공급 2015년에는 총 3건의 프라임 오피스가 모 두 CBD에 공급되었으며, 본사로 사용되는 KT 광화문빌딩 East를 제외하고, 타워8과 트윈시티남산이 임대면적(76,561 sqm)으 로 공급되었다. 2016년에는 총 4건의 신규 프라임 오피스 가 공급될 예정이다.

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1 Savills World Research Korea 브리핑 서울 프라임 오피스 사진 : CBD, Seoul 개요 업무공간 확장과 오피스 업그레이드 수요를 중심으로 공실이 해소 되었으나 임대료는 보합세를 유지하였다. 4분기에는 주요 3권역에서 순수요 증 가세를 보였으나 총 순흡수면적은 38,500 sqm로 전분기 대비 하락하였다. 2015년 서 울 프라임 오피스 총 순흡수면적은 142,000 sqm로 집계되었다. 서울 프라임 오피스의 2015년 명목임 대료 인상률은 0.4%(Y-o-Y), 관리비 인상 률은 1.3%(Y-o-Y)를 보였으며, 이는 과거 인상률 중 가장 낮은 수준으로 조사되었다. 한국은행은 2015년 경제성장률 추정치를 하향조정(2.7% 2.6%)하였고, 반면 무디 스(Moody's)가 한국 국가신용등급을 Aa3에 서 Aa2로 상향 조정하였다. Aa2 등급은 한국 의 국가신용등급 가운데 가장 높은 수준이다. 4분기중 거래규모는 1조 1,500억원으 로 매각진행 중이던 오피스들의 거래가 연 내 종결이 되지 않아 2015년 전체 오피스 거 래 규모는 3조 8,500억원으로 5조원을 상회 한 최근 3년간 거래규모에 크게 못 미쳤다. "임대수요 증가가 소폭에 그치며 2015년 임대료 상승은 정체를 보였고, 투자시장의 규모도 2014년에 비해 20% 이상 감소하였다." Savills Research savills.co.kr/research 01

2 공급 2015년에는 총 3건의 프라임 오피스가 모 두 CBD에 공급되었으며, 본사로 사용되는 KT 광화문빌딩 East를 제외하고, 타워8과 트윈시티남산이 임대면적(76,561 sqm)으 로 공급되었다. 2016년에는 총 4건의 신규 프라임 오피스 가 공급될 예정이다. 총 연면적은 228,836 sqm(2015년 12월 기준 프라임 Stock의 2.7%)으로 사전임차된 약 40%를 제외한 면적(135,000 sqm)이 임대시장에 진입할 것으로 조사되었으며 이는 2015년에 공급 된 오피스 면적과 비슷한 수준이다. 그 외 에 주요권역 밖인 잠실에 롯데월드타워가 2016년 4분기에 공급될 예정이다. 수요와 공실률 한국은행은 2015년 경제성장률 추정치를 하향조정(2.7% 2.6%)하고, 2016년 경 제성장률은 3.0%로 전망했다. 2015년 9월 S&P에 이어 12월 중 무디스가 한국 국가 신용등급을 Aa3에서 Aa2로 상향 조정하 였다. Aa2 등급은 한국의 국가신용등급 가 운데 가장 높은 수준이다. 12월 미국 연방 공개시장위원회(FOMC)는 기준금리를 9년 6개월만에 0.25%p 인상하기로 결정하였으 나, 한국은행은 기준금리를 6개월째 1.50% 로 동결하였다. 금융 및 보험업 종사자수는 2015년 7월 이후 완만한 상승세를 이어가 12월 기준 793,000명을 기록했다. 권역별 순흡수면적은 CBD가 6,700 sqm, GBD가 19,200 sqm, YBD가 12,600 sqm이며, 총 순흡수면적은 38,500 sqm이었다. 2015년 서울 오피스 시장의 총 순흡수면적은 약 142,000 sqm로 집계 되었으며, 이는 2014년 총 흡수량 194,000 sqm에는 못 미치는 수준이다. 공실 해소는 Secondary 오 피스에서 프라임 오피스로 이전한 수요의 비율이 36%로 오피스 업그레이드가 많았 다. 프라임 오피스에서 프라임 오피스로 이 전한 사례의 비율은 30%로 사업전략 및 업무효율화에 따른 이전이 주요 요인으로 파악되었다. 이 밖에 증평수요는 20%, 신 규수요는 14%로 조사되었다. 