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호민 군
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2014 9. 22 KRIHS POLICY BRIEF No. 481 발행처 국토연구원 발행인 김경환 www.krihs.re.

국민경제성장에기여 주택연금제도는소유한주택을담보로대출금을연금형식으로매월분할지급받고, 대출원리금은계약종료또는사망시에주택을매각하여일괄상환하는제도 주택연금가입대상규모가커짐에따라필히고려해야하는유동성, 리스크, 담보자산과관련된관리방안을마련하는것이중요 향후주택연금의발전방향을주택연금의활성화,

1 KRIHS POLICY BRIEF No. 481 발행처 국토연구원 발행인 김경환 역모기지시장활성화를위한주택연금의발전방향 이태리국토연구원책임연구원, 박천규국토연구원부동산시장연구센터장, 전성애국토연구원연구원 요 약 요 약 주택연금제도는개인적측면에서노후주거안정지원, 노후소득보장및빈곤완화, 자가소유보장을통한주거안정및친지역활동의강화, 사회적측면에서공적연금제도의보완, 주택시장의안정화, 국민경제성장에기여 주택연금제도는소유한주택을담보로대출금을연금형식으로매월분할지급받고, 대출원리금은계약종료또는사망시에주택을매각하여일괄상환하는제도 주택연금가입대상규모가커짐에따라필히고려해야하는유동성, 리스크, 담보자산과관련된관리방안을마련하는것이중요 향후주택연금의발전방향을주택연금의활성화, 주택연금의노후복지지원효과증대, 주택연금의안정적인운용이라는세가지측면에서접근필요 요 약 정책방향 ❶ 주택연금활성화를위하여무주택자를위한주택연금상품개발, 초기보증료부담이적은한국형주택연금개발, 주택연금가입자의수도권집중현상을완화할수있는방안필요 ❷ 주택연금의노후복지지원효과를증대시키기위하여주택연금과노인복지서비스와의연계, 전문상담사제도도입, 담보주택멸실로인한불가피한해지시초기보증료환급방안마련필요 ❸ 주택연금의안정적인운영을위하여한국형유동화상품개발, 주택연금리스크관리체계정비, 주택연금관련주요변수의모니터링, 담보자산처분의다각화방안수립필요

1. 주택연금의현황과운영실적 주택연금의개념 주택연금 ( 주택담보부노후연금보증 ) 은모기지론의반대개념인역모기지 (Reverse Mortgage) 로서, 소유한주택을담보로대출금을연금형식으로매월분할지급받고대출원리금은계약종료또는사망시에주택을매각하여일괄상환하는제도 모기지론은장래소득을기초로주택을구입하기위한목적으로운용되는반면,

2 1. 주택연금의현황과운영실적 주택연금의개념 주택연금 ( 주택담보부노후연금보증 ) 은모기지론의반대개념인역모기지 (Reverse Mortgage) 로서, 소유한주택을담보로대출금을연금형식으로매월분할지급받고대출원리금은계약종료또는사망시에주택을매각하여일괄상환하는제도 모기지론은장래소득을기초로주택을구입하기위한목적으로운용되는반면, 역모기지는주택을기초로고령자의부족한생활비를마련하기위해운용된다는점에서구분됨 표 1 모기지론과역모기지의특성비교 구분 모기지론 (Forward Mortgage) 역모기지 (Reverse Mortgage) 주이용자 대소득자 60대이후고령자 대출목적 주택구입 생계비등노후생활자금조달 대출방법 계약시일괄대출 계약시지급방법선택 상환방법 원리금분할상환 계약종료후원리금일시상환 대출기간 확정기간 사망또는거주지이전시 대출심사 차입자의상환능력및신용도 계약종료시점의예상주택가치 계약종료시 부채없음 대출원리금상환 주택연금의유형 주택금융공사의주택연금은월지급금지급방식에따라종신방식과확정기간방식으로구분 월지급금지급유형 ( 종신방식 ) 에따라정액형, 증가형, 감소형, 전후후박형으로구분되고, 월지급금지급기간 ( 확정기간방식 ) 에따라 10년부터 30 년까지의 5년단위로선택할수있음 그림 1 주택연금의유형 2

주택연금의리스크 주택연금은대출종료시점에서대출원리금 ( 누적채무액 ) 을일시에상환하는구조로일반대출보다는 높은위험이존재하며크게주택가격변동리스크, 이자율리스크, 장수리스크로구분 주택연금의운영실적 주택연금은 2007 년 515 건, 6,025 억원을시작으로 2008 2013 년사이금액기준으로연평균 48.

