총서9. 프랜차이즈 가맹점 창업 및 운영실무

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2 프랜차이즈 가맹점 창업 및 운영실무

3 발 간 사

4 프랜차이즈 경영가이드 연구 총서

5 C ontents

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8 프랜차이즈 가맹점 창업 및 운영실무 제1장 프랜차이즈 시스템의 이해

9 제1장 프랜차이즈 시스템의 이해

10 가맹본부 생산 도매기능 (제조/용역)

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25 프랜차이즈 가맹점 창업 및 운영실무 제2장 프랜차이즈 가맹점 창업 준비와 절차

26 제2장 프랜차이즈 가맹점 창업 준비와 절차

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37 프랜차이즈 가맹점 창업 및 운영실무 제3장 사업타당성 분석과 사업계획서 작성

38 제3장 사업타당성 분석과 사업계획서 작성

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80 프랜차이즈 가맹점 창업 및 운영실무 제4장 상권분석 및 점포 입지

81 제4장 상권분석 및 점포 입지

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97 [ ] 음식전문점 [ ] 음식 전 문점 개점을 위 한 시 장조사 및 사 업계획서 20. [ ] 음식점

98 [ ] 음식전문점 I. 시장조사 목적 및 범위 1. 시장조사의 배경 및 목적 90년대초 소득수준의 향상으로 소비자들의 입맛이 까다로워지면서 새로운 외식 메뉴들이 대거 등장하기 시작했고, 우리나라의 외식산업이 본격적으로 성장한 시기였는데, 91년도 이후 수출만 하던 ( )를 내수로 판로를 돌려 일반인들에게 공급하면서 생긴 것이 바로 [ ]전문점 이다. [ ]는 다른 유사 음식 메뉴들보다 저렴한 것은 물론 부드럽고 부위별로 다양한 맛을 느낄 수 있어 가족회식, 직장인들의 회식,각종 모임 등에서 사랑받는 메뉴가 되었다. 하지만 가격부담이 높은 게 사실이어서 기존의 [ ] 전문점은 중 상류층 오피스 가를 중심으로 직장인들을 대상으로 영업을 전개하고 있는 상황이다. 이러한 상황에서 [ ]는 시장상황의 틈새를 파악하고 가격파괴 [ ] 전문점의 개설을 고려하고 있으며, 그 전제조건 으로서 [ ]전문점 출점을 위한 시장조사의 필요성을 가지고 있는 상황이다. 따라서, 본 시장조사 보고서는, 첫째, [ ]전문점 개설을 위한 점포 컨셉 및 마케팅 전략 기본방향을 수립하고, 둘째, 목표 상권에 대한 출점 예정상권 지역분석 및 상권력 평가를 실시하도록 하며, 셋째, [ ]전문점 개설과 운영을 위하여 필요한 제반 점포운영전략 기본방향을 수립하고, 넷째, 단위점포에 대한 매출 및 투자비용 산출을 통하여 매출 및 손익계획을 분석하도록 한다. [ ] 음식전문점 II. 시장조사 FLOW 1. 시장조사 및 사업계획 진행 FLOW 성공적이고 효과적인 출점을 위한 시장조사 프로젝트를 실행함에 있어서 구체적인 업무수행 절차와 방법은 다음과 같음. 점포 컨셉 및 마케팅전략 기본방향 수립 출점 예정상권 지역분석및 상권력 평가 점포 운영전략 기본방향 수립 매출 및 손익계획 수립 출 점 - 사업 개요 및 전망 - 출점 예정지역의 지역개관 - 점포설계 및 구성 - 투자 계획 주요 조사 내용 - 점포 컨셉 및 마케팅전략 기본방향 수립 - 시장세분화, 타겟 설정, 포지셔닝 (생략) - 출점 예정지역 생활권분석 - 상권력 평가 - 판매 및 운영계획 - 인원 계획 - 서비스 계획 - 매출 계획 - 손익 계획 - 투자타당성 분석 - 구매 및 재고계획

99 [ ] 음식전문점 II. 시장조사 FLOW 2. 세부 진행 항목별 내용 점포 컨셉 및 마케팅전략 기본방향 수립 본 단계는 [ ] 전문점 출점을 위한 시장조사 프로젝트에서의 가장 기초적인 개념정립의 단계로서, [ ] 전문점 시장의 개요 및 전망분석을 통하여 시장을 세분화하고 사업자가 사업을 전개하고자 하는 표적시장 결정 및 포지셔닝을 실시함으로써 [ ] 점문점 컨셉 및 마케팅전략 기본방향을 수립하는 단계이다. 출점예정상권 지역분석 및 상권력 평가 사업자의 목표 상권에 대하여 전체적인 지역특성을 파악하고 각 구역별로 지역을 세분화하여 생활권을 구분하고 각 생활권에 대하여 입지선정기준에 의한 상권력을 평가함으로써 사업자가 출점하여야 하는 전략적인 지역을 결정하는 단계이다. 본 시장조사 결과에 따라 투자타당성 검토를 실시한 후에 사업타당성이 있다고 판단되면 구체적인 점포매물조사를 실시하고 상권분석 및 점포선정을 하도록 한다. 점포 운영 전략 기본방향 수립 향후 실질적으로 점포운영을 해 나가는데 있어서 필수적인 운영기본방향을 수립하는 단계로서, 설계 및 점포 구성, 판매 계획, 인원 및 서비스 계획, 구매 및 재고계획 등에 대한 기본방향을 수립하는 단계이다. 매출 및 손익계획 수립 신규점포 개점 전 예상 수요예측과 향후의 손익을 분석하는 단계로서, 투자비용 산출 및 매출계획을 통하여 손익을 분석하도록 하며, IRR(투자회수율)과 NPV(순현가)를 도출하여 사업개시의 투자타당성을 분석하도록 한다. [ ] 음식전문점 III. 시장조사 실행 결과 1. 점포 컨셉 및 마케팅전략 기본방향 수립 (1) 사업개요 및 전망 1) 시장 상황 사업 개요 - 90년대 초반 이후 중 상류층을 타겟으로 한 [ ] 전문점의 등장으로 고가정책을 유지하여 왔으나, IMF 이후 [ ] 의 대중화에 따른 가격파괴 [ ] 전문점 등장 - [ ]의 추구 효익이 접대 및 고급 외식문화에서 직장인들의 실용적인 회식문화로 확대 2) 경쟁브랜드 현황 브랜드 경쟁 #1 경쟁 #2 경쟁 #3 경쟁 #4 경쟁 #5 경쟁 #6 회사 주소 - 창업비용의 과다로 인한 창업자의 창업 어려움 사업 목적 전화번호 - [ ] 선호 층의 확대에 따른 대중적인 가격파괴점 전략 점포수 프랜차이즈 형태의 다 점포 전략 - 공동구매 방식으로 직영점 및 프랜차이즈점에 공급함으로써 공급가격 우위전략 인테리어 (평당) 가맹비 140만원 천만원 130만원 5백만원 140만원 5백만원 140만원 5백만원 110만원 7백만원 100만원 3백만원 - 가격파괴형 [ ] 전문점으로 구전에 의한 광고전략 로열티 (월) 없음 11만원 10만원 없음 없음 없음 - 저 창업비용 고수익전략 수익율 30% 40-50% 30% 30% 20-30% 30%

100 [ ] 음식전문점 III. 시장조사 실행 결과 1. 점포 컨셉 및 마케팅전략 기본방향 수립 (계속) (2) 마케팅 전략 맛과 즐거움을 주는 가격파괴형 [ ] 전문점 PRODUCT PRICE PLACE PROMOTION [ ]의 다양한 부위의 엄선된 고품질의 [ ] [ ]대중화 및 소비확대 를 위한 저가 정책 직영점 및 프랜차이즈점 대중적인 외식문화 선도 최저가격의 구전광고 MARKET SEGMENTATION 맛과 즐거움을 그리고 가격에 민감한 중산층 직장인 소비자 TARGET 30-40대 도시형 중산층 직장인 소비자 [ ] 음식전문점 III. 시장조사 실행 결과 1. 점포 컨셉 및 마케팅전략 기본방향 수립 (계속) (3) 점포 컨셉 구 분 내 용 1. 점포 규모 2. 간 판 3. 인테리어 4. 영업전략 - 약 15-20평 내외 ( 가격파괴 스탠드형 전문점으로서 적정평수 ) - 전면을 가능한 4M정도 확보 ( 외관을 시원하게 하고 좁다는 느낌을 피함) - 간판은 돌출형태, 재질은 파나프렉스를 사용하여 제작 - 색상구성은 청색과 백색을 조화 ( 음식의 이미지를 표현하는 그림 사용) - 무늬목 사용에 의한 고급스러운 분위기 연출 - 벽면 등에 형상 및 각종 정보안내문 사용 ( 평당 약120만원 예상) 메 뉴 - [ ]를 주메뉴로 사용하며 점심메뉴는 [ ] 가 격 - 주메뉴 : 14,000원 / 1인분 - 점심메뉴 : 5,000원 / 1인분, 8,000원 / 1인분 입 지 - 사무실 밀집지역 또는 역세권 유흥상업시설 이면도로 판 촉 - [ ] 가격파괴의 이미지를 부각한 구전광고 및 전단광고 5. 서 비 스 - 친절한 서비스와 신속한 공급 - 저렴하고 양이 많다는 이미지 부각

