Consulting Report 부동산 114 리서치센터 [ 상권대격돌 9 편 터미널상권 ] 남부터미널 VS 반포터미널 March 16, 212 CONTENTS I. 상권개요 II. 창업환경요소점검 III. 창업환경종합평가 IV. 향후전망및창업전략 주 ) 1) 임대가격은부동산 114 등록매물통계를바탕으로평균가격을산출한것임 2) 매출가격은 SK 텔레콤지오비전상권분석자료를바탕으로산출한것임 3) 인구통계및사업체수통계는서울시 / 경기도통계자료를인용한것임 3) 주요자료출처 : ( 주 ) 부동산 114, SK 텔레콤지오비전상권분석, 서울시 본자료는미래에셋부동산 114 가제작한것이며투자권유를위한광고물로활용될수없고투자자에게배포될수없습니다. 본자료에수록된내용은신뢰할만한자료및정보로부터얻어진것이나당사는정확성이나완전성을보장할수없습니다. 따라서어떠한경우에도본자료는고객의투자결과에대한법적책임소재에대한증빙자료로사용될수없습니다.
Ⅰ. 상권개요 1. 상권위치 강남고속터미널과남부터미널 터미널상권 종합터미널을기반으로형성된상권터미널이용인구뿐만아니라 오피스종사자및쇼핑객방문빈도높아 터미널주변먹자골목과쇼핑객넘쳐나는터미널상권창업경쟁력어디가더유리한가? 고속터미널과남부터미널상권은각각터미널을기반으로형성된상권이다. 터미널이용인구가주소비층이지만강남권중심부에자리잡고있는만큼오피스종사자나쇼핑객들도많이찾는곳이다. 하루 1 만명을넘나드는고정소비층이있는만큼상권의입지경쟁력은매우뛰어나다. 기형성된상권이고, 터미널이라는대형집객시설이있기때문에창업을고려할때적어도상권활성화와유동인구에대한부담은적은편이다. 하지만강남권상권이라는명성때문에시세는만만치않은수준이다. 부동산 114() 에서는고속터미널과남부터미널상권특징과업종별매출수준을분석했으며, 각지역의배후수요특징에맞는업종추천을살펴봤다. 배후수요의면적별아파트규모와소비인구수준및점포시세 ( 보증금, 월임대료 ) 를비교분석하여인구, 임대료, 소비수준을종합평가해창업전략을제시했다. 고속터미널 터미널상권의양대산맥 고속터미널 과 남부터미널 남부터미널
Ⅰ. 상권개요 2. 상권특징 고속터미널 센트럴시티 개장과함께강남일대거대상권의한축으로성장 : 197년대후반개별운수회사들이반포동으로들어오며형성된상권 : 3호선개통후급성장했고, 복합문화공간센트럴시티가들어오며발전 : 백화점과호텔, 멀티플렉스등대형집객시설을비롯대단위아파트단지밀집 지하쇼핑타운과센트럴시티가상권의핵심 : 고속터미널지하상가에핸드폰, 화장품, 옷가게등유속형인구타겟업종밀집 : 센트럴시티는 2~3대여성및 4~5대가족단위유동인구풍부 : 점포임대시세는보증금 7만원 ~1억원, 월임대료 5만원 ~7만원 (1층, 33m2기준 ) 남부터미널 시외버스터미널서초동으로이전하며형성된상권 : 기존용산에위치한시외버스터미널이서초동으로이전하며상권형성 : 국제전자센터, BC카드, 건강보험평가원등다양한중소형오피스밀집 : 최근 4번출구방면으로다수의오피스텔입주하며또하나의상권형성 6번출구부터형성된 BC카드강남사옥후면부점포밀집 : 오피스종사자타겟으로한요식업종과유흥업종밀집 : 심야시간이후에도숙박업소중심으로야간업종활발하게성행 : 점포임대시세는보증금 5만원 ~1억원, 월임대료 2만원 ~3만원 (1층, 33m2기준 )
Ⅰ. 상권개요 3. 상권범위및배후수요 고속터미널상권 고속터미널상권 배후세대 소비인구 아파트 73 개단지 2122 가구가배후수요 배후세대아파트 1 채평균가격 1 억 4164 만원 유입요인 고속터미널, 센트럴시티 교통여건고속터미널역 (3,7,9 호선 ) 기타 반포재건축단지아파트
Ⅰ. 상권개요 3. 상권범위및배후수요 남부터미널상권 남부터미널상권 배후세대 소비수준 유입요인 터미널주변중소형오파스외고급주상복합 오피스텔거주민 1 억원초과아파트 994 세대 남부터미널중소형오피스 교통여건남부터미널역 (3 호선 ) 기타 남부터미널부지개발
