Microsoft PowerPoint - 부동산 Monthly Report 2월호(Jan[1].2010).ppt

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이진 기
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1 부동산 시장을 한 눈에.. REVIEW & PROSPECT Jan 년 02월 04일 1

2 Contents Ⅰ. 주요 부동산 시장동향 및 분석 1. 아파트 시장 2. 재건축 시장 3. 오피스 시장 4. 토지 시장 Ⅱ. 주요 이슈 지하철3호선 연장구간 Ⅲ. 부동산관련 주요정책 본 자료에 의한 고객님의 투자결과에 대해 당행은 어떠한 책임도 지지 않으며, 투자결과에 대한 어떠한 목 적의 증빙으로도 사용될 수 없습니다. 또한 당행의 동의 없이 본 자료를 전제 복사 대여하실 수 없습니다. 2 2

부동산관련 주요정책 3 6 8 9 11 13 본 자료에 의한 고객님의 투자결과에 대해 당행은 어떠한 책임도

3 Ⅰ 시장동향 및 분석 - 아파트 1. 개 요 2010년 1월 공동주택 분양실적은 전국 25,901호로 최근 3년 평균치를 상회함. 이는 오는 2월 11일 양도세 한시 감면 혜택 종료에 따른 건설사들의 밀어내기식 분양 결과라고 보여짐. 2009년 12월 전국 아파트 거래량이 감소한 가운데, 재건축 기대감의 확산으로 서울 강남 지역의 거래량이 증가하고 있으며, 1 월 아파트 수요도 증가하고 있음. 전세 공급 물량이 지속적으로 부족함에 따라 서울지역을 중심으로 전세가격이 상승하고 있음. 2. 아파트 분양실적 및 분양계획 2010년 1월 공동주택 분양실적은 전국 25,901호, 수도권 20,356호로 최근 3년 1월 평균 대비 전국 35.7%, 수도권 63.3% 증가. 양도세 한시 감면 혜택 종료를 앞두고 건설사에서 밀어내기식 분양 실시가 증가하고 있음. 2010년 2월 공동주택 분양예정 물량은 전국 13,670호, 수도권 10,575호로 1월 대비 대폭 감소할 예정임. 특히 서울 공급물량은 3,930호로 1월 대비 상승하였으나, 대부분 조합물량으로 실제 일반분양 물량은 608호에 불과함. 70 (천호) 60 09년 전국 10년 전국 월 월 2월 3월 4월 5월 6월 7월 8월 9월 10월 11월 12월 3. 아파트 거래량 2009년 12월 전국 아파트 거래량은 44,944호로 11월 대비 2.46% 감소함. 수도권 거래량이 20.36% 감소한 가운데, 서울 강남지역 거래량은 30.09% 상승함. 2010년 1월초 보합세를 나타내던 아파트 수요가 다시 증가하는 양상을 나타냄. 방학 이사철을 맞아 전국의 전세거래가 활발해지고 있음. 출처 : 국토해양부, 2010년 1월 29일 발표 자료 70 (천호) 년 2009년 아파트 실거래가 신고기준 : 아파트 실거래가 자료 중 매매거래만 포함 3 출처 : 국토해양부, 2010년 1월 15일 발표 자료

아파트 분양실적 및 분양계획 2010년 1월 공동주택 분양실적은 전국 25,901호, 수도권 20,356호로 최근 3년 1월 평균 대비 전국 35.7%, 수도권 63.3% 증가. 양도세 한시 감면 혜택 종료를 앞두고 건설사에서 밀어내기식 분양 실시가 증가하고 있음.

