도시재생에대한민간비즈니스부문 참여활성화방안연구 Promoting private sector's participation for urban regeneration 유재윤, 정소양, 박정은, 조판기, 권혁일, 송지은, 박새롬

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2 도시재생에대한민간비즈니스부문 참여활성화방안연구 Promoting private sector's participation for urban regeneration 유재윤, 정소양, 박정은, 조판기, 권혁일, 송지은, 박새롬

3 연구진 연구책임유재윤선임연구위원정소양책임연구원박정은책임연구원조판기연구위원권혁일연구원송지은연구원박새롬연구원 외부연구진 ( 가나다순 ) 김기홍국토교통부도시재생사업단연구원김정후런던대학교 UCL 연구교수박병순한국토지주택공사차장이삼수토지주택연구원수석연구원황규홍토지주택연구원수석연구원 연구심의위원 김동주국토연구원선임연구위원김태환국토연구원선임연구위원이왕건국토연구원선임연구위원박세훈국토연구원연구위원김진범국토연구원책임연구원강승일코람코자산신탁경영기획본부장김동호부산광역시마을만들기지원센터장양병현서울특별시도시계획과도시재생정책팀장

4 P R E F A C E 발간사 지난 2013 년시행된 도시재생활성화및지원에관한특별법 은쇠퇴한도시공간의활력회복을위해공공의역할과지원을강화하고자하는것이핵심적목적이다. 이러한배경에는주로민간의사업성기제에의하여추진되어오던기존도시정비사업의결과나타난낮은재정착율과이에따른지역공동체붕괴, 지역경제와의연계성부족, 획일적경관, 시민친화적공간의부족, 부동산경기에대한민감성등의문제점에대한반성이깔려있다. 한편도시재생은과거물리적정비에의존하던방식을넘어서사회 경제 문화등종합적접근을지향하고있다. 이를위해서는자발성, 다양성, 창의성등의덕목이요구되는데이는공공부문보다는민간부문의자유롭고활발한참여로부터비롯되는특성이다. 이러한관점에서도시재생과정에서의민간의역할은도시재생의근본적가치를달성하는데매우핵심적인요소다. 그럼에도불구하고그동안도시재생연구는지나치게공공의역할에만초점이맞추어져왔던것이사실이다. 중앙정부와지방자치단체의재정및행정역량을감안하더라도공공주도에만의존한도시재생에는한계가있다. 그렇다고민간참여를유도하기위하여도시재생의최우선목적인공공성이훼손되지않아야함은물론이다. 이러한배경하에서본연구는아직국내사례가드물고이렇다할모델이정립되어있지않은도시경제기반형도시재생을중심으로민간의참여가가능하기위해서는어떠한여건이조성되어야하며이를위한추진전략은무엇인지를살펴보았다. 먼저선행연구및국내여건을검토하고해외사례를살펴보았다. 이와함께, 잠재적인도시재생민간참여자라할수있는디벨로퍼, 건설기업, 일반기업, 금융기관, 컨설팅, 소상공인등다양한민간비즈니스그룹을대상으로심층면담을실시하고이를논리적으로구조화하기위하여질적연구방법인근거이론에의하여인과관계를설정하였다. 이러한인과구조의결과로서대응전략이도출되는데이를도시재생의 i

5 실제대상지에적용해보면서현장수용성을검증하는절차를거치도록하였다. 이러한과정을거쳐도출된정책방안은크게도시재생의주체, 계획및제도기반, 재원확보와관련되어있다. 즉도시재생디벨로퍼의육성, 민간의자생적조직과노력의활용, 장소중심적통합계획수립을통한민간참여촉진, 지역자산을활용한창의적기획과소규모점진적정비로의전환, 국공유지및기업보유부동산의활용, 안정적장기금융재원확보, 도시재생투자상품및수익모델의구축, 메자닌금융등다양한금융기법의도입, TIF 등혁신적재원조달기법도입을위한유연한금융재정체계정립, 민간참여마중물역할수행을위한공공의선도적투자, 규제완화및공공의관행개선등의정책방안을제안하였으며이에대한세부추진전략을논의하였다. 본연구는본격적도시재생시대를앞두고정부, 주민과함께도시재생을이끌주역인민간부문의참여를촉진하기위한방안을모색하였다는데큰의미가있다. 이연구의결과로서향후공공이선도하고민간이참여하는선순환관계를형성하면서지속가능한도시재생을달성하기위한전략들이제안되었으나구체적인실천수단을도출하는것은하나하나가별도의연구주제로서추진되어야할과제이다. 이와함께아직도시경제기반형도시재생의개념과모델이정립되지않은상황에서국내사례및실증적자료의부족을보완하기위하여질적연구방법으로접근하기는했으나객관적분석이결여된점도연구의한계로서지적될수밖에없을것이다. 본연구를수행함에있어유재윤, 정소양, 박정은, 조판기, 권혁일, 송지은, 박새롬등은바쁜일정에도불구하고도시재생에대한열정으로무려 24인에대한심층면담과함께현장조사를실시하였고시종일관진지한토론과적극적인협업과정을통하여소기의성과를이루어내었다. 아울러연구심의, 보고서리뷰, 자문및원고작성, 전문가강의등의형태로많은도움을주신전문가분들께심심한감사를드리며, 마지막으로심층면담과정에서귀한시간을할애하여진지하게의견을말씀해주신분들께도깊은감사의말씀을전하고자한다. 2014년 12월국토연구원장김경환 ii

6 F I N D I N G S 주요내용및정책제안 본연구보고서의주요내용은다음과같음 도시재생은과거도시정비사업에비해공공성이강조된다는점에서공공의역할이더중요하나, 정부재원의부족과물리적정비사업뿐만아니라사회 경제 문화등다양한접근이요구되는도시재생의특징을고려할때, 민간의참여가절실하게요구됨 미국, 영국, 일본등선진국의경우민간투자, 디벨로퍼, 상업지역내에서의자생적재생활동등에의한민간참여가활발 국내도시재생과정에서민간참여여건, 가능성, 정책방안등을도출하기위하여관계자를대상으로심층면담조사를실시하였고, 이를토대로민간참여활성화모형을도출한뒤그결과를사례도시에적용하여모형의설명력을제고하였음 실태분석결과를토대로민간부문활성화를위해주체, 계획및제도, 재원등정책의기본방향 (3개) 과주요정책방안 (11개) 을제시하였음 본연구보고서의정책제안은다음과같음 ❶ [ 주체 ] 도시재생디벨로퍼를육성함과동시에민간의자생적조직과노력을최대한활용하는등한국형도시재생주체를육성하여야함 ❷ [ 계획및제도 ] 장소중심적통합계획수립, 지역자산을활용한창의적기획과소규모점진적정비로의전환, 국공유지및기업보유부동산등의활용, 규제완화및공공부문관행개선등민간참여활성화를위한계획및제도적여건을조성하여야함 ❸ [ 재원 ] 안정적장기금융재원확보, 도시재생사업투자상품및수익모델구축, 메자닌금융등다양한금융기법의도입, TIF 등혁신적재원조달기법도입을위한유연한금융재정체계의정립, 공공부문의선도적투자등안정적이고다각적인금융재원확보및공공의마중물투자가이루어져야함 iii

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8 S U M M A R Y 요약 1. 연구의배경및목적 도시재생은과거도시정비사업의주요동력인민간의사업성논리로부터배제되었던지방도시의쇠퇴지역등에대하여공공의역할을강화함으로써생활환경을개선하고도시경제구조를개선하는계기로삼으려는데목적이있음 그러나지방자치단체의재정은물론, 중앙정부의재정여건상도시재생에대한예산이크게부족한실정으로공공의재정에만의존하여도시의쇠퇴문제를개선하는것은현실적으로불가능함 도시재생은물리적정비사업에국한되는것이아니고, 경제 사회 문화등다양한분야의종합적접근에의하여달성이가능하며, 이를위해서는민간의자발성, 다양성, 창의성등이요구된다는점에서도민간의참여가도시재생사업성공의관건임 도시재생사업에민간부문참여를촉진시키기위해서는수익성위주의기존 도시개발사업과는다른수익모델과참여방식이요구되나지금까지이에대한 정책방안이나연구가부재한상황임 본연구는도시재생활성화를위해반드시필요한민간부문의역할을정립하고 실태를분석한후, 이들의활발한참여를유도하기위한기본방향과정책대안을 제시하는것이목적임 v

9 2. 도시재생및민간비즈니스관련논의 1) 도시재생사업에서의공공성 - 수익성의조화를위한대안모색 재개발의사결정이론, 입지이론, 공공재이론의검토및도시재생분야적용을통해도시재생사업의특성을이해하고공공과민간의역할을모색하기위한이론적토대마련 도시재생사업은민간의수익성에만의존하지않고공공성이강조된다는점에서과거정비사업과차별화되며, 사회 경제 문화등종합적접근을지향한다는점에서민간의유연하고창의적인접근이중요 도시재생사업을공공성과수익성의기준에따라분류하고, 공공성과수익성의상충구조속에서조화로운사업추진을위한대안을제시 도시재생사업은핵심사업 ( 높은공공성과수익성 ), 일반적경제활동 ( 보통의공공성과수익성 ), 재생지원사업 ( 높은공공성, 낮은수익성 ) 으로구분이가능함 추진방식으로는역할분담, 목표의절충, 사업간결합, 주체의통합이라는 4가지대안별장단점을고려한적정대안의도출이가능함 구분내용장점단점 역할분담방식 목표절충방식 사업간결합방식 주체통합방식 < 표 > 공공성 - 수익성조화를위한도시재생사업추진방식대안비교 수익성이높은핵심사업등은민간, 수익성이낮으나공공성이높은재생사업등은공공이담당하는방안공공적목표와수익목표의절충을통하여사회적으로수용가능한수준의목표를설정하는방안 동일한주체가다양한수익구조의사업들을결합함으로써사업성이보전되게하는방안 공공주체와민간주체가컨소시엄등으로통합된주체를만들어서추진하는방안 민간과공공이본연의기능에맞게명확하게역할분담 공공과민간의역할을분리하면서도공공성과수익성을조화 컨소시움과같은통합주체를만들지않고도공공성과수익성을조화 공공성과수익성이통합된조직에서조화될경우, 강력한추진력기대 공공적기여없이개발이익등을민간이독점할우려 명확한기준이없을경우공공성이훼손되거나협상과정등에서어느일방에과도한부담을줄우려주체의성격에맞지않는사업을추진하거나이질적사업을결합함으로써발생하는비효율가능성이중적경영목표에의한비효율및다른목적을가진주체간에의사결정의어려움등발생우려 vi

10 2) 도시재생에서민간비즈니스의역할과참여 경제적 사회적 물리적측면의종합적인고려, 기존자산을활용하는점진적정비등의특성을고려하여도시재생의시간적범위를기획단계, 여건및기반조성의시행단계, 그리고이후다양한주체에의한경제활동이이루어지는관리 운영단계로설정함 주요민간주체에는시행사, 시공사와함께지역산업및도시재생연계서비스공급주체로서의일반기업을포함한기업, 도시재생전단계에걸쳐투융자를담당할금융, 계획수립 사업타당성분석 지역역량강화등을위한컨설팅업체, 그리고지역내에서일상적경제활동을영위하는소상공인을선정함 민간부문은공공성측면보다는개인의이익에국한하는주체로규정하였으며, 주민은포함하지않음 도시재생사업을일반적경제활동과마찬가지로자본, 노동, 토지, 기술등의생산요소에의한것으로보고도시재생단계별로각각의생산요소를담당할민간주체를설정함 < 그림 > 민간부문 ( 주체별 ) 의도시재생단계별참여가능성 vii

11 3. 민간부문의참여여건및현황 지금까지도시재생사업은주로공공부문주도로추진되었으며, 기업, 금융등다양한민간부문의도시재생참여는이루어지지못하고있는실정임 향후확대될것으로예상되는민간부문의국내참여여건을제도적 재정적 경제적측면에서여건과미래변화동향을전망해봄 ( 제도여건 ) 기존도시정비관련법에는민간이조합을구성하여사업의직접적주체로참여할수있는충분한근거가마련되어있으며, 도시재생활성화및지원에관한특별법 과국가도시재생기본방침에서도민간의역할및참여확대를위한지원방안의필요성을강조하고있음 ( 재정여건 ) 국가재정중도시재생사업과직접적관련이있는 SOC부문의예산감소, 지방자치단체의재정자립도취약등공공부문의충분한재정확보가어려움 다양한부처간사업을장소중심적으로연계 추진하여시너지를높이고, 주택도시기금의개편에따른도시재생사업에의적절한활용및기타민간재원투자를유인하기위한정책적수단마련이필요함 ( 금융시장여건 ) 향후은행, 보험, 증권등자산의구성및운용방식이다른금융기관별다양한참여가가능하되, 특히도시재생사업이장기적, 안정적인저금리를추구한다고볼때보험등장기적자산운용구조를가진자금의참여를기대해볼수있음 ( 부동산시장여건 ) 최근사회경제적여건변화에따라사유지매입은더욱어려워질것으로보여향후국공유지나기업부동산활용을통한사업성제고방안이필요함 월세비중증가에따라기업형임대주택사업의확대가능성이있으며, 상업용부동산 ( 오피스 매장용빌딩 ) 의공실률은증가추세이며, 임대료수준은지방에비해수도권이월등히높게나타나는한편, 토지가격은부동산시장침체에도불구하고꾸준한상승세임 viii

12 ( 지역경제여건 ) 수도권외지방도시대부분의지역경제기반은미약하여도시재생투자여건은취약하며, 이는사업체수와종사자수의연평균증감, 연매출액기준주요상권조사결과에서도유사한것으로나타남 6대광역시를대상으로원도심의쇠퇴현상에대한조사에따르면이들원도심에서지속적으로인구및사업체수감소가이어지고있어특히지방도시기존도심의재생및민간참여를위한투자유도가필요함 ( 미래여건및기회요인 ) 새롭고다양한비즈니스모델을추구하는창조산업군등민간의창의적에너지를끌어들일수있는여건을도시재생차원에서마련해줄필요가있음 노후인프라의개선수요증가에따른민간의역할증대가예상되며, 도시환경의종합적개선을위해자원의재생및복원, 공동체유지와도시의성능및환경복원등다양한도시재생관련기술의개발이필요함 4. 해외사례조사 1) 민간의도시재생추진사례 거버넌스적주체에의한추진과종합적인접근및여건조성이후에도민간에의한지속적인도시재생활동이이루어짐 일본마루카메마찌상점가재생사례는상점가번영회가주도하여상권개발과함께문화, 주택, 병원, 복지시설을도입함으로써도심활력과정주인구의증가를촉진하고도심활성화를달성한사례임 일본록본기힐즈는종합부동산디벨로퍼인모리빌딩 ( 주 ) 에의한개발사례로금융권의안정적재원조달, 장기적인임대운영방식, 다양한지역사회관리 운영활동을통해지역과자산가치의향상을동시에추구함 미국의보스턴시퀸시마켓, 볼티모어항구및찰스센터재생사례, 라스베이거스도심재생사례등은침체된기존도심경제를살리기위해민간기업이주도적인 ix

13 역할을맡아추진한사례로공공과의긴밀한협력, 학교등기반시설에대한 선투자및지역기반기업들의자생지원등의특징을보임 2) 민간의참여활성화를위한정책 제도 공공차원에서민간부문의참여활성화를위해활용하는정책및제도는기성시가지상업지역에서의 BID(Business Improvement Districts), 기업참여유도를위한특례및지속적인재원조달방안측면에서살펴봄 미국, 일본, 영국등은중심시가지및상업업무지역의활성화를목적으로 BID 제도를통해해당지역의자산소유주및상인들에게부담금을징수하여도시정비에필요한비용을충당하고이를자체조직이관리 운영하도록유도함 미국, 영국은기업의적극적유치를위해엔터프라이즈존 ( 임파워먼트존 ) 을설정하고세제혜택, 저리융자, 규제완화등의인센티브를제공하여장기적인세수증대, 고용창출및쇠퇴지역의물리적환경개선에필요한재정을확충함 일본은도시재생긴급정비지역에서도시계획제안제도를운영하며, 도시재생특별지구내사업은용적률제한및용도규제완화, 인허가기간단축등이가능 한편, 해외선진국들은기성시가지활성화를위한재원확보차원에서효과적인제도 (TIF, BID 등 ) 를운영하고있음 5. 민간참여실태조사분석및결과의적용 1) 분석의틀 기업, 금융, 컨설팅업체, 소상공인등주요도시재생민간주체를대상으로도시재생사업참여의향및참여가능성을조사함 현재는도시재생제도도입의초기단계로객관적자료축적미흡, 도시경제기반형도시재생에대한공통인식부재, 주체별로상이한입장과특성등으로평균치에의한계량적진단에는한계가있음 x

14 현재제약조건을고려할때도시재생민간참여활성화라는새로운주제에대해서 는중립적이고객관적입장에서현장을중심으로발견되는주체별여건과참여가 능성을조사하는것이선행되어야함 이연구는사전에정해진가설또는결론을증명하는접근방식 ( 양적연구방법 ) 이아니라, 문제의식만을가지고현장에서일어나는다각적인상황을파악하고이를분석하여귀납적으로결론을도출하는방식인질적연구방법론을활용하였음 특히, 현장에기반을둔개념과이슈들을도출하고분석하는데목적이있는근거이론이라는틀을활용하여다양한개념과이슈들을중립적입장에서범주화과정을통하여방대한내용의면담조사결과를체계적 종합적으로분석하였음 가장먼저, 시행사, 시공사, 민간기업, 소상공인, 금융, 컨설팅업체별로할당표집및눈덩이표집을활용하여총 24인의조사대상자를선정하여 2개월에걸쳐심층면담조사를실시하였음 면담결과는메모 면담일지작성 개방코딩 축코딩 선택코딩의 5단계를거쳐정리하였으며, 면담내용을미리설정한가설에맞추어상황을재구성하는방식이아니라현장에서발견된사실들을중립적입장에서패러다임모델에서제시하는범주화과정을거쳐최종적으로민간참여활성화모델을완성하였음 < 그림 > 근거이론을활용한민간주체실태조사분석과정 xi

15 2) 민간참여활성화를위한전략도출 도시재생의민간참여와관련한개념을근거이론에따라범주화하면, 도시재생 관련외부여건, 도시재생관련주체동향, 민간참여의어려움, 도시재생사업민간참 여를위한조건, 민간참여활성화를위한전략마련, 기대효과로정리됨 근거이론의패러다임모델을적용하여도출한 민간참여활성화모델 을도시재생 사업과관련한주체, 계획과제도, 재원의관점으로분류하고, 범주간인과관계를 분석함 < 그림 > 민간참여활성화모델도출 xii

16 도시재생과정에서민간참여활성화전략수립을위한고려사항을정리하면, ( 주체 ) 공공의마중물역할의확대선행, 지역발전과연계한장기적사업을지향하고다양한주체간협업이가능한새로운사업주체의육성등임 ( 계획 제도 ) 사업비절감위한국공유지활용방안, 구도심상권지원방안, 계획모델의정립과공유 확산및규제완화와공공성확보를위한제도적틀마련등임 ( 재원 ) 장기투자, 임대운영, 커뮤니티연계등을고려한사업모델제시, 보험등금융주체의참여유도, 공적자금을통한안정적투자계획마련등임 3) 사례지역분석 면담조사결과를토대로작성된민간참여활성화모델의현장적용가능성을검증하기위해도시재생사업을추진하고있는사례도시두곳에본전략을적용함 사례도시는특화된대표적인연계산업의유무에따라지역산업연계형과도시서비스수요기반형으로나누어선정하였음 적용결과두도시모두현상과관련성이낮은전략을마련하고있어민간참여유도를위해서는구체화되고현실적인방안마련이필요함 지속적인사업추진을위해서는지역기반의민간기업, 조직등의적극적인육성및해외 BID와같은자체적인투자 관리방안도입을고려할필요가있음 6. 민간부문참여활성화방안 도시재생에대한민간부문의참여활성화를위한 3 가지정책기본방향및국내의 제도및계획적환경등을감안하여 11 가지구체적인정책방안을제시함 한국형도시재생주체의육성 을통해사업의기획 추진뿐만아니라지속적인운영 관리단계까지고려함으로써기업의자산가치증진뿐만아니라지역발전을동시에추구해야함 ( 도시재생디벨로퍼의육성 ) 도시재생디벨로퍼의육성을통해도시활성화에대한 xiii

17 종합적인기획, 민간부문의효과적인참여및시행이후지속적인관리 운영이가능하도록해야하며, 이를위해먼저공기업을도시재생에이전트로전환하는방안등의검토가필요함 ( 민간의자생적조직과노력을최대한활용 ) 지역구성원이스스로재원과노력을동원하여지속적인재생활동을하고, 공공은이를행 재정적으로지원하는체계를만들어가는것이중요함 민간참여활성화를위한계획및제도적여건조성 으로도시재생활성화계획에기반을두어사업간시너지를제시함으로써민간참여를촉진하고, 저비용사업구조로의전환, 국공유지및기업보유부동산의활용등을유도해야함 ( 장소중심적통합계획수립을통한민간부문의참여촉진 ) 도시재생활성화계획을통해지역발전전망과사업신뢰성을제고하여지역내개별사업가, 금융기관등의참여를끌어내고, 유사사업간연계체계구축을통해사업추진효율성제고 ( 지역자산을활용한창의적기획과소규모점진적인정비로전환 ) 기존커뮤니티를보전하면서지역자산을적재적소에잘활용하여저비용사업구조를구축할필요가있으며, 이를위해자생적지역조직, 기업등의적극적참여유도가중요 ( 국공유지, 기업보유부동산을활용한도시재생 ) 미활용, 방치, 또는활용계획이불투명한국공유지의활용을위해법개정의검토가필요하며, 도시재생사업에대한국공유지및기업보유부동산의적극적활용을위해공동지분소유방식의신탁사업등의도입이필요함 ( 규제완화및공공부문의관행개선 ) 공공은특구제도활용등을고려하여민간의입장에서규제의완화 개선이필요한부분을검토해야하며, 기타과도한공공시설부담요구, 불필요한행정절차등의관행개선이요구됨 장기적인도시재생사업추진을위한 안정적이고다각적인금융재원확보및공공의마중물투자 가중요함 ( 안정적장기금융재원확보를위한방안 ) 보험, 지역금고등활용가능성이높은대체투자자금의적극적인유치가가능할것으로전망되며이를위해 xiv

18 제도개선및적절한투자상품화선행이요구됨 ( 도시재생사업투자상품및수익모델구축 ) 장기임대수익구조전환을위해먼저신뢰성있는데이터베이스와재무모델이구축되어야하며, ( 가칭 ) 도시재생투자포럼을통한관련주체간활발한의견교환이중요함 ( 메자닌금융등다양한금융기법의도시재생사업도입 ) 조달이어려운중간규모의리스크자금을안정적금리로장기간공급하는메자닌금융의도입을위해대상사업, 상환기간, 한도액등지원요건이구체적으로제시되어야하며, 이외에도우리나라에적용이가능한유연한금융기법에대한검토가필요함 ( 조세담보금융 (TIF) 등혁신적재원조달기법을도입을위한유연한금융재정체계의정립 ) 기존정비사업과달리지역커뮤니티전반의활성화를궁극적목표로하는도시재생사업의추진을위해서는 TIF 등에대한보다전향적인검토와함께도입및운용방법에대한구체적인검토가필요함 ( 민간참여마중물역할수행을위한공공부문의선도적투자 ) 공공관점에서필요하나수익성이부족한사업의추진을위해주택도시기금을활용한투자및융자지원등공공의선도적투자로사업신뢰성을높일필요가있음 < 그림 > 정책방안도출과정 xv

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20 C O N T E N T S 차례 발간사 i 주요결론및정책제안 iii 요약 v 제I장. 연구의개요 1 1. 연구의배경및필요성 3 1) 연구의배경 3 2) 연구의필요성 4 2. 연구목적 5 3. 연구기대효과 5 4. 연구범위 6 1) 공간적범위 6 2) 시간적범위 6 3) 내용적범위 6 5. 연구방법 7 1) 연구방법론 7 2) 연구의틀 9 제II장선행연구및관련이론검토 선행연구검토및본연구의차별성 15 1) 선행연구현황 15 2) 선행연구와의차별성 16 xvii

21 2. 이론적틀 18 1) 도시재개발및도시재생의사결정구조 18 2) 입지이론과민간주체 19 3) 공공성 수익성구조에서의도시재생사업 도시재생및민간비즈니스관련논의 27 1) 도시재생관련논의 27 2) 민간비즈니스관련논의 29 3) 도시재생에서민간의참여와역할 31 제III장민간부문의참여여건및현황 민간부문의참여여건분석 37 1) 제도여건 39 2) 재정여건 41 3) 금융시장여건 44 4) 부동산시장여건 47 5) 지역경제여건 53 6) 미래여건및기회요인 기존민간참여실적 62 1) 과거도시개발사업에서의민간참여 63 2) 기존도시재생사업참여실적 소결및시사점 65 제Ⅳ장해외사례조사 민간의도시재생추진사례 69 1) 일본다카마쯔시마루카메마찌상점가사례 69 2) 일본도쿄도록본기힐즈 71 3) 보스턴퀸시마켓활성화사례 73 4) 미국뉴저지주뉴브른즈웍시 (city of New Brunswick, New Jersey) 74 xviii

22 5) 미국볼티모어항구및찰스센터 76 6) 라스베이거스시자포스 (Zappos) 기업의도심활성화 민간의참여활성화를위한정책 제도 79 1) 기성시가지상업지역활성화를위한제도 79 2) 기업참여를유도하기위한제도 82 3) 도시재생의지속적재원조달제도 소결 88 1) 민간주도도시재생추진사례시사점 88 2) 민간의참여활성화를위한정책 제도시사점 89 제Ⅴ장민간참여실태조사분석및결과의적용 분석의틀 93 1) 조사 분석방법론의모색 93 2) 근거이론에기반한패러다임모델 95 3) 면담조사방법및대상 주체별주요면담내용 민간참여활성화관련이슈도출 105 1) 관련이슈종합분석 105 2) 이슈간인과관계설정과핵심이슈도출 사례지역분석 124 1) 사례지역선정 124 2) 지역산업연계형 (A시) 125 3) 도시서비스수요기반형 (B시) 128 4) 시사점도출 131 제Ⅵ장민간부문참여활성화방안 정책의기본방향도출 135 1) 정책기본방향및주요정책방안도출과정 135 2) 정책기본방향 137 xix

23 2. 정책방안 138 1) 한국형도시재생주체의육성 138 2) 민간참여활성화를위한계획및제도적여건조성 141 3) 안정적이고다각화된금융재원확보및공공의마중물투자 148 제Ⅶ장결론및향후과제 연구의결론및정책제언 157 1) 결론 157 2) 정책제언 연구의성과와향후과제 159 1) 연구의성과 159 2) 향후과제 160 참고문헌 161 SUMMARY 165 부록 169 xx

24 표 차 례 < 표 1-1> 도시경제기반형도시재생의유형및추진단계별분석의틀 10 < 표 2-1> 선행연구검토 17 < 표 2-2> 공공성- 수익성조화를위한도시재생사업추진방식대안비교 26 < 표 2-3> 도시재생과기존도시정비간비교 27 < 표 2-4> 도시재생의주요주체 33 < 표 3-1> 분야별재원배분전망 40 < 표 3-2> 2014년도국토교통부지역및도시부문세출예산현황 41 < 표 3-3> 2014년도국토교통부주택부문세출예산현황 42 < 표 3-4> 광역지역발전특별회계계정별예산안현황 43 < 표 3-5> 지방자치단체재정자립도 ( 일반 ) 시 도별현황 43 < 표 3-6> 2014년도지방자치단체세출예산현황 44 < 표 3-7> 총금융자산잔액및구성비추이 44 < 표 3-8> 제2금융권 A금융사여신자산의상환기간 (Duration) 현황 45 < 표 3-9> 국고채및회사채금리추이 46 < 표 3-10> 연도별상업용부동산공실률추세 ( 오피스, 매장용 ) 49 < 표 3-11> 상업용부동산지역별공실률 ( 오피스, 매장용 ) 49 < 표 3-12> 상업용부동산임대료추세 ( 오피스, 매장용 ) 50 < 표 3-13> 상업용부동산지역별임대료 ( 오피스, 매장용 ) 50 < 표 3-14> 지가변동률상 하위각 5개지역주요사유 51 < 표 3-15> 지역별소유구분별국공유지현황 53 < 표 3-16> 사업체수및종사자수변화추이 (2007~2012 년 ) 54 < 표 3-17> 시군구사업체수기준쇠퇴진단 54 < 표 3-18> 전국 100대상권의지역별분포현황 56 < 표 3-19> 전국 100대상권 57 < 표 3-20> 6대광역시구도심의인구수및사업체수변화추이 58 < 표 3-21> 도시재생사업에서의민간참여가능사업군도출 59 < 표 3-22> 2013년주택재개발사업전국현황 63 xxi

25 < 표 3-23> 2013년주택재건축사업현황 64 < 표 4-1> 민간의마루카메마찌도시재생사업참여부분 69 < 표 4-2> 마루카메마찌상점가사례 70 < 표 4-3> 민간의록본기힐즈도시재생사업참여부분 71 < 표 4-4> 모리빌딩 ( 주 ) 의지역관리 운영 73 < 표 4-5> 민간의보스턴퀸시마켓사업참여부분 73 < 표 4-6> 민간의뉴브른즈웍시도시재생사업참여부분 74 < 표 4-7> Devco의핵심주체및역할 75 < 표 4-8> 민간의볼티모어찰스센터도시재생사업참여부분 76 < 표 4-9> 민간의라스베이거스구도심활성화사업참여부분 78 < 표 4-10> 각나라별기성시가지상업지역활성화를위한정책 80 < 표 4-11> 도시재생특별지구에서의도시계획특례 82 < 표 4-12> TIF 운영방식 87 < 표 5-1> 패러다임모델의개념 96 < 표 5-2> 실태조사기간 98 < 표 5-3> 주체별조사대상및이슈 99 < 표 5-4> 심층면담분석과정 101 < 표 5-5> 주체별주요면담내용종합 102 < 표 6-1> 해외각국의주요규제완화지역 146 < 표 6-2> 기추진중인정비 개발사업의제도적특례검토 147 < 표 6-3> 지역특화발전특구법상규제완화분야 147 < 표 6-4> 지역특화발전특구법상도시경제기반형도시재생규제완화활용가능 148 xxii

26 그 림 차 례 < 그림 1-1> 연구방법선택과정 8 < 그림 1-2> 연구흐름도 11 < 그림 2-1> 토지이용주체별임대료구조 20 < 그림 2-2> 핵심시설주변지역과의단절에따른비연속적임대료곡선 ; 산업단지의경우 21 < 그림 2-3> 도시재생서비스분류 23 < 그림 2-4> 공공성- 수익성기준에따른도시정비및도시재생사업유형 24 < 그림 2-6> 기존재정비사업과도시경제기반형도시재생사업의개념비교도 ( 예시 ) 28 < 그림 2-7> 민간부문 ( 주체별 ) 의도시재생단계별참여가능성 34 < 그림 3-1> 총지출및주요분야별재원배분추이 40 < 그림 3-2> 연도별주택시장현황 47 < 그림 3-3> 연도별주택거래현황 48 < 그림 3-4> 토지가격변동률 51 < 그림 3-5> 주요국별기술역점분야 61 < 그림 3-6> 시기별도시개발의사업주체변화 62 < 그림 3-7> 개발주체별구역수및면적현황 63 < 그림 4-1> 공동형도시재구축업무 84 < 그림 4-2> 메자닌지원업무 85 < 그림 4-3> 도시재생출자업무 85 < 그림 4-4> 주민참가형도시만들기펀드지원업무 86 < 그림 5-1> 근거이론을활용한민간주체실태조사분석과정 97 < 그림 5-2> 조사대상선정 98 < 그림 5-3> 민간참여활성화모델도출 120 < 그림 5-4> 실태조사분석에따른민간참여활성화방안의구조화 123 < 그림 5-5> A도시전략적용 ( 예시 ) 127 < 그림 5-6> A도시민간참여활성화방안 ( 예시 ) 128 xxiii

27 < 그림 5-7> B도시전략적용 ( 예시 ) 130 < 그림 5-8> B도시민간참여활성화방안 ( 예시 ) 131 < 그림 6-1> 정책기본방향도출과정 137 < 그림 6-2> 신탁방식구조 144 < 그림 6-3> 한국형도시재생투자모델 ( 예시 ) 150 < 그림 6-4> 일본메자닌금융지원예시 151 xxiv

28 chapter I 연구의개요

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30 C H A P T E R Ⅰ 연구의개요 1장에서는활발하게추진되고있는도시재생사업이경제 사회 문화등을아우르는종합적접근방식을추구하며지속가능하게이루어지기위해서는창의적아이디어와자본을지닌민간부문의적극적인참여가있어야함을주장하면서연구의목적, 범위, 방법론및주요연구내용을제시하였다. 1. 연구의배경및필요성 1) 연구의배경 지난 2013 년 12월, 도시재생활성화및지원에관한특별법 ( 이하, 도시재생특별법 ) 시행에따라전국적으로도시재생이본격적으로추진되고있다. 도심및기성시가지의쇠퇴문제로고심하고있던전국의지방자치단체들은재원을확보하고조직체계를정비하는등지방주도의도시재생사업추진을위한준비를서두르고있는모습이다. 정부는도시재생특별법의시행에따라도시재생의성공적모델을만들고이를전국적으로확산시키기위하여 2014 년 4월공모절차를거쳐선도지역을선정하였다. 선도지역선정을위한공모과정에는총 87개의지자체가참여하여 ( 도시경제기반형 7개지역, 근린재생형 80지역 ) 최종적으로도시경제기반형선도지역 2곳, 근린재생형선도지역 11곳이선정되었는데, 선정된선도지역에는향후 4년간도시경제기반형 250억원, 근린재생형 100억원이각각지원될예정이다. 제 Ⅰ 장연구의개요 3

31 도시재생특별법의제정취지도그렇듯이도시재생은과거도시정비사업의주된동력이었던민간의사업성논리로부터배제되었던지방도시의쇠퇴지역등에대하여공공의역할을강화함으로써생활환경을개선하고도시경제구조를개선하는계기로삼으려는데그목적이있다. 따라서사업의공공적측면이보다강조되고있고이를위한공공의역할이더욱요구되고있다. 그러나지방자치단체의재정은물론, 중앙정부의재정여건상도시재생에대한예산이크게부족한실정으로공공의재정에만의존하여도시의쇠퇴문제를개선하는것은현실적으로불가능하다. 도시재생은또한물리적정비사업에국한되는것이아니고, 경제 사회 문화등다양한분야의종합적접근에의하여달성될수있다. 이는각부문에서의민간의적극적참여가있을때가능해진다. 즉도시재생은민간의창의성을바탕으로지속가능한경제적 사회적 문화적발전을추구한다는점에서민간의참여가성공의관건이라할수있다. 2) 연구의필요성 도시재생에대한그동안의연구는주로마을만들기차원의근린재생형도시재생에집중되어왔다고할수있다. 이들연구에서는주로주민이참여하고공공부문이지원하는방식의도시재생이강조되어왔다. 도시재생의추진에있어주민과공공부문의역할이우선될필요가있으나민간부문의적극적참여없이는그성과가제한적일수밖에없다. 특히도시경제의활성화를목적으로하는도시경제기반형도시재생에있어서는민간부문의참여와투자가뒤따를때사업이성공적으로마무리될수있을것이다. 도시재생사업에민간부문을참여시키기위해서는기존사업성위주의도시개발사업과는다른수익모델과참여방식이요구되나지금까지이에대한정책방안이나연구가부재한상황이다. 또한민간에적극적인센티브를부여하면서동시에공공성을확보하는방안이마련되어야하나이역시논의가활발하지못하다는점에서본연구의필요성이강조된다. 4 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

32 2. 연구목적 본연구에서는공공, 주민의역할과함께도시재생의활성화를위하여반드시필요한민간기업, 민간금융, 컨설팅등민간부문의역할을정립하고도시재생사업에서의민간참여여건및가능성등에대한실태를분석하고자한다. 이를바탕으로이들의활발한참여를유도하기위하여전제되어야하는기반조성과함께제도적인센티브등정책방향을제시하는것을연구의목적으로설정한다. 3. 연구기대효과 그동안도시재생연구에서배제되었던민간부문참여에대한연구를통하여공공성과수익성간상충구조에서의해법을모색하면서후속연구를촉발시키는계기가될것으로기대된다. 특히민간의역할을종전도시정비사업에서와같이단순히개발자로서의역할에한정하지않고, 물리적정비및개발이후의지속적인경제활동을통한지역커뮤니티의경제주체로서인식함으로써추후도시경제기반형도시재생의개념및모델설정연구를위한새로운시각을제공할것으로판단된다. 이와함께정부재원의부족과지방자치단체등공공부문의역량에한계가있는상황에서도시재생도입초기단계에서의적극적추진이염려되고있는바, 민간부문의자금, 전문성, 활력을도입하기위한규제완화, 세제인센티브등제도개선사항을제시하는것은도시재생의원활한추진에기여할것으로기대된다. 이는궁극적으로정부의투자촉진및일자리창출정책과연계하여민간부문의도시재생참여및투자활성화를통하여고용등도시경제적파급효과를높이는방안을마련하는계기가될것으로예상된다. 제 Ⅰ 장연구의개요 5

33 4. 연구범위 1) 공간적범위 도시의쇠퇴지역, 특히도시재생특별법에의한도시경제기반형도시재생활성화지역지정이예상되는지역을연구대상으로설정하였다. 그리고보다구체적이고현장중심적인분석을위하여사례지역을선정하여실제지역의상황과검토중인계획등을심층분석하고연구에서설정한가설을적용하였다. 사례지역적용시에는도시경제기반형도시재생활성화지역중지역산업연계형, 도시서비스수요기반형도시재생의추진이가능한지역을대표적으로선정하여분석하였다. 2) 시간적범위 과거도시정비사업에서는물리적정비단계가마무리되면사업이완료되는것으로보는것이일반적이었다면, 본연구에서도시재생은사업의기획, 여건및기반조성단계와함께, 물리적기반및환경조성이후지속적으로도시재생활동이이루어지는전과정을시간적범위로설정하였다. 앞서언급한바와같이이는도시재생에서의민간참여를단순개발행위뿐만아니라대상지역에서의지속적인경제활동을포함하는것으로본다는점에서중요한의미를지닌다. 3) 내용적범위 도시재생특별법상에는도시재생을활성화계획의유형에따라도시경제기반형도시재생과근린재생형도시재생으로구분하고있는데, 본연구에서는이들중민간부문의적극적참여가기대되는도시경제기반형도시재생으로내용적범위를한정하되현행도시재생특별법에서명시하지않은중심시가지에대한도시재생을포함시키기로한다. 또한도시재생의일반적이슈보다는성공적인도시재생을위하여계획하고수행하는과정에서의민간참여와관련된내용에초점을맞추었다. 6 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

34 즉도시재생과정에서민간이참여하기위한여건및가능성을진단하고참여활성화를위한정책방안을도출하는것이연구의주요내용이다. 이를위해관련주체에대한심층면담과사례지역분석, 그리고이들결과를구조화하기위한패러다임모형등을적용하였고해외의선진사례도검토하였다. 여기에서민간부문의범위는기업, 금융권, 컨설팅등기업의성격을지닌민간부문전반을포괄한다. 그밖에민간부문공동의이익을추구하기위하여결성된상인연합회등의조직도민간참여과정에서역할이기대되는주체로판단되어연구범위에포함하였다. 단, 사회적경제는이익을재투자하는등공공성을추구하는측면이강하다는점에서민간영리부문과구분되나, 향후도시재생과정에서의핵심적주체가될가능성이높다는점에서공공, 민간에이은대안적주체로서검토할필요가있다고판단된다. 5. 연구방법 1) 연구방법론 (1) 근거이론 (Grounded Theory) 도시재생연구를함에있어아직까지객관적자료가부족하고명확한개념설정이되어있지않다는점을고려할때본연구에가장적합한연구방법은질적연구방법이며그중에서도근거이론이될수있다. 근거이론은현장기반이론이라고도불린다. 근거 라고해석된 Grounded 는기본적으로인식한문제가발생되고있는 현장 이된다. 근거이론 이라는다소낯선연구방법론을살펴보면, 현장을통하여발견된개념과이슈들을범주화라는일련의과정을통하여기존에알려지지않은새로운사항을제시한다는측면에서 이론 이명칭에포함된것으로이해할수있다. 기존의일반적질적연구방법들은이슈 요인등을도출하는데유용하게활용되었다. 그중에서도근거이론은이러한일반적질적연구방식에서한단계발전하여이슈 요인간인과관계까지설정이가능하다. 1) 따라서이연구에서는현재까지는 1) 근거이론에대한자세한설명은 5 장에서다루기로한다. 제 Ⅰ 장연구의개요 7

35 일반화되어있지않은민간부문에서의도시재생사업참여가능성이라는이슈를둘러싼다양한입장과견해들을근거이론을활용하여사전에설정된가설이나예상되는연구결과를철저히배제한상태에서현장을중심으로한범주화과정을통하여개념과이슈들을단계적으로찾아가는 (finding) 분석과정을거쳤다. 그리고그결과로기존에소개되지않았던현장의주체별여건과의견들을패러다임모델 (paradigm model) 이제시하는절차와방식을활용하여민간참여활성화모델을완성하였다. < 그림 1-1> 연구방법선택과정 (2) 기타조사및의견수렴이밖에조사및의견수렴을위해다양한연구방법을활용하였다. 먼저문헌조사를통해도시재생사업의프로세스및특성, 참여주체, 민간부문의개념및이론등에대한선행연구를검토하였다. 국내의도시재생관련계획에대한검토를통하여도시재생과정및민간참여가능성을검토하고, 선진국사례를통하여민간참여에의한도시재생사례및민간의참여를촉진하기위한정부정책을분석하였다. 관련법제도및정책검토부분에서는도시재생특별법, 국가도시재생기본방침등도시재생정책을주로검토하였으며, 필요시관련규제, 조세및금융관련제도를살펴보았다. 또한, 도시재생과정에서의민간참여실태및가능성등을검토하기위하여도시재생현장을직접방문하여실태를파악하였으며, 도시재생사업에참여가능성이있을것으로예상되는민간부문관계자들로부터민간부문의인식및참여가능성, 참여전제조건및정책요구사항등에대한의견을수렴하기위한심층면담을실시하였는데이는앞서언급한근거이론에기반을둔패러다임모형에의하여구조화를시도하였다. 이밖에관련분야전문가자문회의등을통하여도시재생과정에서의민간부문 8 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

