.. (-87 호 ) : 국내부동산투자이민제의이해와영향 부동산투자이민제도개념과이해 부동산투자이민제도현황및영향 시사점
일정금액의부동산을구입하는외국인에게국내거주자격및영주권을부여하는부동산투자이민제도가시행 (년 월 ) 된이후최근제주도를중심으로외국인부동산투자가급격히증가하고있다. 이러한제도는침체된부동산시장을활성화시킬수있다는장점도있으나, 영주권자체만을고려한투자로인한자연경관훼손등의부작용도존재하고있어, 향후효율적인투자유치를위해서는다양한제도적보완이필요할것으로판단된다. 부동산투자이민제도의개념과이해 부동산투자이민제도란외국인이투자대상국에서지정한부동산에대해투자하고, 지정된기간동안계속해서그자산을보유하고있어야만투자대상국에거주할권 리를부여하는제도 우리나라에서는법무부장관이고시한기준 에따라, 부동산에투자한외국인에게 경제활동이자유로운거주자격 (F-) 을부여하고있으며, 일정기간투자상태를유지하는등요건구비시영주자격 (F-) 을부여함 - 영주권취득을위해서는투자한시설에대해매매, 임대, 담보설정등투자요 건을상실하지않고투자상태를 년간유지해야인정 일반적인투자이민제도는일정한체류요건 ( 년이상거주등 ) 이나고용요건을 갖춰야만체류자격을부여하나, 부동산투자이민제도의경우일정정도의자산요 건만으로자격을부여하는것이특징 [ 표 ] 부동산투자이민제관련외국인체류자격구분거주 (F-) 주영주 (F-) 법적근기 출입국관리법시행령제 조, 별표 7- 차목 출입국관리법시행령제 조, 별표 8 의 - 하목 체류기간 최초 년 ( 연장가능 ) 영구 요 건 미화 만불또는한화 억원이상휴 F- 비자를 년이상유지하고양체류시설 ( 콘도등 ) 매입, 보유결격사유가없을시 대상자 투자자 * 동반배우자및미성년자녀는 F- ( 방문동거비자 ) 발급 투자자 * 동반가족은투자자가영주권취득후신청가능 특 징 거주하지않아도비자갱신시에만영주권발급후부동산매매및방문해도됨한국내거주변경가능 비 고 투자상태를 년간유지한후영주권신청가능 영주권불허결정시 F-로연장가능 주 : ( ) 는체류자격기호를의미 자료 : 법제처, 법무부고시 출처 : 강동관 () ' 간접투자이민제도의해외사례및정책적시사점 ', KB 경영연구소재편집 강동관 () ' 투자이민제도국가별사례비교및시사점 ' 부동산투자이민고시기준에는부동산소재투자지역, 투자대상, 투자기준금액등이포함됨 관련법적근거로는 출입국관리법 제 조및 출입국관리법시행령 제 조, 별표 내규정
부동산투자이민제도의목적은외국자본유치를통해위축된지역경제활성화및산업육성등의효과를도모하고자실시 투자자입장에서도일정정도의자금투자를통해보다나은생활조건으로이동할수있는기회와투자운용을통한수익을동시에얻을수있다는점에서긍정적 우리나라의경우, 부동산투자이민이가능한지역을총 개지역 개권역으로한정 년제주도를시작으로 년에는강원과전남, 인천등 곳이추가되었으며, 년에는부산내 개권역을추가로지정 ( 표 참조 ) - 대상지역은대체로대규모개발이추진되었으나, 경기침체및수요부족등으로인해국내자본투자만으로는개발완료가어려운지역이선정 - 제주도의경우, 국제자유도시로의입지를공고히하기위한하나의방안으로도입을추진 투자대상은휴양콘도미니엄시설및호텔이나펜션등레저시설이근간을이루고있었으나최근투자대상이점차확대되는추세 - 인천경제자유구역의경우, 년 월골프장내에빌라를추가시킨대이어, 년 9월미분양아파트도포함시킴으로써주택에대한투자대상확대를본격화함 투자금액은지역마다약간에차이를두고있으며, 억원또는 7억원등의최저투자금액기준을명시 [ 표 ] 부동산투자이민대상지역및현황 구분제주강원전남여수인천부산 투자지역 제주전역 대관령 알펜시아 여수경도 해양관광단지 영종지구 송도, 청라지구 해운대 관광리조트 동부산 관광단지 시행일. 