Consulting Report 부동산 114 리서치센터 [ 상권대격돌 4 편 - 로데오거리 ] 압구정로데오 VS 청담로데오 February 16, 212 CONTENTS I. 상권개요 II. 창업환경요소점검 III. 창업환경종합평가 IV. 향후전망및창업전략 주 ) 1) 임대가격은부동산 114 등록매물통계를바탕으로평균가격을산출한것임 2) 매출가격은 SK 텔레콤지오비전상권분석자료를바탕으로산출한것임 3) 인구통계및사업체수통계는서울시 / 경기도통계자료를인용한것임 3) 주요자료출처 : ( 주 ) 부동산 114, SK 텔레콤지오비전상권분석, 서울시 본자료는미래에셋부동산 114 가제작한것이며투자권유를위한광고물로활용될수없고투자자에게배포될수없습니다. 본자료에수록된내용은신뢰할만한자료및정보로부터얻어진것이나당사는정확성이나완전성을보장할수없습니다. 따라서어떠한경우에도본자료는고객의투자결과에대한법적책임소재에대한증빙자료로사용될수없습니다.
Ⅰ. 상권개요 1. 상권위치 강남을상징하는대표적패션ㆍ문화거리 명품거리의대표주자청담동명품거리와 1 세대로데오거리압구정 212 년 6 월분당선 신청담역 개통임박, 과거명성회복기대감고조 199 년대형성된패션문화의거리청담동과압구정동창업경쟁력어디가더유리한가? 강남의청담동과압구정동은선릉로를사이에두고패션이라는공통된업종을가지고발전해왔다. 고급패션산업을뒷받침할수있는배후환경 ( 압구정동ㆍ청담동거주민 ) 이형성되어있기때문이다. 최근가로수길, 삼청동등새로운상권등장으로다소쇠퇴되는분위기를보였지만오는 212 년 6 월분당선연장선신청담역개통을앞두고교통환경이개선되면서과거의패션거리로서명예회복에나설것으로기대감이높아지고있다. 청담동명품거리는고급주택거주민과연예인등고소득층이주소비층이나소비세력의밀집도는낮은편이다. 압구정로데오거리는성형외과등미용관련업종이몰려있는곳이며 1~2 대여성소비층이대다수이다. 부동산 114() 에서는청담동과압구정로데오거리의상권특징과업종별매출수준을분석했으며, 각지역의배후수요특징에맞는업종추천을살펴봤다. 배후수요의면적별아파트규모와소비인구수준및점포시세 ( 보증금, 월임대료 ) 를비교분석하여인구, 임대료, 소비수준을종합평가해창업전략을제시했다. 압구정로데오 청담동명품거리
Ⅰ. 상권개요 2. 상권특징 압구정 로데오거리 오렌지족 의시발점인압구정로데오거리 : 9 년대초패션의중심가로자리잡으며오렌지족의집결지로유명세 : 이후패션의류브랜드직영점과직수입멀티샵입지하며로데오거리형성 : 현재는한양아파트사거리에서학동사거리방향으로 1 여개의류매장밀집 패션의류외뷰티업종도다수입점 : 주업종은패션의류지만미용실성형외과등의뷰티업종도입점 : 이면도로로카페, 레스토랑등요식업종도자리잡고있어외부수요발생 : 점포임대시세는보증금 1 억원 ~3.5 억원, 월임대료 4 만원 ~6 만원 (33 m2기준 ) 청담동 명품거리 갤러리아명품점입지와함께상권발달 : 8 년대후반고급수요를따라패션디자이너들이집중되며상권형성 : 갤러리아백화점명품관이들어서며명품거리의이미지제고 : 2 년대이후고급레스토랑입점하며, 패션 + 요식업공간형성 개인부띠끄ㆍ플래그쉽스토어등고급패션업종집중 : 중저가의류보다는고가명품샵들이대거입점 : 최근명품샵외에고급레스토랑및카페업종입점증가추세 : 점포임대시세는보증금 1 억원 ~2 억원, 월임대료 2 만원 ~3 만원 (33 m2기준 )
Ⅰ. 상권개요 3. 상권범위및배후수요 압구정로데오거리 배후세대 소비수준 유입요인 22 개단지, 1327 가구가배후수요 1 억원이상아파트 9994 가구압구정소재아파트중 97% 해당 도산공원, 소망교회, 갤러리아명품관 교통여건 성수대교, 압구정역 기타분당선신청담역 (212 년 6 월개통예정 )
