전원주택단지개발사업계획서 2006 년 11 월
관광레저의도시로거듭나는 YP 주 5 일근무제도입은선진국형여가문화의시발점으로서이미선진국형휴가패턴인리프레시 (refresh) 휴가를시행하는업체가속속나타나고있으며지방자치단체는그수요가급부상하고있는관광여가산업분야의골격인산과강, 여가와스포츠등이와관련된모든시설과여건을조성하여관광객유치와수도권인구영입및지방재정의독립화를추진하고있습니다. 이미관광레저지구로의도시정책을추진하고있는가장최적의환경과입지를구축하고있는도시는양평입니다. 현재전원주택지로각광받고있는용인에비해양평은양수리를기점으로이미전원주택지로서의성공을보장하고있으며양평군의도시화정책에따라전원주택과사계절을즐길수있는다양한문화 / 레저 / 관광 / 여가환경이조성되어있어용인보다훨씬다양한관광레저문화적격지로서평가되고있습니다. Page 2
수도권최상의전원휴양도시, 자연친화도시, 레저 / 문화 / 관광도시 Eco-Doctor's Town YP 입지개요 ------------------------ 04 교통여건 ------------------------ 05 자연환경 ------------------------ 08 휴양편의시설 -------------------- 09 교육의료환경 -------------------- 11 기타환경개선정책여건 --------- 12 YP 군내전원주택동향 -------- 13 준농림지매매부지개요 -------- 33 물건매매에따른수익률산출 -- 39 Page 3
YP 입지개요 남한강과북한강의합수지점으로천예의자연친화환경을갖춘국내최상의요충지환경오염시설개발이불가능한수질보전특별대책지역으로완벽한자연친화도시 YP 최근 YP 군이수도권전원주택지인기도에서용인, 광주를제치고 1 위에올랐다. 이는용인, 광주, 수원, 문산등지와틀린무엇인가가있기때문인데첫째는환경법에의한영향으로공장이들어설수없어맑은공기와깨끗한자연환경이지속적으로보존된다는점이고둘째는개발억제로대규모집단주거시설 ( 아파트등 ) 이들어설수없다는점이다. 이러한 YP 군은언제나찾아와도아름답다. 머물고싶은욕구가곧바로토지구입의충동을불러일으키는가히수도권최고의전원휴양지대라할수있다. 1 교통여건서울에서평균 43Km, 40~50 분거리로철도와도로환경이뛰어나다. 2 자연환경수변지역으로한강변천예의경관을자랑하는환경순응형자연친화도시 3 편의시설각종문화 / 공연 / 휴양 / 레저시설이집중되어있어관광연계성이뛰어남 양평 4 교육의료환경대안교육, 체험교육의산실로무공해, 자연교육도시이자철새도래지 5 환경정책여건인간과자연의조화를위한다양한환경보호 / 보전정책추진 관광 / 레저도시를위한최적의요건 1. 주요대도시에서 1~2 시간이내의거리에위치한지리적입지 2. 교통접근성이뛰어나며다양한교통수단활용가능성 3. 도시내관광자원이풍부하여관광 / 레저연계성이뛰어난도시 Page 4
교통여건 1 교통수단 서울에서 40Km, 1 시간이내에경기제 1 의여가 / 휴양 / 전원도시양평이있습니다. 교통수단별접근방법 대중교통 ( 버스 ) 상봉터미널 / 동서울터미널에서양평간 50 분소요 대중교통 ( 열차 ) 승용차 청량리에서양평간무궁화호 50 분소요 서울양평간 1 일 2 회도시통근열차운행중 6 번국도 : 서울천호동 올림픽대로 팔당대교 남양주 양수리 (23km) 옥천 양평읍 ( 총 43km), 서울까지 35 분소요. 88 번국도 : 서울천호동 중부고속도로 ( 하남 ) 퇴촌 강하면전수리 양평읍 ( 총 48km), 서울까지 40 분소요. 44 번국도 : 광주 ~ 곤지암 ~ 산북면국도이용, 서울까지 1 시간소요 Page 5
교통여건 3 도로환경 군전역및전국권접지도로망확충을위한계획을충실하게실행및추진하고있는양평은이미레저 / 문화 / 관광도시로서영동권레저 / 스포츠를즐길수있는이상적인최적의교통여건의여건조성 서울에서국도를이용하여영동지역으로이동하려면양평군을경유해야한다. 이는양평군이수도권의영동지역관문이라해도과언이아닐만큼양평군은타지역으로의이동이편리한교통여건을갖추고있다. 양평군이서울시민들에 게많이알려져있는이유중에하나가이러한사통팔달의교통여건때문이기도하다. 양평군에서이동할수있는지역과거리, 시간 청평호수 홍천강 양수리 363(or 45) 번국도총 23.8Km, 약 15 분소요 옥천면 37 번국도총 24Km, 약 15 분소요 양평군 홍천군 양평읍 홍천군남면 ( 홍천강, 수타사, 공작산, 홍천온천 ) 6 번국도에이어 44 번국도이용, 총 34Km, 약 20 분소요 양평군 횡성군 양평읍 횡성군 ( 갑천, 횡성댐 ) 6 번국도에이어청운면삼성리를경우하여진입, 총 54Km, 약 35 분소요 양평군 여주군 양평읍 여주군 ( 대명콘도, 신륵사, 영릉, 이포막국수촌, 고달사 ) 양평읍남측 37 번국도이용진입, 총 31Km, 약 20 분소요 양평군 원주시 양평읍 원주시 ( 치악산국립공원, 구룡사, 간현유원지 ) 양동면 88 번국도이용여주읍, 문막을경유하여진입, 총 61Km, 약 40 분소요 Page 6
교통여건 3 개발정책 서울 ~ 양평 ~ 원주간중앙성복선전철화사업, 성남 ~ 양평간고속도로건설계획등 수도권에서양평보다더좋은교통환경조성계획은없습니다. 양평진입교통망환경 중앙선복선전철화 서울 ( 청량리 )~ 원주간총연장 95Km 철로복선전철화사업예정 (~2005) 고속도로건설 성남 ~ 양평 ~ 홍천간고속도로건설계획, 고속도로건설시서울까지 30 분 고속도로연결공사 양평 ( 양평읍 )~ 여주 ( 대신면 ) 간총연장 16Km 도로확포장공사 (~2008) 중부내륙고속도로를연장하여수도권과연결, 중부내륙축의효율성증대 제 2 외곽순환고속도로 서울반경 30~40Km 지점내용인, 시화, 파주, 포천, 양평등순환고속도로양평통과구간 : 북부동서축파주 ~ 의정부 (27.3 km ), 서부남북축파주 ~ 고양 ~ 김포 ~ 인천 ~ 화성 (62.1 km ), 남부동서축시화지구 ~ 오산 ~ 경부고속도로 (38 km ), 동부남북축경부고속도로 ~ 용인 ~ 양평 ~ 가평 (83 km ) 등으로이어진다. (2004~2015) ( 매일경제 2002.01.29) 양평군교통환경개발현황 도로확 / 포장공사 양수리 문호리지방도 363 호선 9Km 확장개통 (~2002) 다문 ~ 연수간 2.4km 도로확포장공사 ( 입찰중 ) 용문중원 ~ 상현간 2.5Km 도로확포장공사 ( 입찰중 ) 기타 1Km 이내의읍면간도로확보장공사다수추진중 Page 7
자연환경 남한강과북한강의합수지점으로한강의비경을그대로보존하고있으며정책적으로자연친화도시건설을추진하고있는수도권최상의전원휴양지대 양평 1 맑은물사랑 정책한강수질오염방지 : 오염배출총량제조기시행, 대규모집단주거시설 ( 아파트 ) 불허가 2 친환경농업 정책농업관련산업육성 : 주말농장, 체험농장, 펜션등전원형체험시설육성 3 자연환경보전법 Eco-Doctor's Town 으로의도시개발확정 : 생태 / 건강중심의도시환경추진 4 오폐수종량제환경유해시설설치불가 : 유해공장, 오폐수방류업체등의개발불가능 5 정책의지자연사박물관, 생태환경조성공원등다양한환경 / 문화도시로의지속적인개발 양평군교통환경개발현황 산림, 농지, 건축허가등각종인허가시자연환경보전법적용 자연친화적사업유치추진 생태적지속가능한친환경사업유도, "Eco-Doctor's Town" 부상 자연경관보전을위해조례를제정시행하는지방자치단체로는전국에서양평군이처음이다. 1. 자연환경보전법 ( 제 44 45 조 ) 및양평군자연경관보전조례 ( 제 10 조 ) 의규정에의하여일정규모이상사업에대해자연경관심의를실시 2. 모든인허가사업시에자연환경보전법을검토받도록하여생태적경관적으로지속가능한친환경적인사업이되도록유도하여 Eco-Doctor's Town ( 생태건강군 / 郡 ) 으로의부상을적극추진. 3. 자연경관을심의하는기능인최근자연환경보전법의개정으로 ' 자연경관보전조례 ' 의도입근거가마련됨 4. 무분별한개발을지양하고주변자연경관과의조화를고려하도록하는내용의 ' 양평군자연경관보전조례 ' 를제정, '99 년 8 월부터시행하고있다. 5. 자연경관보전지역 28 개소를선정 6. " 양평군자연경관기본계획 " 제정, " 맑은물사랑 " 과 " 친환경농업 " 을군정의최우선시책으로추진 Page 8