101 [ ] 음식전문점 III. 시장조사 실행 결과 2. 출점 예정상권 지역분석 및 상권력 평가 대상지역도 지역 개관 공공기관 밀집 아파트 ( ) 인근은 행정지역상 ( )1동, ( )2동, ( )3동을 가로지르는 지역에 위치하고 있으며, 지하철의 환승역으로서 1일 역을 이용하는 사람은 약 2만 5천명으로 조사되고 있음. (승차 : 12,000명, 하차 13,000명) ( ) 인근 상권은 각종 공공기관이 위치하고 있어 이에 따른 전문 사업지원 전철역 관련 사무실이 다수 위치하고 있으며, 또한 역세권 입지 특성답게 대로변 에는 각종 금융기관이 다수 입지하여 있는 지역임. 주 택 음 식 점 골 목 시장 대학교 아파트 주민들의 주거형태는 아파트가 지배적이나 ( )3동과 ( )1동으로 포함되는 대학교 부근에는 부유층의 단독주택과 빌라 촌이 형성되어 있음. 근린형 상권의 경우 소매형 점포들은 비중이 낮으며, 오피스가 근무 회사원층을 타켓으로 한 음식업종의 비중이 매우 높으며 총 566개소로서 53.2%의 비중을 차지하고 있음. ( 한식당 : 98개소, 커피 : 54개소, 호프 : 52개소, 갈비 :44개소, 회(일식) :: 44개, 해물탕 : 28개소 등 ) [ ] 음식전문점 III. 시장조사 실행 결과 2. 출점 예정상권 지역분석 및 상권력 평가 (계속) 대상지역도 생활권 분석 A지역 공공기관 밀집 B지역 아파트 A지역 :: 각종 공공기관이 위치하고 있는 지역으로 다수의 사업지원 사무실이 위치하고 있는 상태이며, 타 지역보다는 대형 오피스를 형성하고 있음. 식당가들은 20여곳으로 다소 빈약한 상태이며 주로 점심식사를 해결하는 장소로 이용되고 있음. 전철역 B지역 :: 사무실과 주거지역 (아파트)이 복합적으로 위치하고 있는 지역으로 사무실은 사업지원관련 업종과 대로변에 일부의 금융기관이 입주해 있으며 이면도로에는 대중음식점이 띄엄띄엄 자리잡고 있어 타 지역보다는 조용하고 깨끗하다는 점이 강점인 지역임 주 택 음 식 점 골 목 D지역 시장 C지역 대학교 아파트.. C지역 :: 대학교 후문으로 이어지는 입지로서 타 지역보다 오피스가의 형성이 약한 지역으로서 상권의 범위도 작은 입지임. 대로변 위주로 각종 소매업, 자동차영업소, 한방병원 등이 위치하고 있는 형태임. 이면에 대형음식점의 분포는 타 지역보다 열세임. D지역 :: 대로변에 자리잡은 대형 오피스빌딩과 사업지원사무실 등을 주 대상 으로 발달되어 있는 상권으로서, 이면도로상에서도 타 지역보다 중소규모의 사무실이 다수 위치하고 있는 입지임. 이곳에는 약 80여개소의 다양한 음식점이 분포되어 있으며, 저가에서 고가까지의 음식점이 고르게 분포되어 있는 지역임.

102 [ ] 음식전문점 III. 시장조사 실행 결과 3. 출점 예정상권 지역분석 및 상권력 평가 (계속) 항 목 A지역 B지역 지역 분류 C지역 D지역 상권잠재력 평가 ( 주거지역, 사무업무지역, 상업지역, 유흥.위락지역, 기타(학원지역) 등의배후세력의 형성 정도를 평가 - 각종 공공기관 위치하고 있는 지역으로 타지역보다 사업지원관련 사무실이 다수 분포되어 있는 지역임. - 상가 형성 특성상 대형의 음식업종이 형성되어 있는 지역임. - 야간에는 D지역의 유흥점을 이용하는 유동층이 높은 지역임. - 크고 작은 업무용 빌딩과 3천 세대정도의 아파트가 밀집 되어 있는 지역으로서 10대 학생층의 유동도 관찰되는 지역임 - 타 지역보다 근린형 소매 업종의 분포 비중이 높은 지역임. -대로변으로 자동차 영업소 3곳과 입시학원이 위치하고 있는 지역이며, 소규모 사업 지원 사무실이 위치하고 있으나 타지역보다 분포비중이 적은 입지임. - 배후에는 다수의 단독 주택가가 형성되어 있음. - 대형 빌딩을 축으로 다양한 업종의 업무용 빌딩이 밀집되어 있음. - 배후로는 먹자거리촌이 형성 되어 있으며 고가의 전문음식 업종에서 부터 중저가의 업종까지 고르게 분포되어 있는 입지임. 접근성 평가 ( 버스,지하철,건널목 등의 교통환경요인을 파악하여 접근성을 파악하고,주차여부, 전면의 가시성 등을 파악하여 편의성을 고려한다) - 전철역 6번,7번 출구로 이어 지는 위치로서, 대중교통을 이용한 접근성은 양호함. - 빌딩이 근래에 신축된 곳이 많아 주차시설이 양호하며 도로의 폭이 넓어 가시성이 좋은 입지임 - 전철을 이용한 대중교통 으로의 접근성은 양호하나, 경사로 형태로서 접근성이 취약한 입지임. - 상권 중심부에 유료주차장이 다수 위치하여 이를 이용한 주차는 가능한 입지임 - 버스,지하철을 이용한 - 전철역,버스,지하도,건널목 접근성은 좋은 편이나 도로의 등이 있어 타지역에서 유입이 폭이 좁아 차량을 이용한 많은 지역임. 주/정차는 불량한 입지임. - 주차가 되는 업소 비중은 적은 편이며 정차는 불가능한 입지임. - 골목에 상권이 다수 형성되어 있어 주동선상 외의 점포는 가시성이 떨어지는 지역임. [ ] 음식전문점 III. 시장조사 실행 결과 3. 출점 예정상권 지역분석 및 상권력 평가 (계속) 항 목 A지역 B지역 지역 분류 C지역 D지역 성장잠재력 평가 ( 시설개발의 추세와 주변의 개발진행상태 등을 평가하여 향후의 잠재력을 평가하고, 향후의 발전계획을 고려한다) - 신규로 오피스빌딩이 신축 되고 있는 지역으로 상권의 발전이 기대되는 입지임. - 기존 공터 자리에 초고층아파트 및 문화시설이 개발 예정이어서 이에 따른 상권의 발전이 예상되는 입지임. - 기존에 형성된 성숙된 상권 으로서 배후에 신축예정인 아파트 완공 후 상권의 발전이 기대됨. ( 아파트 건축 예정 ) - 다수의 유흥음식업종이 밀집 되어 있는 입지로서 경기회복 으로 인한 주변 오피스의 활성화로 직장인들의 이용 빈도가 상승될 것이 예견되는 지역임. 사업차단력 평가 ( 입지우위적인 측면 에서 대상지역내에서 경쟁을 배제하고 차단할 수 있는 힘을 평가하는 것으로 핵심지역인가의 여부 주동선상의 입지 우위성을 파악한다) - 대형의 한식점과 고급일식 전문점이 띄엄띄엄 위치하고 있는 입지임. - 칼국수 음식점이 최근에 개점하여 영업중임. - 경쟁요인은 적은 입지임. - 공공기관 건너편 대로변에는 식사 위주의 음식점이 다수 분포되어 있으며 배후로는 전문 음식점이 영업중임. - 국민은행 배후로 동일업종 경쟁점포가 3개소 영업중임. - 대학교 후문 주동선상에 위치하고 있는 입지임. - 지역내에 3곳의 중저가 경잼점이 영업중이며, 고급 상품을 전문으로 취급하는 경쟁 전문점이 1곳 위치하고 있음. - 전철역 인근지역의 핵심지역 으로 다수의 음식업종이 분포 하고 있음. - 지역 내에는 경쟁점포 2곳이 영업 중이며 고가에서 저가 까지 분포되어 있음.