36 참여와관련한여건및실태파악, 활성화를위한지원및정책방안도출등에대한 자문에의하여연구결과를검증하였다. 2) 연구의틀 본연구에서는먼저도시재생을유형별, 단계별, 주체별로구분하고이에따라분석의틀을설정하였다. 도시재생의유형은도시재생특별법의활성화계획구분에따라도시경제기반형과근린재생형으로분류하였다. 이중에서민간의참여가보다활발하게이루어질것으로기대되는도시경제기반형을중심으로연구하되, 도시경제기반형은본연구의편의상다시지역산업연계형과도시서비스수요기반형으로분류하도록한다. 지역산업연계형은지역의기반산업을강화하거나산업구조를변화시키기위한도시재생을의미한다. 반면도시서비스수요기반형은도시권차원에서필요로하는고차적도시서비스기능을공급함으로써지역경제의거점화를추구하는도시재생을의미한다. 도시재생은물리적정비뿐만아니라, 산업 주택 교통 문화 환경 에너지 안전및방재 의료 복지등다양한목표를추구하고있으며그에따라다양한분야를망라하고있다고볼수있다. 추진단계측면에서도시재생은과거도시정비사업과는달리물리적여건조성으로완료되는것으로보지않기때문에기획단계, 시행단계와함께, 지속적재생활동이이루어지는관리 운영단계를포괄하는것으로보았다. 도시재생의주체를구분하면공공과민간으로나누어지며, 민간은사업시행자 ( 디벨로퍼 ), 시공사 ( 건설기업 ), 금융기관, 컨설팅, 소상공인등으로세분화할수있다. 사회적경제부문은민간으로구성되어있으면서도재원, 목적등에있어공공의성격이강하며, 상인연합회등의조직은민간의공동이익을대표한다는점에서민간주체로보았다. 그밖에공공과민간의혼합된형태로민관합동법인등이있다. 이상논의된도시재생과정에서의유형과단계별로다양한분야에걸쳐추진이가능한도시재생사업의리스트가 < 표 1-1> 과같이작성될수있을것이다. 제 Ⅰ 장연구의개요 9

37 < 표 1-1> 도시경제기반형도시재생의유형및추진단계별분석의틀 구분 기획단계시행단계관리 운영단계 운영및생활서비스 계획및프로그램 물리적정비공급 주민의견수렴 비물리적기반조성 선도적지역경제활동 투자타당성검토 이벤트 홍보활동등 지역산업연계형 해당사업리스트 해당사업리스트 해당사업리스트 도시서비스수요기반형 해당사업리스트 해당사업리스트 해당사업리스트 도시재생의유형과단계, 분야등의구분하에민간부문주체중비중있는역할을담당할것으로예상되는디벨로퍼, 건설기업, 금융기관, 컨설팅등에대한실태조사등을실시하여주체별역할과참여여건및가능성, 전제조건등을검토하도록한다. 이를위해도시재생사업에대한실태조사, 주체별면담조사, 사례지역분석등을수행하게될것이다. 마지막으로도시재생에대한민간부문참여를유도하기위해선행되어야할공공부문의역할을논의하고, 국공유지활용방안, 규제완화, 조세및금융지원방안등정책방안을도출하도록한다. 10 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

38 < 그림 1-2> 연구흐름도 제 Ⅰ 장연구의개요 11

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40 chapter II 선행연구및관련이론검토

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42 C H A P T E R Ⅱ 선행연구및관련이론검토 2장에서는도시재생과정에서의민간부문의역할과참여가능성등에대한선행연구를검토하고, 재개발모형, 입지이론, 공공성과수익성의추구등관련이론을살펴봄으로써도시재생에대한이론적적용가능성을검토하였다. 이와함께도시재생, 민간에대한개념을정립하는한편민간부문의주요참여주체를설정하였다. 1. 선행연구검토및본연구의차별성 1) 선행연구현황 도시재생은공공성의확보, 점진적정비방식, 지역자산및주민역량의활용, 물리적정비에한정되지않는종합적접근등의측면에서기존도시정비사업과차별화된다. 특히과거도시정비사업이물리적기반및환경조성에한정되었다면도시재생은물리적정비이후의지속적인사회 경제적활동을포괄하는개념으로보아야할것이다. 이러한개념으로접근할경우지속가능한도시재생추진을위해서는민간부문의참여가더욱절실하게요구된다. 그동안도시재생과관련한수많은연구가있었음에도도시재생과정에서의민간부문의역할에대한연구는매우부족하다. 민간부문의참여에대해지금까지진행된연구는대부분도시개발과정의 PF사업, 도시정비사업시민간기업의역할과관련된연구이며, 이들사업유형을제외하면도시재생의전반적과정에서의민간참여에대한연구는찾아보기어렵다. 제 Ⅱ 장선행연구및관련이론검토 15

43 도시재생과정에서의사회적경제활동에대한연구가일부있으나, 사회적경제부 문을순수민간부문으로보기는어려운측면이있으며, 더군다나도시재생주체로서 의사회적경제의주도적참여모델등을제시한연구는아직미흡한실정이다. 2) 선행연구와의차별성 그동안도시재생과정에서의민간부문의역할에대한연구는찾아보기어려운점을감안할때, 기존도시개발과정에서민간의단순시행혹은시공차원을넘어서도시재생으로의변화된패러다임에적합한민간주체의주도적인참여모델이정립될필요가있다. 본연구는다음과같은점에서선행연구와차이가있다. 첫째, 종전도시재생주체관련연구들을살펴보면, 근린재생형도시재생분야에서는주민참여, 공공의역할및거버넌스, 사회적경제등다양한연구가이루어진반면, 도시경제기반형도시재생에대한연구는아직충분하지않다. 2) 둘째, 도시경제기반형도시재생을종전도시정비사업과명확히구분하고있는바이러한유형의사업에대한민간참여와관련해서는연구된바가없을뿐만아니라국내에서는사례도찾아보기힘들다. 여기에서도시경제기반형도시재생은전면철거방식보다는기존자산및시설을활용한점진적방식추구, 물리적정비뿐만아니라사회 경제적활동의포함등의측면에서종전도시정비사업과는차이가있다고할수있다. 이에대해서는다시언급하도록한다. 이러한점에서본연구는도시재생의지속가능한추진을위해공공과민간부문의참여주체중에서도그동안충분히연구되지않았던민간부문의역할및참여가능성을도출하고, 제도개선등을통한참여활성화방안을모색한다는점에서그필요성을찾을수있다. 2) 유재윤외 경제기반강화를위한도시재생방안. 국토연구원. 16 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

44 < 표 2-1> 선행연구검토 구분 도시개발과정의 주체별 역할 사회적경제 본연구 선행연구와의차별성 연구목적연구방법주요연구내용 과제명 : 지속가능한도시발전과기업의역할 연구자 : 전영옥외 (2004) 연구목적 : 도시역사속기업의역할고찰및지속가능성을위한기업참여방안제시 과제명 : 한국의도시재생과공공의역할 연구자 : 주관수외 (2007) 연구목적 : 도시재생의방향설정과공공역할모색 과제명 : 도시개발사업참여주체별역할재정립방향연구 연구자 : 유재윤외 (2012) 연구목적 : 도시개발사업의참여주체별역할제시 과제명 : 정비사업의사업시행과정에서참여주체의역할분석연구 연구자 : 남상우 (2010) 연구목적 : 정비사업에서의참여주체의핵심역할도출및향후개선사항모색 발간 : 도시개발, 길을잃다 연구자 : 김경민 (2011) 연구목적 : 민관협력개발방식 (PPP) 의필요성제시 과제명 : 도시재생을위한커뮤니티비즈니스방안연구 연구자 : 김진범외 (2009) 연구목적 : 지속가능한도시재생을위한커뮤니티비즈니스의역할과지원방안제시 기존물리적도시정비사업과차별화되는개념으로서의도시재생과정에서의민간부문의참여방안에대한연구 민간영리부문의도시재생참여가능성및정책적지원방안모색 문헌조사 사례분석 국내외문헌조사 통계자료분석 문헌조사 관련법 제도및정책검토 국내외사례분석 전문가자문 문헌조사 관련법 제도및정책검토 국내사례조사 설문조사및분석 문헌조사 국내외사례분석 심층면담조사 문헌조사및관련제도분석 해외사례조사 국내현장조사및심층면담 문헌조사 관련법 제도및정책검토 해외사례조사 면담조사및질적연구방법론 도시의사회경제적문제해결과지속가능한발전을위하여민관협력을바탕으로도시의발전과정에서기업역할의중요성재인식및기업참여가능성을검토 도시재개발일변에서도시재생으로패러다임이전환되는시점에서특히공공부문의역할이큰것을강조하고, 이를도시관리자, 사업촉진 지원자, 사업시행자로구분하여제시 도시개발사업 (PF 사업중심 ) 이공익적목적을효과적으로달성하고부작용은최소화할수있도록사업에참여하는공공, 민간, 지역사회의역할을재정립하고상호협력할수있는방안을제언 그간논의되어온정비사업의문제점해결을위해참여주체를주민, 공공, 민간기업 ( 정비업체, 설계업체, 건설회사 ) 으로구분하여주체별핵심역할을제시 대규모도시개발사업의문제점을디벨로퍼, 시공사, 공공의역할등을중심으로분석하고, 공공디벨로퍼, 공공민간협력형개발등의대안을제시 커뮤니티비즈니스의개념과도시재생에있어서의역할을도출하고, 국내현황분석및해외사례조사를통해우리나라실정에맞는도시재생을위한커뮤니티비즈니스지원방안및제도개선방안을제시 민간주체의개념정립및관련제도검토 도시재생추진과정에서의주체별역할검토 민간부문의참여가능영역도출및여건분석 해외사례조사 공공성과수익성을함께추구할수있는민간부문참여모델도출 민간부문참여활성화를위한정책방안제시 제 Ⅱ 장선행연구및관련이론검토 17

45 2. 이론적틀 1) 도시재개발및도시재생의사결정구조 도시재생사업의의사결정구조를파악하기위해서는과거도시정비사업의의사결정메커니즘을먼저살펴본후, 도시재생의특징적차별성이어떻게반영될수있는지를유추해보는접근이가능할것이다. 먼저도시정비사업의가장전통적유형이라할수있는재개발사업을중심으로살펴보기로한다. 재개발사업의사결정의기본틀은개발전후의토지가격비교에의하여구성된다. 이는개발로인하여발생되는실질적수입, 건축비용등을포함한보다정교한이론적틀로발전되었다. Rosenthal 과 Helsley(1994) 는개발후필지에서발생되는수입 (R(t, c/q)), 시간 (t), 토지 (q) 에대한자본 (c) 투입비율 (c/q), 자본의기회비용 (α) 등을중심으로하는의사결정모형을구성하였다. 3) R(t, c/q)q c(t)α > R(t, c/q)q Munneke(1996) 는이를발전시켜재개발의결정확률 (ψ i ) 이나대지화되었을때의가치 (V R i ) 와현재이용되고있는토지의가치 (V C i ) 의차이의크기로부터결정된다는것을 probit 모형을사용하여나타냈다. 즉어떤필지가나대지화되었을때의가치가현재의이용가치보다크면클수록재개발이될가능성은더크다고할수있는것이다. 4) ψ i δ V R i V C i ε i 앞서제시한재개발모형은철거를전제로한것이다. 이를도시재생에서추구하고있는사회 경제 문화등종합적접근방식이라는관점에서보면, 도시재생의타당성은단순히토지의전후가치로서비교되는것이아니라재생사업이후의향상된여건에서발생할수있는수입의증가와여건조성비용과의비교에의하여나타내져야할 3) 유재윤 도심재개발활성화방안연구. 국토연구원. 재구성 4) 유재윤 전게서 18 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

46 것이다. 이경우도시재생사업은다양한접근을전제로한다는점에서개별사업주체의의사결정은그사업의유형에따라크게다를것이다. 이는개발사업, 임대사업, 도소매, 서비스등사업성격에따라그수익구조가달라질것이기때문이다. 공공입장에서보는도시재생사업의의사결정은큰틀에서사회전체의편익과비용의비교에의하여판단되어야함은물론이다. 2) 입지이론과민간주체 입찰지대이론은도심및항만, 역등의교통결절점과의거리로부터발생하는교통비용절감에의한초과이윤으로지대를설명하고또한가장높은지대 ( 혹은임대료 ) 를제시하는주체가해당입지를점유하게되는구조를통하여토지이용결정과정을보여주고있다. 이는도심등도시공간에서경제활동을영위하는민간주체의구성을개별주체의이윤창출구조와지대의관계에서설명하는이론적기초를제공해주고있다. 특히전절에소개한재개발의의사결정구조가도시재생에서의기획및기반조성단계와관련이있다면입찰지대이론은기반조성혹은환경개선이후, 도시공간의궁극적활용주체에의한지속적경제활동 ( 지속적재생단계 ) 을규명하는분석틀이될수있을것이다. 폰튀넨은단핵도시, 동일한생산비, 완전경쟁시장등의가정하에단위토지면적당지불용의지대함수를도출하였는데, 이에따르면도시내모든입지에서이윤이제로가될때입지균형을이루게된다. 5) 즉도심으로부터 z km떨어진지점에서토지면적 T, 생산비용 C 원, 운송비km당 t 원, 시장가격이 P 인생산물을 x 만큼생산한다면이윤은위의식과같으며이를 5) 김경환 서승환 도시경제. 홍문사. 재구성 제 Ⅱ 장선행연구및관련이론검토 19

47 R 에대해풀면 x 지점에위치한지불용의지대함수는아래식과같다. 6) 판매수입 (Px), 생산비 (C), 운송비 (txz), 토지임대료 (Rx) 도심으로부터의거리에따른지대곡선은거리가멀어짐에따라교통비용이증가하 는만큼입찰지대가그에비례하여감소하는데, 토지이용주체에따라도심과의근접성 에따른입지효용성이차이가있으므로그기울기가상이하게나타난다. 7) < 그림 2-1> 토지이용주체별임대료구조 자료 : 김경환 서승환 도시경제. pp.116. 재구성 < 그림 2-1> 에서는도심을경제거점으로하는단핵도시를예시한것이지만, 도심뿐 만아니라항만, 역, 산업단지등국가핵심시설과의물리적접근성 기능적연계성의 6) 김경환 서승환 전게서 7) 김경환 서승환 전게서 20 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

48 편익에상응하는임대료를가장높게제시하는비즈니스주체에의하여해당지역이점유되는구조로확대가능하다. 이는지대를중심으로거리로대표되는공간적입지를정하는주체의의사결정행태를보여주는이론적토대를제공하지만현실에서그대로적용될수있는것은아니므로가정의완화와이에따른수정이필요함은물론이다. 예를들어도심의경우, 중심성, 공공시설및공공기관과의접근성, 장소성등의혜택을가장많이누릴수있는주체가입지하게될것이다. 하지만근접한장소내에서도입지의미세한차이, 건물의노후도등에따라다양한임대료체계가존재할수있을것이다. 항만 철도역 산업단지등국가핵심시설주변지역의경우에도, 이들시설과의물리적 기능적연계에따른경제적효과가가장크게누리게될비즈니스주체에의하여가장높은임대료가지불될것이다. 하지만이러한대규모시설들과주변지역과의단절이일어날경우 < 그림 2-2> 에서보는바와같이, 도시공간상에서의임대료곡선또한비연속적인구조를나타낼것이다. < 그림 2-2> 핵심시설주변지역과의단절에따른비연속적임대료곡선 ; 산업단지의경우 자료 : 김경환 서승환 도시경제. pp.116. 를참조하여도시재생에적용하여새롭게작성 제 Ⅱ 장선행연구및관련이론검토 21

49 3) 공공성 수익성구조에서의도시재생사업 (1) 도시재생사업의속성도시재생사업은제반도시정비사업을포괄하고있으면서도 8) 민간의수익성기반에만의존하는것이아니고, 공공성이보다강조된다는점에서과거정비사업과개념적으로차별화된다. 다른한편으로는도시재생은단순한물리적정비수법이아닌사회 경제 문화등종합적접근을추구한다는점에서민간의유연하면서도창의적인접근이요구되며행정및재정역량측면에서도한계가있는상황에서민간의적극적참여가성공적도시재생사업의관건이다. 이때민간의참여는최소한의수익구조가전제되어야하는바공공성과수익성의상반된목표가조화될수있어야한다. 일각에서는상충된목표간의적절한결합이현실적으로불가능하다고보기도한다. 이처럼조화되기쉽지않은공공성과수익성이동시에충족되기위해서는공공성을추구하는과정에서감소된수익성이행 재정적지원및안정성의확보에의하여보전되거나수익사업과공공적사업을결합하는등의구조를마련하는것이필요할것이다. (2) 공공재이론과거사바스 (Savas, 1983) 에의한공공서비스분류방법에서는공공재를경합성과배제성의기준에의하여분류한바있다. 사바스가분류한공공서비스를도시재생과정에서공급될수있는공공서비스로대체할경우 < 그림 2-3> 과같이나타낼수있다. 이분류에의하면경합성과배제성이낮을수록공공재적특성이높고비경합적이면서배제적일경우에는요금재, 경합적이면서배제적일경우에는민간재로분류한다. 이분류는공공서비스가시장기제에의하여공급될수있는지여부에초점을맞춘것으로공공의이익이나사회구성원에대한최소한의생활보장등공공성의가치추구관점과는다소거리가있다. 8) 도시재생활성화및지원에관한특별법 제 2 조 1 항의용어의정의참조 22 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

50 < 그림 2-3> 도시재생서비스분류 자료 : E.S. Savas, 1983, Privatizing the public sector, p.34 를참조하여도시재생에적용하여재작성 예를들어저소득층을위한주택개량서비스는충분히배제가능하고경합적인서비스이지만사회구성원에게최소한의주거생활을제공하기위한서비스라는점에서공공성이높은사업이라할수있다. 도시재생은도시경제의활성화, 시민의주거및복지안정, 지역커뮤니티의유지, 도시경관및어메니티의증진, 도시문화의창달등공공적가치를추구한다. (3) 공공성- 수익성기준에따른도시재생사업유형앞서도시재생이추구해야할공공적목표를언급하였는데이를달성하기위해서는정부등공공부문의역할이보다강화되어야할것이다. 그러나공공의재원및역량등한계로인하여민간의참여가필수적인상황에서공공성과함께민간의참여를보장할수있는수익성의관점을배제하기는어렵다. 이러한의미에서도시재 제 Ⅱ 장선행연구및관련이론검토 23

51 생과정에서의예시적사업들을공공성- 수익성의척도에따라분류해보면 < 그림 2-4> 와같이나타낼수있을것이다. 즉공공성과수익성의기준에따라다양한유형의도시재생사업이다음과같이분포됨을알수있다. 첫째, 도시및주거환경정비법 상도시환경정비사업, 재개발및재건축사업등은일반적으로일정수준이상공공성과수익성이기대되는사업이다. 반면주거환경개선사업, 주거환경관리사업등의경우공공성은높은반면, 수익성은기대하기어려운사업으로분류된다. 둘째, 일반적경제활동에해당하는사업들이다. 이는도시재생사업의대부분을구성하는요소들로서도시재생의여건및기반조성단계와이후의지속적재생활동단계에걸쳐서영위되는통상적경제활동을포괄한다. 즉민간에의하여추진되는물리적정비사업과소상공인등의영업활동, 창업등다양한경제활동이여기에해당되는데기대되는공공성은중간정도이며수익성은사업유형과개별여건에따라불확실하지만평균적수익이기대되는사업군이다. 셋째, 재생지원사업으로높은공공성을가지나수익성은낮은사업군으로사업구역의물리적 비물리적공공기반을조성하는사업과쇠퇴지역의생활환경을개선하는등취약계층을위한사업등이이에해당한다. 즉, 저소득층주택개량및공공임대주택, 각종기반시설정비, 공공의료 교육 보육서비스, 문화시설 이벤트, 주민역량프로그램등공공성은높으나수익성이기대되기어려운사업군이다. < 그림 2-4> 공공성-수익성기준에따른도시정비및도시재생사업유형 24 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

52 마지막으로높은공공성과높은수익성을가진사업들이민간투자가가능한도시경제기반형도시재생사업으로좁힐수있을것이다. 즉사업대상지의핵심시설등을활용하여앵커역할을수행할수있는사업이여기에해당된다. 역세권개발사업, 도심산업단지, 이전적지개발사업등사업의실현가능성과수익성에대한기대가높으면서도사업구역의활성화에결정적역할을기대할수있을것이다. (4) 도시재생사업유형에따른주체별역할분담대안위에서살펴본바와같이도시재생사업은다양한사업군들로구성되어있으며, 모든사업에서어느수준이상의공공성을전제하고있으나수익성에있어서는사업의성격에따라상이한분포를보이고있다. 이러한분포구조하에서공공과민간의적절한역할분담은도시재생성패의관건이라할수있다. 공공성 -수익성구조에서의공공과민간의역할분담에대해서는다음과같은대안을생각해볼수있다. 첫째, 역할분담 으로수익성이높은핵심사업등은민간이, 수익성이낮으나공공성이높은재생지원사업등은공공이담당하는방안이다. 둘째, 목표의절충 대안으로공공적목표와수익목표의절충을통하여사회적으로수용가능한수준의목표를설정하는것이다. 셋째, 사업간결합 을통해동일한주체가다양한수익구조의사업들을결합함으로써사업성이보전되게하는방안이다. 넷째, 주체의통합 대안으로공공주체와민간주체가컨소시엄등으로통합된주체를만들어서추진하는방안이가능할것이다. (5) 도시재생사업에서의공공성- 수익성조화를위한적정대안모색공공성 -수익성의상충구조하에서도시재생을추진하기위해서는현실상황에서적용가능한실천적도시재생대안을모색할필요가있다. 전절에서제시한대안들을분석하면 < 표 2-2> 와같이장단점을비교할수있는데제도적여건, 사업의분포, 주체형성의가능성등여건에따라적정대안이도출될수있을것이다. 또한대안간의혼합도가능한데예를들어역할분담과목표의절충, 사업간결합과주체의통합등대안간의다양한조합에의한새로운대안도모색할수있을것이다. 제 Ⅱ 장선행연구및관련이론검토 25

53 < 표 2-2> 공공성 - 수익성조화를위한도시재생사업추진방식대안비교 구분내용장점단점 역할분담방식 수익성이높은핵심사업등은민간이, 수익성이낮으나공공성이높은재생지원사업등은공공이담당하는방안 민간과공공이본연의기능에맞게명확하게역할분담 공공적기여없이개발이익등을민간이독점할우려 목표절충방식 공공적목표와수익목표의절충을통하여사회적으로수용가능한수준의목표를설정하는방안 공공과민간의역할을분리하면서도공공성과수익성을조화 명확한기준이없을경우공공성이훼손되거나협상과정등에서어느일방에과도한부담을줄우려 사업간결합방식 동일한주체가다양한수익구조의사업들을결합함으로써사업성이보전되게하는방안 컨소시엄과같은통합주체를만들지않고도공공성과수익성을조화 주체의성격에맞지않는사업을추진하거나이질적사업을결합함으로써발생하는비효율가능성 주체통합방식 공공주체와민간주체가컨소시엄등으로통합된주체를만들어서추진하는방안 공공성과수익성이통합된조직에서조화될경우, 강력한추진력기대 이중적경영목표에의한비효율및다른목적을가진주체간에의사결정의어려움등발생우려 < 그림 2-5> 공공성 - 수익성조화를위한도시재생사업의대안 26 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

54 3. 도시재생및민간비즈니스관련논의 1) 도시재생관련논의 (1) 도시재생의정의및개념 도시재생은매우포괄적인개념이다 년제정된 도시재생특볍법 에따르면 도시재생은인구의감소, 산업구조의변화, 도시의무분별한확장, 주거환경의노후화 등으로쇠퇴하는도시를지역역량의강화, 새로운기능의도입 창출및지역자원의 활용을통하여경제적 사회적 물리적 환경적으로활성화시키는것을말한다. 도시재 생사업단에의하면, 일반적으로도시재생은 산업구조의변화및신시가지위주의 도시확장으로상대적으로낙후된기존도시를새로운기능을도입 창출함으로써 경제적 사회적 물리적으로부흥시키는것 을의미한다 9). 영국부총리실 (ODPM : Office of Deputy Prime Minister) 은도시재생을다음과같이정의하였다. 도시재생 은단순히물리적환경에대한것이아니다. 그것은지역의물리적, 사회적, 경제적 안녕에관한것이다. 또한지역주민의삶의질에대한것이다. 물리적환경의측면에서 도, 건축물자체만큼이나공공영역의질이중요한과제가된다 10). 본연구에서도시재생은도시재생사업단등의포괄적정의를따르되, 도시재생의 종합적측면, 기존자산을활용하는점진적정비의측면, 개발사업등물리적정비 이후의생활및경제활동이포함된다는측면을강조하고자한다. 이러한도시재생은 재개발 재건축등과거도시정비사업과는 < 표 2-3> 과같은근본적인차이가있다. 구분도시재생재개발 재건축등도시정비 주체 대상 방식 < 표 2-3> 도시재생과기존도시정비간비교 거주자중심의지역공동체 - 자력기반확보및지역활성화에관심 자력기반이없어공공의지원이필요한쇠퇴지역 - 지방대도시및중소도시포함 종합적기능개선및활성화 - 사회, 경제, 문화, 물리환경등 토지 건물소유자중심 - 개발이익에관심 수익성이있는노후지역 - 주로수도권 물리적환경정비 - 주로주택또는기반시설 자료 : 이영은 도시재생정책의방향및과제. 한국도시행정학회 2013 년동계학술세미나발표집 9) 도시재생사업단홈페이지 10) 영국부총리실홈페이지 제 Ⅱ 장선행연구및관련이론검토 27

55 < 그림 2-6> 기존재정비사업과도시경제기반형도시재생사업의개념비교도 ( 예시 ) (2) 도시재생의유형도시재생의유형중도시경제기반형도시재생은산업단지, 항만, 공항, 철도, 일반국도, 하천등국가의핵심적인기능을담당하는도시계획시설의정비및개발과연계하여도시에새로운기능을부여하고고용기반을창출하기위한도시재생활성화계획 ( 도시재생법제2조 ) 에따른도시재생의한유형이다. 한편, 근린재생형도시재생이란생활권단위의생활환경개선, 기초생활인프라확충, 공동체활성화, 골목경제살리기등을위한도시재생활성화계획 ( 도시재생법제2조 ) 에따른도시재생을의미한다. 도시재생사업은전절에서설정한바와같이광범위한사업을포괄하고있기때문에법적근거에따른도시재생유형외에도분류기준에따라다양한유형으로구분할수있을것이다. 예를들어도시경제기반형도시재생의경우그목적에따라지역산업연계형도시재생, 도시서비스수요기반형도시재생등으로나누어질수있을것이다. 또한대상지역에따라핵심시설연계형도시재생과중심시가지활성화를위한도시재생 11) 으로분류할수도있을것이다. 11) 현재도시재생특별법상도시경제기반형도시재생은중심시가지활성화를위한도시재생을 28 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

56 그밖에도시재생은기존의도시정비사업을모두포함하면서도종합적인접근을 추구하고있다는점에서, 접근방식에따라물리적도시재생과비물리적도시재생, 개발형도시재생과점진적도시재생등으로의구분도가능할것이다. (3) 도시재생의단계과거도시정비사업이물리적정비사업에국한되었다면도시재생은사회 경제 문화등종합적접근에의하여추진되는것이기때문에물리적기반조성에필요한기간에만한정하는것은적절하지않다. 이렇게볼때도시재생은기획단계, 시행단계, 그리고관리 운영단계로구분할수있다. 먼저도시재생기획단계는계획수립, 주민의견수렴, 투자타당성검토등이이루어지는단계이다. 이후도시재생시행단계에는도시재생여건및기반마련차원에서의물리적 비물리적사업이집행된다. 이후관리 운영단계는도시재생을위한기본적여건조성이후운영및관리는물론, 다양한주체들에의한통상적경제활동등을영위하며도시재생의궁극적목표를달성해가는과정이라고할수있다. 2) 민간비즈니스관련논의 (1) 민간비즈니스의개념 민간의정의사전적정의에따르면민간이란일반국민을의미하며관청이나정부기관에속하지않는다는점을내포하고있다. 즉, 민간은비정부부문모두를통칭하는것으로볼수있으며, 이경우주민, 토지소유자조합, 민간기업, 사회적경제주체등을모두망라한개념으로파악할수있다. 한편, 영어의 'private' 은 따로떨어진 을의미하는라틴어에서비롯되었으며, 공공성의결여나개인적문제들에국한된다는의미로사용된다. 반면영어의 public' 은 명확하게포함하고있지는않다. 제 Ⅱ 장선행연구및관련이론검토 29

57 민중을의미하는라틴어에서비롯되어단체, 민족, 국가의사람들과관련된의미로사용되며, 이경우주민은공공의영역에속한다고볼수있다. 현대에들어와공공과민간의경계가모호해지면서보다다차원적인개념을적용하여구분하고있는데, Benn & Gaus(1983) 에따르면이익 ( 이윤과손실이공유되는지혹은개인에한정되는지 ), 접근 ( 시설, 자원, 정보의개방성등 ), 대리 ( 개인으로서활동하는지아니면전체를위한대리자로활동하는지 ) 등세가지차원에서공공과민간을구분하고있다. 영국에서는커뮤니티와민간부분을모두공공부문의상대적개념으로접근하고있으며, 범위로판단할때커뮤니티는민간부문에포함하는것이일반적이다. 그리고영국에서의민간부문주도의도시재생은공공부문과민간부문의 역할분담 과함께 긴밀한공조 가더욱강화된것을의미한다. 일본의경우도마찬가지로공공부문의상대적개념으로접근하고있으며민간의유형을구분하면전문적인민간시행자와그외의조직으로구분이가능하다. 전문시행자는물리적환경개선위주의대규모재개발사업시행을담당하고있으며, 그외의조직은대표적으로소규모재개발사업, 소프트웨어사업등을담당하는도시만들기회사등이있다. 사회적경제의개념최근들어대안적경제주체모델로주목받고있는사회적경제는선진각국에서활발하게시도되고있으나국가별로개념은다소차이가있다. 미국의경우사회적경제란비영리조직혹은독립부문을의미한다. 영국은 사회적경제 와함께 자원활동조직 용어를선호하며주로사용한다. 프랑스는자원활동조직과협동조합, 공제조합등의조직들을포괄하는개념으로 사회적경제 혹은 연대의경제 라는용어를사용한다. 12) 이와같이국가별로개념에다소차이가있지만일반적으로사회적경제란제도화된조직적틀을가지고조직의목적과구조에맞는활동을지속할수있는법인체를 12) 장원봉 사회적경제의이론과실제. 나눔의집 30 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

58 전제하는것으로, 정부부문과제도적으로구분되는민간영역을의미한다. 주요특징은조직의활동을통해서얻어진이윤을그들조직들의소유자들과이사들에게분배할수없다는점, 스스로의활동을통제할수있는자치를전제한다는점, 그리고의미있는수준의자발적참여를전제한다는점등이다. 13) 이상에서살펴본바와같이, 민간과사회적경제에대한여러가지개념이있기때문에단순히분류하기는곤란하나, 사회적경제는정부부문과의독립성에서보면민간의영역에속하지만, 이익추구의관점에따른분류에있어서는민간으로보기어려운측면이있다는것을알수있다. 민간비즈니스의개념본연구에서는종전도시재생에서주요주체로인식되었던정부와주민이외의주체역할을보다강조하기위한의도하에민간비즈니스부문의개념을설정하도록한다. 즉본연구에서의민간은공공적관점보다는비즈니스부분혹은집단을의미한다. 이경우일반지역주민은민간에포함되지않는것으로보나개발이익혹은기타개인적이익을추구하는토지소유자조합등은이부분에속하는것으로본다. 사회적경제에대해서는자원활동조직과협동조합, 공제조합등의조직들을포괄하는개념 ( 프랑스식 ) 하에공공, 민간비즈니스와는구분되는대안적주체로서다루어야할것이다. 이와같이 민간비즈니스 의용어는수익추구측면을강조한다는점에서 민간 과차별화되나, 이하에나타난 민간 은 민간비즈니스 의의미로사용토록한다. 3) 도시재생에서민간의참여와역할 (1) 민간부문참여의필요성 그동안추진해왔던우리나라의기존도시재생사업은대부분중앙정부와지방자치 단체의지원하에주민조직을중심으로추진되어왔다. 여러측면에서긍정적인성과를 13) 장원봉 전게서 제 Ⅱ 장선행연구및관련이론검토 31

59 거두었지만, 그에따른여러가지한계점들이지적되고있다. 먼저사업주체측면에서관주도사업추진으로인하여지역내실질적사업주체가부재하여지속적사업추진이어려운한계를지니고있다. 파급효과측면에서는소단위마을중심사업으로추진하여파급효과역시근린생활권또는소생활권정도에한정되고있다. 또한재정적측면에서도선도적인사업추진을통한공감대형성측면에서는긍정적이나수익성이낮아사업을지속적으로추진하기위해서는공공의재원이지속적으로투입될수밖에없는사업구조를지니고있다. 이에향후지속적도시재생추진을위한사업종류와추진방식다각화에대한대응이반드시필요할것으로예상된다. 도시재생특별법제정과함께도시경제기반형도시재생사업이추가되어기존의근린단위위주의사업에서벗어나다양한형태의사업추진이가능할것으로기대된다. 특히도시경제기반형도시재생사업의경우에는공공과주민의참여만으로사업의규모와다양성에대응하기에는한계가있으며민간이보유한자본력과함께창의적인역량등을활용해야한다. 더욱이물리적기반조성이후의지속적인도시재생사업을영위해가기위해서는민간의역할이필수적이다. (2) 민간부문의주요주체과거도시정비사업의민간주체가토지소유자로구성된조합, 시행기업, 시공건설기업등에국한된다면도시재생사업은그개념이포괄적인만큼주체에있어서도보다다양하다고볼수있다. 우선도시재생사업도일반적경제활동과마찬가지로자본, 노동, 토지, 기술등의생산요소에의하여추진된다고볼때각생산요소를담당할민간주체및그역할이도출될수있다. 먼저자본을담당할주체는시행사와금융권을들수있다. 금융권은은행등제1금융권과함께증권, 보험등제2금융권및지역금융권도포함한다. 노동은대부분시공건설기업등에소속되어있다고볼수있을것이다. 토지는토지를보유하고있는기업, 토지소유자 ( 조합 ) 가주요주체가될것이다. 마지막으로기술은건설기업, 컨설팅업체, 기타소프트웨어를담당하고있는다양한분야의기업등이담당한다고볼수있다. 한편, 도시재생사업을물리적정비사업에국한시키지않고지역내에서지속적으로 32 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

60 영위되는재생및경제활동전반을포괄하는개념이라고볼때, 지역커뮤니티에서 활동하는일반기업, 소상공인등도도시재생사업의주요민간주체로포함시켜야 될것으로판단된다. 도시재생주체가기존정비사업과비교하여달라진점을공공 부문의주체까지포함하여나타내면 < 표 2-4> 와같다. < 표 2-4> 도시재생의주요주체 구분 기존정비사업 도시재생 자본 PF 중심 : 시행사, 시공사, 금융권 ( 시공사주도 ) 시행사, 금융권, 공공 ( 연기금등 ), 소상공인 노동 시공사 시공사, 주민, 소상공인 토지 조합, 공기업 공공 ( 국공유지 ), 민간기업 ( 기업보유부동산 ), 조합 기술 컨설팅업체 컨설팅업체 ( 기능변화필요 ), 민간기업 (3) 도시재생의주요민간주체 기업기업중시행기업 ( 디벨로퍼 ), 건설기업등은도시정비사업등의시행및시공과정에서주로참여할수있다. 도시재생사업에의한여건및기반조성후대상지역에서의지속적경제활동을영위하는주체는지역경제의핵심적기능을담당하는기업및기타입주기업등이될것이다. 이밖에지역내에서이루어지는문화, 관광, 숙박, 의료, 교육등다양한분야에서민간차원에서의서비스를공급하는기업들은도시재생과연계한다양한서비스의공급주체로볼수있을것이다. 금융금융은물리적정비사업등도시재생기반조성과정에서의투융자및도시재생대상지역에서의지속적인경제활동에대한투융자를주요역할로볼수있다. 먼저도시재생기반조성과정에서의투융자는은행, 연기금, 보험및증권사등이담당할수있다. 도시재생대상지역에서의지속적경제활동에대한투융자를살펴보면, 운영및임대관리사업등에대한투융자는은행, 연기금, 보험및증권사등이, 일반기업에대한융자는은행등이, 그리고지역내소상공인등에대한융자는은행, 새마을금고 제 Ⅱ 장선행연구및관련이론검토 33

61 등이담당하게될것이다. 컨설팅업체도시재생사업이종전도시정비사업등과는달리, 종합적접근과기존자산을활용하는측면등을고려할때보다다양하고고급화된도시재생기술및기법이요구된다. 먼저도시재생사업계획수립과정에서의컨설팅은도시재생엔지니어링업체, 건축설계사무소등이담당하게될것이나종전과는다른기술및기법의개발로도시재생도입단계에서의시행착오를최소화시키는역할을담당해야할것이다. 도시재생사업의타당성및사업성분석등을위한컨설팅은회계법인등이맡게될것이며, 도시재생추진과정에서의지원및역량강화를위한컨설팅은도시재생컨설팅및교육전문업체, 코디네이터그룹등이담당하게될것이다. 소상공인앞서언급했듯이기존상권및신규입주소상공인역시도시재생과정에서의중요한민간주체이다. 기존소상공인은지역상권의커뮤니티를유지하고있는주체로서, 신규입주소상공인은새로운기능에의하여지역에활력을불러일으킬수있는주체로서양자간의조화가필요하다. 특히지역상권의집합적주체로서상공회의소, 상인연합회등의조직의역할이도시재생과정에서매우중요하다. < 그림 2-7> 민간부문 ( 주체별 ) 의도시재생단계별참여가능성 34 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

62 chapter III 민간부문의참여여건및현황

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64 C H A P T E R Ⅲ 민간부문의참여여건및현황 3장에서는도시재생사업에대한민간부문의참여에영향을미칠수있는제도적여건, 재정적여건, 금융시장여건, 부동산시장여건, 지역경제여건및향후미래전망으로나누어검토하는한편, 기존근린단위에서주로추진되었던도시재생사업의실적을조사하고시사점을도출하였다. 1. 민간부문의참여여건분석 1) 제도여건 (1) 기존도시정비관련제도의민간참여근거먼저도시정비와관련된기존제도중도시및주거환경정비법, 도시재정비촉진을위한특별법, 그리고도시개발법을살펴보고민간참여의근거를살펴보기로한다. 도시및주거환경정비법 ( 이하도정법 ) 은도시기능의회복이필요하거나주거환경이불량한지역을계획적으로정비하고노후 불량건축물을효율적으로개량하기위하여필요한사항을규정하고있는법이다. 도정법에따른정비사업의유형중주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업, 가로주택정비사업은민간주도형으로민간이조합을구성하여사업의시행자로서참여할수있으며, 이를위해사업시행인가, 용적률, 건축규제완화등의특례가제공된다. 도시재정비촉진을위한특별법 ( 이하도촉법 ) 은도시의낙후된지역에대한주거환경개선, 기반시설확충, 도시기능의회복을위해광역적으로계획하여체계적이고 제 Ⅲ 장민간부문의참여여건및현황 37

65 효율적으로사업을추진하기위한목적으로제정되었다. 도촉법은정비사업외에도시개발사업, 시장정비사업등다종다수의사업을하나의광역사업으로연계 개발함으로써기반시설을효율적으로확보 배치하기위하여촉진계획은지자체가수립하고, 개별정비사업은개별법에따른민간 ( 조합 ) 에서원활하게시행할수있도록유도하였다. 이를위해임대주택비율완화, 지방세감면, 건축규제완화, 교육환경개선특례등개별법에서정하는특례이외에추가적인특례를제공한다고명시하고있다. 국토교통부는 도시개발법 시행령및시행규칙일부개정 ( ) 을통해도시개발특별회계재원을노후도시계획시설의예방적유지 보수에도시계획시설의정비 개량을위해서도사용할수있도록확대하였다. 이를통해지자체에서일반회계재원부족으로어려움을겪어왔던노후도시계획시설의유지 보수사업이활성화되어시설안전향상과낙후된구도심재생사업의촉진에기여할수있도록한것이다. 도시개발법에따른도시개발사업에대해민간은조합, 민간또는민관합동법인등의형태로도시개발사업시행자로서참여할수있고, 이를위해토지수용권을제한적으로부여하고있다. 또한, 조세와부담금등의감면, 결합개발등에관한적용기준완화특례등을통해민간의참여를유도하고있다. (2) 도시재생관련법제정과민간부문참여가능성확대도시재생특별법은 2013 년 6월4 일제정 공포 ( 일시행 ) 되었다. 도시재생특별법은사업법이아닌지원법적성격을가진법으로서, 도시재생활성화계획에포함된개별법령에따른민간개발사업 14) 에대하여직 간접적지원을통해참여를유도하고있다. 직접적으로는조세및부담금의감면, 건축규제의완화등과같은규제특례를통해민간의도시재생사업참여를유도하고, 간접적으로는마을기업, 사회적기업, 사회적협동조합등의사전기획비, 운영비등에대한지원을명시하여사회적경제주체의육성및참여를위한기반조성추진 ( 동법제27조 ) 을명시하고있다. 도시재생특별법제정에따라국가차원의종합적도시재생지원정책을마련하기위하여수립된국가도시재생기본방침 15) 에서는도시재생의주요주체로써민간투자 14) 도시재생활성화및지원에관한특별법제 2 조제 1 항제 7 호라목, 마목등 38 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

66 자및기업을명시하고, 그역할 16) 을제시하고있다. 민간의참여를유도하기위한국가의중점시책으로 민간활력유입을위한금융지원및규제완화 를제시하였고, 구체적인방안으로주택도시기금 ( 종전국민주택기금 ) 을활용한투자및융자지원, 도시계획제안제도도입, 지역자산및한옥밀집지역에대한건축특례, 행정절차간소화등을제시하였다. 또한, 민간의투자를촉진하기위하여국공유지의활용, 메자닌 (mezzanine) 등새로운금융기법의도입등지원방안이마련되어야함을제시하고있어향후도시재생에대한민간부문의참여가확대되기위한제도적정비방향을설정하였다. 2) 재정여건 (1) 중앙정부차원의도시재생관련예산 2013~2017 년국가재정운용계획 의분야별재원배분전망에따르면, 총지출보다높은증가율로재정규모가확대되는분야는보건ㆍ복지ㆍ고용분야, 교육분야, 문화ㆍ체육ㆍ관광분야등 7개분야이다. 반면환경분야, 산업ㆍ중소기업ㆍ에너지분야, SOC 분야, 농림ㆍ수산ㆍ식품분야, 외교ㆍ통일분야는총지출증가율보다적게증가할것으로전망되며, 특히산업ㆍ중소기업ㆍ에너지분야와 SOC 분야는중장기적으로지출규모를줄일계획이다. 15) 국토교통부 국가도시재생기본방침수립을위한연구제 1 권. 16) 1 다양한투자 개발기법을발굴하여지방자치단체와정부에제안하고, 저평가된도시공간의가치를증진시키기위한도시재생사업을시행함으로써, 쇠퇴한도시에상업 업무 첨단산업등고용기반을창출 2 지역의경제 복지 문화발전을위한후원활동과기부등사회적공헌을통해도시재생에기여 제 Ⅲ 장민간부문의참여여건및현황 39

67 < 그림 3-1> 총지출및주요분야별재원배분추이 주 : 2008 년 ~2014 년예산 ( 추경 ) 기준. 2015~2017 년은 2013~2017 년국가재정운용계획 기준 자료 : 국회예산정책처 대한민국재정 < 표 3-1> 분야별재원배분전망 총지출 보건복지 교육 문화체육 환경 R&D 산업중소기업 고용 관광 에너지 2014 년규모 ~2014 증가율 ~2017 증가율 * 총지출 SOC 농림수산 식품 국방 외교 통일 공공질서 안전 일반 지방행정 2014년규모 ~2014 증가율 ~2017 증가율 * 자료 : 국회예산정책처 대한민국재정 (* 국가재정운용계획 ) 40 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

