01 도시재생활성화및지원에관한특별법제정배경 1. 광범위한우리나라도시쇠퇴현상 활력있는도시는도시민의삶의질을향상시키며도시경쟁력을통해국가경쟁력을제고하는기본바탕이된다. 그러나근래들어지역산업의침체와고용기회축소, 인구감소와고령화, 주택노후화등으로대표되는우리나라의도시쇠퇴현상이심화되고

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정성 낭
6 years ago
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1 KAPA FOCUS 01 글이재우교수 ( 목원대학교금융보험부동산학과 ) 도시재생활성화와감정평가업계참여방안 1) 1) 본고는한국감정평가협회 한국부동산연구원이주최한 도시재생활성화를위한감정평가사의역할 세미나발표내용에기초한것임 8

01 도시재생활성화및지원에관한특별법제정배경 1. 광범위한우리나라도시쇠퇴현상 활력있는도시는도시민의삶의질을향상시키며도시경쟁력을통해국가경쟁력을제고하는기본바탕이된다. 그러나근래들어지역산업의침체와고용기회축소, 인구감소와고령화, 주택노후화등으로대표되는우리나라의도시쇠퇴현상이심화되고있다.

2 01 도시재생활성화및지원에관한특별법제정배경 1. 광범위한우리나라도시쇠퇴현상 활력있는도시는도시민의삶의질을향상시키며도시경쟁력을통해국가경쟁력을제고하는기본바탕이된다. 그러나근래들어지역산업의침체와고용기회축소, 인구감소와고령화, 주택노후화등으로대표되는우리나라의도시쇠퇴현상이심화되고있다. 도시재생사업단이수행한우리나라도시쇠퇴실태분석에따르면, 전국각시 도전체동 / 읍의 40% 이상지역에서도시쇠퇴현상이나타나고있다 ( 그림 1). < 그림 1> 동 / 읍차원쇠퇴지역분포 보다구체적으로인구감소, 산업 경제침체, 물리환경의노후화등으로구분하여도시쇠퇴의양상을살펴보면, 도시쇠퇴의원인과양상은복합적으로진행되고있다 ( 표 1). 또한도시성장단계를구분하여도시쇠퇴양상을진단한결과역시도시성장단계에관계없이광범위하게도시쇠퇴현상이나타나고있음을보이고있다. 인구 80만이상의대도시는도시성장에도불구하고구시가지쇠퇴현상이나타나고있으며, 인구 40만미만도시는개별도시여건에따라도시내쇠퇴지역양상이다양하게분포하고있다. 이와같은도시쇠퇴문제인식을바탕으로지역과도시의지속가능한활성화문제는지자체는물론중앙정부차원에서도이미시급한정책과제로인식되어왔다. < 표 1> 영역별로살펴본쇠퇴도시분포 ( 도시단위 ) 광역시대구광역시, 부산광역시 인구산업 경제물리환경중첩되는지역 강원도 태백, 삼척 태백, 동해, 속초, 삼척 삼척, 강릉, 속초, 동해 삼척 경기도동두천의정부, 동두천포천 충청북도충주, 제천 청주 충청남도보령, 논산 공주 논산, 계룡, 공주, 보령 전라북도 군산, 정읍, 남원, 김제 김제, 전주, 익산, 정읍, 군산, 남원 익산, 정읍, 김제 정읍, 김제 전라남도나주, 여수순천, 목포나주 경상북도 경주, 상주, 안동, 김천, 영천, 문경, 영주 경산, 안동, 문경, 영주, 상주 안동, 경산, 경주, 영주, 상주, 영천, 문경 상주, 안동, 문경, 영주 경상남도통영, 밀양 진해, 밀양, 마산 사천, 밀양 밀양 제주도서귀포서귀포 자료 : 도시재생사업단 서울대학교산학협력단 (2010.4) *Z-Score 이용영역별복합지수쇠퇴수준상위 30% 파악자료 : 도시재생사업단 서울대학교산학협력단 (2010.4) KOREA ASSOCIATION OF PROPERTY APPRAISERS 9

