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영용 전
7 years ago
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1 아파트 시장 트렌드 변화 및 시사점 목 차 Ⅰ. 주택 시장의 주요 흐름 2 Ⅱ. 아파트 시장 주요 트렌드 변화 5 Ⅲ. 금융권 시사점 29 / 1

2 I. 주택 시장의 주요 흐름 주택시장의 환경은 지속적으로 변화하고 있으며, 이에 따라 공급자 및 소비자 의 행태도 지속적으로 변화 2년대 이전 주택시장은 만성적인 공급부족으로 인한 공급자 중심의 시장 - 공급을 통해 수요 창출이 가능한 시장이었으며, 이와 같은 방식으로 신도시 건설 등을 통한 주택의 대량 공급이 시장의 주요한 현안 과제 2년대 이후 주택보급률이 증가하면서 수요자 중심의 시장으로 변화 년 IMF사태 이후 공급이 감소하면서 급격한 가격 상승을 겪었으나, 가격 급등기에 주택공급이 크게 증가하며 주택공급 부족을 상당부분 완화 인구 및 가구구조의 변화도 주택시장 변화의 주요 요인으로 작용 - 인구 증가율은 199년대 이후 증가세가 크게 둔화되면서 저성장세 지속 - 저출산 및 고령화 등으로 노년층 비중이 증가하는 가운데 결혼연령 상승 등으로 `1~2인 가구 비중이 큰 폭 증가하면서 주택시장의 다변화 흐름 지속 - 2년대 후반기 이후 주택시장은 과거 어느 시기보다 큰 변화 흐름에 직면 [그림 1] 인구 증가율 추이 [그림 2] 가구 구조 변화 (백만명) (%) 인구 증감률 '49 '55 '6 '66 '7 '75 '8 '85 '9 '95 ' '5 ' 인 2인 3인 4인 5인이상 자료: 통계청 자료: 통계청 / 2

3 아파트는 국내 주택시장의 대표적인 주거유형으로 트렌드 변화에 민감 21년 이후 수요 감소와 재고 확대에 따른 주택시장의 성숙으로 주택시장은 과거와 다른 트렌드를 보이거나 강화되는 추세 - 주택의 품질에 대한 소비자의 니즈가 강화되고 있으며 이는 시장 내에서 다양한 형태로 표출 특히 아파트의 경우, 타 유형의 주택 대비 변동성이 크고 이러한 주택시장의 변화가 가장 민감하게 나타난다는 점에서 트렌드 변화 분석의 의미가 있음 - 아파트는 전체 주택재고의 약 6% 수준에 이르고 2년대 이후 전체 공급물 량의 7%를 차지하는 등 주택의 대표적인 유형 [그림 3] 주택시장 변화 198년대 199년대 2년대 21년대 만성적인 주택부족 공급자 주도의 시장 주택 대량 공급 만성적인 주택부족 공급자 주도의 시장 주택 대량 공급 주택부족 완화 공급자 수요자 주도 주택의 질적 측면에 대한 사회적 요구 증가 재건축/재개발 사회적 이슈화 주택의 질적 중시 임차시장의 변화 대량공급방식의 한계 수요자/공급자 리스크증가 재건축/재개발 수요 급증 강력한 주택 및 토지 규제 주택 2만호 건설 외환위기 이후 규제완화 (분양가상한제 해제) 참여정부 규제 현 정부 완화 규제 완화 및 시장친화적 정책 흐름 부동산금융 미비 부동산 금융 미비 부동산금융시장 성장기반 마련 주택가격 급등 부동산금융시장 성장 가속화 다양한 자본투자자 등장 시공사 주도의 공급 한계 주택가격 급등 Continuous Improvement 아파트 트렌드 변화에 따라 아파트 가격 변동성은 과거와는 다른 양상 아파트의 경우 과거 단독이나 연립에 비해 상대적으로 변동성이 높았으나, 가격 하락 기에도 하락폭이 유사하거나 상대적으로 작았음 / 3

4 - 2만호 건설 직후와 IMF당시 아파트 매매가격 상승률이 단독주택이나 연립주 택보다 일시적으로 크게 하락 아파트 매매가격 변동률은 27년 이후 7년째 단독 및 연립주택 매매가격 변동률을 하회하고 있으며, 아파트 변동률이 장기간 단독 및 연립주택 변동률을 하회한 것은 주 택가격지수 조사이래 처음 - 이는 아파트에 대한 소비자의 다양한 니즈가 표출되면서 과거 획일화된 아파트 공급 방식의 한계가 반영된 것으로 판단 공급자 우위의 시장에서 벗어나면서 아파트 트렌드 변화가 시장에 미치는 영향력이 크 게 확대 - 투기적 요인이 미치는 영향은 점차 감소하고 거주자의 편의 등 실질적 실용적 요인이 아파트 가격에 미치는 영향이 과거에 비해 더 커질 것으로 전망 [그림 4] 유형별 주택매매가격 추이 [그림 5]아파트와 연립 단독 주택 가격차 4 (%) 아파트 단독 연립 25 서울 아파트-단독 서울 아파트-연립 년 이후 단독/연립주택 -2 '87'89'91'93'95'97'99'1'3'5'7'9'11'13-1 매매가격 상승률이 아파트 상회 '87'89'91'93'95'97'99'1'3'5'7'9'11'13 자료: 국민은행 자료: 국민은행 / 4

5 II. 아파트 시장 주요 트렌드 변화 1. 신축 아파트에 대한 선호도 증가 26년 이후 신축 아파트에 대한 선호도 크게 증가 과거 주택시장의 장기 성장기가 지속되면서 주택의 준공연도에 따른 아파트의 가격 격 차는 크지 않았음 - 오히려 재건축 이슈로 인해 도심지 노후 아파트의 경우 경과기간이 재건축 가능 시기인 2년에 근접할수록 주택가격이 상승하는 현상이 발생 아파트 준공 이후 경과기간 별로 아파트 3.3m2당 매매가격을 보면 노후 아파트와 신축 아파트 가격의 격차가 점차 크게 발생 - 2년대 초의 경우 준공 후 5년 미만의 아파트와 1년 초과된 아파트의 가격 격차는 크지 않았으나, 이후 격차가 점차 확대 [그림 6] 주택 노후별 아파트매매가격(전국) [그림 7] 주택 노후별 아파트매매가격(서울) 12 (만원) 25 (만원) ~5년 6~1년 1년초과 1 5 1~5년 6~1년 1년초과 ''1'2'3'4'5'6'7'8'9'1'11'12'13 ''1'2'3'4'5'6'7'8'9'1'11'12'13 주 1. 재건축추진단지 제외 2. 해당시점 기준으로 준공후 경과기간을 구분 자료: 부동산 114 주 1. 재건축추진단지 제외 2. 해당시점 기준으로 준공후 경과기간을 구분 자료: 부동산 114 서울의 경우 준공 후 경과기간에 따른 아파트 매매가격의 격차가 더욱 두드러지게 나 타나고 있음 / 5