휴양편의시설 경기도겨울평균기온이가장낮아자연친화적인종합레저시설과편의시설입지가최적이며고품격레저와녹색관광을다양하게즐길수있는사계절휴양, 여가, 문화의도시 양평 새봄절경의드라이브코스 : 북한강변문호리방면, 용문산방면 축제 : 소리산고로쇠축제 (3 월 ), 맑은물사랑축제 (6 월 ) 등축제및예술제 물의계절여름레저스포츠 : 11 곳의전문수상스키장, 특히패러글라이딩활공장이 2 곳이나개설되어있음 유명콘도와자연휴식지, 자연휴양림등의수영장, 강변과계곡에위치한다양한하계휴양지의천국 용문산, 백운봉, 중미산, 청계산, 유명산을중심으로하는가을단풍, 등산, 골프등계절레저레포츠 용문사은행나무 ( 천연기념물 ), 정지국사부도 ( 보물 ) 등과곳곳에자리하고있는풍부한도유형문화재 설원의계절에맞는스노우레저 : 홍천비발디스키장, 양평한화콘도눈썰매장, 용문산스포렉스눈썰매장 한겨울차한잔으로아름다운한강을충분히느낄수있도록곳곳에즐비한까페촌 문화공간 계곡 휴양림 바탕골예술회관 ( 강하면 ), 드라이브인양평극장 ( 강상면 ), 아지오갤러지, 용문갤러리, 양평미술관등 강상면세월리 / 대덕리계곡, 용문면중원계곡, 서종면벽계계곡등 12 개의유명계곡 양평의자연을그대로느낄수있는중미산휴양림및다양한숙박휴양시설 관광지거대한용의형상을연상시키며힘차게뻗은용문산관광지가대표적이다. 낚시터강상면세월 / 대석낚시터를비롯한군내 20 여개의저수지낚시터로강태공의여유만끽. 축제 고로쇠축제, 허수아비축제, 은행나무축제등환경을살려거의매월열리는자연축제의도시 Page 9
주요다중관광이용시설 시설소재지연락처 강상체육공원 강상면교평리 307 번지 강하체육공원 가하면전수리 1044 개군레포츠공원 개군면하자포3리 425-15 금방안수상스키장 서종면수입리 820-6 031-584-3364 남한강연수원 강상면화양리산10-1 031-772-2311 눈썰매장 옥천면신복3리 141-5 031-772-3811 쎄시봉수상스키장 강상면병산3리 181-5 031-774-2277 옥천골프연습장 옥천면옥천1리 800 031-771-5575 시설명 시설의종류 소재지 숙박인원 양평군청소년수련원 청소년수련마을 옥천면용천리산 29-10 248 양평국제심신수련원 청소년수련의집 양서면대심리 64 500 파라다이스수련의집 청소년수련의집 용문면삼성리 303 665 양평유스호스텔 제2종유스호스텔 단월면석산리산 2 1,180 청운인성수련장 청소년수련의집 청운면신론리 291-3 204 미리내수련원 ( 주 ) 청소년수련의집 지제면월산리 240-1 외 10 필지 595 Page 10
교육의료환경 아시아연합신학대학교 를비롯한초중고등학교와충분한의료시설로교육과건강도시를지향하는양평 유치원초등학교중학교고등학교특수학교 32개교 24개교 11개교 8개교 1개교 양평읍과전원단지를중심으로입지해있는인구대비충분한유치원시설 강상면강상초등학교, 세월초등학교등읍 / 면 / 리단위로분포 강하면강하중학교, 양평읍양일중학교등읍 / 면중심으로분포 양평읍양일종합고등학교, 양평종합고등학교등면 / 리중심으로분포 종합병원일반병원의원치과한방병원치과보건소보건지소보건진료소 양평읍양평길병원 1개소 용문면제일병원 1개소 양평읍, 용문면등 18개소 양평읍, 용문면등 7개소 양평읍, 용문면등 8개소 양평읍, 용문면등 7개소 양평읍보건소 1개소 강하보건지소등 9개소 세월리진료소등 13개소 Page 11
기타환경개선정책여건 자연환경을최대한활용한대안교육, 체험교육, 자연친화교육, 환경의도시 양평 국립자연사박물관 현재정부에서추진하는세계적인수준의국립자연사박물관후보지로지목. 후보지 : 고양, 여주, 양평등 3 개지역과강화, 충주, 천안등 6 개지역 멸종위기야생동물보전 청소년수련시설확충 이봉주하프마라톤대회 야생조수먹이주기및불법엽구수거행사 야생동물밀렵 밀거래근절 철새도래지모니터링 반딧불보전시책 양평청소년수련원, 국제심신수련원등 6 개수련원및기업체각종자연수련시설 대회명 : 맑은물사랑 이봉주하프마라톤대회 주최 / 주관 / 후원 : 양평군, 양평군육상경기연맹, 양평경찰서, 양평군체육회 강상면과강하면의남한강변코스를달리는하프 / 미니마라톤대회 Page 12
한강의비경을간직한꿈의전원주택최적지 양평양평군내전원주택동향 전원주택소비자조사보고 --------- 14 전원주택박람회소비자조사 ------- 16 양평군관할지역현황 -------------- 19 양평군환경정책기본법 ------------- 21 양평군부동산시세표 -------------- 22 전원주택의유형별인기지역 -------- 26 양평군전원주택현황 -------------- 27 전원주택지 ( 단지 ) 현지매물현황 -- 31 준농림지매매부지개요 ----------- 33 물건매매에따른수익률산출 ------ 39 Page 13
전원주택소비자조사보고 주 5 일근무제가실시되면전원주택에투자하겠다 82.68% 그래도도심에거주하겠다는불과 15.19% 주 5 일근무제가향후주택시장의판도를바꾸면서 5 년이내전원주택대중화 에대한공감대형성전망 2002 년 9 월한달동안수도권지역 ( 서울 / 인천 / 경기 ) 1,330 가구를비롯한전국 1,500 가구를대상으로실시한 주 5 일근무제에따른주거환경변화에관한설문조사 에서나온것이다. 이번조사에참여한가구중세대주의근무형태가완전주 5 일또는격주주 5 일근무제로사실상주 5 일근무제의혜택을입고있는그룹 (A) 은전체의 48.56% 인 755 가구였다. 아직주 6 일근무제의적용을받고있는그룹 (B) 은 34.92% 인 543 가구였으며나머지는자유 / 재택근무 (10.10%. 1 백 57 가구 ) 또는월 1 회주 5 일근무자 (6.43%. 100 가구 ) 였다. 조사는주 5 일근무제가실제로전원주택시장의향후진로에어떤영향을미칠것인지를알아보기위해상반된근로시스템에속해있는 A, B 그룹에대한비교분석을통해주로이루어졌다. 일반성향분석결과 10.22% 는전원주택이주계획이없었으나주 5 일근무제실시계획에따라생각을바꿨으며 27.49% 는이주시기를앞당겼다고밝혔다. 이주희망지역을바꾸거나이주목적을바꾼경우도 16.19% 로전체의 53.90% 는어떤형태로든주 5 일근무제실시에따라전원주택이주계획에영향을받고있는것으로나타났다. Page 14
전원주택으로의이주를생각하고있는사람들에게주 5 일근무는당초이주계획을앞당기는데도크게기여할것으로보인다. 65.45% 가 3~5 년정도당초계획을앞당겨추진하겠다고응답했으며 2 년이내도 20% 나된다. 응답가구중 5 년이내로앞당겨이주의사를밝힌총가구비율이무려 90.9% 나되어주 5 일근무제는도시인구분산은물론생활패턴을바꿔놓을주요인으로작용할것으로보인다. 이와함께주 5 일근무제가완전실시된다면전체의 52.17% 는전원주택으로이주할것이며 30.51% 는수익형전원주택에투자할계획인것으로나타나 82.68% 가전원주택에대한투자의지를갖고있었다. 반면, 그래도도심에남겠다는가구는 4.59% 에불과했으며 10.60% 는도심에계속거주하겠지만투자는교외부동산에하겠다고밝혔고 2.13% 는교외아파트단지로이주할계획으로있어주 5 일근무제가전원주택시장은물론, 교외부동산시장을활성화시키는데결정적인기여를할것으로기대된다. 조사에참여한사람들은주 5 일근무제가공식적으로실시되면전원주택이 3 년이내 (22.55%) 또는 5 년이내 (40.22%) 에대중화될것이라고예상해전체의약 3 분의 2 는적어도 5 년이내에전원주택이대중화될것이라고내다봤다. < 드림사이트코리아 : 2002.09. 주 5 일근무제의주택시장파급효과 > Page 15
