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1 Structured Finance Analysis 스테이제이차 평가일 평가담당자 조병준 연구위원 김도선 수석애널리스트 전용덕 실장 Client Service Desk 평가 개요 평가종류: 정기평가 직전평가일: 발행 개요 종류 회차 신용등급 현재등급 발행한도 발행일(예정) 만기일(예정) ABCP 제1회차 A1 (sf) 상환 460억원 ABCP 제2회차 A1 (sf) 상환 460억원 ABCP 제3회차 A1 (sf) 상환 460억원 ABCP 제4회차 A1 (sf) 상환 460억원 ABCP 제5회차 A1 (sf) 상환 460억원 ABCP 제6회차 A1 (sf) A1 (sf) 460억원 ABCP 제7회차 A1 (sf) A1 (sf) 460억원 ABCP 제8회차 A1 (sf) A1 (sf) 460억원 ABCP 제9회차 A1 (sf) A1 (sf) 460억원 ABCP 제10회차 A1 (sf) A1 (sf) 460억원 ABCP 제11회차 A1 (sf) A1 (sf) 460억원 ABCP 제12회차 A1 (sf) A1 (sf) 460억원 ABCP 제13회차 A1 (sf) A1 (sf) 460억원 ABCP 제14회차 A1 (sf) A1 (sf) 460억원 ABCP 제15회차 A1 (sf) A1 (sf) 460억원 ABCP 제16회차 A1 (sf) A1 (sf) 460억원 주1) 발행일 및 만기일이 영업일이 아닌 경우 그 직후 영업일을 각 회차별 발행일 및 만기일로 함. 2) 본 건 선순위 대출 분할 인출에 따라 ABCP는 발행한도 내에서 회차별로 증액발행될 예정임. 평 가일 현재 발행되어 있는 제6회차 ABCP의 총 발행금액은 170억원임. 유동화 유형 및 거래참여자 유동화 유형 업무수탁자 ABCP 매입보장기관 신용공여기관 주관회사 PF Loan 유동화, 수산업협동조합중앙회, 전북은행 기초자산 요약 기초자산 차 주 대출한도 대출실행일 대출만기일 원금상환방식 이자지급방식 담보내역 선순위 부동산담보부 대출채권 웨스트포인트프로젝트금융투자 460억원 2012년 9월 24일 2016년 9월 24일 매 회차 ABCP 발행일 선급 만기일시상환, 매 이자지급일 조기상환 가능 사업부지에 대한 담보신탁 1순위 우선수익권, 건축중인 건축물 등에 대한 양도담보권 등 평가의견 한국신용평가 (이하 당사 )는 스테이제이차 (이하 SPC )가 발행하는 제6회차 내지 제 16회차 유동화기업어음(이하 ABCP )의 신용등급을 다음의 요인을 고려하여 A1 (sf)로 유 지한다.

2 신용공여성 ABCP 매입보장을 제공하는, 수산업협동조합중앙회 및 전북은행의 신용도 신용공여를 제공하는 의 신용도 유동화 개요 본 건 유동화는 SPC가 ABCP 발행을 통해 조달한 자금으로 서대문구 미근동 비즈니스호 텔 개발사업 (이하 본 사업 )의 시행사인 웨스트포인트프로젝트금융투자 (이하 차주 )에 대해 한도 460억원의 선순위 대출을 실행하고, 차주가 지급하는 대출채권의 원리금과 ABCP 차환발행대금으로 ABCP를 상환하는 건이다. 업무수탁자가 제공한 자료에 따르면, 기초자산의 대출원리금 지급 및 ABCP 차환발행은 정상적으로 이루어지고 있으며, 2013년 12월 기준 본 사업의 공정률은 24.7%이다. 주관회사가 제공한 자료에 따르면, 본 사업은 서울특별시 서대문구 미근동 163 번지 외 13 필지에 비즈니스 호텔(이하 본 건 부동산 )을 신축하여, 운용 및 처분하는 사업으로, 신세계건설 가 시공사로 참여하고 있으며, 호텔신라와 20년간 임대차계약이 체결되어 있다. 시공사인 신세계건설 는 2015년 9월 24일까지 본 건 부동산을 책임준공할 의무 및 책임준공 미이행시 본 건 대출채무를 채무인수할 의무를 부담하고 있다. 차주는 본 사업 추진을 위해 설립된 특수목적회사로 Finventures UK Ltd.(Standard Chartered Bank가 100% 지분을 보유), DNSC, 아시아신탁 및 아시아자산운용 가 각 각 23.25억원, 23.25억원, 2.5억원, 1억원 등 총 50억원을 출자하여 설립하였다. 차주는 출 자금 50억원, 후순위사채발행대금 300억원 및 본 건 선순위 대출 460억원으로 본 사업 사업비를 충당할 예정이다. 유동화자산은 4년 만기 460억원 한도의 선순위 부동산 담보부 대출채권이며, 매 회차 ABCP 발행기간에 대응하는 이자기간에 대해 약정된 이자율로 계산된 이자가 매 회차 ABCP 발행일에 선급된다. 차주는 공사기간 중의 대출이자 지급 등을 위해 26억원을 선순 위 이자유보계좌에 유보할 예정이며, 호텔 운영기간 중에는 호텔신라가 지급하는 임대 료를 재원으로 대출이자 등을 상환할 계획이다. 대출의 최종 만기일은 제16회차 ABCP 만 기일과 동일한 2016년 9월 24일이며, 본 건 부동산의 매각 또는 Refinancing을 통해 본 건 선순위 대출을 상환할 예정이다. 본 건 부동산은 대지면적 997.4m2, 건축연면적 13,662.4m2, 객실수 345실 규모의 특2급 비 즈니스호텔이다. 차주는 본 건 선순위 대출채권을 담보하기 위해, SPC에게 본 건 부동산 담보신탁 1순위 우선수익권을 교부하고, 건축중인 건축물에 대한 양도담보권을 설정하여 2

