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민종 국
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1 Ⅴ. 해외주요국의역모기지제도운용현황및체계 1. 공적보증역모기지 1) 미국 우리나라주택연금제도의벤치마크모델이라할수있는미국의역모기지제도는공적보증주택연금제도의효시라고할수있다. 1989년도입된미국의공적보증역모기지 (Home Equity Conversion Mortgage, 이하 HECM) 는전체역모기지시장의 90% 이상을차지하고있다. HECM 프로그램에속한역모기지에대해서는연방주택청 (Federal Housing Administration, 이하 FHA) 이차입자와대출금융기관의대출관련리스크를경감시켜주는공적보증을제공한다. HECM의경우중산층이하를대상으로하며민간역모기지의경우주로고액자산가를대상으로하고있다. FHA는역모기지손실가능성을보전해주는대가로차입자에게모기지보증보험료 (Mortgage Insurance Premium, MIP) 를부과하고있다. 또한 HECM의주요대상자가금융상품에대한지식이부족한고령층이라는점을감안해차입자들이 HECM 가입전대출기관과별도의독립된기관으로부터대출전사전상담을의무적으로받도록규정하고있다. 미국의역모기지시장은 2008년금융위기이후미국의주택경기가침체기를겪으면서다소주춤한상태이지만역모기지를활성화하기위한정부의대책들이가시화되고있다. 미국정부는최근역모기지론을통한연금수입에비과세 (non-taxable income) 혜택을제공하고, 자산조사급여 (means-tested benefit) 를계산할때주택연금연금수령액을개인자산에서제외시키는등주택연금활성화를위한후속대책을마련중이다.

2 해외주요국의역모기지제도운용현황및체계 년 HECM이도입된이후꾸준한성장세를보이고있는미국역모기지시장은지난 2002년 HECM 대출건수가 1만건에서 2007년 10만건으로 5년만에 10배규모로성장했다. 지난 2009년에는 11만 4,412건으로최다대출건수를기록했지만이후차입자의사망이나기존대출금상환으로인해전체규모가다소감소해지난 2013년기준 HECM 대출건수는 4만 3,916건을유지하고있다. 연도지급유형확정기간 (Term) 2009 < 표 Ⅴ-1> 미국 HECM 지급유형별승인건수 수시인출 (Line of Credit) 종신 (Tenure) 확정혼합 (Term+LoC) 종신혼합 (Tenure+LoC) ( 단위 : 건 ) 총계 건수 ( 건 ) 1, ,334 2,088 4,310 2, ,412 비중 (%) 건수 ( 건 ) , ,198 1,357 79,056 비중 (%) 건수 ( 건 ) , ,967 1,167 73,114 비중 (%) 건수 ( 건 ) , , ,816 비중 (%) 건수 ( 건 ) , ,916 비중 (%) 자료 : IFE Group(2013), Acturial Review of the Federal Housing Administration Mutual Mortgage Insurance Fund HECM Loans for Fiscal Year 2013, p. 28. IFE Group(2013) 에따르면미국 HECM 상품의지급유형을살펴보면확정기간형 (Term), 수시인출형 (Line of Credit; LoC), 종신형 (Tenure) 과이들의혼합형이존재한다. 확정기간형은정해진기간동안일정한월지급금이지급되는형태이며종신형은주택에거주하는한일정한월지급금이지급되는형태이다. 수시인출형은정해진한도내에서언제든지인출할수있는대출형태이다. 지급유형별상품규모를살펴

3 48 조사자료집 보면 2013 년기준수시인출형역모기지가전체역모기지승인건수의약 95%(41,710 건 ) 를차지해사실상대부분을차지하고있다. 연도 < 표 Ⅴ-2> HECM 및차입자주요특징 평균기대금리 (%) 평균주택가격 ( 달러 ) 최고대출가능한도 ( 달러 ) 대출자평균나이 ( 세 ) , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , 자료 : HECM 홈페이지. HECM 및차입자의주요특성을살펴보면대출기간동안차입자가부담하는연평균기대금리는금리인하기조속에서지난 10년간연간 7.3% 에서 4.9% 로지속적인감소세를보여왔다. 평균주택가격은 2012년현재 25만달러수준이며최고대출가능한도는평균주택평가금액에상응하는수준이다. 차입자의평균나이는감소세를보여 2012년현재 72세수준이다. 2013년기준금리유형별로는고정금리상품이전체 HECM의 72%(31,720건 ) 가량을차지해소비자들은금리변동성을최대한회피하려는성향을나타내고있다. 이밖에 LIBOR 기준 25.2%(11,074건 ), 미국채기준 2.6%(1,119건 ) 를차지하고있다.