6 - 서울지역의 준공후 1년 초과 아파트 가격은 26년 이전까지 신규 아파트 가 격에 근접해 있었으나 이후 재건축 기대감이 감소하면서 가격격차가 크게 확대 준공연도에 따른 아파트 가격 차별화는 수도권에서 매우 뚜렷하게 나타나고 있음. - 수도권의 경우 주택시장 침체가 장기화되면서 재건축에 따른 개발이익에 대한 기 대감이 크게 저하되었기 때문 - 또한 비수도권 대비 재건축의 연한 관련 규정이 더욱 강한 점도 원인으로 작용 재건축 아파트 사업성 저하, 아파트 구조 변화 및 편의 시설 등 질적 측면에 대한 수요자 니즈 증가 등이 원인으로 작용 재건축 연한이 2년에서 4년으로 변경되고, 분양성 저하로 인해 198년대 후반 준 공아파트의 경우 재건축 진행 가능성이 낮아진 상황 - 서울과 경기의 건축연도별 재건축 가능시기를 보면 경과기관이 적용되는 시점 (1981~1983년)을 기준으로 아파트의 재건축 가능 연한은 빠르게 상승 1 - 서울의 경우 1981년에 건설된 아파트는 21년에 재건축이 가능한 반면 5년 뒤인 1986년에 건설된 아파트는 216년에야 재건축이 가능 198년 건설 아파트의 재건축 가능 시점: 2년 뒤 1986년 건설 아파트의 재건축 가능 시점: 22+( )X2=3년 뒤 [그림 8] 건축연도별 재건축 가능시기 26 (재건축 가능 연도) 서울 경기 =199(경기) 25=21(서울,경기) 24=2(서울,경기) =199(서울) (건축 연도) '74 '76 '78 '8 '82 '84 '86 '88 '9 '92 '94 '96 '98 ' '2 '4 '6 '8 '1 '12 자료: KB경영연구소 1 도시정비법에서 노후 불량건축물 최장 연도를 4년으로 입법화 한 것은 철근콘크리트 건물의 내구 연한을 6년으로 보고, 노후 건축물의 범위 를 이의 2/3인 4년으로 정한 것에서 비롯, 김진수(212.1), 재건축 허용 연한 합리화 방안, 국회세미나자료 / 6

7 26년도부터 발코니 확장이 가능해지면서 아파트의 내부구조가 과거와 크게 차별화 될 정도로 변화 - 26년 발코니확장을 합법화하는 건축법시행령이 시행되면서 발코니 확장을 감 안한 평면 구성이 가능 특히, 시장이 침체되고 소비자 니즈 충족의 중요성이 커지면서 친환경 시스템, 첨단 편 의시설, 특화 평면 등의 신규 아파트 차별화 전략 가속화 - 기둥식 플레이트 구조를 통해 내부공간을 가변형이 가능하도록 설계가 되고 옵션 을 통해 동일 구조 내에서도 원하는 구조 별로 변경이 가능하도록 설계 주방 옆 공간을 팬트리(식료품 보관창고)로 사용하거나 주부를 위한 방으로 변경하는 등 필요에 따라 공간 구조 변경 가능 - 발코니 확장과 효율적인 평면설계 등으로 동일 평형보다 넓은 주거 공간을 마련 하면서 소비자의 니즈 충족 [그림 9] 아파트 구조 변화 사례 확장공간 평면 변경 가능 자료: OO건설사 분양홈페이지 / 7

8 지하주차장, 자동제어시스템, 커뮤니티 센터 등 과거와는 차별화된 아파트 시설 및 주 거 문화 생성 - 첨단기술 접목: 휴대전화로 가전제품이나 현관 잠금, 조명 등을 원격 제어, 외부 에서도 냉난방 시설 원격 제어 등 - 에너지 효율성 제고: 옥탑이나 벽면에 태양광 발전시설 설치 후 공용전기 이용, 저전력 LED 사용, 절수 장치, 전력회생형 엘리베이터, 실시간 에너지 모니터링 시스템, 빗물 재활용 시스템 등 - 보안: 단지 내 폐쇄회로 설치, 현관 앞 자동촬영 등 - 단지내 커뮤니티 시설 활성화: 단지내 어린이 대상 영어학원 입주 및 입주민 무 료 교육, 헬스케어 시설, 단지내 게스트하우스 마련 등 - 조경: 주차장을 지하화 하면서 생긴 공간에 녹지와 산책로, 캠핑장, 둘래길, 텃밭, 물놀이 공간 등 지속적으로 변화 [그림 1] 아파트 편의 시설 골프연습장 독서실 휘트니스 센터 커뮤니티 센터 에너지 절감 시스템 편의 시스템 실시간 에너지 모니터링 스마트 일괄제이 시스템 절수형 센서 홈테트워크 시스템 원격 검침 시스템 첨단 유비쿼터스 안전시스템 무인경비 시스템 스마트 도어 카메라 주차관제 차량인식 시스템 지능형 주차위치 시스템 원터치 절전/보안 세대, 현관 자동 출입 / 8

9 2. 중소형 아파트 우위의 시장 중소형 아파트 위주의 공급 1~2인 가구 증가, 실수요자 중심의 주택시장 흐름 등으로 전용면적 85m 2 이하의 중 소형 아파트의 공급 비중이 증가 - 중소형 아파트 공급 비중은 21년 이후 증가하여 213년 8% 수준을 회복 - 글로벌 금융위기 이후 주거비 부담이 큰 대형평형에 대한 수요가 감소하고 중소 형 아파트로 수요가 이동 - 또한, 중소형 아파트에 대한 정책적 지원 또한 중소형 아파트에 대한 수요가 확 대되는 요인으로 작용 전세가격 상승 지속으로 매매전환 수요가 발생하면서 중소형 아파트의 수요는 지속적 으로 증가하는 상황 - 중소형 아파트의 경우 매매전세비가 상대적으로 높게 형성 - 이에 따라 매매전세비가 높은 지역을 중심으로 중소형 아파트에 대한 매매전환 수요 발생 [그림 11] 평형별 아파트 가격 변동률 추이 3 (%) 6m2이하 6~85m2이하 85m2초과 '1 '2 '3 '4 '5 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 자료: 부동산 114, KB경영연구소 / 9

