Special Edition 부동산 PF시장의 현안 분석 금융권별 부실 PF채권 처리 노력과 향후 시장전망 Ⅰ. 서론 하기 위한 노력 등을 살펴보고 정책적 시사점을 모색해 보고자 한다. 거시건전성 감독 측면에서 현재 우리경제에 있어서 가장 관심을 가지고 주시해야 할 것

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2 Special Edition 부동산 PF시장의 현안 분석 금융권별 부실 PF채권 처리 노력과 향후 시장전망 Ⅰ. 서론 하기 위한 노력 등을 살펴보고 정책적 시사점을 모색해 보고자 한다. 거시건전성 감독 측면에서 현재 우리경제에 있어서 가장 관심을 가지고 주시해야 할 것을 김 병 덕 선임연구위원 한국금융연구원 들자면 급증하는 가계부채와 금융권의 부실 부 동산 PF(Project Finance) 채권 문제를 지적할 Ⅱ. 금융권별 부실 PF채권 추이 및 전망 수 있다. 두 가지 모두 해결방안이 쉽게 떠오르 지 않는 구조적으로 어려운 문제이다. 전 금융권을 통합하여 부동산 PF대출 잔액은 부동산 PF대출은 2005년부터 글로벌 금융 05년 말까지 24.8조원에 불과하였으나 08년 말 위기가 발발한 2008년까지 급속도로 증가하였 에는 83.1조원까지 급증한다. 불과 3년 동안 3 다. 그러나 부동산 시장이 얼어붙고 건설업체들 배 이상 증가한 것이다. 이후 금융회사들의 기존 이 연쇄적으로 부실화되면서 부동산 PF채권의 채권 회수 등의 적극적 위험관리와 자산 유동 연체율은 2008년부터 서서히 증가하기 시작하 화 노력으로 인해 금융권의 PF대출 잔액은 10 여 최근까지 지속적으로 상승하고 있다. 갑작스 년 말 현재 66.6조원 수준까지 하락하였다. 그 런 부동산 PF대출 증가의 부작용이 수년의 시 러나 자산유동화기업어음(ABCP)과 유동화증권 차를 두고 나타난 것이다. 대다수의 경제 변수 (ABS) 잔액 25.6조원을 감안하면 금융회사 및 가 갑작스런 증가세를 보일 경우 언젠가는 댓가 개인의 PF 자산은 총 92조원을 상회하고 있는 를 치루게 하는 경우가 많다. PF채권의 부실화 것으로 추정된다. 추세가 얼마나 더 오래 지속될지, 그 영향이 어 떻게 될지는 예단하기 어렵다. 최근 부산저축은 부동산 PF대출의 연체율을 살펴보면 사태 행을 포함한 저축은행 도산 사례에서 무리한 부 의 심각성이 분명하다. 최초로 감독당국이 연 동산 PF대출이 부실의 도화선으로 작용한 것이 체율을 집계 발표한 08년 상반기에는 연체율 확인되면서 PF대출 문제는 더욱 주목을 받고 있 이 3.6%였으나 10년 말에는 12.9%까지 상승하 다. 이제 부실 PF채권 문제는 모든 금융권에 암 였다. 특히 금융권별 연체율 편차가 극심한데 울한 그림자를 드리우고 있다. 저축은행(25.1%), 증권사(29.8%), 자산운용사 본고에서는 금융권의 부실 부동산 PF대출 현 황 및 향후 전망과 금융권별 부실 PF채권 처분 4 (45.2%), 여신전문금융회사(17.7%) 등의 연체율 이 높다. 부동산포커스 Real Estate Focus 2.기획특집~6월.indd 오후 5:01:38

3 기획특집 1 금융권별부실 PF 채권처리노력과향후시장전망 < 그림 1> 금융권부동산 PF 대출잔액및연체율추이 자료 : 금융감독원 PF 잔액 ( 좌 ) 연체율 ( 우 ) < 표 1> 금융권별 PF 대출잔액및연체율현황 구분 PF 대출잔액연체율연체금액 2010 년말 2011 년 3 월말 2010 년말 2010 년말 은행 38조 7,000억원 36조 5,000억원 4.3% 1조 6,474억원 저축은행 12조 2,000억원 12조 2,236억원 25.1% 3조 734억원 보험사 4조 8,947억원 - 8.3% 4,077억원 자산운용사 4조 7,288억원 % 2조 1,401억원 여전사 3조 20억원 % 5,315억원 증권사 2조 1,731억원 1조 8,135억원 29.8% 6,484억원 상호금융 5,946억원 % 910억원 종금사 2,022억원 - 9.1% 183억원 자료 : 금융감독원 더군다나저축은행등제2 금융권의 PF사업장에대해전수조사를실시하면숨은부실대출이추가적으로상당히나타날것이라는지적이설득력을얻고있다. 고구마뿌리처럼부실대출이땅속에얼마나더숨어있을지모른다. 부산저축은행의사례에서도확인되듯이부실 PF 채권사업자의연체이자상환용추가대출 (ever greening loan) 을통해부실이감추어져있을수도있다. 한편금융회사들은기관에서개인으로 PF채권 의폭탄돌리기게임을벌이고있다. ABCP 가그것이다. ABCP 의수개월만기후에개인투자자들이상환을요구하면해당건설사들이어려움을겪게될수도있다. 구조적으로금융회사와건설사간에는 PF사업장을통해상호부실이전염된다. 일단의 PF사업장이부실화되면금융회사들은해당사업장에대한채권을조기상환하려노력한다. 재 2011 June Vol 기획특집 ~6 월.indd 오후 5:01:39

4 Special Edition 부동산 PF 시장의현안분석 무상태가좋지않은건설사들은유동성위기에빠지면서다른 PF사업장도부실화되고이는다시금융권의부실채권을양산하게된다. 올해들어건설사들의현금흐름이악화되면서월드건설, 진흥기업, LIG 건설, 동양건설산업, 삼부토건등 5개중견건설사들이워크아웃또는법정관리를신청하였다. 이러한배경에는해당건설사에대한금융회사들의 PF대출회수압박과이자부담등이주요원인으로작용한것으로판단된다. 중견건설기업뿐만아니라대형건설사들의 PF 보증규모도무시할수없는수준이다. 언론보도등에의하면시공능력 20 위이내건설사의 PF 보증규모가 34조원에이른다. 잠재적 인위험요인이다. 가장곤혹스러운것은뚜렷한해결책을찾기어렵다는것이다. 거시경제적측면에서가장중요한환경변수인부동산경기는침체를벋어날기미를보이지않고있다. 부동산경기의바로미터인건설수주액의전년동기대비증가율은 10 년에 18.7% 감소하였고 11 년에도 13.1% 감소세를시현하고있다. 이러한부동산경기추세가지속된다면구조조정이불가피한건설회사와금융회사들이추가적으로발생할것으로예상된다. < 그림 2> 건설수주액추이 건설수주액 ( 좌측 ) 전년대비증감 ( 우측 ) 자료 : 통계청, 산업활동동향 Ⅲ. 금융권별부실 PF채권처리노력부실 PF채권의처리는금융권별로상이하게진행되고있다. 이는금융권별로보유하고있는부실 PF채권의성격및비용분담가능성에서차이가있기때문이다. 은행권의경우에는부실 PF채권보유비중이높은은행을중심으로자체적인 PF 정상화뱅크의설립이가시화되고있다. 지난 5월 30 일에농협, 국민, 우리, 신한, 산업, 기업, 하나은행등 7개은행과연합자산관리회사 ( 유암코 ) 간에은행권부실 PF 채권정리를위한 PF 정상화뱅크의설립과관련된양 해각서 (MOU) 가체결되었다. 동 MOU 에의거하여은행권 PF 정상화뱅크는 6월중에출범할것으로예상된다. 은행권 PF 정상화뱅크설립의의의는개별채권은행간이해관계로구조조정이지연되는부실 PF채권을 PF 정상화뱅크에매각하여적극적인사업장구조조정과정상화를추진할수있도록채권은행간이해관계를조정하는단일한의사결정체계를구축하는데있다. 또한부실 PF채권을매각하는은행의입장에서도이미매각대상채권에대한충당금을상당부분적립해놓았기때문에동채권을 PF 정상화뱅크에매각하는것에대한부담도그리크지않다. 6 부동산포커스 Real Estate Focus 2. 기획특집 ~6 월.indd 오후 5:01:40

