대료를인상하여경제적이익을취하려는유인이더클것이다. 따라서이제도가서울에서실효성을가지려면공공임대주택을포함한주택재고의확대가필수적이라고하겠다. 준공공임대주택을제도화하는것은바람직한시도이지만, 표 Ⅶ-4와같이세제감면의규모가작아임대인의참여를이끌어내기어려울전망이다. 따라서임대인에 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 174

173 게주택의리모델링및개 보수에대한비용을지원하고, 이에따라의무적으로준 공공임대주택과같이임대기간및임대료인상에대한제한을받도록하는등의확 대방안을모색할필요가있다. 표 Ⅶ-4 준공공임대주택의재산세및취득세감면효과예시 구분 주택가격 ( 억원 ) 재산세 ( 만원 ) : 1년간취득세 ( 만원 ) : 10년간실거래가공시가격세액감면액세액감면액 전용 84m 전용 59m 주 : 재산세는재산세뿐만아니라도시계획세, 지방교육세등을함한금액임. 2 5 민간활용공공임대주택의도입 민간이공공임대주택공급에참여할수있는방식은토지제공, 주택건설, 운영 관리측면으로유형화할수있다. 현재까지민간부문이참여하는공공임대주택은민간기업의기부에의한주택건설, 취약계층을대상으로주거복지단체등에의한위탁관리등이중심을이루어왔다. 이외에전세임대주택, 장기안심주택등의민간참여를통한준공공임대주택공급방식이시도되고있다. 공공임대주택공급을위한신규사업부지의확보가곤란한상황에서, 향후민간을활용한다양한공공임대주택공급방식의도입이요구된다. 토지제공주택건설운영 관리 공공부문민간부문공공부문민간부문공공부문민간부문 민간관리형 민간건설기부형 민간토지임차형 공공토지임대형 공공공사형공공관리형민관계약형 그림 Ⅶ-5 민간활용공공임대주택공급방식의유형화자료 : 이동훈 박은철, 2012, 민관협력을통한공공임대주택도입방안, 서울연구원, p.67. 특히개발잠재력이남아있는민간토지를임차하여소규모개발을통해공공임대주택을공급하는것을모색할필요가있다. 다시말해미이용또는저이용되고있는민간의토지나노후주택을일정기간공공이임차하여공공임대주택으로개발하여활용하는방식의도입이필요하다. 민간토지임차방식은공공이민간의토지 서울시렌트푸어대응방안 175

174 나노후주택을활용하여주택을건설한후, 일정기간공공임대주택으로활용하는것이다. 노후주택을소유하고있거나미이용토지를가지고있지만자력개발이불가능한소유자를대상으로, 사업참여를유도하여소유자의지분을제외한초과건설분을일정기간공공임대주택으로활용한후에반환하는방식이다. 소유자가신축주택의유지관리를원할경우직접관여할수있고, 공공에의한위탁관리도가능할것이다. 소규모개발을통해지속적으로사업을전개한다면, 대규모재정비사업의정체로인한노후주택의재고관리및사회통합적개발을유도할수있다. 계약기간완료후대물정산 민간부문 토지제공미사용토지소유자노후주택소유자 공공부문 건설관리입주자임대료 토지임대료 입주자모집, 입주및퇴거취업알선및직업교육등 그림 Ⅶ-6 민간토지임차형공공임대주택의개념도자료 : 이동훈 박은철, 2012, 민관협력을통한공공임대주택도입방안, 서울연구원, p.77 의그림을수정함. 이와함께노후주택을공공이공공임대주택으로개축또는리모델링하고, 토지소유자가주택을직접관리하도록하는방식도도입할필요도있다. 공공이민간과의계약기간에는임대료를시세의 80% 정도로고정하는공공임대주택으로활용하도록하며, 토지소유자가입주자모집과주택관리등을담당하도록한다. 계약기간만료시에는토지소유자와의권리관계가청산되고, 건물소유권을이전하면될것이다. 토지소유자는개축및리모델링비용을부담하지않고도거주권을보장받으면서주택을개량할수있는이점이있다. 그리고공공은토지구입비를절약하면서건축비만을투입하여장기간공공임대주택을확보할수있는장점이있다. 이방식은소규모필지단위의공급방식이므로공공임대주택의대량공급을기대하기는어렵지만, 노후주택의재고관리차원에서주거환경정비가가능하다. 또한기존주거지내에공공임대주택을확보하여고립화된단지형공공임대주택의한계를극복하는동시에, 사회통합의효과도기대할수있다. 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 176

