함께 살아 좋은 집 공동체주택 매뉴얼 북 자가소유형

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1 함께 살아 좋은 집 공동체주택 매뉴얼 북 자가소유형 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:18

2 함께 살아 좋은 집 공동체주택 매뉴얼 북 자가소유형

3 함께 살아 좋은 집 함께살아좋은집 공동체주택매뉴얼북 ( 자가소유형 ) 공동체주택 매뉴얼 북 자가소유형 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:18

4 목차 INDEX Ⅰ 공동체주택살펴보기 1. 공동체주택이란? 2. 공동체주택의종류 3. 공동체주택을짓기전점검할것들 4. 공동체주택참여주체별역할 Ⅱ 공동체주택을지어보자! 1단계 공동체주택입주자모으기 2단계 밑그림그리기 3단계 대상지검토하기 4단계 예산세우기 5단계 토지계약하기 6단계 설계하기 7단계 시공하기 Ⅲ 공동체주택에살아보자 1단계 입주하기 2단계 조직만들기 3단계 규약만들기 4단계 관리하기 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:18

5 + 부록 1. 공동체주택적합도테스트 2. 협동조합설립방법 3. 대상지검토시유의사항 4. 배치계획 5. 금융상품및지원제도 6. 토지계약시체크할사항 7. 토지취득관련세금 8. 건축허가관련도서 9. 건축설계시참고사항 10. 착공신고관련도서 11. 건축시공공정표예시 12. 관리비사용항목과구성명세 13. 장기수선계획의수립기준 14. 실제사례를통한시뮬레이션 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:18

6 들어가면서 6 공동체주택을시작하기전에 비슷한직업을가진사람들이나취미가비슷하여종종주말에함께여가시간을보내는사람들은한집에모여사는일 에대해한번쯤은상상해본적이있을것이다. 또한홀로사는사람일경우다른형태의가족과한집에사는상상도해 볼수있다. 방에서는잠만자는데방이꼭커야할까? 거실에머무는시간이그다지길지않은데여러집이함께사용하는커다란 거실을만들면어떨까? 이런생각을무심코해본경험이있을것이다. 1 개층전체를공용거실로만들어작은도서관 으로, 때로는영화를보는영화관으로, 잔치를여는식당으로사용할수있다는생각에서공동체주택이시작될수있다. 이책은공동체주택에대한이해를돕고, 공동체주택을짓고살아보고자하는사람들에게보다구체적인정보와방법 을제공하고자한다. 특히이번매뉴얼북은공동체주택의다양한방식가운데자가형태의공동체주택 ( 자가소유형 공동체주택 ) 을준비하고있는시민에맞추어구성되었다. 공동체주택추진을결정하고, 함께살가족을찾고, 토지를매입, 설계, 건축, 입주후공동체를형성하며주택까지관 리하는일련의과정들을정리하였을뿐만아니라과정마다필요한정보, 검토사항을제시하였다. 또한중간중간에이미이과정을거친후공동체주택에살고있는사람들의이야기를곁들어현실감있는정보를제공 하고자하였다. 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:18

7 7 이책의구성은다음과같다. 1 장에서는공동체주택이란무엇인지개념을이해하고공동체주택의사례를살펴본다. 또한공동체주택을준비하기 전점검해야할사항, 공동주택에대한이해, 참여주체별역할과절차등공동체주택을시작하기전알아야할전반적 내용이담겨있다. 2 장에서는함께살사람들을모아집을짓고, 설계, 시공까지일련의과정을순서대로상세하게제시한다. 각단계에 서참여주체들의역할과노하우, 확인사항을안내한다. 3 장에서는입주후삶에대한부분으로지속가능한협력적주거를위해입주준비부터입주후공동체활성화, 주택관 리까지필요한사항들을담았다. 마지막부록에서는공동체주택추진의이해도를높이기위해가상시뮬레이션을해보는부분과본문내용중추가자료가필요한부분은참고자료를첨부하였다. 공동체주택매뉴얼북을통해추진과정에서필요한전문전문지식뿐만아니라다양한정보를제공하여진행과정에서발생할수있는시행착오를최소화할수있도록노력하였다. 이책을통해공동체주택을시작하고자하는시민들에게실질적인도움이되기를바란다. 본도서의내용을요약하면다음과같다 1. 공동체주택의개념, 사례를살펴본다. 2. 자가소유형공동체주택입주자모집, 설계, 시공까지를단계적으로제시한다. 3. 입주하면서필요한공동체활성화, 관리등의방법을제시한다. 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:18

8 서울특별시공동체주택정책 8 1. 공동체주택정책의도입배경 1 급속한인구구조변화에대응할수있는선제적모델마련필요 최근젊은사람들중에독신, 미혼가구가증가하고고령화로인한독거노인가구가증가하면서 1 2인가구가늘고있다. 전체가구중 1인가구의비중은 2015년 27.0% 에서 2020년에는 28.9%, 2030년에는 30.1% 로점점증가할것으로예상된다 ( 통계청, 2016). 또한, 주택이투자대상에서거주를위한공간으로인식되면서실수요위주로주택시장이재편되고있다. 증가하는 1인가구의주택수요와거주중심의주택시장에맞는새로운주거모델이필요해졌다고볼수있다. 2 내소득으로지불가능한주택찾기가어려운서민들 서울시의 PIR( 소득대비주택가격비율 ) 은 7.9로서울시에서주택을소유하는것이어려운실정이고, 전세가격이지속적으로상승하면서거주자들의월세전환비율이높아지고있다 ( 한국감정원 ). 이는서민들의주거생활비용이상당히부담스러운상황이라고볼수있으며, 이러한상황에서소득대비적정한가격으로거주가능한주택을공급하는것은중요한과제이다. 3 공동체해체로인한개인부담가중으로삶의질저하 대규모공급중심으로추진된주택정책으로인해 2015년기준서울시아파트비율은 59% 를기록하고있다 ( 통계청 ). 아파트공급이전에있었던공동체는해체되었고, 아파트공급후만들어진새로운공동체는개인주의성향이강하고, 상부상조문화는약화되어서로무관심한이웃관계로살아가는것이일반화되었다. 그러나노인과맞벌이부부가증가하면서육아와노인돌봄등사회적지원이필요한대상이증가하는반면그부담은개인이책임져야하는악순환이반복되고있다. 이런상황속에서주거공동체의회복은삶의질을향상시키는데크게기여할수있다. 서울시조사 (2016) 에따르면독립된주거공간이확보된공동체주택에거주하고싶은사람의비율이 76.1% 로공동체주택에대한수요가큰것으로조사되었다. * PIR(Price to Income Ratio) : 연소득대비주택가격의비율로, 연소득을쓰지않고모을경우집을마련하는데걸리는기간 ( 년 ) 임. 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:18

9 9 2. 공동체주택정책의방향 1 스스로선택하여사는집을통해새로운주거문화제시 함께살사람을찾고, 설계에서시공까지스스로만들어가며, 자발적주거공동체모델을제시한다. 살면서스스로주택도관리하고공동체도형성한다. 2 협력적주거방식으로지불가능한주택보급확산 혼자또는한가족이개별주택을마련하기는어렵지만여러가족이뭉치면주택을지을때도, 거주할때도비용을최소화하는경제적주택을보여준다. 다양한공동이용공간이확보되면독립된주거공간이적어도주거만족도는높은실속있는모델을제시할수있다. 물건공유, 재능공유, 시간공유를통해주거만족도를상승시킬수있다. 3 다양한생활문제해결및동네공동체의부활 사회적지원이필요한대상이스스로공동의생활문제를협력 해결한다 공동체주택의커뮤니티공간을이웃의교류공간, 물건이나재능의교류공간으로활용하여동네상권을중심으로동네에대한관심을제고시키는역할을하도록유도할수있다. 사라진동네공동체를부활하여아파트중심의주거공동체에서동네공동체로확대하고자한다. 공동체주택네트워크마련 : 재능, 물건, 시간공유 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:18

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11 Ⅰ 공동체주택살펴보기 1. 공동체주택이란? 2. 공동체주택의종류 3. 공동체주택을짓기전점검할것들 4. 공동체주택참여주체별역할 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:18

12 Ⅰ. 공동체주택살펴보기 공동체주택이란? 공동체주택은입주자간소통과교류를통해생활문제를해결하고공동체활동을함께하는새로운형태의주택으 로소규모공동주택안에독립된공동체공간을갖추고있고, 공동체주택관리규약이마련된주택으로셰어하우스 (share house) 와코하우징 (co-housing) 형태를모두포함하고있다. 공동체주택관리규약 + 공동체공간 1 공동체주택입주자간의관리규약수립 공동체주택에여러가구가함께살다보면갈등과문제가발생할수있다. 공동체적관계속에서문제를해결할수도있지만소통이어려운경우를대비하여사전에공동체주택관리규약을수립하여기준을정하고그에따라해결할수있다. 입주전에매뉴얼을통해커뮤니티공간의운영수칙과관리방안, 주택관리에관한기준, 자금운용등공동체주택의운영에관한일반사항을담은관리규약표준안을제공받는다. 입주후 1개월전후로입주자회의를거쳐입주자특성에맞추어세부규약으로정하는것이좋다. 2 공동체공간의마련 공동체주택은독립된개인주거공간과함께쓰는커뮤니티공간으로구성된다. 커뮤니티공간은각공동체주택의특성을반영하는공간으로입주자모임, 식사나눔, 아이들놀이공간등의활동이이루어지는공동생활공간으로사용할수있다. 또한취미활동, 직업공동체, 협동조합의활동등생산적인활동이나지역공동체활동을위해사용할수도있다. 커뮤니티공간의용도와활용방안, 이용수칙등은입주자들이스스로결정한다. 개인공간 공동이용공간 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:18

13 13 2. 공동체주택의종류 1 ) 공급방식에따른분류공동체주택은공급방식에따라크게 3가지로나누어볼수있다. 입주자들이스스로입주자를모으고건설및시공한후자가주택으로소유하는 자가소유형, 공공으로부터다양한형태의지원을받는대신공공성을확보하는 민관협력형, 공공이예술가등특정수요자대상으로공공임대주택을공급하는 공공임대형 이있다. 공급하는주체에따라유형의이름이다르지만공통목적이있거나공동체활동을전제로함께사는주택이며공동이용공간및관리규약이있다는공통점이있다. 자가소유형공동체주택 공통의공동체목적을가진사람들이모여서공동으로토지를매입하여건설하는형태임. 개별소유권을가지게되며소유자들은조직을구성하고관리규약을만들어관리함 주택계획이나인허가단계에서전문가의지원을받을수있으며부족한자금은금융권의저리융자상품을이용할수있음 대상 : 누구나 민관협력형공동체주택 공공지원방법 : 토지임대공공이토지를임대하고민간사업자가주택을지은후임대주택으로공급하는형태임 ( 최장 40년 ). 원하는설계, 건축이가능하며초기토지매입비가없어주택건설비용만으로입주가능 기간 : 토지임대기간최장 40년 임대료 : 토지임대료 + 건설비 대상 : 추진주체 ( 주택관련사업자, 주택협동조합 ), 입주자 ( 무주택자 ) 공공지원방법 : 리모델링비지원공공이준주택 ( 고시원, 모텔등 ) 의리모델링비를 50% 지원하여임대주택으로공급함. 쇠퇴지역내준주택활용, 주거취약계층을위한저렴임대주택공급지원 리모델링비 : 최대 1억2천 임대료 : 주변시세 50% 및 80% 이하 대상 : 추진주체 ( 사회적경제주체 ), 입주자 ( 주거취약계층 ) 민간임대형공동체주택 임대사업자가임대형공동체주택을공급하는형태임 세어하우스및코우징형태로공급 임대료 : 자율적시행 공공임대형공동체주택 공공이주택을임대하고임차인이임대료를지불하는형태임 예술가, 어르신등특정목적 ( 테마 ) 또는공동체활동에합의하는주거취약계층을위한공공임대주택 임대기간은기존공공임대주택과동일함 임대료는입주자소득에따라다르게적용됨 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:18

14 Ⅰ. 공동체주택살펴보기 공동체주택의종류 2 ) 입주자특성에따른분류 공동체주택은다양한모습으로만들어질수있다. 입주자모집시어떤형태의공동체를이루며살것인지고민하고, 뜻이맞는사람들을찾아공동체를구성하기때문에각가정에서중요하게생각하는생활의가치관에따라공동체의 유형이달라진다. 서울시에서추진했던공동체주택의사례를살펴보면공동육아형, 1 인가구형, 어르신공동체형, 세대혼합형등으로 구분해볼수있다. 공동육아형 영유아자녀를가진부부들의공동체주택으로공동육아에대한프로그램을할수있다. 공동이용공간은부모들의모임장소나어린이들의놀이공간등으로활용할수있다. 1 인가구형혼자사는사람들의공동체주택으로동일하거나비슷한직업, 취미를가진사람들이모여공동체활동을할수있는유형 어르신공동체형 자녀가독립한어르신부부나홀로사는어르신들이모여사는공동체주택으로함께식사하고서로의안부를살피고소일거리등을함께하며공동체를이룰수있는유형 세대혼합형 젊은세대와어르신세대가함께모여사는형태로서로에게부족한부분을도움을통해해결하고한가족과같은공동체를이룰수있는유형 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:18

15 15 2. 공동체주택의종류 3 ) 공동체주택사례 자가소유형 : 불광동 구름정원사람들 불광동구름정원사람들 구름정원사람들주택은서울은평구북한산둘레길 8코스인구름정원길입구에자리하고있다. 구름정원사람들주택의특징은마을기업형공동체주택이라고할수있다. 입주자들이노후생활안정을위해직접또는임대형식으로마을기업을운영하고수익을창출하려하고있다. 마을기업을통해커뮤니티를형성하고, 공동체주택이지역의공동체활동으로이어져불광동지역을활성화시키는구심적역할을할것으로기대하고있다. 주택의계획및건설단계부터입주예정가구들이참여하여입주자가공동으로토지를구매하여공동으로시공하는방식을채택했다. 1층, 지상 4층으로근린생활시설과 8세대의다세대주택으로구성되어있다. 지하 1층에는근린생활시설을두며, 지상 1층은주차장, 주거공간은지상 2층부터지상 4층에배치되어있다. 지하에별도의공용공간을두어공동창고와커뮤니티공간으로사용한다. 이커뮤니티공간에서입주자들은정기적으로주거공동체와마을기업과관련된회의와모임을진행하고있다. 불광동구름정원사람들건축개요 위치 은평구불광동 23번지일대 세대수 8세대 대지면적 m2 연면적 919.8m2 건축규모 지하1층, 지상4층 입주년도 2014년 10월 층별용도 특징 건축비 지하1층및 1층일부 : 근생시설, 주차장 2층-4층 : 주택및커뮤니티시설 마을기업형코하우징 입주자가공동으로토지구매후시공 13억 6천만원 (3.3m2당 478만원 ) / 허가면적기준 토지비 12 억 3 천만원 (3.3 m2당 800 만원 ) 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:18

16 Ⅰ. 공동체주택살펴보기 공동체주택의종류 3 ) 공동체주택사례협동조합소유형 : 일상예술창작센터예술인주택 따뜻한남쪽 ' 일상창작센터예술인주택 따뜻한남쪽 ' 의사업자는 ( 사 ) 일상예술창작센터로, 홍대상권을기반으로활동해온예술가, 창작자들의단체 (2008년설립 ) 이다. 따뜻한남쪽 은문화예술인들을위한사업자소유의거주자맞춤형임대방식으로신축되었다. 홍대상권상업화에따른문화백화현상에대응하고자, 인근연남동에문화예술인대상복합공간을마련하고자하였으며, 주거환경개선, 공방 / 작업실등공용공간과마을도서관, 커뮤니티공간등지역사회를위한공간이함께조성되었다. 거주자들은예술가의재능을발휘해거주자및지역커뮤니티활성화에도기여하고자활동하고있다. 예술인주택 따뜻한남쪽 ' 건축개요 위치 마포구성산동 세대수 7세대 대지면적 m2 연면적 m2 건축규모 지하1층, 지상5층 입주년도 2014년 10월 층별용도특징건축비토지비 지하1층 : 커뮤니티실, 공방, 합주실, 창고, 화장실등지상 1층 : 계단실, 복도 / 지상2층 ~3층 : 사무실, 원룸, 세대 / 지상 4층 : 세대, 공동세탁실 / 지상5층세대신축에의한공동주택 ( 다세대주택 ) 현재 홍대앞예술시장프리마켓 개최, 생활창작공간 새끼 운영, 연남동마을시장 따뜻한남쪽 과박람회인 서울국제핸드메이트페어 등을개최하고있음. 1,121백만원 1,027백만원 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

17 17 2. 공동체주택의종류 3 ) 공동체주택사례 민관협력형 : 삼선동 배우의집 삼성동배우의집배우의집은연기를하고있거나배우를꿈꾸는젊은이들이사는집이다. 대학로소극장에서연극이나뮤지컬을하는배우들이나예술활동을하는청년들을대상으로한다. 서울시가빌려준땅에건축가가집을지어저렴한값에임대를하며, 시소유의토지 (148.8m2, 40평 ) 에대한월임대료는서울시에지불하며이비용은세입자들의임대료에포함된다. 1층에는팟캐스트방송이나연극발성을연습할수있도록방음시설을갖춘커뮤니티공간이있으며, 밖으로소음이나가지않아거주공간이나이웃에피해를주지않도록되어있다. 연극과예술을하는입주자들이창작공간으로쓰거나동네주민들과함께공유하는마을극장으로도활용할수있다. 옥상에는배우들을위한연습공간도있다. 방은작게는 3평 ~7평까지다양하게있으며, 각방에는화장실과에어컨, 세탁기가있다. 거실과주방은같이사용하는셰어형으로되어있다. 배우의집입주대상자는만 39세미만의 1인거주청년으로 문화예술진흥법 에따른문화예술분야에종사하는문화예술인, 연극인등이다. 삼선동배우의집건축개요 위치 성북구삼선동 세대수 10 세대대 대지면적 148 m2 연면적 m2 건축규모 지하1층, 지상2층 입주년도도 2016년 1월 층별용도 특징 임대료 지하1층 : 공동주방, 커뮤니티공간지하1층및지상 1~2층 : 세어하우스 시유지토지임대후리모델링 문화예술진흥법에따른연극인으로 39세미만청년대상 공동주방, 커뮤니티공간 ( 팟케스트스튜디오 ) 보증금 1,000만원 / 월평균임대료 38만원 삼선동배우의집외관과공동주방 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

18 Ⅰ. 공동체주택살펴보기 공동체주택의종류 3 ) 공동체주택사례 민관협력형 : 서교동잔다리협동조합주택서교동공동체주택서교동공동체주택은입주자들이공공의토지를빌려지은첫토지임대부공동체주택이다. 토지임대부주택은초기사업자금이부족한민간사업자에공공의토지를임대해임대주택을짓도록하는방식이다. 공공에서공공토지를장기저리로임대하고입주자들은건축비만을부담하였다. 소행주가입주자모집, 설계, 시공후협동조합에소유권을넘겨주는코디네이터역할을수행하였다. 입주자는협동조합을구성하고원하는설계, 건축방식으로신축하였다. 주거비는건축비와월지불해야하는토지임대료로서교동망원역인근신축다세대주택분양가와비교하면저렴한수준 (43%) 이다. 입주자조건은조합원으로무주택자만가능하다. 서교동잔다리협동조합주택건축개요 위치 마포구서교동 세대수 8세대 대지면적 290m2 연면적 m2 건축규모 지상5층 입주년도 2015년 12월 층별용도 특징 1층외부 : 주차장, 텃밭, 휴게데크, 1층내부 : 커뮤니티공간 2층 ~5층 : 개별주거공간 서울주택도시공사보유의노후다가구주택을철거후신축 서울주택도시공사공공토지를민간이장기임대 (40년) 민간사업자가건설및관리 계약된협동조합이입주자로선정되고, 공가발생시협동조합규약에의해추가로입주자선정 임대료임대보증금 815 만원, 토지임대료 272 만원 ( 가구당월 32 만원 ) 건축비 가구당 7,000 만원 ~1 억 5,000 만원씩부담 ( 망원역인근에위치한다른신축빌라의분양가의 43% 수준 ) 잔다리협동조합주택의외관과텃밭 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

