Ⅰ. 공동주택관리운영지침 ( 감사중점사항 ) 1. 예산 회계분야 7 2. 공사 용역분야 8 3. 입주자대표회의분야 관리주체분야 장기수선계획분야 14 Ⅱ. 질의회신및감사지적사례 1. 예산 회계분야 공사 용역분야 입주자대표회의분야

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3 Ⅰ. 공동주택관리운영지침 ( 감사중점사항 ) 1. 예산 회계분야 7 2. 공사 용역분야 8 3. 입주자대표회의분야 관리주체분야 장기수선계획분야 14 Ⅱ. 질의회신및감사지적사례 1. 예산 회계분야 공사 용역분야 입주자대표회의분야 관리주체분야 장기수선계획분야 49 Ⅲ. 벌칙규정 1. 예산 회계분야 공사 용역분야 입주자대표회의분야 관리주체분야 장기수선계획분야 64 [ 별첨 ] 주택관리업자및사업자선정지침 ( 해설서 ) 67

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5 Ⅰ. 공동주택관리운영지침 ( 감사중점사항 )

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7 Ⅰ. 공동주택관리운영지침 ( 감사중점사항 ) 1 예산 회계분야 3만원이하에만간이영수증처리가능 ㆍ ㆍ 7

8 공동주택관리관리운영지침및감사사례집 2 공사 용역분야

9 Ⅰ. 공동주택관리운영지침 ( 감사중점사항 )

10 공동주택관리관리운영지침및감사사례집 10

11 Ⅰ. 공동주택관리운영지침 ( 감사중점사항 ) 3 입주자대표회의분야 11

12 공동주택관리관리운영지침및감사사례집 4 관리주체분야 12

13 Ⅰ. 공동주택관리운영지침 ( 감사중점사항 ) 13

14 공동주택관리관리운영지침및감사사례집 5 장기수선계획분야 14

15 Ⅰ. 공동주택관리운영지침 ( 감사중점사항 ) [ 정보공개항목정리 ] 구분 1. 입주자대표회의에관한사항 2. 선거관리위원회에관한사항 3. 관리주체에관한사항 정보공개항목 ( 공개범위별 ) 근거조항 입주자등 단지 개인 단지전체 외부 시행령준칙 입주자대표회의회의록 선거관리위원회 회의록 관리주체가보관 및관리해야하 는자료 입주자대표회의의결사항 동별대표자의선출및입주자 대표회의의구성원에관한 사항 동대표의해임사유와당사 자의소명자료 제 56 조 제 56 조 제 20 조 비고 의무공개 의무 공개 의무공개 동대표회의일시, 장소, 안건제 25 조의무공개 입주자대표회의회의결과제 30 조의무공개 제 30 조 청구공개 입주자대표회의운영비제 32 조의무공개 선거관리위원회회의결과제 40 조의무공개 장기수선및안전관리계획 입주자등의건의사항에대한 조치결과등주요업무추진 상황 단, 건의사항의경우입주자가 비공개요청시본인에게만 공개 관리주체및관리기구의조직에관한사항 주택관리업자입찰공고및선정결과 제 56 조 제 56 조 제 56 조 제 58 조 제 40 조 청구공개 의무공개 의무공개 의무공개 의무공개 위 수탁관리계약서제 48 조의무공개 주택관리업자재계약에관한내용 제 49 조 제 55 조 의무공개 청구 공개 15

16 공동주택관리관리운영지침및감사사례집 구분 정보공개항목 ( 공개범위별 ) 근거조항 개인단지전체단지외부시행령준칙 비고 관리비등과잡수입의징수 사용 보관및예치등에관한장부 관리비등의사업계획및예산안 관리비등의회계감사보고서 제 55 조 의무공개 관리비등의부과내역 제 56 조 의무공개 4. 관리비에 관한사항 관리비, 사용료, 잡수입, 장기수선충당금 제 58 조 의무공개 장기수선충당금적립및집행과그잔액 잡수입의수납현황사용내역 제 66 조 제 67 조 의무공개 의무공개 세대별관리비 예치금내역 제 55 조 청구공개 예비비사용내역제 67 조의무공개 재무제표 ( 세입세출예산서, 5. 회계기준에 관한사항 세입세출결산서, 재무보고서, 운영보고서, 현금흐름보고서, 순자산변동보고서 ) 제 55 조 의무공개 관리규약 제 56 조 의무공개 공사 용역에대한 6. 기타사항 입찰공고, 계약사항 ( 화재보험 / 장기수선공사 / 하자보수 / 기타일반용역 / 기타공사용역 ) 제 55 조 의무공개 공사 용역정보 ( 단지간비교를위한계약금액, 기간등 ) 제 55 조 의무공개 16

17 Ⅱ. 질의회신및감사지적사례 Ⅱ. 질의회신및감사지적사례 17

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19 Ⅱ. 질의회신및감사지적사례 1 예산 회계분야 19

20 공동주택관리관리운영지침및감사사례집 1. 일반관리비 2. 청소비 3. 경비비 인건비 : 급여 제수당 상여금 퇴직금 산재보험료 고용보험료 국민연금 국민건강보험료및식대등복리후생비 제사무비 : 일반사무용품비 도서인쇄비 교통통신비등관리사무에직접소용되는비용 제세공과금 : 관리기구가사용한전기료 통신료 우편료및관리기구에부과되는세금등 피복비 교육훈련비 차량유지비 : 연료비 수리비및보험료등차량유지에직접소용되는비용 그밖의부대비용 : 관리용품구입비 회계감사비그밖에관리업무에소요되는비용 용역시에는용역금액, 직영시에는청소원인건비 피복비및청소용품비등청소에직접소요되는비용 용역시에는용역금액, 직영시에는경비원인건비 피복비등경비에직접소용되는비용 4. 소독비용역시에는용역금액, 직영시에는소독용품비등소독에직접소요된비용 5. 승강기유지비 5 의 2. 지능형홈네트워크설비유지비 6. 난방비 용역시에는용역금액, 직영시에는제부대비 자재비등. 다만, 전기료는공동으로사용되는시설의전기료에포함한다. 용역시에는용역금액, 직영시에는지능형홈네트워크설비관련인건비, 자재비등지능형홈네트워크설비의유지및관리에직접소요되는비용. 다만, 전기료는공동으로사용되는시설의전기료에포함한다. 난방및급탕에소요된원가 ( 유류대 난방비및급탕용수비 ) 에서급탕비를뺀금액 7. 급탕비급탕용유류대및급탕용수비 8. 수선유지비 9. 위탁관리수수료 법제 47 조제 2 항에따른장기수선계획에서제외되는공동주택의공용부분의수선 보수에소요되는비용으로보수용역시에는용역금액, 직영시에는자재및인건비 냉난방시설의청소비 소화기충약비등공동으로이용하는시설의보수유지비및제반검사비 건축물의안전점검비용 재난및재해등의예방에따른비용 주택관리업자에게위탁하여관리하는경우로서입주자대표회의와주택관리업자간의계약으로정한월간비용 20

21 Ⅱ. 질의회신및감사지적사례 21

22 공동주택관리관리운영지침및감사사례집 22

23 Ⅱ. 질의회신및감사지적사례 질의회신 관리비예치금을관리비에통합하여부과할수있는지? 관리비장기연체세대에대하여급수중단이나제한급수가가능한지? 저희단지는임대와분양혼합단지입니다. 그동안 1년에정기적인승강기정기검사는시설유지비로임대세대와분양세대에부과하였으나이번 2015년에승강기설치 15년차가되면서승강기정밀안전검사대상이되었습니다. 비용에관해서임대사업자와분양세대가부담을해야하는건지, 아니면시설검사비로관리비에부과를해야하는건지에관해문의드립니다. 입주자대표회의명의의잡수일통장 ( 인감 : 소장, 회장공동 ) 을명의만그대로둔채인감을부녀회명의로바꾸려고하는것이부녀회관련제규정에위배되는지? 23

24 공동주택관리관리운영지침및감사사례집 당해아파트의전기료와수도료를사용한것보다더부과해잉여금이발생했고, 잉여금을 입주자대표회의와관리사무소에서경비실통합공사비로사용했는데, 이러한사항이 주택법령에적법한것인지? 외부단체인 00지역생활체육회에입주자대표회의의결로관리비 ( 예비비등 ) 에서회비지출이합법적으로가능한지요? 아파트잡수입을입주자대표회의의결을거쳐동대표에게상조비를지급했는데해당사항이주택법령위반인지? 관리규약규정에따라입주자대표회의를소집하였는데의결정족수에미달하는인원이 참석하여회의를진행하지못하고산회한경우, 해당회의를회의회차 (00 차회의 ) 로 인정할수있는지및참석자에게출석수당을지급할수있는지여부? 24

25 Ⅱ. 질의회신및감사지적사례 관리규약으로정한입주자대표회의운영비에정기회의후실시하는동별대표자 식사비가포함돼있지않을경우운영비로식사를할수있는지? 관리규약으로정한입주자대표회의운영비에정기회의후실시하는동별대표자 식사비가포함돼있지않을경우운영비로식사를할수있는지? 동별대표자의불법행위및개인소송사건의변호사수임료를관리비로지출해도되는지? 일부아파트에서한전과의계약은단일계약으로하고입주민에게전기료를부과할때는종합계약방식으로하는단지가있는데주택법령에어긋나는지? 주민운동시설을자치관리할경우운영비용을관리비로전세대에부과할수있는지? 25

26 공동주택관리관리운영지침및감사사례집 감사지적사례 입주자대표회의운영비집행부적정 - 당아파트관리규약제32조 ( 운영비 ) 에의하면입주자대표회의운영중회의출석수당은회의참석자에한하여 1회 35,000원으로 70,000원을초과하여지급할수없다라고규정되어있으나 2011년 11월26일및 2014년 5월 27일회의시회의록참석부에서명날인하지않은동별대표자에게수당지급 <2015년 10월 > 자생단체지원금지원부적정 - 부녀회장및총무는 2011년 3월부터 2012년 12월말까지커뮤니티전체의활성화를위해사용하여야할커뮤니티활성화지원금을부녀회장업무추진비 (150,000원/ 월 ), 총무이사통신비 (50,000원/ 월 ) 로매월사용하였으며, 관리규약제33조5에의거매월사업실적및결과보고를하여야함에도이를입주자대표회의에보고하지않음 <2015년 10월 > 창고임대에따른임대료수익 - 공동주택의전유부분은입주자가세대에서단독으로사용하는공간이고, 공용부분은입주자의공동소유인부대시설및복리시설과그대지및부속물로서, - 공용부분을창고임대로하여수익활동을한사항은타당하지않음. <2015년 6월마포구 > 회계서류작성 보관부적정 - 의무관리공동주택의관리주체는관리비등의징수 보관 예치 집행등모든거래행위에관하여장부를월별로작성하여그증빙서류와함께보관하여야함에도 2014년 9월주택관리업자를선정함에있어관련된입찰서류및적격심사표 ( 배점평가표 ) 등의서류를보관하지않음 <2015년 10월 > 26

27 Ⅱ. 질의회신및감사지적사례 당기순이익의적립미흡 - 잡수입으로인하여발생한당기순이익은예산이부족한관리비의지출에충당하기위하여 해당연도의관리비예산총액의 100분의2 범위에서예비비로처분하고남은잔액은 장기수선충당금으로적립하도록하고있음 , 2012, 2013년의당기순이익에대해예비비및장기수선충당금으로적립하지 아니하고, 2014년 2월입주자대표회의를거쳐일시에적립함 - 당기순이익의적립현황 구분 2011년 2012년 2013년 2014년 전기이월이익잉여금 8,600,494 31,397,047 59,990,984 93,523,888 당기순이익 22,796,553 28,593,937 33,532,904 33,532,904 합계 31,397,047 59,990,984 93,523, ,056,792 적립-장기수선충당금 (74,835,109) 적립-예비비 (18,688,779) 차기이월액 31,397,047 59,990,984 93,523,888 33,532,904 <2015년 6월 > 잡지출 ( 잡비용 ) 의부당사용 - 잡수입의집행및회계처리는관리비등의회계처리와같은방법으로처리하여야하나, - 잡지출 ( 잡비용 ) 사용시예산의반영및기타근거 ( 근로계약서에위로금등지급규정 ) 없이처리하였음 <2015년 6월 > 충당금계정의부적정관리 - 충당부채는관련비용을표시하여관리되어야하는것이적정하나, 년잉여금처분계산서에서퇴직급여충당금, 연차수당충당금및감가상각누계액을잉여금의이입및처분으로처리하는오류가발생하였음. - 수선충당부채를포함하여관련충당금은관련비용과수익으로관리가되어손익계산서의당기순이익에반영되어이익잉여금의처분으로관리가되어야함 <2015년 6월 > 27

28 공동주택관리관리운영지침및감사사례집 이월이익잉여금의부적정사용 - 당기순이익은예비비및장기수선충당금으로적립되어야하는데, - 아파트는이익잉여금에대해공동주택적립금및장기수선충당금외의수선충당금으로적립하여관리하고있음. < 2015년 6월 > 공동주택적립금의부적정사용 - 입주자대표회의관련운영비는관리비용으로서입주자대표회의운영비계정과목으로관리가되어야하나, 아파트는가지급금, 예비비적립금및관리비외비용인잡지출로처리하여사용하고있음. - 당아파트는과거 3년간아래와같이비용지출에대하여관련비용으로처리하지않고공동주택적립금 ( 구 ) 예비비 및잡지출을사용함 < 2015년 6월 > 사업계획및예산안미수립 , 2013, 2014 회계연도예산안심의자료에세입예산안을누락한사실이있으며, 에개최된입주자대표회의정기회의에관리주체가안건으로제출한 2014 회계연도예산안을적정한사유없이다음회의로유보하고 자로지연승인한사실이있음 < 2014년 12월 > 사업계획및예산안미수립 - 주택법시행령제55조의2 규정에따라관리주체는다음회계연도에관한관리비등의사업계획및예산안을매회계연도개시 1개월전까지입주자대표회의에제출하여승인을받아야함에도, 년도및 2012년도회계연도개시전또는개시후에라도사업계획및예산안을관리주체가안건으로상정하지아니하였고, 입주자대표회의에서도이에대해의결및승인한사실이없음 < 2014년 12월 > 28

29 Ⅱ. 질의회신및감사지적사례 예산 회계처리부적정 - 주택법제44조, 동법시행령제57조및서울특별시공동주택관리규약준칙제67조 ( 회계처리기준 ) 규정에따라수입예산과목과지출예산과목을구분하여관리하여야함에도불구하고, 년 12월까지전기, 수도원격검침유지보수관리비를포함하여각종공사ㆍ용역ㆍ자재비및입주자대표회의운영경비 (2013년 5월 12월 ) 등을수입예산과목인외부주차료수입계정과목에서직접지출함으로써본계정의연간총수입이운영성과표에표시되지않게회계처리함 < 2014년 12월 > 잡수입처리부적정 - 잡수입 ( 예금이자, 연체료수입, 부대시설및복리시설사용료, 재활용품판매수입, 알뜰시장수입, 광고수입등 ) 은관리비수입과함께공동주택관리로발생하는수입으로, 수입전체를관리주체가관리하여야하고이를지출한때에는입주자대표회의승인에의거주택법시행령제58조제1항에따라관리비비목을통하여지출하여야함에도, - 일부잡수입에대하여는부녀회에서관리 지출하고있으며, 2011년부터 2013년현재까지재활용품매각대금 66,588천원중관례적으로경비원들에게총금액의 27% 인 18,000천원수고비를지급하고있음 < 2014년 12월 > 잡수입처리부적정 - 아파트관리규약제59조 ( 잡수입의집행및회계처리공개 ) 에는제2항에따른잡수입의지출후집행잔액에대하여입주자가적립에기여한사항은장기수선충당금으로적립하고, 입주자와사용자가함께적립에기여한잡수입에대하여는그금액에대하여관리비에서차감하거나관리비예비비로적립하도록규정하고있음에도, - 관리주체는이익잉여금을규정에따라예비비와장기수선충당금으로처분하지않음 < 2014년 12월 > 29

