1. 고령화에따른자산기반복지의활용 1) 노후준비의미흡 우리나라는 70년대이후경제적으로급속히성장하여나라는부강하였지만경제개발의주역이었던노령층들은미래에대한준비나노후의경제적인생활에대한대비가선진국에비하여매우저조한상황이다. < 표 1> 을보면노후를준비하고있는비율이 51.6% 에불

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주택연금가입의지역적결정요인 안상모교수경성대학교경영학부 I. 서론 세계적인금융위기이후국내주택시장에는다양한변화가일어나고있다. 가장큰변화는 2000년대후반들어주택시장의가격상승을주도해오던수도권의주택가격이보합내지하락하고있는반면비수도권의주택가격이큰폭으로상승하여수도권시장과관계없이작동하는시장기제 (Market Mechanism) 현상이다 1).

1 주택연금가입의지역적결정요인 안상모교수경성대학교경영학부 I. 서론 세계적인금융위기이후국내주택시장에는다양한변화가일어나고있다. 가장큰변화는 2000년대후반들어주택시장의가격상승을주도해오던수도권의주택가격이보합내지하락하고있는반면비수도권의주택가격이큰폭으로상승하여수도권시장과관계없이작동하는시장기제 (Market Mechanism) 현상이다 1). 또한베이비부머세대 2) 의은퇴가시작되면서고령화및 1인가구증가등인구구조변화에대한관심이높아지고이들의주택수요와특성으로인해향후주택시장의변화가예측된다. 아울러이들이주택을개별가구차원에서주거복지의소비수단으로활용하려는움직임이일고있다 3). 이러한주택시장의이변과노후에대한불안은노후의주거안정과일정금액의소득을창출하는역모기지 (Reverse Mortgage) 에대한관심으로이어지고있다. 2012년도중주택연금상품에가입한가구는총 5,013 가구로이는 2012년말까지가입한전체가구의 40% 를차지하며 2011년도가입건수 (2,936 건 ) 에비해 1.7 배수준으로크게증가한수치이다. 이는주택가격 이수도권을중심으로보합내지하락함에따라수도권거주노령자들이노후보장의완충수단으로주택연금가입을서두르는데에기인한것으로보인다. 이러한수도권과지방대도시중심의주택연금가입편중현상과더불어주택가격 1억원미만의가입자비중이 10% 수준에불과한현상은지리적불균형과기회불평등의위험을내포하고있다. 이에본고는가입자의공간적분포에따라주택연금가입에차이가있는지를살펴본후정책적시사점을제시하고자한다. 본고의전체적인구성은 Ⅱ장에서는주택연금에대한이론적배경을검토하였으며 Ⅲ장에서는교차분석으로주택연금가입자의지역적특성을살펴보았다. Ⅳ 장에서는분석을위한연구모형설정후실증분석을통하여지역적특성이주택연금가입에미친영향에대한결정요인을분석하고시사점을도출하였다. 마지막으로 Ⅴ장에서는시사점을기반으로정책제안및향후연구과제를제시하였다 4). Ⅱ. 이론적배경 1) 최근 3 년간주택가격은서울과경기, 인천을포함하는수도권은 3.7% 하락한반면, 인천을제외한 5 대광역시는 27.2%, 기타지방은 23.4% 상승하는등시장의차별화가심화됨 ( 자료 : 국민은행, 2012) 2) 년출생한자로전체인구의 14.5% 를차지한다 ( 일기준, 통계청 ). 3) 김용창 (2013), 자산기반주거복지정책으로서단기공공임대주택의지분공유제주택으로전환, 공간과사회 제 23 권, 한국공간환경학회, 11 쪽. 4) 본논고는안상모 (2014) 의부동산학박사학위논문 ( 주택연금가입과상품선택의결정요인, 강원대학교대학원 ) 의내용을요약, 발췌하여재작성하였음 2014 November Vol.78 51

2 1. 고령화에따른자산기반복지의활용 1) 노후준비의미흡 우리나라는 70년대이후경제적으로급속히성장하여나라는부강하였지만경제개발의주역이었던노령층들은미래에대한준비나노후의경제적인생활에대한대비가선진국에비하여매우저조한상황이다. < 표 1> 을보면노후를준비하고있는비율이 51.6% 에불과하며이들의주요노후준비방법은공적 사적연금 (59.5%) 및예 적금 (21.3%) 등으로나타났다. 우리나라의노후준비미흡은미국이나유럽등선진국에비해공 사적연금제도등복지제도가늦게시행된것이큰영향을미친것으로보인다. 2) 가족의고령자부양의식변화최근우리나라는의료산업의발달과영양상태의개선등으로고령화가급속도로진행되고있다. 통계청이발표 (2010) 한 장래인구추계 에의하면 65세이상노인인구가 년에는총인구의 14.5 % 에도달하여 고령사회 에진입하고, 2026년에는총인구의 21.0% 에달하여 초고령사회 의진입이예상된다 5). 아울러, 우리나라의노인상대빈곤율 6) 은 2010 년기준 47.2% 로 OECD국가 ( 평균 12.8% 7) ) 중가장높은것으로나타나 미래를암울케하고있다. 이러한노인들의어려움은 1 인가구나노인부부가구증가등가족해체로인하여더 욱가중되고있다. 노인가구행태 (< 표 2> 참조 ) 를보면 65 세이상노인 가구중에서독거노인비율이 1990 년 10.6% 에서 2010 년에는 34.3% 로늘어나고노인부부가구도같은기간 동안 12.7% 에서 33.6% 로 3 배정도증가하였다. 이에 따라자녀와의동거가구비율은 1990 년 75.3% 에서지 속적으로감소하여 2010 년에는 30.8% 에그쳐자녀와 의비동거가보편화되는경향이다. < 표 2> 65 세이상노인가구행태별구성비율 구분 1 인가구 노인부부가구 자녀동거가구 기타 ( 단위 : %) 주 : 한국의사회동향조사 2013, 통계개발원 ( 중앙일보, 자재구성 ) 계 < 표 1> 노후준비방법 (60 세이상 ) ( 단위 : %) 준비하고있음 (51.6%) 준비하고있지않음 (48.4%) 국민연금 기타공적연금 사적연금 퇴직금예금, 적금기타 준비능력없음 자녀에게의탁 앞으로준비할계획 아직생각안함 주자료 : 통계청 (2013), 사회조사 5) UN 에서는 65 세인구비중이 7% 이상일경우고령화사회, 14% 이상일경우고령사회, 20% 이상일경우초고령화사회로분류하고있다. 6) 66 세이상인구중가구가처분소득이전체가구가처분소득중위값의 50% 미만인인구비율 7) 한국의사회동향조사 2013, 통계개발원 ( 중앙일보, ) 52 부동산포커스 Real Estate Focus