5 기획특집 1 금융권별부실 PF 채권처리노력과향후시장전망 부실채권처리를위한 PF 정상화뱅크의명칭에대한논란도있었다. 원래부실채권을한데모아처리하는것은 배드뱅크 라는통칭을사용한다. 초기에는배드뱅크보다 PF 정상화뱅크 라는명칭이거론되었는데, 이는부실채권의매입후유동화를통한자산매각보다는사업구조조정을통한정상화가초점이되는것이바람직하다는취지에서였다. 최종명칭은 UPF 재무안정사모투자전문회사 로정해졌다. 지속성있는 뱅크 ( 은행 ) 보다는단기적으로 PF부실채권처리를위한사모펀드 (PEF) 라는점을강조하여명칭에 `뱅크`라는표현을넣지않았다. 은행별로보유한 PF대출수준을감안하여 PF 정상화뱅크에납입하는출자금및대여금수준을 3개그룹으로차별화하였다. 은행들의총투자액은출자금 8,000 억원, 대출금 4,280 억원등총 1조 2,280 억원규모이다. PF 부실채권이많은국민은행, 우리은행, 농협이각각 2,572 억원씩부담하고신한은행과산업은행이각각 1,114 억원, 기업은행과하나은행이 688 억원씩, 유암코가 960 억원을분담했다. 한편 SC 제일은행, 외환은행및지방은행들은 UPF 사모투자회사출자에참여하지않았다. UPF 사모투자회사는이상의 7개은행과유암코가각각유한책임사원 (Limited Partner:LP) 및무한책임사원 (General Partner:GP) 으로참여하는 PEF 의형태로설립된다. 또한별도의조직을두지않고유암코에서통합관리할예정이다. UPF 사모투자회사는시공사가워크아웃이나회생절차에들어간 PF사업장중에서은행권대출이전체대출의 75% 이상을차지하는 PF대출중에서가격협상이용이한 1조원내외의 PF 부실채권을우선적으로매입할것으로전망된다. UPF 사모투자회사의부실채권매매는완전매각 (outright sales) 방식을채택한다. 따라서매매가격의산정이매우중요하다. 2008~2010 년중에 KAMCO, 유암코등이시장에서매입한부실 PF 채권의매입가격이장부가의 50% 할인된수준에서결정된것을감안할때 UPF 사모투자회사의부실채권매입가격도유사한수준에서결정될가능성이높다. 50% 의할인율을가정할때우선 5,000 억원내외를투입하여 1조원규모의부실채권을사들일수있다. 이후내년상반기까지수차례에걸쳐추가적인부실채권매입을추진할전망이다. UPF 사모투자회사의운용이당초의도했던바대로순조롭게진행되기위해서는어떠한점에유의하여야할것인가? 첫째, UPF 사모투자회사의주주구성과관련된유인구조 (incentive structure) 를살펴볼필요가있다. UPF 사모투자회사가은행권으로부터 PF부실채권을매입할경우이해상충에따른역선택문제가발생할가능성이존재한다. 비록 PF부실채권보유액을감안하여은행그룹별로출자비율을조정하였지만은행들의 UPF 사모투자회사의출자비율과매입대상 PF부실채권의보유비중이정확하게는일치하지않는다. GP 로참여하는유암코의주주구성이농협, 신한, 우리, 하나, 기업, 국민등 6개은행으로구성되어있는점을감안하면, UPF 사모투자회사의실질적주주구성비중은참여한총 7개은행간에복잡하게배분된다. 또한 SC 제일은행, 외환은행, 지방은행은부실 PF채권을보유하고있음에도불구하고 UPF 사모투자회사에참여하지않았다. 결국매입대상채권의은행간소유분포에따라서은행간의이해상충에따른역선택문제가발생할수있다. 예를들어 A은행이 UPF 사모투자회사에일정지분을투자하였다고하자. 만약 A은행이보유부실채권을 UPF 사모투자회사에매각하려고할경우 A은행은동부실채권을가급적높은가격에매각하려고할유인이발생하며이러한유인에의거하여 UPF 사모투자의의사결정과정에참여하려고할것이다. 반면 A은행을제외한 UPF 사모투자에투자한나머지은행은 A은행이매각하려는부실채권을가급적낮은가격에매입하려는유인에의거하여 UPF 사모투자의의사결정과정에참여하려고할것이다. 따라서 GP인유암코를중심으로은행간의이해상충을최소화시킬수있도록매입시점의부실채권공정가치를정확하게평가하여출자은행들간의유인을합리화 (incentive alignment) 시키는것이중요하다. 이를위해 UPF 사모투자회사가중장기적으로평균시장수익률정도의배당이익을낼수있도록공정하게매입가격을산정하는것이바람직하다. 금번에출범하는 1호 UPF 사모투자회사가궁극적으로손해를보지않고사업구조조정을통해평균시장수익률정도의배당이익을시현할수있어야추가적인 PF 부실채권을처리할 2호, 3 호정상화뱅크의설립이가능할것이다 June Vol 기획특집 ~6 월.indd 오후 5:01:40

6 Special Edition 부동산 PF 시장의현안분석 < 표 2> 11.3월말현재은행별부동산 PF대출현황 ( 단위 : 억원, %) 은행명 부동산PF대출 (A) 고정이하 (B) 부실채권비율 (B/A) 신한 35, 우리 61, SC제일 7, 하나 25, 외환 34, 한국씨티 * 국민 56, 시중은행 220,284 39, 대구 7, 부산 8, 광주 6, 제주 전북 2, 경남 9, 지방은행 35,083 4, 산업 16, 기업 16, 수출입 * 농협 68, 수협 8, 특수은행 109,884 23, 국내은행 365,251 67, * 한국씨티은행및수출입은행은부동산 PF 대출을취급하고있지않음. 자료 : 금융감독원 둘째, UPF 사모투자회사는매입한부실 PF채권에대해서적극적인사업구조조정을할필요가있다. UPF 사모투자회사는기업구조조정촉진법상워크아웃절차의주채권은행과유사한기능을수행하게된다. 매입한부실 PF사업장의구조조정방법에는토지매각, 시공사에대한채무조정, 신규자금공급, 사업권인수, 시공사교체후사업진행등다양한방법이동원될수있다. 기존의부실채권전담 배드뱅크 가부실채권을매입하여유동화를통한자산매각에중점을두었다면금번의 정상화뱅크 는사업구조조정을통한정상화가초점이되는 것이바람직하다. 일단 PF부실채권을매입한후에는순수한상업적기준에의거하여워크아웃의회생기술을극대화하여살릴것은살리고, 매각할것은매각하는경영전략이필요하다. 예를들어중대형물건중심의기존사업내용을소형물건중심으로변경하고할인분양을통하여최초장부가대비손해가되더라도사업을진행하는것이바람직한경우에는신규자금투입과더불어과감한구조조정을통해서중단된사업을진행하는것이필요하다. 이외에도창의적인다양한방법의워 8 부동산포커스 Real Estate Focus 2. 기획특집 ~6 월.indd 오후 5:01:40

7 기획특집 1 금융권별부실 PF 채권처리노력과향후시장전망 크아웃구조조정방안을고려해보는것도필요하다. 워크아웃이란일률적인과학 (science) 이아닌창의적인예술 (art) 의범주에포함된다할것이다. 셋째, 권리관계가복잡한부실채권의매입을위해서 UPF 사모투자회사가은행간이견을조정해나갈수있는방안을강구할필요가있다. UPF 사모투자회사가우선적으로매입할것으로예상되는시공사가부실해진 PF 대출의경우, UPF 사모투자회사가매입한후상대적으로사업구조조정이용이할수있다. 반면시공사는아직상대적으로건실하나해당 PF사 업장이부실해진경우에는채권은행간이견조정이더어렵다. 건실한시공사가보증을선부실 PF사업장의경우채권은행이해당채권을매각할유인이적기때문이다. 또한상대적으로건실하다고할지라도다양한재무상태를보이고있는시공사들의보증가치를감안한해당 PF사업장채권의공정가치를산정하는것도쉽지않다. 따라서해당 PF사업장의부실은심화되어도채권은행들이서로양보를하지않으면서이들채권의처리는어려워지는봉착상태 (dead lock) 에빠질가능성이높다. 은행간의이견을조율하면서봉착상태를헤쳐나갈수있는 UPF 사모투자회사의지혜가필요하다. < 표 3> 국내은행의부동산 PF 대출현황 구분 07 말 08 말 09 말 10 년 3 말 6 말 9 말 12 말 ( 단위 : 조원, %) 11.3 월 (4 월 ) PF 대출잔액 ( 총대출금 1) 중비중 ) 부실채권비율 2) ( 부실채권금액 ) 연체율 ( 연체금액 ) (4.2) (4.5) (4.4) (4.1) (3.8) (3.6) (3.2) (3.0) (0.2) (1.4) (1.2) (1.7) (4.3) (7.7) (6.4) (6.7) (7.24) (0.2) (0.6) (0.9) (1.4) (1.3) (2.4) (1.6) (1.9) 주 : 1) 무수익여신산정대상여신중확정지급보증을제외한총대출채권기준 2) 부실채권비율 ( 고정이하여신비율 ) = 고정이하 PF 대출 / 총 PF 대출 자료 : 금융감독원 한편부실 PF채권을가장많이보유하고있는상호저축은행은 KAMCO 의구조조정기금을이용하여부실채권을처리하고있다. 이미상호저축은행들은 08 년 12월, 09 년 3월, 10년 6 월세차례에걸쳐 KAMCO 에게총 7조 9,000 억원 ( 원리금기준 ) 의부실 PF채권을매각한바있다. KAMCO 의부실채권의매입재원은 3조 5,000 억원수준의구조조정기금과 KAMCO 의고유계정자금을사용하였다. 현행자산관리공사법에따라법인채권은구조조정기금이, 개인채권은 KAMCO 고유계정이인수하여 KAMCO 의계정간역할을분담하게되어있다. KAMCO 가상호저축은행으로부터부실채권을인수하는방식은은행권과는다르게사후정산방식을채택하고있다. 즉상호저축은행이보유한고정이하여신을장부가액 ( 채권원금 - 대손충당금 ) 또는일정할인율을적용한가격으로매입한후, 매입대금을초과하여회수하는경우에는캠코가저축은행에 게정산이익을돌려주거나, 반대로회수금액이매입대금에미달할경우에는저축은행이정산차액을부담하게된다. 지난 3차에걸친 KAMCO 의부실채권매입가격은채권원금의 70~90%( 원리금의 50~70%) 수준이다. KAMCO 는부실채권매입후 3년의정산기간내에해당채권을처리하는것으로목표로하되, 해당저축은행은공정가격에의한우선매수권을보유한다. 또한 KAMCO 가매입한채권중에서매각한저축은행이희망하는자산에대해서는신속히유동화를시키되, 선순위채권은 KAMCO 가인수하고, 후순위채는저축은행이인수하는방안도병행하고있다. 사후정산대상 PF대출에대해서는구조조정기금채권또는 KAMCO 채권으로지급하되저축은행의사후정산이행을담보하기위해동채권에대해질권을설정하게된다. 따라서구조조정기금이나 KAMCO에게는손실발생위험이원천적으로제거된 2011 June Vol 기획특집 ~6 월.indd 오후 5:01:40

