Retail CEO Report 제 15 호 Executive summary 소득수준향상, 사회환경변화등으로쇼핑과음식, 놀이, 문화, 휴식등 을한공간에서해결하려는소비트렌드확산 - 기존업태의성숙화, 대형유통에대한규제강화, 도심재개발, 소비자니즈의변화등은쇼핑센터확산을촉진시

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예슬 견
5 years ago
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2 Executive summary 소득수준향상, 사회환경변화등으로쇼핑과음식, 놀이, 문화, 휴식등 을한공간에서해결하려는소비트렌드확산 - 기존업태의성숙화, 대형유통에대한규제강화, 도심재개발, 소비자니즈의변화등은쇼핑센터확산을촉진시키는주요인 미국과일본에서각각 1950 년, 1970 년대부터쇼핑센터 (SC) 가도입되고 확산된데반해, 국내에서는 2,000 년대들어서야본격적으로등장 - 이는이들국가에서쇼핑센터가경제, 사회환경의변화속에서어떻게변모해왔는지의동태적과정을파악할필요성을제기 미국과일본의쇼핑센터발전역사에대한고찰을통해다음과같은 시사점을발견가능 - 미국과일본에서쇼핑센터의기능과역할이시대의경과에따라변화해온것처럼국내쇼핑센터도유사한형태의진화과정을보일전망 - 특히,SC 의기능이지역사회와의조화를강조하는형태의공공성 사회성기능을강화하는방향으로변화할것으로전망 - 입지적인측면에서는도심형 SC 의입지가한정적인것을감안해볼때향후교외형 SC 가개발이활발해질것으로분석됨 - 쇼핑몰성공의관건은규모화, 테넌트믹스등에의한차별화여부가좌우할전망 확산일로에있는대형상업시설의안정적인안착을위해서는다음과같 은정책적노력이요구됨 - 대형상업시설은겉으로드러나는상업적인측면뿐만아니라금융, 부동산, 건설등과상호연관되어있는관계로종합적인관점에서접근필요 - 업계발전의구심점마련을위해가칭 한국쇼핑센터협회 설립유도 - 업태정의및분류체계를국제기준에맞게재정의내지보완 - 실효성있는유통정책수립과실행을위한시장실태조사실시및정책연구 - 중장기적으로는수요 - 공급불균형해소, 해외관광객유치와연계및지역사회와의조화를유도하는정책추진

4 Ⅰ. 국내쇼핑센터현황및발전과정 1. 국내쇼핑센터현황 소득수준향상과사회환경변화등으로쇼핑과음식, 놀이, 문화, 휴식 등을한공간에서한꺼번에해결하려는소비트렌드확산 대형상업시설간경쟁심화로 2010 년을전후로복합쇼핑몰이수도권을 중심으로빠른속도로증가 < 표 1> - 영등포타임스퀘어 (2009), 신도림디큐브시티 (2011), 김포롯데몰 (2011), 여의도 IFC 몰 (2012), 고양원마운트 (2013) 등이대표적 특히, 복합쇼핑몰은넓은매장과쾌적한쇼핑환경을제공하여쇼핑의 편의성을극대화해주고, 다양한콘텐츠로쇼핑, 문화, 먹거리등을원스 톱 (one-stop) 으로해결해주는경쟁력보유 이처럼복합쇼핑몰등대형상업시설이빠르게확산되고있는데는다양 한요인이복합적으로작용 주 5 일제근무의시행과정착으로소비자가시간적여유를가지고한 곳에장시간머물면서쇼핑할수있는여건조성 - 경제성장으로높아진소득수준을바탕으로적극적으로여가활동을즐 기려는소비자증가 또한편리하고쾌적한쇼핑환경과쇼핑, 오락, 문화를한공간에서해 결하려는소비자니즈의확산도대형상업시설의확산을촉진 - 1 -

5 대형유통업체는백화점, 대형마트등기존의업태의성숙화와규제강화 를돌파하기위한새로운성장동력마련이절실 - 대형유통에게는대한규제강화등사업환경와소비자니즈에부응하 기위해새로운수익원창출이요구되어지는상황 전문디벨로퍼의개발능력향상과더불어글로벌 SPA, 카테고리킬러등 쇼핑몰컨텐츠의증가도쇼핑몰출점을가속화시키는동인 < 표 1 : 최근개장한쇼핑몰 > 쇼핑몰 개발회사 ( 입점백화점 ) 위치 개점시기 신세계센텀시티 신세계 부산해운대 평택역사몰 AK플라자 경기평택역 타임스퀘어 경방 ( 신세계 ) 서울영등포 부산광복점 롯데 부산중구 레이킨스몰 ( 주 ) 킨텍스몰 ( 현대 ) 경기고양킨텍스 디큐브시티 대성 서울신도림 김포몰 롯데 김포공항 여의도 IFC몰 AIG코리아부동산개발 서울여의도 스퀘어온 서부 T&D 인천연수동 업스퀘어 업스퀘어 PFV 울산삼산동 아브뉴프랑 호반건설 경기판교 원마운트 청원건설 경기고양 피트인 롯데 서울동대문 자료원 :,2014 년유통산업전망세미나발표자료