68 국토교통부 2014년전체예산 20조 9,116억원중도시재생과직접적관련이있는지역및도시부문예산은 7,978억원, 주택부문예산은 2,682억원으로, 국토교통부전체예산에서차지하는비중은 5.1% 수준에불과하다. 이중명시적도시재생예산이라고할수있는것은 도시재생사업 항목인데그규모는 2014년 306 억원으로, 도시재생특별법 에따른도시재생선도지역 13곳 17) 에지원할예정이다. 또한광역지역발전특별회계로운영되는 도시활력증진지역개발사업 은도시재생사업과가장유사한목적 형태를가지고추진되고있는사업 18) 으로 2014년기준 1,032억원수준임을알수있다. < 표 3-2> 2014 년도국토교통부지역및도시부문세출예산현황 구 분 '13 예산 (A) '14 예산 (B) 증감 (B-A) % 계 8,034 7, 지역개발 4,601 4, 도시정책 1,384 1, ㅇ도시개발 ㅇ도시경관및건축문화품격향상 ㅇ용산공원조성사업지원 ㅇ U-City 지원 ㅇ국가건축정책위원회운영지원 ㅇ건축정책지원 순증 ㅇ녹색건축물보급활성화지원 ㅇ토지이용규제개선 ㅇ도시재생사업 ,020.0 ㅇ도시활력증진지역개발 1,086 1, ㅇ재해저감형저류시설설치 2-2 순감 ㅇ기반시설부담금운영 국토정보관리 1,224 1, 국토지리정보원운영 자료 : 국토교통부, 2014, 2014 년예산개요 ( 단위 : 억원 ) 17) 2017 년까지도시경제기반형의경우개소당 250 억원 ( 국비 150 억원 ) 이하 ( 총 4 년간 ), 근린재생형의경우개소당 100 억원 ( 국비 60 억원 ) 이하 ( 총 4 년간 ) 지원할예정이다. 18) 도시재생사업단 지역맞춤형도시재생의통합적추진을위한도시재생의실효성제고방안 제 Ⅲ 장민간부문의참여여건및현황 41

69 한편주택부문예산규모는국민주택기금전출금을제외하고 2,682 억원규모이며 이가운데도시재생과가장관련이깊은주거환경개선지원이 1,750 억원으로가장 큰몫을차지한다. < 표 3-3> 2014 년도국토교통부주택부문세출예산현황 ( 단위 : 억원 ) 구분 '13예산 (A) '14예산 (B) 증감 (B-A) % 계 3,260 2, 주택가격조사지원 주택정책지원 ,555.0 주거환경개선지원 2,650 1, ㅇ재정비촉진사업지원 1,800 1, ㅇ노후공공임대주택개선 자료 : 국토교통부, 2014, 2014년예산개요 (2) 도시재생사업본격화에따른예산확대가능성도시재생은물리적사업뿐만아니라경제 사회 문화 복지등다분야의사업들이장소중심적으로연계되어야한다는점에서타부처의예산도도시재생차원에서다루어질필요가있다. 이경우현재도시재생업무는국토교통부소관으로도시재생관련예산은 SOC 부문에한정되어있으나, 종합적인접근으로추진하는도시재생의특성및필요성증대에따라도시재생관련예산의범위및규모는점차확대될것으로전망된다 년부터지역중심의지역발전정책의효율적지원을위해운영중인광역지역발전특별회계중지역개발계정은기초생활권기반구축, 지역사회기반시설, 문화예술체육시설확충등을목표로하고있어도시재생의취지에부합되도록운영될필요가있다는의견도제시되고있다. < 표 3-4> 에서알수있듯이 2014 년기준지역개발계정의예산규모는총 3조 4,773 억원 (2014 년기준 ) 으로부처간조정이어렵다는한계를극복하기위하여포괄보조방식을유연하게활용하는것이요구되는시점이다. 한편, 국민주택기금은주택도시기금으로개편예정으로향후도시재생예산으로상당부분활용될것으로기대된다 42 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

70 < 표 3-4> 광역지역발전특별회계계정별예산안현황 ( 단위 : 억원, %) 증감액 증감률 본예산 추경 (A) 예산안 (B) (B-A) (B-A)/A 지역개발계정 37,737 34,737 34, 광역발전계정 56,046 61,449 53,594-7, 제주특별자치도계정 3,531 3,542 3, 합계 97,314 99,728 91,810-7, 자료 : 기획재정부 광역 지역발전특별회계예산편성관련설명자료 (3) 지방자치단체의열악한재정상황국내지방재정상황은근본적으로지방자치단체가자체의예산으로도시재생사업을추진하기에는한계가있는구조이다. 현재전체세수중지방세비율은 21% 이며, 전국재정자립도는평균 52%( 12 년 ) 수준이다 (< 표 10> 참고 ). < 표 3-5> 지방자치단체재정자립도 ( 일반 ) 시 도별현황 시도별 특 광역시도평균시군자치구특별자치시특별자치도 ( 순계규모 ) ( 총계규모 ) ( 총계규모 ) ( 총계규모 ) ( 총계규모 ) ( 총계규모 ) 평균 서울 부산 대구 인천 광주 대전울산 세종경기 강원충북 충남전북 전남 경북 경남 제주 출처 : 안전행정부 년도지방자치단체통합재정개요 부문별세출예산을살펴보면사회복지와인건비등의증가로지출경직성이높아가고있으며, 상대적으로국토개발, 수송교통등 SOC 사업에대한예산은감소 19) 한것으로나타났다. 제 Ⅲ 장민간부문의참여여건및현황 43

71 구분사회복지인건비등 2014 년 2013 당초 40.1 (24.5%) 35.0 (22.3%) < 표 3-6> 2014 년도지방자치단체세출예산현황 26.1 (16.0%) 24.5 조 (15.6%) 환경 보호 16.2 (9.9%) 16.0 (10.2%) 수송 교통 15.2 (9.3%) 15.5 조 (9.9%) 공공 행정 13.8 (8.5%) 13.0 (8.3%) 국토 개발 11.5 (7.0%) 12.2 (7.8%) 농림 수산 11.2 (6.8%) ( 단위 : 조원, %) 10.9 (6.9%) 교육 등 (7 개 ) 29.5 (18.0%) 29.8 (19.0%) 출처 : 최원구외 재정여건변화에대응한지방자치단체세출예산조정방향. 한국지방세연구원 3) 금융시장여건 (1) 금융권역별현황국내금융시장의전체금융자산잔액은 354조원 (2013 년말기준, 상호저축은행제외 ) 이며자산의구성및운용방식에따라은행, 보험, 증권등다양한업역으로분화되어총 1,243개기업이활동하고있다.(< 표 3-7> 참조 ) < 표 3-7> 총금융자산잔액및구성비추이 구분총자산 ( 억원 ) 회사수 ( 개 ) 은행 2,145, 상호저축은행 - - 신협 57, 여신전문금융회사 173, 신용카드사 86, 생명보험회사 609, 손해보험회사 176, 투자매매 중개업자 ( 증권회사 ) 286, 투자매매 중개업자 ( 선물회사 ) 2, 집합투자업자 ( 자산운용회사 ) 4, 종금사 합계 3,543, ,243 자료 : 한국은행경제통계시스템 19) 안전행정부 년도지방자치단체통합재정개요 44 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

72 (2) 금융자산운용실태금융권의자산운용현황은알기어려운데, 이는기관별자산운용내역이공개되지않는경우가많아전체통계가파악되고있지못하기때문이다. 금융기관유형별로자산운용기간, 금리, 분포등이매우다양하여개별금융기관의자료로서전체자산운용실태를판단하는것은곤란하나도시재생사업에대한자본참여가기대되는특정금융사의내부자료를대표적으로살펴보았다. 제2금융권에속하는 A금융사의경우, 2014 년기준 PF사업의투자회수기간은평균 3년, 수익률은 5.18% 로나타났다. SOC사업의경우에는투자회수기간이평균 18년수익률은 5.31% 수준으로 PF 사업에비하여장기간, 고수익구조를보이고있다. < 표 3-8> 제 2 금융권 A 금융사여신자산의상환기간 (Duration) 현황 ( 월말기준 ) 구분 일반자금 대출 Plus 신용 가계 Plus 연계 기업 Plus 연계 PF SOC 기타 구조화 가중평균만기 상환기간 평균금리 ( 수익률 ) 자료 : 제2금융권 A금융사내부자료 (3) 민간참여의사결정에중요한금리및재무적할인율동향 금리동향최근금리는 2008년국제금융위기이후지속적으로하락세를보이면서저금리기조를유지하는가운데, 2013년기준 3년만기국고채금리는 2.79% 수준이고, 회사채의경우 (3년 AA-) 3.19% 수준이다. 제 Ⅲ 장민간부문의참여여건및현황 45

73 < 표 3-9> 국고채및회사채금리추이 (2004~2013 년, 단위 : %) 구분 국고채 (3년) 국고채 (5년) 회사채 (3년 AA-) 회사채 (3년BBB-) 2004 년 년 년 년 년 년 년 년 년 년 자료 : e- 나라지표홈페이지 재무적할인율동향예비타당성조사를위한일반지침 20) 에서는시장금리, 프로젝트의영업위험, 재무위험등을반영하여적정재무적할인율 21) 을시산하고있다. SOC 투자사업의재무적실질할인율은 5.4% 로추정된바있는데, 이는장기간자본이묶여있음에따라발생되는유동성프리미엄, 채무불이행프리미엄에의하여부채의자본비용을계산하고, 시장위험프리미엄, 체계적위험등을반영하여주식의자본비용을계산한후이를가중평균하여실질할인율을계산한결과이다 22). 단민간투자사업의특성과경제상황변동에따라변동이가능하다. 이와같이산출된실질할인율은 2008 년에산정된수치로아직도적용하고있다. 이에다른조건들을동일하다고보되최근금리상황을반영하여향후도시재생사업에적용가능한할인율을추정해보았다. 먼저무위험이자율은 5년만기국고채유통수익률을근거로추정하는데 2000년 ~2006년의 7년간 5년만기국고채유통수익률의평균치는 5.7% 였으나, 최근 2007 년 ~2013 년의 7년간 5년만기국고채유통수익률의 20) 한국개발연구원 예비타당성조사수행을위한일반지침수정 보완연구 ( 제 5 판 ) 21) 실질할인율은민간참여의기회비용을나타내는것으로당시의금리및다른투자로부터기대되는수익등을기준으로산출되는데이를도시재생사업의민간참여로부터기대되는수익과의비교에의하여민간참여의사결정이이루어진다는점에서결정적인투자판단지표라할수있다. 22) 한국개발연구원 전게서 46 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

74 평균은 4.25% 로이전보다 1.45% 낮아졌다. 이에부채 : 자본비율을 66.7:33.3 ( 부채비율 200%) 으로가정할경우, 약 1% 정도의실질할인율이낮아질것으로예상된다. 따라서도시재생사업의향후실질할인율은현재 SOC 투자사업의재무적실질할인율은 5.4% 에비하여 1% 정도낮은 4.4% 수준으로개략적으로추정된다. 이는도시재생사업은 SOC 사업과비교하여수익모델이분명하지않다는점에서불확실성이높지만, 토지취득대신기존자산활용, 장기임대형수익구조등안정적사업특성도가지고있으므로, 공공이적극적으로참여하여신뢰성을높일경우최소한 SOC 부문에대한민간투자사업의실질할인율수준을유지할것이라는전제하에서의추정이다. 또한 SOC 사업의경우정책적으로다소높은할인율에의한긴축투자기조인반면, 도시재생은향후투자촉진을위한정부정책이기대되는만큼다소낮은할인율을유지할것으로판단된다. 4) 부동산시장여건 (1) 주택시장동향 매매가격동향 2013년기준전국주택매매가격은 0.3% 상승하였다. 수도권은 2012년 -3.0% 에서 2013년 -1.1% 로하락폭이감소하였고, 지방광역시는 2011년큰폭 (15%) 의상승이후, 2012년 3.1% 에서 2013년 2.1% 로상승폭이둔화되었다. < 그림 3-2> 연도별주택시장현황 연도별주택매매가격증감률 (%) 연도별전세가격상승률 (%) 자료 : 통계청국가통계포털. 제 Ⅲ 장민간부문의참여여건및현황 47

75 전월세가격동향주택전세가격은월세전환등시장구조적요인으로인한전세수급불균형으로 2013 년 7월이후예년보다높은상승세를보이고있다. 수도권 ( 13 년 6.2%) 은아파트 (8.4%) 를중심으로최근까지예년을상회하는상승세가지속되고있다. 지방광역시 (4.1%) 는수도권에비해상승폭이작으며, 대구 대전을제외하고는안정세 ( 13년 : 부산 1.1%, 대구 11.0, 광주 2.0, 대전 5.2, 울산 2.0) 를보이고있다. 주택월세가격은수도권이 1.7% 하락하는등전국적으로 1.1% 하락세를보였다. 거래량을기준으로전월세의비중을살펴보면, 월세거래량은크게증가 ( 전년대비 20.1%) 하고, 전세는감소 ( 4.7%) 하여월세비중이크게증가 ( 12 년 년 39.4%) 한것으로나타났다. < 그림 3-3> 연도별주택거래현황 11년 12년 13년 전세 월세 월세비중 33% 34% 39.4% 연도별전월세거래량 자료 : 통계청국가통계포털. 전월세거래비중 (2) 상업용부동산동향 공실률현황상업용부동산공실률의경우 2013 년 4/4분기 ( 기준 ) 공실률은오피스빌딩 10.7%, 매장용빌딩 10.2% 으로증가추세이다. 오피스빌딩은대도시중심의주요기업이전으로인한임차인이탈과대형빌딩신축의영향으로공실률이상승한것으로보인다. 지역별로살펴보면오피스빌딩공실률은강원 (19.1%), 전북 (17.5%) 순으로높고, 제주 (6.4%) 가가장낮으며, 매장용빌딩공실률은전북 (16.1%) 이가장높고, 서울 (6.8%), 경기 (8.1%), 경남 (8.4%) 순으로낮게나타났다.(< 표 3-10, 11> 참조 ) 48 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

76 < 표 3-10> 연도별상업용부동산공실률추세 ( 오피스, 매장용 ) ( 단위 : %, 전기대비 : %p) 구분 4Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 전기대비 오피스 매장용 매분기마지막월 / 일기준공실률임 2012년도까지는 8개시도 ( 서울, 광역시, 경기일부 ) 주요상권기준의결과인반면, 2013년도부터는 전국기준결과이므로비교시유의 자료 : 국토교통부 년연간및 4분기상업용부동산임대사례조사 오피스 매장용 구분 분기 분기 분기 분기 < 표 3-11> 상업용부동산지역별공실률 ( 오피스, 매장용 ) ( 단위 : %, 전기대비 : %p) 전체서울부산대구인천광주대전울산경기강원충북충남전북전남경북경남제주 년도까지는 8 개시도 ( 서울, 광역시, 경기일부 ) 주요상권기준의결과인반면, 2013 년도부터는전국기준결과이므로비교시유의자료 : 국토교통부 년연간및 4 분기상업용부동산임대사례조사 임대료현황임대료의경우오피스빌딩은 14.8 천원 / m2로전분기대비 0.1 천원 / m2하락하였으며, 매장용빌딩은 31.4천원 / m2로전분기대비 0.1천원 / m2상승한것으로나타났다. 지역별로살펴보면오피스빌딩과매장용빌딩모두수도권이지방에비해월등하게높은임대료를보이고있다. 먼저오피스빌딩의경우서울 (20.5천원 / m2 ) 이가장높고, 경기 (11.5천원 / m2 ), 인천 (9.4천원 / m2 ) 순으로높은반면, 전북 (4.1천원 / m2 ), 제주 (4.5 천원 / m2 ) 순이다. 매장용빌딩의임대료는서울 (59.9 천원 / m2 ), 인천 (32.5 천원 / m2 ), 부산 (29.1 천원 / m2 ) 순으로높고, 제주 (12.4 천원 / m2 ) 가가장낮게나타났다.(< 표 3-12, 13> 참조 ) 제 Ⅲ 장민간부문의참여여건및현황 49

77 < 표 3-12> 상업용부동산임대료추세 ( 오피스, 매장용 ) ( 단위 : 천원 / m2 ) 구분 4Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 전기대비 오피스 매장용 오피스빌딩은 3층이상의전층기준, 매장용빌딩 1층기준임대료이며, 매분기마지막월 / 일기준임 2012년도까지는 8개시도 ( 서울, 광역시, 경기일부 ) 주요상권기준의결과인반면, 2013년도부터는 전국기준결과이므로비교시유의 임대료는임차인이지불하는임대료를월세형태로전환하여산정한월세환산임대료임 ( 관리비미포함 ) 자료 : 국토교통부 년연간및 4분기상업용부동산임대사례조사 오피스 매장용 구분 분기 분기 분기 분기 < 표 3-13> 상업용부동산지역별임대료 ( 오피스, 매장용 ) ( 단위 : 천원 / m2 ) 전체서울부산대구인천광주대전울산경기강원충북충남전북전남경북경남제주 년도까지는 8 개시도 ( 서울, 광역시, 경기일부 ) 주요상권기준의결과인반면, 2013 년도부터는전국기준결과이므로비교시유의 오피스빌딩은 3 층이상의전층기준, 매장용빌딩 1 층기준임대료임자료 : 국토교통부 년연간및 4 분기상업용부동산임대사례조사 (3) 토지시장동향 ( 수도권, 지방 ) 전국토지가격은부동산시장침체에도불구하고지속적인상승세를보이고있다 년 IMF 당시일시적인토지가격의하락, 2008 년글로벌금융위기로인한소폭내림세를보인것을제외하고꾸준히상승세를보이고있다. 전국적으로 2002~2007 년에는 3.5~9.0% 수준의높은토지가격상승률을기록하였으며, 이는부동산시장이침체된 2009년이후에도 1% 내외의상승세로지속되고있다. 23) 23) 김태경외 지역경제활성화의촉매국공유지활용. 경기개발연구원. 이슈 & 진단 124 호 50 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

78 전반적으로상승세가계속되고있는가운데, 세종시를제외한 16개시 도중대구 (1.68%), 부산 (1.57%) 지역의지가변동률이가장높았고, 광주 (0.75%), 충남 (0.78%) 이가장낮게나타났다. 중앙행정기관이전이진행되고있는세종시 (5.50%) 와보금자리등각종개발이진행중인하남시 (3.78%) 는 2012년에이어 2년연속 1 2위를기록하였고, 국제업무지구개발이무산된서울용산구 (-2.11%) 는상대적으로가장많이하락한것으로조사되었다. < 그림 3-4> 토지가격변동률 ( 단위 : %) 주 : 변동률 = {( 당년지가지수 / 전년지가지수 }-1}*100 자료 : 국토교통부 지가동향, 김태경외 전게서재인용 < 표 3-14> 지가변동률상 하위각 5개지역주요사유 < 상위 5개지역 > < 하위 5개지역 > 순위 지역 지변율 주요사유 순위 지역 지변율 주요사유 1 세종 5.50 중앙행정기관이전, 서울 1 기반시설확충등용산 국제업무지구개발무산, 한남뉴타운사업추진난항 2 경기미사 감일 감북보금자리사업, 인천 하남유니온스퀘어개발등중구 영종하늘도시, 제3연륙교문제등 3 경북예천 3.08 경북도청이전사업등 3 강원태백 오투리조트경영부진등 4 서울부동산대책에따른기대감, 인천 송파지하철 9호선연장공사등강화 대북관계악화로인한접경지역부동산거래부진 5 서울부동산대책에따른기대감, 인천 강남 KTX 수서역건설공사등옹진 대북관계악화로인한점경지역부동산거래부진 자료출처 : 국토교통부 지가동향 제 Ⅲ 장민간부문의참여여건및현황 51

79 (4) 국공유지현황및활용필요성 국공유지의도시재생사업에의활용필요성증대과거도시개발사업시토지취득비용은전체사업비용의절반이상을차지해왔다. 지금까지대부분의공모형 PF 사업시토지비가총사업비의 50% 에육박하였다. 국내아파트분양가의대부분은택지비가결정하며, 보통택지비가전체사업비의 40~50% 수준 24) 이다. 도로등인프라건설시에도도시지역의경우토지보상비가 24.1% 로총사업비의 1/4이지출되는상황 25) 이다. 이에최근사회경제적여건변화에따라사유지의매입이어려워짐에따라토지의요소가격을낮춰사업성을높이는방안으로국공유지등의활용을모색할필요성이높아지고있다. 국공유지현황및활용시문제점우리나라국공유지는 32,610 km2에달하며, 이중국유지는 24,024 km2로국토면적의 23.5% 이며, 지자체가관리하고있는공유지는 8,586km2로국토면적의 8.58% 를차지하는수준이다. 26) 전국토의 23.5% 를차지하는국유지중행정 보존재산은 22.2% 인반면, 개발 ( 건축, 대수선, 리모델링등 ) 하거나, 신탁개발, 위탁개발, 민간참여개발을통해대부 분양할수있는일반재산은 1.3% 에불과하다. 27) 1994 년이후국유재산의관리정책기조를확대 활용으로전환하고도종래의소극적인보존 유지위주의정책에서크게탈피하지못하고있다. 28) 2008 년당시행정목적으로사용할필요가없는데도보유중인유휴행정토지가전국 260만여m2에달하고 29), 2009 년국유재산실태조사의결과에따르면조사대상이던 41만 8천필지의국유지중 3,980 필지 (0.92%) 가유휴행정재산으로나타났다. 30) 한편국가및지자체에서는대부분실무공무원 1~2 명이국유재산관리업무를담당하며, 위탁기관인한국자산관 24) 김태경외 전게서 25) 김태경외 전게서 26) 김태경외 전게서 27) 기획재정부 한국법제연구원 국유재산특례제한버안제정안연구 28) 김태경외 전게서 29) 최광숙 개부처 노는땅 전국 260 만m2. 서울신문, 1 월 24 일. 30) 박동욱 정부, 국유재산철저히관리하겠습니다. KBN 대한방송. 2 월 13 일 52 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

80 리공사도전문인력부족으로국유재산관리에는역부족으로일반재산의매각, 대부에 만전념하고있어국공유지활용이제대로이루어지지못하고있는실정이다. < 표 3-15> 지역별소유구분별국공유지현황 지역구분면적 ( m2 ) 비율면적소계 ( m2 ) 비율 국유지 2,423,447,946 21% 도유지 611,936,902 5% 3,520,262,534 30% 군유지 484,877,687 4% 민유지 5,836,140,134 49% 수도권법인 1,451,785,055 12% 8,298,443,972 70% 비법인 912,800,835 8% 기타 97,717,949 1% 소계 11,818,706, % 11,818,706, % 국유지 22,353,539,846 25% 도유지 2,156,801,572 2% 29,138,640,382 33% 군유지 4,628,298,965 5% 민유지 46,699,153,889 53% 지방법인 5,250,095,167 6% 59,613,861,173 67% 비법인 7,421,578,345 8% 기타 243,033,774 0% 소계 88,752,501, % 88,752,501, % 자료 : 통계청국가통계포털. 5) 지역경제여건 (1) 사업체수 종사자수추이 2007~2012 년동안전국총사업체수는연평균 2.0%, 총종사자수는 3.1% 수준으로증가하였으며, 이중절반가까이차지하는수도권지역의사업체수및종사자수의연평균증감률은비수도권지역에비해꾸준히높게나타났다. 제 Ⅲ 장민간부문의참여여건및현황 53

81 < 표 3-16> 사업체수및종사자수변화추이 (2007~2012 년 ) ( 단위 : 천개, 천명 ) 구분 연평균증감률 사업체수 전국 3,263 3,265 3,294 3,355 3,470 3, % 수도권 1,528 1,529 1,543 1,580 1,643 1, % 비수도권 1,735 1,736 1,751 1,775 1,827 1, % 종사자수 전국 15,944 16,288 16,818 17,647 18,093 18, % 수도권 8,107 8,283 8,526 9,064 9,267 9, % 비수도권 7,837 8,005 8,292 8,583 8,826 9, % 자료 : 통계청국가통계포털. 최근 5 년간사업체수 종사자수의증가에도불구하고, 전국적으로는쇠퇴양상을 보이는지역이늘어나고있다. 도시재생특별법에서는인구, 사업체수, 건축물노후도 등의기준에의하여쇠퇴를진단함으로써활성화지역을선정하고있는데이중 사업체수에의하여지역경제의쇠퇴여부를판단해본다면 < 표 3-17> 과같다. 즉 도시재생특별법시행령에서는 1 최근 10 년간총사업체수가가장많았던시기 대비현재총사업체수가 5 퍼센트이상감소한지역, 2 최근 5 년간 3 년이상 연속으로총사업체수가감소한지역의두개조건중 1 개이상에해당하면사업체 수기준으로는일단쇠퇴에해당한다고보고있다. < 표 3-17> 시군구사업체수기준쇠퇴진단 ( 단위 : 개, %) 구분 시군구수 쇠퇴시군구수 쇠퇴비중 (%) 전국 수도권 비수도권 주 : 쇠퇴시군구란, 1 최근 10년간총사업체수가가장많았던시기대비현재총사업체수가 5퍼센트 이상감소한지역, 2 최근 5년간 3년이상연속으로총사업체수가감소한지역의두개조건 중 1개이상에해당하는시군구 ( 도시재생특별법시행령기준 ), 자료 : 도시재생종합정보체계 이에해당되는시군구를살펴보면, 전국 230개시군구중 124개에서쇠퇴가진행중인것으로분석되었다. 수도권의경우 66개시군구중 39.4%(26 개지역 ) 가, 비수도권 164개시군구중 59.8%(98 개지역 ) 에서사업체수기준에의한쇠퇴양상을보이고있다. 54 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

82 또한 2010 년전국시장점포 20.1 만개중 2.2 만개 (10.8%) 의빈점포가발생되었으며, 대구의경우 19%, 부산은 14% 의공실률을보이는 31) 등심각한쇠퇴양상을나타내고 있다. (2) 지역상권실태최근빅데이터를토대로한상권실태조사에따르면 32) 매출액기준전국 100대상권은수도권에 73곳, 지방광역시에 21곳, 이외지방도시의경우 6곳이분포되어있다. 수도권에소재한 73개상권의연매출액은 100 대상권전체의 78%, 유동인구는 77% 로나타났으며, 이중서울시소재상권의비중은약 60% 로압도적이다. 반면광역시를제외한지방도시의경우전남순천시 3곳, 여수시 1곳, 경북구미시 1곳, 충북청주시 1곳등총 6곳이 100대상권에해당되며, 이들의연매출액은전체의 3.6%, 유동인구수는 2.4% 에불과하다.(< 표3-18> 참조 ) 31) 시장경영진흥원 전통시장및점포경영실태조사결과보고서 32) SK 텔레콤빅데이터분석서비스브랜드인지오비전이전국상가업소의위치정보를분석해상가밀집지역 1000 여개상권을추려내고, 휴대폰기지국트래픽정보를통해매출순위상위 100 곳을선정한결과를발표하였다. 제 Ⅲ 장민간부문의참여여건및현황 55

83 수도권 지방광역시 기타지역 < 표 3-18> 전국 100 대상권의지역별분포현황 지역구분상권수연매출액 ( 억원 ) 유동인구 ( 명 ) 서울 ,463 7,380,121 경기 18 88,895 1,839,828 인천 3 13, ,955 소계 ,353 9,605,904 울산 3 18, ,445 광주 2 8, ,872 대전 3 17, ,563 대구 4 14, ,709 부산 9 44,608 1,480,835 소계 ,965 2,696,424 전북 전남 3 8,448 70,656 충북 1 5,983 98,134 충남 경북 1 3,216 84,901 경남 강원 1 2,103 53,099 제주 소계 6 19, ,790 총계 ,068 12,609,118 자료 : 김주영 대한민국 100 대상권어떻게조사했나. 매일경제, 6 월 16 일재구성 56 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

84 < 표 3-19> 전국 100 대상권 ( 단위 = 억원 / 명 ) 매출지역상권연매출유동인구매출순위순위 지역 상권 연매출 유동인구 1 서울강남구 강남역남부 35, , 서울서초구 총신대 4,183 63,900 2 서울강남구 강남역북부 32, , 경기안양시 안양역 4, , 서울강남구서울종로구 압구정역종각역 25, , , , 서울강남구서울마포구 한티역마포역 4,012 3,971 62, ,253 5 서울강남구신사역- 논현역 15, , 서울송파구 신천역 3,903 39,936 6 서울강남구삼성역 12, , 경기광명시철산역 3,896 69,997 7 부산부산진구서면역 12, , 서울강남구양재역 3, ,315 8 울산남구남구청 10, , 서울강남구청담역 3,684 42,259 9 대전서구 둔산2 동 10,219 93, 광주동구 금남로 4가역 3,682 86, 서울강남구 선릉역 9, , 서울구로구구로디지털단지역 3,542 81, 서울강남구 학동사거리 8,608 73, 부산연제구 연산동역 3,362 90, 서울성동구성수역 8, , 경기부천시부천역 3, , 경기부천시중동사거리 8, , 경기구리시구리시 3, , 부산중구남포동자갈치시장등 8, , 대구수성구범어동 3, , 경기성남시 야탑역 8, , 인천연수구 대동월드 3,263 66, 경기성남시 서현역 8, , 서울송파구 삼전동 3, , 서울강남구 학동역 7, , 경북구미시 원평동 3,216 84, 경기군포시 산본역 7,565 72, 경기성남시 미금역 3,203 73, 인천부평구 부평시장역 7, , 인천남동구구월로데오거리 3,186 66, 서울종로구 광화문역 7,411 91, 서울광진구 건대입구역 3,074 61, 서울서초구교대역 남부터미널역 6, , 경기고양시 주엽역 2,984 55, 서울중구신당역 동대문역 6, , 경기부천시 중1 2 3동 2,923 57, 서울중구 명동역 6, , 전남여수시 흥국체육관 2,917 31, 충북청주시 성안동 5,983 98, 부산북구 덕천역 2,912 65, 서울서대문구 신촌역 5, , 울산남구 삼산동 2,740 57, 서울노원구 노원역 5, , 서울은평구 연신내역 2,492 54, 대전서구 둔산샤크존 5,891 29, 서울강남구 강남구청 2,478 57, 서울관악구 서울대입구역 5, , 서울서초구 방배역 2,469 67, 경기수원시 수원시청 5, , 서울영등포구영등포구청역 2,444 90, 서울동작구 사당역 5,679 95, 부산동래구 동래역 2,387 64, 경기안양시 범계역 5,563 93, 서울송파구 석촌역 2,248 76, 부산동구 범일동역 5, , 강원원주시 중앙로 2,103 53, 경기고양시서울서초구 화정동교대역 5,493 5,401 91, , 서울종로구서울동작구 혜화역신대방역 2,023 2,006 51,001 61, 울산남구경기안산시 울산시청중앙역 5,373 5, , , 서울중구서울성동구 을지로4 가역 ( 상 ) 왕십리역 1,937 1, , , 대구중구서울마포구 대구역홍대입구역 5,113 5, , , 경기하남시서울종로구 하남시안국역 1,894 1, ,055 57, 경기이천시 40 부산해운대구 이천장산역 4,957 4, , , 서울중구서울강동구 시청역길동역 1,845 1, ,634 33, 광주서구 광주터미널 4,726 45, 서울서초구 반포동삼호가든사거리 1,793 21, 서울서초구반포고속터미널 4, , 서울종로구 종로 5가역 1, , 서울강동구전남순천시 천호역조례동 4,635 4, , 서울서대문구 29, 대구중구 이대역중앙로역 1,536 1,514 48,188 58, 서울영등포구영등포시장역 46 서울송파구잠실역 4,612 4, , , 서울강서구대전서구 화곡역갈마동 1,384 1,376 18,731 43, 경기부천시서울관악구 석천사거리신림역 4,301 4,721 56, 서울양천구오목교역 154, 부산부산진구부전역 서면역 1,195 1,104 16,725 54, 부산사하구하단역 당리역대구중구반월당사거리 4,192 4, , 서울강북구 152, 전남순천시 미아삼거리역연향동 ,520 9,930 자료 : 김주영. 대한민국 100대상권어떻게조사했나 ( 매일경제 일자기사 ) ( 2013 년기준 ) 제 Ⅲ 장민간부문의참여여건및현황 57

85 (3) 지방도심의산업적특성및기능쇠퇴 1980 년대이후대부분의도시에서이루어진신시가지개발과교외화에따라기존도심의기능유출현상이발생하였다. 소매업등상업기능의양적 질적쇠퇴현상및도심인구유출이가장대표적인문제로이는서울등수도권보다지방의도시들에서더욱심각하게나타났다. 6대광역시구도심을대상으로 2000~2010 년간인구증감및사업체수변화추이를살펴보면, 인구의경우대전을제외한 5개시에서꾸준한인구감소현상을보이며사업체수는약 20~30% 가감소한것으로조사되었다 (< 표 3-20> 참조 ). 이러한인구감소현상은 1980 년대후반부터두드러지게나타났는데, 1985 년이후 5개대도시권 ( 서울, 부산, 대구, 광주, 대전 ) 의도심인구는지속적으로감소하였다. 특히 1985~2010 년간부산중구는 47%, 대구중구는 60% 의인구가유출되었다. < 표 3-20> 6 대광역시구도심의인구수및사업체수변화추이 ( 단위 : 인, 개소, %) 인구수 사업체수 구분변화율변화율 2000 년 2005 년 2010 년 2000 년 2005 년 2010 년 (`00~`10) (`00~`10) 부산광역시 23,301 21,266 19, ,605 8,886 8, 대구광역시 15,656 14,264 13, ,148 9,149 8, 인천광역시 12,053 12,235 11, ,528 2,950 2, 광주광역시 19,456 20,615 16, ,307 10,492 9, 대전광역시 28,004 27,434 31, ,046 8,130 7, 울산광역시 40,174 35,582 31, ,340 2,182 1, 자료 : 도시재생종합정보체계. 6) 미래여건및기회요인 (1) 도시재생사업에서의민간참여가능사업여러차례언급한바와같이, 과거도시정비사업과달리도시재생사업의스펙트럼은매우넓다. 따라서민간이참여할수있는사업의범위도적시하기어려울정도로다양할것으로예상된다. 하지만최근도시재생선도지역공모시도시경제기반형부문으로제안되었던 58 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

86 사업구상서를통하여민간참여사업의가능성과특성을알아보기로한다 년도도시재생선도지역의도시경제기반형도시재생사업에응모한 7개지방자치단체의 111 개사업을사업내용에따라국가핵심시설사업, 도시재생기반시설정비 확충사업, 일자리창출및지원사업, 지역산업활성화및지원사업등 13개유형으로구분하여살펴보면다음과같다. 도시재생추진단계로나누어보면기획단계의사업은 5개, 시행단계는 59개, 관리 운영단계는 17개사업이고, 시행단계와관리 운영단계의두개의단계에걸쳐추진되는사업은국가핵심시설사업, 도시재생기반시설정비 확충사업, 사회적경제활성화사업, 일자리창출및지원사업등 7개유형 28개사업이었다. 한편기획까지포함된 3개단계모두에서추진되는사업은일자리창출및지원사업과지역역량강화사업유형의 2개사업이었다. 유형 기획시행관리 운영 도시재생추진단계 시행 + 관리 운영 기획 + 시행 + 관리 운영 골목상권활성화사업 관광산업활성화사업 국가핵심시설사업 도시재생기반시설정비ㆍ확충사업 도시재생활성화계획수립 도시환경정비사업 문화ㆍ역사ㆍ체육자원활용및 시설조성사업 민간참여 사회적경제활성화사업 일자리창출및지원사업 주거지정비사업 지역산업활성화및지원사업 지역역량강화사업 특화거리조성사업 합계 자료 : 국토교통부내부자료 < 표 3-21> 도시재생사업에서의민간참여가능사업군도출 제안 제 Ⅲ 장민간부문의참여여건및현황 59

87 이들사업중에서민간자본유치를통해추진할것으로제안된사업은 < 표 3-21> 과같이역세권개발사업등의국가핵심시설사업과문화 역사 체육시설조성사업등 6개유형에서총 14개사업으로나타났다. 14개사업중역세권개발사업이 4개로가장많은민간참여제안사업으로나타났으며, 그이외에문화 역사 체육시설및숙박시설조성관련사업이그뒤를이었다. (2) 창의적민간기업지원을위한여건과정책동향정부는창조경제실현과관련하여 중소기업의창조경제주역화 를핵심전략중하나로강조하고있으며, 2014년창조경제관련예산 6조 5,500억원을편성하여국가차원의지원을추진하고있다 년창조경제정책도입후이룬성과로는벤처기업수 2만 9,135 개, 대학생창업동아리 1,893 개, 벤처투자액 1조3,845 억원, 신규결성투자펀드 1조5,374 억원, 엔젤투자자 4,870명, 2013년신설법인수 7만 5,574개등이다. 33) 그러나 2012년말기준한국경제는 5대대규모기업집단의시가총액비중이 55% 에달하는등 34) 한국의경제구조는여전히대기업의존성이높은실정으로새로운시장기회를포착한새롭고다양한비즈니스모델을추구하는신진기업군의출현이필요하다. 이를위해서는접근성, 문화성이높은도심지역에낮은임대료의창업공간등을조성함으로써창조경제형중소기업등의활발한유입을기대할수있을것으로예상된다. (3) 미래도시기반시설개선수요와기업의역할증대전망도시재생은기업에게지속적인사업기회를제공하며, 특히쾌적한도시생활에필수인전력, 용수, 교통등기반시설의노후개선관련수요가지속적으로발생할것으로전망 35) 된다. 선진국의도시기반시설노후개선수요를고려할때, OECD 는향후수십년간매년 1조 6,000억달러이상의시장이형성될것으로전망하고있다. 36) 특히도시기반시설의유지, 보수, 관리를위한역할의상당부분은민간기업이 33) 강시우 꿈을현실로, 아이디어를사업화로. KIET 산업경제 년 3 월호. pp.89~92 34) 조영삼외 창조경제구현을위한중소기업정책방향과과제. 산업연구원 35) 박강아 부활하는도시의비결, 도시재생. 서울 : 삼성경제연구소. SERI 경영노트제 154 호. 60 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

88 담당하게될것으로기대되고있다. (4) 민간의도시재생기술개발주력분야 37) 도시재생기술이란역사와문화를가진기존의도시환경을허물거나파괴하지않고기존공동체공간을그대로유지하면서문제점을개선하는기술로서도시공동체의기반구축, 입체복합공간의개발, 그리고도시의성능복원및환경복원에관한기술을의미한다. 미국, 일본, 유럽등선진국에서는이미자원의재생및복원개념과더불어점차기존의공동체를유지하면서도시를재생하는기술과함께도시의성능및환경복원에관심을기울이고있다. 한국의경우기술역점분야는복합에너지및입체교통체계이고, 일본의역점분야는공동체활성화및성능복원분야, 미국의역점분야는입체공간계획및환경성능평가분야이며, 유럽의역점분야는입체교통체계및환경성능평가분야이다. 기술분야별출원동향의경우한국은성능 환경복원분야의특허활동이 61% 로가장활발하게나타나고있다. 뒤이어입체복합공간이 36%, 도시공동체및재생모델은 3% 의특허점유율을나타내었다. < 그림 3-5> 주요국별기술역점분야 자료 : 국토교통과학기술진흥원 도시거주성및기능성향상을위한도시재생실증연구기획보고서 36) 박강아 전게서 37) 국토교통과학기술진흥원 (2014) 의도시거주성및기능성향상을위한도시재생실증연구기획보고서자료를토대로재작성 제 Ⅲ 장민간부문의참여여건및현황 61

89 2. 기존민간참여실적 1) 과거도시개발사업에서의민간참여 (1) 도시개발사업추진현황도시개발사업의구역수와면적현황을살펴보면, 법제도개선등으로 2004년이후로증가하다가, 2010년 ~2012년에는증가추세가완화된이후 2013년다시증가하고있는추세이다. 시기별도시개발사업의주체를보면도시개발사업의지구가급증한 2007~2009 년에는특히조합과지자체의참여가높고, 사업의증가추세가완화된 2010~2013 년에는조합과지자체, 민간기업의참여는줄어든반면공기업은지속적으로참여하고있는것을알수있다. < 그림 3-6> 시기별도시개발의사업주체변화 자료 : 유재윤외 도시개발사업참여주체별역할재정립방향연구. pp.18 재구성 지방의경우, 부동산경기침체등으로지난 5년간지방공사의부채가꾸준히증가하고있어도시개발사업을추진하기위해서는민간기업의참여에더욱의존해야하는상황이다. 38) 2013 년도시개발사업주체별사업구역수는조합, 지자체, 민간, 공기업순인데, 면적비율로보면민간기업의비중은더욱낮아진다. 이는 LH 및지방공사의 38) 감사원 감사결과보고서 : 지방공기업경영관리실태. 62 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

90 구역수대비면적비율이상대적으로높기때문으로보이는데대규모의도시개발사업 은공공에의해서이루어지는경향이있음을알수있다. < 그림 3-7> 개발주체별구역수및면적현황 개발주체별구역수비율 개발주체별면적비율 자료 : 국토교통통계누리. (2) 재개발및재건축추진현황주택재개발사업의추진현황을살펴보면 2013년기준전체 1,241개구역중 414개구역이사업완료, 261개구역이시행중으로전체구역대비 45.6%(566 개구역 ) 의사업이미시행으로나타나는등그동안의추진실적은부진한편이다. (< 표 3-22> 참조 ) < 표 3-22> 2013 년주택재개발사업전국현황 구역수 ( 개소 ) 시행면적 ( m2 ) 건립가구 ( 호 ) 철거대상 ( 동 ) 계 1,241 79,849,838 1,085, ,460 완료 ,621, , ,606 시행중 ,098, , ,610 미시행 ,130, , ,244 자료출처 : 국토교통통계누리. 주택재건축사업의추진현황을살펴보면 2013 년기준전체 3,296 개조합중 43.3%(1,429 개 ) 에해당하는조합이 44.6 만호의주택을준공하였고, 나머지 제 Ⅲ 장민간부문의참여여건및현황 63

91 55.7%(1,867 개 ) 에해당하는조합이 65.4 만호의주택공급을추진중이다. 그밖에 2014 년 4 월기준으로재개발 재건축의민간수주현황은전년동월대비 63% 감소한 2,555 억원을기록하였다.(< 표 3-23> 참조 ) < 표 3-23> 2013 년주택재건축사업현황 ( 단위 : 개, 호 ) 조합 계 조합인가 사업계획승인 준공 기존 공급 조 기존 공급 조 기존 공급 조 기존 주택 주택 합 주택 주택 합 주택 주택 합 주택 공급주택 3, ,350 1,099, , ,854 1, , ,953 1, , ,037 자료출처 : 국토교통통계누리. 2) 기존도시재생사업참여실적 (1) 살고싶은도시만들기국토교통부가 2005 년부터주민참여와지자체주도의특화발전전략수립을통한도시경쟁력확보를목적으로시범사업과정책기반구축등의형태로 살고싶은도시만들기 를국가정책으로추진하였다 년부터 2009 년까지시범도시, 계획지원, 시범마을 3가지유형으로구분하여국비 50% 매칭사업으로진행되었다. 이후안전행정부의 살기좋은지역만들기, 농림축산식품부의 정주권개발사업 등과의유사 중복문제로인해 10년개편되어 도시활력증진지역개발사업 으로통합되었다. (2) 도시활력증진지역개발사업도시활력증진지역개발사업은국토해양부가정부의지역발전정책에따라도시활력증진지역 99개지자체 39) 스스로발전을유동하고, 나아가포괄적예산지원을통해기초생활권생활기반을구축하고자하는사업으로추진되었다. 기존에유사 중복문제가제기되었던 살고싶은도시만들기, 살기좋은지역만들기, 주거환경개선사업, 농산어촌마을개발등을통합하여포괄적지원을통해지역주민에게최소한의 39) 특 광역시군 구, 일반시, 도농복합시중인구 50 만이상대도시 64 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