19 19 2. 공동체주택의종류 3 ) 공동체주택사례 공공임대형 : 만리동예술인협동조합주택 막쿱 불광동구름정원사람들만리동예술인협동조합주택의대지는원래만리배수지였으나공공임대주택을건설하기위하여용도지역을변경하였다. 주택은전용면적 60m2이하로건설되었다. 본주택은우선 ( 사업추진 ) 대표단체를선정한후예술가로한정하여예비입주자를모집하였다. 예비입주자에대한교육및훈련프로그램을진행한후최종면접을거쳐서입주자를선정하였다. 이후, 공공건축가와함께주택에대한설계를진행하고, 건축허가및공사과정을거쳐서입주하였다. 공동체형성을위해공사과정에서도협동조합교육, 관계증진프로그램, 시설물유지보수에관한교육을받았으며, 협동조합설립을위하여조합정관및운영매뉴얼을작성하여협동조합으로설립 신고하였다. 입주후, 현재협동조합으로서다양한커뮤니티활동을하고있다. 공공임대지만예술가의주거안정성및주거의질을높일수있도록임대료는낮게하고, 예술가들의작업실, 주 거공간은질을높여입주자만족도를최대한높일수있었다. 이에수혜받은예술가들은자발적으로지역사회 에서필요한역할을맡아지역공동체성을높이고있다. 만리동예술인협동조합주택 막쿱 건축개요 위치 중구만리동만리재로 27길 세대수 29세대 대지면적 1,327.4m2 연면적 2,577.92m2 건축규모 지하1층, 지상5층 입주년도 2015년 5월 층별용도 특징 임대료 1층 : 공동작업실, 공동주방등 3층 : 커뮤니티갤러리배치 시유지활용신축 문화예술진흥법 에따른문화 예술분야에종사하는문화예술인, 연극인등지역주민들과함께하는막쿱예술강좌및예술인공동작업실운영서울주택도시공사공공임대주택기준 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

20 Ⅰ. 공동체주택살펴보기 공동체주택의종류 3 ) 공동체주택사례 공공임대형 : 가양동협동조합형공공주택 이음채 가양동주택협동조합이음채가양동협동조합형공공임대주택은 임대주택의자율적관리 와 공동체형성 이라는목표로, 서울시가 2013 년처음선보인수요자맞춤형임대주택사업의하나이다. 비슷한또래의아이를함께키우는공동육아를목적으로하는모델로 소행주 의사례가공공영역으로확산된것으로볼수있다. 2012년 10월입주자공고후 10:1의경쟁률을보였다. 사업초반부터코디네이터역할을하는전문가가참여하여입주자선발부터교육, 입주자협동조합설립, 입주후생활안정등을지원했다. 가양동협동조합형공공주택 이음채 건축개요 위치 강서구가양동 세대수 24세대 대지면적 1,261.8m2 연면적 2,588.85m2 건축규모 지하1층, 지상6층 입주년도 2014년 9월 층별용도 특징 임대료 외부 : 주차장 ( 잔디로조성, 아이들공간으로활용 ), 놀이터, 휴게데크 1층 : 공동주방, 커뮤니티공간, 어린이자유놀이방 2층 ~6층 : A,B,C타입의개별주거공간 시유지활용신축 최장 20년임대, 주변시세의 80% 임대료 만 4세이하의육아가정대상모집가구원수별가구당도시근로자월평균소득 100% 이하인세대보증금 10,500만원 / 월관리비 3만원 이음채의커뮤니티공간과놀이터, 주차장등 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

21 21 공동체주택에대해전문가들은이렇게말한다. 공동체주택을먼저경험했거나분야전문가의다양한의견을살펴보면다음과같다. 김란수박사도시발전소 공동체주택은입주자들이기획및건설과정에참여하기때문에입주자의생활방식에맞는맞춤형주택공급이가능하다. 주택건설이완료된이후에도주민에의한직접적이고계획적인관리가이루어지기때문에기존다세대주택에비해쾌적한환경이유지될수있고주택의수명이증가한다. 자가소유형공동체주택이라고하더라도보다높은주택의질을유지할수있으므로경제적이다. 공동체주택의핵심이라고볼수있는공동체활동을통해입주자간의갈등발생소지를줄이고, 갈등이생기더라도원활한소통으로쉽게해결해나갈수있다. 또한다양한공동체활동은입주자간즐거운주거생활을보장해줄뿐만아니라지역사회에까지확대되어풍요로운주거생활을누릴수있다. 박흥섭대표소행주 공동체주택은개인의사생활은지키면서도공동생활의다양한장점을고스란히누릴수있는주거형태다. 공유공간을통해비용을절감하고이웃주민들과소통을통해유대감을형성하고, 핵가족화로생길수있는다양한단점들을극복할수있다. 특히아이를키우는집은다양한장점을누릴수있다. 급하게아이를맡길곳을찾느라진땀빼지않아도되고, 아이들끼리장난감이나책과같은물건들을나눠쓸수도있으며, 형제가없는가정도자연스럽게다른사람들과어울리는방법을익힐수있다. 어른들역시오순도순함께삶을누릴수있는좋은친구를얻게된다. 엄마는엄마들대로, 아빠는아빠들대로취미생활을함께누리거나다양한활동을할수있다. 좋은이웃을갖게된다는것, 작은평수로도풍요로운삶을누릴수있다는것이가장좋은점이라고생각한다. 출처 : 박종현목사가락동주민 개인적인생각으로공동체주택은크게두가지, 동질그룹 ( 같은직업, 공동육아, 같은취미등 ) 과동질그룹은아니지만공동체에대한필요를느끼는그룹으로나뉜다고생각한다. 전자의경우는서로같은목적을가진그룹으로예를들어예술가그룹이있다. 같은예술가끼리의소통으로더좋은작업공간과더좋은창작물을만들어낼수있다. 혹은노인그룹은서로를돌봐줌으로써생활의질을향상시킬수있다. 후자의경우는단지공동체생활을해보고싶은사람들로, 함께생활하는것에대한욕구를가지는그룹이다. 하지만이경우, 삶의여유가없다면생각해보기조차어려울수있다. 공동체주택은최대한양보하여함께쓸수있는공간을만든다는것이가장큰장점이라고생각한다. 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

22 Ⅰ. 공동체주택살펴보기 공동체주택을짓기전점검할것들 공동체주택에서의생활을위한마음의준비 공동체주택은새롭게만들어진새로운주거유형이아니라기존에있었던다세대, 다가구, 소규모공동주택에 관계성 이라는키워드를강조하며공동체적인삶을실천함으로써관계망의원형을회복하고, 관계회복을통해지역사회에좋은영향을끼칠수있는계기를마련할것이다. 공동체주택은사업추진초기단계부터입주자를모두모집하여추진하는경우도있고, 이미공동체적인관계형성을이룬그룹이있는상태에서추가모집하는경우도있는등상황에따라다양하게이루어진다. 공통적으로함께살사람들이결정되는시기는입주직전에완료되는경우가대부분이다. 예비입주자개개인이공동체주택에대한이해뿐만아니라한건물안에서공동이용시설을 함께운영하고관리하며살아가기위해서로가배려하고소통할수있도록관련프로그램에 참여해보는것이중요하다. 이를위해서내가과연공동체주택에사는데어려움이없을지확인해보는자가진단을권장 한다. 왜냐하면공동체주택에서서로다른가정이모여원만한생활을이루고향후지역공 동체에좋은영향을미치기위해서는초기단계에충분한준비와시간이필요하기때문이다. Tip! 공동체적생활에대한자가진단 공동체주택이내게적합한지를테스트할수있는몇가지문항이부록 1(69p) 에수록되어 있다. 물음에는입주자간갈등이생길수있는상황에대해서어떻게행동할지여러보기중에서선택을할수있게되어있다. 각질문에정답은존재하지않지만, 경험에비추어볼때공동체적삶을위해갖추어야할태도와삶의방식이있음을알수있을것이다. 예시문항이외의다양한문제들에대해서도고민해보기를바란다. 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

23 23 3. 공동체주택을짓기전점검할것들 공동체주택특성이해하기 공동체주택은일반적인공동주택과다르게개별가구의독립된주거생활은보장받되, 필요시사회안전망역할을하는이웃과함께하는주택이다. 공동체는공동체주택입주자뿐만아니라마을과지역사회로확장되어공유경제와지역경제를활성화시키는계기가될수도있다. 생업과개별주거생활에부담이가지않을정도의적절한공동체활동은삶의질을높일수있는요소가될수있다. 공동체주택을시작하려는사람들은그러한삶의방식이자신과어울리는지고민해보고공 동체주택의성격을충분히이해한후에접근하는것이좋다. 공동체주택의특성 삶의가치에대한공감 공동체에대한관심 지역사회에대한관심 서로를위한배려심 지역활성화 공감대이룬입주자 함께쓰는공간 ( 공동체공간및공용공간 ) 공동체주거문화확산 함께살기위한최소한의약속 ( 규약 ) 공유경제의실천 공동체주택 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

24 Ⅰ. 공동체주택살펴보기 공동체주택을짓기전점검할것들 공동체주택에살고있는입주자들은공동체주택에살려고하는이들에게다음과같이조언한다. 공동체주택을하고자하는목적과추구하는가치를명확히해야한다. 구성원들끼리각자가추구하는공동체주택과공동주거형태에대해충분히논의하고합의한후건축을시작한다. 이 때, 개인은전체구성원의진행과정과눈높이를맞추도록하고전체구성원은각구성원들의개성을존중하도록한다. 공동체주택에입주예정인구성원은건축에대한공부를해야한다. 공동체주택공사관련계약시전체구성원의충분한사전토론을통해합의한다. 이때, 서로존중하고, 배려하고, 양보해준다. 공동체주택의비용조달계획을명확하게세우고, 이를전체구성원과공유한다. 계획을세울때, 중간점검을통해 비용초과부분이생기지않도록한다. 공동체주택설계회사및시공사를선정할때, 평판과시공경험을잘따져봐야하며, 공동체주택설계및시공경험 이있는회사를선택해야한다 소행주ㆍ박종숙 (2013), 우리는다른집에산다 p53 의내용을재구성함. 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

25 25 4. 공동체주택참여주체별역할 공동체주택참여주체별역할 참여주체들은입주자, 공동체주택에대한재정적 정책적지원을하는공공, 그리고입주자들이원만하게공동체를 조직하고주택을건설할수있도록조력자역할을하는전문가그룹으로나눌수있다. 각참여주체의역할과관계는 아래와같다. 입주자의역할 입주자는부지매입부터설계, 시공, 입주준비등전과정에참여하며, 공동체활성화를위한방법을찾고, 주택관리를위한규약을함께작성하는주체이다. 입주후에는공동체활성화를위해지속적으로노력함으로써자발적이고자생적인주거공동체를형성하고관리한다. 입주자는가정내의생활공간과공동체의생활공간을함께고민할수있어야한다. 만약, 공동체주택을준비하는과정에도움이필요하다면, 구성원간의합의를통해언제든전문가의도움을의뢰할수있다. 공공의역할 공공은공동체주택설립에적합한부지나주택이생길경우필요한시민, 사업자뿐만아니라공동체주택공급자와입주희망자를연결시켜주는매개역할뿐만아니라사업자와입주자의경제적부담을줄여주기위한다양한정책상품을개발, 제공한다. 또한전문가컨설팅및커뮤니티프로그램지원등을지원한다. 또한체계적지원을위해공동체주택플랫폼을운영관리한다. 전문가의역할 전문가는입주자들의안정적인입주및입주후생활을지원하는역할을한다. 구체적인업무범위로는주택콘셉트기획, 입주자교육, 커뮤니티형성프로그램및수행, 공간설계의견반영지원, 공간이용계획컨설팅, 주택관리조직교육및설립과운영지원, 입주후공동체활성화지원, 입주전과정평가, 입주전과정기록물작성및출판등입주자와행정의중간에서전반적인사항을지원한다. 입주자 전문가그룹 ( 코디네이터 ) 기술 / 전문지식공동체활동 / 계획 / 시공사업 / 정책 공동체주택 공공 ( 서울시 / 서울주택도시공사 ) 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

26 Ⅰ. 공동체주택살펴보기 공동체주택참여주체별역할 서울시사회주택종합지원센터 서울시는공동체주택및사회주택의공급을확산하기위해중간지원조직으로서 사회주택종합지원센터 를설치했다. 이센터에서는전문인력확보를통한다양한지원을통해공동체주택 사회주택의모델을다양화하고, 확산시켜서울시새로운주거모델을지원하는목적을가지고있다. 지원센터에는 200 여명의공동체주택관련전문가컨설팅단을관리하며시민요청시지원할 예정이다. 또한커뮤니티프로그램지원, 공동체주택아카데미운영, 사업자와입주희망자 매칭서비스를추진할예정이다. 공동체코디네이터지원활동 전문가컨설팅 정보제공 민원상담 사례관리 네트워크구축 서울시 공동체주택종합지원센터의 기능과지원사항 홍보와교육 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

27 27 4. 공동체주택참여주체별역할 공동체주택과정추진절차흐름도 ( 자가소유형기준 ) 공동체주택을진행하는과정을요약하면다음과같다. 각단계의구체적인방법과절차는뒤에기술하고있으며모든 절차는실제상황에맞게변경될수있다. 구분주요절차입주자전문가 ( 코디네이터 ) 공공 ( 시 / 서울주택도시공사 ) 비고 1. 밑그림그리기 살고싶은집그리기 기초자료수집인터뷰조사 살고싶은집그리기 사례지답사계획 입주자의견듣기및공동체주택사례소개 사례지답사지원 전문가상담 / 파견 기획단계 2. 공감대형성 / 주민만나기 3. 대상지검토 입주자모집입주자모집공고및결정입주자역할분담지원 입주자모임 입주자모임시작 입주자역할소개및주택특징소개 친밀도향상분석설문참여입주자역할분담 재정상태검토입주자간재정검토도시건축적검토 대상지조사 배치 / 프로그램계획 원하는환경논의세대별희망면적제시공용공간논의 부지적합성검토 기본계획세우기 공동체주택플랫폼게시 공동체주택플랫폼게시 4. 예산마련 필요예산확보개인 / 공용공간마련비용추산설계 시공관리예상세우기 세대당분담금정하기금융지원상품확보금융상품정보제시 예산에맞게건축계획조정하기 세대별분담금마련 세대당분담금, 지불시점계획 전문가상담 / 파견 5. 계약하기 토지계약 명의정리, 행정처리 재무처리상담및대행 허가관련행정처리 전문가상담 / 파견 건축사선정주택컨셉논의입주자맞춤형컨셉 실행단계 6. 설계하기 계획설계작성설계자미팅입주자전원설계참여 건축인허가 실시설계작성 설계확정 재무행정 주거공용공간배치 안전 편리디자인 전문가매칭지원 7. 시공하기 착공신고 공사 세대별추가자재요청공용공간자재합의 자재고려시공사매칭 설계고려감리매칭 사용승인입주전사전결정입주자감리참여 전문가매칭지원 거주 8. 입주하기 주민조직구성조직구성 / 역할마련주민총회 ( 정기회의 ) 마련 규약작성규약만들기규약만들기제안 주택관리커뮤니티프로그램 정기회의개최특화프로그램운영 갈등해소방안제시 전문가상담 / 지원 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

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29 Ⅱ 공동체주택을지어보자! 1단계 _ 공동체주택입주자모으기 2단계 _ 밑그림그리기 3단계 _ 대상지검토하기 4단계 _ 예산세우기 5단계 _ 토지계약하기 6단계 _ 설계하기 7단계 _ 시공하기 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

30 Ⅱ. 공동체주택을지어보자! 30 1 단계 _ 공동체주택입주자모으기 본공동체주택을짓기위한단계별절차는전체입주자가모여서진행하는것을기준으로제시하였다 입주자모집홍보 / 입주자모집 공동체주택에있어가장중요한것은같이살면서공동체를만들어갈입주자들이다. 공동체주택은최초제안자 ( 리더 ) 를포함한입주자의의지에따라유형과입주세대수가달라질수있다. 일반적으로는전입과전출을통해서새로운이웃을만나게되지만공동체주택은이웃을먼저만난후함께자금을마련하고부지매입부터집을짓기까지함께할수있다. 2~3명이공감대를갖고추진하는경우일지라도공동체주택의효율적인추진을위해서는추가적인입주자모집이필요하다. 보통은일반주거지에신축할경우수요자유형과규모에따라다르지만 10~12세대를계획할수있다. 따라서공동체성을띤거주에공감대를지닌사람가운데본인의경제여건과생활방식을고려하여공동체주택유형및적정한세대수를확정한다. 설계과정에서발생하는부족한세대수는추가입주자공고등을통해모집할수있다. 입주자모집을위해준비해야하는것 공동체주택의콘셉트를잡는다 공동체주택의공동이용공간의활용방법에대해논의한다. 공동체주택의예비입주자의가구특성을적는다 SNS 등다양한홍보방법을의논한다 공동체주택입주자형성사례 ( 예시 ) 마을공동체활동을함께해온이웃 오랫동안알고지낸이웃 같은직장동료및같은직업종사자 학교동창또는친구모임 자녀교육에대한공감대가있는이웃 동일취미활동을하는지인 ( 동호인 ) 입주자모집방법법 공동체주택플랫폼을통한입주자모집홍보 활동하고있는커뮤니티카페, 블로그, SNS 등을통한입주자모집홍보 질문에는상세히답변 Tip! 입주자모집시협동조직을설립하면보다다양한활동이가능하고비용조달이용이하다는이점이있다. 협동조합의설립에관해서는부록 2(71p) 에서참고할수있다. 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

31 31 1 단계 _ 공동체주택입주자모으기 입주자추가모집하기 세대수에비해입주예정자가부족할경우, 입주자모집공고를통해모집할수있다. 입주자모집시유의사항항 Tip! 인터뷰방식 입주자격, 입주인원, 입주시기, 모집기간, 선정절차, 접수처및문의사항연락처 ( 메일주소, 연락처등 ) 등이기재된신청서등을첨부한다. 공동체주택은입주자간의관계망이가장중요하기때문에입주자모집시인터뷰방식도종종활용된다. 사업자또는기존입주자가향후입주할예비입주자를선정하기위해다양한질문을통해입주여부를판단한다. 인터뷰대상은예비입주자이며작은행사를준비하여자연스럽게준비할수도있고, 공식적인심사표를만들어심사위원을구성하여진행하기도한다. 입주자모집공고사례배우의집 예비입주자모집공고 - 입주자격 : 공동체주거를이해하고 ( 성별, 연령, 종교등 ) 편견이없는, 1 인거주청년 (39 세미만 ) 연극예술인으로 공동체주거규약을발제하고이에동의한자 - 입주인원 : 10 인 ( 예비입주자모집 : 15~ 인 ) - 입주시기 : 2015 년 12 월초 ( 예정 ) - 모집기간 : 2015 년 10 월 ~( 예비입주자선정시까지 ) - 선정절차 : 1. 예비입주자모집공고 ( 서울시, 서울연극협회, 서울문화재단 ) 2. 입주자신청서접수 ( 메일접수 ) 3. 입주자선정 ( 연극, 공동체관련자문위원 ) 4. 입주자워크샵 - 메일접수 : withsomehaus@gmail.com - 기타문의 : * 예비입주신청 을접수하신분에게는입주간련금융지원정보를안내해드립니다. 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

32 Ⅱ. 공동체주택을지어보자! 32 1 단계 _ 공동체주택입주자모으기 입주자신청서예시 입주자신청서 이름나이성별 연락처 전화 이메일 기타 1. 입주자격 2. 입주인원 3. 입주시기 4. 모집기간 5. 선정절차 6. 메일접수 공동체주거를이해하고 ( 성별, 연령, 종교등 ) 편견이없는, ' 공동체주거규약 ' 을발제하고이에동의한자 10 인 ( 예비입주자모집은 15~ 00 인 ) 12 월초, 중 10 월 ~ ( 예비입주자선정시까지 ) _1. 예비입주자모집공고 ( 서울시등 ) _2. 입주자신청서접수 ( 메일접수및양식참조 ) _3. 예비입주자선정 ( 연극, 공동체관련자문위원 ) _4. 입주자워크샵 ( 공동체주거규약발제및작성 ) 000@ .com * 공동체주택규약 : 서울시기본양식을입주자의특성에맞게수정합니다. * 입주자모임의성격에따라다르게작성할수있습니다 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

33 33 1 단계 _ 공동체주택입주자모으기 전체입주예정자모임하기 공동체생활에대한자가진단을통해서공동체생활에대해결심을했다면함께살입주자들을모으고만나는과정이필요하다. 한가구가먼저시작하는경우나기존공동체에서추가적인입주자를모집하는경우다양한만남을통해친밀한관계를형성한다면차후공동체주택에입주하여생활하는동안발생할갈등을예방하고줄이는데도움이될수있을것이다. 입주예정자모임및활동 1차적으로자가진단을마쳤다면입주하기전까지정기적인회의를시작으로만남을이어가고나아가함께공감할수있는시간부터마련하는것이바람직하다. 공동체주택에서서로다른가정이모여원만한생활을이루고향후지역공동체에좋은영향을미치기위해서는초기단계에충분한준비와시간이필요하다. 행복한삶을위해서는생각이서로다른사람들간이해의깊이와공감의폭을넓혀갈필요 가있다. 그렇게하기위해서주택을시작하기전어느정도의노력이필요하다. 예를들어 함께식사를하거나또는함께여행이나소풍을가보는것이도움될수있다. 입주예정자모임장소는주민자치센터등공공기관개방공간, 카페등에서가능하다. 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