6 유통산업발전법시행령에서는쇼핑센터와복합쇼핑몰을대규모점포 의한유형으로분류하고 < 표 2> 와같이정의 복합쇼핑몰을 매장면적의합계가 3,000 m2 ( 약 907 평 ) 이상인점포의집 단으로, - 쇼핑, 오락및업무기능등이한곳에집적되고, 문화 관광시설로서의 역할을하며,1 개의업체가개발 관리및운영하는점포의집단 으로 정의 또한쇼핑센터 (ShoppingCenter;SC) 를 다수의대규모점포또는소매 점포와각종편의시설이일체적으로설치된점포로, - 직영또는임대의형태로운영되는 3,000 m2이상의점포집단 으로규정 < 표 2 : 대규모점포의종류 > 업태정의매장면적 대형마트 백화점 전문점 쇼핑센터 복합쇼핑몰 그밖의대규모점포 식품 가전및생활용품을중심으로점원의도움없이소비자에게소매하는점포의집단 다양한상품을구매할수있도록현대적판매시설과소비자편익시설이설치된점포로직영의비율이 30 퍼센트이상인점포의집단 의류 가전또는가정용품등특정품목에특화한점포의집단 다수의대규모점포또는소매점포와각종편의시설이일체적으로설치된점포로직영또는임대의형태로운영되는점포의집단 쇼핑, 오락및업무기능등이한곳에집적되고, 문화 관광시설로서의역할을하며, 1 개의업체가개발 관리및운영하는점포의집단 상기점포에해당하지않는점포.( 예 : 아울렛 ) 3,000 m2이상 - 3 -

7 유통산업발전법상의쇼핑센터와복합쇼핑몰에대한정의는 대규모점포 라는용어에서알수있듯이출점규제, 영업시간규제의대상을명확히 하기위한성격이강함 - 이때문에쇼핑센터에대한정의나분류체계가미국이나일본등의선 진국과비교해세부적이지못하며관련통계도전무 따라서, 다양화되고있는쇼핑센터의유형및쇼핑센터의시장현황을 파악위해서는쇼핑센터에대한업태정의를명확히하고, 분류체계를 개선할필요가있음 국내에서쇼핑센터 (SC) 는백화점, 대형마트등다른소매업태와마찬 가지로미국, 일본에비해시간격차를두고등장 미국과일본에서는각각 1950 년,1970 년대부터본격적으로쇼핑센터가 도입되고확산 < 표 3> - 이에반해한국에서는미국에비해 50 년, 일본보다는 30 년늦은 2,000 년대들어서야본격적으로등장하기시작 국내에서백화점, 대형마트등의업태가미국과일본에서먼저등장하 고확산되어온점을감안할때, 쇼핑센터또한이를국가들과유사한 형태의변화과정을보일것으로예상됨 - 이는선진국에서쇼핑센터가경제, 사회적환경의변화속에서어떻게 변모해왔는지의동태적발전과정을파악할필요성을제기 - 4 -

8 < 표 3 : 한 미 일주요소매업태의출현시기 > 연도한국미국일본 1890~1920 재래시장 백화점, 통신판매, 잡화점, 식료품체인, 드럭스토어 백화점 1930 양판점 1940 슈퍼마켓 슈퍼마켓, 통신판매 1950 슈퍼마켓 쇼핑센터, 대형마트 전문점 1960 백화점 편의점 대형마트, 편의점 1970 홈센터, 창고형클럽 쇼핑센터, 홈센터 1980 전문점, 통신판매, 편의점 하이퍼마켓, 파워센터 전문대형점 1990 전문대형점, 창고형클럽, 대형마트, 하이퍼마켓 2000~2010 쇼핑센터 슈퍼센터 라이프스타일센터, 테마파크 창고형클럼, 카테고리클럽 라이프스타일센터 자료원 : 정연승 서용구, 엔터테인먼트형쇼핑몰의등장과전망, 일부수정. 국내쇼핑센터는 수직복합형분양몰, 역사형몰 을거쳐리테일디벨로 퍼에의한 도심형몰 의형태로발전해옴 < 표 4> 1980 년대말부터대형몰이등장하기시작했으며,2010 년부터는본격적 인발전단계에들어섬 최근에는분양몰형태의쇼핑몰은거의찾아보기힘들며, 리테일디벨로퍼 (retaildeveloper) 가중심이된제4세대복합쇼핑몰이수도권을중심으로확산중 -주로백화점계열인리테일디벨로퍼 ( 신세계, 롯데, 현대 ) 는기획부터개발, 운영까지를일체화하여체계적인개발및운영 관리도모 - 5 -

9 < 표 4 : 국내복합쇼핑몰의발전역사 > 구분특징사례 제 1 세대 (1989~1990 년후반 ) 대형몰의등장 부도심독점적인상권 임대중심운영 롯데, 신세계, 현대백화점위탁운영방식 Lotte World( 89) Central City( 99) Coex Mall( 00) 제 2 세대 (1998~2000 년대중반 ) 특성화건물의등장 수직복합형분양몰 용적률극대화와분양면적최대화관점 분양쇼핑몰문제대두 전국적으로공실매장발생 밀리오레 ( 98) 테크노마트 ( 98) 밀리오레명동, 부산, 대구, 수원 제 3 세대 (2003~2009 년 ) 역사형몰의등장 제 4 세대 (2009 년 ~) 도심형몰의등장 철도청의사업다각화로역세권재개발 리테일형디벨로퍼부재 키테넌트및관리능력부족 리테일러디벨로퍼의등장 기획 개발 운영일원화 글로벌SPA, 카테고리킬러등장으로매장구성용이 AK 수원역사 ( 03) I Park Mall( 04) 밀리오레신촌역사 ( 06) 왕십리역사 ( 07) 센템시티 ( 09) 타임스퀘어 ( 09) 롯데광복점 ( 10) 디큐브시티, 김포롯데몰 ( 11) 자료원 :,2014 년유통산업전망세미나발표자료, 일부수정. 쇼핑센터의확산은기존업태의성숙화를더빨리진행시키고, 쇼핑 센터간경쟁을심화시킬전망 쇼핑센터간경쟁이점차가열되면서집객을위한규모화경쟁이더욱심화될 것으로예상 또한,key 테넌트의확보및상품구성, 문화 오락시설등의차별화여부가 쇼핑몰의성공을좌우할전망 - 6 -