175 협약기간완료후시장임대료부과 공공부문 민간부문 공사재건축, 리모델링등 토지제공노후주택소유자 관리 임대료 입주자 임대기간, 임대료등에대한협약 그림 Ⅶ-7 공공공사 ( 개축 리모델링 ) 형공공임대주택의개념도자료 : 이동훈 박은철, 2012, 민관협력을통한공공임대주택도입방안, 서울연구원, p.81 의그림을수정함. 2 6 저렴한공공분양주택및분양전환공공임대주택공급 전세수요를분산시키고, 저소득층의내집마련기회를확대시키기위해저렴한공공분양주택또는분양전환이가능한공공임대주택을공급하는것이필요하다. 저렴한분양주택보급확대를위해서울시및 SH공사에서공급하는분양주택가운데 10% 범위내에서소득 6분위이하의생애최초주택구입자에대해할당제도를시행할필요가있다. 이를통해무주택가구에게소형 ( 전용 60m2이하 ) 분양주택을공급함으로써주택소유및주거안정을달성하도록지원한다. 시세의 80% 90% 수준에서공공분양주택을공급하도록하고, 단계별로내집을마련할수있도록토지임대부분양주택 37 또는지분공유형분양주택 38 도공급하도록한다. SH공사 ( 서울시 ) 토지소유권또는지분 분양, 5 년동안전매금지 토지 지분에대한임대료 입주자 ( 무주택자, 철거민등 ) 주택소유권또는지분 그림 Ⅶ-8 토지임대부분양주택또는지분공유형분양주택의개념도 이와함께 10 년 20 년공공임대주택의공급을재개할필요도있다. 현재서울시 37 토지의소유권은 SH공사 ( 서울시 ) 가가지고, 주택및공공복리시설등에대한구분소유권은주택을분양받은사람이가지는주택이다. 분양가격은표준건축비정도로하고, 토지에대한임대료는해당택지의조성원가또는감정가격등을기준으로산정하도록한다. 38 선진국에서지분공유 (shared equity) 자가소유는생애최초주택구입자 ( 또는무주택가구 ) 를위한융자 (loan) 성격의지원프로그램이다. 은행으로부터의거액의대출을받기어렵거나, 대출을받더라도대출이자에대한부담으로주택을구입하지못하는가구를대상으로한다. 입주초기에집값의절반가량을납부하고, 나머지는 5년 10년동안분납하도록한다. 서울시렌트푸어대응방안 177

176 와 SH공사는분양전환이가능한 10년 20년공공임대주택을공급하지않고있다. 그러나무주택서민의내집마련을지원하고, SH공사의비용부담을경감시킬수있는장점이있으므로분양전환부공공임대주택의공급을적극적으로검토할필요가있다. 많은선진국은저렴한공공분양주택을공급하여서민의주거안정을기하고, 자가소유를촉진하고있다. 미국은 1980년대이후지분공유자가소유 (Shared-Equity Homeownership) 프로그램을추진하고있다. 지역중위소득의 35% 73% 에해당하는가구에게시세의 56% 76% 로공급하는대신에, 5년동안전매제한및이후주택매각시에공급업체에게환매하도록되어있다. 참고 : 영국, 미국, 네덜란드의저렴한분양주택유형 국가도입시기유형정의및내용 영국 미국 네덜란드 1964년 저렴자가소유주택 (CHO: Low-Cost Home-Ownership) 1980년 지분공유형주택 (SO: Shared Ownership) 시세보다저렴하게무주택가구에게우선지원 생애최초주택구입자지원 집값의 25% 30% 로최초지분소유후점진적으로지분을증대하여자가마련 1999년 HomeBuy Key Worker에게저렴하게우선공급 2006년 New HomeBuy Social HomeBuy 집값을지불하는방식의옵션을더욱다양화하여부분분양형, 부분임대형도입 2011년 FirstBuy 외 6개프로그램 주택지분공유, 대출부담지원, 집값할인및임대료할인등으로저소득층의자산형성을유도한후에생애최초주택구입이가능하도록지원 1980 년대 지분공유자가소유 (Shared-Equity Homeownership) 1970 년 매매제한분양주택 (Protected Home Ownership) 1980 년대 조건부분양주택 : Community Linked Ownership 프로그램에따라도입 시세의 56% 76% 수준으로공급 정책대상계층 : 지역중위소득의 35% 73% 에해당하는가구 초기구입비부담완화가목적이며, 5년간전매제한, 전매시사업주체에게환매 공공부문이양질의신규주택을건설하고, 일정의무기간에거주후되팔수없는조건으로 ( 일종의전매제한 ) 세입자에게빌려준후해당세입자에게해당주택을분양 일정기간거주이후에해당주택을분양받도록설계 전매제한등은선택권제약으로완화 영국에서저렴주택의대표적유형은 HomeBuy 프로그램으로 2011년 2015년동안 FirstBuy 외 6개프로그램을운영하고있다. HomeBuy 프로그램은주택지분공유, 대출부담지원, 집값할인및임대료할인등을통해저소득층의자산형성을유도한후에생애최초또는무주택자의주택구입을지원하는형태로운영되고있다. 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 178

