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2 국내외 건물전면공간 품격높이기 추세 및 사례검토 3

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4 1. 시민에게 공개공지를 돌려주려는 뉴욕시의 노력 1)뉴욕공개공지제도변천사 1916 년 지역제(Zoning) 를 바탕으로 도시의 공공환경 증진을 위해 노력 하였으며, 1961 년 인센티브 조닝(Incentive Zoning) 을 통해 시민들에게 다양한 공개공지를 제공할 수 있었다. 그러나 공개공지의 양적기준만을 충족한 광장은 주변지역의 맥락과 건 물과 조화되지 못하고 기존 가로의 연속성을 파괴하여 시민들에게 매 력적인 장소로 인지될 수 없었다. 초기 인센티브 조닝이 갖는 문제점을 해결하기 위해 특별지역지구제 (Special Zoning Districts)도입과 공개공지의 질적 수준에 따라 인센티 브를 차등적으로 적용 1) 하는 등 다양한 노력을 기울였다. 그러나 현재 뉴욕시의 공개공지에 대한 정책은 공개공지로서 가장 활 용성이 높은 Urban Plaza 만을 남기고 대부분의 공개공지 유형들을 삭제할 계획이며, 비록 조닝상 공개공지 유형에서 삭제하지 않더라도 공개공지로서 효과가 미비한 유형들에 대해서 인센티브를 없애는 방안 을 검토 중이다. 민간의 협상에 의해 지구제가 갖는 본래의 취지조차 도상실하고있는시점에서인센티브제도를없애려하는뉴욕시의사 례는 우리에게 시사하는 바가 크다. Keyden, Jerold, "Privately Owned Public Space : The New York City Experience", John Wiley & Sons, 장 뉴욕의 공개공지 역사 부분을 참조하여 작성 1) 1975년의 Unban Plaza와 Residential Plaza의 디자인 가이드라인 규정은 공공환경의 질적 수준을 높이려는 뉴욕시의 노력을 보여준다. 두번째, 기업과 함께 하는 건물전면공간문화 품격높이기 83

5 84 기업과 행정이 함께 도시문화 품격 높이기

6 제기 1 (1961 년이전) 고층부의 볼륨제어를 위한 조닝제도로 확보된 대지 내 공지 뉴욕시의 경우 1916 년에 처음으로 지역제(Zoning) 를 제정하여 건축선 후퇴규정을 명기하였는데 이것은 강력한 형태규제수단으로 작용하여 건축물의 형태가 층이 올라갈수록 상층부가 후퇴되는 웨딩케이크 형태 의 고층건물을 탄생시키는데 결정적인 영향을 주었다. 조닝제도로 인 한 사선제한으로 형성된 대지내 공지는 빛과 공기가 유입되는 최소한 의 공간을 확보한 점에 의의가 있으나 최소기준만으로 바람직한 도시 환경을 조성하는 것에는 한계점을 가지고 있었다. 이러한 상황 속에서 웨딩케이크 형태에서 벗어나, 당시 조닝규제를 만 족시키면서 건물을 과감하게 대지 후면부로 후퇴하여 대지 전면부를 오픈스페이스로 설계한 사례가 등장하게 되는데, 대표적인 예로 1952 년 완공된 SOM 설계의 Lever House와 1958년에 완공된 Mies Van der Rohe의Seagram 빌딩을들수있다. 두빌딩모두전체대지에 25%도 미치지 못하는 건축면적을 차지하여 넓은 공지를 시민들에게 내어주고 있으며 건물의 저층부는 거리로 열려있다. 건물의 건폐율이 적은 대신 다양한 형태의 공개공지 기능을 하는 공간을 시민에게 내놓 으면서 경제적인 보상은 없었지만 조닝규정 안에서 최대 용적을 확보 할수있었다. 특히Seagram 빌딩은공원위에타워(Tower in the Park)라는 개념으로 셋백을 통해 대지내 공지를 적극적으로 공공에 제 공하고 있다. 그러나, 조성된 공지에서 사람들이 즐기고 쉬면서 다양 한 활동을 할 것이라고는 건축가인 미스조차도 예상하지 못했다고 한 다. Lever House와 Seagram 빌딩의 사례는 도심내 제공된 다양한 공 지가 쾌적한 도시환경에 기여하고 시민들의 다양한 활동을 담아낼 수 있는 공간이 될 수 있다는 점에서 1961년의 인센티브 조닝 제도를 이 끌어내는데 초석이 된다. 두번째, 기업과 함께 하는 건물전면공간문화 품격높이기 85

7 제기 2 (1961~1967 년) 인센티브 조닝을 통한 법적 공개공지의 확보 1961 인센티브 조닝 조례는 양호한 가로환경 조성에는 취약한 1916년 조닝제도를 보완할 뿐 아니라 사유지내에 공공이 사용할 수 있는 공개 공지 조성을 장려하는 공공 정책을 정식으로 최초로 운용했다는 의의 를 지닌다. 인센티브 조닝 제도는 도시에서 조닝제도의 효과를 부정적 이기 보다는 긍정적으로 또한 규제적인 제도보다는 유도위주의 운용으 로서, 인센티브의 제공을 통해 민간 개발자로 하여금 도심내 공공영역 을 개선하고자 하는 바람에서 전개해 나간 것이다. 이를 위해, 개인이 소유하고 있는 공간에서도 도시환경과 시민을 위해 기여할 수 있는 새 로운 공간의 유형( 광장, 아케이드 등) 을 소개하였다. 즉, 민간 주도의 개발사업에서 주로 고밀상업지역 내 사유지 안에 광장, 아케이드 등 조닝에서 규정하는 기준을 준수하는 공개공지를 조성할 경우 20% 이 내의 상면적 보너스를 제공하는, 공개공지 확보를 위한 최초의 제도이 다. 특히 이러한 보너스 제도를 적극 운용하기 위한 적극적 조치가 뒤 따라 많은 공개공지가 조성되는 성과를 거두었다. 1966년에서 1975년 사이에 조성된 95개의 상업 업무시설의 건물 중 70% 에 미치는 67개의 건물이 광장을 조성하여 시민들에게 유용한 공개공지를 제공하였다. 그러나, 초기 인센티브 조닝은 공개공지의 양적인 증가를 가져온 것은 사실이나 너무 양적인 기준의 마련에만 치중하고 질적인 제어를 할 수 있는 장치를 마련하지 못해 보너스 혜택만을 이용하고 시민들을 위한 공간으로는 조성되지 못하는 경우가 많이 나타났다. 새로운 조닝법에 의한 타워는 보통 부지의 40% 도 안 되는 면적을 차지했기 때문에 전 면부에 조성된 광장은 가로벽에 의한 도시의 연속성을 단절시키며 주 변맥락과관계를맺지못하고공허한광장으로남겨지는문제점도발 생되었다. 민간에게 이익을 주는 동시에 공공성을 확보하는 인센티브 조닝 가로의 연속성을 단절시키고 인접 광장과 관계를 맺지 못하는 광장을 양산하는 인센티브 조닝의 문제점 86 기업과 행정이 함께 도시문화 품격 높이기

8 제기 3 (1967~1973 년) 장려대책에 의한 지역제의 보완: 보너스의 차등적 적용, 특별지역지 구제를 통한 공개공지 장려대책 1968년에서 1973 년 사이에 뉴욕의 도시계획위원회(the City Planning Commission)는 기존 조닝제를 보완하기 위해서 새로운 공개공지에 대 한 조항을 제정하였다. 기존의 광장과 아케이드에 대한 인센티브 규정 이 양호한 공개공지 조성에는 부족하다는 것을 깨닫고 1970년 도시계 획위원회에서는 공개공지에 대한 질적인 기준을 만족하는 디자인 가이 드라인을 제시하기 시작한다. 공개공지의 최소면적을 1500ft2이상 높이는 최소 30피트 이상이어야 한다는 양적 규정 뿐 아니라 공개공지 활용에 직접적인 영향을 주는 건물의 저층부 용도에 대한 규정과 공개공지의 접근성 및 성능에 대한 규정도 보완되었다. 예를 들어 은행이나 오피스 용도는 제한하고 카페 나 소매점 등 가로친화적인 용도를 권장했으며 주 출입구가 공지를 향 하도록 규정하고 있다. 또한 아침 7시부터 12시까지 시민의 사용이 가 능하도록 하며, 시민들의 동선에 도움이 되어야 하고 앉을만한 휴식공 간을 제공해야 한다는 기준도 보완되었다. 보너스에 대한 비율도 차등 적으로 부과하여 기본적으로 보행자 공간을 덮은 경우는 1:11, 냉난방 의 설비시설을 갖춘 곳은 1:14, 지하철과의 연계까지 된 곳은 1:16으로 유연하게 공개공지를 조성하게끔 유도하였다. 그러나 인센티브 조닝은 복합 업무지구에서 요구되는 기능간의 상호관 계를 계획에 반영하기 어려웠고 기존 도시조직에서 보존해야 할 건물 이나 지역에 대한 배려가 있지 못했다. 특히 지구의 특성을 살리지 못 하고 가로의 연속성을 단절시키는 기존 공개공지 제도의 한계성을 극 복하기위해특별지역제지구의형태로기존의인센티브조닝제도는 보완, 발전하게 된다. 5개 지구에 적용된 특별지역지구제를 보면 공개공지 확보를 통한 인센 티브 부여시 공개공지 뿐 아니라 저층부 용도의 제한, 저층부 상가의 연속성, 주차와 교통에 대한 문제 개선, 지역의 정체성 등 공개공지를 포함한 건물전면공간에 대한 통합적인 개선을 위한 다양한 노력이 시 행되고있음을알수있다. 두번째, 기업과 함께 하는 건물전면공간문화 품격높이기 87