4 해외주요국의역모기지제도운용현황및체계 49 < 표 Ⅴ-3> 미국 HECM 금리유형별승인건수 연도 금리유형 리보금리기준미국채기준연이율월이율연이율월이율 고정금리 총합 건수 ( 건 ) 23 39, ,752 13, ,412 비중 (%) 건수 ( 건 ) 7 24, ,469 79,056 비중 (%) 건수 ( 건 ) 8 23, ,742 73,114 비중 (%) 건수 ( 건 ) 3 16, ,044 54,816 비중 (%) 건수 ( 건 ) 3 11,074-1,119 31,720 43,916 비중 (%) 자료 : IFE Group(2013), Acturial Review of the Federal Housing Administration Mutual Mortgage Insurance Fund HECM Loans for Fiscal Year 2013, p. 29. 미국 HECM 상품은 2013년이전에는크게 HECM Standard 와 HECM Saver 로나뉘었다. Saver는기존상품인 Standard 보다연보증료를낮추는대신상대적으로작은규모의대출을선호하는차입자를대상으로지난 2010년 10월출시된상품이다. Standard 와 Saver 두상품모두 62세이상고령층을대상으로최대청구가능한도는 62만 5,500달러또는주택가격중적은금액으로정한다. 16) 대출한도는대출자의나이, 금리, 주택가격등에따라달리결정된다. 예를들어, 차입자의나이를 72 세, 이자율을 5% 라고가정하였을때 HECM Standard 의최대대출가능한도는 67.7%, HECM Saver의경우에는이보다는다소낮은 55.4% 수준에서결정된다. HECM Standard 와 HECM Saver의차이는차입자가부담하는초기모기지보증보험료 (Initial Mortgage Insurance Premium) 에서기인한다. 차입자는대출기관이부도가나더라도대출금지급을보증하는연방주택청 (FHA) 에모기지보험료를지 16) HECM 최대청구가능한도는 2007 년까지 20 만 160 달러에서 36 만 2,790 달러까지카운티마다다른기준을적용하였으나 2008 년전국공통으로최대청구가능한도가 41 만 7,000 달러로조정됨. 이후최대청구가능한도는 2009 년 62 만 5,500 달러로상향조정되었음.

5 50 조사자료집 급하게되는데이같은모기지보험료는최초대출시점에지급하는최초모기지보험료와매월대출잔액에부과되는월별모기지보증보험료로나뉜다. HECM Standard 와 HECM Saver는초기모기지보험료로각각주택평가가격의 2% 와 0.01% 를지불한다. 월별모기지보증보험료는상품의종류와상관없이연 1.25%( 월단위로원리금에누적 ) 로동일하다. 미국정부는지난 2013년 9월기대와는달리저조한실적을거두고있는 Saver 상품을개편해수정된 HECM 프로그램을발표했다. 새로개편된 HECM 프로그램에서는 Standard와 Saver 상품을통합하여수시인출액설정규모에따라연보증료를주택가격인정한도의 0.5% 와 2.5% 로차등부과하고있다. 17) 또한차입자들의상환능력을점검하기위해대출심사시차입자의잔여소득 (residual income) 을반영하도록심사기준을강화했다. 예를들어잔여소득 (residual income) 이부부합산월 886~998 달러 ( 개인기준월 540~589달러 ) 는되어야사실상역모기지가입이가능하다. 18) HECM 대출에서는변동금리방식과고정금리방식이존재한다. 2007년이전까지는고정금리방식의경우대출기관이대출자금조달과정에서금리변동리스크를고스란히부담해야하기때문에 HECM 대출의대부분은변동금리방식으로이루어졌다. 그러나 2010년이후신규대출의 70% 이상이고정금리확정기간형총액인출방식의대출이차지하면서미국역모기지시장의주력상품군이점차변모하는양상을보이고있다. 통상대출시점에서고정금리대출은변동금리대출보다높은금리를지불한다. 17) 가입후 1년간인출한금액이대출한도의 60% 이하일경우는주택가격의 0.5%, 60% 를초과할경우에는 2.5% 를초기보증료로부과함. 18) 잔여소득이기준에미달하더라도역모기지를통한연금수령액이세금과모기지보험료를충당할만큼충분하다면차입자가별도의계좌를개설해세금과모기지보험료가자동으로직접납입되도록하는방식으로역모기지가입이가능함.