Ⅱ. 창업환경요소점검 1. 배후수요 지하철이용객 주민등록인구 1 8 6 4 2 아파트세대수 고속터미널 2~3대여성인구및 4~5대가족단위유입인구수요 : 터미널이용인구외에지하상가및백화점쇼핑인구대거유입 : 배후세대인반포아파트일대거주민수요도상당수소비인구로작용 : 터미널주변이지만야간상권발달은미약해야간상주인구는상대적으로낮은편 쇼핑객및백화점이용인구주력소비층 중대형세대수 고속터미널 사업체종사자수 남부터미널 남부터미널 인근오피스종사자수요및터미널이용인구 : 터미널유입인구를비롯인근중소형오피스종사가유입비중높은수준 : 남부순환로를통해경부고속도로접근성높아외부유입인구에의한소비활발 : 호프집과유흥업소, 숙박업소등야간업종밀집해있어심야상권형성 야간유입인구비중높은남부터미널상권 상권별배후수요수준 소비세력 상권별소비인구수준 면적별아파트세대수 18 16 14 12 1 8 6 4 2 오피스종사자많은남부터미널상권 반포동 서초동 단위 : 세대, 인아파트세대수주민등록인구사업체종사자수 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 단위 : 세대 반포동 배후세대소비수준높아 서초동 ~66 m2 66~99 m2 99~132 m2 132~165 m2 165~198 m2 198 m2 ~
Ⅱ. 창업환경요소점검 2. 소비경쟁력 점포보증금 아파트매매가 1 8 6 4 2 아파트젂세가 고속터미널 배후주거소비수준높지만점포임대료도만만치않은수준 : 반포동아파트평균매매가격은 3734만원 (3.3m2기준) 으로서울평균 2.1배수준 : 배후주거소비수준은높지만점포임차료로상당히높아상권진입은쉽지않음 : 임대료는m2당 4.45만원으로높지만공실점포찾기어려움 임대료와보증금모두높기때문에초기투입비용부담 점포매매가 고속터미널 점포임대료 남부터미널 남부터미널 배후세대소비수준대비점포임대료는상대적으로낮음 : 서초동아파트평균매매가격은 2451 만원 (3.3 m2기준 ) 으로서울평균 1.4 배높음 : 배후세대에의한소비는한계. 주력소비층은인근오피스종사자임 : 임대료는m2당 2.7 만원, 보증금은 53.32 만원으로반포동대비상대적으로저렴 상대적으로임대료수준낮지만입점업종은제한되어업종대비임대료리스크발생 상권별배후수요수준 아파트매매및전세가격 상권별점포임대수준 월세및보증금 4 35 3 25 2 15 1 5 단위 : 만원 /3.3m2 1748 841 283 128 3734 1466 전세매매 2451 1132 5. 4.5 4. 3.5 3. 2.5 2. 1.5 1..5 단위 : 만원 / m2 51.5 2.84 51.68 2.53 4.458.31 월세보증금 53.32 2.7 9. 8. 7. 6. 5. 4. 3. 2. 1... 서울서초구반포동서초동 서울서초구반포동서초동
Ⅱ. 창업환경요소점검 3. 매출경쟁력 고속터미널상권 치킨젂문점 일식젂문점 1 8 6 4 2 중식젂문점 주류업종보다주간업종이강세 : 일식, 중식, 분식등요식업경쟁력 : 터미널유입인구와쇼핑객이주력소비층 : 야간업종은경쟁력떨어질수있어 상대적으로커피전문점경쟁력약해 잡화점 커피젂문점 5 4 3 2 1 슈퍼마켓 : 커피전문점매출 1 만원이하에머물러 피부관리실 분식젂문점 : 백화점유입인구의외부유출약한탓 : 잡화점등소모품판매업종도경쟁력 애견젂문점 숚대젂문점 고속터미널상권업종별월매출액 상위 5 위 고속터미널상권업종별월매출액 하위 5 위 45 4 35 3 단위 : 만원 / 점포 현금매출액 카드매출액 총매출액 12 1 8 단위 : 만원 / 점포 현금매출액 카드매출액 총매출액 25 2 6 15 4 1 5 2 일식전문점중식전문점분식전문점피부관리실치킨전문점 커피전문점슈퍼마켓순대전문점애견전문점잡화점