103 [ ] 음식전문점 III. 시장조사 실행 결과 3. 출점 예정상권 지역분석 및 상권력 평가 (계속) 항 목 A지역 B지역 지역 분류 C지역 D지역 고객유인잠재력 평가 ( 대상지역에서 유동인구의 숫자와 주요 유동인구의 층을 파악하여 고객유인 잠재력을 평가한다) ( 오후 6-7시) - 1시간 유동인구 : 1,038명 대 이상의 남성층의 유동인구의 비중이 50% 이상 차지함 (퇴근인구) - 저녁시간대 퇴근하기 위해 지하철이나 버스 등을 이용 하는 20대 여성층의 이동도 많은 편임 ( 사무실 근무 여직원) ( 오후 6-7시 ) - 1시간 유동인구 : 468명 대의 남자 유동인구 비율이 높은 입지임. - 유동인구의 양은 미약한 입지임. ( 오후 6-7시 ) ( 오후 6-7시 ) - 1시간 유동인구 : 918명 - 1시간 유동인구 :: 1,026명 대의 젊은 직장인의 유동 대 까지의 유동인구 인구 비중이 높으나 비중이 다양하나 저녁시간 주이용층은 20대층의 비중이 대에는 30대의 비중이 증가 높은 입지임. 하는 입지임. - 유동인구의 양이 타지역보다 높은 지역임 - 타지역에서 유입되는 인구 이동이 많은 편임. 양립성 평가 (주변에 형성되어 있는 접객시설들을 조사하여 향후 개점의 호혜,경합 여부를 검토한다) - 다수의 사업지원관련사무실 - 경사로 입지로 찾아오는 단골 밀집지역임. 업종이 분포되어 있음. - 대형 평수의 음식점이 위치 - 추어탕,설렁탕,칼국수, 하고 있으며, 주로 점심시간에 고기전문점 등과 경쟁점포 영업이 잘되고 있음. 전문점이 영업중임. - 양립의 효과가 적은 입지라 - 주요 음식점 개요 :: 판단됨. - 주요 음식점 개요 :: - 중저가의 음식업종이 다수 분포되어 있는 입지임. - 양립의 효과가 가능한 입지라 판단됨. - 주요 음식점 개요 :: - 다양한 음식업종이 분포되어 있는 지역으로서 대로변 첫 이면도로가 A급 입지로서 토속한식업종의 분포비중이 높은 입지임. - 편의점 사거리 변으로 중저가 음식점이 다수 영업중임. - 음식업종의 다수 분포로 잠재고객 흡인력은 높으나 경쟁위협요소가 높은 입지임. [ ] 음식전문점 III. 시장조사 실행 결과 3. 출점 예정상권 지역분석 및 상권력 평가 (계속) 항 목 A지역 B지역 지역 분류 C지역 D지역 개점 및 인지용이성 평가 ( 주변의 점포형성상태를 파악하여 개점용이성 여부와 영업 전개시 홍보,인지 용이성 여부를 파악한다) - 점포의 인지도 및 접근성은 양호하나 매물확보의 어려움과 과다투자비용이 예상됨. - 중대형 점포들 위주로 형성 - 유동의 흐름이 빈약하여 타지역보다 상권세력이 적은 지역으로서 객단가가 높은 고가의 업종이 유망한 지역임. - 홍보, 인지용이성이 취약한 입지임. - 배후세력이 취약한 지역 으로서 매출상승에 한계가 있는 입지라 판단되며 점포규모가 대부분 소규모로 형성되어 있는 지역임. - 전철역 인근지역 핵심상권 지역으로서 유흥음식업종이 분포되어 있는 입지임. - 잠재고객흡인력이 강한 입지 로서 홍보가 유리한 입지임. 또한, 배후에 중소업무용 빌딩이 다수 위치하여 1차 타겟 고객층이 두터운 입지임. 단, 우수입지의 점포매물 확보가 어려운 입지임. 입지경제성 평가 (주변의 점포시세를 파악하여 투자효율과 입지효율을 파악한다) (단위 : 만원) 급지 평형 보증금 월임차료 권리금 상 대로변 10 3, ,000-5,000 중 이면도로 10 1, ,000-3,000 하 이면도로 안쪽 ,000-3,000 * 실제 점포매물조사를 실시하기 전에 파악한 지역의 임대시세를 판단하여 보면, 사업자의 전문점 점포 예상시세는 평당 600-1,000만원, 권리금은 만원 수준일 것임 ( 15평 기준 : 보증금 3,000만원 / 월 150만원 (평당 700만원), 권리금 4,000만원 (평당 300만원)

104 [ ] 음식전문점 III. 시장조사 실행 결과 3. 출점 예정상권 지역분석 및 상권력 평가 (계속) A지역 :각종 공공기관이 위치하여 사업지원 사무실 등이 밀집된 지역으로서, 지하철이나 버스 등 대중교통을 이용한 접근성과 가시성 등이 우수하고 저녁시간대 유동인구도 상당히 많은 편이나 이들의 특성이 대부분 귀가하거나 다른 지역으로 이동하기 위한 단순 유동인구이며, 상가형성 특성상 대형 음식업종 위주로 형성되어 있어 고급음식점을 이용하는 층이 주 고객층 이며 주로 점심시간대에 영업이 활발하게 이루어지고 있음. B지역 : 크고 작은 업무용빌딩과 3천 세대 정도의 아파트 밀집지역 주변지역으로서 근린형 소매업종의 분포비율이 타지역보다 높은 편이며 대로변에는 식사 위주의 음식점이 영업 중이며 배후로는 전문음식점이 영업 중인데 유동인구의 양이 미약하고 홍보나 인지용이성이 다소 취약한 입지임. C지역 : 대학 후문으로 이어지는 입지로서 타 지역보다 오피스 가의 형성이 약한 지역으로서 상권의 범위도 작은 입지임. 접근성은 좋은 편이나 도로의 폭이 좁고 유동인구들의 비율에서도 20대층의 유동이 많은 지역이어서, 배후세력이 취약한 지역으로서 매출상승에 한계가 있는 입지임. D지역 : 대형 빌딩을 축으로 다양한 업종의 업무용 빌딩들이 밀집해 있으며, 배후로 이면도로 길에 먹자거리 촌이 형성되어 있어 고가에서 부터 중저가의 음식업종들이 영업을 하고 있음. 유동인구의 양도 타 지역보다 많은 편이며 타 지역에서의 유입되는 유동인구가 상당히 많은 지역임. 주변의 대형 및 소규모 사무실에서의 직장인들에 의한 음식점 이용이 매우 활발한 지역으로서 지하철 인근지역에서 가장 핵심적인 지역이라고 판단되며, 특히 편의점 사거리를 중심으로 한 지역이 최적의 입지라고 판단됨. 단, 음식업종이 매우 많은 관계로 경쟁위협요인이 높은 입지이나 이러한 요인이 잠재고객 흡인력을 가지고 있는 입지임. 따라서, 출점예정상권에 대한 지역분석과 상권력 평가를 종합하여 보면, 사업자의 [ ] 전문점 출점을 위한 전략지역은 목표상권 지역에서는 D지역이 가장 시장전망이나 잠재수요능력에 있어 적합하다고 판단되며, 그 중에서도 편의점 사거리를 중심으로 전개되는 가시성이 우수한 도로변 지역이 바람직하다고 판단됨. [ ] 음식전문점 III. 시장조사 실행 결과 4. 점포운영전략 기본방향 수립 (1) 점포 설계 및 구성 항 목 내 용 표준점포 규모 전면 길이 점포 형태 - 기존 경쟁사들의 점포규모 및 투자수익성, 점포의 효율성 등을 고려할 때 15-20평 내외가 가장 적정한 것으로 판단됨. ( 너무 크면 투자액이 과도하게 되며, 너무 작으면 원활한 서비스 및 고객유치에 어려움이 발생 ) - 고객들의 동선에 불편함이 없도록 점포 전면은 가급적 3.5-4M를 확보 ( 점포 외관을 시원스럽게 표현하며 좁지 않은 느낌을 줌 ) - 점포 형태는 3 : 1 세로 장방형으로 전면 출입문을 축으로 긴 타원형의 카운터를 배치 주 방 - 전면을 향하여 매장 뒤편에 배치 - 평수는 [ ]전문점 매장의 메뉴특성상 1.5평-2평 미만으로 구성 - Lobby와 주방을 연결하는 공간에는 음료냉장고 및 냉동고 를 위치시켜 주방 인원들의 작업 동선을 효율적으로 구성 좌 석 수 - 기본 좌석수는 25개를 기준으로 구성

105 [ ] 음식전문점 III. 시장조사 실행 결과 4. 점포운영전략 기본방향 수립 (1) 점포 설계 및 구성 - IN & EXTERIOR 항 목 내 용 INTERIOR 컨 셉 마감재 벽 면 바닥재 조 명 높이조절 - [ ] 전문점의 운영 컨셉상 실내 인테리어는 아주 고급스러운 분위기보다는 주요 고객층인 직장인들이 편안하고 안락하게 느낄 수 있는 심플한 컨셉으로 구성하는 것이 중요 - 무늬목으로 처리하고, 칼라는 투톤으로 메인 칼라 지정 - 벽면의 키포인트는 와이드칼라나 데코레이션 기법을 이용함 - 세라믹 타일 마감을 해서 유지보수가 가능하게 함 - 은은하게 하고 음식을 신선하게 보이기 위해 할로겐으로 포인트를 줌 - 대부분의 경쟁사들은 테이블의 높이를 높게 잡아서 고객들의 불편함이 있으므로 카운터 높이 조절 및 의자의 높이를 조절하여 고객에게 편안한 서비스 제공이 필요 - 외부에서 노출이 잘 되지 않도록 시트지 마감 EXTERIOR - 매장의 내용을 홍보하는 SIGN 활용을 많이 하여 고객들이 쉽게 접근할 수 있도록 유도 [ ] 음식전문점 III. 시장조사 실행 결과 4. 점포운영전략 기본방향 수립 (2) 판매 및 운영계획 항 목 내 용 영업 시간 메뉴 구성 및 가격 - 오전 11:30- 오후 11:30까지 12시간 영업을 하는 것이 효율적 - 지역의 특성에 따라 영업시간 조정 필요성 ( 새벽2시까지 가능) - 점심시간 때에 저가의 메뉴로 판매전략을 세우는 홍보전략 필요 메인 메뉴 : 14,000원 / 1인분 ( 원가율 : 45% ) (1) (2) (3) (4) (5) 부 메뉴(점심) : 8,000원 / 1인분 (1) (2) (3) (4) (5) 부 메뉴 (점심) : 5,000원 / 1인분 (1) (2) (3)

