Lotte World Tower & Mall 롯데 CM 사업본부
순서 (Contents) 1 프로젝트개요 (Project Outline) 2 프로젝트내 CM 역할 (CM Roles) 3 프로젝트사례 (Best practice)
Lotte World Tower & Mall 프로젝트개요 (Project Outline)
사업개요 (Project Outline) 송파대로 (50m) 에비뉴엘 10층 (60M) 월드타워 123층 (555M) 올림픽로 (50m) 캐주얼 12 층 (76M) 엔터테인먼트 12 층 (78M) 위치 ( L o c a t i o n ) 대지면적 (Land Area) 지역지구 송파구올림픽로 300 (Jamsil, Seoul) 87,182.80m2일반상업지역, 중심미관지구, 지구단위계획구역, 주차장설치제한지역 잠실길 (25m) 주요용도 타워 : 전망대, 호텔, 오피스텔, 사무실, 전시시설등 월드몰 : 백화점, 쇼핑몰, 영화관, 수족관, 콘서트홀등 구조철골철근콘크리트조, 철근콘크리트조, 철골조 건축면적 36,471.52 m2 Tower (123F / 555M) 건폐율 41.83% Avenuel (10F) 연면적 ( G F A ) 805,872.45 m2 ( 지상 502,785.17 m2, 303,087.28 m2 ) Mall(12F) Concert hall (7F~12F) 용적률 573.24% 최고높이 ( H e i g h t ) 555m Entertainment (12F) 규모 (Fl oors) 주차대수 (Number of Parking lots) 3 B6F ~ 123F 총 3,728 대
타워용도구성 (TOWER) Observation Floors 117F~123F 7 Office Floors 108~114 층 7 Hotel Floors Safety Zone(102F) 지상 87 층평면도 (Hotel) 지상 118 층 (Observation) 76F~82F, 85F~101F 24 235 Rooms Safety Zone(83F) Residence 42F~58F, 61F~71F Floors 28 223 Household Safety Zone(60F) Safety Zone(40F) 지상 38 층평면도 (Office) 지상 50 층평면도 (Residence) Office 14F~20F, 24F~30F, 31F~38F Floors 24 Safety Zone(22F) Retail 1F~6F, 8F~12F, 31F, 107F Floors 13 Gallery 7F 지상 1 층평면도 (Lobby) 지상 8 층평면도 (Retail) 4
월드몰주요시설 (WORLD MALL) 5
전경 6
세계 초고층 빌딩 Top 10(2016년 기준) 900m 800m 1. Burj Khalifa(두바이) 828m/163층 700m 600m 2. Shanghai Tower(상해) 632m/128층 3. Makkah Royal Clock Tower(메카) 601m/120층 4. PAFC(심천) 599m/115층 5. 롯데월드타워(서울) 555m/123층` 6. 1WTC(뉴욕) 541m/94층` 500m 400m 300m 200m 100m 7 7. CTF(광저우) 530m/111층` 8. TAIPEI 101(타이페이) 9. SWFC(상해) 10. ICC(홍콩) 508m/101층` 484m/108층` 492m/101층`
30 년장기프로젝트 87.12.14 98.5.19 '10.11.11 '11.6.4 '11.12.23 '14.1.5 '14.4.30 '14.10.2 '16.2.3 '15.3.24 '15.12.22 '16.3.16 '16.11.18 '17.2.9 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 최초건축허가 MAT 기초타설 1 ST 아웃리거완료 월드몰 ( 임시 ) 사용승인 100 층돌파 타워동골조완료 사용승인 부지매입 타워건축허가 지상층골조착수 국내최고층 305M 돌파 공연장 ( 임시 ) 사용승인 타워동상량식 소방준공 2 3 4 5 13 6 71F, 305m 9 100F, 410m 10 11 8