4 4. 매매시장 동향 연초 보합세를 나타내던 아파트 수요가 증가하면서, 1월 전국 아파트 가격 상승세가 두드러짐. 강남 재건축 아파트를 중심으로 아파트 가격이 상승하며, 매수심리가 회복됨. 특히, 재건축 규제 완화 기대감이 확산됨에 따라 강남 재건축 아파트의 가격 상승세가 지속될 것으로 예상됨. 완만한 상승세를 보이던 전세가격은 서울지역을 중심으로 상승폭이 확대되고 있음. 전세난 속 3억이하 주택 묻지마 낙찰 연초부터 부동산경매시장이 뜨거운 것은 전반적으로 부동산시장에 나와 있는 매물이 적기 때문이다. 여기에 전세난이 심각해지면서 더 싸게 내 집을 마련하려는 수요자들이 몰리고 있는 것이다. 이날 20대1 안팎의 높은 경쟁률을 보인 물건들은 대부분 2억~4억 원 수준의 아파트나 다세대주택이었다. 경매정보업체 지지옥션에 따르면 올 들어 수도권 지역 3억원 이하 아파트의 낙찰가율(감정 가 대비 낙찰되는 가격의 비율)은 87.5%로 3억원 초과 아파트(80.7%)보다 6.8% 포인트 높은 것으로 나타났다. 3억원 이하의 저렴한 물건을 찾는 투자자가 많다는 얘기다. 중략- (중앙일보 ) 5. 주요 아파트 분양 계획 2010년 2월 예정 사업유형 건설사 위치 분양(세대수) 조합 계 재개발 대우건설 동작구 흑석동 재건축 대우건설 강동구 둔촌동 조합 현대엠코 동작구 상도동 289 1,270 1,559 분양 KCC건설 영종하늘도시 35BL 분양 기라이앤씨 수원시 팔달구 인계동 분양 토지주택공사 성남도촌 택지개발지구 S1BL 문양 계룡건설 고양 삼송 1, ,024 분양 극동 파주시 문산읍 당동 1, ,006 분양 현대산업개발 김포 한강신도시 Ab-03BL 1, ,205 출처 : 국토해양부, 2010년 1월 29일 발표 자료 6. 아파트 시장 전망 전국적으로 매수심리가 다소 증가할 것으로 예상되는 가운데, 가격 상승에 대한 부담감으로 서울 강남 재건축 아파트의 매매가 는 보합세를 나타낼 것으로 예상됨. 2010년 2월 11일 양도세 한시 감면 혜택이 종료함에 따라 분양물량이 감소하며, 당분간 분양 물량 증가폭은 크지 않을 것으 로 예상됨. 특히 서울 내 공급 부족으로 전세가격이 불안한 상승세를 이어가고 있으며, 2월에도 계속될 것으로 판단됨. 재건축 재개발에 따 른 전세 수요 증가와 저렴한 분양가의 보금자리주택을 기다리는 대기자들이 증가함에 따라 서울지역을 중심으로 전세가는 지속 적인 상승세를 보일 것으로 예상됨. 4

이날 20대1 안팎의 높은 경쟁률을 보인 물건들은 대부분 2억~4억 원 수준의 아파트나 다세대주택이었다. 경매정보업체 지지옥션에 따르면 올 들어 수도권 지역 3억원 이하 아파트의 낙찰가율(감정 가 대비 낙찰되는 가격의 비율)은 87.5%로 3억원 초과 아파트(80.7%)보다 6.8% 포인트 높은 것으로 나타났다.

5 7. 부동산상식(분양공고 보는 법) 주택공급에 관한 규칙 일부 개정으로 주택형 표기방식이 주거전용면적만 표기하도록 변경됨 구분 : 국민주택과 민영주택 구분 층별분양가 일반적으로 말하는 평수 공급 면적 = 전용면적 + 주거공용 주택의 구분 구분 국민주택 민간건설 중형 국민주택 민영주택 정의 국가 및 공공기관이 국민주택기금의 지원을 받아 건설하는 85m2 이하 주택 민간건설업체가 국민주택기금의 지원을 받아 건설하는 60m2초과 85m2이하 주택 국민주택기금 지원없이 민간건설업체가 건설하는 주택 또는 국가 및 공공기관이 기금의 지원없이 건설하는 85m2초과주택 세대별 계약면적 지분 및 공급세대 주거전용 주거공용 실제 사용면적 계단, 복도, E/L 등 대지지분 가구별 토지면적을 말하는 것으로 향후 재건축 수익성을 가늠하는 기준임 기타공용 계약면적 서비스면적 관리사무소, 경비실 등 전용+공용면적 발코니, 지하주차장 등으로 계약면적에서 제외됨 공급세대 재건축, 재개발의 경우 조합원 몫으로 인하여 총가구수와 공급가구수가 차이 가 있을 수 있음 층별구분 및 공급가격 층별구분은 해당 평형의 층별 세대수, 동, 호수등을 파악할 수 있음 과거에는 1층, 2층 기준층, 최상층 등으로 층별 가격이 구성 되었으나, 최근에는 고층화 및 선호도 변화로 다양한 가격대 가 형성됨 공급가액에는 등기이전비, 취등록세 제외 금액이며, 85m2 초 과 주택은 부가가치세 포함 금액임 5 기타 분양공고일 기준으로 청약자격 유무를 따지는 것에 유의 분양공고일이 같더라도 당첨자 발표일만 다르면 다른 사업장 에도 청약 가능하나, 먼저 당첨된 사업장의 당첨만 유효하게 됨 청약가점제 시행에 따라 본인의 청약 점수를 정확하게 숙지하 는 것이 좋으며, 신청자격 및 순위, 신청기간, 장소 등도 꼼 꼼히 살펴봐야 함

국민주택기금의 지원을 받아 건설하는 60m2초과 85m2이하 주택 국민주택기금 지원없이 민간건설업체가 건설하는 주택 또는 국가 및 공공기관이 기금의 지원없이 건설하는 85m2초과주택 세대별 계약면적 지분 및 공급세대 주거전용 주거공용 실제 사용면적 계단, 복도, E/L 등 대지지분 가구별 토지면적을 말하는 것으로 향후 재건축 수익성을 가늠하는 기준임