6 해외주요국의역모기지제도운용현황및체계 51 < 표 Ⅴ-4> 미국역모기지운영현황및특징 명칭 HECM Standard HECM Saver New Program 특징 62 세이상을대상으로함 주택가격하락분에대해 FHA 정부보증 주택보유수와주택가격에대한제한없음 HECM 의보증재원은 GIF(Growth Investment Fund) 로서보험료수입으로총당함이원칙이나결손금발생시연방정부예산으로보조금지원 대출금융기관이아닌독립된제 3 자인전문상담사로부터상담의무화 초기보증료주택가격인정한도 ( 또는대출가능한도 ) 의 2%, 월보증료는대출잔액의연 1.25% 최대대출가능한도는 62 만 5,500 달러 2010 년 10 월도입 기존 standard 상품보다최초운영비용이저렴한대신에대출한도가축소 초기보증료는주택가격인정한도 ( 또는대출가능한도 ) 의 0.01%, 월보증료는대출잔액의연 1.25% 2013 년 9 월수정프로그램발표 최대대출가능한도는 Saver 보다는높고 Standard 보다는낮은수준으로조정 초기보증료는가입후 1 년간대출한도의 60% 이하로설정할경우주택가격인정한도의 0.5%, 60% 이상으로설정할경우 2.5% 로차등화함 월보증료는기존과동일한대출잔액의연 1.25% 자료 : CFPB(2012), Reverse Mortgage Report, p. 24; Munnell, A.H. and Sass, S.A.(2014), The Governement's Redesigned Reverse Mortgage Program, Center for Retirement Research Report, p. 3 재정리. 변동금리대출방식에적용되는대출금리는 1년단기미국채금리 (1-year Treasury Rate) 혹은 1개월리보금리 (LIBOR) 를기준으로대출계약체결당시대출기관과차입자사이에서합의된마진금리를가산한금리가적용된다. 강현구 (2013) 와 Bishop and Shan(2008) 에따르면, HECM을취급하는금융기관은마진을일반모기지의평균이자율을정할때사용하는마진을사용하며통상마진율은 1~3% 정도로알려져있다. 변동금리의경우대출계약서상정해진금리조정시점에일정한금리변동한도

7 52 조사자료집 (cap) 를초과하지않는범위안에서금리조정이이루어진다. HECM Handbook에따르면변동금리가연간 2%, 그리고대출전체기간중 5% 를넘지못하도록금리변동한도를부과해규정하고있다. 이같은금리변동한도는대출계약기간중차입자가과도한금리를부담하는것을방지하는보호책으로역모기지이외의일반대출의변동금리상품에도일반적으로적용되는소비자보호책의일환으로볼수있다. 2) 홍콩 홍콩의역모기지는공적보증제도인미국 HECM 프로그램과우리나라주택연금을벤치마크해 2011년출시되었다. 19) 미국처럼주택가격에대한제한이나주택보유수에대한제한은없다. 그러나미국이나우리나라와는달리부부이외에도형제, 자매등의공동가입이가능하다. 초기보증료는주택가격의총 1.96% 로대출실행 4년차부터 10년차까지 10회에걸쳐 0.28% 씩분할납부가가능하다. 또약정철회기간 ( 가입후 6개월이내 ) 동안계약을취소하면초기보증료가발생하지않도록하고있다. 이같이초기보증료의분할납부조건과일정기간유예요건은대출금조기상환이나계약파기에따른소비자들의피해를최소화하기위한조치다. 연보증료는대출잔액의 1.25% 를매월분할납부한다. 한편주택가격에따른가입제한은없는대신대출금산정기준인주택가격인정한도가존재하여최대 HK 1,500만달러로설정되어있으며주택가격별차등비율을적용하고있다. 예를들어주택가격 HK 800 만달러이하 ( 주택가격 100% 인정 ), HK 800 만달러이상 ~ HK 1,200만달러이하 ( 주택가격 80% 인정 ), HK 1,200 만달러이상 ~ HK 1,600만달러이하 ( 주택가격 70% 인정 ), HK 1,600 만달러이상 (HK 1120만 ~ HK 1,500 만달러이하 ) 등이다. 19) 강현구 (2012), 류수정 (2014) 참조.

8 해외주요국의역모기지제도운용현황및체계 53 < 표 Ⅴ-5> 홍콩역모기지프로그램주요특징 명칭 Reverse Mortgage Program 특징 2011 년출시 55 세이상을대상으로함 주택가격하락분에대해 HKMC 정부보증 주택가격제한, 보유수제한없음 주택가격인정한도최대 HK 1,500 만달러 대출금융기관이아닌독립된제 3 자인전문상담사로부터상담의무화 대출금리 : Hong Kong Prime Rate-2.5% 초기보증료 : 주택가격의 1.96%( 단, 7 년에걸쳐분할지급 ) 연보증료 : 대출잔액의연 1.25% 자료 : HKMC(Hong Kong Mortgage Corporation). < 표 Ⅴ-6> 홍콩의역모기지현황 날짜 누적신청건수 ( 건 ) 2011년 10월 년 12월 년 3월 년 6월 년 9월 년 12월 년 3월 년 6월 년 9월 년 12월 년 3월 년 6월 년 9월 년 10월 년 11월 727 자료 : HKMC(Hong Kong Mortgage Corporation).