177 3 기타제도적개선방안 3 1 임차인의계약갱신권보장 2013년 7월법무부와서울시는세입자의권리를보호 강화할수있는 주택임대차표준계약서 을마련하여배포하였다. 새로마련된주택임대차표준계약서는 1 계약체결전에반드시확인해야할당사자확인, 권리순위확인, 중개대상물확인 설명등의중요확인사항과 2 계약의시작, 기간의연장, 계약의종료와중개수수료등의내용으로구성되었다. 아울러보증금을안정적으로돌려받기위한대항력과우선변제권확보방법, 보증금의증액시확정일자날인, 임차권등기명령제도등에관한사항을요약하여계약서에담아세입자들이법을몰라피해를당하지않도록개선하였다. 임차인이전입신고와확정일자를받을날짜를미리정하고, 임대인도그날짜 2일후부터담보물권을설정하기로하는특약을할수있도록하였다. 이는세입자의주민등록전입신고와같은날저당권이설정되면, 세입자의권리순위가밀리는피해를방지하기위함이다. 표 Ⅶ-5 주택임대차표준계약서의주요내용 구분내용 선순위담보물권, 미납국세등의확인란마련계약체결전중요사항확인 입주전후의수리비부담 기간의연장 재계약 ( 계약서의재작성및확정일자날인등 ) 계약의종료 ( 임차권등기명령신청및등재등 ) 등기사항증명서확인란, 미납국세확인란, 선순위확정일자현황확인란 을마련하여선순위권리로인해피해를입는일방지 당사자확인, 권리순위확인, 중개대상물확인 설명, 대항력 우선변제권확보 등에대한정보제공으로법의보호를받기위한방법을알고계약체결 입주전수리, 임차주택의사용 관리 수선 에관해당사자로서교섭력이있는계약체결시에정하도록하여수리비를둘러싼사후분쟁방지 묵시적갱신 합의에의한재계약 을통해묵시적갱신의요건 효과를주지 계약서재작성및확정일자날인 차임증액청구 에관한정보제공으로증액보증금에대한우선변제권확보 계약의해지와해제사유 비용의정산 등을규정하여기간종료사유와비용정산문제명확화 임차권등기명령신청 에관한정보제공으로보증금을받지못하고이사한경우에도우선변제권유지 특약사항예시 보증금의안정적확보방법예시 를통해임대인은주택을인도받은임차인이전입신고와확정일자를모두갖추기로한날의 2일후부터담보물권을설정할수있도록하는등의특약사항예시자료 : 법무부보도자료, 2013년 7월 19일자. OECD 보고서 39 에의하면회원국가운데우리나라는임차인보호정도가 9 번째, 임 39 Andrews, D., A. C. Sánchez and Å. Johansson, 2011, Housing Markets and Structural Policies in OECD Countries, OECD Economics Department Working Papers, No 서울시렌트푸어대응방안 179

