부동산자산관리 (PM) 전문자격증도입에관한연구 Ⅰ. 서론 일반적으로부동산자산은일반경제재와달리매매에의한자본차익과공간관리를통한운영수익이라는두가지수익창출원이있다는특징을가지고있다. 국내부동산시장은과거급격한경제성장과도시화에따라주택과상업용부동산등다양한부동산자산의공급이부족한상황이되

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우림 뇌
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1 자산관리 한국부동산자산관리학회지 第 4 卷 2 號 ( 通卷第 6 號 ) pp.111~126. 접수일 : 심사일자 : 게재확정일자 : 부동산자산관리 (PM) 전문자격증도입에관한연구 강정규 * Introducing Professional Certification Systems in the Field of Property Management Gang, jeong-gyu Abstract The real estate management market in Korea has been continuously expanding since the 1998 foreign exchange crisis when the property management system was introduced by foreign companies. However, there is no professional certification system, which has caused various problems in the management of real estate asset. The purpose of the study is to suggest the schemes for property management based on the analyses of problems in the domestic property management market and of foreign case studies. The suggestions are as follows. First, it is necessary to mandate the employment of certified property managers for a certain scale of real estate asset such as offices and residential and commercial buildings. Second, it is important to assist institutions and academic associations of property management that educate and provide professional certification of property management. Thirdly, various certifications with appropriate characteristics of specific real estate asset are needed. Finally, considering the cost effectiveness, it is imperative to establish standards for commercial real estate in order to protect local businesses and tenants. 키워드 : 부동산자산관리, 미국부동산자산관리사, 전문자격증 Key words : Property Management, CPM(Certified Property Manager), Professional Certification System * 동의대학교재무부동산학과교수 111

2 부동산자산관리 (PM) 전문자격증도입에관한연구 Ⅰ. 서론 일반적으로부동산자산은일반경제재와달리매매에의한자본차익과공간관리를통한운영수익이라는두가지수익창출원이있다는특징을가지고있다. 국내부동산시장은과거급격한경제성장과도시화에따라주택과상업용부동산등다양한부동산자산의공급이부족한상황이되었고, 이로인해부동산가격의급등을경험하면서자본차익위주로투자의방향성이자리잡아왔다. 그러나 2000년대중반이후도시화현상의감소, 금융위기와지속적인부동산공급으로초과수요에의해발생되던자본차익의가능성이낮아지면서, 부동산자산의효율적관리를통한운영수익에대한관심이증가하고있다. 이러한상황은수요와공급이어느정도균형을이루는선진국부동산시장에서보편적으로관찰되는현상으로선진국에진입한우리나라의경우도자연스러운변화라고할수있다. 특히, 최근의저금리현상의장기화로인해대체투자재라고할수있는부동산시장의운영수익은상대적으로높아지면서부동산의운영수익극대화를목표로하는부동산자산관리시장이크게확대되고있다. 한편, 부동산의효율적인관리를위해서는부동산이다양한법적권리의복합체이면서경제재라는측면에서법률적, 경제및경영적그리고건축시설분야의다양한전문적지식과경험이필요하다. 따라서부동산자산의관리를통한운영수익과가치의극대화를위해서는부동산의다양한특성을이해하고이를바탕으로효율적인관리의능력을가진부동산자산관리전문가들이필요하다. 특히, 특성이다른각부동산유형에특화된전문가들로세분화 되어져야할필요가있다. 이에따라미국등외국의경우다양한유형의부동산자산관리전문가자격증제도를운영하여부동산자산의효율적이용의기반을이루고있다. 그러나우리나라는일정규모이상의공동주택에대한관리만을위한공동주택관리사자격증만이존재하고있으며, 다양한부동산유형에대한공인된자격증이없어서소규모관리회사와주체등의난립으로인해서부동산자산의비효율적관리에의한다양한문제점등이발생하고있다. 이러한인식을바탕으로, 본연구는외국의사례및국내부동산자산관리시장의문제점의분석을통해부동산자산관리전문가자격증의도입을위한필요성과방안들을제시하고자한다. Ⅱ. 부동산자산관리시장의개요및현황 1. 부동산자산관리의개념일반적으로관리 (Management) 란대상목적물이제공하는유용성이유지되도록하거나증진시키는행위라고정의되어진다. 현대사회에서는관리에의해모든것이효율적으로운영될수있다. 이러한관리가가지는중요성에의해관리학이등장하였으며테일러에의해강조된과학적관리론에의하면관리란가능한모든자원을유용하게하여보다효율적인업무의완성을목표로하는것을말한다. 특히, 관리는하나의수단으로간주되어목적이되지는않지만특정목적혹은일련의목적을달성하기위해반드시수행되어야하는행위및방침이라고할수있다. 1) 이러한측면에서부동산이라는자산의 112 부동산자산관리 학술지