3 3) 자산기반복지의소비활용 우리나라노령가구의자산구성을보면총자산에서 차지하는실물자산의비중이매우높다 (< 표 3> 참조 ). 이에따라은퇴후에도지속적으로발생하는소비충 당을위한금융자산이나연금자산의비중이미국등 선진국에비하여아주낮아이들의자산구조조정이 매우시급하다. < 표 3> 주요국가계자산구성비교 구분 한국 (2011) 독일 (2008) 캐나다 (2009) ( 단위 : %) 미국 (2010) 실물자산 금융자산 자료 : LG 경제연구원 (2012), 재구성 특히고령층들이보유하고있는실물자산중대부분 을차지하고있는주택자산은별다른소득창출이없 어보유주택가격이하락할경우노후대비가불안해 질수있고자산건전성이취약해져국민경제에부담 이될수있다. 이에따라가계소득이줄어드는노령 층들의주택자산을어떻게유동화하여노후를안정된 삶으로연계하느냐가국가적인현안으로대두되고있 다. 따라서주택이투자재로서뿐아니라소비재로인 식되어이의활용을통하여복지혜택을누리도록한다 면무주택자나보다적은자산을가진자들보다는정 부지원등이적을지라도본인의가계자산운용에큰 효과를발휘할수있을것이다. 이러한재정지원을최소화 8) 하면서본인의주택자산 을이용하여수입원을창출하는방안으로서노년층하 우스푸어들의복지대책수단중하나로자주거론되는 것이역모기지제도이다 9). 이는주거를보장하면서주 택자산을연금자산으로변환하여안정된노후의편익 을제공하기때문이다. 2. 우리나라와미국의공적역모기지운영비교 1) 한국의주택연금 정부는자산기반복지의소비활용으로고령자의주거안정을위한복지책이될것으로판단, 2007년 7월에한국주택금융공사로하여금공적역모기지인주택연금제도를도입하도록하였다. 주택연금은 40-50대중 장년층의노후생활에대한불안을줄여그들의생활안정기여와수입창출로인한소비지출을이끌어냄으로써내수침체회복에도기여할뿐만아니라주택가격이상승추세에있던시기에도입하여주택가격안정에도일조할것으로판단된측면도있다. 주택연금은가입자가평생동안자기집에서거주하며사망시까지연금수령을보장한것과금리를대폭낮추어고령자의부담을덜어드린것이민간기관의역모기지상품과큰차이라할수있다. 아울러주택연금은미국의역모기지상품인 HECM과동일하게비소구금융으로만약차입자가사망시전체차입액이주택처분가격을초과할경우주택에대한권리는잃게되고부족분에대해서는상속인에게전가하지않으며역으로잉여액이있을경우에는상속인에게귀속토록하여자녀들에게부담이되지않도록설계되어있다. 2) 미국의 HECM 지방자치단체등이행하는공적프로그램으로시작된미국의역모기지제도는 1960 년대초기에도입되어 10) 미국정부가보증하는 HECM 상품이시행된이후에는역모기지가전역에활성화되어세계적으로가장활발하게운영되는편이다. 8) 전경구 (2013), 연금이역모기지에대한태도와가입의사결정에미치는영향, 부동산학보 제 55 집, 한국부동산학회. 195 쪽. 9) 김용창, 앞의논문, 30 쪽. 10) 유선종 (2004), 미국의역모기지제도와정책적시사점, 부동산학보 제 22 집, 한국부동산학회, 21 쪽 November Vol.78 53

4 HECM은정부가관리및보증하여상품에대한선호도가높을뿐만아니라상품유형이다양하여고령층들이본인의특성에따라상품을선택할수있어활발히운영되고있다. 이러한정부주도의상품에의거가입자수가늘어 11) 현재 HECM은미국역모기지상품의약 90% 이상을점유하고있다 12). < 표 4> 는양국에서운용하는공적역모기지의운용내역을비교한것이다. 우리나라의주택연금활성화정도를보기위하여미국 HECM의출시후 5년간실적과비교해본바 (< 표 5> 참조 ) 주택연금이조기에정착되어가는것을알수있다. < 표 4> 한 미역모기지운용비교 구분한국 ( 주택연금 ) 미국 (HECM) 가입연령주택소유자기준 60 세이상부부기준 62 세이상 주택보유수 부부기준 1 주택 9 억원이하다주택자 ( ) 제한없음 (1 주택만가입가능 ) 주택가격 9 억원이하제한없음 ( 최대인정한도 $625,000) 상품운용 복지적성격위주의상품운영 - 종신지급형, 종신혼합형, 기간확정형 ( 월도입 ) 다양한상품운용 - 종신지급형, 종신혼합형, 신용한도형, 기간확정형, 기간혼합형등다양 대출금리모든고객동일 (CD + 1.1%) 고객마다적용금리다양 ( 미국채리보 + 마진 ) 보증료 대출취급비용 감정료 - 초기보증료 : 주택가격의 2% - 연보증료 : 연 0.5% 금융기관수수료없음 - 저당권설정에따른재산세감면혜택부여 - 대출이자비용소득공제 주택에대한평가수수료일부감면 ( 아파트의경우는공시자료이용으로거의면제 ) - 초기보증료 : 주택가격의 0.5% - 연보증료 : 연 1.25% 금융기관수수료있음 - 평균주택가격의 4% 수준 ( 초기보증료제외 ) - 사후관리비용및재해보험료부담 담보주택에대한평가수수료부담 대출한도대출한도의 50% 대출한도의 60%( 가입후 1 년이내 ) 대출한도의 100%( 가입 1 년이후 ) 상담사운용 인출금용도제한 운영기관에서직접운용 ( 상담비용없음 ) 일정한제한있음 - 주택구입, 도박, 투기등사행성및사치오락성은제한 전문상담기관에서운용 ( 상담비용발생 ) 제한없음 자료 : 황재훈 (2011), 앞의보고서, 32 쪽, 재구성 11) 미국의공적역모기지 (HECM) 는세계에서가장성공적으로정착한역모기지제도로시행이후부터 2012 년말까지약 80 만건에이르고있으며현재월평균 5,000 명의가입자를유치하고있다 ( 강현구, 2013, 미국공적보증역모기지의리스크관리기법및정책적시사점, 주택금융월보, 한국주택금융공사, 20 쪽 ). 12) 황재훈 (2011), 고령화사회진입에따른주택연금활성화방안, 주택금융월보, 한국주택금융공사, 25 쪽. 54 부동산포커스 Real Estate Focus