30 공동주택관리관리운영지침및감사사례집 2 공사 용역분야 질의회신 입주자대표회의가관리용역업체선정과정에서최저가제시업체에대해개찰조차하지않고탈락시켰다면이러한낙찰은유효한가요? 관리업체선정에관하여입주민 10분의 1의제안을받고입주민과반수의동의를받았다면그관리업체와반드시계약을체결해야하나요? 만약입주자대표회의가위와같은관리업체와계약을체결하지않는경우손해배상책임을부담하나요? 공사나용역계약에있어서최저 ( 고 ) 낙찰제와적격심사제를혼용병행하는것이가능 한지? 이럴경우평가표준표를임의로규정할수있는건지? 직무대행자에불과한자가직무대행기간 60일이경과한후에위탁관리업체와관리업체계약을체결하였을경우해당계약은유효한가요? 공동주택의예산이한정되어있어낙찰상한선을미리정해놓고공고를할수있는지? 30

31 Ⅱ. 질의회신및감사지적사례 주택관리업자의위임없이관리사무소장이자신의명의로사업자를선정하고계약을체결할수있는지? 주택관리업체선정을평가표에의한적격심사제로선정했는데, 적격심사제평가표및서류일체를공개해야하는지? 주택관리업자및사업자선정지침을제대로이해하지못해중간가격을제시한업자를 선정한후최저가격을제시한업자의계약포기의사에따라중간가격을제시한업자와 최저입찰가격으로계약한사항이유효한지? 본공사완료 (2015년) 이후본공사금액의 10% 이내의부대설비에대해 2016년도에수의계약을통해계약이가능한지여부? 31

32 공동주택관리관리운영지침및감사사례집 최근 3년간업무실적의 3년 의의미는무엇인지? 화재보험입찰은사업자선정지침을준수하지않아도되는지? 주택관리업자교체에관한입주민동의서를받아이를근거로현관리업체를입찰에서제외하는내용으로공고하는것이효력이있는지? 제한경쟁입찰시사업실적제한방법은? 32

33 Ⅱ. 질의회신및감사지적사례 각종용역계약체결시입주자대표회의감사가입회해야하는것인지? 기존용역사업자와수의계약하고자할때방법은? 입주자대표회의외부회계감사업체를사업자선정지침에따라선정해야하는지? 공사및용역사업자선정에있어서제한경쟁입찰을하고자하는데사업자의법인설립일이 5년이상인업체만참여할수있게제한이가능한지? 아파트내어린이집사업자선정시주택관리업자및사업자선정지침에따라선정해야하는지, 관리규약준칙에따라사업자를선정해야하는지? 33

34 공동주택관리관리운영지침및감사사례집 감사지적사례 공사사업자선정부적정 - 제한경쟁입찰을실시하여 5개의업체가참가하였으나입찰서류가 1개업체만유효하여입찰무효로재입찰을실시하여야함에도불구하고이를이행하지않았으며, - 입찰참가자중 3개업체만이입찰서를제출하고입찰보증금은 5개업체중 4개업체가미제출하였음에도입주자대표회의에서 ( 주 ) 를낙찰업체로선정하여입찰 ( 낙찰 ) 금액보다낮은금액에계약을체결하였고입찰시하자보수기간을 3년간하기로하였음에도계약시하자보수기간을 1년으로축소하여계약 < 2015년 10월 > 입찰및낙찰방법부적정 - 공사사업자를선정하면서입찰공고내용에입찰및개찰일시 장소를공고하지않고, 입찰서를개봉하고자할때는입찰에참여하는자각 1인이참석한공개된장소에서개찰을하여야함에도이를이행하지않고, - 입찰공고문에 입주자대표회의결정에어떠한이의도제기할수없다 라는문구를게시하여각입찰참가사업자들로부터각서를제출받고입찰서류마감후입주자대표회의에서심사후적격한업체를선정 < 2015년 6월 > 도장및방수공사입찰및준공처리부적정 아파트내 외벽균열보수및재도장, 옥상우레탄방수공사를제한경쟁입찰을하였으나, 명확한근거없이유찰하고, 재입찰을하면서입찰에참가한 5개업체로부터입찰서가아닌견적서를제출받아입찰보증금도없이최저가인 개발을낙찰자로정하고, - 또한, 현장설명시에제시한도장공사의하자기간을 2년으로정하였음에도계약서에는 1년으로축소하고, 준공처리시에제출받아야할하자보증서, 공사전 후사진, 공사내역및도면, 공사일지, 준공검사조서등의증빙서류를보관하고있지않음 < 2015년 6월 > 34

35 Ⅱ. 질의회신및감사지적사례 용역사업자선정부적정 년 8월위탁관리업체인 ( 주 ) 와재계약하는과정에서입주자등의사전의견청취절차를무시하고입주자대표회의의결만으로재계약하였고, 기간만료된 ( 주 ) 승강기유지업체와의재계약과정에서사전에사업수행실적평가를하지않고입주자대표회의의결만으로재계약 < 2015년 10월 > 이행 ( 계약 ) 보증금미납부 - 관리주체는계약체결시에는용역계약금액의 100분의 10에해당하는이행 ( 계약 ) 보증증서등을사업자로하여금납부토록하여야함에도청소용역외 10건에대하여이를준수하지않고계약을체결함. < 2015년 6월 > 재계약 ( 수의 ) 부적정 - 승강기유지관리용역을계약기간이만료되어경쟁입찰에의하지않고기존의사업자와재계약 ( 수의 ) 을할경우는, 기존업체의사업수행실적평가를하여입주자대표회의의구성원과반수의결을하여야함에도, 사업수행실적평가없이입주자대표회의의결만으로기존업체와수의계약을체결함 < 2015년 6월 > 전문가자문미이행 - 관리주체는승강기유지보수, 청소, 경비등용역을시행하면서 5천만원이상의용역경우특별한사유가없으며, 입찰공고전에의무적으로전문가자문 ( 자치구 ) 을받아그결과를입주자대표회의에보고또는발표하여야함에도승강기유지보수외 4건에대하여전문가의자문의뢰없이임의적으로용역발주를시행하였음. < 2015년 6월 > 35

36 공동주택관리관리운영지침및감사사례집 계약없는공사이행 - 공사및용역등의금액이 200만원 ( 부가가치세를제외한금액 ) 이하인경우에는수의계약으로사업자를선정할수있다고규정하고있음에도, 승강기유지관리용역과승강기부품교체공사는별개의사업인데도승강기부품을교체하면서유지관리용역업체인 ( 주 ) 에게 2011~2014 년도까지부품교체에대한별도의계약없이공사를진행하였음. < 2015년 6월 > 입찰참가제한의위반 - 10건에대하여공사업체선정을위해제한경쟁입찰로공고하면서, 서울 경기및수도권에소재한업체로영업지역을제한하고, 공사별로회사설립각각 10년, 5년, 3년이상인업체로제한하였음. < 2014년 12월 > 입찰공고기간미준수 - OO아파트에서는알뜰장업체선정을위한공고시 14일이상의공고기간을준수하여야함에도불특정다수의업체가참여할수없도록단 5일간만공고하여입주자의사업자선정의폭을좁힘으로서입주자의사업자선택권에불이익을초래함. < 2013년 11월 > 공사 용역계약의부적정 - OO아파트에서는공사 용역의공사시수의계약의조건이계약금액 200만원이하인경우에만가능함에도 11. 9월승강기부품보수공사 ( 계약금액 11,550,000원 ) 와 13. 4월스텐점검구제작설치공사 ( 계약금액 11,803,000원 ) 시행시수의계약을체결하고, 계약이행보증서등을징구하지아니하였으며, 2011~2014년도승강기유지보수용역재계약을체결하면서사업수행실적평가없이수의계약체결하고, 월문고바닥온수난방공사를진행하면서입찰시필요한서류를업체로부터징구하지않았고 - 계약체결시계약이행보증서또는이에갈음할수있는서류를받지않았으며, 공사감독및준공검사를이행하지않은상태에서공사완료하고하자보증서징구없이준공처리하고잔금전액을지불한사실이있음 < 2014년 9월 > 36

37 Ⅱ. 질의회신및감사지적사례 3 입주자대표회의분야 37

38 공동주택관리관리운영지침및감사사례집 38

39 Ⅱ. 질의회신및감사지적사례 질의회신 입주자대표회의구성원이 11명이고대표회의임원이회장, 감사, 이사 ( 각 1명 ) 으로서입주자대표회의를개회하고회의안건사항을진행하던중한안건에대하여회장, 감사, 이사에게그결정권을위임하도록하는의결을한경우에이결정의효력여부? 관리규약으로선거구를정할때, A동의일부세대와 B동의일부세대를한선거구로정할수있는지? 해당아파트관리사무소로부터의요청에의하여인쇄물을납품하였을경우동별대표자결격사유에해당하는지여부? 아파트 3기동대표임기가종료해 4기동대표를선출했으나정원 9명중 3명의동대표만선출됐을경우관리업무및각종공사및용역계약등은누구의결재하에진행해야하는지? 39

40 공동주택관리관리운영지침및감사사례집 감사 ( 監査 ) 의간사범위가해당감사 ( 監事 ) 임기내에일어나는관리주체의업무에한정되거나, 감사를시행하기위해서입주자대표회의의결이반드시필요한지? ㅇ 같은단지내가동에서나동으로이사시동별대표자의자격요건중 6개월거주 의적용방법은? 관리규약상 12명이정원이나현재 7명으로구성되어있는경우, 입주자대표회의성원과의결정족수는? 입주자대표회의회장이의장으로회의를진행할시, 그의장에게도표결권이있는지여부및입주자대표회의에서가 부동수일경우재표결을해야하는지아니면의장에게결정권이있는지? 동별대표자결격사유 ( 영제50조제4항 ) 를관리규약등으로추가할수있는지? 40

41 Ⅱ. 질의회신및감사지적사례 A동에주민등록을마친후 6개월이상세입자로거주하다, 동대표선출공고일 1개월전 B동의소유권을취득한후주민등록을이전해거주하고있는입주민의경우 B동동대표선거에입후보하는것이가능한지? 동별대표자선거후개표직전에후보사퇴를한경우, 다음동별대표자선거에출마할자격이있는지? 해당아파트입주자대표회장은입주자대표회의운영비를횡령했다는이유로전체입주자등의 1/10 이상이투표하고투표자과반수가찬성해입주자대표회장직에서해임되었다면, 동대표자격은유지할수있는지? 관리비등을 3개월이상연속체납해서동대표자격을상실한사람이나중에관리비를납부하면납부시점부터동별대표자자격이이어지는지? 41

42 공동주택관리관리운영지침및감사사례집 감사지적사례 회의소집절차위반 - 주택법제43조, 동법시행령제51조및관리규약제25조의규정에따라입주자대표회의회장이회의를소집하고자할때에는회의개최 5일전까지일시ㆍ장소및안건을동별대표자에게서면으로통지하고, 관리주체는이를게시판과 공동주택의인터넷홈페이지 또는통합정보마당등에공개하여야하나, oo아파트관리규약 ( ) 개정이후 현재까지입주자대표회의를소집하면서서울시통합정보마당등에공개한사실이없으며, - 회의를개최하면서 2011년 14건 (2011년회의전부 ), 2012년 5건 (1월, 2월, 3월, 4월, 6월 ) 에대하여회의개최 5일전까지일시 장소및안건을동별대표자에게서면으로통지한사실이없음 < 2014년 12월 > 주택관리업자선정의부적정 - 주택법시행령제52조의2에의거하여혼합주택단지에서주택관리업자의선정은입주자대표회의와임대사업자가공동으로결정하여야함에도불구하고, - 입주자대표회의는 2015년 4월 ( 주 ) 와 부터 3년간위탁관리계약을체결하면서, 임대사업자인 SH공사와협의하지않고입주자대표회의단독으로위탁계약을체결하였으며, - 주택법시행령제52조제4항단서에따라계약기간이만료되는기존주택관리업자를다시당해아파트관리주체로선정함에있어, - 관리규약에서정하는절차에따라입주자등으로부터사전에의견을청취한결과입주자등의 10분의 1 이상이서면으로이의를제기하지아니한경우에한정하여입주자대표회의구성원 3분의 2 이상의찬성을얻어결정 하여야하나, - 입주자대표회의에서주택관리업자와월978,600 원에 2년간재위탁하기로의결 ( ) 한후, 위탁관리업체재계약에따른입주민의견청취안내를공고 ( ) 하였으나, - 입주자대표회의구성원 3분의 2 이상의찬성을득하는절차없이관리업체재선정하였음 <2015년 6월 > 42

43 Ⅱ. 질의회신및감사지적사례 회의록관리부적정 - 관리규약 ( ) 제30조규정에따라입주자대표회의회의개최시회의록을작성하여출석한동별대표자전원의서명을받아야함에도, 8건의회의를개최하면서출석한동별대표자서명을회의록에받지아니하였으며, - 관리규약 ( ) 제27조규정에따라입주자대표회의의의결사항은그구성원과반수의찬성으로의결을하여야함에도, 12건에대하여입주자대표회의구성원과반수의찬성으로의결을받지아니하였으며, 태극기구매업체선정관련임시입주자대표회의회의 ( ) 시는동대표 4명만이참석하여업체를선정 - oo아파트에서는 14. 4월정기회의시의결정족수를넘지않는미성원상태에서회의내용은기재하지아니하였다하더라도출석수당을지급받은동별대표자의서명은받아야함에도현재까지받지아니하고, 14. 2월정기회의, 14. 3월정기회의및임시회의, 14. 4월임시회의, 14. 5월임시회의회의록에회의출석수당을지급받은동별대표자서명을현재까지받지아니함 < 2014년 3월 > 입주자대표회의의결부적정 - 주택법시행령제51조제1항에의하면입주자대표회의는그구성원 ( 관리규약으로정한정원을말하며, 3분의 2 이상이선출된때에는그선출된인원 ) 과반수로의결하여야함에도불구하고, - 아파트에서는동별대표자정원 (8명) 의 3분의 2에미치지못하는 5명으로구성되어의결정족수가정원 (8명) 의과반수인 5명임에도, 의결정족수미달 (4명) 로의결처리함. < 2015년 12월 > 입주자대표회의구성신고소홀 - 주택법시행령제52조제3항에의하면 입주자대표회의를대표하는자는법제43조제3항및제8항에따라해당공주택의관리방법을결정한경우에는그날부터 30일이내에국토교통부령으로정하는바에따라시장 군수또는구청장에게신고하고, 사업주체에게통지하여야한다. 신고한사항이변경된경우에도또한같다. 라고규정하고있음에도, - 아파트에서는제17기입주주대표회의변경신고및제18기입주자대표회의구성신고를기한내에하지않았음 < 2015년 12월 > 43