178 대료규제정도가 11번째로약한것으로나타났다. 일반적으로민간임대주택시장에대한임차인보호와임대료규제가강하면, 저소득층의주거안정이높고주택소유에대한욕구가낮아지게된다. 임차인의주거안정성을높이기위해서는임차기간을늘려원하지않는주거이동을하지않도록하는것이필요하다. 입법적으로볼때임차인의계약기간을늘리는것보다계약갱신을용이하게만드는것이더욱중요하다. 현행 주택임대차보호법 은최소임차기간 (2년) 을보장하고있으므로추가적으로임차인의계약갱신청구권을보장한다면주거권을강화하는방법이될것이다. 현행법률에서는임차인이계약갱신을요청하더라도임대인이계약만료일 1개월이전에갱신거절의의사표시를하면더이상계약관계가연장되지않는다. 이는주거안정을원하는임차인의의사에배치된다는점에서, 임차인이의무를해태하여계약관계를지속시킬수없을정도의문제가있는경우를제외하고는계약갱신을거절할수없도록하는것이필요하다. 이미 상가건물임대차보호법 제10조제 1항 40, 임대주택법시행령 제26조제1항 41 에는특정한사유가있을경우에만계 40 제10조 ( 계약갱신요구등 ) 1 임대인은임차인이임대차기간이만료되기 6개월전부터 1개월전까지사이에계약갱신을요구할경우정당한사유없이거절하지못한다. 다만, 다음각호의어느하나의경우에는그러하지아니하다. 1. 임차인이 3기의차임액에해당하는금액에이르도록차임을연체한사실이있는경우 2. 임차인이거짓이나그밖의부정한방법으로임차한경우 3. 서로합의하여임대인이임차인에게상당한보상을제공한경우 4. 임차인이임대인의동의없이목적건물의전부또는일부를전대 ( 轉貸 ) 한경우 5. 임차인이임차한건물의전부또는일부를고의나중대한과실로파손한경우 6. 임차한건물의전부또는일부가멸실되어임대차의목적을달성하지못할경우 7. 임대인이목적건물의전부또는대부분을철거하거나재건축하기위하여목적건물의점유를회복할필요가있는경우 8. 그밖에임차인이임차인으로서의의무를현저히위반하거나임대차를계속하기어려운중대한사유가있는경우 41 제26조 ( 임대차계약의갱신거절등 ) 1 법제27조제1항에서 대통령령으로정하는사항에해당하는경우 란다음각호의어느하나에해당하는경우를말한다. 1. 거짓이나그밖의부정한방법으로임대주택을임대받은경우 2. 법제19조를위반하여임대주택의임차권을타인에게양도하거나임대주택을전대한경우. 중략 3. 임대차계약기간이시작된날부터 3개월이내에입주하지않은경우. 중략 4. 임대료를 3개월이상연속하여연체한경우. 중략 5. 임대주택및그부대시설을임대사업자의동의를받지않고개축 증축또는변경하거나본래의용도가아닌용도로사용하는경우 6. 임대주택및그부대시설을고의로파손또는멸실한경우 7. 주택법 제16조에따라사업계획의승인을받아건설한공공건설임대주택의임대차계약기간중다른주택을소유하게된경우. 중략 8. 법제32조에따른표준임대차계약서상의의무를위반한경우 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 180

179 약갱신을거절할수있다. 이 2가지입법례를고려할때법률개정을통해계약갱신권을인정하거나, 상가건물임대차보호법 의규정을준용하도록하는조항을삽입하면될것이다. 단, 보합 하락세인주택시장및임대인의이익보호등을고려할때임차인이행사할수있는계약갱신권의횟수는 1회또는 2회정도로제한할필요가있다. 독일은 1970년대부터 민법(Bürgerliches Gesetzbuch) 조항으로임대인이임의로재계약을거절하는것을제한하고있다. 재계약을거절할수있는사유는 1 임차인이계약의무를현저하게위반한경우, 2 임대한주택공간을임대인또는가족이사용할필요가있는경우, 3 임대차관계가임대인에게경제적인손실을가져올경우등으로제한하였다. 그리고이에해당하는경우에도각각의사유가충분히설득력을갖도록자료를제시하도록하고있다. 2001년에는 리스계약법 및 주택임대차법 이포함된 임대차법(Mietrechtsre- formgesetz) 이제정되어주택임대차계약해지및재계약거절, 임대료인상제한등이더욱강화되었다. 이법률에의하면특별한사유가없는한주택임대차계약은원칙적으로계약기간의제한이없는무기계약이다. 임차인은임차계약을만료일 3개월이전에사유를밝히지않고도통지함으로써해지할수있는반면, 임대인은 3개월 9개월이전에타당한사유를서면으로통지해야만해지할수있다. 계약해지의사유는 1 임차인이임대료를납부하지않는등의무를이행하지않는경우, 2 임대한주택을임대인자신또는가족이거주하고자할경우, 3 임대인이임대차계약으로인해주택을적절히경제적으로활용하지못할경우등이다. 임대차계약해지후임대료를인상하는것은계약해지의사유로인정되지않고있다. 3 2 임대차등록제또는표준임대료일람표의도입 전세수요자에게전세가격, 담보설정등의정보를전달하여정보의비대칭성을해소하고, 적정한가격의주택을선택할수있도록하기위해서는임대차등록제를도입할필요가있다. 임대차등록제는주택임대차에대해실제임대차가격등임대차관련사항을기재하는방향으로도입될필요가있다. 초기부터모든주택임대차에 9. 임차인이해당주택에서퇴거하거나다른임대주택에당첨되어입주하는경우 10. 임차인이법제32조제5항에따른분양전환신청기간이내에분양전환신청을하지않는경우 서울시렌트푸어대응방안 181