92 기초생활수준을보장하고지역의특색있는발전을도모하는것을목적으로진행 중이다 년 101 개사업 1,013 억원을시작으로, 2011 년 115 개사업 964 억원, 2012 년 116 개사업 964 억원, 2013 년 120 개사업 1,086 억원을선정하여지원하였다. 3. 소결및시사점 살고싶은도시만들기, 도시활력증진지역개발사업 등의형태로추진되어온기존도시재생사업은정부주도하에낙후 쇠퇴지역에대한복지적차원에서접근하였기에기업, 금융등민간부문의참여는미미하였다. 이에 3장에서는앞으로의도시재생에대한민간참여의여건을제도, 재정, 금융시장, 부동산시장, 지역경제및미래전망분야에걸쳐살펴보았으며다음과같은시사점을도출하였다. 먼저기존의도시재생관련법 ( 도정법, 도촉법, 도개법, 도시재생특별법등 ) 상민간은조합을구성하여사업의직접적주체로서참여할수있도록충분한근거가마련되어있는것으로보인다. 이와함께건축규제완화, 지방세감면등의특례를제시하고있어참여를위한제도적지원방안에대한근거는마련되어있다고할수있다. 재정부문을살펴보면국가재정의경우도시재생사업예산이포함되어있는 SOC 부문의예산이지속적으로줄어들고있고, 광역지역발전특별회계와같은도시재생관련예산의경우부처간조정등의어려움으로활용되지못하고있으며, 도시재생의주체적역할을담당해야할지방자치단체의경우대부분재정자립도가낮은상황이다. 이에종합적으로도시환경을다루는도시재생의취지에부합하도록기존 SOC 부문예산을넘어타부처 부문의예산이장소중심적으로연계되어활용될필요가있다. 이와함께광역지역발전특별회계및국민주택기금의유연한운용이요구되는한편, 민간재원의투자를유인하기위한정책적수단등이마련되어야할것이다. 다음으로금융시장은자산의구성및운용방법에따라다양한업종으로분화되어있으며보험등일부업종에서는도시재생을위하여요구되는장기저리자금에대한여력이있을것으로기대된다. 최근 5~6년간금리는지속적으로하락세에있으며, 이에따라도시재생사업에서기대되는수익률도낮은수준에서책정될수 제 Ⅲ 장민간부문의참여여건및현황 65

93 있을것으로전망된다. 도시재생사업에대한민간참여의사결정의투자판단지표라고볼수있는실질할인율의경우, 민간투자사업과비교하여추정해본결과최근의금리하락세를반영할경우개략적으로 4.4% 수준이될것으로예상된다. 다만사업에대한투자의사결정에는지역수요, 정책여건등이종합적으로고려되어야함은물론이다. 부동산시장여건을살펴보면주택매매가는수도권의경우지속적으로하락하여오다가최근하락세가다소둔화되고있다. 전월세시장의경우월세비중이증가하고있어, 기업형임대주택사업시장이확대될수있는여건이조성되어가고있다고볼수있다. 한편지방의경우, 상업용부동산 ( 오피스빌딩및매장용빌딩 ) 에있어서일정정도의수익률이확보되는수도권과달리답보상태를면치못하고있어이부문에대한도시재생투자여건이낙관적이지못한것으로판단된다. 토지가격의경우부동산시장침체에도불구하고지속적인상승세를보이고있어, 토지의요소가격을낮춰사업성을높이는방안으로향후국공유지등의활용방안등이마련될필요가있다. 투자, 소비, 금융등지역경제의주요지표를지역별로살펴보면수도권외지방도시대부분의지역경제회복세가여전히미약하여지방도시에서도시재생을추진할경우의투자여건이열악한것으로보인다. 이는사업체수, 지역상권분포등의자료를통해서도유사한동향을관찰할수있었다. 특히지방도시의원도심의경우도시쇠퇴의문제는더욱심각하여 6대광역시의구도심에서는꾸준한인구및사업체수감소가이어지고있어시급한도시재생이요구된다. 한편, 창조경제의중요성이부각되고있는바, 민간의창의적경제활동을통한도시경제활성화를적극도모할필요가있다. 도시재생과관련한민간기술동향을살펴보면우리나라는그동안복합에너지및입체교통체계관련기술개발에역점을두어왔으나향후적극적인민간참여에의하여선진국과같이자원의재생및복원, 공동체유지를통한도시재생기술, 도시성능복원및환경복원기술개발을추진할것으로기대된다. 66 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

94 chapter Ⅳ 해외사례조사

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96 C H A P T E R Ⅳ 해외사례조사 4장에서는해외에서의도시재생에대한민간부문의참여사례를조사하고시사점을도출하였다. 일본, 미국, 영국의사례를중심으로검토하였으며, 실제민간이주도적으로도시재생사업을추진한사례와공공차원의정책과제도가민간의도시재생참여를유도 촉진한사례로나누어살펴보았다. 1. 민간의도시재생추진사례 1) 일본다카마쯔시마루카메마찌상점가사례 < 표 4-1> 민간의마루카메마찌도시재생사업참여부분 구분 민간참여 여부민간참여 형태 민간의역할 1. 기획 ( 계획수립 ) 2. 여건및기반조성 (H/W S/W 사업 ) 3. 지속적재생활동 ( 운영 관리 ) 사업주체 ( 시행자 ) : 상가번영회, 도시만들기회사 상점가진흥조합원들이도시만들기회사를만들어재개발계획을추진 추진주체 : 도시만들기회사 사업주체 : 시가지개발사업조합 개발단계에서의시공및개발 복합단지건설 상가번영회, 도시만들기회사 타운메니지먼트프로그램을기반으로중심상점가의재생 활성화를추진 (1) 주요내용 40) 마루카메마찌상점가는이지역일대의번화가였으나 1980 년대후반부터교외에 입점한대규모할인마트 ) 의영향으로인해매상이저하되어상점가진흥조합원들이 40) 국토교통부 도시재생추진을위한사회적경제법인육성마스터플랜수립연구 제 Ⅳ 장해외사례조사 69

97 향후개업 500 년을맞이할수있도록조합원들이중심이되어재개발계획을추진하였다. 도시만들기회사 41) 를만들어민간주도형재개발을시행하였고자본금 1억엔의대부분은조합원출자로지자체의출자비율은 5% 다. 도시만들기회사는상업 서비스업집적구역의자산가치향상, 당해구역의상업 서비스업의성장, 지역커뮤니티활동의활성화등을사업목적으로상업활성화, 관광진흥, 경관형성및보존, 도심거주, 교육 복지 육아지원등의사업을수행한다. (2006년중심시가지활성화법개정이이루어지며도시만들기회사라는용어에구 TMO도포함하는의미로사용됨 ) 상점가진흥조합과다카마츠시가협력하여중심시가지활성화계획을수립하고, 기존시가지를중심으로하는상권개발과동시에문화, 주택, 병원, 복지시설등을집중시켜기존도심의활성화에기여하였다. 중심상점가약 470 미터를 7개블록으로구분하여각블록의상점가토지주들의합의에기초하여지구계획을수립하고, 모리빌딩 ( 주 ) 은 마루카메마치그린 (G블럭 ) 을계획및시행하였다. 주체 < 표 4-2> 마루카메마찌상점가사례 카가와현타카마쯔시마루카메마찌 사업명 마루카메마찌상점가재개발사업 사업대상 타카마쯔마루카메마찌상점가일번가 ~ 삼번가 타카마쯔마루카메마찌일번가주식회사 사업자명 타카마쯔마루카메마찌상점가진흥조합 타카마쯔마루카메마찌도시만들기회사 관리위탁금 ( 건물소유연상면적 ) 총사업비 약 80억5100 만엔 ( 전략보조금약 29억600 만엔 ) 지원형태 도시재생펀드투자법인에의한출자 사채 ( 社債 ) 등취득 준공시기 자료 : 일본국토교통성홈페이지 ( (2) 민간주체의역할 41) 중심시가지활성화법제 15 조제 1 항제 1 호의양호한시가지를형성하기위한도시만들기를추진하는사업활동을목적으로설립한회사, 동법제 7 조제 7 항제 7 호의상공회, 상공회의소또는중소기업자가출자하고있는회사 ( 특정회사 ), 구중심시가지활성화법의타운매니지먼트기관 (TMO) 이었던회사등이있다. 70 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

98 중심시가지인마루카메마찌상점가번영회를중심으로상업기능, 문화 교류시설의도입등을통해도심활력을도모하기위해일괄로일반분양분을매입하여지역의특성에맞는임차인을유치하여운영하였다. 중심상점가의재생 활성화를위하여타운매니지먼트프로그램을기반으로지역특성에맞는매력있는점포를집적하고경관통일을유도하였다. 토지권리자의참여를촉진하기위해정기차지권을활용하여토지소유와이용을분리시킨면적인재개발을실천하고재개발사업의시행, 건물및주차장의운영관리, 판촉기획, 버스사업등을추진하고있으며, 향후온천사업, 의료몰등의사업도전개할예정이다. G블록사업에참여한모리빌딩 ( 주 ) 은계획단계부터사업에참여하여완성이후단계에서도상업시설의운영업무를위탁, 모리빌딩의타운메니지먼트노하우를살려그토지에맞는맥락을살리면서새로운기능을가지는도시로활력을창출해감으로써지방도시의활성화에공헌하였다. 55점포의부동산중개업무에서모리빌딩이지금까지록본기힐즈, 오모테산도힐즈등에서축적한경험으로도시계획단계였던 1999 년말부터컨설팅을진행, 2002 년일반업무대행계약체결, 전체추진업무, 재개발조합사무국지원, 권리변환계획 ( 우리나라의관리처분계획 ) 작성, 설계관련업무, 공사감리, 시설계획등을지원 42) 하였다. 2) 일본도쿄도록본기힐즈 42) 모리빌딩공식웹사이트 제 Ⅳ 장해외사례조사 71

99 구분 민간참여 여부 민간참여 형태 민간의역할 < 표 4-3> 민간의록본기힐즈도시재생사업참여부분 1. 기획 ( 계획수립 ) 2. 여건및기반조성 (H/W S/W 사업 ) 3. 지속적재생활동 ( 운영 관리 ) 기획 : 모리빌딩 ( 주 ) 사업주체 : 록본기 6 쵸메지구시가지재개발조합 민간부동산회사에의한시가지재개발사업추진 모리빌딩 ( 주 ) 개발단계에서의시공및개발 복합단지건설 (1) 모리빌딩 ( 주 ), 부동산개발회사의역할 43) 록본기힐즈운영본부타운매니지먼트실 ( 민간부동산회사내조직 ) 개발이후지역의관리 운영활동에참여 유지관리및수익사업을통해지속적인이익창출 모리빌딩 ( 주 ) 의주요업무는시가지재개발사업, 오피스빌딩, 주택, 상업시설, 호텔등의기획에서운영관리를하며, 종합적코디네이터로서윤택한문화도심 실현을위해복합단지를구상하는종합부동산디벨로퍼이다. 록본기힐즈는단일 기업모리빌딩 ( 주 ) 의오너리더십에의해다양한기능의복합화와물리적환경의 통일성있는디자인으로성공한사례이다. 대부분의상업시설이분양보다는임대로 이루어지는일본의특성을반영하여현재오피스와호텔, 상업시설및주택동의 경우에도저층부상업시설은모리부동산이대부분매입해소유하였다. 모리빌딩 ( 주 ) 은 25 년에걸친환수조건으로금융권으로부터프로젝트파이낸싱을 통하여개발자금에의하여장기적으로안정적인재원조달이가능하였다. 개발이전에 는이자로, 개발이후에는개발이익일부를배분하는형식으로자금을조달하였고 차별화한마케팅전략과함께투자자들의리스크분담에따른프로젝트파이낸싱으로 안정적인개발자금을확보하여주거ㆍ상업ㆍ업무ㆍ문화복합단지로재개발하였다. (2) 개발이후민간기업 ( 모리빌딩 ( 주 )) 에의한지역의관리 운영 44) 2003 년모리빌딩 ( 주 ) 은재개발사업의준공과동시에지역의관리 운영을위한 새로운조직으로서 록본기힐즈운영본부타운매니지먼트실 을설립하여지역과 43) 전영옥 (2004) 의 도시발전과기업의역할 의자료를참조하여재구성 44) 이삼수 (2007) 의 일본도시재생사업에서지역의관리 운영체계에관한연구 의자료를참조하여재구성 72 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

100 복합단지를대상으로종합적인관리 운영활동을전개하였다. 민간의역할은사업부 지내물리적환경건설이대부분이나, 록본기힐즈사업의특징은주된개발행위 뿐만아니라지역의관리 운영조직의주요구성원으로서자리매김했다는점에서 의의가있다. 모리빌딩 ( 주 ) 은개발행위뿐만아니라개발이후지역의전체적가치 및매력을높이기위하여다양한지역사회관리 운영활동에적극적으로참여하였다. 공공에서지역을관리해줄것이라는사고에서벗어나개발후지역전체의관리 운영 에관한계획을수립하여지속가능한도시재생을도모하였다. 관리운영주체 록본기힐즈운영본부타운매니지먼트실 ( 민간부동산회사내조직 ) 주요활동 지역관리및운영 유지관리 공공시설부담주체 공공시설관리자 100% 부담원칙 관리위탁금없음민간시설부담주체 건물및가구단위관리조합부담원칙 관리위탁금 ( 건물소유연상면적 ) 지역운영 부담주체 통일관리자 (( 주 ) 모리빌딩 ) 부담원칙 수익사업 시설운영 ( 호텔, 상업시설 ) 수익사업 미디어스폰서 공용부분이용료등 자료 : 이삼수 일본도시재생사업에서지역의관리 운영체계에관한연구. 서울도시연구제8권 제 2 호 pp.30. 재구성 < 표 4-4> 모리빌딩 ( 주 ) 의지역관리 운영 3) 보스턴퀸시마켓활성화사례 < 표 4-5> 민간의보스턴퀸시마켓사업참여부분 구분민간참여여부민간참여형태민간의역할 1. 기획 ( 계획수립 ) 2. 여건및기반조성 (H/W S/W 사업 ) 3. 지속적재생활동 ( 운영 관리 ) 사업주체 : 제임스라우즈의부동산개발회사 퀸시마켓의토지사용권을보스턴시로부터획득 퀸시마켓을보존하는방향으로재개발을추진 재래시장활성화전략도입 다양한형태의기능이입점할수있도록구성 퀸시마켓운영주체로서다양한임차인과프로그램을통해지속적으로시장을활성화함 제 Ⅳ 장해외사례조사 73

101 (1) 민간디벨로퍼제임스라우즈의재래시장활성화 45) 제임스라우즈는시대를앞서나간부동산개발로직장과주거가공존하는지속가능한공동체를교외지역에신도시를건설하여지역의경관을변화시키고중심도시다운타운의재개발을성공적으로이끈대표적인디벨로퍼이다. 보스턴시는역사적가치가있는퀸시마켓을고층오피스타운으로재개발하려는계획을시도하였으나제임스라우즈는퀸시마켓을보존하는방향으로재개발을추진하였다. 제임스라우즈회사가퀸시마켓의토지사용권을보스턴시로부터획득하여, 단일운영주체로서퀸시마켓을운영하였으며활성화를위한이벤트등을개최하고다양한임차인확보를통해높은임대료수입을올렸다 46). 일부상점으로부터는더많은임대료를받고이를활용하여매출이적은임차인들을지원하는한편, 예술가 건축디자인오피스 시민단체와문화예술단체등다양한임차인들을위한오피스들을입점시켰다. 페스티브마켓플레이스 (Festive Marketplace: 건물내외에서일어나는이벤트등 ) 개념을도입한도심재개발은단순히재래시장활성화에그치지않고, 도심전체를활성화시키는촉매제역할을하며퀸시마켓을지역주민이즐길수있는다양하고특색있는지역상품을판매하는장소로조성하였다. 퀸시마켓의역사적가치를보존하기위해건물외형을보존한채프랜차이즈레스토랑과카페뿐아니라지역특유의고유한음식점과함께갤러리와골동품가게, 공방, 옷가게등다양한형태의기능들이입점하였다. 4) 미국뉴저지주뉴브른즈웍시 (city of New Brunswick, New Jersey) 47) 45) 김경민 (2011) 도시개발, 길을잃다 의자료를참조하여재구성 46) 김경민 미국의전통시장활성책 오래된건물그대로사용. 프레시안, 1 월 8 일, 재구성 47) 심상욱 (2004) 의 도심활성화에있어비영리부동산개발회사의역할에관한연구 의자료를참조하여재구성 74 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

102 < 표 4-6> 민간의뉴브른즈웍시도시재생사업참여부분 구분민간참여여부민간참여형태민간의역할 1. 기획 ( 계획수립 ) 2. 여건및기반조성 (H/W S/W 사업 ) 3. 지속적재생활동 ( 운영 관리 ) 존슨앤드존슨기업과뉴브른즈윅시의협력 공공과함께도심활성화를위해도심개발계획을수립 초기투자및집행 뉴브른즈윅개발회사 ( 비영리부동산개발회사 ) - 핵심주체는존슨앤드존슨, 럿커스뉴저지주립대학교총장, 뉴브른즈윅시장으로구성 건설등존슨앤드존슨의기업활동과관련되는시설들에대하여재정지원및시공 뉴브른즈윅개발회사 뉴브른즈읙시에서지속적으로기업활동유지 대학교및문화시설을유치 (1) 민간기업의참여배경 1970년대다른도시들과마찬가지로쇠퇴의길을밟고있던뉴브른즈윅시에서도심에위치한가장큰회사존슨앤드존슨 (Johnson & Johnson) 사는새로운본부건설을구상하였다. 본부의위치를뉴브른즈윅시의도심에둘것인지아니면교외로이전할것인지고심한결과뉴브른즈윅시에머물기로결정을하였다. 이러한결정하에이지역을존슨앤드존슨본부가도심에머무를가치가있는지역으로만들기위해서기업이적극적으로도심활성화사업에나서게되었다. 이를위하여별도의비영리조직인뉴브른즈윅개발회사 (New Brunswick Development Corporation; Devco) 를조직하여도심활성화를통하여지역경제를재건시키고민간투자를불러일으키기위한사업을추진하였다. (2) 뉴브른즈윅개발회사 (Devco) 비영리부동산개발회사인뉴브른즈윅개발회사 (New Brunswick Development Corporation; Devco) 의핵심주체는존슨앤드존슨, 럿커스뉴저지주립대학교, 뉴브른즈윅시의리더들로구성되었다. 기업이도심활성화사업의주체로나서고행정과학교의지도력과전문성이합쳐져침체된도시에서의역동적인물리적 경제적활성화를위한촉매역할을수행하였다. 뉴브른즈윅시는별도의재개발계획을수립하여도로정비, 주택공급등일반적인도시재개발업무를수행하고, Devco 는민간자본을 제 Ⅳ 장해외사례조사 75

103 끌어들여도시의활성화에필요한제반건축물을건설하였다. < 표 4-7> Devco 의핵심주체및역할 뉴브른즈윅개발회사 (Devco) 의주체존슨앤존스 Johnson & Johnson ( 기업 ) 럿커스뉴저지주립대학교 ( 학교 ) 역할 하얏트호텔, 오피스빌딩, 상가건물그리고주택건설등존슨앤드존슨의기업활동과관련되는시설들을계획및시공 Devco 에핵심적인경영진과자금을제공 럿커스대학의일부학부를도심에유치, 각종예술센터및극장, 갤러리등을포함하고있어도심부에사람을끌어들이는데중심적역할 뉴브른즈윅시 ( 공공 ) 자료 : 심상욱 (2004) p197 자료를토대로재구성 (3) 뉴브른즈윅개발회사 (Devco) 의개발전략 별도의재개발계획을수립하여도로정비, 주택공급등일반적인도시재개발업무를수행 존슨앤드존슨사는뉴브른즈윅시에서지속적으로기업활동을할수있도록기반시 설을확충하였다. 존슨앤드존슨본부, 호텔, 오피스 (the Golden Triangle), 상가 (Kilmer Square) 그리고주택건설 (Hiram Market Housing) 등으로도심활성화를 위한개발계획을수립하였다. 이를위해예술과문화시설을제공함으로써도심부에 사람들을끌어들이고경제적활력을높이는데중심적인역할을하였다. 또한럿커스 대학의일부학부와함께각종예술센터및극장, 갤러리등을도심에유치하였다. 즉기존의주립극장 (State Theater) 을구입 정비하여세계적인공연이이루어지는 공연장으로개관하는한편, 이전에 YMCA 로사용되던건물을취득 재정비하여연극 공연을위한죠지스트리트극장 (George Street Playhouse) 을개관하였다. 5) 미국볼티모어항구및찰스센터 76 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

104 < 표 4-8> 민간의볼티모어찰스센터도시재생사업참여부분 구분 1. 기획 ( 계획수립 ) 2. 여건및기반조성 (H/W S/W 사업 ) 3. 지속적재생활동 ( 운영 관리 ) 민간참여여부 민간참여형태민간의역할 공공개발성격의비영리회사 찰스센터관리소 창설 초기투자및집행 찰스센터관리소 사무공간 20 만m2, 소매점 4 만m2, 호텔, 극장, 아파트와공공공간조성 찰스센터내륙항구관리회사 ( 찰스센터관리소가운영, 향후볼티모어개발공사로변모 ) 도심기반시설및대형사업에대한지속적공공자금투자유도 (1) 민간에서출발한볼티모어찰스센터도시재생사업 48) 1950년대말미국도시최초로시도한도심재개발사업인볼티모어찰스센터재개발은철저하게민간자본으로부터출발하였다 년대후반볼티모어기업가들과시가협력하여침체된도심상권을살리기위해시작한찰스센터사업은침체된기존도심의경제를활성화시킨대표적사례이다. 기업은필요한자금의대부분을마련하였고볼티모어시승인이후공공개발성격의비영리회사인 찰스센터관리소 (Charles Center Management Office; CCMO) 를설립하여재생사업의모든것을관리 감독하였다. 찰스센터는총 13만4천m2로사무공간, 소매점, 호텔, 극장, 아파트와공공공간등으로구성되었다. 찰스센터가본격적으로가동되면서공원, 산책길, 마리나와같은도심기반시설에대한공공자금의투자를이끌어냈고세계무역센터, 컨벤션센터, 과학센터, 아쿠아리움같은대형사업에정부보조금을지원받으며사업의탄력을얻었다. (2) 민관파트너십을통한도시재생추진 찰스센터의성공을바탕으로찰스센터관리소가운영하는 찰스센터내륙항구 관리회사 (Charles Center-Inner Harbor Management Corperation) 를설립하고 48) 양도식 (2006) 의 볼티모어항구의수변공간재개발 의자료를토대로재구성 제 Ⅳ 장해외사례조사 77

105 1963 년에 22만m2의버려진수변공간에대한재개발마스터플랜을작성하였다. 찰스센터보다 8배넓은도심항구프로젝트를볼티모어시로부터위탁받아시소유의 찰스센터내륙항구관리회사 (CCIHMC) 를설립하였으며 CCIHMC 는 볼티모어주택도시개발위원회 를통해결정되는사업들을수행 49) 하였다. 지방 (Local), 주 (State), 연방정부 (Federal) 로부터받은펀드로항만의공공인프라와오픈스페이스를먼저조성하고그이후지역에기반을둔기업들이개발을시도하였다. 소유권, 기존산업의이전, 수변공간건물의매입, 재원확보와같은문제를기업, 연방정부, 볼티모어시의민관협력을통해극복하였다. 찰스센터내륙항구관리회사는민간기업으로서볼티모어시와의계약에따라찰스센터와도심항구의도시재생사업을관리하고사업을통해발생하는이윤을지자체에게양도하였다. 찰스센터내륙항구관리회사는 볼티모어개발공사 로변모하였고볼티모어시전체의신개발과재개발을관리하였다. 6) 라스베이거스시자포스 (Zappos) 기업의도심활성화 < 표 4-9> 민간의라스베이거스구도심활성화사업참여부분 구분민간참여여부민간참여형태민간의역할 1. 기획 ( 계획수립 ) 자포스기업 2. 여건및기반조성 (H/W S/W 사업 ) 3. 지속적재생활동 ( 운영 관리 ) 라스베이거스구도심을활성화시키기위해구시가지를대상으로 다운타운프로젝트 를기획 자포스기업내별도의회사를만들어다운타운프로젝트를선도 구도심에카페, 레스토랑, 학교, 병원등의기반시설을세우고교육, 문화, 예술및지역소상공인을지원 자포스기업내별도의회사를만들어다운타운프로젝트를선도 지역의소상공인을대상으로재정지원과마케팅등의사업을통해지속적으로구도심활성화를추진중 (1) 자포스기업의도심활성화사업참여 50) 49) 마틴밀스포. 양도식 볼티모어신드롬, 성공적도시재생을위한공식. 국토연구 통권 316 호 (2008 년 2 월 ) pp ) 이상대 (2014) 의자료를토대로재구성 78 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

106 미국최대온라인신발쇼핑몰자포스사의 CEO 토니셰이는문닫은카지노촌이즐비한라스베이거스구도심을재생시키기위해구시가지를대상으로하는 라스베이거스다운타운프로젝트 를통해기업이주도하는도시재생프로젝트를실현하였다. 라스베이거스의도시재생프로젝트는근본적으로자포스기업이주도하였으며시는필요한법제도의개선을적극지원하였다. 자포스기업은도심활성화사업을통해사옥이전계획을세웠는데거대한단일사옥보다는분산적으로사옥을배치하여서로연결 소통함으로써창의적인사고를배양할수있도록하는한편주변지역까지아우르는계획을구현하였다. (2) 자포스사의기업주도형구도심활성화 51) 자포스기업의설립자토니쉐이는자포스본사를구도심의옛시청건물로옮기고, 라스베이거스구도심에카페, 레스토랑, 학교, 병원등을세우는데 3억5000 만달러 ( 약 3,578 억원 ) 를투입하였고그중토지와건물매입에는 2억달러 ( 약 2,044 억원 ) 가들었으며교육문화사업과스타트업투자, 레스토랑등의창업에각각 5000 만달러 ( 약 511 억원 ) 씩을투자하였다. 미국내에서의료와교육이열악한라스베이거스의한계를극복하기위해병원을창업, 교회건물을개조해 ' 나인브리지 ' 라는학교도설립하였다. 자포스사는라스베이거스다운타운프로젝트를위해별도의회사를만들어 80여명의직원이상주하며지역의소상공인을도와다시자생할수있도록자금과마케팅을지원하고경영할수있도록지도하였다. 소상공인들의홍보, 마케팅등경영에필요한교육등라스베이거스다운타운프로젝트의지원을받는상점들은 1천여명이넘는자포스직원들의단골식당, 카페로도이용되고있다. 2. 민간의참여활성화를위한정책 제도 1) 기성시가지상업지역활성화를위한제도 51) 최우영 美 CSV ' 교과서 ' 토니셰이의 ' 라스베이거스프로젝트. 머니투데이, 7 월 4 일. 제 Ⅳ 장해외사례조사 79

107 (1) 기성시가지의상업지역활성화를위한국가별정책 기성시가지상업지역활성화제도도입을통한민간참여유도 미국, 일본, 영국등선진국에서는중심시가지활성화를목적으로특정지역에강제적으로부담금을징수하고지역관리및운영을지역내조직이도맡아하고있다. 52) 즉해당사업지역의자산소유주및상인들에게부담금을징수함으로써기반시설및보행자환경등의사업을시행하는데드는비용을나누어충당하였다. 이를통해지역내의부동산소유자, 상인, 혹은사업주들이그들이속한지역의치안유지, 공공시설유지보수등과같은공공의서비스공급에필요한재정을사용하였다. 이러한과정을통해각지역의민간주체들의자발적참여를이끌어내면서지속적인지역경제활성화를유도하였다. 52) 국토교통부 국가도시재생기본방침수립을위한연구제 1 권. 80 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

108 < 표 4-10> 각나라별기성시가지상업지역활성화를위한정책 구분미국영국일본 민간의참여 운영조직 역할 사업주체를제3 섹터방식의주 수혜자부담을원칙으로하고 상인참가를기본전제로점포운식회사로하되주주는상점가있어상인들과부동산소유영은부동산소유자의책임조합, 개인, 은행, 대형점등의자들의자발적참여지역이해관계자등으로구성 Business Improvement Districts Town Center Management Town Management Organization ( 이하 BID로표기 ) ( 이하 TCM으로표기 ) ( 이하 TCM으로표기 ) 공무원, 상인, 주거지역세입자 / 지자체, 민간사업자, 상공회의 상공회, 상공회의소, 제3섹터토지주등소 특정지역에강제적으로부 민간과공공섹터가함께긴밀한 중심시가지전체를종합적으 담금을징수하고이를통하여자체조직이지역을관리운영 협의에근거하여효과적인조정 로관리하기위해중앙정부주도의 TMO 설립 대상지역상업지역, 업무, 공업지역상업지역, 업무지역상업지역 정책대상지역상점가도심상점가도심상점가 재원확보및 조달 재산세, 부담금 국비 ( 유럽연합 ), 지방비지원 ( 사업자에게사업세부과 ) 국비및지방비지원 ( 자부담전제 ) 재원지원기간 - 5 년 3 년 수익사업 이벤트및공연등의수익사업, 채권발행 후원금, 광고및이벤트수익 주차사업, 택배사업, 고령자커등뮤니티시설운영, 챌린저샵등 자료 : 류태창 원도심상업지역활성화를위한정책비교연구. pp 재구성 기성시가지활성화를위한민간의역할 BID 제도는사용자부담을기본방향으로하고있으며사업의지속성이높아지역상인들과부동산소유자들의자발적참여가가능하였다. 53) 정부의직접개입보다는상권활성화를위한자치조직을허가하고지역상인과부동산소유주들의자발적노력에의하여상권활성화를추진하였다. 영국 TCM 은초기사업에서는공공위주로추진하였다가지역마케팅관점으로변화되면서이해당사자들이함께하는역할로확대하였다. 54) 민관협력을통해상인들의경쟁력이강화될수있도록하는중심적역할과함께지자체로부터는적극적인지원및정책이수반되어야할것이다. 55) 53) 류태창 상게서 54) 류태창 상게서 제 Ⅳ 장해외사례조사 81

109 BID의민간재원투자 56) BID 제도를통하여상업지역개발에대해부담금을상인스스로에게과세하고, 이를통해더나은환경과공공서비스를제공함으로써지역에이익이환원되도록지속가능한재원을조성한다. BID 에참여하는자산소유주들은자산의가치가도시환경에좌우된다는사실을인식하여도시활성화를위해투자를지속하게된다. 공공재원의지원없이자산소유주나사업자가공동체의요구에따라사업을추진할수있는재원마련과독자적프로그램실행이가능하게된다. (2) BID를활용한도시재생사례 다운타운덴버 BID 57) 덴버시도심부의 16번가몰은상업시설과교통시설의중추로 1982년에지정된몰매니지먼트지구를재활성화하고자 1992 년시조례에의해다운타운덴버 BID 를지정, 120 블록으로범위를확장하였다. 덴버시의 BID 는보행몰과교통수단을중심으로상점, 레스토랑, 공공이벤트를연계한도시재생계획을추진하였다. 기성기사지정비와활성화를위한청소및몰유지관리, 지구내치안서비스, 중심지역정비사업, 마케팅프로그램운영, 경제개발을위한원조등의사업을추진 진행하였다. 이와함께지구유지관리및정비, 보행자로환경관리, 스카이라인공원관리, 마케팅과커뮤니케이션, 치안서비스, 새로운사업체유치등다양한프로그램을운영하고몰과관련된활동으로부터얻은이윤에근거하여부담금을적용 징수하였다. 이윤을통해적용된부담금체계는 BID내자산소유자들과상인들의지원에의해조달되기때문에납부자들의적극적참여를보장하였다. 개인상업자산을소유한약 370명의자산소유주가 BID 에참여하고있고 BID 지정과함께 1990 년도다운타운보행자수가증가하고매출은상승세를보였다. 55) 류태창 전게서 56) 이운용, 김민경, 이정형 미국의도시재생수법으로서 BID 에관한연구. 한국도시설계학회추계학술발표대회논문집 57) 이운용, 김민경, 이정형 (2007) 의자료를토대로재구성 82 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

110 2) 기업참여를유도하기위한제도 (1) 일본의도시계획등의특례 도시재생긴급정비지역에서는도시재생사업과관계되는도시계획제안제도, 도시 재생사업에관계되는인가등의특례를받을수있으며도시재생특별지구로정해져 있는경우에는당해지구안에서용적률제한완화등의조치를수행한다. 도시재생특 별지구 58) 에서의특례로는도시재생특별지구에서는용적률제한, 용도규제완화등의 조치가있다. 건축제한의종류 용도규제 도시재생특별지구에서의적용내용 ( 건축기준법제 48조 ) 도시재생특별지구의도시계획에서정하는유도해야하는용도에대해 특별용도지구내의용도규제 서는적용제외 ( 건축기준법제49조 ) 등용적률제한 도시재생특별지구의도시계획에서정하는수치를적용 ( 건축기준법제52조 ) 자료 : 이연구의외부전문가를활용결과의원고내용참고 ( 황규홍 도시재생사업에서의민간 참여활성화방안 ) < 표 4-11> 도시재생특별지구에서의도시계획특례 도시계획제안제도는도시계획결정권자가제안이있은날부터 6 개월이내에 제안을감안한도시계획의결정등에관한처리를해야하는제도로 2013 년 3 월말 기준으로전국 18 지역에 50 개의제안지구가있으며 1 지구에여러건제안된경우도 있으나모두도시계획결정이완료되어있다. 제안내용은도시재생특별지구 36 건, 지구계획 ( 재개발등촉진구 ) 5 건, 도시계획도로 5 건, 시가지재개발사업 4 건, 도시계획 광장 1 건, 고도이용지구 1 건, 토지구획정리사업 1 건이있다. 인가등의과정을신속화 하기위해도시재생사업을시행하는데필요한시가지재개발사업의인가등에대해서 인가등권자 ( 지자체등 ) 는신속하게추진 (3 개월이내 ) 하여야한다. (2) 영국의엔터프라이즈존 (Enterprise Zone) 58) 도도부현 ( 광역지자체 ) 이도시계획으로정하며 2013 년 6 월말기준으로전국에 63 지구지정되어있다 ( 삿포로 (2), 센다이 (2), 도쿄 (26), 요코하마 (1), 기후 (1), 마쯔하마 (1), 나고야 (6), 오사카 (16), 타카쯔키 (1), 고베 (1), 히로시마 (3), 타카마쯔 (2), 기타큐슈 (1)). 제 Ⅳ 장해외사례조사 83

111 엔터프라이즈존은소규모의황폐하고낙후된지역에서최소한의정부개입으로민간기업의활동을적극장려함으로써그지역의경제를부흥시키는제도로미국, 영국에선기업을적극적으로유치하기위해엔터프라이즈존을설정해법인세, 소득세, 재산세등의면제와감면정책을시행하고있다. 59) 토지개발세금면제, 산업및상업용부동산에대한세금면제, 기업세금과소득세에대한 100% 면제, 도시계획절차의간소화등다양한혜택을제공한다. 60) 런던도크랜드 Isle of Dogs 61) 심각한도심쇠퇴를해결하기위한엔터프라이즈존이적용된지역으로런던의새로운금융센터 Canary Wharf 가형성되었다. Isle of Dogs 지역의엔터프라이즈존은 1982 년 4월 26일지정되어 1992 년 6월해제되기까지 10년동안 196 헥타르가지정되었다. 62) 개발당시 Isle of Dogs 에위치한 West India Dock, East India Dock, Millwall Docks 가폐쇄되면서이지역은침체에빠졌으나런던도크랜드개발공사의새로운공공투자및민간투자의유치는학교, 공원뿐만아니라도로및철도의건설과함께 14만m2의지역을런던의제2금융허브로변화시켰다. 3) 도시재생의지속적재원조달제도 (1) 일본민간도시개발지원기구 (MINTO) 운영해외에서는지역개발및재생사업에대한직접적인재정지원보다는지역개발금융기관등에의해보조금및세제지원과같은간접적지원으로추진하고있는데, 영국의 CDFI, 미국의 CDC, 일본의민간도시개발기구 ( 이하 MINTO) 가대표적사례이다. 영국과미국은프로젝트단위로구성되는데반해일본은국가차원에서대도시지역의대규모사업뿐만아니라지방도시의작은재생사업까지폭넓은금융지원업무가수행되므로일본의 MINTO 가우리에게시사점을줄수있는사례가될수있다. 59) 국토교통부 국가도시재생기본방침수립을위한연구제 1 권 60) 국토교통부 전게서 61) 양도식 (2007) 의 영국도시재생의유형별성공사례분석 의자료를토대로재구성 62) 국토교통부 전게서 84 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

112 민간의활력을도모한도시재생을추진하기위해, 정부의재정지원보다는민간부문으로부터매칭펀드확보를전제로일본정책금융은행과지원계약을맺음으로써재생사업의안정적금융재원구조를만들기위해추진하고있다. MINTO 는정부의제도에근거하여지정된일반재단법인으로정부로부터의무이자자금등을활용한저리자금 출자등의각종지원메뉴를활용하여 1987년설립이후 1,300건을넘는우량한민간도시개발사업을지원해오고있다. 민간도시개발사업이란민간사업자가추진하는도시개발사업의광장, 녹지등공공시설등의정비를수반하는사업을말하며, 지원한국비의상환이전제가되는제도로사업이무산될여지가전혀없다고판단되는사업에한하여지원하였기때문에지금까지이기구가지원한사업중중도에무산된사업은단 1건도없다. 63) MINTO 는민간도시개발을추진하기위해서민간도시개발사업의계획, 실시에대하여자금, 정보, 시행수법등의측면에서다양한원조를실시하는것과동시에이것에필요한도시개발분야에있어서조사연구를실시하여국민경제와국토의균형있는발전에기여하고있다.(MINTO의기부행위규정제3조 ) MINTO 의사업우선 MINTO 의공동형도시재구축업무 ( 창설 ) 는사업시행에필요한비용의일부를부담하여부동산을취득하고당해부동산을공동사업자에게장기할부상환조건으로양도함으로써장기 안정적인대부와동등한지원을실시하는것이다. < 그림 4-1> 공동형도시재구축업무 자료 : MINTO 홈페이지. 63) 국토교통부 국가도시재생기본방침수립을위한연구제 1 권 제 Ⅳ 장해외사례조사 85

113 MINTO 의메자닌지원업무로는정부가정하는 특정도시재생긴급정비지역 64) 및 도시재생긴급정비지역 65), 기초지자체가정하는 도시재생정비계획 66) 의구역에서추진되는국토교통대신의인정을받은민간도시개발사업에대해대부또는사채의취득에의한지원을추진한다. 특히조달이곤란한미들리스크자금을안정적인금리로장기에공급한다. < 그림 4-2> 메자닌지원업무 자료 : MINTO 홈페이지. 도시재생출자업무로는기초지자체가정하는도시재생정비계획구역안에서추진되는우량한민간도시개발사업에대해 MINTO 기구가출자등을함으로써사업자의사업시작을지원을하는업무를수행한다. < 그림 4-3> 도시재생출자업무 자료 : MINTO 홈페이지. 주민참가형마찌즈쿠리펀드지원업무로는주민등에의한도시만들기사업의 64) 특정도시재생긴급정비지역 : 도시재생특별조치법에근거하여정부가도시재생긴급정비지역안에정한지역으로전국에 11 개지역이지정되어있다 ( 현재 ). 65) 도시재생긴급정비지역 : 전국에 63 지역지정 ( 현재 ) 66) 도시재생정비계획 : 도시재생특별조치법에근거하여기초지자체가도시만들기의목표를실현하기위해실시하는각종사업을기재한것으로동계획에도시재생정비계획의구역이설정되어있다. 86 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

114 조성등을하는 도시만들기펀드 에대해자금갹출에의한지원을추진한다. < 그림 4-4> 주민참가형도시만들기펀드지원업무 자료 : MINTO 홈페이지. (2) 조세담보금융 (Tax Increment Financing :TIF) 67) TIF 주요내용조세담보금융은미래현금흐름을증권화하여부지조성및인프라구축에미리자금을조달할수있는혁신적인방안을제공한다. 초기인프라는채권구조와결합하면배당권을지급하여세입을창출할수있다. 공공측에서미리비용을지불하여인프라를제공하고인프라제공으로말미암아토지가치의상승분만큼을토지소유자들로부터회수하는것을승인해온것으로여겨지고있다. 이경우토지가치의상승분으로부터나오는세입의증가분이인프라구축에사용되며, 따라서명확하게서로다른당사자들이비용을부담한다. 그러나모두공통적으로도시재생으로부터창출되는세입이재원조달에이용된다는중요한특징을가지고있다. TIF 는초기인프라에펀드를구축하여미래현금흐름을증권화하는혁신적인방법을제공하고있는데장기적으로지역가치를향상시키고자하는도시재생의취지와부합된다는점에서국내도입을위한보다전향적인검토가필요하다. TIF 추진방법 시정부또는지역개발기관이도시재생이필요한구역을지정한후, 그구역에서 생성되는향후재산세증가분을도시재생을위한사업비용에사용한다. 세입증가분에 67) 국토교통부 (2014) 의 국가도시재생기본방침수립을위한연구 를참조하여재정리 제 Ⅳ 장해외사례조사 87

115 대한기대치를바탕으로초기사업비용을마련하는방법은크게두가지로 1시정부가세입증가분을담보로총재개발비용에대한수익채 (Revenue Bond) 나 GO(General Obligation) 채권을발행한다. 2 민간개발사업자로하여금초기사업비용을부담토록하고시정부는개발사업으로인해증가된세수입으로매년민간개발업자에게일정부분을할당한다. < 표 4-12> TIF 운영방식 TIF 구역지정시정부 : 기반시설조성민간투자유치 쇠퇴지역등민간투자를유치를위한시정부선투자세수입상승자료 : 국토교통부 국가도시재생기본방침수립을위한연구 (3) PFI(Private Finance Initiative) PFI 주요내용민간의축적된기술과자금력을효과적으로활용할수있는 PFI 사업방식은민간자금을활용하여사회간접자본을확충 정비하는방법으로본래정부가수행해야할교통운송, 상하수도, 정보통신, 교육, 보건, 의료등의사업을민간사업자가설계 건설하고자금조달에서운영, 유지관리까지일괄하여수행한다. 68) 민간부문이사업의각단계에서발생하는운영, 자금조달에관한리스크를충분히고려한후에계약을체결 수행함으로써최상의가치를달성하는데목적이있다. 종래의민자유치를통한공공사업방식에서는대체적으로공공부문주도로추진되는성향이강해사업의리스크부담과역할분담이모호해경영악화시결과적으로공공부문이모든리스크를부담하는경향이있었다. 일본의 PFI 를통한공공임대주택의민간투자 69) 일본 PFI 공영주택의방식은민간사업자가공유지를지방자치단체로부터대여 받아주택을건설하고건물완성후지방자치단체는이를매수하거나임차하는 68) 국토교통부 국가도시재생기본방침수립을위한연구제 1 권 69) 한국개발연구원 (2012) 의자료를토대로재구성 88 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