전원주택박람회소비자조사 전원주택, 실질구매력높아졌다. 1 년이내이주계획 24.06% 로급증 [2002.03. 전원주택수요설문조사 ] 결과현장구매력이있는 1 년이내전원주택이주계획을가진사람이전체의 24.% 로 2001 년 (19.50%) 과 2000 년 (17.70%) 에비해크게앞당겨졌다. 최소한 24% 이상의현장구매력을갖춘전원주택직접수요층이실제로존재하고있다는것을보여줘향후전원주택시장전망을밝게하는지표가되고있다. 반면잠재수요로파악되는 3~5 년이내이주계획은전체의 49.23% 로 2001 년 (49.64%) 과 2000 년 (52.10%) 에비해낮아져전원주택잠재수요가빠르게실제수요로전환되고있음을알수있다. 지금까지많은사람이전원주택에대한기대보다행동에옮기는데대부분주저했던것이사실이나 1 년이내전원주택이주계획을세우고있는수요자증가는주 5 일근무제의도입, 수도권광역교통망의확충, 소득수준의향상, 아파트가격폭등등으로전원주택구매력결정의심리적마지노선이점차허물어지고있다는반증이다. 현장구매력있는직접수요층증가 전원주택 1 년이주계획을세우고있는주연령층은 30 대 (24.17%) 와 40 대 (28.10%) 로전체수요자의 52.27% 에달해강력한구매력을갖춘수요계층으로떠오르고있다. 설문대상전체평균연령분포가 30 대와 40 대가 53.82% 인것을감안하면집중도가높으며전원주택이수도권인구억제의정책적대안으로떠오르고있다. Page 16
전원주택시장 ' 자연환경 ' 중심으로재편양평선호도 (18.4%) 용인 (15.1%) 앞질러 전원주택수요설문조사결과이주시희망지역으로양평이전체의 18.40% 로용인 (15.15%) 을제치고수도권전원주택시장의새로운중심시장으로떠오르고있다. 전원주택수요자의압도적인인기를끌었던용인지역은지난해 (13.00%) 보다선호도는높아졌으나증가율이 2.15% 에그친반면, 양평은지난해 (12.99%) 에비해선호도가 5.41% 높아져전원주택시장의중심권으로급부상하고있다. 최근가격도오름세를타면서양평군한강변전원주택지는올해초평당 100 만 120 만원이었으나 8 월이후 140 만 150 만원으로올랐다. 쾌적한환경 이전원주택수요를결정짓는주요기준 경기양평과가평군, 남양주시등한강수계권에투자하거나이주하겠다. [2002.03. 전원주택수요설문조사 ] 결과 5,400 명 (30.82%) 이이같이대답했다. 지난해한강수계권에대한선호도 (21.82%) 조사결과보다 9% 포인트늘어났다. 인기비결은 환경프리미엄. 이러한변화는교통, 공해등도시문제악화로대도시의주거기능이점점떨어지고보다나은주거환경을찾고자하는욕구로분석된다. 경기도최고의쾌적한자연환경을자랑하는양평지역의인기가상승세를타는것은최근주택선택의기준에서환경프리미엄이차지하는역할이결정적임을보여주고있다. 양평등한강수계권선호도는 30.82% 로작년 (21.81%) 에비해크게늘어난반면, 분당생활권인성남, 용인, 광주지역이주희망자는 21.85%(2001 년 22.3%) 로선호도면에서감소했다. 작년까지만해도 편리한생활여건 과 쾌적한환경 이전원주택수요를좌우하는 2 대기준이었다면올해는 편리한생활여건 보다는 쾌적한환경 쪽으로중심이옮겨져향후전원주택시장수요의움직임을암시하고있다. 지금까지주택의선택기준이 가격 - 규모 - 교통 - 환경 순이었다면, 이후로는 환경 - 교통 - 가격 - 규모 등으로기준이바뀌었다는것을의미한다. 이미양평군강상면소재부동산에서는 양평과청평, 가평등지의전원주택지는지난해말보다평당 5 만 10 만원올랐다 고전했다. 용천리에는토목공사를마친대지가평당 40 만 50 만원. 강상면과강하면은상수원보호구역이어서강변쪽토지는허가절차도까다롭고수질오염에대한규제도많아평당 80 만 120 만원에거래된다. Page 17
기존매물매입, 단지내주택 토지일괄매입선호도높아져전원주택환금성점차높아지고있다 복잡한절차보다는간편한매물매입선호 전원주택수요자들은 1. 복잡한단독개발보다기존매물 / 단지내주택등을매입하는방식선호 2. 이주방법으로기존전원주택매입수요가 11.20% 로작년 (8.52%) 과재작년 (6.4%) 에비해크게증가 3. 단지주택 ( 토지 ) 일괄매수요자가전체의 11.71% 로작년 (6.81%) 과재작년 (7.1%) 에비해크게증가 4. 전원주택신축수요는전체의 35.81% 로작년 (37.14%), 재작년 (40.10%) 에비해크게감소결과적으로전원주택거래정착가능성을보여줘시장의최대약점을꼽히는환금성이높아질것으로기대됨. 하지만기존전원주택매물을매입하겠다는수요가양평 (24.72%) 과용인 (21.19%) 에집중돼이같은수요성향이전원주택시장전반에걸쳐나타나는본격적인현상은아닌것으로밝혀졌다. 마찬가지로단지내주택 / 토지를매입하겠다는수요도양평 (24.46%) 과용인 (22.59%) 에몰려편리한교통과환경등의입지에따른차이를보였다. 이주방법 2000년 2001년 2002년 단지내주택 / 토지일괄매입 7.10% 6.81% 11.71% 기존전원주택매물매입 6.40% 8.52% 11.20% 단독개발 40.10% 37.14% 35.81% 단지내토지매입후직접건축 26.60% 22.52% 22.97% 동호인그룹추진 16.20% 11.81% 9.50% 상기결과분석은 2002 년 3 월서울무역전시장에서열린전원주택박람회 HOMDEX 관람객 17,521 명을대상으로실시한 [ 전원주택수요설문조사 ] 결과입니다. < 드림사이트코리아 : 2002.04. > Page 18
양평군관할지역현황 양평군읍면마다명산계곡, 한강의비경이살아숨쉬는곳 양평 강상면 : 남한강을사이에두고양평읍강건너에서곤지암방향의도로변에위치한면이강상면이다. 양평 ~ 곤지 암도로변을따라상가와전원주택단지들이개발되어있으며내륙지역인세월리, 송학리, 신화리, 대석리가인기지역이다. 전지역이동하향경사를이루고있으며내륙지역에산림이많고군데군데농촌부락을형성하고있다. 세월리계곡과대석리유원지가유명하며남한강변의교평리, 화양리의전원주택단지가유명하다. 강하면 : 서울에서중부고속도로경안 I.C 를나와광주군퇴촌면을경유하여양평군을진입하여만나는첫번째面 이강하면이다. 88 번국도가운심리부터시작되어남한강을따라양평읍까지이어지며도로를따라카페촌과전수리를중심으로전원주택단지가넓게분포되어있다. 운심리를제외한전지역이북향으로일조권은강북지역보다는다소떨어지나강변을바라보는전수리지역의전망이양평군에서는으뜸이다. 내륙지역에위치한항금리동오리지역은국도에서 3~7km 를진입, 다소현재도로포장공사가진행중이라조만간진입여건은좋아질전망이다. 하천으로는성덕천이있으며바탕골소극장, 힐하우스, 카사벨라썰매장등이유명하다. 서울에서진입여건은다소불편한편. 옥천면 : 6 번국도를따라양서면다음에위치한면이옥천면이다. 양평군에서가장작은 4 개리로구성되어있는 옥천면은도로망이잘발달되어서울에서출퇴근가능한거리에위치하며내륙지역인신복리, 용천리까지전원주택지역으로인기가높다. 아신리강변마을에카페, 숙박시설촌이형성되어있으며양평군에서계곡에진입할수있는도로여건이가장발달되어있는지역으로용천리계곡, 사나사계곡이있으며한화콘도, 중미산, 유명산이위치하고있다. 대체적으로진입여건이좋고경관이수려하며전원주택지구입자들에게선택폭이넓을정도로광범위한개발지형을이루고있다. Page 19
양서면 : 서울에서양평군을진입하면처음닿는양수리부터 6 번국도의복포리까지가양서면이다. 6 번국도에서 진입여건이좋아서울에서약 25~30 분거리면모든지역에출입이가능하다. 경관은남한강변을끼고있는대심, 복포리지역이좋으며그외지역은특징이없는순수농촌형지대이다. 대심리, 복포리, 국수리, 중동리가전원주택인기지역이며양수리, 신원리, 국수리의 3 개전철역이통과한다. 서울에서근거리에위치하면서가격형성이 20-30 만원대로저렴하여전원주택지로인기있는지역. 서종면 : 서울에서양평군을진입하면처음닿는양수리에서북한강을따라북측에위치한문호리부터수입리와 동측내륙지역이서종면이다. 서종면은서울강남구에서약 25 분이면닿을수있는곳이다. 양평군에서전원주택개발붐의진원지로가장많은전원주택단지가들어서있는곳이기도하다. 문호리에서수입리로이어지는북한강변도로에양평군최대의카페촌이형성되어있으며양평군전원주택인기 1 순위지역으로문호리수입리수능리 3 개지역이인기도가높다. 수입리벽계천, 문호천, 수대울계곡이있으며화야산, 중미산, 청계산등이유명하다. 북한강변에위치한문호리, 수입리는교통진입여건이좋은편이나내륙에위치한정배도장, 노문, 명달지역은도로가좁고산림이깊어출퇴근지역으로는적합하지않다. 용문면 : 양평읍을지나홍천방향으로경계에위치한면이용문면이다. 2005 년개통되는경전철의종착역이용문면에위치하게된다. 江과는상관없는내륙지역으로산과계곡을고루갖춘자연환경이매우뛰어나며양평군에서문화유적지가많기로유명하다. 연수계곡, 중원계곡, 용문천의 3 개계곡이유명하며용문산, 주읍산의등산로가있다. 자연환경보전지역이넓게분포되어개발가능한준농림지역이적다는게흠이나양평군최고의산과계곡을보유한지역이다. 도로망은잘발달되어있으나도로가협소하여다소불편하나귀농형, 주말휴양용전원주택으로는최적의환경과조건을갖추고있는지역이다. Page 20