9 연도 배경 및 목적 기법 의의 맨하탄 극장지구 1967년 배경: 대규모의 현대식 사 무소 건물들의 개발에 대한 대응 목적: 기존 극장지구 보호, 개발시 극장시설 저층부 입 지유도 극장용도 저층부 확보시 바닥면적의 짓도록 용적률 완화 20% 를 더 2번의 공청회를 통해 심의를 거쳐 통과해야함 장점 : 입법과정을 반복할 필요가 없음 단점 : 절차가 복잡해 개발업자에게 사업의지를 약화시킴 도시설계 목표를 지 역제의 용어로 기록 한 최초의 지역제 링컨 스퀘어 특별지구 1969년 배경: 예술의 전당인 링컨 센터 주변지역의 개발에 대한 대응 목적: 공연 예술의 전당인 링컨 센터 주변지역에 새로 운 건물의 규제, 민간 부동 산개발의 촉진 브로드웨이에 연변을 따라 아케이드 설치시 바 닥면적의 20% 를 더 짓도록 용적률 완화 광장확보시 브로드웨이 뒷길에 따라 설치 1층 용도를 상세하게 규정 건축계획이 확정되 기에 앞서 의무적 및 선택적 환경개선 사업의 범위를 전문 적인 용어로 규정 5번가 특별지구 1969년 배경:5번가 상점로의 개발 압력에 대응 목적:5번로 연변의 백화점 과 소매점들의 보호 및 보 존 1층용도 규제 윈도 쇼핑의 연속성 강화, 사무동 출입구의 위 치를 규제 가로 양측의 건축선 지정을 통한 높이 규제 55피트 이상 건축물들은 건축선으로부터 50ft 후퇴 광장이 생길 경우 가로 뒤편에 설치, 광장에 지 붕이 덮힌 갤러리아 설치 유도 노선상가의 통일성 보존, 다양한 용도 들을 지구에 도입 상기 명시된 보너스 규정 준수시 바닥면적의 20%를 더 짓도록 용적률 완화 그리니치 특별지구 1971년 배경: 로어맨하탄의 한 지 구에 대한재개발 사업을 통 제 목적: 최선의 동선 패턴을 가진 교통계획안 환경 개선사업에 대해 명확한 규정 정의,( 지하보 도, 갤러리아, 아케이드, 광장 등의 항목에 대한 규정) 규정 준수시 혀용 한도의 건폐율 40% 보다 넓 게 짓도록 함. 지구 내 건물 위치와 상호계획을 중요시 함 : 토지이용규정( 보행통로와 연계한 소매공간 입지 등) 지구내의 전체적인 건물의 위치와 상호 작용까지 고려한 계 획 환경개선사업에 대한 기금, 조건부 기금 등으로 펀드를 조성하여 기부할 경우 보너스 혜택 부여 로어 맨하탄 특별지구 1973년 배경: 매립으로 확장되는 로어 맨하탄 지역의 변화에 따른 도시계획의 필요성 목적: 로어 맨하탄 지구 전 체를 독특하고 통일성 있게 설계, 설계요소를 법적용어 로표현 설계의 연속성 시각적 통로 : 시각을 뱅해하지 않도록 건축을 금지하여 비워두는 지역을 규정 시각적 투과성 : 건물의 1층부를 개방하거나 시 각적으로 투과 가능하게 규정 건물들의 설계를 규 제하지 않아도 도시 설계가 가능하도록 법령집과 도해집 창 안 Jonathan Barnett, "An Introduction to Urban Design", Harper & Row, Publishers, New York, 기업과 행정이 함께 도시문화 품격 높이기 6장 뉴욕시의 특별지역제 지구의 발전 부분을 참조

10 제기 4 (1973~1977 년) 광장 개혁을 통한 질적인 공개공지 조성 1961년과 1974년 사이에 136개의 광장과 57개의 아케이드 231개 등 많은 양의 공개공지가 제공되어 더 많은 양의 빛과 공기를 확보하여 가로환경의 질을 높일 수 있었다. 그러나 법령 제시하는 요구조건만을 최소한으로 충족하는 공개공지는 여전히 가로와 건물과 연계를 맺지 못한 채 비워지고 황량한 모습으로 남겨져야 했다. 편안하지 않고 불 편한 벤치와 테이블, 관리되지 않고 방치되는 공개공지에서 시민들은 수동적인 휴식 활동을 즐겨야만 했다. 1975년 3월 21 일, 14년의 경험 후에 시에서는 조닝의 개정을 통해 as-of-right 광장을 보다 높은 수준의 디자인 가이드라인을 적용하여 urban plaza 를 탄생시켰고, 많은 사람들이 이용하고 즐길 수 있기 위 한 공간이 되기 위해 섬세한 디자인과 쾌적하고 편안한 시설들을 갖추 도록 가이드라인이 제시하였다. 1977년에는 residential plaza 규정이 만들어져 쾌적한 주거환경을 질적 향상을 위한 수준 높은 디자인 가이드라인이 적용되었다. 주거 광장은 빛을 많이 받을 수 있도록 남쪽방향에 위치하는 규정과 광장과 맞닿는 건물 용도의 50% 에 대해서 상가와 서비스 시설들이 요구되었다. 또한 사람들의 이용 빈도를 높이기 위해 조경 식재, 디자인된 벤치, 플랜팅 의 계획적 배치 등 매력있는 장소로 만들기 위한 노력이 실시되었다. 광장개혁을 통해서 보다 질적인 공개공지를 조성하려했던 뉴욕시의 노 력은 특별지역제가 갖는 또 다른 한계에 부딪쳐 위기를 맞게 된다. 1961년부터 1977년까지 지역제법의 조항 중 개정된 조항수가 937개에 서 2131개로 불어났고 총 항목중 27% 만이 1961년 상태로 변경되지 않 는 것이 밝혀졌다. 뉴욕시가 도시공간에 공공성을 확보하기 위해 민간의 요구사항을 융통 적으로 대응하다보니 지역성을 보존하고 주변지역에 일조권을 확보하 려 했던 지구제의 기본적인 취지마저도 무너지게 되었던 것이다. 질적 으로 공개공지를 확보하려 했던 노력마저도 민간에 의한 협상증후군으 로 인해 본래의 취지를 잃어버리게 되면서 인센티브 조닝은 존재 자체 를 위협받는 근본적인 문제점이 드러나게 되었다. 두번째, 기업과 함께 하는 건물전면공간문화 품격높이기 89

11 제기 5 ( ~ 현재): 인센티브 규정 삭제 시도 도시광장(Urban Plaza) 위주의 공개공지 제도로 변화 현재 뉴욕의 공개공지에 대한 정책의 기본방향은 많은 공개공지 유형 중 Urban Plaza 만 남기고 대부분 삭제할 예정이고, 조닝 자체에서는 삭제하지 않더라도 인센티브는 없앨 예정이다. 협상증후군에 의해 지구 제가 갖는 본래의 취지조차도 상실하고 있는 시점에서 인센티브 제도 를 없애려 하는 뉴욕시의 사례는 우리에게 시사하는 바가 크다. 최근 뉴욕에서 업그레이드 되거나 공사중인 3개의 광장의 실태를 분석 해 본 결과 기존 건물의 바닥면적을 늘려주거나 공개공지를 축소해주 는 협상을 통해 건물전면공간의 리노베이션이 이루어지고 있었다. 도심 부와 같이 주차상한제 도입을 통해 외부주차장의 기능이 상실되고 있 는 상황에서 옥외주차장은 자칫 민간의 이익을 위한 협상 도구로 전락 해 버릴 수 있음을 시사하고 있다. 공공의 제도적인 뒷받침이 뉴욕의 사례처럼 잠재력 있는 도시공간을 문화 창출의 장으로 이끌어내는 촉 매제로 작용하지 못한 채 기업의 이익을 창출하는 수단으로만 작용할 수 있다. 때문에 공공의 역할은 주도적으로 도시문화 창출을 위해 노 력하는 기업에게 경제적인 도움을 주는 보조자의 입장이 되어야 하며 제도의 취지를 상실하지 않은 선에서 인센티브를 부여해야 할 것이다. 현재 뉴욕시는 Urban Plaza에 대한 디자인 가이드라인을 강화하기 위 해 연구 중에 있다. 유효한 광장을 조성하기 위해 크기는 물론 위치와 가로에 면한 전면부의 폭까지 규정하고 있다. 쾌적하고 개방된 광장을 만들기 위해 조경기준 및 벤치, 가로등에 대한 세세한 규정과 특히 자 칫공허해질수있는10,000square feet의광장의경우아이스링크장 이나 무대를 설치하게 하여 광장이 많은 사람들에 의해 활성화되도록 유도하고 있다. 또한 공개공지 안내판을 의무적으로 설치하여 기준에 부합하는 유효한 공개공지를 유지하는데 노력하고 있다. 90 기업과 행정이 함께 도시문화 품격 높이기

