공급 2017년 1분기에는 3개의프라임빌딩이공급되었다. CBD 권역에는기존삼성생명수송동사옥이수평증축한수송스퀘어 (GFA 50,400sqm, 증축면적약 5,500sqm) 가사용승인을받았으며, YBD의여의도SK증권빌딩 (K타워, GFA 47,400sqm) 이준공되었다. 이

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1 Savills World Research Korea 브리핑서울프라임오피스 사진 : CBD, Seoul 개요 업그레이드수요가증가하면서프라임오피스의임차인업종도다양해지고있다. 게임업체, IT 업체, 공유오피스, 금융기업의아웃소싱, 콜센터등의비중이점차증가하고있다. 2016년의한국경제는 2.8% 성장한것으로잠정집계되었고, 2017년은수출호조로연초전망보다상승한 2.6% 로상향조정되었다. 2017년 1분기서울프라임오피스총량은롯데월드타워를제외하고도 97,800sqm 가증가하였다. 순흡수면적은 90,000sqm 로, 전년동기 84,000sqm 대비약 7% 로증가하였다. 2017년 3월기준, 서울프라임오피스공실률은 14.1% 이며, Secondary 오피스에서 Prime 오피스로업그레이드하는사례가크게증가하였다. 2017년 3월기준, 전년동기대비명목임대료상승률은 1.0% 로물가상승률 2.2% 보다낮았다. 그러나건물별공실률차이가크게나면서임대료인상률차이도건물별로큰것으로파악된다. " 국내외투자자들이 2016 년부터적극적으로검토하던거래의상당수가이번분기에성공적으로종결되어 1 분기규모로는역대최대를보였다." Savills Research savills.co.kr/research 01

2 공급 2017년 1분기에는 3개의프라임빌딩이공급되었다. CBD 권역에는기존삼성생명수송동사옥이수평증축한수송스퀘어 (GFA 50,400sqm, 증축면적약 5,500sqm) 가사용승인을받았으며, YBD의여의도SK증권빌딩 (K타워, GFA 47,400sqm) 이준공되었다. 이외에도잠실권역에롯데월드타워 (GFA 327,100sqm, 임대오피스면적 143,700sqm) 가준공되었고, 롯데계열사및데상트코리아가입주할예정이다. 수요와공실률 2017년 3월, 한국은행은 2016년경제성장률을 2.8% 로잠정발표하였다. 한국은행은 4월경제동향간담회에서, " 수출이글로벌경기개선등에힘입어예상보다높은증가세를보이면서, 한국경제성장세를뒷받침하고있다. 하지만, 보호무역주의의확산등을감안하면글로벌금융위기이전수준의교역량을보일지는좀더지켜볼필요가있다." 고밝혔다. 또한 2017년경제성장률은 2.6% 로전망하였다. 2017년 1분기서울프라임오피스의수요는 3권역에서모두증가하였고, 전체순흡수면적은 90,000sqm 이었다. CBD는 13,600sqm, GBD는 37,600sqm, YBD가 38,700sqm이었다. CBD권역은삼성금융계열사가 GBD로이전하며, 순흡수면적이감소하였으나, 신규임차활동이많아전체적으로는증가하였다. 1분기에는신규공급으로 CBD권역과 YBD권역의공실률이상승했다. 신규준공된빌딩에사전임차한기업들이 2분기에입주하며, 신규공급빌딩들의공실률은하락할것으로예상되지만, Prime에서 Prime으로이전하는수요가대부분이기때문에시장공실률의변화는없을것이다. GBD권역은업그레이드수요와지점통합수요로공실이해소되었다. 표 1 권역별월임대료및공실률, 차트 1 실질 GDP 성장률및실질수출증가율, 2006 년 년 ( 전망 ) 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 13.4% 출처 : 한국은행 실질경제성장률 ( 전년대비증가율 %) 수출액실질증가율 ( 전년대비증가율 %) 12.4% 13.5% 17.1% 6.0% 6.5% 5.2% 5.5% 4.4% 4.5% 3.3% 3.7% 2.6% 2.8% 3.30% 3.50% 2.8% 2.9% 0.7% 2.3% 2.6% 2.9% 2.3% 0.5% 2.20% 0.4% F 2018F 차트 2 금융및보험업종사자수추이, 2008 년 3 월 년 3 월 1,200 1,100 1, 권역 단위 : 고용자수 ( 천명 ) 금융및보험업고용자수 ( 좌 ) 고용자수 ( 우 ) 27,000 25,000 23,000 21,000 