34 Ⅱ. 공동체주택을지어보자! 34 2 단계 _ 밑그림그리기 전체입주예정자모임하기 공동체주택을진행하고자한다면준비단계가필수적이다. 사전준비단계로살고싶은집에대해생각해보아야한다. 내가함께살고싶은사람들과어떤집에서어떻게살고싶은지에대한개략적인그림을그려본다. 이때는현실적제약을고려하지않고단지그림을그려볼수있다. 주변사람들과이야기를나누고의견을교환하면서조금씩현실적인내용을담아갈수있다. 가령기초현황조사를통해공동체주택에대한구체적인초안의골격을갖추게된다. 이때서울시등으로부터공동체주택에대한정보를받을수있다. 살고싶은집그리기 자금은어떻게준비할까?? 몇가구가모여서살까? 어떤사람들과함께살까?? 몇가구가모여서살까? 어떤공동체가될까?? 예비입주자들간주택모델합의 총가구수, 가구별필요한면적, 조달가능한자금 - 총가구수 ( 세대수 ) : 추가로모집할것인지? - 가구별필요한면적 ( 총연면적 ) : 가구별면적 (49, 59, 85m2등 ) - 조달가능한총금액 ( 총사업비 ) : 가구별금액의총합 공동이용공간 ( 커뮤니티룸, 근린생활시설 ), 공용공간 ( 세탁실, 공동창고, 공동옥상등 ) 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

35 35 2 단계 _ 밑그림그리기 기초자료수집및견학 인터뷰 사업을시작할때선행사례를참조한다면목표를구체화할수있고진행하는과정에서의시 행착오를줄일수있다. 살고싶은공동체주택과유사한사례가있는지찾아보는것을권장 한다. 가능하면사례지를방문하고입주자들에게조언을듣는것도좋은방법이될수있다. 이책의공동체주택추진절차를참조하여사업진행이어떻게되는지알고만남을갖는다면현실적으로도움이될수있는조언을들을수있을것이다. 아래의질문항목을참조할수있으나, 구상하고있는공동체주택에관해필요한질문들을직접정리하여만나볼것을권장한다. 입주를위해사전에알아봐야할것들 기초조사 ( 공동체주택에대한기본정보, 주택구성요소, 좋은주택사례조사등 ) 기존사례주택에사는사람들과인터뷰하기 ( 자금조달방법및공간구성, 유지관리방안등 ) 사전인터뷰항목 ( 예시 ) 토지구매는어떻게했는가? 건축비부담은어떻게했는가? 자금조달은어떻게했는가? 설계자와시공업체는어떻게선정하였는가? 설계 ( 안 ) 은어떻게결정하였는가? 시공과정및감리역할에참여하였는가? 입주자들간의관리규약은어떤절차로만들어졌는가? 관리규약속에꼭들어가야할내용은무엇인가? 커뮤니티공간과공용공간은어떠한용도로사용하는가? 면적은어떻게되는가? 커뮤니티공간과공용공간면적확보를위해개인이양보한부분은? 커뮤니티공간의이용률, 이용시간, 이용주체는어떻게되는가? 살아보니건설과정에서놓쳤던부분은있는가? 유지관리비용은어떻게조달하는가? 공동체주택에살면서가장좋은점은무엇인가? 참여자의역할 입주예정자 전문가 공공 토지매입가능자금및가능시기확인 공동이용공간면적검토 법규검토, 면적검토 토지매입자금검토 공동체주택플랫폼 토지데이터지속업데이트 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

36 Ⅱ. 공동체주택을지어보자! 36 2 단계 _ 밑그림그리기 가족생활주기에따른공간이용계획세우기 공동체주택의초안이그려지면시간적계획도구상해보기를권장한다. 공동체주택은일반공동주택과달리입주자들의공동체가중요하며공동체주택관리규약과커뮤니티공간의이용계획에입주자의특성을반영하게된다. 따라서입주후시간이흐른뒤발생할수있는입주자의변화와그에대응하는공동이용시설및관리규약의변화등에대한계획을세운다면입주자의가족생활주기변화에유연하게대처할수있을것이다. 예를들어, 공동육아형공동체주택의경우자녀들이어릴때육아에필요한공간을계획하 고관련시설을준비하게되는데, 자녀가성장하여그공간과시설을이용하지않을때어떻 게활용할것인지미리예상하여계획한다면더욱효율적인공간이용이가능할것이다. 공동체주택세대의변화에따른공간이용의계획 세대의변화 참여자의역할 입주예정자 전문가 공공 전체회의개최 가구수, 면적, 총사업비, 공동이용공간최종결정 전체회의개최통해참가자간의이견조율율 가구수, 면적, 총사업비, 공동이용공간운영 공동체주택전문가상담매칭 ( 공동체주택홈페이지 ) 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

37 37 3 단계 _ 대상지검토하기 대상지조사 함께거주할사람들이집을지을수있는최적의부지를찾기위한단계의일이다. 함께준비 하는사람들의생활방식과선호도등을고려하여입지여건과함께건축관련사항을검토하 는단계이다. 입지여건을조사하여선별된대상후보지를 2~3 곳으로좁혀본다. 대상지가빈땅일경우신 축을하게되고기존주택이있을때에는그주택을매입후추진할수도있는데그러한조건 에따른예산계획도함께고려한후결정하는것이좀더효율적이다. 물리적측면에서는건축허가관련사항을검토해야하며비물리적인측면에서는입주자들의직장위치, 근처의학교, 대중교통시설, 도로, 공원등의도시계획시설검토후적정한지역을선택한다. 부동산시세를확인하고가능한예산범위에서매입할수있는적절한규모의토지를선택할수있는조사가필요하다. 토지조사단계에서검토해야하는사항 1 이미동네가형성되어있는곳에기존건축을매입, 철거하고새로짓는경우 - 기부채납에관해조사해야한다. - 도시계획상도로가생기는계획이있는지확인한다. - 주차에관한상황을정확히파악해야한다.( 동네에따라지하를파지못하는경우가있다.) 공공이분양하는토지를매입하여신축하는경우 - 지구단위계획을면밀히검토한다.( 코디네이터를통하거나구청담당자에게직접면담하여정확하게검토해야한다.) 용도지역지구상임야나전답에지을경우 - 해당필지의지목을 대지 로변경해야한다. - 활용계획을세워개발행위허가를득해야한다. 토지를조사하는단계에서건축이가능한토지인지, 매입시권리관계를확인하기위한서류는부록 3(72p) 에서확인할수있다. 1 출처 : 조남호 문훈 김창균 문성광 송형국 정재식 문병호 (2014), 집짓기바이블 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

38 Ⅱ. 공동체주택을지어보자! 38 3 단계 _ 대상지검토하기 대상지검토단계에서 다루어야하는 재정적검토 함께거주할사람들이집을지을수있는최적의부지를찾기위한단계의일이다. 함께준비 하는사람들의생활방식과선호도등을고려하여입지여건과함께건축관련사항을검토하 는단계이다. 입지여건을조사하여선별된대상후보지를 2~3 곳으로좁혀본다. 대상지가빈땅일경우신 축을하게되고기존주택이있을때에는그주택을매입후추진할수도있는데그러한조건 에따른예산계획도함께고려한후결정하는것이좀더효율적이다. 물리적측면에서는건축허가관련사항을검토해야하며비물리적인측면에서는입주자들의직장위치, 근처의학교, 대중교통시설, 도로, 공원등의도시계획시설검토후적정한지역을선택한다. 부동산시세를확인하고가능한예산범위에서매입할수있는적절한규모의토지를선택할수있는조사가필요하다. 참여자의역할 입주예정자 전문가 공공 토지매입가능자금및가능시기확인 공동이용공간면적검토 법규검토, 면적검토 토지매입자금검토 공동체주택플랫폼구축 토지데이터제공 대상지검토단계에서는입지, 공동체목적에부합하는공간의계획이가능한크기를찾는것이주요목적이지만공간의배치계획이나커뮤니티공간구상의검토도병행되어야한다. 배치계획은부록 4(74p) 에서확인할수있다. 1 출처 : 조남호 문훈 김창균 문성광 송형국 정재식 문병호 (2014), 집짓기바이블 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

39 39 3 단계 _ 대상지검토하기 공간배치및프로그램계획 토지가정해지면예산을세우기에앞서입주세대의수와각세대의의견을고려하여대략적인건축물의규모와용도를결정해야한다. 건축및토지이용과관련된법규에대한기본적인지식을갖고계획을하면설계단계에서전문가와원활히소통할수있으며시행착오도줄일수있다. 주택의용도계획 위의계획을토대로가능하면집의 3 차원모습도상상해보는것이좋다. 건축사와함께설계를진행할때현실적으로디 자인되겠지만미리주택의외형을고민해본다면더마음에드는집을짓는데도움이될것이다. 출처 : 안옥희 서지은 강혜경 (2014), 공동주택과커뮤니티 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

40 Ⅱ. 공동체주택을지어보자! 40 4 단계 _ 예산세우기 예산계획세우기 부지선정과주택규모등의대략적인구상이완료되었다면공동체주택을실행할수있는 예산을책정할수있다. 예산은크게토지매입비와공사비에사용된다고볼수있다. 토지의 위치, 계획안에따라금액이바뀔수있으며정산시기역시계약에따라달라질수있다. 총사업비계산예시 위치서울특별시종로구 00동용도지역대지면적 m2건축면적 100m2 / 건폐율 56.6%( 법정건폐율60%) 연면적 350m2 / 용적률 197.9%( 법정용적률200%) 높이지상3층 (12.8m) ( 법정최고높이 7층 ) 총사업비계산 ( 예시 ) 구분총사업비정산시기비고 토지매입비 9 억 5,700 만원계약금, 중도금, 잔금 공사비 7 억 5,000 만원중도금, 잔금 설계비 4,000 만원 계약시, 건축허가시, 실시설계납품시 2 종 ( 보통 ) 기준 시공비 1,000 만원중도금, 잔금정산시기 2 종 ( 보통 ) 기준 컨설팅비 250 만원정산시 기타각종세금등세금납부기한 예산에맞게건축계획조정하기 대략적인예산계획인만큼살제세대당분담금이예산안과맞지않을수있다. 만약예상한금액보다투자되어야할금액이더클경우예산을더확보하거나예산안에맞게건축계획을조정해야한다. 그러나건축사사무소와계약하여설계를진행하게되면상세한면적분배와계획안변경에따른추가비용이발생할수있다. 이러한변경에대비하여예산안에대한적절한여유를확보해두는것이좋다. 금융상품및지원제도활용하기 예산검토결과, 공동체주택입주예정자들이스스로모든비용을충당할수있다면좋겠지만, 그렇지못한경우공동체주택관련금융정책과상품을이용할수있다. 현재자가소유형공동체주택대출상품, 서울시사회투자기금, 건물에너지효율화사업에따른융자지원등이준비되어있다. ( 부록5, 78p 참조 ) 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

41 41 4 단계 _ 예산세우기 세대당분담금정하기 매입할토지의가격과신축될주택의총공사비용 ( 설계비등부대비용포함 ) 이계산되었다면각세대별로얼마만큼의비용을부담할것인지결정해야한다. 각세대의전용면적을기준으로비율을산출한후총금액중에서부담할비용을정하며부족한금액은금융상품등을통해조달할수있다. 상세한재정계획은주민간협의를통해조정할수있다. 세대별분담금산정방법예시 예 ) A세대와 B세대가만나공동체주택을추진하려한다. 두세대는 구에 1,200m2의토지를 45억원에매입하기로했다. A세대는자녀가있기때문에 B세대보다넓은 100m2의주거면적을필요로하고, B세대는자녀가없는신혼부부로넓은공간이필요하지않아 50m2를필요로한다. 두세대의부부는기타를치는취미가있어함께연습할수있는커뮤니티공간을 120m2정도로계획하고자한다. 건축설계를진행하면서 60m2의공용공간이확보되었고설계비를포함한총공사비가 30억으로책정되었다. 이경우면적과금액의분배를다음과같이할수있다. 세대별면적배분 A세대와 B 세대의전용면적비율이 2:1이므로토지지분및공용공간, 공동이용공간의면적 도 2:1로배분할수있다. 구분 토지지분 세대전용면적 공용공간분배면적 공동이용공간분배면적 A 세대 66.67% 100m2 40m2 80m2 B 세대 33.33% 50m2 20m2 40m2 소계 100% 150m2 60m2 120m2 총계 100% 330m2 세대별비용배분 위에서결정된세대별면적의비율대로비용도분배할수있다. 구분 토지매입비 총공사비 ( 설계비포함 ) A 세대 30억 20억 B 세대 15억 10억 합계 45억 30억 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

42 Ⅱ. 공동체주택을지어보자! 42 5 단계 _ 토지계약하기 토지계약하기 토지를매입하는것은공동체주택실행단계에서큰비용이투입되는중요한단계이다. 토지를계약하고비용을지불하는단계와방법에대해서면밀한검토가필요하다. 또한토지를매입하는단계에서발생하는세금에관한제도를꼼꼼히살펴불필요한비용의지출을예방해야한다. 토지계약시체크할사항은부록6(81p) 에서확인할수있다. 토지거래관련제도 토지를매입하는과정에는준수해야할많은법적절차가있다. 만약사업하고자하는땅이토지거래허가구역에있다면토지거래허가를받아야하며거래시부동산거래신고제도에따른신고를해야한다. 이책에서는관련된법이어떤것이있는지그일부만나열하고있기때문에상세한법규검토와행정처리방법에관해서는법무사나공인중개사등관련전문가의도움을받아진행하는것이좋다. 부동산매매계약서작성토지를계약할때에는부동산매매계약서를작성해야한다. 매매계약서의내용은계약당사자간조율하여정할수있다. 계약서작성전에앞에서검토했던토지의형질, 면적, 등기상권리관계등을정확하게파악하여차후에문제가발생하지않을땅을계약하는것이중요하다. 계약하기전토지에대한확인과부동산매매계약서를작성하는데법무사등전문가의도움을받아서작성한다. 계약관련제도땅을살때에는부동산매매계약서를작성하여토지대금을치르는것외에도부동산을소유하는과정에서납부해야할세금이존재한다. 부동산등기법에의해소유권을이전하는데드는수수료부터취득세, 교육세, 농어촌특별세등이있다. 각세금의종류와내용은부록 7(82p) 에서확인할수있으며필요시세무사의도움을받도록한다. 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

43 43 6 단계 _ 설계하기 건축사선정하기 건축사 ( 설계사무소 ) 를선정하는것은입주예정자의거주에필요한사항을충분히반영하고주택의품질을결정하게되므로신중한선택이요구된다. 홈페이지가있는회사의경우에홈페이지를통해서설계실적을볼수있고, 그렇지않은회사의경우방문하여실적을확인해볼수있다. 공동체주택의경우코하우징과같은주택의설계경험을갖고있는건축사일수록건축계획시공감대형성이유리하다. 관련실적이부족하더라도전문지식이풍부하고소통이잘이루어지는건축사라면이역시잘진행할수있을것이다. 건축사와상담을통해대략적인시공비용을추정할수있다. 설계비용은건축사마다천차만별이지만건축사의세심한관심과작업이요구되는만큼저렴한비용만을기준으로건축사를선택하지않을것을권장한다. 설계를하고그에따른시공을하기위해서는법적으로필요한설계도서를완비하여건축허 가를받아야한다. 건축인허가신청은건축사만이가능한데부록 8(83p) 에서건축허가에 관한사항을알아두면좋다. 건축설계의과정 기획설계 설계계약전에건축가를만나땅의상황과건축주요구조건등을공유하고설 계에대한기본적인방향설정을한다. 계획설계 설계계약후건축주와건축가가충분한시간여유를가지고지어질건축물과 공간에대해의논해서, 기초적인설계를확정짓는단계이다. 기본설계 계획설계의문제점을보완해서작성하는허가용도면이다. 이때건축물의용도, 면적, 구조, 설비등의사양이결정되며각종계산서및공사전반에대한시방서등이작성되어야한다. 공사비의산정기준이되며집의중요한내용들을확정짓는단계이다. 실시설계 기본설계를토대로공사를할수있는도면을작성하는단계이다. 도면에상세한내용을표기하며필요한모든부분에대하여확대하여세부적인계획을한다. 이도면을토대로공사를하게된다. 기본설계단계에서결정되어야할부분이변경된다면일정이변경될수있으므로실시설계전까지주요내용을결정짓는것이좋다. 1. 안옥희, 서지은, 강혜경 (2014), 공동주택과커뮤니티 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

44 Ⅱ. 공동체주택을지어보자! 44 6 단계 _ 설계하기 커뮤니티공간 공동체주택에서가장중요한요소중한가지는커뮤니티공간이다. 공동체주민들간의만 남과소통이이루어지는공간으로써, 어떤공간이될것인지에대한계획이필요하다. 커뮤 니티공간의위치, 규모, 성격등을주민협의를통해설계전에구상해두는것이좋다. 주차장및공동체공간의견수렴예시소행주사례 토지를매입하는과정에는준수해야할많은법적절차가있다. 만약사업하고자하는땅이토지거래허가구역에있다면토지거래허가를받아야하며거래시부동산거래신고제도에따른신고를해야한다. 이책에서는관련된법이어떤것이있는지그일부만나열하고있기때문에상세한법규검토와행정처리방법에관해서는법무사나공인중개사등관련전문가의도움을받아진행하는것이좋다. 사람중심으로! 주차공간은필요한만큼만 자전거보관공간확보희망 간단한운동기구가있었으면 놀이공간에모래밭, 자갈밭등이있었으면 지하에 1 평정도창고가있었으면 마당수도설치 : 간단한손씻기와세차 소행주커뮤니티공간에서의주민활동 ( 출처 : 소행주 ) 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

45 45 6 단계 _ 설계하기 커뮤니티공간에대한의견수렴예시소행주사례 영화를볼수있는공간이었으면 책을공유할수있는공간마련 간단한모임이나파티가가능했으면 바닥난방필요 한쪽에서아이들놀고한쪽에서어른들수다 간단한차와음료를위해탕비실필요 공동체공간을근린생활 / 공공시설로활용할경우 근린생활시설, 공공시설 ( 어린이집, 북카페, 공방등 ) 과의결합이있는경우주변환경분석 필요 - 서울시상권분석사이트활용 근린생활시설, 공공시설면적을포함한총가구면적계산 마을회관, 게스트하우스등으로사용하는 4 층공동이용공간 주민이직접운영하는 1 층카페 ( 출처 : 주택저널, 2015 년 5 월호 ) 출처 : 소행주 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

46 Ⅱ. 공동체주택을지어보자! 46 6 단계 _ 설계하기 설계참여하기 대상지검토하는단계에서논의했던내용을기준으로주택설계를실시한다. 건축사의경험과지식에맡겨건축설계를진행할수도있지만, 입주자협의를통해스스로개인주거공간과공동이용공간을계획한다면맞춤형주택으로서진정한내집이라고할수있을것이다. 건축에대한상식을익힌다면건축사와의원활한소통에도움이될수있다. 잡지등에서주택시공사례를참고하여원하는주택의이미지를건축사에게전달하여소통 의자료로사용한다. 입주예정자의라이프스타일을공유하고공동체주택에서희망하는사 항들을서로공유한다. 주택설계에참여하는주민소행주사례 ( 평면구상을발표하는입주자 ( 좌 ), 입주자들이직접그린평면 ( 우 ) - 출처 : 소행주, 박종숙, 우리는다른집에산다 ) * 설계과정에서입주예정자가체크하고결정해야할부분은매우많다. 부록 9(86p) 에참고할만한건축설계체크리스트를수록하였다. 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

47 47 7 단계 _ 시공하기 건축시공 공사를시작하려면착공신고절차를마쳐야한다 ( 부록10, 90p참고 ). 시공사는공사에관한상세한일정계획과기술을제공하고, 현장에는공사에대한감독을하는감리자가배치된다. 공사가진행되는동안현장여건에따라설계내용이일부변경되는경우가발생할수있다. 그런경우현장은건축사와협의후변경을하게되는데입주자가현장에대해관심을갖고상황을이해하고있다면공사중문제가발생했을때원활한소통으로빠르게문제를해결할수있을것이다. 건물에따라공사방법과기간이결정되지만일반적인철근콘크리트구조의주택의경우크게 4가지공종으로나누어체크할수있다. 공종별세부적인공정은 ( 부록11,92p) 에서참고할수있다. 시공사선정시유의사항 (1) 입찰제안서를꼼꼼히살펴라! 세부내용없이m2당얼마식의견적을내는시공사는피하자. (2) " 민간건설공사표준도급계약서 " 를사용하여계약한다 (3) 건설공제조합에서발행하는 " 계약이행보증서 " 를받는다. (4) 사용승인이나면 " 하자이행보증서 " 를받는다. 시공시발생하는비용 시공시발생하는비용 구분내용용비율 본체공사비 건물본체에만들어가는공사비. 시공사가제공하는경우에는표준 사양만을표기한경우가대부분이다. 설계비시공비와별도로설계비를건축사에게지불해야한다. 약 70% 옵션공사비 부대공사비 기타경비비 주로욕실, 부엌, 다용도실, 저장실, 창고등일반적인공간이외에, 설계할때추가하는공사에대한공사비본건물이외에인테리어, 기본설비, 건물외부담장 조경 도로복구비용등별도취급하는경우가대부분이다시공이외부분에서발생하는비용, 측량비 ( 분양받거나매매한땅의크기에이견이나거래관계에서갈등이있을때 ), 지질조사비 ( 땅에문제가있음을발견했을때 ), 건축허가비, 등기, 세금, 가구구입비등이있다. 약 20% 약 10% 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