월. 월.8 월. 월. 월 종료일 8. 월 8. 월 투자대상 휴양콘도미니엄, 일반숙박시설및생활숙박시설, 별장, 관광펜션등 투자금액 억원이상 억원이상 억원이상 7 억원이상 7 억원이상 억원이상 특징 약, 건, 9, 억원유치 (.9 월 ) 억원에서하향조정 ( ) - *억원에서하향조정 ( ) * 체육시설과연계된주택, 미분양주택추가 - - 자료 : 법무부, 제주도홈페이지, KB 경영연구소재편집
또한지자체의무분별한신청, 부동산시장과열등부작용방지를위해지역지정 시기간 ( 년 ) 을설정하고기간경과전연장여부를재검토하는일몰제를도입 ( 년 월 ) 부동산투자이민제도현황및영향 외국인의부동산투자를통한체류자격획득추이는매년큰폭으로증가하는추세 년 9월기준부동산투자를통해거주비자 (F--8) 를받은외국인수는약 899명이며부양가족까지감안할경우약,7명으로확대 - 이는지난해말대비약 97% 증가한수준이며 년말보다는약 배이상늘어난수치 한편외국인의레저용토지보유또한크게증가하는추세로, 전체외국인보유토지면적중레저용이차지하는비중이 년말약.7% 수준에서최근.% 까지상승함 외국인레저용도보유토지규모변화 : '.Q, 필지 '.Q,8 필지 [ 그림 ] 부동산투자체류비자발급추이 [ 그림 ] 외국인레저용토지보유현황,,, ( 명 ) 투자자부양가족전체,7 899 ( 천필지 ) (%) 레저용도보유규모 ( 좌 ) 레저용도비중 ( 우 ),,, - 8,7 9 77 8 7....9.Q.Q.Q.Q.Q.Q 주 : 체류자격코드 F--8, F--8 합산수치자료 : 법무부 자료 : 국토교통부 그러나국내부동산투자이민실적은제주도지역에만편중되고있으며, 실제타지역에서는제도자체가유명무실한상황 년 9월현재부동산투자이민제의투자유치실적은제주도지역을중심으로, 건, 9, 억원수준이며, 타지역의경우아직까지전무한상태 제주도와강원, 전남여수, 인천지역의경우부동산투자이민제도의시행시기는각각다르나, 일몰제가시행된 년 월을기점으로재산정되어 년이후인 8 년 월에종료
부동산에대한투자가이렇게제주도에대해집중되고있는것은향후제주지역의부동산가격에대한상승기대감이다른지역보다높기때문인것으로추정 - 실제일본인및중화권외국인을대상으로한설문조사결과, 제주지역의부 동산투자를고려하는주요요인으로 향후부동산가치상승에대한기대감 (7.%) 이가장높은것으로조사 - 다음으로는 투자대상부동산의다양성과가격의적정성 (.%), 물리적접 근성과입지여건 (7.%), 생활편리성 (.%) 순으로나타남 그외에도제주도의경우외국인투자유치에대한다양한경쟁력을보유 - 제주도투자진흥지구내에서는일정금액을투자한기업에게법인세, 소득세 등의국세및지방세, 각종부담금을면제또는감면해주는혜택제공 - 또한휴양콘도미니엄시설의분양자격등도유연하게운영함으로써 외국인 투자가원활하게이뤄질수있도록지원 최근제주도를제외한타지역에서도적극적인투자이민유치를위해투자금액조 정 7 및투자대상확대등의지속적인완화조치를시행 8 중 - 그러나일부지역의경우지리적제약등의한계로인해큰폭의투자이민 확대는다소불분명 한편, 제주도에서는단기간중국인투자자가집중되며새로운사회적이슈로부각 최근제주도에는외국인보유토지비중이크게증가하는것과함께중국인의부동산 투자이민이급격하게증가하고있는상황 -. 