3 강정규 관리는부동산소유자의목적에따라대상부 동산을운영, 유지하고임대차관리및재무, 고용개보수등의시설관리를포함한부동산 의운영을말한다. 즉대상부동산의운영수익 의극대화를위해수행하는모든행위를말 한다. 특히, 부동산자산관리는대상부동산에 대한운영수익의보존을위한단순한유지, 관리뿐아니라위험분산을위해부동산유형 이나특성을고려한보유나매각또는리모 델링등을포트폴리오측면에서접근하여자 산과부채를종합경영하여최적의투자전략 으로부동산의가치를극대화하기위한종합 적이고전문적인행위를말한다. 2) 부동산의 자산적측면에서의관리는첫째, 부동산의소 유자는자신이투자한대상부동산으로부터 충분한수익을얻고있는지, 둘째, 시장환경 의변화에따라보다높은운영수익및가치 의증진을위해리모델링등자본적지출의 가능성, 셋째, 일상적인관리업무및행정이 효율적으로이루어지고있는지에대한고려 가필요하다. 일반적으로부동산소유자의자 산적목표는임대료등경상수익의극대화, 감가상각등세금감면장치의최대한활용, 투 자위험의분산및방어의극대화그리고미 래자본차익의극대화로나타나며부동산자 산관리는이러한소유자의목표를달성하기 위해소유자를대신하여다양한부동산에대 한지식과경험을바탕으로관리서비스를제 공하는것으로정의된다. 3) 이러한측면에서 미국의부동산관리협회인 IREM 은부동산관 리를소유주의목적을충족시키기위하여부 동산을행정적으로운영하고유지하고관리 1) 이창석, 2010, 부동산관리론, 서울 : 신광문화사, p.18. 2) 정용식, 2013, 부동산자산관리론 : 자산계획, 투자, 운용, 개발, 금융, 세무, 사례별분석, 서울 : 부연사, pp ) 조주현, 2005, 부동산학원론, 건국대학교출판부, pp 하는것으로정의하고있으며, 메로이는부동 산관리와같은의미에서자산관리는부동산 투자에가치를부여하는과정이라고정의하 고있다. 이러한다양한부동산자산관리에대 한인식을종합해보면부동산을자산으로인 식하는부동산자산관리는위험회피를위한 분산투자, 보유부동산의매각과재활용, 개 별부동산의특성을고려한보유기간책정, 레버리지의활용등을통하여부동산소유자 의가치를상승시키고극대화를추구하는적 극적인관리라고정의할수있다. 4) 2. 부동산자산관리의주체 부동산자산의관리는그주체에따라소 유자가직접관리하는경우와전문적인개인 혹은전문기업에위탁하는위탁관리그리고 자산관리부분을나누어자가관리와위탁관 리를병용하는혼합관리 3 가지방식으로분 류할수있는데, < 표 1> 는세방식의특징및 장단점을나타내고있다. 3. 부동산관리의분류 부동산관리는크게부동산시설관리 (FM: Facility Management), 부동산자산 ( 공간 ) 관 리 (PM: Property Management), 부동산자산 운용 (AM: Asset Management) 으로분류되 어진다. 부동산시설관리는부동산의기술적 인문제를해결하여운영효율을향상시킴으 로써운영비의절감과생산성을향상시킬수 있도록서비스를제공하는업무를말한다. 즉, 자본적지출을포함하여운영비용 (Operating Expenses) 을최소화함으로써수익의극대화 4) 정한계, 2015, 서울시도심부중소형오피스빌딩소유자의부동산자산관리체감요소선정에관한탐색적분석, 광운대학교박사학위논문, p

부동산자산관리 (PM) 전문자격증도입에관한연구 구분 단계 개념 주요업무 주변업무 중점목표 근무지역 < 표 2> 자산관리와운영 ( 공간 ) 관리및시설관리의차이점 자산관리운영 ( 공간 ) 관리 (Asset Management) (Property Management) 부동산관리기반의종합서비스업적부동산관리의중간적,

4 부동산자산관리 (PM) 전문자격증도입에관한연구 구분 단계 개념 주요업무 주변업무 중점목표 근무지역 < 표 2> 자산관리와운영 ( 공간 ) 관리및시설관리의차이점 자산관리운영 ( 공간 ) 관리 (Asset Management) (Property Management) 부동산관리기반의종합서비스업적부동산관리의중간적, 이행적단계성격부동산투자전체과정에서전략적부동산관리, 보유과관련하여통상의사격정을통해부동산가치를보전적으로발생하는서비스 ( 자산증식및및증식하고수익극대화방안을못핵효율화 ) 의제공하는적극적관리 시장및지역경제분석경쟁요인및수요분석, 증축및개축을통한경쟁력제고방안검토, 임대전략및임대차유지재무, 법무, 세무관리 매입 / 매각및자금조달자산평가및투자분석포트폴리오관리및분석지분투자검토및실행 투자자산의포트폴리오관점에서의종합적관리 경리보고 ( 월간 / 연간 ) 임대실행및임차인관리일상적인건물운영및관리 ) 시설물, 청소, 보안, 경비등협력사관리 시설관리 (Facility Management) 부동산관리의도입기국내일반적빌딩관리 시설사용자나기업내타부문의요구에단순히부응하는정도의소극적관리 건물의물리적관리설비, 설계의운영에너지관리 증 개축및내장공사관리시설및보수공사실행건물주가요구하는기타건물관련업보안및방재무 수익성 ( 임대마케팅비용절감 ) 안정성단기생산성향상 운영관리자의빈번한접촉을통한통상건물에상주건물관련문제점파악및대책수립통상건물에상주복수의건물관리자전문기술인력의경우인력풀 (pool) 을지역거래선구축을통한지역정보는관리부담이큰건물에상주구성순회점검및보수입수및분석 대상고객 Reits, 연기금, 은행, 보험사해외투자가기타기관투자가 건물주자산관리회사 자료 : 이창석, 2010, 부동산관리론, 서울 : 신광문화사, p.34. 건물주자산관리회사 를추구하는분야라고할수있다. 부동산자산관리는수수료를받고부동산소유주를대신하여수익용부동산의마케팅, 운영및관리를수행하는업무로써이러한행위를통하여순영업소득 (Net Operating Income) 을극대화하는분야를말한다. 마지막으로부동산자산운용은단일부동산또는여러부동산을포괄하여부동산가치창출을위한투자및경영전략을계획하고적용하는기능을말하며, 구체적으로투자목적과전략을수립시장분석및자산배분을실시하고, 리스크를관리하며부동산의성과를측정, 매입및처분의사결정을내리는일련의기능을담당한다. 5) < 그림 1> 는부동산관리의세분류와 자료 : 글로벌 PMC, 2016, 한국형부동산자산관리사 (KPM), 한경아카데미, p.6. < 그림 1> 부동산관리의분류 내용들을보여주고있다. 일반적으로부동산시설관리는부동산자산 5) 글로벌 PMC, 2016, 한국형부동산자산관리사, 한경아 카데미, p 부동산자산관리 학술지

