2007

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1 월호 : 건설 / 부동산월보 No. 17 이상우애널리스트의 부동산라이프 년분양본격개시 : 3/8 공동분양결과에주목 ( 서울백련산, 미아, 경기안산, 평택 ) Overweight( 유지 ) 서초, 송파구주요재건축단지건축심의획득으로초과이익환수제적용회피를위한빨라진움직임 - 서울시의 35 층층수제한기준에부합한재건축계획제출로초과이익환수제적용회피가능성높아짐 - 반포동반포주공 1 단지, 잠실동잠실주공 5 단지등한강변아파트들의재건축진행속도가강남권신축주택가격에긍정적으로반영할것 3 월, 2017 년주택분양의본격적시작 년본격분양개시. 서울 ( 백련산, 미아 ) 재개발뿐아니라, 경기 ( 안산, 평택 ), 강원춘천공급에시장관심집중될것 - e 편한세상신촌 (1,910 호 ) 입주로서울도심지역의입주증가에따른전세공급증가효과는지속될전망 기계 / 조선 / 건설, 부동산이상우 Tel. 02) tinycare@eugenefn.com 부산해운대롯데캐슬스타

2 Summary 2월부동산이슈 민간임대료상승폭상한선하향추진 (2/2): 민간임대주택의현행임대료상승폭상한선인연 5% 를하향조정하려는움직임이정치권을중심으로감지되고있다. 경기상황및물가상승을감안했을때, 무조건적인연 5% 상승은불합리하다는것이주요논리다. 하지만, 민간의영역인사적이익추구를위해진행되는민간임대주택수익률을법률로하향할경우 1) 임대주택의질저하뿐아니라 2) 공급감소까지우려된다. 정부의뉴스테이등민간임대주택정책을활성화하고자하는것과정면으로배치된다. 대출규제에따른중도금대출기관선정어려움 (2/6): 정부의중도금 / 대출잔금대출규제로중도금납부기일에도래한단지들의중도금연기움직임이있다. 중도금대출규제로막상실수요자들의자금조달이힘들어지는것은주택시장에부정적일수밖에없다. 우량대형건설사라고해도전단지의중도금대출을회사신용으로제공하기는간단치않은문제이기때문이다. 이경우대형건설사보다는특히자금력에열위인중소형건설사는향후주택분양을진행하기쉽지않을것이기때문이다. 최근후분양의무화법제화도거론되는것을감안한다면, 주택사업을자금력없이진행하는것은더욱힘들어질전망이다. 한강변재건축, 일괄적인 35층규제에굴복 (2/11): 서울시의재건축 35층규제의지는명확하다. 서초구반포주공1 단지, 신반포14 차뿐아니라송파구미성, 크로바, 진주, 주공5 단지모두최고층 35층기준에부합하며재건축인가를받았다. 도시경관훼손을방지하는목적이라고밝힌서울시아파트층수기준때문에오히려한강변에는일률적인 35층아파트가한강변에등장할수밖에없는상황이다. 민간중심의경부고속도로지하화성사될까?(2/16): 국토교통부는도로공간의입체적활용을통한미래형도시건설활성화방안을 2월 16일황교안대통령권한대행주재로열린신산업규제혁신관계장관회의에서발표했다. 지하공간의개발활성화를위해서는상업 문화 업무시설등다양한개발을허용하고, 교통편의, 공간통합등을위해인근사유지연계개발도가능토록할계획이다. 이에따라경부고속도로지하화또한진행될것으로기대된다. 지금까지도로상부와지하공간개발은공공의영역으로묶여있었지만이번규제완화로민간자본의유치가가능해졌기때문이다. 경부고속도로서울구간 ( 양재 ~ 한남, 6.4km) 지하화사업은공사비만 3.3조원이상소요될것으로보이는대규모프로젝트로, 반포, 서초, 양재IC 인근대지매각으로공사비충당이가능할전망이다. 경부고속도로지하화, 법률적제약은해결됨 자료 : 한국경제

3 Summary 3월분양시장 : 본격적인 2017년분양시장개시 3월주택시장은 2월 (8,903호) 대비 293.4% 증가한 35,024 호가공급될것으로전망한다. 연초저조했던공급에도불구하고, 2월대형건설사인 GS건설사의분양결과가양호했기때문에, 3월분양이계획대로진행될것으로기대된다. 특히이번 3월분양은서울, 수도권, 부산등에서시장관심을이끌어낼만한매력적인단지들의공급이예정되어있다. 따라서, 이번 3월결과에따라, 2016년연말부터시장을이끌고있는주택시장부진이슈를떨쳐낼수있을것으로전망한다. 3월서울주택분양시장은 928호가공급될것으로전망한다. 2월분양이없었던것은분양예정단지들의공급이 3월로연기되었기때문으로추정한다. 따라서, 2월시장을시시하게 (?) 만들었던서울공급은재개될예정이다. 특히이번 3월은백련산 SK뷰아이파크 (1,305 호 ), 꿈의숲효성해링턴플레이스 (1,028 호 ) 등서울서북 / 동북지역의대규모재개발단지주택공급이예정되어있다. 물론두단지모두분양가는 1,421~1,553 만원 /3.3m 2 수준으로서울평균가격보다낮은수준이라, 가격부담이적으면서도대단지공급이라는매력이있기때문에, 시장관심은높은청약률로나타날가능성이크다. 3월수도권분양 (10,549 호 ) 는 2월대비 162.7% 증가할것으로전망한다. 2월과마찬가지로인천, 평택중심의공급이진행될예정으로, 그동안결과가좋지못했던해당지역분양결과가개선될수있는지를확인해야한다. 그동안평택은구도심중심의공급이었지만, 이번고덕국제도시는 SRT( 지제역 ) 을통한서울교통접근성이평택구도심보다우위에있기때문에, 그동안의저조했던평택분양결과와다른모습을보여줄지도관심이다. 3월서울입주는 7,067 호로도심지역의입주가예정되어있다. 바로 e편한세상신촌 (1,910 호 ) 다. 2016년11월부터도심지역에꾸준한대단지입주가진행되었기때문에, 도심을중심으로전세공급증가에따른역전세난우려가존재했지만, 도심입주는당분간많지않을것으로전망된다. 즉, 입주과잉에따른전세과잉문제는당분간타지역으로이전될것으로전망된다. 경기동남권에서는미사강변센트럴자이 A21(1,222 호 ) 입주가예정되어있다. e 편한세상신촌 : 3 월입주대표단지 자료 : 대림산업 기계 / 조선 / 건설, 부동산이상우 Tel. 02) tinycare@eugenefn.com

4 Key Chart 주택매매 : 6 개월만감소전환 ( 만호 ) 수도권영남호남충청기타 전국주택매매 개월만감소전환 지방도소폭하락 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 전년대비분양 / 입주권거래부진 2 월부터강남아파트가격상승전환 (%) 서울아파트매매 / 분양권, 입주권거래 (%YoY) 매매 분양권 / 입주권 (%) 서울강남권주간매매가격변화 강남서초과천성남 ( 분당 ) 용인 ( 수지 ) 수원 ( 영통 ) 자료 : 서울시, 유진투자증권 자료 : 한국감정원, 유진투자증권 서울평균매매가는상승세지속 강북중심의상승세는여전 ( 억원 ) 서울아파트가격 6.5 매매전세 ( 우 ) ( 억원 ) ( 만원 /3.3m 2 ) 1,800 1,750 1,700 1,650 1,600 1,550 1,500 1,450 1,400 1,350 1,300 서울아파트평균매매단가 강북 강남 ( 우 ) ( 만원 /3.3m 2 ) 2,900 2,800 2,700 2,600 2,500 2,400 2,300 2,200 2,100 2,000 주 1): 공급면적 85m 2 기준주 2): 2016 년 1 월부터집계기준변경으로수치연속성없어짐자료 : KB 부동산, 유진투자증권 주 1): 공급면적 85m 2 기준주 2): 2016 년 1 월부터집계기준변경으로수치연속성없어짐자료 : KB 부동산, 유진투자증권

5 Summary I. 최근부동산이슈 1. 민간임대주택임대료 (5%) 하향추진 (2/2) 2. 대출규제에따른중도금 / 잔금대출제공에건설사고민확대 3. 기업형임대주택에보이는시장관심 4. 한강변재건축, 송파 / 서초는서울시뜻대로 5. 택지지구, 성남, 하남, 고양에공급될전망 6. 민간중심의경부고속도로지하화사업진행될까? 7. 과천재건축, 치열한경쟁 II. 2 월분양 : 서서히시작되는 2017 년분양시장 1. 전체 : 8,903 호공급, 32,451 명청약 ( 총경쟁률 3.6 대 1) 2. 서울 : 분양전무 3. 수도권 : 브랜드가치가부각되지않는합리적인분양시장 4. 지방 : 대형평형, 2 군도시분양도상품에따라결과는차별화 III. 주택지표 1. 주택매매 2. 전월세 3. 가격 4. 분양 5. 착공 / 준공 6. 미분양 7. 주요미분양단지 IV. 3 월주택시장 : 본격적인분양시장시작 1. 전체 : 35,024 호 ( 서울 928, 수도권 10,549 호, 지방 23,547 호 ) 2. 서울 : 서북 / 동북지역의대형재개발단지공급 3. 수도권 : 김포단독주택단지 + 고덕국제신도시첫분양 4. 지방 : 부산, 울산분양재개 + 광주분양증가 5. 입주 : e 편한세상신촌입주 V. 월간강남주택시장 1. 강남구 2. 서초구 3. 송파구 4. 양천구 5. 영등포구