106 [ ] 음식전문점 III. 시장조사 실행 결과 4. 점포운영전략 기본방향 수립 (3) 인원 및 서비스 계획 인원 계획 항 목 내 용 인원 구성 점장 : - 경력 10년 이상 (1급 조리사) - 1명 - 급여 : 2,500,000원 / 월 - 연령 : 40-50세 카운터 보조 : - 경력 2-3년 - 1명 - 급여 : 1,300,000원 / 월 - 연령 : 20대 후반 -30대 초반 주방 : - 경력 5년 - 1명 ( 밑반찬 준비 및 설거지 등 ) - 급여 : 1,000,000원 / 월 - 연령 : 30-40대 현재 원재료 원가가 많이 상승해 있는 상태이므로 1급조리사의 채용으로 원가를 최대한 줄이는 방법을 연구할 필요성이 있음. 고급조리사는 한정된 밑반찬의 응용이 가능하기 때문에 영업의 승패 여부를 좌우 고급조리사를 1호 매장의 점장으로 채용하여 매장내의 빠른 셋팅과 다점포 전략의 기본을 잡는 것이 중요 점심시간 Q.S.C를 강조하여 빠른 회전을 유도 타겟 메뉴로 저가 공략을 하여 저렴한 업소 임을 고객에게 주지시킴 자연스럽게 저녁시간대로 유도할 수 있는 분위기 창출 서비스 계획 저녁시간 복명복창의 무거운 인사보다는 Friendly Service 강조 업종면에서 보면 조금만 신경을 쓰면 단골 확보가 빠른 업종임 단골이 확보되었을 때는 손님 Retention이 중요 ( 점장의 접객서비스 교육 강화 필요성 ) 영업 초기에는 장시간 있는 손님도 부담이 없도록 세심한 서비스 배려가 필요 손님의 좌석 배치에 신경을 써서 효율적인 좌석관리가 중요 [ ] 음식전문점 III. 시장조사 실행 결과 4. 점포운영전략 기본방향 수립 (4) 구매 및 재고 계획 항 목 내 용 메이저 공급처하고는 초기 1호 매장의 물량으로 접근하기 힘든 상황임. 기타 거래처는 질이 낮아 거래를 하지 않는 것이 바람직함 가락동, 노량진 시장에서 취급 도매상과 거래선을 확보하는 것이 중요함. 중.저급 원재료 중에서 질이 좋은 물량 확보가 중요함. 구매 계획 < [ ] 상품 공급 단가표 > 상품 종류 단가 (원) 규격 (kg) 비 고 재고 계획 [ ]는 냉동제품이기 때문에 배송 스케쥴 관리를 잘하여야 함. 업체 선정은 배송 스케쥴에 여유가 있고, 일주일에 3일 배송이 가능한 업체 선정이 중요 매장내 원자재 재고는 재고관리서를 작성하여 불필요한 재고를 보유하지 않고, 2일치 물량만 유지하는 시스템이 필요 선입선출법을 도입하여 상품의 신선도를 유지함 ( 냉동상품의 경우 냉동고에 오래 보관하면 건조되어 상품의 신선도가 떨어짐 )

107 [ ] 음식전문점 5. 매출 및 손익계획 수립 (1) 투자 및 손익 산출내역표 (변동금액) (VAT제외) 임 차 보 증 금 30,000 천 원 영 업 권 리 금 40,000 천 원 점포관련 월 임 차 료 1,500 천 원 건 물 관 리 비 0 천 원 중 개 수 수 료 0 천 원 실 내 장 식 18,000 천 원 공사관련 가구/공조설비 0 천 원 주방 설비 공사 10,000 천 원 교육관련 교 육 연 수 비 0 천 원 점포관련 간판 및 광고물 5,000 천 원 손익관련 일 매 출 예 상 780 천 원 직 원 인 건 비 4,500 천 원 매출상승 2 차 년 도 10% 상승 3 ~ 5 차 년 도 5% 상승 차입금리 12% 년 * 점포비용 산출기준 - 점포규모는 15평 기준 - 전세가 기준 평당 약700만원 설정 ( 1억5백만원) 보증금 3천만원 / 월 150만원 수준 - 권리금은 약 4천만원으로 설정 (고정금액) 개 점 비 용 5,000 천 원 개점행사 (중개수수료포함) 0 천 원 0 천 원 냉 난 방 기 3,500 천 원 기타투자 점포비품및집기 1,000 천 원 인 허 가 비 용 0 천 원 제소전화해비용 0 천 원 계약관련 장 비 보 증 금 0 천 원 가 맹 비 0 천 원 총 마 진 율 55.00% (매출대비) 상품관련 전문점주or본부마진 55.00% (매출대비) (매출대비) 수 도 광 열 비 300 천 원 기타비용 잡 비 0 천 원 제 세 공 과 금 0 천 원 천 원 천 원 소 모 품 비 용 0.00% (매출대비) 재 고 감 모 율 0.00% (매출대비) * 공사 관련 비용 - 인테리어비용은 평당 약120만원으로 설정하여 총 1,800만원 - 주방 설비 등은 약 1천만원 - 간판 및 광고물 제작비용은 500만원 설정 - 냉난방기 350만원, 집기 비품 등은 100만원 * 매출 산정 기준 III. 시장조사 실행 결과 (인건비) 단위:천원 구 분 단 가 인 원 금 액 부 장 2, ,500 다 찌 야채다이 주 방 1, ,300 주방보조 1, ,000 참 모 써 빙 계산대 합 계 - 3 4,800 - 점심시간 : 5,000원 * 20석 = 10만원 - 저녁시간 : 객단가 17,000원 * 40석 = 68만원 - 영업일수 : 1개월에 26일 영업 기준 - 마진율 : 55%선 설정 [ ] 음식전문점 III. 시장조사 실행 결과 5. 매출 및 손익계획 수립 (2) 투자계획표 (VAT제외,단위:천원 ) 구분 항목 금액 적용금리 비 고 임차보증금 30, 부동산 영업권리금 40, 현금투자:월 1.00% 소 계 70, 간판제작 5, 간판 및 광고물, 인쇄물 실내장식 18, 인테리어 점포공사 가구/공조설비 0 0 주방설비공사 10, 주방설비 및 가구 등 냉/난방기 3, 점포비품 1, 주방/홀 비품 소 계 37, 교육연수비 0 0 기타비용 제소전화해 0 0 현금투자:월 1.00% 장비보증금 0 0 가 맹 비 0 0 인허가비용 0 0 중개수수료 0 0 개점비용 5, 소 계 5, 감 가 상 각 액 37, 월별 감가상각액(5년) L E A S E 투 자 액 0 0 월 LEASE료 현 금 투 자 액 112,500 1,125 월 투자 금리액 1.00% T O T A L 투 자 액 112,500 1,750 월간 금융비용

108 [ ] 음식전문점 III. 시장조사 실행 결과 5. 매출 및 손익계획 수립 (3) 손익계획표 (VAT제외 단위:천원) 구 분 1차년도 2차년도 3차년도 4차년도 5차년도 비 고 예상 일매출액 월간 총매출액 20,280 22,308 23,423 24,595 25,824 일 매출액 * 26 월간 매출원가 9,126 10,039 10,541 11,068 11, % (원가율) 월간 매출이익 11,154 12,269 12,883 13,527 14, % (마진율) 판관비 직원인건비 4,500 4,725 4,961 5,209 5,470 매년 5% 상승 잡 급 복리후생비 직원인건비*10% 수도광열비 매년 5% 상승 소모품비 % (매출대비) 재고손실 % (매출대비) 잡 비 통신비,보험료 건물관리비 매년 5% 상승 점포임차료 1,500 1,575 1,654 1,736 1,823 매년 5% 상승 소 계 6,750 7,088 7,442 7,814 8,205 월간 영업이익 4,404 5,182 5,441 5,713 5,999 영업이익기준BEP(일평균) 손익분기점 영업외 수지 투자금리 1,125 1,125 1,125 1,125 1,125 년 12.00% LEASE임차료 월 0.00% 감가상각비 정액상각(5년) 소 계 1,750 1,750 1,750 1,750 1,750 월간 경상이익 2,654 3,432 3,691 3,963 4,249 제 세 공 과 금 면허세,조합비 월 간 순 이 익 2,654 3,432 3,691 3,963 4,249 본부비용 제외 순이익기준 BEP(일평균) 손익분기점 [ ] 음식전문점 III. 시장조사 실행 결과 5. 매출 및 손익계획 수립 (4) 투자 타당성 분석 (V.A.T제외,단위:천원) 구 분 초기투자 1차년도 2차년도 3차년도 4차년도 5차년도 비 고 총 매 출 액 284, , , , ,533 매 출 원 가 128, , , , ,140 매 출 총 이 익 156, , , , ,393 G.P% 55.0% 55.0% 55.0% 55.0% 55.0% 총 비 용 102, , , , ,456 경 상 이 익 54,585 66,194 70,553 75,131 79,937 (현금흐름) 경상이익 54,585 66,194 70,553 75,131 79,937 점포임차 -30,000 30,000 영 업 권 -40,000 40,000 점포공사 -37,500 기 타 -5,000 21,000 21,000 21,000 21,000 21,000 감가상각비,지급이자,기타 총자금운영 -112,500 75,585 87,194 91,553 96, ,937 순현가(NPV) 247,750 차입금 12.0% 내부수익율(IRR) 72.8% 기대수익율 12.0%