< 표 2> 도시성장단계별쇠퇴현황 < 그림 2> 기존중앙정부지역지원사업체계의문제점 도시유형성장도시안정 / 정체도시쇠퇴도시 도시내쇠퇴지 100 만이상 80~ 100 만 40~ 80 만 20~ 40 만 10~ 20 만 10 만미만 구시가지구시가지 + 주변부면 서울 성남, 고양, 부천 창원 시흥, 평택, 군포 오산, 하남 수원 용인, 남양주, 천안, 김해,

쇠퇴도시활성화의한계 구시가지 부산, 대구, 인천, 울산, 대전, 광주 포항, 안산, 청주, 전주 광명, 의정부, 제주 의왕, 구리, 진해 구시가지 + 주변부면 순천, 진주, 경주, 강릉, 원주, 경산, 춘천 사천, 안성, 서산, 광양, 통영 주변부면구시가지구시가지 + 주변부면 도시쇠퇴에대응하기위한다양한노력과정책적시도가이루어지고있음에도불구하고,

8%) 예산규모비교 ( 합계 365 조 7,978 억원 ) 마산 목포, 군산 속초, 동두천, 동해, 서귀포 자치단체 139 조 8,565 억원 (38.2%) 의존재원 (39.5%) 자체재원 (60.

3 < 표 2> 도시성장단계별쇠퇴현황 < 그림 2> 기존중앙정부지역지원사업체계의문제점 도시유형성장도시안정 / 정체도시쇠퇴도시 도시내쇠퇴지 100 만이상 80~ 100 만 40~ 80 만 20~ 40 만 10~ 20 만 10 만미만 구시가지구시가지 + 주변부면 서울 성남, 고양, 부천 창원 시흥, 평택, 군포 오산, 하남 수원 용인, 남양주, 천안, 김해, 안양 구미, 아산 거제, 김포 주변부면 화성, 파주, 광주 이천 2. 쇠퇴도시활성화의한계 구시가지 부산, 대구, 인천, 울산, 대전, 광주 포항, 안산, 청주, 전주 광명, 의정부, 제주 의왕, 구리, 진해 구시가지 + 주변부면 순천, 진주, 경주, 강릉, 원주, 경산, 춘천 사천, 안성, 서산, 광양, 통영 주변부면구시가지구시가지 + 주변부면 도시쇠퇴에대응하기위한다양한노력과정책적시도가이루어지고있음에도불구하고, 최근까지의나타나고있는국내도시재생활성화의주요문제점들은다음과같다. 양산 양주, 포천 과천태백보령 자료 : 도시재생사업단 서울대학교산학협력단 (2010.4) < 표 3> 중앙정부대지방재정구성비율 10 년예산편성결과 중앙정부 225 조 9,413 억원 (61.8%) 예산규모비교 ( 합계 365 조 7,978 억원 ) 마산 목포, 군산 속초, 동두천, 동해, 서귀포 자치단체 139 조 8,565 억원 (38.2%) 의존재원 (39.5%) 자체재원 (60.5%) 익산, 여수, 충주 정읍, 공주, 밀양, 논산, 김천, 안동, 영주 나주, 남원 국세기타교부세보조금지방세세외수입지방채 170 조 4,575 억원 55 조 4,838 억원 25 조 5,505 억원 < 표 4> 지자체재정자립도분포 29 조 7,005 억원 47 조 8,785 억원 31 조 5,556 억원 5 조 1,714 억원 ( 단위 : 개 ) 구분합계 (%) 시 도시군자치구 합계 주변부면 상주, 제천, 명천 삼척, 김제, 문경 출처 : 도시재생사업단 (2012), 새로운도시재생의구상, 도서출판한울. 첫째, 지자체의적극적대응필요성인식에도불구하고지방재정여건이매우열악한실정이다. 실제행정안전부에따르면우리나라지자체중재정자립도 50% 미만지자체가전체의 85.8% 이다. 특히군지역중재정자립도가 50% 를넘는곳은한곳도없는실정이다. 이로인해지역활성화를위한각종사업과프로그램의운영의어려움은물론, 중소도시의경우도시재생을위한종합적인계획수립에필요한재원조차마련하기쉽지않은것이현실이다. 둘째, 도시재생관점에서지역개발등지자체에대한중앙정부지원의비효율성이다. 쇠퇴하는도시의활성화를위해중앙정부의지원사업과지자체차원의여러단위사업이진행되고있음에도불구하고, 독립된절차와요건에따라각각의사업이별개추진됨에따라쇠퇴가진행되는특정지역의특정공간에지원과역량을집중할수없다. 이는중앙의많은재원지원에도불구하고지역의지속가 < 그림 3> 물리적정비위주의뉴타운개발전후 10% 미만 % 미만 % 미만 % 미만 % 미만 % 이상 자료 : 행정안전부, 지방자치단체예산개요 (2010) 뉴타운개발전 뉴타운개발후 10