양평군환경정책기본법 정부의잇따른개발제한조치로택지의희소성이높아진것이양평군전원주택선호도상승의매력포인트. 최근정부의 팔당호난개발대책 에따르면팔당호주변에서내년부터 국토이용및계획에관한법률 이시행되면산지 ( 山地 ) 의형질변경은더힘들어진다. 이때문에주택건축용도로형질을바꿨거나토목공사가끝난택지는매물을찾기힘들정도다. 또한서울외곽을잇는수도권제 2 외곽순환고속도로 ( 총연장 240Km) 와서울 ~ 춘천간고속도로 ( 총연장 62.1Km) 신설계획등광범위한교통환경개선이예상되는것도영향을미쳤다. 환경정책기본법 양평군은환경정책기본법제 22 조및동법시행령제 5 조의규정에의하여팔당호의수질을 1 등급수질로개선하는것을목표로오염물질배출시설의입지를제한하고있다. 수질보전특별대책지역은 1 권역과 2 권역으로분류되며환경정책기본법에의한오염물질배출량을엄격히제한하고있다. 1 권역에서주택을건축하기위하여는 1 권역內에세대주를포함한 2 人이상이 6 개월을거주한후주택건축허가가가능하다. 서울에주소지를두고있는사람이 2002 년 2 월 30 일농지또는임야를구입하였다면동년 2 월 31 일양평군으로주소지를옮기고 6 개월後인동년 8 월 31 일이후에건축허가신청이가능하다. 2 권역또는제외지역에서는주소지이전없이임야또는농지를구입후즉시건축허가신청이가능하다. 수변구역이란상수원의수질을 1 급수로개선하는것을목표로환경부가 팔당호등한강수계상수원수질관리특별대책 (1999.09.30) 의하나로지정고시한구역이다. 이제도는상수원수질관리에영향을미치는인접지역의하천변에공장 / 축사 / 음식점 / 숙박시설및목욕탕등오염물질을많이배출하는시설이새로이들어서지못하도록하는것이다. 수질오염예방은물론단계적인토지매입으로녹지대를조성하여자연정화완충지대로서의기능을높이기위한것이다. 양평군내에는 1 읍 6 면 30 리의행정구역이포함되며남 / 북한강수계하천경계로부터 1 km이내의지역을범위로하고있다지정대상중도시지역과준도시지역중취락지구와같이개발용도로지정된지역, 신규오염원입지가불가능한지역은제외된다. 수변구역지정은오염발생건축물의입지를제한하기위한것으로일반주택을건축하려는개인에게미치는영향은미미하여기존건축물의신 / 증축, 용도변경및일반주택, 농가주택, 사무실, 소매점등의일반건축은가능하다. 양평군의수변구역內토지 / 주택을구입해도일반주택은전혀제한사항없슴. Page 21
양평군부동산시세표 아래표의준농림 / 농림 ---> 전, 답, 임야는 500~1000 평기준, 농림 / 임야는 5 천 ~1 만평기준. 시세표는평균치로위치에따라차이가있으며 A 급전원주택지는지목과무관한최고시세가격기준. 강상면 세월 교평 송학 신화 병산 화양 대석 준농림전, 답 12-30 20-35 10-20 10-20 15-30 12-30 12-25 준농림임야 10-20 10-15 10-15 7-15 15-25 15-25 10-20 농림전, 답 8-13 10-20 8-15 7-13 10-18 10-20 7-12 농림임야 0.5-2 1-1.5 1-1.5 0.5-1.5 0.3-2 0.5-2 0.5-1 전원단지 25-45 35-55 25-35 25-30 30-65 25-55 25-30 A 급전원주택지 30 40 20 18 40 35 30 기타부지환경 A-B B B C A-B A-B B 강하면 운심리 전수리 왕창리 성덕리 동오리 화양 대석 준농림전, 답 20-40 20-40 15-25 15-25 15-20 12-30 12-25 준농림임야 10-20 12-25 7-15 8-15 7-15 15-25 10-20 농림전, 답 8-30 10-30 7-13 8-15 7-15 10-20 7-12 농림임야 1-3.5 1-4 0.5-2 1-2 0.5-2 0.5-2 0.5-1 전원단지 55-120 45-85 25-40 25-45 25-35 25-55 25-30 A 급전원주택지 40 35 25 25 20 35 30 기타부지환경 A A C B C A-B B Page 22
양평읍 오빈 신애 덕평 백안 대흥 도곡 창대 회현 봉성 준농림전, 답 20-40 15-25 15-25 14-30 12-20 10-17 10-20 10-25 10-20 준농림임야 7-25 7-15 7-15 15-20 6-12 5-10 5-15 7-20 7-15 농림전, 답 10-15 7-13 7-15 5-15 3-9 3-8 4-10 4-10 4-8 농림임야 1-3 1-1.5 0.5-1.5 1-2.5 1-1.5 1-1.5 1-2.5 1-2.5 1-2.5 전원단지 45-70 35-45 35-65 25-55 35-75 25-35 A급전원주택지 40 30 20 40 25 20 30 40 20 기타부지 도시지역 30-40 환경 A A B A B C C B A 옥천면 아신리 옥천리 신복리 용천리 준농림전, 답 20-70 20-30 20-28 20-35 준농림임야 20-30 15-25 15-20 17-25 농림전, 답 10-15 10-18 8-15 10-20 농림임야 1-10 1-4 1-4 1-4 전원단지 55-85 35-45 35-60 35-80 A 급전원주택지 50 25 30-35 45 기타부지 80-120 50-80 환경 A+ B-C B+ A+ Page 23
양서면 용담 부용 목왕 신원 도곡 국수 청계 중동 복포 준농림전, 답 40-70 20-30 20-30 30-50 17-25 20-30 20-30 20-30 30-50 준농림임야 20-25 20-25 15-20 15-25 10-15 15-20 10-20 10-20 40 농림전, 답 10-20 8-15 7-15 10-15 8-15 8-17 10-17 10-18 20 농림임야 1.5-5 1-5 1.5-5 1.5-3 0.5-2 1-4 1-4 1-4 2-7 전원단지 45 30-45 35-55 35-45 35-45 35-45 35-45 50-85 A 급전원주택지 60 30 30 40 25 30 30 30 50 기타부지환경 A A B B C B B B A 서종면 문호 수능 서후 도장 정배 수입 노문 명달 준농림전, 답 30-50 15-35 12-25 15-25 15-25 15-40 10-25 8-15 준농림임야 15-25 10-15 10-15 10-20 10-20 10-20 10-15 10± 2 농림전, 답 10-25 10-15 5-10 10-15 7-13 7-15 5-10 5-10 농림임야 1-3 0.5-2 0.5-2 0.5-2 0.5-2 0.5-2 0.5-2 0.5-2 전원단지 45-120 25-45 25-30 25-40 25-40 25-100 25-35 20-30 A급전원주택지 70-80 25-30 22 30 35 60 35 25 기타부지환경 A B B B C B B C Page 24