10 반면 중대형 아파트의 경우 수요 위축이 지속되면서 3.3m 2 당 분양가격이 소형보다 낮 은 아파트가 등장하는 등 큰 폭의 가격 하락 지속 - 올해 85m 2 초과의 중대형 아파트의 입주물량은 총 2만 8,522가구로 1991년 이 후로 최저치를 기록 - 최근 분양된 아파트 중 중소형 평형의 3.3m 2 당 분양가가 대형평형에 비해 1% 정도 더 비싼 곳이 나타나는 등 가격 역전현상 발생 [표 1] 아파트 단지 전용면적 및 3.3m 2 당 분양가 현황 서울 대치동 A단지 서울 정동 B단지 서울 왕십리 C단지 대구 시지동 D단지 전용면적 (m 2 ) 3.3m 2 당 분양가 (만원) 전용면적 (m 2 ) 3.3m 2 당 분양가 (만원) 전용면적 (m 2 ) 3.3m 2 당 분양가 (만원) 전용면적 (m 2 ) 3.3m 2 당 분양가 (만원) , , , , , , , , , , , , , , , , , ,155 중소형 아파트 수요는 지속되나 공급변화에 따라 가격 상승세는 둔화될 전망 가구 분화에 따라 평균 가구 구성원 수가 감소 추세를 보이면서 중소형 아파트의 수요 는 지속적으로 창출될 것으로 전망 - 1인 가구에 편리하게 공간이 구성되는 등 트렌드 변화에 맞추어 중소형 아파트 변화 흐름 지속 다만, 중소형 아파트 공급이 증가하는 가운데 대형 아파트 가격의 상대적인 하락으로 중소형 아파트 가격 상승세는 둔화될 가능성 - 대형 아파트의 상대적 가격 하락으로 수요가 일부 대형 평형으로 이동하면서 중 소형 아파트의 가격 상승세 둔화와 더불어 대형 아파트의 가격 하락세도 일부 둔 화될 전망 / 1

11 [그림 12] 85m 2 이하 아파트 공급(입주) 및 비중 추이 (천 호) 공급물량 비중 (%) '9 '92 '94 '96 '98 ' '2 '4 '6 '8 '1 '12 '14 자료: 부동산 114, KB경영연구소 아파트의 면적 및 형태 다양화 아파트 대량 공급 시스템의 한계 봉착 과거 경제개발 및 도시화 과정에서 파생되었던 주택부족으로 인해 주택의 대량공급 시 스템이 주택건설의 중요한 축을 구성 - 선분양제도와 주택청약제도는 만 성적인 공급부족과 수요초과에 기인한 제도 과거 주택은 대량공급 체계하에 공급 이 지속되어 왔으며, 공급자 위주의 시장에서 평형구조도 획일적인 형태 의 대량 공급이 지속 - 한국토지공사, 대한주택공사, 지 방자치단체는 대량의 토지를 매 입, 개발하여 민간사업자, 공공기 관에 매각 [그림 13] 주택보급 현황 천인당주택수 (호) (%) 35 주택보급률 자료: 국토교통부 / 11

12 - 과거 택지공급실적을 보면 1981년 이후 212년까지 공급된 택지면적은 약 9억 7천만m2로 이는 연평균 4천 4백만m2 수준 - 택지공급은 24년 이후 급격하게 증가, 외환위기 이후 주택가격 급등에 따른 가격안정의 목적으로 공급이 지속적으로 확대 아파트 위주의 대량 공급 시스템이 정착되면서 주택의 대량공급이 지속되었으며 주택 보급률이 크게 상승 - 주택 공급을 가늠하는 지표인 주택보급률과 천인당 주택수를 보면 2만호 건설 이 시작된 199년대초를 기점으로 지속적으로 증가세 - 주택 공급의 절대적 기준에서의 충분함을 판단하기에는 논쟁의 여지가 있으나 공 급에 비해 상대적으로 수요 기반이 감소하고 있음을 의미 주택공급이 확대되면서 수요자의 다양한 니즈가 공급 시장에 반영 - 택지의 대량공급은 주택가격의 안정을 가져온다는 명분이 있으나 주택의 공급이 일정수준 확보된 시점에서 시장에 미치는 영향은 더욱 크게 나타날 것 주택 보급이 일정수준 확보된 상황에서 과거와 같이 아파트 위주의 획일화된 대량 공 급 시스템은 수요의 변화에 대처하기 어려운 상황 [그림 14] 택지공급과 미분양아파트 추이 [그림 15] 준공연도별 아파트 재고(21년 기준) (천호) 택지공급(우) (만 m 2 ) 미분양물량(좌) '1 '2 '3 '4 '5 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 (%) ~ 1995~ 이전 자료: 국토교통부 자료: 통계청 / 12

13 6~65m2 65-7m2 7~75m2 75~8m2 8~85m2 85~9m2 9~95m2 95~1m2 1초과 아파트 공급 평형의 다양화 아파트 시장에서 다양한 수요자의 니즈에 부응하기 위해 기존과는 다른 다양한 형태의 분양 방식에 대한 노력이 지속 최근에 나타나고 있는 가장 대표적인 특징은 기존의 다소 획일적인 평형에서 다양한 평형으로 수요층이 확대되고 있다는 점 기존의 아파트 분양시장은 전용면적 기준 59m2(24평형), 84m2(32~34평형), 114m2 (44평형)가 주된 공급 평형 - 211년 이후 다양한 평형의 아파트가 공급되기 시작 74m2, 87m2, 9m2, 18m2 등 기존의 59m2, 85m2, 11m2 등 기존과 다른 평형구조의 공급이 증가 [그림 16] 국민주택(85m2) 공급 비중 추이 [그림 17] 아파트 분양 규모별 증감률 9 (천호) 공급물량 비중 (%) (%) '9 '92 '94 '96 '98 ' '2 '4 '6 '8 '1 '12 자료: 부동산 114 주 1. 전국아파트 분양물량 대상(임대제외), 전용면적기준 2. 2~21년 연평균대비 211~213년 연평균 물량 증감률 자료: 부동산 114 이와 같은 평형은 기존의 정형화된 평형과 달리 다양한 구조를 통해 수요자의 니즈에 대응하기 위함 - 획일적인 구조에서 다양한 구조로의 평면 이용이 가능 - 상대적으로 작은 평형의 경우에도 확장을 통해 기존의 상위 평형과 유사한 구조 를 적용시킬 수 있어 체감 분양가를 낮게 하는 효과 / 13