180 대해시행하기보다주택바우처, 전세자금융자등주거복지프로그램의수혜가구가거주하는주택을대상으로도입할필요가있다. 제도도입을위해서는주택임대차표준계약서에따라임대차계약이체결되도록하고, 이를전입신고시에전산화하는시스템을구축하는것이필요하다. 그리고주택유형별 점유형태별 지역별 ( 동 ) 별임대료수준을표준화하여정기적으로공표함으로써주택임대차와관련한역선택을해소하기위해노력할필요도있다. 그림 Ⅶ-9 독일베를린시의표준임대료일람표자료 : 독일은 1982년 주택임대차법 개정에의해도입된표준임대료일람표를참조하여임대료의증감청구를간단하게할수있도록하고있다. 베를린시는그림 Ⅶ-9 와같은표준임대료일람표를공보의형태로발간하는데, 거리의서점등에서쉽게구입할수있다. 표준임대료일람표는임차인연맹및협회, 임차인조합, 주택 토지소유자연맹및협회, 주택기업연맹및협회, 임차인보호단체, 주택 건축 교통관 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 182

181 련부서가합동으로작성 공표하고있다. 표준임대료일람표는주택면적, 주거입 지조건, 건축연도, 주거시설등에따라작성된다. 3 3 주거지원서비스의도입및주거복지전달체계의개선 현재중앙정부뿐만아니라서울시도다양한주거복지프로그램을제공하고있지만주거복지의사각지대가발생하고있고, 가구특성에따른주거소요를충족시키는데한계가있다. 이는예산등의제약으로충분한주거복지프로그램이제공되지못하고있기때문이지만, 전달체계가제대로구축 작동되지않기때문이기도하다. 이와함께주거복지정책대상가구가지역사회에서안정적 독립적인생활을영위하는데필요한연성적 (soft) 측면의서비스인 주거지원서비스 도부족한실정이다. 주거지원서비스는정보제공및상담서비스, 주거의탐색 정착 유지를지원하는서비스와함께, 지역사회에서의자립적인생활을지원하기위한고용 복지 보건등의프로그램과연계해주는서비스를의미한다 42. 일본은 2006년 주생활기본법 을제정하면서민간임대주택을포함하는주택안전망구축이정부정책으로제시되었고, 그일환으로안심임대지원사업이시행되고있다. 일본에서는사회취약계층에대한민간임대주택임대인의입주거부등이임차인의주거안정을저해하는요인이라고간주되어왔다. 이에따라많은지방정부는집주인이입주를거부하지않는민간임대주택과협력부동산점의목록을등록하여공개하고, 사회복지법인 NPO법인과협정을체결하여주거지원서비스를제공하고있다. 이와더불어참여주체간의연락및조정등을담당하는지역센터를지방주택공급공사, 재단법인등공신력있는기관에설치 운영하고있다. 42 영국의주거지원서비스인 Supporting People Service에는보조금신청과가계관리에대한지원, 주거생활에필요한가구 설비등의구비에대한지원, 주거의안정성을유지하기위한지원, 사회활동및친교활동에의참여지원, 상담과심리적지지, 직업훈련등의탐색지원, 임대주택및보조금관련기관등다른기관과의행정처리지원, 새로운주거탐색지원등이포함된다. 서울시렌트푸어대응방안 183

