인천지사 지사장 (인) 평가서 문의 : 조사담당 한훈 고객상담 : 심사평가부장 TEL. (032)437-6771 FAX. (032)437-6779 http://www.kab.co.kr
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PROPERTY OVERVIEW 대상물건 위치도 대상물건 사진
OVERVIEW OF APPRAISAL
APPRAISAL STATEMENT
Ⅰ. 감정평가 개요
Ⅱ. 지역개황 및 지가동향(송도신도시) 1. 인천경제자유구역 개요
지역 사업규모 획 인 개발계획 투자유치업종 송도 53.4km2 영종 98.3km2 253 천 명 293 천 명 국제업무단지(5.7km2) 지식정보산업단지(2.4km2) 바이오단지(1.3km2) 첨단산업클러스터(14.7km2) 송도국제화복합단지(1.4km2) 송도랜드마크시티(5.8km2) 인천신항(30선석) 공항,자유무역지역(26.4km2) 영종하늘도시개발(19.3km2) 영종물류복합단지(3.7km2) 용유무의관광단지(21.65 km2) 운북 복합레저단지(2.7km2) 메디씨티(0.8km2) 등 국제 비즈 니스 IT, BT, R&D 외국 학교 및병 원 산업 물류 단지 관세 자유 지역 관광 레저 테마 파크 - 다국적기업 및 국제기구 지역본부 - 컨벤션센터, 무역센터 - 오피스 빌딩 및 각종 부대시설 등 - 역외금융센터, 종합금융컨설팅회사 - 은행, 오피스 빌딩 - 각종 부대시설 등 - 외국학교:유, 초, 중, 고교, 대학 - 외국병원, 약국:종합병원, 병원, 치과병원, 요양병원, 약국 - 반도체, 자동차 및 관련 부품 - 전기 전자기기, 네트워크 및 통신기 기 - 컴퓨터 소프트웨어, 의약 의료제품 등 - 시설 건축:항공화물창고, 국제특송센 터 장기 환적화물창고, 국제 유통단지 - 항공기부품, 반도체 등 국제 특송업 체 복합 운송 및 보세운송업 - 영종도:골프장, 레저시설, 호텔, 국제 업무단지 - 용유도:관광레저시설, 마리나, 호텔, 테마파크 - 무의도:자연체험 위주의 시설 (자연휴양림, 테마식물원 등) 청라 17.8km2 90 천 명 국제업무타운(1.27km2) 테마파크형 골프장(1.49km2) 국제금융단지(0.28km2) 첨단산업단지(IHP)(1.13km2) GM대우 연구소(0.km2) 로봇랜드(0.77km2) 국제BIT-PORT(0.57km2) 외국인학교(초중고)(0.05 km2) 관광 레저 테마 파크 - 테마파크 - 골프 등 레저 및 스포츠 관련 시설
2. 송도지구
3. 지가동향
Ⅲ. 감정평가액 산출근거 일련 번호 소재지 면적 (m2) 지목 이용 상황 용도 지역 도로 교통 형상 지세 공시지가 (원/m2)
초일 기 간 인천광역시 연수구 상업지역 말일 지가변동률 비 고
구분 조건 항목 세항목 가로 조건 접근 조건 가로의 폭, 구조 등의 상태 상업지역중심 및 교통시설 과의 편의성 고객의 유동 성 폭 포장 보도 계통 및 연속성 상업지역중심과의 접근 인근교통시설과의 거리 및 편 의성 표준 지 격차율 대상 지 비고 1.00 1.00 1.00 0.95 환경 조건 획지 조건 행정 적 조건 기타 조건 과의 적합성 고객의 유동성과의 적합성 인근토지의 이용상황 1.00 1.00 인근환경 인근토지의 이용상황과의 적 합성 자연환경 면적,접면,너 비,깊이,형상 등 방위고저 등 접면도로상태 행정상의 규제정도 기타 지반, 지질 등 면적 접면너비 깊이,부정형지,삼각지,맹지 등 방위,고저,경사지 각지 2면획지등 용도지역,지구,구역등 용적제한 고도제한 기타규제 장래의 동향 기타 1.00 0.97 누계 1.00 1.069 1.00 1.16 1.00 1.00
번호 소재지 지목 면적(m2) 단가 (원/m2) 기준시점 감정평가목적 비고 번호 소재지 지목 면적(m2) 거래금액(원) 단가 (원/m2) 거래시점 비고 평가선례 (거래사례) 기준가액 공시지가 기준가액 *5) 사례가격 *1) 시점수정 *2) 지역요 인 *3) 개별요 인 *4) 산출단가 (A) 공시지가 시점수정 지역요 인 개별요 인 기타요 인 산출 (A/B) 기타요 인 결정 산출단가 (B)
초일 기 간 인천광역시 연수구 상업지역 말일 지가변동률 비 고 개 별 요 인 비 교 치 격차율 가로 접근 환경 획지 행정 기타 기호 공시지가 지가변동률 지역요인 개별요인 기타요인 적용단가