5 강정규 < 표 1> 부동산관리주체에따른구분및장단점비교구분직접관리위탁관리혼합관리 특징 장점 단점 소유주가관리조직을직접구 성, 지휘, 감독 - 소유자가직접관리함으로써 관리비가절약됨 - 의사결정이빠르고, 보수관리 가효율적 - 기밀유지에효율적이며양호 한기술, 환경보존이가능 - 입주자에게최대한의서비스 제공이가능 - 관리요원의건물, 설비에대 한애착이강함 - 전문성결여로관리기술의저 하우려 - 자기소유부동산관리때문에 직업종사가어렵다 - 관리조직의방대화, 인력관리 의비효율성 - 관리비가필요이상으로상승 하거나, 불합리하게지출될수 있음 특정전문관리인 ( 기업 ) 에게위 탁하고이를지시, 감독 - 전문적관리로관리의효율성 증대및안정성유지 - 소유자는본업에전념가능 - 관리업무의매너리즘화가방지 된다 - 관리인의관리업무의편리성과 자사관리체계를단순화 - 기밀의보안유지가어렵다 - 관리인의도덕적해이우려 - 전문인에대한신뢰도가의심 스럽다 - 위탁수수료등에막대한관리 비가지출될수있다 - 관리요원의설비에대한애착 심이낮다 소유주가주요부분을직접관리하고 일정부분을전문관리인 ( 기업 ) 에게위 탁 - 자가관리와위탁관리의장점을살 릴수있다 - 의사결정의신속성과위탁관리의 편리성 - 자가관리에서위탁간리로이행하느 과도기에서채택할수있는유리한방 식 - 관리조직의이원화로업무협조가 미흡하며, 책임소재가불명확 - 자가및위탁업체직원간원만한 관계유지가어려움 - 운영악화시양방식의단점만노출 될수있음 자료 : 김형규, 2011, 부동산자산위탁관리의식에관한분석, 건국대학교석사학위논문, p.7. 관리분야의일부분으로인식되고있으며부동산자산운용은부동산시장이라기보다는자본시장에서부동산을하나의경제재측면에서접근하고있기때문에부동산관리는부동산자산관리의의미로쓰이는경우가많다. 부동산자산관리세분야의구체적인주요업무및차이점은 < 표 2> 와같이분류될수있다. 4. 부동산자산관리자의역할및업무 Robert C. Kyle에따르면부동산자산관리자의역할은크게 3부분으로요약된다. 첫째, 부동산자산관리자는부동산시장과관련된경 제부분에대한전문지식을갖추어야하며, 둘 째, 부동산은지역시장의특성이있으므로대 상부동산이위치한지역의커뮤니티에대한 인식이필요하고, 셋째, 부동산소유자의지침 과목적및세부목표들에대한이해와이를 충족시키기위한노력이필요하다. 6) 부동산자산관리자는법적, 경제적및경영 적, 기술적측면이라는다양한분야와연결되 어있는부동산상품의효율적관리를통한 운영수익과대상부동산가치의극대화를그 목적으로다음과같은역할을수행한다. 6) Robert C. Kyle, 2005, Property Management, New York : Dearborn Financial Publishing, p

6 부동산자산관리 (PM) 전문자격증도입에관한연구 부동산자산관리자의업무는크게유지관 리, 임대관리, 재무관리및인력관리로나누 어지는데, 그세부적내용은다음과같이분 류될수있다. 7) < 표 3> 부동산자산관리자의역할및업무유지관리임대관리재무관리인력관리유지관리임차인모 업무 감 집, 선정및 연간운영예 독및수행 임대차계약체결 산작성 개, 보수임대료 ( 관리수입및비공사감비 ) 청구및용관리독수금 정기적인 임차인 유 관리계획서 점검실시 지전략시행 작성 리스크관 주변시장 정기적인 리 조사 재무보고 대관업무임대료결정기록작성및유지 한편, 우리나라의대표적인부동산자산관 리회사였던삼성에버랜드의단계별부동산 자산관리자의주요업무는다음과같다. 구분 부동산취득시 부동산관리시 부동산매각시 부동산임대시 < 표 4> 부동산자산관리자의주요업무 주요내용 관리사무소직원선발 외부업체에대한입찰준비및실시외주업체선정및감독고객서비스교육 투자대상물건의탐색, 현황조사, 권리분석, 지역지구건축, 규제사항조사, 가격조사및사업성분석, 매도자와협상및물건취득, 소유권이전및관리인수 현자관리자선정, 관리업무위탁, 부동산관리자의감독, 비용계획승인, 자본적지출계획및실행, 현지시장상황관찰, 추가개발및개수계획검토및실행, 해당부동산잠재성에대한전략적의사결정의정기적검토 부동산의임대및매각양측면의검토, 부동산사이클을감안한매각최적시기관찰, 시장상황을감안한매각방안및부동산마케팅, 부동산매각추진및시장의견의평가 임대전략수립, 임대계약의검토및승인, 임차인과고객관계관리, 공실해소를위한추진계획수립, 현지시장상황관찰 구분 총괄관리 5. 선행연구및차별성 1997 년외환위기이후외국으로부터부동 산자산관리가소개되면서국내부동산자산관 리분야에대한다수의논문이이루어졌으나 부동산자산관리전문가자격에관한연구는 미미하였다. 최근의부동산자산관리에관한 주요선행연구는다음과같다. 김형규 (2011) 는 PB 고객들의자산구조에서 부동산이차지하는비중이매우높다는측면 에서부동산자산의관리에대한의식을분석 하였다. 먼저, 부동산자산관리기피는주로 관리자신뢰부족, 전문지식부족, 자산외부 비공개등으로나타나금융기관은담당직원 의부동산전문지식함양에노력하여야하고 회사의조직에서부동산전문가를양성하여야 하며, 세무나법률의일반적인상담외의고객 에대한종합적인자산관리의능력을갖추어 야한다고제시하였다. 8) 김용남 (2005) 는부동산간접투자시대의국 내부동산관리회사의성장전략에관한연구 를통하여부동산관리전문단체및협회등 이활성화되어부동산관리전문가등의교육 과자격증부여가가능하도록해야한다고 주장하였고, 이를위하여미국의 CPM 등의 미국의부동산관리자격증부여시스템도입 의필요성을제시하였다. 9) 주요내용 관련법률, 조세, 보험의검토및이의신청, 회계와재무분석, 현금흐름, 리스크관리, 주기적인관리보고서작성 자료 : 삼성에버랜드주식회사, 2000, 부동산자산관리의이론과실제, ( 정한계, 전게논문, p.26. 재인용 ) 7) 글로벌 PMC, 2016, 한국형부동산자산관리사 (KPM), 한경아카데미, p.9. 8) 김형석, 2011, 부동산자산위탁관리의식에관한분석, 건국대학교석사학위논문. 116 부동산자산관리 학술지