44 공동주택관리관리운영지침및감사사례집 4 관리주체분야 44

45 Ⅱ. 질의회신및감사지적사례 45

46 공동주택관리관리운영지침및감사사례집 46

47 Ⅱ. 질의회신및감사지적사례 질의회신 20m 이상도로를사이에두고있는아파트를 20년전부터공동관리해오고있던중분리해부과하던관리비를입주자대표회의의결만으로통합해부과하는것이타당한지여부? 주택관리업자가경비 청소업무를용역입찰하지않고직접수행하는것이적법한지? 입주당시당아파트지하주차장에이미설치되어있는이동통신사지하중계기의전력사용요금에대한전기사용계약을체결하고자합니다. 임대료는발생하지않습니다. 이경우관리주체가계약을체결할수있는지요? 그리고관리주체가계약을체결할수있다면, 체결전에입주자대표회의의의결을받아야하는지요? 입주자대표회의개최시관리소장은필요시 ( 안건제의나보고사항발생시 ) 필요에의해참석해야하는것인지, 아니면매회의시의무적으로참석해야하는것인지? 47

48 공동주택관리관리운영지침및감사사례집 주민운동시설을위탁운영하는것이가능한지? 감사지적사례 주민운동시설위탁운영부적정 - 주민운동시설은복리시설의하나로, 복리시설의관리에소용되는비용은관리비로부과할수있을것이며, 수익자부담원칙에따라그비용의일부를해당시설을이용하는사람에게사용료로따로부과할수있으나, 주민운동시설을위탁하여외부위탁업자에게운동기구, 관리비등을부담하는조건으로위탁업체를선정하는것은타당하지않음에도 - 최초계약시운동기구설치조건, 보증금납부, 매월수수료납부등복리시설을외부업체에임대방식으로운영하여, 외부인을회원으로유치하는등입주자등의시설물사용에불편을초래함 < 2015년 8월 > 관리주체인사 노무개입 - 주택법시행령제51조제5항에의거하여입주자대표회의는주택관리업자의직원인사 노무관리등의업무수행에부당하게간섭하여서는아니됨에도, - 입주자대표회의회장은부당한업무지시거부를이유로소장교체를요구하고, 관리주체는계약을빌미로이를수용한사실이확인되어시정명령함 < 2014년 9월 > 48

49 Ⅱ. 질의회신및감사지적사례 5 장기수선계획분야 49

50 공동주택관리관리운영지침및감사사례집 질의회신 최초장기수선계획수립일이 2014년 11월이고, 관리상의이유로 2015년 5월에장기수선계획을입주자과반수의동의로변경하였다면차기정기장기수선계획검토일은언제인지? 차량을소유한세대에대하여매월주차료를징수하여주차충당금계정으로적립하고있는경우, 입주자대표회의의결만으로주차충당금을장기수선충당금으로전용하여사용할수있는지? 장기수선충당금을사용하여물품구매시수의계약이가능한지? 50

51 Ⅱ. 질의회신및감사지적사례 장기수선계획서의수선년도와장기수선충당금집행년도가같아야하는지? 장기수선계획에 CCTV 항목이없을경우수선유지비로집행하는것이가능한지? 장기수선계획에따른엘리베이터교체시엘리베이터미사용세대인 1~2층입주민에게는장기수선충당금을미부과할수있는지? 지하주차장 LED 교체공사는반드시장기수선계획에반영하여야하는지? 장기수선충당금을보험회사에저축성예금으로가입할수있는지? 51

52 공동주택관리관리운영지침및감사사례집 임의관리대상공동주택에서장기수선계획에따른공사를미집행할경우과태료부과대상에해당되는지? 해당연도장기수선계획에명시된공사종별 ( 공사항목 ) 을반드시그해당년도에교체하거나보수해야하는것인지? 아니면자체적으로그상태를확인하고고려해적정한시기에교체하거나보수하라는의미인지? 장기수선계획상수선주기가도래하지않았으나, 부득이하게긴급한보수공사를시행하여야할경우에도소유자과반수의동의절차가필요한지? 52

53 Ⅱ. 질의회신및감사지적사례 감사지적사례 장기수선충당금적립규정위반 - 공동주택관리규약제62조에의하면장기수선충당금요율은공동주택공용부분의내구연한을감안하여관리규약으로정하고충당금부과액은장기수선계획에서정하여야하나장기수선충당금을내구연한에따른요율로하지않고계획과별도로세대당충당금을부과하였고, 장기수선계획을토대로계산한장기수선충당금적립표준안에의하면 기준 1,460백만원이적립되어야하나 679 백만원만적립되어 781백만원부족상태 < 2015년 10월 > 장기수선충당금지출규정위반 - 장기수선계획에의해추진하는사업은장기수선충당금으로집행하여야하나 주차장트랜치방수공사등 6개사업에장기수선충당금으로집행하지않고수선유지비등으로지출함 < 2015년 6월 > 장기수선계획조정부적정 - 장기수선계획조정시에는주택법시행규칙별표5의수립기준에적합하도록장기수선계획을수립하여야하나, 년 8월장기수선계획조정시당해아파트에실제시공되어있고, 향후교체하거나보수가필요한난방및급량설비와옥외부대시설및옥외복리시설등주요시설을장기수선계획에반영하지않아, 총공사금액이과소산정되어있음 < 2015년 6월 > 장기수선충당금관리부적정 - 주택법제47조에의거장기수선계획 ( 변경 ) 을수립하고, 같은법제51조에의거장기수선충당금을적립하면서, - ' 현재장기수선충당금의잔액은 541,818,936원으로아래표상의예치금잔액 504,336,535원과대비하여예치금잔액이 37,482,401원만큼과소예치되어있음 < 2014년 12월 > 53

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55 Ⅲ. 벌칙규정 Ⅲ. 벌칙규정 55

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57 Ⅲ. 벌칙규정 1 예산 회계분야 입주자대표회의및관리주체는관리비 사용료와장기수선충당금을장기수선계획 이외의목적으로사용하여서는안됨 위반행위 근거법조문 과태료금액 법제43조의4제2항을위반하여관리비 사용료와 제101조제2항제3호 1차 2차 3차 장기수선충당금을용도외의목적으로사용한경우 1, 세대이상공동주택또는 300 세대미만공동주택중입주민 10 분의 1 이상이나 입주자대표회의가요구하는경우에관리주체는매년 10 월 31 일까지외부회계감사를 실시하여야함 위반행위 근거법조문 과태료금액 법제45조의 3제1항또는제2항을위반하여회계감사를 제101조제2항제4호 1차 2차 3차 받지않거나부정한방법으로받은경우 700 의무관리대상공동주택의관리주체는모든회계거래행위에관하여그증빙서류와함께해당회계연도종료일로부터 5년간보관하여야하며, 입주자및사용자가자기의비용으로복사를요구하는경우에는관리규약으로정하는바에따라응하여야함 위반행위 근거법조문 과태료금액 법제45조의4제1항을위반하여장부를작성또는보관하지않거나거짓으로작성한경우또는같은조제2항에따른요구에응하지않거나거짓으로응한경우 제 101 조제 3 항제 8 호의 3 1 차 2 차 3 차

58 공동주택관리관리운영지침및감사사례집 관리주체는외부회계감사의결과를 1 개월이내에입주자대표회의에게보고하고 인터넷홈페이지와공동주택관리정보시스템 (K-APT) 에공개하여야함 위반행위 근거법조문 과태료금액 법제45조의3제3항을위반하여회계감사의결과를 제101조제3항제8호의2 1차 2차 3차 보고또는공개하지않거나거짓으로보고또는공개한경우 300 관리주체는외부회계감사를받를받는관리주체는정당한사유없이감사인의자료 열람 등사 제출교욱또는조사를거부 방해 기피하거나감사인에게거짓자료를 제출하는등부정한방법으로회계감사를방해하여는안됨 위반행위 근거법조문 과태료금액 법제45조의3제5항을위반하여같은항각호의어느 제101조제2항제5호 1차 2차 3차 하나에해당하는행위를한경우 ,000 2 공사 용역분야 입주자대표회의또는관리주체는주택관리업자또는사업자와계약을체결하는경우 그체결일로부터 1 개월이내에그계약서를인터넷홈페이지에공개하여야함 위반행위 근거법조문 과태료금액 법제45조의5를위반하여계약서를공개하지않거나 제101조제3항제8호의4 1차 2차 3차 거짓으로공개한경우

59 Ⅲ. 벌칙규정 입주자대표회의또는관리주체는주택관리업자및사업자를선정하려는경우전자 입찰방식으로선정하여야하며, 주택관리업자및사업자선정지침 을따라야함 위반행위 근거법조문 과태료금액 법제43조제7항또는제45조제5항을위반하여 제101조제3항제7호의2 1차 2차 3차 주택관리업자또는사업자를선정한경우 관리주체는관리비 사용료 장기수선충당금 입찰결과내역등을공동주택인터넷홈페이지 ( 게시판 ) 와공동주택관리정보시스템 (K-APT) 에공개하여야함 위반행위 근거법조문 과태료금액 법제45조제4항에따른공개를하지않은경우 제101조제3항제8호 1차 2차 3차 입주자대표회의분야 공동주택의관리와관련하여입주자및사용자 관리주체 입주대표회의및동별대표자 선거관리위원회및위원 리모델링주택조합은부정하게재물또는재산상의이득을 취득하거나제공하면안됨 위반행위 근거법조문 벌칙사항 * 법제43조의4제1항을위반하여부정하게재물또는재산상의이익을취득하거나제공한자 제97조제13의2호 2년이하의징역또는 2천만원이하의벌금 59

60 공동주택관리관리운영지침및감사사례집 공동주택의입주자 사용자또는관리주체가용보변경, 신축 증축 개축 대수선또는리모델링, 공동주택을파손또는훼손하거나해당시설의전부또는일부를철거하는행위 ( 경미한행위제외 ) 를하려는경우에는허가또는신고와관련된면적, 세대수또는입주자등의동의비율에관하여기준및절차등에따라시장 군수 구청장의허가를받거나신고를하여야함 위반행위 근거법조문 벌칙사항 * 법제42조제2항및제3항을위반한자 ( 같은조제2항각호의행위중신고대상행위를신고하지아니하고행한자는제외한다 ) 제98조제6호 1년이하의징역또는 1천만원이하의벌금 입주자대표회의가공동주택을자치관리하려는경우에는사업주체의입주자대표회의 구성요구가있었던날부터 6 개월이내에공동주택의관리사무소장을자치관리기구의 대표자로선임하고, 기술인력및장비를갖춘후에관리행위를하여야함 위반행위 근거법조문 벌칙사항 * 법제43조제4항에따른기술인력또는장비를갖추지아니하고관리행위를한자 제99조제1호 1천만원이하의벌금 사업주체로부터관리요구를받은입주자는 3 개월이내에입주자대표회의를구성하고, 관리방법 ( 자치관리또는위탁관리 ) 을결정하여구청장에게신고하여야함 위반행위 근거법조문 과태료금액 법제43조제3항에따른입주자대표회의의구성신고를 제101조제3항제6호 하지않은경우 1) 지연신고기간이 1개월미만인경우 2) 지연신고기간이 1개월이상인경우

61 Ⅲ. 벌칙규정 입주자대표회의가자치관리하려는경우에는사업주체로부터관리요구를받은날로부터 6 개월이내에관리사무소장을자치관리기구의대표자로선임하고, 시행령 [ 별표 4] 에서 정하는기술인력및장비를갖춘자치관리기구를구성하여야함 위반행위 근거법조문 과태료금액 법제43조제4항에따른자치관리기구를구성하지않은경우 제101조제3항제7호 200 사업주체는위탁관리업자의선정 자치관리기구의구성 관리주체가변경되는경우 에는 1 개월이내에해당관리주체에게공동주택의관리업무를인계하여야함 위반행위 근거법조문 과태료금액 법제43조제6항을위반하여공동주택의관리업무를인계하지않은경우 제101조제2항제2호 1,000 4 관리주체분야 지방자치단체의장은공동주택의입주자 사용자, 입주자대표회의나동별대표자, 관리주체, 관리사무소장또는입주자대표회의구성을위한선거를관리하는기구나그구성원등에게업무에관한사항을보고하게하거나자료의제출이나그밖에필요한명령을할수있으며, 공동주택관리의효율화와입주자 사용자의보호를위하여공동주택의감사를실시할수있고, 이경우공동주택에서는조사, 검사또는감사를거부 방해또는기피하여서는안됨 위반행위 근거법조문 벌칙사항 * 법제59조제1항, 제3항또는제4항과제90조제1항에따른조사, 검사또는감사를거부 방해또는기피한자 제98조제10호 1년이하의징역또는 1천만원이하의벌금 61

62 공동주택관리관리운영지침및감사사례집 의무관리대상공동주택의관리를업으로하려는자는시장 군수 구청장에게등록 하여하며, 등록사항이변경된경우에는변경신고를하여야함 위반행위 근거법조문 벌칙사항 * 법제53조제1항에따른등록을하지아니하고주택관리업을운영한자또는거짓이나그밖의부정한방법으로등록한자 제97조제14호 2년이하의징역또는 2천만원이하의벌금 관리주체는공동주택의안전사고를예방하기위하여가스 난방 소방시설등에관한안전관리계획을수립하여야하고, 시설물별로안전관리자및안전관리책임자를선정하여이를시행하여야함. 또한경비업무종사자와시설물안전관리책임자는구청장 ( 경찰소장, 소방서장 ) 이실시하는방범교육및안전교육을연2회이내, 매회별 4시간이상교육받아야함 위반행위 근거법조문 과태료금액 법제49조에따른안전관리계획을수립및시행하지 제101조제3항제11호 1차 2차 3차 않거나교육을받지않은경우 용도변경 리모델링 철거등의행위를하려는자는행위별로대통령령이정하는일정 요건을갖추어구청장의허가를받거나신고를하여야함. 위반행위근거법조문과태료금액법제42조제2항각호의행위를신고하지않고한제101조제3항제5호 1차 2차 3차경우