12 2) 안전하고 활기찬 도시를 만들기 위한 뉴욕시와 시민단체(NPO) 의 노력 뉴욕 3 기 조닝제도의 키워드 : 도시에서 근린으로의 전환 1916년 이후 뉴욕에 건축된 모든 건물들은 조닝의 엄격한 규정을 따 랐다.1916년의 뉴욕조닝은 뉴욕의 활력있는 가로경관의 중요한 요소 였던 연속된 가로벽(Streetwall)" 을 창조하였다. 그것은 보행로선에 건 물의 기단부를 위치시키며, 상층부를 웨딩케이크 형태로 만들어 뉴욕 의 스카이라인을 드라마틱하고 조화롭게 만들었다. Park Avenue에 위 치한 록펠러센터와 크라이슬러 빌딩의 전면공간은 1916년 조닝의 결과 이다. 2 차대전 후, 유럽의 근대주의자들은 조밀하게 붙어있는 건물들과 특히, 전통적인 가로를 좋아하지 않았다. 프랑스의 건축가 르 코르뷰지에는 파리를 홀로 서있는 고층타워로 교체하기를 원하였으며, 이러한 개념 을 " 공원위의 고층타워(Tower In the Park)" 로 불렀고, 이 고층타워 개념은 뉴욕의 가장 우아한 근대주의 빌딩의 하나인 Mies Van der Roh e의 Seagram 빌딩으로 실현되었다. 이 건물의 개념은 1961년 조닝 법에 반영되었으나, 비연속적이고 비인간적인 가로경관을 만들어 냈다 는 비판을 받게 된다. 몇몇의 홀로 서있는 고층타워와 텅빈 광장은 고밀도시에 안식을 제공하 였으나, 이러한 광장과 고층타워가 증식하여 주거지 근린에 침식하게 됨 에 따라, 점차 이들 근린의 크기는 깨지게 되었고, 뉴욕의 도시구조는 점차 분리되기 시작하였다. 가로의 연속성은 파괴되고, 주거 근린의 이 미지와 크기는 비연속적으로 변하게 되었다. 중저층이 밀집한 뉴욕 주 거지역에 유엔빌딩보다 310ft나 높은 트럼프 타워가 들어선 것은 1961년 에 작성된 조닝규제에 갖는 문제를 단적으로 보여주는 사건이었다. 두번째, 기업과 함께 하는 건물전면공간문화 품격높이기 91

13 MUNICIPAL ART SOCIETY OF NEW YORK은 시민단체로서 기존 조닝 이갖는문제점을해결하고근린의회복과가로의활기를되찾기위한 새로운 조닝으로의 전환을 위해 1999년 ZONE OUT 이란 책을 발간한다. ZONE OUT에서는 뉴욕 2 기 조닝(1961 년) 이 갖는 허점을 다음과 같이 정리하고 있다. 1. 가로의 연속성을 파괴하고 근린주구의 역사적 특성을 반영하지 못 하는 건축물의 양산 2. 개발권 양도와 각종 인센티브를 통해 만들어진 거대한 건물의 입지 로 인한 근린의 파괴 3. 무분별한 커뮤니티 시설을 허용하는 제도에 의한 일조권 침해 및 녹지 감소 4. 업무 일변도의 건물용도와 단조로운 파사드로 인해 보행의 활력을 잃어버린 가로의 문제 5. 가로와 주변 공개공지와 반응하지 못하여 활력을 잃어버린 광장 이러한 뉴욕 2 기 조닝(1961 년) 의 문제점을 극복하기 위해서 ZONE OUT에서는 새로운 조닝으로서 뉴욕 3기 조닝의 방향과 목적에 대해 다음과 같이 주장한다. 1. 활력넘치는 가로를 만들기 위한 가로친화형 용도의 연속성 및 가로 벽유지 2. 근린주구의 특성을 보존할 수 있는 건축물을 만들 수 있는 제도 3. 지역의 특성을 파괴하는 거대한 건물이 들어서는 것을 막을 수 있 는 제도 4. 근린주구의 일조권 확보와 뒷뜰을 보존하는 등 쾌적한 환경을 조성 할 수 있는 제도 5. 보행가로의 활력을 넘치게 하는 광장 조성 시민단체의 노력에 더불어 뉴욕시는 주거지역의 커뮤니티 회복과 근린 을 보존하기 위한 노력의 차원에서 다양한 활동을 실시한다. 2004년에 제정된 Sidewalk Cafe Regulations은 뉴욕시의 노력을 보여주는 대표 적인 사례이다. 92 기업과 행정이 함께 도시문화 품격 높이기

14 Sidewalk Cafe Regulations 2004년 5월에 제정된 Sidewalk Cafe Regulations은 근린의 회복과 침 체된 가로에 활기를 부여하기 위한 뉴욕 3기 조닝의 취지를 반영한 제도이다. 뉴욕시는 가로공간을 매력 있는 장소로서 풍부하고 사람들 의 활력을 담아내기 위한 방안으로 가로에 면한 건물의 용도와 표정에 주목하게 된다. Sidewalk Cafe Regulations 의법적취지는다음과같다. 1. 보행로에 인접하여 카페를 설치하도록 유도하여 보행자에게 쾌적한 보행 환경을 제공 2. 카페의 입지를 통해 가로환경에 시각적인 매력을 부여 3. 활력있는 가로공간 조성을 통한 이웃간의 커뮤니티 증대와 근린의 보존 4. 토지이용의 향상을 통한 건물과 땅의 가치를 보존과 세입의 증대를 통한 재원 확보 Sidewalk Cafe Regulations의 특징은 적용방법이 적용하기에 복잡하지 않은 제도로서 강력한 시행절차를 통해 강한파급효과를 이끌어낼 수 있는 점이다. 지역의 특성에 따라 카페가 입지할 수 있는 지역과 그렇 지 못한 지역을 구분하여 허가지역에서 설치시 규정상의 물리적 조건 과여러규정들을준수할경우에만허가를내어준다. 카페를 설치할 경우 입지지역의 성격과 카페유형에 따라 별도의 사용 료를 공공에게 지불해야 한다. 만약 입지 불가지역에서 카페를 설치할 경우 철거명령에 벌금이 부가되며 허가구역에서도 규정을 준수하지 못 할 경우 벌금이 부가된다. 두번째, 기업과 함께 하는 건물전면공간문화 품격높이기 93

15 Sidewalk Cafe의 설치기준을 보면 안전하고 활기찬 가로를 만들기 위 한뉴욕시의노력을알수있다. 1. 쾌적성 : 카페로부터 최소 2.4m의 보도에는 장애물 설치를 금지하고 쾌 적하게 유지 2. 연속성 : 인접카페와의 거리가 최소 40feet(120m) 를 확보한 곳에서만이 설치가 가능 3. 안전성 : 카페의 천장은 불에 타지 않는 재료를 사용하여 안전성을 확보 4. 투과성 : 외부벽을 투과성이 높은 재료를 50% 이상 사용하여 카페 내부의 활동이 가로공간으로 확장시켜 풍부한 가로경관 을 조성하게 함 Sidewalk Cafe Regulations은 순전히 권장사항이지 강제성을 지니지 않는다. 그럼에도 불구하고 사용료를 지불하면서까지 카페를 설치하는 것은 카페를 설치할 수 없는 지역에서 얻지 못하는 부동산의 경제적 가치 때문이다. 민간의 입장에선 임대료 상승을 통해 건물의 가치를 높일 수 있고 카페주인은 매출을 증대시킬 수 있다. 또한 Sidewalk Cafe Regulations 은 공공에겐 사용료와 부동산 가치 상 승에 따른 세입증대를 통해 재원을 확보하게 하고 거리를 걷는 시민들 에게는 카페가 열지어서 만들어내는 가로에서 다양한 활동과 문화적 체험을 얻을 수 있는 시너지 효과를 만들어 낸다. 94 기업과 행정이 함께 도시문화 품격 높이기