능한활성화에요구되는종합적인접근과성과를가져오지못하는비효율을낳고있다. 셋째, 사업성에초점을두고있는물리적정비사업방식이다. 노후주거지에서추진되는정비사업은실질적인공공지원이미흡함에따라사업성에의존해추진되고있어, 전면철거에의한물리적정비와주택공급에초점이맞춰져있다.

4 능한활성화에요구되는종합적인접근과성과를가져오지못하는비효율을낳고있다. 셋째, 사업성에초점을두고있는물리적정비사업방식이다. 노후주거지에서추진되는정비사업은실질적인공공지원이미흡함에따라사업성에의존해추진되고있어, 전면철거에의한물리적정비와주택공급에초점이맞춰져있다. 이로인해정비사업이후지역커뮤니티가붕괴되고원주민재정착의어려움이있어쇠퇴지역을재활성화하고자하는도시재생측면의사업접근이근본적으로한계가있으며, 도시경제, 문화, 복지등이어우러지는포괄적접근이어려워지속가능한도시재활성화달성에한계가있다. 3. 도시재생특별법제정과정국내도시들이직면하고있는도시쇠퇴현상에대응하여도시재생활성화를위한기존법제와정책실행과정의한계를극복하고지속가능한도시활성화를도모하기위하여도시재생중심의법제화필요성이정부, 지자체, 학계를통해꾸준히제기되어왔다. 이를바탕으로국토부, 지역발전위원회등정부관련부처와기구, 도시재생사업단, 학계와연구기관들의지속적인연구, 세미나, 토론등이있어왔으며, 도시재생활성화를위한별도법제를통하여제도, 조직, 예산, 계획및지원체계등한국형도시재생추진체계를구축하는것에대한공감대가형성되기에이르렀다. 이에제18대국회에서준비되어의원입법으로처음발의되었던도시재생관련법제는제 19대국회에서 4건의관련법률이다시발의된후 2013년 6월최종적으로도시재생활성화및지원에관한특별법 ( 이하도시재생특별법 ) 이제정되게되었다. 02 도시재정특별법의주요내용과추진체제 1. 주요개념과정의 도시재생특별법에따르면도시재생이란쇠퇴하는도시를지역역량의강화, 새로운기능의도입 창출및지역자원의활용을통하여경제적 사회적 물리적 환경적으로활성화시키는것으로정의 < 표 5> 도시재생특별법상주요정의 구분 도시재생전략계획 도시재생활성화지역 도시재생활성화계획 정의 전략계획수립권자가국가도시재생기본방침을고려하여도시전체또는일부지역, 필요한경우둘이상의도시에대하여도시재생과관련한각종계획, 사업, 프로그램, 유형 무형의지역자산등을조사 발굴하고, 도시재생활성화지역을지정하는등도시재생추진전략을수립하기위한계획국가와지방자치단체의자원과역량을집중함으로써도시재생을위한사업의효과를극대화하려는전략적대상지역으로그지정및해제를도시재생전략계획으로결정하는지역도시재생전략계획에부합하도록도시재생활성화지역에대하여국가, 지방자치단체, 공공기관및지역주민등이지역발전과도시재생을위하여추진하는다양한도시재생사업을연계하여종합적으로수립하는실행계획 도시재생사업 도시재생활성화지역에서도시재생활성화계획에따라시행하는다음의사업 - 국가차원에서지역발전및도시재생을위하여추진하는일련의사업 - 지방자치단체가지역발전및도시재생을위하여추진하는일련의사업 - 주민제안에따라해당지역의물리적 사회적 인적자원을활용함으로써공동체를활성화하는사업 - 도시및주거환경정비법 에따른정비사업및 도시재정비촉진을위한특별법 에따른재정비촉진사업 - 도시개발법 에따른도시개발사업및 역세권의개발및이용에관한법률 에따른역세권개발사업 - 산업입지및개발에관한법률 에따른산업단지개발사업및산업단지재생사업 - 항만법 에따른항만재개발사업 - 전통시장및상점가육성을위한특별법 에따른상권활성화사업및시장정비사업 - 국토의계획및이용에관한법률 에따른도시 군계획시설사업및시범도시 ( 시범지구및시범단지를포함 ) 지정에따른사업 - 경관법 에따른경관사업 - 그밖에도시재생에필요한사업으로서대통령령으로정하는사업 KOREA ASSOCIATION OF PROPERTY APPRAISERS 11