9 54 조사자료집 홍콩역모기지누적가입자수는 2011년도입이후 2014년 11월까지총 727명으로가입자의평균연령은 69세, 평균주택가격은 HK 470만달러로월평균연금지급액은 HK 14,100달러규모이다. 가입기간별로는확정기간형이 61%, 종신형이 39% 를차지하고있다. 2. 사적역모기지 1) 영국 Hyde(2008) 에따르면영국에서는 1965년부터주택지분을현금화하는주택지분유동화상품 (equity release product) 이시장에도입되었다. 초기에는노인들이일상생활에서수입과지출을맞출수있도록단순히수시인출금을설정하는상품구조로되어있었으나, 1972년영국의대표적인생명보험회사인 Allied Dunbar Assurance 가 Home Income Plan을판매하면서본격적인역모기지상품이도입되었다. 이상품은최대 3만파운드까지모기지대출이가능하며이대출금을통해종신연금에가입하는구조로되어있다. 대출금에대한이자는연금수령액에서차감되고이자에대한면세혜택이부여되며, 차입자가사망하면해당주택을매각한자금으로대출금을상환한다. 그러나이상품은연금수령액이고정되어있음에도불구하고대출금리가변동되기때문에 1990년대초금리가가파르게상승함에따라가입자들이충분한연금액을수령하지못하게되었다. 때마침일어난주택가격하락은대부분의 Income Plan 가입자들로하여금주택가격이대출금을밑도는 마이너스지분 (negative equity) 상태로만들게되었다. 이러한문제를해결하기위해 1991년 SHIP(Safe Home Income Plans) 프로그램이시작되었다. Ecclesiastical Life, Hodge Equity Release, Home & Capital Trust, GE Life 등 4개보험회사주도로만들어진 SHIP 프로그램은참여하는보험회사들에게상품에대한엄격한소비자설명의무를부과함과동시에주택가격이상의대출금

10 해외주요국의역모기지제도운용현황및체계 55 에대해소비자책임이면제되는비소구대출 (no negative equity guarantee) 조항을지키게하고있다. 현재주택지분유동화상품시장의 90% 에달하는상품이 SHIP Standards를준수하고있다. 이프로그램은후에주택지분유동화상품공급자들과공인된재무설계사, 변호사, 브로커등다양한시장참여자들의연합체로구성된위원회인 Equity Release Council에의해운영되고있다. 1998년 Norwich Union이 SHIP 프로그램에가입하면서최초의 Roll-up Lifetime Mortgage 를출시하면서역모기지시장이더욱활성화되기시작하였다. 이상품의경우이자가최초대출금에누적되어만기대출금상환시한꺼번에상환하도록설계되어있으며당시이자는연간 9% 수준이었다. 차입자는대출금 ( 누적이자포함 ) 이주택가격을상회할경우에주택가격이상을책임지지않도록 SHIP guarantee 가보장된다. 이모기지상품의경우일정금액을총액으로대출받으며면세혜택이부여된다. 2003년이후시중금리가 3.5% 수준으로떨어지는등저금리시대가도래하면서주택지분유동화상품시장도본격적으로성장하기시작하였다. 2003년한해동안주택지분유동화상품은 10억파운드 (2만 5,000건 ) 가판매돼 2002년 6억 5,500만파운드 (1만 6,300건 ) 에비해 52.7%(53.4%) 성장했다. 2008년에는 8억 2,000만파운드 (2만 500건 ) 의주택지분유동화상품이판매됐다. 2004년 10월부터는평생주택담보대출 (Lifetime Mortgage) 도 FSA감독을받기시작하였다. 이후 2000년대에는대출방식이아닌주택지분매각방식의 Home Reversion Plans가도입되었다. 이상품의경우차입자가주택지분의일부또는전부를매각하고평생해당주택에거주할수있는거주권을확보하게된다. 특히, 이상품은최초지분투자비율만큼주택가격상승분에대해차입자와대출기관이공유하게된다. 2008년 4월 Home Reversion Plans도 FSA 감독하의평생주택담보대출 (Lifetime Mortgage) 상품의하나로편입되었다. 2013년기준영국의주택지분유동화상품시장은 4억 7,300만파운드규모로전년대비 12% 이상성장세를보였다. 영국캠브리지대학주택개발연구소 (Cambridge Centre for Housing & Planning Research, CCHPR) 의 Burgess(2013) 에따르면영

11 56 조사자료집 국의주택지분유동화상품은 2012년기준전체주택담보대출시장판매건수의 2.2%, 판매금액으로 0.6% 를차지하고있다. 영국에서는많은보험회사들이주택지분유동화시장에참여하고있는것으로알려져있다. 대표적인회사로는 Aviva, Bridgewater, Hodge Lifetime, Just Retirement, More 2 Life, New Life, Partnership, Stonehaven 등이있다. < 표 Ⅴ-7> 영국의 equity release market 현황 ( 단위 : 백만파운드, %) 연도주택지분유동화상품시장성장률 주 : 매년상반기동안가입된계약기준. 자료 : Equity Release Council(ERC, 영국의주택지분유동화상품은크게평생주택담보대출 (Lifertime Mortgage) 과주택매각방식대출 (Home Reversion Plan) 으로나눌수있다. 평생주택담보대출은차입자가주택의소유권을유지한상태에서주택을담보로대출금을수령하며사망시주택을매각해대출원리금을상환하는방식이다. 평생주택담보대출은최소 55 세이상의주택소유주의경우대출신청이가능하며, 차입자가소유권을그대로유지하기때문에만기시주택가격이상승해매각이후대출금을갚고난차액이존재할경우자식에게상속이가능하다. SHIP program이승인한평생주택담보대출의경우에는총대출금이주택매각가격이상을넘지않는 no negative equity guarantee 가제공된다. 평생주택담보대출금에대해서는세금이면제되며그사용용도에대한제한은없다. Equity Release Council에따르면평생주택담보대출은대출금인출방식에따라서총액평생주택담보대출 (Lump Sum Lifetime Mortgages) 과수시인출평생주택담보대출 (Drawdown Lifetime Mortgages) 로나뉜다. 두가지대출방식모두소유권은대출자가그대로유지한다는점에서는공통되지만지급방식에있어서차이가있다.