6 Ⅰ 시장동향 및 분석 - 재건축 1. 재건축 시황 지난달에 이어 당월까지 재건축시장의 상승세가 이어지면서 DTI규제가 발표된 작년 9월 이후 약세를 보이던 수도권 재건축단 지들이 최고의 상승률을 기록함. 특히 서울 강남권 일부의 재건축추진 아파트 가격들이 점차 오르고 있는 반면, 호재가 없는 재건축단지들은 급매물을 중심으로 거래가 되고 있어 국지적인 개별 호재에 따라 가격변동이 이루어짐. 표면적으로 살펴보면 최근 가격이 상승하고 있는 단지들의 경우 개포주공아파트, 대치은마아파트, 잠실주공아파트, 둔촌주공아 파트 등은 학군이 우수하거나 재건축사업진행이 가시화되고 있는 지역이라는 점을 감안하면 아직 DTI규제 이후 완전한 회복국 면으로 해석하기는 어려운 상황임. 이처럼 전반적인 시장 상황이 회복되지 않았음에도 불구하고, 일부 재건축단지들의 상승효과가 전체 재건축시장을 상승시키고 있는 것처럼 보이는 착시효과로 해석됨. 2010년 1월 서울 및 수도권 외 주요지역의 재건축아파트의 월간변동률을 조사한 결과, 서울이 1.25%p 및 수도권 1.12%p 상 승한 반면, 인천 및 경기지역은 소폭 하락세를 보이고 있음. 재건축아파트 월간 매매변동율(%) 1.50 '09.12월 '10.1월 서울 경기 인천 수도권 자료 : 닥터아파트 재건축시장을 주도하고 있는 강남구의 경우, 개포주공아파트 용적률 상향조정이 올해 상반기로 연기됐음에도 불구하고 미래가 치를 기대하는 대기 매수자들이 매매가 상승을 견인하고 있음. 주공1단지 56m2가 전달 대비 8천만원 오른 12억6천만원~12 억8천만원선에서 거래되고 있음. 서초구 반포주공1단지 3주구의 경우, 상가부지를 2,662m2 늘리는 내용의 정비계획변경안 이 통과되면서 해당지역에 속한 72m2형 1,490가구의 재건축사업이 다시 궤도에 오름. 또한, 지난 5일에는 재건축단지 가구수를 제한하는 인구영향평가 규 제(기존의 1.42배 이상 가구수를 늘려 재건축하지 못함)가 해제되는 등 사업진행에 걸림돌이었던 규제가 풀리면서 상승분위기 에 한몫을 하고 있음. 반포동 한신3차 132m2가 7천5백만원 오른 14억원~15억원선에서 거래되고 있음. 송파구는 제2롯데월드 신축 등 장기적인 호재를 감안한 잠재수요자 및 잠실주공5단지의 정밀 안전진단이 3월경 실시하기로 통 보받음에 따라 매수세가 크게 증가하고 있음. 잠실동 주공5단지 113m2가 7천5백만원 오른 12억5천만원~12억7천만원선에 서 거래되고 있음. 또한 가락시영아파트의 경우, 지난달 사업시행인가 무효판결로 인한 사업재개 기대감이 작용하면서 가락시 영1차 56m2가 2천만원 오른 6억9천만원~7억1천만원선에서 거래되고 있음. 6

표면적으로 살펴보면 최근 가격이 상승하고 있는 단지들의 경우 개포주공아파트, 대치은마아파트, 잠실주공아파트, 둔촌주공아 파트 등은 학군이 우수하거나 재건축사업진행이 가시화되고 있는 지역이라는 점을 감안하면 아직 DTI규제 이후 완전한 회복국 면으로 해석하기는 어려운 상황임.