2) 도시재생선도지역지정기준, 쇠퇴도시진단기준등이있을수있음 < 그림 4> 도시재생사업의개념과성격 < 그림 5> 도시재생계획수립체계 출처 : 박민우 (2013.

이때도시재생사업은기존의지역개발사업과달리공공의재정적, 행정적지원을강화하고도시재생활성화계획에따라물리적인정비사업과지역공동체활성화를위한프로그램형사업을연계함으로써사업효과의극대화를도모한다. 위로수립하고필요시 5년단위로정비할수있다.

5 2) 도시재생선도지역지정기준, 쇠퇴도시진단기준등이있을수있음 < 그림 4> 도시재생사업의개념과성격 < 그림 5> 도시재생계획수립체계 출처 : 박민우 (2013.6) 도시재생특별법제정배경과운영방안 도시내일자리창출, 고용확대, 도시경제활력회복거주환경복합개선, 지역공동체회복, 지역활성화 물리적사업 : 경제기반조성 강화하는개발형사업프로그램사업 : 공동체활성화위한사회, 복지, 문화사업 직접지원 : 보조및융자등간접지원 : 자원기구, 규제완화, 감면등 출처 : 이재우 (2012.4), 도시재생법체제구축을위한전문가토론회자료집 된다. 특별법에서는도시재생을종합적 계획적 효율적으로추진 하기위해특별시장 광역시장 특별자치시장 특별자치도지사 시장또는군수등전략계획수립권자가도시재생전략계획수립을통해도시재생활성화지역을지정하고, 해당지역내국가와지자체의자원과역량을집중함으로써도시의고용기반창출, 생활권단위의생활환경개선등도시재생사업효과를극대화할수있도록규정하고있다. 이때도시재생사업은기존의지역개발사업과달리공공의재정적, 행정적지원을강화하고도시재생활성화계획에따라물리적인정비사업과지역공동체활성화를위한프로그램형사업을연계함으로써사업효과의극대화를도모한다. 위로수립하고필요시 5년단위로정비할수있다. 도시재생활성화계획은도시재생사업의효과를극대화하려는전략적대상지역인도시재생활성화지역에서도시재생사업추진을위한실행계획으로, 주요목적과성격에따라도시경제기반형과근린재생형으로구분된다. 도시경제기반형활성화계획은산업단지, 항만, 공항, 철도, 하천등국가의핵심기능을담당하는도시 군계획시설의정비및개발과연계하는것으로도시에새로운기능을부여하고고용기반을창출하기위한목적과성격을지닌다. 근린재생형은생활권단위의생활환경개선, 기초생활인프라확충, 공동체활성화, 골목경제살리기등을위한목적과성격을지닌다. < 그림 6> 도시재생활성화계획예시 2. 도시재생을위한계획수립체계 도시재생특별법에서는지역에서의도시재생이종합적이고계획적이며효율적으로이루어질수있도록국가도시재생기본방침, 도시재생전략계획, 도시재생활성화계획의 3단계계획체계의골격을갖추고있다. 국가도시재생기본방침은도시재생을종합적 계획적 효율적으로추진하기위하여수립하는국가도시재생전략으로국가의도시재생목표, 시책, 기본방향, 원칙, 도시재생을위한기준 2) 을포함하여수립한다. 도시재생전략계획은지자체가해당지자체의도시재생목표와달성방안, 전략과계획을제시하고, 지역자산우선집중할도시재생활성화지역을지정하는내용으로 10년단 도시경제기반형 12