6 I. 최근부동산이슈 1. 민간임대주택임대료 (5%) 하향추진 (2/2) 민간임대주택의임대료상승폭상한선을현행 5% 보다낮추는방안이정치권에서추진된다. 법에서정한 '5% 이내 ' 라는규정탓에물가상승등경기상황과관계없이해마다 5% 씩꼬박꼬박올리는사례가적지않다는판단에서추진되지만정치권의포퓰리즘 ( 인기영합주의 ) 법안의하나라는지적도나온다. 이법안은중산층주거안정을위한다는명목으로현정부가밀어붙이는기업형임대주택인뉴스테이의사업성과도직결된사안이라어떤결론이날지주목된다. ( 5% 잡아라 민간임대주택임대료상승폭하향추진, 아시아경제 2017/02/02) 국토교통위원회안호영의원등야당의원 10명이발의한민간임대주택에관한특별법개정안은사익추구를침해하는일이다. 임대업자가법률로 5%/ 연으로정해진상승률상한선내에서도임의로임대료를올리지못하게하는것이골자로, 150세대이상인경우임차인대표회의구성을의무화해임대료증감, 분양전환가격을협의토록하는것까지포함되어있다. 민간임대주택은말그대로민간에서담당하는사적이익추구행위다. 말그대로임대업자가정한임대료가시장가대비지나치게높으면임차인이들어오지않을것이다. 즉, 시장원리에의거임대료는결정되게되는것이다. 임대료가오르는이유를무시한채시장가격을무시한임대료상승상한선을설정한것이현재상황인데도이상한선을하향조정한다는것은주택을시장원리가적용되지못하는대상으로간주하겠다는것과다름없다. 지나치게높은가격은시장에서인정되지못한다. 주택상황을감안한시장에서받아들여지는수준에서임대료가형성되고있는데, 최근월세보편화로과거전세중심의임대주택시장이월세로빠르게전환되며, 그동안월소득대비부담이없었던임차료부담을주장하는움직임이있기때문이다. 특히, LH공사등이공급하는공공임대주택의임대료상승과비교하는것은더욱문제다. 세금으로진행하는사회안전판성격인공공임대주택의임대상승률이 2%/ 연미만인것과민간임대주택을그대로비교하는것은시장에서조달한자본으로지어진민간임대주택의사업성을하락시키기때문이다. 뉴스테이등으로기업형임대를추진하고있는정부정책과배치되는것이다. 현재도조달금리를감안했을때뚜렷한임대수익이발생하지못하고있는상황에, 금리인상이검토되는현시점에서민간임대주택시장을오히려위축시키는결과를가져올것으로판단한다. 특히, 주택또한감가대상자산이라는점이무시된결과다. 또한, 현재의임대료상한선으로는임대를위한주택상태를유지혹은상승시키기위한투자비용조차마련하기힘든수준이다. 임대인은주택상태유리를위한내구성자재교체외에도벽지 / 장판, 전등기구및콘센트등의교체또한진행해야하는데, 현임대료수준에서는이를충당하기도힘들다. 거기에간주임대료까지 2018년부터부과되는상황에서는민간임대주택사업이존립자체가의문이있다. 이런상황에, 정부가주거용오피스텔도준주택개념으로기업형임대주택에포함하려는 ' 민간임대주택에대한특별법개정안 ' 을입법예고했다. 오피스텔은보통주상복합으로지어지니, 대부분지가가높은지역에건축되는것이일반적이라임대수익률이나오지않는경우투자매력은급격히감소하는데, 여기에임대료상한선설정은임대를목적으로한주택공급이오히려급격히위축되는결과를초래할것으로전망한다. 6

7 2. 대출규제에따른중도금 / 잔금대출제공에건설사고민확대 아파트중도금대출규제가까다로워지면서중도금대출알선이막히자고육지책으로신용대출을진행하는신규분양단지가등장하기시작했다. 정부규제로은행권이대출심사를깐깐하게진행하면서벌어진이례적인사례인데, 앞으로대출문턱이더높아질것으로보여중도금대출알선에어려움을겪는단지들이늘어날것으로보인다. ( 이없으면잇몸으로, 막힌중도금집단대출, 신용대출로우회, 조선비즈 2017/02/06) 2016년 10월분양한고덕그라시움 ( 고덕주공 2단지재건축, 4,932 호 ) 는조합원대상지역단위농협을통한개인신용대출로중도금대출을진행하기로했다. 대출금리 (4.7%/ 연 ) 은시중은행집단대출금리보다높지만, 당초진행하던신한은행과의협의가무산된탓에신용대출로선회했다. 개인별최대대출한도는 5,000 만원으로알려져있다. 주택도시보증공사 (HUG) 가중도금대출보증을해주지않기때문이다. 조합원기준으로는중도금부담이크지않기때문에, 신용대출로진행하는것으로판단된다. 일반분양중도금대출금융기관선정은아직이다. 1차중도금납부기한이남아있어협의가진행중인것으로파악된다. 중도금대출이어려워지며, 건설사들의지급보증이붙은 2금융권대출이많아지고있지만, 개인신용대출로진행되는경우는이례적이다. 신용대출은개인별신용등급이다른데다이렇게진행할경우, 타기관신용대출액에도영향을줄수밖에없기때문이다. 최악의경우, 이주비를중도금으로전환시킬가능성도발생할것으로판단한다. 실제, 중도금대출금융기관을확정하지못한단지도많다. 2016년 10월공급된힐스테이트태전2 차 ( 현대건설, 1,100 호 ) 는 1차중도금납부일을연기하기로했다. 시중은행들이분양률을대출가능기준으로삼고있다는것이다. 현재분양률 (70%) 에서는은행권대출은쉽지않다는분위기다. 10월함께공급된의정부 e편한세상추동공원 ( 대림산업, 1,561 호 ) 도아직중도금대출기관을선정하지못했다. 2016년연말대출한도를핑계로들던은행들의논리가 2017년연초에도적용되고있는것이다. 특히 1금융권의중도금대출제공금리가 5%/ 연까지상승하고있다. 한국주택협회의견은명확하다. 집단대출이가계부채에서차지하는비중이 10% 미만이며연체율도매우낮기 (0.4% 수준 ) 때문에기타주택담보대출, 신용대출보다도오히려안정적인대출임에도불구하고집단대출을우선적으로규제하며주택청약자들의부담이확대되고있는것이다. 가계부채부담에도불구, 중도금대출규제로막상실수요자들의자금조달이힘들어지는것은주택시장에부정적일수밖에없다. 우량대형건설사라고해도전단지의중도금대출을회사신용으로제공하기는간단치않은문제이기때문이다. 이경우대형건설사보다는특히자금력에열위인중소형건설사는향후주택분양을진행하기쉽지않을것이다. 최근후분양의무화법제화도거론되는것을감안한다면, 주택사업을자금력없이진행하는것은더욱힘들어질전망이다.. 7

8 3. 기업형임대주택에보이는시장관심 법인소유임대주택이잇달아들어서면서임대차시장패러다임도바뀌고있다. 그동안임대차시장은개인인집주인과역시개인이세입자간의거래가주를이뤘다. 그렇다보니엄연한법적계약인데도집주인이갑 ( 甲 ), 세입자는을 ( 乙 ) 이되는경우도부지기수였다. 하지만법인이공급 운영하는임대주택에서는세입자가고객이돼다양한주거서비스를제공받는경우가적지않다. ( 공실률 0%, 법인소유임대주택잘나가네, 이데일리, 2017/02/08) 최근기업중심의임대주택수요가증가하고있다. 서울구의동웰츠타워는 2015년 1월입주이후공실이발생되지않은채운영중이다. 임대관리업체인젠스타에따르면이오피스텔은 2015년 1월 21일첫입주자를받은이후부터 398실전체가단하루도공실 ( 빈집 ) 없이운영되고있다. 입주초기임차인의 62.6% 가계약연장및재계약을했고나머지물건도전임차인이퇴거한다음날바로후속임차인이입주했다는후문이다. 리츠 ( 부동산투자회사 ) 가운영하는서울용산구동자동트윈시티남산타워오피스텔역시 2015년 4 월입주이후공실률 5~6% 수준의안정된임대성적을거두고있다. KT 자회사 KT에스테이트가 2016년 10월영등포시장역인근에공급한오피스텔리마크빌영등포 (760실 ) 는입주자모집 4개월만에임대차계약을완료했다. 법인운영임대주택의인기이유는명확하다. 주택임대차보호법의철저한준수라는것은무시할수없는매력이다. 개인이운영하는임대주택의경우세입자가개인사정으로계약기간전퇴거하려면다른세입자를구해줘야보증금을돌려주는사례가많지만, 법인의경우계약기간이끝나기 30일전에만통보하면임차인이언제든지나갈수있다. 법인운영오피스텔의경우에도전입신고및월세세액공제도가능하다. 개인임대주택에서는쉽지않은일들이다. 주거서비스또한그동안개인임대주택과는차별화되고있다. 구의동 KCC 웰츠타워는 1층에안내데스크가있고경비원이수시로순찰을돈다. 리마크빌영등포는방문객안내, 의류세탁, 룸클리닝등주거서비스는물론입주자전용카드로임대관리비및편의점 영화관 패밀리레스토랑 커피할인혜택까지제공하고있다. 동자동트윈시티남산타워역시피트니스 라운지바등호텔급서비스와시설로전문직고소득층직장인들에게서인기를끌고있다. 기업이공급하는임대주택은앞으로더늘어날전망이다. 오는 4월서울영등포구대림동에서는 KCC 건설이도시형생활주택 (293호 ) 입주자를모집하고, 6월에는롯데건설이금천구독산동과영등포구문래동에서각각임대아파트와오피스텔을공급한다. 롯데자산개발도내년초가산동에임대주택을선보일예정이다. 하나금융그룹도은행지점이문이닫게되면서생긴유휴부지에주거용오피스텔을지어임대주택으로활용한다는계획이다. 8

9 4. 한강변재건축, 송파 / 서초는서울시뜻대로 서울시가재건축층수제한에대한입장을내놓으면서잠실동주공5 단지는상업업무지구에속한일부구역을용도변경해최고 50층높이로주상복합건물이들어설수있는길이열렸다. 이에반해대치동은마아파트, 압구정현대아파트등은광역중심지에포함되지않아 35층이하로는절대로아파트를지을수없다고서울시가못을박은상황이어서층수규제를놓고해당조합측과갈등이지속될전망이다. 다만서울시가최고층수 35층규제원칙은불변하다고재천명하면서강남재건축대어 3개단지주변부동산시장은관망세가짙어지는분위기다. ( 서울시말한마디에, 잠실주공5 단지 Vs. 은마- 압구정현대엇갈린명암, 이데일리 2017/02/11) 서울시의재건축 35층제한의지는명확하다. 서초구반포주공1 단지, 신반포14 차는최고층 35층기준으로재건축인가를받았다. 특히반포주공 1단지는최고 45층으로재건축을추진했다심의과정에서 35층으로낮췄다. 서울시는도시경관훼손을방지하는목적이라고아파트층수기준을엄격히하고있다. 하지만, 오히려일률적인 35층아파트가한강변에등장할수밖에없는상황이다. 송파구잠실주공5 단지도최고높이 50층재건축을추진했으나, 결국서울시가이드라인을준수하는것으로인가를받았다. 인근미성, 크로바, 진주아파트도최고높이는 35층이다. 모두초과이익환수제를피하기위한고육책이다. 서울에서도 50층전후주거시설이잇달아나오는것은부지의용도차이때문이다. 서울시는한강조망권의공공성을확보하고균형잡힌스카이라인을유도하기위해 2030 서울플랜 과 한강변관리기본계획 을높이계획의기준으로삼고있다. 업무 상업기능이필요한중심지 ( 상업지역 준주거지역 ) 에는 50층안팎의초고층건물을허용하고 3종일반주거지역의주거용건물은최고 35층으로제한하는내용이다. 상업지역인잠실롯데월드타워가 123층높이로들어설수있는이유다. 올해서울에서공급되는초고층단지는모두용산 뚝섬등상업지역에있고주거시설역시상업시설을겸비한주상복합으로계획했다. 반면 45~49 층높이재건축을추진하는대치동은마아파트, 압구정동일부아파트단지는일반주거지역에자리잡고있어서울시가초고층재건축을허가하지않고있다. 서울시관계자는 일반주거지역최고층수를 35 층이하로확고히유지할것 이라고말했다. 이처럼강남권재건축속도가빨라지고있는이유는 2013년이후유예됐던재건축초과이익환수제가올연말일몰될예정이기때문이다. 재건축초과이익환수제는재건축으로조합이얻은이익이 1인당평균 3,000 만원을넘으면초과금액의최고 50% 를세금으로내도록하는제도다. 재건축을추진하고있는단지들이환수제적용을피하기위해서는연말까지관리처분계획인가를받아야한다. 재건축은정비구역지정 조합설립인가 시공사선정 사업시행인가 관리처분인가순으로진행되며, 통상사업시행인가부터관리처분인가까지 10개월이상의시간이소요된다. 지난해말기준서울시의정비사업추진현황에따르면서울시내에서재건축을추진중인단지는전체 303개다. 이가운데일반분양을마친 125개단지를제외하고사업시행인가단계이상으로사업이진행돼재건축초과이익환수제를피할수있는단지는 80개에불과한것으로나타났다. 9