12월말 기준 서울 프라임 오피스의 공실 률은 주요권역의 공실률이 모두 하락하면 표 1 권역별 월임대료 및 공실률, 권역 평균 임대료 (원/ sqm 임대면적기준) 평균 임대료 (원/ sqm 전용면적기준) 전년동기대비 인상률 (%) 순흡수면적 (sqm) 공실률 (%) CBD 101, , % 6, GBD 85, , % 19, YBD 78, , % 12, Overall Seoul Average *서울 프라임오피스 순흡수면적 표 년 신규공급 빌딩 91, , % 38,542* 13.4 권역 빌딩명 공급시기 연면적 (sqm) 층수 비고 CBD KT 광화문빌딩 East / ,171 B6/F-25/F KT 사옥 CBD 타워 8 / ,654 B7/F-24/F CBD 트윈시티남산 /2015 표 년 공급 예정빌딩 32,597 (오피스 면적) 합계 135,422 B7/F~30/F (오피스 2/F~18/F) 오피스, 호텔, 오피스텔, 리테일 복합시설 권역 빌딩명 공급시기 연면적 (sqm) 층수 비고 CBD 장교4 / ,833 B7/F-22/F 신한생명 약 66% 사용 예정 CBD 명동3 / ,182 B7/F-27/F IBK 100% 사용 예정 GBD 파르나스타워 / ,374 B8/F-32/F 전층 오피스 임대마케팅 진행중 CBD 명동4 / ,447 B7/F-25/F 잠실 롯데수퍼타워 /2016 합계 228, ,914 (오피스) B6/F-123/F 차트 1 실질 GDP 성장률 및 실질 수출증가율, 2006년 년(전망) 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 13.4% 출처 : 한국은행 12.4% 5.2% 5.5% 6.0% 13.5% 6.5% 17.1% 4.4% 4.5% 대신증권 약 55% 사용 예정 WeWork 임차 예정 14/F-38/F Prime 오피스 108/F-114/F Private 오피스 실질경제성장률 (전년대비 증가율 %) 수출액실질증가율 (전년대비 증가율 %) 3.3% 3.7% 2.6% 3.0% 2.8% 2.9% 0.7% 2.3% 2.3% 0.1% 2.2% 0.4% E 2016F savills.co.kr/research 02

3 서 전분기 대비 0.6%p 감소한 13.4%를 기 록하였다. 전년동기 대비 공실률도 0.6%p 하락(14.0% 13.4%)하였고, 연내 최고 수준 공실률 대비로는 약 2%p 하락(2분기 15.3% 4분기 13.4%)했다. 차트 2 금융 및 보험업 종사자수 추이, 2006년 12월 년 12월 1,200 단위 : 종사자 수 (천 명) 금융및 보험업 고용자 수(좌) 고용자 수(우) 27,000 CBD 공실률은 전분기 대비 거의 변동이 없는 15.6%를 기록했다. CBD는 공공기관 지방이전 등 권역 밖으로의 대규모 이전이 있었으나 사업전략 및 업무효율화 증대 목 적의 확장 이전수요를 중심으로 공실이 해 소되었다. 연세재단빌딩의 한국장학재단은 일부 조직을 제외하고 대구 한국장학재단 청사로 이전을 완료하면서 CBD권역 공실 을 증가시켰다. 반면 쌍림동 CJ제일제당 빌딩의 CJ대한통운 관련 조직은 서소문동 사옥 인근의 퍼시픽타워로 이전 임차했고, 남산 CJ빌딩에 있던 CJ올리브네트웍스는 업무공간 증대를 위해 인근의 T 타워에 임 차한 것으로 조사되었다. GBD 공실률은 주요 권역 중 가장 낮은 9.0%로, 이는 전분기 대비 1.0%p 하락한 수치이다. GBD는 대기업 이전수요와 업그 레이드 및 증평 수요가 공실률 하락의 주요 원인으로 파악되었다. SK하이닉스가 판교 로 이전하면서 삼성생명 대치타워는 삼성 생명 조직이 들어오며 입주율 100%를 유 지하게 되었고, 롯데케미칼에 매각된 삼성 정밀화학은 수원 전자소재연구단지에서 글 라스타워로 이전 임차한 것으로 조사되었 다. 업그레이드 사례로는 강남파이낸스빌 딩으로 이전한 W게임즈, 포스코피앤에스 타워에 입주한 켈로그 등이 있으며, 캐피 탈타워에서는 데상트와 페이스북이 증평 한 것으로 조사되었다. 오토웨이타워는 교 육관련 기업 에스티앤컴퍼니의 증평으로 기존 공실면적을 모두 해소했다. YBD는 공실률이 전분기 대비 1.0%p 하 락한 15.5%를 기록하였다. 