182 참고 : 일본안심임대지원사업의서비스내용 구분지원항목주요내용 입주전 물건정보제공 부동산업자소개 임대료채무보증 주택탐색및개 보수에대한조언 사회취약계층의입주를거부하지않는민간임대주택에대한정보제공 협력부동산점에대한정보제공 임대료채무보증과관련하여보증회사및단체등을소개 신체상황등에적합한물건탐색을지원하고, 개 보수가필요한경우적절한방법을조언 임대차계약시입회 임대차계약, 행정서류제출등이원활히진행되도록입회 통역파견 외국인가구의임대차계약시통역파견 생활규칙, 장보기, 각종절차등의 외국인가구, 장애인가구등에대해생활규칙이나임대차제도, 입주후트설명러블발생을방지하는방법등을설명 전화상담 입주자나집주인대상전화상담을통해문제해결방법을모색 트러블등에대한대응 생활상의트러블에대해상담하며, 필요시직접찾아가지원 안부확인 정기적으로전화나방문을통해입주자의안부를확인입주후 의료기관연계등 매주 1회정도입주자의투약등을확인하고, 의료기관등을연계 임대료납부지원 임대료체납방지를위해임대료관리방법, 체납시상환방법등조언 긴급시대응 입주자사고 사망시행정기관, 연대보증인, 긴급연락처등으로연락자료 : 남원석 최은희 조경은, 2010, 지역밀착형주거지원서비스지원체계구축방안, LH 토지주택연구원, p.16. 주거복지프로그램을확충하고주거지원서비스의도입하는것과동시에, 주거복지및지원과관련한다원적인주체들간의수평적인협력을통한전달체계를제대로구축하는것이필요하다. 단일한행위자로인한사회의변화는더이상가능하지않고, 상호협력을통한통합적인접근이필요하다는인식하에주거복지센터또는주거지원센터를자치구당 1개이상설립 운영할필요가있다. 2012년부터서울시는사회복지기금 ( 주거지원계정 ) 공모사업인 주거취약계층주거복지통합지원방안 을통해총 8개의운영기관을지정하여주거복지센터로운영할수있도록지원하고있다. 또한 2012년 8월부터시행된 장애인 고령자등주거약자지원에관한법률 제17조에의해시 도지사또는시장 군수 구청장은주거약자에대한주거지원서비스를위한주거지원센터 43 를둘수있다. 공공기관의부족한자원을감안할때저소득층의주거문제를해소하기위해서는민간기관과의파트너십 네트워크를통해주거복지전달체계를개선하는것이중요하다. 공공부조의대상이되지못하는가구에대해심층적인상담을통해퇴거위 43 시행령에주거지원센터는 1 주거약자용주택과관련한정보제공, 2 주거약자지원을위한관련기관 단체의연계지원, 3 주거약자용주택개조에대한교육및지원, 4 주거약자지원제도에대한홍보, 5 그밖에주거약자에대한주거지원과관련된사항등의업무를수행하도록규정되어있다. 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 184

183 기를극복하도록하고, 다양한복지자원 ( 자활사업, 취업상담, 직업훈련등 ) 연계를통해경제적안정을도모할필요가있다. 가구별주거문제를해결하기위한전문적인사례관리를통해서만공공부조신청지원, 공공임대주택입주연계, 긴급임대료지원, 주택개량등의가구별 주거소요 (housing need) 에부합하는적절한지원을하는것이가능하다. 이와함께사례관리대상가구의경제적수준에맞는주거상향또는이동계획의수립, 퇴거위기예방및대응등을통해주거안정을도모할수도있다. 주거복지프로그램 : 공공임대주택, 노인 장애인용지원주택, 월임대료보조, 전세자금융자, 주택개량사업, 주거환경개선사업, 집수리사업등 주거지원서비스 : 주거복지프로그램에대한정보제공, 주거탐색지원등 맞춤형주거복지프로그램 주거지원서비스의연계및지원 상담 : 전화, 방문 발굴 : 민간기관과의파트너십 네트워크 가구특성별유형화 민간임대주택거주가구 홈리스 비주택거주가구 특수소요계층 ( 노인, 장애인등 ) 공공임대주택거주가구등 가구의복지욕구파악 1 주거 2 소득 3 돌봄 4 건강 5 교육 6 기타 지역사회복지 노동자원과의네트워크를통한연계및사례관리 자활근로사업, 취업알선, 직업훈련등 저소득층건강관리, 보호자없는병원등 어린이집, 방과후학교, 노인요양및돌봄, 장애인돌봄및활동지원등 저소득층무상급식, 청소년자립지원등 그림 Ⅶ-10 민간기관과의파트너십 네트워크를통한주거복지전달체계개선 서울시렌트푸어대응방안 185