10 5. 택지지구, 성남, 하남, 고양에공급될전망 올해서울과가까운주요공공택지 4곳에서 7,000여가구의분양이예정돼있다. 13일부동산업계에따르면올해수도권공공택지지구에서총 7,182가구가분양된다. 경기성남고등지구 고양지축지구 고양삼송지구등이다. 이지역들은모두과거보금자리지구로지정됐던곳이다. 정부가서울과가까운개발제한구역 ( 그린벨트 ) 를해제해개발한곳인만큼주거환경이쾌적하다는강점이있다. 서울접근성도좋고분양가상한제를적용받아타지역에비해분양가가저렴한것도특징이다. ( 성남고등 Vs 하남감일어디가좋아? 예비청약자눈독, 한국경제, 2017/02/13) 수도권공공택지공급결과는벌써부터성공적일것으로전망한다. 특히 2017년공급예정인성남고등, 하남감일, 고양지축, 삼송, 원흥등이바로대표적인지역이다. 이중성남고등지구에관심이집중된다. 성남고등지구는수정구고등동과시흥동일대 56.9만m2규모다. 판교신도시와위례신도시, 강남내곡지구의한복판에위치해있어위치상으로는강남권이라고불러도무방할정도다. 고등지구의장점은바로입지다. 용인서울고속도로, 분당 ~ 내곡고속화도로, 서울외곽순환고속도로이용이편리하기때문에이동성이탁월하다. 고등지구에는아파트 4,000여가구가올해부터내년상반기까지순차적으로공급된다. 분양은호반건설부터시작이다. 호반건설은 4~5월쯤고등지구 S-2블록에들어서는 768세대를분양한다. 하반기에는제일건설이 590가구를선보인다. LH공사는 3월고등지구내 3개아파트용지를공급할예정이다. 과거제일건설이확보한고등지구 S1 블록은무려 369개건설업체가입찰에나섰다. 서울서북권인고양시내택지지구에서는총 3,348가구가분양된다. 특히고양시내지축 삼송 원흥지구가운데서울과가장가까운지축지구에서 3개단지 2,500여가구가새로주인을찾는다. 반도건설은상반기지축지구 B3 블록에들어서는 549가구반도유보라를분양한다. 집값상승세가무서운삼송지구에는현대산업개발의계열사인아이앤콘스가삼송3 차아이파크를이달공급한다. 삼송지구아파트시세는지난 2013년 3.3m2당 1,213만원에서이달초 1,680만원으로올랐다. 하남감일지구에서도 3개단지 2,497가구가새로공급된다. 도표 1 성남고등지구 : 2017 년강남권택지공급의최우선순위 자료 : 다음뉴스, 국토해양부 10

11 6. 민간중심의경부고속도로지하화사업진행될까? 국토교통부가연초에계획했던도로공간입체화방안의추진을구체화한다. 도로의상공이나지하공간의복합개발을통해도시의공간효율성을높이겠다는취지다. 외국주요도시의사례처럼, 도로에의해단절된도시를연결해주요시설로사용하거나창의적인공간으로활용하겠다는정책방향으로, 도로위를연결해보행로를만들거나도로지하를주차장공간으로활용, 지하도로상부공원화, 고가도로아래를상업시설등으로활용하는등다각적이고복합적인개발을허용한다는게주요골자다. ( 도로위, 아래도민간개발가능해진다, 데일리안, 2017/02/16) 국토교통부는도로공간의입체적활용을통한미래형도시건설활성화방안을 2월 16일황교안대통령권한대행주재로열린신산업규제혁신관계장관회의에서발표했다. 지하공간의개발활성화를위해서는상업 문화 업무시설등다양한개발을허용하고, 교통편의, 공간통합등을위해인근사유지연계개발도가능토록할계획이다. 이를위해입체도로를통한기반시설확보규제완화, 입체도로활용사업에대한금융지원, 도로지하개발가이드라인마련등을추진한다. 국토부는이같은규제개혁을통해도시 건축분야의창의성이증진되고, 도시경쟁력도점차강화될것으로전망하고, 개발이익을환수해 4차산업혁명대비를위한신산업지원, 미래통일대비재원확충등에활용한다는방침이다. 그동안도로상 / 하부공간이용은공공만이이용가능했다. 민간주도의개발의경우, 도로인접입지의경우, 1) 건물분할, 2) 필수시설의중복배치등제한을받았다. 하지만, 해외사례와비교했을때역차별을받는것이어서, 도시경쟁력확보를위해다양한민간주도참여를유도하기위한정부의유인책이다. 특히, 도로공간을이용하는주체에대한특혜소지를차단하고개발의형평성을확보하는차원에서도로공간활용개발이익환수금을신설하려한다. 개발규제는해제하지만, 개발파급효과를사회공공이익증진으로연결하겠다는것이다. 이를위해, 2017년도로법령을정비해민간의도로공간개발근거를마련하고, 2018년부터는입체도로의개발지침제정과관련제도정비를마친후 2019년부터개발을본격화하겠다는것이다. 가로주택정비사업도개선된다. 현행가로주택정비사업은협소한부지로인해주차공간확보, 보행환경조성등이어려웠었다. 이를입체도로제도도입으로주차장통합을통해쾌적한주거환경조성과, 도로상공을활용한저렴한주택공급도유도할계획이다. 관계법령에따라도로공간을입체적으로활용해개발하는경우에는 4m 이상 (8m 미만 ) 의도로가통과하는경우도가로주택정비구역에포함하고, 인근주민이함께이용하는공동이용시설을설치하는경우에는용적률도상향할계획이다. 아파트공동관리도유용해질전망이다. 현재공동주택공동관리제도는 8m 이상의도로가단지사이에있는경우, 입주민이원하더라도거리상공동관리를적용하기곤란한실정이다. 이를개선하기위해입체적도로개발등으로인근단지와통행의편리성, 안전성이확보되는경우에는 8m 이상도로등으로구분되는단지도예외적으로공동관리를허용한다. 이를통해주민공동시설공동이용이가능해지고, 관리비절감효과로입주민의주거만족도가향상될것으로보고있다. 또한도로의경계에갇힌건축물의융복합을통해창조적디자인산업으로도약할수있는기반을마련, 새로운부가가치를창출하겠다는계획이다. 예를들면, 도로- 건물일체형시설, 건축간연결활성화, 도로공간을활용한랜드마크조성등다양한창의적건축이가능해진다. 이를위해도로상부에건축이가능하도록관련제도를정비하고, 입체건축경진대회등도개최할계획이다. 또한지하도로상부공간에문화, 상업시설같은복합공간이조성될수있도록문화관광활용계획을수립하고, 관련기술고도화도추진한다. 11

12 용도가제한돼활용도가낮았던고가도로하부공간은지역커뮤니티공간으로탈바꿈할수있도록용도규제형식을네거티브방식으로마련, 규제를완화한다. 환승시설부족등으로대중교통이용이불편한대도시권은도로공간의환승거점을활용해환승시설을조성, 상업시설허용등을통해사업성을개선하고, 대중교통과의효과적연계가부족한고속도로는나들목, 요금소공간등을활용한환승시설을만들어다양한수단과환승체계를구축할계획이다. 이에따라경부고속도로지하화또한진행될것으로기대된다. 지금까지도로상부와지하공간개발은공공의영역으로묶여있었지만이번규제완화로민간자본의유치가가능해졌기때문이다. 경부고속도로서울구간 ( 양재 ~ 한남, 6.4km) 지하화사업은공사비만 3.3조원이상소요될것으로보이는대규모프로젝트로, 지하화로인해필요성이사라지는반포, 서초, 양재IC 인근대지매각만으로도공사비충당이가능하다고본다. 이미서초구는대한국토도시계획학회등 5대학회에연구용역을의뢰, 사업타당성의결과를제시한상태다. 이를토대로, 지하화사업공사비 (3조 3,159억원 ), 공공기여금 / 대규모부지매각등에의해총 5조 3,000 억원의재원조달이가능할것으로전망하고있다. 이를위해서는지상에상업시설등대규모개발을통해사업비회수가절대필요하다. 서울시는반발하고있다. 사업타당성을주장하는것은단순히서초구만의입장이라는것이다. 한정된공간을지하 ( 도로 ) 와지상 ( 주거상업녹지등 ) 으로넓혀함께입체적으로활용하게되면도로를확장하지않으면서도주민들의생활편의성을높일수있다는장점이있기때문에, 서초구는구현안이었던경부고속도로에의한지역구분을해소할수있을것으로예상한다. 하지만, 경부고속도로지하화사업은실현되기에는장기간이소요될것으로전망한다. 단순히서초구만의생각이아니라, 서울시와의협의가필요하기때문에, 사업시행까지도최소 10년이상이걸릴것으로예상되기때문이다. 도표 2 경부고속도로지하화 자료 : 한국경제 12

13 7. 과천재건축, 치열한경쟁 수도권 1세대계획도시인과천일대가재건축 ' 핫스폿 ' 으로뜨고있다. 지은지 30년넘은 9개단지 1만여가구가동시다발적으로재건축을추진중이다. 관리처분신청까지마친단지가많다보니초과이익환수제도피할수있어실수요자들관심도크다. ( 강남급재건축과천별들의전쟁, 매일경제, 2017/02/21) 1980년대주로지어진과천주공아파트의노후화에따라최근재건축이빠르게진행중이다. 1981~1984 년지어진주공아파트 12개단지 14,000 여가구재건축연한이도래하며재건축이본격화되고있다. 총 12 단지중 4~6단지는 14~15 층의중층이고, 나머지는모두 5층이하저층이다. 이미 2007~2008 년 3단지 ( 래미안슈르 ) 와 11단지 ( 래미안에코팰리스 ) 등 1기재건축단지가입주한이후재건축속도는둔화되었지만, 2016년래미안과천센트럴스위트 (7-2단지) 일반분양을시작으로 2기재건축이본격화됐다. 또한, 아직까지진행상황이없는단지들의재건축추진속도도빨라질전망이다. 4, 5,10 단지는연말까지조합설립이완료될것으로전망한다. 이중에서도과천주공1 단지가이슈의중심이다. 이미포스코건설로선정되었지만, 공사비증액관련분쟁으로인해재건축조합은시공사재선정이라는초강수를둔상태다. 재건축시공사설명회당시에는현대건설, GS건설, 대우건설, 포스코건설, 롯데건설, 현대산업개발등 10대건설사중 7곳과호반건설, 반도건설등중견사 4곳이참여했지만, 실제수주경쟁은현대건설, GS건설, 대우건설 3사간경쟁이될것으로전망한다. 현대건설은고가브랜드인 The H( 디에이치 ) 를사용하기로제안했다. 대우건설도마찬가지도푸르지오써밋 (Summit) 을제안했다. 이제까지서울강남에서만적용되던프리미엄브랜드가처음으로경기도에도적용될것으로전망된다. 현대건설은그동안 3,500 만원 /3.3m 2 이상분양가가적용되는단지에만디에이치사용을허가했었는데, 그만큼과천주공1 단지수주를위해적극성을띄고있음을보여주는것이다. 빠른재건축진행에따른이주도활발하다. 1단지 ( 이주완료, 전체 2,129 세대 ) 외에도 2단지, 6단지 (886 세대분양, 전체 2,145 세대 ), 7-1단지 (599세대분양, 전체 1,317 세대 ) 이주가진행중이다. 2017년내로일반분양될것으로예상되기전망된다. 분양시기는단지별로 8월 (7-1단지), 9월 (1단지, 2단지 ), 연말 (6단지) 이다. 도표 3 과천주공 1단지재건축시공사재선정 : 누구에게돌아갈까? 자료 : 아유경제 13