14 한편, 평형구조의 다양화의 형태 중 하나로 부분임대형 아파트도 공급 - 부분임대형 아파트 2 는 거주공간 이외에 별도로 임대가 가능한 형태로 구조를 설 계한 아파트를 의미 - 부분 임대를 통해 월세를 통한 수익을 향유하거나 핵가족화에 따른 가구의 분화 에 대한 니즈에 대응하기 위함 - 부분임대형 아파트는 대형평형으로 가격에 대한 부담이 크다는 점에서 청약경쟁 률은 높지 않았으나 지속적으로 내부 구조가 진화하며 공급이 지속 [표 2] 특이 평형 분양 현황 단지 명 위치 총 가구수 특이 평형(m2) 래미안 대치 청실 서울 강남구 대치동 1,68 89,91,93,94 북한산 푸르지오 서울 은평구 평촌 더샵 센트럴시티 경기도 안양시 1, 위례 자연앤 래미안 e편한세상 위례 신도시 1,54 75 위례 2차 아이파크 위례 신도시 495 9,18 미사 강변 푸르지오 하남 미사 1,66 93,11 효성 해링턴 플레이스 경북 칠곡 구서 SK VIEW 부산 금정 ,74,1 당진 송악 힐스테이트 충남 당진 자료: 기사 정리 4. 주상복합 아파트는 경쟁력 강화를 위해 다양한 노력 진행 주상복합 아파트의 선호도 감소 2년대 생활의 편의를 높이기 위해 주거공간과 상업공간이 복합된 고층의 주상복 합 아파트가 등장하며 고가 아파트 시장을 선도 - 타워팰리스를 필두로 한 주상복합 아파트는 고층, 대형 평형, 각종 거주자 편의시 설을 제공하며 고가 아파트로서의 이미지 형성 그러나 최근 들어 주상복합 아파트는 경기침체와 높은 관리비, 등의 영향 등으로 과거 에 비해 선호도가 낮아진 상황 2 주택의 일부를 임대가 가능하도록 별도의 출입문을 비록 부엌, 욕실 등을 별도로 마련하여 한 채를 두 채처럼 활용 가능 / 14

15 - 높은 분양가와 관리비로 인해 아파트에 비해 경제적 부담이 커서 부동산 시장 침 체와 함께 선호도 하락 - 3층 이상의 초고층으로 베란다 창문이 일반 아파트와는 다른 폐쇄형으로 되어 있어 자연환기가 불가능해 강제 환기 시스템 설치 - 전용면적 비율이 일반 아파트에 비해 낮을 뿐 아니라 발코니 등 서비스 면적이 거의 없고 다용도실이 적어 수납공간이 부족 [표 3] 주상복합의 장단점 장점 각종 문화시설 및 편의시설 관리 서비스 전문성: 고객지원센터 등을 통한 주차관 리, 외부 출입인 관리 등 전문적인 관리 서비스 제공 입주민 커뮤니티 형성: 각종 공동체 커뮤니티 시설 제 공을 통한 커뮤니티 형성 지역 랜드마크로써 기능 상대적으로 높은 분양가 단점 높은 관리비: 수영장, 공동 생활 공간 등 각종 생활편 의 시설, 냉난방 비용 증가 등이 관리비 상승 원인으 로 작용 낮은 전용률 화재와 실내 환기에 취약 주상복합 아파트는 일반 아파트에 비해 가격 하락이 상대적으로 두드러졌음 - 대표적인 주상복합 아파트인 타워팰리스의 경우, 29년 이후 하락세가 지속되 었으며 25년 이후 주변 아파트에 비해 상대적으로 낮은 가격 수준을 기록 (만원/3.3m 2 ) 7, 6, [그림 18] 타워팰리스 가격 추이(중형) (만원/3.3m 2 ) 8, 7, [그림 19] 타워팰리스 가격 추이(대형) 5, 6, 4, 3, 2, 1, 타워팰리스 (12.78m 2 ) 삼성래미안 (122.19m 2 ) 동부센트레빌 (121.74m 2 ) 5, 4, 3, 2, 1, 타워팰리스 (164.95m 2 ) 동부센트레빌 (161.5m 2 ) 주: 전용면적 기준 자료: 부동산 114 주: 전용면적 기준 자료: 부동산 114 / 15

16 - 반면, 상대적으로 대형 평형의 경우, 글로벌 금융위기 당시 주변 아파트에 비해 타워팰리스의 가격 변동성은 크지 않았으나 212년 이후 하락세가 두드러짐 기존의 단점을 보완한 형태로 변화 주상 복합 아파트는 일반 아파트와 유사한 형태 또는 브랜드 내 최고급 브랜드화 하면 서 공급 형태가 변화 기존 주상복합아파트의 단점을 보완하고 일반 아파트의 장점을 받아들인 주상복합 아 파트가 등장하면서 수요 확대 기대감 고조 - 실수요자 선호가 높은 85m 2 이하의 중소형 평형 비중을 늘리고 평면 설계를 개 선하여 전용률을 높이는 등 공간 활용도를 개선 - 전용률을 높이고 소음 문제 해결을 위해 주거동과 상가동을 분리하고 기존의 지 배적인 구조였던 타워형 대신 판상형으로 건설하여 환기와 관리비 문제 완화 [그림 2] 주상복합 아파트 형태 및 외관구조 변화 형 태 변 화 주거동 상가동 지하주차장 <주거동 상가동 일체형> 주거동 상가동 지하주차장 <주거동 상가동 분리형> 남향 남향 남향 외 관 변 화 <1> 전통 판상형( 년대 이전) <2> 타워형( 년대) <3> 혼합형( 1년 이후) / 16

17 - 이에 따라 주상복합 아파트의 공급이 확대되고 청약률이 상승하는 등 회복 조짐 확대 과거 고급주택의 개념에서 벗어난 보편적인 거주 공간으로써의 주상복합 아파트가 활 성화될 것으로 전망 - 주상복합의 초기 모델인 타워팰리스, 목동 하이페리온 등은 부유층을 위한 고급 주택의 개념으로 등장하였지만 주택시장의 트렌드 변화에 따라 실용성과 편의성 을 추구하는 방향으로 변화할 것으로 예상 - 기존의 아파트에서 주상복합 아파트의 편의성을 추구하는 하이브리드형 아파트 로 진화할 것으로 예상 5. 브랜드 아파트 3 에 대한 선호 강화 브랜드 아파트 가격의 상대적 강세 지속 브랜드 아파트에 대한 선호가 확대되면서 아파트 선택에 중요한 기준으로 작용 - 브랜드 아파트는 2년 처음 출시된 이후 건설사의 적극적인 마케팅이 이어지 며 소비자에 미치는 영향이 확대 - 브랜드 아파트가 가지는 우수한 품질과 기능에 대한 이미지가 소비자에게 각인되 면서 브랜드별 아파트 가격 차별화 발생 브랜드 아파트와 서울지역 아파트 평균 가격간 차이는 주택 시장 호황기에 가격이 지 속적으로 확대되었으나 글로벌 금융위기 이후 축소 - 주택 시장 침체에 따른 대형 건설사의 미분양 물량이 속출하였으며 이를 해소하 기 위해 할인 분양을 시도하면서 가격 차이가 축소 최근 주택시장의 활성화 조짐이 나타나면서 브랜드의 가격 상승세가 두드러지는 상황 - 213년 중반 이후 브랜드 아파트와 서울지역 아파트 평균 가격 차이는 213년 7월 428만원/3.3m 2 에서 214년 4월 459만원/3.3m 2 으로 확대 3 213년 12월 부동산114가 전국 641명을 대상으로 시공능력평가 상위 35곳 업체의 브랜드 아파트 선호도 조사 결과 상위 7개사 기준 / 17

