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국환 오
6 years ago
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1 서초동관광호텔신축사업계획서 관광호텔관광호텔사업계획서사업계획서

2 C O N T E N T S 1. 사업개요사업개요 2. 사업계획 3. 재무계획

3 1 사업개요 1. 사업개요 2. 사업부지현황 3. 개발환경분석 4. S W O T 분석

4 1-1 사업개요업개요 사업개요 구 분 내 용 사 업 명 서초동관광호텔신축 건 축 주 대지위치 지역지구 일반상업지역 구 조 철근콘크리트구조 용 도 숙박시설 ( 관광호텔 ) 대지면적 m2 (150.19평) 건축면적 m2 (89.85평) 연 면 적 3,812.82m2 (1,153.37평) 건 폐 율 59.83% 용 적 율 % 규 모 지하 3층, 지상 12층 객 실 수 52실 부대시설 레스토랑, 커피숍 주차대수 확보대수 : 15대 ( 법정주차대수 : 13~15대 ) 4

5 2-1 사업부지현황 사업부지위치도 서울시서초구서초동

6 2-2 사업부지현황 사업부지주변환경 서울시서초구서초동

7 2-3 사업부지현황 사업부지항공사진 서울시서초구서초동

8 2-4 사업부지현황 사업부지현장사진 (1) 나인스호텔 ( 사업자소유 ) 리바호텔 ( 사업자소유 ) 호텔센트로 (1 급관광호텔 ) 사업부지 (496.5 m2 : 평 ) 8

9 2-5 사업부지현황 사업부지현장사진 (2) 9

10 3-1 개발환경분석 서울시관광호텔현황 구분 호텔수 객실수 특1급 17 9,337 특2급 22 5,093 1급 32 3,686 2급 25 1,551 3급 등급미정 계 ,694 [ 자료출처 : 한국관광호텔업협회 ( 10

11 3-2 개발환경분석 서울시관광호텔이용자분석 이용자수 ( 명 ) 등급 외국인숙박객수 내국인숙박객수 계 판매객실수 부대시설 이용률 (%) 외국인 내국인 계 특 1 등급 2,642, ,071 3,399,498 2,358, (%) 3,699,931 10,164, ,594,280 특 2 등급 2,244, ,256 2,675,743 1,213, (%) 1,182,190 4,782,755 29,104,494 1 등급 2,074, ,629 3,002, , (%) 426,824 1,205,033 6,528,102 2 등급 247, , , , (%) 24, , ,862 3 등급 127,367 75, ,545 98, (%) 7,535 40,813 43,383 등급미정 8,570 47,870 56,440 20, (%) 258 6,732 1,806 합계 7,344,779 2,349,736 9,694,515 4,848, (%) 5,341,520 16,322,872 21,664,392 [ 자료출처 : 한국관광호텔업협회 ( 11

12 3-3 개발환경분석 강남구관광호텔현황 등급호텔명객실수 ( 개 ) 등급호텔명객실수 ( 개 ) 파크하얏트서울 185 트리아관광호텔 50 코엑스인터컨티넨탈서울 650 이비스앰배서더서울 316 특 1 급 임피리얼팰리스호텔리츠칼튼서울르네상스서울호텔 급 블루펄호텔팝그린관광호텔호텔선샤인 그랜드인터컨티넨탈서울 535 영동관광호텔 131 베스트웨스턴프리미어강남관광호텔 128 삼정관광호텔 159 프리마호텔 120 그린그래스호텔 76 호텔엘루이 124 힐탑관광호텔 57 호텔리베라 급 다이내스티관광호텔 64 특 2 급 라마다서울 245 뉴힐탑관광호텔 64 렉스관광호텔 56 노보텔앰배서더강남서울 급 호텔자이언트티파니관광호텔 삼화관광호텔 60 [ 자료출처 : 한국관광호텔업협회 ( 12