14 II. 2 월분양 : 서서히시작되는 2017 년분양시장 1. 전체 : 8,903 호공급, 32,451 명청약 ( 총경쟁률 3.6 대 1) 2017년 2월전국아파트분양시장은 1월 (7,123 호 ) 대비 25.0% 증가한 8,903호였다. 전월 (1월) 대비로는 서울 (566호 0호 ), 수도권 (2,243 호 4,015 호 ), 지방 (4,314호 4,888 호 ) 등으로서울을제외한지역에서 공급이증가했다. 특히 2월은서울공급이전혀없었다는것에주목해야한다. 수도권에대폭증가한신규 주택공급에도불구, 서울주택분양을굳이서두를필요가없다는건설사들의판단이영향을미친것으로 판단된다. 수도권및지방역시특정지역에공급이일부진행되는등, 특유의연초분위기다운분양시장결 과로풀이된다. 도표 4 2월청약결과 : 8,903호공급에 32,451명이청약 ( 경쟁률 3.6대1) ( 세대 ) 청약 % 경쟁률 월 대지역 소지역 공급 계 1순위 계 1순위 2월 계 8,903 32,451 30, 서울 계 강남 도심 서북 동북 서남 동남 수도권 계 4,015 22,358 20, 인천권 2,055 20,855 19, 경기서북 경기동북 경기서남 1, 경기동남 지방 계 4,888 10,093 9, 부산 1,552 1,330 1, 울산 경남 대구 경북 광주 전남 266 1,572 1, 전북 대전 834 2,331 2, 세종 충남 충북 1,599 4,594 4, 강원 제주 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 14

15 2. 서울 : 분양전무 2`월서울분양은없었다. (566호 0 호 ) 했다. 분양계획이대부분 3월에잡혀있었기때문이다. 기대되던물량조차 3월로연기되며, 분양이없는 2월로마감되었다. 1월방배아트자이 ( 방배3 구역재건축 ) 등분양성공에도불구, 시장분위기에역행할필요가없다는판단을각건설사들이내린것으로풀이된다. 특히 3월기대되던공급은서울서북 / 동북등지역이었기때문에, 굳이시장분위기가냉각된시점보다는회복이후성공적분양을꾀한것으로풀이된다. 도표 5 2 월서울분양시장 : 분양이없었던한달 월지역단지청약일당첨자발표일분양청약 % 경쟁률분양가 ( 만원 /3.3m 2 ) 계 1순위계 1순위공급 2월계강남도심서북동북서남동남자료 : 금융결제원, 유진투자증권 15

16 3. 수도권 : 브랜드가치가부각되지않는합리적인분양시장 2017년 2월수도권분양은전월대비 79.0% (2,243 세대 4,015 세대 ) 증가했다. 이번 2월수도권분양은 2가지특징이있다. 우선, 인천에공급이집중되었으며, 모두시장관심을이끌어냈다는것이다. 특히, 김포자이더빌리지 (525호) 분양은도시형생활주택공급용지에단독주택단지를공급한다는획기적인발상의전환이었다. 보통도시형생활주택은영세건설사들이담당하다보니, 공간설계및시공품질에서시장기대치를충족시키지못했었지만, 대형건설사의참여과정에서단독주택이라는현재시장눈높이에맞는주택으로공급된것이다. 건설사입장에서도공동주택 ( 아파트 ) 공급으로집착한것이아니라, 택지상황에맞는차별적접근을통해성공적인분양결과를가져온것이다. 자이더빌리지는 525호공급 ( 총 5개단지 ) 에총 17,171 명이청약하며평균 33대1 의청약경쟁률을기록했다. 송도에서공급된송도호반베르디움 3차 EDU CITY 역시 1,530 호공급에 1.8대1 청약경쟁률을기록하며준수한성적을기록했다. 또한, 여전히경기서남지역의공급과잉이슈는자유롭지못함을보여줬다. 바로오산시티자이2 차청약의저조한결과다. 주택시장참여자들이아무리대형사브랜드아파트를선호한다하더라도, 입지매력이타단지대비열위인경우, 이까지극복할만한힘을브랜드가제공해주진못한다는점이확인되었기때문이다. 도표 6 2 월수도권분양시장 : 시장이원하는주택을공급하면모두성공 월 지역 단지 청약일 당첨자발표일 분양 청약 % 경쟁률 분양가 ( 만원 /3.3m 2 ) 계 1순위 계 1순위 공급 2월 계 4,015 22,358 20,358 인천권 인천송도호반베르디움 3차 EDU CITY ,530 3,684 2, ,344 김포자이더빌리지 1단지 ,923 2, ,463 김포자이더빌리지 2단지 ,008 3, ,596 김포자이더빌리지 3단지 ,861 3, ,543 김포자이더빌리지 4단지 ,208 2, ,372 김포자이더빌리지 5단지 ,171 5, ,619 경기서북경기동북 남양주평내호평역오네뜨센트럴 ,062 경기서남 오산시티자이 2차 , 경기동남 광주오포추자지구서희스타힐스 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 16

17 도표 7 김포자이더빌리지 자료 : GS 건설 도표 8 김포자이더빌리지청약경쟁률 (m 2 ) ( 만원 ) ( 만원 /3.3m 2 ) ( 세대 ) ( 대1) 구분 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 1단지 1, A ,970 1, B ,250 1, 단지 1, A ,360 1, A ,820 1, 단지 1, A ,330 1, A ,790 1, B ,060 1, 단지 1, A ,880 1, A ,380 1, A ,880 1, B ,630 1, B ,620 1, 단지 1, A ,950 1, A ,380 1, B ,660 1, 자료 : GS건설, 유진투자증권 17

18 도표 9 김포자이더빌리지 84A2 주택형 자료 : GS 건설 18

19 도표 10 김포자이더빌리지입지 자료 : GS 건설 도표 11 최근수도권에서공급된주택형분양 : 시장의관심을이끌어내는데성공 ( 만원 /3.3m 2 ) 구분 단지 시공 청약일 단가 공급세대 % 경쟁률 ( 전체 ) 공급 테라스하우스 인천청라파크자이더테라스 LA1 블럭 GS건설 , 인천청라파크자이더테라스 LA2 블럭 GS건설 , 수원광교택지지구 B3 e편한세상테라스광교 대림산업 , 수원광교택지지구 B4 e편한세상테라스광교 대림산업 , 수원광교택지개발 B1 광교파크자이더테라스 GS건설 , 김포한강신도시 Bc-08BL 한신휴더테라스 한신공영 , 김포한강신도시 Bc-09BL 한신휴더테라스 한신공영 , 김포운양역한신휴더테라스 2차 한신공영 , 김포한강 Bc-12BL 한신휴더테라스 한신공영 , 성남 e편한세상테라스위례 ( 뉴스테이 ) 대림산업 , 광주 e편한세상테라스오포 (2BL) 대림산업 , 광주 e편한세상테라스오포 (3BL) 대림산업 , 광주 e편한세상테라스오포 (4BL) 대림산업 , 용인수지성복효성해링턴코트 ( 테라스하우스 ) 효성 , 화성동탄레이크자이더테라스 ( 뉴스테이 ) (B15 블록 ) GS건설 화성동탄레이크자이더테라스 ( 뉴스테이 ) (B16 블록 ) GS건설 화성동탄2 남해오네뜨더테라스 남해종합건설 , 단독주택 김포자이더빌리지 1단지 GS건설 , 김포자이더빌리지 2단지 GS건설 , 김포자이더빌리지 3단지 GS건설 , 김포자이더빌리지 4단지 GS건설 , 김포자이더빌리지 5단지 GS건설 , 주 : 한신휴더테라스 Bc-08,09 는 2개단지합산경쟁률만공개됨 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 19

20 도표 12 인천송도호반베르디움 3 차 EDU CITY 자료 : 호반건설 도표 13 인천송도호반베르디움 3 차 EDU CITY 청약경쟁률 (m 2 ) ( 만원 ) ( 만원 /3.3m 2 ) ( 세대 ) ( 대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 1,344 1, ,960 1, A ,300 1, B ,440 1, C ,470 1, P ,950 1, 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 20

21 도표 14 인천송도호반베르디움 3 차 EDU CITY 입지 자료 : 호반건설 21

22 도표 15 광주오포추자지구서희스타힐스 자료 : 서희건설 도표 16 광주오포추자지구서희스타힐스청약경쟁률 (m 2 ) ( 만원 ) ( 만원 /3.3m 2 ) ( 세대 ) ( 대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 A ,030 1, B , A , B , C , 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 22

23 도표 17 오산시티자이 2 차 자료 : GS 건설 도표 18 오산시티자이 2 차청약경쟁률 (m 2 ) ( 만원 ) ( 만원 /3.3m 2 ) ( 세대 ) ( 대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 951 1, A ,000 1, B ,000 1, , A , B , T , , 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 23