한화생명63빌 딩 저층부의 한화 갤러리아 면세점 입점과 관련하여 한화갤러리아가 신규 임차했고, KTB네트웍스빌딩의 범한판토스는 전경 련회관으로 대규모 이전 임차하며 전경련 회관의 공실률이 크게 하락(18% 10%) 한 것으로 조사되었다. KB자산운용이 여의 도POBA빌딩을 매입하면서 용산 삼구빌딩 의 KB생명과 여의도 내에 산재되어 있었 던 KB투자증권이 2016년 1분기까지 이전 할 것으로 알려졌다. 1,100 1, ,000 23,000 21,000 19,000 17, ,000 Dec-06 Dec-07 Dec-08 Dec-09 Dec-10 Dec-11 Dec-12 Dec-13 Dec-14 Dec-15 출처 : 통계청 차트 3 순흡수면적, 2008년 1분기 - 350, , , , , ,000 50, , , , ,000 단위: sq m CBD GBD YBD 차트 4 서울 프라임 오피스 공실률, 2002년 1분기 - 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% CBD GBD YBD savills.co.kr/research 03

4 전망 2016년 오피스 시장은 삼성그룹의 그룹내 사옥 재편으로 CBD와 GBD에서 오피스 이 동이 예상된다. 권역별로는 CBD의 움직임이 가장 많을 것 으로 예상되며, 공실률은 4분기 대비 상승 한 16%대로 예상된다. 면세점 리모델링을 위해 파인애비뉴B로 단기 임차한 하나투 어는 리모델링 공사가 끝나면 사옥으로 돌 아갈 것으로 조사되었고, 소시에테제네랄 은 에스타워에서 D타워로 이전할 예정이 다. 그 밖에 TFT 조직 및 기존 낡은 프라임 빌딩에 있던 금융사 등이 이전을 검토하고 있으나 이전빌딩은 확정되지 않았다. 1분 기에 준공되는 장교4(30,833 sqm)는 신한 생명이 약 2/3의 면적을 사용할 예정이다. 명동3지구(2분기 준공예정)는 IBK은행 사 옥, 명동4지구(4분기 준공예정)는 대신증 권 사옥으로 사용예정이다. 대신증권 사 용면적 외 남는 면적은 공유 오피스 임대 업체 WeWork가 임차할 것으로 알려졌다. 1분기 GBD의 공실률은 4분기 대비 하락한 8% 중반을 기록할 것으로 예상된다. 메드 트로닉코리아가 사조빌딩에서 글라스타워 로 이전하는 것으로 조사되었다. 삼성그룹 의 그룹내 사옥 재편으로 서초사옥의 삼성 전자는 수원과 우면 R&D센터로 이전하고, 삼성물산의 건설부문은 판교 알파돔시티의 알파리움으로 이전할 예정이다. 삼성전자 와 물산이 이전한 면적은 CBD의 삼성화재, 삼성카드, 삼성증권이 이전할 것으로 알려 졌다. 한편 삼성화재는 을지로 사옥을 외부 표 4 주요 임차인 이동, To From 권역 빌딩명 임차인 입주면적 (sqm) 권역 빌딩명 CBD GBD YBD Non-core 퍼시픽타워(구 올리브타워) CJ대한통운 4,626 Non-core CJ제일제당빌딩 Center1 재규어랜드로버 2,792 증평 Center1 엠에이치파워시스템즈코리아 2,430 GBD 삼탄빌딩 메트로타워(구 GS역전) 클레어스 1,938 증평 T 타워(구 LG유플러스타워) CJ올리브네트웍스 1,625 CBD CJ빌딩 AIA Tower Coway(TFT IBM) 1,587 신규 에스타워(세안) LG생활건강 1,494 Non-core Secondary PineAvenue 중국동방항공 1,418 Non-core 대아빌딩 (신사동) 영풍 SK E&S 1,369 CBD SK서린빌딩 Center1 SK텔레콤 1,246 신규 Twin City Namsan(동자8) 샤우트웨거너에드스트롬 1,232 CBD 상공회의소 서울파이낸스센터(SFC) 미즈호은행 1,003 증평 Tower 8(청진8) 김범수변호사사무실 816 신규 서울상공회의소 한국프리스케일 800 잠실 월드타워빌딩 Gran Seoul SDJ코퍼레이션 731 신규 강남파이낸스센터(GFC) W 게임즈 5,287 GBD Secondary (역삼동) 글라스타워 삼성정밀화학 3,825 Non-core 수원전자소재연구단지 GS빌딩 도요타자동차 3,440 GBD SI Tower(구 ING타워) 캐피탈타워(한솔빌딩) 데상트 2,939 증평 