3) 한국토지주택공사법 에따라설립된한국토지주택공사와 정부출연연구기관등의설립 운영및육성에관한법률 에따라설립된국토연구원이지정됨 ( 도시재생특별법시행령제 13 조 ) < 그림 8> 도시재생추진체계 근린재생형출처 : 도시재생사업단 (2012), 새로운도시재생구상, 도서출판한울 3.

먼저, 중앙정부차원의기구로국무총리산하의도시재생특별위원회는정책의종합적, 효율적추진을위해국가도시재생기본방침, 국가지원사항이포함된활성화계획, 선도지역지정등을심의한다. 국 < 그림 7> 도시재생계획과사업체계개념 출처 : 박민우 (2013.

3) 한편, 지역차원의기구로지방도시재생위원회는지자체도시재생시책, 도시재생전략계획과활성화계획등을심의 자문한다. 또한도지사, 시장 군수 구청장은전담조직을설치하여지자체단위도시재생현황및조사관리, 활성화계획및도시재생사업총괄 조정 관리 지원 평가 점검, 관계기관협의, 관련예산관리등을담당하도록할수있다.

6 3) 한국토지주택공사법 에따라설립된한국토지주택공사와 정부출연연구기관등의설립 운영및육성에관한법률 에따라설립된국토연구원이지정됨 ( 도시재생특별법시행령제 13 조 ) < 그림 8> 도시재생추진체계 근린재생형출처 : 도시재생사업단 (2012), 새로운도시재생구상, 도서출판한울 3. 도시재생추진을위한주요주체와추진체계국가차원의도시재생방침과목표를지역에서전략적이고효율적으로추진하기위해서는중앙정부와지역간효율적연계가필수적이다. 이를위해중앙과지방에각기기능적역할이요구되는심의조정 자문, 행정, 지원기구가설치된다. 먼저, 중앙정부차원의기구로국무총리산하의도시재생특별위원회는정책의종합적, 효율적추진을위해국가도시재생기본방침, 국가지원사항이포함된활성화계획, 선도지역지정등을심의한다. 국 < 그림 7> 도시재생계획과사업체계개념 출처 : 박민우 (2013.6) 도시재생특별법제정배경과운영방안토부에설치되는도시재생기획단은특별위원회업무를지원하며기본방침작성, 활성화계획및도시재생사업평가 지원, 관련예산협의, 관계기관및지방도시재생위원회협의등을한다. 도시재생지원기구는국가및지자체도시재생활성화를지원하며시책발굴, 제도발전을위한조사연구, 지자체의계획수립및사업시행지원등의역할을담당한다. 3) 한편, 지역차원의기구로지방도시재생위원회는지자체도시재생시책, 도시재생전략계획과활성화계획등을심의 자문한다. 또한도지사, 시장 군수 구청장은전담조직을설치하여지자체단위도시재생현황및조사관리, 활성화계획및도시재생사업총괄 조정 관리 지원 평가 점검, 관계기관협의, 관련예산관리등을담당하도록할수있다. 아울러도시재생지원센터는현장중심의거버넌스실행조직으로도시재생활성화지역주민의의견조정, 전문가양성, 마을기업창업및운영지원등을담당한다. 4. 도시재생활성화를위한지원도시재생특별법은직간접적인다양한방식을통하여도시재생에대한공공지원을강화하고있다. 이러한공공의지원은도시재생사업기반시설설치비용에대한보조 융자, 계획수립비지원등직간접적인금융지원, 조세및부담금감면등세제지원, 도시재생사업의원활한추진을위한건축 도시계획규제완화, 그밖에도시재생선도지역지정, 정보체계구축운영을통한통계정보제공등이있다. 출처 : 이재우 (2012.4), 도시재생법체제구축을위한전문가토론회자료집에서수정 출처 : 이재우 (2012.4), 도시재생법체제구축을위한전문가토론회자료집 KOREA ASSOCIATION OF PROPERTY APPRAISERS 13