24 도표 19 오산시티자이 2 차입지 자료 : GS 건설 24

25 4. 지방 : 대형평형, 2 군도시분양도상품에따라결과는차별화 2017년 2월지방분양시장은 4,888호를기록했다. 2017년에도여전히성황리에분양중인부산 / 대구의경쟁률은물론이거니와, 순천, 청주등에공급중인신규주택경쟁률이기대이상으로견조함에주목해야한다. 즉, 광역시같은지방거점도시가아니더라도, 도시기능에있어주요산업이입지중인지역의주택수요는광역시못지않게강한영향때문이다. 이번 2월분양에서는대전복수센트럴자이와서청주파크자이청약결과에의미를둬야한다. 우선, 지방대단지의분양에성공했다는것이다. 서청주파크자이 (1,495 세대 ) 및대전복수센트럴자이 (1,102 세대 ) 모두대형단지임을감안하면, 현재주택시장의분양은쉽지않다는의견을불식시킨결과이기때문이다. 두번째로, 대형평형위주의공급이었음에도분양에성공했다는것이다. 서청주파크자이는전용면적기준 85m 2 이상이 1,002 세대로전체공급의 67% 를차지했으며, 시장의편견인 60m 2 이하의소형평형필승론을무색하게하는결과다. 지방에서는수도권처럼전용 59m 2 보다는 84m 2 이상의중대형평형인기가높은데, 이유는바로가격이다. 가격차이가크지않기때때문에굳이중소형주택을구입할유인이적은것이다. 대전복수센트럴자이분양결과에서도 84A주택형 (8.7대 1) 과 45(2.2 대1), 59(1.6 대1) 의청약경쟁률차이는명확히나타난다. 지방에서도거점도시중심의양호한분양결과가지속되는가운데, 대형평형수요를이끌수있는지역은분양이가능하다는것을보여준것이다. 이런지역은바로지방에서도도심한복판이다. 도표 20 2 월지방분양 : 청주, 순천등 2 군도시의분양결과에주목 월 지역 단지 청약일 당첨자발표일 분양 청약 % 경쟁률 분양가 ( 만원 /3.3m 2 ) 계 1순위 계 1순위 공급 2월 계 4,888 10,093 9,648 부산 부산양정메리온시티 ,288 부산명지화전지구우방아이유쉘 ( 국민임대 ) ,495 1, 울산경남대구 대구내당동킹스턴파크 대구신천동오성2 차 경북광주전남 순천조례동영무예다음 ,572 1, 전북 김제하우스디 익산코아루디펠리체 대전 대전복수센트럴자이 ( 복수1 구역재개발 ) ,331 2, 세종충남충북 청주서청주파크자이 ,495 4,594 4, 음성생극태경에코그린 강원 동해현대썬앤빌동해파크힐 제주 제주라오체블랙비치 제주이호엘리시아 제주하귀코아루오션뷰 ,229 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 25

26 도표 21 순천조례동영무예다음 자료 : 영무건설 도표 22 순천조례동영무예다음청약경쟁률 (m 2 ) ( 만원 ) ( 만원 /3.3m 2 ) ( 세대 ) ( 대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 A , B , 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 26

27 도표 23 순천조례동영무예다음입지 자료 : 영무건설 27

28 도표 24 대전복수센트럴자이 ( 복수 1 구역재개발 ) 자료 : GS 건설 도표 25 대전복수센트럴자이 ( 복수 1 구역재개발 ) 청약경쟁률 (m 2 ) ( 만원 ) ( 만원 /3.3m 2 ) ( 세대 ) ( 대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 , , A , B , A , B , C , 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 28

29 도표 26 대전복수센트럴자이 ( 복수 1 구역재개발 ) 입지 자료 : GS 건설 29

30 도표 27 청주서청주파크자이 자료 : GS 건설 도표 28 청주서청주파크자이청약경쟁률 (m 2 ) ( 만원 ) ( 만원 /3.3m 2 ) ( 세대 ) ( 대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 896 1, , , A , B , , 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 30

31 도표 29 청주서청주파크자이입지 자료 : GS 건설 31

32 Analyst 이상우 부동산 III. 주택지표 1. 주택매매 1) 전국 : 6 개월만에하락전환 2017 년 1월전국주택매매는 58,539 건 (-6.1%YoY) 으로 6개월만에하락반전했다. 수도권주택매매 (26,042 건, -12.3%YoY) 또한 6개월만에전년동월대비감소추세로전환했다. 1월거래량감소는 1)11/3 대책이후위축된국내부동산시장분위기에 2) 계절적비수기효과, 3) 구정연휴 (4일) 가겹쳐진거래일수감소등에의한것으로판단된다. 특이점은, 아파트보다아파트외주택거래감소가큰점이다. 전국아파트매매거래 (38,086 건, -4.1%YoY) 감소세보다아파트외주택매매거래 (20,453 건, -9.8%YoY) 를통해주택매매트렌드가여전히아파트를중심으로진행된다는점을확인가능하다. 도표 30 주택매매 : 6 개월만에감소전환 ( 만호 ) 수도권영남호남충청기타 전국주택매매 개월만감소전환 지방도소폭하락 ㅁ 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 도표 31 수도권주택매매큰폭감소도표 32 아파트주택매매감소 (%) 전국주택매매 (%YoY) 전국수도권영남호남충청 (%) 전국주택매매 (%YoY) 아파트연립 / 다세대단독 / 다가구 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 32

33 Analyst 이상우 부동산 2) 서울 : 서울지역주택매매하락반전 1월서울지역주택매매 (9,219 건, -10.8%YoY) 역시전국결과와마찬가지로감소추세로전환되었다. 8개월만이다. 강남 (-5.4%YoY) 과강북 (-9.3%YoY) 모두감소반전했는데, 이중특히강남3 구 (-16.8%YoY) 거래량감소가두드러졌다. 2016년 6월부터증가추세를지속하던강남3 구주택거래가 11/3 ' 주택시장의안정적관리방안 ' 발표이후관망세로전환된것이다. 도표 33 서울주택매매하락반전도표 34 강남 3 구전년대비 2 개월연속하락 ( 호 ) 서울주택매매 14,000 강북 12,000 강남 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 ( 호 ) 서울강남권주택매매 14,000 강남 12,000 ( 강남3구 ) 10,000 8,000 6,000 4,000 2, 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 33

34 Analyst 이상우 부동산 3) 분양 / 입주권 : 전년동월을뛰어넘는높은거래량 2017년 2월서울아파트분양 / 입주권거래량은 495건으로전년동월 (567건) 보다 12.7% 감소했다. 서울아파트매매는전년동월대비 5.3% 감소한것대비감소폭이컸다. 분양권전매제한등 2016년하반기정부의분양시장규제강화효과가분양 / 입주권거래에서나타나고있는것이다. 특히감소는서초구 (75 6 건 ) 에서크게나타났다. 하지만, 전년부터증가세를이끌어오던동작구분양 / 입주권거래는전년동월대비큰폭으로증가 (23 71건) 했다 도표 35 전년대비분양 / 입주권거래감소도표 36 전월대비소폭개선되는중 (%) 서울아파트매매 / 분양권, 입주권거래 (%YoY) 매매 분양권 / 입주권 (%) 서울아파트매매 / 분양권, 입주권거래 (%MoM) 매매 분양권 / 입주권 자료 : 서울시, 유진투자증권 자료 : 서울시, 유진투자증권 도표 37 주택청약 : 관심집중 자료 : 한국경제 34

35 Analyst 이상우 부동산 2. 전월세 2017년 1월전국 (109,034 건, +3.6%YoY) 및서울 (35,421 건, +9.5%YoY) 전월세거래량은전년동월대비증가했다. 구정연휴에따른거래일수감소에도전월세거래량이견조하다는점은의미심장하다. 2017년주택수요가강함을대변하고있기때문이다. 최근 6개월간전년동월대비평균 4% 의꾸준한증가세를유지한전월세거래량추세는주택임대수요가특히 2017 년강해지고있으며, 특히주택수요가서울에서보다더강한것을확인할수있다. 유형별로는전세 (+3.6%YoY) 와월세 (+3.6%YoY) 모두증가세를유지했다. 1월아파트 (51,112 건, +4.4%YoY) 전월세거래는 2016 년 8월이후증가세를유지중이다. 아파트외주택 (57,922 건, +2.9%YoY) 대비거래량증가세가빠르기때문이다. 역전세난등여러주택임대를둘러싼부정적의견속에서도주택임대수요가여전히아파트에집중되고있는것이다. 특히, 최근전세가격상승속도둔화로, 다세대 / 다가구가아닌, 아파트에수요가집중되고있는점또한다세대 / 다가구주택은아파트의대체제가되지못함을명확히드러낸다. 도표 38 전월세거래량은 10 만건이상을유지도표 39 전월세모두소폭증가 ( 만호 ) 전국전 / 월세거래 전세 월세 (%) 전국전 / 월세거래 (%YoY) 전월세전세월세 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 도표 40 아파트외주택임대거래가많음도표 41 모든유형별거래증가 ( 만호 ) 수도권전 / 월세거래 7 아파트 6 아파트외 (%) 전국전 / 월세거래 (%YoY) 아파트 아파트외 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 35

36 Analyst 이상우 부동산 2017년 2월전체주택전세가율은전월보다 0.1%p 상승한한 68.2% 를기록했다. 2017년 1월부터전세가율은다시상승하는것이다. 아파트의경우, 전월 (75.6%) 에서 0.1%p 상승한 75.7% 을기록했다. 공급증가우려에도불구, 최근전세가율이상승전환되고있는것은 1) 전세가상승, 2) 매매가하락, 이두가지이유중에서전세가상승이빠르게나타나고있기때문으로분석한다. 최근대단지준공으로시장에전세공급이대거진행되고있음에도불구하고전세가격하락세는확인되지않기때문이다. 전세가율은전지역에서고르게유지되고있으나, 특히경기지역에서빠른상승을보여주고있다. 1월경기지역아파트전세가율은 78.8%(+0.1%pMoM) 를기록하며서울 (73.2%, -0.1%pMoM) 의전세가율하락세와는다른견조한모습을기록하고있다. 특히경기도아파트전세가율은전국평균보다높은상황을유지하고있다. 도표 42 서울넘어선경기전세가율수준도표 43 전세가율은전지역에서상승추세 (%) 전국아파트전세가율전국 80.0 서울경기 서울의매매가상승속도가전세가상승속도를추월하며벌어진전세가율하락 (%) 전국아파트전세가율 (%pmom) 전국서울 6 대광역시수도권기타지방 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 도표 44 강남전세가율하락은멈춘상황도표 45 전세가율유지 (%) 서울아파트전세가율 (%) 서울아파트전세가율 (%pmom) 강북강남 강북강남 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 36