63 Ⅲ. 벌칙규정 관리주체는주택법령에따라공동주택 ( 부대시설, 복리시설포함 ) 을관리하여야함 위반행위 근거법조문 과태료금액 법제42조제1항을위반하여공동주택을관리한경우 제101조제3항제4호 300 등록사항을변경하려는주택관리업자는변경사유가발생한날부터 15 일이내에증명 서류를첨부하여구청장에게제출하여야함 위반행위 근거법조문 과태료금액 법제53조제1항에따른주택관리업의등록사항의 제101조제3항제13호 변경신고를하지않거나거짓으로신고한경우 1) 지연신고기간이 1개월미만인경우 50 2) 지연신고기간이 1개월이상인경우 100 3) 변경신고를거짓으로한경우 150 주택관리사등은업무를집행하면서고의또는과실로입주자에게끼친손해를배상하기 위한보증보험또는공제에가입하거나공탁을한후관리사무소장으로배치된날에 입주자대표회의회장 임대사업자 구청장등에게입증서류를제출하여야함 위반행위 근거법조문 과태료금액 법제55조의2제3항 ( 이영제72조의3제3항에따른 제101조제3항제14호의2 경우를포함한다 ) 에따라보증보험등에가입한사실을입증하는서류를제출하지않은경우 100 지방자치단체의장은입주자 사용자, 입주자대표회의나동별대표자, 관리주체, 관리사무소장또는입주자대표회의구성을위한선거를관리하는기구나그구성원등에게공동주택관리에필요에관한사항을보고하게하거나자료의제출이나그밖에필요한명령을할수있음 위반행위 근거법조문 과태료금액 법제59조제1항에따른보고또는자료제출등의 제101조제2항제7호 1차 2차 3차 명령을위반한경우 ,000 63

64 공동주택관리관리운영지침및감사사례집 주택관리업자 ( 등록을한날로부터 1 년이내 ) 와주택관리사 ( 관리사무소장으로배치된날로부터 1 년이내 ) 등은시장 ( 주택관리사단체 ) 으로부터주택관리에관한교육을받아야함 위반행위 근거법조문 과태료금액 법제58조에따른교육을받지않은경우 제101조제3항제15호 150 입주자대표회의또는관리주체는주택관리업자또는사업자와계약을체결하는경우 그체결일로부터 1 개월이내에그계약서를인터넷홈페이지에공개하여야함 위반행위 근거법조문 과태료금액 법제45조의5를위반하여계약서를공개하지않거나 제101조제3항제8호의4 1차 2차 3차 거짓으로공개한경우 장기수선 하자보수분야 300세대이상 승강기설치 중앙집중식 ( 지역난방식 ) 난방방식공동주택및주상복합건축물을건설 공급하는사업주체는그공동주택의공용부분에대한장기수선계획을수립하여야하며, 입주자대표회의와관리주체는장기수선계획을 3년마다검토하고필요한경우조정하여야하며, 이경우검토사항을기록하고보관하여야함 위반행위 근거법조문 과태료금액 법제47조를위반하여장기수선계획을수립하지 제101조제3항제10호 1차 2차 3차 않거나검토하지않은경우또는장기수선계획에대한검토사항을기록하고보관하지않은경우

65 Ⅲ. 벌칙규정 입주자대표회의및관리주체는장기수선계획에따라주요시설을교체하거나보수하여야함 위반행위 근거법조문 과태료금액 입주자대표회의의대표자가법제47조제2항을 제101조제2항제6호 위반하여수립되거나조정된장기수선계획에따라주요시설을교체하거나보수하지않은경우 1,000 관리주체는장기수선계획에따라공동주택의주요시설의교체및보수에필요한장기 수선충당금을해당주택의소유자로부터징수하여적립하여야함 m2 위반행위근거법조문과태료금액법제51조에따른장기수선충당금을적립하지않은제101조제3항제12호 200 경우 입주자대표회의등은하자보수보증금을하자심사 분쟁조정위원회의하자여부판정에 따른하자보수비용 법원의재판결과등대통령령으로정하는용도로만사용하여야함 위반행위 근거법조문 과태료금액 법제46조제7항을위반하여하자보수보증금을용도제101조제1항제1호외의목적으로사용한경우 2,000 의무관리대상공동주택은하자보수보증금의사용후 30 일이내에그사용내역을하자 보수보증금예치증서사본과세부사용내역서를첨부하여구청장에게신고하여야함 위반행위 근거법조문 과태료금액 법제46조제7항에따른신고를하지않거나거짓으로제101조제3항제8호의5 신고한경우

66 공동주택관리관리운영지침및감사사례집 입주자대표회의등은하자심사 분쟁조정위원회에서결정한하자여부판정에따라 하자보수비용등을사용하여하자를보수하여야함 위반행위 근거법조문 과태료금액 법제46조의2제2항제1호에따라하자로판정받은 제101조제2항제5호의2 내력구조부또는시설물에대한하자보수를하지않은경우 1,000 하자보수 분쟁조정위원회로부터조정등의신청을받은상대방은답변서를 10 일이내에 반드시제출하여야함 위반행위 근거법조문 과태료금액 법제46조의5제2항에따른조정등에대한답변서를 제101조제3항제9호의2 1차 2차 3차 위원회에제출하지않은경우 하자보수 분쟁조정위원회로부터분쟁조정의통지를받은사업주체는분쟁조정에 반드시응하여야함 위반행위 근거법조문 과태료금액 법제46조의5제3항에따른조정등에응하지않은 제101조제3항제9호의3 1차 2차 3차 경우

67 주택관리업자및사업자선정지침 [ 별첨 ] 주택관리업자및사업자선정지침 ( 해설서 ) 1 의무관리대상공동주택에서동지침에따라주택관리업자및사업자를선정하지아니하는경우에는, 주택법 제 101 조제 3 항제 7 의 2 제 43 조제 7 항또는제 45 조제 5 항을위반하여주택관리업자또는 사업자를선정한자 에해당되어 5 백만원이하의과태료가부과됩니다. 2 동지침에위배되는내용이관리규약에규정된경우에는동지침을적용하여야합니다. 국토해양부고시제 호 ( 제정 ) 국토해양부고시제 호 ( 개정 ) 국토해양부고시제 호 ( 개정 ) 국토교통부고시제 호 ( 개정 ) 국토교통부고시제 호 ( 개정 ) 국토교통부고시제 호 ( 개정 ) 국토교통부고시제 호 ( 개정 ) 국토교통부고시제 호 ( 개정 ) 국토교통부고시제 호 ( 개정 ) 국토교통부고시제 호 ( 개정 ) 제1장총칙제1조 ( 목적 ) 이지침은 주택법시행령 제52조제4항에따른주택관리업자선정과제55조의4에따른사업자선정및제52조제8항에따른전자입찰방식에관하여위임된사항과그시행에필요한사항을규정하는것을목적으로한다. 제2조 ( 적용대상 ) 1 이지침은 주택법시행령 ( 이하 " 영 " 이라한다 ) 제48조에따른의무관리대상공동주택에서다음각호에해당하는경우에적용한다. 1. 영제52조제4항에따라입주자대표회의가주택관리업자를선정하는경우 67

68 공동주택관리관리운영지침및감사사례집 2. 영제55조의4에따라입주자대표회의또는관리주체가공사및용역등사업자를선정하는경우 2 주택법 ( 이하 " 법 " 이라한다 ) 제43조제1항에따른사업주체관리기간중제1항제2호에따라사업자를선정할때에는동지침에서정하고있는입주자대표회의의역할을사업주체가대신하는것으로적용한다. 제 2 조제 2 항 : 기존유권해석과동일한내용을명문화한규정임 주택법제 43 조에따라의무관리대상공동주택을건설한 사업주체 는입주예정자의과반수가입주할 때까지 관리주체 로서그공동주택을관리하여야합니다. 동지침의위임근거인 주택법시행령 제52조제4항에따른주택관리업자선정의주체는 입주자대표회의 이며, 동시행령제55조의4에따른 관리비등 의집행을위한사업자선정의주체는 관리주체또는입주자대표회의 입니다. 즉, 1입주자대표회의가주택관리업자를선정 하는경우와 2 관리주체또는입주자대표회의가사업자를선정하는경우 에동지침이적용됩니다. 따라서, 관리주체가주택관리업자를선정하는경우 는동지침적용대상이아니므로, 사업주체관리 기간중관리주체인사업주체는수의계약으로 주택관리업자 를선정할수있습니다만, 관리비등의 집행을위한 사업자 를선정하는경우에는동지침을적용하여사업자를선정해야합니다. * 사업주체관리기간중사업주체가주택관리업자를선정하여공동주택을관리하였더라도, 관리의책임은 관리주체인사업주체에귀속됨 아울러, 사업주체관리기간에는입주자대표회의가구성되지않았을것이므로, 사업주체가입찰공고 내용등을결정하여동지침에따른경쟁입찰의방법으로사업자를선정하는것이적합합니다. 제3조 ( 전자입찰시스템 ) 1 영제52조제8항에따라전자입찰방식으로주택관리업자및사업자를선정하는경우에는다음각호의어느하나에해당하는전자입찰시스템을이용한다. 1. 법제45조의7제1항에따른공동주택관리정보시스템 ( go.kr을말한다. 이하 " 공동주택관리정보시스템 " 이라한다 ) 에서제공하는전자입찰시스템 ( 낙찰의방법중제7조제1항제2호또는제3호의경우에한한다 ) 68

69 주택관리업자및사업자선정지침 2. 전자조달의이용및촉진에관한법률 에따른전자입찰시스템 3. 민간이운영하는전자입찰시스템 2 제1항제2호및제3호의전자입찰시스템을이용할때에는해당시스템의매뉴얼등에따른다. 3 제1항의규정에도불구하고제4조제3항에따른수의계약이나제7조제1항제1호에따른적격심사제로주택관리업자및사업자를선정하는경우에는전자입찰방식으로선정하지아니할수있다. 4 입찰업체가제1항에따른전자입찰시스템을이용하기위해서는사전에전자입찰시스템에업체정보를입력하고공인인증서를등록하여야하며, 입찰에참여할때마다등록된공인인증서를사용하여야한다. 다만, 해당전자입찰시스템에공인인증서를대체할인증수단이있는경우에는그에따른다. 제4조 ( 입찰의방법 ) 1 제2조에따라주택관리업자및사업자를선정할때에는경쟁입찰을하여야한다. 2 제1항에따른경쟁입찰의종류및방법은 [ 별표 1] 과같다. 3 제1항에도불구하고 [ 별표 2] 에해당하는경우에는수의계약을할수있다. 제 4 조제 3 항 [ 별표 2] 에해당하는경우라하더라도보험계약을하는경우나공산품을구입하는경우등경쟁 입찰이가능한경우에는발주처인공동주택의판단에따라수의계약이아닌경쟁입찰의방법을통해 사업자를선정할수있습니다. 제 5 조 ( 입찰의성립 ) 1 일반경쟁입찰과지명경쟁입찰은 2 인이상의유효한 입찰로성립하며, 제한경쟁입찰은 3 인이상의유효한입찰로성립한다. 69

70 공동주택관리관리운영지침및감사사례집 제 5 조제 1 항 입찰의성립은단순히 입찰참가자의수 로헤아리는것이아니라, [ 별표 3] 에서규정하고있는 입찰의무효에해당하지않는 유효한입찰의수 로헤아리는것입니다. 2 입주자대표회의와관리주체는경쟁입찰시협의에의한선정, 우선협상대상자의선정또는이와유사한방법을적용하여서는아니된다. 제6조 ( 입찰의무효 ) 1 하자가있는입찰은무효로하며, 무효로하는입찰은 [ 별표 3] 과같다. 2 입주자대표회의또는관리주체는제1항에따라무효로하는입찰이있는경우에는해당입찰자에게입찰무효의이유를알려야한다. 제 6 조제 2 항 입찰무효의이유를알리는방법에대하여특별히정하고있는방법은없습니다. 따라서, 발주처인 공동주택에서 전화 문자 팩스 서신 등의방법중해당입찰자에게입찰무효의이유를알리는방법에 대한사항을정하여공고하고, 공고내용에따라입찰무효의이유를알리면됩니다. 제7조 ( 낙찰의방법 ) 1 낙찰의방법은다음각호와같다. 1. 적격심사제 : [ 별표 4] 또는 [ 별표 5], [ 별표 6] 의평가기준에따라최고점을받은자를낙찰자로선정하는방식 2. 최저낙찰제 : 최저가격으로입찰한자를낙찰자로선정하는방식 3. 최고낙찰제 : 최고가격으로입찰한자를낙찰자로선정하는방식 2 낙찰의방법은적격심사제를원칙으로하되, 관리규약으로정하는경우에는 [ 별표 7] 에따라최저 ( 최고 ) 낙찰제를적용할수있다. 3 적격심사제에서최고점을받은자가 2인이상인경우에는최저 ( 최고 ) 가격을기준으로낙찰자를결정하고, 최저 ( 최고 ) 가격도동일한경우에는 70

71 주택관리업자및사업자선정지침 추첨으로낙찰자를결정한다. 제 7 조제 3 항 적격심사제평가결과최고점을받은자가 2 인이상인경우에는, 입찰가격 ( 최저또는최고 ) 을기준 으로낙찰자를결정하고, 입찰가격도동일한경우에는 추첨 으로낙찰자를결정합니다. 동지침에서 제시한기준외에다른기준을적용하여낙찰자를결정하는것은적합하지않습니다. 4 최저 ( 최고 ) 낙찰제에서최저 ( 최고 ) 가격으로입찰한자가 2인이상인경우에는추첨으로낙찰자를결정한다. 제8조 ( 입찰서투찰 ) 1 우편또는방문으로제19조및제27조에따른서류를제출하는경우, 입찰자 ( 대리인을지정한경우그대리인을말한다. 이하같다 ) 는 [ 별지제1호서식 ] 의입찰서 ( 입찰서의구비서류를포함한다. 이하같다 ) 와그밖의서류를분리하여밀봉한후투찰하여야한다. 제 8 조제 1 항 입찰서와그밖의서류를 각각의투찰함에투찰 하도록하였던규정 ( 제 호 ) 이 분리하여 밀봉한후투찰 하도록변경되었으므로, 발주처인공동주택에서는 2 개의투찰함을따로준비할필요가 없으며 1 개의투찰함만준비하시면됩니다. 2 우편또는방문으로제출한서류는입찰서제출마감일 18 시까지도착한 것에한하여효력이있다. 제 8 조제 2 항 우편또는방문으로서류를제출받는경우, 발주처인공동주택에서는 입찰서제출마감일 18 시 까지 도착한것에한하여유효한것으로처리하여야하며, 별도로마감시간을조정하실수없습니다. 3 입찰자는제출한입찰서를교환ㆍ변경할수없다. 제 9 조 ( 입찰서개찰 ) 입주자대표회의또는관리주체가입찰서를개찰할때에는 71

72 공동주택관리관리운영지침및감사사례집 입찰공고에명시된일정에따라입찰업체등이해관계인이참석한장소에서 하여야한다. 제 9 조 입찰공고에명시된일정에따른것이라면, 반드시모든입찰업체가참여하지않았다고하여도개찰을 진행할수있습니다. 제10조 ( 낙찰자선정 ) 1 입주자대표회의또는관리주체는입찰자의제출서류를검토하여제5조에따른입찰의성립여부를판단한다. 2 입주자대표회의또는관리주체는제1항에따른판단결과입찰이성립된경우, 유효한입찰가운데제7조의기준에따라낙찰자를선정한다. 제11조 ( 선정결과공개 ) 1 입주자대표회의가주택관리업자및사업자를선정한경우에는법제45조제4항및영제58조제9항에따라다음각호의내용을관리주체에게즉시통지하여야한다. 1. 입찰공고내용 ( 경쟁입찰을대상으로한다 ) 2. 선정결과내용 ( 수의계약을포함한다 ) 가. 주택관리업자또는사업자의상호ㆍ주소ㆍ대표자및연락처나. 계약금액다. 계약기간라. 수의계약인경우그사유 제 11 조제 1 항제 2 호라목 [ 별표 2] 에따라수의계약을체결한경우에는, 그사유 ( 예 : 기존보험재계약으로신규계약에비하여 ㅇㅇ % 할인율적용 ) 를입주자등이알수있도록해야합니다. 2 제 1 항에따른통지를받거나직접사업자를선정한경우, 관리주체는 72

