Consulting Report 부동산 114 리서치센터 [ 상권대격돌 5 편 디지털단지비교분석 ] 구로 VS 가산 February 23, 212 CONTENTS I. 상권개요 II. 창업환경요소점검 III. 창업환경종합평가 IV. 향후전망및창업전략 주 ) 1) 임대가격은부동산 114 등록매물통계를바탕으로평균가격을산출한것임 2) 매출가격은 SK 텔레콤지오비전상권분석자료를바탕으로산출한것임 3) 인구통계및사업체수통계는서울시 / 경기도통계자료를인용한것임 3) 주요자료출처 : ( 주 ) 부동산 114, SK 텔레콤지오비전상권분석, 서울시 본자료는미래에셋부동산 114 가제작한것이며투자권유를위한광고물로활용될수없고투자자에게배포될수없습니다. 본자료에수록된내용은신뢰할만한자료및정보로부터얻어진것이나당사는정확성이나완전성을보장할수없습니다. 따라서어떠한경우에도본자료는고객의투자결과에대한법적책임소재에대한증빙자료로사용될수없습니다.
Ⅰ. 상권개요 1. 상권위치 서울서남부일대신규오피스벤처타운 벤처타운종사자 14 만여명이상주하는신규업무단지종사자대부분강남화이트칼라와유사한소비력나타내 서울중심업무상권에비해임대료저렴한벤처타운창업경쟁력은어디가더유리한가? 구로와가산디지털단지는벤처타운종사자 14 만여명이상주하는신규업무단지다. 과거의복과섬유, 제조업등 2 차산업위주의굴뚝형공장이었지만최근정부의 21 세기형첨단산업기지개편화정책에따라지식산업센터들이속속입주하며점차젊은층의유입이증가하게되었다. 이지역은강남이나도심에비해저렴한임대료로벤처업체들을이끌고있다. 또한종사자들은강남권화이트칼라와유사한소비력을나타내며상권내막강한배후인구로작용하기때문에자연스레지역내상권도주목을받고있다. 부동산 114() 에서는구로동과가산동디지털단지의상권특징과업종별매출수준을분석했으며각지역의배후수요특징에맞는업종추천을살펴봤다. 배후수요의면적별아파트규모와소비인구수준및점포시세 ( 보증금, 월임대료 ) 를비교분석했고인구, 임대료, 소비수준을종합평가해창업전략을제시했다. 기존업무지역 신규업무지역
Ⅰ. 상권개요 2. 상권특징 구로 디지털단지 서울서남부일대교통의결절점, 유입인구규모최상위권 : 시흥대로와봉천로, 도림천로, 신대방길이교차하는지점에상권형성 : 버스환승센터와함께안양, 광명등지로부터인구유입량多 : 상권내주소비층은구로디지털단지업무시설종사자 대로변판매라인과요식업밀집한후면부먹자골목 : 1번출구대로변판매라인은화장품이나휴대폰매장등유속형업종구성 : 후면부먹자골목은주점, 육류점, 유흥시설등밀집 : 점포임대시세는보증금 1억5만원 ~2억 5만원, 월임대료 65만원 (5m2기준) 가산 디지털단지 대형아울렛ㆍ로드샵등최대패션타운형성 : 디지털단지오거리에형성된패션의류점포밀집지역이상권의핵심 : 의류업체에서운영하는할인매장들이로드샵형태로로데오거리형성 : 먹자골목은가산디지털단지역 1,2번출구방향으로소규모형태 저녁시간ㆍ주말이후유입인구규모두배이상늘어나 : 저녁시간이후업무시설종사자외서남부일대거주민유입량증가 : 주요인구밀집지역은마리오아울렛과 W몰앞일대 : 점포임대시세는보증금 6만원 ~1억4만원, 월임대료 4만원이상 (66m2기준)
Ⅰ. 상권개요 3. 상권범위및배후수요 구로디지털단지 구로디지털단지 배후세대 아파트 81 개단지 22294 가구가배후수요 소비인구 구로디지털단지내 37개지식산업센터종사자 유입요인 구로디지털단지 교통여건 대림역 (2 호선, 7 호선 ) 구로디지털단지역 (2 호선 ) 점포밀집지역 기타 212 년이후지식산업센터신규입주 1 동
Ⅰ. 상권개요 3. 상권범위및배후수요 가산디지털단지 가산디지털단지 배후세대 아파트 8 개단지 1941 가구가배후수요 소비인구 가산디지털단지내 69개지식산업센터종사자 유입요인 가산디지털단지, 금천패션타운 교통여건 가산디지털단지역 (1 호선, 7 호선 ) 독산역 (1 호선 ) 점포밀집지역 기타 212 년이후지식산업센터신규입주 4 동