프로젝트조직도 (Project Organization) 발주사 (Owner) 물산, 쇼핑, 호텔 사업관리 (Manage) CM Cost + Fee 계약 설계 (Plan) Consultant 감리 (Supervision) 시공 (Construct) Tower Mall 업체명 Tower Mall 롯데건설 건축범건축서한 QS RLB Korea 건축 한미글로벌 서한 파트너사 구조창민우동양 전기통신 소방 나라기술단 한방유비스 나라기술단 한방유비스 기계삼우설비융도 ENG 교통환경 BIM 도시발전연구원제일ENG 두올테크 전기기계소방승강기토목 동화이엔씨 한일엠이씨 한방유비스 한국승강기 한미글로벌 태양유비스 융도 ENG 한방유비스 한국승강기 대호 시공 Consultant C/W(CDC) 측량 ( 테이즈ENG) 석재 (SES) 9
설계사 / 제 3 자검토현황 설계사 KPF(Kohn Pedersen Fox Associate / USA), 범건축 구조설계 LERA(Lesile E. Robertson Associate / USA), 창민우 3 rd Party review : TT(Thornton Tomasetti / USA) MEP 설계 Syska Hennessey(USA), 삼우설비, 나라기술단 토목설계 Arup(USA), 진영 ENC 3 rd Party review : AECOM( 지반설계 ), COFFEY( 사전지반컨설팅 ) 방재 Aon(USA), 한방유비스 커튼월 ALT(USA), CDC(USA) Elevator Fortune Consultant(USA), VT 코리아 감리 건축 & 토목 : 한미글로벌 MEP : 한일엠이씨 ( 기계 ), 한방유비스 ( 소방 ), 동화이앤씨 ( 전기, 통신 ) 대한엔지니어링 ( 정보통신 ), 한국승강기안전기술원 ( 승강기 ) 10
분야별컨설팅현황 설계분야 내진성능평가용역 ( 한국지진공학회 ), 로비대공간건축음향컨설팅 ( 삼선엔지니어링 ) 소음 진동계측및분석용역 ( 브이테크 ), 전망대공간설계 (GSM) 건축분야 구조접합부안정성검증 ( 서울대 ), 철골 NDT 검증 ( 대한검사기술 ), 안전검증 (AON) SHM( 마이다스아이티외 2 개사 ), 연돌현상개선 ( 한국건축친환경설비학회 ) 친환경분야 LEED( 파슨스브링커호프 ), CDM( 그린폴라리스 ), 태양광 / 풍력검토 ( 한국에너지기술원 ) 에너지운영최적화 ( 니켄설계 ), 지열및광역상수도열원이용개발계획 ( 코텍엔지니어링 ) 전기분야전력계통분석및정밀진단컨설팅 ( 상진기술엔지니어링 ), BEMS( 하니웰 ) 기계 / 승강기분야 BMU(Lerch bates), Elevator ( 브이티코리아 ) 약 100 여개사참여 11
Lotte World Tower & Mall 프로젝트내 CM 역할 (CM Roles)
프로젝트업무분장 발주처 CM 시공사 자산운영 예산확보 자산개발 시공관리 ( 공정, 품질 ) 예산관리 ( 공종단위관리 ) 설계관리 인허가 공정관리 안전관리 품질관리 13
CM 주요업무 ( 관리기준 ) 설계관리 (Design Manage) : 설계변경최소화 설계도서출도전발주처요구사항확인및설계자전달 5차례 KPF( 뉴욕 ) 설계워크샵추진 예산관리 (Cost Mange) : 예산의합리화 Fast Track 방식예산산정 : 설계단계별예산산정방식 분야별 VE 활동 단위공종별예산관리 : 발주-정산 시공관리 (Construction Manage) : 국제표준적용 공정 / 품질관리 : 주단위공정및실시간시공품질점검 설계 / 품질시방기준 : ANSI, ACI, ASME, NFPA, NFSC 등 업무 Process 및 Inspection 등해외건설업무절차준용 14