73 주택관리업자및사업자선정지침 제1항각호의사항을해당공동주택단지의인터넷홈페이지 ( 인터넷홈페이지가없는경우에는해당공동주택단지의관리사무소나게시판등 ) 와공동주택관리정보시스템에즉시공개하여야한다. 제12조 ( 재공고 ) 1 입주자대표회의또는관리주체는입찰이성립하지않은경우또는제21조제3항및제29조제3항에따라낙찰을무효로한경우에재공고할수있다. 2 제1항에따른재공고시에는공고기간을제외하고최초로입찰에부친내용을변경할수없다. 다만, 제한경쟁입찰의제한요건을완화하는경우에는그러하지아니하다. 제 12 조 수정공고는공고내용의경미한사항 ( 누구나알수있을만한오타등 ) 을변경하는것이며, 재공고는 유찰된경우또는낙찰자가특별한사유없이계약을체결하지아니하는경우에동일한내용 ( 단, 제한경쟁입찰의제한요건을완화하는것은가능 ) 으로공고하는것입니다. 따라서, 제한경쟁입찰의제한요건 입찰가격산출방법및기준등입찰과관련한중요한사항이변경된 경우에는재공고나수정공고가아닌새로운공고가되는것입니다. < 참고하세요!>==================================================================== ㅇ재공고 : 유찰된경우또는낙찰자가특별한사유없이계약을체결하지아니하는경우에동일한 내용 ( 단, 제한경쟁입찰의제한요건을완화하는것은가능 ) 으로공고하는것. 재공고시현장설명 회를개최하지않는경우에는입찰공고기간을단축 (10 일 5 일 ) 할수있음 ㅇ수정공고 : 공고내용의경미한사항 ( 누구나알수있을만한오타등 ) 을변경하여공고하는것. 수정공고시에는입찰공고기간에변동이없음 제13조 ( 적격심사제운영 ) 1 적격심사제로주택관리업자및사업자를선정하는경우에는평가주체를다음각호와같이구성한다. 1. [ 별표 7] 에따라입주자대표회의가계약자인경우에는입주자대표회의구성원 ( 입주자대표회의가선정한평가위원을추가할수있음 ) 73

74 공동주택관리관리운영지침및감사사례집 제 13 조제 1 항제 1 호 입주자대표회의가선정한평가위원은입주자등으로한정되지않으므로, 관리사무소장도입주자대표 회의가선정한평가위원이될수있습니다. 또한, 입주자대표회의에서는평가위원을추가하지않고 입주자대표회의구성원만으로평가주체를구성할수도있습니다. 아울러, [ 별표7] 에따라입주자대표회의가계약자인경우에는입주자대표회의구성원전원에게적격심사와관련된일정등이공지되는것이타당하며, 평가위원구성자체를입주자대표회의일부인원으로한정하거나적격심사와관련된일정등을입주자대표회의일부인원에게만공지하는것은타당하지않습니다. 다만, 입주자대표회의구성원전원에게일정등이공지되었음에도일부인원만적격심사제에참여한 경우에는제 13 조제 2 항에따라, 평가주체가 3 인이상인경우에한하여평가결과를유효한것으로 인정합니다. 2. [ 별표 7] 에따라관리주체가계약자인경우에는관리주체와관리주체가 선정한평가위원 ( 단, 당해공동주택입주자등으로한정함 ) 제 13 조제 1 항제 2 호 입주자대표회의도입주자등에해당하므로관리주체가선정한평가위원이될수있습니다. 2 제1항에따라구성된평가주체중 3인이상이적격심사평가에참여한경우에한하여평가결과를유효한것으로인정한다. 3 입주자대표회의또는관리주체가적격심사제를운영할때에는회의록을작성하여보관하고, 공동주택의입주자등이이의열람을청구하거나본인의비용으로복사를요구하는때에는이에응하여야한다. 제 2 장주택관리업자의선정 제 14 조 ( 입찰공고방법 ) 1 입주자대표회의가주택관리업자를선정할때에는 제 16 조에따른입찰공고내용을공동주택관리정보시스템에공고하여야한다. 74

75 주택관리업자및사업자선정지침 2 제1항에따라공동주택관리정보시스템을이용하여입찰공고를하는경우, 해당단지의관리사무소장은공동주택관리정보시스템을관리하는자 ( 이하 " 시스템관리자 " 라한다 ) 에게사전에 [ 별지제2호서식 ] 에따라공동주택관리정보시스템이용신청을하여야한다. 3 시스템관리자는관리사무소장이제2항에따라신청한서류를확인하여이상이없는경우에는공동주택관리정보시스템이용을위한아이디와패스워드를즉시부여하여야한다. 제 14 조제 3 항 단지의현황정보등을기반으로한신청서류에이상이없음을전제로하여, 신청단지에시스템이용 권한을부여 ( 아이디와패스워드부여 ) 하는것이므로, 타단지의아이디와패스워드를이용하여입찰 공고를하는것은적합하지않습니다. 제15조 ( 입찰공고시기 ) 1 입찰공고는입찰서제출마감일의전일부터기산하여 10일전에하여야한다. 다만, 입주자대표회의에서긴급한입찰로의결한경우나재공고입찰의경우에는입찰서제출마감일의전일부터기산하여 5일전에공고할수있다 ( 현장설명회가없는경우에한한다 ). 제 15 조제 1 항 예를들어, 입찰서제출마감일이 12 월 20 일이라면, 일반적인경우 12 월 10 일에입찰공고를하면 되는것이며, 긴급입찰이나재공고입찰의경우 12 월 15 일에입찰공고를하면되는것입니다. 다만, 공고기간을규정한것은, 업체가공고사실을알고준비할수있는 최소한의기간 을확보하게 하고자하는취지이므로, 정해진공고기간을초과하여공고하는것은가능합니다. 2 현장설명회는입찰서제출마감일의전일부터기산하여 5 일전에개최 할수있으며, 현장설명회를개최하는경우에는현장설명회전일부터기산 하여 5 일전에입찰공고를하여야한다. 75

76 공동주택관리관리운영지침및감사사례집 제 15 조제 2 항 예를들어, 현장설명회를개최하는경우입찰서제출마감일이 12 월 20 일이라면, 12 월 15 일에현장 설명회를개최하면되는것이며, 12 월 10 일에입찰공고를하면되는것입니다. 다만, 입찰공고시작일 ~ 현장설명회 ~ 입찰서제출마감일 사이의기간을규정한것은, 업체가입찰공고문을확인하여현장설명회참석여부를결정하고, 응찰할경우제출서류등을준비할수있는 최소한의기간 을확보하게하고자하는취지이므로, 정해진기간을초과하여공고하거나현장설명회를개최하는것은가능합니다. 아울러, 현장설명회를개최하는경우에는긴급입찰이나재공고입찰이라하더라도 10 일의공고기간을 단축할수없는것이니참고하시기바랍니다. 제 16 조 ( 입찰공고내용 ) 1 입찰공고내용에는다음각호의사항이명시 되어야하며, 명시된내용에따라입찰과정을진행하여야한다. 제 16 조제 1 항 입찰공고문에동항각호의사항을명시하지않거나, 명시된내용에따라입찰과정을진행하지않는 것은동지침에위반되는것입니다. <Q&A>========================================================================== Q. 현장설명회참가를의무로하여현장설명회참석업체에한하여참가자격을부여하는경우, 제한 경쟁입찰의제한요건, 입찰가격산출방법및기준등을입찰공고문이아닌현장설명회에서참석 업체에알려도되는지? A. 업체는입찰공고내용을통해입찰내용을파악하고현장설명회참가여부를결정할수있습니다. 따라서, 현장설명회참가를의무로하여현장설명회참석업체에한하여참가자격을부여하는경우라하더라도, 제한경쟁입찰의제한요건, 입찰가격산출방법및기준등에대한사항은입찰과관련된중요한사항이므로, 반드시 입찰공고문 에명시되어야합니다. 1. 관리대상 ( 세대수, 동수, 총주택공급면적등 ) 2. 경비ㆍ청소등의직영운영또는위탁운영에관한사항 제 16 조제 1 항제 2 호 : 기존유권해석과동일한내용을명문화한규정임 주택관리업자에게위탁관리시경비 청소등은직영또는위탁의방법으로운영할수있습니다. 직영 76

77 주택관리업자및사업자선정지침 운영 은주택관리업자가해당인력및장비를갖추고직접업무를수행하는경우를의미하고, 위탁 운영 은주택관리업자가동지침에따른경쟁입찰방법으로용역사업자를선정하여업무를수행하는 경우를의미합니다. 주택관리업자선정시경비 청소등에대한직영운영또는위탁운영에대한사항은입찰가격을산출 하는주요근거가되는것이므로입찰공고문에명시되어야하며, 해당내용이입찰공고문에명시되지 않았다거나명시된내용과다르게계약이체결되었다면동지침에위반되는것입니다. <Q&A>========================================================================== Q. 주택관리업자와경비 청소용역사업자가별도로선정되어관리되던중, 용역사업자의계약기간이 만료된경우주택관리업자가경비 청소용역을직영할수있도록수의계약할수있는지? A. 주택법시행령 제 55 조제 1 항제 2 호에서는공동주택단지의경비와청소를관리주체의업무로명시 하고있으므로, 해당공동주택에서주택관리업자에게위탁관리를하는경우경비와청소업무를 관리주체인주택관리업자가직접수행하는것으로하여계약을체결할수있을것입니다. 다만, 이러한경우에는주택관리업자선정시경비와청소업무를용역업체를통하지않고직접 수행한다는내용을공고문에명시하고해당금액 ( 인건비, 피복비등청소와경비에직접소요되는 비용 ) 이포함된입찰가격등으로낙찰이진행되어야할것입니다. 이러한과정없이주택관리업자를선정한후에계약중간과정에서경비와청소업무를관리주체가 직영으로수행하는것으로결정하고해당금액을합산하여수의계약을체결하는것은주택관리업자와 용역사업자를선정하는절차를다르게두고있는동지침에적합하지않은것입니다. 3. 현장설명회를개최하는경우그일시ㆍ장소및참가의무여부에관한사항 제 16 조제 1 항제 3 호 : 기존유권해석과동일한내용을명문화한규정임 입찰에참가하려는주택관리업자가현장에대한확인및세부적인사항을알지못하고입찰에참여 하는것은적절하지않으므로, 국토부에서는 입찰공고내용 에현장설명회에참석한자에한하여 입찰에참가할수있도록참가자격을제한하는것은적절한것으로동지침을운용하고있습니다. 현장설명회참석여부에따라입찰참가자격을제한하는것은발주처인공동주택에서결정해야하는 사항이며, 현장설명회참석업체로참가자격을제한하기로결정하였다면동내용은 입찰공고문에 명시 된경우에한하여적용이가능합니다. 4. 입찰의종류및낙찰의방법 ( 적격심사제의경우, 세부배점간격이제시된 평가배점표포함 ) 77

78 공동주택관리관리운영지침및감사사례집 제 16 조제 1 항제 4 호 적격심사제의경우에는세부배점간격이제시된적격심사표, 즉평가배점표가반드시입찰공고문에 제시되어야합니다. [ 별표 4] 주택관리업자선정을위한적격심사제표준평가표에따르면, 입주자등의과반수찬성을얻어관리규약으로정하는경우에는단지특성에따라 평가항목및배점 을달리 ( 단, 입찰가격배점은 30점이어야함 ) 정할수있습니다. 다만, 표준평가표의배점에대한 세부배점간격 을정하는것은입주자대표회의의의결로가능합니다. 즉, 관리규약에서적격심사평가표를따로정하고있지않다면주택관리업자선정을위한적격심사시 [ 별표 4] 의표준평가표를사용하여야하며, 표준평가표에제시된평가항목, 배점, 세부배점을변경하여 서는아니되고, 세부배점의간격을정하는것만입주자대표회의의결로가능한것입니다. 그리고, 관리규약에상기절차에따라적합하게규정된적격심사표가있다면그에따라입찰절차를 진행하여야합니다. 다만, 관리규약에규정된적격심사표가주택법령이나동지침에적합하지않은경우에는, 관리규약에 규정된적격심사표가있다고하더라도동지침의표준평가표를사용할수있습니다. < 참고하세요!>====================================================================== ㅇ관리규약에적격심사표를규정하고있지않은경우 - 표준평가표를적용하며, 입주자대표회의의결로표준평가표의세부배점간격을정할수있음 ㅇ주택법령에적합하게규정된관리규약적격심사표에 - 세부배점간격이정해져있는경우 : 관리규약에서정한적격심사표를적용 - 세부배점간격이정해져있지않은경우 : 입주자대표회의의결로세부배점간격을정할수있음 5. 입찰서등제출서류에관한사항 ( 제출서류의목록, 서식, 제출방법, 마감시한등 ) 6. 개찰의일시ㆍ장소 7. 입찰참가자격에관한사항 8. 제6조에따라무효로하는입찰이있는경우, 해당입찰자에게입찰무효의이유를알리는방법에대한사항 78

79 주택관리업자및사업자선정지침 제 16 조제 1 항제 8 호 입찰무효의이유를알리는방법에대하여특별히정하고있는방법은없습니다. 따라서, 발주처인 공동주택에서 전화 문자 팩스 서신 등의방법중해당입찰자에게입찰무효의이유를알리는방법에 대한사항을정하여공고하고, 공고내용에따라입찰무효의이유를알리면됩니다. 9. 입찰관련유의사항 ( 입찰가격산출방법및기준등 ) 제 16 조제 1 항제 9 호 발주처인공동주택에서입찰가격산출방법및기준을공고하였다면그에맞지않게입찰금액을제출한 입찰은무효로처리할수있습니다. 다만, 입찰가격산출방법및기준은입찰과관련된중요한사항이므로, 반드시 입찰공고문 에명시 되어야합니다. 따라서발주처인공동주택에서입찰공고문에는제시하지않고현장설명회에서입찰 가격산출방법및기준을공지하였다면동지침에적합하지않습니다. 10. 계약체결에관한사항 ( 계약기간등 ) 11. 제31조에따른입찰보증금및그귀속에관한사항 12. 그밖에입찰에필요한사항으로서영제51조제1항에따른방법으로입주자대표회의에서의결한사항 제 16 조제 1 항제 12 호 그밖에입찰에필요한사항 이란, 해당입찰에참여할경우업체에서알아야하는발주처의특수성 등을공고하라는의미입니다. 따라서, 동규정을확대해석하여제18조의참가자격및제한경쟁입찰인경우제한경쟁입찰의제한요건증빙에필요한제출서류외에불필요한증빙서류를동규정에입각한서류로입찰공고에명시하여해당서류의미제출을이유로입찰을무효로처리하는것은실질적인입찰참가제한에해당되어동지침에적합하지않습니다. 2 전자입찰의경우에는제 19 조에따른제출서류중입찰서를제외한서류를 우편이나방문등비전자적인방법으로제출하게할수있다. 79