5 < 표 5> 주택연금과미국 HECM 실적비교 ( 단위 : 건 ) 구분 1년 2년 3년 4년 5년 합계 주택연금 854 1,012 1,329 2,535 4,003 9,733 HECM ,019 1,964 3,365 6,894 자료 : 한국주택금융공사보도자료 ( ) 가입자의소득여부는지역별주택연금가입에영향을미친것으로사료되어권역별로분석하여본바 (< 표 6> 참조 ), 비수도권지역의소득있는비중이 45.4% 로수도권 (22.5%) 에거의배이상높은것으로나타났다 (x 2 = , ***p<0.001). 이는비도시지역은농경활동등으로일상적소득이창출되기때문이라판단된다. III. 주택연금가입자의지역적특성 < 표 6> 권역별, 소득여부별주택연금가입현황 ( 월말기준 ) ( 단위 : 명, %) 1. 가입자의지역적특성 주택연금가입자는수도권에편중되어있다. 2012년말기준수도권가입자 (9,402 명 ) 가비수도권 (2,897 명 ) 에비해약 3배정도이다 (< 표 6> 참조 ). 이는수도권의주택가격이비수도권의주택가격보다 2.2배정도높아주택연금활용시더많은월지급액을받을수있다는것과수도권과비수도권, 도시와농어촌등지역별주택연금인지도및주택연금취급점과의접근성등에주로연유하는것으로보인다. 이에따라복지적성격으로출발한주택연금제도가지리적편향때문에기회불균등의문제점이예상되는편이다. 2. 권역별주택연금가입특성 구분 가입자수 수도권비수도권전국 비율 가입자수 비율 가입자수 비율 소득있음 2, , , 소득없음 7, , , 계 9, , , < 표 7> 의권역별주택가격의분포를보면수도권가입자의 1억원미만주택에서의거주비중은 2.2% 에불과한반면비수도권은 29.2% 로상당한차이를보이고있고, 1-2 억원미만구간에서도비수도권지역이 49.0% 로수도권 (24.5%) 대비 2배이상많아비수도권지역이상대적으로주택가격이낮은것으로보인다 (x 2 = , ***p<0.001). < 표 7> 권역별, 주택가격별주택연금가입현황 ( 월말기준 ) ( 단위 : 명, %) 구분 수도권비수도권전국 가입자수비율가입자수비율가입자수비율 1억원미만 , 억-2억원미만 2, , , 억-3억원미만 2, , 억-4억원미만 1, , 억-5억원미만 1, , 억-6억원미만 억원이상 계 9, , , November Vol.78 55