Ⅰ. 상권개요 3. 상권범위및배후수요 청담동명품거리 배후세대 82 개단지, 6642 가구가배후수요 소비수준 1 억원이상아파트 2977 가구청담동소재아파트중 45% 해당 유입요인 LOUIS VUITTON, ESCACDA, D&G 매장 교통여건 기타 영동대교, 청담역 청담동빌라촌일대매매가 3 억원이상명품매장밀집도국내최고수준분당선신청담역 (212 년 6 월개통예정 )
Ⅱ. 창업환경요소점검 1. 배후수요 지하철승하차인원 주민등록인구 1 8 6 4 2 아파트세대수 청담동명품거리 명품거리뒷편최고급빌라촌 : 카일룸, 마크힐스, 동양파라곤고급빌라브랜드즐비해있음 : 교통및주변환경좋고, 보안유지가능해유명연예인및고소득자산가다수거주 : 단독및연립빌라는많은반면상대적으로아파트세대수는낮은수준 배후세력의소비수준은높지만상대적으로소비세력의밀집도는약한측면이있음 압구정로데오 한강변일대중대형면적최고가아파트가배후수요 중대형세대수 사업체종사자수 : 압구정현대, 한양, 미성아파트등국내최고가아파트다수밀집해있음 : 학군이우수하고, 한강이인접해소득수준상위계층선호도높은지역 청담동 압구정동 : 성형외과를비롯해미용관련업종이다수밀집해외부인구유입률높음 배후세대아파트단지외지하철을통한유입인구많아외부수요도기대 상권별배후수요수준 소비세력 상권별소비인구수준 면적별구성 35 3 청담동 압구정동 6 5 청담동 압구정동 25 2 15 4 3 중대형면적多 1 2 5 1 단위 : 세대, 인 아파트세대수주민등록인구사업체종사자수 단위 : 세대 ~66 m2 66~99 m2 99~132 m2 132~165 m2 165~198 m2 198 m2 ~
Ⅱ. 창업환경요소점검 2. 소비경쟁력 점포보증금 점포매매가 아파트매매가 1 8 6 4 2 청담동 점포임대료 압구정동 아파트전세가 청담동명품거리 - 배후주택가격수준높은반면, 점포임대수준낮아 : 청담동일대아파트평균매매가격은 2,819 만원 (3.3 m2기준 ) 으로서울평균대비 1.6 배 : 비교적신규단지많고, 주상복합비중높아전세가격높은수준 : 반면상권내개인임차가능점포가적고, 배후세대제한되어있어임대수준은비교적 임대료수준은낮지만개인입점가능한점포는한정되어있어임차가용이하지않음 압구정로데오 - 점포임대수준도전국최고수준 : 압구정일대아파트평균매매가격은 3967 만원으로서울평균대비 2.2 배 : 대형면적비중이높고, 재건축대상아파트많기때문에가격수준전국최고 : 국내최고지가수준보이는압구정동에상권이형성되어있어임대가격수준매우높음 임대료뿐만아니라권리금도높기때문에점포임차시초기투자비용높아 상권별배후수요수준 아파트매매및전세가격 상권별점포임대수준 월세및보증금 45 4 35 3 25 2 전세 1756 매매 3186 1.6 배 2819 2.2 배 3967 6 5 4 3 월세보증금 2.52 51.52 3.21 6.41 3.15 57.85 5.14 113.88 12 1 8 6 15 1296 1215 1156 2 4 1 5 839 1 2 단위 : 만원 /3.3 m2 서울강남구청담동압구정동 단위 : 만원 / m2 서울강남구청담동압구정동
Ⅱ. 창업환경요소점검 3. 매출경쟁력 압구정동 레스토랑 안경점 1 95 9 85 8 여성의류 식 ( 食 ) 보다 의 ( 衣 ) 에몰리는돈 : 안경점과여성의류점매출최상위 : 고급F&B업종도선호도높은업종 : 미용의료산업특화된상권 저가ㆍ심야업종은경쟁력떨어져 : 상권주력업종은패션의류 유흥업 당구장 12 1 8 6 4 2 떡볶이전문 : 저가 F&B 업종은경쟁력 : 유흥업종은강남ㆍ논현상권에뒤쳐짐 성형외과 일식전문점 떡전문점 정육점 압구정로데오거리업종별매출액수준 상위 5 위 압구정로데오거리업종별매출액수준 하위 5 위 7 6 5 4 현금매출액카드매출액총매출액 9 8 7 6 5 현금매출액카드매출액총매출액 월매출 1 만원미만 3 4 2 1 3 2 1 단위 : 만원 안경점여성의류일식전문점성형외과레스토랑 단위 : 만원 당구장떡볶이전문정육점떡전문점유흥업소