18 - 분양가 및 청약률이 높은 재건축 아파트의 대부분이 브랜드 아파트로 건설되면서 브랜드 아파트의 가격은 상대적으로 더욱 상승 입지가 우수한 브랜드 아파트의 경우 브랜드 프리미엄 효과로 가격 하락 리스크가 제 한될 것으로 예상 - 역세권 및 조망권을 갖춘 브랜드 아파트의 경우 희소성으로 인해 브랜드 프리미 엄 효과가 크게 작용할 것으로 전망 [그림 21] 브랜드 아파트 평균 가격 추이 [그림 22] 브랜드 아파트와 서울 평균 가격 차이 (만원/3.3m 2 ) 25 브랜드 아파트 평균 서울시 아파트 평균 (만원/3.3m 2 ) 자료: 부동산 114 자료: 부동산 114 최고급 브랜드 아파트와 주거지역의 성장 글로벌 금융위기 이후 소득 양극화가 심화되면서 부유층을 대상으로 하는 최고급 브랜 드 아파트 시장이 활성화 - 부동산 시장 침체에도 불구하고 자산가를 대상으로 하는 최고급 아파트, 빌라 등 의 수요가 확대되는 추세 - 과거에는 주상복합아파트에 대한 선호가 높았으나 최근에는 강남 재건축 아파트 와 단독 주택에 대한 선호 증가 각종 건설사들은 VVIP에 대한 마케팅으로 최고가 아파트를 내세움 / 18

19 - 트라움하우스, 아펠바움, 갤러리아 포렐 등 VVIP를 대상으로 하는 주택을 건설 하여 기존 브랜드 아파트와 차별화 시도 고급 아파트가 집결되어 있는 특정 지역에 대한 부유층의 선호도가 더욱 확연해지고 있는 추세 - 압구정동과 청담동은 우수 교육시설, 대형쇼핑몰 등 전통적으로 고급 주거지의 인프라를 구축하고 있어 부유층의 대표적인 주거지 - 평창동, 성북동, 한남동, 이태원동 등은 보안 및 프라이버시를 중시하는 기업인과 전문직 종사자들의 단독 주택이 밀집 - 한강 조망이 가능한 고급빌라가 세워진 강남구 및 용산구 선호 점차 증대 압구정동 등 기존 부촌의 아파트 노후화와 교통체증 등으로 새로운 지역에 대한 수요 가 증가하면서 강남 및 도심 인접의 한강 조망이 가능한 지역에 대한 선호도 확대 - 성수동과 용산은 강남과 인접하고 한강 조망권을 확보할 수 있어 부유층에 대한 선호도가 확대 - 한강변에 새로운 고급 아파트가 건설되면서 인근 지역에 새로운 부촌이 형성될 가능성 확대 주택명 건설사 지역 [표 4] 최고급 아파트 현황 지역 평균 매매가 (만원/3.3m 2 ) 가격 (전용면적, 만원/3.3m 2 ) 면적 (공급면적,m 2 ) 갤러리아 포레 한화건설 서울 성동구 5, ~377 1,937 트리마제 두산중공업 성수동1가 7,118 39~291 논현아펠바움 SK건설 서울 강남구 4, ,184 아크로힐스논현 대림산업 논현동 4,626 19~148 피엔폴루스 신세계건설 서울 강남구 4,96 173~622 2,64 상지리츠빌 상지건설 청담동 6, ~345 트라움하우스 트라움하우스 서울 서초구 서초동 2,26 6, ~466 메세나폴리스 GS건설 서울 마포구 서교동 2,425 3, ~322 한남라테라스 동양건설부문 서울 용산구 한남동 2, - 284~397 주: 아파트 가격은 214년 6월 초 매매호가 기준 자료: 각사, 부동산 114 / 19

20 6. 노후아파트 정비에 대한 필요성 증대 노후 아파트 시장 22년까지 큰 폭으로 확대되면 시장의 주요 이슈로 부각 정비가 시급한 준공 후 3년 4 이상되는(1984년 이전 건축) 노후 아파트는 213년 기준 전국적으로 약 3만 1천 2백호 5 - 이중 서울이 약 14만 1천 5백호로 절반에 가까운 47.%를 차지하고 있으며, 다 음은 부산이 4만 3천 4백호 재건축의 대상이 되는 노후 아파트 시장은 향후 지속적으로 증가할 전망 - 3년 이상 노후아파트는 22년에는 약 122만 5천호로 213년 대비 4배 이상 증가할 것으로 전망 - 수도권이 68만 7천호로 282.7%, 비수도권은 53만 8천호로 342.1% 증가 - 서울은 약 37만 5천호로 가장 많으나 비중은 노후 아파트 중 비중은 3.6%로 하락하며, 경기도는 약 19만 4천호로 829.1% 증가하며 가장 높은 증가율 기록 [그림 23] 준공후 3년 이상 아파트 증가율(213~22년) 5 (만호) 년 22년 증감률 (%) 서울 경기 부산 대구 인천 광주 대전 울산 주: 재건축으로 인한 멸실은 감안하지 않고 단순 증가 자료: 부동산 114, KB경영연구소 4 주택노후화에 대한 기준은 명확하지 않으나 리모델링이 15년, 재건축이 2~4년으로 가능 연한이 규정되어 있고, 실제 준공후 3년이 경과할 경우 노후주택 정비에 대한 니즈가 크게 증가할 것으로 판단 5 강민석(213.4), 아파트 노후화 진단 및 시사점, KB경영연구소 / 2

21 그러나 최근 주택경기 침체로 인해 노후 아파트 정비의 주된 방식인 재건축사업 추진 은 부진한 상황 - 재건축은 전국적으로 총 52개구역에서 사업이 추진 중이며 그 중 절반인 259 개 구역이 수도권에 집중되어 있으나 전반적인 진행현황은 부진한 상황 최근 재건축이 임박한 가락시영의 경우 조합원 부담금이 예상보다 크게 증가할 것으로 예 상됨에 따라 조합원간의 갈등으로 인해 사업 추진이 지연 구 분 전체 구역 기본 계획 [표 5] 전국 재건축 추진현황(214년 4월말 기준) 구역 지정 추진 위원회 안전 진단 조합설립 인가 사업 시행인가 관리처분 계획 전국 수도권 서울 경기 비수도권 자료: 부동산 114 이주 /철거 재건축 및 리모델링 규제 완화로 노후 아파트 정비 사업 활성화 가능성 노후 아파트 정비에 대한 중요성이 부각되면서 이와 관련된 규제 완화가 진행 - 지난 26년 부동산 시장 과열기에 도입된 재건축 초과이익 환수제 6 폐지, 재건 축 소형주택 공급 의무비율 7 을 개선하고 조합원의 신규분양 기회를 확대하는 등 재건축 관련된 과도한 규제를 완화 및 폐지 추진 - 초과이익 환수제의 경우 금융위기 이후 주택가격 안정세가 지속되면서 주택투기 에 대한 우려가 낮아지는 등 시장여건을 반영하여, 금년 중 재건축 초과이익 부 담금을 폐지하기로 함 - 최근 주택시장 내 수요가 소형주택에 집중되고 있고 소형공급도 활성화되어 있어 재건축 소형공급 의무비율 개선에 대한 니즈가 증가하였으며, 이에 따라 국민주 6 재건축사업으로 정상주택 가격 상승분을 초과하는 이익이 생길 경우 국가가 조합원들로부터 환수하는 부담금. 재건축추진위원회 설립 승인으로부터 재건축 준공때까지 조합원 1인당 평균이익이 3천만원을 넘을 경우 초과금액의 1~15%를 부담 7 과밀억제권역에서 재건축 사업시 전체 세대수의 6% 이상은 85m 2 이하 주택 건설하고 그 범위 내에서 소형주택 비율을 시 도 조례로 별도 규정하고 있음 / 21