Ⅱ. 창업환경요소점검 1. 배후수요 지하철승하차인원 주민등록인구 1 8 6 4 2 아파트세대수 구로디지털단지 구로디지털단지업무시설종사자수요 : 구로디지털단지내지식산업센터에 5만여명의화이트칼라수요존재 : 버스환승센터이용을위해안양, 광명으로부터인구유입량多 : 구로동일대아파트단지는많지만대부분중소형으로구성 상권주소비층은지식산업센터업무시설종사자 ( 유입인구 ) 로구성 가산디지털단지 업무시설종사자외금천패션타운유입인구수요풍부 : 가산디지털단지종사자 9 만여명외금천패션타운유입인구 중대형세대수 구로 사업체종사자수 가산 : 212년이후대형지식산업센터 4개동신규입주예정 업무시설종사자증가 : 상주인구대비거주인구비중낮아배후세대에의한소비기대감은낮아져 디지털단지종사자는물론금천패션타운의대형유동인구유발입지요소갖춰 상권별배후수요수준 소비세력 상권별소비인구수준 디지털단지업체및종사자수 12 1 8 구로동 가산동 업무시설종사자수요 12 1 8 입주업체수 ( 좌 ) 고용현황 ( 우 ) 24 년이후급증 16 14 12 1 6 6 8 4 4 6 4 2 2 2 단위 : 세대, 인 아파트세대수주민등록인구사업체종사자수 1997 1998 1999 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 단위 : 개소, 인
Ⅱ. 창업환경요소점검 2. 소비경쟁력 점포보증금 점포매매가 아파트매매가 5 4 3 2 1 구로 점포임대료 가산 아파트전세가 구로디지털단지 - 배후주택가격수준낮은반면, 점포임대수준높아 : 구로동아파트평균매매가격은 1,142만원 (3.3m2기준) 으로서울평균 65% 수준낮아 : 아파트단지규모가 5세대미만으로적어실질적인주요소비층은아님 : 구로디지털단지역일대기형성된상권의영향으로임대료는가산동보다높은수준 상권이어느정도기반을잡고있으므로상권형성의공백기부담은적음 가산디지털단지 지식산업센터내신규점포증가추세 : 가산동일대아파트는 2년이전공급된단지들이대부분이고, 단지규모도소규모임 : 반면상권내지식산업센터공급량증가하며, 이들지원시설 ( 점포 ) 도동시에증가추세 : 신규공급점포영향으로임대료는구로동대비저렴한수준 임대료수준낮지만신규공급점포인만큼상권형성리스크는감안해야할요소 상권별배후수요수준 아파트매매및전세가격 상권별점포임대수준 월세및보증금 5. 2 서울평균전세매매 1753 4.5 18 1753 만원 16 4. 14 3.5 1195 12 1111 1142 3. 1 977 839 2.5 8 654 666 2. 598 6 532 1.5 4 1. 2.5. 서울 금천구 구로구 가산동 구로동 단위 : 만원 /3.3 m2 월세보증금 51.52 54.81 5.17 2.52 39.21 37.5 2.5 2.27 2.49 1.91 서울 금천구 구로구 가산동 구로동 단위 : 만원 / m2 7 6 5 4 3 2 1
Ⅱ. 창업환경요소점검 3. 매출경쟁력 구로디지털단지 경양식전문점중식전문점 라면 / 김밥 / 분식 1 8 6 4 2 치킨전문점일식전문점 전형적인먹자골목형태의상권 : 분식점과치킨전문점매출최상위 : 일식, 경양식등전문음식점선호도높아져 : 중저가 F&B업종선호도높은수준 생활밀착형업종은경쟁력떨어져 : 미용실, 제과점등매출수준하위권 : 상권주소비층은유입인구로구성 제과점 패스트푸드 숙박업소 2 15 1 5 여성미용실 당구장 구로디지털단지업종별월매출액수준 상위 5 위 구로디지털단지업종별월매출액수준 하위 5 위 6 5 4 3 현금매출액카드매출액총매출액 중저가 F&B 업종강세 단위 : 만원 / 점포 7 6 5 4 3 현금매출액카드매출액총매출액 단위 : 만원 / 점포 2 2 1 1 라면김밥분식치킨전문점일식전문점중식전문점경양식전문점 숙박업소당구장여성미용실패스트푸드제과점