37 Analyst 이상우 부동산 3. 가격 2017년 2월말기준서울평균매매단가는강북 (1,764 만원 /3.3m 2, +0.2%MoM), 강남 (2,801만원/3.3m 2, +0.1%MoM) 으로전월대비상승추세를이어갔다. 매매가격상승과더불어전세가격역시우상향추세라는점에주목해야한다. 임대주택가격상승이지속되는한주택매매가격하락을기대하기는어렵다. 더불어, 평균분양가또한전월대비소폭하락하였으나여전히높은수준을유지하고있다. 강남재건축단지들이높은분양가에도불구하고, 연이은청약성공을갱신하며주변시세를끌어올리고있는현상황을감안한다면, 향후가격상승속도가더욱가속화될것으로전망한다. 도표 46 서울평균매매가상승세지속도표 47 수도권매매가최근급상승 ( 억원 ) 서울아파트가격 6.5 매매전세 ( 우 ) ( 억원 ) ( 억원 ) 수도권아파트가격 매매 전세 ( 우 ) ( 억원 ) 주 1): 공급면적 85m 2 기준주 2): 2016 년 1 월부터집계기준변경으로수치연속성없어짐자료 : KB 부동산, 유진투자증권 주 1): 공급면적 85m 2 기준주 2): 2016 년 1 월부터집계기준변경으로수치연속성없어짐자료 : KB 부동산, 유진투자증권 도표 48 강북, 강남모두평균매매단가는꾸준히상승도표 49 서울뿐아니라수도권평균단가도꾸준히상승 ( 만원 /3.3m 2 ) 1,800 1,750 1,700 1,650 1,600 1,550 1,500 1,450 1,400 1,350 1,300 서울아파트평균매매단가 강북 강남 ( 우 ) ( 만원 /3.3m 2 ) 2,900 2,800 2,700 2,600 2,500 2,400 2,300 2,200 2,100 2,000 ( 만원 /3.3m 2 ) 1,700 1,600 1,500 1,400 1,300 1,200 1,100 1, 수도권아파트평균매매단가 수도권 ( 우 ) 인천경기서울 ( 우 ) ( 만원 /3.3m 2 ) 2,400 2,300 2,200 2,100 2,000 1,900 1,800 주 1): 공급면적 85m 2 기준주 2): 2016 년 1 월부터집계기준변경으로수치연속성없어짐자료 : KB 부동산, 유진투자증권 주 1): 공급면적 85m 2 기준주 2): 2016 년 1 월부터집계기준변경으로수치연속성없어짐자료 : KB 부동산, 유진투자증권 37

38 Analyst 이상우 부동산 도표 50 평균분양가는전월대비소폭하락도표 51 매매가상승이분양가상승을이끎 ( 백만원 /3.3m 2 ) 전국아파트평균분양 / 매매가 ( 백만원 /3.3m 2 ) 평균매매가 9.6 평균분양가 ( 우 ) ( 백만원 /3.3m 2 ) 서울아파트평균분양 / 매매가 ( 백만원 /3.3m 2 ) 평균매매가 18.0 평균분양가 ( 우 ) 서울의지역별분양가편차가커지역별분양진행에따라변동폭큼 주 1): 공급면적 85m 2 기준주 2): 2016 년 1 월부터집계기준변경으로수치연속성없어짐자료 : KB 부동산, 유진투자증권 주 1): 공급면적 85m 2 기준주 2): 2016 년 1 월부터집계기준변경으로수치연속성없어짐자료 : KB 부동산, 유진투자증권 도표 52 수도권내에서서울의빠른가격상승에주목도표 53 여전히부산지역매매가상승률은높음 (%) 수도권평균아파트매매가 (%MoM) 1.6 서울 ( 평균 ) 1.4 인천 1.2 경기 (%) 영남권평균아파트매매가 (%MoM) 부산대구울산경북경남 주 1): 공급면적 85m 5 기준주 2): 2016 년 1 월부터집계기준변경으로수치연속성없어짐자료 : KB 부동산, 유진투자증권 주 1): 공급면적 85m 2 기준주 2): 2016 년 1 월부터집계기준변경으로수치연속성없어짐자료 : KB 부동산, 유진투자증권 도표 54 2 월부터강남권가격상승세전환도표 55 강동권은최근상승전환됨 (%) 서울강남권주간매매가격변화 (%) 서울강동권주간매매가격변화 강남서초과천성남 ( 분당 ) 용인 ( 수지 ) 수원 ( 영통 ) 송파강동광진하남구리남양주 자료 : 한국감정원, 유진투자증권 자료 : 한국감정원, 유진투자증권 38

39 Analyst 이상우 부동산 4. 분양 1 월인허가 39,898 호 (-16.1%YoY), 분양승인 3,225 호 (-68.1%YoY) 2017년 1월전국인허가는 39,898 호로전년대비 16.1% 감소했다. 수도권의주택인허가 (-21.0%YoY) 물량감소가특징이다. 지방 (-11.2%YoY) 보다감소세가컸기때문이다. 서울 (5,102 호, -8.7%YoY), 경기 (12,766 호, %YoY) 모두감소추세다. 반면, 인천 (849호, +10.3%YoY) 는수도권내에서유일하게인허가가증가했다. 주목할점은바로서울이다. 서울은 2016년 7월이후로 7개월전년대비연속감소다. 즉, 서울의신규주택공급이향후에도증가하기힘듦을내포하고있다. 1월분양승인은 3,225 호 (-68.1%YoY) 다. 2017년 1월부터잔금대출규제강화로따라분양일정을작년연말로앞당긴영향 (2016 년 12월 49,445 호, +54.0%YoY) 으로인한기고효과로설명할수있지만, 대체적으로매년 1월은특히분양이저조했던점을감안하면매년나타나는건설사들의영업전략은올해도변함없다. 하지만, 수도권으로범위를좁힐경우전년동월대비오히려 33.5% 증가했다. 경기 (1,110 호, +1,581.8%YoY) 의증가때문이지만, 반면서울 (348 호, -66.1%YoY) 은큰폭감소했다. 인허가뿐아니라, 분양승인에서도서울공급감소는확인된다. 도표 56 설연휴및잔금대출규제영향으로감소도표 57 지방주요도시분양승인또한감소 ( 호 ) 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 전국공동주택분양 ( 승인 ) 서울 인천 경기 부산 대구 광주 대전 울산 ( 호 ) 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 전국공동주택분양 ( 승인 ) 부산 대구 울산 5,000 1, 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 도표 58 서울인허가물량지속감소추세도표 59 충북주택인허가큰폭증가 ( 호 ) 18,000 16,000 14,000 12,000 서울대구광주울산 전국주택인허가부산인천대전세종 ( 호 ) 전국주택인허가 12,000 10,000 8,000 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주 10,000 8,000 6,000 6,000 4,000 4,000 2,000 2, 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 39

40 Analyst 이상우 부동산 5. 착공 / 준공 1 월착공 : 26,688 호 (-14.4%YoY), 준공 31,992 호 (-17.1%YoY) 1월착공은 26,688호 (-14.4%YoY) 로전월잠시증가했던착공건수가재차감소했다. 특히 1월은아파트감소 (12,530 호, -33.0%YoY), 아파트외증가로 (14,158 호, +13.5%YoY) 명확히구분되는결과가나타났다. 아파트외의착공이많아지고있는것에주목해야한다. 일반분양이감소세에도불구, 아파트외주택착공이증가되고있음은, 건자재시장관점에서는주목해야하는이슈다. 아파트건설에주력중인대형건설사보다협상력이열위인영세건설사관련공사물량이증가하고있기때문이다. 특히, 아파트외주택은 2개월연속증가세다. 1월준공은 31,992 호 (-17.1%YoY) 였다. 아파트 (16,095 호, -30.7%YoY) 가 2개월연속감소한반면, 아파트외 (15,897 호, +3.3%YoY) 는 2개월연속증가가두드러진다. 수도권 (16,439 호, -6.7%YoY) 에서는서울 (5,869 호, -28.8%YoY) 를제외한인천 (794 호, +11.5%YoY), 경기 (9,776 호, +12.8%YoY) 가증가했다. 현재수도권내에서도서울과기타지역간의가격움직임이상이한지는바로준공 ( 입주 ) 결과에서도확인할수있다. 도표 60 1 월계절적요인감안필요도표 61 아파트외주택착공 2 개월연속증가 ( 만호 ) 한국주택착공 9 아파트아파트외 (%) 한국주택착공 (%YoY) 아파트아파트외 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 도표 62 1 월아파트외준공전년대비 2 개월연속증가도표 63 서울제외한인천, 경기전년대비증가 ( 만호 ) 아파트 아파트외 한국주택준공 ( 만호 ) 서울인천경기 한국주택준공 -0.5 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 40

41 Analyst 이상우 부동산 6. 미분양 1 월미분양 : 59,313 호 (+5.1%MoM), 준공후미분양 9,330 호 (-6.8%MoM) 1월미분양은 59,313 호로전월대비 5.1% 증가했다. 2016년 8월이후 5개월연속감소세를마치고증가로전환했다. 그러나, 핵심지역인서울의미분양 (205 호, -25.2%MoM) 은빠르게감소중이라는점을주목해야한다. 전국적으로도경기 (15,092 호, +12.9%YoY), 인천 (3,641 호, +19.3%MoM), 강원 (3,466 호, +4.6%MoM), 경북 (8,032 호, +8.2%YoY) 의미분양은증가중이지만, 부산 (1,102 호, -5.9%MoM), 대구 (828 호, -9.5%MoM), 대전 (551 호, -14.4%MoM) 등지방대도시들의미분양은오히려감소중이다. 반면, 1월준공후미분양 (9,330 호, -6.8%MoM) 은 3개월연속감소세다. 특히, 서울 (56호, -25.3%MoM) 준공후미분양은 3개월연속감소하여 50호수준이되면서우려를불식시켰다. 최근분양부진우려에도불구, 준공후미분양감소속도는그만큼시장의주택수요가강함을의미한다. 즉, 현재주택상황을여실히설명하고있는지표는바로준공후미분양이다. 도표 64 준공후미분양감소지속도표 65 1 월건설중미분양증가전환 ( 만호 ) 전국주택미분양 건설중미분양준공후미분양 미분양은비슷한수준에서변동중 ( 만호 ) 전국주택미분양 6 <85m2 5 >85m 준공후물량의꾸준한감소 2 1 대형평형미분양은오히려감소추세 0 0 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 41

42 Analyst 이상우 부동산 도표 66 서울의미분양은꾸준히감소도표 67 경북주택미분양증가세지속 ( 천호 ) 수도권주택미분양 5.0 서울 4.5 인천 4.0 경기 ( 우 ) 서울은최근감소수도권은최근증가전환 ( 만호 ) ( 호 ) 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 부산대구울산경북경남 영남권주택미분양 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 도표 68 경기지역준공후미분양감소도표 69 경북준공후미분양증가세 ( 호 ) 수도권주택미분양 ( 준공후 ) ( 만호 ) ( 호 ) 영남권주택미분양 ( 준공후 ) 3,000 2,500 2,000 1,500 1, 서울인천경기 ( 우 ) ,000 1,800 1,600 1,400 1,200 1, 부산대구울산경북경남 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 42