3 야 하며, 본 건 부동산이 준공되어 소유권보존등기를 경료하는 즉시 본 건 건축물을 담보 신탁하고 SPC에게 1순위 우선수익권을 교부하여야 한다. 위험요인 및 통제방안 본 건 유동화에 내재된 위험은 유동화자산의 적기미상환 위험, ABCP 차환발행위험, 유동 성부족 위험 등이다. 유동화자산의 적기상환능력은 차주의 신용도, 본 사업의 현금흐름, 책임준공 및 조건부 채무인수의무를 부담하는 신세계건설 의 신용도, 임차인인 호텔신라의 신용도 등에 의존하는데, 제반 사항을 감안할 때 ABCP의 목표신용등급 수준에 미치지 못한다. 이에 SPC는 ABCP의 상환능력 보강과 ABCP 차환발행위험의 통제를 위해, 수산업 협동조합중앙회 및 전북은행과 기업어음증권 매입보장약정 을 체결하였다. 동 약정에 따라, 수산업협동조합중앙회 및 전북은행은 각각 240:120:100의 비율로 SPC가 발행하는 ABCP의 매입을 보장하며, 기발행 ABCP 상환을 위한 목적으로 SPC가 발 행하는 신용공여성 CP를 매입할 의무를 부담하고 있다. 유동화비용 및 이자소득에 대한 원천징수 관련 유동성 부족은 대출이자율과 ABCP 할인 율간 Spread 및 SPC와 이 체결한 10억원 한도의 신용공여약정 을 통해 통제 되고 있다. 상기 유동화구조를 감안할 때, 당사는 SPC가 발행하는 ABCP의 적기상환능력이 SPC와 기업어음증권 매입보장약정 및 신용공여약정 을 체결한, 수산업협동조합중 앙회 및 전북은행의 신용도에 의존하는 것으로 판단하여 A1 (sf)의 신용등급을 부여한 다. (유의사항: SPC가 유동화자산을 기초로 발행계획에 따라 정상적으로 발행하는 ABCP에 대 한 신용등급입니다.) 동 평가에는 PF Loan 유동화 평가방법론(2013)을 주요 방법론으로 적용하였으며, 기타 일반 방법론도 참고 하였다. 동 방법론 및 기타 방법론은 / research / 평가방법론 에서 찾아볼 수 있다. 유 의 사 항 3