3 주택연금의리스크 주택연금은대출종료시점에서대출원리금 ( 누적채무액 ) 을일시에상환하는구조로일반대출보다는 높은위험이존재하며크게주택가격변동리스크, 이자율리스크, 장수리스크로구분 주택연금의운영실적 주택연금은 2007 년 515 건, 6,025 억원을시작으로 년사이금액기준으로연평균 48.8% 의증가세를나타냈으며, 2013 년 12월잔액기준으로보증건수는 1만 6,127 건, 보증잔액은 22조 278 억원을기록하여빠른증가세가지속 그림 2 주택연금보증공급및보증잔액추이 ( 단위 : 건수, 억원 ) 주 : 보증공급및보증잔액은대출한도액에대한보증기준임. 자료 : 한국주택금융공사. 유형별로는 2010 년이후 2013 년 12 월기준주택연금의보증공급액은 6조 2,950 억원에서종신형이 4조 3,016 억원 (68.3%), 혼합형이 1조 9,934 억원 (31.7%) 을차지 보증잔액의경우 22 조 278 억원에서종신형이 14 조 2,875 억원 (64.9%), 혼합형이 7조 7,403 억원 (35.1%) 을차지함으로써종신형상품이혼합형상품보다선호도가더높음 그림 3 주택연금유형별보증공급액및보증잔액추이 ( 단위 : 억원 ) 자료 : 한국주택금융공사. 3

4 지역별보증잔액을비교해보면 2013 년 12 월현재수도권은 19 조 3,846 억원 (88.0%), 지방광역시는 1 조 7,415 억원 (7.9%), 기타시도는 9,016 억원 (4.1%) 을차지하여수도권편중현상을나타냄 연령별가입비중은 70~74 세연령구간이 30% 내외로가장높은비중을차지 2. 주택연금의수요전망 1) 주택연금수요의구성요소 주택연금의수요를결정하는요인을정책요인과가구요인으로구분 정책요인은주택연금가입요건 (60 세이상, 1가구 1주택, 9억원이하주택 ) 을, 가구요인은주택연금가입가구의인구 사회 경제학적특성 ( 가구의소득, 거주하는주택가격, 가구의주거비용 ) 을의미 주택연금의수요를재화에대한욕구가실제로그재화를구입할만큼의구매력의뒷받침이있을경우인유효수요와구매력의뒷받침이없는욕구인잠재수요로구분하여전망 잠재수요는주택연금가입대상자규모 ( 정책요인 ) 에주택연금가입확률 ( 가구요인 ) 을곱하여산출 유효수요는신규잠재수요에주택연금가입의사가확실한가구의비중을곱하여산출 중장기주택연금의수요전망 중장기주택연금수요전망을위해주택가격, 기대여명, 가입연령과관련된시나리오설정 표 2 주택연금수요전망시나리오 구분 시나리오 1 시나리오 2 주택가격상승률 시나리오 1-1: 3.0% 시나리오 2-1: 2.0% 기대여명 시나리오 1-2: 2년증가 시나리오 2-2: 3년증가 지급액 시나리오 1-3: 3.0% 감소 시나리오 2-3: 6.0% 감소 가입연령 시나리오 1-4: 1년감소 시나리오 2-4: 2년감소 주 : 시나리오의평균기준 (Baseline) 은주택가격 3.3%, 가입연령등인구사회경제학적인특성은평균치를기준으로함. 1) 박천규외 주택연금중장기발전방안연구. 한국주택금융공사의내용을참고하여정리. 4