13 3-4 개발환경분석 서초구관광호텔현황 등급 호텔명 객실수 ( 개 ) 특1급 JW 메리어트호텔서울 495 특2급 서울교육문화회관 261 서울팔래스호텔 283 1급 2급등급미정 호텔센트로프렌드관광호텔뉴리버사이드호텔 계 1,355 [ 자료출처 : 한국관광호텔업협회 ( 현재서초구지역의관광호텔및객실수는강남구지역에비하여절대적으로부족한실정 최근서초구를방문하는외국인의증가로관광호텔에대한수요가증가하고있어새로운 관광호텔신축필요 13

3-5 개발환경분석 인근지역관광호텔현황 호텔명 호텔센트로 주소서울시서초구서초동 1594-3 객실수 93 개 규모지상 8 층, 지하

더 트 한 블 : 12 만원 윈 : 14 만원 실 : 12 만원 스위트 : 24 만원 [ 자료출처 : 한국관광호텔업협회 (www.

14 3-5 개발환경분석 인근지역관광호텔현황 호텔명 호텔센트로 주소서울시서초구서초동 객실수 93 개 규모지상 8 층, 지하 2 층 등급 1 급 부대시설 객실요금 일식당, 커피숍, 사우나, 나이트클럽, 연회장, 오락실, 스포츠마사지, 주류샵, 스카이라운지 더 트 한 블 : 12 만원 윈 : 14 만원 실 : 12 만원 스위트 : 24 만원 [ 자료출처 : 한국관광호텔업협회 ( 사업부지와바로인접하여대규모단체관광객공동유치등다양한사업제휴를통한 공동사업추진가능 ( 윈 - 윈전략 ) 14

15 3-6 개발환경분석 입지환경분석 고급숙박단지 인근지역에대형호텔및최고급모텔다수입지 유흥가와외국계기업사무실들이인접하여최적의 관광호텔입지 우수한접근성 2 호선교대 (14 번출구 ) 500M 3 호선남부터미널 (6 번출구 ) 200M 인천공항에서승용차로 1 시간 우수한입지 우면산을뒤로한명당에입지 서초 IC 가인접하여서울및경기지역으로이동편리 접근성이우수한고급숙박단지내에위치하고있어최적의관광호텔입지요건 15

16 4-1 S W O T 분석 S Strength W Weakness 인근지역에호텔센트로등고급숙박시설이 대로변에서안쪽에입지하여대로변에서 및유흥가, 대형사무실들이인접하고있어최적의관광호텔입지요건 2호선교대 (14번출구) 500M, 3호선남부터미널 (6번출구) 200M 등편리한교통환경 바로보이지않는단점이있음 ( 외부안내판설치및인터넷을통한정확한위치홍보 ) O Opportunity T Threat 최근서초구지역을방문하는외국인이증가하고 인근지역에대형관광호텔신축가능성 고급숙박시설에대한내국인의수요는증가하고 있지만강남구에비하여관광호텔이절대적으로 부족한실정 있음 ( 서비스차별화를통한고정고객확보및 시장선점가능 ) 16

17 2 사업계획 1. 사업추진개요 2. 건축계획 3. 시설계획 4. 사업추진계획 5. 호텔운영계획 6. 마케팅계획

18 1-1 사업추진개요 명 칭 서초동리바나인관광호텔신축 ( 가칭 ) 위 치 서울시서초구서초동 규모 대지 m2 ( 연면적 3, m2 / 지하 3 층지상 12 층 ) 주요시설 객실 52 실 ( 로비, 프론트, 레스토랑, 커피숍 ) 예상등급 3 급 사업진행현황 사업부지확정 ( 사업자소유 ) 예상소요비용 582 억원 18

19 2-1 건축계획축계획 건축개요 구 분 내 용 대지면적 (150.19평) 규 모 지하3층, 지상12층 구 조 철골철근콘크리트조 건축면적 (89.85평) 연면적 3, (1,153.37평) 지상연면적 2, (892.17평) 지하연면적 (261.20평) 건폐율 59.83% 용적율 % 계약용적율 % 조경면적 ( 법정 : 74.48m2 ) 대지안의공지 건축선으로부터건축물까지의확보거리 : 3M 이상 주차대수 15 대 ( 법정 : 12 대 ~ 15 대 ) 19