43 7. 주요미분양단지 2016년하반기분양한수도권단지들의미분양상황이확인되었다. 특히미분양은용인, 평택등경기동남 / 서남지역에집중되어있다. 하지만, 이역시감소세는빠르다. 최근분양단지들의미분양이발생하고있지만, 분양후 6~8개월지난경우대부분의단지분양률은큰문제가없는 80% 선까지진행되는것이확인되고있다. 따라서, 현재미분양에큰의미를둘필요는없다. 도표 70 1 월말기준주요수도권미분양단지현황 지역 단지 건설사 세대 % 분앙률 서울 트리마제 두산중공업 경기 신흥덕롯데캐슬레이시티 롯데건설 1, 용인보라효성해링턴플레이스 효성건설 용인동천더샵이스트포레 일레븐건설 / 포스코건설 용인고림지구 2차양우내안애에듀퍼스트 양우건설 1, 용인 e편한세상용인한숲시티 3BL 대림산업 1, 용인 e편한세상용인한숲시티 5BL 대림산업 2, 용인 e편한세상용인한숲시티 6BL 대림산업 1, 태전 11지구 C13 GS건설 태전 11 지구 C14 GS건설 시흥센트럴푸르지오 ( 오피스텔 ) 대우건설 2, 시흥 e편한세상시흥 대림산업 안산 e편한세상상록 ( 주상복합 ) 대림산업 남양주라온프라이빗 (1-1BL) 라온건설 남양주라온프라이빗 (2-1BL) 라온건설 남양주라온프라이빗 (3-1BL) 라온건설 남양주라온프라이빗 (4-1BL) 라온건설 평택효성해링턴플레이스 A1BL 효성 평택효성해링턴플레이스 A2BL 효성 2, ,440 1, 평택비전푸르지오 2차 (A4-1BL) 대우건설 평택비전 3차푸르지오 대우건설 평택지제역동문굿모닝힐맘시티 (A1BL) 동문건설 평택지제역동문굿모닝힐맘시티 (A2BL) 동문건설 1, 평택지제역동문굿모닝힐맘시티 (A4BL) 동문건설 화성동탄 2신도시 A99블록아이파크 현대산업개발 화성동탄 2신도시 A100블록아이파크 현대산업개발 화성송산그린시티대방노블랜드 2차 대방건설 화성송산그린시티대방노블랜드 3차 대방건설 화성송산그린시티세영리첼에듀파크 세영개발 자료 : 서울시청, 경기도청, 유진투자증권 43

44 IV. 3 월주택시장 : 본격적인분양시장시작 1. 전체 : 35,024 호 ( 서울 928, 수도권 10,549 호, 지방 23,547 호 ) 3월주택시장은 2월 (8,903호) 대비 293.4% 증가한 35,024 호가공급될것으로전망한다. 연초저조했던공급에도불구하고, 2월대형건설사인 GS건설사의분양결과가양호했기때문에, 3월분양이계획대로진행될것으로기대된다. 특히이번 3월분양은서울, 수도권, 부산등에서시장관심을이끌어낼만한매력적인단지들의공급이예정되어있다. 따라서, 이번 3월결과에따라, 2016년연말부터시장을이끌고있는주택시장부진이슈를떨쳐낼수있을것으로전망한다. 도표 71 3 월신규분양 : 35,024 호 ( 호 ) 월 대지역 소지역 공급 3월 계 35,024 서울 계 928 강남 0 도심 0 서북 460 동북 468 서남 0 동남 0 수도권 계 10,549 인천권 3,276 경기서북 430 경기동북 2,767 경기서남 4,076 경기동남 0 지방 계 23,547 부산 2,133 울산 771 경남 4,538 대구 1,766 경북 1,568 광주 3,308 전남 679 전북 1,261 대전 650 세종 0 충남 2,207 충북 1,080 강원 3,054 제주 532 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 44

45 2. 서울 : 서북 / 동북지역의대형재개발단지공급 3월서울주택분양시장은 928호가공급될것으로전망한다. 2월분양이없었던것은분양예정단지들의공급이 3월로연기되었기때문으로추정한다. 따라서, 2월시장을시시하게 (?) 만들었던서울공급은재개될예정이다. 특히이번 3월은백련산 SK뷰아이파크 (1,305 호 ), 꿈의숲효성해링턴플레이스 (1,028 호 ) 등서울서북 / 동북지역의대규모재개발단지주택공급이예정되어있다. 물론두단지모두분양가는 1,421~1,553 만원 /3.3m2 수준으로서울평균가격보다낮은수준이라, 가격부담이적으면서도대단지공급이라는매력이있기때문에, 시장관심은높은청약률로나타날가능성이크다. 도표 72 3 월서울분양 : 강북재개발단지공급 ( 세대 ) ( 만원 /3.3m 2 ) 월 대지역 소지역 단지 위치 공급 공급가 청약일 3월 서울 계 928 강남도심서북 백련산 SK뷰아이파크 ( 응암10구역재개발 ) 서울특별시은평구응암동 , 동북 꿈의숲효성해링턴플레이스 ( 미아9-1 구역재개발 ) 서울특별시강북구미아9동 , 서남동남 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 45

46 도표 73 백련산 SK 뷰아이파크 ( 응암 10 구역재개발 ) 자료 : SK 건설, 현대산업개발 도표 74 백련산 SK 뷰아이파크 ( 응암 10 구역재개발 ) 자료 : SK 건설, 현대산업개발 46

47 도표 75 백련산 SK 뷰아이파크 ( 응암 10 구역재개발 ) 입지 자료 : GS 건설 47

48 도표 76 꿈의숲효성해링턴플레이스 ( 미아 9-1 구역재개발 ) 자료 : 효성 도표 77 꿈의숲효성해링턴플레이스 ( 미아 9-1 구역재개발 ) 입지 자료 : 효성 48

49 3. 수도권 : 김포단독주택단지 + 고덕국제신도시첫분양 3월수도권분양 (10,549 호 ) 는 2월대비 162.7% 증가할것으로전망한다. 2월과마찬가지로인천, 평택중심의공급이진행될예정으로, 그동안결과가좋지못했던해당지역분양결과가개선될수있는지를확인해야한다. 특히, 이번 2월은평택고덕국제도시분양이 3단지예정되어있다. 그동안평택은구도심중심의공급이었지만, 이번고덕국제도시는 SRT( 지제역 ) 을통한서울교통접근성이평택구도심보다우위에있기때문에, 그동안의저조했던평택분양결과와다른모습을보여줄지도관심이다. 3월수도권분양최대어는바로안산라프리모 ( 군자주공 6 재건축 ) 다. 최근안산재건축단지들의공급결과는모두양호했다. 대부분지하철역인근역세권이라는교통요인외에도이미대부분의인프라가갖춰진안산주거지역에공급되는신축아파트라는점이시장의수요로연결되는것이다. 도표 78 3 월수도권분양 : 안산, 평택고덕분양에관심 ( 세대 ) ( 만원 /3.3m 2 ) 월 대지역 소지역 단지 위치 공급 공급가 청약일 3월 수도권 계 10,549 인천권 인천 e편한세상영종하늘도시 2차 인천광역시중구영종도영종하늘도시 A46BL 1, 인천영종하늘도시 KCC 스위첸 인천광역시중구운남동영종하늘도시 A35BL 738 인천논현동푸르지오 인천광역시남동구논현동 인천부평살레아넬리스 ( 새사미아파트재건축 ) 인천광역시부평구산곡동산98-15, 경기서북 고양삼송3 차아이파크 ( 주상복합 ) 경기도고양시원흥동 ( 삼송지구 M3블록 ) 131 1, 고양일산힐스테이트킨텍스레이크뷰 경기도고양시일산동구장항동고양관광문화단지 M4블록 299 경기동북 남양주다산진건 A4 자연앤 e편한세상3 ( 공공임대 ) 경기도남양주시진건읍배양리, 지금동, 도농동 A4BL 1, 양주 e편한세상양주신도시 3차 경기도양주시옥정동 1,566 경기서남 평택비전레이크푸르지오 경기도평택시용이동용죽지구 A2-1BL 621 1, 평택고덕파라곤고덕국제화계획지구 A8 경기도평택시고덕면고덕국제신도시 A8BL 752 1, 평택고덕자연 & 자이 A9BL ( 공공분양 ) 경기도평택시고덕면고덕국제신도시 A9BL 755 평택고덕국제도시제일풍경채 경기도평택시서정동고덕국제신도시 A17 블록 1,022 안산라프리모 ( 군자주공 6 재건축 ) 경기도안산시선부동 , 경기동남 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 49

50 도표 79 인천 e 편한세상영종하늘도시 2 차 자료 : 대림산업 도표 80 인천 e 편한세상영종하늘도시 2 차입지 자료 : 대림산업 50

51 도표 81 고양삼송 3 차아이파크 자료 : 현대산업개발 도표 82 고양삼송 3 차아이파크입지 자료 : 현대산업개발 51

52 도표 83 남양주다산진건 A4 자연앤 e 편한세상 3 ( 공공분양 ) 자료 : 대림산업 도표 84 남양주다산진건 A4 자연앤 e 편한세상 3 ( 공공분양 ) 입지 자료 : 대림산업 52

53 도표 85 평택비전레이크푸르지오 자료 : 대우건설 도표 86 평택비전레이크푸르지오입지 자료 : 대우건설 53

54 도표 87 평택고덕파라곤 A8 자료 : 동양건설산업 도표 88 평택고덕파라곤 A8 입지 자료 : 동양건설산업 54

55 도표 89 안산라프리모 ( 군자주공 6 재건축 ) 자료 : SK 건설, 대우건설, 포스코건설 도표 90 안산라프리모 ( 군자주공 6 재건축 ) 입지 자료 : SK 건설, 대우건설, 포스코건설 55