7 강동구는 둔촌주공아파트, 고덕동 및 상일동 주공아파트들의 사업추진에 탄력을 받으면서 분위기가 들썩이고 있음. 둔촌주공아 파트는 총 5,930가구로 입주자들과 단지내 상가 소유자들간 이견으로 2007년 정밀안전진단을 통과한 이후 사업이 지연되다 가 아파트 입주자들만으로 조합설립을 시도해 인가를 받음. 둔촌동 주공아파트2단지 72m2가 4천5백만원 오른 8억5천만원~8 원6천만원, 고덕주공2단지 42m2가 3천5백만원 오른 5억6천만원~5억9천만원선에서 거래되고 있음. 광명시는 주공8,9단지가 안전진단을 통과하면서 10,11단지도 곧 진행될 것으로 예상되면서 기대감이 높아지고 있음. 철산동 주공9단지 49m2가 1천2백만원 오른 3억5천만원~3억6천만원선에서 거래되고 있음. 성남시는 국방부의 고도제한완화 결정이 거의 확실시되면서 매물을 다시 거둬들여 거래자체는 뜸한 상태임. 신흥동 주공아파트 109m2가 3천만원 상승한 6억5천만원~6억8천만원선에서 거래되고 있음. 주요 재건축단지 사업추진 현황 단지 현안 진행사항 강남구 개포주공아파트 용적률 상향조정을 위한 지구단위계획 변경 2월~3월 결정 예정 송파구 잠실동 잠실주공5단지 안전진단 통과 2월경 정밀안전진단 용역의뢰 예정 강남구 대치동 은마아파트 안전진단 통과 강남구청 의뢰로 정밀안전진단 진행 중, 2월말 통과여부 결정 서초구 반포주공1단지 3주구 조합 설립 09년 12월 재건축 정비계획 변경안 승인 강남구 압구정동 중층 단지 초고층안 주민 동의 서울시 재건축안 마련 중 영등포구 여의도 일대 단지 초고층안 주민 동의 서울시 재건축안 마련 중 강동구 둔촌동 둔촌주공 사업 승인 지난해 말 조합설립 인가, 정비계획 수정 중 경기도 과천시 주공단지들 용적률 상향 경기도에 정비계획 승인 요청 중 주구 : 도시계획상 학교, 상가 등 각종 편의시설이 지원되도록 최소단위 구역으로 재건축구역 단위로도 쓰임. 몇 개 주구가 모여 분구가 됨. 2. 재건축 시장 전망 재건축아파트 단지별로 사업추진상황에 따라 소폭의 가격상승이 있을 수는 있지만, 안전진단결과 발표를 앞둔 중층 재건축아파 트 단지들은 소형아파트 의무비율 등의 규제가 남아 있어 본격적인 상승분위기는 어려울 것으로 전망됨. 또한, 아직까지는 매 수세가 따라붙지 않고 있고 작년 9월 DTI규제 이후 하락폭에 대한 기술적 반등의 성격이 있어 꾸준한 가격상승은 힘들 것으로 예상됨. 또한, 재건축아파트의 특성으로 볼 때 정부의 정책이나 금리동향에 민감하게 반응하고 DTI 등 당분간 대출규제의 유지가능성 및 출구전략 에 따른 금리인상 가능성 등을 고려하면 최근의 가격상승 분위기가 지속적으로 이어지기는 어려울 것으로 전망됨. 재건축시장을 주도하는 강남지역의 경우, 3월까지 개포지구 용적률 상향조정, 잠실주공5단지 및 대치동 은마아파트의 안전진단 통과 가능성 등 호재가 대기하고 있어 당분간 소폭의 상승세가 이어질 것으로 예상됨. 7

철산동 주공9단지 49m2가 1천2백만원 오른 3억5천만원~3억6천만원선에서 거래되고 있음. 성남시는 국방부의 고도제한완화 결정이 거의 확실시되면서 매물을 다시 거둬들여 거래자체는 뜸한 상태임. 신흥동 주공아파트 109m2가 3천만원 상승한 6억5천만원~6억8천만원선에서 거래되고 있음.

8 Ⅰ 시장동향 및 분석 - 오피스 1. 시장 동향 및 분석 2010년 1월 오피스 시장은 실물경기 침체지속, 비수기 이전 시즌, 임대가 인상 유보 등의 영향으로 각 권역별 공실률 및 임 대료는 전월 수준으로 약보합세를 나타내고 있으며, YBD권역을 제외한 전 권역이 서울지역 평균공실률율 상회하는 수준을 보 이고 있고, 금융위기에 가장 민감하게 반응하고 있는 KBD권역의 공실률이 가장 높은 수준을 나타내고 있음. 기존 임차인의 계약기간이 만료되는 매년초의 통상적인 임대료 인상시기가 도래함에도 불구하고, 임대료 인상시 임차인 이탈에 따른 공실 부담이 커 대부분의 빌딩들이 인상 계획을 유보 및 동결 추세를 보이고 있으며, 임대가는 전년 수준과 유사한 보합 세가 전반적인 시장의 흐름임. 매매시장은 해외 시장에 비해 성장세가 견고하고 대형 오피스에 대한 기관투자가의 선호가 강해 장기적인 투자매력도 측면에서 지속될 가능성이 높아 대기매물이 실수요자, 기관투자가, 부동산펀드 및 리츠를 통해 빠르게 소진되어 가고 있고, 지난해 11월 매각이 결렬된 CBD권역의 정동빌딩은 삼성투신운용과 막바지 매각협상을 진행하고 있음. 각 권역별 임대료, 공실률 현황 구 분 평 균 CBD KBD YBD Others 환산임료 공실률 환산임료 공실률 환산임료 공실률 환산임료 공실률 환산임료 공실률 1월 76.7천원 3.24% 86.6천원 3.52% 78.3천원 3.56% 64.1천원 1.76% 56.9천원 4.00% 최근 매매사례 현황 구 분 빌딩명 매도자 매수자 연면적 거래금액 CBD 인송빌딩 디엔디에스 코람코자산신탁 31,284m2 1,200억원 삼성본관빌딩 삼성전자 삼성생명 87,685m2 5,000억원 YBD 범양방배빌딩 시공테크 성우오토모티브 6,549m2 270억원 KBD 아시아원빌딩 KTB자산운용 프라메리카 26,920m2 953억원 2. 시장 전망 3대 중심권역중 글로벌 업체가 가장 많이 위치하여 글로벌 금융위기에 민감하게 반응했던 KBD권역의 공실률 상승세가 크게 둔화되어 약보합세로 전환되고 있으며, 중심권역 외 비용절감이 가능한 타 권역(분당, 구로, 영등포, 신도림 등)으로의 이전 사례도 줄어들고 있는 바, 시장 불안의 시작이었던 중심권역의 회복 움직임은 임대시장 저점 확인으로 이어질 가능성이 큼. 여전히 경기 회복이 U자형태로 완만하게 이루어질 것이라는 전망이 크고, KBD권역과 함께 시장에서 차지하는 비중이 큰 CBD권역의 신규 공급 예정에 따라 하락세로 반전 보다는 4% 내외의 공실률은 당분간 유지될 것으로 보이며, 공실률의 영향 으로 임대료도 현 수준에서 보합세를 유지할 것으로 보임. 매매시장은 전년도부터 이어진 실사용 법인과 개인자산가의 시장 참여와 간접투자 상품(펀드, 리츠)의 시장 주도가 당분간 지 속될 것으로 보이며 매매가격은 물건별, 지역별 차등화 현상을 보이겠지만 전반적으로 전년도 수준을 유지할 것으로 전망됨. 8