16 3) 도시공간문화 창출을 실현하고 있는 PPS(Project for Public Spaces) 의 사례 PPS의 목적과 성격 PPS는 1975 년에 건립된 커뮤니티를 조장하는 공적 공간을 생성 / 유 지를 위한 비영리단체이다. PPS 는 기술적인 지원, 훈련, 연구, 각종 서 비스의 제공할 뿐 아니라 장소만들기 라 불리는 공적공간으로 변화시 키는 과정을 개발하는 역할을 한다. PPS 는 공원, 시장, 가로, 역사, 도서관, 그리고 도시속의 공적공간을 개선하여 활기가 넘치는 커뮤니티 중심의 장소를 만들기 위한 활동을 뉴욕을 중심으로 실시해왔고 현재 47 개주, 26개국의 2000여 공동체와 함께 협력하여 활동영역을 확장해 나가고 있다. PPS 의 활동 : 장소만들기 운동 개최((Building a Placemaking Movement) PPS는 주변의 도시공간을 좋은 장소로 변화시키기 위한 다양한 프로 그램을 마련하고 있다. 대표적인 행사로는 워크샵을 주최하여 전문가 와 비전문가가 모두 참여할 수 있는 기회의 장을 만들어 준다. 다양한 분야의 사람들이 서로 의견을 조율하고 아이디어를 공유함으로써 마을 과 장소를 재생시키 위한 독특한 접근이 가능해진다. PPS는 지속적으로 소식지를 전달함으로써 보다 활기있는 마을과 도시 를형성하기위해노력하고있다. 미국과해외의최근개발사례를전 달함으로써 정보를 공유할 수 있도록 관리하고 있으며, 무료로 전달되 는 소식과 아이디어들은 좋은 장소만들기를 위한 요소로 작용해 왔다. 두번째, 기업과 함께 하는 건물전면공간문화 품격높이기 95

17 PPS에 의한 록펠러 센터의 전면공간 개선 사례 록펠러재단이 자본을 대고 R. 후드, W. 해리슨 등 건축가에 의해서 1931~1939년에 세워진 록펠러 센터는 현재까지 뉴욕의 대표적인 장소 로서 시민들의 기억에 자리매김해왔다 년에 시작된, PPS는 록펠러센터를 통해 다양한 프로젝트를 실시하 엿다.1975 년에,PPS의 AtlasCourt의 주도로 실시된 프로젝트에서는 원형의 벤치와 식수대 설치라는 작은 변화가 공간의 이용빈도를 높이 고 이용하는 사람들에게 기쁨을 줄 수 있음을 입증하였다. 이후 PPS 의 적극적인 권유로 인해 Channel Gardens 에도 추가적으로 벤치가 설 치되었다. 1970년대 후반에는 록펠러센터의 지하 쇼핑몰의 경제적 부가가치를 높 이기 위한 다양한 연구가 진행되었다. PPS가 제안한 새로운 사인시스 템과 활력을 주는 상점의 도입하는 등 공간의 매력을 높이기 위한 다 양한 노력이 시도되었다. 1988년도의 프로젝트에서는 크리스마스 시즌에 몰려드는 방문객의 혼 잡을 줄이고 록펠러 센터의 분위기를 유지하기 위한 방안을 찾는 연구 를 실시한다.1990년에는 빌딩의 통일된 이미지를 부여하고 4개의 건 물로 둘러싸여 있는 외부광장과 거의 사용이 저조한 실내공간의 활성 화를 위한 제안을 한다. 현재 여름에는 오픈카페로 겨울에는 아이스링크 장으로 활용되고 있는 록펠로 센터의 전면공간은 계절의 상관없이 항상 활기차게 이용되고 있으며 뉴욕을 찾는 관광객이 꼭 한번 보고 가는 명소로 탄생하였다. 이러한 파급효과는 공공환경의 질을 향상시켜 건물의 가치를 높이고 사람들에게 매력있는 장소를 만들어주기 위해 노력한 PPS가 있기에 가능한 일이였다. 96 기업과 행정이 함께 도시문화 품격 높이기

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19 2. 입지기업의 적극적인 참여로 새로운 도시문화를 창출한 마루노우치 1) 마루노우치의 브랜드화를 위한 미츠비시 지소( 주) 의 주도적인 역할 미츠비시 지소( 주) 가 마루노우치에서 갖는 의미 마루노우치는 三 菱 村 ( 미츠비시무라) 라고 불리듯이, 미츠비시은행과 미츠비시상사 등 미츠비시계 기업의 본사가 모여있는 지역이다. 메이 지( 明 治 ) 시대에는 황거주위에 군시설이 있는 것을 우려하여 군시설을 이전시키고 그 부지를 미츠비시에 불하하였다. 미츠비시는 이 지역을 일본 최초의 업무지구로서 개발하고 지금까지 그 명맥을 유지해오고 있다. 현재 미츠비시는 마루노우치 지구내 98개의 건물 중 31개를 소 유하고 있어 지역의 터줏대감의 역할을 계속해오고 있다. MITSUBISHI ESTATE CO., LTD. ANNUAL REPORT 2005에서 발췌 98 기업과 행정이 함께 도시문화 품격 높이기

20 지난 100 년간 미츠비시 지소( 주) 는 마루노우치의 장래상을 위해 다양 한 노력을 실시해 왔다.1959 년 미츠비시 지소( 주) 는 마루노우치 종 합개조계획 을 책정하여 초고층건물시대를 맞아 기능적인 시가지 정 비계획을 세웠으며 1971 년에는 마루노우치 인텔리전트시티 계획 을 발표했다.1988 년에 발표한 마루노우치재개발발상 ( 맨하탄계획 ) 은 용 적률 2,000% 의 초고층 건물로 구성된 지구계획안으로 당시 상당한 사 회적 충격을 줄 만큼 이슈화되었다. 이러한 미츠비시 지소( 주) 의 노력은 1990년말에 와서 구체적으로 실현 화되기 시작했다. 부도심 개발에 따른 마루노우치의 지위하락과, 금융 기관간의 통합, 합병 등 구조조정에 의해 합리화를 추구했던 은행이 비용이 높은 마루노우치에서 지점을 폐쇄되면서 비워진 도시공간이 증 대되었다. 이러한 위기 속에서 미츠비시 지소( 주) 는 강력한 리더십을 발휘하여 민간 지권자을 모으고 행정과의 협조 협력을 이끌어 나갔 다. 또한 NPO 조직인 오오테마치 마루노우치 유락쵸 지역매니지먼트 협회를 발족하여 시민들과 각계 계층의 사람들을 참가시켜 다양한 활 동을 통한 지역 활성화에 적극적인 힘을 기울이고 있다. 미츠비시 지 소( 주) 를 중심으로 지역내 기업들이 주민의식을 가지고 지역 활성화라 고 하는 공통의 목표로 향해, 여러 조직간의 연휴와 협력을 이루어내 고있다. 단계 형성기(1968 ~ 1911) 메이지 시대 발전기(1911 ~ 1980 말) 메이지말~ 전후 고도성장기 침체기(1980 말 ~ 1990 말) 경제 버블기, 경제침체 재생기(1990 말 ~ 현재) 지구차원의 재생기 이미 지 특징 미츠 비시 ( 주) 최초의 업무지구 정비 업무지구의 고층화 고도성장( 집적의 도시공간) 지구차원의 재정비 - 군시설과중앙관청입지 - 도시 급성장에 따른 고층화요구 - 부도심 개발에 의한 지위하락 - 도심재생정책을 통한 지구의 - 군시설 이전으로 민간기업에 - 미관지구 지정(1933 년) - 노후화된 도시가로의 이미지 일체적인 재정비 땅불하 - 최초의 업무지구 정비 ㆍ 높이제한 33m ㆍ 처마선이 정비된 경관 - 근대 도시공간 형성 - 금융기관 통폐합 등 - 구조조정에의하여 비워진 도시공간 급증 - 지역의재개발뿐아니라 지역의 유지관리까지 노력 - 지역서비스에서 홍보, 이벤트 등 소프트 매니지먼트까지 실시 - 마루노우치 일대 땅35만m2를미츠비시에 불하 - 미츠비시는 기존건물을 철거 - 미츠비시 1호관 건물을 비롯 적벽돌의 임대건물을 건설 - 미츠비시 지소( 주) 가 마루노우 치 총합개조계획 을책정 (1959 년) ㆍ기능적인 시가지 정비 계획 ㆍ초고층건물의 시대 마련 - 마르노우치인텔리전트시티계획 (1971 년) - 미츠비시 가 마루노우치재개발 - 마을만들기 간담회 설립에 공헌 발상( 맨하턴계획) 발표(1988) - 협의회에서 마루노우치의 신생 ㆍ용적률 2,000% 의 초고층 건물 을발표(1996 년) 로 구성된 지구계획안을 발표 ㆍ최초의 민간계획 - 협의회에서 도시창조컨셉플랜을 발표(1997 년) - 지구재개발계획추진협의회 설립 - 협회회가 매니지먼트 협회 후원 (1988 년) ㆍ미츠비시 의 강력한 리더쉽( 지 ㆍ이벤트 기획 및 추진 ㆍ지역의 브랜드화 권자 59 개 법인 등) 이성창, 일본 마루노우치지구에서의 도시정비에 관한 연구, 도시설계학회 2006 춘계학술대회, 2006 참조하여 작성 두번째, 기업과 함께 하는 건물전면공간문화 품격높이기 99