48 Ⅱ. 공동체주택을지어보자! 48 7 단계 _ 시공하기 주택시공절차 기초공사 버림콘크리트타설 기초공사 바닥면이고르게작업되는가? 골조공사 깊이, 배근, 철근의두께가시방서에제시된대로인가? 터파기 인근에피해가없도록시공하는가? 토목공사 경계측량 땅의경계를명확히표시하였는가? 입주예정자체크포인트 시작 START 끝 END 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

49 49 골조및외부공사 방수공사 골조내, 외부방수시공이꼼꼼히이루어지는가? 기밀이잘되게시공되는가? 창호공사 시방서대로외장마감이이루어지는가? 외장마감공사 배관, 덕트의설치가제대로이루어지는가? 설비공사 바닥난방배관이빈틈없이설치되었는가? 난방공사 시방서대로내장마감이이루어지는가? 마감공사 빈틈, 탈락없이시공되는가? 단열공사 내부공사 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

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51 Ⅲ 공동체주택에살아보자! 1단계 _ 입주하기 2단계 _ 조직만들기 3단계 _ 규약만들기 4단계 _ 관리하기 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

52 Ⅲ. 공동체주택에살아보자! 52 1 단계 _ 입주하기 이사날짜조율하기 주민조직구성 한꺼번에많은세대가이사를할경우혼란이예상될수있으므로사전에조율한다. 함께이사돕기 이사를개인의문제가아니라함께책임진다. 사전청소를다같이하거나이삿날아이돌봐주기등으로함께할수있다. 이사후인사하기 입주후이웃주민들과인사하기위한오픈하우스같은작은행사를기획해볼수있다. 각집에서음식을하나씩마련하거나, 공동의비용을걷어간단히다과회형태로만남을가 질수있다. 커뮤니티공간에서의주민교육과정보나눔출처 : 함께주택터전살이, 2014 커뮤니티공간에마련된입주파티출처 : 정릉예술인마을, 은난순, 2016 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

53 53 2 단계 _ 조직만들기 입주자운영위원회구성하기 공동체주택에입주하여살다보면입주자들이논의하고결정할사항들이많다. 입주자대표들을선출하여운영위원회를구성하고이들이주민총회안건준비, 주민요구사항반영, 대외활동등을한다. 운영위원회는임기를정하여입주자들이돌아가면서봉사할수있도록하는것이바람직하다. 다양한활동팀만들기 공동체주택에입주하면다양한주민활동을기획해본다. 예를들어텃밭활동팀, 안전관리팀, 봉사활동팀등을만들어서주민들이관심있는팀에하나이상참여하도록해보자. 활동하는주민과그렇지않은주민이섞여있으면, 공동체활동에대한참여가소홀해지고공동체일원이라는소속감도약해질수있으므로모두참여할수있도록계획한다. 입주자공동체다지기모임 취미생활모임 ( 바느질 ) 취미생활모임 ( 도자공예 ) 마을벼룩시장개최 텃밭가꾸기 지역청소봉사활동 Tip! 주민조직을만들고운영하는일은 3 단계에서설명하는관리규약에자세하게포함시키도록한다. 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

54 Ⅲ. 공동체주택에살아보자! 54 3 단계 _ 규약만들기 규약이왜필요한가? 공동체주택의입주자들이조직을만들어서공동체주택의공용부분을유지하고운영할필요가있다. 또한공동생활에있어지켜야할예절과약속이요구된다. 원만한의사결정을위해서는입주자들끼리미리합의하에공동체생활에필요한기준을정하는것이바람직한데, 그기준이바로규약이다. 서울시공동체주택관리규약표준안 을참고하여, 각공동체주택에맞는규약을완성하면된다. 관리규약은공용부분에대한관리뿐만아니라입주자들이생활하면서준수해야할사항들을 명문화하여갈등예방과해소에도움을준다. 규약의효력 공동체주택에있어서규약은주택의운영과관리의기준이되고, 공동체주택생활에있어분 쟁을예방할수있는지침의역할을하기에매우중요한요소라고할수있다. 규약을준수하지않는입주자에대해서는필요한조치를할수있도록미리기준을정하여주민합의과정을거친후규약에반영한다. 예를들어공동관리비를장기체납하거나, 입주자들의공동체를위협하는행위등을하는경우이에대한시정을요구하기위해서는규약에그기준이정해져있어야한다. 회의 규약만들기 규약관리 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

55 55 3 단계 _ 규약만들기 규약에필요한항목정하기 CHECK POINT 체크포인트 STEP 1 규약이목적하는바정하기 STEP 2 입주자의권리와의무정하기 STEP 3 주민조직운영에관한사항정하기 주민총회를구성하여운영하는방법 총회내에이사회나소위원회를둘것인지의여부 회의개최빈도와방법 STEP 4 유지관리와안전관리 STEP 5 회계방법 공동관리비의관리 예결산방법 STEP 6 공동생활질서유지를위한사항결정 생활세칙 공용공간사용방법 프로그램운영방법 STEP 7 규약이목적하는바정하기 STEP 8 규약이목적하는바정하기 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

56 Ⅲ. 공동체주택에살아보자! 56 3 단계 _ 규약만들기 서울시공동체주택관리규약표준안참고하기 거주자들끼리규약을만드는일은쉽지않고막연할수있다. 서울시에서는 공동체주택관리규약표준안 을제시하고있으므로이를토대로각주택에맞게상세한운영과관리, 공동체생활등에대한내용을주민회의를통하여정하면된다. 관리규약은살아가면서필요에따라의사결정과정을통해보완, 개정할수있다. 또한세심한부분까지지침이존재한다면공동체주택생활에있어발생하는갈등을완화할수있다. 다음은공동체주택관리규약에서다룰내용과작성예시이다. 공동체주택규약의내용자가소유형예시 구분 목적 규약의목적 내용 총칙 적용범위 규약이영향을미치는물리적 / 비물리적범위 정의 용어의정의 권리와의무 공동체주택주민의권리와의무 주민총회 주민총회의구성, 운영방법, 결정내용 주민총회와주민조직 주민조직주민조직구성 ( 공동체활동, 안전관리, 환경관리, 재무관리 ) 운영이사회 운영이사회조직기준 공동체활동팀 주택의유지관리 / 안전관리 재원과예산 공동체활동운영기준 공용공간의사용기준및유지관리와안전관리 공동체주택의수입원, 예산수립, 회계운영 재원과공동관리비등 공동생활및공동체활성화 지출과결산 공동관리비 장기수선충당금 공동생활질서 커뮤니티실과공용공간사용 공동체활성화프로그램 재정지출의기준 공동관리비운영기준 장기수선계획에따라필요한적립하는금액 공동생활의질서 ( 공간활용, 쓰레기버리기, 애완동물기르기등 ) 커뮤니티실, 공용공간의사용방법과사용예절 공동체활성화를위한프로그램수립과운영방안 주민갈등및분쟁의조정 벌칙 / 부칙 주민갈등예방방법및발생시처리방법 규약미준수시벌칙과기타사항 출처 : 서울시공동체주택관리규약표준안, 2016 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

57 57 3 단계 _ 규약만들기 공동체주택규약작성예시 _ 서울시공동체주택관리규약표준안 제 1 조 ( 목적 ) 이규약 ( 이하 규약 이라한다 ) 은 OOO 공동체주택주민 ( 이하 주민 ) 스스로가공동체의번영과발전을위하여필요한사항을규정함으로써주민의삶이쾌적하고행복한공동체, 지역활성화의중심이되는공동체를조성하기위한공동체생활의약속과지속가능한관리를그목적으로한다. 제 2 조 ( 적용범위 ) 이규약은서울특별시 OO 구 OOO 로 OO 번지 OOO 공동체주택 ( 이하 공동체주택 의주민공동이용공간인커뮤니티실과공용공간, 개인생활공간 ( 전유공간 ) 및그대지등의사용및관리에적용한다. 제 3 조 ( 정의 ) 이규약에서사용하는용어의정의는다음각호와같다. 1. 주민 이란공동체주택에입주한개인또는가족구성원모두를말한다. 이때주민은공동주택관리법등에서의 임차인 을의미한다. 2. 입주자 란공동체주택의소유자또는그소유자를대리하는배우자나직계존비속을말한다. 3. 공동이용공간 이란주민간공동체활동을하기위해 1 층등에마련된커뮤니티실 ( 공간 ) 을의미한다 제 4 조 ( 주민의권리 ) 1 주민은선거권과피선거권, 알권리, 주민총회참여권과의결권을가진다. 2 주민은공동체주택에서진행하는제반사업에참여할권리를갖는다. 3 주민은공동체주택의공동이용공간과공용공간을이규약에서정하는바에따라자유롭게사용할수있다. 제 5 조 ( 주민의의무 ) 주민은다음과각호에해당하는의무를갖는다. 1. 주민총회참석 2. 공동체주택관리규약과주민총회에서결정한사항의준수 3. 공동시설에대한유지관리의무준수 4. 주민총회에서결정된공동관리비의납부 제 6 조 ( 주민총회와주민투표 ) 1 주민총회는모든주민으로구성한다. 2 주민총회의의장은운영이사회의회장이겸한다. 3 주민총회는정기총회와임시총회로구분한다. 4 주민총회는원칙적으로 2 개월에 1 회개최한다. 5 운영이사회에서는총회개최 2 주일전에장소, 날짜, 안건을포함한안내문을각세대우편함또는이메일로통지하고동시에커뮤니티실의게시판에공지한다. 6 주민총회는공동체주택의최고의결기구로서주요사업과활동등을의결한다. 1. 운영이사회의임원구성과주민조직 (~ 위원회혹은 ~ 팀 ) 등에대한사항 2. 공동체주택명의로진행되는제반사업 ( 활동 ) 의승인 3. 커뮤니티실과공용공간등의이용수칙과이를활용하는제반사업 ( 활동 ) 의승인 4. 공동체주택의공동관리비에대한사항 5. 주민간갈등혹은분쟁발생시조정및해결을위한사항 제 7 조 ( 주민조직의구성과활동 ) 1 주민은다음각호에해당하는주민조직을구성하며, 1 인 1 개의주민조직에참여하도록한다. 다만, 18 세미만의미성년자는그러하지아니하다. 1. 공동체활동팀 ( 또는공동체활동위원회 ) 2. 안전관리팀 ( 또는안전관리위원회 ) 3. 환경관리팀 ( 또는환경관리위원회 ) 2 주민조직은주민총회에서결정한바를준수하며, 주민복리와요구에따른공동체프로그램과활동을계획할수있다. 제 8 조 ( 운영이사회임원구성과역할등 ) 1 운영이사회의임원은다음각호에해당하는자로구성한다. 1. 회장 1 인 2. 총무 1 인 3. 서기 1 인 2 각임원은주민총회에서선출한다. 선출방법은주민총회에서결정한바에따라투표또는호선에의해선출한다. 3 임원의임기는 2 년으로하되연임할수있다. 4 운영이사회는공동체주택에필요한사항을주민총회에상정하여승인절차를받도록한다. 5 운영이사회에서는다음각호에대한사항을집행하되, 각안에대해서는주민의의사를반영해야만한다. 1. 커뮤니티실과공용공간등의사용세칙제안및집행 2. 주민총회에서의결된사항에대한세부세칙결정및집행 6 운영이사회는임원전체의참석과참석자의만장일치로의결한다. 제 9 조 ( 임원의업무 ) 1 회장은공동체주택을대표하여제반업무를수행한다. 2 총무는회장을보좌하여공동관리비처리등제반업무를수행한다. 또한회장유고시회장의임무를대행한다. 3 서기는주민총회와운영이사회의회의록을작성, 보관, 공개한다. 4 임원이궐위되었을때에는주민총회에서보선하고보선된임원의임기는전임자의잔여임기로한다. 제 11 조 ( 주택의유지관리 ) 1 주민은공동체주택의유지관리를위하여전유공간과커뮤니티실및공용공간등에대한유지관리계획을세우고실행한다. 2 주민은다음각호에해당하는유지관리활동을한다. 1. 세대전유공간의유지관리는거주하고있는주민이책임진다. 2. 복도, 계단, 1 층로비, 옥상등공용공간과커뮤니티실의청소는주민총회에서결정된바에따라시행하며, 모든주민은이에의무적으로참여한다. 제 20 조 ( 주민갈등예방 ) 1 주민은주민간갈등을예방하기위한노력을하여야한다. 2 공동생활로인해초래되는갈등유형별로예방을위한주민교육, 홍보방안을적극마련하여운영한다. 제 21 조 ( 분쟁의조정 ) 1 주민은주민간분쟁이발생하였을경우, 이를조정, 해결하기위해적극노력한다. 2 주민간분쟁이발생하였을경우, 이를상담, 중재하기위한별도의분쟁조정주민모임을구성하거나외부상담기관이나전문상담자 ( 이하 분쟁조정자등 ) 를연계할수있다. 이를위해서는사전에중재방법에대한세부기준을사전에마련한다. 3 분쟁중에있는주민은분쟁조정자등의조정에대해적극수긍하도록한다. 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

58 Ⅲ. 공동체주택에살아보자! 58 4 단계 _ 관리하기 주택관리의내용 공동체주택을안전하고쾌적하게이용하기위해서는건축물, 시설 설비의점검과적절한 수리가필요하다. 또한계단등공용공간의일상적인청소와수도배관등의정기적인청소 위생점검이요구된다. 건축물을가능한한오래도록사용하고유지하기위해서는장기적인수선계획도세워서미 리노후화에대비할필요가있다. 이러한관리계획은입주초부터구체적으로세워서실천 해야갑작스런비용의발생이나안전상황에대응할수있다. Tip! 입주자가감당하기힘들다면, 관리전문회사를활용하자! 공동체주택은규모면에서 공동주택관리법 의적용을받는의무관리대상공동주택이아니기때문에그운영과관리방식, 공동생활등에관한상세한기준을입주자가회의를통해협의후관리규약으로정할수있다. 공동체주택의경우, 자치관리를기본으로하되공용공간관리에대해서는외부업체에위탁할수있다. 업체선정은공동체주택플랫폼이나지역사회정보를통해업체별가격과관리서비스를확인, 비교후계약을체결하면된다. - 외부업체에위탁할수있는관리업무 ; 공용공간청소, 소독, 시설ㆍ설비등의수선 300 세대이상의공동주택 / 150 세대이상으로서승강기가설치된공동주택 / 150 세대이상으로서중앙집중식난방방식 ( 지역난방방식을포함 ) 의공동주택 / 건축허가를받아주택외의시설과주택을동일건축물로건축한건물로서주택이 150 세대이상인건축물 ( 공동주택관리법시행령제 2 조 ) 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

59 59 4 단계 _ 관리하기 관리비 공동체주택을운영하는데드는비용을분담하는방법은규약에따라달라질수있다. 각종요금이나비용에대한총액을주민이분담하여지불할수도있고아파트와같이관리비항목을설정하여운영할수도있다. 아래표는아파트관리규약에포함되어야하는관리비항목과구성명세이다. 이항목중공동체주택의규모와상황에맞게관리비항목을결정하고, 이에필요한비용을주민합의를거쳐분담하도록한다. 예를들어, 공동체주택에는청소비, 소독비, 수선유지비그리고일반관리비중제사무비등이발생할수있다. 공동체주택에서발생할수있는관리비항목 청소비소독비수선유지비공동수도료 공동전기료 일반관리비 제사무비, 제세공과금등 물의안전관리비 무인경비비등 건축비 < 관리비용 효율적인관리가중요한이유는 비용절감 과관련이있기때문이다! 우리는흔히집을지을때드는건축비가발생하지만건축에소요되는비용은그건물의생애전체로보았을때빙산의일각에불과하다. 시공당시의비용보다앞으로거주할몇십년의기간에발생하는각종관리비용은실로엄청나다. 그렇기때문에효율적인관리를통해서비용을절감하는것이전체적으로보았을때더욱의미가크다고할수있다. 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

60 Ⅲ. 공동체주택에살아보자! 60 4 단계 _ 관리하기 공동체주택장수명화를위한준비 여러세대가거주하는공동체주택에는건물을구성하는데에필요한구조, 설비를비롯하여각종시설물이존재한다. 설비나시설의마감은시간이지남에따라마모되고노후화되어언젠가는대대적으로수리하거나교체할필요가생긴다. 그시기를대략적으로짐작해서장기적으로계획을세워관리한다면건물이노후화되더라도수명을연장하고안전성을확보할수있다. 그런데건물을구성하는구조, 설비등을관리하기위해서는비용이많이소요된다. 대대적인수선이필요할때를대비해서미리조금씩적립해놓으면입주자들이한꺼번에많은비용을일시에부담이되는일이없을것이다. 이를 장기수선충당금 이라고하며매월사용하는비용이아니기때문에관리비와는다른통장으로구분하여별도관리하여야한다. 공동체주택의장기수선계획수립에필요한주택정보사항예시 NO 구분항목슬래브또는박공지붕 1 지붕모양과재료지붕이박공일경우지붕재료 ; 슁글또는금속기와 2 외벽재료 페인트, 석재, 뿜칠, 돌붙이기 3 수전설비 유무 4 주차장 1) 주차대수 2) 바닥면적 3) 지하주차장유무 5 화재수신기 화재수신기종류와화소수 6 저수조 유무 7 고가수조 유무 8 승강기 제조사및승객정원수 9 정화조 유무 10 급수용펌프 유무 11 소방용펌프 유무 12 CCTV 설치수량 13 자동문 설치유무 설치시양문또는단문 ( 출처 : 은난순, 서울시공동체주택전문가지원보고서, 2016) 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

61 61 4 단계 _ 관리하기 공동체주택의경우주로소규모주택으로공급되고있는바, 공동주택관리법 에따른의무관리대상공동주택 1 이아 니므로주택노후화에대비해장기수선충당금을적립하는것이의무사항은아니다. 하지만공동체주택은공간을함께사용하고, 장기적으로주택을관리할필요가있기때문에입주자회의를통하여최 소한의장기수선계획수립과이에필요한장기수선충당금적립에대한결정을하는것이바람직하다. 장기수선계획을수립하면그에따라주요시설의교체및보수에필요한장기수선충당금은소유자가적립해야한다. 월세대별장기수선충당금산정방법은아래와같다. 장기수선충당금 공동체주택에입주하여살다보면입주자들이논의하고결정할사항들이많다. 입주자대표들을선출하여운영위원회를구성하고이들이주민총회안건준비, 주민요구사항반영, 대외활동등을한다. 운영위원회는임기를정하여입주자들이돌아가면서봉사할수있도록하는것이바람직하다. 세대별장기수선충당금 = 장기수선계획기간중의수선비총액 총공급면적 12 계획기간 ( 년 ) 세대당주택공급면적 대략얼마정도일까요? 장기수선충당금은장기수선계획의기간내필요한총금액을산출하여세대단위면적당금 액으로나누어서결정한다. 금액은공동체주택의건축특성에따라다르게산정된다. 예를들어외벽이수성페인트칠로마감되어있다면새로칠하는데얼마의금액을적립해 두어야할까? 공동주택의경우 5 년마다전면재도장을하도록규정하고있다. * 부록 13(95p) 참조 : 장기수선계획의수립기준 수성페인트칠에드는비용을평방미터당약 1,200 원이라한다면, 평방미터당단가에전 체도색면적을곱하면공사비가산출되고, 이를 5 년동안나누어적립한다고계산하면된 다. 상세한산출은공동체주택플랫폼을통해전문가지원을받을수있다. 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

62 Ⅲ. 공동체주택에살아보자! 62 4 단계 _ 관리하기 안전관리 여러세대가함께사는공동주택은화재등의사고발생시큰피해로이어질수가있다. 이를 미연에방지하기위한안전관리계획을수립하고, 비상시연락망등을만들어항상숙지하 는것이불의의사고가발생했을때피해를최소화하는방법이다. 일상적인안전 외부침입자에의해인적, 물적피해가발생하지않도록보안관리를한다. 공동출입문비밀 번호가외부배달원들에게알려지지않도록주의한다. 또한창밖돌출선반에화분등을두 었다가떨어져서안전사고가나지않도록한다. 시설물안전 사고발생시대형사고로이어질수있는위험시설 ( 소방시설, 승강기등 ) 이나화재진압에필요한시설들은있다면반드시안전관리계획을수립하여정기적으로검사를받도록한다. 계단및옥상난간, 1층현관등에서어린이나노인이낙상혹은미끄러지는일이없도록시설물과마감재상태를체크하도록한다 긴급시안전 화재, 천재지변발생시대응하여인명피해나경제적인손실을최소화하기위해필요하다. 가정용소화기를각세대뿐아니라커뮤니티공간에도배치하고, 사용법에대해입주주민모두가배움으로써응급상황시당황하지않도록합니다. 또한화재나지진발생시대피요령을주민교육을통해공유하도록한다. * 예기치않은사고에의해건물및자산피해가발생했을때를대비하여화재보험에가입하 도록한다. 화재보험은건물전체를대상으로하는보험과각세대의가재도구를대상으로 하는보험이있다. 공동체주택에서의화재안전교육출처 : 은난순, 서울시공동체주택전문가지원보고서, 2016 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