80 공동주택관리관리운영지침및감사사례집 제 16 조제 2 항 전자입찰시입찰서 ( 입찰서의구비서류포함 ) 를제외한나머지제출서류는사실관계등을미리확인 검토하기위하여발주처인공동주택의판단에따라우편이나방문등비전자적인제출을입찰공고에 명시하여받을수있습니다. 단, 전자입찰시비전자적인방법으로서류를제출받는것은발주처의편의를위한것이므로, 우편 이나방문등의방법을모두허용해야하는것이며, 제출방법을어느한가지로한정하는것은적합 하지않습니다. 제17조 ( 현장설명회 ) 제15조에따른현장설명회에는다음각호의사항이포함되어야한다. 1. 관리대상 ( 세대수, 동수, 총주택공급면적등현황 ) 2. 입찰공고내용의구체적인설명 3. 그밖에입찰에관한질의응답등필요한사항제18조 ( 참가자격의제한 ) 1 주택관리업자가입찰공고일현재다음각호의어느하나에해당하는경우에는경쟁입찰에참가할수없으며, 입찰에참가한경우에는그입찰을무효로한다. 제 18 조 동조에서정한참가자격의제한사항을개별공동주택에서임의로변경하거나추가할수없습니다. 다만, 제한경쟁입찰인경우에한하여동조의참가자격제한사항외에 계약의목적에따른사업실적, 기술능력, 자본금 을추가로제한할수있습니다. 1. 법제53조제1항에따른등록을하지아니한자 2. 법제54조제1항에따른영업정지처분을받고그영업정지기간중에있는자 3. 국세및지방세를완납하지아니한자 4. 입찰공고일현재주택관리업등록기준에미달하는자 80

81 주택관리업자및사업자선정지침 5. 해당입찰과관련하여물품ㆍ금품ㆍ발전기금등을입주자, 사용자, 입주자대표회의 ( 구성원을포함한다 ), 관리주체 ( 관리사무소직원을포함한다 ) 등에게제공한자 6. 해당공동주택의입주자대표회의의구성원 ( 그배우자및직계존비속을포함한다 ) 이임원으로소속된주택관리업자 7. 주택관리업자선정과관련하여입찰담합으로공정거래위원회로부터과징금처분을받은후 6개월이경과되지아니한자 2 주택관리업자는영업지역의제한을받지아니한다. 제19조 ( 제출서류 ) 입찰에참가하는주택관리업자는다음각호의서류를입주자대표회의에제출하여야한다. 1. 입찰서 1부 2. 주택관리업등록증사본 1부 3. 사업자등록증사본 1부 4. 법인등기부등본 ( 개인은주민등록등본을말한다 ) 1부 5. 국세및지방세납세필증사본 1부 6. 제한경쟁입찰인경우그제한요건을증빙하는서류 1부 7. 적격심사제인경우평가배점표에따른제출서류 1부 8. 그밖에입찰에필요한서류제20조 ( 입찰가격산출방법 ) 주택관리업자선정의경우입찰가격은부가가치세를제외한금액으로한다. 제21조 ( 계약체결 ) 1 계약은입주자대표회의를대표하는자가낙찰자로선정된주택관리업자와체결한다. 이경우입주자대표회의의감사는참관 81

82 공동주택관리관리운영지침및감사사례집 할수있다. 2 제1항에따른계약은입찰정보및낙찰금액등과동일한내용으로체결되어야한다. 3 입주자대표회의는낙찰자로선정된주택관리업자가특별한사유없이 10일이내에계약을체결하지아니하는경우에그낙찰을무효로할수있다. 제 21 조제 3 항 낙찰자로선정된주택관리업자가특별한사유없이 10 일이내에계약을체결하지아니하는경우에는 그낙찰을무효로할수있으며, 이경우제 12 조에따라재공고할수있습니다. 4 입주자대표회의는계약을체결할때에주택관리업자에게제 31 조제 3 항에 따른계약보증금과 4 대보험 ( 고용보험, 국민건강보험, 국민연금, 산업재해 보상보험 ) 가입증명서를받아야한다. 제3장공사및용역사업자선정제22조 ( 입찰공고방법 ) 관리주체 ( 영제55조의4제1항제2호와제3호에따라입주자대표회의가사업자선정의주체인경우에는입주자대표회의를말한다. 이하같다 ) 가사업자를선정할때에는제24조에따른입찰공고내용을제14조의절차에따라공동주택관리정보시스템에공고하여야한다. 제23조 ( 입찰공고시기 ) 1 입찰공고는입찰서제출마감일의전일부터기산하여 10일전에하여야한다. 다만, 입주자대표회의에서긴급한입찰로의결 ( 임대주택의경우임대사업자가임차인대표회의와협의 ) 한경우나재공고입찰의경우에는입찰서제출마감일의전일부터기산하여 5일전에공고할수있다 ( 현장설명회가없는경우에한한다 ). 82

83 주택관리업자및사업자선정지침 제 23 조제 1 항 예를들어, 입찰서제출마감일이 12 월 20 일이라면, 일반적인경우 12 월 10 일에입찰공고를하면 되는것이며, 긴급입찰이나재공고입찰의경우 12 월 15 일에입찰공고를하면되는것입니다. 다만, 공고기간을규정한것은, 업체가공고사실을알고준비할수있는 최소한의기간 을확보하게 하고자하는취지이므로, 정해진공고기간을초과하여공고하는것은가능합니다. 2 현장설명회는입찰서제출마감일의전일부터기산하여 5 일전에개최 할수있으며, 현장설명회를개최하는경우에는현장설명회전일부터기산 하여 5 일전에입찰공고를하여야한다. 제 23 조제 2 항 예를들어, 현장설명회를개최하는경우입찰서제출마감일이 12 월 20 일이라면, 12 월 15 일에현장 설명회를개최하면되는것이며, 12 월 10 일에입찰공고를하면되는것입니다. 다만, 입찰공고시작일 ~ 현장설명회 ~ 입찰서제출마감일 사이의기간을규정한것은, 업체가입찰공고문을확인하여현장설명회참석여부를결정하고, 응찰할경우제출서류등을준비할수있는 최소한의기간 을확보하게하고자하는취지이므로, 정해진기간을초과하여공고하거나현장설명회를개최하는것은가능합니다. 아울러, 현장설명회를개최하는경우에는긴급입찰이나재공고입찰이라하더라도 10 일의공고기간을 단축할수없는것이니참고하시기바랍니다. 제 24 조 ( 입찰공고내용 ) 1 입찰공고내용에는다음각호의사항이명시 되어야하며, 명시된내용에따라입찰과정을진행하여야한다. 제 24 조제 1 항 입찰공고문에동항각호의사항을명시하지않거나, 명시된내용에따라입찰과정을진행하지않는 것은동지침에위반되는것입니다. <Q&A>========================================================================== Q. 현장설명회참가를의무로하여현장설명회참석업체에한하여참가자격을부여하는경우, 제한 83

84 공동주택관리관리운영지침및감사사례집 경쟁입찰의제한요건, 입찰가격산출방법및기준등을입찰공고문이아닌현장설명회에서참석 업체에알려도되는지? A. 업체는입찰공고내용을통해입찰내용을파악하고현장설명회참가여부를결정할수있습니다. 따라서, 현장설명회참가를의무로하여현장설명회참석업체에한하여참가자격을부여하는경우라하더라도, 제한경쟁입찰의제한요건, 입찰가격산출방법및기준등에대한사항은입찰과관련된중요한사항이므로, 반드시 입찰공고문 에명시되어야합니다. 1. 사업개요 ( 사업내용ㆍ규모ㆍ면적등 ) 2. 현장설명회를개최하는경우그일시ㆍ장소및참가의무여부에관한사항 제 24 조제 1 항제 2 호 : 기존유권해석과동일한내용을명문화한규정임 입찰에참가하려는사업자가현장에대한확인및세부적인사항을알지못하고입찰에참여하는것은 적절하지않으므로, 국토부에서는 입찰공고내용 에현장설명회에참석한자에한하여입찰에참가할 수있도록참가자격을제한하는것은적절한것으로동지침을운용하고있습니다. 현장설명회참석여부에따라입찰참가자격을제한하는것은발주처인공동주택에서결정해야하는 사항이며, 현장설명회참석업체로참가자격을제한하기로결정하였다면동내용은 입찰공고문에 명시 된경우에한하여적용이가능합니다. 3. 입찰의종류및낙찰의방법 ( 적격심사제의경우, 세부배점간격이제시된 평가배점표포함 ) 제 24 조제 1 항제 3 호 적격심사제의경우에는세부배점간격이제시된적격심사표, 즉평가배점표가반드시입찰공고문에 제시되어야합니다. [ 별표 5] 및 [ 별표 6] 사업자선정을위한적격심사제표준평가표에따르면, 입주자등의과반수찬성을얻어관리규약으로정하는경우에는단지특성에따라 평가항목및배점 을달리 ( 단, 입찰가격배점은 30점이어야하며, 공사사업자선정의경우에는입찰가격배점 30점외에지원서비스능력배점이 5점으로고정되어야함 ) 정할수있습니다. 다만, 표준평가표의배점에대한 세부배점간격 을정하는것은입주자대표회의의의결로가능합니다. 즉, 관리규약에서적격심사평가표를따로정하고있지않다면사업자선정을위한적격심사시 [ 별표 5] 및 [ 별표 6] 의표준평가표를사용하여야하며, 표준평가표에제시된평가항목, 배점, 세부배점을변경하여서는아니되고, 세부배점의간격을정하는것만입주자대표회의의결로가능한것입니다. 84

85 주택관리업자및사업자선정지침 그리고, 관리규약에상기절차에따라적합하게규정된적격심사표가있다면그에따라입찰절차를 진행하여야합니다. 다만, 관리규약에규정된적격심사표가주택법령이나동지침에적합하지않은경우에는, 관리규약에 규정된적격심사표가있다고하더라도동지침의표준평가표를사용할수있습니다. < 참고하세요!>====================================================================== ㅇ관리규약에적격심사표를규정하고있지않은경우 - 표준평가표를적용하며, 입주자대표회의의결로표준평가표의세부배점간격을정할수있음 ㅇ주택법령에적합하게규정된관리규약적격심사표에 - 세부배점간격이정해져있는경우 : 관리규약에서정한적격심사표를적용 - 세부배점간격이정해져있지않은경우 : 입주자대표회의의결로세부배점간격을정할수있음 4. 입찰서등제출서류에관한사항 ( 제출서류의목록, 서식, 제출방법, 마감시한등 ) 5. 개찰의일시ㆍ장소 6. 입찰참가자격에관한사항 7. 제6조에따라무효로하는입찰이있는경우, 해당입찰자에게입찰무효의이유를알리는방법에대한사항 제 24 조제 1 항제 7 호 입찰무효의이유를알리는방법에대하여특별히정하고있는방법은없습니다. 따라서, 발주처인 공동주택에서 전화 문자 팩스 서신 등의방법중해당입찰자에게입찰무효의이유를알리는방법에 대한사항을정하여공고하고, 공고내용에따라입찰무효의이유를알리면됩니다. 8. 입찰관련유의사항 ( 입찰가격산출방법및기준등 ) 제 24 조제 1 항제 8 호 발주처인공동주택에서입찰가격산출방법및기준을공고하였다면그에맞지않게입찰금액을제출한 입찰은무효로처리할수있습니다. 85

86 공동주택관리관리운영지침및감사사례집 다만, 입찰가격산출방법및기준은입찰과관련된중요한사항이므로, 반드시 입찰공고문 에명시 되어야합니다. 따라서발주처인공동주택에서입찰공고문에는제시하지않고현장설명회에서입찰 가격산출방법및기준을공지하였다면동지침에적합하지않습니다. 9. 계약체결에관한사항 ( 계약기간등 ) 10. 제31조에따른입찰보증금및그귀속에관한사항 11. 그밖에입찰에필요한사항으로서영제51조제1항에따른방법으로입주자대표회의에서의결한사항 제 24 조제 1 항제 11 호 그밖에입찰에필요한사항 이란, 해당입찰에참여할경우업체에서알아야하는발주처의특수성 등을공고하라는의미입니다. 따라서, 동규정을확대해석하여제26조의참가자격및제한경쟁입찰인경우제한경쟁입찰의제한요건증빙에필요한제출서류외에불필요한증빙서류를동규정에입각한서류로입찰공고에명시하여해당서류의미제출을이유로입찰을무효로처리하는것은실질적인입찰참가제한에해당되어동지침에적합하지않습니다. 2 전자입찰의경우에는제 27 조에따른제출서류중입찰서를제외한서류를 우편이나방문등비전자적인방법으로제출하게할수있다. 제 24 조제 2 항 전자입찰시입찰서 ( 입찰서의구비서류포함 ) 를제외한나머지제출서류는사실관계등을미리확인 검토하기위하여발주처인공동주택의판단에따라우편이나방문등비전자적인제출을입찰공고에 명시하여받을수있습니다. 단, 전자입찰시비전자적인방법으로서류를제출받는것은발주처의편의를위한것이므로, 우편 이나방문등의방법을모두허용해야하는것이며, 제출방법을어느한가지로한정하는것은적합 하지않습니다. 3 관리주체는제 1 항에따른입찰공고시지방자치단체의자문등관련 86

87 주택관리업자및사업자선정지침 기구, 건축사또는기술사등관계전문가의확인및법제 45 조의 6 에따른 적정성자문기관의검토결과를통해입찰가격의상한을공고할수있다. 제 24 조제 3 항 1 법제 45 조의 6 에따른적정성자문기관은국토부장관이지정고시한공동주택관리지원기관 ( 우리 家함께행복지원센터, ) 을의미합니다. 2 동규정에서입찰가격상한을공고할수있는기준을정하고있을뿐입찰가격하한과관련된 규정은두고있지않습니다. 따라서입찰가격하한을정하고이를낙찰의기준으로삼는것은 적합하지않습니다. 제25조 ( 현장설명회 ) 1 제23조에따른현장설명회에는다음각호의사항이포함되어야한다. 1. 다음각목의현황등사업여건가. 경비용역 : 경비초소및경비구역현황나. 청소용역 : 청소범위및청소면적현황다. 소독용역 : 소독범위및소독면적현황라. 승강기유지관리용역및공사 : 승강기대수및시설현황마. 지능형홈네트워크설비유지관리용역및공사 : 지능형홈네트워크설비대수및시설현황바. 각종시설및보수공사 : 설계도서, 보수범위및보수방법사. 건축물안전진단 : 설계도서및안전진단범위아. 그밖의용역및공사 : 용역및공사에필요한현황 2. 입찰공고내용의구체적인설명 3. 그밖에입찰에관한질의응답등필요한사항제26조 ( 참가자격의제한 ) 1 사업자가입찰공고일현재다음각호의어느 87