21 마루노우치의 브랜드화를 위한 미츠비시 지소( 주) 지소의 노력 임해부도심을 비롯하여, 시오도메, 시나가와, 록퐁기 등 재개발에 의해 새로운 오피스지역이 동경내 각지에서 발생하고 있기 때문에 대형 오 피스의 대량공급에 의한 시장 악화 및 기존 오피스의 경쟁력 저하라는 문제가 제기되었다. 하지만 이러한 문제를 해결하기 위해서 미츠비시 가 중요하다고 생각하는 것은, 기존 역사건물을 보존ㆍ복원을 통해 최 초의 업무지구로서의 자부심을 살리고 물리적 도시환경의 통합적인 개 선 뿐 아니라 기업이미지를 쇄신하는 다양한 소프트적인 매니지먼트 활동을 통해 비즈니스와 문화의 융합하여 지역 자체의 브랜드 를 확립시키는 것이다. 마루노우치에는 100 여년의 역사 속에서 최초의 업무지구로서의 본 류, 위상, 신용 이라는 브랜드 이미지가 존재한다. 미츠비시 지소( 주) 는 이러한 이미지를 살려가면서 독자적인 브랜드로 구축하고 매력있는 도심 만들기를 위한 본격적인 노력을 시행하였다. 첫 번째로, 지권자의 단결을 위한 협의체를 결성하였다. 지역 지권자 의 의견을 수렴하고 공공과의 협의를 위해 1988 년 미츠비시 지소( 주) 가 주도가 되어 90여개의 지권자가 모인 재개발추진협의회를 설립하였 다.1994 년에 재개발추진협의회는 마치즈쿠리 기본협정 을 체결하 여 지권자들의 합의를 이끌어 내었다. 두 번째로, 공공과의 원활한 대화창구와 합의를 위한 마치즈쿠리 간담 회를 설립하는 데 기여한 점이다. 간담회는 매력있는 도심을 만들기 위한 공공과 민간의 협의장으로서, 1996 년 동경도, 치요다구, JR 히가 시니혼( 주), 재개발 추진 협의회의 4 자로 구성되었다. 재개발 추진 협 의회의 사무국을 담당하는 미츠비시 지소( 주) 는 간담회 설립 및 가이 드라인 책정에 많은 부분에서 공헌하였다. 세 번째로, 지역 매니지먼트 협회의 발족이다.2002년 NPO인증을 취 득하여 설립된 지역 매니지먼트는 환경정비 지역활성화 다양한 커뮤 니케이션 형성을 위해 여러 가지 이벤트 등의 활동을 행하고 있다. 지 역 매니지먼트 협회 역시 미츠비시 지소( 주) 가 사무국을 담당하고 있 으며 동경 밀레나리오 행사와 카우페스티벌 등 다양한 이벤트 활동을 지원하고 있다. 네 번째로, 마루노우치 빌딩의 건설이다. 마루노우치지구에서의 미츠비 시 소유 빌딩( 구분소유 빌딩 및 재건축인 빌딩을 포함) 은 합계 31동 중, 약 70% 가 약 30 년 이상의 빌딩이어서 재개발, 재건축이 필요한 시점에 이르렀다. 2002년에 준공된 마루빌딩 은 31m처마선을 준수하 100 기업과 행정이 함께 도시문화 품격 높이기

22 여 마루노우치가 갖는 역사성을 지속시켜가면서 공공의 적극적인 지원 을받아경제적이익을얻을수있었다. 이러한효과는마루빌딩의재 개발을 계기로 이지역 전체의 재개발로 이어지는데 큰 영향을 주었다. 다섯 번째로, 테넌트 심사를 통한 나카도리( 仲 通 り) 가로의 품격높이기 이다. 나카도리는 지역내 중요한 활동축으로 폭 21m( 보도 9m, 차도 6m), 길이1,100m 의가로이다. 이나카도리의면한저층부용도를테 넌트 심사를 통해 해외유명 브랜드숍을 유치하였다. 이러한 미츠비시 지소( 주) 의 노력으로 나카도리는 고급 브랜드가로 변모하게 되었다. 브 랜드숍에 의한 가로의 변모는 마루노우치의 가치를 높이게 하였으며 지역전체의 브랜드 가치향상으로 연결되었다. 이러한 미츠비시 지소( 주) 의 마루노우치 브랜드 재구축으로 가기 위한 시도는 브랜드의 우열을 지역간에서 경쟁하는 것이 목적이 아니며 마 루노우치가 진정한 리딩기업이 모이는 비즈니스가로서 혹은 생활문화 에서의 질 높은 서비스가 제공되는 지역으로서 마루노우치 독자적인 가치를 새로운 브랜드로서 형성해 가는 것을 목적으로 하고 있다. 두번째, 기업과 함께 하는 건물전면공간문화 품격높이기 101

23 지역관리의 단계별조직과 조직간 관계의 전개에 따른 미츠비시 활동내용 단계 제 1 단계(1950 ~ 87) 제 2 단계(1988 ~ 95) 제3 단계(1996 ~ 2001) 제4 단계(2002 ~ 현재) 주체 개별지구ㆍ 사업( 민간지권자) 주요 ㆍ 단체 특징 지구ㆍ사업별 조직형 직접 관련 활동 간접 관련 활동 특징 미화협회의 사무국을 담당 -> 미츠비시 주도로 설립 ㆍ기업ㆍ지역 방재조직 ㆍ자치활동, 방화, 방범 - 공적공간 정비를 위한 노 력 ㆍ도시계획도로변 식수대의 관목, 지피류의 정비, 중앙통 로의 관리 민간지권자 재개발추진협의회 (1988 년) 재개발추진협의회, 도, 구, JR 동일본( 주) 마치즈쿠리 간담회 (1996 년) 시민,NPO법인 매니지먼트 협회 (2002 년) 미스비시지소( 주) 의 리더 관민 파트너쉽 시민참가형 미츠비시의 활동내용 협의회의사무국을담당 -> 강력한 리더쉽 발휘 재개발추진협의회장자격으로 참석 - 장기계획 수립과 검토 ㆍ마루노우치 열공급( 주) ㆍ가이드라인 책정전 : 지구상 ㆍ슈퍼네트, 다이렉트 엑세스 정립 및 타당성 검토 -> 정보통신의 특수목적회 ㆍ가이드라인 책정후 : 사 가이드라인 운용과 법제도 검토 하드웨어적인 측면이 강함 - 일체적 재개발 추진에서의 리더 쉽 ㆍ치요다구 마을만들기 방침에 근거, 도심기능의 검토를 실 시 ㆍ동경역 주변 재개발유도지구 에서, 일체적인 재개발을 추 진하드 ( 부분) 재개발 추진 위원회의 내부 기관 - 매니지먼트 협회 후원 - 이벤트 기획 및 추진 ㆍ카우퍼레이드, 동경 미레나리오 개최기업 (, 공공 협찬) - 지역의 브랜드화 ㆍ테넌트 심사, 가로환경 정비 소프트웨어적인 측면이 강함 - 지구의 장래상을 설정 - 가이드라인의 운용을 위한 실 현방안의 틀과 수법 마련 - 시설의 유지관리 - 소프트 매니지먼트 활동 지 원 ㆍ도시환경이나 취업환경 등의 환경개선 ㆍ이벤트 등에 의한 지역의 활성 화 ㆍ다양한 커뮤니티의 형성을 통 한 지역의 활성화소프트부분 ( ) 조 직 개 념 도 조직 개념도의 번호 : 1마루노우치 주차장측(1957, 민출), 2마루노우치 미화 협회(1966, 민 행지), 3( 주) 그랜드 주차 센터(1970, 민출), 4마루노 우치 열공급측(1973, 민출), 5오피스 반상회 (1991, 행민지 ), 6동경열공품창측( 행민출 ), 7마루노우치 슈퍼 넷(1999, 민출), 8마루노우치 다이렉트 액세스 (2000, 민출), 9기업 지역 방재 조직(2003, 재지) ( 행) 행정, ( 민) 민간 지권자, ( 재) 재개발 추진 협의회, ( 지) 지원, ( 출) 출자. 小 林 重 敬, " 工 リアマネジメント地 区 組 織 による計 画 と管 理 運 営 ", 学 芸 出 版 社, 2005, 마루노우치편 120p 참조 102 기업과 행정이 함께 도시문화 품격 높이기