56 4. 지방 : 부산, 울산분양재개 + 광주분양증가 3월지방분양 (23,547 세대 ) 는부산, 울산지역의신규공급이재개된다는데의미를부여한다. 이미부산, 울산은지방중에서도성공적인청약결과를보여준대표적인지역이기때문이다. 특히이번 3월에는해운대에공급되는고가주택 ( 해운대롯데캐슬스타 ) 의결과가부산기타지역의분양가에영향을미칠것으로판단된다. 특히 3월에는광주분양증가에주목한다. 광주는 2016년에도무난한분양결과를보였던지역이다. 상무지구공급이후주로구도심재건축 / 재개발및효천지구를통한주택공급에시장은뜨거운관심을보였다. 도표 91 3 월지방분양 : 광주분양이많음 ( 세대 ) ( 만원 /3.3m 2 ) 월 대지역 소지역 단지 위치 공급 공급가 청약일 3월 지방 계 23,547 부산 부산해운대롯데캐슬스타 부산광역시해운대구중동 , 부산명지국제신도시중흥S- 클래스더테라스 부산광역시강서구명지동명지지구 E3블록 222 부산서면 3차봄여름가을겨울 ( 주상복합 ) 부산광역시부산진구범천동 부산연지꿈에그린 ( 연지1-2 구역재개발 ) 부산광역시부산진구초읍동 울산 울산송정지구 B7블록금강펜테리움 울산광역시북구송정동송정지구 B7블록 525 1, 울산남구남산드림파크 울산광역시남구신정동 , 경남 김해율하시티프라디움 (S3 블록 ) 경상남도김해시율하2 지구 S3블록 1,086 밀양내이쌍용예가 경상남도밀양시내이동 468 사천그랜드에르가 경상남도사천시사남면유천리 108 1,281 진주신진주역세권시티프라디움 경상남도진주시가좌동신진주역세권지구 E1블록 1,183 창원동읍서희스타힐스 경상남도창원시동읍용잠리 통영죽림코아루삼정그린코아 경상남도통영시광도면죽림리 대구 대구봉덕앞산태왕아너스에코힐 ( 봉덕 3-20 재건축 ) 대구광역시남구봉덕동 대구용계 ( 지역주택조합 ) 대구광역시동구용계동 대구금호지구 S1블록서희스타힐스 ( 뉴스테이 ) 대구광역시북구사수동 803 금호지구 S1블록 591 대구수성구중동효성해링턴플레이스 대구광역시수성구중동 경북 칠곡왜관드림뷰 경상북도칠곡군왜관읍왜관리 포항장성침촌지구푸르지오 경상북도포항시장성동침촌지구 B블록 2롯트 1,500 광주 광주첨단대라수 ( 뉴스테이 ) 광주광역시광산구쌍암동 광주송정중흥S- 클래스 ( 송정주공 1단지재건축 ) 광주광역시광산구우산동 광주효천1 지구중흥S- 클래스 ( 뉴스테이 ) 광주광역시남구행암동효천1 지구 A2블록 615 광주효천1 지구시티프라디움 광주광역시남구행암동효천1 지구 B2블록 1,167 광주내남지구진아리채 1차 광주광역시동구내남동내남지구 1블럭 483 광주산수동광신프로그레스 광주광역시동구산수동 전남 순천오천지구사랑으로부영 ( 공공임대 ) 전라남도순천시오천동 ( 오천지구 C1블록 ) 349 해남파크사이드 2차 전라남도해남군해남읍구교리 330 전북 전주효천지구우미린 1차 전라북도전주시효자동효천지구 A1블록 1,114 전주연지동영무예다음 2차 전라북도정읍시연지동 대전 대전반석더샵 대전광역시유성구반석동 세종충남 보령명천지구금성백조예미지 (B3블록) 충청남도보령시명천동명천지구 B3블록 484 서산테크노밸리우미린 (A3a 블록 ) 충청남도서산시성연면테크노밸리 A3a블록 551 천안목천롱힐테라하우스 충청남도천안시목천읍응원리 천안직산꿈에그린 충청남도천안시성거읍신월리 천안와촌우방아이유쉘 충청남도천안시와촌동 천안불당시티프라디움리더스 충청남도천안시불당동 충북 청주북문로코아루 ( 주상복합 ) 충청북도청주시상당구북문로3 가 청주흥덕파크자이 ( 지역주택조합 ) 충청북도청주시옥산면가락리 충주서충주신도시코아루 ( 테라스하우스 ) 충청북도충주시중앙탑면용전리 강원 속초서희스타힐스더베이 강원도속초시조양동 , 춘천 e편한세상춘천한숲시티 2회차 강원도춘천시퇴계동산25-9 1, 강릉입암동강변코아루오투리움 강원도강릉시입암동 동해 KD아람채 강원도동해시발한동 원주원주기업도시 EG the1 2차 강원도원주시지정면원주기업도시 2-1 블록 776 제주 제주중문코아루 제주도서귀포시중문동 제주 e편한세상연동 ( 오피스텔 ) 제주도제주시연동 372 제주조천코아루더테라스 제주도제주시조천읍신촌리 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 56

57 도표 92 부산해운대롯데캐슬스타 자료 : 롯데건설 도표 93 부산해운대롯데캐슬스타입지 자료 : 롯데건설 57

58 도표 94 울산송정지구 B7 블록금강펜테리움 자료 : 금강주택 도표 95 울산송정지구 B7 블록금강펜테리움입지 자료 : 금강주택 58

59 도표 96 속초서희스타힐스더베이 자료 : 서희건설 도표 97 속초서희스타힐스더베이입지 자료 : 서희건설 59

60 도표 98 춘천 e 편한세상춘천한숲시티 2 회차 자료 : 대림산업 도표 99 춘천 e 편한세상춘천한숲시티 2 회차입지 자료 : 대림산업 60

61 5. 입주 : e 편한세상신촌입주 3월서울입주는 7,067호로도심지역의입주가예정되어있다. 바로 e편한세상신촌 (1,910호) 이다 년11월부터도심지역에꾸준한대단지입주가진행되었기때문에, 도심을중심으로전세공급증가에따른역전세난우려가존재했지만, 도심입주는당분간많지않을것으로전망된다. 즉, 입주과잉에따른전세과잉문제는당분간타지역으로이전될것으로전망된다. 경기동남권에서는미사강변센트럴자이 A21(1,222 호 ) 입주가예정되어있다. 도표 100 3월입주예정단지 : e편한세상신촌입주 지역 주소 단지 세대 계 <60m 2 60<<85m 2 >85m 2 계 7,067 2,004 2,769 2,294 서울 2,338 1,241 1, 서대문구북아현동 e편한세상신촌 1, , 용산구한남동 한남아이파크 마천3단지행복주택 인천 남동구간석동 서정트인자리애 남동구논현동 이안라온파미에하우스 경기 4, ,726 1,942 구리시갈매동 구리갈매넘버원리치안 ( 도시형 ) 남양주시별내동 남양주별내효성해링턴코트 B 용인시수지구성복동 성복아이비힐 용인시수지구신봉동 광교산한양수자인 ( 도시형 ) 하남시풍산동 미사강변센트럴자이 A21 1,222 1,222 하남시학암동 위례신도시신안인스빌 A3-6B 화성시반월동 e편한세상화성 1, ,085 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 61

62 도표 101 e 편한세상신촌 자료 : 대림산업 도표 102 미사강변센트럴자이 A21 자료 : GS 건설 62

63 Analyst 이상우 부동산 도표 103 서울입주감소추세로접어드는 3 월이될전망 ( 호 ) 서울 / 경기입주 14,000 경기서울 ( 우 ) 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 ( 호 ) 10,000 8,000 6,000 4,000 2, 자료 : 국토교통부 도표 104 전세수요증가로전세가율회복도표 105 매매부진에도전세거래증가 ( 건 ) 강남서초매매 / 전세 2,500 매매전세 % 전세가율 ( 우 ) 2,000 1,500 1, (%) ( 건 ) 1,400 1,200 1, 송파매매 / 전세매매전세 % 전세가율 ( 우 ) (%) 자료 : 서울시, KB 부동산, 유진투자증권 자료 : 서울시, KB 부동산, 유진투자증권 도표 106 전세가율감소도표 107 매매급감에도전세거래급증 ( 건 ) 1,400 1,200 1, 강동매매 / 전세 매매전세 % 전세가율 ( 우 ) % 전세가율 ( 하남 )( 우 ) (%) ( 건 ) 양천매매 / 전세매매 900 전세 % 전세가율 ( 우 ) 800 % 전세가율 ( 김포 )( 우 ) (%) 자료 : 서울시, KB 부동산, 유진투자증권 자료 : 서울시, KB 부동산, 유진투자증권 63

64 V. 월간강남주택시장 1. 강남구 도표 108 강남구 20PY 대주택시세 (m 2 ) (m 2 ) ( 만원 ) ( 만원 ) 지역 구분 단지 세대수 주차 주차 / 세대 공급 전용 매매 전세 매매 전세 %MoM %YTD %MoM %YTD 강남구압구정 한양1차 ,000 40, 청담 삼성청담공원 ,000 51, 삼성청담래미안 ,000 55, 청담현대 3차 ,000 52, 청담자이 ,500 77, 삼성 상아2차 ,000 32, 삼성동롯데 ,500 57, 서광 ,500 57, 풍림1차 ,500 51, 풍림2차 ,500 50, 역삼 역삼래미안 1,050 1, ,500 69, 역삼e 편한세상 ,000 69, 역삼푸르지오 ,000 70, 래미안그레이튼 ( 진달래 3차 ) ,000 70, 래미안그레이튼 ( 진달래 2차 ) ,500 71, 개나리래미안 ,500 72, 개나리푸르지오 ,500 74, 도곡 도곡렉슬 3,002 4, ,000 68, 도곡동삼성래미안 732 1, ,500 67, 개포한신 ,500 39, 도곡한신 (MBC) ,500 47, 역삼우성 ,000 53, 도곡경남 ,000 55, 대치 은마 4,424 3, ,500 48, 래미안대치팰리스 1단지 ( 청실 ) 1,278 2, ,500 91, 래미안대치팰리스 2단지 ( 청실 ) , , 대치삼성래미안 960 1, ,000 63, 대치아이파크 ( 도곡주공 2차 ) 768 1, ,500 83, 대치현대 ,500 54, 개포 개포5차 ,000 37, 개포6차 1,060 1, ,000 37, 개포7차 ,000 37, 대치 1, ,000 39, 대청 ,000 39, 일원 푸른마을 ,000 46, 한솔마을 570 1, ,500 50, 상록수 ,000 57, 가람 ,000 57, 청솔빌리지 ,000 42, 우성7차 ( 개포 ) ,000 51, 개포한신 ,000 44, 래미안루체하임 ( 일원현대 ) 수서1단지 ,500 36, 수서 까치마을 1,410 1, ,250 40, 삼성 ,500 52, 동익 ,000 41, 신동아 1, ,500 32, 삼익 ,250 33, 자료 : KB부동산, 유진투자증권 64

65 도표 109 강남구 30PY 대주택시세 (1) (m 2 ) (m 2 ) ( 만원 ) ( 만원 ) 지역 구분 단지 세대수 주차 주차 / 세대 공급 전용 매매 전세 매매 전세 %MoM %YTD %MoM %YTD 강남구압구정 미성1차 ,000 58, 미성2차 911 1, ,500 58, 신현대 ( 현대 9,11,12 차 ) 1,924 3, ,500 65, 현대3차 ,500 57, 현대5차 ,000 65, 현대8차 ,000 57, 현대10차 ,500 64, 현대사원 ( 현대13,14 차 ) ,500 67, 한양1차 ,500 55, 한양3차 ,500 77, 한양4차 ,500 57, 한양5차 ,500 54, 한양6차 ,500 60, 한양7차 ,000 55, 청담 진흥 ,500 62, 삼성청담공원 ,500 70, 삼성청담래미안 (3차) ,000 67, 청담현대 2차 ,000 58, 청담현대 3차 ,750 67, 건영 ,500 61, 청담삼익 ,500 22, 청담자이 , , 논현 논현신동아 ,500 60, 동현 548 1, ,000 50, 아크로힐스논현 ( 경복 ) ,500 94, 삼성 삼성동힐스테이트 1단지 1,144 3, ,500 93, 삼성동힐스테이트 2단지 926 1, ,000 94, 롯데캐슬프레미어 713 1, ,500 92, 진흥 630 1, ,000 60, 상아2차 ,500 40, 삼성동롯데 ,500 75, 서광 ,500 73, 래미안삼성 2차 ,000 93, 청구 ,750 60, 홍실 ,500 44, 래미안삼성 1차 (102,103 번지 ) ,500 75, 래미안삼성 1차 (104 번지 ) ,000 76, 래미안삼성 1차 (105 번지 ) ,000 75, 풍림1차 ,000 66, 풍림2차 ,500 66, 삼성동금호어울림 ,000 64, 역삼 역삼래미안 1,050 1, ,500 89, 역삼e 편한세상 ,000 89, 역삼푸르지오 ,000 88, 래미안그레이튼 ( 진달래 3차 ) ,500 92, 래미안그레이튼 ( 진달래 2차 ) ,500 91, 개나리래미안 ,500 92, 개나리 SK VIEW , , 자료 : KB부동산, 유진투자증권 65