6 Ⅳ. 실증분석 1. 연구모형의설정 주택연금은시행한지얼마되지않아전체가입자수가많지않다. 이에따라시군구로분류하면일부시군구는연금가입이전무하거나극히적어고전적선형모형대신에가산모형 (count model) 을사용하는것이효율적이다. 종속변수가 0 이거나비음정수 (nonnegative integer) 인경우숫자로셀수있으며, 아울러분산이과산포 13) 시이용되는음이항 (Negative Binomial) 회귀모형을활용하여주택연금가입자공간적분포의결정요인을분석할수있다. 음이항모형은포아송분포에서출발한다. 그런데평균과분산이일치하지않아분산이평균보다큰경우나평균보다작은경우포아송분포를사용하게되면추정치가편의 (bias) 를갖게된다. 일반적으로분산이평균보다커서과산포 (over-dispersion) 의문제를가질경우음이항모형을사용한다 14). 본연구에서사용되는종속변수는시군구별주택연금의가입자수이다. 가입자수는지역별로 dispersion 되어있으며이질성이예상되기때문에포아송모형대신에음이항모형을사용하여분석하였다. 2. 분석자료와변수 주택연금가입에영향을미치는지역적특성을파악코자시 군 구별인구 사회학적특성, 소득 주택자산특성, 주거특성등에관한자료를통계청, 한국주 택금융공사및국민은행등 15) 으로부터입수하였다. 종속변수는주택연금가입자수이며설명변수는이론적배경과선행연구를참고하여채용하였다. 주요변수는첫째, 가입자의주택연금선택에영향을미치는인구 사회학적특성을나타내는변수이다. 학력, 신용평가점수등의변수들이이러한범주에속한다. 학력은주택연금에대한이해도나재정적인미래설계를대리하는변수로일반적으로학력이높을수록주택연금에대한이해도가높아가입자수가높을것으로기대된다 (Hui Shan, 2011). 주택연금의경우모기지론과달리개인의소득규모나상환능력등을감안한일반적인신용평가절차없이주택의평가액위주로산정된다. 이에따라신용도가낮은고령자들이보다쉽게연금을가입할수있다. 이관계를살펴보기위해신용평가점수를설명변수로도입하였다. 주택연금가입자에대한신용평가가없고모기지론의신용평가자료구득의한계로동일기관의모기지론이용자의신용평가점수를채용하여분석하였다. 둘째, 주택연금가입에가장크게영향을미칠것으로보이는소득 주택자산특성변수이다. 소득이나주거비가주택연금가입에크게영향을미친다. 그러나이들에대한자료를구할수없어대리변수로 1인당지방소득세와주거비를생계비로나눈슈바베지수를사용하였다 (Hui Shan, 2011). 특히 1인당지방소득세는시 군 구단위에서소득자료가가용하지않아지역평균소득의대리변수로사용하였다. 주택가격은주택연금산정에가장크게영향을미치는기초자료변수이고지역별로차이가있는점을감안채택하였다. 슈바베지수는대부분의고령자들이소득이줄어들어주 13) 과산포문제는일반적으로가산자료에있어관찰되지않은이질성이존재하거나또는특정수 ( 표준포아송의경우 0 ) 의빈도가과할경우에발생한다 (Cameron, C. and P. Trivedi, Regression Analysis of Count Data, Econometric Society Monographs No.30 Cambridge University Press, Cameron & Trivedi, 1998: 이희찬, 내수면어종수요의결정요인분석, 해양정책연구, 한국해양수산개발원, 2009, 제 24 권제 1 호, p.85 에서재인용 ). 14) 분산이평균보다크다는가정에서는음이항 (NB) 분포를사용하는것이바람직하다 (Miaou, S.P., Lu, A., Lum, H. S., Pitfalls of Using R2 to Evaluate Goodness of Fit of Accident Prediction Models, Transportation Reserch Record, 1542, Washington D.C, 1996, pp.6-13: 황경성외, 차량속도를이용한도로구간분할에따른고속도로사고빈도모형개발연구 대한교통학회지, 대한교통학회, 2010, 제 28 권제 2 호, p.153 에서재인용 ). 15) 신용평가점수는한국주택금융공사모기지론이용자 ( ~ ) 의신용평가점수를준용하였으며, 슈바베지수는 16 개시 도슈바베지수를구한후시 군 구별인구가중치를부여하여구하였다. 56 부동산포커스 Real Estate Focus

7 거비보완을위해주택연금을이용하는점을감안하여설명변수로채택하였다. 슈바베지수의경우에도시 군 구별가용자료의한계로 16개시 도지수의가중치를적용하여시 군 구별로작성하였다. 주택가격상승률은지역적으로달리나타나며주택연금이복지적관점에서이용되고있는지예상할수있는점등을고려하여포함하였다. 셋째, 주택의주거특성을반영하는변수이다. 이들변수는 20년이상거주기간, 60세이상고령자가구의수, 주택유형중아파트가차지하는비중, 1인당주거면적, 수도권거주여부등이다. 20년이상거주기간변수는도시지역이도시재생등으로이주가잦은반면비도시지역은거주하는기간이비교적오래지속되는점과거주기간이지역적주거문화특성을반영하는 점등을감안하여채택하였다. 60세이상고령자가구의수는주택연금이 60세이상고령자대상이고인구수가연금가입에영향을미치는지를예견하기위하여설명변수에포함하였다. 1인당주거면적은주택가격및소득과관련되어월지급액에영향을미칠수있을것으로생각되어설명변수로채택하였다 ( 전경구, 2013). 마지막으로, 수도권과비수도권간주택연금가입이두드러지게차이가나고있어수도권거주여부변수를분석에포함하였다 (Hui Shan, 2011). 3. 기술통계량 < 표 9> 는각변수들의기술통계량이다. 설명변수중에더미변수가아닌변수들의기술통계량을보면 1인 < 표 8> 사용한변수의정의 항목변수명정의비고 종속변수가입자수주택연금에가입한자 년 인구 사회학적특성 학력 신용평가점수 대졸이상비중 ( 지역비율 > 전체평균 = 1) 주택금융공사모기지론이용자의신용평가점수 2010 년 5 개년평균 ( 년 ) 독립변수 소득 주택자산특성 1인당지방소득세 지방소득세평균 ( 천원 ) 2년평균 ( 년) 주택가격 아파트 5개년평균가격 ( 만원 ) 년 ( 국민은행 ) 슈바베지수 슈바베지수 시 도별시 군 구비중 2010년 주택가격상승률 5개년아파트가격변동률 년 거주기간 20년이상거주 ( 지역비율 > 전체평균 = 1) 2010년 거주가구수 60세이상자가거주가구 2010년 주거특성 주택유형 주택중아파트비중 ( 지역비율 > 전체평균 = 1) 2010 년 1 인당주거면적 1 인당주거면적 ( m2 ) 2010 년 수도권거주여부수도권 = 1, 비수도권 = 0 수도권 : 서울 경기 인천지역 2014 November Vol.78 57