20 2-2 건축계획축계획 층별주요시설계획 구분 주 요 시 설 면적m2평 지하 3층 저수조, 온수탱크, 펌프실, 기계식주차장 지하 2층 전기실, 기계식주차장 지하 1층 커피숍, 레스토랑 지상 1층 프론트, 로비, 관리사무실, 주차리프트 층 객실 층 객실 층 객실 층 객실 층 객실 층 객실 층 객실 층 객실 층 객실 층 객실 층 객실, 직원숙소 계 3, ,

21 2-3 건축계획축계획 지하층세부시설계획 층별실명 m2 면 적 평 비고 저수조 / 온수탱크 / 펌프실 지하 3 층 공용면적 계단실 기계식주차장 소계 발전기실및펌프실 지하 2 층 공용면적 계단실 / 복도 기계식주차장 소계 레스토랑 지하 1 층 공용면적 계단실 / 복도 / 화장실 / 홀 소계 지하층합계

22 2-4 건축계획축계획 지상층세부시설계획 (1) 면적층별실명비고m2평 지상 1 층 지상 2 층 지상 3 층 지상 4 층 지상 5 층 지상 6 층 공용면적 사무실 / 로비 / 복도 / 화장실 주차리프트 소계 객실면적 실 공용면적 계단 / 복도 / 엘리베이터 소계 객실면적 실 공용면적 계단 / 복도 / 엘리베이터 소계 객실면적 실 공용면적 계단 / 복도 / 엘리베이터 소계 객실면적 실 공용면적 계단 / 복도 / 엘리베이터 소계 객실면적 실 공용면적 계단 / 복도 / 엘리베이터 소계

23 2-5 건축계획축계획 지상층세부시설계획 (2) 면적층별실명비고m2평 지상 7 층 지상 8 층 지상 9 층 지상 10 층 지상 11 층 지상 12 층 객실면적 실 공용면적 계단 / 복도 / 엘리베이터 소계 객실면적 실 공용면적 계단 / 복도 / 엘리베이터 소계 객실면적 실 공용면적 계단 / 복도 / 엘리베이터 소계 객실면적 실 공용면적 계단 / 복도 / 엘리베이터 소계 객실면적 실 공용면적 계단 / 복도 / 엘리베이터 소계 객실면적 실 사무실면적 공용면적 계단 / 복도 / 엘리베이터 소계 지상층합계

24 2-6 건축계획축계획 조감도 24

25 2-7 건축계획축계획 지상 1 층평면도 25

26 2-8 건축계획축계획 지상 2 층평면도 26

27 2-9 건축계획축계획 지상 11 층평면도 27

28 2-10 건축계획축계획 지상 12 층평면도 28

29 3-1 시설계획설계획 층별객실설치계획 구분더블트윈스위트계 2층 층 층 층 층 층 층 층 층 층 층 계

3-2 시설계획설계획 종류별객실설치계획 (1) 더블베드룸 타입객실수 ( 개 ) 면적 ( m2 ) TYPE A-1 6

82 TYPE D-1 1 30.92 TYPE D-2 1 32.26 TYPE D-3 1 33.

30 3-2 시설계획설계획 종류별객실설치계획 (1) 더블베드룸 타입객실수 ( 개 ) 면적 ( m2 ) TYPE A TYPE A-2 TYPE A TYPE B TYPE D TYPE D TYPE D TYPE D TYPE D TYPE D TYPE D TYPE F

72 스위트룸 타입 TYPE E-1 TYPE E-3 TYPE F-1 TYPE F-2 TYPE G 객실수

31 3-3 시설계획설계획 종류별객실설치계획 (2) 트윈베드룸 타입객실수 ( 개 ) 면적 ( m2 ) TYPE B TYPE B-3 TYPE C TYPE E 스위트룸 타입 TYPE E-1 TYPE E-3 TYPE F-1 TYPE F-2 TYPE G 객실수 ( 개 ) 면적 ( m2 )