플래티넘타워 동부생명 2,890 GBD 삼일프라자 캐피탈타워(한솔빌딩) 페이스북 2,821 증평 포스코피엔에스타워 켈로그 1,762 GBD 신안빌딩 푸르덴셜타워 모지도코화이어코리아 1,757 신규 오토웨이타워(SK네트웍스) 에스티앤컴퍼니 1,559 증평 강남파이낸스센터(GFC) 텐센트 880 GBD 역삼동 C&K타워 SI Tower(구 ING타워) 현대모비스 701 증평 전경련회관타워동 범한판토스 10,548 YBD KTB네트웍스 서울국제금융센터3(Three SIFC) Cook메디컬 2,142 YBD 교보증권빌딩 동양증권 나눔로또 1,990 마포 S-Oil빌딩 한화생명63 갤러리아 1,352 신규 서울국제금융센터3(Three SIFC) 대한조선 962 신규 신한금융투자타워 신한은행 900 증평 동양증권 유진기업 738 마포 Secondary 대구 한국장학재단 청사 한국장학재단 4,596 CBD 연세재단빌딩 두산타워 한컴 3,477 CBD 한화금융프라자 태평로 해산 대우건설TF팀 2,989 CBD 에스타워(세안) savills.co.kr/research 04

5 기업에 임대 할 예정인 것으로 알려졌다. YBD의 공실률은 4분기와 비슷한 수준을 보일 것으로 전망된다. YBD는 KB투자증 권이 율촌빌딩과 신한금융투자 사옥에서 여의도POBA빌딩으로 이전할 예정이다. 씨 티뱅크가 CBD내 사옥을 매각하고 Three IFC로 이전할 것으로 예상했으나 Citi빌딩 의 매각이 무산됨에 따라 Three IFC 안정 화는 지연될 것으로 보인다. 임대료 한국은행의 2015년 물가상승률 잠정치는 0.7%이다. 서울 프라임 오피스의 명목 임 대료 인상률은 0.4%(Y-o-Y), 관리비 인상 률은 1.3%(Y-o-Y)을 보였으며, 이는 과거 인상률 중 가장 낮은 수준으로 조사되었다. 권역별로는 CBD가 2014년 대비 연간 0.8% 인상한 것으로 조사되었고, GBD와 YBD가 각각 0.1% 상승한 것으로 조사되었다. 4 분기에 임대료를 인상한 빌딩은 서울스퀘 어와 퍼시픽타워로 각각 2.6%, 4.5% 인 상한 것으로 조사되었다. 전망 2016년 1분기 임대료 인상 예정 빌딩은 5 건(메트로타워, 더케이트윈타워, 트레이드 타워, 한화생명63빌딩, 여의도태영빌딩)으 로 1-3% 수준에서 인상하는 것으로 파악 되었다. 현재 인상 협의를 진행 중인 빌딩 이 많은 것을 고려할 때, 1분기에 임대료 인상을 단행하는 빌딩은 더 늘어날 것으로 예상된다. 하지만 적체된 공실면적과 현재 의 임대시장 상황은 높은 수준의 임대료 인 상률을 적용하기에는 부담으로 작용할 것 으로 판단된다. 매매 및 투자시장 에는 프라임 오피스를 포함 하여 총 8개 빌딩이 거래되었으며, 거래규 모는 1조 1,500억원이었다. 4분기에 매각 진행 중이던 오피스들의 거래가 연내 종 결이 되지 않아 2015년 전체 오피스 거래 규모는 4조원에 못 미쳤고, 2012년 이후 부터 유지하던 5조원의 오피스 거래규모 를 2015년에는 달성하지 못하였다. 최근 수년간 평당매매가격은 지속 상승한 반 면, 2015년 현재 시장 공실률은 높아, 우 선협상자로 선정되어도 임차인 확보 등의 이슈가 대두되며 자금모집이 어려워져 거 래가 무산되거나 지연되는 사례가 있었다. 한국은 현재 역대 최저수준의 기준금리 차트 5 공실해소내역 비율, 2014년 년 차트 6 권역별 전년동기대비 임대료 인상률, 2008년 1분기 - 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% , 한국은행 CBD GBD YBD 소비자물가 상승률 차트 7 서울 오피스 시장 거래규모, 2007년 1분기 Expansion 21% 단위 : 조 원 New organisation 15%, 한국은행 Prime to prime 33% Secondary to prime 31% Expansion 19% New organisation 13% Prime to prime 25% Secondary to prime 43% savills.co.kr/research 05