12 해외주요국의역모기지제도운용현황및체계 57 < 표 Ⅴ-8> 영국의역모기지운영현황및특징 명칭평생주택담보대출 (Lifetime Mortgage) 개발및운영주체 보험회사 특징 최소 55 세이상 차입자가소유권을유지한상태에서주택을담보로대출을받고사망시주택을매각해대출원리금상환 소유권을유지하되만기시주택매각이후대출금을갚고난나머지부분은상속자유산 수명이길어질수록원리금이불어나기때문에불리함 대출기관은채권자 대출금인출방식에따라 lump-sum lifetime mortgage 와 drawdown lifetime mortgage 가존재함 주택매각방식 (Home Reversion) 보험회사 최소 65 세이상 일부지분또는주택매각방식으로대출과는차이 주택매각시대출기관은지분만큼매각대금을환수 대출기관은주주 만기시대출금은매각대금에대출기관의지분투자만큼으로확정지분투자가애초부터확정적이기때문에수명이길어질수록차입자에게유리함 자료 : 1) 강길부 (2005), 역모기지론활성화를위한정책방안, 정기국회국정감사정책자료집, pp. 9~17 재정리. 2) 김안나외 (2007), 저소득층자산활용노후소득보장방안연구, 한국보건사회연구원보건복지부정책보고서, p. 32~51 재정리. 3) Money Advice Service, Equity Release Schemes: Raising money from your home, p. 8~9 재정리. 총액평생주택담보대출의경우차입자가대출약정시총액으로대출금을일시로지급받는다. 이에반해수시인출식주택담보대출은차입자가인출할수있는최대대출금한도를미리정해놓고대출한도내에서자금이필요할때마다소액으로수시인출이가능한방식이다. 수시인출방식을선택할경우실제대출집행이이뤄진만큼만이자가쌓여가기때문에총액대출에비해보통이자를덜내는경향이있다. 수시인출액수는보통한번에 2,000~3,000파운드단위로이뤄지며 7일에서 10일간격으로수시인출이가능하다. 수시인출방식은차입자에게현금유동성의편의를제공하기때문에대출가능총액은그규모면에서총액주택담보대출금액에비해적을수있다. 주택매각방식대출은주택지분의일부나주택전체를일시금으로받고교환하는

13 58 조사자료집 매각방식을일컫는다. 최소 65세이상이되어야주택매각방식을신청할수있으며, 주택의소유권이대출기관에게지분만큼양도된다는점에서차입자가소유권을그대로소유하는평생주택담보대출과는구분된다. 대출기관은일종의주주형태로주택지분을소유하게되며주택매각시대출기관은지분만큼매각대금을환수하게된다. 따라서만기시대출금은매각대금에대출기관의지분투자만큼으로확정된다. 주택매각방식대출의경우평생주택담보대출에비해인출금액이다소큰것이특징이다. < 표 Ⅴ-9> 에서는영국 FCA에서제공하는주택담보대출현황이나와있다. 영국의평생주택담보대출신규판매건수는최근 6년간평균 19,781건이며 2008년 22,934건으로최고판매건수를기록한후 2010년에는 18,183건으로감소하였다. 이후회복세를보이면서 2013년에는연간 20,521건이판매되었다. < 표 Ⅴ-9> 영국의 equity release product 와일반모기지규모비교 ( 단위 : 건수 ) 구분 lifetime mortgage ( 평생주택담보대출 ) non-lifetime mortgage ( 일반모기지 ) 22,934 19,542 18,183 19,038 18,466 20,521 1,215, , , , , ,295 합계 1,238, , , , , ,816 자료 : 영국금융영업행위감독청 (Financial Conduct Authority; < 표 Ⅴ-10> 에서 equity release product 상품별시장점유율을살펴보면, 차입자가대출한도내에서필요할때소액으로인출하는방식인수시인출평생담보대출이신규판매건수의 62~71% 를차지하고있고그다음으로대출약정시총액으로대출금을인출하는총액평생담보대출이 30% 내외를차지하고있다. 대부분이주택연금과유사한평생주택담보대출이전체시장의 99% 가량을차지하며주택지분을대출기관에게넘기는주택매각방식은판매가미미한상태이다.