< 표 6> 도시재생특별법상공공지원주요사항 < 그림 9> 영국의지역재생정책흐름 구분 보조또는융자 공공지원내용 국가 지자체는도시재생활성화를위해다음의비용전부, 또는일부를보조, 융자 - 계획수립비, 조사연구비, 도시재생지원기구및도시재생지원센터운영비, 전문가파견 자문등을간접지원 - 건축물개수 보수 정비비용, 기반시설설치 정비 운영비용,

건축물높이등의규제완화를내용으로하는도시재생활성화계획수립가능 도시재생관련현황파악, 의사결정지원을위한정보체계구축및정보, 통계제공 출처 : 이재우 김성희 (2012.

7 < 표 6> 도시재생특별법상공공지원주요사항 < 그림 9> 영국의지역재생정책흐름 구분 보조또는융자 공공지원내용 국가 지자체는도시재생활성화를위해다음의비용전부, 또는일부를보조, 융자 - 계획수립비, 조사연구비, 도시재생지원기구및도시재생지원센터운영비, 전문가파견 자문등을간접지원 - 건축물개수 보수 정비비용, 기반시설설치 정비 운영비용, 도시재생사업필요비용등을직접지원 지자체 도시재생활성화지역내임대주택건설 관리, 마을기업등의 특별회계설치 사전기획및운영비, 폐가 공가매입및활용비등지원 조세및부담금감면 건축규제완화 종합정보체계구축 필요시법인세, 소득세, 취득세, 등록면허세, 각종부담금을활성화계획따라건축하는문화시설, 병원, 기타인정되는시설에대한지방세감면 건폐율, 용적률, 주차장설치기준, 건축물높이등의규제완화를내용으로하는도시재생활성화계획수립가능 도시재생관련현황파악, 의사결정지원을위한정보체계구축및정보, 통계제공 출처 : 이재우 김성희 ( ) 해외주거지정비정책특성연구, 한국지역개발학회지제24 권제4호 < 그림 10> Scottish chartered surveyors 의도시재생업무관여도 도시재생선도지역 도시재생시급하거나파급효과큰지역지정 ( 국토부장관직접, 또는지자체요청 ). 도시재생선도지역에대하여예산및인력우선지원, 기반시설설치비전부또는일부국가부담가능 03 도시재생에있어감정평가업계의역할과기여 1. 외국의사례 : 영국왕립평가사 도시화가가장먼저진행된영국에서는 1970 년대부터도시재생 중심의정책을추진해왔다. 도시문제의양상과여건변화속에도시재생은지속가능한개발과밀접하게연계되어왔다. 도시와부동산분야의전문가, 기관및조직들은도시재생중심의여건변화과정에서새로운지식과기술요구에직면하며새로운기회로도인식하고있다. 도시개발과건축분야에서핵심역할을수행해온감정평가사들과관련기관들은도시재생을위한다양한정책과사업, 프로그램에있어중요한역할과기여를할수있을것으로기대되고있다. 또한편으로, 감정평가업계종합적접근을추구하는도시재생관점의전문성강화를위해광범위한기술과역량강화가필요한것으로인식하고있다. RICS Scotland가 Scottish chartered surveyors를대상으로조사한결과에따르면응답자의약 70% 는도시재생분야업무경험이있으며, 도시재생분야만집중하는평가사는소수 (14%) 이나평가사 출처 : RICS Scotland(2006) 에게도시재생업무가더욱중요해지는추세로나타났다. 이에물리적재개발분야에서 chartered surveyors의오랜경험과참여가있어왔으나, 도시재생분야의상당한경험을습득중이며, 특히공공섹터에서의경제 사회 문화등종합적목적의프로그램, 지역커뮤니티와의협업경험이필요한것으로분석됐다. 2. 도시재생과감정평가업무 : 단기적관점국내도시재생관련현황을고려하는경우도시재생분야에서의감정평가관련업무는우선적으로정비사업분야의감정평가기법과제도개선에초점을둘수있다. 최근국내주택정비사업여건은민간주도방식에의존한정비사업의사업성미흡과사업지연장기화에따라복잡다기한감정평가이슈가제기되고, 감정평가를둘러싼 14

현행기준의개선필요성문제가더욱부각될것으로예상된다. 뿐만아니라구도심활성화를위해상업지역에서추진되는도시환경정비사업이나시장정비사업등에서는영업보상, 권리금을비롯한평가대상, 평가기법상의다양한문제제기가불가피할전망이다.