월말기준제주도내외국인토지보유규모는 년말대비약 9% 이상증가하였으며, 같은기간중국인의비중은약 % 에서약 % 로확대 외국인국적별제주도토지보유비중 (. 월, 필지수기준 ): 미국.8%, 일본.%, 중국.%, 기타 ( 대만, 태국등 ) 8.% - 또한부동산투자이민을통해거주비자를받은외국인의 9% 이상이중국인임 9 고학부 () 외국인의제주지역부동산투자선택요인분석 기존관광진흥법시행령에따르면휴양콘도미니엄시설분양시한개객실당 인이상을수분양자로하되, 가족만을수분양자로하지않도록되어있으나제주도에서는한개객실당 인분양을허용 7 강원평창알펜시아 ( 최초 억원 ) 와인천영종지구 ( 최초 억원 ) 등은장기간투자유치실적이전무하여 년 월다른투자지역과유사한수준으로투자금액을조정 8.9월시행령개정으로제주도이외지역에서도콘도미니엄한개객실당 인분양이가능해짐 9.월이후현재까지제주도내거주비자발급외국인은총 78명으로, 그중 78명이중국인으 로나타남 ( 출처 : 한겨레 )
[ 그림 ] 제주도내외국인토지보유현황 [ 그림 ] 제주도토지가격및거래량추이 9 ( 필지 ) (%) 7. (%) 제주거래량 ( 우 ) ( 천필지 ) 8 7 전체보유규모 ( 좌 ) 중국인보유규모 ( 좌 ) 중국인보유비중 ( 우 ).. 전국가격변동율 ( 좌 ) 제주가격변동율 ( 좌 ).. 년말 년말 년말. 월말 -..7...7...7 자료 : 국토교통부출처 : 국회입법처, KB 경영연구소재편집 자료 : 국토교통부 이러한중국인투자의집중은제주도의부동산시장활성화에일부기여하는장점도있으나, 자연경관훼손및지역주민과의괴리확대등의부정적요인도존재 - 제주도의토지가격은부동산투자이민제도시행이후대체로전국토지가격평균상승률을상회 - 그러나대부분의투자가체류요건확보를목적으로진행됨에따라무분별한개발및자연경관훼손등의문제가발생하고있으며이로인해지역주민과의갈등이점차확대되는양상 - 또한단기간휴양시설에대해투자되고있어향후공급과잉으로인한시장침체우려도상존 제주시에서는이러한문제의해결을위해투자금액상향및부동산과채권의혼합투자 ( 부동산 억원 + 지역개발채권 억원 ) 등의방안을대안으로모색중 - 그외에도부동산투자이민제투자대상지역을관광 ( 단 ) 지나유원지등으로한정하는방안도논의되고있는상황 시사점 투자이민제도의해외사례를살펴보면, 대체로부동산등의직접투자를지양하고투자 가과열양상을보일경우강력한제한조치를통해시장안정을유지 뉴질랜드나호주, 싱가포르등의국가에서는부동산에대한직접투자를제한하고,
주정부의채권이나지분투자, 국책사업참여등의간접투자를중심으로운영함으로써외국자본으로인해지역쏠림이나난개발등의문제를조율 홍콩의경우, 년경제활성화를위해투자이민제도를적극적으로시행하였으나, 8년이후중국내륙자본이집중투자되며부동산시장내과열양상이나타나자 년투자금액을상향조정 (HK$ 만 HK$,만 ) - 또한부동산투자자체를중단시키는등의강력한조치도병행 국내투자이민제도의안정적정착을위해서는지역특색에맞는탄력적운영및다양한투자대상개발노력이필요 투자이민제도는우리나라가처해있는경제여건 ( 저성장기조, 인구고령화, 재정악화등 ) 을개선시키는데활용가능한주요대안중의하나임 향후투자이민제도의확대및안정적운영을위해서는부동산직접투자와간접투자를병행하는등의상품다양화및투자금액수준에따른체류조건차별화등의다각적인운영방식에대한검토가이뤄져야할것으로판단됨 < 연구위원이종아 (jongah.lee@kbfg.com) 7->