10 < 표 5 : 주요유통기업의쇼핑몰개발계획 > 기업명형태위치개점시기 서울동대문구 13 년상반기 롯데 복합쇼핑몰 서울송파구 ( 롯데월드몰 ) 경기수원수원역인천송도 14년상반기 14년하반기 15년이후 아울렛몰 충남부여경기이천 13년 8월 13년 10월 현대 복합쇼핑몰 경기판교신도시경기광교신도시 15년 16년 아울렛몰경기김포 14 년 경기하남 16 년상반기 인천청라지구 16 년이후 신세계 복합쇼핑몰 대전경기안성 16년하반기 16년상반기 경기의왕 16 년이후 고양삼송지구 17 년상반기 자료원 : 각사및언론보도. ( 아울렛몰 ) 부산 13 년 9 월 - 7 -

11 Ⅱ. 미국쇼핑센터의현황과발전과정 1. 미국쇼핑센터시장현황 국제쇼핑센터협회 (InternationalCouncilofShopping Center;ICSC) 에서는 쇼핑센터를다음과같이정의하고있음 쇼핑센터 (shopping center) 는 하나의단위로계획, 개발, 소유, 관리되는 소매점포와상업시설의집적체로대개주차장시설을갖추고있는시설 ICSC 의 SC 정의 A shopping center is a group of retail and other commercial establishments that is planned, developed, owned and managed as a single property, typically with on-site parking provided. 미국에서는면적, 상권의크기, 테넌트구성에따라쇼핑센터를 10 개 의유형으로분류 < 표 6> 규모별로는 NSC(NeighborhodShopping Center),CSC(Community Shopping Center),RSC(RegionalShoppingCenter) 등으로구분 NSC(NeighborhoodShopping Center) 는신선식품및일용잡화등을취급 하는점포들이모인소형쇼핑센터 - 주로슈퍼마켓과드럭스토어 (drugstore) 가집객의핵심점포를구성하 며, 주차장을둘러싸고점포배치가이루어지는것이일반적 - 8 -

12 CSC(CommunityShoppingCenter) 는중규모상권을대상으로하는중 간규모의쇼핑센터로지역상업의핵심적역할을수행 -GMS 를키테넌트로하여슈퍼마켓, 디스카운트스토어 (discountstore), 드럭스토어등이입점하는경우가많음 RSC(RegionalShoppingCenter) 는광역상권을대상으로하는대형쇼 핑센터 - 백화점,GMS, 디스카운트스토어등의대형점을키테넌트로하여다양 한전문점들이입점 테넌트구성에따라서는 Strip/ConvenienceCenter, 아울렛센터 (Outlet Center), 파워센터 (PowerCenter), 라이프스타일센터 (LifestyleCenter) 등으로분류 Strip/Convenience 는인기있는전문점들을한데모아놓은쇼핑센터 로앵커가되는핵심점포가없음 - 시설의외장과디자인등을통일하였지만개별점포의독립성이높은 쇼핑센터 아울렛몰 (OutletCenter) 은디스카운트형쇼핑센터로제조업체의계절 외상품, 이월상품, 문제상품, 샘플상품등을할인판매하는쇼핑센터 - 제조업체직영의아울렛몰뿐만아니라소매점이운영하는리테일아울 렛몰 (RetailOutletMal) 도존재 - 9 -

13 < 표 6 : 미국쇼핑센터 (SC) 의분류및특징 > 구분 컨셉 면적 (acres) 앵커테넌트수 전형적인앵커타입 상권 (mile) Super-Regional Center 초대형쇼핑센터로 Regional Mall 보다는더많은다양성과구색을제공 60~120 3 개이상 백화점, GMS 등 5~25 Regional Center 주로신선식품, 일용잡화등일반적인상품및패션중심의상품제공하는쇼핑센터 개이상 백화점, GMS 등 5~15 Community Center 근린형쇼핑센터보다큰규모로일반적인상품또는편리성지향의상품등을제공하는중규모상권의쇼핑센터 개이상 대형마트, 슈퍼, 전문점 3~6 Neighborhood Center 신선식품과일용잡화등을취급하는점포가모인편리성지향의쇼핑센터 개이상 슈퍼마켓, 드럭스토어 3 Strip/Convenien ce Center 가장흔하고규모가작은쇼핑센터로좁은상권을대상으로제한된상품및서비스믹스를제공 <3 앵커없음 슈퍼마켓과같은편의형점포 <1mile Power Center 카테고리킬러를집적된쇼핑센터 개이상 카테고리킬러, 할인형백화점, 창고형클럽등 5~10 Lifestyle Center 다이닝과엔터테인먼트등을제공하는상점가형오픈몰 ~2 개대형고급전문점 8~12 Factory Outlet 제조사및유통기업의아울렛점포로브랜드상품을할인판매 NA 제조사및유통기업아울렛 25~75 Theme/Festival 통합된테마로레저, 관광, 소매, 서비스제공 5-20 규정없음 레스토랑, 엔터테인먼트 25~75 Airport Retail 공항내에위치한소매점포의집적 NA NA 앵커없음, 레스토랑등 NA 자료원 :InternationalCouncilofShoppingCenter 자료를수정 보완