4 신용등급은 발행사/기관, 신용공여, 채무 및 이에 준하는 증권의 장래의 상대적인 신용위험에 관 한 현재 시점에서의 한국신용평가 의 의견입니다. 당사는 신용위험이란 만기 도래하는 계약상의 채무(financial obligations)를 발행사/기관이 불이행할 수 있는 위험 및 부도시 예상되는 금융손 실이라고 정의합니다. 신용등급은 유동성 위험, 시장가치위험 또는 가격변동성 등의 여타 위험에 대해서는 설명하지 않습니다. 신용등급은 현재 또는 과거 사실에 관한 서술이 아닙니다. 신용등 급은 투자자문 또는 금융자문을 의미하지 않으며, 특정 증권을 매수, 매도 또는 보유하라고 권유 하는 것도 아닙니다. 당사는 발행사/기관으로부터 제출자료에 거짓이 없고 중요사항이 누락되어 있지 않으며, 중대한 오해를 불러일으키는 내용이 들어 있지 않다는 확인을 수령하였으며, 본 보고서는 발행사/기관이 제출한 자료와 함께 당사가 객관적으로 정확하고 신뢰할 수 있다고 판단한 자료원에 근거하고 있 습니다. 당사는 발행사/기관 및 이들 대리인이 정확하고 완전한 정보를 적시에 제공한다는 전제 하에 신용평가업무를 수행하고 있습니다. 그러나, 당사는 신용평가 과정에서 이용하는 정보에 대 해 별도의 실사나 감사를 실시하고 있지 않으며, 인간 또는 기계에 의한, 기타 그 외의 다른 요인 에 의한 실수의 가능성 때문에 해당 정보를 특정한 목적을 위해 사용하는데 대하여 명시적으로 혹은 묵시적으로도 어떠한 증명이나 서명, 보증 또는 단언을 할 수 없습니다. 따라서 당해 신용등 급 및 이와 관련된 보고서에 반영되었거나 포함되어 있는 정보의 정확성, 완전성 또는 적시성을 당사가 보증하거나 확약하지는 않습니다. 본 보고서의 정보들은 신용등급 부여에 필요한 주요한 판단 근거로서 제시된 것이고 발행사/대상 유가증권에 대한 모든 정보가 나열된 것은 아님을 밝힙니다. 또한, 당사의 고의 또는 중대한 과실 에 의한 경우가 아닌 한 이러한 정보의 사용에서 발생하는 어떠한 피해나 손해에 대해서도 책임 을 지지 않습니다. 당사가 제공하는 신용등급이나 평가의견 등은 해당 정보의 사용자나 그 관계자들에 의해서 행해 지는 투자결정에 있어서 어떤 증권을 매매하거나 보유하라는 권고 또는 권유나 사실의 서술이 아 니라 단지 당사 고유의 평가기준에 입각한 당사의 의견으로서만 해석되고 또 해석되어야만 합니 다. 따라서 올바른 투자의사 결정을 위해서 정보 이용자들은 그들이 보유 또는 투자하고자 하는 각 유가증권 및 해당 증권의 발행자와 보증기관, 각 신용보강기관 등에 대해서 스스로 분석 또는 조사하고 평가를 해 보아야만 합니다. 여기 있는 모든 정보의 저작권은 한국신용평가 의 소유입니다. 따라서 어떤 정보도 당사의 사전 서면동의 없이는 어떤 방식으로든 특정목적을 위해서 무단 전재되거나 복사 또는 재판매, 유포될 수 없습니다. 4

5 스테이제이차(주) 다음은 '신용평가등급의 공시 등 업무 모범규준' 제7조 제3항 및 제8조에 따라 제공된 내용이며 평가의견 의 일부입니다. 본건 평가시 당사가 이용한 중요자료는 SPC관련서류, 유동화자산자료, 유동화계약서, 기타 주관회사에 서 제공받은 자료 등 입니다. [기업어음 및 전자단기사채 신용등급별 정의] 등급 신용등급의 정의 A1 적기상환능력이 최상이며 상환능력의 안정성 또한 최상임. A2 적기상환능력이 우수하나 그 안정성은 A1에 비해 다소 열위임. A3 적기 상환능력이 양호하며 그 안정성도 양호하나 A2에 비해 열위임. 적기 상환능력은 적정시되나 단기적 여건 변화에 따라 그 안정성에 투기적인 요소가 내포되어 B 있음. C 적기상환능력 및 안정성에 투기적인 요소가 큼. D 상환불능 상태임. 주1) 상기 등급 중 A2부터 B등급까지는 +,- 부호를 부가하여 동일등급 내에서의 우열을 나타내고 있음. 2) 자산유동화평가의 경우 상기 신용등급에 "(sf)"를 추가하여 표시함. 본건 신용평가의 평가요청일은 이며, 평가종료일은 입니다. 당사가 최근 2년간 신용평가 요청인과 체결한 다른 신용평가용역건수 및 수수료 총액은 각각 1건, 15백만 원 입니다. 평가일 현재 당사가 수행하고 있는 신용평가 요청인의 다른 신용평가업무는 없습니다. 당사가 최근 2년간 신용평가 요청인과 체결한 다른 비평가용역건수 및 수수료 총액은 각각 0건, 0백만원 입니다. 평가일 현재 당사가 수행하고 있는 신용평가 요청인의 비평가용역은 없습니다.

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