용문면 삼성 화전 덕촌 다문 연수 조현 신점 중원 광탄 준농림전, 답 10-20 7-15 8-20 12-25 18-40 20-40 18-30 15-20 준농림임야 10-15 7-15 5-12 도시 5-20 7-15 10-20 10-15 8-10 농림전, 답 10 5-8 5-8 지역 4-10 10-15 10-20 10-15 8-20 농림임야 1-1.5 0.8-1.5 0.8-2 0.5-2 0.5-4 0.8-5 1-5 1-3 전원단지 15-25 15-20 15-20 15-35 25-35 25-35 25-35 15-25 A급전원주택지 20 15 20 40 25 45 32 20 자연환경보전지역 2-5 4-7 5-10 4-5 환경 B C B B A A A C 개군면 공세 석장 앙덕 하자포 구미 부리 계전 향리 주읍 준농림전, 답 10-20 10-20 8-30 8-20 10-30 7-15 7-12 8-15 7-12 준농림임야 3-10 3-10 3-15 3-15 4.5-15 3-10 3-10 3-10 3-10 농림전, 답 5-12 5-12 5-10 5-10 5-7 5-10 5-7 5-7 5-7 농림임야 0.8-1.5 0.8-1.5 0.8-1.5 0.8-1.5 0.8-1.5 0.8-1.5 0.8-1.5 0.8-1.5 0.8-1.5 전원단지 18-25 25-25 35-60 35-60 35-60 20-30 20-30 20-30 20-30 A 급전원주택지 20 20 35 35 35 15 13 15 15 기타부지환경 A B A A B C C C D 상기자료기준일 2002.10. Page 25
전원주택의유형별인기지역 양평군의전원주택지의유형을분류하여보면 1 강변형 2 계곡형 3 전망형 4 전원형등의 4 가지로크게분류할수있다 Page 26
양평군전원주택현황 지금이강가주택을마련할수있는마지막기회로남한강, 북한강일대의전원주택단지분양이활기를띠고있다. 양평지역전원단지의평당분양가평균은 30 100 만원정도. 양평의전원주택인기지역은 4 개권역으로나눌수있다. 강상면 / 강하면중심의남한강권과양서면 / 서종면중심의북한강권, 양평읍 / 용문면중심의중심권, 단월면 / 청운면 / 지제면 / 양동면중심의동부권역으로구분된다. 남한강권강상면 : 남한강이바로보이는강상면은강변을따라도로가발달되어있어주변에카페, 식당등의위락시설이 많으며세월리, 병산리, 송학리, 교평리일대를중심으로전원단지개발의움직임이많다. 강상면은준농림지가격이평당 15 만 40 만원, 전원주택단지는 40 만 60 만원정도에분양된다. 이지역분양단지는갑을빌리지 ( 세월리 ), 에이스빌리지, 송학전원마을, 병산리전원단지등이있다. 강하면 : 중부고속도로와인접한강하면은운심리일대가가장주목받는곳이며광주퇴촌과바로연접해있다. 강하면지역의준농림지시세는평당 30 만 60 만원이고단지형은 60 만 80 만원. 이지역에서분양중인단지는강하면의운심리전원단지, 그린힐, 리버힐단지등과강상면의에이스빌리지, 송학전원마을, 갑을빌리지, 병산리전원단지등이있다. 단지명 위치 면적 / 평 세대수 분양가 / 평 필지면적 / 평 갑을빌리지 강상면세월리 4,000 25 60 190 송학전원마을 강상면송학리 4,700 29 35~40 190~200 에이스빌리지 강상면교평리 12,000 52 60-65 150~300 전원단지 강상면병산리 3,000 13 47 160~400 전원단지 강하면운심리 1,000 6 55 150~200 그린힐 강하면운심리 10,000 50 80 200~ 리버힐전원주택 강하면전수리 6,000 27 56 200-300 양평군강상면 / 강하면전원주택단지현황으로현시세임. ( 단위 : 만원 ) Page 27
북한강권양서면 : 양서면은양평전원주택의대명사. 양수리, 대심리, 복포리는남향으로남한강을조망할수있는곳으로양서면중에서도특히주목받는지역이다. 6 번국도와남한강을따라들어선전원주택단지는최고급전원주택지. 현재녹원주택, 양평드림빌, 국수리전원단지, 복포리전원단지가분양중이다. 분양가는강의조망에따라큰차이를보이는데그만큼강변주택에대한선호도가높다는것을확인시켜준다. 서종면 : 서종면은강을바라보는동향택지가많으므로주변산수가훌륭하다. 문호리, 수입리를중심으로전원단지가개발중이며문호리땅값과명달리땅값은차이가큰데이지역또한교통과자연경관이가격결정의중요한변수로작용한다. 서종면지역의전원주택단지현황을보면문호리전원단지, 수대울전원단지, 테마주택, 푸른솔마을, 수입리전원단지, 문호리전원마을, 덕영조경등이현재분양중이다. 동부권 서울에서가장멀리떨어져있는단월면, 청운면, 지제면, 양동면지역은근접형전원주택지로는부적합하고귀농이나주말주택또는실버주택을희망하는이들에게적합한곳이다. 또한단지형보다개인이준농림지나농가주택을구입해주택을신축또는개조 ( 증개축 ) 하는경우가많은데양평지역중에서도가격이싸다는장점이있다. 용문산과도일봉주변지역인단월면산음리, 석산리, 명산리일대는지가가저렴해전원생활을원하는이들이관심을가져볼만하며강원도홍천과근접한청운면역시자연보존상태가좋아전원주택지로안성맞춤이다. 횡성군과원주를경계로하는양동면은산세가수려하고주변경치가뛰어나며여주군과접한지제면은귀농주택의조건을두루갖추고있다. 현재이곳은준농림지기준으로평균 8 만 30 만원에거래된다. Page 28
양평군내전원주택단지분양현황 단지명 위치 면적 / 평 세대수 분양가 / 평 필지면적 / 평 녹원주택 양서면죽동리 13,500 55 25~40 200 양평드림빌 양서면목왕리 1,820 5 30 300~400 전원주택 양서면국수리 3,000 6 30 500 세데코 양서면복포리 2,000 8 70 250 수대울전원단지 서종면문호리 2,400 12 45 220~300 테마주택 서종면문호리 17,600 80 57 200~500 전원단지 서종면문호리 13,000 40 25 200~1000 양평푸른솔마을 서종면문호리 20,000 34 60 150-200 전원마을 서종면문호리 1,500 6 100~120 200 전원주택단지 서종면수입리 30,000 60~70 30~40 300 덕영조경 서종면노문리 5,400 24 40 120~200 남한강리버타운 양평읍오빈리 12,000 54 50 200 양평드림월드타운 개군면하자포리 4,112 12 40 200~750 강변파라다이스 개군면양덕리 6,000 14 60~70 200~300 허브나라 개군면공세리 3,500 15 18 200~230 양평군강상면 / 강하면외전원주택단지현황으로현시세이자분양중인매매가임. ( 단위 : 만원 ) Page 29
개별전원주택지현황 소재지 면적 / 평 평단가 지역 지목 상태 소재지 면적 / 평 평단가 지역 지목 상태 강상면 160 42 대지 나대지 양서면 500 20 준농림 전 강상면 260 28 준농림 전 경작지 양평읍 400 30 준농림 전 자연상태 강상면 200 40 준농림 전 개발중 옥천면 270 25 준농림 전 전용중 강상면 300 18 준농림 전 자연상태 옥천면 95 53 준농림 대지 나대지 강상면 204 42 대지 옥천면 460 17 준농림 전 경작지 강상면 500 50 준농림 잡종지 옥천면 325 20 준농림 전 자연상태 강상면 630 12 농림 답 옥천면 150 33 준농림 잡종지 자연상태 강하면 514 35 준농림 옥천면 100 35 준농림 대지 나대지 강하면 200 70 대지 옥천면 170 35 준농림 대지 나대지 강하면 630 19 준농림 전 용문면 247 21 준농림 전 경작지 강하면 600 25 준농림 전 용문면 370 25 주거지역 대지 농가주택 강하면 150 55 준농림 전 개발중 용문면 520 17 준농림 대, 전 경작지 개군면 550 15 전 경작지 용문면 480 16 준농림 전 경작지 개군면 360 20 준농림 전 경작지 용문면 600 9 보호구역 전 경작지 단월면 900 10 준농림 전 자연상태 용문면 670 6 준농림 답 경작지 단월면 800 11 준농림 전 경작지 용문면 330 25 취락지구 대지 나대지 단월면 800 10 준농림 전 경작지 용문면 700 13 준농림 전 경작지 서종면 1,100 8 준농림 전 용문면 411 15 준농림 전 경작지 서종면 100 1백 준농림 대지 용문면 470 14 준농림 답 경작지 서종면 316 55 일반주거 대지 용문면 570 11 준농림 전 경작지 양동면 315 8 준농림 전 경작지 지제면 680 9 준농림 전 경작지 양동면 750 6 준농림 전 자연상태 지제면 500 10 보호구역 전 자연상태 양동면 330 7 준농림 전 경작지 지제면 550 9 준농림 전 경작지 양동면 630 5 준농림 전 자연상태 지제면 960 9 준농림 전 경작지 양서면 460 32 준농림 임야 개발중 지제면 700 8 준농림 답 경작지 양서면 500 35 준농림 임야 전용득 청운면 300 12 준농림 전 양서면 150 93 준농림 대지 청운면 1,050 10 준농림 대, 전 경작지 Page 30