19,000 17, ,000 Mar-08 Mar-09 Mar-10 Mar-11 Mar-12 Mar-13 Mar-14 Mar-15 Mar-16 Mar-17 출처 : 통계청 평균임대료 ( 원 / sqm 임대면적기준 ) 평균임대료 ( 원 / sqm 전용면적기준 ) 전년동기대비인상률 (%) 순흡수면적 (sqm) 공실률 (%) ( 전분기공실률 ) CBD 102, , % 13, % (16.2%) GBD 90, , % 37, % (9.6%) YBD 79, , % 38, % (14.2%) Overall Seoul Average 93, , % 90, % (13.6%) 차트 3 순흡수면적, 2008 년 1 분기 - 350, , , , , ,000 50, , , , ,000 단위 : sqm CBD GBD YBD * 잠실롯데월드타워 : Prime 등급빌딩이나, 권역별공실률, 임대료분석에는미반영, 순흡수면적에는반영 savills.co.kr/research 02

3 2017년 1분기에도 Secondary 오피스에서 Prime 오피스로업그레이드를위한이전사례가우세했다. 업그레이드사례는 61% 로, 2016년평균 36% 와비교하여, 상당히큰폭의증가를보였다. 반면, Prime to Prime 이전은 11%, 신규조직은대신파이낸스타워에신규지점을오픈한 WeWork의영향으로 18% 로나타났다. CBD권역의공실률은 17.3% 를기록하였다. 대신파이낸스센터에 WeWork 이입주하며임대율을높였지만, 신규공급된수송스퀘어의본격적인입주가 2분기에예정되어있어전체공실률은상승하였다. 신규공급을제외한공실률은 15.6% 로전분기대비소폭하락하였다. 2016년부터시작된삼성금융계열사들의 CBD권역에서 GBD 권역으로의이전이거의마무리되었다. CBD권역내에서는 CJ계열사, 롯데글로벌로지스, KB카드, LG계열사등주요대기업계열사의이동이활발하게진행되고있다. GBD권역의공실률은지난분기대비 1.8%p 하락한 7.9% 를기록하였으며, 여전히 3권역중가장낮다. 파르나스타워에 CJ계열사와라이엇게임즈가입주를완료하고한화생명서초사옥에현대카드 / 캐피탈이통합지점을개소하며공실이해소되었다. 이에비해신규공실발생은적어작년준공된파르나스타워로인해상승하였던 GBD권역의공실률이작년동기수준으로낮아졌다. YBD권역은여의도SK증권빌딩 (K타워) 준공으로공실률이증가하여 17.0% 로나타났다. 신규공급을제외하고분석한결과, 약 14.4% 로지난분기와비슷한수준의공실률을보였다. Three IFC에 TEC의신규지점이입주하였고, 신한금융투자빌딩에는자사증평및계열사인신한아이타스가입주하며공실을모두해소하였다. 미래에셋대우가 CBD로이전하고공실이발생한대우 증권사옥에는삼성동에있던미래에셋생명본사가이전을하였다. 임대료 2017년 1분기서울오피스의평균명목임대료는 93,800원 /3.3m 2 으로전년동기대비1.0% 상승하였다. 권역별로 CBD 권역이 1.2%, GBD권역이 1.2% 상승하였으며, YBD권역은보증금비율을높이고, 월임대료를 28% 낮춘유화증권빌딩의영향으로 0.1% 의임대료상승률을보였다. 마케팅임대료를인상한빌딩들의인상률수준은평균 3% 정도였으며, 대부분정기임대료인상이거나장기임차하였던기업이퇴거하며과거마케팅임대료를 차트 4 공실해소권역별비율, GBD 36% 차트 5 공실해소구분, 2017년 1분기 vs. 2016년 /2017 YBD 15% 차트 6 서울프라임오피스공실률, 2008 년 1 분기 - 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Expansion 10% Prime to prime 11% New organisation 18% Secondary to prime 61% 2016 Expansion 17% CBD GBD YBD New organisation 14% Prime to prime 33% CBD 49% Secondary to prime 36% savills.co.kr/research 03