63 63 4 단계 _ 관리하기 커뮤니티공간활용 커뮤니티공간 ( 공동이용공간 ) 은공동체주택에있어다른주택과구별될수있는정체성이있는공간이다. 입주자의연령, 성별, 직업, 가족형태, 취미활동등에따라용도와규모를자유롭게계획할수있다. 다양한사례를참조하고입주자간협의를통하여스스로만들어나간다면풍요로운공동체주택생활을할수있는공간이될것이다. 유형설명공간의종류 기초생활공유를 위한공간 일반적으로단위내에서이루어지던생활을공간 의절약차원에서이웃과같이나누어사용할수 있는공간 공동세탁실, 공동차고, 다목적행사실, 로비, 화장실, 유모차 / 자전거보관소, 우편물수취함, 쓰레기분 리수거대, 손님숙소 이웃공동체문화육성을 위한공간 전통적으로마을행사가되어공동체의식을높일 수있었던장소로써, 현대사회의문제로인해변질 되어가고있는공간 다목적행사실 ( 공동집회실 ), 소규모작업장, 문화 센터, 정보센터, 공동식당, 실내놀이터 여가행태수용을 위한공간 여가생활을요구하는가족구성원의요구를반영할 수있는공간 실내스포츠장, 실내정원 ( 선큰가든 ), 문화교실, 독 서실, 다목적행사실, 노인복지회관, 공동바 생활편익을 위한공간 단지내외에별도로형성되어주민의생활에편리 를가져다주는서비스지향적영리공간 상가 / 슈퍼, 편의점, 목욕탕 / 사우나, 세탁소, 자판기 현대사회문제에 대응하기위한공간 가족의해체현상, 노인문제, 청소년문제, 탁아문 제, 여성문제, 환경문제, 재택근무문제등을경감 시키는완충작용을할수있는공간 놀이방 / 탁아시설, 노인복지회관, 실내놀이터, 청소년문화회관, 부녀복지회관, 업무공간 ( 재택근무용 ), 경비실 ( 출입통제시설 ), 정보센터, 관리실 ( 중앙방재센터 ), 다목적행사실, 실내정원 ( 선큰가든 ), 독서실 영국스트라우드 (Stroud) 지역의 스프링힐코하우징 (Co-Housing) 모습출처 : 오마이뉴스 소행주 ( 소통이있어행복한주택 ) 의공동거실출처 : 세계일보 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

64 Ⅲ. 공동체주택에살아보자! 64 4 단계 _ 관리하기 주택관리의내용 지금까지의모든과정을그림으로표현하면다음과같다. 진행하면서상황에맞게변경할 수있지만전체과정의흐름을이해하고미리준비한다면더욱효율적으로대응할수있을 것이다. 기획단계 입주자모임 ~ 입주전프로그램 입주자모집 ( 대표입주자중심 ) 공동체정체성형성 친밀감형성을위한프로그램 ( 성격유형분석, 갈등조절, 의사결정방법등 ) 입주자확정 공동체활동 주민조직구성 입주자총회임원선출 협동조합설립 협동조합대표와입주자대표는겸할수있음 이사회및입주임원의본격활동 토지및재정준비 적합한대상지찾기 토지정보조사 사회투자기금 ( 협동조합 ) 재정검토 재정마련 협동조합이아닌경우민간투자기금 ( 임팩트투자 ) 설계 주택배치, 프로그램계획 시공 입주후프로그램 입주자운영회 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

65 65 실행단계 입주후 입주자정기회의 ( 월 1~2 회 ) 입주자, 법무사, 전문가임의회의 5 인이상 이사회구성 대표이사선출 정관수립 법무사역할 토지임대 주택소유 : 개인또는주거협동조합 토지계약 세대당분담금결정 입주자임원 + 설계 / 시공자 입주하기 규약작성 총칙 권리와의무 주민총회와주민조직 주택의규지관리 / 안전관리 공동생활및공동체활성화 주민갈등및분쟁의조절 벌칠 / 부칙월례행사 / 세부규칙등 주민참여설계 (2~3회계획안회의 ) 건축사선정설계허가 착공신고 사용승인 실시설계 시공사선정 착공 공사완료 공동이용공간운영계획서세우기 시설목적형조합설립 ex) 육아협동조합 관리 운영 재정담당 / 환경담당 / 안정담당 입주자를위한프로그램 지역사회를위한프로그램 지역연계프로그램 협약 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

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67 + 부록 공동체주택적합도테스트협동조합설립방법대상지검토시유의사항배치계획금융상품및지원제도토지계약시체크할사항토지취득관련세금건축허가관련도서건축설계시참고사항착공신고관련도서건축시공공정표예시관리비사용항목과구성명세장기수선계획의수립기준실제사례를통한시뮬레이션 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

68 부록 공동체주택적합도테스트 I. 공동체주택살펴보기 22p 다음은공동체주택에거주하면서맞닥뜨릴수있는상황들이다. 각질문마다여러분이생각하는제일좋은대응방법 이무엇인지고르고질문에딸린방법들이각각공동체주택구성원과의상황을해결하는데얼마나효과적일것인지 생각해보길바란다. 공동체주거적합도테스트 ( 출처 : 심플라이프, 2014, " 마흔이후, 누구와살것인가 ", 재구성 ) 질문ㅣ대응방법 1 공동체주택구성원이주민회의에서정한 공동관리비를제때내지않고있다 1. 측은하게여기고돈을빌려준다. 2. 공과금미납이왜문제가되는지반복해서설명한다음, 그사람몫을대신내줄수는없다고말한다. 3. 그사람이돈을낼때까지공과금이계속미납되도록내버려둔다. 4. 협약의기본사항을어겼으므로나가달라고한다. 2 사람이없는데집에전기가켜져있는것을 자주발견한다. 1. 짜증이나지만뭐라고하면공동체주택구성원들이당신을강박적이라고생각할까봐아무말도꺼내지않는다. 2. 공동체주택구성원들에게자연보호와재정문제에대한염려를이야기하고변화를요청한다. 3. 때때로사람들이깜빡할수있다는것을알기때문에그냥전기를끄고크게신경쓰지않는다. 3 공동체주택구성원이자꾸공용공간에개인 물건을놔둔다. 1. 그사람에게자신의물건을개인공간에둬달라고부탁한다. 2. 공용물품바구니에그사람물건을넣는다. 3. 그물건들을쓰레기통에버린다. 4 공동체주택구성원이누군가와전화로 말다툼하는소리가들린다. 1. 대화는사생활이기때문에모른척한다. 2. 통화하는소리가너무커대화를듣지않을수없었다고말한후, 그대화에대해뭔가이야기하고싶은말이있는지물어본다, 3. 무엇에대해다퉜냐고물어본다. 4. 그런톤으로말다툼하는것은아무도움도되지않는다고말해주고사람들과더잘자낼수있는방법들을알려준다. 5 공동체주택구성원이책읽는것을좋아한다. 하지만당신은대화하는것을더좋아한다. 1. 그사람의침묵에분개한다. 2. 그사람이책을읽는동시에당신과대화를나누게만들려고애쓴다. 3. 조용한취미를계발해같은공간에서사이좋게취미생활을한다. 4. 다른곳에가서따로뭔가를한다. 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

69 69 1. 공동체주거적합도테스트 질문ㅣ대응방법 6 가을이돼서매주낙엽을치워야한다. 하지만 당신은정원이깔끔하든그렇지않든전혀개의 치않는스타일이다. 1. 도와주겠다고약속하지만별관심을가지지않는다. 공동체주택구성원들과협의해모두가동의할수있는최소한의기준을정한다음, 일을줄여서한사람이 2주일에한번씩만낙엽을치운다. 2. 다른사람을고용해당신몫을하게한다. 3. 바쁘다며참여하는것을거부한다. 7 직장에서 1주일을매우힘들게보낸후당신은거실에서축구경기를틀어놓고퍼즐을맞추면서휴식을취하고있다. 그때공동체주택구성원이청소를시작하며냉장고를정리하는소리가들린다. 1. 공동체주택구성원에게도움이필요한지묻는다. 2. 즉시텔레비전을끄고가서도와준다. 3. 계속퍼즐을맞추며축구경기를본다. 4. 공동체주택구성원에게쉬어야하기때문에이번에는도와주지못하겠다고말한다. 자기몫을남겨놓으면나중에하거나다른일을하겠다고한다. 8 당신은집에서책을읽고있다. 공동체주택구성 원이초대하지도않았는데방에들어와서바닥 에털썩주저앉아수다를떨기시작한다. 1. 짜증이나는것을꾹참고책을내려놓고서대화를나눈다. 2. 다음부터문을잠궈놓은채, 초인종을눌러도대답하거나열어주지않는다. 3. 공동체주택구성원에게집에들어오기전에는노크를하거나들어가도되냐고물어보라고상기시킨다. 4. 책읽을개인시간을원한다고정중하게말하고다음기회에이야기하고싶다고말한다. 9 공동체주택구성원은담배를피우지만당신은피우지않는다. 실외에서담배를피우는걸로동의했지만공동체주택구성원이실내에서자주담배를피워서, 냄새가이웃집으로모두들어온다. 1. 꾹참으며담배냄새를맡으며산다. 2. 냄새가날때마다벽을두드리거나문을쾅쾅닫는다. 3. 당신은공동체주택규칙을어기고있어요. 담배를피우려면밖에나가서피워야해요 라고말한다. 4. 냄새가들어오지않도록창문을열지않는다. 10 공동체주택구성원이항상음악을크게틀어 놓는다. 당신은조용한것을좋아한다. 1. 거슬리지만그의취미이니그냥내버려둔다. 2. 적극적으로음악을감상할때가아니면음악을꺼달라고부탁한다. 3. 개인공간이라하더라도이웃집에영향을주니, 음악을작게틀어놓을것을요구한다. 4. 헤드폰을사용해달라고한다. 11 당신은이웃과잘지내는것이중요하다고생각한다. 하지만공동체주택구성원은불친절한데다때때로이웃아이들에게못되게굴기도해아이들부모가불쾌할때가있다. 1. 이웃을만났을때당신이대신사과한다. 2. 아이들에게특별한선물을줘서공동체주택구성원의무례함을보상하려애쓴다. 3. 이웃을점점더자주초대한다. 4. 공동체주택구성원이이웃에게어떤인상을남기고있는지에대해공동체주택구성원과대화를나눈다. 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

70 부록 공동체주거적합도테스트 질문ㅣ대응방법 12 공동체주택구성원중종교적관점과정치적관점이서로다르다는사실을알게되었다. 총 5명중 3명은복음을전파하는일에매우적극적이다. 다른 2명은종교가없고교회를부정적으로생각한다. 또한 5명중 2명은정치적성향이매우보수적이고다른 2명은중도적이고나머지 1 명은극도로진보적이다. 1. 서로근본적신념이너무차이가나기때문에평화롭게공존하기힘들다고판단하고서함께사는것을포기한다. 2. 서로의차이가오히려활발하게토론할수있는좋은기회가될거라고판단하고더깊이논의하지않고함께거주할계획을세운다. 3. 예비공동체주택구성원들에게종교와정체에대한서로의가치관차이가긍정적영향을미칠것같은지부정적영향을미칠것같은지이야기해보자고제안한다. 그논의를바탕으로공동체를위한가이드라인을만든다. 13 특정한비누, 양초, 향수냄새는당신에게편두통을유발한다. 함께산지얼마되지않았을때, 공동체주택구성원중한명이양초를켰는데머리가지끈거리기시작한다. 1. 즉시양초를꺼버린다. 2. 공동체주택구성원에게이렇게말한다. 죄송하지만제가특정한향들을맡으면편두통이생겨요. 공교롭게도당신이켠양초가그중하나네요. 꺼줄수있나요? 제가우리둘다좋아할만한양초로바꿔놓을께요. 3. 공동체주택구성원에게이렇게말한다. 그양초때문에머리가지끈거려요. 꺼주시면안될까요? 4. 화가나지만꾹참고편두통약을먹는다 14 당신은 3명의친구들과협동주택을만드는것에대해생각하고있다. 당신과친구들은집을계약하기직전이고한달예산에대해논의하고있다. 하지만매달내야할돈을계산해보니당신에게너무무리이다. 1. 좀무리를해서라도꼭같이살고싶으므로준비를계속추진한다. 2. 예비공동체주택구성원들에게참여하고싶지만예산이당신에게너무무리라고솔직하게이야기한다. 3. 예비공동체주택구성원들에게계획에참여할수없겠다고말한다. 위의질문들외에자신에게특별히중요한문제들을반영하여자기만의질문들을만들어보기바란다. 예를들어, 남 녀혼성공동체주택이나세대간공동체주택 ( 자녀가있는성인들혹은성인들과그들의부모로이루어진주택 ) 의공동 주거방식, 위생문제, 세탁수칙, 건강문제혹은그밖의여러가지것들에대해물어보고논의할수있을것이다. 이질문에 정답 은없다. 다만우리경험을통해, 함께살려는의사를잘나타내는답혹은일이돌아가게끔하는답들 이있다는걸알수있다. 여러분은어땠는가? 여러분이다음과같은일들을할수있다는사실을보여주는답들을선 택했는가? 1. 문제를무시하거나상대에게앙갚음하는대신문제에정면으로부딪칠수있다. 2. 감정을자제하면서마음을열고솔직한태도로상황에대해논의할수있다. 3. 자기자신과다른사람들을모두고려하여힘든결정을내릴수있다. 4. 민주적으로결정된사안을분노없이받아들이고실천할수있다. 만약이질문들에대해솔직하게 그렇다 라고대답할수있다면여러분은공동체주택에충분히살수있을것이다. 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

71 71 2. 협동조합설립방법 Ⅱ. 공동체주택을지어보자 25p 입주희망자가 5 인이상이라면협동조합의조직을고려해볼수있다. 공동체주택의특성은공동이용공간과규약으로공 동체가형성되는것에있는데, 공동체의활동이명확하게결정되고그것이지역사회에공헌할수있다면협동조합을설 립할수있다. 협동조합으로운영되는공동체주택일경우공동이용공간을활용해조합활동을할수있고공동체주택에한정된생활보다지역과관계맺을수있는, 더욱풍요로운커뮤니티를형성할수있을것이다. 또한협동조합의경우공동체주택추진에있어공공토지를임대를하는데개인보다유리하며, 자금확보에대해서도서울시사회투자기금등을통한융자를받거나민간투자자로부터임팩트투자를받아사업비로활용할수있다. 협동조합의요소와설립절차 협동조합의필수요소 협동조합의설립절차 출처 : 서울특별시강서구 관련용어정리 협동조합 : 재화또는용역의구매 생산 판매 제공등을협동으로영위함으로써조합원의권익을향상시키고지역사회에공헌하고자하는사업조직을말한다.( 협동조합기본법 ) 공동의목적을가진 5인이상이모여구성할수있으며사업의종류에제한이없다. 조합원들은출자규모와관계없이 1인1표의의결권을가지며출자자산에한정한유한책임을가진다. 조합원은자유로운가입과탈퇴를할수있으며사업을통해발생한이윤은투자금액이아닌실적등에따른배당으로분배된다. 임팩트투자 (Impact Investments) : 재무적투자수익을창출하면서동시에사회적 환경적임팩트 ( 성과 ) 도달성하는자본투자를의미한다. 현재초기단계이나선진국에서재정문제를해소하고, 사회문제를해결해나갈수있는창의적방안으로관심을모으고있음 (KB 지식비타민 호 ) 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

72 부록 대상지검토시유의사항 Ⅱ. 공동체주택을지어보자 31p 집을지을땅을찾는것은중요한일이기때문에시간과노력이많이든다. 입주자들사이에서도선호하는기준이나가치가다를수있기때문에갈등이발생할수있으며충분한조사를하지않고결정한다면공사를하는과정이어려울수도있고입주후생활을할때에도불편함을겪을수있다. 따라서원하는지역과동네에대해서먼저협의를하고땅이갖고있는물리적 법적성격에대해서는전문가의도움을받아결정하는것이좋다. 지역을선택하는데있어서통근거리가짧고교통수단이편리한곳, 학교나병원, 공원등의시설이가까운곳에위치 하여이용하기쉬운곳이좋다. 동네에거주하고있는사람들은어떤사람들인지, 어떤활동들을하고있는지미리살 펴입주후일상생활과공동체활동을하는데있어조화롭게관계를맺을수있을지살펴도보록하자. 원하는동네에사용할수있는땅이있다면땅의물리적인성격을살펴보는것이좋다. 도로와적절하게연결되어있는지, 향이마음에드는지, 주변에큰건물이있어서빛이나바람을막지는않는지살펴보아야한다. 또대상지자체의경사가너무심하지는않은지살펴보아야한다. 지적도나토지이용계획확인원에서는평면으로표기가되고주변건물등의정보가표현되지않기때문에반드시현장을답사하여땅을살펴보아야한다. 앞에서이야기한내용을바탕으로토지를정하는기준을체크리스트로만들어보자. 입주자모두중요하다고생각되 는요소를기록하여판단하고그것을토대로대상지를선택하면된다. 토지조사체크리스트예시 구분항목체크사항 도로현황 인접도로의존재여부 ( 도로가없는필지를맹지라고하며건축이불가하다 ) 도로의폭 ( 건축법상전면도로 4m 를확보해야함 ) 확인 토지현황조사 경사도 경사가심한지여부 ( 평지일경우공사가쉬우며심한경사가있을때에는접근이불편하며필요시옹벽이나석축등을설치하게된다 ) 자연환경 교통및입지조건 사회문화 지질조사일조권조망권풍향교통통입지조건 지하토질이암반인지확인필요 ( 지반이너무연약하거나너무단단하면굴착공사및기초공사에많은비용이들수있다 ) 남향의위치확인 주변도시및자연환경확인 자연환기에유리한가, 매연이나냄새가발생하는곳이있는지확인 자동차진입의편의성 인근대중교통의종류및접근성 대지주변의공공시설, 학교, 문화시설, 공원등입지여부 주변의쓰레기처리장, 분뇨시설등의입지여부 동네의문화행사나모임등이있는지조사 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

73 73 땅에는앞에서이야기한사회적 물리적특성과함께법적인여러특성들이있다. 이를테면토지의소유가누구로되 어있는지, 지목이무엇으로되어있는가하는것들이다. 이런것들을확인하는방법과그러한법적성질안에서어떻 게주택을지을것인가에는법적전문지식이필요하기때문에반드시법무사와전문가의도움을받을것을권장한다. 먼저지적도를통해기본적인땅의주소와형태, 도로여부, 땅에적용되는계획및규제의종류를확인해야한다. 건물을지을수있는땅의지목은 대지 이다. 대지가아닌땅에건물을지을수는없다. 만약전답등다른지목으로되어있다면 ( 농지 ) 전용허가를받고대체농지조성비를납부, 소유권이전등기를마친후에건축의사용승인을얻어지목을대지로변경하는것이가능하지만, 진행되는동안비용과시간이많이들수있다. 또해당필지가맹지 ( 도로가인접하지않은땅 ) 인지확인해보자. 맹지역시건축이되지않는다. 그리고그필지에적용되고있는규제가어떤것이있는지, 지구단위계획등향후계획이있는지살펴야한다. 규제에따라건축물의용도와규모가결정되며, 새로운계획이예정되어있는경우그계획에따라그땅에도로가생겨나면서땅의변형이일어날수도있다. 땅자체의법적성격을파악했다면땅에적용되어있는권리관계를파악해야한다. 권리관계는등기를통해서확인할수있으며, 해당땅의주인이누구인지, 지상권이나전세권이설정되어있는지, 근저당등저당권이설정되어있는지파악해야한다. 그러한권리는토지를매매함과동시에매도인에서매수인으로양도되기때문에매우세심하게살펴야한다. 예를들어전세권이설정되어있는땅을매입한경우땅을사용할권리는전세권자에있으며전세권자에게퇴거를명할수없기때문에땅을사용하지못하는경우가발생할수있다. 또, 만약저당권이설정된땅을매입한경우저당권자의경매신청으로인해토지의소유권을잃을수있으니신중하게검토해야한다. 땅의법적특성을담고있는서류는아래의표와같다. 아래의표에서나타나지않는성질들도존재하기때문에반드 시법무사의도움을받아토지를살펴볼필요가있다. 토지관련서류체크리스트 검토서류발급처체크사항 등기부등본관할등기소 토지의권리관계확인 가압류, 근저당, 지상권, 전세권등의항목확인 토지이용계획확인서 공유지연명부 건축물대장 시, 군, 구청동사무소 토지의사용목적및향후개발계획 소재지, 지번, 지목, 면적등 소유자가공동명의로되어있는경우, 소유지분및소유자정보확인 건축물의소유, 이용상태를확인 토지의소유자와기존건축물의소유자가다를수있으니확인 지적도 시, 군, 구청동사무소 토지의소재, 지번, 지목, 경계, 기타내무부령으로정하는사항확인 대지의경계, 진입로소요폭과존재유무를현정과비교확인 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