수준을 나타내고 있음. 기존 임차인의 계약기간이 만료되는 매년초의 통상적인 임대료 인상시기가 도래함에도 불구하고, 임대료 인상시 임차인 이탈에 따른 공실 부담이 커 대부분의 빌딩들이 인상 계획을 유보 및 동결 추세를 보이고 있으며, 임대가는 전년 수준과 유사한 보합 세가 전반적인 시장의 흐름임.

9 Ⅰ 시장동향 및 분석 토 지 1. 토지 시장 동향 2009년 12월 전국의 지가는 전월 대비 0.34% 상승하여 전월(0.30%)에 비교하여 소폭으로 상승하였음. 주요지역의 지가 변동 률을 살펴보면 서울 0.27%, 인천 0.63%, 경기 0.46% 상승하였고 지방은 0.16%~0.43% 상승한 것으로 나타났음. 수도권 상승률(0.38%)은 전국평균(0.34%)보다 높으며 상대적으로 지방(0.26%)은 약한 상승세를 보였음. 12월 토지거래량은 총 241,307필지, 260,051천m2로 전년도 동월과 비교하여 필지수는 48.9% 증가하였고, 면적은 49.4% 증가한 것으로 나타났음. 구 분 2009년 2월 3월 4월 5월 6월 7월 8월 9월 10월 11월 12월 변동률 (%) 전 망 월별 누계 자료 : 국토해양부 2009년 12월의 토지시장은 2008년 말 금융위기의 영향으로 땅값이 08.11월부터 09.3월까지 5.3%하락하는 모습을 보이다가 4월부터 완만한 상승세가 연말까지 이어지고 있음. 09년 1월부터 12월말까지의 누적상승률은 0.96%로 지난해 10월 고점에 비 해서는 3.2%낮은 수준임. 지역별로 서울 수도권 지역 중에 인천 옹진군이 인천대교 개통과 강화도와 영종도의 연육교 건설사업의 기대감으로 1.36% 상승했고, 인천서구와 화성시는 아시안게임과 제2동탄신도시 개발 기대감으로 지속적으로 상승률을 보이고 있 음. 지방으로는 경북 경산시가 지난 달에 이어 지하철 연장의 기대감으로 상승하였음. 전국적으로 보면 249개 시군구 중 247개 지역이 상승했고 2개 지역이 소폭으로 하락하였음. 2. 서울-양양간 고속도로 국토의 동서를 가르는 고속도로 중 하나인 서울-양양 고속도로는 2009년 7월15일 서울-춘천간 도로가 개통되었으며, 2009 년 10월 30일 춘천-동홍천간 도로가 개통되었고, 2015년 동홍천-양양간 도로가 개통 예정으로 현재 공사 중에 있음. 서울-춘천간 고속도로를 통해 서울에서 춘천까지 약 40분, 서울-양양간 고속도로 개통시 서울에서 양양까지 약90분 소요. 세부내용 지난해 7월에 개통된 서울-춘천 고속도로는 강동구 강일동을 시점으로 하여, 남양주시 와부읍-화도읍-양평군 서종면-가평군 설 악면을 거쳐 춘천에 이르며 총 길이 61.4km임. 서울-춘천 구간에는 강일 미사 와부 화도 서종 청평 강촌 등 7개 인터체인지와 1개 분기점이 있으며, 개통 이후 46번 경춘국도 와 44번 국도의 교통체증을 해소하고 있음. 추가 개통된 춘천-동홍천 구간은 서울-춘천 고속도로와 중앙고속도로 춘천분기점에서 동홍천 영업소까지를 연결하는 도로로 같 은 구간 국도 이용시보다 13분여의 시간 감축효과가 있음. 국토를 동서로 횡단하는 이른 바 동서고속도로는 서울-양양 고속도로를 포함하여 영동과 제2영동고속도로까지 총 6개 연장이 있으며, 동해 생활권을 수도권으로 직접 연결한다는 점에서 나들목 인근 지가에 미치는 영향력이 상대적으로 큰 것으로 판단됨. 기개통된 서울-춘천간 고속도로의 화도IC, 서종IC, 설악IC, 강촌IC, 남춘천IC 주변의 개별공시지가 변동추이를 살펴본 결과 착공시점을 전후로 큰 폭의 가격상승이 있었으며, 2009년 현재 시점 대비 2.5배에서 6배까지 상승한 것으로 파악되었음. 기개통 구간과의 비교를 통해 10월 개통된 구간과 공사중인 동홍천-양양간 구간의 IC 주변의 시세 변동 역시 기개통 구간의 변동 추이를 통해 유추해 볼수 있을 것임. 9