24 2) 도시 문화 창출을 위한 테넌트 유치와 역사적 자산의 활용 나카도리 활성화를 위한 테넌트 심사 및 사업의 실시 마루노우치에 정연하고 연이어진 빌딩 사이에는 남북을 나누는 1.2km 의 마루노우치 나카도리가 있다. 나카도리는 마루노우치 지구의 얼굴 이 되는 가로로 200여 그루의 가로수 및 화단과 옥외 조각을 배치한 식재대가 정비되어 있는 녹음이 풍부하고 매력있는 가로경관을 형성하 고 있다. 버블경제가 붕괴되기 이전에는 나카도리는 가로에 면한 빌딩 의 1층에 금융기관이 대부분 입지하고 있어서 오후 3시가 되면 셔터 가 내려졌고 저녁부터 밤 시간대에는 사람이 거의 다니지 않는 삭막한 공간이었다 년대 말, 금융기관이 철수하는 등 나카도리 가로 내에 비워지는 공간이 증가함에 따라 미츠비시 지소( 주) 는 다양한 도시활동이 일어나 는장소를만드는것을목표로나카도리를정비하기시작했다. 처마높 이 31m의 가로경관과 폭 21m의 가로의 관계는 건물과 보도를 걷는 사람들의 시선이 적절한 긴장감과 편안함을 주는 공간으로 만들 수 있 는 잠재력을 갖고 있었지만 문제는 가로의 표정과 분위기를 만들어내 는 기존 저층부 용도에 있었다. 미츠비시 지소( 주) 가 나카도리의 활성화를 위한 첫 번째 실행전략2)으 은테넌트심사를통해건물1 층부용도를음식판매서비스시설이입 지하도록 유도하는 것이었다. 이렇게 비워진 도시내 공간을 필요한 기 능 및 서비스를 전략적으로 유치하여 집적한 결과, 마루노우치 나카도 리에는 해외 유명브랜드를 비롯한 뷰티크 플래그 숍, 그리고 캐주얼한 카페 등이 연이어 출점하는 연쇄작용을 일으키게 되었다. 삭막한 가로 의 표정을 만들었던 오피스빌딩 은 사람들의 활기를 불어넣는 다양 한 용도가 담긴 복합빌딩 으로서 나카도리 가로를 문화의 거리로 만 드는데 기여하게 된 것이다. 테넌트 심사 뿐 아니라 미츠비시 지소( 주) 에서는 마루노우치의 취업자 및 내방객들이 요구하는 기능 혹은 새로운 서비스를 소프트사업으로서 전략적인 운용을 해왔다. 구체적으로는 초고속대용량통신에 대응 가 능한 광케이블 통신 인프라(Infra) 의 정비, 비서기능을 갖춘 서비스 제 공형의 인터네셔널 스몰 오피스(International Small Office) 의 운영, 세 니마나 회의를 하기 위한 컨퍼런스 센터(Conference Center) 의 개설, 2) 吉 田 志 津 香 ( 미츠비시 지소 근무), ' 미츠비시의 마루노우치 브랜드 전략으로부터 생각한다_ 이제부터의 빌딩매니지먼트에 대하여' 참조 두번째, 기업과 함께 하는 건물전면공간문화 품격높이기 103

25 비즈니스맨이 지식 및 정보를 얻기 위한 교육기관(City Campus) 의 유 치, 그리고 벤처기업을 지원하기 위한 Intervention 사업 등이 있다. 미츠비시 지소( 주) 가 주도하는 소프트사업 전개는 마루노우치의 부가 가치를 높이기만 하는 것이 아니라, 여기서 얻게 되는 새로운 서비스 사업의 노하우나 프로젝트의 수립 등의 체계적인 운영을 통하여 형성 되는 인맥 및 각종 사업정보의 취득이 이후, 미츠비시 지소( 주) 의 귀 중한 경영자원으로 활용하는 일석이조의 효과를 얻는 것이다. 현재 나 카도리에서의 가로공간과 건물은 단지 시설(Hardware) 만을 제공할 뿐 아니라 다양한 서비스나 기능(Software) 을 제공하고 있다. 이러한 소프 트 사업은 가로공간에 다양한 이야기를 만들어내어 사람들이 다양한 활동을 만들어내는 원동력이 되고 있다. 미츠비시 지소( 주) 의 가로 활성화 전략은 마루노우치의 대표적인 장소 로서 의미를 갖는 나카도리를 새로운 도시문화 공간으로 변모시키고 있다. 이를 통해 품격 높고 풍성한 장소를 시민들에게 제공하는 것 뿐 아니라 가로의 경제적 가치를 상승시켜 또 다른 부가가치를 창출하고 있는 것이다. 104 기업과 행정이 함께 도시문화 품격 높이기

26 마루노우치 나카도리 활성화 전략 미츠비시 지소( 주) 주도로 나카도리의 공공환경 개선을 통한 지구의 브랜드 가치 향상 삭막한 가로의 표정을 만들었던 사무실 빌딩을 다양한 용도가 담긴 복합빌딩으로 전환 마루노우치 나카도리 현장조사를 통해 분석한 자료 두번째, 기업과 함께 하는 건물전면공간문화 품격높이기 105

27 도시문화 창출을 위한 역사적 건축물의 활용( 보전 복원) 마루노우치 지구는 벽돌로 지어진 미츠비시 100 년이 넘는 업무지구로서의 위상을 갖고 있다. 적 1호관 건물을 시작으로 마루노우치에는 다양한 스타일의 건축물들이 들어서기 시작했다. 관동 대지진과 일본의 고도 경 제성장기를 거치며 많은 건물들이 사라지고 소실되었지만 현재까지 남아 있는 근대건축물은 마루노우치 지구가 갖는 역사적 특징을 간직해오며 빛을 발하고 있다. 근대건축물을 보존하기 위해 유지 보수 및 리노베이 션을 하는 것은 건축주에 있어서 상당한 비용을 지불하게 한다. 그러나 장기적인 안목으로 보면 마루노우치의 역사적 건축물은 관광적 교육적 상징적의미를가지고있어서지구브랜드화를위한중요한자산이된다. 빌딩 매니지먼트는 통합적인 리노베이션을 통해 건물의 가치를 높이고 지속적인 관리를 통해 새로운 부가가치를 만들어내는 사업전략이다. 현재 마루노우치에는 민간과 공공의 적극적인 협력을 통해 메이지야스다생명관 ( 明 治 安 田 生 命 ビル) 과 일본공업구락부회관( 日 本 工 業 倶 楽 部 会 館 ) 건물 등 중요 역사건축물을 보존하고 도시자원으로 활용하기 위한 다양한 노력을 시도해왔다. 최근에 미츠비시 지소 ( 주) 는 지금은 소실된 미츠비시 1호관 건물을 복원을 할 계획을 가지고 미츠비시 상사 빌딩 가구 개발을 추진 중에 있다. 미츠비시 1호관의 복원은 마루노우치에 들어선 최초의 오피스 건물이란 점에서 마루노우치의 브랜드 가치를 높이며 이를 통해 관광객 의 증가와 지구 이미지 개선 등의 파급효과가 예상된다. 역사적 건축물 의 빌딩 매니지먼트는 역사적 건축물을 도시적 자원으로 활용하여 지구 의 랜드마크 건물로서 갖는 무형의 자산 가치를 주변 지역의 지가와 임 대료 상승을 통해 가시화된 수익으로 창출하는데 목적이 있다. 또한 기 존 역사적 건축물을 전시 및 상업시설 등 도시문화공간으로 활용하여 새 로운 도시문화 창출에도 기여한다는 점에서 의미가 있다. 일본공업구락부( 왼편), 메이지야스다생명관( 오른편) 미츠비시상사 빌딩가구 개발 계획안 106 기업과 행정이 함께 도시문화 품격 높이기