14 파워센터 (PowerCenter) 는특정카테고리에특화한디스카운트스토어인 카테고리킬러 (categorykiler) 를한곳에모아놓은쇼핑센터 - 매장면적이 3 만평방미터이상으로규모가커대부분교외에위치하며, 대규모의주차장을갖추고있는것이일반적 라이프스타일센터 (Lifestyle Center) 는상점가를연상시키는오픈몰형 태의쇼핑몰 RSC 가포화에이르자빠르게증가 - 서적, 스포츠용품등의대형전문점과더불어인기가많은전문점이 입점하는것이일반적 - 음식점의입점비율이상대적으로높고, 쾌적성을중시해환경에배려 한시설들이많으며지역소비자의커뮤니티역할담당 미국의쇼핑센터시장규모는 2012 년말기준으로 2 조 3,971 억달러로, 전체소매매출 4 조 3,593 억달러의 54.9% 를차지 이는미국내소매판매의절반이상이쇼핑센터를통해이루어지고있 다는것을의미 다만, 2012 년쇼핑센터의전체매출은전년대비 1.4% 포인트감소한 2.8% 증가에그쳐둔화추세 미국내쇼핑센터수는 2012 년말기준으로 112,874 개 규모 / 특징별로는 CVC(ConvenienceCenter) 가가장많은 66,611 개로전 체쇼핑센터의 59.0% 를차지 - 세부적인구성비율은 CVC(66,611 개 ) 59.0%, NSC(32,235 개 ) 28.6%, CSC(9,480 개 )8.4% 등소상권을타깃으로하는쇼핑센터가 96.0% 를차지

15 점포수증가율은쇼핑센터통계를집계하기시작한 1970 년대이래가 장적은 254 개 (2012 년 ) 에머물러 3 년연속과거최저치갱신 - 증가수는 CVS(166 개 ),NSC(56 개 ),CSC(19 개 ) 순으로이들쇼핑센터의 증가수가전체증가수의 94.9% 를차지 < 표 7 : 규모및특징별쇼핑센터수 (2012 년 )> 유형 총수 전년대비증가수 구성비 SuperRegional SC % Regional SC % Community SC 9, % Neighborhood SC 32, % Convenience 66, % Power center 2, % Lifestyle Mall % Outlet Mall % Theme/Festival Mall % Airport Mall % 합계 112, % 자료원 :ICSC,Costar

16 2. 미국쇼핑센터발전과정 미국에서쇼핑센터개발은 1920~30 년대에시작되었고, 제 2 차세계대 전이후인 1950 년대부터본격적으로전개됨 1922 년에건설된캔자스시티컨트리클럽플라자 (KansasCity Country ClubPlaza) 가미국최초의쇼핑센터로알려지고있음 - 이후 1937 년최초의개방형몰 (unclosed mal) 인 RiverOaksSC 가건 설되는등 1930~40 년대까지는상업중심지인다운타운을중심으로쇼 핑센터가개발됨 그러나,1950 년대들어중심시가지의지가상승으로중산층이교외로 이동하기시작하면서쇼핑센터도교외지역으로점차이동 -2 차대전 (1930~1945) 이후, 출생률이크게증가하면서주택수요도함 께증가하였고, 이에대응하기위해교외를중심으로신흥주택지가개 발되기시작 새롭게개발된교외지역신흥주택지의일상적생활수요를충족시키기 위하여근린형쇼핑센터 (Neighborhood SC) 가등장 - 그러나, 대부분의 NSC 는단일주택지의일상적수요를개별적으로충 족시키기위해개발된것이었기때문에소비자들이선매품을구입하기 위해서는도심까지나가야하는불편함이여전히존재 - 특히, 도심의쇼핑센터까지가는데많은시간을허비해야했을뿐아니라 도심소재의쇼핑센터는주차수용능력이부족해소비자불만이고조 이를배경으로원스톱쇼핑수요를충족시키기위한커뮤니티쇼핑센터 (CommunitySC) 가출현

17 - 도심까지나가야하는소비자의불만을해소하고자도심의백화점과 전문점들이교외로출점하게되었고, 이들점포를키테넌트로하고생 활필수품을취급하는점포들로구성된커뮤니티쇼핑센터가등장 60~70 년대는쇼핑센터수가폭발적으로증가하면서쇼핑센터의전성 시대가도래 60 년대초기에는주택개발과쇼핑센터의개발이동시에이루어지면서 지역커뮤니티와의조화에초점을맞춘계획적쇼핑센터가등장 - 주택과상업시설의동시개발로도시에거주하는많은중산층소비자 가쾌적한생활환경을찾아교외로이동하기시작 -CSC 에진출한양판점의성공을보고, 많은유통기업들이교외출점에 적극적으로나서면서소매업의활동무대도교외로점차이동 규모화를통한차별화전략으로 RSC(RegionalSC) 가대두 - 자동차보급률의확대로교외지역을중심으로쇼핑센터개발이본격화 되면서쇼핑센터간대형화경쟁이전개 - 비슷한상품구색과서비스등으로인해쇼핑센터가동질화됨에따라 규모의확대를통한차별화가시도되었고, 복수의백화점과 GMS 를 앵커테넌트로하는 RSC 가탄생 - 반면,RSC 의확대에따라어중간한규모와매력을가진 CSC 는점차 적으로쇠퇴 70 년대에들어서도규모화경쟁이더욱치열하게전개되면서 RSC 보다 도규모가더큰 SRSC(SuperRegionalSC) 등장 -SRSC 는복수의백화점과양판점을앵커로하고 100 개가넘는전문점 으로구성되는대규모쇼핑센터