74 부록 배치계획 Ⅱ. 공동체주택을지어보자 31p 배치계획을하는데고려할요소는다음과같다. 앞에서사용한체크리스트와마찬가지로입주자들이중요하다고생 각하는요소를미리기록해놓으면건축설계단계에서진행을원활하게할수있다. 배치계획시고려사항예시 1 구분항목체크사항 주거동계획 규모검토 외부공간계획 건페율 / 용적률검토해당지역의용적률과건폐율을확인하고그에맞는규모 ( 각층바닥면적과층수 ) 를계획해야한다. 층수가결정되면각층의용도를결정할수있다. 외부공간계획건축물의규모가결정되면대지내나머지공간에대한계획이필요하다. 주차장또는마당등으로활용할공간이기때문에규모계획을하면서동시에진행하는것이좋다. 외부공간계획을위해서는교통계획이동반되어야한다. 교통계획 주차장규모검토 주차방식검토 진입로검토 주차장계획주택에필요한법정주차대수를확인하고입주자세대간필요한주차대수와비교하여부족하다면충분한주차대수를확보하여계획한다. 또한주차장을지하에설치할것인지, 지상에설치할것인지결정하고자전거주차장도함께계획하는것이좋다. 도로에서차량이진입하여주차장으로향하는경로를계획한다. 건물의주출입구의위치를결정하고사람과자전거, 차량이안전하게다닐수있게계획한다. 보행로검토도로에서주택으로들어오는과정이쾌적하고안전하도록계획한다. Tip! 건축관련용어정리 토지 : 일반적으로땅을통칭하는것으로국토이용관리법에따라모든토지는지목으로구분되며, 지목은대지, 도로, 하천, 임야, 전답등으로구분된다 대지 : 건축법에따라건축할수있는토지는지목이 대지 이어야한다. 지목이대지가아닌도로, 하천, 임야, 전답인토지에는건축물을지을수없다. 건축면적 : 하늘에서내려다보았을때건물이대지를덮고있는면적 연면적 : 각층의바닥면적의합 건폐율 : 대지면적에서건축면적이차지하는비율 ( 건축면적 / 대지면적 ) X 100 용적률 : 대지면적에대한연면적의비율. 이때의연면적에서지하면적과주차사용면적은제외된다.( 연면적 / 대지면적 ) X 100 전용면적 : 타인과공유하지않고순전히내가이용하는실내공간 ( 방, 거실, 주방, 욕실등 ) 공용면적 : 타인과함께이용하는실내공간 ( 엘리베이터, 복도, 계단등 ) 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

75 75 5. 금융상품및지원제도 Ⅱ. 공동체주택을지어보자 34p 우리은행과신협은공동체주택지원을위한대출상품을운용하고있다. 신협은 2016년 10월 17일공동체주택보급 확대를위한상호협력체계를구축했다. 서울시는금융상품개발 운영을위한제도적 행정적지원을, 신협중앙회는공동체주택금융상품의개발 운영지원에합의했다. 두은행모두서울시공동체주택추천서지참시대출이가능하다. 1 서울시지원금융상품 구분 공동체주택대출 ( 신협 ) 상품소개개 공동체주택보급 확대를위한상호협력체계 자가소유형공동체주택대출상품 임차보증금이있는임대주택에거주하고있는세입자가자가소유형공동체주택의입주를희망하나, 전체자산인 ( 현 ) 임차주택의임차보증금이새로운세입자계약의지연으로건축비용등의자금마련이어려운자를구제하기위한임차보증금담보형대출상품 소유자가공동명의로되어있는경우, 소유지분및소유자정보확인 건축물의소유, 이용상태를확인 토지의소유자와기존건축물의소유자가다를수있으니확인 시, 군, 구청동사무소 토지의소재, 지번, 지목, 경계, 기타내무부령으로정하는사항확인 대지의경계, 진입로소요폭과존재유무를현정과비교확인 민간금융기관의금융상품 구분신협우리은행 2 대출대상 자가소유형공동체주택입주예정자토지임대부공동체주택입주예정자 자가소유형공동체주택입주예정자 대출이율 3.5%( 고정금리 ) 3.98%( 변동금리, 신규 COFIX 6 개월 ) 대출한도 ( 구 ) 임차보증금의최대 80% ( 구 ) 임차보증금의최대 80% 신용등급 1~6 등급 1~5 등급 대출기간 공동체주택입주예정일또는 ( 구 ) 임대차계약종료일 공동체주택입주예정일또는 ( 구 ) 임대차계약종료일 기타 보증보험불필요 ( 보증료없음 ) 기존대출금에대한대환후대출가능토지임대부공동체주택입주자의경우토지와건물소유자가상이해도대출가능 1 서울시주택정책과주택제도팀 ( ) 2 우리은행상품의상세내용은부록 (83 쪽 ) 참조할것. 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

76 부록 금융상품및지원제도 자가소유형공동체주택대출제도활용우리은행공동체주택대출상품 대출대상자가형공동체주택입주예정자 - ( 구 ) 임차주택임차보증금을담보로대출을신청하는제도대출한도 ( 구 ) 임차보증금의 80% 대출이율 3.98%( 변동금리, 신규COFIX 6개월 ) 대출기간자가형공동체주택입주종료일또는임대차계약기간종료일채권보전임차인임차보증금반환채권질권설정계약체결 1. 대출대상 ( 전월세임대주택에서자가형공동체주택입주희망자 ) 1 서울지역내자가형공동체주택건축 ( 주민등록지불문 ) 연소득有 2 신임대주택조건 : 공유 & 커뮤니티실공간확보자 3 주택종류 : ( 구 ) 다세대이상의공유주택최선순위자 ( 신 ) 자가형공동체주택구입 2. 대출한도 ( 구 ) 임차보증금 80% 이내 ( 모든대출권한은은행권한임 ) 은행에서신용도와서울보증보험전산적용시대출한도금액이달리나올수있음 3. 대출기간공동체주택입주예정일또는 ( 구 ) 임대차계약종료일 4. 대출조건연이자 : 3% 후반 ~ 4% 초반 ( 수수료부과 : 수입인지, 중도상환수수료, 보증료 ) 5. 준비서류 1 공동체주택건축허가서 2 공동체주택건축허가점수도면 3 시공사와계약한도급계약서 4 시공사사업자등록증 5 ( 구 ) 확정일자부임대차계약서 6 ( 구 ) 임차주택등기부등본 7 ( 신 ) 토지등기부등본 8 대출신청자주민등록등본 ( 세대원포함 ) 9 대출신청자신분증 10 대출신청자재직서류 ( 전년도소득금액증명원또는전년도근로원천징수영수증또는급여명세서 (3개월이상 ) / 사업자 사업소득원천징수영수증 ) 11 시행사에의한경우 ( 시행사와계약한본인분양계약서및전체입주예정자분양계약서, 시행사분양계약금입금통장 ( 전체입주예정자분양계약금입금내역, 분양리스트포함 )) 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

77 77 5. 금융상품및지원제도 사회투자기금의활용 토지를매입하지않고임대하는경우협동조합등을결성하여임대하면서울시사회투자기금융자사업을통해사업비를융자받을수있다. 각사업별로신청대상과융자내용이다르므로적절한사업을선택하여융자받을수있다. 상세한내용은서울시에서확인할것을권장한다. 사업별신청자격과융자형태는아래의표와같다. 사업명 사회적기업융자사업 소셜하우징융자사업 중간지원기관협력사업 사회적프로젝트융자사업 신청자격 ( 예비 ) 사회적기업, 협동조합, 마을기업, 소셜벤처등서울소재법인또는 ( 예비 ) 사회적기업으로지정된비영리민간단체 - 사업대상지가서울인경우서울외소재가능 서울지역에임대주택공급예정인서울소재법인또는 ( 예비 ) 사회적기업으로지정된비영리민간단체 - 사업대상지가서울인경우, 서울외소재가능 - 공공성이담보되는시 공공의사업수행자의경우도가능 - 사업대상지확보및설계, 인허가, 시공등구체적인사업계획필요 사회적금융을수행하는법인또는 ( 예비 ) 사회적기업으로지정된비영리민간단체 - 신청기관의소재는무관하나재융자대상은서울소재에한함 - 서울특별시사회투자기금의설치및운용에관한조례 에따른사회적금융수행 신청자격 : 사회적프로젝트를수행하는서울소재법인또는 ( 예비 ) 사회적기업으로지정된비영리민간단체 - 사업대상지가서울인경우, 서울외소재가능 사업명융자한도융자기간융자금리 사회적기업융자사업 법인 ( 단체 ) 당 10~200 백만원 최장 5 년연 2% 담보조건 ( 융자액기준 ) 소셜하우징융자사업 중간지원기관협력사업 법인 ( 단체 ) 당최대 2,500 백만원 ( 총사업비의 70% 이내, 서울시사업참여자의경우 90% 이내 ) < 본사업 > 법인 ( 단체 ) 당 200~1,000 백만원 ( 기금 : 자부담 =2:1 매칭 ) < 시범사업 > 법인 ( 단체 ) 당 30~60 백만원 ( 기금 : 자부담 =3:1 매칭 ) 최장 3 년 ( 매각사업 ) 최장 5 년 ( 임대사업 ) 최장 5 년 연 2% 0% ( 재융자금리최대연 4%) 대표자등보통보증및사업대상부동산에담보권설정 ( 부동산사업의경우 ) 필요시공증, 담보권추가설정 사회적프로젝트융자사업 법인 ( 단체 ) 당 60~2,500 백만원 ( 총사업비의 90% 이내 ) 최장 5 년연 2% 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

78 부록 금융상품및지원제도 건물에너지효율화사업융자지원의활용 서울시는 2011년부터건물에너지효율화사업 (BRP) 융자지원을통해에너지절약시설설치사업에대해자금을지원하는계획을갖고있다. 신축이아닌기존건축물을매입하고리모델링을통하여주택을확보하는경우지원대상이될수있다. 사업해당시점의에너지절약설계기준의시행시점보다앞서건축물의허가가났다면단열재와창호등을새로운기준에맞추어교환하는것에대한사업비를지원받는제도이다. 에너지절약시설및생산시설을개선하게되면건축물의탄소배출량을줄일수있고효율적인열관리로냉 난방비용을절약할수있다. 아래의표는 2016년 2월공고 ( 서울특별시공고제 호 ) 된내용이므로현재의공고를확인하여의무사항과절차를참고하여야한다. 지원기준표 구분융자한도액대출금리사업내용및융자조건 주택 사업금액의 100% 최소 2백만원최대 15백만원 연리 1.45% 사업내용 : 에너지절약및에너지생산시설설치 융자조건 : 8년내균등분할상환 ( 다가구주택등은층별지원이가능 ) 융자취급기관의대출심사시부적합할경우미지급 주택은보증보험가입시무담보융자지원가능 신청자는융자신청전에융자취급은행과충분한협의후신청 건물에너지 효율화사업 (BRP) 융자지원절차 융자신청 융자심의 융자대상추천 공사완료및완료보고서작성 ( 신청자 시, 자치구 ) ( 시 ) ( 시 금융기관, 신청자 ) ( 신청자 ) 완료보고서검토 자금대여및융자실행 사후관리 대출신청및완료보고서제출 ( 시, 금융기관 ) ( 시 금융기관 신청자 ) ( 시, 금융기관 ) ( 신청자 금융기관 ) * 자금대여까지심의일정에따라최대 1 개월까지소요가능 건물에너지효율화사업 (BRP, Building Retrofit Priject) 이란? 건물의에너지손실과비효율적요인을개선하기위해다음의에너지절약시설및생산시설을개선또는설치하여에너지절감과생산을통해에너지이용효율을향상시키는사업 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

79 79 5. 금융상품및지원제도 세금의납부 예산의검토와집행과정에서납부해야할세금이발생한다. 그러나부동산관련업무에대한경험이부족하다면어떠한세금을어떠한방법으로납부할수있는지어려울수있다. 세무에관한어려움이있을때에는서울시에서시행중인마을세무사를통하여납세문제를해결하는방법도있다. 서울시마을세무사 서울시마을세무사란? 복잡한세무행정에대한전문지식이부족하거나과세불복관련비용이부담되는시민들에게마을 ( 동 ) 단위로지정된세무사들이무료로세무상담과권리구제를지원해주는우리마을 ( 洞 ) 담당세무사 운영방법 공익활동에대한재능기부의사가있는세무사와마을 ( 동 ) 을연결 서울시 25개자치구 208개동주민센터에지정되었으나, 208개동외에거주하는주민도이용가능 이용방법 세무상담 : 국세 지방세 상담을원하는주민은해당동주민센터에비치된마을세무사연락처와시 구 동홈페이지에게시된마을세무사를확인하여상담신청비대면상담 : 1차로전화 팩스 이메일등으로마을세무사와상담진행대면상담 : 복잡하거나전화등 1차상담이후추가문의사항이있는경우주민이담당마을세무사사무실을방문하여직접면담 불복청구지원 : 지방세에한함 청구서액 1 천만원미만으로납세자의재산수준등을고려한영세납세자로한정 이의신청 심사청구등불복청구요청시신청서작성등지원 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

80 부록 토지계약시체크할사항 Ⅱ. 공동체주택을지어보자 36p 토지거래절차출처 : 법제처 매매계약전준비절차 대상토지선정하기 부동산중개업체선정하기 ( 매도인과매수인이직접체결가능 ) 구입자금준비하기 행정청의허가받기 매매계약체결절차 토지의권리관계등확인하기 토지계약하기 소유권이전등기하기 매매계약후처리절차 각종사항신고하기 각종세금납부하기 구분 내용 토지거래허가제토지거래허가구역내의필지에대해서는토지거래허가필요 부동산거래 신고제도 부동산거래를하는경우법에서요구하는내용을신고해야할의무 매수인및매도인의인적사항 계약일, 중도금지급일및잔금지급일 거래대상부동산 ( 부동산을취득할수있는권리에관한매매계약의경우에는그권리의종류및그권리의대상인부동산을말함 ) 의소재지 지번및지목 거래대상부동산의종류및계약대상면적 실제거래가격 계약의조건이나기한이있는경우에는그조건또는기한 부동산중개업자의인적사항및중개사무소개설등록에관한사항 ( 부동산중개업자가거래계약서를작성 교부한경우에만해당함 ) 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

81 81 6. 토지계약시체크할사항 부동산매매계약서예시 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

82 부록 토지취득관련세금 Ⅱ. 공동체주택을지어보자 36p 토지취득관련세제 구분 부동산등기법 내용 소유권이전등기 (15,000 원수수료부과 ) 각지방등기소에서가능하나대법원인터넷등기소에서도처리가능 토지를매입하는과정에는준수해야할많은법적절차가있다. 만약사업하고자하는땅이토지거래허가구역에있다면토지거래허가를받아야하며, 거래시부동산거래신고제도에따른신고를해야한다. 이책에서는관련된법이어떤것이있는지그일부만나열하고있기때문에상세한법규검토와행정처리방법에관해서는법무사나공인중개사등관련전문가의도움을받는것이좋다. 구분 양도소득세 종합부동산세 정의 과세표준 정의 납부의무자 내용 ㆍ자산에대한등기도는등록에관계없이매도, 교환, 법인에대한현물출자등으로인해그자산이유산상으로사실상이전되는경우부과되는세금 ㆍ양도소득금액에서양도소득기본공제 ( 연간 250 만원 ) 를한금액ㆍ양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제액 ( 양도차익 장기보유특별공제율 ) ㆍ양도차익 = 양도가액 ( 실지거래가액 )-( 취득가액 + 그밖의필요경비 ) ㆍ과세기준일 ( 매년 6 월 1 일 ) 현재전국의주택및토지를유형별로구분하여인별로합산한결과, 그공시가격합계액이과세기준금액을초과하는경우그초과분에대하여과세되는세금 ㆍ토지에대한납부의무자 : 과세기준일현재토지분재산세의납세의무자로서다음에해당하는자ㆍ종합합산과세대상인경우 : 국내에소재하는해당과세대상토지의공시가격을합한금액이 5 억원을초과하는자ㆍ별도합산과세대상인경우 : 국내에소재하는해당과세대상토지의공시가격을합한금액이 80 억원을초과하는자 취득세 등록세 과세표준 정의 과세표준 정의 과세표준 ㆍ토지에대한과세표준 : ㆍ종합합산과세대상인토지의경우 : ( 납세의무자별로해당과세대상토지의공시가격을합산한금액 5 억원 ) 80/100( 공정시장가액비율 ) 을곱한금액ㆍ별도합산과세대상인토지의경우 : ( 납세의무자별로해당과세대상토지의공시가격을합산한금액 80 억원 ) 80/100( 공정시장가액비율 ) 을곱한금액 ㆍ부동산의매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에대한현물출자, 건축, 개수, 공유수면의매립, 간척에의한토지의조성등과그밖에이와유사한취득으로서원시취득, 승계취득또는유상 무상의모든취득에대해부과되는세금 ㆍ취득당시의가액으로취득자가신고한가액ㆍ건축물을건축 ( 신축과재축은제외함 ) 하거나개수한경우또는토지의지목을사실상변경한경우에는그로인하여증가한가액 ㆍ재산권과그밖의권리의설정 변경또는소멸에관한사항을공부에등기하거나등록하는경우부과되는세금 ( 부동산취득을원인으로이루어지는등기는제외 ) ㆍ등록당시의가액으로등록자가신고한가액 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

83 83 8. 건축허가관련도서 Ⅱ. 공동체주택을지어보자 37p 건축설계인허가 대상지를검토하는단계에서논의했던내용을기준으로주택설계를실시한다. 건축사의경험과지식에맡겨건축설계를진행할수도있지만, 입주자협의를통해스스로개인주거공간과공동이용공간을계획한다면맞춤형주택으로서진정한내집이라고할수있을것이다. 건축에대한상식을익힌다면건축사와의원활한소통에도움이될수도있다. 건축심의 건축법제4조와시행령제5조, 서울시조례제7조등에의하여다중이용건축물, 미관지구내의건축물, 분양을목적으로하는건축물로서연면적의합계가 10만제곱미터이상이나 21층이상의경우시심의, 연면적 3천제곱미터이상이거나공동주택 20세대이상인경우구심의를받아야한다. 건축심의는건축물의공공성확보, 에너지절약능력등에대해서울시에서정한기준에맞게건축물을설계하고검증하는단계이다. 해당공동체주택이심의대상에해당된다면건축허가이전에심의를받고그결과를건축허가단계에제출해야한다. 전문가와코디네이터와협의하여반드시확인할필요가있다. 건축허가 공동체주택은현재시작단계이기때문에관할구청에서인허가를받는경우, 허가담당자의공동체주택에대한이해가입주자또는서울시와다를수있다. 건축사또는코디네이터와함께허가접수이전에미리해당구청의담당부서와협의를하는것이도움이될수있다. 필요한경우서울시에홍보 정책자료등과함께도움을요청할수도있다. 건축허가를접수할때요구되는도서는앞에서언급한설계단계중계획설계단계의도면이다. 실시설계를진행하고공사를시작하게되면서경미하거나상세한수준의내용변경이발생할수있다. 그러나건축물의형태, 규모, 용도, 재료, 설비방식등건축물의주요한사항들은건축허가시기에결정된다고생각하는것이좋다. 입주후오랫동안거주하고관리해야할주택이기때문에각세대의주택평면, 공동이용공간의위치와규모, 설비방식, 에너지관련계획등주택의전반적인사항을건축허가접수이전에꼼꼼히확인하여결정할것을권장한다. 공동체주택도다른건축물과같이전유공간 ( 각세대주거부분 ) 과공용공간 ( 복도, 계단, 주차장등 ) 으로구분될수있다. 주택의면적은전유공간면적인전유면적과공용공간의면적인공용면적으로계산되어연면적이산정된다. 커뮤니티공간 ( 공동이용공간 ) 은공동체주택에거주하는사람들이함께사용하는공간이기때문에그면적이공용면적으로계산되어야한다고생각할수있지만인허가과정에서전용면적으로산입된사례가있다. 공동이용공간이전유면적으로산정될경우세대당분담금을정하거나임대 분양의과정에서착오가생길수있으니주의해야한다. 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