88 공동주택관리관리운영지침및감사사례집 하나에해당하는경우에는경쟁입찰에참가할수없으며, 입찰에참가한 경우에는그입찰을무효로한다. 제 26 조 동조에서정한참가자격의제한사항을개별공동주택에서임의로변경하거나추가할수없습니다. 다만, 제한경쟁입찰인경우에한하여동조의참가자격제한사항외에 계약의목적에따른사업실적, 기술능력, 자본금 을추가로제한할수있습니다. <Q&A>========================================================================== Q. 낙엽및전지목무상수거를조건으로재활용품수거업체를선정할수있는지? A. 폐기물수거와재활용품수거는서로다른업에해당하므로, 재활용품수거업체를선정하면서 폐기물무상수거를조건으로하는것은적합하지않은것으로사료됩니다. * 폐기물수거업및재활용품수거업에대한자세한사항은 자원재활용법, 폐기물법 등해당 업법령을소관하는환경부 ( ) 에질의하여안내를받으시기바랍니다. 1. 사업종류별로해당법령에따른면허및등록등이필요한경우그자격요건을갖추지아니한자 2. 해당법령에따른영업정지처분을받고그영업정지기간중에있는자 3. 국세및지방세를완납하지아니한자 4. 해당입찰과관련하여물품ㆍ금품ㆍ발전기금등을입주자, 사용자, 입주자대표회의 ( 구성원을포함한다 ), 관리주체 ( 관리사무소직원을포함한다 ) 등에게제공한자 5. 해당공동주택의입주자대표회의의구성원 ( 그배우자및직계존비속을포함한다 ), 관리사무소장또는관리직원이운영하는사업자 6. 사업자선정과관련하여입찰담합으로공정거래위원회로부터과징금처분을받은후 6개월이경과되지아니한자 88

89 주택관리업자및사업자선정지침 2 사업자는영업지역의제한을받지아니한다. 다만, 해당법령에서영업지역을제한하는경우에는그러하지아니하다. 제27조 ( 제출서류 ) 입찰에참가하는사업자는다음각호의서류를관리주체에게제출하여야한다. 1. 입찰서 1부 2. 사업종류별로해당법령에따른면허및등록등이필요한경우면허증, 등록증또는이와유사한증명서사본 1부 3. 사업자등록증사본 1부 4. 법인등기부등본 ( 개인은주민등록등본을말한다 ) 1부 5. 국세및지방세납세필증사본 1부 6. 제한경쟁입찰인경우그제한요건을증빙하는서류 1부. 7. 적격심사제인경우평가배점표에따른제출서류 1부 8. 그밖에입찰에필요한서류제28조 ( 입찰가격산출방법 ) 1 사업자선정의경우입찰가격은부가가치세를제외한금액으로한다. 2 용역사업자선정의경우입찰가격은월간용역비에용역기간개월수를곱하여산정한금액으로한다. 3 공사사업자선정의경우입찰가격은총공사금액또는단가로한다. 제29조 ( 계약체결 ) 1 계약은관리주체가낙찰자로선정된사업자와체결한다. 이경우입주자대표회의의감사는참관할수있다. 2 제1항에따른계약은입찰정보및낙찰금액등과동일한내용으로체결되어야한다. 89

90 공동주택관리관리운영지침및감사사례집 3 관리주체는낙찰자로선정된사업자가특별한사유없이 10일이내에계약을체결하지아니하는경우에그낙찰을무효로할수있다. 4 관리주체는계약을체결할때에사업자에게제31조제3항에따른계약보증금을받아야한다. 5 관리주체는공동주택에서상시근무가필요한용역계약을체결할때에사업자에게 4대보험 ( 고용보험, 국민건강보험, 국민연금, 산업재해보상보험 ) 가입증명서를받아야한다. 제 4 장잡수입및물품의매각등 제 30 조 ( 잡수입등과관련한사업자선정 ) 잡수입, 물품의매각, 주민운동 시설의위탁등을위한사업자선정은제 3 장을준용한다. 제 5 장보증금등 제 31 조 ( 입찰보증금등 ) 1 입찰에참가하는자는입찰금액의 100 분의 5 이상을입찰보증금으로납부하여야한다. 제 31 조제 1 항 발주처인공동주택에서입찰보증금의납부기준을정할수있다는의미가아니라, 입찰에참가하는 업체가입찰금액의 100 분의 5 이상을입찰보증금으로납부하면된다는의미입니다. <Q&A>========================================================================== Q. 입찰금액의 100 분의 20 이상을입찰보증금으로납부하도록입찰공고할수있는지? A. 발주처인공동주택에서입찰보증금의납부기준을동지침과다르게정하여공고하는것은적합 하지않습니다. 90

91 주택관리업자및사업자선정지침 2 낙찰자가계약의체결을거절하였을때에는해당입찰보증금을발주처에 귀속시켜야한다. 제 31 조제 2 항 낙찰자가계약의체결을거절하는경우가아니라, 발주처인공동주택의사정으로계약체결을거절하는 경우에는해당입찰보증금을발주처에귀속시킬수없습니다. <Q&A>========================================================================== Q. 발주처의사정으로낙찰자와계약을체결하지않을수있는지? A. 발주처의사정에따라계약체결여부를결정할수있으나, 계약체결을하지않음으로인해서 발생하는손해배상청구소송등에대한책임은발주처로귀속됩니다. 3 계약상대자는주택관리업자계약, 용역계약, 단가계약의경우계약금액의 100 분의 10 을, 공사계약의경우계약금액의 100 분의 20 을발주처인공동 주택에계약보증금으로납부하여야한다. 제 31 조제 3 항 주택관리업자, 공사, 용역, 단가 계약인경우계약보증금을납부하면되는것이며, 계약이행을 담보할필요가없는 단발성 의물품 ( 구입, 매각 ) 및기타 ( 잡수입등 ) 계약은계약보증금납부가 제외됩니다. 다만, 1~2 년단위의 기간 으로계약되는물품 ( 구입, 매각 ) 및기타 ( 잡수입등 ) 계약은, 발주처인공동 주택에서 1 단가계약을체결 하여계약금액의 100 분의 10 에해당하는계약보증금을납부케하거나, 단가계약이아닌경우에는 2 입찰공고시선납조건등을제시 하여계약이행을담보할수있습니다. <Q&A>========================================================================== Q. 재활용품매각시선납조건을제시할수있는지? A. 재활용품매각시선납 분할납등대금지급에관한사항은계약조건을제시한것이므로공고문에해당내용을반영하여사업자를선정할수있습니다. 다만, 기간 으로계약되는것이일반적인재활용품매각을위한사업자선정시선납조건을제시하는것은계약의이행을담보하기위한것이므로, 계약보증금에상응하는정도의조건을제시하는것이바람직하며, 계약금액전액선납등과도한조건을제시하는것은바람직하지않습니다. 91

92 공동주택관리관리운영지침및감사사례집 4 제1항및제2항에따른입찰보증금및계약보증금은현금, 공제증권또는보증서로납부하여야한다. 다만, 보험계약을하는경우, 공산품을구입하는경우, 계약금액이 300만원이하인경우에는입찰보증금및계약보증금의납부를면제할수있다. 제 31 조제 4 항 입찰에참가하는업체가현금, 공제증권, 보증서중에서선택하여입찰보증금을납부하면되는것이며, 발주처인공동주택에서입찰보증금의납부방법을한정하는것은적합하지않습니다. 5 계약상대자가계약상의의무를이행하지아니하였을때에는해당계약보증금을발주처에귀속시켜야한다. 제32조 ( 하자보수보증금 ) 공사상의하자보수보증금예치율은 국가를당사자로하는계약에관한법률시행령 제62조제1항부터제4항까지를준용한다. 국가를당사자로하는계약에관한법률시행규칙 제72조 ( 하자보수보증금률 ) 1각중앙관서의장또는계약담당공무원은공사계약을체결할때에영제62조제1항본문의규정에의하여다음각호의공종 ( 각공종간의하자책임을구분할수없는복합공사인경우에는주된공종을말한다 ) 구분에의하여계약금액에대한하자보수보증금률을정하여야한다. 1. 철도 댐 터널 철강교설치 발전설비 교량 상하수도구조물등중요구조물공사및조경공사 : 100분의 5 2. 공항 항만 삭도설치 방파제 사방 간척등공사 : 100분의 4 3. 관개수로 도로 ( 포장공사를포함한다 ) 매립 상하수도관로 하천 일반건축등공사 : 100분의 3 4. 제1호내지제3호외의공사 : 100분의 2 제 33 조 ( 보증금의반환 ) 1 입주자대표회의또는관리주체는제 31 조에따라 92

93 주택관리업자및사업자선정지침 납부된입찰보증금및계약보증금의목적이달성된때에는상대자의요청에따라즉시이를반환하여야한다. 2 제32조에따른하자담보책임기간이만료되어하자보수보증금의목적이달성된때에는계약상대자의요청에따라즉시이를반환하여야한다. 제6장보고등제34조 ( 보고ᆞ발급 ) 1 시ㆍ도지사는법제54조및영제70조에따라관할시장ㆍ군수ㆍ구청장에게주택관리업자의공동주택관리실적을매년 12월말기준으로제출하게하고, [ 별지제3호서식 ] 에따라다음해 2월이내에국토교통부장관에게보고하여야한다. 2 시장ㆍ군수ㆍ구청장은주택관리업자등이공동주택관리실적증명서발급을요청하면즉시 [ 별지제4호서식 ] 에따라증명서를발급하여야한다. 제7장민간전자입찰시스템사업자지정제35조 ( 지정기준 ) 민간전자입찰시스템을운영하고자하는사업자는 [ 별표8] 민간전자입찰시스템사업자지정기준 을갖추어야한다. 제36조 ( 지정절차 ) 1 제35조에따라민간전자입찰시스템을운영하고자하는사업자는 [ 별지제5호서식 ] 에따른지정신청서를국토교통부장관에게제출하여야한다. 2 국토교통부장관은제1항에따른지정신청서의내용을심사한결과제35조의지정기준에적합한경우에는그신청인을민간전자입찰시스템사업자로지정하고, 신청인에게 [ 별지제6호서식 ] 에따른지정확인서를 93

94 공동주택관리관리운영지침및감사사례집 교부하여야한다. 3 국토교통부장관은제2항에따른지정을위하여필요한경우신청인에게자료제출을요구하거나신청인의사업장에방문하여지정기준에따른요건을확인할수있으며, 관계기관또는관계전문가의의견을들을수있다. 4 제2항에따라민간전자입찰시스템사업자로지정받은자 ( 이하 " 지정사업자 " 라한다 ) 는지정일로부터 2년간전자입찰시스템을운영할수있다. 5 국토교통부장관은지정사업자를법제45조의7에따른공동주택관리정보시스템에공개하여야한다. 제37조 ( 갱신지정 ) 1 민간전자입찰시스템사업자지정을갱신하고자하는지정사업자는유효기간만료 30일전까지 [ 별지제5호서식 ] 에따른지정신청서를국토교통부장관에게제출하여야한다. 2 국토교통부장관은지정사업자에게유효기간만료일 60일전까지갱신지정의절차와제1항의기간내에갱신지정을신청하지아니하면유효기간이만료된다는사실을알려야한다. 3 갱신지정에따른절차는제36조를준용한다. 제38조 ( 지정취소 ) 국토교통부장관은지정사업자가다음각호에해당하는경우에는그지정을취소할수있다. 1. 사위기타부정한방법으로제3조에따른지정을받은경우 2. 제35조의지정기준에미달하는경우 3. 제36조에따른지정을받은날부터 6월이내에전자입찰시스템운영업무를개시하지아니하거나 6월이상계속하여전자입찰시스템운영업무를휴지한경우 94

95 주택관리업자및사업자선정지침 제39조 ( 결격사유 ) 다음각호의어느하나에해당하는자는민간전자입찰시스템사업자지정신청을할수없으며, 지정사업자가된경우에는그지정을무효로한다. 1. 임원또는기술인력에해당하는직원중다음각목의어느하나에해당하는자가있는경우가. 피성년후견인및피한정후견인나. 파산자로서복권되지아니한자다. 전자입찰시스템업무와관련하여금고이상의실형을선고받고그집행이끝나거나 ( 집행이끝난것으로보는경우를포함한다 ) 집행이면제된날로부터 2년이지나지아니한자라. 전자입찰시스템업무와관련하여금고이상의형의집행유예선고를받고그유예기간중에있는자마. 법원의판결또는다른법률에따라자격이상실되거나정지된자바. 제38조에따라지정이취소된자의취소당시임원이었던자 ( 취소된날부터 2년이경과되지아니한자에한한다 ) 2. 제38조에따라지정이취소된후 2년이지나지아니한자 3. 최근 3년이내에국세를 3회이상체납한사실이있는사업자및대표자 4. 법에따라주택관리업또는주택임대관리업등록을한자등공동주택관리업무와관련이있는자및 신용정보의이용및보호에관한법률 제11조에따라겸업할수없는자제40조 ( 지정사업자지도 ᆞ 감독 ) 국토교통부장관은민간이운영하는전자입찰시스템의공공성과운영안정성을확보하기위하여지정사업자와그구 95

96 공동주택관리관리운영지침및감사사례집 성원등 ( 이하 " 지정사업자등 " 이라한다 ) 에게전자입찰시스템운영현황 ( 제3 5조에따른지정기준준수여부, 장애발생시그사유를포함한다 ) 에관한사항을보고하게하거나자료의제출이나그밖에필요한조치를명할수있다. 이경우지정사업자등은특별한사유가없으면그요구에따라야한다. 제41조 ( 업무의위탁 ) 민간전자입찰시스템사업자지정에따른국토교통부장관의권한은법제45조의7제2항에따른공동주택관리정보시스템운영기관 ( 한국감정원 ) 의장에게위탁한다. 제42조 ( 재검토기한 ) 훈령ㆍ예규등의발령및관리에관한규정 ( 대통령훈령제248호 ) 에따라이지침고시후의법령이나현실여건의변화등을검토하여이지침의폐지, 개정등의조치를하여야하는기한은 2018년 12월 31일까지로한다. 부칙 제 1 조 ( 시행일 ) 이지침은고시한날부터시행한다. 부칙제 1 조 동지침은부칙제 1 조에따라고시한날 ( ) 부터시행합니다. 즉, 시행일 ( ) 에입찰 공고가되는건부터적용합니다. 제2조 ( 기존주택관리업자및사업자와수의계약체결시적용례 ) [ 별표2] 제8호에따른기존주택관리업자의주택관리만족도에대한의견청취절차및제9호에따른기존사업자의사업수행실적평가절차에대하여관리규약에서정한절차가없는경우에는이지침시행일이후 3개월이내에관리규약을개정하여시행한다. 다만, 관리규약개정전까지는종전의규정에따른다. 96