32 3-4 시설계획설계획 부대시설설치계획 구분서비스내용좌석수면적 ( m2 ) 커피 커피숍 음료주류 와인 양식 래스토랑 한식 일식 32

33 4-1 사업추진계획 사업추진목표 서울을대표하는관광호텔로성장및관광산업발전기여 고객만족 최고의시설설치 최상의서비스제공 차별화된서비스 적극적인마케팅 서초동리바나인호텔신축및운영 33

34 4-2 사업추진계획 단계별사업추진계획 1 단계 (2008 년하반기 ) 2 단계 (2009 년상반기 ) 3 단계 (2009 년하반기 ) 자금확보및건축공사내부공사및마케팅영업개시 사업및건축허가 자금확보 - 관광진흥개발기금 설계및토목공사착공 건축공사 건축공사완료및내부공사 - 실내인테리어 설비도입 - 객실및부대시설설비도입 - 전산시스템구축 공사완료및감리 - 시설및설비점검호텔회원모집 - 인터넷홈페이지구축 - 신문등매체를통한홍보 회원모집 - 호텔회원모집 - 인터넷홈페이지구축 - 신문등매체를통한홍보 홍보및마케팅강화 - 홍보및광고를강화하여브랜드이미지강화 프로젝트유치 - 영화및드라마촬영유치 34

35 4-3 사업추진계획 사업추진계획 구 분 2007 년 2008 년 설 계 사 업 승 인 완 료 토 목 공 사 건 축 공 사 1차직원선발및교육 내 부 공 사 2차직원선발및교육 외 부 마 감 공 사 완 공 및 감 리 영 업 개 시 35

36 4-4 사업추진계획 건축계획 구 분 2007 년 2008 년 설 계 건 축 허 가 토 목 공 사 건 축 공 사 설 비 공 사 전 기 공 사 내 부 공 사 외 부 마 감 공 사 완 감 공 리 36

37 5-1 호텔운영계획 조직구성계획 대표이사 총지배인 감사 객실부식음료부조리부관리부시설부 영업부장 객실주임 Front 및예약담당자 Bell Man 식음료주임 Waiter Waiteress Casher 조리부장 조리사 조리보조원 직원식당 판촉및구매담당자 총무및경리담당자 주차관리 시설과장 영선담당 Room Made House Keeoing 37

38 5-2 호텔운영계획 운력운용계획 (1) ( 단위 : 천원 ) 부서직책급여인원총급여액비고 임원 대표이사 5, ,000 총지배인 4, ,500 소계 2 9,500 객 실 부 객실주임 2,500 1 Front 및예약 1,800 2 Bell Man 1,500 2 Room Maid 1,500 4 House Keeping 1, ,500 3,600 3,000 6,000 1,500 소계 10 16,600 엽업부장 3, ,000 영업부 매장주임 2, ,500 식음료서비스직 1, ,400 Casher 1, ,500 소계 11 21,400 38

39 5-3 호텔운영계획 운력운용계획 (2) 부서직책급여인원총급여액비고 조리부장 3, ,500 ( 단위 : 천원 ) 조리부 조리사 2, ,000 보조요원 1, ,500 소계 6 12,000 관리부 시설부 판촉및구매총무및경리 1,800 1, ,800 1,800 주자관리요원 1, ,500 소 계 3 5,100 시설과장 2, ,200 영선담당자 1, ,800 소계 2 4,000 합계 34 68,600 39

40 5-4 호텔운영계획 연도별인력계획 ( 단위 : 명, 천원 ) 구분 2009년 2010년 2011년 2012년 경 영 영 업 조 리 시설관리 사무관리 계 인건비 ( 천원 ) 411, , , , 년 7 월영업개시기준 2009 년, 2010 년 1 인당월평균급여 2,020 천원 2011 년, 2012 년 1 인당월평균급여 2,150 천원 40