Ⅱ. 창업환경요소점검 3. 매출경쟁력 청담동 안경점 여성의류 1 8 6 4 2 레스토랑 고급수요타겟업종경쟁력높아 : 명품의류매장월매출 4억원수준 : 유입인구대부분고소득상위계층 : 일식ㆍ한정식등 Luxury마케팅업종필요 배후세대생활권상권역할은약해 : 청담동거주자대부분프라이버시중요 편의점 당구장 4 3 2 1 숙박업소 : 외부노출없고, 집근처에서소비기피 : 생활밀착형업종은경쟁력떨어져 일식전문점 한식전문점 잡화점 정육점 청담동명품거리업종별매출액 - 상위 5 위 청담동명품거리업종별매출액 하위 5 위 7 현금매출액 카드매출액 총매출액 6 월 4억원매출로큰격차 5 4 3 2 1 단위 : 만원여성의류 레스토랑 한식전문점 일식전문점 안경점 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 단위 : 만원 현금매출액카드매출액총매출액 생활밀착형업종경쟁력 당구장숙박업소정육점잡화점편의점
Ⅲ. 창업환경종합평가 인구 - 인구부문에서는대단지아파트를보유하고있는압구정로데오거리가더우세한것으로나타남 - 아파트단지외에 1~2 대여성인구와인근오피스종사자등다양한인구유입층이발생하기때문임 - 청담동명품거리의경우아파트보다는빌라위주로구성된주거지역이기때문에소비세력밀집도는압구정에비해약함 임대료 - 점포창업시고정비용으로작용하는임대료부문에서는청담동명품거리가창업자에게유리함 - 대로변전체임대한점포들의임대시세는최고이지만이면도로에위치한점포임대료는압구정동에비해낮기때문임 - 입점가능한업종의한계와두상권모두권리금이존재하기때문에초기투자비용은높게발생할수있음 소비력 - 매출과직결되는소비력부분은압구정로데오거리가우세함. 우수한입지여건을바탕으로대형면적위주의아파트단지가주를이루고있기때문에배후세대의소비력이높은것으로판단됨 - 청담동의경우고급빌라단지들이밀집해있지만압구정아파트단지에비해소수이고, 1 회소비금액은크지만소비빈도는다소적기때문임 업종구성 - 압구정로데오거리의경우 1~2 대여성고객을타겟으로한미용실, 액세서리, 네일샵등뷰티업과카페, 비스트로등요식업입지가가능함 - 청담동명품거리는고급빌라거주자와연예인등고소득층이주소비층이기때문에가격수준높고, 고급화된이미지의업종만이소비층을끌어들일수있음 창업예비후보자가상권진입에리스크부담줄이려면청담동명품거리보다 압구정로데오거리 9
Ⅳ. 향후전망및창업전략 [ 상권향후전망 ] 고급화상권의이미지가강하며, 인근가로수길상권의빠른트랜드변화에뒤쳐지면서다소도태된상권으로평가받음 212년 6월분당선신청담역개통예정으로외부유입인구가늘어날것으로예상됨 강북권및분당권인구들의접근성이향상되면상권이다시활성화될가능성이잠재돼있음 [ 상권창업전략 ] 압구정로데오 상권형성초기패션의류업종기반으로상권발전했지만최근청담동및신사동과소비인구분할하고있어다소경쟁력약해짐 높은임대료때문에중저가의류는경쟁력가질수없고, 고급의류는청담동에뒤쳐지기때문에성공가능성이낮음 패션의류업종보다네일샵이나에스테틱, 토털케어등뷰티관리관련업종으로접근하는것이창업성공에유리함 여성유입인구가절대다수차지하고, 압구정역일대성형외과와같은뷰티업종많기때문에연계효과가능함 신청담역 ( 예정 ) 개통하면유입인구규모는더증가할것이며, 시장규모도그만큼커질수있는메리트존재함 청담동명품거리 청담동은특수한상권으로먹자골목이나카페거리처럼대중적인상권이아니라경제적여력이있는한정된소비층에게오픈된상권임 상권내패션ㆍ명품브랜드뿐만아니라수입차갤러리, 웨딩샵등 VVIP대상의고급업종이포진하고있음 대부분건물을전체임대하여높은임대료를지불하고있는만큼개인창업자와같은소호 (SOHO) 들이이들과경쟁에서우위를점할수없음 VVIP를대상으로와인BAR 및레스토랑, 일식전문점등고급요식업으로공략하는것도하나의방법임 건물전체를임대할필요없고, 1층을선호하지않아도되기때문에임대료부담이덜발생함 소비층대부분이지하철과같은대중교통보다자가차량을이용해접근하기때문에지하철역근처에입지할필요성도줄어듦