7 강정규 박진호 (2013) 는민간임대주택시장의활성 화를위해서효율적관리시스템의구축이필 요하며, 특히, 임대주택사업자에게임대차중 개업무를허용하고, 조세제도및임차료보증 제도의도입등이필요하다고하였다. 10) 김재 운 (2015) 은외국사례등을통해국내부동산 관리시장의선진화방안을연구하였다. 연구결 과우리나라도선진국의경우와같이건설사 위주에서벗어나마쓰이부동산같은종합부 동산관리기업의신설을위해노력해야하며, 부동산관리와관련된협회와학회등전문단 체인부동산관리기업및관리시장을관리하 고교육하며, 자격제도등을통한질적개선 에집중해야할필요성이있다고하였다. 또 한, 현재와같은검정위주의자격제도가아닌 미국의자격증제도와같이전문자격사는협 회, 대학, 평생교육원의학점은행제등을통 한정규교육과정이수조건과시험, 실무경력 을종합하여배출될필요성을강조하였다. 마 지막으로우리나라도부동산개발, 분양및 임대, 중개, 관리및재개발과재건축등다 양한사업포트폴리오구성을통해안정적인 수익기반을구축할수있는부동산종합서비 스회사를육성하면서서비스업개방에대한 경쟁력강화의필요성을제시하였다. 11) 김재운 (2013) 은최근몇년간부동산업이 장기침체에빠져부동산중개업의폐업이늘 어나고있는현실에서부동산업의다변화의 필요성을바탕으로상업용부동산자격제도의 도입에관한연구를수행하였다. 연구결과 건축법에의해서건설되는일정규모이상 9) 김용남, 2005, 부동산간접투자시대에있어서국내부동산관리회사의성장전략에관한연구, 건국대학교석사학위논문. 10) 박진호, 2013, 민간임대주택시장활성화를위한제도개선에관한연구, 건국대학교석사학위논문. 11) 김재운, 2015, 부동산자산관리의선진화방안연구, 부동산자산관리, 제 3 권제 2 호, 한국부동산자산관리학회, pp 부동산의관리에대해서는공동주택관리사와 같이건축물관리와관련된국가자격제도의 필요성을주장하였다. 이와같은자격증은 국민의안전과서비스산업의일자리창출에 기여할수있으며, 자격기본법제 11 조 ( 국가 자격의신설등 ) 제 1 항과제 1 호에건축물 관리는국민의생명, 건강및안전에직결되 므로국가자격으로신설될수있다고하였 다. 이를바탕으로건축법제 35 조의건축물 의유지 관리에관한내용을개정하여 부동 산자산관리사 또는 건축물관리사 라는명 칭의국가자격제도를신설할수있다고하였 다. 또한, 임대주택관리업을중심으로다양한 부동산업을영위하는종합부동산회사가생기 면청년신규취업가능성도넓어짐으로써청 년실업문제의완화와부동산분야교육인원 의취업률향상에도도움이될것으로예상하 였다. 12) 박혁서 (2015) 는일본을사례로신, 구지 역관리제도간비교를통해제도적차이가 임간지역관리조직의활동에어떠한영향이 있는지에대해연구하였다. 본연구를통해 한국은지역관리제도가도입되어있지않지 만저출산및고령화가빠르게진행됨에따 라신도시개발중심에서기존시가지에대한 유지관리중심으로변화하게되면지역관리 제도의필요성이커질것으로예측하였다. 이러한상황변화에맞추어지역관리제도의 모델설정에있어서지역관리조직활동주체의 적극적인참여와안정적인재원확보가가장 중요한문제가될것이라고하였다. 또한, 지 역관리활동의적극적인참여를위해서는부 동산소유자가주축이될필요가있다고판단 12) 김재운, 2013, 수익용부동산의자격제도필요성에관한연구, 부동산자산관리, 제 1 권제 1 호, 한국부동산자산관리학회, pp

부동산자산관리 (PM) 전문자격증도입에관한연구 자료 : 글로벌 PMC, 2016, 한국형부동산자산관리사 (KPM), 한경아카데미, p.18. 하고, 재원조달과관련해서는지역부동산소유자의동의아래부동산소유자에게분담금을일정기간부과하는방법과함께수익사업을통해재원확보의다양성을확보할필요가있다고하였다.