22 택규모 이하 건설비율 등 최소 제한만 남기고, 기타 소형평형(6m 2 이하) 공급비 율 등을 별도로 규정하는 제도를 폐지 [표 6] 규제 개선 주요 내용 재건축 대책 재건축 초과이익 환수제 폐지 소형주택 공급 의무비율 개선 재건축 조합원 신규분양 확대 리모델링 주요 내용 214년 말까지 적용이 유예되는 재건축 초과이익 환수제 폐지 시도조례에서 소형주택 공급비율을 별도로 규정할 수 있도록 한 규제를 삭제 수도권 과밀억제권역에서 전체 가구수의 6% 이상을 전용면적 85m2이하 주 택으로만 건설하는 규제만 유지 수도권 과밀억제권역에서 재건축 조합원이 보유한 주택수 만큼 분양 받을 수 있도록 함 (기존에는 재건축 조합원이 소유한 주택수와 관계없이 한 가구당 1채만 분양 가능) 기초 등 주요 구조의 보강이 용이한 3층까지 수직증축을 허용하되 저층일수 록 구조에 부담이 큰 점을 감안하여 14층 이하인 경우 최대 2층까지 허용 리모델링 사업비에 대한 주민 부담 완화를 위해 세대수 증가범위를 1%에서 15%로 확대 한편, 노후 주택시장은 대부분 재건축 위주로 진행되어 왔으나 세대수 증가범위 확대 와 수직증축 허용을 골자로 하는 리모델링 관련법이 개선되면서 시장확대 가능성 존재 - 리모델링을 통한 세대수 증가 범위가 기존 세대수의 1%이내에서 15% 이내로 확대 - 신축 당시 구조도를 보유한 경우에는 15층 이상의 공동주택은 최대 3개 층, 14 층 이하의 공동주택은 최대 2개 층까지 수직증축 리모델링이 가능 분양 방식 차별화를 통한 수익성 개선 노력 지속 최근 정부의 재건축 규제 완화에 따라 재건축 사업이 빠르게 진행 - 강남구의 경우 개포시영 및 주공 2,3단지가 사업시행인가를 받은 상태이며, 현대, 한양, 미성 등 압구정 일대의 1만가구도 안전진단을 통과한 상태 최근 재건축의 경우 분양시장 위축으로 인해 전반적인 수익성 하락으로 다양한 분양 방식이 활용되고 있는 상황 / 22

23 - 기존과는 달리 중형 평형에 대한 조합원들의 니즈가 커지고 있으며, 과거 분양은 비선호층을 중심으로 하는 방식과 달리 선호층도 분양 - 다만 선호층의 가격 격차를 확대해 분양률을 높이고 조합원 부담도 다소 줄이려 는 노력이 시도 [표 7] 214년 서울시 재건축 주요 추진 단지 현황 단지명 기존 규모 신축 규모 사업단계 대치구마을(1~3지구) 단독주택외 1,5 정비구역지정 (213년 11월) 쌍용 1~2차 994 1,725 정비구역지정(213년 1월) 개포시영 및 개포주공 2,3단지 4,53 5,571 사업시행인가 진행중 개포주공 1,4단지 8,28 9,883 사업시행인가(213년 12월) 국제 2 24 사업시행인가(214년 3월) 상아 3차 사업시행인가(213년 12월) 개나리 4차 관리처분계획(26년 11월) 은마아파트 4,424 안전진단(29년) 자료: 서울시(한국경제 에서 재인용) 재건축의 경우 대부분 기존에 아파트가 공급된 도심지 아파트를 대상으로 진행됨에 따 라 상대적으로 높은 분양률을 보여왔으나 분양방식에 따른 분양 차별화 발생 - 서울에 공급된 A단지와 B단지의 경우 상이한 방식으로 분양 - 사업장 위치, 분양가 등이 청약경쟁률의 가장 큰 요인이나, 두 지역 모두 주변시 세와 유사한 가격으로 분양한 점, B단지의 경우 비교적 청약경쟁률이 좋았던 2 평대의 경우 선호층이 포함되었다는 점을 감안하면 분양방식도 일정부분 영향을 미쳤을 것으로 판단 A단지의 경우 선호층을 포함한 분양 방식, B단지의 경우 조합원의 선호도가 적은 26평형 은 분양물량에 선호층이 포함되었으나 33평형의 경우 저층 위주로 분양 < 1순위 청약 경쟁률 > 구분 26A 26B 33A 33B 33C A단지 B단지 / 23

24 강남구 강동구 강서구 광진구 양천구 종로구 군포시 성남시 수원시 안양시 신규 아파트와 노후 아파트의 가격이 전반적인 주택가격하락에도 영향을 미치고 있다 는 점을 감안하면 주택 재건축에 대한 니즈는 지속적으로 증가할 전망 - 분양성 하락에 따른 재건축 분양 방식에 대한 검토는 지속적으로 필요할 것으로 판단 재건축 연한 및 규제 완화로 인한 리모델링 시장 확대 가능성 현재 수도권에서 리모델링을 추진 중인 단지는 총 25개 단지이며, 세대수로는 1만 8,93세대 규모 수준 - 서울에서는 강남구 소재 단지가 가장 많으며, 경기도의 경우 1기 신도시인 분당 구가 위치한 성남과 수원시가 추진 단지가 집중 서울시 리모델링 현황을 보면 현재 노후아파트 정비는 대부분 재건축을 통해 진행되고 있으며, 리모델링을 통한 정비는 매우 부진한 상황 - 서울시의 유형별 리모델링 허가면적 비중을 보면 상업용이 절반이상의 비중을 차 지하고 있으며, 다음으로 교육용 허가면적이 압도적으로 높은 비중 - 주거용의 경우 29년 7.8%까지 증가하기는 했으나 21년까지 5% 전후에서 벗어나지 못하고 있는 상황 [그림 24] 준공후 15년 초과 아파트 현황 [그림 25] 서울 경기 리모델링 추진 현황(세대수) (만호) (%) 준공후 15년 이상 아파트 전체 재고중 비중 (천호) 서울 경기 인천 수도권 비수도권 서울시 경기도 자료: 부동산114, KB경영연구소 주: 213년 6월말 기준 자료: 국민은행 / 24