번호 소재지 지목 면적(m2) 거래금액(원) 단가 (원/m2) 거래시점 비고
초일 기 간 인천광역시 연수구 상업지역 말일 지가변동률 비 고 개 별 요 인 비 교 치 가로 접근 환경 획지 행정 기타 격차율
기호 사례단가 사정보정 시점수정 지역요인 개별요인 적용단가 구 분 단가(원/m2) 공시지가기준법에 의한 시산가액 거래사례비교법에 의한 시산가액 토지단가 결정
용도 낙찰가율 (2014년 9월 ~ 2015년 8월) 낙찰건수 비고 기호 2013년 2014년 2015년 비고 4. 감정평가액 결정 의견
LAND&BUILDING APPRAISAL SPECIFICATIONS
LAND DESCRIPTION 1. 위치 및 부근의 상황 (Location & Neighborhood) 2. 교통상황 (Traffic) 3. 형태 및 이용상태 (Shape & Use) 4. 도로상태 (Access) 5. 토지이용계획관계 및 공법상 제한상태 (Zoning & Regulations) 6. 제시목록외의 물건 (Unsubmitted Building) 7. 공부와의 차이 (Discrepancy Between Legal Description And Actual Use)
LAND DESCRIPTION 8. 기타사항 (Other Findings)
LOCATION SKETCH
PLAT PLAN & IMPROVEMENT SKETCH
PHOTOGRAPH
PHOTOGRAPH
Et1 15 30 Rd3 15 20 Rm13 2 70 Rm12 3 160 Rm1 4 100 Cn8-2 220 30 60 31 32 33 34 35 30 29 22 36 28 23 24 21 27 20 26 25 37 19 18 38 17 39 16 15 41 14 42 13 12 43 11 10 84 9 44 8 5 4 3 77 7 6 2 76 85 45 75 46 86 74 47 73 72 87 48 71 49 70 88 69 68 51 67 52 66 53 65 54 64 55 56 63 89 57 62 90 91 61 92 60 1 93 179 59 178 94 58 177 95 96 176 97 175 98 99 174 173 172 Op2 15 20 Rm8 300 100 Rc25 160 55 Pc2 1 70 Pc1 1 70 Rm11 3 160 Cn8-1 220 30 60 Sm3 200 25 25 171 125 126 127 170 128 169 129 130 168 131 167 132 166 133 134 165 135 164 163 136 162 137 161 138 160 159 139 158 1 141 157 142 156 143 155 144 154 145 153 152 146 151 147 1 149 148 Bs1 5 100 Rm2 6 200 124 123 Cn7-2 220 30 60 122 Rc21 210 110 Sh3 200 25 25 121 Bs2 0 85 Bs3-1 600 100 Rm3 600 160 Bs8 6 1 Rm10 3 160 Cn7-1 220 30 60 Pc3 1 70 116 120 119 118 117 600 90 Bs3-2 600 125 Bs7-1 7 130 Bs29 300 60 Go8 220 30 Pp6 220 20 90 114 115 200 25 Pe1 200 20 Pp1 Se4 100 Bs4-1 600 75 25 Rc22 210 110 600 Bs5-1 0 1 Bs7-2 7 145 Pp2 1000 100 90 Sh4 200 25 25 Bs4-2 125 Rm9 3 160 Bs5-2 0 1 Gs1 200 20 Rc20 2 125 Bs6-1 700 110 Bs9 1000 205 Bs12 0 90 Cn6-2 220 30 60 Cn6-1 220 30 60 Bs10-1 1000 1 Rm14 8 210 60 Cn5-2 220 30 60 210 Rc23 Bs6-2 700 145 110 Sp2 200 25 25 Pc4 200 30 Bs13 300 60 310 Bs21-1 0 100 70 Bs11-1 0 145 Bs10-2 1000 205 Cn5-1 220 30 60 Rc16 1 Sf2 300 Go9 200 30 Rc24 210 110 Bs21-2 0 130 70 Bs15 0 145 Bs11-2 0 155 Cr1 3 30 Bs30 3 160 60 Bs16 900 185 Bs17 600 110 