5 주택연금잠재수요는 2020 년 58만 ~77 만가구, 2030 년 81만 ~108 만가구로전망 baseline 의경우 2020 년 60만 4,354 가구, 2030 년 84만 6,455 가구로증가 시나리오 1의경우 2020 년 70만 4,990 가구, 2030 년 76만 8,468 가구로증가 시나리오 2의경우 2020 년 98만 7,405 가구, 2030 년 107 만 6,312 가구로증가 연단위주택연금유효수요는 2022 년 2만 6천 ~3 만 4천가구를정점으로 2030 년 2만 2천 ~2 만 9천가구로전망 baseline 의경우 2022년 2만 6,781 가구, 2030년 2만 3,060 가구 시나리오 1의경우 2022 년 3만 1,241 가구, 2030 년 2만 6,900 가구 시나리오 2의경우 2022 년 3만 4,054 가구, 2030 년 2만 9,322 가구 그림 4 시나리오별주택연금잠재수요전망 < 시나리오 1> < 시나리오 2> 그림 5 시나리오별주택연금유효수요전망 < 시나리오 1> < 시나리오 2> 5

6 3. 주택연금관련주요현안 주택연금가입대상규모의증가전망 주택연금가입대상자인 60세이상인구는 2010 년 765 만명 ( 총인구의 15.5%) 으로나타났으며, 2030 년에는 1,685 만명 ( 총인구의 32.3%) 으로증가할전망 고령인구가늘어나면은퇴이후의경제생활을영위하기위한노후자금마련과이들의사회적안전망구축이중요한사안이되며, 특히베이비붐세대 (1955~1963 년생 ) 는총인구의 15.2% 를차지하여베이비붐세대의은퇴가본격적으로시작되면이에대한대응책마련필요 주택연금유동성관리와리스크관리방안 주택연금보증신규공급건수는 2013 년 5,296 건, 연금지급액은 3,423 억원규모로전년대비각각 5.6%, 43.1% 증가하였으며, 보증잔액은 2013 년 1만 6,127 건, 8,395 억원으로전년대비각각 41.6%, 61.6% 증가하였고, 2013 년 12월기준 1만 6,127 건, 8,395 억원으로증가세지속 주택연금보증잔액은 2030 년기준 56조 8천억원 ~68 조 5천억원으로전망 ( 박천규외 2012) 주택연금은금융기관이매월주택연금을가입자에게지급하고가입자의사망시나중도해지시대출상환을받는구조이므로장기간대출금액을회수할수없는문제발생 주택연금이용인지도상승에따른가입자의증가로주택연금은향후다양한리스크에노출될가능성이있으며, 이러한주택연금과관련된리스크중대표적인것으로는주택시장여건변화에따른주택가격변동리스크, 금리변동에따른이자율리스크, 기대여명연장에따른장수리스크 (mortality risk) 가있음 주택연금담보자산관리방안 주택연금담보자산 ( 보증잔액건수 ) 은 2013 년 12 월기준 1만 6,127 건이며, 해지된담보자산은 562 건임 가입초기이기때문에해지된담보자산중대부분은가입자의조기상환등으로해소되었으며, 금융권에대한보증채무이행건수는총 15 건으로미미한수준임 보증채무이행건수중에서도경매회수 2건, 상속인임의상환 5건으로총 7건이회수되었으며, 나머지미회수 8건은경매진행 2건, 상속인파악절차진행 3건, 상속인과채무상환협의 3건등임 하지만, 주택연금담보자산 ( 보증잔액건수 ) 이증가하는만큼해지될가능성이있는담보자산도증가할것이라예상되어, 향후해지된담보자산의보증채무이행도크게늘어날것으로전망되므로이에대한관리가필요함 6