28 3) 지구 전체의 참여로 확대되는 마루노우치의 품격높이기 상호작용(Interaction) 의 개념과 실현 전략 마루노우치에는 세계와 일본을 대표하는 다양한 업종의 기업 본사가 많이집적해있으며, 이것은다른지역과차별화할수있는장점이 된다. 미츠비시 지소( 주) 는 마루노우치의 브랜드를 만들어나가기 위해 개인이나 기업이 상호 영향을 주고, 서로의 가치를 종합적으로 높여간 다는 Interaction 상호작용의 개념3)을 실현하기 위해 각 기업들간의 협의체를 구축하고 다양한 활동을 펼쳐나가기 시작했다 년에 미츠비시 지소( 주) 의 주도로 설립된 재개발추진협의회는 현 재 90 여개( 법인회원 69 단체, 옵져버 10 단체, 특별회원 9 단체 ) 의 지권자 와 단체가 등록 4) 되어 있다. 협회회는 마루노우치의 일체이고 효율적인 재개발을 이루어나가기 위한 활동으로 격년단위로 앙케이트 조사를 실 시하여 건물이용의 현황, 재개발구상, 가로의 변화 등 재개발과 관련한 움직임과 의향, 문제의식의 공유하고 구체적인 정비방향을 제시하였다. 민간이 주도가 되어 활발한 검토와 정비방향에 제시 등, 구체적인 움 직임이 나타나자, 공공과 민간기업간에 의견을 절충할 필요를 느끼게 되어,1996 년 동경도, 치요다구,JR 히가시니혼( 주), 재개발 추진 협의 회의 4자로 구성된 간담회5)가 결성된다. 간담회에서는 가이드라인의 책정과 유도 완화기법의 제시, 가로경관의 토탈디자인 등 질 높은 도 시환경을 만들어 나가기 위한 노력을 실시하였다. 민간과 민간, 민간과 공공간의 상호 협의를 통한 다양한 활동은 마루 노우치 지구의 도시환경 개선과 매력있는 장소를 탄생시키는 원동력이 되었다. 2002년에 준공된 마루빌딩은 상호작용의 개념이 실현된 첫 번 째 건물이라는 점에서 의미가 있다. 2002년 9월 마루노우치 빌딩이 개 관한 후 오픈 3일동안 빌딩을 방문한 사람은 41 만명에 달하였다. 개관 한지 1년만에 방문자 수는 2400 만명에 이르렀고, 140개의 테넌트의 매 출액수는 실제로 310 억엔이었다. 당초 원년의 목표가 내방객수 만명, 매출액수 180 억엔 이었던 것을 생각하면, 마루빌딩은 예 상외의 경제효과를 가져온 것이다. 3) 吉 田 志 津 香 ( 미츠비시 지소 근무), ' 미츠비시의 마루노우치 브랜드 전략으로부터 생각한다_ 이제부터의 빌딩매니지먼트에 대하여' 참조 4) 오테마치, 마루노우치, 유락쵸 재개발 추진협의회 홈페이지 : 에서 발췌 5) 오테마치, 마루노우치, 유락쵸 마치츠쿠리 간담회 홈페이지 : 발췌 두번째, 기업과 함께 하는 건물전면공간문화 품격높이기 107

29 2002년 9월에서 2004년 8월까지 마루빌딩의 연간 방문자수 및 매출액수 財 部 誠 一 東 京 から日 本 経 済 は走 り出 した, 講 談 社,, 2004년에 개관한 마루노우치 OAZO빌딩의 일평균 pp 방문자 수와 연간 매출액수 참조 마루빌딩의 성공은 민간이 적극적으로 간담회와의 협의를 통해 계획안 이 가능할 수 있는 정비방안과 해법을 제시하고 이에 대한 객관적 검 토 자료를 갖추어 지속적으로 협의 검토함으로써 민간과 공공의 상호 간의 신뢰가 구축되었기에 가능했다. 마루빌딩을 시작으로 마루노우치 에는 마루노우치 OAZO, 동경빌딩+ 페닌슐라동경, 신마루빌딩, 야에스 口 개발, 마루노우치트러스트타워, 미츠비시상사+ 후루카와빌딩+ 마루노우 치야에스빌딩 계획에 이르기까지 매력있는 도시를 만들어나가려는 민 간 공공의 상호작용은 마루노우치 지구 전체로 확대되어 나갔다. 小 林 重 敬, " 工 リアマネジメント地 区 組 織 による計 画 と管 理 運 営 ", 学 芸 出 版 社, 2005, 마루노우치편 121p 참조 108 기업과 행정이 함께 도시문화 품격 높이기

30 이벤트 및 다양한 활동을 통한 도시문화 창출의 파급효과 미츠비시 지소( 주) 는 협의회와 간담회를 통해 도시환경의 질을 높이는 것 뿐 아니라 눈에 보이지 않는 소프트 부분, 지구의 유지관리와 이 벤트 개최, 문화활동유치 등 지역활성화를 도모하기 위해 지역 매니지 먼트 협회를 발족하였다. 지역 매니지먼트 협회는 시민, 취업자, 방문 자, 학계전문가가 참여한 NPO단체로서 다양한 계층의 참여를 유도하 고 서로간의 상호작용을 통해 지구의 브랜드 가치 향상을 위한 다양한 활동을 실시하고 있다. 지역 매니지먼트 협회의 활동이 갖는 의미는 민간과 공공의 상호작용 에서 시민참여를 통해 참여의 폭을 더욱 더 확대시킨 점이다. 지역취 업자 및 내방객의 안전확보, 지역의 물리적 환경과 취업환경의 개선, 지역의 활성화와 교류증진의 도모, 다양한 커뮤니티의 형성을 위한 지 역 매니지먼트 협회의 노력은 지역주민과 각계각층의 사람들이 지역에 대한 관심을 높였으며 협의회와 간담회로부터의 다양한 지원을 이끌어 내는 원동력이 되었다. 지역 매니지먼트의 대표적인 활동으로 나카도리 활기의 축 만들기 를 들 수 있다. 지역 매니지먼트에서는 협의회와 간담회의 지원을 받아 나카도리의 공적공간을 활용하여 나카도리오픈카페, 동경밀레나리오, 마루노우치카우(COW) 퍼레이드 등 문화 공연 축제 이벤트를 개최함 으로써 다양한 문화와 커뮤니티가 교류할 수 있는 장을 마련하고 있 다. 공적공간의 활용을 통한 전략을 보면 매니지먼트 협회가 주도가 되어 이벤트와 문화활동을 중심으로 기 확보된 공개공지의 활력을 불어넣고 있다. 공개공지 활용 PROCESS 6) 를보면다음과같다. 1. 공개공지에서 이벤트나 문화활동을 실시하려면 공개공지 활용 단체 ( 매니지먼트 협회에서 관리) 에 등록 - 동경도 조례로 규정 2. 각 빌딩별로 제안한 사항을 매니지먼트 협회에서 취합하여 동경도 에 보고 3. 동경도의 승인 절차를 거친 후 매니지먼트 협회에서 스케줄을 잡고 홍보 활동을 추진 4. 행사 이후 매니지먼트 협회에서 자료관리와 향후 활동을 위한 피드백(Feed Back) 실시 6) 에 실시한 오테마치, 마루노우치, 유락쵸 매니지먼트협회 田 辺 陽 子 과의 인터뷰를 통해 확인 두번째, 기업과 함께 하는 건물전면공간문화 품격높이기 109

31 이러한 과정을 거쳐 실시되는 이벤트 중 1999년부터 시작한 빛의 축 제 동경 밀레나리오 는 크리스마스에서 1월 1일까지 9일간 진행하는 행사로서 마루노우치의 가장 큰 행사로 자리잡게 되었다. 마루빌딩 앞 에서 하루미도리까지의 사이와 나카도리 구간 전체의 차량통행을 금지 (17:00 ~ 21:00) 시키고 개최하고 있다. 첫 해 190만명의 사람이 몰렸 으며, 연말의 새로운 이벤트로서 정착하기 시작한 2004에는 최고 하루 285 만명이 방문하였다. 이밖에도 다양한 이벤트 활동을 통해 나카도리 의 활성화와 함께 다양한 사람들의 참여와 관심을 지속적으로 이끌어 내고 있다. 마루노우치 지구에서는 활동영역과 성격이 다른 각 조직이 상호 연휴하 여, 긴밀한 협조를 통해 물리적인 도시정비 뿐 아니라 지역 관리와 지 역 활성화를 위한 활동하고 있다. 특히, 미츠비시 지소( 주) 의 리더십에 의한 민간 지권자의 활발한 지원, 관민 파트너십에 의한 행정과 민간의 협조 협력, 그리고 NPO 조직에 의한 시민 참가형 등 지구의 브랜드를 구축하는 노력은 기업을 통한 도시문화의 창출과 도시의 품격향상을 동 시에 실현할 수 있다는 점에서 우리에게 시사하는 바가 크다. 오테마치, 마루노우치, 유락쵸 매니지먼트협회에서 발행하는 Ligare(2005년 9 월 ~ 2006년 8 월) 에서 발췌 110 기업과 행정이 함께 도시문화 품격 높이기

32 3. 기업차원의 공공환경 개선의지 - 국내 사례 1) 민간기업의 자발적인 참여를 통한 공공환경 개선의 추세 KT 기업 본사의 저층부 리노베이션을 통한 문화공간 조성 : KT T샘 광화문로에 위치한 KT 사옥은 'Life is Wonderful' 이란 KT의 기업경영 모토를 근간으로 2006년 6월 저층부 로비를 시민 누구나 이용가능한 복합문화공간으로 전환 7) 하였다. 건물의 저층부 뿐만 아니라 가로와 연 계된 전면 공개공지도 함께 개선하여 광화문로 가로환경의 질 향상에 기여하고 있다. 하루 평균 300 ~ 500여명의 방문객이 다녀가는 T샘은 다양한 문화예 술이벤트와누구나편히들러만나고휴식하며부담없이문화를즐길 수 있는 공간으로 광화문로에 활력을 불어넣는 새로운 문화공간으로 자리매김 하고 있다. 기업의 이미지 개선이 도시환경의 이미지 개선으 로 연계되어 가로환경의 품격향상과 새로운 문화형성에 기여하고 있는 대표적인 사례이다. 기존건물의 전면공간 T샘 문화공간으로 리노베이션 된 후의 건물의 전면공간 7) KT T 샘 홈페이지 : 참조 두번째, 기업과 함께 하는 건물전면공간문화 품격높이기 111