184 VIII 결론

185 VIII 결론 2008년글로벌금융위기이후우리나라는확연하게저성장시대로접어들었다. 주택등부동산시장도마찬가지여서부동산불패신화는사라지고, 2000년대초 중반의가수요에의한거품이제거되면서주택가격이하향안정화될가능성이크다. 2008년하반기이후주택가격거품붕괴의조짐이나타나고있었으나, 정부의부양책에힘입어가격조정이크게발생하지않았을뿐이다. 게다가가계부채가 1,000 조원정도에달하고, 주택담보대출이용가구의평균대출금이약 9,000만원에이르고있어자산디플레이션의가능성도커지고있다. 2010년이후일반화되고있는하우스푸어, 깡통주택, 프리워크아웃등의용어가이를뒷받침하고있다. 과거 : 고성장시대 변화 현상 향후 : 저성장시대 주택수요 주택수요의지속적증가 높은주택소유욕구 가격상승률이높은주택유형에투자 저출산 고령화의진행 1 2 인가구의증가 주된주택수요계층의감소 소득증가율의둔화 주택수요의추세적감소 비교적낮은주택소유욕구 다양한주택수요의발생 소형주택에대한선호증가 주택공급 아파트중심의대규모공급 가수요의발생 주택공급량감소에도불구하고미분양발생 다양한수요특성을고려한 맞춤형 공급의중요성증가 주택보급률 인구증가, 가구분화로인한낮은주택보급률 2010 년현재서울은 97% 인데비해전국은 102% 가구증가율둔화에따른주택부족문제해소 주택가격 매매가격상승세 : 소득에비해높은가격 전세가격도함께상승 매매가격하락세 : 소득에비해높은가격 전세가격의급격한상승 본격적인매매가격조정 : 가격의하향안정화 월세임대차관행의일반화 주택정책 경제정책과맞물리면서대량공급위주의주택정책 주거복지의증진보다는자가소유의확대에주안점 택지개발사업, 재개발 재건축사업의촉진 가계부채의급격한증가 : 하우스푸어의발생 전세의월세전환에따른임대료과부담가구의증가 택지의부족및재정비사업의사업성악화 사회안전망으로서주택의역할강조 주거복지및안정에초점 : 구입능력 지불능력을향상시키기위한정책의필요성증가 재고관리정책의중요성증가 그림 Ⅷ-1 저성장시대주택시장의변화및주택정책의방향 주택시장은저출산 고령화의진행, 1 2인가구의증가, 주된주택수요계층의감소, 소득증가율의둔화등거시적인환경이크게변하고있다. 수요와공급의불일치에따라대형아파트를중심으로미분양주택이발생하고있으며, 오피스텔 도시형생활주택등수익형부동산도공급과잉현상을보이고있다. 주택경기의침체 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 188

186 등으로주택매매가격은하락세를보이고있으나, 여전히소득에비해높은가격을형성하고있다. 게다가저금리기조의지속등에따라전세의월세전환이빠르게진행되어전세물량이부족함에따라전세가격이빠르게상승하고있다. 가계부채로인해가구의주택구입능력은한계를보이고있고, 하우스푸어문제는사회적 정치적쟁점이되었다. 또한급격한전세가격상승문제를전세자금대출확대로풀면서, 전세가구의가계부채도늘어나는추세를보이고있다. 많은전세가구는당분간주택가격이계속하락할것이라는예상하에주택구입을미루고있고, 월세는버리는돈 이라는인식하에전세를고집하고있어주택경기의침체가장기화되고있다. 여기에다재산이적은임차가구는전세의월세전환으로인해임대료과부담가구로전락하는경우가증가하고있다. 우선하우스푸어문제를객관적으로바라보면, 순수하게주택마련때문에발생한경우는사회 경제적으로우려할정도의규모는아니다. 오히려은퇴시점에서사업 생활자금으로사용하기위해주택을담보로대출을받은가구가더문제인데, 이러한가구는주택담보대출의절반이상을차지하고있다. 결국주택마련용도의경우는이미정부에서마련한하우스푸어대책으로도충분하며, 사업 생활자금용도의경우는기본적으로부채문제이므로채무조정차원에서접근할필요가있다. 주택가격이더떨어질경우하우스푸어가증가할것이라는주장도많은데, 이는 LTV( 대출담보인정비율 : loan to value ratio) 변화에따른대출가능액의차액을상환하도록요구하는금융기관의약탈적대출관행을억제하면문제가되지않을것이다. 그리고렌트푸어로명명되는전세가격상승에따른보증금인상때문에어려움을겪는 전세푸어 의문제는상대적빈곤감에서비롯된표현일가능성이높다 년에나타난렌트푸어라는용어는하우스리스가하우스푸어보다더문제라는인식속에서일반화되기시작하였다. 초기에일부언론은전세가구보다월세가구에더많은초점을두고서렌트푸어라는용어를사용하였다. 그러나월세전환에따른물량의감소로전세가격이상승하자, 렌트푸어는상승하는전세보증금및보증금마련대출의원리금상환때문에어려움을겪는가구로그의미가바뀌게된다. 하지만상당수의전문가가전세수요를매매수요로전환시켜전세난을해결해야한다고주장하는것을보면알수있듯이, 많은전세가구는주택을구입할여력이충분한실정이다. 다시말해직접적인지원이필요한주택정책의대상에포함시킬경 결론 189