14 해외주요국의역모기지제도운용현황및체계 59 < 표 Ⅴ-10> 영국 equity release product 상품별판매현황 ( 단위 : %) 구분 lump sum lifetime mortgages ( 총액평생담보대출 ) drawdown lifetime mortgages ( 수시인출평생담보대출 ) home reversion plans ( 주택지분매각방식대출 ) <1 <1 <1 자료 : Equity Release Council(Spring, 2014), Equity Release Market Report, p. 4. Equity Release Council 에따르면 2014 년 1 월기준영국의주택지분유동화상품 의평균금리수준은 6.36% 수준으로일반변동금리부주택담보대출 (4.39%), 고정 금리부주택담보대출 (3.24%) 보다 2~3% 포인트높은수준에서형성되고있다. 2) 호주 Moscarola et al.(2013) 에따르면 2004년부터시작된호주의역모기지시장은크게세가지유형의주택지분유동화상품으로구성되어있다. 첫번째주택지분유동화상품은전통적인역모기지상품으로총액인출형과정액지급형으로나뉜다. 민간역모기지상품의경우해당금융기관별로조건은상이하지만대체로 55세이상고령자의가입이가능하다. 역모기지제공사업자들은영국과유사한형태의 SEQUAL(Senior Australian Equity Release Association of Providers) 라는공동연합체를구성해역모기지상품판매와관련행위규범 (Code of Conduct) 을제정해자율규제를시행하고있다. 이연합체에가입한역모기지사업자의경우반드시 no negative guarantee 를제공해야하며모든비용과처리비용, 상품의혜택및한계그리고의무사항등의상세한정보를사전에소비자들에게공지하여야한다. 또한소비자들이상품가입이전에독립자문업자의사전상담절차를반드시거치도록의무화하고있다. 두번째주택지분유동화상품은 Home Reversion으로차입자들이자신의주택지

15 60 조사자료집 분의일부를시장가격의 35~60% 수준의저가에대출기관에게양도하는대신에차입자사망시까지거주권을보장받는방식이다. 세번째주택지분유동화상품은공유형모기지 (Shared Appreciation Mortgages) 로차입자가무이자혹은저리로대출을받는대신에주택매각시차익에대해대출기관과수익을공유하는모델이다. 이상의상품모두 60세이상고령자를대상으로하며 ASIC(Australian Securities & Investments Commission) 의감독을받는다. 호주의주택지분유동화상품은도입초기부터많은관심을받으며가입자가급격히늘어났다. 2004년 1분기에서 2005년 1분기사이에신규주택지분유동화상품은 8,899건으로금액기준으로는동기간 4억 6,800만달러에서 7억 7,000만달러로늘어났다. 그후로도지속적인성장세를보이며 2005년잔액기준 9억달러시장규모에서 2010년에는 30억달러로 3배이상외형적인성장을기록하였다. 계약건수도같은기간동안 16,584건에서 41,600건으로 2.5배이상늘어났다. 구분 < 표 Ⅴ-11> 호주의역모기지시장규모 잔액기준시장규모 ( 백만달러 ) 건수 ( 건 ) 평균대출규모 ( 달러 ) 2005년 ,584 51, 년 1,500 27,898 54, 년 2,000 33,741 60, 년 2,500 37,530 66, 년 2,700 38,788 69, 년 3,000 41,600 72,474 자료 : Ireen Hendriks(2013), Live Longer in Your Own House: Could a Reverse Mortgage be the Solution?, Netspar Theses, p. 20.

16 해외주요국의역모기지제도운용현황및체계 61 3) 일본 일본의역모기지는정부가생활자금이나유상복지서비스의일환으로제공하는공적역모기지와민간에서판매되고있는민간역모기지두가지형태가존재한다. 공적역모기지의경우에는정부가직접융자해주는직접융자방식과정부가민간금융기관과차입자를연계해주는간접융자방식이존재한다. 공적역모기지의효시는 1981년동경도무사시노시에서시행된복지자금대부제도로알려져있다. 이제도는직접융자방식으로무사시노시에서 1년이상거주한 65세이상고령자를대상으로부동산을담보로시행된대출제도였다. 1990년대에는동경도의세다가야구, 나까노구등각지방자치단체들이유사한공적역모기지제도를도입해 2003년말까지 19개의지방자치단체에서역모기지제도를시행하였다. < 표 Ⅴ-12> 일본의공적역모기지운영현황및특징 명칭개발및운영주체특징 무사시노방식세다가야방식장기생활지원금대출제도 지방자치단체지방자치단체 ( 개발 ) 제휴금융기관 ( 운영 ) 지방자치단체 원칙적으로종신지급하나담보가치초과시지급중단 지자체일반예산으로운용 원금은금융기관에서제공, 이자는복지공사가무이자로대출 민간금융기관의자금을대출재원으로이용하는방식 후생노동성이도입한장기생활지원금대출제도는국가예산이지원되는주택연금으로세대구성원이 65 세이상이면서저소득고령자를대상으로함 자료 : 1) 강길부 (2005), 역모기지론활성화를위한정책방안, 정기국회국정감사정책자료집, pp. 9~17 재정리. 2) 김안나외 (2007), 저소득층자산활용노후소득보장방안연구, 한국보건사회연구원보건복지부정책보고서, p. 32~51 재정리. 3) 노광욱 (2010), 일본역모기지제도의현황과과제, 한국지역혁신논집제 5 권제 1 호, pp. 1~25. 일본의공적역모기지는우리나라와미국, 홍콩과같이공적보증을제공하는형 태의주택연금제도가아닌직접융자방식으로출발하였으며시간이지남에따라