97 주택관리업자및사업자선정지침 별표 1 ( 제 4 조제 2 항관련 ) 입찰의종류및방법 1. 경쟁입찰의종류와방법은다음과같다. 가. 일반경쟁입찰 : 사업종류별로관련법령에따른면허, 등록또는신고 등을마치고사업을영위하는불특정다수의희망자를입찰에참가하게 한후그중에서선정하는방법 나. 제한경쟁입찰 : 사업종류별로관련법령에따른면허, 등록또는신고등을마치고사업을영위하는자중에서계약의목적에따른 사업실적, 기술능력, 자본금 의하한을정하여입찰에참가하게한후그중에서선정하는방법. 단, 이경우계약의목적을현저히넘어서는과도한제한을하여서는아니된다. [ 별표 1] 제 1 호나목 1 하한 의의미제한경쟁입찰의취지가 일정한자격요건이상 을충족하는업체를입찰참가대상으로한정하여그중에서선정하는방식이라는점을고려할때, 제한요건을상한선이나일정한범위로써제한하는것은제한경쟁입찰의취지에적합하지않으며, 특히일정한범위로써제한하는경우에는특정업체를선정할목적으로악용될가능성이높아적합하지않습니다. * 하한선 : ~ 이상 으로규정 / 상한선 : ~ 이하 로규정 / 일정한범위 : ~ 이상 ~ 이하 로규정 2 과도한제한 에해당하는지여부 하한선을정할때에는해당계약의규모등을감안하여과도한제한을하지않아야합니다. - 사업실적 : 사업실적은적격심사제의평가항목 ( 관리실적또는업무실적 ) 으로도적용이됩니다. 적격심사제에서는 10건을만점의상한선으로규정 ( 즉, 10건이상은모두만점 ) 하고있으므로, 이기준을참고 * 하여제한경쟁입찰의사업실적제한선을설정하는것이바람직합니다. * 만약발주처인공동주택에서관리실적 50개를제한경쟁입찰의제한요건으로두었다면해당입찰에유효하게참여한업체는적격심사시실적평가항목에서모두만점을받게되어변별력이없어짐 - 자본금 : 해당계약의규모 와해당법령에서업등록요건등으로제시하고있는자본금이 있다면그 법정자본금 등을고려하여제한선을설정하는것이바람직합니다. 1) 사업실적 은입찰공고일로부터최근 3 년간계약목적물과같은종류의 실적으로제한할수있다. 97

98 공동주택관리관리운영지침및감사사례집 [ 별표 1] 제 1 호나목 1) 1 최근 3년간 의의미 최근 3년간 은고정된평가기준이므로, 발주처인공동주택에서이기간을임의로단축하거나연장하여공고하는것은적합하지않습니다. 다만, 입찰에참여하고자하는업체에서는해당실적이최근 3년이내에있기만하다면그것이최근 1년혹은최근 2년이내의실적일지라도제한요건을충족하는것이됩니다. 2 계약목적물과같은종류의실적 의의미최근 3년간의모든실적이아니라, 최근 3년간계약목적물과같은종류의실적으로제한하여야합니다. 예를들어, 발주처인공동주택에서 승강기유지관리용역 사업자를선정하는경우라면, 승강기유지관리 에대한실적을제한요건으로제시할수있는것이나, 계약목적과상관없는 승강기교체공사 실적을제한요건으로제시할수없다는의미입니다. 3 실적은 완료실적 을의미제한경쟁입찰의제한요건으로사업실적을둔것은해당업종의사업자로서그동안수행한사업실적을일정한경력으로둔경험치를인정한다는의미이므로, 제출서류마감일까지완료된실적 * 으로해석하는것이제한경쟁입찰의취지에적합합니다. * 계약체결후착수전 이나 진행중 인실적은완료실적에포함되지않음 <Q&A>=================================================================== Q 세대아파트에서제한경쟁입찰로승강기유지관리용역사업자를선정하는경우, 사업 실적을제한하는방법은? A. 예를들어, 발주처인공동주택에서는 최근 3년간 1000세대이상아파트의승강기유지관리용역실적이 5건이상있는업체 등과같이제한할수있습니다. 발주처에서 최근 3년간 의기간을임의로단축하거나연장하여공고하는것은적합하지않습니다만, 응찰업체에서 1000세대이상아파트의승강기유지관리용역실적이 5건이상 최근 3년이내에있기만하다면있다면, 그것이최근 1년혹은최근 2년이내의실적일지라도동제한요건을충족하는것이됩니다. 2) 기술능력 은계약목적을수행하기위해필요한기술 ( 공법 설비 성능 물품등을포함한다 ) 보유현황으로서, 입찰대상자가 10인이상인경우제한할수있다. [ 별표 1] 제 1 호나목 2) 기존지침 ( 호 ) 에서 기술자수 를의미하는것으로해석되었던 기술능력 은, 동 지침에서 계약목적을수행하기위해필요한기술 ( 공법 설비 성능 물품등을포함한다 ) 보유현황 98

99 주택관리업자및사업자선정지침 으로그의미가확대되어규정되었습니다. 입찰대상자가 10 인이상인경우 는, 해당입찰에참여한업체가 10 개이상인경우를의미 하는것이아니라 계약목적을수행하기위해필요한기술 ( 공법 설비 성능 물품등을포함한 다 ) 을보유한업체가 10 개이상이어야한다는의미입니다. 다. 지명경쟁입찰 : 계약의성질또는목적에비추어특수한기술 ( 공법 설비 성능 물품등을포함한다 ) 이있는자가아니면계약의목적을달성하기곤란하며입찰대상자가 10인미만인경우에입찰대상자를지명한후선정하는방법. 이경우 5인이상의입찰대상자를지명하여야한다. 다만, 입찰대상자가 5인미만인때에는대상자를모두지명하여야한다. 2. 관리주체가제한경쟁입찰 지명경쟁입찰의방법으로사업자를선정하는경우에는입찰공고전에영제51조제1항에따른방법으로입주자대표회의의의결 ( 임대주택의경우임대사업자가임차인대표회의와협의 ) 을거쳐야한다. 99

100 공동주택관리관리운영지침및감사사례집 별표 2 ( 제 4 조제 3 항관련 ) 수의계약의대상 다음의어느하나에해당하는경우수의계약을할수있다. [ 별표 2] 1 관리주체가수의계약을하는경우에는사전에영제 51 조제 1 항에따른방법으로입주자대표회의의의결을거쳐야합니다. 2 [ 별표 2] 수의계약의대상에해당하는경우라하더라도, 보험계약을하는경우나공산품을구입 하는경우등경쟁입찰이가능한경우에는발주처인공동주택의판단에따라수의계약이아닌 경쟁입찰의방법을통해사업자를선정할수있습니다. 1. 보험계약을하는경우 2. 공산품을구입하는경우 3. 분뇨의수집 운반 ( 정화조청소포함 ) 과같이타법령이나자치법규에서 수수료율등을정하고있는경우 4. 특정인의기술이필요하거나해당물품의생산자가 1 인뿐인경우등 계약목적의달성을위한경쟁이성립될수없는경우 5. 본공사와의동질성유지또는장래의하자책임명확성을위하여마감 공사또는연장선상에있는추가공사를본공사금액의 10% 이내에서 현재의시공자와계약하는경우 6. 공사및용역등의금액이 300만원 ( 부가가치세를제외한금액을말한다 ) 이하인경우로서, 2인이상의견적서를받은경우. 다만, 이경우동일한목적을달성하기위한공사및용역등을시기나물량으로나누어계약할수없다. 7. 일반경쟁입찰또는제한경쟁입찰이 2 회이상유찰된경우. 다만, 이경우 에는최초로입찰에부친내용을변경할수없다. 100

101 주택관리업자및사업자선정지침 [ 별표 2] 제 7 호 제한경쟁입찰이 2 회이상유찰된경우도수의계약의대상으로추가되었습니다. 제 12 조제 2 항에 따라, 제한경쟁입찰의제한요건을완화하여재공고한경우에도유찰이되었다면동규정에 따라수의계약이가능합니다. 다만, 동규정을적용하여수의계약을하는경우에는, 계약대상물 계약기간 계약조건등최초로 입찰에부친내용을변경할수없습니다. <Q&A>=================================================================== Q. 계약기간을 1 년으로정하여공고한사업자선정입찰이 2 회이상유찰된경우, 계약기간을 3 년으로변경하여수의계약을체결할수있는지? A. 유찰된입찰공고에서정한계약기간이 1 년이라면, 동입찰이 2 회이상유찰되어수의 계약을체결하는경우에도최초로입찰에부친내용에따라 1 년을계약하여야하며, 계약 기간을 3 년으로연장하여수의계약을체결하는것은적합하지않습니다. 8. 영제52조제4항단서에따라계약기간이만료되는기존주택관리업자의주택관리만족도를관리규약에서정하는절차에따라입주자등으로부터사전에의견을청취한결과입주자등의 10분의 1 이상이서면으로관리방법의변경또는주택관리업자의교체를요구하지아니한경우로서입주자대표회의의구성원 3분의 2 이상이찬성한경우 [ 별표 2] 제 8 호 1 계약기간이만료된후에기존주택관리업자와재계약을수의계약으로체결하기위한절차가진행된다면주택관리업무에공백이생기게되는것이므로, 동규정의의견청취절차등은기존주택관리업자와의계약기간만료 1~2달전에진행될수있도록관리규약에정하여운영하는것이바람직합니다. 2 동규정의절차를충족하여기존주택관리업자와수의계약을체결하는경우, 이전계약과반드시동일한조건으로계약을진행해야하는것은아닙니다. 물가상승률 임금인상등에의한계약금액변동및재계약기간설정등구체적인계약조건은발주처인공동주택과업체간협의를통해결정할사항입니다. 3 공동주택관리규약에입주자등으로부터기존주택관리업자의주택관리만족도에대한 의견을청취하는절차가없다면, 동지침의시행일인 로부터 3 개월이경과하기 전인 ' 까지해당내용을반영하여관리규약을개정하는절차를거쳐야합니다. 101

102 공동주택관리관리운영지침및감사사례집 9. 계약기간이만료되는기존사업자 ([ 별표 7] 의사업자로서공사사업자는제외한다 ) 의사업수행실적을관리규약에서정하는절차에따라평가하여다시계약이필요하다고영제51조제1항에따른방법으로입주자대표회의에서의결 ( 임대주택의경우임대사업자가임차인대표회의와협의 ) 한경우 [ 별표 2] 제 9 호 1 계약기간이만료된후에기존사업자와재계약을수의계약으로체결하기위한절차가진행된다면주택관리업무에공백이생기게되는것이므로, 동규정의사업수행실적평가절차등은기존사업자와의계약기간만료 1~2달전에진행될수있도록관리규약에정하여운영하는것이바람직합니다. 2 동규정의절차를충족하여기존사업자와수의계약을체결하는경우, 이전계약과반드시동일한조건으로계약을진행해야하는것은아닙니다. 물가상승률 임금인상등에의한계약금액변동및재계약기간설정등구체적인계약조건은발주처인공동주택과업체간협의를통해결정할사항입니다. 3 공동주택관리규약에기존사업자의사업수행실적을평가하는절차가없다면, 동지침의 시행일인 로부터 3 개월이경과하기전인 ' 까지해당내용을반영하여 관리규약을개정하는절차를거쳐야합니다. 10. 그밖에천재지변, 안전사고발생등긴급한경우로서경쟁입찰에부칠 여유가없을경우 < 비고 > 관리주체가수의계약을하는경우에는사전에영제 51 조제 1 항에따른방법으로입주자대표회의의의결을거쳐야한다. 102

103 주택관리업자및사업자선정지침 별표 3 ( 제 6 조관련 ) 입찰의무효 다음의어느하나에해당하는입찰은무효로한다. 1. 입찰참가자격이없는자가한입찰 2. 현장설명회에참가한자에한하여입찰에참가할수있다는것을입찰 공고에명시한경우로서, 입찰에참가한자중현장설명회에참가하지 아니한자의입찰 3. 입찰서및제출서류가입찰공고에제시된마감시한까지정해진입찰장소에도착 ( 전자입찰방식인경우에는시스템에자료를등록하는것을의미함 ) 하지아니한입찰 [ 별표 3] 제 3 호 입찰공고문에제시된제출서류 ( 적격심사제인경우평가배점표에따른제출서류포함 ) 의 미제출은입찰의무효사유에해당합니다. 제출서류기준에적합하지않은서류 * 를제출한 것또한미제출에해당합니다. * 예 ) 유효기간이경과한기업신용평가등급확인서등 다만, 미제출 이라는것은 제출해야할서류가있음에도제출하지않은것 이므로, 제출해야할서류가없기때문에이를명시하고제출하지않은것 과구분되어야할것입니다. 제출해야할서류가없기때문에이를명시하고제출하지않은것 이라면해당점수를부여하면되는것이지만, 제출해야할서류가있음에도제출하지않은것 은입찰무효가됩니다. 또한, 발주처인공동주택에서는 제출서류 에한하여누락된서류는없는지, 보완사항은없는지등을입찰서개찰전에검토하여참여업체에보완등을요구할수있습니다 ( 보완요구는의무사항은아님 ). 그러나보완요구에도불구하고입찰공고시제시한서류마감시한까지입찰공고문에제시된제출서류를제출하지않았다면 [ 별표 3] 제3호에따라해당입찰은무효가됩니다. <Q&A>=================================================================== Q. 적격심사제출서류중일부서류를제출하지않은경우, 해당입찰을무효로처리하지않고 그에따른점수를부여하면되는것아닌지? 103

104 공동주택관리관리운영지침및감사사례집 A. 적격심사평가항목은서류미제출로인해업체에이익이되는항목 ( 행정처분건수 ) 과 불이익이되는항목 ( 관리실적등 ) 이혼재되어있습니다. 예를들어, 행정처분건수가많은업체가행정처분확인서를고의로제출하지아니하는경우 에는오히려높은점수를받게되는사례가발생하므로, 이러한폐단을방지하기위하여 모든제출서류에대해서는일률적인기준을적용하는것이필요합니다. 따라서, 아무런의사표현없이제출서류를누락하였다면입찰의무효에해당합니다. 4. 입찰보증금의납부일시까지정해진입찰보증금을납부하지아니하고한 입찰 5. 입찰자 ( 법인의경우에는대표자를말한다. 이하같다 ) 본인또는본인의 대리인 ( 임직원으로한정한다 ) 이아닌자의입찰 6. 동일한입찰건에대하여동일인 (1 인이동일업종여러개의법인대표 자인경우, 그여러개의법인을동일인으로본다 ) 이 2 통이상의입찰 서를제출한입찰 7. 동일한입찰건에대하여타인의대리를겸하거나 2 인이상을대리한입찰 8. 입찰자의기명날인이없는입찰 ( 입찰자가성명을기재하지아니하고대리인 또는회사명을기재한경우와제출된인감증명서와다른인감으로날인된 경우포함 ) 9. 입찰가격산출방법및기준등입찰공고의중요한내용을위반하여 제출한입찰 10. 입찰서의기재내용중중요부분에오기가발견되어개찰현장에서입주자 대표회의또는관리주체가확인한입찰 11. 타인의산출내역서와동일하게작성된산출내역서가첨부된입찰 ( 동일한 내용의산출내역서를제출한자는모두해당 ) 또는다음각목에해당 하는입찰 104

105 주택관리업자및사업자선정지침 가. 입찰서의입찰가격과산출내역서상의총계금액이일치하지아니한입찰 나. 산출내역서의각항목별합산금액이총계금액과일치하지아니한입찰 12. 별지서식의입찰서를사용하지아니하거나입찰서의입찰가격을아라 비아숫자로만기재한입찰 ( 전자입찰방식인경우에는시스템에입찰서 내용을입력하는것으로입찰서제출을갈음할수있음 ) 13. 건설산업기본법, 같은법시행령및시행규칙에따라일반건설업체가 도급받아서는아니되는공사금액의하한을위반한입찰 105