109 [ ] 음식전문점 IV. 종합 의견 및 진행 계획 1. 종합 의견 사업자의 [ ]전문점 출점을 위한 시장조사를 실행한 결과 다음과 같은 종합의견을 제시하고자 한다. 사업자의 [ ] 전문점은 스탠드형 [ ] 음식 전문점 으로서의 컨셉을 가지고, 사무실 밀집지역 및 역세권 유흥상업시설 이면도로에의 출점 입지 조건을 지향하며, 저가격 고품질의 상품을 30-40대 직장인들을 주고객 대상으로 하여, 전문가에 의한 친절한 서비스와 분위기 조성으로 영업을 전개하는 것이 바람직하다고 판단되어, 상권 목표 인근지역에서는 앞서 언급한 D지역내의 우수지역에 출점하는 것을 목표로 하여 차후 일정을 진행하는 것이 바람직하다고 판단됨. [ 상가활성화를 위한 시장조사 ] I.조사 개요 1. 조사 개요 및 목적 기 간 20...( 총 10일간 ) 조사방법 대 상 지 현장조사와 문헌조사를 병행하여 실시 ( )시 ( )구 ( )동 ( )쇼핑타운 사업자의 고려 사항과 조사 기본목표 사업자의 고려 사항 2층 입점업종의 활성화 방안 업종변경이 필요하다면 최적의 업종 변경 방안 활성화되지 않은 스넥코너의 활성화 방안과 추천 업종 업종의 구애받지 않고 상가 전체의 활성화 방안 효율적인 상가 운영을 위한 시설측면에서의 검토 조사 기본목표 입지현황분석을 통하여 쇼핑타운의 현 위치를 명확히 하고, 입지분석을 통하여 지역시장의 분석과 전망을 검토하며, 상권분석을 통하여 쇼핑타운의 향후 나아가야 할 방향을 정립하여, 쇼핑타운에서 운영하여야 하는 최적의 업종을 선정하여 추천하며 기타 효율적인 상가운영방향을 판단하도록 한다.

110 [ 상가활성화를 위한 시장조사 ] I. 조사 개요 2. 대상 건축물 업종 구성 현황 업종 구성 현황 지상 5층 지상 4층 지상 3층 지상 2층 지상 1층 지하 1층 지하 2층 지하 3층 교회 보습학원 속셈학원 음악학원 치과의원 미장원 중국집 치킨/호프집 도서대여점 닭갈비점 국밥 스넥 부동산 3곳 편의점 분식점 경비실 관리실 당구장 노래방 주차장 주차장 [ 상가활성화를 위한 시장조사 ] I. 조사 개요 3. 시장조사 진행 흐름도 현장 조사 상가활성화 목표 설정 입지 현황 조사 자료 / 문헌 조사 입지 분석 - 지역분석 및 향후 전망 - 지구 분석 - 상업용부동산 시장동향 분석 집중 분석 상권 분석 - 상업 환경 분석 - 고객 통행패턴 분석 - 소비 행태 분석 - 경쟁 분석 상가업종선정 컨셉 설정 상가활성화를 위한 최적업종선정 추천 쇼핑타운 상가 활성화

111 [ 상가활성화를 위한 시장조사 ] I. 조사 개요 4. 시장조사 세부내용 지역 환경 분석 쇼핑타운의 최적업종선정과 상가활성화를 위한 전반적인 지역환경을 분석하는 단계로서, 먼저 입지세력권에 대한 기초 개념을 설명하고, 도시의 상권개괄 및 상가가 입지한 역세권 일대와 아파트 지역 일대의 생활권에 대한 입지특성을 분석 함으로써 쇼핑타운 활성화를 위한 최적업종 선정의 착안점과 기회요인을 도출한다. 설정된 상권에 대한 정밀현장조사 단계로서, 입지평가, 접근성평가, 주거상권, 유동상권, 업무상권, 주요접객시설 등에 대한 상권파악을 실시하고, 상권 내의 업종분포 및 상가별 상권 분석 상권력 비교를 통하여 쇼핑타운의 상권 내 상권력을 비교 평가한다. 이를 통하여 쇼핑타운의 강점과 약점, 기회와 위협요인을 분석함으로써 현 위치를 명확히 하는 한편 향후의 발전방향을 정립하도록 한다. 계속적으로 변모하고 있는 생활패턴의 변화 내용과 미래변화의 예측으로 쇼핑타운이 총괄 의견 - 업종 선정 및 추천 상가 운영을 보다 능동적으로 해 나갈 수 있도록 방향을 설정하고, 상권 내에서 활성화 된 상가 운영을 위한 최적 업종의 컨셉을 설정한다. 쇼핑타운이 취할 수 있는 업종 구성안에 대하여 추천을 실시하며, 전체적인 종합 의견을 제시하도록 하고, 부가적으로 상가활성화를 위한 부가 제언을 하도록 한다. [ 상가활성화를 위한 시장조사 ] II. 지역 환경 분석 1. 입지와 입지세력권 설정 방법 1 소매업에 있어서 가장 중요한 세 가지 요소는 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지라고 할 정도로 입지는 가장 중요한 요소이다. 2 특히 앞으로 소매업의 치열한 경쟁과 투자효율을 고려하면 유능한 경영자는 입지조사를 철저히 실시하고 상권에 대한 분석을 통하여 최적이용방안을 결정하고 동시에 적정투자 규모의 설정과 부동산 경영전략을 수립하여야 한다. 3 입지조사는 크게 생활구조, 도시구조, 소매 상업구조로 구분할 수 있다. 첫째, 생활구조 조사는 상권가능 지역의 인구구조, 세대구성, 소득수준, 소비수준, 구매행동 등을 상세히 조사하여야 한다. 둘째, 도시구조 조사는 지형 및 지세, 교통, 도시기능, 도시계획 등에 대한 사항을 파악하여야 한다. 셋째, 소매 상업구조 조사는 상업 집적지 형성이 가능한가, 가까운 곳에 상업 집적지가 있는가, 경쟁이 예상되는 경쟁점에 대한 정밀한 조사를 실시하여 판매동향, 상품구성, 경영전략 등을 파악하고 이에 적극적으로 대처하는 것이 필요하다. 4 입지조사가 완료되면 입지세력권을 설정할 수 있는데, 상권이란 고객동원지구를 말한다. 다시 말하면 입지세력권이란 통상 특정소매업 (또는 시장, 점포)의 상품을 구매하는 고객의 대다수가 살고 있는 지역을 뜻하기 때문에 단순한 거리로만 표시되는 것이 아니라 내점 소요시간 및 내점 편의성에 그 기초를 두고 있기 때문에, 흔히 아메바 형태로 설정되고 있다. 5 세력권 형성에 영향을 미치는 변수는 연구자에 따라 매우 다양하게 나타나고 있다. 일반적으로 세력권에 영향을 미치는 요인으로는 외적 요인과 내적 요인으로 대별할 수 있으며, 이 같은 세력권을 분석하기 위해서 입지특성, 소비자특성, 경쟁특성으로 구분하여 각 부문별로 특성을 조사, 분석할 수 있다.

112 [ 상가활성화를 위한 시장조사 ] II. 지역 환경 분석 2. 생활권 특성 분석 ( ) 역세권 도로 구조 도시계획에 의해 잘 정돈된 도로구조 ( 도로서비스 최상) 당 건물 인근의 은행 앞 주 도로는 생활밀착지역인 인근 아파트단지 2곳을 양쪽에 두고 있는 거주지 중심도로의 역할을 수행 입지 접근 용이성 당 건물 앞의 전철역 이용도로는 일방통행으로서 도로의 접근성, 주차 편의성 용이 전철역 방향에서의 접근성은 차량은 진행반대방향으로 불리 하나 도보이용층은 대체로 접근이 용이한 편 타 도시 접근성이 아주 좋음 대중 교통 환경 전철역과 연계되는 교통체계 확보가 다소 미흡 ( 생활권 중심의 도로구조 때문 ) 당 건물 인근 은행 앞 도로는 인근 타 지역으로 잇는 노선이 구축되어 있어 대중교통환경이 우수한 편임 교통환경 및 통행빈도 대중교통 - 인근 아파트단지와 전철역 이용버스는 마을버스 뿐임 - 은행 앞 도로의 버스 노선은 약 20개 노선으로 잘 발달되어 있음 - 기타 백화점버스, 할인점버스, 스포츠센타 버스 등이 활발히 형성 통행량 - 통행인은 주거지인구, 백화점, 전철역을 이용하는 사람들로 평일이 휴일보다 통행이 많음 - 대부분의 통행인은 인근 지역 주민들이 인근접객시설, 전철역, 대중교통 등을 이용하는 것임 - 재래시장 앞의 통행빈도가 아주 많음 (가장 높게 형성) ( 수요일 12시대 20대이상의 경우 당 건물과 재래시장 앞의 유동인구는 492명/726명) [ 상가활성화를 위한 시장조사 ] II. 지역 환경 분석 2. 생활권 특성 분석 ( ) 역세권 (계속) 주 분포시설 주변 이용 상황 아파트 밀집지역으로서 베드타운으로 형성 전철역 주변에 금융가가 형성되어 있고 근린상가내에 은행 등이 분산되어 입지 근린상가 등의 집객시설이 길게 늘어져서 형성 ( A상가, B상가, C상가, D상가 등) 대형유통시설인 백화점이 집객력을 가지고 있고 상권 중간에 동사무소가 입지 초등학교, 고등학교, 유치원 등의 학원시설 형성 단지 내 공원시설이 잘 형성되어 있음 구매력 높은 고객층은 백화점 이용 예상 재래시장은 값싼 여성의류와 아동상품이 집중되어 있어 이용도가 높음 D상가의 음식백화점은 깔끔한 푸드코너 형태로 다양한 음식 을 판매하고 있어 청년층, 여성층, 학생층이 주로 이용 재래시장의 음식백화점은 중.장년층을 주고객으로 하는 상품 구색을 갖고 있어 계모임, 일반회식의 장소로 활용(횟집 성황) D상가 지하에 새로운 직거래장터 개설에 따른 주변고객의 이용 및 인지도가 높아질 것으로 예상 생활권 인구 현황 ( )구 인구 현황 ( )동 인구현황 (00년도 기준 / 명 ) 세대수 인구수 남자 여자 세대당인구 세대수 인구수 남자 여자 세대당인구 305, , , , ,182 16,165 7,978 8,