35-0.09-0.06 0.11 0.16 0.21 0.36 0.31 0.30 0.30 0.34 누계 -1.10-1.19-1.13-1.01-0.85-0.65-0.29 0.01 0.31 0.61 0.96 자료 : 국토해양부 2009년 12월의 토지시장은 2008년 말 금융위기의 영향으로 땅값이 08.11월부터 09.3월까지 5.

10 3. 경춘고속도로 노선도 4. 동서고속도로 서울-춘천고속도로(민자) [L=61.4km,개통] 춘천-동홍천 [L=17.1km,개통] 동홍천-양양 [L=71.5km,공사중] 5. IC 인근 개별공시지가 변동추이 구분 필지 비고 (단위 :m2/ 원) 화도읍 창현리 , , , 년 현재 2004년 대비 131% 상승 화도IC 화도읍 창현리 , , , 년 현재 2004년 대비 247% 상승 화도읍 창현리 , , , 년 현재 2004년 대비 154% 상승 서종면 수입리 , , , 년 현재 2004년 대비 244% 상승 서종IC 서종면 수입리 , , , 년 현재 2004년 대비 514% 상승 서종면 수입리 ,000 58, , 년 현재 2004년 대비 348% 상승 설악면 신천리 ,000 58, , 년 현재 2004년 대비 323% 상승 설악IC 설악면 신천리 4 10,000 17,000 28, 년 현재 2004년 대비 280% 상승 설악면 신천리 32 53, , 년 현재 2004년 대비 225% 상승 남면 후동리 ,000 20,000 38, 년 현재 2004년 대비 380% 상승 강촌IC 남면 추곡리 205 4,200 7,000 11, 년 현재 2004년 대비 262% 상승 남면 발산리 ,250 17,400 23, 년 현재 2004년 대비 280% 상승 남산면 광판리 108 7,000 20,000 28, 년 현재 2004년 대비 400% 상승 남춘천IC 남산면 광판리 ,200 18,000 37, 년 현재 2004년 대비 514% 상승 동산면 군자리 623 6,820 12,500 29, 년 현재 2004년 대비 425% 상승 10

120,000 160,000 185,000 2009년 현재 2004년 대비 154% 상승 서종면 수입리 464-3 94,000 130,000 230,000 2009년 현재 2004년 대비 244% 상승 서종IC 서종면 수입리 800-2 112,000 149,000 390,000 2009년 현재 2004년 대비 514% 상승 서종면 수입리 98-3

11 Ⅱ 주요 이슈 서울지하철 3호선 연장구간 1. 개 요 송파 지역을 종으로 지나가는 지하철 8호선과 5호선을 횡으로 연결하는 지하철 3호선 연장구간의 3월 개통이 예정됨. 짧은 연장구간에도 불구하고 다른 노선과의 긍정적인 시너지 효과가 기대되어 송파 남쪽 지역의 파급 효과가 기대됨. 2. 연장구간 위치도 9 9호선 3단계 구간 (잠실 ~ 오륜)