8 당지방소득세는평균이 168천원이며최대값 4,879 천원, 최소값 25천원으로지역별편차가크다. 주택가격또한 1인당지방소득세와유사하게지역별편차가매우크다. 주택가격은평균가격이 185백만원으로최대값 1,070 백만원에비해서는아주낮고최소값 39 백만원에비해서는 4배이상높다. 아울러중앙값도 133백만원으로평균값보다낮고주택연금가입자의평균주택가격 282백만원 (2012 년 12월말기준 ) 에비하여도아주낮아저가주택소유자들보다는다소고가주택소유자집단에서주택연금을이용한다는것을시사한다. 이는주택가격이월지급액과밀접하게연관되어가입자들의만족도 16) 와관련있는것으로보인다. 아파트가격상승률은최근 5년간 ( 년 ) 평균값이 6.07% 이며최대 25.5% 에서최소 3.84% 로지역간시차등으로매우큰편이다. 지역적특성을파악하기위해수도권과비수도권을구분하여비교하는것은매우유용하다 (< 표 10> 참조 ). 주택연금가입자수는수도권이 77.0% 를점유하고있어비수도권보다월등히많으며, 대졸이상비중도수도권이 20.6% 인데비해비수도권은 12.3% 로낮다. 1인당지방소득세는수도권이비수도권의 2.19 배수준으로높아수도권이상대적으로소득이높고주택가격은수도권이비수도권에비하여 3.1 배수준이다. 주택가격상승률은수도권이 0.26%, 비수도권이 8.60% 로나타나수도권이외지역이수도권에비하여매우높다. 이는최근주택가격변동이지역별로차이가있는데에기인한것으로보인다. 20년이상거주비중은수도권 8.6% 에비해비수도권이 27.8% 로월등히높다. 이는지방지역의고령자들이주거지에서상대적으로오래거주하는데연유한것으로보인다. 60세이상자가거주가구수는수도권 : 비수도권이 38:62 로수도권이오히려적으나주택연금가입자수는수도권 : 비수도권이 77:23 으로수도권이월등히많아연금가입에서지역별차이가확연하다. < 표 9> 설명변수기술통계량 구분 평균값 중앙값 최대값 최소값 표준편차 학력 ( 대졸비중평균초과 = 1, 평균이하 = 0) 신용평가점수 인당지방소득세 ( 천원 ) , 주택가격 ( 만원 ) 18,515 13, ,011 3,929 16,429 슈바베지수 주택가격상승률 (%) 거주기간 (20년이상거주비중평균초과 = 1, 평균이하 = 0) 거주가구수 18,055 15,508 71,218 1,926 10,850 주택유형 ( 주택중아파트비중평균초과 = 1, 평균이하 = 0) 인당주거면적 ( m2 ) 수도권거주여부 ( 수도권 = 1, 비수도권 = 0) ) 주택연금가입시가장중요한고려요인으로주택연금이용자가 매달연금을얼마나받을수있는지 가 80.0% 이고그다음이 평생동안매달연금을받을수있는지 가 67.0% 로나타났다 ( 황재훈, 2013, 앞의보고서, 73 쪽 ). 58 부동산포커스 Real Estate Focus

9 < 표 10> 수도권과비수도권의설명변수비교 구분수도권비수도권전국비고 연금가입자수 ( 명 ) 139 (9,003) 18 (2,690) 55.4 (11,693) 지역별시 군 구평균, ( ) 내는권내가입자수임, 학력 ( 대졸이상, %) 지역별시 군 구평균 신용평가점수 ( 점 ) 인당지방소득세 ( 천원 ) 주택가격 ( 만원 ) 35, , , 슈바베지수 주택가격상승률 (%) 년이상거주비중 (%) 세이상자가거주가구수 ( 명 ) 22,065 (1,434,248) 16,269 (2,375,332) 18,051 (3,809,580) ( ) 내는권내가구수임 주택유형 ( 아파트비중, %) 지역별시 군 구평균 1 인당주거면적 ( m2 ) 분석결과및해석 주택가격상승률을고려한회귀모형과수도권여부 변수를반영한회귀모형으로양분하여검증하였다. 주 택가격상승률변수를포함하고수도권여부변수를 제외한분석결과는 < 표 11> 과같다. < 표 11> 주택연금가입자수공간분포의음이항모형분석, (N=211) 변수 계수 Z 값 한계효과 주택연금가입자수 ( 종속변수 ) 학력수준 ( 대학졸업비중평균초과 = 1) ** 신용평가점수 * (ln)1인당지방소득세 ( 천원 ) ** (ln) 아파트 5개년평균가격 ( 만원 ) ** 슈바베지수 주택가격상승률 (%) ** 년이상거주여부 ( 평균초과 = 1) ** (ln)60세이상자가거주가구수 ** 주택유형 ( 주택중아파트비중평균초과 = 1) ** (ln)1인당주거면적 ( m2 ) ** R 2 (Pseudo) 0.71 LR통계량 ** Log likelihood 주 : **, * 는각각 1%, 5% 수준에서통계적으로유의함 2014 November Vol.78 59