전원주택지 ( 단지 ) 현재매물현황 전원주택지현재매물현황 구분 지역 면적 / 평 가격 / 만원 평단가 구분 지역 면적 / 평 가격 / 만원 평단가 토지 강상면병산리 161 5,152 32만원 토지 양평읍회현리 1,200 24,000 20 만원 주택 강상면화양리 620 20,000 토지 양평읍양근리 366 47,580 130 만원 주택 강상면송학리 260 18,000 토지 양평읍회현리 940 16,920 18 만원 토지 강상면병산리 203 6,496 32만원 토지 양평읍신애리 309 9,000 29 만원 토지 강하면전수리 223 9,000 42만원 주택 양평읍오빈리 224 26,000 116 만원 주택 강하면전수리 116 8,000 주택 양평읍오빈리 200 22,000 110 만원 토지 강하면왕창리 1,250 25,000 20만원 토지 양평읍백안리 250 13,500 54 만원 토지 강하면왕창리 1,027 19,500 18만원 토지 양평읍백안리 296 15,984 54 만원 토지 강하면항금리 532 18,600 34만원 토지 양평읍백안리 279 15,066 54 만원 토지 강하면전수리 500 10,000 20만원 토지 양평읍백안리 250 13,500 54 만원 주택 강하면운심리 340 15,000 주택 양평읍 1,200 24,000 20 만원 토지 강하면항금리 1,700 34,000 20만원 주택 양평읍원덕리 100 12,000 120 만원 토지 강하면전수리 500 10,000 20만원 주택 양평읍백안리 294 25,000 85 만원 토지 강하면전수리 250 5,000 20만원 토지 양평읍대흥리 315 7,500 23 만원 Page 31
전원주택단지현재매물현황 단지명 위치 면적 / 평 분양가 / 평 필지면적 / 평 한울전원마을 강상면세월리 30만원 230~297평 강상빌리지 강상면병산리 2,310평 32만원 144~378평 송학전원마을 강상면송학리 55만원 150~200평 리버힐전원주택 강하면전수리 6,000평 50만원 150~250평 그린힐타운 강하면운심리 70~80만원 200~250평 코타힐 강하면운심리 37~43만원 232~289평 힐탑빌리지 강하면전수리 1,600평 60만원 282평 힐파크 강하면전수리 45~50만원 219~250평 노블래스빌 서종면문호리 3,346평 120만원 112~642평 총석원 서종면문호리 28,000평 45만원 300~900평 밸리전원마을 서종면문호리 3,500평 80만원 223~267평 정배전원마을 서종면정배리 8,000평 15~25만원 800~1,000평 서종리버빌 서종면수릉리 8,564평 28만원 221~500평 푸른마을 서종면서후리 2550평 34만원 200~320평 셔블빌리지 양평읍백안리 3,000평 54만원 250~535평 솔토지촌 양평읍백안리 30~45만원 290~450평 파인힐 지제면망미리 1,762평 25만원 118~221평 무지개전원단지 양서면국수리 40만원 214~295평 포레스트힐 옥천면용천리 50만원 150~200평 전원단지 옥천면용천리 40~50만원 300~500평 예솔리버빌 옥천면아신리 50~70만원 220~ 평 새한파라다이스 개군면양덕리 15,000평 55~60만원 200~300평 Page 32
경기도양평군강상면세월리산 42-2 ( 전원주택단지부지 ) 강상면세월리준농림지매매개요 전원주택지물건개요 -------------- 34 물건부지매매현황 --------------- 35 전원주택단지및부지매매현황 --- 36 인근부지공시지가 ---------------- 37 물건시세비교에따른결론 ------- 38 물건매매에따른수익률산출 ----- 39 양평매매부지전경 Page 33
전원주택지물건개요 물건개요 대상토지경기도양평군강상면세월리산 42-2 도로 6m 지방도로접지 물건명준농림지임야총면적 21,691m 2 /6,573Py 토지이용계획확인서 국토이용 ( 용도지역 ) 산림수도기타항목 준농림지역준보전수질보전특별대책지역 1 권역해당없음 개별공시지가 6,980 원 /m 2 (2002 년 1 월 1 일기준 ) 지상권 ( 지상권자 ) 구리농업협동조합 ( 경기도구리시교문동 250 새터지점 ) 설정권내역 소유주 목적 / 범위 설정일자 / 존속기간 채권최고액 견고한건물또는수목의소유 / 토지의전부 2002년 5월 16일부터만30년금154,000,000원서울특별시동작구대방동 391-328 김정호 매매조건 물건의입지 매매특약조건 부동산시세 /11월 매물종류 매매요청액 조정폭 최저매매가 18만원 급매 OO만원 /Py O% OO만원 /Py 물건양쪽으로전원주택단지가형성되어있고그사이부지로전원주택단지조성부지 계약특약사항으로는단지조성을위한건축허가를득한후잔금지급 Page 34
물건부지매매현황 강상면내유휴부지성격및평당매매가 소재지 면적 / 평 평단가 / 만원 지역 지목 상태 강상면 160 42 대지 나대지 강상면 260 28 준농림 전 경작지 강상면 200 40 준농림 전 개발중 강상면 300 18 준농림 전 자연상태 강상면 204 42 대지 강상면 500 50 준농림 잡종지 강상면 630 12 농림 답 강상면내지역별물건 ( 토지 ) 평당매매가 구분 지역 면적 / 평 가격 / 만원 평단가 토지 강상면송학리 5,000 75,000 15만원 토지 강상면병산리 161 5,152 32만원 토지 강상면병산리 203 6,496 32만원 Page 35
전원주택단지및부지매매현황 강상면내지역별전원주택단지물건매매가 단지명 위치 면적 / 평 세대수 분양가 / 평 필지면적 / 평 갑을빌리지 강상면세월리 4,000 25 60 190 송학전원마을 강상면송학리 4,700 29 35~40 190~200 에이스빌리지 강상면교평리 12,000 52 60~65 150~300 전원단지 강상면병산리 3,000 13 47 160~400 전원단지 강하면운심리 1,000 6 55 150~200 그린힐 강하면운심리 10,000 50 80 200~ 리버힐전원주택 강하면전수리 6,000 27 56 200-300 양평군강상면전원주택단지현황으로현시세임. ( 단위 : 만원 ) 강상면내분양전원주택지분양매매가 단지명 위치 면적 / 평 분양가 / 평 필지면적 / 평 한울전원마을 강상면세월리 30만원 230~297평 강상빌리지 강상면병산리 2,310평 32만원 144~378평 송학전원마을 강상면송학리 35~40만원 150~200평 리버힐전원주택 강하면전수리 6,000평 50만원 150~250평 그린힐타운 강하면운심리 70~80만원 200~250평 코타힐 강하면운심리 37~43만원 232~289평 힐탑빌리지 강하면전수리 1,600평 60만원 282평 힐파크 강하면전수리 45~50만원 219~250평 현재분양중인물건임. Page 36