12 3. 시세현황 지하철 3호선 연장구간 인근 3.3m2 당 평균 아파트 시세 (부동산정보협회 / 기준 / 단위: 만원) 매매시세 전세가격 2,815 2, ,698 1, ,014 가락동 평균 쌍용1차 현대5차 래미안 파크팰리스 1,870 2,242 1,840 2, 오금동 평균 현대 2 3 4차 상아 대림 4. 전 망 수서역까지만 운행되던 지하철 3호선이 추가 연장구간 개통을 앞두고 주목을 받고 있음. 짧은 거리에 추가로 3개의 역만 증설 되지만 각기 다른 두 개의 노선(5호선, 8호선)을 연결하기 때문에 지역 교통편의 상승 효과는 매우 클 것으로 보임. 2003년 공사발주 후 무려 7년여의 기간이 지난 시점에서 이미 주변 주택가격에 반영된 호재라는 평가도 있음. 기존 송파구 남단은 5호선과 8호선이 남북으로 이동하기 때문에 상대적으로 횡으로의 이동에 불편함이 있었음. 금번 3호선 연장구간은 이 러한 불편함을 해소하여 지역 연계성 개선 효과를 극대화 시킬 것으로 보임. 따라서 개통 이후 실질적 이용객 증가에 비례하여 주변 주택가격에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보여짐. 특히 연장구간 신설역 중 종점인 오금역 이 활용도 측면에서 가장 수혜를 입을 것으로 보임. 해당 지역은 활용도가 다소 떨어 지는 5호선만 이용 가능하여 상권이 제한적 이였음. 그러나 금번 3호선과의 연계로 주변 지역 거주자들과 거여 마천 뉴타운 및 위례신도시의 예정된 유입 인구의 환승수요 증가로 역 주변지역의 집약적 상권 활성화가 기대됨. 5호선은 올림픽공원 역이 2016년경 9호선과도 연계될 예정으로 3호선과 9호선을 이용한 강남 지역과의 연계성이 더욱 높아 질 전망임. 가락동에 비해 평균 주택가격이 상대적으로 낮은 오금동 지역 역세권 단지들 위주로 실수요자들의 관심이 증가될 것으로 전망됨. 12

전 망 수서역까지만 운행되던 지하철 3호선이 추가 연장구간 개통을 앞두고 주목을 받고 있음. 짧은 거리에 추가로 3개의 역만 증설 되지만 각기 다른 두 개의 노선(5호선, 8호선)을 연결하기 때문에 지역 교통편의 상승 효과는 매우 클 것으로 보임. 2003년 공사발주 후 무려 7년여의 기간이 지난 시점에서 이미 주변 주택가격에 반영된 호재라는 평가도 있음.

13 Ⅲ 부동산 관련 주요 정책 인구 및 가구구조의 변화에 따라 1~2인용 및 고령자용 가구를 위한 준주택 제도 도입방안에 대한 공청회를 개최 예정. 2009년 보금자리 주택의 공급물량은 145,974호로 계획 물량 14만호를 추가 달성하였으며, 2010년에는 보금자리 주택 18 만호를 공급할 계획임. 수도권 대규모 택지개발지역 특별공급비율 조정, 임신 중인 부부의 신혼부부 특별공급 대상 포함 등의 주택공급에 관한 규칙 개 정안을 입법 예고. 1. 준주택 제도 도입 개념 오피스텔, 노인복지주택, 고시원 등 사실상 주거용으로 이용되고 있는 시설 정책 내용 구 분 내 용 <주택법이 아닌 건축법상 인 허가 절차 적용> 건축기준 지원내용 향후일정 세대간 경계벽 및 주택외 시설과의 벽은 내화구조로 설치 채광 및 통풍위해 40m이내마다 1개소 이상 개구부 설치 각 세대 전용면적의 1/20이상 환기창 설치 경량충격음 58dB, 중량충격음 50dB 이하 적용 주택기금에서 도시형 생활주택 수준의 건설비 지원 (건축비의 50%) 역세권, 대학가, 산업단지 등 1~2인 주거수요가 많은 상업 준공업지역 등에 건축 가능하도록 확대 오피스텔의 욕실면적 제한 폐지, 바닥난방 규제(85m2초과) 폐지 공청회 개최 월경 주택법 개정(안) 마련 임시국회 상정 2010.상반기 준주택 제도 도입 및 시행 2. 보금자리주택 공급 2009년 결산 임대 주택 2018년까지 공급 계획 유형 호수 내용 분양주택 70만 중소형 저가주택 공급 공공임대 (10년 임대) 장기전세 (10~20년 임대) 장기임대 (30년 이상) 20만 10만 50만 10년간 임대 후 분양전환 지분형 임대주택 위주로 서민들 의 점진적 자가소유 촉진 월임대료 부담 없음 다양한 선택기회 부여 국민임대(40만): 시중가의 60~70% 공급 영구임대(10만): 최저소득층에게 시중가의 30% 공급 2009년 공급량 총 공급량 (145,974호 계획물량 14만호의 104.3%) - 수도권: 103,328호 (70.8%) - 지 방: 42,646호 (20.2%) 도심내 최저소득층을 위한 영구임대주택 공급 - 총공급량: 14,145호 - 유형별: 기존주택(7,820호), 소년소녀가장(1,065호), 신혼 부부(5,260호) 2010년 공급 목표량 (18만호) - 수도권: 14만호 (보금자리주택지구 8만호, 신도시 등 6만호) - 지 방: 4만호 13

준주택 제도 도입 개념 오피스텔, 노인복지주택, 고시원 등 사실상 주거용으로 이용되고 있는 시설 정책 내용 구 분 내 용 <주택법이 아닌 건축법상 인 허가 절차 적용> 건축기준 지원내용 향후일정 세대간 경계벽 및 주택외 시설과의 벽은 내화구조로 설치 채광 및 통풍위해 40m이내마다 1개소 이상 개구부 설치 각 세대 전용면적의 1/20이상 환기창 설치