10 결정계수 R 2 (Pseudo) 값이 0.71 로설명력이양호하다. 슈바베지수를제외한모든변수가유의미하고, 이들중주택가격상승률과 1인당주거면적의회귀계수가높게나타나이변수들이주택연금가입에중요한역할을하고있다는것을알수있다. 인구 사회학적특성중학력수준은유의수준 1% 수준에서정 (+) 의관계를, 신용평가점수는 5% 수준에서부 (-) 의관계가있다. 소득 주택자산특성중 1인당지방소득세는 1% 수준에서부 (-) 의방향을, 주택가격은 1% 수준에서정 (+) 의방향을, 주택가격상승률은 1% 수준에서부 (-) 의방향으로유의미하다. 주거특성중에는 20년이상거주여부는 1% 수준에서부 (-) 의방향이, 60세이상자가거주가구수와주택유형은 1% 수준에서정 (+) 의방향으로유의미하다. 요약하면, 학력수준이높고, 주택가격이높으며, 60 세이상자가거주가구의수가많고, 아파트비중이높은지역일수록주택연금가입확률이높다. 반면, 신용평가점수가높은지역일수록, 1인당지방소득세가많을수록, 주택가격상승률이높을수록, 20년이상거주가구비중이높을수록, 1인당주거면적이넓은지역일수록주택연금가입확률이낮은것으로나타났다. 분석결과를보면미국의공적역모기지인 HECM 가입자의지역별특성을분석한 Hui Shan(2011) 17) 의연구와는주택가격상승률외에는거의유사하다. 그의연구에서카운티별로학력수준이높고, 주택가격이높은지역일수록연금가입이높은것과동일하게본연구에서도유의한정 (+) 의방향을보이며, 또한신용평가점수가낮고소득이적은지역일수록연금가입이높은것도유사하다. 다만, 그의연구에서소득대비지출비용변수가유의하게나타났으나본연구에서사용한슈바베지수는통계적으로유의미하지않게나타났다. 이는본고에서사용하는슈바베지수의대리변수측정상의문제에기인한것으로보인다. 각설명변수가주택연금수요에미치는영향력을파악하는것이중요하다고사료되어한계효과 (average marginal effect 기준 ) 를추정하였다. 학력수준은해당지역평균이전체지역평균보다높을경우평균적으로 30명의가입자수가많은반면주택가격상승률은한단위증가할때 177 명의가입자수가감소하는것으로나타나주택가격상승률이주택연금수요에가장크게영향을미치는것으로판단된다. 특성별개별변수들의분석결과는다음과같다. 학력수준은높을수록가입자수가높가나온바이는주택연금에대한인식이아직은낮고주택연금상품에대한이해도어려운상황에서학력수준이낮은지역일수록주택연금상품에대한인지도와이해력이학력수준이높은지역에비해떨어질수밖에없을것이다. 신용평가점수변수를보면신용평가점수가낮은지역일수록연금가입이높게나온바, 이는주택연금취급시연령이나소득의크기등신용도를요구하지않아신용도가낮은고령층들의진입이용이한반면신용도가높은고령층들은소득이상대적으로높거나다른형태의대출을원하는데기인한것으로보인다. 1인당지방소득세변수는소득의대용변수로소득에비례하여소득세가부과됨에따라소득이높은지역일수록주택연금가입이낮은것을볼수있는바이는예상한대로이다 년말기준으로소득이있는가구가전체연금가입자중 27.9% 에불과한바, 이는소득이높을수록여타소득및자금을확보할가능성이높고이에따라여타수입원이있는등미래에대한대비가높아주택연금가입이낮게나오는것으로풀이된다. 또한소득이높은지역은주택가격이 9억원을초과하여연금가입대상에서제외되는경우도일부있어연금가입이더욱낮아질수밖에없는데에서연유한것으로보인다. 주택연금은또한지역평균소득이낮지만상대적으로고가주택을가진지역에서더많이가입하고있다. 17) Hui Shan, op, cit., pp.751~ 부동산포커스 Real Estate Focus

11 이러한결과들은현금자산은적고주택은일반서민주택보다다소고가인고령층들이주택연금의혜택을누리고있다는인식과일치한다 18). 이에부합되는지역은예를들면, 서울의강북지역이다. 아울러주택가격상승률이낮은지역일수록주택연금가입이높게나타나 Hui Shan(2011) 의연구에서주택가격상승지역이훨씬더역모기지에가입하는비율이높은결과와역으로나타났는바이는미국의 HECM과우리나라의주택연금상품운용의차이에서기인한것으로보인다. 즉, HECM이대개금융상품의수단으로운용되어주택가격이상승할수록역모기지를통한투자심리가작용하여이용이증가한것으로보이며, 우리나라의주택연금은복지적차원에서운용되어주택가격이월지급금산정의주요변수이고본분석에서사용한자료가부동산의보합내지침체기이므로, 부동산가격이더떨어질개연성이있고부동산구매심리도감소하는상황을고려하여주택가격이더떨어지기전에연금에가입하여월지급금을보다많이받으려는심리가가미되어가입을서두르는데에기인한것으로보인다. 거주기간이 20년이상된가구의비중이높을수록주택연금가입자수가낮은결과가나왔다. 이는농어촌등비도시지역이도시지역에비하여장기거주하고도시지역은재개발이나재건축등주택의재생등으로거주기간이짧지만주택가격의가치는더큰데에연유한것으로판단한다. 아울러장기거주비중이높은농어촌지역에서는농업등일상의경제생활로인한소득발생및이웃간커뮤니티형성으로인한체면중시등도시지역문화와의차이로연금가입을서두르지않을수있는점도유추할수있다. 주택중아파트비중이높은지역일수록연금가입 이높은것은아파트가도시지역에많이운집되어있고도시주거형태로자리잡았기때문으로볼수있다. 또한일반주택보다가격산정이용이하여가입절차가간편하고접근성이높은데에기인하는것으로생각된다. 이는아파트를소유한가입자의비중이 83.7%(2012 년말기준 ) 에이른것을보면알수있다. 주택시장은지역별로큰차이가있다. 특히수도권과비수도권은주택가격의변동뿐만아니라기반시설및산업환경등경제생활에도많은차이가있다. 따라서주택연금가입자수 (2012 년말기준 ) 도수도권이비수도권의 3.3 배이상을차지하고있어수도권여부의변수를감안한분석도매우의미가있는것으로판단한다. 주택가격상승률을수도권거주여부의변수로대체하고다른변수는그대로유지하여동일한방법으로분석하였을시전반적으로전술한분석과큰차이는없었다. 수도권여부변수에서는수도권일수록주택연금을가입할확률이높은것으로나타났다. 이는수도권이주택연금에가입하기유리한지역적, 환경적조건등에연유한것으로보인다. 한편, 9억원이상의고가주택이밀집되어있는강남지역등일부지역 19) 이주택가격제한으로연금가입이적을수있다. 이에주택가격제한과주택연금가입자수와의흐름을검증하기위하여주택가격과주택가격의제곱값을변수에포함하여분석한바주택가격이 632 백만원을초과하면주택연금가입이감소하는추세로나타나주택가격제한의영향은적은것으로보인다. 5. 시사점 본연구를통해다음과같은시사점을도출할수있 18) 일반노년층의보유주택평균가격은 2 억 2 천만원, 주택연금이용자는 2 억 9 천만원으로나타났으며일반노년층은 1 억원초과 ~2 억원이하주택보유비율이 40.8%, 주택연금이용자는 2 억원초과 ~4 억원이하주택보유비율이 45% 로가장높다. 반면에일반노년층의월평균수입액은 168 만원, 주택연금이용자는 155 만원으로주택연금이용자가소폭낮다 ( 황재훈, 2013, 앞의보고서, 51~52 쪽 ). 19) 주택가격중위값 ( 단위 : 백만원 ); 강남구 : 770, 서초구 : 831, 송파구 : 650, 강동구 : 443, 종로 : 435, 중구 : 470, 용산구 : November Vol.78 61