116 방법을활용한다. 도쿄미나미아요야마노후공공임대주택의재건축의경우민간사업자는임대한토지를공공임대주택, 공익시설, 민간임대주택및상업 업무시설을포함한복합단지로개발하였다. 민간은건물의완공후건물의유지관리를하고지자체는민간투자를도입함으로써공유지의효율적이용촉진, 초기투자경감등의장점이있다. 70) 3. 소결 1) 민간주도도시재생추진사례시사점 일본마루카메마찌상점가는 1980 년대후반부터교외에입점한대규모소매점포 ( 할인마트 ) 의영향으로인한매출액감소에위기감을느낀상점가번영회가 도시만들기회사 를만들어민간주도형시가지재개발을추진한사례로기존시가지를중심으로하는상권개발과동시에문화, 주택, 병원, 복지시설등을집중시켜기존도심의활성화에기여하였다. 그리고중심상점가의재생 활성화를위하여타운메니지먼트프로그램을기반으로지역의특성에맞는매력있는점포집적, 경관통일을이루었다. 일본록본기힐즈는장기간주민설득및협의등을거쳐개발을완료하여금융권의안정적재원조달에의하여장기적사업추진이가능하였고특히, 록본기힐즈사업을시행한모리빌딩 ( 주 ) 는개발단계뿐만아니라개발이후지역의전체적가치및매력을높이기위한다양한지역사회관리 운영활동에적극적으로참여하였다. 모리빌딩 ( 주 ) 은대부분상업시설을분양보다는임대로운영하여개발이후지역관리계획을수립함으로써지속가능한지역발전이가능하였다. 퀸시마켓 은제임스라우즈가단일운영주체로서다양한임차인활용전략과함께지역주민이즐길수있는 페스티브마켓플레이스 라는개념을적용함으로써단순히재래시장활성화에그치지않고도심전체를활성화하는성과를거두었다. 존슨앤드존슨사가비영리조직을설립하여추진한뉴브른즈윅시의사례에서는기업스스로기업 제 Ⅳ 장해외사례조사 89

117 활동을할수있는도시환경을조성하기위해기업, 시등공공과민간의파트너십을 통해도심기반시설을정비함으로써도심활성화의주체적역할을수행하였다. 2) 민간의참여활성화를위한정책 제도시사점 BID는자산소유자, 커뮤니티구성원등도시정비를위해부담을지는주체들이조직화하여사업을기획 운영하고스스로수익을만들어냄으로써도심활성화를위한재원의조달을지속적으로가능케하였다. 정부는최소한의재정지원과조세 행정지원으로공공서비스의질을향상시킬수있으며자산소유주들은자산의가치가도시환경에좌우된다는사실을인식하여도시활성화를위해자발적 지속적으로참여하였다. 미국, 영국에서는기업을적극적으로유치하기위해엔터프라이즈존을설정하여세제혜택, 저리융자, 규제완화등의인센티브제공을통해장기적으로세수증대와고용창출뿐만아니라쇠퇴지역의물리적환경개선에투자할수있는재정을확충하였다. 일본의 MINTO 는민간도시개발지원기구에의하여다양한금융지원업무를통하여도시재생사업등을지원한사례로국내에서도벤치마킹이필요한사례로판단된다. 한편, 각국가별기성시가지활성화와개발이후지역의유지관리를위해장기적인비전하에재원확보를위한효과적인제도 (BID, TIF 등 ) 들이도입되고있어우리나라에서도혁신적인재원조달방안이가능한유연한금융재정체계가요구된다. 90 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

118 제 Ⅳ 장해외사례조사 91

119 chapterⅤ 민간참여실태조사분석및결과의적용

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121 C H A P T E R Ⅴ 민간참여실태조사분석및결과의적용 도시재생에대한개념이주체별로상이하고객관적자료가충분치못한현재제약조건을고려할때도시재생민간참여활성화라는새로운주제에대해서는중립적이고객관적입장에서현장을중심으로주체별여건과참여가능성을조사하는것이필요하다. 이에따라, 5장에서는사전에정해진가설또는결론을증명하는접근방식이아니라, 문제의식만을가지고현장에서일어나는다각적인상황을파악하고이를분석하여결론을도출하는방식인질적연구방법론을활용하였다. 특히, 현장에기반한개념과이슈들을도출해내고분석하는데목적이있는근거이론이라는틀을활용하여중립적입장에서현장을체계적이고종합적으로분석하였다. 1. 분석의틀 1) 조사 분석방법론의모색 현시점에서도시재생분야특히, 민간부문과관련한연구를추진하는데있어서는다음과같은한계가존재한다. 첫째, 도시재생제도도입초기단계로객관적자료에의한정량적분석이불가능한상황이다. 과거개발사업을통하여도시재생사업에서의민간참여가능성등을유추하여분석할수있으나, 사업성등을검증할수있는충분한객관적자료는부재한것이현실이다. 둘째, 도시경제기반형도시재생사업은 94 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

122 아직개념에대한공통된인식이부족할뿐만아니라뚜렷한민간주체가부각되지않은상태이다. 앞서 2장에서민간주체를기업, 금융, 소상공인, 컨설팅등으로분류하였지만, 예를들어같은금융권이라하더라도은행, 보험, 마을금고등매우다양한유형의민간참여가예상되는상황에서설문조사에의한정량적평균치등으로는실태진단을하는데한계가있다. 이러한상황에서이연구의목적을가장효과적으로달성하기위한연구방법론으로질적연구방법이바람직한대안이될수있다. 왜냐하면, 아직까지선행연구를찾아보기어려울뿐만아니라도시경제기반형도시재생사업에대한명확한계획이나주체별참여가능성등이가시화되지않은상황에서사전에가설이나예상결론을설정하고이를입증하는연구방법은바람직하지않기때문이다. 오히려, 새로운이슈를둘러싸고현장에서이를바라보는다양한여건과견해들을주제에대한문제의식만을파악한상태에서중립적으로바라보고이를정리 분석하는과정이요구된다. 즉, 현장을중심으로중립적인입장에서질적연구방법의틀을활용하여일정한분석과정을거쳐사전의도하지않은결론을찾아나가는것이다. 특히, 다양한질적연구방법중에서도근거이론을활용할경우현장에서도출된핵심개념과범주들사이의인과관계를파악하는데용이하다. 그리고근거이론의패러다임모델은주요주체별로도시경제기반형도시재생사업의참여에영향을주는조건또는여건을파악하는데유용한기본틀이될수있다. 이에본연구에서는민간참여주체별로실시한면담조사결과에근거이론의패러다임모델을적용하여민간참여활성화와관련된주요개념을범주화하고그인과관계를분석하였다. 관련이론과선행연구등이부재한상황에서사전의도된가설또는결과도출을지양하고민간참여의실질적주체를대상으로현장감있는사실과의견등을근거이론에기반한패러다임모델이라는기본틀을빌어구조화 체계화하고자한것이다. 질적연구수행결과도출된모델역시체계적인조사와분석과정을거쳐일반화한것으로연구목적에따라적용이가능하다. 또한질적연구의결과로최종도출된민간참여활성화모델을대표적인두개유형의사례지역에적용하고그결과를피드백하는과정을거칠경우모델의설명력은높아질수있다. 제 Ⅴ 장민간참여실태조사분석및결과의적용 95

123 2) 근거이론에기반한패러다임모델 근거이론 (grounded theory) 은질적연구의대표적인방법론중하나이다. 이는양적연구와같이가설을설정한뒤이를검증해나가는방식이아니라, 현장에서일어나는문제를중심으로이론을귀납적으로하나의이론을도출하는방법이다. 연구자가관련문헌, 이론등을검토하는과정에서문제점을발견하고, 현장에서인식된문제와관련이있는주요행위자들을대상으로개념과범주를도출하여그과정을인과적으로설명하는질적연구방법론이다. 여러질적연구방법들과구분되는근거이론의가장대표적인특징은현장을통해도출된개념과범주들사이의인과구조를파악할수있다는데있다. 근거이론의이러한특성을가장잘반영하여널리활용되고있으며범주들간의인과구조를가장효율적으로간략하게설명해주는모델이바로패러다임모델 (paradigm model) 이다 71). 이연구에서근거이론이라는질적연구방법을활용하여최종적으로도출되는민간참여활성화모델 ( 패러다임모델 ) 은일반적으로널리알려진계량모델과비교할때생소한형태이다. 질적연구결과도출된모델이라는것에대해서도익숙하지않을수있다. 그러나여기서한번더강조할사항은근거이론에기반한패러다임모델은현장에서주체별로일어나는다양한사건과이슈들을개념화 범주화하여결론을도출해나가는분석방법과절차를일정한틀로구조화한것으로이해할수있다. 즉, 미리설정한가설이나예상되는결과를염두해두고틀에맞추어상황을재구성하는방식이아니라현장에서발견된사실들을중립적입장에서패러다임모델에서제시하는범주화과정을통하여도출된결과인것이다. 바로이러한맥락에서질적연구의한분석방법임에도불구하고 근거이론 과같이 이론 이명칭으로사용되는것이다. 다시말해, 선입견없이현장에기반하여도출된사항들을체계화하여기존에없는새로운 이론화 한다는것으로해석할 71) 이도희 김현미 근거이론을활용한사회적기업운영인식에관한연구. 충남대경영경제연구소, 경영경제연구 35(2). pp 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

124 수있다. 그리고이론화를위하여거치게되는범주화등의과정을하나의틀로 형성한것이패러다임모델이라이해할수있다. < 표 5-1> 패러다임모델의개념 인과적조건 현상이발생하도록유도하는사건 / 상황 맥락조건 현상에영향을미치는조건 현상 인과적조건으로부터발생하는상황 중재적조건 작용또는상호작용을촉진하거나방해하는사건 / 상황 전략 ( 작용또는상호작용 ) 현상을해결하기위한전략 결과 최종적으로도출된사건 / 상황 자료 : Strauss A. and Corbin J. M Basis of Qualitative Research. SAGE Publications. INC. 패러다임모델의기본틀은 < 표 5-1> 과같이인과적조건, 맥락조건, 현상, 중재적조건, 전략 ( 작용과상호작용 ), 결과로구성된다. 본연구에서는면담조사내용을정리 분석하기위하여이모델을활용하였다. 패러다임모델의기본틀은유지하되면담조사내용이보다쉽고명확하게전달될수있도록패러다임모델을구성하는구성요소의명칭은도시재생관련외부여건, 도시재생관련주체동향, 민간참여의어려움, 도시재생사업민간참여를위한조건, 민간참여활성화를위한전략마련, 결과등으로응용하여적용하였다. 제 Ⅴ 장민간참여실태조사분석및결과의적용 97

125 < 그림 5-1> 근거이론을활용한민간주체실태조사분석과정 3) 면담조사방법및대상 근거이론을활용하기위해서는가장먼저이론적 선험적연구결과를바탕으로잠재적주체를도출하고, 이들에대하여인식을공유하면서민간부문참여의여건진단, 전망, 전략등에대한양방향의심층면담 72) 이필요하다. 이연구에서심층면담조사는반구조화된 (semi-structured) 면담가이드방식으로진행되었다. 즉, 조사과정에서연구목적과초점을명확히하기위한최소한의질문을중심으로면담을실시하되보다풍부한정보를얻기위하여상황에맞는개방형질문을적절히사용하였다. 면담조사는 2014 년 5월부터 6월까지두달동안수행되었다. 조사내용은분야에관계없이적용되는공통이슈와주체별특성을고려한개별이슈로구분하였다. 공통이슈는도시재생에대한인식및참여현황, 도시재생참여가능성, 제도적개선사항을포함하였다. 개별이슈는주요주체 73) 별로조사내용을차별화하되특정한연구결과가 72) 심층면담은질적연구의대표적인연구방법중하나로개인 ( 다수 ) 과연구참여자간의직접적인의사교환을통해연구자가직접관찰할수없는현장에대한경험및폭넓은견해를얻기위하여실시하였다. 73) 주요주체는이연구의제 2 장에서도시재생사업에서의민간비즈니스참여가능주체로포함한시공사, 시행사, 기업, 금융, 컨설팅, 소상공인등을대상으로하였다. 98 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

126 도출되도록일정한틀을사전에정해두는것을지양하였다. < 표 5-2> 실태조사기간 주체별인식과동향파악과문제인식관계자심층면담심층면담결과정리 (1차) 2014 년 4~5 월 5~6월 6월 질적연구수행을위한면담조 < 그림 5-2> 조사대상선정사에서가장중요한것은면담의대상을선정하는것이다. 이연구에서는연구목적에맞는가장적합한조사대상을선정하기위하여단계별로추진하였다. 먼저, 1단계로할당표집 74) 방법에의해민간부문주요주체별로가장적합하다고판단되는최초의면담대상자 6인을선정하였다. 2단계로는눈덩이표집 75) 방식에의하여 1단계에서시행한면담대상자들의인적네트워크등을활용하여추가적인면담자를추천받아면담조사를이어나가는방식으로진행하였다. 최종분석대상의선정은근거이론 (ground theory) 에서가장일반적으로사용되는이론적표본추출방법 (theoretical sampling) 을통하여이루어졌다. 이론적표본추출방법은자료분석과정을통하여도출한개념을명확히하기위하여반복적이고 74) 할당표집 : 모집단을일정한기준에따라소집단으로분류하고, 각소집단별로연구자가분야별로가장적합하다고판단되는최초피면담자군선정 ( 자료 : 김영천 질적연구방법론. 아카데미프레스 ) 75) 눈덩이표집 : 최초의피면담자와의면담후피면담자의네트워크를활용하여조사에적합한또다른피면담자를추천받는방식으로조사대상자를표집 ( 자료 : 김영천 질적연구방법론 ) 제 Ⅴ 장민간참여실태조사분석및결과의적용 99

127 구체적인질문을하고그질문에답하기위한추가적인조사를해나가는방식을 말한다 76). 반복되는질문과정을통하여밝혀내고자하는핵심사안이정교화되고 구체적으로드러나게될때를자료의포화상태라보고조사를완료하게된다 77). 즉, 최종분석대상이결정되고조사가완료되는것이다. 조사대상은각핵심주체별로 기본적으로 1 인이상으로하되조사대상기업이많은시행사, 금융사, 컨설팅업체 등은규모, 업무내용의다양성등을고려하여상대적으로많은수의면담자를포함하 였다. 그결과, 주요주체별로총 24 78) 인에대하여면담조사를실시하였다. 주체 조사대상 면담자 개별이슈 공통이슈 E기업팀장 시행사 수도권및지방 J기업팀장 기존개발사업과의 대규모및중소규모 L기업사장차이 M기업사장 시공사 민간기업 소상공인 금융 컨설팅업체 수도권및지방 대규모및중소규모 부동산자산을보유한기업군 지역경제를선도할기업 상인연합회 자영업자 예비창업자 은행권 보험회사 지역금융기관 ( 새마을금고, 신협등 ) 대형및중소형엔지니어링업체 건축설계사무소 < 표 5-3> 주체별조사대상및이슈 I 기업수석연구원 K 기업차장 G 기업과장 H 기업팀장 N 기업건설협회장 O 상점가상인회회장 ( 지방 ) A은행수석연구원 C금융부장 D은행부장 F금고주임 Y보험수석 B손해보험파트장 P컨설팅대표 ( 소형 ) Q컨설팅대표 ( 소형 ) R컨설팅상무이사 ( 중형 ) S엔지니어링상무외 2인 ( 대형 ) 건설공사수주가능성에대한기대 보유자산활용계획 지역커뮤니티에대한관심여부 도심발전방향 자금시장동향 기대수익률 기존컨설팅업무와의차이 도시재생에대한인식 도시재생참여현황 도시재생참여가능성 제도개선사항 76) Barney G. Glaser and A. L. Strauss 근거이론의발견 - 질적연구전략. 이병식 박상욱 김사훈공역. 서울 : 학지사. pp ) Barney G. Glaser and A. L. Strauss 상게서. pp ) 코딩과정에서연구내용과연관성이적다고판단되는 3 인을제외한총 21 인의내용을중심으로분석하였다. 100 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

128 구체적인자료분석 79) 은다음과같은다섯단계를거쳤다. 첫번째는심층면담시내용을기록하는메모의과정이다. 두번째는녹취파일을활용하고메모내용을참고하여면담내용전체를일지로작성하는면담일지작성단계이다. 세번째는자료가가지는의미, 범주를찾아내는개방코딩단계이다. 네번째는개방코딩자료를분석적으로재정리하고범주간인과관계를밝혀내는축코딩단계이다. 다섯번째는연구의내용을통합적으로압축하여표현하는핵심범주를도출하는선택코딩단계이다. 79) 자료분석방법과관련하여서는질적연구방법론 I( 김영천, 2011) pp 내용참고 제 Ⅴ 장민간참여실태조사분석및결과의적용 101

129 < 표 5-4> 심층면담분석과정 단계주요활동활동기록 1 단계 : 메모작업 심층면담시기록 필요시녹취내용의재청취및기록 2 단계 : 면담일지작성 면담기록을통해주제, 반복되는패턴발견 추가적인면담항목및피면담자조사필요성등의메모등을포함한면담일지의작성 3 단계 : 개방코딩 자료를읽고추론하며일련의반복되는내용, 의미등을요약적으로표현해줄수있는다양한주제어제시 4 단계 : 축코딩 계속적으로나타나는의미있는주제어를더욱요약적 / 주제별로범주화하고범주간관계설정 5 단계 : 선택코딩 도시재생에대한민간참여를위한핵심주제의도출 102 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

130 2. 주체별주요면담내용 시행사, 시공사, 일반기업, 금융 ( 은행권, 보험, 지역금융기관 ), 컨설팅업체의 6 개 분야에걸쳐총 24 인에대한면담조사의주요내용은다음 < 표 5-5> 와같다 ( 자세한 내용은 < 부록 1> 의면담일지를참고 ). < 표 5-5> 주체별주요면담내용종합 주 체 주요면담내용 개발사업에대한민간참여의어려움 - 공공 민간컨소시엄구성시의사결정한계및이해관계대립 - 행정절차시공공부문의과도한요구 - 토지취득대신사용권확보후사업추진방식이나기타토지매입비용경감이가능한방식필요 시행사 개발동향및여건 - 불확실한부동산경기에과감한투자어렵고, 안정성 확실성높은오피스대상사업체치중 - 분양에의한투자금회수대신안정적운영수입가능한투자패턴으로전환필요 도시재생사업에의민간참여가능성 - 민간부문에공유가능한도시재생사업화모델시급 - 지방쇠퇴지역등은수요부족및검증데이터부재 - 기대수익률은오피스분양사업의경우악 7-8% 기대 - 사업초기완충역할하며장기간사업을끌고가는부동산개발업체등성숙한디벨로퍼필요 - 연기금, 주택도시기금등공적자금투입으로사업리스크를경감시키는방안검토필요 - 국공유지활용관련규제에대한발상전환필요 시공사 민간기업 최근동향 - 거의도급공사시공으로참여해옴 - 부동산경기악화로대형건설사는사업기획하여새로운시장개척을모색중이나토지매입에대한부담최소화가전제 - 신규개발보다는리모델링시장참여가능성타진중 참여를위한전제 - 개발이익회수보다는시공물량확보및공사이익 (6% 수준 ) 발생여부가관건 - 시공사가사업리스크보증하던기존 PF 사업관행의정상화필요 - 중소건설사의도시재생참여위해금융권의높은대출장벽완화방안모색필요 기업의보유부동산자산의운용 - 과거지점건물등보유자산활용추진시은행법등관련법률상의규제로결국처분, 취득등의단순행위가주를이룸 - 지점부지는전국적으로분포하나소규모라는특성 ( 약 1,000 m2 ) 상커뮤니티차원의재생고려에는한계 사업추진여건및실태 제 Ⅴ 장민간참여실태조사분석및결과의적용 103

131 주체 소상공인 금융 주요면담내용 - 토지취득의어려움있으며, 보유부동산의입지에따라수익자산으로전환하는데어려움있음 - 사업영역은다양하나, 수도권및지방대도시에한정될것으로전망 - 신축비용보다저렴할경우리모델링도관심 - 최근소형임대주택건설및임대주택관리업운영사업관심증가 도시재생과의접목가능성 - 기대수익률은 6%, 핵심자산은 7~8% 전제 - 일부대기업은도시기반시설참여하여사업권확보하는전략하에기업고유의서비스를접목시키는전략적차원의투자도고려가능 - 기업자산활용시인허가특혜시비논란있어기업과공공결합한제 3 섹터방식바람직 - 공공과실무차원의관심주체간담론을통한상품, 모델개발필요 현황및여건 - 수도권제외한지방상권의경우, 대도시라도도심에민간기업신규유입을기대하기어려움 - 영업마진이큰소비업종제외하고임대료충당할업종적음 - 구도심대형사업시설유치에대한상반된의견대립등 도시재생에의한경제활성화가능성 - 구도심의접근성, 인력수급용이성, 역사성등의가치활용 - 특색있는소규모창업기업의구도심기존건물유치가능 - 정책사각지대에있는구도심에대한정책적지원필요 - 상업시설외문화예술시설등어메니티시설과편의시설확충으로사람들이머물수있는장소로전환필요 은행권 보험 동향및자금여건 - 은행은보수적입장으로가계대출에치중해왔고, 부동산대출은기업의신용대출로이루어짐 - 3~5 년단기사업에관심가지고있지만점차 SOC 등으로사업영역넓히는중 - 기대수익률은기본적으로 5~6% 정도이나프로젝트에따라다양하며, 리스크크면높은수익률이라도참여불가능 도시재생에대한참여가능성 - 은행권참여위해일정규모이상의사업이어야하며안정성에대한담보있어야가능 - 단기간의확실성에대한대출및투자를원하며장기적자금흐름은고려하기어렵다는의견이있는반면, 소규모, 장기적사업에의참여가능성도있다는견해양존 - 구체적사업내용이확정되어야검토가가능 - 지방은투자대상으로보기에한계 동향및여건 - 자금특성상장기적투자에관심많으며대체투자상품필요 - 민간투자사업참여는시행자신용이높은경우에한하며, 주로대기업이시행사인민간발전소시설, 오피스시설이주를이룸 적정투자기간및수익률 - 오피스기준 10 년상품수익률은자산기준 6%, 자본기준 8% 수준 - 투자회수시간은일반적으로 10 년수준이고, 단기상품은 5 년가능하나선호안함 도시재생참여가능성 -4% 초반 ( 국공채금리 +1%) 금리가보장되고공공의위험성담보가있다면참여가능 104 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

132 주체 컨설팅업체 지역금융기관 대형 소형 주요면담내용 - 단기적회수목적의재개발보다는도로, 터널, 학교등 10 년이상되는 SOC 사업선호 - 민간유도가가능한적절한투자구조만들어야하며, 대한주택보증기금, 신용보증기금등을활용한사업안정성보장도검토 동향및여건 - 새마을금고중앙회의경우약 4 조정도의자산운용하며, 기업아닌협동조합형식임 - 현재 PF 사업등투자업무시작한지 7 년정도로 PF 사업은 5%, SOC 사업은 4% 정도의수익률기대하며, SOC 이외사업에대한투자기간은 10 년이해로보고있음 - 지역건설업체라도신뢰도가높다면투자가능 도시재생에대한참여의사 - 장기간투자는개별금고차원은어려우나, 도시재생사업진행하는지역금고간공동사업은가능 도시재생참여여건및동향 - 참여컨설팅업체는중대형규모의엔지니어링업체와소규모설계사무소형태로운영됨 - 업계의불황여건하에서도시재생분야를새로운영역으로보고미래투자개념으로참여 기존도시개발사업관련컨설팅과비교 - 요구되는기술력비슷하나인건비등직접경비가많이들므로용역비의현실화요구됨 도시재생참여가능성 - 도시재생참여기회가많아져도합당한대가가지불되지않으면사업참여가불가능함 도시재생참여동향및여건 - 참여업체는공공적마인드를가지고영리적목적을추구하는혼합된성향을주로나타냄 - 실제소요비용에못미치는용역금액으로사업추진애로사항많음 - 타사업컨설팅과달리본과업이외에도행정적지원과공동체교육등추가지원필요 근로여건및문제점 - 경직된예산운용과업체에대한불합리한지원요구등은시정될필요 - 준공공적인민간으로사회적가치를공유할수있는교육필요 < 표 5-5> 에서정리된바와같이전반적으로대부분의주체들이장기적으로민간의도시재생참여필요성과가능성에대해서는어느정도공감대를형성하고있는것으로나타났다. 면담조사결과를해당주체의의견으로확대하여지나치게일반화시키는것은문제가있으나, 민간부문의전반적인분위기는도시재생참여에대해장기적관점에서는긍정적이라볼수있다. 그기저에는수익률이높지않더라도안정성이담보되는사업이라는것이전제되어있다. 그리고안정성을판단하는기준과고려사항에대해서는주요주체별로예상되거나기대되는역할에따라차이를보였다. 도시재생사업에서안정성이라는것은결국사업기간이핵심사안이될수있는데사업기간에대해서는기존에담당해온역할에 제 Ⅴ 장민간참여실태조사분석및결과의적용 105

133 따라입장차이가발생하는것이다. 예를들면, 사업을기획하고개발하는역할을해온시행사나시공사의경우현재와같이부동산경기가침체된상황에서는오히려단기적인개발이익회수보다안정적인조건하에서물량을확보하고이익을꾸준히발생시켜나가는것을긍정적으로바라보고있었다. 같은금융권이라하더라도은행권은단기투자를선호하는경향이강하며보험사의경우는상대적으로장기투자를선호하는것으로판단되었다. 이와같이도시재생에서민간부문의참여에있어, 전반적인흐름은미루어짐작할수있다. 그러나도시재생과정에서의민간부문참여관련정책방향을도출하기위해서는보다구체적인분석이요구된다. 단순한면담조사결과의주제 ( 이슈 ) 별정리를넘어서주체별로현재여건을어떻게바라보고있으며그에따라향후도시재생참여가능성을타진하는데있어어떠한사항들을중점적으로고려하고있는가하는복합적인사항들을종합적으로분석하는것이필요하다. 뿐만아니라외부또는내부의여건, 현재의상황, 참여를판단하기위한주요고려사항들간의인과관계분석도요구된다. 이러한관점에서면담조사내용을다양한요인들을고려하여종합적으로정리 분석하고도시재생에서민간참여활성화방안을체계적으로제시하는데가장효율적인수단은질적연구방법이될수있다. 특히, 근거이론의패러다임모델을활용할경우지금까지논의된주체별입장차이, 공통적고려사항등을보다종합적으로현장을통해도출해내고이들간인과관계까지체계적분석이가능하다. 3. 민간참여활성화관련이슈도출 1) 관련이슈종합분석 (1) 도시재생관련외부여건 : 인과적조건 면담조사결과민간부문참여와관련한도시재생관련여부여건 ( 인과적조건 ) 은 다음과같이정리할수있다. 첫째, 전세계적으로나타나고있는경기불황에따른 106 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

134 부동산경기침체에직면하고있는상황이다. 지금까지의개발사업은부동산경기에절대적으로의존하는형태이나현재와같이부동산경기에대한불확실성이높은시점에서과감한투자를기대하기란어려운상황이다. 더욱이과거도시개발사업과는다른패러다임을표방하는도시재생사업은현재실체가제시되지않은상황에서투자여부에대한내부검토조차불가능하다. 따라서부동산침체상황에서크게기대하기어려운수익률을추구하기보다는기존업역을고수하려는경향이강하기때문에대기업등에서도호텔등을직접개발하기보다는임대하는사례가생겨나고있다. 둘째, 개발사업성이낮은지방도시의침체문제가심각하다. 면담조사결과개발사업의영역은주거, 업무, 판매, 산업, 숙박, 복합시설등다양하나대부분의개발은수도권지역과지방대도시에한정될것으로전망되었다. 예외적으로주택부문은일부중소도시에서도사업이가능할것으로전망되었다. 그러나대부분지방도시는개발뿐만아니라투자의대상으로보기어려운상황이라는것이일반적견해이다. 수도권을제외한지방상권의경우, 대도시에서조차도현재도심의여건상민간기업의신규유입을기대하기어려운상황이다. 특히, 신시가지의개발로도심의주요기능이이전한지역에서는급격한상권침체를겪고있다. 따라서영업마진이비교적큰의류등소비업종을제외하고는임대료를충당할수있는업종이매우제한적이다. 셋째, 구도심쇠퇴심화문제해결방안과관련하여상이한관점이나타나고있다. 공공기반시설이풍부하게확보된신시가지에비하여구도심지역에는집객력이큰서비스산업과공공편의시설이부족한것이사실이다. 그러나실질적으로쇠퇴문제가나타나고있는주요대상인구도심지역에대형상업시설등이유치될경우기존상권을위협한다는의견과함께이것이오히려유동인구를늘려상권을살리는계기가될수있다는상반된의견이병존하고있다. 이러한대형상업시설을제외한다면, 구도심지역이일반적으로현재선호되는입지는아니지만특색있는창업기업등은구도심의기존건물에낮은임대료를보고들어올수있는가능성은있는것으로나타났다. 특히, 문화관련기업, IT 업체등의아파트형공장입지등을고려해볼만하다. 제 Ⅴ 장민간참여실태조사분석및결과의적용 107

135 넷째, 기존개발사업방식이한계에봉착하였다. 주체를구분하지않고대부분의면담자들이공통적으로그동안신시가지개발위주로사업을추진해오면서금융권도건설사주도형 PF사업위주로추진해왔으나경기침체에따른사업성저하등으로인하여기존사업방식을지속적으로추진할수없음을지적하였다. 이에따라최근에는수요자체도신규개발보다리모델링분야가성장해나가는추세이다. 이를주체별로살펴보면, 시공사의경우개발호황기에는사업물량확보를위하여사업으로인한채무담보등을시공사에서상당부분부담하는방식으로사업을추진해왔으나, 부동산경기악화에따라사업리스크를부담하지않는전략으로전환모색중이다. 현재시장여건하에서는토지매입에대한부담을최소화시키는방향에서신규개발보다는리모델링시장등을중심으로사업참여를검토하는움직임이다. 한편, 대형건설사의경우에는사업을기획하여새로운시장을만들어가는방안도모색중인것으로파악된다. 다섯째, 도시재생사업의원활한추진을위한연기금등공공투자가능성이확대되었다. 도시재생특별법제정이후주택도시기금등공공투자가능성이확대됨에따라도시재생사업의낮은사업성을어느정도보전할수있는길이열렸다. 이에따라공공투자로사업성자체는낮더라도안정적수익이예상되는경우, 민간참여기회가확대될가능성이있는것으로전망된다. 금융사의경우에는최근연기금이임대주택리츠 (REITs) 를추진하고있으며, 도시재생에대한참여가능성도신중하게검토중인것으로나타났다. (2) 도시재생관련주체동향 : 맥락적조건주체별면담조사결과도시재생관련주체동향과관련하여현재상황을유발시킨맥락적조건을구체적으로정리하면다음과같다. 첫째, 도시재생과관련한민간부문에서는기존의대규모정비방식과단기적분양수익추구위주의기존운영체계점검에착수하였다. 공공재원부족으로민간에의한대규모정비방식에의존하여왔으나더이상이와같은기존사업방식유지는불가능하다. 지금까지는개발에따른사업성확보라는전제하에서단기적분양수익을추구하는경향이강했다. 108 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

136 그러나향후에는과거와같은단기분양방식이안정된수익률을거두기어렵다고전망하기때문에시장상황에민감한민간부문에서는기존의사업방식과운영체계개선의필요성이제기되어이에대한대응책마련에착수한것이다. 둘째, 민간부문은현재사업영역전환과시장창출전략을모색중에있다. 이를주체별로나누어구체적으로살펴보면, 우선시행사에서는현실적으로안정성과확실성이높은오피스등을대상으로하는사업에치중하고있으나과거처럼분양에의한투자금회수방식보다는안정적운영수입을얻을수있는투자패턴으로전환을준비중에있는것으로나타났다. 금융사의경우은행은보통 3~5 년단기사업위주로관심을가지고있지만점차 SOC 등으로사업영역을확대하는움직임이있는것으로보인다. 이러한상황은컨설팅업체에서도유사하게나타났다. 규모별로구분하여살펴보면, 대규모컨설팅업체는업계의불황여건하에서도시재생분야를새로운영역으로보고이를모색하는단계에있다. 대부분의컨설팅업체는도시재생관련용역참여로부터의수익은적자이지만미래에대한투자개념으로참여하고있었다. 한편, 근린재생형도시재생사업에는소규모의컨설팅업체가활동가그룹과함께적극적으로참여하고있으나도시경제기반형도시재생에있어서는주도적역할을기대하기는어렵다는인식을하고있었다. 하지만소상공인, 전통시장, 지역주민등의역할은도시경제기반형도시재생에있어서도중요하기때문에향후이들의의견을반영하기위한소규모컨설팅업체의역할이반드시필요할것으로판단된다. 소규모컨설턴트의상당수는공공적마인드를가지고영리적목적을추구하는혼합된성향을가지고있기때문이다. 셋째, 민간부문에서는도시재생사업추진을위한기금등공적투자활용가능성을검토하고있다. 보험사에서는최근주택도시기금을활용한임대주택리츠참여를위하여국토교통부와일부보험사간협약식을체결하고하반기부터시범사업을추진할예정이다. 대한주택보증이후순위채권으로참여하고보험사가선순위채권으로들어가는한편, 임대기간만료후미분양물건을공기업이매입함에따라사업리스크가줄어들어기존개발사업대비낮은수익률 (4.5% 초반 ) 에도투자가가능해 제 Ⅴ 장민간참여실태조사분석및결과의적용 109

137 진다. 임대주택의경우수요가있기때문에건설기간 3년, 운영기간 7년정도의투자회수기간유지가가능하다. 넷째, 안정적 장기투자선호로전환중에있다. 예를들면, 금융사는상업시설등에대하여는미래예측이불가능하여분양을위한투자보다는직접운영할목적으로개발할경우에한정하여투자에관심을보이고있었다. 최근자산운용사, 증권사등도운영수입을선호하는경향을보이고있다고한다. 금융사기준기대수익률은기본적으로 5~6% 정도를기준으로볼수있지만반드시고정적인것은아니며, 높은수익률이라도리스크가크면참여가불가능하다는것이기본적인입장이다. 오피스의경우, 자본이득 (capital gain) 을제외하고 6.5~7% 수준이기대된다. 일반여신금리는기업의신용도에따라대기업은 4% 초반, 중견기업은 5~6% 수준에서설정하고있다. 보험사의경우는오피스기준 10년상품의수익률은자산기준 6%, 자본기준 8% 수준으로보고있다. 2014년은약간낮아진 5~7% 수준으로설정하고있다. 한편, 연기금과공제회는 8% 수준으로설정하고있으며수익률은낮더라도상대적으로안전성을선호하는것으로나타났다. 투자회수기간은일반적으로 10년수준이고, 단기상품일경우 5년도가능하나이는선호하지는않는것으로알려져있다. 이와함께 BTL사업등 20년 ~30년정도의투자기간을가지는사업도다수추진중에있음을알수있었다. 다섯째, 장기적자산운용필요성이증가하였다. 보험사는자금특성상장기적인운용이가능한자산구조를가지고있어채권등장기적투자에관심이많으며포트폴리오구성측면에서대체투자상품이필요한상황이다. 실제로민간은 SOC 사업, BTL 방식의학교기숙사및군대관사, 노인복지시설, 민간발전소사업, 친환경에너지사업, 오피스사업등에참여하고있다. 일부아파트개발등을제외하고는도시개발사업에직접투자하기보다는간접투자 (REITs, 펀드 ) 를선호하는것으로나타났다. 여섯째, 유휴기업보유자산활용에관심이증대되고있다. 민간기업의경우과거지점건물과같은보유자산활용을추진중이나은행법등관련법률상규제로인하여자산가치를높이기위한부동산투자에는한계가있는것으로나타났다. 결국처분, 취득등단순행위가주를이루며리모델링이나증축은쉽게결정이어려운 110 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

138 상황이다. 뿐만아니라금융사의경우에는자산이전국적으로분포하고있지만지점부지의소규모특성 ( 약 1,000 m2 ) 으로인하여소규모단일건물개발로지역커뮤니티에영향을미칠만한도시재생을고려하기에는한계가나타날수있다는견해도있다. KT의경우과거통신서비스목적으로사용되던자산들이 LTE 광역망등의보급됨에따라일부시설들이유휴자산화되고, 유지비용이발생되어개발필요성이증대되자보유자산활용을목적으로자회사 (KT estate) 를설립하여운영해오고있다. 자산관리의과정을종합적으로담당하기위한기업형태로는국내에서는유일하나 ( 현재일부그룹이추진중 ) 일본의경우 30개이상의회사가있다 ( 예 : NTT Facility). 현재일부기업들은유휴자산을활용하여지역사회에공헌하는역할도고려하고있으나기업경영성과를무시할수없는상황에서현실적으로기본적으로부동산가치상승을우선추구할수밖에없다. 민간기업이가진기존부동산을활용하는것은토지취득의어려움을겪지않아도되기때문에상대적으로사업진행이용이한것이가장큰장점이다. 그러나보유부동산이요지에만있는것이아니어서수익자산으로전환하는것은분명한계가있다. 일부기업의경우에는모기업자산을활용하여소형임대주택을건설하거나, 임대주택관리업운영을위하여별도의기업 80) 을설립하기도한다. 일곱째, 금융주체가다양화되고있다. 지역금융사에해당하는새마을금고의경우기업이아닌협동조합형식으로운영된다. 새마을금고중앙회는약 4조원정도의자산을운용중이며현재 PF사업 81) 등투자업무를 7년째해오고있다. 현재새마을금고중앙회는 SOC 의경우높은신뢰도와인지도를가진시행사및시공사의사업에만주로투자하고있으며지역건설업체라도신뢰도가높다면투자가가능하다는입장이다. 즉, 지역의소규모건설업체가활용할수있는금융주체가점차늘어나고있음을알수있다. 80) 주택임대관리사업은일본에서크게성장한사업영역으로최근국내기업과합작형태로한국진출을꾀하고있다. 일반적으로토지소유자와계약하고부동산개발과임대관리등을대신해준다. 계약은자기관리와위탁관리등여러형태가있지만기업이토지소유자와장기임대계약을하고모든서비스를해주는서브리스방식이보편적이다. 한일합작사례로우리레오 PMC 와 KD Living 이있다. 81) PF 사업의경우 5% 정도의수익률을기대하고있으며 SOC 는 4% 정도로보고있고 SOC 이외의사업에대한투자기간은 10 년이하로보고있다. 제 Ⅴ 장민간참여실태조사분석및결과의적용 111

139 (3) 민간참여의어려움 : 현상기존개발사업과정에서의도시재생관련외부여건과주체동향에따른현재민간참여의어려움 ( 현상 ) 은다음과같이정리할수있다. 첫째, 공공과민간부문입장차이에따른갈등이빈번하게발생하며이를조정하는체계가마련되어있지않다. 과거개발사업과정에서공공부문과민간부문입장의차이에기인한갈등이생기곤하였다. 공공과민간이컨소시엄등을구성할경우의사결정에한계가있는데, 특히공공이수익성을기대하고참여할경우이해관계가심각하게대립된다. 둘째, 도시재생사업을위한토지취득의어려움이도시재생사업이활성화하기어려운대표적조건중하나로작용한다. 토지취득비용은전체사업비용의 50% 이상을차지하는것이일반적이다. 최근사회적여건변화등으로이러한사유지의매입은더욱어려워지고있다. 따라서토지취득을통한개발방식보다는사용권만을확보하여사업을추진하는방식을도입할필요가있으며, 기타토지매입비용을경감할수있는정비방식이시급히요구된다. 이에따라국공유지, 기업보유자산, 종전부동산등을활용하는도시재생사업을적극적으로모색하는것이매우중요하다. < 사례 : 용산역세권개발사업추진경과 > 프로젝트금융투자회사 (PVC) 드림허브프로젝트금융투자 ( 주 ) 자산관리회사 (AMC) 용산역세권개발 ( 주 ) 발주기관 사업비 / 자본금 대지면적 진행상황 철도공사 31 조원 / 1 조원 용산철도정비창부지 44 만 2 천m2에서부이촌동지역 12 만 4 천m2을추가포함한 56 만 6 천m2 민간합동 PF 방식으로 31 조원규모로진행되던용산국제업무지구는시행사인드림허브프로젝트가어음이자를막지못해 6 년만에사업이중단된상태임 - 문제점 40 여개의서로다른이익을추구하는회사가모여 PF 사업을진행함으로써사업추진의차질이생김 또한사업을이끌어가는역할을하는디벨로퍼의부재 용산개발의경우이촌동사유지와정비창의개발등완전히이질적인것을묶어놓음으로써토지매입대금의증대로인해자금부담이증가 자료 : 하이투자증권 용산국제업무지구개발사업경과와전망 112 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

140 < 사례 : 남대문세무서의국유지위탁 > 남대문세무서재개발사업은국유지위탁개발의제 1 호시범사업으로선정되어추진된사업 년말국유재산법을개정하여국유지수탁관리기관 ( 한국자산관리공사등 ) 을통한국유지개발방식으로, 2006 년 1 월착공하여준공까지 30 여개월걸림 ( 개발비용 431 억원 ) 국유지개발방식은수탁관리기관이국가로부터관리를위탁받은국유지에건물등을신축하여임대한후그수익을국가에교부하는방식임 지상 3 층, 지하 1 층규모의노후화된남대문세무서건물및부지를지상 15 층, 지하 4 층규모의첨단민관복합빌딩으로재탄생 (2~6 층 : 남대문세무서및서울지방국세청 / 나머지 : 대우일렉트로닉스등민간기업입주 ) 도심에위치하지만낡고활용도가낮았던남대문세무서부지를에너지절약형첨단민관복합빌딩으로개발하여주변환경개선에기여하는등국유지의부가가치를높인새로운개발모델로서잔여부지의도시공원조성으로지역상권및주변환경개선에도일조 자료 : 기획재정부 나라키움저동빌딩 ( 舊남대문세무서 ) 준공식개최. 7 월 1 일보도자료 셋째, 도시재생추진을위한새로운전문성도입여건이미흡한실정이다. 도시재생분야는기존도시관련컨설팅작업과차별적인부분이존재한다. 기존의도시계획이나도시개발사업은물리적환경에대한기술적내용이대부분이었다면도시재생사업은이와함께경제, 사회, 문화등다양한분야의종합적인전문성을필요로한다. 바로이러한점에서특히, 컨설팅부문의새로운역할이필요하다. 그러나현행컨설팅업체는종전물리적개발사업위주로구성되어있는것이현실이다. 도시재생사업은도시개발컨설팅과비교할때기술력은비슷하게요구되나인건비, 출장비등직접경비가많이소요되어향후에용역비의현실화는필요할것으로판단된다. 도시재생사업에서는일반적으로용역금액책정의기준이되는대상지면적은줄어드는반면에개방형 참여형계획을추진하는과정에서소요기간은길어질가능성이있다. 이러한현실이반영되지않는다면컨설팅업체들이도시재생영역으로전환하고자하는의지가있더라도손해를감내하면서까지참여할가능성은매우희박하다. 소규모컨설팅업체는실제소요비용에못미치는용역금액으로사업을추진해야하는애로사항을지적하였다. 농어촌마을관련컨설팅비용대비도시재생컨설팅비용은유사한업무부담에도불구하고약 1/10 수준에불과한것으로나타났다. 도시재생컨설팅은거의재능기부라는인식을가지고있어특별한사명감을가지지않은컨설팅업체에서는이를감당하지못해참여하지않는상황이다. 제 Ⅴ 장민간참여실태조사분석및결과의적용 113