Ⅱ. 창업환경요소점검 3. 매출경쟁력 가산디지털단지 한식전문점치킨전문점 여성의류 1 8 6 4 2 안경점 곱창 / 양꼬치 상권매출금천패션타운영향력강해 : 여성의류매장월매출가장높은수준 : 쇼핑몰외로드샵다수입지했기때문 : 전문 F&B업종도강세보임 식 ( 食 ) 업종제외하고기타업종경쟁력낮아 : 당구장, 보습학원매출수준최하위 : 상권내거주인구비율매우낮기때문임 : 객단가낮은업종도카드매출비중 라면 / 김밥분식 슈퍼마켓 당구장 1 8 6 4 2 여성미용실 보습학원 가산디지털단지업종별월매출액 - 상위 5 위 가산디지털단지업종별월매출액 하위 5 위 25 7 2 6 5 현금매출액 카드매출액 총매출액 여성의류월매출 2 억원넘어 단위 : 만원 / 점포 8 7 6 현금매출액카드매출액총매출액 단위 : 만원 / 점포 4 3 2 5 4 3 2 1 1 여성의류안경점곱창 / 양구이치킨전문점한식전문점 라면김밥분식슈퍼마켓여성미용실보습학원당구장
Ⅲ. 창업환경종합평가 인구 - 인구부문에서는두상권모두배후세대보다유입인구에의한소비가활발히발생함 - 상권인근아파트단지존재하나 5세대미만의소규모이고, 상주인구대비거주인구비중낮기때문임 - 가산동의경우신규공급되는지식산업센터증가하고, 금천패션타운입지해상대적으로경쟁력높아지는추세임 임대료 - 점포창업시고정비용으로작용하는임대료부문에서는가산디지털단지가유리함 - 구로디지털단지의경우기형성된상권의영향으로가산동대비임대료수준높음 - 단, 구로상권은어느정도기반을잡고있으므로상권형성부담이적은반면가산동은상권형성대기시간리스크감안필요함 매출소비력 - 소비력부분에서는두상권이유사한수준으로나타남 - 구로디지털단지는지식산업센터업무시설종사자외버스환승센터이용을위한외부유입인구가많음 - 가산디지털단지는업무시설종사자가증가추세에있고, 금천패션타운이라는대형인구유발시설이입지해있음 - 매출부분에서는구로디지털단지가조금더우세한편임. 가산동과달리심야영업이가능한먹자골목상권이존재하기때문임 업종구성 - 구로디지털단지는버스환승센터이용인구와퇴근길직장인등유속형인구를공략하기위한중저가브랜드의화장품, 액세서리및패션소품, 편의점등가격이저렴하고쉽게구매가가능한업종추천함 - 가산디지털단지는금천패션타운방문객과의류업종사자들을겨냥한커피전문점, 패스트푸드등간단한 F&B업종이유리함 예비창업자가상권진입시고정비용부담줄이려면구로디지털단지보다임대료수준낮은 가산디지털단지 가유리함 9
Ⅳ. 향후전망및창업전략 [ 상권향후전망및전략 ] 구로, 가산디지털단지의기형성된지하철역주변상권은오랜시간자리를잡아초보창업자가공략하기쉬운상권은아님 권리금도높은수준이고, 유속형인구가대부분이므로마케팅에어려움을겪을수있기때문임 따라서초보창업자에게는지식산업센터내지원시설을공략하는것을추천함 최근지식산업센터입주물량이늘어나면서신규점포도다수출시되고있음 두상권의임대료수준, 유망업종이확연한차이를보이므로각상권의업종선택에주의를요함 구로는유속형수요를공략한저가구매업종이적합하고가산상권은패션타운수요를겨냥한간단한 F&B 업종이유리함 지식산업센터지원시설창업전략 지식산업센터지원상가는업무시설내부에위치해 업무시설종사자수요 가안정적으로확보됨 인근에전문근린시설이없어지원지설근무자는건물내부의지원시설을주로이용하기때문임 ( 상권보호 ) 건물내부에화장실과같은부대시설이갖추어져있고, 방법도건물자체적으로운영관리하므로기타부대비용에대한부담절감 추천업종은회전율이빠르고, 저렴한가격의요식업종. 점심시간과같이짧은시간안에다수의인원을수용해야하기때문에회전율빠른중국음식전문점, 분식점등이유리할수있음 다만업무시설특성상주말에는상주인구와외부유입인구가거의없으므로평일매출이주말매출까지커버할수있는업종선택이요구됨