8 Special Edition 부동산 PF 시장의현안분석 < 표 4> 캠코의상호저축은행부실채권매입현황 ( 단위 : 억원 ) 채권액 ( 원리금기준 ) 매입금액 2009년 12,439 10,646 KAMCO 고유계정 2010년 3,550 2,582 소계 15,989 13, 년 11,270 5,776 구조조정기금 2010년 52,535 27,997 소계 63,805 33,773 합계 79,794 47,001 자료 : KAMCO 내부자료 다. 상호저축은행은부실 PF채권의매각에따른매각손실은즉시장부에반영하고, 사후정산에따른추가손실은 3년에걸쳐충당금을분할적립하도록할수있으므로충격을완화시키는효과가있다. 현재감독당국은정산만기를 3년에서 5 년으로연장하는방안을검토하고있다. 이는상호저축은행의충당금적립부담을추가적으로이연완화시키는효과를가져올수있다. KAMCO 의상호저축은행부실 PF대출의인수에도불구하고저축은행의 PF대출건전성은악화될전망이다. 저축은행의부실 PF대출은은행에비해담보권도후순위이며브릿지론의 비중 1) 이높은점등악성채권이많기때문이다. 은행권부실 PF대출에대해서는 UPF 사모투자회사를통한정상화에초점이있는반면, 상호저축은행의부실 PF대출은정상화가힘든악성채권이많아서매각이불가피할것으로예상된다. 특히금융감독원이 6월초순까지 89개저축은행의 468 개부동산 PF사업장에대한전수조사를실시하여사업성을평가할예정이다. 동결과에따라저축은행의추가적부실 PF대출이드러날수있을것이다. 결국 KAMCO 의추가적인저축은행부실채권매입이불가피하고, 이를위해서는추가적인공적자금의조성이필요할것으로전망된다. < 그림 3> 저축은행의 PF 대출잔액및연체율추이 ( 단위 : 조원 ) PF 잔액 ( 좌 ) 연체율 ( 우 ) 대출자산대비 PF 비중 ( 우 ) 자료 : 금융감독원 1) 10 년말기준저축은행 PF 대출잔액 12.2 조원중에서브릿지론은 8.4 조원 (68.5%) 에이르고있다. 10 부동산포커스 Real Estate Focus 2. 기획특집 ~6 월.indd 오후 5:01:40

9 기획특집 1 금융권별부실 PF 채권처리노력과향후시장전망 Ⅳ. 결언및정책대응방안향후부실 PF대출문제는어떠한방향으로진행될것인가? 이를예측하는데는글로벌환경변화에따른국내부동산경기가가장큰변수로작용할것이다. 금융회사의추가적인신규 PF대출은이미중단된상태이지만, 기존의 PF대출중에서부동산경기악화에따라추가적인부실화의정도가가변적이기때문이다. 현재글로벌경제환경은향후국내부동산경기에우호적이지못한측면이상대적으로크다고판단된다. 작금의글로벌경제는폭풍전야의고요함을느끼게한다. 일본대지진의여파및유럽의재정적자, 고유가등이미노출된악재뿐만이아니다. 미국통화당국의두차례양적완화 (Quantitative Easing) 정책으로인해풍부해진글로벌유동성은신흥국의고수익투자처를쫓아서원자재가격에버블적요소를조성한측면이있다. 또한글로벌위기이후각국의경기부양정책이실질적인구조조정이없이그효과를지속하는것도한계에다다른측면이있다. 최근버냉키미연준의장이추가적양적완화 (QE3) 의가능성을일축한것은더이상돈을찍어내면서경기를부양하는것에는한계가있음을자인하는것으로해석된다. 미국의경기지표는최근여러곳에서악화되는징후를보이고있다. 실질적인구조조정이불가피함을나타내는피로현상이다. 신흥국의시장수익률곡선이곳곳에서역전현상을나타내고있는것은시장이장기저금리를용인한다는측면에서해당신흥국에서도중장기적경기전망이밝지못할가능성을예고하고있다. 우리나라를포함한신흥국의경제상황이예상치못한속도로악화될것을가정하고, 국내부동산경기에민감한 PF대출의부실화가급속히진행될수있음을염두에둘필요가있다. 그렇다면 PF대출부실화문제에대해어떠한정책대응을해야할것인가? 이미엎질러진물을다시담을수는없다. 거시정책측면에서부동산시장연착륙을도모하는것이무엇보다도중요함을이미언급하였다. 다음으로부실이우려되는금융회사및건설사에선제적인구조조정을통해불필요한불확실성을제거할필요가있다. 곪은곳이판명되었으면과감히환부를절개할필요가있다. 최근감독당국이저축은행의 PF사업장에대한전수조사를시작하였는데, 만시지탄의느낌 이다. 늦었지만지금이라도정확한부실정도를파악하고해당저축은행이시나리오별로어느정도부실감내의능력이있는지스트레스테스트를실시할필요가있다. 자생능력이있다고판단되는저축은행에게는자체적인증자노력및충당금적립을유도해야한다. 구조조정이불가피한저축은행에대해서는선제적인구조조정을검토할필요가있다. 만약저축은행의구조조정에공적자금이추가적으로필요하다고판단될경우, 정책당국은이에대한대책도준비해야할것이다. 건설업계에대한구조조정도마찬가지다. 향후현금흐름이악화될것을대비한자체적인자금확보의노력이필요하다. 건설사에대한회계기준도재정비하여건설사의보증채무를우발채무가아닌일반적인기업부채로인식시킬필요가있다. 건설업계에 IFRS 를도입할때이점을유의해야할것이다. 마지막으로국내부동산 PF의제도적문제점에대해지적하고싶다. 현행부동산 PF는프로젝트파이낸싱본래의구조와는거리가있는변칙적인것이다. 본래프로젝트파이낸싱의개념은해당프로젝트를통해서안정적인현금흐름이발생하고프로젝트자체의위험과사업주의신용위험과는일정하게절연되는구조가되는것이타당하다. 현행우리나라의부동산 PF는이상의요건을근본적으로충족시키지못한다. 개발부동산이선분양되지않고는프로젝트를진행시킬현금흐름이발생치않는다. 또한시공사의지급보증없이는프로젝트가성립되지않아서프로젝트의위험과사업주의신용위험이연쇄적으로상승작용을일으키는구조이다. 명칭은프로젝트파이낸싱이지만실질적으로는전통적개념의프로젝트파이낸싱이아닌것이다. 취약한자기자본상태의시행사가전체사업비대비극소량의자금을동원해서부동산택지매입단계초입에투자한후, 무리한대출을일으켜서택지매입을완결하고 PF를진행시킨다. 선분양이순조롭게이루어지면큰문제가없지만, 선분양이이루어지지못하면프로젝트와동시에시공사및대출금융회사가부실화되는매우위험한구조이다. 적어도전통적인 SOC 프로젝트파이낸싱처럼전체사업비의수십퍼센트정도는사업비가선투입되어야만 PF 사업이진행될수있도록구조개선이필요하다. 사업이일정수준진행된다음에외부자금을이용하여사업을완결하고이후프로젝트에서발생하는현금흐름으로부채를상환하는구조가되어야할것이다 June Vol 기획특집 ~6 월.indd 오후 5:01:40