33 2) 지역주민과 사회단체와의 협력을 통한 기업 주도의 도시문화 만들기 아름다운 가게(NGO) 와의 연계를 통한 자선바자문화 활동( 나눔 장터) 아름다운 가게는 구매가 곧 자선이 되는 가게 란 모토를 내걸고 쓰지 않는 헌 물건이나 잘 쓰지 않는 새것 같은 물건을 기증받아 물건이 필요한 이웃 에게 내놓는 나눔의 문화를 실천하고 있는 NGO 단체이다. 현재 시민의 적 극적인 참여는 물론 기업의 후원과 참여도 활발하게 이루어지고 있다. 아름다운 가게에서는 기업이 사회공헌 차원에서 기여할 수 있는 다양한 프 로그램을 제공하고 있다. 이 중 기업의 공개공지나 건물내부의 로비, 아트리 움을 활용하여 시민과 기업의 임직원, 지역주민이 함께하는 나눔장터 프로그 램은 나눔의 장소를 기업의 건물전면공간에서 구현하는 계기를 마련했다. 포스코는 2004 년부터 포스코 나눔마당 캠페인 시작, 2006년에는 지역 주민, 임직원, 시민들이 하나되어 13만 6천 700여점을 수집하는 경이 적인 기록을 남기게 되었으며 포스코 사옥 임시매장에서 판매된 모든 사업수익은 사회봉사금으로 전달되었다. GS 는 월 26 일부터 매주 마지막주 목요일( 오전 11 시 ~ 오후 4 시) 에 아름다운 가게와 함게하는 나눔장터 캠페인을 GS강남타워에서 시작하였 다. 인근 대치동, 도곡동 주민들과 기업의 임직원, 시민들이 함께 기증한 물건들을 GS강남타워의 전면공간인 외부 공개공지와 지하 1층 로비를 장 터로 활용하여 판매한다. 판매수익은 모두 불우이웃을 돕는데 사용되며 행사에 관련된 자료들이 GS강남타워 홈페이지를 통해 일반인에게 공개되 어 GS 기업의 이미지 개선 및 사회공헌에 대한 홍보 효과로 이어진다. NPO NGO 등의 사회단체와의 협력을 통한 기업의 사회공헌 노력은 기 업이 내어놓는 공간을 지역주민과 기업 임직원, 시민들이 함께 풍요롭고 아름다운 문화를 만들어내는 장소로 탄생시킨다. 나눔의 장소가 지역으로 확산되고 하나의 도시문화의 창출로 이어지기 위해서는 기업이 주도가 되 어 다양한 계층의 참여를 이끌어내야 하는 것을 보여주는 사례이다. 112 기업과 행정이 함께 도시문화 품격 높이기

34 아름다운가게 홈페이지 : 참조 GS 와 아름다운가게와 함께하는 나눔장터( ) GS타워 이벤트 홈페이지 발췌 포스코와과 아름다운가게와 함께하는 나눔마당( ) 한겨레 신문(12.21 자) 발췌 두번째, 기업과 함께 하는 건물전면공간문화 품격높이기 113

35 건물전면공간을 적극 활용한 대기업의 자발적인 문화 이벤트 개최 ( 도심속에서 비지니스맨들에게 문화적 혜택을 주자!) 현재 대기업이 주도가 되어 기업본사의 건물전면공간을 적극 활용하여 문화 이벤트를 개최하는 사례가 늘어나고 있다. GS타워에서는 월부터 수요열린무대 란 프로그램을 통해 아마추 어공연팀을섭외하여매주수요일저녁식사시간에맞춰일상에지친 비즈니스맨들과 도시민들에게 문화적 체험을 선사하고 있다. 공연 프 로그램에 따라 기업이 내놓은 공개공지는 공연장, 극장, 무대로서 다양 한 기능을 담아내며 모두가 함께 공유하는 문화의 장소로 활용된다. 포스코센터의 아트리움에서도 2004 부터 포스코 센터 음악회 행사가 꾸준히 지속되어 왔다.GS타워와는 다르게 전문 음악인ㆍ공연팀 섭외 되고 가설무대 전용입장관리 시스템, 대형스크린 설치 등 실제 공연시 설 못지않은 시설로서 시민들의 적극적인 참여를 이끌어내고 있다. 다양한 문화활동 통해 도시공간문화 창출에 기여하고 있는 기업은 향 후 선도사업의 사회적 공헌의 파급효과를 검증해주고 있다. 또한 지역 의 활성화 및 도시문화 창출의 선구자로서 주변지역의 기업의 참여를 이끌어내는 역할로서 잠재력을 갖는다. GS 타워의 수요열린무대( ) - 째즈댄스 공연, GS타워 이벤트 홈페이지 발췌 포스코 센터의 정기 음악회 - 대중가수, 오케스트라 114 기업과 행정이 함께 도시문화 품격 높이기

36 4. 국내외 사례 검토를 통한 시사점 1) 다양한 계층의 연대를 통해 지구차원으로 확대되는 외국의 도시공간문화 만들기 제도적인 한계를 참여를 통해 도시환경 개선활동으로 연계 외국의 사례를 통해서 제도적으로 해결하지 못한 도시환경의 질향상과 공공성 증진의 목적을 시민과 기업의 주도적인 참여를 통해 도시환경 개선을넘어공간문화의창출로이어지는것을알수있다. 특히 기업이 주도가 되어 도시의 공공환경을 개선하는 것이 기업의 사 회적 공헌과 경제적 부가가치로 이어지는 마루노우치 사례는 민간의 이익창출의노력이공익으로발전할수있는가능성을시사한다. 디자인 가이드라인 운용을 통한 지구차원의 환경개선 실시 뉴욕시나 일본 마루노우치 사례 모두 디자인 가이드라인의 운용을 통 해서 지구차원의 특성에 맞는 건물전면공간을 만들기 위한 물리적 기 준을 마련하고 있다. 일본 마루노우치의 경우 디자인 가이드라인이 민 간협의체와 공공의 협력을 통해 작성된다. 지구의 환경을 개선하려는 민간협의체의 주도적인 역할은 공공과의 신뢰구축을 통해 다양한 지원 을 이끌어내는 바탕으로 작용한다. 다양한 계층의 참여와 협력을 통한 도시공간문화 창출의 실현 외국의 건물전면공간 개선사례의 가장 큰 특징은 개별건물단위를 넘어 서 가로와 지역단위의 공간개선으로 이어진다는 점이다. 공간단위로 확장하는 힘은 지역의 주인의식을 갖고 민간주체가 도시환경을 개선하 려는 참여의지에서 시작되어 공공의 협력과 다양한 계층의 참여를 이 끌어내는 에너지로 작용한다. 기업간의 협력과 참여를 유도하기 위한 협의체 구성과 시민단체를 활용하는 외국의 사례는 다양한 계층의 참 여와 협력을 이끌어낼 수 있는 하나의 해법을 제시해주고 있다. 두번째, 기업과 함께 하는 건물전면공간문화 품격높이기 115

37 2) 개별기업단위 문화사업으로 머무르고 있는 국내사례의 한계점 점적인 건물단위의 전면공간 개선으로는 공간문화로 정착이 어려움 KT나 GS, POSCO 기업의 전면공간 개선 노력은 업무용도 일변도인 테헤란로와 도심부 지역에서 새로운 문화의 거점으로서 긍정적인 역할 을 하고 있다. 그러나 개별기업단위의 노력으로는 공간문화를 창출하 는데 한계가 있다. 개별기업의 환경개선 노력이 가로나 지역의 환경의 개선과 도시문화창출로 이어지기 위해서는 외국의 사례에서처럼 다양 한 계층의 참여를 유도해야 한다. 기업과 지권자, 지역주민이 공공환경에 대한 관심 부족 테헤란로와 도심부 업무지역에 입지한 중소기업들은 대부분 건물을 소 유하지 않고 임대형식으로 들어와 있기 때문에 지역에 대한 애착이 약 하다. 마루노우치 사례에서와 같이 지역에 건물을 소유하고 있는 기업 이 주도가 되어 공공환경을 개선함으로서 얻는 경제적 부가가치는 주 변 기업과 지권자의 관심을 이끌어낼 수 있는 촉매제가 된다. 그러므 로 기업이 선도하여 협의체를 조직하고 공공과 적극적인 협력을 하는 것은 현재 실시되고 있는 개별단위의 문화사업을 공간단위로 확장하는 에너지로 작용하게 된다. 3) 외국의 사례를 통해 살펴본 도시문화공간 창달을 위한 시사점 116 기업과 행정이 함께 도시문화 품격 높이기