25 리모델링 수직 증축이 허용됨에 따라 지역별, 단지별 특성에 따라 사업성 개선 정도는 크게 차별화될 전망 - 과거 수평증축이나 별동 증축을 통해 1%까지만 세대수 증가가 가능하던 상황 에 비해 수직증축이 가능해지고 일반분양 물량도 15%까지 가능해 짐에 따라 사 업성 개선 여지는 커진 상황 - 최근 대형 평형에 대한 니즈가 존재하고 평당 가격이 높은 강남의 경우 리모델링 을 통한 가격 상승 가능 노후 공동주택의 리모델링 효과는 단지별 특성과 리모델링 방식에 따라 다소 차이가 있을 수 있으나, 신규 분양 물량 확보가 용이해 짐에 따라 세대당 분담금을 줄이는 다 양한 방식의 리모델링이 가능해질 것으로 전망 수직증축이 가능해지면서 리모델링 추진 단지는 강남, 분당 등으로 확산되며 수도권을 중심으로 진행 [표 8] 주요 리모델링 추진단지 현황 위치 단지 가구수 사업단계 8 개포 대치 2단지 1,753 건축심의 대청 822 건축심의 가양 한강타운 1단지 99 추진위원회 잠원 잠원 한신 54 오금 아남 299 행위 허가 산본 세종주공 6단지 1,827 추진위원회 한솔주공 5단지 1,158 조합설립 인가 느티공무원 3단지 77 추진위원회 추진위 6~7월 조합 설립 후 시공사 선정 계획 분당 느티공무원 4단지 1,6 추진위원회 매화공무원 1단지 562 조합설립인가 동신 1 2 3차 3,87 조합설립인가 자료: 수직증축 리모델링 강남 분당 확산, 매일경제 일자를 일부 수정 8 리모델링 추진 절차: 리모델링 결의(추진위원회 구성) 소유자 동의 확보(동별 소유자 2/3이상) 조합설립인가 안전진단 건축심의위원회 심의(증축범위 및 규모 결정) 매도 청구 / 25

26 7. 아파트 가격 지역간 디커플링(decoupling) 현상 24년 이후 수도권과 비수도권의 주택 가격의 디커플링이 나타나는 등 주택시장의 지역간 세분화가 심화되기 시작 - 24년 이전 유사한 흐름을 보이던 수도권과 비수도권의 주택경기가 다른 방향 성을 보이기 시작 - 이후 지속적으로 수도권과 비수도권의 경기흐름이 엇갈린 방향으로 전개되고 있 으며 이와 같은 추세는 24년 이후 1년간 진행 이와 같은 주택가격 디커플링은 동일 지역 내에서도 심화되는 추세 - 서울의 경우 주택시장이 27년 이후 침체를 겪으면서 평당 가격 격차가 다소 줄어들었으나 여전히 큰 격차를 보이고 있는 상황 - 특히, 비수도권의 경우 선호지역과 비선호 지역간의 평당가격 격차가 크게 나타 나고 있는 상황 [그림 26] 수도권과 비수도권 주택매매가격 추이 3 2 (YoY,%) 수도권 부산 대구 광주 대전 자료: 국민은행 한편, 청약경쟁률은 지속적으로 하락하고 있는 추세이며, 동일 지역 내에서도 분양가 및 구조 등에 따라 청약경쟁률은 크게 달라지는 추세 - 수도권의 주택경기가 침체되기 시작한 27~29년 사이 1순위 청약경쟁률은 2.69:1이었으나 21년~213년 말까지는 2.36:1로 소폭하락 / 26

27 백 - 서울의 청약경쟁률은 4.61:1에서 2.98:1로 하락한 반면 표준편차는 2.89에서 3.47로 오히려 확대되는 등 지역내 편중 심화 또한, 동일지역 내 입지에 따라 단지별로 가격 편차 심화 - 가격 차별화는 인근단지에서도 단지별 위치별 특성에 따라 크게 변화 - 인근 아파트임에도 역과의 거리, 아파트 구조, 단지 환경 등 특성에 따른 가격 편 차가 크게 나타나고 있음 주택시장의 지역간 지역내 디커플링 현상은 수요자 중심의 시장으로 변화하면서 수 요자의 니즈에 따라 선호도가 크게 변화하고 있기 때문 - 이러한 지역간 디커플링은 인근지역 내에서도 역과의 거리, 학군, 구조 등에 따라 세분화 되는 현상으로 확대 - 연식차이가 없음에도 가격이 7~8%수준에 머무르며 동일기간 동안 하락폭도 더 크게 나타남 [그림 27] 부산 선호지역별 평당가 추이 [그림 28] 기간별 청약경쟁률(1순위 기준) (백만원) 해운대구 사하구 '7-'9 ' ' '1 '2 '3 '4 '5 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 2 전국 서울 경기 부산 대구 인천 광주 대전 울산 자료: 부동산114 자료: 금융결재원 지역별 시장 디커플링은 주택시장 전망을 어렵게 만들고 수요자와 공급자의 리스크를 증가시키는 요인으로 작용 / 27

28 [그림 29] 서울 염창동 인근 단지 가격 비교(85m2) [그림 3] 경기 판교 인근 아파트 가격 비교(85m2) (백만원) A아파트 B아파트 (백만원) A아파트 B아파트 C아파트 A아파트 : 18.7% 하락 B아파트 : 11.3% 하락 A/B 아파트 비율 : 82.5% A아파트 : 15.6% 하락 B아파트 : 14.3% 하락 C아파트 :.% 하락 A/C 아파트 비율 : 74.7% 구 분 A단지 B단지 입주시기 세대수 구성 평형 자료: 국민은행 A단지 B단지 C단지 , 자료: 국민은행 / 28