4 현재수준으로조정하는사례가있었다. 또한공실면적증가로마케팅임대료를 1% 수준으로인하하는사례도 3건이있었다. 공실률이높은빌딩위주로임차인에게제공하는무상임대기간, 인테리어공사기간및비용지원등의임대마케팅조건은지속적으로제공되고있다. 전망 2017년내에향후주요 3권역내에는 KEB하나은행을지로사옥이 3분기에준공을앞두고있으며, 주요 3권역외지역에아모레퍼시픽신사옥 ( 용산 ) 과마제스타시티 ( 서초 ) 가 3분기에준공될예정이다. 차트 7 권역별전년동기대비임대료인상률, 2008 년 1 분기 - 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1%, 한국은행 CBD GBD YBD 소비자물가상승률 ( 전년동기비 ) CBD권역은다른권역대비활발한임차활동을보이고있다. 2분기에는리모델링증축을마친수송스퀘어에사전임차된입주사가입주할예정이다. SK건설이 80% 의면적을, SK텔레콤과 SK가스도나머지면적을임차하는것으로파악되었다. 기존공실면적에도대형임차인입주가예정되어있다. 타워8에국민카드, T타워에 SK커뮤니케이션즈, 서비스업체 MPC, 더케이트윈타워즈에 SKC 등의임차인입주가예정되어, CBD권역의공실면적은지속적으로해소될것으로보인다. 3분기에준공을앞둔 KEB하나은행을지로사옥에는그랑서울과서울스퀘어에입주해있던하나은행이이전할예정이다. 또한, 시그니쳐타쳐타워의대형임차사인아모레퍼시픽은 2018년초에신사옥으로이전할예정이다. 최근에는서울역권역에대기업계열사, 정부관련기관, 콜센터기업등의입주가이어지며, 공실면적이해소되고있다. 주요오피스권역중, GBD권역은임대시장이가장안정화되었으며, 이러한추세는지속될것으로보인다. 2016년 3분기에준공된파르나스타 워는현재 41% 의입주율을보이고있으며, 이외에도전문서비스기업, 게임관련 IT 소프트웨어업체와임대차계약을체결하거나협의중인것으로알려졌다. GT타워에코오롱인더스트리가 2분기에동일권역 Secondary 빌딩으로이전하며대형면적공실이발생할것으로보인다. 3분기에캐피탈타워에있던데상트코리아가롯데월드타워로이전할예정이다. YBD권역에신규공급된여의도 SK 증권빌딩 (K타워) 은삼성생명여의도동빌딩을사용중이던 SK증권 (2분기입주예정 ) 과 HP빌딩의 HPE (4분기입주예정 ) 를임차인으로유치하여약 70% 의임대가완료되었다. 두기업모두 YBD 권역내의프라임빌딩에서이전하여시장공실률의하락은없을것으로보인다. 매매및투자시장 경제펀더멘탈을고려한금리인하압력이있지만, 한-미간금리역전에따른자본유출우려등에따라, 기준금리는 2016년 6월이후역대최저수준인 1.25% 를유지하고있다. 5년국고채및대출금리는미국의금리 인상기조및국내정치적불안정성이증가되면서 2016년 4분기에이어 2017년 1분기에도소폭상승하였다. 국내상업용부동산시장은정치적불확실성이높아진상황에도불구하고, 2016년부터거래가진행중이던빌딩들이성공적으로매각을완료하면서 1조 8,000억원을상회하는거래량을보여주었다. 상당수의거래들은공실률이높은상태에서이루어지고있고다양한국내외투자자들은투자특성에따라각기다른공실률해소방안을보여주었다. 일송빌딩의경우, 임차인으로공유오피스 WeWork 유치를통해공실률해소방안을마련했고, 메트로빌딩은주거용오피스텔로전환하는방안을검토하며거래를완료했다고알려졌다. 2017년 1월, 국내건설사부영주택은삼성화재로부터부영을지빌딩 ( 구. 삼성화재본사 ) 을 4,380억원에매입완료하였다. 전용률이다른프라임빌딩대비 73% 로높은부영을지빌딩은삼성화재가서초사옥으로이전하여, 현재공실률은약 75% 를상회하고있다. 부영주택은이외에도 2017년 3월, 포 savills.co.kr/research 04

5 스코건설로부터부영송도타워 ( 구. 포스코이앤씨 (E&C) 타워 ) 를 3,000억원 (666만원/3.3m 2 ) 에매입하였다. 부영송도타워의공실률은약 40% 가량이며, 포스코건설이기존에사용하던부분을 5년간책임임차를할것으로알려졌다. 이지스자산운용은태평로2가에위치한삼성태평로빌딩을삼성생명으로부터 2,300억원 (1,900만원/3.3m 2 ) 에 매입하였다. 주요투자자는국내기관투자자로알려졌다. 삼성생명의서초사옥이전이후, 현재높은공실률을보이고있다. 이지스자산운용은 2017년 1월마이다스에셋자산운용으로부터 1,887억원 (1,499만원/3.3m 2 ) 에서울역인근에위치한 T타워를매입하였다. 주요투자자는프루덴셜파이낸셜그룹의 PGIM 으로알려졌다. 