113 [ 상가활성화를 위한 시장조사 ] II. 지역 환경 분석 3. 지역 환경 분석 종합 당 상가가 입지한 지역의 환경을 종합하여 분석하면, (1) 당 상가는 탄탄한 구매력을 가진 아파트밀집지역 근린상가로서 전철역세권에 연계된 ( )동상권에 입지하여 있으며, 입지적으로는 ( )동상권의 중심부에서 벗어나 있는 상권의 외곽에 입지하여 있는 상업시설이라고 판단됨. (2) 도로 인접도 및 교통환경이 우수하여 상가로의 접근용이성은 우수하다고 판단되나, 상권 내 거주민들의 상업시설 이용 및 도보 유동인구는 상권의 중심부방향으로 활발하게 형성되어 있는 상황이다. (3) 따라서, 상권의 외곽에 입지한 단점을 극복하고, 도로를 인접한 접근용이성이 우수한 장점을 활용하여 상권범위를 확대하기 위해서 인접 상업시설의 업종분포 및 상권력 분석을 통하여 경쟁은 가급적 피하고 상가간 상호 연계하여 집객력을 높일 수 있는 방향으로의 업종구성계획이 필요하다고 판단됨 [ 상가활성화를 위한 시장조사 ] III. 상권 분석 1. 입지 환경 분석 주거 상권 유동 상권 일반적 기준 - 인근의 주거밀집정도 및 수준 평가 - 시설의 기본적인 수요층으로 업종 구성 전개에 있어 주요대상이 될 수 있는 중요한 의미를 보유 입지특성 평가 - 전철역에서 아파트지역으로 진입하는 초입의 아파트 밀집지역으로 주거밀집도가 아주 높음 - 약 5,000여세대의 16,000여명의 인구가 생활하고 있는 ( )동 지역상권에서 당 상가는 외곽라인에 입지한 상황 업무 상권 일반적 기준 - 인근지역의 업무시설 분포 현황 - 주거용, 상업용시설 모두 적용되는 상권분석의 한 부분으로 소비경향 예측에 필요 입지특성 평가 - 상권 내에 동사무소가 있어 상권의 중심을 이루는 시설이 되고, 당 상가 인근으로 은행 2곳이 있고, 인근에 금융시설이 분산되어 영업중이다 - 백화점, 전철역 인근으로는 금융타운이 형성되어 거주 상권과 분리되어 있는 측면이 있다 일반적 기준 - 상가를 중심으로 한 도로를 이용하게 되는 보행자 및 이용차량 의 수로 상업시설의 한계를 결정 입지특성 평가 - 당 상가 앞 도로는 일방통행으로 형성되어 지역상권내로 진입 하는 차량 통행이 빈번함. - 도로이용객은 대부분 거주지에서 교통편 (지하철, 버스)을 이용하는 것이 대부분 주요 집객 시설 일반적 기준 - 상가가 속한 구역내 집객력있는 시설의 유무와 이 시설이 상가에 주는 영향력 평가 입지특성 평가 - 고교, 초등교, 유치원, 각종 학원시설 등이 아동층, 청소년층의 유동력을 일으키고 있다 - 백화점은 지역 거주민들에 대한 집객력을 크게 작용할 것으로 보여 인근 근린상가들에 영향을 줄 것으로 예상 - 인근의 상가들이 상권 중간을 가로질러 길게 형성되어 있어서 집객력을 가지고 있으며 각 상가가 업종구성의 특성에 따라 경쟁 또는 보완 관계가 형성될 것으로 전망

114 [ 상가활성화를 위한 시장조사 ] III. 상권 분석 2. 상권분석의 중요성과 특성 (1) 상권분석의 중요성 상권에 대해서는 여러 가지 정의가 나타나지만 한마디로 정의하면 상권은 점포가 고객을 흡입하는 지리적 범위 또는 대표적인 상품판매액의 약 90%를 점하는 주위의 지역 으로 보며, 이에 상권에 대한 인식과 분석이 필요하다 상권분석의 필요성은 다음과 같은 세 가지를 들 수 있다. (1) 상권분석은 잠재수요를 반영하는 판매예상량을 추정하는데 필요하다. (2) 상권분석을 통하여 상권에 대한 올바른 인식과 파악은 고객지향적인 마케팅전략의 수립과 전개에 필요하다. 왜냐하면 이를 통해 세분화된 시장의 파악이 가능해지기 때문이다. (3) 상권분석은 입지전략을 전개하는데 필요하다. 즉, 상권내의 소비자의 욕구 (상품 또는 서비스)와 기존의 소매점이 제공하고 있는 상품과 서비스의 만족감에 대한 격차를 파악할 수 있고, 이를 통하여 판매기획과 입지전략을 행할 수 있기 때문이다. (2) 신도시 상권의 형성과정 상권형성 초기단계 - 어떤 도시이든 제일 먼저 들어서는 것은 주거단지이다. - 그 중 아파트단지가 최우선적으로 입지하게 되므로 자연발생적으로 단지내 상가에서 상권이 형성된다. - 따라서 상권형성 초기 단지내 상가가 지가상승률이 높게 나타나는 것도 이런 이유에서이다 차상권 형성시기 - 아파트의 입주가 늘어남에 따라 상점을 이용하는 사람이 많아지므로 수요에 따른 공급이 절대 부족해지는 시기에 근린상가가 형성된다. - 근린상가는 생활시설 위주로 형성되고 규모는 5층 이하의 건물로 연면적이 대부분 1,000평 이하이다 차상권 형성시기 - 아파트의 입주가 70% 이상 끝이 나고 생활편의시설이 마무리단계에 이르며 주거용지 개발의 마지막 단계인 단독필지 개발이 시작되는 시기 - 이 때 도로공사는 90%로 공정이 끝나고 교통시설도 80%의 공정이 끝나 역세권의 개발이 시작되는 시기 - 2차시기의 상권이 중형 쇼핑타운으로 형성되어 가면 아파트의 입주는 80~90% 끝이 난다 차상권 형성시기 - 상권형성의 마지막단계로서 도시의 기능이 전반적으로 자리잡게 되며 업무를 비롯해 배후편의시설이 마무리된다. - 대형백화점이나 대형쇼핑타운의 공사가 본격적으로 시작되는 단계이고, 이 시기가 지나면 도시는 완전한 제 모습을 갖추게 된다. - 이 시기가 되면 역세권의 상거래 행위가 활성화되고 기준치가 넘어섰던 단지내 상가가 침체되며, 근린상가는 안정세를 찾게 된다. [ 상가활성화를 위한 시장조사 ] III. 상권 분석 2. 상권분석의 중요성과 특성 (계속) (4) 상권 규모에 따른 특성 상권의 형성과 이에 따른 상권구분은 행정구역별 구분보다는 상권형성에 영향을 미치는 여러 요인들에 의해 크게 좌우되고 있다 전반적 상권규모의 형성은 생활 및 도시공간구조 등의 측면에서 도심권, 지역권, 지구권 그리고 근린 및 주택근린권으로 구분할 수 있다 대상지역의 입지특성상 주택지 근린형 상권이 형성되고 그 상권특성을 살펴보면 다음과 같다. 입지특성 상권. 인구 접근 수단 고 객 층 통행량 특성 - 반경 500 ~ 700m 이내 - 배후 인구 1만명 이하 - 도보가 90% 이상 차지 - 인근의 주부, 어린이, 노인 - 인근주민 95% - 고정 고객 80% - 평일 3,000명 이하 - 도로 옆으로 형성 - 일요일, 공휴일에는 한산함 구매특성 구매 동기 욕구 분류 구매 상품 - 매일 - 격일 ( 또는 이틀마다 ) - 가깝고, 편리하며, 친절하다 - 생활조건의 욕구 - 실용품 - 일반용품 - 당일 사용품 근접지 상권특성 상업 형태 상가 형성 분 위 기 시 설 이 벤 트 - 가게 (점포주택) - 생업적 상품 - 분산적 상점 - 소규모 영세 - 상점이 점으로 분산되어 도로선 상에 길게 형성 - 상점과 고객과의 친밀감 - 친밀한 인간 관계 - 가로등 - 차양 - 선탠유리를 통한 광고 - 상권활성화를 위한 특정 이벤트 - 이벤트 없음