17 62 조사자료집 지방자치단체의재정부담이커지면서자치단체가민간금융기관과제휴하여민간금융기관에서는대출원금을제공하고대출금이자상당액에대해서는정부가무이자로대출해주는형태의간접융자방식이등장하였으며, 2003년이후부터는일정한수준의주거용부동산을소유한 65세이상저소득고령자에게생활자금을대출해주는장기생활지원금대출제도로전환되었다. 후생노동성이도입한이제도는거주용부동산의 70% 정도에대하여월 30만엔을대부한도로이용자가사망할때까지대출을해주는제도로 2006년 3월까지 393건 (14조 8,400만엔 ) 의대출실적을기록하였다. 민간에서운영되는역모기지의경우신탁은행의부동산을담보로한자산활용형대출상품이다수존재하며주택공급회사인아사이카세이홈즈의 REMOVE, 츄오미츠이신탁은행과도쿄스타은행에서출시된 충실은행 등이대표적이다. 20) 2004년에판매된쥬오미츠이신탁은행의역모기지상품의경우미츠이스미토모해상생명보험과제휴해 80세이후부터는종신연금으로전환하도록설계된은행과보험회사의제휴상품이다. 계약자가주거용부동산을담보로제공하고종신연금보험을신청하면대출이가능하며차입인의사망시자택을매각해대출금을상환한다. 당초차입기간을 65세에서 79세까지 15년간으로한정하였다가 2005년 11월에개정해 60~64세도카드론한도액범위내에서수시융자가가능하도록하였다. 80 세이후에는연금보험수령을신청할수있다. 융자한도액은평가액의 50% 로평가액의 120% 이상이근저당권으로설정된다. 일본의역모기지시장은역모기지의상품적특성에서비롯되는한계점때문에제한적인성장세를보이고있다. Kojima(2013) 는일본역모기지시장의문제점을다음과같이정리하고있다. 첫째, 일본역모기지상품의경우대부분비소구대출 (non-recourse loan), 즉담보로제공된주택이외에차입자의다른재산에대해추가로채권추심을가하지않는대출이라는점을명시하지않고있다. 이에따라주택과토지등의담보가치가대출금을하회할경우역모기지이용자들은담보가치이외에다른재산환수를통한상 20) 노광욱 (2010), 일본역모기지제도의현황과과제, 한국지역혁신논집제 5 권제 1 호, pp. 16~18.

18 해외주요국의역모기지제도운용현황및체계 63 환압박에노출될수있다. 둘째, 주택가격하락에따른리스크를대출기관이차입자와공유하지않고담보가치하락시중도상환이나이자지급등의부담을차입자가부담하도록설계된상품들이많아일본역모기지상품에대한가입인센티브가크게떨어지고있다. 또, 이자및원금의일부를대출기간중상환하도록설계된상품의경우이자및원금상환분을제외하면역모기지이용자들의실제 ( 연금 ) 수령액이현저하게줄어드는단점이있다. 셋째, 일본역모기지는기간확정형이나수시인출식만이가능하고종신형상품이존재하지않아역모기지이용자들이연금목적으로역모기지를활용하고자할때선택권이크게줄어들게된다. 이밖에도일본의금융기관들은역모기지대상선정시콘도미니엄 (condominiums) 을제외한단독주택 (single-family homes) 만을허용하는등주택유형에대한엄격한기준을적용해왔다는점도한계점으로지적되고있다. 아울러담보가치설정시토지가치만을반영하고주택등건물의가치는배제해일본역모기지의평균담보대출금액이미국에비해상대적으로낮아지는결과가초래된다. 결론적으로일본역모기지상품에는미국의 HECM에서보장하고있는주요특징들인비소구 (non-recourse) 대출과종신형상품, 대출기간중이자및원금상환제한요건등이제공되지않기때문에일본역모기지시장규모가제한적이라고할수있다. 4) 뉴질랜드 뉴질랜드의경우는 1990년 11월뉴질랜드주택공사 (Housing Corporation of New Zealand) 가 Helping Hand Loans 라는파일럿프로그램을시작하면서주택지분유동화상품이판매되었다. 21) 1991년부터 Invincible Life Assurance 라는보험회사에의해민간역모기지상품이판매되기시작하였다. 뉴질랜드의주택지분유동화상품가운데가장널리알려진상품은역모기지상품 21) Davey and Wilton(2006) 에따르면이프로그램은자택보수 (Home Improvement) 를위해주택지분을유동화하는프로그램이었으며일찍종료됨.