8 부동산자산관리 (PM) 전문자격증도입에관한연구 자료 : 글로벌 PMC, 2016, 한국형부동산자산관리사 (KPM), 한경아카데미, p.18. 하고, 재원조달과관련해서는지역부동산소유자의동의아래부동산소유자에게분담금을일정기간부과하는방법과함께수익사업을통해재원확보의다양성을확보할필요가있다고하였다. 13) 윤지석 (2014) 은부동산시장의환경변화로나타나는문제점의도출과개선을위하여건물관리이해당사자와전문가그룹의집단심층면접 (FGI) 을실시하였다. 본연구에서부동산관리의효율화를위해서는, 첫째, 제도적측면에서건물유지관리기본법제정과법정관리제도의전환이요구되며, 둘째관리프로그램의소프트웨어개발과다양한정보를얻을수있는데이터베이스구축및정보공유의 필요성이있으며, 셋째, 제공서비스측면에서부동산관리의종합서비스제공과다양한전략적제휴를제시하였다. 마지막으로부동산관리회사의발전방향은전문성이있는관리인의채용과시설물유지관리에대한관리메뉴얼을바탕으로과학적인관리를실현하여시설물이초적의상태로유지될수있도록해야부동산관리의지속적인발전을기대할수있다고하였다. 14) 부동산관리에관한선행연구들은주로부동산관리시장의확대를위한제도적측면에서접근한연구가대부분이며, 효율적부동산자산관리를위해서필수적인전문자격사의도입에관한연구는외국사례를바탕으로연 13) 박혁서, 2015, 일본의지역관리제도와민간조직의지역관리활동에관한연구, 주거환경, 제 13 권제 4 호, 한국주거환경학회, pp ) 윤지석, 2014, 부동산의효율적관리방안에관한연구 : 빌딩의 Property Management 를중심으로, 동의대학교석사학위논문. 118 부동산자산관리 학술지

9 강정규 구되었다. 본연구는국내부동산관리시장에서나타나고있는문제점을바탕으로부동산자산관리의전문자격증도입의필요성을인식하고그방안을제시하고자하였다는점에서그차별성을둘수있다. 고있는것으로인식되고있으며, IREM의회원중에서자격있는신청자에한하여소정의절차를거쳐선발한다. IREM은주거용부동산의관리를위한자격증으로공인주택관리사 (ARM) 을수여하고있는데이것은 CPM Ⅲ. 외국의부동산관리전문단체및자격증제도 1. 미국의부동산관리전문단체및자격증미국에서는부동산관리의자격을국가에서관장하지않고각전문협회가관장하고있으며, 이들각협회주관하에전문관리인이육성되며각종자격이수여되고있다. 위의다양한부동산관리협회중 BOMAI( 국제빌딩소유자및관리자협회 ) 와 IREM( 부동산관리협회 ) 이가장대표적이라고할수있다. BOMAI는 1921년전국적규모의 건물소유자및관리자협회 (Building Owners and Managers Association) 를모체로시작하여발전되어왔으며주요도시별로산재되어있는지역별건물소유자및관리자협회의연맹체형태로되어있다. IREM은대공황직후인 1933년에결성된 부동산관리협회 (Institute of Real Estate Management 로 미국리얼터협회 (Nationals Association of Realtors: NAR) 산하의협력기관으로처음에는부동산관리회사들만의모임으로출발하였지만 1938년에내부규정이변경되어현재는회원자격을개인에게만부여하고있다. IREM에서관리하는 3가지자격증중 CPM 은부동산관리부분에서최고의권위를가지 보다는한단계낮은수준의자격증으로협회 에서제공하는주택관리에관한교육과정을 성공적으로이수하고시험에합격한경우수 여하게된다. 마지막으로부동산관리분야에서 오랫동안적극적으로운영되고있으며, IREM 에서정한부동산관리에관한윤리규정을성 실히준수하고있는부동산관리회사중에서 인식과평판이높은회사에게수여하는공인 부동산관리회사 (AMO) 라는자격증도수여하고 있다 년미국의부동산관리자는약 217,000 명으로그중 CPM 이약 8733 명으로우리나라의 경우약 80 여명이취득하였으나, 국내에서는 공인자격증으로인정되지못하고있다. CPM 자격시험은 1 년이상부동산관리업에종사하 여야하는경력요건과함께 10 개과목의시험에 합격해야한다. 다음의 < 표 5> 는 CPM 자격시험의 과목을보여주고있다. < 표 5> CPM 시험과목 구분 시험과목 비고 1 부동산자산관리자의윤리 (ETH800) 2 부동산시설관리및운영론 (MNT201) 3 사무요빌딩마케팅및임대전략 (MKL406) 4 부동산자산관리자를위한인적개발 (HRS402) 5 재무관리및운영전략의이해 (FIN402) 6 부동산자산금융및가격상승전략 (ASM603) 7 부동산자산의업무수행평가 (ASM604) 8 부동산자산투자시결정의운용 (ASM605) 9 자산관리계획서작성및활용 (BDM602) 10 CPM 자격세미나 출처 : 한국 CPM 협회 (http// 홈스터디 홈스터디 홈스터디 119