141 또한, 과거마을만들기사업의경우열정과리더십을가진공무원이사업의성공에결정적역할을하는경우도있었으나대부분민관이호흡을맞추어나가는과정에있어관의경직적관행등의문제점이노출되었다. 경직된예산운용과업체에대한불합리한지원요구등이도시재생에대한효율적인민간부문의참여를가로막는주된요인인경우가빈번한것으로나타났다. (4) 도시재생사업민간참여를위한조건 : 중재적조건도시재생사업에서민간참여를활발하게유도할수있는조건 ( 중재적조건 ) 은다음과같다. 첫째, 도시재생사업의안정적기대수익률과구체적계획수립이필요하다. 여기에서민간주체별로기대수익률등을바라보는기준은상이하다. 기대수익률은주체별입장, 투자대상의특성및조건등에따라다양하기때문에단적으로제시하기어려우나, 오피스분양사업의경우약 7~8% 를기대하는것이평균적이다. 시공사의경우도개발이익이라는관점보다는시공물량을확보하고이에대한공사이익 (6% 수준 ) 이발생할지에초점을맞추고있다. 시공사가사업리스크를보증하는기존 PF 방식관행등의정상화가시급하다. 현재금융시장동향으로볼때, 보험사에서는 4% 초반 ( 국공채금리 +1% 정도 ) 의금리가보장되고공공이위험성을담보해주는임대주택리츠사업에관심이있으며도시재생사업도이에준한다면참여가가능한상황으로보고있다. 1~2년정도의예금, 적금을주요상품으로하는은행과달리, 30년정도의기간을가진보험상품을판매하기때문에단기적투자금회수목적의재개발 재건축과같은사업보다는도로, 터널, 학교와같은 10년이상되는 SOC 사업을선호한다. 많은보험사들이대체상품개발에노력중에있기때문에도시재생사업투자시스템이구축된다면보험사들은관심을보일것으로판단된다. 보험사의경우금융회사들이가장중요하게생각하는부분은원금보장이며리스크나스프레드에따라사업을평가하고있었다. 그러나보험사는사업추진과정에서운영 관리까지의주체로서참여는어려우며, SPC 로출자시보험업법에의해 15% 이상출자가불가능하므로펀드로서만참여가가능한것으로판단하고있다. 도시재생사 114 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

142 업에은행권이적극적으로참여하기위해서는어느정도의사업규모가확보되어야하며안전성에대한담보가있어야가능할것으로판단된다. 개별사업단위가아닌펀드를만들어서추진하는것은가능하다. 그러나은행권에서는기본적으로단기간확실성에대한대출및투자를원하고있으며장기적자금흐름을두고판단하는것은지양하는것이보다일반적이다. 은행권은보통 3~4년미만의아파트 PF사업, 임대주택사업, 오피스사업등을선호하고있었다. 지역금융기관의경우장기간의투자는개별금고차원에서는어렵지만도시재생사업을진행하는지역의금고들이모여서공동사업을한다면가능할것으로판단된다. 단, 출자배당이있기때문에개별금리는중앙회보다높을것으로전망된다. 도시재생과관련한소규모사업들의가능성여부는사업의내용을토대로그지역금고의판단하에투자를결정하는것이일반적과정이다. 대규모컨설팅업체의경우기존에유사한업무를해왔기때문에관심을가지고있으나합당한대가가지불되지않는다면기업운영상참여하기어려울것으로보인다. 도시재생사업의참여기회가많아진다하더라도대형엔지니어링업체는이윤이낮고인력투입이많이요구되는도시재생사업에실질적인참여가어려운실정이라고응답하였다. 대형엔지니어링업체는업체의기존기술과경험, 용역금액등을고려할때, 근린재생형보다는도시경제기반형도시재생에더욱적합하다는입장을나타내기도하였다. 둘째, 공적자금투자를통한사업리스크경감을위한노력이필요하다. 현재와같은경제상황하에서연기금, 주택도시기금등의공적자금이투자형태로들어와사업리스크를경감시켜주는경우민간부문의참여가능성이증대될것이다. 그러나이경우에도공공부문지원을전제로민간부문의참여가가능할수는있으나, 민간부문과공공부문간에도시재생사업을보는시각과기대수준이서로다른문제가발생될가능성은여전히높다. 셋째, 대출장벽완화제도마련이필요하다. 지방에서이는보다절실한문제이다. 시공사는지방건설사도도시재생에대한관심이높으며일정부분공공에서지원해준다면참여의사도높은것으로나타났다 ( 건설시공 ). 따라서도시재생에참여하는 제 Ⅴ 장민간참여실태조사분석및결과의적용 115

143 중소건설사에대해서는금융권의높은대출장벽을완화할수있는방안을모색할필요가있다. 넷째, 정책의사각지대에놓인도심문제해결이시급하다. 도시재생의주요대상이되는지방쇠퇴지역은수요부족으로투자대상이되기어려우며, 투자검토를위한검증된데이터도없다는점이해결해야할중요한문제로지적되었다. 일부지역에서는임대주택사업등이가능할것이며입지가좋은국공유지에서의업무, 상업, 주거등으로의개발등은검토할만하다. 구도심은접근성이높아인력수급이용이할뿐만아니라역사자산이풍부하여유동인구를유도할수있는시설이유치된다면발전가능성이충분하다. 따라서도심쇠퇴문제해결을위하여도심이가지는잠재력을활용하여창의적인아이디어와기획력을발휘하는것이무엇보다시급하다. < 사례 : 헤이온와이헌책방마을 > 전세계에서가장오래된책마을로, 1961 년농업의몰락으로쇠퇴된지방도시였던헤이온와이에지역출신인리처드부스가오래된성을매입하여헌책방으로리모델링함 - 이후리처드부스는소방서, 영화관등사용되지않는지역의건물들을매입하여헌책방으로리모델링하였고, 학자들및책수집가들에게점차알려지게되면서지역을재생시키고자하는목표를가진마을사람들과리처드부스의거래처등도헤이온와이에헌책방을열게됨 많은책들이모여들면서책을찾기위한시간이걸리게되었기때문에숙식을해결할수있는시설이들어서면서세계적인책마을로알려지게됨 년중반에파산하기도하였으나다른도시에서벤치마킹하면서재기에성공함 헌책방이라는아이템과기존에있던사용하지않는중세건물풍경이시너지효과를일으켜관광객을매료시켰으며책관련축제등을통해지역의특산물등을판매하여지역경제를활성화시키는성공적인사례로보임 자료 : 김제람 창의적지역재생의과정및방법 : 선진사례분석을중심으로. 석사학위논문. 경성대학교.,p 다섯째, 지방도시쇠퇴문제해결을위한적극적노력이필요하다. 금융권대부분이지방도시를투자대상으로보지않으려는의사를나타냈다. 최근부동산시장을보면지방대도시의경우에도임대료인상이거의없었음을확인할수있다. 이러한상황에서지방도시의개발과투자는더욱이기대하기어려운것이현실이다. 지방도시의쇠퇴문제가매우심각함에도지방도시는민간의투자대상이되기에장애요인이많을뿐만아니라지자체의재정력도상대적으로낮기때문에이를해소하기위한정책방안마련이필요하다. 116 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

144 여섯째, 민간의이익추구와지역발전이공존하는도시재생을지향해야한다. 일본에는부동산개발업체가거대자본으로사업초기완충역할을하면서장기간사업을추진하며지역커뮤니티의발전을선도하는사례가있다. 반면, 우리나라는수익성과공공성을함께추구할수있는성숙된디벨로퍼가부재한상황이다. 이와함께준공공적민간으로사회적가치를공유할수있는교육이필요하다는제안도있었다. 즉민간과공공의이분법적관점에서벗어나수익성을추구하면서도공공적가치를지키며상생하고자하는도시재생주체그룹의양성이시급하다. (5) 민간참여활성화를위한전략마련 : 전략 ( 작용 / 상호작용 ) 도시재생사업의민간참여활성화를위한전략마련 ( 전략- 작용 / 상호작용 ) 을위해서는다음과같은사항이종합적으로고려되어야할것으로판단된다. 첫째, 공공은역할을확대하여도시재생을위한마중물역할을담당하여야한다. 공공의역할을반드시재정지원및공공기반시설의선투자에서만찾을게아니라규제완화등행정지원, 지역문화와연계한참신한기획자의역할등이더욱효과적일수도있다. 또한용적률완화등인센티브유인책도요구된다. 공공의선투자는물리적정비사업에대한투자로만접근할것이아니라도시재생을구성하는비물리적사업, 개별사업단위로자금을조달할수도있을것이다. 예를들면, 정책금융공사의벤쳐지원자금등이마중물역할을담당하게되는것이다. 또한장소통합적인도시재생계획하에공공부문이금융알선등의역할을담당할경우, 자금조달이보다용이할것이다. 둘째, 생산적방향으로의국공유지활용방안을마련하여야한다. 도시재생사업이순조롭게추진되기위해서는국공유지활용관련규제에대한발상전환이필요하다. 도시재생초기단계에서는국공유지를무상혹은저렴하게사용할수있도록하는한편, 이익의발생단계에따라높은사용료를받는등유연한이익배분 (profit sharing) 기법을적용할필요가있다. 그러나불확실성이존재하는국공유지활용을공무원들이적극적으로추진할실질적인인센티브가없을뿐만아니라민간의사업계획을면밀히검토하기에는전문성이부족한상황이다. 한편지자체의공유지중 제 Ⅴ 장민간참여실태조사분석및결과의적용 117

145 행정용도로쓰이지않는일부잠재력이있는부지의경우용도변경에대한지나친거부감이있으나, 도시재생영향력이클것으로기대되는사업일경우에대한전향적사고가필요하다. 기부채납한공개공지등버려지는부분에대해서도생산적인방향으로활용할필요성있다. 예를들면, 키오스크 (kiosk) 등을활용한상업적활동을할수있도록제도개선이필요하다는의견도제기되었다. 셋째, 구체적계획내용과사업화모델정립이시급하다. 우선적으로민간부문전반에공유될수있는사업화모델정립이시급하다. 그동안도시개발사업은단기적분양수입을목적으로시행되던관행이지배적이었으며, SOC 개발과달리 10년이상의장기적투자는곤란하다는것이민간부문의일반적인입장이다. 민간기업조사에서는일부대기업의경우도시기반건설에참여하고사업권을확보하는전략하에쇠퇴지역을부흥시켜기업고유의서비스를접목시키는전략적차원의투자도생각해볼수있을것이나이경우반드시구체적사업모델이전제되어야할것이다. 이와함께민간을유도할수있는적절한투자구조를만들어야한다. 사업의어느시점 ( 토지확보전후등 ) 에서금융이투입되느냐에따라서리스크와스프레드를달리보고있으므로이를고려하여투자모델을만들어야할것이다. 미국이나일본의경우임대사업의투자구조가체계화되어있기때문에이를참고할필요가있다. 민간의참여를보다적극적으로유도하기위해서는대한주택보증기금이나신용보증기금을활용하여사업안전성을보장해주는방안도고려해볼만하다. 앞으로는장기 소규모도시재생운영단계에서의참여등다양한방식으로금융권이참여할수있는가능성이있을것으로보인다. 한편부동산경기가좋아지더라도분양사업보다는임대나운영사업등을선호할것이라는의견이많이나타났다. 따라서원금및이자상환부분이보장되는완성도있는포트폴리오구성이무엇보다중요하다. 이경우신규개발뿐만아니라기존자산의부가가치를높이고운영 (operating) 단계까지도포함하는사업, 규모가작은사업등에도참여가가능할것이다. 도시재생사업은기존의단기분양사업과 SOC 사업의중간적성격으로, 예를들어 5년단위로리파이낸싱 (refinancing) 을해가면서 30년정도의장기적참여가가능할것으로전망된다. 118 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

146 컨설팅부문과관련하여서는기술용역과학술용역에대한차이가있으므로도시재생의기술적부문에민간을적극적으로참여시키기위해서는학술용역이아닌기술용역의관점에서예산을책정하는것도검토해보아야할것이다. 소규모컨설팅업체의경우에도도시재생의지속성을위해지역사회에밀착한컨설팅체계를구축하기위한여건이만들어져야할것이다. 넷째, 재생취지에맞는기업자산활용을위한사업모델을발굴하여야한다. 공공과민간관심주체들의공론화과정을거쳐도시재생을위한상품이개발되어야할것이다. 도시재생차원에서기업자산을활용하는것은민간참여활성화에결정적역할을할것으로기대되나인허가과정등에서의특혜시비논란이있어쉽지않은것이현실이다. 이경우결국기업현물자산과공공지원을결합하는제3섹터를통한개발모색이필요하다. 시행사들은자금이원하는투자수요를파악할필요가있으며, 금융권의담당자들은도시재생을위한능동적역할을하는데한계가있기때문에지속적인논의를통해현실적대안이마련될필요가있다. 다섯째, 적극적인공적자금투자방안을구체화하여야한다. 연기금, 보험사등에서 SOC를담당하고, 증권사에서비교적리스크있는상품을담당할수있을것이다. 이와함께 IB(Investment Banking) 개념에서의접근도필요하다. 이에따라증권사등이장기자금조달, PF 등의중개업무를담당하는방안도하나의대안으로제시할수있다. 증권사의경우고위험, 고수익에대한투자는과거저축은행이담당했으나지금은중단된상황이다. 주택도시기금 ( 기존국민주택기금 ) 은도시재생의초기자금대출을담당하게될것으로기대하고있다. 여섯째, 규제완화와그에따른공공성확보방안을마련하여야한다. 도시재생사업의연착륙을위해서는민간기업자산에대한용도변경등각종규제완화조치가필요하다. 인허가과정의단축과함께, 정부의과도한추가시설요구와같은관행은지양되어야한다. 일곱째, 도심상권에대한정책적인지원이필요하다. 전통시장등은중소기업청, 문화부등의정책지원을받고있는반면에, 도심상권은지역경제및지방재정등에미치는역할과영향이매우큼에도불구하고정책지원대상에서제외되어있는 제 Ⅴ 장민간참여실태조사분석및결과의적용 119

147 상황이다. 이에따라상업시설뿐만아니라사람들이머무를수있는문화 예술시설및공원등어메니티시설과함께편의시설의확충이필요하다. 특히, 지방구도심의경우주차장의확보가절실한것으로나타났다. 여덟째, 사업주체육성이필요하다. 사업추진과정에서갈등을해결할수있는컨트롤타워또는사업주체가부재하여육성이시급하다. 뿐만아니라민간기업조사과정에서도현재대형프로젝트를추진할수있는주체가없어일본처럼도시재생전반을시행하고운영할수있는도시재생디벨로퍼가필요하다. 아홉째, 중간지원조직마련과함께공공사업의관행과제도개선이필요하다. 실현가능한도시재생을위한중간지원조직과이에합당한예산이요구된다. 특히, 행정내에서활동가역할을할수있는공무원이필요하다. 타사업컨설팅과달리본과업이외행정적지원과공동체교육등다양한업무의추가지원이필요하기때문이다. 뿐만아니라공공에서진행하는사업의경우절차가까다롭고경직된운용으로사업추진이어렵다는점이지적되어이에대한제도및관행의개선이요구된다. (6) 기대효과 : 결과민간참여활성화전략수립시고려사항등이충분히반영될경우다음과같은기대효과 ( 결과 ) 도출이가능할것으로판단된다. 첫째, 다양한도시재생사업주체가양성될것이다. 둘째, 민간참여가각분야에서활발히추진될것이다. 셋째, 공공성과수익성이적절하게조화를이루는사업화모델이제시될것이다. 넷째, 다양한수단등이적용되고정책적지원이수반되어구도심지역이활성화될것이다. 다섯째, 안정적인사업화모델이제시되고다양화되어민간이참여할수있는가능성이확대될것이다. 마지막으로궁극적으로추구하고자하는도시내일자리가증가하고지역경제가활성화될것으로기대된다. 2) 이슈간인과관계설정과핵심이슈도출 (1) 인과관계의설정 지금까지면담조사결과도출된내용을근거이론이라는질적연구방법을활용하여 120 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

148 종합 정리하였다. 각각의이슈간인과관계를정리하여새롭게이론화하는과정을거친것이다. 면담조사내용을토대로작성한민간참여활성화모델에서각각의조건, 작용과상호작용등으로설명되는이연구의핵심적내용은 도시재생에서민간부문참여활성화방안 으로정리할수있다. 그리고도시재생에서민간부문참여활성화방안은결국주체, 계획및제도, 재원 3가지로구분가능하다. < 그림 5-3> 민간참여활성화모델도출 민간참여는도시재생관련외부여건, 도시재생관련주체동향, 민간참여의어려움, 도시재생사업민간참여를위한조건, 민간참여활성화를위한전략마련등이어떻게 제 Ⅴ 장민간참여실태조사분석및결과의적용 121

149 반영되는가에따라다른결과가도출될수있다. 본연구에서는여기에서한단계응용 발전시켜구체적인정책방안제시를할수있도록근거이론의패러다임모델을활용하여민간참여활성화모델을도출하고도시재생사업과관련한주체, 계획과제도, 재원의관점에서세분화된인과관계분석을시도하였다. 구체적인민간참여활성화모델은위의 < 그림 5-3> 과같다. (2) 핵심이슈도출심층면담조사결과도시재생사업에서민간참여를활성화하기위하여주체와관련하여다음과같은사항을고려할필요가있다. 첫째, 민간의참여활성화를위한공공의역할확대가필요하다. 공공은관련제도개선뿐만아니라민간의적극적인참여를유도할수있도록기틀을마련해주고촉진하는마중물역할을담당할필요가있다. 둘째, 단기분양수익위주가아닌사업과해당지역을고려하는사업주체육성이필요하다. 공공과민간이가진개발노하우를공유하여새로운도시재생사업에적합한개발방식을마련해야한다. 이를위하여개발사업과정의다양한이해관계자와협업이가능하게주도적, 장기적, 종합적관점을가지고지역과함께성장할수있는건전한사업주체를육성해야한다. 이를위하여사회적가치공유를토대로기존자생적조직을활용하는방안도고려해볼수있다. 또한소규모컨설턴트의상당수는공공의가치와영리적목적을동시에추구하는혼합된성향을나타내기때문에지방중소도시재생활성화를위하여이를육성하고활용하는것도또다른대안이될수있다. 셋째, 구체적인투자상품이제시되어야한다. 도시재생투자재원의공급자또는수요자어느일방의입장이반영되기보다는다양한주체간공론화과정을거쳐종합적인투자모델이만들어져야하며이과정에서공공의역할이무엇보다중요할수밖에없다. 이러한배경하에현재도시재생 R&D 과제의일환으로모델정립연구를추진하고있다. 다음으로계획및제도와관련하여서는다음의사항들을고려하여야한다. 첫째, 구도심상권은지역경제의핵심원동력이자지자체의주요세원임에도불구하고정책적지원대상에서는전통시장등과비교할때정책적으로소외되고있는실정이므 122 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

150 로이에대한방안이마련되어야한다. 둘째, 사업비절감을위한국공유지활용방안을마련하여야한다. 구도심또는지방도시도심지역등개발사업성이낮은지역의민간부문참여활성화를위해서는국공유지를활용하기위한제도개선이시급히이루어져야한다. 셋째, 구체적계획모델을정립해야한다. 도시재생사업이추구해야할방향과사업추진방식등을구체화한계획모델을정립하고공유 확산하는과정이필요하다. 이를위해서는사업내용구체화, 사업기간명시, 이해당사자거버넌스형성등구체적계획모델이정립되어야하고이러한계획모델을사업화모델과연계해야한다. 넷째, 민간부문참여활성화를위한규제완화와공공성확보방안을마련하여야한다. 도시재생활성화계획에근거한주요사업, 선도사업등에대한민간참여를촉진시켜사업을효과적으로추진할수있도록실질적인규제완화가필요하다. 또한세금감면뿐만아니라, 사업성에직접적으로영향을미치는사업기간을축소할수있는방안을마련하는것이핵심이다. 규제완화에상응하는공공성을확보하여지역과상생발전할수있는제도적틀을마련하는것이다. 다섯째, 정책사각지대인구도심지원방안마련과기존제도및관행등을개선하여야한다. 핵심적기능을담당해왔으나최근쇠퇴가심화되고있는도심지역, 그중에서도구도심상권지역에대한공공지원이고려되어야한다. 구도심지역기능제고및활성화를위하여제도및불합리한관행등에대한개선도해결해야할과제이다. 마지막으로민간참여활성화를유도하기위한재원이마련되어야하며면담조사결과다음의사항을고려할필요성이있는것으로나타났다. 첫째, 사업주체또는도시재생디벨로퍼의역할이필요하다. 도시정비사업의패러다임이전환되고있는가운데과거와같은토지취득방식, PF에의한분양수익형개발방식등에한계가나타났다. 사업의원활한추진을위하여구체적인사업모델이제시되어야하나국내에커뮤니티차원에서도시재생사업을기획하고추진, 운영까지할수있는디벨로퍼는부재한상황이다. 그러나현재개발에따른사업성을기대하기힘든여건이므로국공유지또는기업보유부동산의활용방안을마련하고공공의규제를완화하고공공부문의관행을개선하는등여러가지기반이마련되어야한다. 제 Ⅴ 장민간참여실태조사분석및결과의적용 123

151 민간부문참여의전제가되는기대수익률은 5~6% 수준이나이는사업의성격에따라매우다양하며특히, 금융권은안정성을최우선시하는경향이있다. 제1금융권의경우장기적자금운용또는새로운투자영역으로의진출등은검토하기어려우나, 보험등은자산포트폴리오상장기적자산운용, 운영수입등다양한대체투자에관심이높아도시재생사업의자금원이될것으로기대된다. 지역금고의경우소규모지역에대한도시재생사업을추진시참여가능성이높을것으로전망된다. 둘째, 도시재생사업추진의전문성제고를위해서는도시재생컨설팅의역할이중요하나인건비, 출장비등직접경비가많이소요되므로용역비현실화가요구된다. 셋째, 도시재생사업에참여가기대되는다양한주체별특성에맞는사업화모델정립이이루어져야한다. 구체적으로는장기투자, 임대및관리운영, 커뮤니티와연계등을핵심으로하는한국형사업화모델을정립하는것이다. 아때각각의주체에서사업성을고려하는기준, 수익률, 기타요인등에대한신중한검토가필요하다. 넷째, 주택도시기금등의효율적활용을위한투자방안을마련하여야한다. 주택도시기금을장기적 안정적으로운영할수있는구체적투자계획을마련하여야한다. 그리고투자방안에대한민간부문관련내용을공유하고이를적극적으로확산해나가야한다. < 그림 5-4> 실태조사분석에따른민간참여활성화방안의구조화 124 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

152 4. 사례지역분석 1) 사례지역선정이연구에서는면담조사결과도출된민간참여활성화모델의현실적용가능성을살펴보기위하여도시재생사업을추진하고있는도시에적용하는과정을거쳤다. 이는적용과정과결과를민간참여활성화모델에환류적용함으로써모델의설명력과적합성을향상시키기위함이다. 종합적이며일반화된민간참여활성화모델을각각의특성을지니는도시에적용할때도시여건에따라특성화된전략하에서다른결과가도출되는과정을검토하였다. 모델적용에앞서다음과같은사항을고려하여대상을선정하고적용하였다. 가장먼저, 모델의적용대상은크게지역산업연계형과도시서비스수요기반형으로구분하였다. 도시재생사업사업내용과유형은여러가지로구분할수있으나, 지역에연계할만한산업이있는지역과대표적인연계산업이없는지역으로구분한다는맥락이라할수있다. 특히, 도시서비스수요기반형의경우외부자원연계등을통한고용창출, 경제활성화등을기대하기어렵기때문에이경우공공부문의지원이상대적으로중요하게인식될수있다. 이와같이두가지유형으로구분한뒤, 각유형별특성을가장잘드러내는도시를각각선정하여적용 82) 하였다. 각각의도시에서현재수립중인활성화계획내용을토대로적용 분석하였고, 필요시별도자료수집및탐문등에근거하였으며다음과같은두단계로구분하여실시하였다. 먼저, 1단계로현재지자체에서추진중인도시재생활성화계획내용을그대로민간참여활성화모델틀에적용 83) 하였다. 2단계에서는이연구의실태조사결과도출된모델의틀과해당내용에적합하게재작성 ( 예시 : 모델을활용한바람직한방향제시 ) 하는과정을거쳤다. 84) 82) 단, 이적용결과는현재지자체주도적으로추진되고있는활성화계획추진내용과향후추진방향, 추가적인선도사업추진등여건을고려하여특정도시명을명기하지않았다. 83) 단, 이때 결과 는현재작성된활성화계획내용이추진되었을경우의향후나타나게될기대효과로볼수있다. 84) 현상, 중재적조건까지는현재까지추진되고있는현황으로보고전략에해당하는작용과 제 Ⅴ 장민간참여실태조사분석및결과의적용 125

153 2) 지역산업연계형 (A시) 85) (1) 도시전체여건 A시는인구약 80만명의대도시로공업화에따른도시구조변화와신도시개발등에의해농경지토지전용이증가하고있다. 이에따라농업등 1차산업종사자는전체취업자수의 13% 수준까지감소한반면, 2차산업및 3차산업에종사인구는꾸준히증가세를보이고있다. 이도시에서공업은기계 화학 전기전자 섬유 식품 유리공업이주종을이루고있다. (2) 구도심여건구도심지역은준공업지역, 역세권주변상업지역, 배후주거지역으로구성되어있다. 구도심지역인구는 3년연속감소, 사업체수는 5% 이상감소하고있으며, 노후건축물의비중은약 72% 수준으로쇠퇴양상이심화되고있다. 산업의경우, 종전기반산업인제조업기반은붕괴되고있는반면, 비기반사업부문인도소매업, 금융및보험업등은급격한신장세에있다. 최근들어재정비촉진지구의해제, 기성시가지내중심상권지역의기존상권쇠락등에대응하여도시의활력을일으키기위한새로운전략모색의필요성이강하게제기되고있다. 이도시의경우활용가능한역세권등유휴공간이상존하고있으나, 토지가격및임대료가높고생산자서비스 ( 사업지원, 고가장비등 ) 가부족한실정이다. 현재 A도시는산업적기능과함께전시및공연시설이구비되어있고, 전국수준의문화이벤트를상시적으로개최하는등문화적기반도갖추고있다. 뿐만아니라이를활용하는문화소비계층도형성되어있으며주변지역과의접근성도양호한편이다. (3) 전략의적용 ( 예시 ) 현재작성된활성화계획 ( 안 ) 내용에의하면 A 시는도시경제기반형도시재생을 상호작용그리고그에따른결과부분만을제시하였다. 85) 국토교통부내부자료재정리 126 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

154 추진하기위하여다음과같은계획수립및정책방향을제시하고있다. 먼저주체와관련하여서는민간주도의대규모재정비사업에만의존해왔으며정비구역등해제이후도시재생사업을추진할만한별도의주체를고려하고있지못하다. 계획및제도와관련하여서는재정비촉진지구해제에따른후속관리방안을마련해놓고있으나주거지중심의계획에해당되며공동화현상이심각하게나타나고있는공업지역, 도심지역에대한구체적대안제시가미흡한상태이다. 마지막으로재원과관련하여서는한정된도시재생예산을재정비촉진지구해제지역의기투자비용문제를해결하기위해우선적으로활용하고있어본격적인도시재생사업을추진하기위한실질적인예산은부족한실정이다. 종합적으로살펴보면 A도시의경우도시재생추진을재정비해제지역관련내용에만치중한결과도시재생사업을이끌어갈주체가부재하게될수밖에없다. 이에따라, 쇠퇴문제가심각하게발생되고있는지역의문제는심화될가능성이높을것으로판단된다. 이러한현재의상황을바람직한방향으로개선하여민간참여활성화를통한재생을효과적으로실현시키기위하여이연구의민간참여활성화모델을다음과같이적용할수있다. 먼저, 주체로는도시의주요경제적기능을담당해오던공업지역의기능제고를위하여기존자생적주체 ( 입주기업등 ) 들이중심이되어공업지역관리및운영기구를설치하고공공은이를위한지원센터를운영하는방안을고려해볼수있다. 둘째, 계획및제도와관련하여재정비해제지역뿐만아니라공업지역, 구도심을모두포괄하는종합적재생전략을수립하고이때, 지자체소유자산을적극활용할수있다. 셋째, 재원마련을위해서공업지역에입주한중 소규모입주기업과금융사, 보험사, 공공등이모두참여하는사업화모델을구축하고공업지역내입주기업이자체적인투자와운영관리를담당하는방안을마련하여야한다. 이와같은활성화방안이고려되면 A도시의노후공업지역이제기능을담당할때구도심지역이함께살아날수있고나아가현재정체상태에있는재정비해제지역문제도장기적으로해결될수있을것으로기대된다 ( 이때, 주도적주체는현재공업지역내입주한기업이며공공은이들을지원하는마중물역할을담당하여야한다 ). 제 Ⅴ 장민간참여실태조사분석및결과의적용 127

155 < 그림 5-5> A 도시전략적용 ( 예시 ) 1 단계의전략은현재 A 시가작성한활성화계획 ( 안 ) 에따른것이며기대효과는현재계획 ( 안 ) 적용시 예상되는기대효과를정리한것임. 2 단계는이연구의민간참여활성화모델을적용할경우제시가능한 바람직한전략과이에따라기대되는효과를 A 도시여건과민간참여활성화모델을토대로제시한내용임 128 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

156 < 그림 5-6> A 도시민간참여활성화방안 ( 예시 ) 3) 도시서비스수요기반형 (B시) 86) (1) 도시전체여건 2014년기준 B시인구는약 20만명으로, 과거 10년간연평균 0.8% 로감소해왔다. 뿐만아니라최근 10년간사업체수는최고사업체수를기록한연도대비약 20% 가량감소하는등급격한쇠퇴양상을보이고있다. 그러나 B도시는문화 역사자원이풍부하여관광도시의잠재력을보유하고있다는장점을지닌다. 또한, 중소도시이지만주변군지역의생활권거점으로서의역할이기대되고있기도하다. 실제 B 도시의주변 4개군을포함할경우인구는약 30만명수준에해당한다. (2) 구도심여건 B도시의버스터미널및철도역, 거점공공기관의신도시로의이전이예정되어있어기존도심의기능및장소성이상실될위기에처해있다. 따라서이전적지를활용한새로운기능도입이절실히요구된다. 뿐만아니라, 외곽위주의개발로인하여신도시와구도심간의주거및생활환경의격차가심화되고있는점도시급히해결해야할과제이다. 86) 국토교통부내부자료재정리 제 Ⅴ 장민간참여실태조사분석및결과의적용 129

157 (3) 전략의적용 ( 예시 ) 현재작성된활성화계획 ( 안 ) 내용에의하면, B시는도시경제기반형도시재생을추진하기위하여다음과같은계획수립및정책방향을제시하고있다. 주체와관련하여서는공공주도의경관개선등물리적환경개선사업을추진중에있다. 계획및제도와관련하여서는기존시가지환경개선을위한테마거리조성, 외곽지역을중심으로한관광인프라확충계획안을들수있다. 재원과관련하여서는시외곽지역공공청사유치에따른신도시건설사업에대부분의시재정을투입하고있음을확인할수있다. 종합적으로살펴보면, B시는현재지속적으로공공이주도하는소규모정비사업만계획중이며, 민간부문이참여할가능성은희박한것으로판단된다. 또한현상황에서특별한대응방안이마련되지않을경우인프라부족에따른관광객감소가예상되며외곽중심개발에따른도심기능은더욱약화될것으로예측된다. 현재 B도시가처한도시쇠퇴를바람직한방향으로개선하기위하여이연구의민간참여활성화모델을다음과같이적용할수있다. 가장먼저사업주체로서지역에기반한자생적인관광관련기업을적극적으로육성하고이러한기업들이활성화될수있도록공공은적극적지원방안을마련하여야한다. 둘째, 구도심지역을대상으로공공과민간합동개발방식의고차서비스기능과관광인프라기능을통합한서비스공급계획을수립하여야한다. 마지막으로여행패키지판매를통한이익이지역에최대한돌아가고지역경제가활성화될수있도록대형여행사위주가아닌지역내여행사들을중심으로한공정여행상품개발및투자 운영방안을마련하여야하고, 지역금고등지역금융기관기반을강화하여투자를확대할수있도록하는방안을마련하여야한다. 종합적으로 B도시의주된경제적기능은풍부한역사문화자원을토대로한관광산업에있으며이러한자원이주로분포하는외곽지역과구도심지역의연계를위한전략이필요하다. 따라서도심에서부족한고차서비스기능을제공함과동시에관광인프라를확충할수있도록공공- 민간의협동방식의구도심활성화방안을마련하는것이가장시급히요구된다. 130 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

158 < 그림 5-7> B 도시전략적용 ( 예시 ) 1 단계의전략은현재 B 시가작성한활성화계획 ( 안 ) 에따른것이며기대효과는현재계획 ( 안 ) 적용시 예상되는기대효과를정리한것임. 2 단계는이연구의민간참여활성화모델을적용할경우제시가능한 바람직한전략과이에따라기대되는효과를 B 도시여건과민간참여활성화모델을토대로제시한내용임 제 Ⅴ 장민간참여실태조사분석및결과의적용 131

159 < 그림 5-8> B 도시민간참여활성화방안 ( 예시 ) 4) 시사점도출 여건과도시특성이상이한두개의도시에각각민간참여활성화모델을적용한결과, 두도시에서모두현재나타나고있는현상과관련성이떨어지는전략 ( 작용과상호작용 ) 이수립되고있는상황인것으로판단되었다. 따라서쇠퇴와관련한문제의원인해결에초점을맞춘구체화되고현실적인방안을마련하는것이시급하다. A도시의경우, 재정비해제지역의관리가중요하지만지나치게이에집중하여공업지역과구도심지역의공동화현상이심각함에도불구하고이에대한대안마련이미흡한실정이다. 한편, B도시의경우, 공공청사이전에따른신개발추진으로도심이더욱쇠퇴하고있으며관광인프라부족으로도시의주산업기능인관광이축소되고있으나현재추진되고있는사업은마을만들기, 테마거리조성등에그치는상황이다. 현재두도시모두주체가공통적으로부재한상황이므로민간참여활성화를통한성공적도시재생추진을위해서는주체, 계획및제도, 재원에대한종합적인대응방안을마련하는것이무엇보다시급하다. 지나치게민간또는공공에만치우친사업추진에의존하고있는형태이므로자생력을가진지속적사업추진을위하여사업의핵심주체로서지역의자생적기업, 조직등을적극육성하고활용할필요가있다. 나아가이들이연대한형태의해외에서적용되고있는 BID와같은자체적인투자및관리방안도고려해볼만하다. 132 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

160 제 Ⅴ 장민간참여실태조사분석및결과의적용 133

161 chapter Ⅵ 민간부문참여활성화방안

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163 C H A P T E R Ⅵ 민간부문참여활성화방안 6장에서는선행연구, 해외사례, 민간참여여건및실태조사의결과를토대로민간부문의참여활성화방안을제시하였다. 이는크게주체, 계획및제도개선, 재원확보와관련된정책으로나누어지는데, 각각에대해보다세분화된정책방안을도출하였다. 1. 정책의기본방향도출 1) 정책기본방향및주요정책방안도출과정 이연구에서는향후도시재생에서핵심적역할을담당하게될민간부문의구체적이며적시성있는참여활성화방안을도출하기위하여다음과같은과정을거쳤다. 첫번째는연구의전체적인방향과문제의식을도출하고이의여건을조사하는단계이다. 가장먼저과거재개발의사결정이론, 입지이론, 공공재이론등을검토하고이를적용또는변형시키는과정을통하여이연구의주체와직접적으로맞닿아있지는않지만연구전반에걸친기본적인문제의식을도출하고연구틀을형성하였다. 그다음으로향후점차확대될것으로예상되는도시재생사업에대한민간부문의국내참여여건을제도적 재정적 경제적측면으로구분하여여건과미래변화동향을전망하였다. 두번째는해외에서의여건변화에대응한제도개선방안등을 민간참여 에초점을두어분석하는단계이다. 타연구에서와는차별적으로특히, 민간참여 에초점을 136 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

164 맞추어실제적으로추진된사례를소개하였다. 그리고이를촉진한주요정책과제도를체계적으로조사 분석하였다. 세번째는앞서논의된문제의식, 해외사례심층분석결과등을고려하여주요정책방안을도출하기위한실태분석단계이다. 해외에서는민간이도시재생사업에서핵심적인주체로활동하고있는상황을고려할때우리나라에서이를활성화하기위하여민간이참여가능한여건과제도등을도출하기위하여디벨로퍼, 건설기업, 일반기업, 금융기관, 컨설팅및지역소상공인등의그룹별심층면담을실시하였다. 실태분석단계에서강조할사항은기존에거의논의되지않은도시재생사업에서의민간참여활성화라는주제를다룸에있어가장시급하게현장의상황과현장에서의실질적인주체들의여건과의견을살펴보는것이다. 적합한관련이론이나선행연구를찾아보기어려운상황이므로일반적으로양적연구를수행할때, 일정한가설을설정하고이를검증해나가는방식은적용이불가능할뿐만아니라이경우에효율적연구방법이라보기어렵다. 이경우가장효율적대안은문제상황만을인식한상태로중립적입장에서현장을들여다보고여기서나타나는개념과이슈들을찾아나가는질적연구방법을활용하는것이라판단하였다. 이러한관점에서현장기반이론이라고도불리는근거이론을활용하여현장에서일어나는상황들을패러다임모형이라는기본틀이자범주화과정을통하여범주화 체계화하였다. 그리고그최종결과물로서민간참여활성화모델을제시하였다. 이는현장에서발견된주체별대내외적여건과전략등을범주화과정을통해분석하고그결과도출된산출물인것이다. 마지막으로지역산업연계형도시와도시서비스수요기반형도시두개의도시재생사례지역을선정하여현장적용가능성을검증하였다. 이러한총체적인과정을거쳐도출된도시재생에서의민간참여활성화전략은크게주체, 계획및제도, 재원등세개의핵심범주로구성된다. 따라서이연구의구체적인정책방안을도출하기에앞서정책기본방향을 한국형도시재생주체의육성, 민간참여활성화를위한계획및제도적여건조성, 안정적이고다각적인금융재원확보및공공의마중물투자 로설정하였다. 세가지정책기본방향아래지금까지조사 분석된구체적인정책방안을총 11개로제시하였다. 제 Ⅵ 장민간비즈니스부문참여활성화방안 137

165 < 그림 6-1> 정책기본방향도출과정 2) 정책기본방향 (1) 한국형도시재생주체의육성도시재생사업에서민간참여의전제조건으로우선건전한민간주체가필요한데아직국내에서는장기적이고종합적이며지역커뮤니티관점까지갖출수있는디벨로퍼가부재한상황이다. 따라서준공공적도시재생디벨로퍼가시급히육성되어야하며필요시국공유지및공기업의노하우등을활용하는방안도검토할만하다. 이와함께 BID 등의제도를도입하여민간의자생적조직을활용한거버넌스적인접근이필요하다. (2) 민간참여활성화를위한계획및제도적여건조성계획의제안과정에서부터민간을참여시키고장소중심적통합계획수립을통하여다양한분야의민간을참여시킬수있는기회를제공해야한다. 또한지역자산을활용한창의적기획과소규모점진적정비로의전환을통하여기존상권을유지및활성화하고소규모의자본및영세업자의참여를촉진할필요가있다. 이와함께 138 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

166 국공유지및기업보유부동산의활용은기성시가지에활력을일으키는데핵심적인 방안이될것으로판단된다. 투자의걸림돌이될수있는각종비효율적, 중복적 규제의합리화와함께과도한행정요구등의관행도반드시개선되어야할것이다. (3) 안정적이고다각적인금융재원확보및공공의마중물투자마지막으로민간참여활성화를유도하기위한재원이마련되어야한다. 보험, 연기금등안정적인장기금융재원을확보하기위하여관련제도를개선하는한편이들자금이투자할수있는도시재생투자상품및수익모델을구축하는것이선행되어야한다. 도시재생사업초기의부족한사업성보전및후속투자촉진을위한공공기반시설등에대한선도적투자와구도심지역등에대한공공지원은민간투자를촉진하는마중물역할을하게될것이다. 이러한재원마련을위해메자닌금융등다양한금융기법을도입하는한편 TIF 등혁신적재원조달기법도입을위한유연한금융재정체계의도입에대해서도검토해야할시점이다 2. 정책방안 1) 한국형도시재생주체의육성 (1) 도시재생디벨로퍼의육성도시재생은과거도시정비사업과는달리물리적개발뿐만아니라사회 경제 문화등종합적접근이요구되며장기적수익구조를가지고지역커뮤니티전반의발전과동반하여발전한다는관점이요구된다. 외국에서는민간디벨로퍼가이러한역할을담당한성공적인사례 87) 들이있으나우리의경우아직이와같은성숙된디벨로퍼는부재한상황이다. 87) 대표적으로홍콩의디벨로퍼인쉬온그룹 (Shuion Group, 1971 년에창립해 1997 년홍콩증시에상장된부동산개발회사 ) 이 1997 년부터 2011 년까지개발한 상하이신천지 개발사업을들수있다 ( 김경민 도시개발길을잃다. 시공사 ). 제 Ⅵ 장민간비즈니스부문참여활성화방안 139

167 향후도시재생의주체는물리적개발뿐만아니라운영및관리, 나아가서는지역커뮤니티발전의주체로도역할을함으로써기업의자산가치증진과지역발전을동시에달성할수있어야한다. 따라서장기적 종합적 지역적관점에서도시재생사업의기획 추진 운영등을포괄할수있는디벨로퍼의육성이시급하다. 다만, 내실화된민간주체가나타나있지않은상황에서선도지역이지정되어추진되고있는현시점에서의도시재생추진을위해서는단기적으로기존개발공기업의노하우를최대한활용함으로써도시재생에이전트로육성하는방안도검토할필요가있다. 영국, 일본, 프랑스, 미국의경우이를위해기존의공공기관을활용하여설립 운영하고, 이들을중심으로도시재생을추진하고있는데, 공통적으로공기업이나준정부기관의형태로운영되고있었으며, 지역에서도시재생을추진하는과정에도시쇠퇴지역에신속하고효과적인자원배분및다양한주체와연계또는결합하고도시재생추진과정전체에대한기획에서개별도시재생사업의코디네이터역할까지도수행하고있다. 따라서우리나라에서도개발등경험과노하우를가진공기업을활용하는것도효과적인방안이될수있다. 이경우일본의 UR과같이토지취득및개발, 도시공공기반시설설치, 코디네이터업무등기존의주요기능과연계하여종합적인도시재생사업의지원이가능하다는점에서장점을가진다. 88) 그러나이경우공공은공공기반시설의투자, 국공유지의활용, 경험과노하우를활용한계획수립및컨설팅등에역할을한정하여무리한지분투자를지양해야할것이며궁극적으로민간의참여를촉진하고장기적, 종합적, 광역적관점을유지하기위한공공에이전트로서의역할을담당해야할것이다. 민간과공공간의주체간혼합에의하여도시재생디벨로퍼를구성하는것은공공성과수익성을조화시킬수있는통합적대안이될수있으나, 이경우에상당한갈등이나타날수있으며이를조정할수있는방안을마련하는것은향후중요한과제가될것이다. 88) 도시재생사업단 새로운도시재생의구상. 한울. 140 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

168 일본도시재생기구 (UR, Urban Renaissance Producer) 일본도시재생기구 ( 이하 UR은 ) 도시재생사업의필요성에의해 2004 년기존의일본주택공단, 택지개발공단, 주택 도시정비공단, 도시기반정비공단, 지역진흥정비공단등이통합되어만들어짐 주요업무로는민간에의한도시재생사업을지원하고지자체등과연계하여전국의도시재생사업을추진, 또한대규모토지이용계획수립, 도시의생활 교통 경제의거점형성, 시가지의개선, 민간임대주택의공급지원등을통한양호한주택시가지형성등을추진함 지방자치단체의요청에따라민간사업을유도하거나직접사업을시행하기도하며, 재개발, 구획정리등규모가작은사업들이해당되며때에따라서는소프트웨어적프로그램도같이운영 < 도시재생지원기구의형성과정및역할변화 > 자료 : 일본도시재생기구공식웹사이트 자료 : 도시재생사업단 도시재생법제도및지원수단개발, 국토교통부 (2) 민간의자생적조직과노력을최대한활용선진국의 BID( 지역상권활성화구역 ) 사례등과같이지역의구성원들이자금과노력을동원하여지속적으로재생활동을할수있도록하고정부가이에대한행 재정적지원을담당하는체제를만들어주는것이매우중요하다. BID 제도의도입을위해서는먼저사회적자본의형성, 지역내주민과공공간의신뢰가형성되어야한다. 이를통해지역자치에의하여공공성을확보하는측면으로의제도적보완이필요하다. 또한 BID 구역의지정문제, 운용주체인조직의구성, 재원조달방법및재원분담의원칙, BID 도입효과에대한서로다른평가, 그리고토지소유자, 제 Ⅵ 장민간비즈니스부문참여활성화방안 141