19 64 조사자료집 으로현재 60세이상고령자가가입대상이다. 현금화방식으로는총액인출, 연금수령방식, 그리고현금수시인출식 (Line-of-credit Schemes) 등이가능하며영국의경우처럼총채무금액이주택가격을넘지못하도록 no negative equity guarantee 를설정해차입자가집값하락에따라과도한채무에시달리지않도록소비자보호대책을적용하고있다 (Moscarola et al. 2013). Hickey and Sorbello(2007) 에따르면초기에판매가부진하였던역모기지상품은 2006년이후시장규모가두배이상성장해 4,500건 (2억 2,700만달러 ) 에이르고있다. 역모기지시장의대표적인사업자인 Sentinel의경우고정금리역모기지상품은취급하지않고있으며변동금리상품의경우연평균 6.7% 가량의금리수준을나타내고있다. 일반적으로역모기지상품의금리는일반적인변동금리주택담보대출상품보다 1.5% 포인트정도높은것으로알려져있다. 5) 프랑스 프랑스에서는 2007년 6월출시된 Prêt viager hypothécaire 라는주택지분유동화상품이존재하는데프랑스의가장오래된모기지은행인 Crédit Foncier de France(CFF) 가유일하게이상품을취급하는회사이다 (Reifner et al. 2009, Hendriks 2013). 최소 65세이상의고령자가가입할수있으며대출자가사망이만기조건이다. 대출금이주택가격을넘지않도록 no negative equity guarantee 가보장되며총액인출방식과정기지급식이존재하며수시인출방식은제공하지않고있다. 다른나라와는달리다주택보유자도역모기지에가입할수있으며평균대출금액은 8만 5,000유로수준으로알려져있다. 나이에따라대출가능금액에차등이존재한다. 예를들어 75세이상 80세미만은주택가격의 15~45%, 80세이상 ~85세미만은 20~55%, 85세이상 ~90세미만은 30~60%, 90세이상 ~95세미만은 40~70%, 95세이상은 50~75% 가량을대출받을수있다. 프랑스에서는금융기관이취급하는지분매각방식의역모기지는존재하지않는다. 다만개인들간의계약관계로판매후임대방식 (sale and lease back) 형식으로

20 해외주요국의역모기지제도운용현황및체계 65 운영되는 Vente en Viager 가있다. 이상품의절반이상은가족내거래관계인것으로알려져있다. Credit Foncier에따르면 Prêt Viager 의경우 2007년상품출시이후약 4,000건 (3억 4,000유로 ) 이대출승인되었다. 가입자의특성을살펴보면평균 76세이며평균주택가격은 33만유로, 평균대출금액은 8만 5,000유로가량이다. 평균실질금리수준은 10% 내외로알려져있다. 3. 소결 공적역모기지를제공하는나라들의특징을살펴보면가입주택에대해주택가격인정한도를설정하고최대대출가능금액을제한하고있을뿐주택가격에따른가입제한을두지않는다. 또한초기보증료에대해서홍콩은일정기간동안유예기간을부여한후분할납부가가능하게하며미국은초기인출금설정규모에따라초기보증료비율을다르게부과함으로써소비자들의부담을최소화하고있다. 또한, 미국의경우변동금리주택연금상품과함께고정금리주택연금상품도판매가능하도록하여다양한소비자니즈를충족시키고있으며변동금리의경우금리변동한도를부과해소비자들이과도한금리변동으로고통받지않게규제하고있다. 사적역모기지를제공하는나라들의특징을살펴보면민간에서자발적으로역모기지상품시장을개발한만큼다양한상품들이존재한다. 주택을담보로역모기지를제공하는평생주택담보대출과함께주택지분의일부나전체를일시금으로받고교환하는주택매각방식의역모기지상품이존재한다. 또한, 영국과호주의경우취급금융기관들이공동연합체를형성하여역모기지상품판매와관련된행위규범및소비자보호를위한규정등을제정하고차입자의채무부담을주택가격이상으로받지못하도록제한하는 no negative equity guarantee 를제공하도록하는등자율규제를시행하고있는것이특징이다.

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<C1B6BBE7C0DAB7E1C1FD31352D E687770> Ⅵ. 우리나라주택연금제도의문제점및개선방안 1. 주택연금제도의문제점 1) 대출금리 기존의공적보증주택연금대출금리는 3개월 CD금리에 1.1% 의금리마진을적용하여결정하도록되어있었다. 그러나 2015년 2월부터는신규취급액기준 COFIX 금리를사용할수있도록개정되었으며이경우금리마진은 0.85% 를부과하고있다. 새로이 COFIX 금리를사용할수있도록한조치는최근 CD금리에대해제기되었던유효성문제에기인한다고볼수있다.