12 었다. 먼저학력수준이높은지역일수록주택연금을가입할확률이높다는것이다. 학력수준이높은지역일수록소득수준이높은것을예상하면주택연금의가입이상대적으로낮을것으로예상되나주택연금에대한인지도나이해도가높고또한자녀들의도움을가능한한받지않고노후를보내려는점등이주택연금가입에크게영향을미친다고볼수있다. 일반적으로주택연금은도입한지얼마되지않아상담하는고객들대부분이고령자본인들이어서주택연금상품을이해하는데시간이많이걸리고실제이용한사람들이주위에많지않아가입을결정하는데애로가있는것이주지의사실이다. 또한비도시지역일수록주택연금상담도어려울뿐만아니라상담을위한방문시간도많이걸리며한국주택금융공사차원에서도홍보의한계가있다. 한국주택금융공사는주로전국적인공중매체나인터넷을통하여홍보하고있는외에예산제약으로지하철이나옥외광고를통한간접광고및아파트밀집지역중심의직접광고등으로홍보하고있어도서지역이나지방지역은홍보에비교적불리한편이다. 이에도서지역및서민층등소외된계층의접근이용이하도록지속적인정책적, 제도적개선이필요하다고하겠다. 둘째, 지리적여건으로수도권이고아파트비중이높으며주택가격이높은지역일수록연금을가입할확률이높다는점이다. 지리적여건상수도권지역이주택가격이높고아파트가많이밀집되어있어공사입장에서는주택연금의집중적인홍보가가능하며또한영업점이수도권이나대도시에편중되어있어고객들이영업점을직접방문하거나상담하기가상대적으로쉽고편리한면이있는데에연유한다고볼수있다. 이러한사유로서민층의복지차원적접근으로시작한주택연금이지리적형평성의불균형을초래하고있는것을볼수있다. 수도권이나지방도시에서도광역시중심으로편중되어지방소도시나시골지역은아예주택연금취급이전무하거나소수의취급에불과한것을볼수있다. 이는주택가격의차이와접근성이불리한데크게좌우되 는것으로유추된다. 아울러아파트거주자는주택가격을한국감정원이나국민은행의공시자료를통해수시로파악가능하여본인이받을연금의월지급액을보다쉽게빨리산정할수있고, 주택가격이클수록예상되는월지급금이증가하여상품에대한만족도가높으며또한주택연금에대한홍보의접근성이용이하여인지도도높은데기인한것으로판단한다. 이에따라지리적여건으로인한불균형을줄이기위한인지도및상품이해를위한대책이필요하다. 셋째, 주택가격상승률이높은지역일수록연금가입이낮게나타나고있는바, 이는주택가격상승에대한기대가연금신청을미루게하는데기인한것으로보인다. 이는미국의역모기지가입자들과는역의현상이나타나고있는데, 이에대해좀더많은연구가필요하다하겠다. 현재는복지차원에서의접근으로연금가입을주로하고있지만미국처럼금융적인차원으로의접근도주의깊게고려해볼만한것이아닌가한다. 기간확정형과신용한도형을혼합하는방법등금융상품으로의접근을원하는고객들에게활로를열어주는것도고려해봄직하다. 대개노령층들은자가주택을가능한한보유하려하고지키려는성향이높으므로향후대출을상환하도록유도하는금융적인접근도정책차원에서는위험을줄이는방법이며고객의저변확대에도도움이되리라본다. 넷째, 소득이낮은지역일수록연금가입이높게나오는데, 이는분석결과에서제시한것처럼주택연금가입자들이일반노년층에비하여소득이적은데비하여주택가격은상대적으로높은즉, 하우스푸어들에연유하는것으로보인다. 따라서이들이적극적으로가입을하도록제도를지속적으로개선하는것도필요하리라본다. 최근사전가입제도를도입한것은매우시의적절한조치라볼수있다. 이러한제도들이단발성에그치지않고지속적으로유지되고시장친화적인제도가꾸준히도입되어야할것이다. 아울러 1가구 2주택이상을보유한다주택자들에대한주택연금의가입을가능토록하는것도하우스푸어들의주거복지실현에도 62 부동산포커스 Real Estate Focus