6 1.5%를 6개월 이상 유지하며, 2015년 4분기 기준, 5년만기 국고채는 1.88%, 10년만기 국고채는 2.17% 수준을 나타냈 다. 미국은 12월 17일에 발표한 기준금리 인상을 시작으로 단계별로 금리를 상승시 킬 것으로 보이며, 이로써 향후 한국의 이 자율도 점진적인 인상이 예상된다. 하지만, 경기부양에 대한 부담으로 인상 결정이 쉽 지 않을 것으로 보여진다. 안정적인 자산인 프라임 오피스투자에 대 한 관심은 지속되고 있으며, 특히 공실률 이 높은 시장에서 임차인이 확보된 오피스 빌딩의 선호도는 특히 높게 나타났다. 공실 우려로 투자자 모집의 어려움을 겪었던 종 로플레이스는 임대 안정화 이후 매각을 종 료하였으며, 여의도의 하나대투빌딩, NH 캐피탈도 상대적으로 안정적인 공실률을 보여 거래를 종결하였다. 반면, 공실률이 높았던 빌딩은 용도변경, 리모델링 또는 증축 등의 자산가치 상승에 대한 기대감 으로 매매되었다. 2015년은 국내기업들의 사옥이나 비핵심 부동산자산의 매각사례가 다수 있었다. 동 국제강, STX, 대우조선해양, 삼성엔지니어 링, 삼성생명 등은 재무구조 개선을 위해 현 재 사옥을 매각하였거나, 매각을 추진 중에 있다. 2016년에도 기업부동산 매각사례는 계속 이어질 것으로 예상된다. 차트 8 서울 프라임 오피스 Cap. Rate 추이, 2005년 1분기 - 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0%, 한국은행 차트 9 5년 만기 국고채 및 기준금리 추이, 2012년 1월 년 12월 4.0% 3.5% 3.0% 2.5% Spread (우) Cap rate (좌) 5년만기 국고채 (좌) 년만기 국고채 기준금리 해당 분기 중 가장 높은 가격에 거래된 오 피스 빌딩은 YBD의 하나대투증권빌딩으 로 조사되었다. 매각 이후에도 하나대투증 권이 사옥으로 계속 임차할 것으로 알려진 하나대투증권빌딩은 코람코자산신탁이 약 4,000억원 (평당 1,890만원)에 매입하였 다. 이 외에도 종로플레이스가 2,317억원 에 아센다스에 매각되었으며, NH캐피탈타 워는 1,021억원에 베스타스자산운용에 매 각 완료되었다. 비핵심 자산 유동화를 진행 중인 삼성생명 은 5건의 자산 (삼성생명 동여의도빌딩, 수 송타워, 종로타워, 동교동 삼성생명오피스 빌딩, 삼성생명 본관) 중, 2015년 12월 현 재 삼성생명 동여의도빌딩과 수송타워의 매각을 완료하였다. 삼성생명 동여의도빌 딩을 608억원에 매입한 이지스자산운용은 빌딩명을 '시티프라자'로 바꾸고, 건물 가 치상승 방안으로 저층부를 리테일로 전환 을 계획 중인 것으로 알려졌다. 제일모직이 2.0% 1.5% 1.0% 출처 : 한국은행 도곡동 군인공제회로 이전하며 공실률이 계약을 부영그룹과 체결하였으며, 2016년 100%인 수송타워도 2,550억원에 이지스 내에 거래/매각 종료할 것으로 예상된다. 자산운용에 매각되었다. 수송타워의 투자 자인 SK D&D는 몇 군데 빌딩에 분산되어 2015년 연말에 매각이 지연되었던 다수 오 있는 SK건설 및 계열사를 수송타워로 통 피스 빌딩들은 2016년 1분기 내 매매가 종 합, 이전시켜 공실을 낮추고, 증축을 통한 결될 것으로 기대한다. M&G 소유의 나라 자산가치 상승 실현 이후 재매각 할 계획 빌딩은 2016년 1월 계약을 체결하며 코람 으로 알려졌다. 이 외에도 삼성생명은 종 코자산신탁에 매각될 것으로 예상된다. 로타워, 동교동 삼성생명 오피스 빌딩의 매 각을 진행 중이다. 두 빌딩 모두 이지스자 산운용이 우선협상대상자이며, 투자자는 외국계로 알려졌다. 또한, 2015년 12월말 태평로에 위치한 삼성생명 본관 빌딩 매각 savills.co.kr/research 06