CM 주요업무 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 설계관리 (Design manage) SD DD 25% 75% 100% 30%60%90%100% CD (1차) CD(2 차 ~ 7 차 Revision) 변경관리 SD 예산산정 DD 예산산정 1 차 2 차 3 차 1 차 2 차 3 차 4 차 CD 예산산정 예산관리 (Cost manage) 단위공종발주 정산 종합시공계획 시공관리 (Construction manage) 골조공사계획관리 공사관리 15
Lotte World Tower & Mall 프로젝트사례 (Best Practice)
예산관리 (Cost Manage) 구 분 2009 년 2010 년 2011 년 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 비고 SD 25% SD 75% SD 100% 설계관리 DD30% DD60% DD90% DD100% CD100% 12.8.31 완료 공사비관리 SD 25% 공사비산정 SD 75% 공사비산정 SD 100% 공사비산정 DD 30% 공사비산정 DD 60% 공사비산정 DD 100% 공사비산정 CD100% 공사비산정 12.12.16 17
예산관리 _ 설계단계별예산산정 예산관리전략 - 초기사업계획에서설정된예산대비단계별 (SD, DD, CD) 예산초과금액에대해절감가능항목분석 및 VE 를실시하는예산관리를통해공사비증가최소화관리 Goal : 목표예산내합리적인예산관리 DD (Design Development) 구분 SD100% DD30% DD60% DD100% CD100% 공사비 % 100% 101.1% 95.1% 94.8% 94.5% 산출연도 2010 년 2010 년 2010 년 2011 년 2012 년 18
예산관리 _VE WORKSHOP No Items Note I II III IV 전문가 VE WORK SHOP 발주자, CM, 시공사, 감리사설계사 VE WORK SHOP 원설계자 VE WORK SHOP - KPF 사 미국뉴욕 - LERA 사 미국뉴욕 발주자및 CM 자체 VE WORK SHOP 1. 서울대학교건설환경종합연구소 - 아웃리거철골트러스접합부의구조성능, SD600 철근의메가기둥적용성 2. 창민우구조컨설턴트 - 최종풍동실험적용 ( 공탄성실험결과반영 ) 등 6건 1. 총 2차에걸쳐 VE WORK SHOP 실시 - 철골고강도강재적용, 철골용접방법개선등 12건 - 커튼월스팬드럴구간의내측유리및 BACK PAN 변경등 13건 - 건축마감변경 35건 - 기계 14건, 전기 15건, 승강기관련 8건 1. 원설계사 (KPF) 및참여실시 - 건물외관형식 ( 커튼월등 ), 건물 LAYOUT/ 계획 / 인테리어 - 기계, 전기, 통신 2. 구조설계사 (LERA) - 철골부재변경 (Build-up Roll Beam) - 지하 Long Span 구간기둥추가 1. Built -Up Plate 40T 이하 TMC 강종변경, LINK BEAM PC화공법, 철근접합부이음방법변경 ( 겹침이음 커플러 ) 등다수 VE 실시 19
설계관리 (Design Manage) 구 분 2009 년 2010 년 2011 년 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 비고 SD 25% SD 75% SD 100% 설계관리 DD30% DD60% DD90% DD100% 4 차 Workshop 워크샵일정 1 차 Workshop 2 차 Workshop 3 차 Workshop 5 차 Workshop 20