10 Special Edition 부동산 PF 시장의현안분석 부동산 PF 부실화가금융기관건전성에 미치는영향 - 은행, 저축은행, 캐피탈, 증권업을중심으로 - 강철구수석연구원 CFA / CPA 한국기업평가 Ⅰ. 들어가며 최근지방을중심으로미분양주택수가감소 세를보임에도불구하고주택경기침체국면은 지속되고있으며이에따라동일토건, 월드건설, 진흥기업등중견건설업체들이워크아웃또는 법정관리를신청하는등주택건설업체들의유동 성경색이심화되고있다. 또한건설경기침체지 속으로야기된부동산 PF 대출의건전성저하로 인하여 2011 년 2 월부산저축은행계열 5 개사가 영업정지를당하는등금융권의부동산 PF 대출 건전성저하문제는여전히진행중에있다. 본고 에서는금융권의 2011 년부동산 PF 대출부실해 소전망및부동산 PF 대출부실화가금융기관 건전성에미치는영향에대하여주요업권별로 살펴보도록하겠다. Ⅱ. 금융당국의부동산 PF 대출건전성제고방안및금융권부동산 PF 대출추이 글로벌금융위기로주택경기침체가가속화되 기시작한 2008 년 12 월이후저축은행 PF 대출 사업장실태조사결과및대책발표등총 10 차 례의부동산 PF 대출건전성제고방안이발표되 었다. 금융당국의부동산 PF대출건전성제고방안의주요내용은저축은행및금융권의부동산 PF대출실태조사및대응방안, 은행권및저축은행의부동산 PF채권리스크관리강화, 은행및저축은행부동산 PF대출리스크관리모범규준시행, 저축은행 PF채권 5.29 조원매입, 은행 PF채권 2.26 조원매입, 국내은행의부동산PF 부실채권정리추진계획 ( 고정이하 PF채권 6.3 조원정리계획 ) 등으로요약된다. 금융감독원의부동산 PF대출건전성제고노력과더불어금융기관들의부동산 PF대출회수, 매각, 관리강화등으로부동산 PF대출은 2009 년 6월말 84.0 조원을기록한이후 2009 년 12월말 82.4 조원, 2010년 12월말 66.6 조원으로지속적인감소세를보이고있다. 업권별로는은행업의부동산 PF대출이 2009년 6월말 54.1 조원에서 2010년 12월말 38.7 조원으로동기간동안 28.5% 감소하여가장큰폭의감소세를보였다. 이외에캐피탈업이 2009 년 6월말 4.0 조원에서 2010년 12월말 3.0 조원으로 25.0% 감소하였고증권업이 2009 년 6월말 2.8 조원에서 2010 년 12 월말 2.2 조원으로 22.4% 감소하였다. 다만저축은행업의경우대규모매각 (2008 년 12 월말이후캠코매각 5.29 조원 ) 에도불구하고건설업및부동산업대출채권의부동산 PF대출로의재분류로소폭증가하는모습을보였다. 12 부동산포커스 Real Estate Focus 2. 기획특집 ~6 월.indd 오후 5:01:41

11 기획특집 2 부동산 PF 부실화가금융기관건전성에미치는영향 < 표 1> 금융감독원부동산 PF 대출건전성제고주요방안 No 시기내역 저축은행 PF 대출사업장실태조사결과및대책발표캠코저축은행 PF 채권 0.3 조원매입 캠코저축은행 PF 채권 1.19 조원매입금융권 PF 대출실태조사결과및대응방안발표 캠코은행 PF 채권 0.8 조원매입 은행권부동산 PF 채권리스크관리강화지도 저축은행 PF 대출감독강화방안발표캠코저축은행 PF 채권 3.8 조원매입 은행부동산PF 대출리스크관리모범규준개정 저축은행 PF대출리스크관리모범규준시행 캠코및유암코은행 PF채권 1.46조원매입 국내은행의부동산PF 부실채권현황및정리추진계획발표 PF정상화 Bank 설립계획발표 자료 : 금융감독원보도자료 금융권의부동산 PF채권회수및매각으로저축은행업을제외한은행, 캐피탈, 증권업권에서부동산 PF대출규모가감소세를보이고있으나, 부동산 PF대출연체율은모든업권에서 2010 년이후급격한상승세를보이고있다. 은행업의부동산 PF대출연체율은 2009 년 12월말 1.7% 에서 2010년 12월말 4.3% 로 2.5 배수준으로상승하였고캐피탈업의부동산 PF대 출연체율은 2009 년 12월말 3.6% 에서 2010 년 12월말 16.5% 로 4.6 배수준으로상승하였다. 증권업의부동산 PF대출연체율은 2009 년 12월말대비소폭감소하였으나연체율이 30% 내외로절대수준에서높은수준을유지하고있다. 저축은행업은고정이하부동산 PF대출의대규모매각으로부동산 PF대출연체율이 2009 년 12월말 10.6% 에서 2010년 6월말 8.7% 로 < 표 2> 금융업권별 PF 대출현황 ( 단위 : 조원, %) 권역구분 금융권전체 은행 저축은행 캐피탈 증권 자료 : 금융감독원, 한국은행 잔액연체율 잔액연체율 잔액연체율 잔액연체율 잔액연체율 June Vol 기획특집 ~6 월.indd 오후 5:01:41

12 Special Edition 부동산 PF 시장의현안분석 소폭하락하였으나이후부동산 PF대출의추가부실로 2010 년 12월말 25.1% 수준까지상승한상태이다. 또한캠코에매각한사후정산조건부실부동산 PF대출규모 (5.29 조원 ) 감안시저축은행업의부동산 PF대출연체율이금융업권중가장높은수준으로추정된다. Ⅲ. 부동산 PF채권부실해소전망금융권의 2011 년부동산 PF대출의부실해소전망은국내부동산경기와밀접하게연관되어있는바, 2011 년부동산경기전망을통해부동산 PF대출의자체적인부실해소전망에대하여간략하게살펴보도록하겠다. 국내부동산경기를가늠할수있는전국및수도권지역의미분양주택수는 2009 년말 123,297 호를기록한이후 2011 년 1 월말 84,923 호까지감소하는등지속적인감소세를보이고있다. 지역별로는지방의미분양주택수는 2009 년말 97,630 호에서 2011년 3월말 50,483 호로감소하였으나수도권의미분양주택수는 2009 년말 25,667 호에서 2011 년 3월말 27,089 호로증가세를보이는등수도권의부동산경기침체가지속되고있 는상황이다. 또한부동산 PF대출의회수가능성을추정할수있는건설사 PF우발채무 ( 당사등급보유건설사 36개사의 2010 년 6월말기준 PF 우발채무 45.6 조원 ) 의 71% 가수도권에집중되어있으며, 수도권지역의 PF우발채무중예정사업비중이 56% 에이르고있음을감안할때금융권의부동산 PF대출의부실해소전망은최근분양경기가회복세를보이고있는지방보다는침체가지속되고있는수도권의분양전망과더욱밀접하게연계되어있는것으로판단된다. 이처럼미분양주택수의절대수준이여전히높은점, 수도권을중심으로건축허가후착공지연되고있는예정사업물량 ( 대기물량 ) 이대거존재하여축소된공급이언제든지확대가능하다는점, 최근의주택가격이신규및기존주택가격괴리를극복하기에는역부족인점등을감안할때 2011 년에도분양대금회수를통한부동산 PF대출부실의조기해결은쉽지않은상황으로판단된다. 더욱이건설사들 PF우발채무의 58.7% 가 1년이내에상환기일이도래하고있어 PF우발채무가 Refinancing Risk에크게노출되어있다는점도금융권의부동산 PF대출의건전성에부정적인요인으로작용하고있다. < 그림 1> 전국및수도권지역미분양주택수추이 수도권지방수도권비중 자료 : 국토해양부통계누리 14 부동산포커스 Real Estate Focus 2. 기획특집 ~6 월.indd 오후 5:01:41