13 움이되리라판단된다. 일례로세계에서세번째로공적역모기지제도를도입한 ( 월 ) 홍콩은미국의 HECM 상품을벤치마킹하여전체적인구조가 HECM 과유사하게기간확정형제도를도입운용하고있으며주택의수에대한제한이없다. 마지막으로 20년이상거주하는비중이높은지역일수록주택연금을가입할확률이낮게나온것은주의깊게살펴볼필요가있다. 일반적으로주택연금가입자들은대부분종신거주를예상하고있는데 20년이상거주한고령층이많이사는지역에서더적게가입하고있다는것은이들이장기거주를하면서도주택연금을가입하지못하는원인을살펴볼필요가있을것이다. 장기거주하는주택중일부를임대한경우등주택연금가입이제한되거나거주주택의가격이낮아만족할만한수준의월지급액을받을수없는것에기인할수도있고, 농어촌등비도시지역에서는이웃간커뮤니티로인한체면문화및담보설정에대한거부감등으로가입을꺼려하는경우도있어이들의수요를유도할제도개발이필요하리라본다. 다행히연금수령기간에주택을변경하여이사하더라도적절한조치를취하면주택연금을계속이용할수있도록제도를변경한것은고령층들의주거이전의자유를제공하고주거환경의선택범위를넓혀주택연금저변확대에크게기여하리라본다. Ⅴ. 정책제안및연구과제 주택연금이아직도노령층의상속의지및상품에대한인식부족등으로가입률이전국의주택을보유한노령인구에비해매우낮아복지를위한주택자산의소비활용을보다적극적으로추진해야할것으로보인다. 이는고령층자산의대부분이주택자산이고정부가정책적으로주택자산의포트폴리오에대한다른대안이크게없기때문에더욱절실한것으로보인다. 아울러가입자의공간적분포가수도권과지방대도시에편중되어있고또한주택가격기준으로 1억원미만주택을가진서민보다는 2~3억원구간이나 3~4억원구간의서민이더많이이용하고있는것으로나타나주택연금의복지적관점이다소편향되어지원되는경향이다. 이에계층별로차별화된지원책이나양극화완화에중점을두는복지적측면의제도적개선이요구된다. 이상의연구를통하여다음과같이정책적시사점을제시하고향후연구과제를도출하였다. 먼저정책적측면에서시사점을언급하면, 첫째, 주택연금의지리적불균형해소를위해도서지역및서민층등소외된계층의접근이용이하도록비도시지역으로영업점이나출장소신설또는금융기관으로의업무위탁등정책적대안이필요하리라본다. 둘째, 고령자들의적극적인연금가입을위해다주택자라도가입이가능하도록주택수제한완화나신용한도형상품등금융상품의도입을검토해봄직하다. 셋째, 자가주택중일부를임대한경우등주택연금가입이제한되거나거주주택의가격이낮아만족할만한수준의월지급액을받을수없어연금가입을꺼리는경우가있어이들의수요를유도할제도개발이필요하다. 다음, 주택연금의이용활성화와지속적인운영을위한측면에서시사점을제시하면첫째, 주택연금에대한지속적인홍보와신청자들에게상품에대한면밀하고충분한상담을하여개별가구특성에맞는상품을선택하도록유도하여야한다. 둘째, 현재운용되고있는상품이제한적이고, 운영자측에서는상당히부담이가중되는고위험상품위주로운용되는점을감안, 제도의안정적이고지속적인운영과고객의저변확대를위하여보다더다양하고정밀한상품개발및연구가필요하다. 셋째, 주택연금의본래취지처럼서민층을대상으로주택연금을활성화하기위해서는대상주택의가격을낮추거나실효성있는기준으로변경하고연금지급액을높여보다현실적인지원제도가되어야할것이다. 넷째, 농어촌등비도시지역에서는이웃간커뮤니티로인 2014 November Vol.78 63

14 한체면문화및담보설정에대한거부감등으로가입을꺼려하는경우도있으므로주택연금에대한인식도및이해제고를위한노력이요구된다. 마지막으로향후연구과제를도출하였는바첫째, 복지적관점에서도입된공적역모기지인주택연금이지속적으로유지하기위한꾸준한연구가필요하다. 둘째, 금융상품으로서역모기지제도와복지대책으로서주택연금제도간의괴리가있으므로효율적운영을위한연구가요구된다. 셋째, 주택가격의장기적인하락등운영기관의리스크를대비하는대책에대한연구가시급하다. 마지막으로지리적형평성과자산격차의문제및소득의양극화해소를위한주택연금의효율적인운영에대한연구가필요한점등이다. 다만, 본연구가자료의한계상고령자의소득이나생활비규모등을파악할수없어대용변수를이용한점과설명변수중주요변수인주택가격변수에대한전체시 군 구자료가없어 230개시 군 구중 19개시 군 구를제외할수밖에없었다는점은한계로지적될수있다. < 참고문헌 > 강현구 (2013), 미국공적보증역모기지의리스크관리기법및정책적시사점, 주택금융월보, 한국주택금융공사김용창 (2013), 자산기반주거복지정책으로서단기공공임대주택의지분공유제주택으로전환, 공간과사회, 제23권제2호 ( 통권44호 ), 한국공간환경학회유선종 (2004), 미국의역모기지제도와정책적시사점, 부동산학보, 제22집, 한국부동산학회이희찬 (2009), 내수면어종수요의결정요인분석, 해양정책연구, 제24권제 1호, 한국해양수산개발원전경구 (2013), 연금이역모기지에대한태도와가입의사결정에미치는영향, 부동산학보, 제55집, 한국부동산학회 황경성 최재성 김상엽 허태영 조원범 김용석 (2010), 차량속도를이용한도로구간분할에따른고속도로사고빈도모형개발연구, 대한교통학회지, 제28권제2호, 대한교통학회황재훈 (2011), 고령화사회진입에따른주택연금활성화방안, 주택금융월보, 한국주택금융공사황재훈 (2013), 2013년도주택연금수요실태조사, 주택금융월보, 한국주택금융공사 Cameron, C. and P. Trivedi(1998), Regression Analysis of Count Data, Econometric Society Monographs No.30, Cambridge University Press Hui Shan(2011), Reversing the Trend: The Recent Expansion of the Reverse Mortgage Market, Real Estate Economics, v39 Miaou, S.P., Lu, A., Lum, H. S(1996), Pitfalls of Using R2 to Evaluate Goodness of Fit of Accident Prediction Models, Transportation Research Record, 1542, Washington D.C. 중앙일보 ( ) 통계청 ( 한국주택금융공사 DB 및홈페이지 ( KB 부동산 ( 64 부동산포커스 Real Estate Focus

II. 기존선행연구

수익용부동산의임대수익영향요인에관한연구 I. 서론 II. 기존선행연구 Ⅲ. 실증분석모형및자료 yit = a + b xit + ui + eit yit = ( a + ui ) + b xit + eit α α cov( it, i ) 0 x u = cov( x, ) 0 it u i ¹ H : cov( x, u ) = 0 0 H : cov( x, u ) ¹ 0 1 it