18 한편, 상업시설이교외로점진적으로이동함에따라도심의상업시설은서서히쇠퇴하기시작 -이로인해도심공동화현상이사회문제로대두되기시작하였고, 쇠퇴한도심의재활성화를위한방안으로도심형쇼핑센터개발이부상 80 년대들어서는쇼핑센터시장이포화상태에달하면서차별적인쇼 핑센터개발경쟁이가속화 80 년대들어교외개발이대부분완료되면서유망한입지확보가곤란 해지게되었고, 쇼핑센터시장도포화상태에봉착 -RSC,SRSC 의앵커의역할을담당했던백화점과양판점이어패럴 / 패션 분야의부진에따른경영악화로 SC 시장에서철수하는사례발생 - 이에따라성장전략의중심축이 규모화 에서 테넌트믹스의차별화 로이동 한편, 사회환경변화와단괴세대인베이비부머가새로운소비주체로부 상하면서소비환경도변화 - 여성의고학력화및사회진출의영향으로 1 인가구, 맞벌이부부가증 가하면서쇼핑시간을줄이기위한원스톱쇼핑니즈가확대 - 특히, 새로운소비주체인베이비부머는물건을소유하는것에만족하 지않고, 자신의생활문화를창조해나가는엔조이형생활문화를중시 80 년대중반에는드럭스토어, 슈퍼마켓,DS 가일체화되어일상생활용품 을원스톱쇼핑가능한슈퍼센터 (SuperCenter) 가출현 - 또한, 창고형클럽, 아울렛, 카테고리킬러등다양한업태가연이어등장

19 Ⅲ. 일본쇼핑센터의현황과발전과정 1. 일본쇼핑센터현황 일본쇼핑센터협회 (Japan CouncilofShoppingCenters;JCSC) 는쇼핑 센터를다음과같이정의 일본의쇼핑센터 (SC) 정의 하나의단위로서계획, 개발, 소유, 관리운영되는상업 서비스시설의집합체로서주차장을갖추고있어야하고, 입지, 규모, 구성에따라선택의다양성, 편리성, 오락성등을제공하는등소비자니즈에대응한커뮤니티시설로도시기능의일익을담당하는것 (JCSC) 또한쇼핑센터의취급기준을다음과같이명시 - 디벨로퍼에의해계획, 개발된것으로, 키테넌트와는별도로 10 개이상 의테넌트가집적한일정크기이상의쇼핑시설이어야하고, - 공동의마케팅활동과이벤트등을실시하고있을것등을제시 일본의 SC 취급기준 1 쇼핑센터내소매업점포의면적이 1,500m 2 이상일것 2 key tenant 를제외한테넌트는소매점포가 10점포이상일것 3 key tenant 가있는경우그면적이전체면적의 80% 를초과하지않을것 4 tenant 모임 ( 상인회 ) 이있고공동으로홍보선전등을실시하고있을것

20 또한, 쇼핑센터를쇼핑몰, 복합쇼핑몰, 패션빌딩등 5 가지형태로 분류 < 표 8 : 일본 SC 의유형 > 유형특징비고 쇼핑몰 복합형쇼핑몰 패션빌딩 백화점, GMS 등을키테넌트로하여복수의전문점이집합된시설로교외형, 도시형 SC 로분류 오피스, 호텔, 레저시설등이일체화되고전문점이집합된시설 키테넌트가없는패션관련전문점을중심으로집적한상업시설 동대문시장 지하상가지하및역에전문점이집적한상업시설 아울렛 NB 브랜드를 40~80% 상시저가로판매하는점포가집적한상업시설 자료원 : 일본쇼핑센터협회. 일본, 쇼핑센터판매액은 2012 년말기준으로전체소매판매액의 20.5% 차지 2012 년쇼핑센터시장규모는 28 조 1,876 억엔 ( 약 290 조원 ) 으로전체소 매판매액 (137 조 5,850 억엔 ) 의 20.5% 에해당 2012 년쇼핑센터의매출은 5 년전과비교하여기존점기준으로 3.4% 증가한것으로나타나, 여전히성장력은유지 - 반면, 같은기간에백화점 (-16.7%) 과체인스토어 (-5.6%) 는판매액이모 두감소

21 < 표 9 : 일본 SC 시장규모추이 > 매출액 전체소매판매액 ( 천억엔 ) SC 총매출 ( 천억엔 ) 백화점 ( 백억엔 ) 체인스토어 ( 천억엔 ) 자료원 : 일본쇼핑센터협회. 전체쇼핑센터수는 1996 년 2,447 개에서 2012 년 3,096 개로약 70% 증가 점포수증가률은 2010 년이후크게떨어지고있는데, 그이유는시장 포화로인해시장경쟁의축이규모화경쟁으로이동하고있기때문인 것으로분석됨 < 표 10 : 일본 SC의점포수추이 > 연도 SC수 2,447 2,803 2,704 3,050 3,090 3,096 증가율 14.5% -3.5% 12.8% 1.3% 0.2% 자료원 : 일본쇼핑센터협회. 총테넌트수는 151,774 개로이중 2,730 개가키테넌트의역할을담당 - 쇼핑센터한곳당평균적으로 49 개의테넌트를보유하고있으며, 평균 매장면적은 14,987 m2-18 -