169 세입자및지역주민들간의참여범위등과같은다양한문제들을내포하고있으므로이에대한철저한사전검토가필요하다. 현재우리나라의대다수상업지역은상가번영회와같은상인조직이주민협의체로서역할을수행하고있으나지역주민전체가아닌특정대상을회원으로하고제도적으로인정을받은단체가아니기때문에대표성이떨어지는실정이다. 더욱이상업지역은대부분임대상인들이많기때문에주민들이자주변하고, 지역차원에서주민의식고취를위한활동들이없어지역에대한애착과커뮤니티에대한인식이낮은것이현실이다. 따라서초기단계에서는지역관리계획에주민의견이반영되고주민약속을수립하고이행하며, 환경개선사업의성과를보임에따라주민들의지역관리에대한관심이증대되도록하는것이중요하다. 이와함께주민에게도지역관리에대한책임이있음을인식시키기위하여도시재생지원센터를활용하여도시대학등의교육프로그램등을운영하여전문가자문등을지원하도록할필요가있다. 다음단계에서는지역관리를실행할수있는법적기구로서지역관리기구 ( 주민대표, 공공, 전문가 ) 를설립하기위한법적근거를도시재생특별법에마련하는등필요한행정적지원과지역관리의지속성과실효성을높임과동시에지역자립도를높이기위해사업수익을높이고공공위탁금을줄여가는방향으로진행되어야한다. 마지막으로 BID 특별세형태로재원을확보하여외부조직의영향을벗어나안정적으로재원을운영할수있도록회계관리에대한법적근거를마련하는등장기적인관점에서지역관리가가능하도록제도적장치의보완이필요할것이다. 2) 민간참여활성화를위한계획및제도적여건조성 (1) 장소중심적통합계획수립을통한민간참여촉진지자체는쇠퇴지역활성화를위하여도시재생전략계획과활성화계획을적극활용하여지자체내다양한유사사업간연계를통한시너지효과를제고하여야한다. 기존에점적 산발적으로추진되어오던유사한목적의사업들을연계함으로써사업내용에서의중복을사전에방지하는대신민간참여가능사업이드러나고사업내 142 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

170 용의내실을높이는방안을마련하여한다. 그과정에서유사한사업간연계체계구축을통하여사업내용등관련추진주체간정보공유가원활히이루어지도록하여사업추진이탄력을받을수있도록유도하여야한다. 이는결과적으로지역의발전전망과사업의신뢰성제고로나타나게될것이다. 기존에는공공의영역에서만제한적으로추진되어오던도시재생사업이통합적이고명확한사업계획수립을통하여민간영역으로확대되며구역내개별사업가, 소상공인등의금융기관재원조달이용이하도록지원하여야한다. 또한, 구체적사업내용과사업추진시기등청사진구축을체계화하여점차적으로다양화되고있는지역금고등지역금융기관등의적극적참여를활성화할필요가있다. (2) 지역자산을활용한창의적기획과소규모점진적정비로의전환지역내수요를반영하면서도창의적인기획과사업을추진하기위하여현재개발사업관련제도및관행이개선될필요가있다. 계획단계에서부터민간제안등이활성화될수있는체계가마련되어야하며동시에공공의지원에상응하는공공성확보체계를구축하여야한다. 이때공공성확보는공개공지확보등기존의획일적방식을지양하고공공과민간모두에게실익이돌아갈수있도록실질적이고창의적인방식을통해이루어져야한다. 실효성없는공공성확보기준에의하여민간참여가제한되지않도록하는것이중요하다. 또한무리한대규모신규개발에의한사업추진을지양하고저비용사업구조로전환하는한편, 기존지역커뮤니티를최대한보전해야한다. 사업에의한수익구조가단기적분양에의한것이아닌장기적임대수입구조로갈경우수요가없는대규모의개발은자제될것으로기대된다. 이와함께저비용사업구조구축을위해서는지역자산을효율적으로활용하는것이중요하다. 이를위해잠재력있는지역자산을적재 적소에활용하기위한자생적지역조직또는기업등을적극활용할필요가있다. 전문적인내용과관련하여서는외부전문가의지원도필요로하지만궁극적으로지역내수요와잠재력을가장잘파악하고있는주체는지역내에있기때문이다. 이러한점에착안하여중소도시에대해서는지역자생적민간부문을중심으로 제 Ⅵ 장민간비즈니스부문참여활성화방안 143

171 주민과공공을연계하는새로운사업주체를양성하여야한다. 기존의천편일률적인사업추진방식에서벗어나해당지자체 민간 주민이거버넌스를형성하여지역자산을활용할경우창의적이면서도현실적용성이뛰어난계획이수립될것으로기대된다. 뿐만아니라사업추진에있어서도지역에반드시필요한사업을중심으로소규모 점진적으로이루어질가능성이높아사업이장기미추진된다거나시행도중무산되면서발생되는지역발전을지연시키는문제는발생하지않을것이다. (3) 국공유지, 기업보유부동산등을활용한도시재생사회여건변화에따라점차사유지의매입이어려워지는점을감안할때, 국공유지나기업보유부동산과같이기취득된토지의활용으로사업성을높이는방안은도시재생에있어매우중요하다. 국공유지등을활용한도시재생을추진할경우, 토지가지닌잠재력을극대화하고주변여건을최대한활용할수있는앵커사업으로발전시키는한편, 주변지역의점진적정비와결합함으로써상호보완이가능한모델의구축이필요하다. 국공유지가적극적으로활용되기위해서는국유재산법및시행령의개정을통해위탁 신탁개발의대상범위를종전의일반재산에한정하지않고미활용, 방치, 향후활용계획이불명확한행정재산까지확대하는방안이검토되어야한다. 또한미 저이용되고있는국공유지를대상으로일본차지차가법 89) 과같은차지방식에대한법적근거마련을통해국공유지활용가능성을제고하는방법도검토해볼수있다. 한편국공유지의핵심관리주체인한국자산관리공사가도시재생사업에적극적으로참여할수있는방안이필요하다. 도시재생사업의특성을고려할때국 공유지또는기업보유부동산의개발시, 장기임대수익을활용한사업비조달이가능하도록하는신탁방식 90) 의활용방안도 89) 일본차지차가법의취지는토지와건물을분리, 토지를 10~50 년간임대하고건물만소유하는제도로써원칙적으로보통지대의 20~30% 를보증금으로내고토지임대료를매년납부하며, 임대료는 3 년에한번씩물가상승률을반영하여결정한다. 국내에서는서울시에서민간사업자의장기임대에의해용지비초기부담을완화하여사업을추진한여의도 IFC Mall 사례 ( 임대 99 년 ) 가있다. 90) 신탁설정자 ( 이하위탁자 ) 와신탁을인수하는자 ( 이하수탁자 ) 와특별한신임관계에기하여위탁자가특정의재산권을수탁자에게이전하거나기타의처분을하고수탁자로하여금일정한자 ( 이하수익자 ) 의 144 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

172 검토해볼수있다. 신탁방식은매수, 조합방식등과비교하여토지등소유자와세입자모두윈윈 (win-win) 할수있는방식이다. 재개발기간을포함한신탁기간중에는종전자산에대한임대료를, 그리고신탁종료후에는종후자산을지주들에게신탁배당으로지급함으로써도시재생사업을위한유효한수단으로활용가능할것이다. < 그림 6-2> 신탁방식구조 자료 : 이연구의외부전문가를활용결과의원고내용참고 ( 황규홍 도시재생사업에서의민간참여활성화방안 ) 다만, 현재의신탁회사는재개발사업을제외하고는참여할수있는사업이없으므로, 재생사업을관리운영단계까지추진가능할수있도록지권자로구성된 ( 가칭 ) 민관공동출자회사의설립근거를먼저마련해야한다. 민관공동출자회사는제3섹터로서토지소유자전원동의에의한장기임대방식의신탁방식을추진하는회사로, 동회사의설립근거를도시재생특별법에신설하는방안의검토가필요하다. 한편, 장기토지임대형개발을위해서 공유재산법 상영구시설물축조금지예외조건및일반재산의대부조건을개선하여임대형개발사업의시행을위한법적근거를확보할필요가있다 91). 이익을위하여또는특정의목적을위하여그재산권을관리, 처분하는법률적관계를말한다 ( 신탁법제 1 조 ). 91) 서수정 국유지개발을위한제도개선및정책방안. Auri Brief. 건축도시공간연구소 제 Ⅵ 장민간비즈니스부문참여활성화방안 145

173 < 공동지분소유방식의신탁사업예시 > * 대도시중심상업지로토지등소유자의관계가복잡하고, 토지등소유자, 세입자, 임차인등이재정착을원할경우에적합 * 건물에대한공동지분소유방식으로권리자가공동지분소유한건물을 AMC( 건물관리법인등 ) 에관리운영위탁계약을함으로써장기임대수익으로사업비를충당하며, AMC 는수수료를받아건물을관리운영하고임대차계약관리 < 공동지분소유방법의개념 > 자료 : 서울시립대산학협력단 도시재생법제도및지원수단개발, 도시재생사업단 * 일반분양분이아닌장기임대수익을활용한사업비조달구조로서일반분양분처리문제로개발이어려운지역에효과적 * 세입자및임차인에게건물공동지분소유권을보장하고개발후임대수익이상승할경우개개인에게돌아가는배분액이상승하기때문에개발에대한참여도를높일수있음 * 전문성있는 AMC 의선택이중요하며, 공유지분에대한분할청구, 처분제한, 상속, 파산, 차압등의법적문제제기우려있음 (4) 규제완화및공공부문의관행개선도시재생사업에서규제완화는지역주민과시행자등민간의입장에서규제를파악하고, 완화할수있는방식이필요하다. 해외의경우특구를활용하여특정분야의규제완화와세금감면을실시함으로써도시재생을도모하고있다. 특별구역제도가갖는장점은특정지역에규제완화와세제혜택을제공함으로써민간의창의적활동을유도할수있고, 규제완화의공간적범위가특정지역에한정되어있어관계부처간조정이용이하다는점이다. 이와동시에신속한추진이가능하며, 규제완화의효과와문제점이파악이쉽다는효과도얻을수있다. 146 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

174 구분 의의 방법 실적 Enterprise Zone ( 영국 ) 산업쇠퇴지역에기업유치, 고용및소득증대 국가가일률적기준에서지역지정및지원내용을결정 ( 지정기간 10 년 ) 규제 행정절차의신속완화화 건물에대한지출세액공제세제 개발부지에대한혜택과세면세 자본이득과세의감면 금융지원 직업훈련부담금면제 81~ 96 년사이에전국 38 개지역 450ha 지정 Enterprise/ Empowerment Zone( 미국 ) 지역경제의침체도시에실업과빈곤을안은황페지역의구제 개별각주가독자적으로지정및지원내용결정 ( 지정기간 15 년 ) 규제 행정절차간소화완화 구역규제완화 투자와연구개발세액공제세제 고용주의소득공혜택제 자본이득과세의감면금융 주마다다름지원 81 년루이지애나주도입후 37주 2,000 이상지역지정 자료 : 일본도시재생본부워킹그룹 < 표 6-1> 해외각국의주요규제완화지역 경제기술개발구역 ( 중국 ) 외자및선진기술도입, 산업구조의전환을조기에실현 국가가지역지정및지원내용결정, 일부개발구역에서는자치단체의우대제도존재 규제감가상각의조기완화상환 기업소득세, 관세감면 재투자환급도입세제 고정자산투자의혜택면제 부동산세금, 건설유지감면금융 지자체마다다름지원 도시재생긴급정비지역 ( 일본 ) 국민생활의향상과경제활성화도모 국가가지정, 지방자치단체가정비계획을수립 ( 지정기간 10 년 ) 규제완화 행정절차의신속화 도시계획제안제도 인정사업에대한세제재산세, 부동산혜택취득세등의경감 금융지원 인정사업에대한무이자대출, 채무보증, 출자 / 사채등의취득 84년연안지역으로부터 02 년이후전국 63개지역도입된국가급 49개지역약 7,783ha 지역 우리나라의경우에는도시재생특별법에도시재생특별지구신설에관한내용을추가하거나, 도시재생특별법에따른도시경제기반형활성화계획국가지원사항인정시에 지역특화발전특구법 에따른지역특화발전특구의특례를준용하는형태로규제완화를위한특별지구지정을제도화할수있을것으로판단된다. 도시재생특별지구에서활용할수있는특례를설정하기위하여도시재생특별법을포함하여국토의계획및이용에관한법률, 도시및주거환경정비법, 도시재정비촉진을위한특별법, 도시개발법등총 14개법률의특례를살펴보면크게사업시행, 사업지원, 도시계획적특례, 민간사업자지원, 기타부문으로나누어볼수있다. 도시재생선도지역운영 관리등을통해지속적으로효과적인특례가발굴될수있을것이다. 제 Ⅵ 장민간비즈니스부문참여활성화방안 147

175 < 표 6-2> 기추진중인정비 개발사업의제도적특례검토 구분사업시행관련사업지원관련도시계획적특례민간사업자지원 주요내용 관련인허가의제, 실시계획의특례, 토지의수용, 구분지상권의설정등기, 조성토지등의사용및처분, 원형지의공급, 타인토지의출입, 국공유지의처분제한, 위탁시행, 타법률에대한특례준용 ( 국계법, 주택법등 ), 타법률에대한지구지정의제등 선수금, 손실보상 ( 이익금과손실금의처리 ), 국공유지의무상사용, 국공유지의임대및매각, 기반시설서리및보조금등의지원, 지방자치단체의채무보증등 토지상환채권의발행, 환지방식의사업시행, 구역의분할및결합, 건축규제의완화등에관한특례 ( 용적률, 건폐율, 높이제한등 ), 증가용적률에대한주택규모및건설비율에관한특례, 비수익토지설치에대한규모완화 ( 녹지율등 ), 순환방식의사업시행, 특별지구의지정등 입주기업등을위한인허가지원, 입주기업등에대한자금지원, 각종세제및부담금감면, 민간자본유치에대한인센티브, 민간사업자지원, ( 가칭 ) 도시재생사업전문부동산투자회사에관한특례, 민간투자사업의특례등 기타 개발이익의재투자, 도시재생채권의발행및매입, 공공의사업참여등 주 : [ 부록 2] 기존정비 개발사업의제도적특례검토 참조 도시재생특별법에도시재생특별지구신설에관한내용을추가하지않고, 지역특화 발전특구의특례를준용하는형태로특별지구지정을제도화하는경우에는지역발전 특화특구법에따른특례를검토하여도시경제기반형도시재생에서활용가능한 특례를설정하여야할것이다. 이에지역발전특화특구법에따른총 8 개부문 35 개특례를검토해보면부분적으로 적용이가능할것으로판단되는특례로써건폐율, 용적률완화및도시관리계획 결정등의의제, 주택공급기준완화, 토지수용, 국공유지재산및폐교재산에대한 수의계약허용등의규제완화사항의우선적용이가능할것으로판단되며, 이와는 별개로기타과도한공공시설부담요구, 불필요한행정절차등관행이개선되어야 할필요가있다. < 표 6-3> 지역특화발전특구법상규제완화분야 국토농지도로보건산업교육출입국기타도시산림교통의료경제 자료 : 이연구의외부전문가를활용결과의원고내용참고 ( 황규홍 도시재생사업에서의민간참여활성화방안 ) 148 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

176 그러나건폐율및용적률완화와관련하여서는신중한검토가필요하다. 끊임없는 용적률완화와관련한사업성확보가장기적으로쇠퇴도심을재생하기어려울정도의 비용을초래할수도있기때문이다. < 표 6-4> 지역특화발전특구법상도시경제기반형도시재생규제완화활용가능 구분도시재생활용방안적용사례 건폐율, 용적률완화및도시관리계획결정등의의제 주택공급기준완화 토지수용 국공유지재산및폐교재산에대한수의계약허용 입체적, 집약적토지이용촉진 - 복합밀도지구계획을통한콤팩트시티창출 - 집중적개발투자를통한거점활용형역세권개발 - 지구내용도교환 : 주상복합등일정비율의상업이나주거기능확보규정을유연하게적용특례혜택부여 - 지구내용적률교환 (TDR) : 미이용용적률특구내타가구이전특례부여 거주민들의주거환경선택의폭확대및사업성담보를위한일정비율선호주택공급으로기준완화 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 ) 국방, 군사, 공공시설, 국가, 지자체가실시하는공공용시설등에한하여토지수용을허용 특화사업에대해필요한부지또는시설을원활히확보할수있도록이에대한수의계약허용 전북익산한양방의료연구단지특구 :( 건폐율, 용적률 ) -(20, 80 40, 100) 경남남해귀향마을특구 전북남원지리산허브특구, 강원도정선동강생태체험특구, 경남거제머린레포츠특구 진주시도심구배영초등학교의폐교부지활용방안등 자료 : 이연구의외부전문가를활용결과의원고내용참고 ( 황규홍 도시재생사업에서의민간참여 활성화방안 ) 3) 안정적이고다각화된금융재원확보및공공의마중물투자 (1) 안정적장기금융재원확보를위한방안여러차례강조된바와같이기존의도시정비사업과달리도시재생은장기적이며종합적인관점에서의접근이필요하다. 과거도시개발사업은프로젝트파이낸싱에의하여건설회사가보증하는등의방식으로사업이이루어졌으나이러한방식은부동산경기에민감하고건설회사에의하여주도되는구조로서물리적개발에만의존하지않는도시재생에는적합하지않다. 사업의장기적이고종합적인추진을뒷받침하기위해서는재정적지원은물론, 안정적이고장기적인저금리의금융재원 제 Ⅵ 장민간비즈니스부문참여활성화방안 149

177 확보가필수적이다. 금융재원은자금조달구조에따라자금의금리, 기간이다양하다. 일반적으로은행등제1금융권의자금은단기적이고조달금리가비교적높은반면에연기금이나보험등의자금은속성상장기적이고낮은금리구조를가지고있다. 따라서연기금, 보험등의대체투자자금을적극유치하여야한다. 보험업의경우, 자산의속성상장기적자금운용이가능하므로도시재생의적정한투자상품이제시된다면보험자산으로부터의자금유입이가능할것으로전망된다. 이를위해서는보험업법의투자제한을일부완화시키는제도개선이필요하다. 예를들면보험업법은기본적으로금융자본이산업자본화되지않게하는것이목적인데공공성이강한도시재생을위한투자는산업자본투자와차별화하여투자제한의예외로인정해줄필요가있다. 이와함께, 투자및대출에대한리스크저감을위하여자본을적립하게하는위험기준자기자본제도 (RBS) 의운용에있어서주택도시기금등에의하여사업의안정성을높여주도록하고이러한보증이있는경우등에는기준을완화시키는방안도검토할필요가있다. 이와더불어지역금고는지역을기반으로자금을운용하고있고, 소규모단위의대출이용이하다는점에서지방중소도시의도시재생추진을위한재원으로적극활용할필요가있다. (2) 도시재생사업투자상품및수익모델의구축도시재생을부동산개발차원이아닌도시의지속가능한발전및지역커뮤니티구성원의복리에부합되도록추진하기위해서는종전철거위주의대규모물리적개발방식을지양하고기존자산을최대한활용한점진적이고종합적인도시재생모델이필요하다. 문제는이러한모델이민간의투자를유발할수있을것인가하는것이다. 앞서언급한바와같이국내에대체투자대상을찾는자금은적지않은것으로판단된다. 따라서도시재생의목적에부합되면서도이러한자금의투자수요에적합한투자상품을개발하는것이자금조달에있어우선적으로필요한과제이다. 먼저도시경제기반형도시재생의개념과모델이국가 R&D 차원에서개발되고 150 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

178 이로인한수익구조가분명하게제시될필요가있다. 이때과거와같은단기적분양수익을목표로하는구조가아닌장기임대형수익구조로전환할필요가있다. 이는수요를무시하고부동산경기에편승한단기적개발사업행태를지양하고개발자와개발의최종수요자가일치하게하는구조가됨으로써사업의타당성과안정성을높이는효과가있다. 또한지역사회의발전과개발등으로부터의수익발생을연계되는구조가되어건전한도시발전을유도하는결과를가져오게할수있다. 이러한도시재생수익구조가보수적인금융권으로부터의투자의사결정을얻어내기위해서는신뢰성있는데이터베이스, 수익구조가분명한재무모델등의구축이전제되어야할것이다. 이와함께주택기금을활용한기반시설투자, 국공유지의활용등으로사업의신뢰성을높여줄필요가있으며공공기관의참여와함께 <( 가칭 ) 도시재생투자포럼 > 등을통하여관련주체간에정기적인의견및정보교환이선행될필요가있다. < 그림 6-3> 한국형도시재생투자모델 ( 예시 ) 자료 : 국토교통부 국가도시재생기본방침수립을위한연구 (3) 메자닌금융등다양한금융기법의도시재생사업도입금융재원을적극적으로유치하기위해서는금융기법면에서도메자닌금융 ( 후순위채권 ) 등다각적인재원발굴및안정성확보를위한방안이도입되어야한다. 메자닌금융은리스크가큰사업에대한원활한자금공급을위해일정금리외에사업성공시투자자에게주식관련권리 ( 신주인수권, 주식전환권등 ) 를부여하기로하고무담보로자금을조달하는금융기법이다. 92) 일본의경우중앙 지방자치단체가정한특정지 제 Ⅵ 장민간비즈니스부문참여활성화방안 151

179 역에서추진되는민간도시재생사업에대해특히조달이어려운중간규모의리스크자금을안정적금리로장기에공급 93) 함으로써민간주도의도시재생사업활성화를유도하고있다. 이를우리나라에적용하기위해서는일본과같이대상사업, 상환기간, 한도액등에대한지원요건 94) 을구체적으로제시할필요가있다. 일본의경우에서와같이메자닌금융은자금운용상주도적이면서도안정성을동시에갖추고있다는점에서초기에공공부문에서역할을담당하고점차저변을확대해나가는것이적합하다. 따라서주택도시기금과같은공적기금에서도시재생초기추진단계에서의메자닌금융을담당하는것이적절할것으로판단된다. < 그림 6-4> 일본메자닌금융지원예시 자료 : 국토교통부 ' 주택기금 ' 설립한세대맞아 ' 주택도시기금 ' 으로개편. 2 월 26 일보도자료 (4) 조세담보금융 (TIF) 등혁신적재원조달기법도입을위한유연한금융재정체계의정립 95) 도시재생사업에민간참여를유도하기위해서는공공기반시설에대한선도적투자등마중물역할을할공공재원이필요하다. 주택도시기금등에의하여이를위한재원이일부조달된다하더라도한계가있다. TIF(Tax Increment Financing) 제도는도시정비사업에필요한초기자금을개발이후지역의부동산가치등이증대됨에따라늘어나게될세수를담보로하여채권을발행함으로써공공기반시설등초기 92) 국토교통부 주택기금설립한세대를맞아주택도시기금으로개편. 2 월 26 일보도자료 93) 금융기관대출보다상환순위가낮은메자닌형태로금융을제공하였다 ( 리스크부담 ). 94) 일본의경우상환기간은대출 20 년이내, 사채의취득 10 년이내이며, 한도액은 공공시설등정비비 또는 총사업비의 50% 중 적은금액으로정하는등구체적인지원요건을마련하였다. 95) 국토교통부 국가도시재생기본방침수립을위한연구를참조하여재정리 152 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

180 소요자금을조달하는방법이다. 우리나라에서도제도에대한논의가없었던것은아니나, 국내세제및지방재정상황등의여건으로도입에대한부정적인견해가지배적인것이사실이다. 그러나도시재생사업이개발및분양사업에의하여단기적수익성을추구하는기존정비사업과달리장기임대수입에의한수익구조를갖는도시재생사업은지역커뮤니티전반이함께발전해야성공할수있는구조이다. 이처럼지역의가치를상승시키는것을지향하는도시재생모델이라면미래세수증가분을담보로재원을확보하고자하는 TIF 등선진기법에대한보다전향적인검토가필요하다. TIF 운용을위해서는 TIF 특별회계를설치하여구역내에서발생하는세수증가분을 TIF회계로귀속시키는조치가선행되어야한다. TIF는 TIF 담보부채권의발행을전제로하므로지방채의활성화가전제되어야하며장기적으로 TIF 관련법령을제정하거나도시재생특별법을개정할필요가있다. (5) 민간참여마중물역할수행을위한공공부문의선도적투자도시재생에대한공공부문의투자는초기투자비용을절감하고사업대상지의접근성혹은매력도를높여줌으로써사업의수익성을제고하는효과가있을뿐만아니라공공이참여함으로써사업의신뢰성을현저히높여주는상징적효과가있다는점에서민간투자의활성화를위한마중물역할로서매우중요하다. 따라서현재도시재생특별법시행에따라지원하고있는선도지역에대해서도기반시설등물리적사업은물론사업취지에부합하는소프트웨어사업에대해서도국비를지원하는한편일반지역에대한지원으로확대해나가는것이시급하다. 한편공공관점에서는필요하나수익성이부족한도시재생사업의추진을위하여주택도시기금을활용한투자및융자지원등이필요하다. 주택자금만을지원해온국민주택기금이지원대상을임대주택건설자금, 주택구입지원에서도시재생, 주거환경개선등 도시분야 까지확대 지원됨으로써공공성이높고지역재생효과가높다고인정되는도시재생사업에대해출자, 투융자수요가있을경우, 기금을지원할수있다. 96) 또한기금이리츠, 융자외에출자, 메자닌론, 보증등을지원하여민간 제 Ⅵ 장민간비즈니스부문참여활성화방안 153

181 투자자의위험을낮춤으로써민간자금의임대주택 상가, 오피스등에투자를유도하여도심내다양한유형의임대주택 상가, 오피스공급을촉진할수있도록기금이적극활용될필요가있다. 한편지방중소도시의중심시가지는지방재정에서차지하는비중이크고, 도시경제에서중요한역할을담당하고있음에도불구하고, 국가핵심시설, 전통시장등에비하여정책지원의대상에서는소외되고있다. 따라서구도심내도시재생활성화지역에대한선도적투자등다양한지원이보다확대될필요가있다. 96) 국토교통부 주택지금설립한세대맞아주택도시기금으로개편. 2 월 26 일보도자료 154 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

182 제 Ⅵ 장민간비즈니스부문참여활성화방안 155

183 chapter Ⅶ 결론및향후과제

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185 C H A P T E R Ⅶ 결론및향후과제 7 장에서는연구를통하여도출된결론및정책적시사점을서술하는한편, 연구의 성과를요약하고본연구의한계와함께향후추진되어야할과제를제시하였다. 1. 연구의결론및정책제언 1) 결론 도시재생은본질적으로공공적인측면을강조하고있고이에따라공공의역할이강화되어야하는것이전제가된다. 그러나중앙및지방자치단체의행 재정적역량에한계가있는상황에서민간부문의참여가없이는지속가능한도시재생이추진될수없을것이다. 특히도시재생은사회 경제 문화등측면에서의종합적접근이필요하다는점에서자율성 다양성 창의성등이수반되어야하는데이는민간의자유롭고자발적인참여에의하여달성될수있는가치들이다. 본연구에서는도시재생에서핵심적역할을담당하게될민간부문이참여활성화방안을도출하기위하여국내의제도적 재정적 경제적여건과미래변화동향을전망하고해외사례를검토한후, 향후도시재생에서의주요민간주체가될것으로판단되는디벨로퍼, 건설기업, 일반기업, 금융기관, 컨설팅및지역소상공인등의그룹에대한심층면담을실시하고여기서조사된실태를논리적으로구조화하는절차에의하여전략방안을도출하였다. 이는다시지역산업연계형도시와도시서비스수요기반형도시등두개의도시재생 158 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

186 사례지역을선정하여현장적용가능성을검증하였다. 이러한과정을거쳐도출된 도시재생에서의민간참여활성화전략은크게주체, 계획및제도, 재원등세개의 핵심범주로구성된다. 2) 정책제언 도시재생사업에서민간참여의전제조건으로우선건전한민간주체가필요한데아직국내에서는장기적이고종합적이며지역커뮤니티관점까지갖출수있는디벨로퍼가부재한상황이다. 따라서준공공적도시재생디벨로퍼가시급히육성되어야하며필요시국공유지및공기업의노하우등을활용하는방안도검토할만하다. 이와함께 BID 등의제도를도입하여민간의자생적조직을활용한거버넌스적인접근이필요하다. 도시재생과관련한계획및제도에대한개선도이루어져야한다. 즉계획의제안과정에서부터민간을참여시키고장소중심적통합계획수립을통하여다양한분야의민간을참여시킬수있는기회를제공해야한다. 또한지역자산을활용한창의적기획과소규모점진적정비로의전환을통하여기존상권을유지및활성화하고소규모의자본및영세업자의참여를촉진할필요가있다. 이와함께국공유지및기업보유부동산의활용은기성시가지에활력을일으키는데핵심적인방안이될것으로판단된다. 투자의걸림돌이될수있는각종규제의완화와함께과도한행정요구등의관행도반드시개선되어야할것이다. 마지막으로민간참여활성화를유도하기위한재원이마련되어야한다. 보험, 연기금등안정적인장기금융재원을확보하기위하여관련제도를개선하는한편이들자금이투자할수있는도시재생투자상품및수익모델을구축하는것이선행되어야한다. 도시재생사업초기의부족한사업성보전및후속투자촉진을위한공공기반시설등에대한선도적투자와구도심지역등에대한공공지원은민간투자를촉진하는마중물역할을하게될것이다. 이러한재원마련을위해메자닌금융등다양한금융기법을도입하는한편 TIF 등혁신적재원조달기법도입을위한유연한금융재정체계의도입에대해서도검토해야할시점이다. 제 Ⅶ 장결론및향후과제 159

187 2. 연구의성과와향후과제 1) 연구의성과 (1) 학술적성과본연구에서는도시재생의이론적토대로서종전재개발의사결정이론, 입찰지대이론, 공공재이론을원용하여도시재생에서의민간참여여건및전제조건을논의하기위한분석적틀을제시하였다. 이러한시도는향후도시재생의다양한이슈에대한학문적접근을위한단초를제공할것으로기대하고있다. 본연구는국내도시경제기반형도시재생의개념과모델정립을위한기본방향을제시하고있다. 즉종전에논의되던공공성측면과종합적접근, 그리고기존자산활용측면외에도민간부문자산의가치와지역가치의동반상승, 장기임대형수익구조, 도시재생디벨로퍼개념, 국공유지및기업보유부동산의활용등은향후도시경제기반형도시재생모델의설정에상당부분영향을미칠것으로판단된다. 그동안국내에도시재생에서의민간참여의사례가많지않고객관적자료가부족한상황에서, 본연구에서활용한근거이론에의한패러다임모형설정방법은도시재생과정에서의경험적실태를논리적구조화함으로써인과관계를설명한사례로학문적의미가있을것으로생각된다. (2) 정책적성과본연구의결과는향후도시재생에서의민간참여촉진을위한정책개선과방안마련에기여할것으로기대된다. 우선범정부적으로추진되고있는규제완화차원에서민간참여에걸림돌이되고있는입지규제완화, 행정절차의간소화등을주장하고있다. 이와함께외국의사례에서나타난바와같이도시재생활성화지역등을대상으로특구개념을적용한규제완화, 세제, 금융등에대한인센티브를제공하는방안도제시하고있다. 또한국공유지및기업부동산을효율적으로활용하기위한관련제도, 다각적인재원확충을위한금융및세제관련제도등이개선될경우도시재생에대한민간의참여는크게증가될것으로기대된다. 160 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

188 2) 향후과제 본연구는향후도시재생에서의핵심적역할을담당해야하는민간부문의참여를촉진하기위한연구로서종전관련연구가주로정부, 주민주도의도시재생에국한되었다는점을감안하면그자체로서큰의미가있다고생각된다. 이연구의결과로서향후민간의참여와투자를위하여정책적으로지원하고개선해야할다양한방안들이제안되었으나이에대한구체적인실천수단을도출하는것은하나하나가별도의연구주제로서추진되어야할과제이다. 본연구에서제기한재개발의사결정이론, 입찰지대이론, 공공재이론등은향후도시재생주체의의사결정, 구성, 참여양상등과관련하여시사점을줄수있는이론적기초가될수있을것이라생각된다. 본연구에서는이론의소개와도시재생에적합한변형을제시하였지만자료와연구역량의한계로인하여이를발전시켜서현실에적용하고정책방안을도출하는데는이르지못하였다. 이에대해서도후속연구에서계승 발전시켜주기를기대한다. 이와함께아직도시경제기반형도시재생의개념과모델이정립되지않은상황에서국내사례및실증적자료의부족을보완하기위하여질적연구방법으로접근하기는했으나객관적분석이결여된점도연구의한계로서지적될수밖에없을것이다. 제 Ⅶ 장결론및향후과제 161

189 R E F E R E N C E 참고문헌 감사원 감사결과보고서 지방공기업경영관리실태. 서울 : 감사원강시우 꿈을현실로, 아이디어를사업화로. KIET 산업경제. 2014년 3월호. pp.89~92 국토교통부국토교통과학기술진흥원 도시거주성및기능성향상을위한도시재생실증연구기획보고. 안양 : 국토교통부국토교통과학기술진흥원국토교통부 지가동향국토교통부 년연간및 4분기상업용부동산임대사례조사국토교통부 년예산개요. 세종 : 국토교통부. 국토교통부 국가도시재생기본방침수립을위한연구제1권. 세종 : 국토교통부. 국토교통부 도시재생추진을위한사회적경제법인육성마스터플랜수립연구국토교통부 ' 주택기금 ' 설립한세대맞아 ' 주택도시기금 ' 으로개편. 2월 26일보도자료국토교통부. 내부자료국회예산정책처 대한민국재정. 서울 : 국회예산정책처. 기획재정부 나라키움저동빌딩 ( 舊남대문세무서 ) 준공식개최. 7월 1일보도자료기획재정부 광역 지역발전특별회계예산편성관련설명자료. 세종 : 기획재정부. 기획재정부 한국법제연구원 국유재산특례제한버안제정안연구김경민 도시개발, 길을잃다. 서울 : 시공사. 김경민 미국의전통시장활성책 오래된건물그대로사용. 프레시안, 1월 8일. 162 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

190 김경환, 서승환, 도시경제. 서울 : 홍문사. 김영천 질적연구방법론 I: Bricoleur, 파주 : 아카데미프레스. 김제람 창의적지역재생의과정및방법 : 선진사례분석을중심으로. 석사학위논문경성대학교. 김주영 대한민국 100대상권어떻게조사했나. 매일경제, 6월 16일. 김진범 정윤희 이승욱 진영환 도시재생을위한커뮤니티비즈니스방안연구. 안양 : 국토연구원 김태경 이수진 지역경제활성화의촉매국공유지활용. 수원 : 경기개발연구원. 이슈 & 진단 124호. 남상우 정비사업의사업시행과정에서참여주체의역할분석연구. 석사학위논문중앙대학교. 도시재생활성화및지원에관한특별법. 도시재생사업단 도시재생법제도및지원수단개발. 세종 : 국토교통부. 도시재생사업단 새로운도시재생의구상. 파주 : 한울. 도시재생사업단 지역맞춤형도시재생의통합적추진을위한도시재생의실효성제고방안. 세종 : 국토교통부. 류태창 원도심상업지역활성화를위한정책비교연구. 한국지역개발학회지. 제25권, 제4호 : 마틴밀스포. 양도식 볼티모어신드롬, 성공적도시재생을위한공식. 국토통권316 호 (2008년 2월 ): 박강아 부활하는도시의비결, 도시재생. 서울 : 삼성경제연구소. SERI 경영노트제154 호. 박동욱 정부, 국유재산철저히관리하겠습니다. KBN대한방송. 2월 13일서수정 국유지개발을위한제도개선및정책방안. 안양 : 건축도시공간연구소. Auri Brief No100. 서울시립대산학협력단 도시재생법제도및지원수단개발. 성남 : 도시재생사업단. 시장경영진흥원 전통시장및점포경영실태조사결과보고서. 대전 : 소상공인시장 참고문헌 163

191 진흥공단심상욱 도심활성화에있어비영리부동산개발회사의역할에관한연구. 한국지역개발학회지제16권, 제4호 : 안전행정부 년도지방자치단체통합재정개요 ( 상 ). 서울 : 안정행정부. 양도식 볼티모어항구의수변공간재개발. 국토, 통권291 호 (1월호 ): 118~127. 양도식 영국도시재생의유형별성공사례분석. 서울 : 서울연구원 PR-36. 유재윤 정소양 박근현 도시개발사업참여주체별역할재정립방향연구. 안양 : 국토연구원 유재윤 차미숙 안홍기 김은란 박정은 서민호 정소양 박재현 김태영 김용환 류태희 전성연 김영하. 2013, 경제기반강화를위한도시재생방안, 안양 : 국토연구원 유재윤 도심재개발활성화방안연구. 안양 : 국토연구원 이도희 김현미 근거이론을활용한사회적기업운영인식에관한연구. 충남대경영경제연구소, 경영경제연구 35(2): 이삼수 일본도시재생사업에서지역의관리 운영체계에관한연구. 서울도시연구제8권, 제2호 : 19~34 이상대 이슈 & 진단 no.152, 경기 : 경기개발연구원 : 1-27 이영은 도시재생정책의방향및과제. 한국도시행정학회 2013 년동계학술세미나발표. 2013년 2월 22일. 인천 : 인천대학교이운용, 김민경, 이정형 미국의도시재생수법으로서 BID 에관한연구. 한국도시설계학회추계학술발표대회논문집. 2007년 11월. 장원봉 사회적경제의이론과실제. 서울 : 나눔의집전영옥 박재룡 지속가능한도시발전과기업의역할. 서울 : 삼성경제연구원. 전영옥 도시발전과기업의역할. 서울 : 삼성경제연구소. CEO Information 제456 호. 제2금융권 A금융사내부자료주관수 조승연 김옥연 김홍주 지규현 이영은 한국의도시재생과공공의역할. 대 164 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

192 전 : 주택토지연구원. 최광숙 개부처 노는땅 전국 260만m2. 서울신문, 1월 24일. 최우영 美 CSV ' 교과서 ' 토니셰이의 ' 라스베이거스프로젝트. 머니투데이, 7월 4일. 최원구 박형근 재정여건변화에대응한지방자치단체세출예산조정방향. 한국지방세연구원 하이투자증권 용산국제업무지구개발사업경과와전망. 서울 : 하이투자증권한국개발연구원 예비타당성조사수행을위한일반지침수정 보완연구 ( 제5판 ). 세종 : 한국개발연구원한국개발연구원 민간투자를통한공공임대주택공급확대방안연구. 세종 : 한국개발연구원 Barney G. Glaser and A. L. Strauss 근거이론의발견- 질적연구전략. 이병식 박상욱 김사훈공역. 서울 : 학지사. pp Benn, S. I. and Gaus, G. F Public and Private in Social Life. Croom Helm. Savas, E. S Privatizing the public sector: How to Shrink Government. London: Chatham House Strauss A. and Corbin J. M Basis of Qualitative Research. SAGE Publications. 국토교통통계누리공식웹사이트 ( 도시재생사업단홈페이지 도시재생종합정보체계공식웹사이트 ( 모리빌딩공식웹사이트 ( 영국부총리실홈페이지 organisations/ deputy-prime-ministers-office 일본국토교통성공식웹사이트 ( 일본도시재생본부워킹그룹, 2002 일본도시재생기구공식웹사이트 ( 참고문헌 165

193 통계청국가통계포털 ( 한국은행경제통계시스템 ( e-나라지표홈페이지 ( MINTO 공식웹사이트 ( 166 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

194 S U M M A R Y SUMMARY Keywords: urban regeneration, private sector The Special Act on the Activation and Support for Urban Regeneration, which came into effect in 2013, aims to strengthen the role of the public sector in supporting the revitalisation of dilapidated urban spaces. Behind the new act lies the consideration of issues such as the low re-settlement rate of original residents, which is thought to be caused by the profitability-driven mechanism of private-led urban regeneration, the consequent dissolution of local communities, the poor integration into local economies, monotonous landscapes, the lack of inclusive public places and the over-sensitivity to the variations of real estate economic conjuncture. The research proposes socially, economically and culturally integrated approaches to urban regeneration, which is conceptualised differently from the previous focus on physical improvement, and intends to underline incremental approaches to the creative deployment of existing local assets. In this vein, the research suggests a framework including the planning phase, the phase of infrastructure delivery and physical works, and the maintenance phase in which various actors carry out economic activities as a way of continuous regeneration. In order to make real the way of regeneration supposed by the framework, it is necessary to un-bridle diversity, creativity, and pro-active volunteerism in the process, i.e. the virtues which have been regarded as more of the private sector than of the public sector. From this point of view, the role of the private sector SUMMARY 167

195 is expected to be crucial in achieving the fundamental purpose of urban regeneration. The existing body of literature on urban regeneration in South Korea has mainly focused on the role of the public sector. Considering the financial and administrative capabilities of the central government and local governments, urban regeneration which only depends on the role of the public sector may soon face deadlock. However, facilitating the participation of the private sector should not be a threat to public interests which give the very reason for urban regeneration. With this in mind, the research investigates what conditions need to be created to promote the participation of the private sector, through what strategies, specifically focusing on economy-based urban regeneration, of which domestic cases are barely available and an exemplary practice has hardly been established. First, previous research and existing theories were reviewed, followed by investigation into domestic conditions and future perspectives as to the participation of the private sector from the perspectives of public policy, financing, credit market, real estate market and local economies. Based on the study of foreign cases in which the private sector actively carries out urban regeneration, key-institutions and policies were identified and lessons were drawn in order to stimulate the role of the private sector and its participation. Also, diverse market-parties such as developer, construction company, private company, financial institution, consultancy, and small and medium-size enterprise were interviewed in depth to find their intentions and possibilities for participating in urban regeneration projects. A paradigm model, based on the grounded theory among qualitative research methodologies, was adopted as a basic framework to analyse the interview-data. Main considerations for facilitating the participation of the private sector in urban regeneration were pinpointed by categorising concepts and finding causal relationships between category-associated features. Based on the identified causal links, measures to improve the current practice were accordingly suggested. 168 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

196 The feasibility of the suggested measures was subsequently tested by matching them with urban regeneration cases. The measures designed through this process involve urban regeneration agents, urban planning, institutional bases and finance. And the following possible measures were suggested: to train and facilitate urban regeneration developers; to deploy the private sector s capacities and self-helping efforts; to stimulate the private sector s participation by making place-focused integrated plans; to creatively plan the creative plan how to utilize local assets; to implement projects incrementally on a smaller scale; to make use of land held by the private sector or corporations; to secure long-term and stable funding; to establish urban regeneration investment funds and business model; to design flexible financial system which enables the introduction of innovative financing mechanisms as TIF; to enable the public sector's pioneering investments to facilitate the private sector s participation; to streamline regulations; and to improve the public sector s practices. Furthermore, detailed implementation strategies were also discussed. The research is highly relevant in the sense that it investigates and proposes measures to promote the participation of the private sector which would actively take part in urban regeneration with the government and citizens in the coming era of urban regeneration. As a result of the research, strategies are suggested to strengthen the virtuous cycle of sustainable urban regeneration in which the public sector pioneers and the private sector supports. Each strategy warrants further research to elaborate it. It is also expected to be able to conduct more empirical and comprehensive researches together with qualitative research, after the concept of economy-based urban regeneration has been established with more diverse practices. SUMMARY 169