7 4. 주택연금의발전방향 2) 주택연금활성화 초기보증료부담이적은한국형주택연금을개발하여초기보증료부담이제약요인으로작용하여주택연금가입을망설이는계층의주택연금가입유도 현재초기보증료는주택가격의 2% 가대출금으로충당되고있으나, 해지시초기보증료가부담으로다가올수있으며, 미리인지하지못하는계약자들과분쟁의원인이되기도함 미국은기존의역모기지에이어초기보증료부담이적은 HECM Saver 를출시 (2010 년 ) 현재주택연금가입자는수도권지역에집중되어있어, 이러한지역편중은리스크관리측면에서도중요한이슈가되고있으므로, 수도권에편중되어있는주택연금가입현상을지방에서도접근하기쉽도록완화혹은독려할수있는방안모색이필요 지방의경우주택가격이낮아주택연금을통해고령층이희망하는액수만큼의소득확보가어렵기때문에주택연금가입이저조 노후복지지원효과증대 노인복지서비스는고령화되고있는우리사회의노인복지실천을위한매우중요한본질적요소로강조되고있는현상황에서, 주택연금과노인복지서비스와의연계점을찾을수있도록검토필요 고령층은건강관리, 일상생활도우미서비스를가장필요한복지서비스라고생각하고있으므로노인복지서비스에대한관심이크게증가 일본무사시노지방의역모기지방식과유사하게노인복지서비스와연계고려 3) 지속적인연금가입자증가로인하여노인복지관련민원은빠르게증가할것으로예상되므로, 주택연금의안정적운용과소비자보호를위해전문상담사제도필요 연금지급액은계리모형에의해산출되며, 해지시처리과정또한복잡하여금융지식과법률지식이취약한고령층의민원은지속적으로증가할가능성 2) 박천규외 주택연금중장기발전방안연구. 한국주택금융공사의내용을참고하여정리. 3) 무사시노방식은고령자의자산활용을위해 1981 년에도입되었으며, 무사시노시 ( 武蔵野市 ) 복지공사는부동산을소유하지만현금수입이적은고령자가시설에입소한후에도주택연금을유지할수있도록지원. 7

8 주택연금의안정적운영 우리나라의경우일시금대출구조보다는종신형상품구조로인하여유동화가상대적으로어려운여건이므로우리의상황에맞는유동화상품을개발하여대출재원을안정적으로확보할필요 유동화상품의도입은외국의사례를참조하고우리나라의상황에맞는유동화상품을개발하여일정수준의안정성이확인되면이후장기적으로도입 관리하는방안을검토 독립적이고전문적인리스크관리조직체계를구성및운영하여정기적인점검과상황변화에따른영향파악 주택연금리스크는장기적측면에서주택연금의안정성에영향을미치므로, 전문적으로업무수행을할수있는조직에의해정기적인점검과관리가필요 주택연금관련주요변수의모니터링및예측력제고 인구, 주택, 금융등다층적이고상호복합적인변수를감안하여중장기주택시장변화를반영한 시장예측분석체계를구축하고주요변수의주기적이고지속적인모니터링을통한관리필요 주택연금담보자산을등급화하여담보자산처분의다각화방안모색 담보자산물건이많아질수록효율적인관리를위해비슷한유형으로묶어서체계적으로관리 처분할필요 담보자산의전사적관리를위해담보물건을주택유형과지역별로유형화하여관리 처분을효율적으로수행 이태리국토연구원주택 토지연구본부책임연구원 ) 박천규국토연구원주택 토지연구본부부동산시장연구센터장 ) 전성애국토연구원주택 토지연구본부연구원 )

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금융상품 특강 (0월 0 일) 기준시가 ( 담보평가액 ) 4억원 이하인 주택 ᄃ 채무자가 담보주택의 소유자 ᄅ 대출기간 5년 이상 ᄆ 소유권이전등기일로부터 개월 이내에 대출취급 ( 구입용도 ) ᄇ 상환용도의 경우에는 상환대상 기존대출이 위의 ᄀ~ ᄆ 요건을 모두 충족 금융상품 특강 (0월 0 일) 각종 금융상품의 제도변경으로 인하여 기본서 470~48 쪽, 요약집 94~00쪽 보금자리론제도와 주택연금 제도, 농지연금제도는 아래의 내용으로 대체합니다. [ 보금자리론제도 ] 보금자리론제도 ( 장기주택자금대출제도, 저당, 모기지론, Mortgage loan) 란 주택저당증권 (MBS) 등을 발행하 여 만기 0 년 이상의 장기주택자금을