115 [ 상가활성화를 위한 시장조사 ] III. 상권 분석 3. 배후지 상권분석 (1) 상권 지도 APT APT APT APT 백화점 전철역 (1) 상가 (2) 상가 (3) 상가 초등학교 일방통행 동 사무소 (4) 재래시장 일방통행 공원 (5) 상가 유치원 휴식 공간 상가 입지 (6) 상가 (7) 은행 (8) 은행 (9) 패스트 푸드 건널목 버스정류장 버스정류장 건널목 (10) 상가 (11) 동신파크 (12) 빌딩 (13) 빌딩 (14) 빌딩 (15) 상가 APT 고등학교 어린이 공원 APT APT 3. 배후지 상권분석 (계속) (2) 유동인구 측정 시 간 대 오전 10시 ~ 11시 정오 12시 ~ 1시 오후 3시 ~ 4시 오후 5시 ~ 6시 저녁 7시 ~ 8시 합 계 [ 상가활성화를 위한 시장조사 ] 10대 이하 20대 30~40대 50대 이상 소 계 III. 상권 분석 수 토 일 수 토 일 수 토 일 수 토 일 수 토 일 수 토 일 남 여 남 여 남 여 ,030 1,668 2, % 20% 15.2% 12.2% 25.1% 41.7% 23.6% 26.1% 100% 100% 100% ,529 1,692 3, % 31.8% 22.2% 15.5% 16.4% 28.7% 15.1% 24% 100% 100% 100% ,603 1,561 3, % 44.7% 14.2% 11.3% 21.6% 32% 12% 12% 100% 100% 100% 남 여 남 여 총 계

116 [ 상가활성화를 위한 시장조사 ] < 유동인구 조사내용 개요 > 항 목 내 용 전체통행량 조사시점 당건물입구앞 5시간 전체 시간당 평균 수 토 일 수 토 일 2,698 3,221 3, 시간그룹별 통행량 연령별. 성별 구성비율 통행인의 특성 - 수요일 :: 오후 5시 이후가 23.8%로 높으며 이는 10대 이하의 유동인구가 늘어난 것이며 오후 12시대 (83.5%)와 오후 3시대 (68.9%)에 집중을 보였던 30대 이상의 유동인구는 오후 6시 이후부터 줄어듬 - 토요일 :: 오후 12시대가 24.5%로 높으며 오전 10시대가 14.1%로 낮음 - 일요일 :: 오후 5시대가 22.7%로 높으며 오후 12시대가 18%로 낮음 - 성별 구성비는 수요일은 38 : 62로 여자가 높음. 이는 30대 이후 주부들의 유동인구가 많기 때문이다. 토요일과 일요일은 각각 47 : 53, 51 :: 49로 비슷함 - 연령별 구성비는 수요일은 방과 후의 10대 이하 (26.1%)와 30대 이상이 60.5%를 차지하며, 토요일과 일요일은 10대 이하 및 20대가 각각 43.5%,, 15.8%로 대부분을 차지함 - 통행인은 주거지에서 전철역을 오고가는 이용객들이 대부분임. 특히, 수요일은 30대 이상 주부들이 재래시장 을 이용하는 경향이 두드러짐 - 방과 후 10대 이하는 PC게임방을 이용하거나 인근 상가 음식코너 이용객들임. - 토요일과 일요일은 가족중심의 유동인구임 자동차 통행 - 평일은 시간당 430여대 정도로 인근 상가를 이용하는 사람들이며 특히 재래시장 안으로 들어가는 차량이 많음 ( 17:00시 이후에는 차량통행이 줄어듬 ) - 일요일에는 평일보다 더소 떨어져 오전에는 시간당 250여대, 오후에는 350여대 정도임 [ 상가활성화를 위한 시장조사 ] III. 상권 분석 4. 경쟁 구조 분석 (1) 상권 내 업종분포 현황 < 백화점 > < (1) 빌딩 > < (2) 상가 > < (3) 상가 > < (4) 재래시장 > < (5) 상가 > 8F - 주차장 7F - 문화센터 6F - 카드센터 5F - 가구 / 수예 / 식당가 토속한식전문점, 칼국수,일식회집, 비빔밥, 우동, 커피숍, 갈비, 중국집, 아이스크림 4F - 가전 / 가정 / 아동 / 스포츠 3F - 신사의류, 숙녀용품 2F - 숙녀의류 1F - 잡화 B1 - 식품(슈퍼, 스넥 코너) 우동,덮밥,생면전문점, 냉면, 수제비, 칼국수,만두,국밥, 비빔밥, 베이커리, 떡집 B2 - 행사장, 패스트푸드,약국, 지하철출입구 5F - 외국어학원 4F - 게임장, 커피숍, 한의원, 미용실, 전당포 3F - 서점, 게임기, 컴퓨터,화장품, 019, 커피숍, 치킨점, 도서대여점, 동물병원, 011, 옷수선, 공인중개사, 도장 및 인쇄 2F - 식당가 (한식,분식,일식) 추어탕 1F - 개인편의점, 김밥, 문구, 사진, 낚시, 공인중개사 B1- 가요주점, 당구장, 이발, 노래방 5F - 헬스, 수영장, 에어로빅 4F - 에어로빅, 골프스쿨, 발레학원, 미술학원 (공실-3곳) 3F - 한의원, 치과, 피부비뇨기과, 기원, 속셈학원 (공실 2곳) 2F - 헤어숍, 어린이사진, 선물 코너, 호프.레스토랑, 한식, 증권, 드림 관광,의료기구판매 (공실1개) 1F - 화장품, 히트상품판매, 인테리어, 지점토, 공인중개사(2), 꽃집, 커텐, 아이스크림, 수입소품, 수입패션, 베이커리, 수입아동복, 양말 (공실 4곳) B1 - 사우나, 탁구장, 전자 2F - 교회, 은행,내과.소아과, 안과(안경), 치과, 한의원, 건강교실, 미술학원, 피아노학원, 사진, 가전, 가구점,수족관, 미용실, 이발,중국집, 한식 1F - 인테리어(4), 공인중개사(6), 커텐(4), 여성의류(6), 액세서리, 혼례용품, 선물 코너, 침구, 가구점, 수선, 스포츠웨어, 공예, 건강식품, 꽃, 철물, 열쇠, 쌀, 분식, 화랑, 보석, 포토숍,비디오대여, 안경, 문구완구, 유아복, 내의, 세탁, 슈퍼 2F - 호프치킨(2), 생선초밥, 칼국수, 만두, 우동, 설렁탕, 사철탕, 부대 찌개, 아구, 돌솥비빔밥, 떡볶이, 보쌈, 손두부, 수제비, 세탁,커피숍, 맥주, 미용실(2),사진관, 내과, 소아과, 치과(2), 바둑교실, 피아노 학원, 기원, 어린이서점, 건설증권, 은행 1F - 여성의류(25), 아동복(11),한복, 내의, 액세서리(3),수선(2), 자수, 침구, 종합의류(2), 잡화(2), 가방, 문구 완구(2), 침구 및 인테리어(2), 가구, 세탁,신발, 약국, 금은보석(2), 꽃, 화장품, 공인중개사(7) B1 - 재래시장 (반찬, 정육점, 야채, 청과, 건어물, 슈퍼, 방아간, 떡, 생선 등 ) 2F - 중국집, 돌솥밥, 세탁, 치과, 피부 관리실, 미용실, 이발, 태권도, 검도, 유아놀이센터,미술학원, 음악학원, 속셈 학원, (공실30%) 1F -베이커리, 문구, 공인중개사(2), 열쇠, 비디오, 약, 안경, 시계, 침구, 화장품, 아동복, 액세서리, 커텐, 내의, 골프웨어, 여성의류, 수선, 사진 가구소품, 자전거전문점, 국민투자 신탁 (공실 70%) B1 - 종합스넥코너 슈퍼 개점준비중 수입전문점, DIY전문점 < (6) 상가 > < (10) 상가 > < (11)상가 > < (12)빌딩 > < (14) 빌딩 > < (15)상가 > 5F - 교회 4F - 여성전용헬스 3F - 어린이집 2F - 소아과, 보습학원 1F - 공인중개사(3), 치킨 B1 - PC게임, 의료기 < (7) 은행 빌딩 < (8) 은행 빌딩 > 5F - 독서실, 단전호흡 4F - 투자증권 3F - 은행 2F - 은행 1F - 은행 B1,B2 - 주차장 < (9) 패스트푸드 빌딩 5F - 교회 4F - 산부인과, 고입학원, 대입학원 3F - 치과, 한의원, 기원, 교육원, 보습학원, 고입학원, 학생복 2F - PC게임방, CC마트, 수선, 문구, 도장열쇠, 동물병원, 미용실, 피아노악기백화점, 컴퓨터, 호프점 (공실 30%) 1F - 귀금속, 꽃, 스포츠마사지, 도너츠, 스티커사진, 학생복, 분식, 공인중개사(2), 액세서리, 카센타, 브로마이드사진 전문점, 안경 B1 - 노래방, 스넥, 활어회, 실내포장마차, 실내골프 5F - 중고입시학원, 독서실, 재능교육 4F - 치과, 산부인과, 법무사, 영어학원, 출판, 피아노학원, 서예 3F - 안과(안경), 이비인후과, 소아과, 피부과, 치과, 한의원, 내과 2F - 증권, 비디오 1F - 은행, 정형외과 B1 - 분식, 분식, 김밥,만화, 노래방, 단란주점, 이발소, 비디오, 레스토랑 5F - 고입.대입학원 4F - 미술,피아노학원 3F - 한의원, 외국어학원 2F - 독서실 1F - 건강빵전문점, 서점, 가구점, 화랑, 실내포장마차, 공인중개사(2) B1 - 당구장 < (13) 빌딩 > 5F - 교회 4F - PC게임방, 체육관(태권도) 3F - 치과, 내과, 컴퓨터교실 2F - 헬스 1F - 공인중개사(3), 의상실 B1 - 노래방, 레스토랑 5F - PC게임방 4F - 학원 3F - (공실) 2F - (공실) 1F - 은행 (공실) B1 - 공실 2F - 액서서리, 미술학원, 미용실, 피부관리, 세탁, 컴교실공부방 1F - 지물포, 공인중개사(5), 슈퍼, 꽃, 신발, 란제리, 수예점, 액서서리(2), 문구전문점, 컴퓨터판매수리, 게임프라자, 사진, 레코드, 문구, 중고서점, 약, 여행사, 수족관, DC백화점, 화장품, 수입화장품, 도서대여점, 커텐, 철물, 가전수선, 여성구두, 레저용품, DIY가구, 수입가구, 인테리어, 금은보석, 여성의류, 아동복, 신사복, 피아노/바이올린학원 B1 - 쌀, 분식, 수퍼, 한식, 빨래방, 세탁, 도서대여점, 도서할인매장, 화장품, 떡집, 반찬전문, 미용실, 해물탕배달, 철물, 표구, 혼수 및 침구, 에어로빅 (공실 40% ) 2F - 골프장 1F - 패스트푸드, 실내포장마차, 분식, 카센타, 가요주점