197

198 A P P E N D I X 부록 [ 부록 1] 면담조사일지 < 면담조사일지 1> 면담일시 ( 수 ) 오후 15:00 해당민간부문 금융 ( 은행권 ) 면담자 000 수석연구원 금융권동향 금융권, 특히은행은매우보수적 - 수익률보다는리스크가중요 - 그동안은대출부실을건설사가메꿈 가계대출위주이고부동산대출은기업에대한신용대출과 PF 방식 투자기간은아파트 PF 3-4년미만 기대수익율에전제되는금리수준을보면, 대기업은 4% 초반에금리가나가지만중견기업은 5~6% 수준 국민연금의경우, 내부목표수익률은 10% 대 금융권의역할구조 연기금, 보험사등에서 SOC를담당하고, 증권에서비교적리스크있는상품에대한검토가능 IB 개념에서접근필요 - 전담 fund 구성 - opportunity fund 등을저축은행이담당했으나지금은중단 부록 171

199 - 증권사가어느정도담당할수있을듯 도시재생에대한투자가능성및여건 연기금이임대주택리츠를추진하고있으며, 도시재생에대한투자도요구받을듯 주택도시기금은초기자금대출담당 기타개별사업단위가아닌 fund를만들어서가는것은가능 금융권이참여하기위해서는어느정도의사업규모가이루어져야하며 ( 작으면수백억크면수천억 ), 안전판이있어야가능 중요한것은구체적사업내용이확정되어야검토가시작된다는것임 기성시가지의오피스시장등에대기업이관심을가질수있으며특색있는신흥기업등이도심의 3-4층건물에낮은임대료를보고들어올수있음 - 문화관련기업, IT 업체등, 아파트형공장입지도가능 임대수익구조로가는것은필요하지만, flow로판단하려고하지않는경향 < 면담조사일지 2> 면담일시 ( 금 ) 오후 16:00 해당민간부문 금융 면담자 000 부장 과거개발의경험 비용의절반이상이토지부분인상황에서이익을누가가져가느냐의문제 지주공동사업으로추진된용산개발에서 KORAIL 이토지비와함께개발이익도가져가겠다는게문제 토지비가 13-14조가량되는서부이촌동의보상비부담도결정적 투자여건 172 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

200 기반시설의경우, 낮은수익률로도투자할수있지만개발사업의경우불확실성이큼 - 정부지자체의신용이들어가면 SOC 투자와같이 30년기간도가능하지만그렇지않으면 7~10년 안정성, 수익성과함께용적율인센티브필요 임대주택리츠사업등을 pilot project 로시도 도시기반시설의경우요금에대한저항이있기때문에 cash flow 가가능한가에대한의구심 - 임대주택, 도시기반시설의요금이내려가려면토지가보다싸게조달되어야함 - 국공유지가아니면방법이없음 현상황에서는임대수입, 특히임대주택시장쪽에서투자처를찾을수밖에없음 - 동작 8 도시환경정비사업추진중 - 오피스텔매입후임대하는사업도추진 - 오피스의경우, capital gain 빼고 6.5~7% 정도기대 - 주택도유사 - 토지가격이문제 - 연기금, 공제회, 보험사등이임대주택리츠등에관심있을것 지방은투자대상으로보기에한계 - 부산, 대구만해도임대료인상이거의없음 - 리테일은지방투자가능 소프트한투자 도시재생의소프트한부분은정책금융공사의벤쳐 seed money 등이마중물역할을해야할것 문화산업은리스크프레미엄필요 - 문화공연시설은누가임차를할것인가? 가마땅치않음 부록 173

201 - 을지로파인애브뉴의갤러리공간도비어있는상태 - 홍대앞연남동낡은주택을매입하여베이커리등을저리장기임대구조로운영 - 문화산업에투자하는창업투자등관심 제안사항 국공유지, 유휴지의활용필요 기부채납한공개공지등버려지는부분이많음 - 이를활용하여생산적인것으로만드는노력필요 - kiosk 등상업활동할수있도록제도개선필요 기업보유자산등기존자산을활용하는방안필요 - 장부가가낮은자산을가진기업이용도바꿔서장기적 cash flow를만드는사업 - KT 전신전화국자산의재활용 - 하나은행 KD Living( 하나은행의점포를바꿔서임대주택사업, 임차인에게원스톱서비스 - 지방에서부동산이많은기업들의경우지자체에서용도변경만되면가능할것 < 면담조사일지 3> 면담일시 ( 금 ) 오전 10:00 해당민간부문 금융 ( 은행권 ) 면담자 000부장 (00은행 ) 도시재생참여가능성 도시재생은다양한사업범위를포함하며, 사업기간은장기라고봤을때은행이보통 3~5년단기사업위주지만현재 SOC 등으로사업영역넓히는중이며, 기간만으로참여안한다고판단할수없음 - 원금상환과사업기간중이자부분이깔끔하게보증될것인가가관건. 즉완성도 174 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

202 있는포트폴리오가중요 - 신축만이아니라, 성미산사례처럼기존자산의부가가치를높이고운영 (operating) 단계까지도포함하는사업에대해항상열려있으며사업규모가작더라도참여가능 일본의경우부동산개발업체가거대자본으로사업초기완충역할을하면서장기간사업을끌고갈수있게하는데우리나라에는디벨로퍼가미진 - 만약 LH 등의공공섹터가보증한다면금융참여가능할수있으나, 금융기관과공기업이생각하는포트폴리오의실현성, 완성도, 기준이서로다른문제가있음 지금은행권은오히려분양사업우려하며, 기존에도선호도보다는시공사보증이있어참여하였으며, 이제는패러다임의전환시기로설사시장경기가좋아지더라도다시분양사업에뛰어들것이라생각되지않음 - 기존시공사의보증을현재는금융 / 디벨로퍼가떠안는상황 - 30년정도의장기상품이가능할수있는것은 100원의자본 (equity 30~40%, debt 60~70%) 일때 refinancing issue 가있으므로가능성있음 ( 예 : 5년단위의 refinancing) - 도시재생사업은기존의단기분양사업과장기의 SOC 사업의중간적성격이라고생각됨 기대수익률은 risk와연동되며, 굳이수익률따진다면 5~6% 정도이나더높은수익률이라도 risk가크면불가능 기업의보유부동산자산의운용 하나은행의보유자산인과거지점건물의활용에대해현재검토를추진하고있으나은행법등관련법률상의규제가있어금융업이본질인기업으로서부동산으로자산가치를높이는것에한계있음 - 결국처분, 취득등당순행위가주를이루며리모델링이나증축은고민중 - 지역커뮤니티와의연계. 활용의경우, 비록전국적으로분포하고있더라도금융권자산의규모적한계 ( 보통토지 300 평 ) 가있어기업권자산의활용이더바람직할 부록 175

203 것으로판단됨 제도적개선사항 국공유지활용관련규제에대한발상전환필요 - 개발할수있는땅인일반지의경우개발시 1% 이상의임대료 (?) 받도록되어있으나, 민간사업의경우처음에는받지않다가나중에더받는등 profit sharing 기법dl 필요할수있으나사업성격에따른선별적기법활용이아예불가능 - 사업은 needs 가있어야하나, 공무원들에게국공유지활용은잘되면본전, 못된면불찰이되어버리므로전혀추진에대한인센티브없음. 실패에대한보장안된다면어려움 - 실무적전문성이떨어지므로민간의사업계획을검토할능력이부족하고오히려사기당하는것같다는느낌에진행이안됨 년행안부에서연수를 1차례진행했으나이것으로는턱없이부족 경남도와추진했던임대주택사업관련 - 지자체가활용할수있는일반자산은보통쓸모없는땅 - 행정재산의경우현재행정용도로쓰이고있는곳이외잠재력이있는곳은용도변경해주면좋으나규제푸는것에대한색안경을끼고있어 ( 기업이자신들의이익만추구한다는인식 ) 불가능. 문화자체가바뀌어야함 기업자산의활용시인허가이슈가크며특혜시비논란이있어쉽지않음 - 결국기업의현물, 공공을연계하는제3섹터를통한개발바람직 공공자산은분양바람직하지않고, 공공이소유한채시장부침에따라완급을조절해야하나현재는분양틀로민간으로 shift 되는상황이라우려가큼 - 현재 shift 주택도 5년뒤분양이라면이건임대사업이아님. nonsense - 정부가땅은소유한채민간아게아예운영을맡기는것이바람직 공공과실무차원의관심주체들이모여담론을통한상품. 모델개발이필요 - 실제투자. 대출담당자들은 financing 만관여할뿐금융의역할에대한고민안함 176 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

204 - 지속적인논의를통해현실이반영될필요 사업주체 ( 인프라 ) 의성숙이시급함 - 현재 SI 분야에대형사업의매니저할수있는자없어, 일본대형부동산처럼프로젝트매니저, 오거나이즈 (organize) 할수있는주체필요 관련자료확보 현재금융여건이도시재생을받아들일수있는지등을보기위해부동산자금의규모를따로뽑아보는것은의미없음. 왜냐하면용도별로정해진것이아니며, 여러가지자금들이전체풀 (pool) 에서한번섞이기때문에단기자금이바로전환되는것아님 < 면담조사일지 4> 면담일시 ( 금 ) 오전 10:00 해당민간부문 금융 ( 지역금융기관 ) 면담자 000주임 (00금고 ) 새마을금고중앙회의현황 새마을금고는기존의은행과그구조가다름 - 새마을금고는기업이아닌협동조합이며신협과가장유사한형태를가지고있음 - 새마을금고중앙회는새마을금고의본사가아니라각지역에있는개별의새마을금고법인이그들이할수없는일들을하기위해만들어짐 - 새마을금고중앙회는각지역의새마을금고에서여유분의돈을모아투자를하고있음 현재새마을금고중앙회에서는약 4조정도의자산을가지고있음 새마을금고중앙회는현재 PF사업등투자의업무를시작한지 7년정도되었으며금융업계에서는투자는후발주자라고볼수있음 PF사업의경우 5% 정도의금리를생각하고있으며 SOC 는 4% 정도로보고있고 부록 177

205 SOC가아니면투자기간은 10년이하로보고있음 SOC 의경우소위 1군시행사라고하는높은신뢰도와인지도를가진시행사의경우주로투자하고있으며지역건설업체라도신뢰도가높다면투자가능 현재새마을금고중앙회에서강서, 수유리건물을소유하고있으며도시형생활주택으로개발을생각하고있음 도시재생에대한지속적인참여의사 장기간의투자는개별금고에서는되지않을것이나도시재생사업을진행하는지역의금고들이모여서공동사업을한다면가능 - 단, 출자배당이있기때문에개별금리는높을것으로보임 도시재생의작은사업들의경우, 사업지역의새마을금고에오랫동안그지역에살고있는사람들이많기때문에그사업의가능성여부는그지역새마을금고가잘판단할것으로보이며그여부에따라투자할수있다고보임 도시재생사업에서의역할로새마을금고의구조상시금고와잘맞아시금고의역할을수행할수도있지만시금고의요건이까다로워어려움 < 면담조사일지 5> 면담일시 ( 금 ) 14:30 해당민간부문 금융 ( 보험사 ) 면담자 000수석 기업의업무현황 주로 CBD, KBD, GBD 에위치한오피스대상임대사업위주, 지방에는대형마트나백화점등신용도높은우량고객상대 아파트개발등을제외하고는부동산매입하여사업하는것보다대체투자 (REITs, 펀드 ) 를선호 오피스기준, 10년상품의경우수익률 6% (ROE 기준, 8% equity 기준 ), 올해는 178 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

206 5~7% ( 연기금, 공제회는 8% 정도 ) - 수익률은더낮아도되지만, risk 하향선호 임대주택리츠사업은수익성은높지않지만안정성이보장되는사업이므로참여하게되었음 - 만기 10년시안팔리면 LH가매입하므로안정성높음 기업의보유부동산활용관련 지방구도심에대부분위치한예전사옥건물 ( 부동산자산 ) 의활용방향에대해몇년전고민이컸음 - 도심재생차원에서의장기적인투자등은어렵다고판단. 지역이회생된다는보장이없고, 영향을미치기에는건물하나는부족 - 만약지역경기가활발하다면리모델링을통해보유부동산의활용고려할수있으며이때공공의투자보강필요하다고생각됨 제도적개선사항 투자여건조성필요 < 면담조사일지 6> 면담일시 ( 수 ) 16:00 해당민간부문 금융 ( 보험 ) 면담자 000( 파트장, 00손해보험 ) 동향및여건 주로채권투자 채권이외에대체투자상품으로주로 SOC사업, BTL 방식의학교기숙사및군대관사, 노인복지시설등, 민간발전소사업, 친환경에너지사업, 오피스사업등에참여 부록 179

207 완전한민간 SOC에투자하는경우는시행자의신용이높은경우이며주로대기업이시행사로있는발전소시설, 오피스시설이주를이루고있음 주로민투법에근거하여사업에참여 최근주택도시기금을활용한임대주택리츠참여를위하여협약식체결, 하반기부터시범사업추진예정, LH의경우부채율을떨어트리기위하여자체적으로채권발행이어려워 SPC를설립하고대출을받아추진, 선순위로들어가고대주보가후순위로들어옴에따라사업리스크가줄어들어기존개발사업대비낮은수익률 (4% 초반 ) 에도투자하게됨 임대주택의경우수요가있기에건설기간 3년, 운영기간 7년정도의투자회수기간유지가능 도시재생참여가능성 현재보험사에서는 1~2년정도의예금, 적금을주요상품으로하는은행과달리 30년정도의기간을가진상품을판매하기때문에재개발 재건축과같은사업보다는도로, 터널, 학교와같은 SOC 와같은 10년이상되는장기사업을선호함 현재금리가매우낮아국채투자비율이낮아지는상황으로대체투자부문으로투자하기위한자금이많음. 많은보험사들이대체상품개발에노력중으로도시재생사업에투자시스템이잘구축된다면보험사들은관심을보일것임 금융회사들이가장중요하게생각하는부분은원금보장이며리스크나스프레드에따라사업을평가하고있음 사업추진에서운영 관리까지의주체로서참여는어려움. SPC 로출자시보험헌법에의해 15% 이상출자가불가능. 펀드로서참여만가능 적정투자기간및수익률 현재금융시장의동향으로볼때, 보험사에서는 4% 초반의금리가보장되고 공공의백업이보장되는리츠사업에관심이있으며도시재생사업도이에준한다 180 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

208 면관심이있음 투자회수기간은일반적으로 10 년, 짧으면 5 년이나선호하지않음, 20 년 ~30 년 정도의기간을가지는사업도많이추진중 (BTL 사업 ) 정책에대한요구사항 민간을유도할수있는적절한투자구조를만들어야함 - 사업의어느시점에서금융이투입되느냐에따라서리스크와스프레드를달리보고있으므로이를고려하여투자구조를만들어야함 - 미국이나일본의경우임대사업의투자구조가매우잘되어있어이를참고하여투자구조를만들어간다면좋을것으로보임 - 리스크를줄여줄수있는대한주택기금이나신용보증기금을잘활용한다면민간의참여를유도하기좋을것으로보임 < 면담조사일지 7> 면담일시 ( 금 ) 오후 14:00 해당민간부문 기업 ( 시행사 ) 면담자 000 팀장 과거개발사업과정에서민간부문의어려움 용산개발의경우, 이촌동사유지와정비창의개발등완전히이질적인것을묶어놓은것이잘못 - 계획을통합할필요는있으나수용이안되는분위기에서다른사업방식을함께추진하는것은불가능 - 또한프로젝트의주인이없이목적이다른여러주체가모일경우의사결정에한계 - KORAIL 이빠졌으면좋았을뻔했음 - 용산개발의문제는규모의문제라기보다는공공과민간의충돌이근본원인임 개발동향및여건 부록 181

209 금융을동반한기존물건의리뉴얼관심 사용권확보 ( 여의도 IFC 사례 ) 운영수입을전제로한투자상품, 단검증된상품, 신용보강되어야가능 - 원룸운영, 임대아파트등 자산운용사, 증권사등투자자금 운영수입선호 - 수익모델표준화, 데이터검증등이수반되어야함 오피스에치중, 상업시설에대한투자는예측불가능등의이유로사례를찾기어려움 - 오피스가안정적이고예측이가능 - 리테일은분양보다는투자자가직접운영할목적으로개발 리뉴얼이든신규개발이든소유권이관건 - 땅을사서하는사업은너무힘듦 국유지신탁등사용권을목적으로하는개발관심 - 남대문세무서 인프라개발이아니기때문에 10년이상상환의투자는곤란 지방은예측이안됨 - 검증된데이터가없음 - 임대주택이가능할것이며업무, 상업, 주거등도국공유지라면가능 지구단위계획수립후용적율인센티브등을부여하면가능 오피스상품의경우 8% 수익기대 - 물류와같이불확실성이큰경우는 12-15% 수준 건의사항 재생도좋지만소멸에의한순환도필요 - 무조건적인저밀, 쾌적보다는우리실정에맞는밀도필요 기존시설의경우, 보전가치가있는시설인가를생각해야함 공공의역할을반드시인프라투자에서만찾을게아니라지역문화와연계하여 182 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

210 참신한기획을하는것이더욱효과적일수도있음 < 면담조사일지 8> 면담일시 ( 수 ) 오후 14:00 해당민간부문 기업 ( 일반기업 ) 면담자 000과장 기업의성격및현황 KT에서보유자산활용을목적으로 100% 출자하여 2010년설립 - 전국에보유하고있는 496개소, 140만평을대상 - 과거통신서비스목적으로사용되던자산들이 LTE 광역망등의보급으로일부시설들이유휴자산화되고유지비용이초래되어개발필요성증대 개발 투자 / 건설관리, 자산운영, 유동화업무 - 자산관리의과정을종합적으로담당하기위한기업형태로는국내에서는유일하나 ( 현재몇몇그룹이추진중 ) 일본의경우 30개이상의회사가있음 ( 예 : NTT Facility) 유휴자산을활용하여지역사회에공헌하는등사회적기여도고려하고있으나기본적으로부동산가치상승을추구하는점에서는여타민간기업과동일 사업추진여건및실태 토지취득의어려움을겪지않아도되어상대적으로사업진행이용이 임대수익등을부동산에재투자하게되어있는데, 보유부동산이요지에만있는것이아니어서수익자산으로전환하는데어려움 사업의영역은주거, 업무, 판매, 산업, 숙박, 복합시설등다양 - 시공을제외한모든영역을망라 - 대상지역은당분간수도권지역과지방대도시에한정될것으로보이나, 주택부문은일부중소도시에서도사업이가능 부록 183

211 신축비용보다저렴할경우리모델링도관심 - 노원구노원빌딩, 방배동서울빌딩증축사업등사례 자회사 KD Living 을통하여소형임대주택건설과임대주택관리업운영 - 일본다이와 House Living 도시재생과의접목가능성 KT 내부에스마트시티조성팀이구성되어도시기반건설에참여하고사업권을확보하는전략을세울수있는것처럼쇠퇴지역을부흥시켜기업고유의서비스를접목시키는전략적차원의투자도생각해볼수있을것 ( 구체적사업모델이있어야할것 ) - 평창, 해외등에서개발과비즈니스를연계시키는접근과유사한맥락 주민들이필요로하는시설에대한콘텐츠를개발하고, 공공시설을집중시켜관리하는등노력필요 기대수익율은 6% 수준, 도심의핵심자산일경우 7~8% 부동산침체기를맞아, 6~7% 대의수익률을추구하기보다는기존업역을고수하려는경향이강하기때문에대기업등에서도호텔등을직접개발하기보다는임대하는사례발생 제안사항 통신시설에대한용도변경등각종규제사항에대한완화조치필요 인허가과정의단축과함께, 정부의추가적시설요구와같은관행은지양되어야함 < 면담조사일지 9> 면담일시 ( 월 ) 오전 10:30 해당민간부문 기업 ( 일반기업 ) 면담자 000팀장 네이버본사의분당이전및연수원의춘천건립동기 184 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

212 2000 년네이버와한게임이합병을하였고, 당시네이버와한게임모두수익을내고회사가급격히커져가는초기단계에있었음. 조그만사무실로시작해서사람이늘어남에따라확장에확장을하면서이사도자주다녔고, 2002년에는마침내스타타워 ( 지금의 GFC) 에뿔뿔이흩어져있는직원들을한데모을수있었음. 같이있으니당연커뮤니케이션이좋았고, 스타타워로갔을때부터고민을한것으로기억됨 - 앞으로예상되는회사의성장성을봤을때스타타워에서나가는임대비용 ( 보증금만 200 억이넘었고월임대료도상당히높았음. 사옥을가지고있는게유리하다고생각했었고, 그때부터땅찾기시작함 그와중에지금의정자동에있는땅을찾게되었고, 이땅은도청이전예정지였으나광교에이미부지가마련되어있어서용도가없게되었고, 우리가사용하고있는부분만잘라서경기도에서벤처기업집적시설로지정해놓음 즉, 서울과멀지않음. 땅값이비교적저렴 ( 국가에서매각하는것으로감정평가금액이평당 1700만원정도로상대적으로저렴 ), 경부고속도로옆에있어서브랜딩효과도있었고, 직원들을한데모을수있는충분한땅이있었음 ( 건폐율 80%, 용적율 1000% 로효율적인땅 ) 춘천은이전이아니라, 2003 년으로기억되는데연수원이꼭필요해서는아니고연수원부지를미리마련해두고필요하면바로연수원을만들려고했음. 당시김진선강원도지사와김범수공동대표이사가 MOU 를체결했었는데 NHN 연구소를강원도춘천으로이전하는것이었음 년도에 IDC 가춘천으로자리잡기로의사결정됨에따라춘천에 IDC 를설립하게된이유 ( 친환경지역, 평균온도가낮아서에너지효율이좋고, 지진발생이적은지역에다전력여유도충분하며, 통신선도모두확보된지역등등 ) 는외부에알려진대로임 현재지역 ( 성남, 춘천등 ) 과의연계 협력을위한활동 성남시와는그린팩토리부지를매입할때 MOU 체결한것이있고, 춘천시와는 연구소이전을위한 MOU 도체결한바가있음 부록 185

213 지역사회공헌의경우, 춘천에는큰규모의사회공헌을하고있는것은없는것으로알고있음 - 다만건축프로젝트수행하면서인근주민들을위해상수도깔아주고 (1억), 도로넓혀주고 (2억), 수해났을때인근주민들에게는긴급복구장비를투입 (1천만 ) 해줬음. 연말에는불우이웃돕기성금 (1천만 ) 을내고, 저소득층소화기지급 (4백만 ) 이나노인세대선풍기지원 (4백만) 등의단일건들은있음 < 면담조사일지 10> 면담일시 ( 화 ) 14:00 해당민간부문 기업 ( 시공사 ) 면담자 000수석연구원 기업의업무현황 삼성생명은직접자금을투자하여 A급오피스임대사업을하고있으며, 주요대상지역은종로도심, 여의도, 강남지역으로, 지방에대해서는전혀관심없음 리테일, 호텔은리스크가커서대상이되기어려우며, 명동같은경우호텔을짓고싶어도소유주들이노령층으로토지매매로인한단기수입보다지속적인임대수입을원하여토지를팔고싶어하지않음 삼성물산은지분투자하지않으며, 디벨로퍼로서기획부터운영까지장기적인수익모델을만들어개발하려는태도는현재없음 - 건설사는마치제조업과같이건물을만들어내는자에가까움 높은토지매입비로기존방식의부동산개발은어렵고, 시공이익얻으러건설사가개발하기는어려운상황으로해외쪽으로눈을돌리고있으나쉽지않음 - 한국처럼수용가능, 급속한도시화진행, 중산층의개인투자가되는나라는거의없고그나마베트남이유사함. 롯데가베트남에서마트, 백화점등을묶어개발하고있음 186 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

214 - 사우디아라비아도정부가투자하는임대주택사업이라이익이적음 - 그나마발전소, 공장건설등이가능한사업이나오래지속될사업영역은아님 삼성은기업으로서의사회적환원이나지역공헌에대한마인드는적고주로일시적인물질적후원방식을택하고있음 삼성그룹이소유하고있던도심내부동산자산은 IMF 때다판상황이며, 외곽지역은제조를위한공장을지을토지를물색하는것 회사운용차원에서사옥, 부지확보는필요할때만함. 우리나라외의경우삼성생명에서건물사고, 삼성건설에서지음 기본적으로매우보수적이며, IMF 이후 PF 사업의실패등으로더욱보수적인상황 도시재생사업참여가능성 지역이라면중소건설사가관심은있을것으로예상되나, 금융사가보수적이라면자본을마련하기어려워사업이될수없다 삼성그룹차원에서특정지역전체를보고종합적인계획을세우는것은, 계열사끼리협력이전혀될수없는상황 1인가구오피스텔의경우집중하려고하였으나, 수요분석결과 1인가구의대부분이 60대이상고령층으로점차수요가늘지는않을것으로예상되어접었음 지방의도심의경우결국문화예술, IT 벤처등의용도가들어올수있는데이는주거기능이함께들어와사람이살수있도록해야함. 이를위해현재상가라주거, 예술인작업장이들어가지못하는법을고쳐주거와상가기능이혼합될수있도록하여하나씩개발되며, 이후난개발을막는방안을마련하는방향이가능성있음 < 면담조사일지 11> 부록 187

215 면담일시 ( 금 ) 14:00 해당민간부문기업 ( 시행사 ) 면담자 000( 팀장 ) 현재진행중인용산역세권개발관련 13년 10월사업중단, 현재코레일과소송중 토지의성격이상이한두개의대상지 ( 전철정비창, 서부이촌동 ) 를하나의개발방식으로묶어놓은것이가장큰문제 - 각각의토지에적합한사업법을적용하여추진해야했음 - 계획적통합은하되, 사업적통합은하지않았어야함 사업주체가불분명 - 주주가많아의사결정이어려움 - 코레일, 즉공공은제3섹터방식으로토지를제공하고사업추진은경험이많은민간에일임했다면추진이용이했을것 공공성과수익성을동시에만족하는것은어려움 - 민관합동의경우목적이분명해야함 정책적지원이이루어진다면사업은다시정상적으로추진가능 - 정비창부지와서부이촌동부지는분리하여개별추진하고, 지구단위계획등을통해계획적으로연계 통합되도록조정하는것이필요 도시재생사업의참여가능성 도시재생사업에참여필요성은느끼지만, 재개발 재건축이외의도시재생사업이라고할수있는사례가없어참여가능성의판단이어려움 민간회사는이익이수반되지않는다면참여불가능 최근부동산동향에따른디벨로퍼의대응 기존에는건설사의투자파트및전문시행가가디벨로퍼시장을주도하였으나, 188 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

216 최근많은시행사가없어짐 최근신규개발시장은거의없고, 리모델링등의기존건물재활용하는형태의오피스시장에일부사업추진 - 그러나사업성담보가거의어려워 IFC 사례와같이저렴한비용에사용권을주는등토지매입에대한재무적부담이경감되지않은경우추진이어려움 - 사업주체가토지를매입하여사업을추진하는형태는거의없음 시중에투자처를찾는금융자금은많으나과거처럼개발사업에투자하면서분양등에따라회수하는사업에대한투자는거의없으며, 안정적운영수익을얻을수있는모델을요구 - 원룸, 호텔등안정적운영수익을얻을수있는상품개발필요 - 운영수익모델이표준화되고, 데이터의검증이되어야함 - 지금까지는오피스시장이운영수익모델로개발됨 분양형태가아닌임대운영수익모델의개발에대한필요성절실, 공감대형성 기존자산활용관련 기존건물의활용과관련하여사업이후소유권문제가중요 - 기존건물활용은수익성으로판단하여정비할것인지신축할것인지판단 참여를위한필요사항 토지매입부담경감인센티브필요 - 공공이국공유지를저렴하게임대하는등의방식을통해토지를공급하는경우사업추진가능성높아짐 - 국유지신탁방식사례 : 남대문세무서개발사례 연기금, 주택도시기금의투자가있으면사업가능성증대 밀도규제완화필요 장기투자상품의발굴 개발이필요 적정투자회수기간및수익률 부록 189

217 10 년이내가적정 10 년이상, 30 년정도의투자회수는 SOC 사업이아닌이상어려움 오피스의경우 8%, 재개발사업의경우 10% 이상검토필요 지방도시재생사업관련 원론적으로는지방도시에서의사업추진은가능하지만, 지방도시의경우경제성예측이어려우며사례도적음 - 기본적으로수도권에비해수요가적어수익성담보가어려움 임대주거수요는일부있을듯, 그수요를만족할수있는창의적인개발 ( 디자인등 ) 이가능한경우시장성있을듯 벌교보성여관사례, 기획력이중요 기타 필요한경우재개발방식을활용한재생도필요 - 극히열악한경우등 민간임대시장의붕괴를초래한보금자리주택, 행복주택등과공공임대주택정책을합리적으로조정할필요가있음 < 면담조사일지 12> 면담일시 ( 월 ) 14:00 해당민간부문 기업 ( 시공사 ) 면담자 000( 차장 ) 도시재생특별법관련 법제정은알고있으나구체적인사항은아직잘알지못함 최근추진현황 190 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

218 주택, 용산역세권개발사업관련참여 현재는주택재개발, 주택재건축사업에주력중, 인천송도도시개발사업일부참여 삼성물산의경우리스크가큰사업에대한참여에대한부문은미온적이고, 주로토지매입이필요없는사업에참여 지주공동사업에참여 주로 1,000억원이상의사업에주로참여 거의대부분시공으로참여 부동산경기악화에따른대응 리모델링시장참여가능성타진중 장기적으로는장기임대 운영형사업모델의필요에대한공감대는있으나구체적인방안에대한부문은아직내용없음 - 토지매입에대한비용이최소화되어야함 - 사례가없어의사결정이쉽지않을듯 기존도시개발 재정비사업에서문제점 개발호황기에는사업물량의확보를위하여사업리스크에대한부담 ( 채무담보등 ) 을시공사에서상당부문부담하는방식으로사업이추진되어왔으나, 부동산경기악화에따라사업리스크가너무높아리스크부담방식변화필요 적정투자회수기간및수익률 시공사의경우개발이익의회수보다는시공물량확보에초점을맞추고, 그 물량에따른공사이익이발생할지가중요하며, 공사이익은 6% 정도선 참여를위한필요사항 토지매입부담경감을위한방안필요 부록 191

219 - 공공이국공유지를저렴하게임대하는등의방식을통해토지를공급하는경우사업추진가능성높아짐 연기금, 주택도시기금등의공적자금이투자형태로들어와사업리스크를경감시켜주는경우참여가능성증대 기업으로서의도시재생참여 계열사간업무연계성적음, 독립적운영으로삼성물산외에타부문에서의참여가능성여부판단어려움 신세계등과같이임대운영 ( 백화점 ) 을목적으로개발사업을추진하는운영사업자가능성참여여부확인필요 < 면담조사일지 13> 면담일시 ( 목 ) 오후 1:00 해당민간부문 기업 ( 시행사 ) 면담자 000사장 청주도심의상황및향후가능성 도심인구가줄어듦에따라공가도많고개발도현저히줄어들었음 - 청주시도심재개발계획은있으나실현가능성이낮음 업체들이도심에들어올생각이없으며신시가지도심외곽지역으로빠져나가고있는상황 신시가지와비교하였을때물리적환경, 교통등이낙후되어있음 지방시행사의현황및여건 지금까지지방기업이시행을주도하고서울의대형건설사가시공을하였는데최근에대형건설사들이지방의투자 risk가크고수익이없어대형건설사가지방개발사업을하려고하지않음. 시행을하려고해도시공업체를구하기 192 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

220 어려움 지방건설사는금융 PF 사업을할만한재량과능력이되지않아개발사업을하기어려움 - 금융기관은 10대건설사가아니면 PF 대출접수도되지않음. 지방건설사는대출자체가불가능함 지방건설사는능력이부족하고대형건설사는지방에올생각이없음 - 지방의건설사는이윤창출을위한기업이아닌생업에가까움 도심에적합한업종 현재도심의업종이전부의류관련업체인이유는의류업만이이윤을충분히남길수있기때문임 도심의임대료를충당할수있는다른업종이많지않음 입지결정의중요요건 지방일수록주차장이중요 도시재생에대한투자가능성및여건 도시재생을실행에옮길사업체가없음 - 청주의경우 10% 관공서에등록된업체만일이있고나머지 90% 는도산위기에처해있음 투자대비이윤이없기때문에도시재생사업은투자할만한사업이아님. 실물경제로와닿지않음 연초제조창의경우에도이익이창출되지않기때문에장기적으로한계가있음. 결국정부의지원을기대해야함 중앙동의 차없는거리 의경우도오히려차를배제함으로써사람들이많이찾아오지못함 < 면담조사일지 14> 부록 193

221 면담일시 ( 금 ) 오후 15:00 해당민간부문 기업 ( 시행사 ) 면담자 000사장 도시재생에대한투자가능성및여건 소규모정비사업성격의도시재생사업은일감이될수있음 그러나도시재생사업은수익이남는구조가아니기때문에시행사입장에서특혜에가까운혜택이있어야함 민간의돈을투입하고자하려면수익구조가있어야투자가가능 - 예를들어연초제조창에민간자본 500 억원을투입하면얼마의이익이창출하겠는가? 수익구조가없기때문에돈을투입하기어려움 도시재생사업은조금씩천천히상권을활성화시킨다는긍정적효과가있음 - 중앙동도시재생사업으로인해상권이조금씩활성화되고있음 도심의현재상황 2005 년도말까지도심재개발계획이있었으나부동산경기가악화되면계획만있고실행에옮기지못하고있음 - 도심재개발에민간의돈을투입하기가쉽지않음 현재는청주도심의가능성이없음 - 영화관 3개로젊은사람들을모이는것으로유지되고있으나그것마저뺏기고있음 도시재생사업자체는일감이되나하기위해서는상권, 환경등신시가지와비교하여경쟁력이있어야함 그러나신시가지는환경, 인프라가도심보다월등하게좋기때문에도심의인구와업체들이다나가게됨 도심의향후가능성 194 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

222 도심이활성화되려면상가, 미술관등의인구를유도할수있는편의시설이필요 - 강력한인구흡인력이있는백화점, 대형유통시설등을유치해야함 - 도심은교통이복잡하기때문에신시가지의주차장이완비한지역으로사람들이몰림 도심의장점은인력수급이용이하다는점이기때문에편의시설이가까이있게되면더활성화가가능함 도심에적합한업종 - 편의시설 ( 시장, 영화관 ), retail, 숙박시설등 - 그러나골목상권, 재래시장의상인들의반대로인해편의시설유치가쉽지않음 입지결정의중요요건 - 임대료는크게입지에크게영향을미치지않음 - 투자가치가없으면민간기업은참여하지않음 건의사항 도시재생에민간의투자를유치하기위해서는민간에특혜다싶을정도의인센티브가필요 - 그러나시공무원은특혜로보이기때문에감사를피하기위해적극적으로개선을하지않음 - 지자체는 2년단위로 6~7개의감사를받고있기때문에감사횟수나제도를효율적으로조절할필요가있음 < 면담조사일지 15> 면담일시 ( 목 ) 오후 17:00 해당민간부문 기업 ( 건설사 ) 면담자 건설협회장 사업참여의사 부록 195

223 건설회사는시공이목적이기때문에 100 억이든 10 억이든무조건참여함 - 국가발주사업은무조건하며 - 건설회사보고사업에참여할의향이있냐고묻는것자체가우문임... 도심의현재상황 도심의땅값이신시가지보다쌈 - 도심에의류업위주일수밖에없는이유는다른업종은점포세를유지할수없기때문임 - 청주성안길은과거각업종마다매출 1위였으나서북권상권개발로인해현재는상권이약화되어있음 - 주차장시설도매우부족하기때문에현상황만유지하되크게발전하기어려움 < 면담조사일지 16> 면담일시 ( 금 ) 오전 11:00 해당민간부문 소상공인 ( 상인 ) 면담자 000, 000 성안길상점가상인회회장 & T/F팀이사 청주도심의현황 성안길상권은명동다음의상권인데평당 30만원이하락 - 다른지역에비교하여도심지가만떨어졌으며임대료는변함이없음 청주서북권의신시가지개발로인해매출이많이떨어짐 도심에적합한업종 - 젊은이들을위한업종이적합 ( 옷가게, 화장품가게 ) 청주도심활성화방안 젊은계층은환경에민감하기때문에특수한도심만의특성이필요 - 부산의조명축제, 대전의스카이워크등과같은청주의특성이있는도심가로가 196 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

224 필요 - 주부와아이들을끌어들이기위한키즈카페, 작은도서관, 공연장등유치필요 도시재생사업은느리지만공실률을줄이고사람들을유입하는효과가있음 - 그러나현실적인도시재생사업필요 상점뿐만아니라사람들이머무를수있는문화, 예술을즐길수있는공간이있어야도심이활성화됨 - 빈공간을문화나공연할수있는공간을조성하는것도좋은방안임 상권연합회 - 일본의경우상점가가조합에의해운영되나, 한국의경우상인회로운영되기때문에상인들이모여회비를걷어상권을활성화하는방안은어려움 입지요건 교통 ( 주차장 ) 편의와물리적환경개선이필수 - 지방은자동차이용이필수이기때문에주차장이마련되어있지않으면사람들이오지않음. 교통이편리한외곽으로빠져나감 임대료를낮춘다고도심이활성화되지않음 - 사람이많아야상권이활성화됨 건의사항 정부의지원이재래시장위주로가기때문에상권에대한지원이전혀없음 성안길은전국매출24 위일만큼유동인구에비해매출이매우높은데도불구하고시에서지원이전혀없음 - 지방소득을올려주는큰역할을하는데도투자가전혀없음 부록 197

225 < 면담조사일지 17> 면담일시 ( 수 ) 오전 10:00 해당민간부문 컨설팅 ( 소형컨설팅회사 ) 면담자 000 대표 ( 외 2인 ) 도시재생관련컨설팅을하게된동기 부산시경관계획과관련된일을하다보니, 표면의문제만다뤄서는해결이되지않는부분이있어부산의공동체가필요하다고느끼게되었음 회사의이익도추구하지만보다큰가치를실현하기위해일을하고있음 그러나공공적마인드를가지고영리적목적을추구하는도시재생컨설팅은이윤이많이남지않아민간에서영리만을추구하지않는다는점에서전직원의역량을결집하는데는한계 또한전국에 2000여개의쇠퇴지역이있어새로운시장으로개척가능하다고판단됨 기존도시개발사업 ( 도시재생이외의 ) 관련컨설팅과비교 도시재생관련컨설팅의수익성 - 농림부의농어촌마을관련컨설팅비용은약 10억원정도지원받고그중지역역량지원으로 3~4억원이할당됨 - 그러나산복도로도시재생관련프로젝트에참여하였을때계획지원의댓가로 800만원을지원받음 - 평균적으로도거의 10배이상비용차이가있음 - 도시재생컨설팅은거의개척자, 봉사활동이라는인식이있으며, 다른컨설팅업체에서는이를감당하지못해참여를하지않는상황 타사업컨설팅과의차이점 - 행정적지원과공동체교육, 본과업등다양한일을지원해야함 198 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

226 근로여건및문제점 마을만들기사업은행정에서민간파트와호흡을하기위한준비가안되어있음 - 컨설팅회사로보기보다는끊임없는자원봉사를요구하는것이문제임 - 기술직의경우, 마을만들기의예산에대한이해가부족하며, 행정에서는방만한예산집행이될까두려워하고있음 - 행정이일에대한이해가부족해회사에서끊임없이서비스를지원해줘야하는데이에대한직원들의불만이높음 전업코디네이터의경우아직열악한상황임 - 월 150 만원을받고있는상황에서자체적으로일을수행하기위해서는조직이나법인이필요한데이를위해서는약 20~30 만원의비용이필요하며이런비용까지스스로부담해야함 - 현재코디네이터는 4대보험도되지않는상태이며 1년단위로계약하는계약직임 - 일을수행하기위해서는따로스터디가필요한데가정을이끌어나가기위해서는다른일을해야생계를유지할수있음 활동가의경우, 전업코디네이터보다보수가적으며주로투잡으로활동하고있음 다른부산의건축사사무소보다는임금이높은편이지만업무과중이커직원들이불만을가지고있음 - 도시재생컨설팅만으로는회사가운영될수없기때문에다른영리프로젝트를통해손해를메꾸고있음 직업의전문성및필요한능력 준공공민간으로사회적가치를공유할수있는교육이필요 - 민간과공공의접점으로이해하여도시재생관련전문가를육성하는것이필요 - 공공적마인드를가진민간으로써장기적으로공공적마인드를가진민간활동가로양성할필요가있음 부록 199

227 도시재생컨설팅은기획력이필요한직업군임 향후도시재생민간주체로서가능성 많은컨설팅및건축 시공회사가도시재생의소규모일감에관심이많으나행정지원부담과다, 적은용역금액등감당하기어려운문제점이있음 - 하지만쇠퇴지역은청년실업등을해결할수있는큰기회가될것으로기대 산복도로에다양한사업아이템 ( 빈티지사업, 책방사업 ) 을준비하고있으며친환경에너지마을에대한관심도가지고있음 지방의건설사도도시재생에대한관심이높으며일정부분공공에서지원해준다면참여의사도높음 부산의청년들은부산이자신이살던곳이기때문에돈이적더라도그것이생계를유지하는데지장이없다면도시재생에참여할의사를가지고있음 제도에대한요구사항 도시재생을실현할수있는중간시스템과예산필요 행정내에서활동가역할을할수있는분이필요함 행정에서진행하는사업의경우절차가까다로워진행이쉽지않아이에대한개선이필요 기타 경영이나향후경제가치를성장시키려면민간경제가뛰어들어야하며, 현재사회적기업, 마을기업, 협동조합수준에서문제를풀어가기힘듦 임실치즈마을사례 - 임실치즈마을의경우마을기금을마련하고사업을하려는주민에게지원을해주고대신주민에게수입의 5% 를기금으로다시환원토록민간의활동을활성화시킴 도시재생의지속을위해서라도자생적인구조가만들어져야하며민간의참여를 200 도시재생에대한민간비즈니스부문참여활성화방안연구

228 높이기위한새로운시스템구축이필요함 < 면담조사일지 18> 면담일시 ( 금 ) 오전 9:30 해당민간부문 컨설팅 ( 소형컨설팅회사 ) 면담자 000대표 도시재생관련컨설팅을하게된동기 최근서울시의도시관련프로젝트가대부분마을관련사업이다보니자연스럽게도시재생사업컨설팅을수행하게됨 - 서울시의인사동, 북촌등마을관련용역 ( 주거환경관리사업등 ) 을수행함 기존도시개발사업 ( 도시재생이외의 ) 관련컨설팅과비교 도시재생사업은큰이익을바라고하는사업이아닌경제산업안에서작은동네단위를재생하는데목표가있음 도시재생에서컨설팅업체는작은비용으로지역의가능성을이끌어내주민들에게알려주는것임 국가는기반시설에투자를하되민간컨설팅은예산의운용이적절하게쓰이도록현장중심의재생사업을매칭하는것이중요 - 일본의경우도시재생사업예산을받기전까지민간이컨설팅회사를고용 서울시주거환경관리사업과비교 서울시의주거환경관리사업은집수리비용을서울시로부터저리로융자지원을받아주거환경을개선하는도시재생사업의일환임 주거환경관리사업에서공공 ( 서울 부록 201