84 부록 건축허가관련도서 건축허가에필요한도서 건축허가를접수하기위해서는법에서요구하는도서를준비해야한다. 건축허가에필요한도서의종류는아래의표와같다. 건축허가는건축물과토지이용에관한모든범위에서법적검토가이루어지는단계이므로대상지와건축물의특성에따라필요한설계도서가달라질수있다. 건축허가를접수하는것부터허가를득하는과정까지건축사의역할이중요하다. 건축허가신청에필요한설계도서건축법시행규칙별표 2 도서의종류 건축계획서 ( 도서의축적은임의로정하며이하같음 ) 배치도 평면도 입면도 단면도 구조도 ( 구조안전확인또는내진설계대상건축물 ) 구조계산서 ( 구조안전확인또는내진설계대상건축물 ) 실내마감도 소방설비도 표시하여야할사항 1. 개요 ( 위치 대지면적등 ) 2. 지역 지구및도시계획사항 3. 건축물의규모 ( 건축면적 연면적 높이 층수등 ) 4. 건축물의용도별면적 5. 주차장규모 6. 에너지절약계획서 ( 해당건축물에한한다 ) 7. 노인및장애인등을위한편의시설설치계획서 ( 관계법령에의하여설치의무가있는경우에한한다 ) 1. 축척및방위 2. 대지에접한도로의길이및너비 3. 대지의종 횡단면도 4. 건축선및대지경계선으로부터건축물까지의거리 5. 주차동선및옥외주차계획 6. 공개공지및조경계획 1. 1 층및기준층평면도 2. 기둥 벽 창문등의위치 3. 방화구획및방화문의위치 4. 복도및계단의위치 5. 승강기의위치 1. 2 면이상의입면계획 2. 외부마감재료 3. 간판및건물번호판의설치계획 ( 크기 위치 ) 1. 종 횡단면도 2. 건축물의높이, 각층의높이및반자높이 1. 구조내력상주요한부분의평면및단면 2. 주요부분의상세도면 3. 구조안전확인서 1. 구조내력상주요한부분의응력및단면산정과정 2. 내진설계의내용 ( 지진에대한안전여부확인대상건축물 ) 벽및반자의마감의종류 소방시설설치유지및안전관리에관한법률 에따라소방관서의장의동의를얻어야하는건축물의해당소방관련설비 참고용어 시방서 : 집을짓기위해약속된매뉴얼. 보통표준시방과특기시방으로나뉘는데표준시방은국토교통부와같은공인된곳에서공법을표준으로정해놓은시방서이고, 특기시방서는특정한브랜드나자재물품등으로적용하는시공법을기록한것계산서 : 구조계산서, 설비계산서가있다. 예를들어, 보일러, 정화조, 전기등이설비계산서로작성되어야한다. 이계산서가정확해야준공후집에이상이생겼을때어느곳이문제인지정확하게따져볼수있다. 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

85 85 8. 건축허가관련도서 건축허가신청서 건축허가를접수하기위해서는법에서요구하는도서를준비해야한다. 건축허가에필요한도서의종류는아래의표와같다. 건축허가는건축물과토지이용에관한모든범위에서법적검토가이루어지는단계이므로대상지와건축물의특성에따라필요한설계도서가달라질수있다. 건축허가를득하면필증이발급된다. 건축허가를접수하는것부터허가를득하는과정까지건축사의역할이중요하다. 건축ㆍ대수선ㆍ용도변경허가신청서건축법시행규칙별지제 1 호의 4 서식 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

86 부록 건축설계시참고사항 Ⅱ. 공동체주택을지어보자 37p 건축설계체크리스트확인 ( 예시 ) 계획안을작성하면서주요내용에대한목록을만들어검토해보는것이좋다. 아래의예시를참조해도좋지만중요하 다고생각되는내용을직접작성하여검토하는것이더욱좋다. 환경계획 주택내부로햇빛이잘들도록계획되었는가? 주변의좋은경관을바라볼수있는가? 마당의크기는적당한가? 배치계획 조경계획 동선계획 외부공간의포장재료는적절한가? 식재의수종과수량은적절한가? 외부보행계획은자연스러운가? 자동차의동선에어려움은없는가? 주차계획 주차공간은필요한만큼확보되었는가? 주차방식은어떤방식이며, 주차에어려움이예상되지는않는가? 단위세대계획 현관의위치는적당한가? 거실및각방의크기는적당한가? 창의방향과크기는적당한가?( 채광과통풍 ) 발코니의위치와형태, 면적은적당한가? 주방내작업대동선은적합한가? 주방의가구배치및수납시설은적당한가? 쓰레기를처리하는공간이적당한가? 부부침실이거실과자녀실과의거리가적당한가? 수납공간은충분한가? 화장실은쾌적하게계획되었는가? 건축계획 공동이용공간 공용공간 공동이용공간과개별주호가적절하게연결, 분리되었는가? 공동이용공간의위치와크기가계획하는공동생활에적합하게계획되었는가? 계단의위치와크기는적절한가? 복도의폭과길이는적절한가? 화장실의위치와크기는적절한가? 외관 건물의외형이심미적으로아름다운가? 정체성검토 재료와공법은경제적으로계획되었는가? 설비계획 난방방식은어떠한가?( 지역난방여부, 중앙난방 개별난방여부 ) 냉방및환기방식은어떠한가? 각종전등의배치, 콘센트의배치등전기기구가적당히배치되었는가? CCTV 및경보시설등범죄예방설비는적당한가? 소방및방재시설은적당한가? 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

87 87 9. 건축설계시참고사항 건축설계진행절차확인 건축설계과정에는법적절차가존재한다. 각절차에서요구하는자료와서류, 내용을꼼꼼히검토해야한다. 행정처 리과정에서일정기간이소요되기때문에누락되거나위법적인사항이없어야일정을절약할수있다. 주택설계에관 련한법적절차를간단히요약하면다음과같다. 주택건축절차출처 : 법제처 사전준비 입지선정 [ 입지와규모의사전결정 ( 건축법 제10조 )] 용도지역 ( 자구, 구역 ) 에서의건축제한 ( 국토의계획및이용에관한법률 제76조 ) 주택건축지원제도 ( 그린홈 100만호건축사업등 ) 설계및허가 건축물의설계 ( 건축법 제 23 조 ) 및설계시고려사항 건축허가또는신고 ( 건축법 제 11 조또는 건축법 제 14 조 ) 허가 ( 신고 ) 사항의변경 ( 건축법 제 16 조 ) 건축시공 착공신고및공사감리 ( 건축법 제 21 조및제 25 조 ) 건축물의구조와재료 ( 건축법 제 49 조 ) 분쟁의조정및재정 ( 건축법 제 92 조 ) 건축완료 사용승인 ( 건축법 제 22 조 ) 취득세납부 ( 지방세법 제 7 조 ) 건축물의소유권보존등기 ( 부동산등기법 제 65 조 ) 유지및 관리등 건축물의유지및관리 ( 건축법 제 35 조 ) 건축물의하자 ( 건설산업기본법 제 28 조및 민법 제 667 조 ) 건축물의철거 ( 건축법 제 36 조 ) 5단계계약하기단계까지완료되었다면위의사전준비단계가완료되고현재설계및허가단계에있다고볼수있다. 모든과정에는법에서요구하는세부사항들이존재한다. 입주민들이스스로법을검토하고그에맞는준비를해야겠지만적용되는각법의복잡한관계와내용의이해가어려울수있으므로반드시코디네이터및전문가와의협력을통해해결해야한다. 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

88 부록 착공신고관련도서 Ⅱ. 공동체주택을지어보자 41p 착공신고에필요한도서 건축허가를득하고착공신고를하게되는데, 이때에도요구되는도서가있다. 건축사와함 께시공사의역할이필요하다. 건축허가와착공신고모두인터넷민원이가능하다. 그럴경 우건축사를대리인으로지정하여권한을위임할수있다. 착공신고에필요한설계도서건축법시행규칙별표 4 의 2 분야ㅣ 도서의종류 ㅣ 내용 가. 도면목록표 공종구분해서분류작성 나. 안내도 방위, 도로, 대지주변지물의정보수록 1. 건축 다. 개요서 라. 구적도 마. 실내재료마감표 바. 배치도 사. 주차계획도 1) 개요 ( 위치ㆍ대지면적등 ) 2) 지역ㆍ지구및도시계획사항 3) 건축물의규모 ( 건축면적ㆍ연면적ㆍ높이ㆍ층수등 ) 4) 건축물의용도별면적 5) 주차장규모 대지면적에대한기술 1) 바닥, 벽, 천정등실내마감 2) 건축자재성능및품명, 규격, 재질, 질감, 색상등의구체적표기 축척및방위, 건축선, 대지경계선및대지가정하는도로의위치와폭, 건축선및대지경계선으로부터건축물까지의거리, 신청건물과기존건물과의관계, 대지의고저차, 부대시설물과의관계 1) 법정주차대수와주차확보대수의대비표, 주차배치도및차량동선도차량진출입관련위치및구조 2) 옥외및지하주차장도면 아. 각층및지붕평면도 1) 기둥ㆍ벽ㆍ창문등의위치및복도, 계단, 승강기위치 2) 방화구획및방화벽의위치 자. 입면도 (2 면이상 ) 1) 주요내외벽, 중심선또는마감선치수, 외부마감재료 2) 건축자재성능및품명, 규격, 재질, 질감, 색상등의구체적표기 3) 간판및건물번호판의설치계획 ( 크기ㆍ위치 ) 차. 단면도 1) 건축물최고높이, 각층의높이, 반자높이 ( 종ㆍ횡단면도 ) 2) 천정안배관공간, 계단등의관계를표현 카. 수직동선상세도 타. 부분상세도 파. 창호도 하. 건축설비도 1) 코아 (Core) 상세도 ( 코아안의각종설비관련시설물의위치 ) 2) 계단평면ㆍ단면상세도 3) 주차경사로평면ㆍ단면상세도 1) 지상층외벽평면ㆍ입면ㆍ단면도 2) 지하층부분단면상세도 창호일람표, 창호평면도, 창호상세도, 창호입면도 냉방ㆍ난방설비, 위생설비, 환경설비, 정화조, 승강설비등건축설비 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

89 착공신고관련도서 착공신고에필요한설계도서계속 분야ㅣ도서의종류ㅣ내용 2. 일반 가. 시방서 1) 시방내용 ( 국토교통부장관이작성한표준시방서에없는공법인경우만해당한다 ) 2) 흙막이공법및도면 가. 도면목록표 나. 기초일람표 다. 구조평면ㆍ입면ㆍ단면도 ( 구조안전확인대상건축물 ) 라. 구조가구도 1) 구조내력상주요한부분의평면및단면 2) 주요부분의상세도면 3) 구조안전확인서 골조의단면상태를표현하는도면으로골조의상호연관관계를표현 3. 구조 마. 앵커 (Anchor) 배치도및베이스플레이트 (Base Plate) 설치도 바. 기둥일람표사. 보일람표아. 슬래브 (Slab) 일람표자. 옹벽일람표차. 계단배근일람표카. 주심도가. 도면목록표 4. 기계 5. 전기 나. 장비일람표 다. 장비배치도 라. 계통도마. 기준층및주요층기구평면도 마. 기준층및주요층기구평면도 바. 저수조및고가수조 사. 도시가스인입확인 가. 도면목록표 나. 배치도 다. 계통도 라. 평면도 규격, 수량을상세히기록 기계실, 공조실등의장비배치방안계획 공조배관설비, 덕트 (Duct) 설비, 위생설비등계통도 공조배관설비, 덕트설비, 위생설비등평면도 저수조및고가수조의설치기준을표시 도시가스인입지역에한해서조사및확인 옥외조명설비평면도 1) 전력계통도 2) 조명계통도 조명평면도 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

90 부록 착공신고관련도서 착공신고에필요한설계도서계속 분야ㅣ도서의종류ㅣ내용가. 도면목록표나. 배치도옥외 CCTV설비와옥외방송평면도 6. 통신 7. 토목 다. 계통도 라. 평면도 가. 도면목록표 나. 각종평면도 다. 토지굴착및옹벽도 라. 대지종ㆍ횡단면도 1) 구내통신선로설비계통도 2) 방송공동수신설비계통도 3) 이동통신구내선로설비계통도 4) CCTV 설비계통도 1) 구내통신선로설비평면도 2) 방송공동수신설비평면도 3) 이동통신구내선로설비평면도 4) CCTV 설비평면도 주요시설물계획 1) 지하매설구조물현황 2) 흙막이구조 ( 지하 2 층이상의지하층을설치하는경우또는지하 1 층을설치하는경우로서법제 27 조에따른건축허가현장조사ㆍ검사또는확인시굴착으로인하여인접대지석축및건축물등에영향이있어조치가필요하다고인정된경우만해당한다 ) 3) 단면상세 4) 옹벽구조 마. 포장계획평면ㆍ단면도 바. 우수ㆍ오수배수처리평면ㆍ종단면도 사. 상하수계통도 가. 도면목록표 우수ㆍ오수배수처리구조물위치및상세도, 공공하수도와의연결방법, 상수도인입계획, 정화조의위치 8. 조경 나. 조경배치도 다. 식재평면도 라. 단면도 법정면적과계획면적의대비, 조경계획및식재상세도 비고 ) 법제 21 조에따라착공신고하려는건축물의공사와관련없는설계도서는제출하지아니한다. 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

91 착공신고관련도서 착공신고시에도신고서를제출해야한다. 이때에는시공사, 감리자가모두지정되어야한다. 앞에서언급한것과같 이전자민원으로도가능하며신고서작성과서류제출은건축사의도움을받아진행하면된다. 착공신고서건축법시행규칙별지제 13 호서식 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

92 부록 건축시공공정표예시 건축시공공정표예시 공사에들어가기에앞서다음과같은공정표가작성된다. 공정표에는모든공정의종류와시작시기, 종료시기가표현된다. 주택의규모, 형태, 재료, 공법에따라달라질수있으며공사를하게되는계절, 날씨, 지질의상태에따라변경될수있다. 아래의공정표는가상의공정표로서어떤공정들이있는지보는정도로참조하기바란다. 실제의공정표는작성된실시설계를바탕으로시공사에서작성하게된다. 동 공종 건축인허가 1 개월 2 개월 건축인허가및착공계제출 가설공가 토공사 현장가설 / 사무소개설 부지정리및기초터파기 / 버림타설 철근콘크리트공사 1 층공사 2 층공사 3 층공사 4 층공사 방수공사 건축 조적공사 타일공사 미장공사 금속공사 / 창호공사 수장공사 / 도장공사 드라이비트공사 설비 전기 토목공사 / 조경공사 기계설비 전기, 통신설비 환기덕트, 위생기구, 급수급탕, 오배수, 소화배관슬리브설치 전등, 조명, 전열, 방송설비, 인터폰, CCTV 배관공사 소방 소방설비 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

93 93 3 개월 4 개월 5 개월 6 개월 층공사 옥탑층공사 지하층방수지상층방수옥탑층방수방수마감 지하층, 지상층조적 치장벽쌓기 타일공사 지하층미장 지상층미장 지상층미장 금속공사및창호공사 유리공사 징크공사 수장공사 도장공사 드라이비트공사 잡공사및부대토목공사, 조경공사 장비발주, 배관공사, 소화배관공사, 환기덕트, 공사, 급수급탕공사, 오배수관공사 수압시험및보온, 위생도기설치 시운전 전력간선공사및본전인입 시운전 전등, 조명, 전열, 방송설비, 인터폰, CCTV 입선공사 전등및기구부착 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

94 부록 관리비사용항목과구성명세 Ⅲ. 공동체주택에살아보자 52p 관리비사용항목과구성명세공동주택관리법 관리비항목 1. 일반관리비 2. 청소비 3. 경비비 구성명세 가. 인건비 : 급여, 제수당, 상여금, 퇴직금, 산재보험료, 고용보험료, 국민연금, 국민건강보험료및식대등복리후생비나. 제사무비 : 일반사무용품비, 도서인쇄비, 교통통신비등관리사무에직접소요되는비용다. 제세공과금 : 관리기구가사용한전기료, 통신료, 우편료및관리기구에부과되는세금등라. 피복비마. 교육훈련비바. 차량유지비 : 연료비, 수리비, 보험료등차량유지에직접소요되는비용사. 그밖의부대비용 : 관리용품구입비, 회계감사비그밖에관리업무에소요되는비용 용역시에는용역금액, 직영시에는청소원인건비, 피복비및청소용품비등청소에직접소요된비용 용역시에는용역금액, 직영시에는경비원인건비, 피복비등경비에직접소요된비용 4. 소독비시에는용역금액, 직영시에는소독용품비등소독에직접소요된비용 5. 승강기유지비 용역시에는용역금액, 직영시에는제부대비, 자재비등. 다만, 전기료는공동으로사용되는시설의전기료에포함한다. 6. 지능형홈네트워크설비유지비 용역시에는용역금액, 직영시에는지능형홈네트워크설비관련인건비, 자재비등지능형홈네트워크설비의유지및관리에직접소요되는비용. 다만, 전기료는공동으로사용되는시설의전기료에포함한다. 7. 난방비난방및급탕에소요된원가 ( 유류대, 난방비및급탕용수비 ) 에서급탕비를뺀금액 8. 급탕비급탕용유류대및급탕용수비 9. 수선유지비 10. 위탁관리수수료 가. 법제 29 조제 1 항에따른장기수선계획에서제외되는공동주택의공용부분의수선ㆍ보수에소요되는비용으로보수용역시에는용역금액, 직영시에는자재및인건비나. 냉난방시설의청소비, 소화기충약비등공동으로이용하는시설의보수유지비및제반검사비다. 건축물의안전점검비용라. 재난및재해등의예방에따른비용 주택관리업자에게위탁하여관리하는경우로서입주자대표회의와주택관리업자간의계약으로정한월간비용 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

95 장기수선계획의수립기준 Ⅲ. 공동체주택에살아보자 53p 장기수선계획의수립기준일부공동주택관리법시행규칙별표 1 1 건물외부 가. 지붕 구분공사종별수선방법수선주기 ( 년 ) 수선율 (%) 비고 1) 모르타르마감 2) 고분자도막방수 3) 고분자시트방수 4) 금속기와잇기 5) 아스팔트슁글잇기 전면수리전면수리전면수리부분수리전면교체부분수리전면교체 시멘트액체방수 나. 외부 1) 돌붙이기 2) 수성페인트칠 부분수리전면도장 다. 외부창 문출입문 ( 자동문 ) 전면교체 건물내부 구분공사종별수선방법수선주기 ( 년 ) 수선율 (%) 비고 가. 천장 1) 수성도료칠 2) 유성도료칠 3) 합성수지도료칠 전면도장전면도장전면도장 나. 내벽 1) 수성도료칠 2) 유성도료칠 3) 합성수지도료칠 전면도장전면도장전면도장 다. 바닥지하주차장 ( 바닥 ) 부분수리전면교체 라. 계단 1) 계단논슬립 2) 유성페인트칠 전면교체전면도장 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

96 부록 실제사례를통한시뮬레이션 1) 대상지분석 _ 사례지역현황 송파구현황및특징 송파구현황데이터 인구수 : 681,623 명 행정구분 26 행정동 (13 법정동 ) 세대수 261,476 세대 면적 : km2 * 2012년송파구청홈페이지기준 송파구는서울특별시의남동부에있는자치구로남한산성을배경으로강동구와경기도하남시, 서로는탄천을경계로강남구, 남으로는경기도성남시, 북으로는한강을경계로광진구와접하고있음 대규모아파트단지와저층주거지공존 획일화된아파트중심으로주거지형성 (1980년도잠실토지구획정리사업 ) 과거에는산업기반이취약하여타지역으로의출근이동이두드러졌지만, 최근에는 IT라는자족적산업기반으로송파구내의출근인동이많아졌고주거기능위주의건물군이넓게분포 송파헬리오시티 ( 가락동가락시영재개발 예정 ) 위례신도시개발 ( 송파구거여동, 성남시지역 ~2017 예정 ) 상업, 업무 가락동농수산물도매시장및롯데월드백화점 강동구및성남, 분당주민까지구매활동의중심지역할수행 S/W진흥원, 컴퓨터프로그램심의조정위원회, 소프트웨어공제조합 2009년한국인터넷진흥원이설립되면서이에관련된 IT벤처시설의입지가활발히진행 역사, 자연, 문화, 체육 한강, 탄천, 성내천, 석촌호수, 오금공원, 장지공원, 백제초기의몽촌토성, 풍납토성, 백제고분군 역사유적을기반으로시민들에게백제문화를전파하는박물관조성과관련축제등이행해지는등송파구의중요한관광문화콘텐츠풍부 종합운동장, 올림픽공원 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