높은공실률을보였던 T타워는 CJ계열사, MPC 등의신규임차인을유치하며, 공실률이감소할것으로보인다. KTB자산운용은 2017년 3월미래에셋자산운용으로부터 1,272억원 (2,089 만원 /3.3m 2 ) 에테헤란로에위치한일송빌딩을매입하였다. 이펀드에는유럽계투자자가전액출자한것으로알려졌다. 일송빌딩은 WeWork과 15년장기임차를맺으며, 안정적인임대수 표 2 주요임차인이동, To From 권역 빌딩명 임차인 입주면적 (sqm) 권역 빌딩명 대신파이낸스센터 WeWork 18,200 신규 트윈시티남산 CJ올리브네트웍스 9,900 분당 퍼스트타워 연세재단세브란스빌딩 롯데글로벌로지스 5,500 CBD 현대그룹빌딩서관 Tower 8 KB 카드 TF 3,900 CBD 대우프라자빌딩 연세재단세브란스빌딩 롯데로지스틱스 3,700 CBD 연세봉래빌딩 퍼시픽타워 ( 구 _ 올리브타워 ) CMA CGM 2,600 CBD 한화금융프라자태평로 CBD T 타워 LG 전자 2,400 Non-core 지방조직 스탠다드차타드은행본점직방 2,300 CBD 삼일빌딩 트윈시티남산 스케쳐스코리아 2,000 Non-core LS용산타워 삼성종로타워 스팍스자산운용 1,500 YBD Two IFC 트윈시티남산 일본국제교류기금 1,500 Non-core 버티고타워 ( 창천동 ) KCCI 서울상공회의소 한국생산성본부인증원 1,300 CBD 생산성본부 WISE타워 ( 구 _YTN타워) 국외소재문화재재단 1,200 CBD 에이스타워 트윈시티남산 DHL서플라이체인코리아 1,000 GBD 슈페리어타워 한화생명서초사옥 현대카드 / 현대캐피탈 10,000 GBD 지점통합이전 파르나스타워 CJ E&M 9,900 분당 퍼스트타워 파르나스타워 라이엇게임즈 8,500 Non-core ICT타워 ( 신사동 ) GBD 파르나스타워메조미디어 4,900 분당퍼스트타워 글라스타워 파렉셀코리아 3,700 GBD 해성1( 대치동 ) 삼성생명서초타워 삼성생명 3,700 CBD 삼성생명태평로 캐피탈타워 비바리퍼블리카 1,600 GBD 현익빌딩 ( 역삼동 ) 신한금융투자타워 신한아이타스 3,500 YBD 익스콘벤처타워 KTB빌딩 린데코리아 2,200 YBD 키움파이낸스스퀘어 YBD 한국 HP 사옥신라젠 1,900 YBD 사학연금빌딩 Three IFC TEC 1,800 신규 여의도파이낸스타워 PARC 1 DEVELOPMENT 1,000 신규 savills.co.kr/research 05

6 익과자산가치의상승을기대하고있는것으로알려졌다. 공실해소를위해자산운용사들이공유오피스를입주시키는전략은꾸준히진행중이다. 강남의바른빌딩은이지스자산운용에서조성한이지스코어오피스공모부동산투자신탁제117호펀드에 777억원 (2,263만원/3.3m 2 ) 에매각되었다. 오피스공모펀드로써펀드의모집액은약 329억원이었다. 법무법인바른이 10년간책임임차하여, 안정적인배당이예상되고, 2021년준공예정인현대차글로벌비지니스센터 (GBC) 개발부지에인접하여공모가순조롭게이루어진것으로알려졌다. 차트 8 서울오피스시장거래규모, 2008 년 1 분기 단위 : 조원 차트 9 서울프라임오피스 Cap. Rate 추이, 2005 년 1 분기 - 기준공빌딩의거래증가외에준공조 9% Spread ( 우 ) Cap rate ( 좌 ) 5 년만기국고채 ( 좌 ) 900 건부선매입계약도꾸준히이뤄지고 8% 800 있다. 동부자산운용 ( 오라이언파트너스 ) 은서소문구역 5지구선매입계약을 3 월말에체결하였고, 지난해 11월이지스자산운용 ( 인베스코 ) 이마제스타시티 B동선매입계약을체결한이후최근코람코자산신탁이마제스타시티 A 동의우선협상자로선정되었다. 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 년 1분기의 Cap. Rate은마케팅임대료와 90% 임대율로가정하여추정할경우, 4.7% 수준이다. 하지만, Rent Free및 TI를감안한실질임대율을고려하면 4% 초반으로예상된다. 3월말기준, 5년만기국고채가상승하여 1.8% 를상회했음에도, 약 300bps 내외의스프레드를보이고있다. 한국투자시장의일반적인 LTV는 55% 이다. 0% , 한국은행 차트 10 5 년만기국고채및기준금리추이, 2012 년 1 월 년 3 월 4.0% 3.5% 3.0% 2.5% 5 년만기국고채기준금리 0 2.0% 1.5% 1.0% 출처 : 한국은행 savills.co.kr/research 06