187 우에형평성에대한시비가발생하는계층이다. 따라서렌트푸어라는용어자체는실제로임대료부담이큰가구를의미하지는않는다는점에서, 부담여부에대한판정이내포된용어인임대료과부담가구라는용어를사용할필요가있다고판단된다. 그리고정책적으로직접적인지원을할경우에는임대료부담능력 20% 30% 이상여부를기준으로수혜대상자를선별하여지원하는것이필요하다. 정부에서추진중인하우스푸어와렌트푸어에대한대책은직접적인지원의성격을가진프로그램도시행한다는점에서, 주택정책을넘어주거복지정책으로서의성격을지니고있다. 주거복지정책은주택시장의변화에따라프로그램의내용 성격등이바뀌고, 반대로주거복지프로그램에따라서는주택시장환경에영향을주기도한다. 주거복지프로그램이정책목표와대상에맞게제대로운영되면, 주택분야의사회안전망역할을수행할수있다. 그러나좋지않은외부환경하에서는주거복지프로그램의목표도제대로달성하기어렵다. 시장지향성 저렴주택감소 주거환경개선사업주택재개발사업전세자금융자주거복지정책임대료 주거비보조 광열비지원 공공임대주택 노숙인 장애인등에대한주거지원 주택개량사업 분양전환공공임대주택저렴한공공분양주택 주택구입자금융자 임대료상승 주택시장환경 주택가격상승 시장지향성 그림 Ⅷ-2 주거복지정책과주택시장환경의관계자료 : 김수현, 2013, 주거복지의새로운패러다임과정책과제, 주거복지컨퍼런스조직위원회, 제 3 회주거복지컨퍼런스 자료집, p.24 의그림을수정 보완함. 최근주택시장의침체라는환경하에서주택정책및주거복지정책은의도한정책목표를달성하지못하고있다. 전세수요를매매수요로전환하기위한주택구입자금융자는주택가격하락세로인해실적이많지않으며, 전세자금융자는수요자의지불능력을향상시켰지만전세가격또한상승시켰다. 보금자리주택은주택구입을연기하게만들었고, 공공임대주택의감소로임대주택의가격상승을초래한측면이있다. 이처럼주택정책및주거복지정책은주택시장과밀접한관계가있다. 따라서 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 190

188 저성장시대에접어든환경에맞는주택정책및주거복지정책의방향전환이요구된다고하겠다. 이연구는최근이슈화되고있는하우스푸어와렌트푸어에대한서울시차원의대응방안을중심으로진행하였다. 하지만하우스푸어와렌트푸어등의발생은우리사회가저성장시대로접어들면서주택시장의패러다임이바뀌고있기때문에발생하는문제일가능성이크다. 따라서향후중산층소득에맞는주택의공급, 중 저소득층을위한공공임대주택의확보, 공공임대주택의시세연동형임대료체계구축, 주택의취득및보유에따른세금부담의축소, 월세시대에대비한 주택임대차보호법 의개정, 주거비부담능력향상을위한가구소득의증대등과관련된장기적이고거시적인연구가필요하다고생각된다. 결론 191

189 참고문헌

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192 부록

193 부록 : 2013 년 7 월에제정된주택임대차표준계약서 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 198

194 부록 199

195 하우스푸어와렌트푸어이슈에따른서울시대응방안연구 200