97 실제사례를통한시뮬레이션 1) 대상지분석 _ 사례지역현황 가락 2 동현황및특징 가락 2 동현황데이터 인구수 : 35,210 명 ( 남 17,293, 여 17,917) 세대수 12,192 ( 현재 ) 면적 : 0.96 km2 ( 송파구 km2 ) * 2012년송파구청홈페이지기준 대상지현황사진 1 대상지현황사진 2 주변시설 (500m 이내 ) : 경찰병원역, 국립경찰병원, 가주초등학교, 송파중학교, 가동초등학교, 서울평화초등학교, 가원중학교, 어린이공원, 근린공원, 가락경로당남녀거주비율이고른편이며인구밀도는 36,955명 / km2 ( 서울시 :17,013명/ km2, 송파구 : 19,831명 / km2 ) 으로높은편이다. 그리고공원및상업시설을고루갖추어생활여건이좋은주거지 위치및주거지특성 송파구남동쪽에있으며, 동쪽은오금동 거여동, 서쪽은강남구수서동, 남쪽은문정동, 북쪽은석촌동 송파동과접해있음 가락본동은고밀도주거지역, 가락1동은농수산물도매시장이동의많은부분을차지하고있고, 국민주택규모의시영아파트와국가유공자가집단거주하는주공아파트아파트가위치, 가락2동은일반주택이혼합된주거지역으로원주민보다외지인들이많아주민이동이잦은편 상업, 업무 가락동농수산물도매시장 송파경찰서 ( 보도 13분 ), 국립경찰병원 ( 보도 5분 ) 중앙전파관리소 ( 보도 10분 ) 한국인터넷진흥원 (IT타워) ( 보도 12분 ) 가락시장역, 송파역, 경찰병원역 ( 보도 5분 ) 오금역, 계룡역, 버스정류장 ( 보도3분 ) 역사, 자연, 문화, 체육 탄천, 가락근린공원, 계룡근린공원 탄천이인접해있으며, 가락동전역으로근린공원, 어린이공원등이고루분포 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

98 부록 실제사례를통한시뮬레이션 1) 대상지분석 _ 사례지역현황 가락 2 동주거현황및생활시설 3, % 4 % 2,621 3 % 74 % 단독주택다가구주택아파트연립주택다세대주택 1,192 1, 인가구 2인가구 3인가구 4인가구 5인가구 6인가구이상 가락 2 동은아파트단지가많지만, 대상지주변은저층주거지로이루어져있고, 4 인가구가많은편이다. 구분 개소구평균시평균 비율 생활 상위 14% 의료 상위 16% 음식 상위 23% 교육 상위 13% 문화 상위 20% 금융 상위 17% 복지 상위 41% 쇼핑 상위 20% 공공 상위 15% 보육 상위 34% 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

99 실제사례를통한시뮬레이션 1) 대상지분석 _ 사례지역현황 송파구 가락 2 동연령별인구 가락2동은대중교통이편리한편이며학교가 4개, 종합병원 1곳, 대형도매시장 (150m이내), 동네마트 (100m이내 ), 가있어생활이편리한주거지이고, 근린공원도 3곳이나있어매우좋은여건이지만어린이교육이나여가문화시설은취약한편임 송파구전체에비해가락2동의거주자비율은노인의비율이적으면서자녀를둔 4인가구가족단위의거주자가많은편 가락2동의거주자들은시민소득인식수준이다른수에비해높은편 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

100 부록 실제사례를통한시뮬레이션 2) 수요자실제의견조사 _ 수요자설문조사 송파구현황및특징가락2동공동체주택의예상입주자를선정하기위해가락2동을대상으로데이터조사 ( 통계자료 ) 와설문조사를통해수요자분석을진행했다. 설문조사내용으로는기초수요조사, 현재살고있는주택에대한만족도, 공동체주택에대한관심도, 공동체주택에대한요구를조사하였다. 그리고데이터조사 ( 통계자료 ) 를통해얻은정보에따라송파구가락2동거주자중자녀를가진 30~40대가정을중심으로 육아형공동체주택 에대하여설문조사하였고, 총 54명의주민이참여하였다. 설문조사개요 조사지역 조사대상 송파구가락 2 동 자녀를가진 30~40 대가정 조사방법 설문조사 조사기간 2016 년 9 월 9 일 -12 일 (3 일 ) 응답자수 총 57 명 응답항목 거주자일반사항에대한질문 6 문항 공동체주택에관한관심도질문 6 문항 공동육아관련질문 12 문항 총 29 문항 공동육아관련질문 12 문항 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

101 실제사례를통한시뮬레이션 2) 수요자실제의견조사 _ 수요자설문조사 거주자일반사항에대한질문 귀하의성별은? % 결혼유무는? 7.40 % % 남 여 % 미혼 기혼 귀하의직업은? 가구원수는? 1.90% % 9.30% 7.40% 7.40% 39.60% % % 사무직전문직자영업주부기타 44.40% 31.50% 1인 2인 3인 4인 5인이상 살고있는주택유형은? 주거형태는? 2.30% 3.70 % % 55.60% % % 6.90% 아파트단독주택연립 / 다세대주택고시원 / 기숙사 / 기타 % 자가전세월세무상 / 기타 설문을 육아형공동체 을목적으로 30대 ~40대의주부들을중심으로조사하였기때문에대부분이주부였으며, 4인가정이가장많았다. 주택유형은아파트가가장많았고,(55.6%) 그다음으로는연립 / 다세대주택이많이있었다.(35.2%) 이들중자가소유형도 31.5% 로높은편이었지만, 임대형이 64.8% 로가장많았다. 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

102 부록 실제사례를통한시뮬레이션 2) 수요자실제의견조사 _ 수요자설문조사 공동체주택에관한관심도질문 살고있는주택에만족도는? 3.50 % 2.10 % % % % 매우만족만족보통불만족매우불만족 불만족스러운이유는? 불편한주거환경자가가아니라서자녀의교육교통불편주변환경및편의시설이웃과의관계주택노후금전적인부담 평소마음맞는사람들과함께살아가는주택 에대해생각해본적은? 실현되지못했다면그이유는? 9.30 % % % % 공동체주택에대해잘몰라서 % 매우생각해봄생각해봄생각해보지못함생각없음 % % 마음에맞는사람을찾지못해서 마음맞는사람은있으나조건때문에 자금마련이어려워서 공동체주택에거주할기회가생긴다면 거주하실의향은어느정도? 거주할의향이없으시다면그이유는? % % 7.40 % % 절대의향없음의향없음보통가급적거주하고싶음반드시거주하고싶음 % 8.30 % % % 8.40 % 사생활침해 잘몰라서 불편할것같아서 지금사는곳에 불만이없어서 함께살사람이없어서 설문결과마을주민들의거주만족도는 5.6% 로높지않은편이었으며, 그이유는문화생활의결여 ( 주변환경및편의시설 ) 와경제적부담을 ( 세입자, 주택노후, 불편한주거환경 ) 꼽았다. 그러므로이를해결할수있는공동체주택에대한관심은매우높았다.( 생각해본경우 : 90.8%, 거주희망 : 72.3%) 이를실행하지못한이유로는정보의부족, 관계의부족, 금전적부담등다양하였다. 이러한의견을잘고려하여시민들에게공동체주택희망자를위한가이드북제공및의견이일치하는사람들과의만날수있는기회를늘려줄필요가있다. 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

103 실제사례를통한시뮬레이션 2) 수요자실제의견조사 _ 수요자설문조사 공동육아관련질문 기혼수요자의부부수입형태는? 자녀의나이는? 6.70 % % % % 외벌이 맞벌이 % % % 3세미만 3세이상 5세미만 5세이상 8세미만 8세이상 13세미만 13세이상 자녀를돌보는형태는? 위탁시탁아비용은? 4 % 7.30 % % % % % % 사립어린이집구 / 시립어린이집유치원직접육아부모협동육아조부모육아기타 % % % % % 20 만원미만 30 만원이상 35 만원미만 35 만원이상 40 만원미만 40 만원이상 50 만원미만 50 만원이상 위탁기관으로의이동은? 거주할의자녀의하원시간은? 2.40 % % % % 2.60 % % 원내버스개인자동차대중교통도보기타 % % 오후 2 시경 오후 4 시경 오후 6 시경 현재양육에있어자녀의연령, 양육방식및양육비용은다양한편이었다. 부모의수입형태에따라자녀의양육방식이결정되는데, 직접육아는 15.9% 이며, 그외의가정들을위탁시설에맡기고있다. 위탁비용또한다양하며, 20만원이하부터 35만원미만사이가 59% 로가장많았고, 50만원이상투자되는집도 15.3% 로적지않은비율을차지하고있다. 대상자들의자녀가초등학생이하이므로자녀의이동에부모에게의존하는경우가많았다. 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

104 부록 실제사례를통한시뮬레이션 2) 수요자실제의견조사 _ 수요자설문조사 공동육아관련질문 별도의교육을한다면어떤교육형식인가? 7.10 % % % % 체육학원예술학원 방문교육 % 품앗이 ( 무료 ) 9.50 % % 문화센터공동육아방식 기타 교육비는? % % 7.90 % % % % 10 만원미만 10 만원이상 15 만원미만 15 만원이상 20 만원미만 20 만원이상 30 만원미만 30 만원이상 50 만원미만 50 만원이상 부모가협동하여육아할수있는공동체 이유는? 주택에거주할의향은? % % % % 금전적부담이적어질것같다 차별화된교육을할수있을것같다 급한일이생겼을때서로의도움 % 거주할의향있음거주할의향없음 % 아이정서적으로도움이될것같다 육아형공동주택에대한생각은? 육아형공동체주택에어떤프로그램을? 기타 0 기타 1 육아방법의의견차이 6 야간보육시스템 4 직장인의어려움 9 공동육아 ( 품앗이 ) 형돌봄교실 27 함께돌보는육아 22 보육교사가있는돌봄교실 12 비용부담절감과시간적여유 6 놀이시설 ( 키즈카페형 ) 3 다양한부모의교육 16 구청과연계된프로그램 6 공동육아에긍정적인반응을보이고있다. 맞벌이형이반이상을차지하고있었기때문에, 급한일이생길경우서로양육의도움을주고받을수있을것이라고보았다.(43.5%) 이외에도현대에결여되어가는공동체성을키워줄수있을것이라는이유가가장높았다.(47.8%) 현재아이들의사교육의분야가체육및예술교육이가장높은것 (76.2%) 으로보아인간적인양육방식에대한관심이높은것으로보인다. 그러므로공동체주택을만들때, 예술및체육의교육증진및상시아이돌봄이가능한형태를제공해주는것이요구된다. 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

105 실제사례를통한시뮬레이션 2) 수요자실제의견조사 _ 수요자설문조사 공동체주택공간관련질문 주택에있었으면하는공용공간및커뮤니티시설은? 기타도서실학습실운동시설공동옥상텃밭공동세탁실어린이놀이공간공동작업실노인모임실어린이돌봄교실공동부엌주민모임시설 함께살공동체주택의형태는? 3.80 % 체육학원예술학원방문교육품앗이 ( 무료 ) 문화센터공동육아방식 % 기타 커뮤니티시설의공간형태는어떻게활용하 는것이좋은가? % % 안전시설만되어있는넓은공간 놀이시설, 기구등시설이갖춘공간 원하는주택평형은? 커뮤니티시설에물리적인시설은? 3.85 % 3.85 % % % % 28m2 (8평) 원룸 49m2 (15평) 투룸 59m2 (18평) 투룸 59m2 (18평) 쓰리룸 69m2 (21평) 쓰리룸 % % % % 놀이기구 ( 미끄럼틀 ) 놀이도구 ( 장난감등 ) 간단한주방시설테이블, 의자등 공동체주택의커뮤니티시설및공용공간으로공동육아공간 ( 어린이놀이공간, 어린이돌봄교실 ), 주민들과의소통공간 ( 주민모임시설 ), 활동공간 ( 공동옥상텃밭 ) 이필요한것으로조사되었다. 그리고이공간에음식을같이해먹을수있는부엌이함께설치하기를희망하며 (62.2%), 정해진공간보다는상황에따라자유롭게사용할수있는공간을만들필요가있다고조사되었다. ( 안전시설만되어있는넓은공간 : 68.2%) 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

106 부록 실제사례를통한시뮬레이션 2) 수요자실제의견조사 _ 수요자설문조사종합 가락 2 동수요자조사 가락 2동의주민은기본적인소득이다른지역과비교했을때, 상위권을차지하고있는지역이다. ' 육아형공동체 ' 설립을목적으로 30대 ~40대의주부들을대상으로설문을진행하였고, 현재대부분은아파트에살고있었다.(55.6%) 공동육아에대한희망이매우높은비율 72.3% 을나타내고있었다. 공동체주택을한번이라도생각해본경우는 90% 이상으로공동체주택에대한정보의제공이이뤄지고있는것으로판단된다. 이미수요자가공동체주택에대한희망이높으므로주택설립에있어서적극적으로참여할것으로예상된다. 공동육아의희망이유로는서로양육의도움을주고받을수있을것이라고본비율이 43.5% 이며, 현대에결여되어가는공동체성을키워줄수있을것이라는이유가 47.8% 로나타났다. 현대인의지나친개인주의적삶에대한비판의식이형성되어있는것으로보이며, 이를개선할수있는방안으로서공동체주택을생각하고있는것으로판단된다. 관심도가높고필요성을인식하고있지만, 실행하지못하는이유로는다음과같은이유들이나타났다. 먼저공동체주택에대해구체적으로알지못하거나 (34.6%), 마음맞는사람을찾지못함 (15.4%), 마음맞는사람은있으나다른조건이맞지않아서 (25%), 자금마련이어려워서 (25%) 로나타났다. 이러한문제는개인적차원에서해결하기어려운부분이존재하므로, 구혹은시자체차원에서시민을위한소통의장을마련하고공동체주택에대한자료의접근성을높여줘야하는것으로판단된다. 보다구체적으로공동체주택에살고자하는본인의이유를분명히인식할수있도록하는매뉴얼개발, 공동체주택자금마련의지원방안연구가있어야한다. 공동육아를위한공동체주택설립을원하는참가자들은현재다양한양육방식으로아이들을키우고있었다. 또한양육의비용도다양하였다. 이러한현재의상황을고려해봤을때, 공동육아에대한다양한기대가있을것으로판단되며, 그기대치가어떻게다른지를보다구체적으로의논해나갈필요가있다. 우선조사를통해추출된공통점으로는 체육및예술교육 에대한관심 (76.2%), 공동체성 에대한관심이나타났다.(47.8%) 또한, 맞벌이의가정이반이상을차지하고있었으므로, 바쁠때서로도와줄수있는공동육아의공간형성 ( 어린이놀이공간, 어린이돌봄교실 ) 및주민소통공간 ( 주민모임시설 ) 을희망하였다. 또한, 공동생활공간에서기본적인생활이가능할수있도록부엌및공동텃밭을만들어줌이필요하다. 이러한수요자의특성을고려하여만들어질공동체주택내의공용공간은개방적이며, 융통성있고, 자유로운공간을만들어줄필요가있을것으로판단된다. 가락 2동은공동체주택및공동체성에대한관심도는매우높은편의집단이다. 또한경제적으로여유가있는가정이많은집단으로공동체주택에대한희망이유는경제적측면보다가치적측면을높이바라보고희망하는것으로보인다. 공용시설에대한조사에서도다행히분산되지않게조사되었다. 즉가락 2 동주민들은자유롭고개방적이며부엌이있는생활공간과주민들간의소통의공간을무엇보다필요로하였다. 이는현재가락 2동주민들간의소통이만족할만큼원활하게이뤄지지않고있음을나타내므로, 공동육아를 함께 나눌수있는교육의장, 문화의장을마련함으로써자연스러운주민간의소통이이뤄질수있을것으로판단된다. 또한, 공동체주택을넘어마을인근시설과의근접성을높이기위한입주자가나함께노력할수있는프로그램이마련되면좋을듯하다. 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

107 실제사례를통한시뮬레이션 3) 가상설계 _ 대상지조사 대상지개요 장애없는보행로조성되어있음 위치 : 송파구가락동 면적 : 303.3m2개별공시지가 ( m2 ) : 3,577,000원약 12대주차가능 ( 거주자우선주차 / 신청 ) - 송파구관리 전신주 2, 통신주 2 개있음 대상지주변 300m 커뮤니티시설현황 홍선생미술 도예방 노인정 양호한거주지 / 차량이용양호 버스정류장및지하철접근성양호 대상지주변으로주민커뮤니티시설및보육시설부족 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

108 부록 실제사례를통한시뮬레이션 3) 가상설계 _ 가상입주자설정 송파구현황및특징 가락2동의데이터및대상지분석한결과를토대로본주거모델의타겟은자녀를둔가족단위의거주자로설정하였으며, 그중에서도공동육아에관심있는수요자의설문을통해더구체적인타켓인가락2동의생활여건을선호하고, 이웃간의관계를중요시생각하는 5~7세자녀를가진공동육아를필요로하는가정선정한다. 본주거모델을통해주민여가문화를해결하면서공유개념을도입하는공동체주택을전제로시뮬레이션한다. 1 단계 송파구지역여건을선호하는그룹 2 단계 가락 2 동생활여건을선호하는그룹 3 단계 이웃간의관계를중요시하며공동체에대한이해가있는그룹 4 단계 5 세 -7 세의자녀를가진그룹 공동으로자녀교육을시킬수있는모듬살이를원하는그룹 가상입주자 테마 5 세 ~7 세의자녀를둔공동육아를필요로하는가정 공동육아및돌봄교실 다양한생활방식을가진이웃간의약속 공동의목적 ( 공동육아 ) 을가진사람들이함께살아가는주거 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

109 실제사례를통한시뮬레이션 3) 가상설계 _ 배치계획및프로그램계획 법규및규모검토 토지가정해지면예산을세우기위해대상지에대한법규검토를통해세대수와대략적인 건축물용도를결정한다 구분 내용 대지위치서울특별시송파구가락 2 동 대지면적 m2 (90 평 ) / 용도지역제 2 종일반주거지역 법규상 7 층이하 건물규모 * 건축면적및연면적으로환산시 : 5 층 ( 필로티포함 ) ( 옥탑은건축면적의 1/8 은층수에포함안됨, 지하주차장시건축면적에포함안됨 ) 건폐율 60% 이하 / 용적률 150% 이상 250% 이하 토지이용규제정보 대지현황 대상지주변현황사진 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

110 부록 실제사례를통한시뮬레이션 3) 가상설계 _ 배치계획및프로그램계획 외부공간계획및교통계획 법규및규모검토에따라주거동위치, 외부공간계획, 교통계획을입주자, 전문가의협의과 정을거쳐각세대의견을고려하여진행한다. 이때최적의배치를파악한후그에맞는공 간의프로그램, 면적을결정하여설계를진행한다. 주차및차량진출입이편리, 1 층공간확보 1 층야외공간활용이어려움 1 층야외공간활용가능, 1 층공간확보 주차및차량진출입이불편 ( 입주자간의양보필요 ) 주차및차량진출입이편리 1 층공간및야외공간확보불가 ( 부적합 ) 주차및차량진출입이불편 1 층공간및야외공간확보불가 ( 부적합 ) * 지하에주차장설치불가 ( 면적및주차대수현실성없음 ) - 지하에주차장을대체하여커뮤니티시설이나근린생활시설, 공용공간으로구성 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

111 실제사례를통한시뮬레이션 4) 가상설계 _ 기획설계 공간계획 ALT 1 개인영역 ( 주거공간 ) 공동이용공간및근생시설공용공간코어옥상공간 공간계획 커뮤니티공간계획 지하 : 공동이용공간및공용공간 ( 창고 ) 1 층 : 근린생활시설, 주차장 2,3 층 : 주거시설 ( 각층 2 호씩 ) 4 층 : 주거 1 호, 공용공간 ( 세탁실, 건조실 ) 5 층 : 주거 1 호, 공동이용공간 ( 옥상 ) [ 텃밭정원, 정자 ( 야외놀이가능한 )] 지하 : 공동이용공간 ( 어린이놀이공간 ) 1 층 : 근린생활시설 ( 식당 ) 5 층 : 입주자커뮤니티실 ( 회의실및공유부엌 ) 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19

112 부록 실제사례를통한시뮬레이션 4) 가상설계 _ 기획설계 공간계획 ALT 2 개인영역 ( 주거공간 ) 공동이용공간및근생시설공용공간코어옥상공간 공간계획 커뮤니티공간계획 지하 ( 선큰 ) : 공동이용공간및공용공간 ( 창고 ) 1 층 : 근린생활시설, 주차장 2,3 층 : 주거 ( 각층 3 호씩 ) 4 층 : 주거 3 호 5 층 : 공동이용공간 ( 주민모임시설 ) 옥상공간 ( 공용텃밭및쉼터, 빨래건조공간 ) 지하 ( 선큰 ) : 공동이용공간 ( 어린이돌봄교실및놀이공간 ) 야외놀이공간 1 층 : 근린생활시설 ( 식당 ) 5 층 : 주민모임시설 ( 회의실및간단한주방시설 ) 함께살아좋은집 7.indd 오전 11:19