22 < 표 11 : 일본 SC 의위상 > 총 SC 수 테넌트수 평균테넌트수 키테넌트수 총점포면적 평균점포면적 SC 수 3, , ,730 46,39,010 m2 14,987 m2 자료원 : 일본쇼핑센터협회. 입지별로는지가상승, 대형유통규제등의영향으로중심지역과주 변지역은감소세를보이고있는반면, 교외지역은큰폭으로증가 - 쇼핑센터의중심지역입지비율은 69 년이전에 49.2% 였던것이 2011 년 에는 20.8% 로감소하였고, 주변지역입지비율또한같은기간 37.9% 에 서 24.8% 로하락 - 반면, 교외지역입지비중은같은기간 12.9% 에서 54.9% 로 4 배이상 증가 < 표 12 : 입지별 SC 점포수추이 > 69 년이전 70~ 79 년 80~ 89 년 90~ 99 년 00~ 09 년 10~ 11 년 합계 중심지역 (%) 주변지역 (%) 교외지역 (%) 61 (49.2) 47 (37.9) 16 (12.9) (20.8) (24.8) ,695 (54.9) 합계 , ,090 * 주변지역 : 중심지역에인접한상업, 행정, 비즈니스등의도시기능이많은지역

23 규모별로는 10,000 m2이상인쇼핑센터가전체쇼핑센터수의 53% 를 차지 - 세부적으로는 10,000~20,000 m2미만이 31% 로가장많고, 이어 5,000 ~7,500 m2미만 (14%),7,500~10,000 m2미만 (13%) 순 < 표 13 : 면적별쇼핑센터수비중 (2012)> 구분 3,000 m2미만 3,000~ 5,000 m2 5,000~ 7,500 m2 7,500~ 10,000 m2 10,000~ 20,000 m2 20,000~ 30,000 m2 30,000~ 50,000 m2 50,000 m2이상 비중 9% 12% 14% 13% 31% 11% 7% 4% 9% 39% 53% 자료원 : 일본쇼핑센터협회

24 3. 일본쇼핑센터발전과정 일본의쇼핑센터는 70~80 년대의교외형쇼핑센터시대,90 년대의다양 화 개성화시대를거쳐,2000 년대부터는일본독자의쇼핑센터개발시 대에돌입 < 표 14 : 일본쇼핑센터 (SC) 의발전역사 > 시대구분 특징 50~60년대 도심형 ( 역사, 지하상가 ) 쇼핑센터시대 70~80년대 교외형SC의전성시대 1990년대 SC의다양화 개성화시대 2000년이후 일본독자적인 SC 개발시대 1950~60 대는역사 (station building), 지하상가중심의도심형쇼핑센 터의시대 일본쇼핑센터의효시는 1950 년대에건설된 토요하시역사역 (ToyohashiStationBuilding) 1960 년대에들어급성장한일본의양판점 (GMS) 은미국의쇼핑센터를 참고하여자사 GMS 를키테넌트로하는쇼핑센터를개발 / 전개 - 쇼핑센터전개방식에있어서유통기업들은토지를취득하고, 건물을 짓고, 건물을담보로자금을조달해신규쇼핑센터를출점시켜나가는 방식을취함 69 년에는교외쇼핑센터의걸작으로지칭되는 타마가와다카시마야 가 개장하는등교외에대형쇼핑센터가차례차례로오픈

25 1970~80 년대는법규제와인구이동등의영향으로교외쇼핑센터의 전성시대가도래 특히, 승용차의보급확대, 중심시가지의지가상승등은상업시설을 도심에서교외로이동시키는요인으로작용 법 / 제도적측면에서는 1974 년에소비자행동변화에대응하지못하는 지역상점의보호를위해 대규모소매점포법 ( 대점법 ) 이시행 - 대점법시행으로쇼핑센터개발이제한되고매장면적, 마케팅활동등 이제약을받게됨 1970 년중반이후에는쇼핑센터개발이지방으로까지확산 - 이업태의복합기능을갖춘 RSC(Seibu Otsu SC), 쇼핑시설에문화시설 을추가한 SC(La ForetHarajuku), 본격적인 SRSC(Lalaport) 뿐만아 니라지방에도 RSC(SeamalShimonoseki) 등이연속해서개발됨 80 년대들어서는교외지역을중심으로다양한쇼핑센터가등장 - 일본최대의 SRSC 인라라포토와후나바시 SC( 현 Tokyo-Bay) 가탄생하 는등초대형복합상업시설이계속해서개발되면서, 교외쇼핑센터의 전성시대가도래 - 산업구조의전환에따른공장부지의개발수요와중심시가지의재개발 활성화도쇼핑센터확산을촉진 - 정부의고도화자금의지원은지역상업자주도의쇼핑센터건설을 활성화