13 기획특집 2 부동산 PF 부실화가금융기관건전성에미치는영향 < 그림 2> 2010 년 6 월말기준건설사 PF 우발채무내역및만기도래현황 주 : 한국기업평가등급보유 36 개사의우발채무합계액 자료 : 한국기업평가 Ⅳ. 금융업권별부동산 PF대출부실에대한부담수준 2011년부동산경기전망, 건설사들의 PF우발채무구성내역등을감안할때 2011 년금융권의부동산 PF대출의추가적인부실발생가능성은높은수준인것으로판단되는바, 은행, 저축은행, 캐피탈및증권업의부동산 PF대출의추가적인부실에대한노출도및부담수준에대하여검토해보고자한다 년 12월말기준총여신대비부동산 PF대출의비중은은행 3.2%, 저축은행 18.9%, 캐피탈사 9.3%, 증권 8.1% 로저축은행업의부동산 PF채권의비중이높은수준이며, 은행업이가장낮은수준을보이고있다. 그러나자기자본대비부동 산 PF대출 Exposure 는은행 46.9%, 저축은행 251.2%, 캐피탈 63.7%, 증권 5.8% 로레버리지배율이상대적으로높은저축은행업의 Exposure 가자기자본의 2배를상회할정도로과중한수준이며 PF채권대비자기자본규모가상대적으로큰증권업이 5.8% 로가장낮은수준을기록하고있다. 자기자본대비연체채권의비중도저축은행업이 63.0% 로 3개업권중가장높은수준을기록하고있어저축은행업의부동산 PF대출부실에대한부담이가장과중한것으로분석된다. 지금부터는 4개업권의부동산 PF대출 Exposure 와수익성및자본적정성에미치는영향에대하여세부적으로살펴보도록하겠다. < 표 3> 업권별부동산 PF 대출총여신대비비중및자기자본완충력 업권명 PF 채권 PF 채권 / 총여신 PF 채권 / 자기자본 PF 채권연체율 ( 단위 : 조원, %) 연체채권 / 자기자본 은행 % 46.9% 4.3% 2.0% 저축은행 % 251.2% 25.1% 63.0% 캐피탈 % 63.7% 16.5% 10.5% 증권 % 5.8% 29.8% 1.7% 주 1 : 2010 년 12 월말기준자료임 주 2 : 은행, 저축은행, 증권의재무자료는업권전체자료이며캐피탈자료는한국기업평가보유 19 개캐피탈사 ( 총자산기준 Coverage 96%) 중부동산 PF 대출을보유한 16 개사의재무자료기준임 주 3 : 은행의총여신은무수익여신산정대상여신중확정지급보증을제외한총대출채권기준이며, 캐피탈사의총여신은대출채권이외에리스자산, 할부금융자산, 신기술금융자산이포함된금액이며저축은행의총여신은대출채권을의미하며증권업의총여신은건전성분류대상자산을의미함 자료 : 금융감독원홈페이지, 한국기업평가 2011 June Vol 기획특집 ~6 월.indd 오후 5:01:42

14 Special Edition 부동산 PF 시장의현안분석 1. 은행캠코및유암코에부동산 PF대출매각등의영향으로 2010 년말국내은행의부동산 PF대출규모는 38.7 조원으로 2010 년 9월말대비 3.9 조원감소한상태이다 년말국내은행의부동산 PF대출구성내역은시중은행 24.0 조원 (61.9%), 지방은행 3.4조원 (8.8%), 특수은행 11.4조원 (29.3%) 으로시중은행이가장큰비중을차지하고있다. 다만자기자본대비부동산 PF대출의 Exposure의경우지방은행이평균 43.5% 로시중은행평균 (34.6%) 보다높은수준을보이고있다. 부동산 PF 부실채권비율 ( 고정이하부동산 PF대출 / 부동산부동산 PF대출 ) 은시중은행이 14.9% 로지방은행의평균치 (10.8%) 보다높은수준을보이고있으나자기자본의절대수준이커자기자본대비고정이하부동산 PF대출비율은시중은행과지방은행모두 5% 내외로양호한수준을기록하고있다. < 표 4> 2010 년말일반은행부동산 PF 대출부실채권현황 ( 단위 : 십억원, %) 구분 부동산 PF 대출 (A) 고정이하 PF 대출 (B) 부실채권비율 (B/A) 부동산 PF 대출 / PPOP 부동산 PF 대출 / 자기자본 고정이하 PF 대출 / 자기자본 신한은행 4, 우리은행 6,735 1, SC제일은행 하나은행 2, 외환은행 3, 한국씨티은행 국민은행 6, 시중은행 23,977 3, 대구은행 부산은행 광주은행 제주은행 전북은행 경남은행 지방은행 3, 일반은행 27,375 3, 특수은행 11,353 2, 국내은행 38,727 6, 주1 : PPOP = Pre-Provision Operating Profit, 충당금적립전영업이익 주2 : 자기자본및 PPOP는 2010년 12월말자료임 주3 : 특수은행의경우자기자본의분류기준이모호한일부은행이포함되어있어산출대상에서제외함 자료 : 금융감독원공시자료, 한국기업평가 16 부동산포커스 Real Estate Focus 2. 기획특집 ~6 월.indd 오후 5:01:42

15 기획특집 2 부동산 PF 부실화가금융기관건전성에미치는영향 은행업의부동산 PF대출의부실채권비율및연체율이금융업권중가장낮게관리되는등자산건전성에서타업권대비우위를보이고있는점, 시중은행과지방은행의자기자본대비부동산 PF대출의비율및자기자본대비고정이하부동산 PF 대출의비율이각각 40%, 5% 수준으로부동산 PF대출의추가부실가능성에대하여우수한자본완충력을보유하고있는점등을감안할때부동산 PF대출의건전성저하로인한채무부담을은행이감내할수있을것으로전망된다. 특히시중은행및지방은행의 PPOP(Pre-Provision Operating Profit, 충당금적립전영업이익 ) 대비부동산 PF대출비율도평균 120% 수준으로은행들의부동산 PF대출이전액고정이하대출로분류되어 50% 대손충당금을설정한다고가정하더라도추가발생대손상각비를 PPOP내에서커버가능한수준으로분석되며, 자기자본에부정적인영향을미칠가능성은크지않을것으로분석된다. 따라서향후은행업의부동산 PF대출부실화와관련된이슈는자본적정성측면보다수익성측면에초점이맞춰질것으로예상된다. 다만자기자본 대비부동산 PF대출및고정이하부동산 PF대출의규모가큰일부은행의경우추가적인대손발생에따른수익성저하가능성이내재되어있는바, 부동산 PF대출의건전성추이에대하여지속적인관찰이필요한것으로판단된다. 2. 증권증권업의부동산 PF대출의특징을살펴보면부동산 PF 대출의규모도 2009 년말이후지속적으로감소하고있으며 2010 년말기준 PPOP(Pre-Provision Operating Profit, 충당금적립전영업이익 ) 및자기자본대비연체 PF 대출비중이각각 18.8%, 1.7% 를기록하고있어향후부동산 PF대출추가부실에대한완충력은우수한수준으로판단된다. 다만증권사가유동성공여목적으로제공한 PF ABS/ABCP 에대한매입보장약정규모가 2010 년말기준 6조 3,735 억원 1) 을기록하고있는바, 이에대한모니터링이필요한것으로판단된다. < 표 5> 증권업 PF대출대비수익성및자기자본완충력 ( 단위 : 조원, %) 업권명 PF채권 연체PF채권 총여신 PPOP 자기자본 PF채권 / 자기자본 8.0% 5.8% 연체PF채권 /PPOP 20.6% 18.8% 연체PF채권 / 자기자본 2.4% 1.7% 주1 : PPOP = Pre-Provision Operating Profit, 충당금적립전영업이익주2 : 2010년 12월말기준자료임자료 : 금융감독원홈페이지, 한국기업평가 1) 2011 년 5 월말한국기업평가등급보유증권사중 ABCP 매입약정을보유한 21 개증권사의매입약정합계임 2011 June Vol 기획특집 ~6 월.indd 오후 5:01:42