10 부동산자산관리 (PM) 전문자격증도입에관한연구 미국의부동산자산관리최고수준의자격자인 CPM의평균연봉은관리대상부동산에따라다소차이가있지만 2003년기준으로 9 만달러중반부터 12만 5천불까지매우높게형성되어있다. 그밖에도아파트건물소유자와관리인들은 1940년대에독립하여 미국아파트협회 (National Apartment Association: NAA) 를조직하였으며, 쇼핑센터나백화점과같은상업용부동산협회인 국제쇼핑센터협회 (International Council of Shopping Centers: ICSC) 등부동산유형별로구분하여다양한자격증이존재하고있다. 미국에서는이외에도부동산종류별에따라많은협회가있으며, 각협회의주관하에자격증이수여되면서전문적인부동산자산의관리인이육성되고있다. 2. 일본의부동산관리시장및자격증제도일본의부동산시장은서구주요도시의토지대비가격이대체적으로낮게형성되어있으며저금리가지속도면서토지정책의전환으로인해규제가완화되었으며, 또한기업실적이호전되면서도심에서의지속적으로오피스수요가증가하였다. 이를배경으로연금등내외펀드머니가성황하였으며, 특히, 대형부동산회사는신규투자를늘리게되면서부동산가격의양그화현상이발생하였고, 빌딩의관리가광의적인부동산공간관리에의해전문경영화되어빌딩의소유와경영이분리되고있다. 한편, 일본부동산관리시장은부동산시장의버블붕괴이후만성적인높은공실률로인해어려움을겪고있으며, 이러한상황의극복을위하여임차에대한전담부서나전담아웃소싱기업을운영하는사례가점차증가하고있다. 이러한현상은미 국식부동산관리기법의변형된형태로일본 부동산시장의특성을반영한조직과관리의 효율성을추구하기때문으로보인다. 15) 특히, 일본은 1990 년대부터시작된부동산 시장의버블이붕괴함에따라대규모로공실 이발생하면서부동산에대한비용의절감과 효율적운영의필요성이강조되면서관리적 측면에서의운영관리의중요성이부각되었다. 이후외국계기업들의일본빌딩매입이시작 되면서부동산자산관리인 PM 업무가본격적 으로시작되었다. 일본의부동산자산관리분 야는각부동산분야및계열로세분화되어 발전하여오면서각각배경이되는모회사별 특징에따라전문분야의업무를전개해가고 있다. 각부동산회사의특징과장점을살펴보 면, 생명및손해보험회사분야의부동산자산 관리회사는건물의 Maintenance 등의전문 스텝을다수확보하고이를장점으로업무를 수행하고있다. 상사계열회사는상사의풍부 한네트웍을이용하여활발하고종합적인업 무를전개하고있으며대형건설회사및설계 회사계열은임차인의요구에따라설비등 물리적부분의개선, 보수, 건물안전및환경 리스크진단및제안과 ESCO 업무등의분야 에장점을가지고있는것으로인식되고있 다. 일본은 2001 년 JREM 과국제 CPM 협회가 발족되었는데일본의빌딩관련주요자격제 도의구체적내용은다음 < 표 6> 에나타나 있다. 시설관리회사분야는물리적설비관리, 비용관리의장점으로진출한 FM, 임대사업 등에서노하우를축적하여부동산자산관리 15) 구교근, 2010, 부동산관리의효율성개선방안에관한연구 : 업무용부동산의 Property Management 를중심으로, 영지대학교석사학위논문, p 부동산자산관리 학술지

11 강정규 자격명칭 목적 시험과목 < 표 6> 일본의빌딩관리관련자격제도내용 빌딩경영관리사 퍼실리티매니저 ( 국토교통대신인정자격 ) ( 특정단체인정자격 ) 기업의시설및환경을경영적시점 빌딩관리계획, 수선계획에필요한회계및경영에관한지식, 에서종합적으로기획, 관리, 활용하 임대차등의계약에관한지식, 설비관리에관한지식등 는경영관리활동에관한전문지식의 습득에도움이됨 - 기획및입안업무 - FM의기초지식 - 임대영업업무 - FM의업무 - 관리및운영업무 - FM의기술 자격취득절차 연면적 1,000m2 를넘는 5층이상의임대빌딩의경영관리업무에종사하여이하의조건을충족하는자 - 임대빌딩경영관리에관하여 3년이상의실무경험 - 임대빌딩경영관리에관하여 2년이상의실무경험과센터의빌딩경영강좌를수료한자 - 부동산경영관리에관하여 5년이상의실무경험과그기간동안에임대빌딩의경영관리에관하여 2년이상의실무경험이있는자 - 부동산경영관리에관하여 5년이상의실무경험과센터의빌딩경영강좌를수료한자 - 4년제대학또느이에준하는자 ( 실무 3년 ) - 3년제단기대학 ( 실무 4년 ) - 2년제단기대학 ( 실무 5년 ) - 고등학교등 ( 실무 7년 ) - 기타 ( 실무 10년 ) ( 재 ) 일본빌딩경영센터비고 ( 자료 : 이창석, 2010, 부동산자산관리론, 서울 : 신광문화사, p.22. ( 사 ) 일본퍼실리티매니지먼트추진 ( 분야에진출하고있는데기존의고객을바탕으로하고있어그시장이확대되고있는것으로나타나고있다. 일본의전문인력자격제도는크게일본빌딩경영센터가운영및감독하고있는빌딩경영관리사와일본 FM추진협회를주축으로하는 3개단체가운영하고있는시설관리가있다. 대표적인부동산관리분야의전문가로인식되고있는빌딩관리사는특정건축물의유지관리를담당하는관리자로서빌딩관리사제도는 건축물에있어서위생적환경의확보에관한법률 및 빌딩경영관리에관한지식및기술의심사증명사업인정규정 등의법제를통해빌딩경영관리사, 위험물취급자등으로하여금시설유지를위한부동산관리자격제도를마련하고있다. 빌딩관리사자격증취득은국가에서시행하는시험에응시하여합격하거나국가가지정하는강의과정에서교육을받는경우가있으며, 지정된교육과정의수강자격은고졸이상의학력과함께 5년이상의실무경력을요구하고있다. 한편국가시험은학력및성별에제한은없으나실무경력이 2년이상이라는요건이있어자격취득을위해서는실무경력이필수적임을알수있다. 16) 16) 윤지석, 전게논문, pp