도시재생과감정평가업무 : 중장기적관점 근린재생형영역인구감소와고령화에따라쇠퇴하는주거지에서의기존주택의노후화, 공가와폐가, 유휴건축물의증가현상은중소도시는물론대도시의구시가지에서빈번하게나타나고있다.

8 이해관계대립이발생하고있다. 사업지연과사업계획변경에따른종전자산평가기준시점, 정비사업미동의자및현금청산감정평가, 어메니티요소에대한차별적인시장가치를반영할수있는종후자산평가, 국공유재산평가와정비기반시설무상양수 양도등의평가이슈들은사업여건변화로인해평가기준의미흡함과부재, 현행기준의개선필요성문제가더욱부각될것으로예상된다. 뿐만아니라구도심활성화를위해상업지역에서추진되는도시환경정비사업이나시장정비사업등에서는영업보상, 권리금을비롯한평가대상, 평가기법상의다양한문제제기가불가피할전망이다. 결과적으로도시재생특별법상도시재생사업의세부유형으로포함되고있는기존개별법에의한정비사업시감정평가기법과기준의합리적개선을위한감정평가업계의많은역할과참여가필요하다. 3. 도시재생과감정평가업무 : 중장기적관점 근린재생형영역인구감소와고령화에따라쇠퇴하는주거지에서의기존주택의노후화, 공가와폐가, 유휴건축물의증가현상은중소도시는물론대도시의구시가지에서빈번하게나타나고있다. 이에쾌적한정주환경조성을위한근린재생형도시재생과정에서는빈집, 폐교 폐역사, 방치건축물의철거, 정비와재활용과관련한정책과과제가대두되고있으며, 이에수반한매입, 매각, 보상, 임대목적의감정평가가증가할것으로예상된다. 실제로도시쇠퇴현상을먼저선험 < 그림 11> 빈집과방치건축물정비등근린재생영역의사업예시 한외국의경우빈집정비활용위한공공취득, 매각, 철거과정에서감정평가업무가수반되고있으며, 근린재생추진지역에서발생하는유휴공간의활용과이를통한저렴주택공급과정에서도감정평가와부가된컨설팅업무가발생하고있다. 도시경제기반형영역산업단지, 항만, 역세권, 상점가등을중심으로도시경제및고용기반확충을도모하는도시경제기반형재생사업추진과정에서는일반적인감정평가수요뿐만아니라사업지구특성에따라특수평가 KOREA ASSOCIATION OF PROPERTY APPRAISERS 15

< 그림 12> 산업단지재생과항만재개발등도시경제기반재생영역의사업예시 도시재생주요주체로참여

9 수요증가가예상된다. 가령도시경제기반형도시재생사업추진이시도될것으로예상되는항만지역의재개발, 노후산업단지재생, 군부대이전부지개발과토지활용과정에서는오염토지에대한감정평가문제가보다민감하게대두될수있다. 또한, 중소도시의구도심, 역세권지역의빈점포최유효이용분석, 건물의재디자인과리노베이션타당성등은전통적인감정평가업무수요에기반하여도시재생목적의컨설팅영역으로감정평가업무의확대를가져올수있을것으로기대된다. < 그림 12> 산업단지재생과항만재개발등도시경제기반재생영역의사업예시 도시재생주요주체로참여 기여지역의문제를지역자원과창의적역량을활용하고중앙의지원을통해해소하고자하는도시재생중심의패러다임변화는중앙, 지방, 지역사회간협력적거버넌스구축을요구한다. 이를위해지역사회주민의참여와역량은지역의제발굴과해소과정의중요한이슈이다. 더욱이지역자원과지역경쟁력을이해하고, 대안마련과지역사회의합의를도출할수있는전문성과리더쉽을갖춘지역전문가는지역현장에서의도시재생구현을위한중요한토대라할수있다. 이러한관점에서감정평가사는토지, 건축, 법률, 재무등복합영역의전문가로서도시재생지원센터의주체적참여자이자도시재생현장에서의주도적 협력적주체로다양한기여와역할이기대된다. 나아가지자체도시재생전담조직이나도시재생위원회등도시재생현안이슈의주요의사결정 협의를뒷받침하는전문가로참여할수있을것으로예상된다. 16