41 6-1 마케팅계획 마케팅전략 초기홍보이벤트를집중하여이미지부각 최고수준의서비스및이벤트를제공하여고급호텔의이미지구축 지역별수요조사를통한데이터베이스구축 보도자료를배포하여신문, TV 등언론에기사화하여이미지부각 지역별특성에맞춘프로그램의다양화와차별화 정확한고객데이터를바탕으로 1:1 마케팅 고급화마케팅 사전조사를통해고객들의요구반영 이미지마케팅 차별화된타켓마케팅 프로그램 전략 41

42 6-2 마케팅계획 홍보전략 호텔예약사이트 외국인 내국인 여행사와제휴 인터넷홈페이지 초기브랜드이미지및인지도구축 전문홍보 대행사를통한 홍보대행 언론홍보 단체 42

43 6-3 마케팅계획 마케팅계획 세계적인호텔예약전문사이트를통한홍보 인터넷홈페이지구축및블로그를개설하여홍보 호텔관련소식을정기적으로 TV, 신문등언론매체에홍보 영화및드라마쵤영을유치하여홍보효과 레저및여행업체와제휴하여패키지상품개발및제공 초기브랜드이미지구축및고정고객확보 43

44 6-4 마케팅계획 매체홍보계획 매체진행내용비고 인터넷 잡지 - 홈페이지구축, 관련사이트링크배너교환 - 여행관련사이트연계홍보제휴 - 기획기사를통한홍보 - 기존 On/Off-Line 웹진활용 관련사이트 관련잡지 영상물 - 홍보용영상물제작배포자체제작 TV Radio 일간지 - 관련프로그램을통한컨텐츠제공 - 보도자료를통한기사화및취재유도 - 관련프로그램을통한컨텐츠제공 - 보도자료를통한기사화및취재유도 - 지면광고를통한제품홍보 - 보도자료를통한기사화및취재유도 방송3사케이블TV 중앙 & 지역중앙일간지및스포츠지 44

45 3 재무계획 1. 예상투자비용 2. 자금조달계획 3. 예상수입 4. 예상지출 5. 추정손익계산 6. 융자상환계획

46 1-1 예상투자비용 예상초기투자비용 구분금액 ( 천원 ) 산출근거비고 ( 단위 : 천원 ) 설계감리비 57,192 연면적 (3, m2 ) x 15 천원관광진흥개발기금 토목공사 49,650 대지면적 ( m2 ) x 100 천원관광진흥개발기금 건설공사비 조경공사 13,979 조경면적 (93.19 m2 ) x 150 천원관광진흥개발기금 건축공사 3,431,538 연면적 (3, m2 ) x 900 천원관광진흥개발기금 소계 3,552,359 내부공사비 343,154 집기비품비 290,000 제비 용 106,571 예상소요비용 4,292,083 건축공사비 x 10% 전기공사 + 내부설비등 (52 개객실 x 5,000 천원 ) + 부대시설시설비 (30,000) 건설공사비 x 3% 인허가, 민원처리, 세금, 제잡비등 관광진흥개발기금 관광진흥개발기금 관광진흥개발기금 46

47 2-1 자금조달계획 자금조달계획 ( 단위 : 천원 ) 구분금액비고 사업자투자 3,962,070 사업부지 ( 사업자소유 ) 공시지가 : m2당 497 만원 시세 : m2당 798 만원 정책자금 4,292,083 관광진흥개발기금 건축비용및시설비등으로사용 연리 4.18% (4년거치 5년상환 ) 담보 : 사업부지및호텔영업권 합계 8,254,153 47

48 3-1 예상수입상수입 예상수입내용 구분 1 일평균 1 개월평균 1 년평균비고 판매객실수 ( 개 ) 36 1,092 13,104 객실판매 객실평균판매가 : 120 천원기준 판매수입 ( 천원 ) 4, ,040 1,572,480 예상고객수 ( 명 ) 150 4,500 54,000 식음료 고객 1 인당수입 : 10 천원기준 예상수입 ( 천원 ) 1,500 45, ,000 수입합계 ( 천원 ) 5, ,040 2,112,480 48