7 표 3 주요거래사례, 권역빌딩명매도자매수자 매매면적 (sqm) 매매가격 ( 단위 : 억원 ) T 타워마이다스에셋자산운용이지스자산운용 41,598 1,887 CBD 부영을지빌딩 ( 구삼성화재본사 ) 삼성화재해상보험부영주택 54,654 4,380 삼성태평로빌딩삼성생명이지스자산운용 40,002 2,300 일송빌딩미래에셋자산운용 KTB 자산운용 20,126 1,272 GBD 강남메트로빌딩삼성생명마스턴자산운용 13, 바른빌딩법무법인바른이지스자산운용 11, Others 부영송도타워포스코건설주식회사부영주택 148,790 3,000 Please contact us for further information Savills Korea Savills Research K.D. Jeon CEO Savills Korea [email protected] Crystal Lee Senior Director Investment Advisory [email protected] Seunghan Lee Senior Director Leasing & Marketing [email protected] Hyunseok Jhee Director PM Services [email protected] JoAnn Hong Director Korea [email protected] Simon Smith Senior Director Asia Pacific [email protected] Miah Yang Senior Director Retail Service [email protected] Savills plc Savills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 500 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East. This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research. savills.co.kr/research 07

8 부록 서울오피스시장및 Savills Korea 조사빌딩개요 표 4 조사빌딩개요, 2017 년 3 월기준 CBD GBD YBD Total 빌딩개수 A 평균연면적 (sqm) 85,000 99, ,000 92,000 평균준공연도 빌딩개수 B 평균연면적 (sqm) 55,000 47,000 45,000 50,000 평균준공연도 빌딩개수총합계 면적총합계 (sqm) 3,030,000 2,080,000 1,310,000 6,430,000 리서치 & 컨설팅팀 1. 서울대형오피스빌딩 서울시에입지하고있는 30,000 sqm 이상의대형오피스빌딩은 100% 사옥으로사용되는빌딩을포함하여 2017 년 3 월현재 CBD 에 32.3%, GBD 에 18.3%, YBD 에 14.0% 가밀집되어, 전체의약 64.7% 가이들세지역에분포하고있는것으로나타났음. 2. Seoul Prime Office 등급에대한정의 Savills Korea 에서는연면적과위치, 접근성, 가시성, 인지도, 임차인, 준공연도, 빌딩시설, 관리상태등을종합적으로고려하여오피스빌딩의등급을정하고있음. CBD, GBD, YBD 의 3 개주요권역에위치한 30,000 sqm 이상빌딩중상대적 으로우수한빌딩을프라임빌딩이라고정의함. 프라임빌딩 120 개중 92 개를대상으로서울오피스시장동향에대한조사및분석을하였음. 3. 임대료 임대료는보증금과월세로이루어져있으며, Savills Korea 는건물주가책정한기준층명목임대료 (Face Rent) 를조사및분석함. 보고서에서언급된월임대료는월세로, 보증금은월세의 10 배임. 4. 순흡수면적 (Net absorption) 해당기간동안오피스시장내증가하거나감소한임대면적임. 5. Cap. Rate 산정방법 Cap. Rate : ( 보증금운용이익 (5%)+ 기준층명목임대료 + 관리비초과이익 )x 임대율 (90%) x 12 / 거래가, 거래사례별 Cap Rate 의비교를위해보증금운용이율은 5%, 임대율은 90% 를일괄적용함. savills.co.kr/research 08