16 Special Edition 부동산 PF 시장의현안분석 3. 캐피탈캐피탈업의부동산 PF대출의특징을신용등급군별로살펴보면신용등급군과 PF대출의건전성및자본완충력간에유의적인차별성이나타나고있다. 총여신중부동산 PF대출이차지하는비중은 AA- 등급 12.0%, A+ 등급 5.4%, A 이하등급 13.6% 이며자기자본대비부동산 PF대출비율은 AA- 등급 92.6%, A+ 등급 40.1%, A이하등급 68.6% 로 AA- 등급군의부동산 PF대출의 Exposure 가높은수준을보이고있다. 그러나요주의이하자산비율은 AA- 등급 12.6%, A+ 등급 41.8%, A이하등급 54.6% 이며 1개월이상연체비율이 AA- 등급 4.3%, A+ 등급 19.7%, A 이하등급 31.2% 를기록하는등 PF대출의자산건전성은하위신용등급캐피탈사일수록열위한모습을보이고있는데이는상위신용등급캐피탈사들이 A+ 이상등급의시공사가지급보증한부동산 PF대출을다수보유하고있는데서기인한것으로분석된다. 이에따라자기자본대비요주의이하자산비율도 AA- 등급 11.7%, A+ 등급 16.8%, A이하등급 37.5% 로하위신용등급군에서의부실부동산 PF대출에대한자본완충력지표도상대적으로열위한수준을기록하고있다. < 표 6> 부동산 PF대출보유캐피탈사의부동산 PF대출자산건전성현황 (2010년 12월말기준 ) ( 단위 : 억원 ) 구분 AA- A+ A 이하 캐피탈사합산 총여신 107, ,330 65, ,121 부동산 PF대출 12,890 7,926 8,898 29,714 요주의이하 PF채권 1,627 3,316 4,861 9,805 고정이하 PF채권 637 2,214 3,047 5,899 1개월이상연체채권 556 1,565 2,778 4,899 자기자본 13,926 19,760 12,971 46,656 부동산 PF대출 / 총여신 12.0% 5.4% 13.6% 9.3% 부동산 PF대출 / 자기자본 92.6% 40.1% 68.6% 63.7% 요주의이하비율 12.6% 41.8% 54.6% 33.0% 고정이하비율 4.9% 27.9% 34.3% 19.9% 1개월이상연체비율 4.3% 19.7% 31.2% 16.5% 요주의이하 PF채권 / 자기자본 11.7% 16.8% 37.5% 21.0% 고정이이하PF채권 / 자기자본 4.6% 11.2% 23.5% 12.6% 1개월이상연체 PF채권 / 자기자본 4.0% 7.9% 21.4% 10.5% 주 : PF보유캐피탈사자료는당사보유 19개캐피탈사 ( 총자산기준 Coverage 96%) 중부동산 PF대출을보유한 16개사의재무자료기준임. 신용등급은 2011년 5월말기준임 자료 : 각사제시자료 다만 A+ 이하등급캐피탈사중업체별로자기자본대비부동산 PF대출의보유비율에서큰편차를보이고있는바, 2011 년캐피탈사의부동산 PF대출부실화관련크레딧이슈는 A+ 이하등급캐피탈사중부동산 PF대출의노출도가상대적으 로큰캐피탈사에집중될것으로예상된다. 특히일부캐피탈사의경우부동산 PF대출이기업여신으로분류된사례가일부포함되어있는바, 부동산 PF대출이외에기업여신에대해서도지속적인모니터링이필요한것으로판단된다. 18 부동산포커스 Real Estate Focus 2. 기획특집 ~6 월.indd 오후 5:01:42

17 기획특집 2 부동산 PF 부실화가금융기관건전성에미치는영향 4. 저축은행저축은행업의경우 2010 년말기준부동산 PF대출규모가자기자본의 251.2%, 연체 PF대출규모가자기자본의 63.0% 에이르는등부동산 PF대출부실에대한부담이가장과중한수준이다 년 9월말전체저축은행부동산 PF대출의 64% 를보유하고있는 5대계열저축은행 ( 한국기업평가신용등급을보유한부산, 한국, 솔로몬, 현대스위스, 토마토계열저축은행 18개사 ) 의부동산 PF대출추이를통해저축은행의부동산 PF대출건전성추이를살펴보면부동산 PF대출부실화가빠른속도로진행되고있음을알수있다 년 12월말각각 29.2%, 4.1% 를기록하던 5대계열저축은행부동산 PF대출의요주의이하자산및고정이하자산비율이 2010 년 9월말각 각 46.7%, 6.0% 로증가하여요주의이하자산의증가가두드러지게나타나고있으며연체율도 42.2% 로큰폭의상승세를보이고있다. 그러나 2010 년 9월말기준대손충당금잔액은 5,010 억원으로요주의이하자산의 13.5% 에불과하여요주의이하자산의추가부실발생시대규모대손상각비계상이불가피할것으로분석된다. 부동산 PF대출의규모도 2009 년 12월 6조 8,060 억원에서 2010 년 9월말 7조 9,470 억원으로 16.8% 증가하였는데이는캠코로의부실부동산 PF대출매각에도불구하고금융감독원의감독강화에따라상당규모의건설업및부동산업대출채권이부동산 PF 대출로재분류되었기때문인것으로풀이된다. < 표 7> 5대계열저축은행부동산 PF대출건전성추이 ( 단위 : 십억원, %) 구분 금액비율금액비율 정상 4, , 요주의 1, , 고정 회수의문 추정손실 합계 6, , 요주의이하자산 1,989-3,711 - 고정이하자산 대손충당금잔액 요주의이하자산비율 고정이하자산비율 충당금 / 건전성대상자산 충당금 / 요주의이하자산 충당금 / 고정이하자산 연체율 자료 : 5 대계열저축은행제시자료, 한국기업평가 2011 June Vol 기획특집 ~6 월.indd 오후 5:01:42

18 Special Edition 부동산 PF 시장의현안분석 1) 저축은행의 PF대출부실화의부담수준분석을위한새로운분류기준설정본고에서적용할 부동산 PF 채권의새로운자산건전성분류기준 을이용하여 5대계열저축은행의부동산 PF 부실에대한추가적인부담수준에대하여자세하게분석해보도록하겠다. 먼저저축은행부동산 PF채권부실화에대한부담수준분석을위한 PF 채권의새로운자산건전성분류기준 에대한설명은다음과같다. PF(Project Financing) 는특정프로젝트의소요자금을조달하기위하여해당프로젝트의미래현금흐름을기초로대출이이루어지는금융기법을칭한다. 그중에서도부동산 PF는특정부동산개발프로젝트에소요되는자금 ( 용지매입비, 공사대금등 ) 을마련하기위하여해당사업에서발생하는미래현금흐름 ( 분양수익금 ) 을상환재원으로발생되는대출을의미한다. 따라서이론상부동산 PF대출은사업주와무관하게프로젝트자체의미래현금흐름을상환재원으로함에따라부동산 PF대출의회수가능성에대한우선적인고려대상은부동산프로젝트의사업성 ( 분양전망, 수익성 ) 이다. 그러나국내부동산 PF대출시장은기본적으로프로젝트의기대현금흐름인분양수입금을상환재원으로하고사업부동산등사업관련자산을담보로제공하고있으나시행사의신용위험과개발사업의사업위험을헷지하기위하여통상적으로시공사에게부동산 PF 대출에대하여지급보증, 채무인수등의신용보강제공을요구하고있다. 따라서국내부동산 PF대출시장에서는해당프로젝트에서현금흐름회수가용이하지않더라도신용보강 ( 지급보증, 채무인수 ) 하는시공사의신인도가높은경우해당부동산 PF대출의회수에전혀문제가발생하지않는구조이다. 2) 따라서본고에서저축은행의부동산 PF대출의자산건전성 ( 회수가능성 ) 평가에있어서지급보증 / 채무인수를제공한시공사의신용등급이우선적인자산건전성분류기준으로사용되고있다. 다음으로개별부동산 PF대출의회수가능성평가요소인부도 워크아웃 연체여부, 해당 PF대출의분양성과, 프로젝트지역및공사진행현황이순차적으로자산건전성분류기준으로사용되고있다. < 표 8> 부동산 PF 대출의자산건전성측정을위한새로운분류기준 분류우선순위구분기준분류내역 첫번째분류기준두번째분류기준세번째분류기준네번째분류기준 시공사지급보증여부 부도 워크아웃 * 연체여부 사업장의분양률 프로젝트지역및공사진행현황 AA 등급시공사지급보증채권 A 등급시공사지급보증채권 BBB~BB 등급시공사지급보증채권 CCC 등급이하시공사지급보증채권 부도, 워크아웃, 1 개월이상이자연체채권 1 개월미만이자연체채권 분양률 80% 이상채권 분양률 80% 미만채권 수도권진행사업장채권 수도권예정사업장채권 지방 / 해외진행사업장채권 지방 / 해외예정사업장채권 주 : 두번째분류기준의부도 워크아웃은 PF 대출의채무자인시행사의부도 워크아웃을의미함 자료 : 한국기업평가 2) 건설업체 PF 우발채무위험분석, Issue report, 한국기업평가, 부동산포커스 Real Estate Focus 2. 기획특집 ~6 월.indd 오후 5:01:42