26 1990 년대는독자적인쇼핑센터개발시대에돌입, 쇼핑센터의다양화 / 개성화시대가개막 90 년대는잃어버린 10 년이라불릴정도로일본경기가침체하였지만, 쇼핑센터개발은대점법규제완화의영향으로왕성 - 특히 92 년개정대점법시행이후쇼핑센터신규출점수는급격히증가 * 대점법개정 (1992) 으로규제적용매장면적축소 : 500 m2 1,000 m2 쇼핑센터수의증가로쇼핑센터간경쟁이심화되었고, 이에쇼핑센터 들은규모화및차별화경쟁에돌입 - 점포면적이 2 만평방미터이상인 SC 가 1991 년 168 개에서 2000 년 333 개로대폭늘어났고,3 만이상의 SC 도같은기간 54 개에서 187 개로무 려 3.5 배증가 - 이에쇼핑센터들은규모화전략을구사하는동시에쇼핑센터내환경 의업그레이드, 입점테넌트의다양화 고도화, 접객서비스의제고등 질적향상을도모하며, 차별화추구 - 테마형, 페스티벌형쇼핑센터등특화형쇼핑센터가곳곳에등장하게 되었고, 관광객유치와지역과의조화를고려한복합쇼핑몰개발이확대 2000 년대들어일본독자적인 SC 개발시대가도래 2000 년이후에는미국의쇼핑센터를참고하면서도일본독자적인쇼핑 센터개발을모색 - 특히, 법규제완화로엔터테인먼트형쇼핑센터, 역사내쇼핑센터등 이활발하게개발확대

27 대점법이폐지되고대점입지법이시행 (2000 년 ) 되면서교외지역에서대형점 포의출점이크게증가 - 대점법이지역상점보호를전제로한것이었던것에반해, 대점입지법 은대형점과지역사회와의융화를촉진하는것에초점 - 대점입지법은주차설비등출점심사기준이엄격하여출점비용이적은 교외로의 SC 출점을가속화 반면, 교외지역으로의대형상업시설의이동은중심시가지의공동화를 초래 일본정부는중심시가지공동화를막기위해도시계획법을개정하고 대형유통점포의교외출점에대한규제를강화 중심시가지활성화법 (2006 년 ) 과도시계획법 (2008 년 ) 시행으로쇼핑센터개 발이제한을받게됨 - 연면적 1 만 m 2 이상의대규모상업시설 ( 영화관, 경기장등의오락시설 등도포함 ) 이개점할수있는용도지역을 6 개가운데제 2 종거주 준거 주및공업지역을제외 - 이에따라쇼핑센터는준공업지역, 근린상업지역 상업지역에서만출점 가능하게됨 - 토지이용의방향성이정해지지않은지역 ( 백색구역 ) 에대해서도대형 점의입점을원칙적으로금지

28 < 표 15 : 도시계획법개정의영향 (1 만 m 2 이상의상업시설 )> 토지이용구분개정전개정후 주거전용지역, 제 1 종주거지역불가불가 제 2 종주거지역, 준주거지역제한없음원칙불가 용도 지역 근린상업지역, 상업지역제한없음제한없음 준공업지역제한없음제한가능 * 공업지역제한없음윈칙불가 지정없음 ( 백색구역 ) 제한없음원칙불가 * 지방도시의준공업지역에개점하기위해서는국가의인정을받아야가능

29 Ⅳ. 시사점및과제 미국과일본의쇼핑센터발전역사에대한고찰을통해다음과같은 시사점을발견가능 첫째, 미국이나일본의경험을볼때국내경제, 사회, 그리고소비행동 의변화는국내에서쇼핑센터확산의촉진제로작용전망 - 특히, 소득수준향상에따른승용차보급률상승은소비자의원스톱쇼핑 욕구를확대시키는경향이있어쇼핑센터확산을촉진할것으로보임 - 필요한상품을구매하는쇼핑 에서 즐기고체험하는쇼핑 으로의쇼 핑개념의변화또한쇼핑센터개발을촉진시키는요인 둘째, 미국과일본에서쇼핑센터에요구되는기능과역할이시간이흐 름에따라변해온것처럼국내쇼핑센터도유사한형태의진화과정을 보일전망 - 미국, 일본에서와같이국내쇼핑센터도상업기능중심에서음식, 영화 관, 오락등문화와엔터테인먼트기능을강화하는방향으로전략을 강화해나갈것으로예상됨 - 중장기적으로는지역사회와의조화를강조하는공공성및사회성기능 을강화하는방향으로전략변화가예상됨 셋째, 입지적인측면에서는도심형쇼핑센터와더불어교외형쇼핑센터 개발이활발해질것으로전망됨

30 - 도심재개발및신도시개발에따른도심형쇼핑센터의개발수요가존 재하나, 대형상업시설에대한규제, 승용차의보급확대, 도심내입지 확보의어려움등은교외형메가쇼핑센터개발을촉진시킬전망 - 다만, 광역상권을대상으로하는메가쇼핑센터는국토규모와인구밀 도등을고려해볼때, 점포수확대는한정적일것으로판단됨 넷째, 성장단계에있는국내쇼핑센터 (SC) 는당분간규모화와차별화라 는양대전략을동시에구사하며성장을도모할것으로전망됨 - 쇼핑센터간경쟁이규모화경쟁으로전개될경우, 규모가상대적으로 작거나소비자매력이떨어지는쇼핑센터는위축될것으로보여,SSM 과같이사회적문제로대두될가능성상존 -중장기적으로는다양한소비자니즈와욕구를충족시킬수있는테넌트믹스에기반한지역밀착형쇼핑센터와더불어 1인가구, 고령화등의인구구조변화의영향으로일상적인소비수요를충족시켜주는소상권을대상으로하는쇼핑센터가증가할것으로예상 확산일로에있는쇼핑센터의안정적인안착을위해서는다음과같 은정책적노력이요구됨 첫째, 복합쇼핑몰은겉으로드러나는상업적측면뿐만아니라금융업, 부동산업, 건설업등다양한산업들과상호연관되어있다는점을감안하 여정책수립및추진은종합적인관점에서접근할필요가있음 - 쇼핑센터의경우, 디벨로퍼는개발자금을차입 ( 금융업 ) 하고, 적절한입지 를매입 ( 부동산업 ) 하여개발 ( 건설업 ) 하고, 상가를분양 임대 ( 부동산 상업 ) 함으로써이익을실현하는복잡한구조