7 표 5 주요거래사례, 권역 빌딩명 매도자 매수자 매매면적 (sqm) 매매가격 (단위:억 원) CBD 수송타워 삼성생명 이지스자산운용 44,825 2,550 CBD 종로플레이스 한국투자신탁운용 아쎈다스자산운용 45,735 2,317 YBD 하나대투빌딩 하나자산운용 코람코자산신탁 69,826 4,000 YBD NH캐피탈 코람코자산신탁 베스타스자산운용 20,701 1,021 YBD 삼성생명 동여의도 삼성생명 이지스자산운용 14, Non-core 바디프랜드 (구 STX R&D센터) STX 퍼시픽투자운용 22, Please contact us for further information Savills Korea Savills Research K.D. Jeon Head of Korea Korea kdjeon@savills.co.kr Youngtaek Kim Vice President Korea ytkim@savills.co.kr Crystal Lee Senior Director Investment Advisory csjlee@savills.co.kr Hyunseok Jhee Director PM Services hsjhee@savills.co.kr JoAnn Hong Director Korea jhong@savills.co.kr Simon Smith Senior Director Asia Pacific ssmith@savills.com.hk Grace Ko Director CRES Leasing Service graceko@savills.co.kr Seunghan Lee Director, Leasing & Marketing, Development Sales seunghanlee@savills.co.kr Savills plc Savills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 500 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East. This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research. savills.co.kr/research 07

8 부록 서울 오피스 시장 및 Savills Korea 조사빌딩 개요 표 4 조사빌딩 개요, 2015년 12월 기준 CBD GBD YBD Total 빌딩개수 A 평균 연면적 (sqm) 81,869 96, ,784 90,501 평균 준공연도 빌딩개수 B 평균 연면적 (sqm) 52,215 42,824 49,218 48,047 평균 준공연도 빌딩개수 총합계 면적 총합계(sqm) 3,061,367 2,160,895 1,322,455 6,544,717 리서치&컨설팅 팀 1. 서울 대형 오피스 빌딩 서울시에 입지하고 있는 30,000 sqm 이상의 대형 오피스 빌딩은 100% 사옥 으로 사용되는 빌딩을 포함하여 2015 년 9월 현재 총 300개, 총 연면적 약 17,602,000sqm인 것으로 조사되었음. 이중 CBD에 33.0%, GBD에 20.0%, YBD에 13.5%가 밀집되어, 전체의 약 66.5%가 이들 세 지역에 분포하고 있 는 것으로 나타났음. 2. Seoul Prime Office 등급에 대한 정의 Savills Korea에서는 연면적과 위치, 접 근성, 가시성, 인지도, 임차인, 준공연 도, 빌딩시설, 관리상태 등을 종합적으 로 고려하여 오피스 빌딩의 등급을 정 하고 있음. CBD, GBD, YBD의 3개 주요 권역에 위 치한 30,000 sqm 이상 빌딩 중 상대적 으로 우수한 빌딩을 프라임 빌딩이라고 정의함. 프라임빌딩 123개 중 96개를 대상으로 서울 오피스시장 동향에 대한 조사 및 분석을 하였음. 3. 임대료 임대료는 보증금과 월세로 이루어져 있 으며, Savills Korea는 건물주가 책정한 기준층 명목임대료(Face Rent)를 조사 및 분석함. 보고서에서 언급된 월임대 료는 월세로, 보증금은 월세의 10배임. 4. 순 흡수면적 (Net absorption) 해당 기간 동안 오피스 시장 내 증가하 거나 감소한 임대면적임. 5. Cap. Rate 산정 방법 Cap. Rate : (보증금운용이익(5%)+기 준층 명목임대료+관리비초과이익)x임 대율(95%) x 12 / 거래가, 거래사례별 Cap Rate의 비교를 위해 보증금운용 이율은 5%, 임대율은 95%를 일괄적 용 함. savills.co.kr/research 08