310 Rc17 1 Sw1 2 Bs26 6 135 70 Go2 3 120 60 Bs22 4 70 Pc5 3 120 60 Bs18-1 9 170 Pp5 460 100 90 Se5 200 25 25 Bs24 4 70 70 Pp3 6 100 90 Cn4 190 30 310 Bs27 6 125 70 Bs19 4 90 1 Bs23 4 85 70 Rd1 15 20 Go3 3 120 60 Go4 Sp1 3 120 200 20 60 60 Pc6 3 120 60 Bs18-2 7 1 Rc18 310 Cn3 190 30 Rc19 1 - Bs25 4 75 70 Cr2 600 130 65 Bs20-1 7 125 Bs28 0 90 70 Rm4 3 170 Cr4 20 20 Rc12 300 1 Bs20-2 7 100 Cn2 190 30 Rm6 3 130 Se2 200 25 25 Hp 2 60 70 Tc1 3 110 Cn1 190 30 Rc6 2 110 Rc8 2 125 Rc13 300 1 Rm5 3 170 Cr3 0 110 60 Go7 190 30 Rc9 260 130 Rc14 300 1 700 층 (220m) Op1 15 20 190 90 Pp4 20 Rc2 200 85 4 Rc1 160 55 Sf1 260 Rc10 260 130 Rc15 300 1 Rm7 3 170 Se3 200 25 25-4 Rc3 220 85 Rc11 2 125-4 Sm1 200 25 25 4 Sh1 200 25 25 Rc4 220 85 Rc7 2 110 Se1 200 25 25 65층 3 (2m) Sh2 200 25 25 200 Rc5 85 Rd2 15 20 제1종지구단위계획에 따른 도시관리계획 결정(변경) 획지 및 건축물 등에 관한 부분(변경) I1 C1 C2 I12 D6-7 B1 B8-2 B2 C3-1 C3-2 B8-1 B4-1 B7 B3 C4-1 C4-2 C5-1 B4-2 B6-1 B6-2 C4-3 B6-3 C5-2 C6-1 C7-1 C6-2 C7-2 I2-1 C8-1 I2-2 C8-2 E1-2 B5 E1-1 I3 I7 I5-1 I6 E1-3 D1 I4 E1-4 I5-2 I8 E1-5 D2 I9 I10 D18-1 D3 D17-2 I11 D17-3 D17-1 D10-2 D11 D16 D10-1 D15 D18-2 D19 D22 D20 D4 D5-3 D5-4 D5-2 D5-1 D6-1 D12 D14-3 - D14-2 D9 D14-1 D6-8 D6-2 D6-3 D8 D7-2 D13 D6-4 D6-6 D7-1 D6-9 G2-2 G2-1 G1-1 G3-1 G1-2 E3-2 G3-3 G3-2 E2-1 E3-3 D23 D21-2 D21-1 G6 G5-1 G5-2 G5-5 G5-9 G4-2 G5-6 G5-10 F10-2 F10-1 F9-2 G4-1 F9-3 F9-1 F2 F8 F1 F3-1 F3-2 F3-4 F3-5 E2-2 F3-3 E4 E7 E3-1 E5 D24 A2-3 A2-2 A3 F10-3 F13-1 G5-11 G5-4 G5-8 G5-3 G5-7 F12-2 F12-3 F12-1 F11-2 F11-3 F11-1 F11-5 F19-3 F20-1 F11-4 F19-2 F13-2 F19-1 F18 F14 F15 F7 F16-1 F6-1 F6-2 E6-1 E6-2 A1 A2-4 A2-1 F26 F20-2 F21 F16-2 F25-1 F22 F17-2 H2 F25-2 F17-1 F17-3 H3 78 79 81 82 83 H1-2~193 F25-3 100 101 102 103 104 105 106 107108 109 110 111 112 113 F24-1 F24-3 F24-4 F23-1 F23-2 F23-3 F24-2 F24-5 인천경제자유구역 송도국제도시 국제업무단지 지구단위계획 결정(변경)도 지구단위계획구역 특 별 계 획 구 역 지하층공동개발(규제) 전 면 공 지 대 지 경 계 선 수 공 간 대 지 분 할 가 능 선 공 공 조 경 건 축 한 계 선 (3m) 공개공지(권장) 건 축 한 계 선 (6m) 단지내 도로(권장) 건 축 한 계 선 (9m) 공공보행통로(권장) 차량출입불허구간 보행자전용도로 공동개발 (규제) 공동개발 (권장) A 3 60 - 건 축 물 용 도 용 적 률(%) 최 고 높 이(m) 건 폐 율(%) 최 저 높 이(m) 송도국제도시 국제업무단지 지구단위계획보고서 89