인근부지공시지가 인근 / 접지물건의공시지가비교표 세월리 397 산 42-3 산 42-2 산 42-1 산 42-5 산 24 송학 389-4 교평산 29-2 갑을빌리지물건좌매매물건물건우물건좌한울전원마을송학전원마을에이스빌리지 2002 27,600원 7,200원 6,980원 5,870원 7,410원 1,990원 31,700원 2001 24,400원 7,560원 7,330원 5,340원 7,780원 2,010원 3,500원 2000 22,700원 6,720원 6,510원 6,450원 6,920원 2,120원 3,500원 1999 24,600원 3,670원 3,570원 3,530원 3,900원 2,770원 1998 29,400원 2,960원 2,910원 2,850원 3,080원 2,680원 4,520원 1997 59,900원 1,830원 1,780원 1,740원 2,900원 4,520원 1996 6,880원 1,220원 1,180원 1,160원 1,780원 5,590원 1995 5,480원 3,740원 3,620원 1,160원 1,180원 5,590원 1994 4,270원 3,240원 3,050원 1,200원 870원 5,080원 1993 3,170원 3,240원 3,240원 1,200원 1,020원 4,890원 1992 3,520원 2,610원 2,610원 1,090원 970원 5,700원 1991 3,850원 2,500원 2,500원 2,500원 1,090원 Page 37
물건시세비교에따른결론 준농림임야물건의전원주택지개발필수 매매물건은누가봐도전원주택지부지이다. 물건과접지인산 42-3 번지는이미개발을시작하였고평단가가 20 만원을호가하고있으며산 42-1 번지는임야상태로남아있으나바로옆으로산 41 번지인근은이미토목공사를마치고전원주택지로조성하고있다. 현재단독입지로매매물건보다입지가좋지않은갑을빌리지의경우, 임야시공시지가가 6,880 원이었으나현재 27,600 원으로상승하였음을확인할수있으며현재평당가가 60 만원을호가하고있다. 현재물건과접지하여새로운지방도로가시원스럽게달리고있으며지방도로를따라전원주택단지가추가로계속지어지고있는상황이며향후해당지역내에서의전원주택단지조성은환경정책기본법에따라제한이많이따를것으로판단되어부지매입에나선건설사들이부지를확보하지못하고있는실정이다. 양평의난개발을우려하는목소리가높으나대통령선거를앞두고있어아직까지는지역민소유자의의사가존중되고있는상황이므로급매물로나온부지인만큼저렴하게구입할수있어지금이양평전원주택지개발의적기라고하겠다. 강상면내부지매매가가천차만별인것은입지적요건이우선하지만평당 30 만원이상인경우는전원주택지로토목공사비를포함하고있음을감안해야한다. 주변시세가산 42-2 번지물건에큰영향을미칠것은자명한사실이며그일대는자연스럽게전원주택집중지역이형성되어편의시설이다양하게들어설것으로판단된다. Page 38
물건매입및개발계획에따른수익성산출 물건매입에따른수익률산출 -- 40 Page 39
물건매입에따른수익률산출 매입평단가대비총매입액및컨설팅절감액 매입평단가 부지매입비 취득세 매입가 컨설팅비용 매입총액 절감액 170,000 1,117,410,000 64,809,780 1,182,219,780-1,182,219,780-165,000 1,084,545,000 62,903,610 1,147,448,610 7,500,000 1,154,948,610 27,271,170 160,000 1,051,680,000 60,997,440 1,112,677,440 15,000,000 1,127,677,440 54,542,340 155,000 1,018,815,000 59,091,270 1,077,906,270 22,500,000 1,100,406,270 81,813,510 150,000 985,950,000 57,185,100 1,043,135,100 30,000,000 1,073,135,100 109,084,680 145,000 953,085,000 55,278,930 1,008,363,930 37,500,000 1,045,863,930 136,355,850 140,000 920,220,000 53,372,760 973,592,760 45,000,000 1,018,592,760 163,627,020 135,000 887,355,000 51,466,590 938,821,590 52,500,000 991,321,590 190,898,190 130,000 854,490,000 49,560,420 904,050,420 60,000,000 964,050,420 218,169,360 * 매입총액은부지매입비와취득세, 컨설팅비용을포함한가격임. 총평수 (Py) : 6,573 * 취득세는법정금액임. 취득세총비율 : 5.80% 매입임야부지재매도시수익률 매입평단가 매입총액 매도원가 /Py 매도마진 매도가 /Py 중계수수료 매도순수익 170,000 1,182,219,780 179,860 20,140 200,000 11,831,400 120,548,820 165,000 1,154,948,610 175,711 24,289 200,000 11,831,400 147,819,990 160,000 1,127,677,440 171,562 28,438 200,000 11,831,400 175,091,160 155,000 1,100,406,270 167,413 32,587 200,000 11,831,400 202,362,330 150,000 1,073,135,100 163,264 36,736 200,000 11,831,400 229,633,500 145,000 1,045,863,930 159,115 40,885 200,000 11,831,400 256,904,670 140,000 1,018,592,760 154,966 45,034 200,000 11,831,400 284,175,840 135,000 991,321,590 150,817 49,183 200,000 11,831,400 311,447,010 130,000 964,050,420 146,668 53,332 200,000 11,831,400 338,718,180 * 재매도는부동산중계사를통하는것을기준함. * 매도가는매입총액에마진을포함함. 시세변동률최저적용 6개월후급매도최저가 /Py : 매매가 6억원이상시부동산중계수수료최고비율 : 200,000 0.90% Page 40
매입부지의전원주택지조성후분양에따른수익률 매입평단가 토목공사비 투자비총액 분양원가 /Py 분양마진 /Py 컨설팅비용 분양순수익 170,000 657,300,000 1,839,519,780 279,860 40,140 39,576,033 224,264,187 165,000 657,300,000 1,812,248,610 275,711 44,289 43,666,709 247,444,682 160,000 657,300,000 1,784,977,440 271,562 48,438 47,757,384 270,625,176 155,000 657,300,000 1,757,706,270 267,413 52,587 51,848,060 293,805,671 150,000 657,300,000 1,730,435,100 263,264 56,736 55,938,735 316,986,165 145,000 657,300,000 1,703,163,930 259,115 60,885 60,029,411 340,166,660 140,000 657,300,000 1,675,892,760 254,966 65,034 64,120,086 363,347,154 135,000 657,300,000 1,648,621,590 250,817 69,183 68,210,762 386,527,649 130,000 657,300,000 1,621,350,420 246,668 73,332 72,301,437 409,708,143 * 전원택지분양은토목공사 ( 단지조성최고 10만원 ) 를포함하여산출함. 단지조성토목공사비최고액 /Py : 100,000 * 본분양은단지토목후택지만분양함을의미하며건축은자유의사임. 분양가액 /Py : 320,000 * 컨설팅비율은분양총수익대비 15% 로완전분양까지의컨설팅비용임. 