19 기획특집 2 부동산 PF 부실화가금융기관건전성에미치는영향 4가지건전성분류 Criteria 를적용한부동산 PF대출의분류과정을살펴보면다음과같다. 첫번째단계에서부동산 PF 대출을시공사지급보증 / 채무인수제공여부로구분하여시공사지급보증 / 채무인수가제공된 PF대출은신용평가 3사의유효신용등급 (2011년 6월 1일기준 ) 을기준으로 AA~D 등급까지분류한다. 두번째단계에서는 1 시공사의지급보증이제공되었으나시공사의신용등급이존재하지않는부동산 PF 대출과 2 시공사의지급보증 / 채무인수가제공되지않은 PF대출을대상으로해당부동산 PF대출의부도 워크아웃 연체여부에대하여확인한후분류한다. 세번째단계에서는두번째단계에서부도 워크아웃 연체가발생하지않은 PF대출을대상으로분양률 80% 이상사업장의 PF대출과 80% 미만및예정사업장의 PF대출로구분한다. 마지막단계에서는세번째단계에서분류된 80% 미만및예정사업장 PF대출을수도권 진행사업, 수도권예정사업, 지방 / 해외진행사업, 지방 / 해외예정사업으로구분한다. 본고에서세번째단계의분양률구분기준을 80% 로규정하였는데이는최근의입주지연에따른영업현금흐름유입지연현상, 개별프로젝트의수익성악화등을감안한것이다. 또한공사진행현황의경우에분양전망의불확실성으로인하여일반적으로주택예정사업이진행사업보다부동산 PF대출의저하가능성이크게나타나고있음을반영한것이다. 실제로분석대상 PF대출중진행사업의 CCC 등급이하시공사지급보증 PF채권 및 연체 PF채권 비율이 15% 이하인반면, 예정사업의동채권비율이 30% 를상회하는등진행사업과예정사업간의 PF대출질적차이가뚜렷이나타나고있음을알수있다. < 그림 3> 자산건전성분석을위한부동산 PF 대출의분류과정 다음으로시공사지급보증 / 채무인수제공여부및시공사신용등급보유여부, 부도 워크아웃 연체여부, 사업장의분양률, 프로젝트지역및공사진행여부총 4가지건전성분류 Criteria 를이용하여분류한부동산 PF대출을부실화가능성이큰채권부터부실화가능성이낮은채권으로분류하는작 업이필요하다. 세부적인분석을위하여분석대상 PF대출을부실화가능성이낮은순서를기준으로 1 A등급이상시공사지급보증 PF채권, 2 BBB+~BBB 등급시공사지급보증 PF채권, 3 BBB June Vol 기획특집 ~6 월.indd 오후 5:01:43

20 Special Edition 부동산 PF 시장의현안분석 ~BB 등급시공사지급보증 PF채권 및 분양률80% 이상 PF채권, 4 분양률 80% 미만수도권진행사업 PF채권, 5 분양률 80% 미만지방 / 해외진행사업 PF채권 및 수도권예정사업 PF 채권, 6 지방 / 해외예정사업 PF 채권, 7 CCC 등급이하시공사지급보증 PF채권 및 부도 워크아웃 연체채권 순으로분류하였다. 한편 7가지채권들의우선순위선정시 BBB-~BB등급시 공사지급보증 PF채권 과 분양률 80% 이상 PF채권 의경우서로간의우선순위가애매한점을감안하여같은 Group 으로분류하였으며 수도권예정사업 PF채권 과 분양률 80% 미만지방진행사업 PF채권 은각기공사진행및지역별취약점이존재하므로같은 Group 으로분류하였다. 또한 CCC 등급이하시공사지급보증 PF채권 과 부도 워크아웃 연체채권 과같이일정부분채권부실화가진행된채권들을향후 PF대출부실화가능성이가장큰 Group 으로분류하였다. < 그림 4> 새로운 Criteria 하에서의부동산 PF 대출분류 그럼 부동산 PF대출의자산부실화가능성에따른새로운분류기준 에따라 5대계열저축은행들의 2010 년 9월말부동산 PF대출이 2009 년 12월말대비어떻게변동하였는지살펴보도록하겠다. 새로운분류기준에의해서도 2010 년 9월말 5대계열저축은행의부동산 PF대출의자산건전성은 2009 년대비크게저하된상태이다. 부실가능성이가장큰그룹군인 CCC 이하시공사지급보증채권과연체채권 의비율이 2009 년 12월말 27.0% 에서 2010 년 9월말 52.7% 으로큰폭으로증가하였으며부실화가능성이가장작은그룹군인 BBB 등급이상시공사지급보증채권의비율이 2009 년 12월말 25.0% 에서 2010년 9월말 9.7% 로감소하였다 년중 5대계열저축은행의부동산 PF대출의부실화에따른대규모대손상각비발생으로 5대계열저축은행의자기자본이 2009 년 12 월말 1조 3,764 억원에서 2010 년 9월말 9,245 억원으로감소함에따라 5대계열저축은행의자기자본대비부동산 PF대출비율이 2009 년 12월말 494.5% 에서 2010 년 9월말 859.6% 로증가하는등부동산 PF대출부실화에대한자본완충력이크게감소한상태이다. 한편 2010 년 9월말기준 5대계열저축은행의부동산 PF대출중예정사업이차지하는비중이 76.2% 로여전히높은수준을유지하고있는데이는대부분의저축은행들이 Bridge Loan 형태의부동산 PF대출을주로취급하는특성이반영된것이다. 진행사업여부에따른분류기준을적용하여 부동산포커스 Real Estate Focus 2. 기획특집 ~6 월.indd 오후 5:01:43

21 기획특집 2 부동산 PF 부실화가금융기관건전성에미치는영향 년말부터 2010 년 9월말까지의부동산 PF대출의부실화추이를살펴보면, 진행사업의자산부실화가예정사업의자산부실화보다빠르게진행되어진행사업과예정사업간자산건전성의차이가축소되는모습을보이고있다. 즉예정사업의 CCC 이하시공사지급보증채권과연체채권 비율이 2009 년 12월말 33.5% 에서 2010 년 9월말 53.8% 로증가한반면진행사업의 CCC 이하시공사지급보증채권과연체채권 비율이 2009 년 12 월말 10.1% 에서 2010 년 9월말 49.2% 로증가하여진행사업의부실채권증가폭이상대적으로크게나타나고있다. < 표 9> 새기준하 5대계열저축은행 PF채권자산건전성분류추이 ( 단위 : 억원, %) 구분 금액비율금액비율 AA등급시공사지급보증채권 3, % % A등급시공사지급보증채권 3, % % BBB+ ~ BBB 등급시공사지급보증채권 9, % 6, % 소계 17, % 7, % BBB- 시공사지급보증채권 5, % % BB 시공사지급보증채권 % % 분양률 80% 이상채권 % 1, % 소계 6, % 1, % 분양률 80% 미만수도권진행사업채권 5, % 3, % 수도권예정및분양률 80% 미만지방진행 11, % 14, % 지방예정사업채권 8, % 10, % 소계 26, % 28, % CCC 이하시공사지급보증채권 10, % 14, % 연체채권 7, % 27, % 소계 18, % 41, % 합계 68, % 79, % 자기자본 13,764-9,245 - 부동산 PF대출 / 자기자본 % % 주1 : 신용등급은신용평가 3사의 2011년 5월 31일자유효신용등급임주2 : 2009년 12월말자기자본은 2009년 6월말연결자기자본이며 2010년 9월말자기자본은각계열모회사자기자본에자회사들의외부주주지분을합한금액이며, 솔로몬저축은행은솔로몬투자증권지분을제외한금액임자료 : 각사제시자료, 한국기업평가재구성 2011 June Vol 기획특집 ~6 월.indd 오후 5:01:43