49 3-2 예상수입상수입 연도별예상수입 구분 2009 년 2010 년 2011 년 2012 년비고 객실판매 판매객실수 ( 개 ) 6,552 13,497 13,902 14,319 매년 3% 이용률증가기준 판매수입 ( 천원 ) 786,240 1,619,654 1,668,244 1,718,291 식음료 예상고객수 ( 명 ) 27,000 59,400 65,340 71,874 매년 10% 고객증가기준 예상수입 ( 천원 ) 270, , , ,488 수입합계 ( 천원 ) 1,056,240 2,213,654 2,321,644 2,580, 년 7 월영업개시기준 49

50 4-1 예상수입상수입 예상지출내용 ( 단위 : 천원 ) 항목 1 개월소요비용 1 년소요비용비고 급여 68, ,200 직원 34 명 ( 인력운영계획참조 ) 인건비 상여금 17, , % (1 개월급여 x 3) 퇴직금 5,717 68,600 급여 /12 소 계 68, ,200 식음료재료비 13, ,000 식음료수입 x 30% 소모품비용 3,276 39,312 판매객실수x 3천원 마케팅비용 10, ,000 1개월평균 10,000천원 운영비 20, ,000 1개월평균 20,000천원 감가상각비 30, ,032 ( 건축비 x 0.096/30년 ) + ( 시설비 x / 10년 ) 합 계 145,545 1,746,544 50

51 4-2 예상지출상지출 연도별예상지출 ( 단위 : 천원 ) 항목 2009 년 2010 년 2011 년 2012 년 인건비 411, , , ,000 식음료재료비 81, , , ,746 소모품비용마케팅비용운영비감가상각비 19,656 60, , ,016 19, , , ,032 41, , , ,032 41, , , ,032 융자상환금 179, , , ,409 부가세등세금 420 2,155 2,260 4,250 지출합계 1,053,101 1,973,852 2,068,428 2,159, 년 7 월영업개시기준 51

52 5-1 추정손익계산 연도별추정손익계산 ( 단위 : 천원 ) 항목 2009 년 2010 년 2011 년 2012 년 예상수입 1,056,240 2,213,654 2,321,644 2,580,779 인건비 411, , , ,000 식재료비 81, , , ,746 소모품비용 19,656 19,656 41,706 41,706 마케팅비용 60, , , ,000 예상지출 운영비 120, , , ,400 감가상각비 181, , , ,032 융자상환금 179, , , ,409 부가세등세금 420 2,155 2,260 4,250 지출합계 1,053,101 1,973,852 2,068,428 2,159,544 추정손익계산 3, , , , 년 7 월영업개시기준 52

53 6-1 융자상환계획 연도별융자상환계획 ( 단위 : 천원 ) 연도부채원금연간이자원금상환액연간상환액총액상환방법 2009 년 4,292, , ,409 연리 4.18% 4 년거치 5 년상환 2010년 4,292, , , 년 4,292, , , 년 4,292, , , 년 4,292, , ,417 1,019, 년 3,433, , , , 년 2,575,250 89, , , 년 1,716,833 53, , , 년 858,417 17, , , 년상반기관광진음개발기금융자기준 53

54 감사합니다!

신탁부동산공매공고

신탁부동산공매공고 공매대상신탁부동산 연번 층 호 구 조 전용면적 ( m2 ) 1 지하1 비101 철근콘크리트구조 6.55 2 지하1 비102 철근콘크리트구조 6.59 3 지하1 비103 철근콘크리트구조 6.59 4 지하1 비104 철근콘크리트구조 8.74 5 지하1 비105 철근콘크리트구조 6.58 6 지하1 비106 철근콘크리트구조 6.65 7 지하1