설계단계검토성과 (1)-Outrigger & Belt Truss 구분 당초설계 대안검토 Case 1 Case 2 Case 3 6 th ( 벨트 + 아웃리거 ) 4 th ( 벨트 + 아웃리거 ) 2 nd ( 벨트 ) 4 th ( 벨트 + 아웃리거 ) 호텔 개념도 오피스텔 오피스 5 th ( 벨트 + 아웃리거 ) 4 th ( 벨트 ) 3 rd ( 벨트 + 아웃리거 ) 2 nd ( 벨트 ) l 오피스 : 장스팬거더 3 rd ( 벨트 + 아웃리거 ) 1 st ( 벨트 + 아웃리거 ) 2 nd ( 벨트 ) l오피스 / 오피스텔 : 장스팬거더 1 st ( 벨트 + 아웃리거 ) ( 아웃리거 ) l 오피스 : 다층트러스 3 rd ( 벨트 + 아웃리거 ) 2 nd ( 벨트 ) 1 st ( 벨트 + 아웃리거 ) 1 st ( 벨트 ) 경제성 강재량 6,077 톤 ( 벨트 2,377 + 기타 3,700) 7,850 톤 ( 벨트 900 + 기타 6,950) 8,800 톤 ( 벨트 0 + 기타 8,800) 4,350 톤 ( 벨트 900+ 기타 3,450) 공사비 202 억원 240 억원 260 억원 137 억원 비교 - 38 억원증가 + 58 억원증가 - 65 억원감소 공기 - 42 일 ( 6 주 ) 단축 84 일 ( 12 주 ) 단축 42 일 ( 6 주 ) 단축 외부조망 종합의견 LERA T.T 창민우 21
설계단계검토성과 (2)- 연돌현상저감방안 16.12.02 용역목적 KPF의설계용역업무범위 (RWDI) 로서연돌현상기본분석시행및분석결과에대한 DD설계반영완료 초고층타워의특성상연돌현상에의한문제발생가능성이매우높아사전대응책마련 - 엘리베이터도어오작동및승강로소음, 각종로비출입문개폐어려움등 MD 변경및설계변경사항이반영된도면으로상세분석하여최종실시설계에반영 - MD 확정사항및용도별동선변경, 주거시설계획변경, 각종출입구위치변경등 구체적이고현실적인대응책및시공지침 ( 시공체크리스트 ) 마련하여현장공유 용역기간 : 2012. 5 ~ 2012. 11(6 개월 ) 현장 Test 및 2 차개선 : 2016.10 ~ 2017.2(5 개월 ) 용역결과 건축 / 설비설계도면개선 ( 실시설계반영 ) - 각종전실및출입문추가 - 설비부분개선방안마련 수평적 / 수직적기밀화구획선설정 커튼월및기밀도어성능기준설정 기밀화시공체크리스트마련 기밀시공에대한현장교육실시 자연상태대비기밀화시공결과 - 압력 : 67~71% 감소 - 소음 : 27~29% 감소 22
설계단계검토성과 (3)- 전망대동선유표폭확보 검토내용 3,100 16,900 3,100 전망대관람공간추가확보 ( 최소폭 0.05mà1.3m 로확폭 ) 하여 360 도관람동선개선 변경외벽선 전망대외주부유지관리공간확보 à 유지관리의편의, 효율성개선 기존외벽선 필요성 기존 120F 121F 122F 유효폭 1,500 1,400 1,500 1,400 LEVEL 123 T.O.S. LEVEL 122 T.O.S. 전체적인디자인컨셉과형태를유지하는한도내에서, 실시설계및 1,200 1,200 LEVEL 121 T.O.S. 엔지니어링검토결과에따라타워최상부 Geometry(114 층이상 ) 1,000 1,000 LEVEL 120 T.O.S. 를일부변경하여내부공간확장 LEVEL 114 T.O.S. 추진방안 설계변경범위는구조, 커튼월, 풍동, MEP 등관련분야검토에따라최소구간적용 해외설계진행 (SD 및 DD) 시에는초기 Geometry를최대한유지하였으나, 실시설계진행에따른관련분야세부기술검토를통하여, 최소한 Geometry변경으로개선가능성확인함. 23
운영사협의 구분구분기간비고 1 투자비포럼 (CM, 발주처 ) 2012.01 ~ 2014.12 비용절감방안제시 2 오픈점검회의 (CM, 월드몰운영사 ) 2012.02 ~ 2014.12 3 타워오픈점검회의 (CM, 타워운영사 ) 2015.01 ~ 2016.12 설계변경최소화 사전운영준비협의 설계변경최소화 사전운영준비협의 4 민원협의체회의 (CM, 발주처, 주민대표, 지방자치단체 ) 2013.09 ~ 2015.07 민원대책사전협의 5 디자인협의체회의 (CM, 운영사디자인부서 ) 2014.10 ~ 현재 디자인일정및운영관련협의 6 운영사회의 (CM, 타워운영사 ) 2017.01 ~ 현재 시설물인수인계방안 하자보수처리방안 주기적인협의를통해운영사간설계및운영관련업무의시행오류최소화 24