Ⅱ. 창업환경요소점검 3. 매출경쟁력 남부터미널상권 백반젂문점 패스트푸드 1 95 9 85 8 중식젂문점 회전율빠른요식업종강세 : 패스트푸드, 중식등업종강세 : 터미널이용인구 직장인대상타겟 : 횟집, 한정식등객단가높은곳은회식장소 당구장 커피젂문점 5 4 3 2 1 의류젂문점 75 상대적으로서비스업종은경쟁력 : 미용실과피부관리실등서비스업종약세 : 주력소비계층은거주인구보다유입인구 횟집 한정식젂문 : 최근커피전문점늘어나며매출경쟁치열해짐 피부관리실 여성미용실 남부터미널상권업종별월매출액 상위 5 위 남부터미널상권업종별월매출액 하위 5 위 35 3 25 단위 : 만원 / 점포 현금매출액 카드매출액 총매출액 9 8 7 6 단위 : 만원 / 점포 현금매출액 카드매출액 총매출액 2 5 15 4 1 5 3 2 1 패스트푸드중식전문점한정식전문횟집백반전문점 커피전문점의류전문점여성미용실피부관리실당구장
Ⅲ. 창업환경종합평가 인구 - 두상권모두터미널을바탕으로형성된상권이기때문에외부유입인구에의한소비비중높은편 - 고속터미널은전연령에걸친수요층형성. 특히 2~3 대여성쇼핑객및가족단위유입활발 - 중소형오피스밀집해이들직장인수요에의한점심상권과야간상권형성 임대료 - 점포창업시고정비용으로작용하는임대료부문에서는남부터미널이유리함 - 강남권입지대비남부터미널의임대료수준은저렴한편. 최근국제전자센터후면부로오피스텔지원시설점포증가추세영향 - 반포동일대배후소비수준높지만점포임대료높고, 공실점포찾기어려워상권진입쉽지않은편 매출소비력 - 고속터미널와남부터미널모두터미널상권특성상요식업종으로매출이집중되고있음 - 주간유입인구를타겟으로한요식업의매출경쟁력높은반면, 야간상권미약해주류업종경쟁력떨어지는고속터미널상권 - 오피스종사자및터미널이용인구타겟으로한테이블빠른업종강세. 객단가높은요식업도회식장소로활용多 - 두상권모두커피전문점의경쟁력은높지않은편임. 경쟁업소많아매출분할되기때문임 업종구성 - 고속터미널상권의점포밀집지역은지하상가와센트럴시티, 반포쇼핑타운일대임. 지하상가는유속형인구타겟으로한핶드폰, 화장품, 옷가게등판매업종밀집해있고, 센트럴시티에는대형집객시설을비롯해프랜차이즈업종비중이높게나타남 - 남부터미널상권의핵심은 BC 카드강남사옥인근임. 오피스종사자들을대상으로한삼겹살젂문점이입지해점심시간에는식사, 저녁시간이후로주류판매이루어짐. 골목안으로유흥업소와숙박업소밀집해심야시간이후야간업종활발히성행 주간상주인구 에초점을두고접근해야하는고속터미널상권 인근오피스종사자인 화이트칼라 공략이필요한남부터미널상권
Ⅳ. 향후전망및창업전략 [ 상권향후전망 ] 고속터미널상권 28 년반포지구재건축단지입주가시작된후반포동일대는서울신흥부촌으로급성장함 강력한배후주거세대를바탕으로고속터미널일대상권이반포생활권으로편입될수있음. 이경우기존유입인구외에배후세대 소비까지더해져대형상권으로성장가능성농후함 남부터미널상권 최대난제는노후화된시설이며, 서울시에서는터미널일대를복합단지로개발하고자추진중임 복합단지개발시인근오피스및오피스텔과함께신흥업무타운상권으로형성될수있음 [ 상권창업전략 ] 고속터미널상권창업전략 고속터미널상권의가장큰고객은지하상가유동인구로이들의주목적은터미널과센트럴시티이용임. 상대적으로식음료시설이집중된 센트럴시티에비해지하상가식음료시설불리할수있음. 따라서지하상가는화장품, 속옷, 액세서리등판매시설이보다유리할수있고, 핸드폰케이스나 1 원샵등충동구매가능한업종도경쟁력있음 센트럴시티내부는휴식공간에대한수요높음. 백화점이나터미널처럼중간에비는시간이발생하는공간일수록이시간대소비를이끌어 내는업종이보다유리할수있음. 따라서건물내커피전문점과같은점포가적합한업종이될수있음 남부터미널상권창업전략 남부터미널상권의가장큰장점이자단점은야간업종비중이높다는점임. 타업종대비객단가는높지만초보창업자가하기에는어려울수있음. 주변에대형유흥시설과숙박시설많고, 오피스종사자유입되기때문에호프전문점이나 BAR등의주류업종경쟁력 터미널대로변일대한식당도경쟁력가질수있음. 현재는분식점과안경점, 약국등상주인구를고려한업종이입지해있는반면수요에비해한식당점포공급이부족하기때문임. 초보창업자도쉽게접근할수있는장점이있음