22 Special Edition 부동산 PF 시장의현안분석 < 그림 5> 5 대계열저축은행 PF 채권의자산건전성세부내역 (2010 년 9 월말기준 ) ( 단위 : 억원, %) 자료 : 각사제시자료, 한국기업평가 5대계열저축은행의부동산 PF대출의부실화는 2011 년 2 월영업정지된부산계열저축은행 ( 부산저축은행, 부산2 저축은행, 전주저축은행, 대전저축은행 ) 의부동산 PF대출부실화가크게영향을미친것으로보인다. 따라서평가일현재정상적인영업을수행하고있는 4대계열저축은행의부동산 PF대출의자산건전성분류현황및향후추가부실가능성에대한자본완충력에대하여별도로살펴보도록하겠다 년 9월말 4대계열저축은행 ( 한국, 솔로몬, 현대스위스, 토마토계열저축은행 ) 의새기준하부동산 PF대출의자산건전성분류현황은 2009 년 12월말대비저하되는모습을보이고있으며절대수준에서도열위한수준이지속되고있다. 특히 분양률 80% 미만수도권 지방사업장채권 의비율이 2009 년 12월말 31.0% 에서 2010년 9월말 42.7% 로증가하였다. 부실화가능성이가장큰 CCC 이하시공사지급보증채권과연체채권 비율은 2009 년 12월말대비소폭감소하였는데이는 2010 년중캠코로의부실부동산 PF대출의매각효과가반영된것으로매각부동산 PF대출이사후정산조건 ( 손실확정액 3년분할인식 ) 인점을감안할때 4대계열저축은행의부동산 PF대출의실질적인자산건전성역시저하된것으로분석된다 년 9월말기준 4대계열저축은행의부동산 PF대출중 예정사업의비중이 70.9% 이며상대적으로부실화가능성이낮은 BBB 등급이상시공사지급보증채권의비율이 18.0% 수준에머물고있는바, 4대계열저축은행의부동산 PF대출의전반적인건전성은열위한수준으로유지되고있다. 한편예정사업의 CCC 이하시공사지급보증채권과연체채권 비율이 2009 년 12월말 18.6% 에서 2010 년 9월말 33.4% 로증가하는등 4대계열저축은행에서도진행사업의자산부실화가상대적으로빠르게나타나고있다. 2) 부동산 PF대출건전성저하가저축은행재무안정성에미치는영향분석부동산 PF부실화에따른 4대계열저축은행의 PF 대출의건전성의저하정도를예측하기위하여부동산 PF대출의질에따라고정이상대손충당금을설정하는대상채권의범위를아래그림과같이 5가지 Group 으로구분하고각각의 Group 에대하여 2가지의충당금설정률 (30%, 50%) 을적용하여각 Scenario 별로추가로설정해야하는대손상각비의규모를예측하고자한다. 이렇게추정된추가발생가능대손상각비의규모를 4대계열저축은행의자기자본규모와의비교를통하여추가발생가능대손상각비에대한 4대계열저축은행의자본완충력변화에대하여분석해보도록하겠다. 24 부동산포커스 Real Estate Focus 2. 기획특집 ~6 월.indd 오후 5:01:43

23 기획특집 2 부동산 PF 부실화가금융기관건전성에미치는영향 < 표 10> 새기준하부산계열제외 4대계열저축은행 PF채권자산건전성분류추이 ( 단위 : 억원, %) 구분금액비율금액비율 AA 등급시공사지급보증채권 % % A 등급시공사지급보증채권 2, % % BBB+ ~ BBB 등급시공사지급보증채권 4, % 6, % 소계 7, % 7, % BBB- 시공사지급보증채권 4, % % BB 시공사지급보증채권 % % 분양률 80% 이상채권 % % 소계 5, % 1, % 분양률 80% 미만수도권진행사업채권 3, % 2, % 수도권예정및분양률 80% 미만지방진행 6, % 10, % 지방예정사업채권 4, % 5, % 소계 13, % 17, % CCC 이하시공사지급보증채권 10, % 9, % 연체채권 6, % 5, % 소계 16, % 14, % 합계 43, % 41, % 자기자본 10,510-7,334 - 부동산 PF 대출 / 자기자본 % % 주 1 : 신용등급은신용평가 3 사의 2011 년 5 월 31 일자유효신용등급임주 2 : 2009 년 12 월말자기자본은 2009 년 6 월말연결자기자본이며 2010 년 9 월말자기자본은각계열모회사자기자본에자회사들의외부주주지분을합한금액임주 3 : 솔로몬저축은행은솔로몬투자증권지분을제외한금액임자료 : 각사제시자료, 한국기업평가재구성 < 그림 6> 부산계열제외 4 대계열저축은행부동산 PF 채권의자산건전성분류세부내역 ( 단위 : 억원, %) 주 : 2010 년 9 월말기준자료 : 각사제시자료한국기업평가재구성 2011 June Vol 기획특집 ~6 월.indd 오후 5:01:43

24 Special Edition 부동산 PF 시장의현안분석 부실위험 PF채권의범위를구분하는방법은 < 그림 7> 과같다. < 그림 7> 에서보는바와같이 Group 1에서 Group 5로갈수록부실위험 PF채권의범위는확대되는구조를가지고있다. 상기기준하에서 2010 년 9월말기준저축은행의부동산 PF 대출부실화가능성에대한 4대계열저축은행의자본완충력은 2009 년 12월말대비큰폭으로저하된것으로분석된다. 4대계열저축은행의부실화범위및대손설정률에대하여 Group 2/ 대손충당률 50% 및 Group 3/ 대손충당률 30% 를가정할경우 2009 년 12월말기준추가설정대손상각비규모가각각 6,810 억원, 4,430 억원이었으나, 2010 년 9월말기준추가설정대손상각비규모는각각 8,660 억원, 7,470 억원으로증가하였 다. 또한 2010 년중대규모대손상각비발생으로 4대계열저축은행의자기자본이 2009 년 12월말 1조 510억원에서 2010년 9월말 7,334 억원으로 30.2% 감소하였다. 이에따라 Group 2/ 대손충당률 50% 및 Group 3/ 대손충당률 30% 가정하에서 2009 년 12월말 64.8% 및 42.1% 를기록하였던 4대계열저축은행의자기자본대비대손상각비비율이 2010 년 9월말 118.1% 및 101.8% 로추가설정대손상각비규모가자기자본을상회하고있다. 또한부동산 PF대출의부실가능성으로인한추가적인대손상각비발생이외에사후정산조건부로캠코에매각한부실부동산 PF대출에대한추가손실계상도예정되어있는바, 4대계열저축은행의부동산 PF대출부실화가능성에대한자본완충력이크게저하된것으로분석된다. < 그림 7> Scenario 분석을위한충당금설정대상부동산 PF 대출분류기준 26 부동산포커스 Real Estate Focus 2. 기획특집 ~6 월.indd 오후 5:01:43

25 기획특집 2 부동산 PF 부실화가금융기관건전성에미치는영향 < 표 11> 4대계열저축은행 PF채권자산건전성저하가능성에대한자본완충력민감도분석 ( 단위 : 십억원, %) 구분 추가설정대손상각규모대손상각비 / 자기자본추가설정대손상각규모대손상각비 / 자기자본 충당금설정율 30% 50% 30% 50% 30% 50% 30% 50% Group % 46.0% % 65.7% Group % 64.8% % 118.1% Group % 93.4% 747 1, % 168.2% Group , % 108.5% 982 1, % 222.3% Group , % 134.1% 1,017 1, % 230.4% 주1 : 충당금설정율은자산건전성분류기준상고정채권이 100% 인경우 (30%) 와고정채권과회수의문채권이각각 50% 로구성된경우 (50%) 의최소충당금설정율을 가정하였음 주2 : 2009년 12월말자기자본은 4대계열 2009년 6월말연결자기자본이며 2010년 9월말자기자본은 4대계열모회사자기자본에자회사들의외부주주지분을합한금액임 주3 : 솔로몬저축은행은솔로몬투자증권지분을제외한금액임 자료 : 각사제시자료, 한국기업평가재구성 Ⅴ. 마치며 2010 년에이어 2011 년에도부동산 PF대출의부실화이슈가지속되고있다. 금융업권중가장큰비중의부동산 PF대출을보유한은행업의경우총여신및자기자본에서차지하는비중이크지않아은행업의자본적정성에미치는영향은크지않을것으로예상된다. 다만 PPOP 및자기자본대비부동산 PF 대출의 Exposure가상대적으로큰은행들을중심으로수익성에미치는영향에대하여는모니터링이필요한것으로판단된다. 증권업의경우에도자기자본대비 PF대출규모가큰소수의증권사를제외하고는증권업의자본적정성에미치는영향은미미할것으로보이며, 캐피탈업의 PF대출부실화관련크레딧이슈도자기자본대비부동산 PF대출의비중이높은 A+ 이하등급의일부캐피탈사에집중될것으로예상된다. 반면에자기자본대비부동산 PF대출의 Exposure가크고부동산 PF대출의자산건전성이급격히저하되고있는저축은행업의경우부동산 PF대출의부실화진행시자본적정성이크게훼손될가능성이내재되어있는것으로판단된다. 특히 2010 년말부동산 PF대출에서대규모손실을기록한부산 계열 4개저축은행의부동산 PF대출사업성 ( 시공사지급보증, 분양률, 사업지역, 사업진행현황등기준 ) 이 4대계열저축은행의부동산 PF대출의사업성과크게상이하지않은점을감안할때부동산 PF대출의추가적인부실발생이전에저축은행에대한대규모의자본확충및자산구조조정이필요할것으로판단된다. 최근금융당국이 PF 정상화 Bank 통해 PF사업장구조조정과정상화를추진하고있는점은현재부동산 PF 문제해결에긍정적으로작용할것으로예상된다. 다만부동산 PF 문제의근본적인해결을위해서는시공사신용등급에전적으로의존하는부동산 PF대출구조의개선이필요하며이를위해서는시행사의최소자본확충, 용지비조달의다양화 ( 대출이외에프로젝트금융투자회사, 리츠를통한용지비조달 ), 금융권의부동산 PF사업성평가강화등의노력이필요할것으로보인다 June Vol 기획특집 ~6 월.indd 오후 5:01:44