12 부동산자산관리 (PM) 전문자격증도입에관한연구 Ⅳ. 국내부동산자산관리의문제점 1. 부동산자산의비전문적운영부동산에대한관리는그운영수익을바탕으로효율적으로운영되어야하지만과거국내부동산시장의만성적인초과수요에의해발생하는자본차익에집중하여부동산에의해창출되는공간의효율적운영에대한인식이부족하였다. 즉, 단순한매입과매각에의한수익위주로관리가이루어지는투자접근방법에의해부동산자산은비전문가에의해비전문적으로운영되어왔다는문제점을가지고있다. 특히, 지속적인부동산의공급에따라수요의충족에의한부동산가격의안정에따라자본차익이감소하면서부동산의가치의유지또는향상을위하여운영수익의중요성이커지고있으나운영수익의상승을목적으로하는부동산자산관리의전문가가매우부족한실정이다. 2. 부동산자산관리의중요성에대한인식의결여최근, 세계적인경제침체현상과함께저금리시대가지속됨으로써안정적인수익의창출이부동산보유와가치의상승에주요한요인이되고있다. 그러나과거급격한도시화와경제성장으로인한부동산가격의상승기에형성된부동산투자방식이일반화되면서부동산에의해창출되는지속적인현금흐름의중요성에대한인식이낮다는문제점이있다. 이러한인식은부동산자산의비효율적인운영에의해전체자산의 80% 에달하는부동산자산에의한사회적효용의감소를가져오고있다. 3. 자격제도의미비 미국의경우부동산자산의관리에관한자격증을우리나라와달리주거용, 상업용등다양한부동산분야의각전문협회가일정한교육과경험을바탕으로전문가자격증을수여하고있다. 이를통해다양한부동산유형의관리에대한전문자격자를배출함으로써미국전체부동산자산의효율적운영을유도하고있다. 일본의경우도재단법인일본빌딩경영센터가소정의시험을통하여합격한자에게빌딩경영관리사자격증을부여하고있으며, 일본 FM협회와 3개의유관단체가시험을거쳐통과된자들에게 Facility Manager자격증을부여하는제도가있다. 그러나국내에서는아파트의관리를위한공동주택관리사외에다양한부동산을관리하는전문인력을위한공신력이담보되는자격제도가없는실정이다. 4. 부동산자산관리전문단체의부족외국의경우각부동산분야에따라다양한협회및학회가활발히활동하면서자격증을부여하고전문적연구가활발히진행되고있다. 미국은 BOMAI와 IREM과같은부동산자산관리의전문단체가많으며매우활발하게운영되고있다. 이들단체들은정기적으로부동산관련교육을실시하고있으며권위있는자격증을수여하면서정기적으로회원들에게부동산자산관리관련정보를제공하고있다. 또한, 이들단체들은부동산관련정책을수립하는데있어서합리적방안을제시하는자문단체역할도하고있다. 반면국내에서는미국과비교하여매우적은수의부동산자산관리학회및협회가활동하고있으며그회원수와연구의범위도오피스등으로한정되어있어국내부동산자산에대한효율적관리의주체로서의역할을하지못하 122 부동산자산관리 학술지

13 강정규 고있다. 5. 전문인력의부족외국의경우부동산자산관리분야의전문가로활동하기위해서관련업계에서일정한경력과자격이요구되는데국내의경우는공동주택관리사외에는법적으로인정되는제도가만들어지지않고있다. 특히, 부동산자산관리관련서비스는부동산의다양한특성에의해법, 세무및회계와마케팅, 금융등다양한전문지식과경험이필요한분야라고할수있다. 따라서부동산자산관리전문회사들은이러한지식과경험을겸비한전문가들에의해운영되어져야한다. 그러나, 국내에서는부동산자산관리에관한전문가를양성하는기관이나제도가미비되어이러한전문가들을찾는것이쉽지않다. 따라서간기간에체계적인교육을통해자산관리전문인력을양성할수있는교육제도나자격제도가필요한실정이다. 6. 중소형수익형부동산관리시장의미성숙 1997년외환위기이후 CBRE, 세빌스등다국적부동산자산관리종합회사들이국내에진출하면서대형오피스빌딩과상업용부동산등은전문적관리가이루어지는현상을보이고있다. 그러나중소형부동산의경우수익성에근거한관리를하지못하고소유주의비효율적관리가이루어지고있다. 부동산의가치는기본적으로해당부동산에서창출되는수익으로그가치가평가된다. 따라서적정임대가와적정관리비를산정하고우수임차인을유치하여임대료를향상시키고공실이발생하지않도록하여건물의수익성을향상시킬필요성이크지만소유주의비전문 성과자본차익위주의접근방식으로인해손실의위험성이높아지고있다. Ⅴ. 부동산자산관리전문자격제도개선방안 1. 부동산관리자격자고용의의무화국내자산전체의 80% 에해당하는부동산자산의비효율적운영은국가전체적으로사회적효용의감소를가져오게되는문제점을발생시키게된다. 그러나부동산자산관리전문회사가관리를담당하고있는일정규모이상의상업용부동산을제외하고는대부분비전문적으로관리되어개별부동산의효율성저하와함께사회전체적편익의감소로이어지고있다. 이러한현상은현재일정규모이상의공동주택을제외하고는부동산자산에대한관리전문가의채용이의무화되어있지않기때문으로판단된다. 따라서일정규모이상그리고사회경제적측면에서의영향력이있다고판단되는부동산에대해서는자격있는전문가의고용을의무화하는방안에대한계획이필요하다. 2. 전문성이확보된부동산자산관리관련학회및협회지원미국등부동산자산관리가발전한외국의경우부동산자산은민간영역이라는측면에서민간학술단체및협회등에서교육을담당하고자격증과정을운영하는경우가많다. 이러한학회및협회는오랜전통과신뢰를바탕으로전문성있는사람들에게자격증을부여한다는인식을바탕으로하고있다. 우리 123