31 둘째, 쇼핑센터발전을위한체계적인개발계획을수립하고지원시스템 구축을위해서는가칭 쇼핑센터협회 의설립을유도할필요가있음 - 미국과일본에서쇼핑센터가지속적으로개발되고발전할수있었던 것은업태개발노력과더불어전문가로구성된쇼핑센터개발시스템이 형성되어있었기때문 - 그러나, 우리나라는미국의국제쇼핑센터협회 (ICSC), 일본의쇼핑센터 협회 (JCSC) 와같은쇼핑센터협회가없어체계적인개발및계획수립 및지원시스템부재 - 시장현황, 경쟁구조파악및업계대변을위한구심점을마련하여쇼핑센터 의체계적인발전을유도하는한편전문인재육성 셋째, 어려움이가중되고있는쇼핑센터에대해서는적절한대책강구 - 특히, 분양형태의쇼핑몰은주로건설 부동산중심의디벨로퍼에의해 개발된관계로소매업에대한이해부족과관리능력이떨어지는데다가 최근규제마저강화되고있어어려움가중 -분양몰의경우, 고분양가에따른초기입주율저하로공실률이높고, 건설사주도의개발로기획, 개발, 운영주체가서로달라체계적인사업추진곤란 * Garden5( 송파 ) 공실률 : 약 30%( 미분양및중도포기포함 ) - 복합쇼핑몰내의대형마트가새롭게규제대상에포함됨에따라내점 고객수가감소하고테넌트와대형마트간시너지효과저하 * 유통법개정 ( 13 년 1 월 ) 으로복합쇼핑몰내대형마트도영업시간규제대상에포함

32 넷째, 쇼핑센터에대한업태정의를국제기준에맞게再정의내지보완하 고, 분류기준또한미국, 일본과같이세분화필요 - 국내쇼핑센터의정의 분류는법규제를목적으로규정된까닭에정의 가모호하고분류기준도미국과일본에비해단순 * 복합쇼핑몰, SC( 現 ) 아울렛, 패션빌딩, 상점가추가 ( 新 ) * ICSC 에서는쇼핑센터를기획, 개발, 운영주체, 주차요인등을고려하여정의 < 표 16 : SC 정의및분류비교 > 미국 일본 쇼핑센터 한국 복합쇼핑몰 면적 - 1,500 m2이상 3,000 m2이상 운영 형태 하나의단위로계획, 개발, 소유, 관리되는상업시설 디벨로퍼에의해계획, 개발된커뮤니티시설 직영또는임대형태로운영 1 개의업체가개발, 관리, 운영 정의 시설구성 - 소매점이 10 개이상 다수의대규모점포또는소매점포와각종편의시설이일체적으로설치된점포의집단 쇼핑, 오락, 업무기능등이한곳에집적 기타 공동으로홍보선전 테넌트모임존재 분류체계 10 분류 5 분류 2 분류 다섯째, 실효성있는유통정책수립과실행을위해서는시장현황과경쟁구 조파악을위한실태조사및관련정책연구긴요 - 먼저, 쇼핑센터에대한명확한정의와분류를토대로한전국적인시 장실태조사필요

33 - 나아가시장실태조사결과를바탕으로쇼핑센터발전을위한정책과제 발굴하고개선방안내지발전방안도출 여섯째, 중장기적으로는수요 - 공급의불균형해소, 해외관광객유치와 연계, 그리고지역사회와의조화를유도하는방향으로의정책추진이바 람직 - 정부, 지자체의상호연계를강화하여무분별한상업시설의개발을방지하 여수요 - 공급불균형해소 - 복합쇼핑몰을지역의 landmark 로개발하여, 해외관광객유치와연계 - 쇼핑, 주거, 문화, 주변상권등을고려한융합적이고종합적인관점에 서상권을개발하여지역사회와의조화추구

34 저자 : 유통물류진흥원유통산업정책실염민선선임연구원 (Tel : (02) msyeom@korcham.net) 감수 : 유통물류진흥원유통산업정책실이영준실장 (Tel : (02) @korcham.net) RETAIL CEO REPORT Vol. 15 미 일쇼핑센터 (SC) 의성장과정과시사점 발행인 박용만 발행처 주 소 서울시중구세종대로 39 ( 남대문로 4가 45) Copyright 2013 by KCCI. All rights reserved. 본보고서의저작권은에있습니다. 저작권법에의해한국내에서보호를받는저작물이므로무단전재와무단복제를금합니다. ( 본내용은저자의의견으로의공식적견해가아님을알려드립니다 )

C O N T E N T S 목 차 요약 / 1 I. 중남미화장품시장현황 / 3 Ⅱ. 주요국별시장정보 / 9 ( 트렌드 유통망 인증 ) 1. 브라질 / 9 2. 멕시코 / 콜롬비아 / 칠레 / 64 Ⅲ. 우리기업진출전략 / 79 # 첨부. 화장품관

Global Market Report 17-023 Global Market Report 중남미주요국화장품시장동향과우리기업진출전략 C O N T E N T S 목 차 요약 / 1 I. 중남미화장품시장현황 / 3 Ⅱ. 주요국별시장정보 / 9 ( 트렌드 유통망 인증 ) 1. 브라질 / 9 2. 멕시코 / 29 3. 콜롬비아 / 46 4. 칠레 / 64 Ⅲ. 우리기업진출전략