분양총수익대비컨설팅비용률 : 15.00% 대기업브랜드전원주택추진에따른수익률 ( 부지일괄매도형식 ) 매입평단가 매입총액 매도원가 /Py 매도마진 /Py 매도총수익 컨설팅비용 매도순수익 170,000 1,182,219,780 179,860 50,140 329,570,220 49,435,533 280,134,687 165,000 1,154,948,610 175,711 54,289 356,841,390 53,526,209 303,315,182 160,000 1,127,677,440 171,562 58,438 384,112,560 57,616,884 326,495,676 155,000 1,100,406,270 167,413 62,587 411,383,730 61,707,560 349,676,171 150,000 1,073,135,100 163,264 66,736 438,654,900 65,798,235 372,856,665 145,000 1,045,863,930 159,115 70,885 465,926,070 69,888,911 396,037,160 140,000 1,018,592,760 154,966 75,034 493,197,240 73,979,586 419,217,654 135,000 991,321,590 150,817 79,183 520,468,410 78,070,262 442,398,149 130,000 964,050,420 146,668 83,332 547,739,580 82,160,937 465,578,643 * 브랜드주택개발시부지를대기업에일괄매도하는방식임. 매입최고액대비대기업공급가액 /Py : 230,000 * 일괄매도방식에는토목공사비가포함되지않음. 매도총수익대비컨설팅비용률 : 15.00% * 컨설팅비는매도자총수익의 15% 로대기업시공유치및계약까지임. Page 41
대기업브랜드전원주택추진에따른수익률 ( 토목공사후부지분양형식 ) 매입평단가 투자비총액 분양원가 /Py 분양마진 /Py 분양총수익 분양홍보 / 컨설팅비 분양순수익 170,000 1,839,519,780 279,860 80,140 526,760,220 105,352,044 421,408,176 165,000 1,812,248,610 275,711 84,289 554,031,390 110,806,278 443,225,112 160,000 1,784,977,440 271,562 88,438 581,302,560 116,260,512 465,042,048 155,000 1,757,706,270 267,413 92,587 608,573,730 121,714,746 486,858,984 150,000 1,730,435,100 263,264 96,736 635,844,900 127,168,980 508,675,920 145,000 1,703,163,930 259,115 100,885 663,116,070 132,623,214 530,492,856 140,000 1,675,892,760 254,966 105,034 690,387,240 138,077,448 552,309,792 135,000 1,648,621,590 250,817 109,183 717,658,410 143,531,682 574,126,728 130,000 1,621,350,420 246,668 113,332 744,929,580 148,985,916 595,943,664 * 토목공사후전원택지만분양하고시공대기업이공사만맡는경우임. * 분양이윤은분양사에넘겨부지매매를최대한촉진하는방안임. * 택지분양평단가가현저히높아지는장점이있음. 토목공사비최고액 : 부지분양가최저액 /Py : 분양총수익대비분양홍보및컨설팅비용률 : 657,300,000 360,000 20.00% * 컨설팅비 20% 는부지분양완결까지의관리비용을포함함. Page 42
대기업브랜드전원주택추진에따른수익률 ( 시행사형식 ) 1필지단위수익률 ( 단위 : 만원 ) 매입평단가 부지분양액 건축분양액 분양총액 부지이익 건축이익 총이익 분양비 컨설팅비용 순이익 17.0 9,360 28,000 37,360 2,084 5,600 7,684 2,615 845 6,838 16.5 9,360 28,000 37,360 2,192 5,600 7,792 2,615 857 6,934 16.0 9,360 28,000 37,360 2,299 5,600 7,899 2,615 869 7,030 15.5 9,360 28,000 37,360 2,407 5,600 8,007 2,615 881 7,126 15.0 9,360 28,000 37,360 2,515 5,600 8,115 2,615 893 7,222 14.5 9,360 28,000 37,360 2,623 5,600 8,223 2,615 905 7,318 14.0 9,360 28,000 37,360 2,731 5,600 8,331 2,615 916 7,414 13.5 9,360 28,000 37,360 2,839 5,600 8,439 2,615 928 7,510 13.0 9,360 28,000 37,360 2,947 5,600 8,547 2,615 940 7,606 * 전원주택은택지와건물분양금을별도로계산하여합산하는것이관례임. 총평수 (Py) : 6,573 * 비용항목은필수사항으로일반아파트분양시소요되는비용을적용함. 필지당부지분양면적 : 260 * 보다빠른분양을위해분양수수료율을높여잡는것이유리함. 필지당건축면적 : 80 * 전원주택단지토목후건축에서입주까지걸리는기간은약 6개월임. 총가구수 : 25 * 분양비는분양수수료 + 분양홍보비를포함함. 부지분양가최저액 /Py : 360,000 * 스틸하우스건축비는평당 280만원이며분양가는평당 350만원기준임. 건축비최저액 /Py : 3,500,000 * 컨설팅비는컨설팅비와공과잡비를포함함. 건축분양순이익률 : 20.00% 2~6억원중계수수료율 : 0.40% 분양비 ( 분양총액대비계정일체 ) : 7.00% 분양총수익대비공과잡비포함컨설팅비용률 : 11.00% Page 43
전원주택단지총분양수익률 ( 단위 : 만원 ) 분양가구수 분양총액 부지이익 건축이익 총이익 분양수수료 분양홍보비 컨설팅비용 공과잡비 총이익 1 37,360 2,515 5,600 8,115 1,868 747 812 374 4,315 5 186,800 12,576 28,000 40,576 9,340 3,736 4,058 1,868 21,574 10 373,600 25,151 56,000 81,151 18,680 7,472 8,115 3,736 43,148 15 560,400 37,727 84,000 121,727 28,020 11,208 12,173 5,604 64,722 20 747,200 50,303 112,000 162,303 37,360 14,944 16,230 7,472 86,296 25 934,000 62,878 140,000 202,878 46,700 18,680 20,288 9,340 107,870 * 상기표는최초준농림임야매입평단가 15만원기준임. 분양총액기준분양수수료 : 5.00% * 비용항목은필수사항으로일반아파트분양시소요되는비용을적용함. 분양총액기준홍보비 : 2.00% * 컨설팅은건축과분양에따른시행사로나서게되며완료시점까지임. 분양총액기준공과잡비율 : 1.00% 분양총수익기준컨설팅비용률 : 10.00% 셔블빌리지부지 노블레스빌조감도 그린홈빌리지부지 본기획서는 2002 년 10~11 월양평내현시세와매매물건을기준하여작성되었습니다. 본기획서의내용은사실에준하며양평을보다폭넓게이해하고해당물건에대한정보를제공하여매수자의판단근거를제공하고자작성되었습니다. 이제전원주택의시대가서막을올렸습니다. 각지의전원주택수요가수직상승할것이며매수후개발방향으로추진하시는것이바람직한상황입니다. 참고로현재매매물건은급매물로서매매가시급한시점이며본사는해당물건에대한일체의권한을위임받아추진중에있습니다. 본물건은부동산중계와관련된일체의채널에매매가의뢰된적이없으며소유주의위탁에의해본사에의해서만매매가성사될수있습니다. 아카데미디벨로퍼 http://cafe.daum.net/realtyacademy 감사합니다. Page 44