14 부동산자산관리 (PM) 전문자격증도입에관한연구 나라의경우도다수의학회와협회등이존재하고있으며각단체들이나름대로다양한자격증등을부여하고있으나, 민간자격증에머물고있어서그공신력과신뢰가높지않은실정이다. 일본의경우정부의인정을받은협회가교육을담당하고자격증을부여함으로써그신뢰성을높이고있다. 따라서우리나라의경우도합리적인기준에의해자격있는학회와협회를선정하여공신력높은자격증교육과정을운영하고지원자들에게실무경험을제공할수있도록지원할필요가있다. 3. 부동산유형별전문자격증도입의필요성부동산의유형은주거용, 상업용, 병원등매우다양하여각유형별부동산에따라그구체적인관리방법에큰차이가있을수있다. 이에따라미국은다양한부동산유형별로자격증제도를운영함으로써개별부동산의효율적관리를가능하게하고있다. 우리나라의경우는대규모공동주택의관리에관한자격증만이존재하여임차인들이이용하는다양한수익용부동산의합리적관리를통한부동산공간의효율적이용이이루어지지않고있는실정이다. 이러한상황에의해임차인들이그들의임차공간을활용하는데있어비효율성이존재할가능성이높다고할수있다. 따라서, 다양한부동산의개별특성을고려한자격증교육과정을설립하여특정유형의부동산의효율적관리가이루어지도록할필요가있다. 4. 관리대상부동산의명확화부동산은이용용도에따라그유형이분류되지만규모도다양하기때문에의무적관 리의대상에대한기준의확립이필요하다. 상업용및오피스등수익용부동산의경우소규모의근린상가부터대형복합쇼핑몰, 오피스까지그규모가큰차이를가지고있는데, 소규모의수익용부동산이의무적관리의대상이된다면비용적측면에서비효율을발생시킬수있다. 따라서, 지역상권과임차인보호등의필요가있는의무적관리대상이되는상업용부동산의기준을마련할필요가있다. 5. 소규모주택의집합적관리제도수립임차인에대한보호가필요한주택시장의경우는 300세대이상의공동주택은의무적관리대상이되는반면그이하혹은도시형생활주택같은경우는관리의대상에서제외되어슬럼화될가능성이높고임차인에대한보호가어려운경우가많으며, 이미이러한현상들이나타나고있는지역이증가하고있다. 따라서, 소규모의주택이밀집되어있는경우는일정한기준을바탕으로다수의소규모주택들을집합적으로관리하는시스템의도입이필요하다. 특히, 우리나라의경우다세대, 다가구주택및도시형생활주택등소규모의주택이지만다수의세대가집합적으로거주하는형태의주택이많이존재하므로이러한관리방식을특성화할수있는자격사제도의도입이필요하다. V. 결론 최근의저금리현상의장기화, Reits 등기관투자가의증가, 공급확대에의한자본차익의감소로인해부동산의운영수익극대화 124 부동산자산관리 학술지

15 강정규 를목표로하는부동산자산관리시장이크게확대되고있다. 부동산자산의관리를통한운영수익과가치의극대화를위해서는부동산의다양한특성을이해하고이를바탕으로효율적인관리의능력을가진부동산자산관리전문가들이필요하다. 그러나우리나라는다양한부동산유형에대한공인된자격증이없어서소규모관리회사의난립으로인해서부동산자산의비효율적관리에의한다양한문제점등이발생하고있다. 본연구는외국의사례및국내부동산자산관리시장의문제점의분석을통해부동산자산관리전문가자격증의도입을위한필요성과방안들을제시하고자하였다. 사례와문제점의분석결과국내부동산자산관리자격제도의확립을위해다음과같은방안들이제시되었다. 첫째, 일정규모이상그리고사회경제적측면에서의영향력이있다고판단되는부동산에대해서는자격있는전문가의고용을의무화하는것이필요하다. 둘째, 합리적인기준에의해자격있는학회와협회를선정하여공신력높은자격증교육과정을운영하고지원자들에게실무경험을제공할수있도록지원할필요가있다. 셋째, 다양한부동산의개별특성을고려한자격증교육과정을설립하여특정유형의부동산의효율적관리가이루어지도록할필요가있다. 넷째, 비용적측면에서의비효율성을고려하여지역상권과임차인보호등의필요가있는의무적관리대상이되는상업용부동산의기준을마련할필요가있다. 마지막으로, 우리나라의경우다세대, 다가구주택및도시형생활주택등소규모의주택이지만다수의세대가집합적으로거주하는형태의주택이많이존재하므로이러한지역의관리를수행할수있는자격사제도의도입이필요하다. 참고문헌 1. 구교근, 2010, 부동산관리의효율성개선방안에관한연구 : 업무용부동산의 Property Management 를중심으로, 영지대학교석사학위논문. 2. 글로벌 PMC, 2016, 한국형부동산자산관리사 (KPM), 한경아카데미. 3. 김용남, 2005, 부동산간접투자시대에있어서국내부동산관리회사의성장전략에관한연구, 건국대학교석사학위논문. 4. 김재운, 2013, 수익용부동산의자격제도필요성에관한연구, 부동산자산관리, 제1권제1 호, 한국부동산자산관리학회, pp 김재운, 2015, 부동산자산관리의선진화방안연구, 부동산자산관리, 제3권제2호, 한국부동산자산관리학회, pp 김형석, 2011, 부동산자산위탁관리의식에관한분석, 건국대학교석사학위논문. 7. 박진호, 2013, 민간임대주택시장활성화를위한제도개선에관한연구, 건국대학교석사학위논문. 8. 박혁서, 2015, 일본의지역관리제도와민간조직의지역관리활동에관한연구, 주거환경, 제 13권제4호, 한국주거환경학회, pp 삼성에버랜드주식회사, 2000, 부동산자산관리의이론과실제. 10. 윤지석, 2014, 부동산의효율적관리방안에관한연구 : 빌딩의 Property Management 를중심으로, 동의대학교석사학위논문. 11. 이창석, 2010, 부동산관리론, 서울 : 신광문화사. 12. 정용식, 2013, 부동산자산관리론 : 자산계획, 투자, 운용, 개발, 금융, 세무, 사례별분석, 서울 : 부연사. 13. 정한계, 2015, 서울시도심부중소형오피스빌딩소유자의부동산자산관리체감요소선정에관한탐색적분석, 광운대학교박사학위논문. 14. 조주현, 2005, 부동산학원론, 서울 : 건국대 125

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2-1-3.hwp 증권거래소 / 금융감독원 유가증권 관리 / 감독 스폰서 설립 현금 REITs ㅇ 주주총회 ㅇ 이사회 ㅇ 감사 현금 주식 / 수익증권 투자자 (자본시장) 지분 출자 부동산 (부동산시장) 소유권 / 모기지 계약 주간사 : IPO, 증자 등 자산운용회사 관리/ 개발/ 처분 자산 관리 / 운용계약 신용평가회사 부동산정보회사 : 신용등급 : 정보제공 ㅇ 부동산 관리