감정평가전문성에기반한도시재생주체로서감정평가사의역량강화와적극적사회참여를통한지역사회공헌은향후감정평가사에대한인식제고와감정평가업의사회적위상을제고하는데기여할수있을것으로판단된다.

10 < 그림 13> 도시재생기구및조직과감정평가사의참여 기여방안가선행되어야할것이다. 결과적으로이와같은업계의노력들은중장기적으로성장하는다양한영역에서의감정평가업역을확대하는토대를제공할수있을것이다. 아울러감정평가사가지역전문가로서도시재생현장과지역정책의사결정의주체적참여자로적극기여하기위해서는, 지역의여러주체와협력적관계형성및소통을통하여지역이슈의대안과비전을주도적이며창의적으로제시할수있는감정평가사의폭넓은역량강화가필요하다. 감정평가전문성에기반한도시재생주체로서감정평가사의역량강화와적극적사회참여를통한지역사회공헌은향후감정평가사에대한인식제고와감정평가업의사회적위상을제고하는데기여할수있을것으로판단된다. 04 도시재생활성화를위한감정평가업계의과제 도시재생사업추진을위한법제환경이마련되고, 공공지원강화를통하여향후정부와지자체예산반영이보다확대될것으로예상됨에따라지역특성에기초해쇠퇴지역을활성화하기위한다양한사업과활동들이본격화될것으로기대된다. 이와같은변화로전통적인개발위주시대의획일적사업방식에서요구되던감정평가업수요와전문기법에대한수요역시변화된여건에따라다양하고세분화된이슈를제기하며보다새롭고, 보다심화된감정평가기준과기법을요구할것으로예상된다. 그러나현실적으로도시재생지역에서다양한참여주체간이해관계는복잡하고첨예한반면, 도시재생과정의평가목적물의특수성, 특수성에따른평가전례와경험미축적등은새롭고합리적인기준정립과정에서감정평가주체에게많은새로운과제를부여할것으로판단된다. 정비사업, 보상평가등기존의다양한감정평가영역에서나타나는바와같이, 법제와평가기준에기반한감정평가방식과결과가지역사회및이해당사자의인식과크게괴리되는경우, 감정평가의과정과결과들은많은갈등을수반할수있다. 따라서주민의협력적이고주체적인참여를중요한기반으로하는지역중심의도시재생활성화를이끌어내기위해서는, 도시재생사업과연계되어새롭게증대되는감정평가분야에서현실적이며적용가능한합리적감정평가기법과기준정립이이루어질수있도록지속적인조사 연구 KOREA ASSOCIATION OF PROPERTY APPRAISERS 17

경영평가결과평가등급내역 구분가나다라마 총계 (343 개 ) 34 개 (9.9%) 103 개 (30.0%) 153 개 (44.6%) 41 개 (12.0%) 12 개 (3.5%) 행자부 (154 개 ) 18 개 (11.7%) 45 개 (29.2%) 75 개 (48.7%)

지난한해지방공기업들운영성적표나왔다 - 2017 년도지방공기업경영평가 (2016 년도실적 ) 결과공개 - * 특정공사 공단 : 도시철도 도시개발공사를제외한농수산물공사 관광공사등기타공사, 기초자치단체에서설립한도시개발형공사, 경륜을주된사업으로하는공단 - 1 - 경영평가결과평가등급내역 구분가나다라마 총계 (343 개 ) 34 개 (9.9%) 103 개 (30.0%)