29 III. 금융권 시사점 수요자 중심의 시장으로 변모하면서 수요자의 니즈 다양화 지난 몇 년간 주택시장에서 이슈가 되었던 하우스푸어, 렌트푸어라는 용어에서 나타나 듯이 주택시장 침체로 인한 주거불안정 상황 지속 - 이러한 일련의 문제는 단기적인 시장의 가격 조정이 아니라 근본적인 주택시장의 패러다임 변화로 인지 - 무엇보다 투자 목적에서 실수요자 중심의 실속형으로 주거 트랜드가 변화됨을 의 미하며 이 과정에서 공급자 중심의 시장에서 수요자 중심의 시장으로 변모 - 과거 대비 급등 가능성이 낮고, 수요의 니즈 변화에 민감하게 반응함으로 인해 실수요 중심의 성향이 강해지는 시장 최근 주택시장에서 나타나고 있는 추세의 가장 대표적인 흐름은 다양화 - 실주거용 중심의 수요자들의 니즈가 다양한 방식으로 시장에 표출 - 과거 주택시장 경기에 따라 공급자의 공급에 따라 다양성 없이 변화하던 주택 수 요가 주택 시장에 변화에 핵심 요인으로 부각 [표 9] 주택시장 변화 방향 및 주요 특징 변화 방향 신축 아파트 선호도 증가 주택 수요 형태의 다양화 주상복합 아파트의 경쟁력 강화 및 브랜드 아파트 선호 강화 노후 아파트 정비 방식의 변화 지역별 디커플링 심화 신축 아파트의 주택가격 강세 세부 특징 소품종 대량생산 시대의 한계 아파트를 통한 대량 공급 형태의 한계 평형별 다양화로 수요자 니즈에 대응 주상복합 아파트 시장의 변화 브랜드 아파트의 가격 강세 및 최고급 브랜드 아파트의 등장 재건축 분양 방식 변화 수직 증축에 따른 리모델링 사업장 증가 디커플링 범위가 하위 시장으로 전이 : 지역별 세분화에서 동일 지역 내 가격 격차 확대 등 / 29

30 주택시장 차별화에 따른 리스크 증가에 대응 주택시장은 2년대 중반 이후 지속적인 차별화 현상이 진행 - 지역별 차별화에서 유형별, 규모별로 확장되고 있으며, 지역 내에서도 주택가격 격차가 크게 확대 이는 공급자 시장에서 수요자 시장으로 변화하면서 수요자의 니즈에 따라 주택에 대한 선호도가 매우 명백하게 나타남을 의미함 - 시장의 차별화는 시장에 대한 예측을 어렵게 하고 수요자와 공급자 모두에게 리 스크 증가 요인으로 작용 - 수요자와 공급자 모두 전체적인 경기의 흐름에 대한 판단이 매우 중요하였으나 이제는 세부적인 시장의 흐름까지 판단해야 하는 시장으로 변모 개발 사업의 경우 과거 주택 경기가 호전될 경우 시공사의 신용도 만으로 사업이 가능 했으나 향후 시장 분석에 대한 전문성 강화의 필요성 증가 - 전반적인 시장 현황 뿐 아니라 개별 시장에 대한 세부적인 변화에 대한 정보 축 적 및 분석 능력 향상 필요 주택담보대출 기준 차등화에 대한 준비 필요 금융권의 경우 주택에 대한 대출 기준에 대한 중요성이 점차 확대될 전망 - 은행권의 연체율을 보면 214년 4월말 기준.57% 수준으로 높지 않은 상황이 며, 집단대출을 제외할 경우.36%로 더욱 낮은 수준 - 또한 금융권의 전반적인 LTV는 여전히 높지 않은 수준으로 주택가격 하락에 매 우 민감한 수준은 아님 그러나 향후 주택시장이 차별화 되고 있다는 점을 감안할 경우 이에 따른 차별적인 담 보대출관련 시스템 구축은 점진적으로 추진해야 할 필요가 있음 - 또한 시장 모니터링 역시 지속적으로 체크하는 시스템에 대한 구축 필요 / 3

31 [그림 31] 은행권 주택담보대출 연체율 추이 (%) 1.2 가계대출 주택담보대출 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 자료: 통계청 시장변화에 선제적 대응 필요 과거 대량공급의 시대에는 후발주자로도 충분히 수익을 내는 것이 가능했으며, 리스크 관리 차원에서도 나쁘지 않은 선택 - 그러나 시장이 수요자 시장으로 바뀌면서 시장에 대한 예측력이 중요해졌으며, 시장 경기변동 주기도 짧아지는 구조로 변화 수요의 다양화에 따른 틈새시장이 가능해지고 이에 대한 선제적인 진입을 통한 수익성 제고를 위한 노력이 필요 - 최근 1~2인 가구 니즈 증가에 의한 도시형 생활주택, 오피스텔 등이 호황을 누 렸으나 공급이 증가하면서 빠르게 수요를 충족시키고 레드오션으로 변모 - 211년까지 8% 수준의 수익률을 유지하던 오피스텔 수익률은 소형주택(오피스 텍+도심형 생활주택)의 공급이 증가하면서 단기간에 수익률이 5%대로 하락 수익이 이미 발생해 호황인 시장에 뒤늦게 참여할 경우 과거와 달리 단기간에 초과 공 급으로 인한 사업리스크에 처할 개연성이 높음 / 31

32 [그림 32] 오피스텔/도심형 생활주택 공급 및 수익률 변화 도시형생활주택(인허가)(좌) 오피스텔(재고+입주예정)(좌) 오피스텔 수익률(우) (천 호) (%) '3 '4 '5 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 자료: 부동산114, 국토교통부, KB 경영연구소 주택 노후화에 따른 시장 확대에 대응 아파트 노후화에 따른 노후주택 정비 시장 확대는 필연적인 상황 - 198년에 중반 이후 아파트 공급이 증가해 왔으며, 이에 따라 경과년수 3년이 도래하는 아파트가 급증할 것으로 예상 과거 노후화 아파트 정비가 수익창출을 위한 선택적 사항이었다면, 향후 노후아파트 정비는 점차 거주 편의성 재고를 위한 필연적 사항으로 변화될 가능성 존재 - 아파트가 전체 주택재고에서 차지하는 비중이 6%에 달하는 국내 주거 형태의 특성상 대규모로 이루어지는 노후주택 정비는 향후 지속적인 시장의 이슈 노후 아파트 정비는 기존 거주민의 신축 비용뿐 아니라 기존 주택의 철거비용, 거주민 의 이주 비용 등 대규모 자금이 소요되므로 금융 지원이 필수적 노후 아파트 정비 사업은 신규 분양 사업대비 리스크가 상대적으로 적음 - 일반분양에 대한 리스크는 존재하나 조합원이라는 기본적인 수요를 포함한다는 점에서 다소 안정적인 사업진행이 가능 / 32

33 - 다만 조합원과 시공사의 갈등에 따른 사업지연 등은 사업 진행에 애로사항으로 작용 강민석 김홍태 / 33

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<303330395FC0FCB8C15FC3D6C1BEBABB2E687770> 2003년 가을호 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 (%) 2.6 2.8 2.4 1.2 주택매매가격 0.8 주택전세가격 1.6 0.4 0.0-1.0-2.0-0.1-0.6-0.2-0.9 02.1 3 5 7 9 11 03.1 3 5 7 8 160 140 120 100 80 60 40 20 0 (천호) 149 2001년 2002년 2003년 46 46