14 3. 수도권 택지개발지역 특별공급비율 조정 공급비율 및 개정내용 ( 월 중 개정 공포 금년 상반기부터 적용) 공공 주택 구 분 3자녀 공급 비율 현재 조정(안) 5%(특별) 5%(우선) 10%(특별) 노부모 부양 10%(우선) 3%(특별) 생애최초 20%(특별) 20%(특별) 신혼부부 15%(특별) 15%(특별) 수도권 제외지역 민영주택 청약가점제 적용여부 및 적용비율 지자 체장에 자율성 부여 - 현행 가점제 적용비율: 85m2이하 75%, 85m2이상 50% 공공주택 우선공급을 특별공급으로 통합하고 공급비율을 축소 조정 생애최초(특별공급) 소득요건을 전년도 도시근로자 소득의 80%에 서 100%로 상향 조정 민영 주택 장애인, 철거민 등 10%(특별) 10%(특별) 국가유공자 5%(특별) 5%(특별) 합 계 70% 63% 3자녀 3%(특별) 3%(특별) 신혼부부 30%(특별) 10%(특별) 장애인 등 10%(특별) 10%(특별) 합 계 43% 23% 청약1순위가 되기 위한 입주자저축 가입기간을 현행 24개월에서 6 개월 이상으로 단축함.(단, 지자체장이 24개월까지 연장 가능) 수도권 대규모 택지개발지구 우선공급 비율 조정 - 수도권의 해당 주택건설지역 거주자에게 주택공급량의 50%(단, 경기도는 해당 시 군에 30%, 경기도에 20%를 배정)를 우선 공 급하고 나머지는 수도권에 배정함. - 서울의 경우 현행 100%에서 50%로 축소됨. 4. 서울시 1월 주요 정책 이슈 1 월드컵대교 2010년 4월 착공. 2015년 준공 예정 - 마포구 상암동~영등포구 양평동간 왕복 6차로 월드컵 대교 - 내부순환로와 서부간선 직결을 통한 마포구청역사거리 교통정체 해소 - 증산로~월드컵대교~서부간선도로축 형성, 성산로 주변도로의 교통정체 완화 2 강남역~용산역(신분당선) 2011년 착공 예정 - 노선도: 용산역~동빙고역~국립박물관~신사역(3호선)~논현역(7호선)~신논현역(9호선)~강남역(2호선) - 민간투자사업으로 신분당선 강남역~정자역~광교역 구간과 연결됨 년 시프트 공급량 발표 - 07~09년까지 3년간 총 7,884가구 공급 (청약경쟁률 평균 9.9대1) - 10년에 1만호(최근 3년간 서울시 평균 입주물량 3.6만호의 28%) 공급예정 - 공급지역: 은평3지구, 상암2지구, 세곡지구, 마천지구, 신정3지구 등 5. 전 망 독신자 가구, 1~2인 가구, 독거나 노인가구 증가로 인해 사실상 주거용으로 이용되고 있는 오피스텔, 노인복지주택, 고시원 등에 대한 법제도적 인프라를 조성하기 위해 준주택 제도에 대한 공청회를 실시함. 준주택에 대한 주택기금 지원, 건축기준 완화 등을 통해 공급이 활성화 될 것으로 기대되며 인구구조 변화에 따라 향후 임대사업 측면에서 관심을 가져 볼 만함. 월드컵 대교 착공, 신분당선(강남역~용산역) 착공예정 등 서울시는 교통난 해소를 위한 정책을 지속적으로 발표하고 있으며 이 에 따라 교통 여건이 개선되는 지역은 주변지역의 개발계획과 맞물려 발전 가능성이 있음. 특히 신분당선은 광교역~정자역~강 남역 구간과 연결되어 경기 남부 지역의 서울 접근성이 크게 개선될 예정임. 14

적용비율: 85m2이하 75%, 85m2이상 50% 공공주택 우선공급을 특별공급으로 통합하고 공급비율을 축소 조정 생애최초(특별공급) 소득요건을 전년도 도시근로자 소득의 80%에 서 100%로 상향 조정 민영 주택 장애인, 철거민 등 10%(특별) 10%(특별) 국가유공자 5%(특별) 5%(특별) 합 계 70% 63% 3자녀 3%(특별) 3%(특별)

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<303330395FC0FCB8C15FC3D6C1BEBABB2E687770> 2003년 가을호 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 (%) 2.6 2.8 2.4 1.2 주택매매가격 0.8 주택전세가격 1.6 0.4 0.0-1.0-2.0-0.1-0.6-0.2-0.9 02.1 3 5 7 9 11 03.1 3 5 7 8 160 140 120 100 80 60 40 20 0 (천호) 149 2001년 2002년 2003년 46 46