117 [ 상가활성화를 위한 시장조사 ] III. 상권 분석 4. 경쟁구조 분석 (계속) (2) 상가별 상권력 분석 항 목 A지역 B지역 상가별 현황 C지역 점포 입지 상가 현재 상권력 평가 주거지역, 업무지역, 상업지역, 유흥.위락지역, 학원지역등의 배후세력의 형성 정도를 평가 - 역세권으로서 배후세력의 형성이 잘 발달되어 있으며 상가별 차별화를 이루고 있음 - A상가. 수입품위주의 점포 구색. 수영장, 사우나 등의 시설. 골프스쿨, 발레학원 등 - B상가. 인테리어 및 커텐 등 집중. 식당가 형성 안됨 - 재래시장. 식당가 형성. 재래시장 형성. 여성의류, 아동관련용품 집중 - 상업, 학원지역으로서의 깔끔한 환경을 갖고 있으나, ( )유통내의 공실이 많아 배후세력 형성이 다소 미흡함 - 깨끗하고 다양한 먹거리 장소와 외부휴식공간,편의점, PC게임방이 형성되어 있어 10대들의 만남의 장소로 활용 되고 있음 - 업무지역 형성은 안되어 있으나 병원 및 학원시설이 잘 형성되어 있음 - 즉석사진코너, 브로마이드 등의 신세대 액서서리코너, 모닝글로리, PC게임방 등의 청소년층이 이용하는 상업 시설이 잘 발달되어 있음 - 지하 식당가 시설은 미흡하고 분위기는 어둡고 칙칙한 인상 - 주도로변의 이면에 형성되어 있고, ( )동 상권의 외곽에 입지해 있어 상권력이 다소 약함 접근성 평가 버스, 지하철, 건널목 등의 교통환경요인을 파악하여 접근성을 파악하고, 주차여부, 가시성 등을 파악하여 편의성을 평가 - 지하철 이용이 편리하나 버스 등 대중교통 이용은 다소 불편함 - 주.정차 용이함 - 지하철 이용이 다소 불편 하지만, 대중교통 이용은 매우 편리함 - 주.정차 용이함 - 지하철 이용은 다소 불편 하지만 대중교통 이용은 편리 - 주.정차는 다소 불편함 - 주.정차 용이하며 주도로에 버스정류장이 있고 이용객들의 가시성이 좋음 [ 상가활성화를 위한 시장조사 ] III. 상권 분석 4. 경쟁구조 분석 (계속) (2) 상가별 상권력 분석 항 목 A지역 B지역 상가별 현황 C지역 점포 입지 상가 성장 잠재력 평가 시설개발의 추세와 개발진행상태 등을 평가하여 향후의 상권잠재력을 평가 - 백화점의 개점 영향으로 영업에 문제점을 드러내 공실 이 늘어나고 차별화된 점포 업종 구성이 필요할 것으로 판단됨 - ( )유통 수퍼가 슈퍼로 다시 개점준비하면서 상권의 활력을 불어 넣을 것으로 예상됨 - 현재 영업에 어려움을 겪거나 - 백화점 내의 고급 식당가와 공실로 있는 점포들이 가장 재래시장, ( )유통 내의 활발한 ( )상가와 경쟁을 음식백화점과의 경쟁환경 할 수 있는 업종으로 전환이 이루어질 것으로 보이나 당분간은 현재의 공실 상태를 열악에 따라 음식.외식업 에서는 집객력 및 상권력이 매우 떨어지는 상황임 면하기 어려울 것으로 판단됨 중간 저지성 평가 입지우위적인 측면에서 대상지역내에서 경쟁을 배제하고 차단할 수 있는 힘을 평가하는 것으로 핵심지역인가의 여부, 주동선상의 입지우위성을 평가 - ( )동 상권의 중심에서 백화점과의 차별화를 이루어 인근 아파트 상권의 핵심지역 으로 자리매김하고 있음 - ( )동 상권의 외곽지역과 - 언덕에서 주도로로 내려오는 주도로상의 이면지역의 복합성에 따라 아동,청소년층 에 맞고 30대 이상의 주부들을 지역형상으로 인해 인근 아파트 단지 내에서의 중심 역할을 못하고 있음 흡수할 수 있는 새로운 쇼핑 거리 ( New Shopping Street )가 구성되면 인근 아파트 단지와 백화점에 이르는 주 동선상 에서 입지우위를 확보할 수 있음 - 현재의 업종구성이 대상상권 내에서 경쟁 우위성을 확보 하지 못하고 있음

118 [ 상가활성화를 위한 시장조사 ] III. 상권 분석 4. 경쟁구조 분석 (계속) (2) 상가별 상권력 분석 항 목 A지역 B지역 상가별 현황 C지역 점포 입지 상가 경쟁상태 평가 주변 상권 // 업종간의 경쟁상태를 평가 - 지역 내 상가별 업종구성이 다양하며, 타 지역과의 업종 및 입점 시설이 탁월함 - 주변상권에 비하여 음식 백화점의 경우 깨끗한 시설 환경과 다양한 상품구색으로 경쟁우위를 갖고 있음 - 업종구성 미약으로 경쟁력 잃고 있음 - 버스정류장이 있어 병원 시설이 잘 발달되어 있음 (산부인과, 치과, 안과, 이비인후과, 소아과, 피부과, 내과, 정형외과,한의원) - 이면도로에는 10대 이용 시설이 집중되어 있으나 재래시장 내의 지하 코너는 경쟁력을 잃고 있음 (식당 형성 안되어 있음) - 다른 지역과의 경쟁력이 상대적으로 약함 개점 및 인지용이성 평가 주변의 점포형성상태를 파악하여 개점용이성 여부와 홍보, 인지용이성 여부를 평가 - 근린상가 형성상태로 개점이 용이하고 홍보와 인지도가 양호하나 불규칙한 간판 배치로 인지 어려움 - 쇼핑몰 형성상태와 이면도로 위치에 따라 개점이 용이하고 홍보와 인지도가 좋음 - 주도로와 이면도로가 있어 개점이 용이하고 홍보와 인지도가 좋음 - 주변지역의 점포형성이 잘 되어 있어 동 업종 개점에는 어려움이 있으나, 개점 시 인지도와 홍보에 있어서는 가시성이 있어 양호하나 간판배치가 불안정하고 지저분하게 보여 인지도에 어려움이 있음 [ 상가활성화를 위한 시장조사 ] III. 상권 분석 4. 경쟁구조 분석 (계속) (2) 상가별 상권력 분석 항 목 A지역 B지역 상가별 현황 C지역 점포 입지 상가 누적적 흡인력 평가 대상지역에서 전면 유동인구의 숫자와 주요 유동인구의 층을 파악하여 고객유인 잠재력을 평가하고 동종업종의 집합력으로 고객을 유인할 수 있는 힘을 평가 - 병원, 학원 등 업종의 구성이 다양하여 고객유인의 잠재력이 아주 좋음 - 쇼핑환경이 좋아 동종업종 이라도 고객 유입력을 갖고 있음 - 청소년층의 고객 유인력을 갖고 있으나, 시장형성 및 식당형성이 미약하여 주부 들의 흡입력이 약함 - 평일에는 학원을 이용하는 학생층과 휴일에는 교회를 이용하는 교인 층을 갖고 있으나 기타 업종의 고객유인 잠재력은 약함 양립성 평가 주변에 형성되어 있는 접객시설들을 조사하며 향후 개점의 호혜, 경합 여부를 평가 - 접객시설은 보통이나 점포 업종 구성의 특색에 따라 경쟁우위 확보력이 있음 - 접객시설이 좋고 쇼핑환경이 타지역보다 잘 형성되어 있어 업종이 적정하다면 경쟁 우위를 확보할 것으로 판단됨 - 주도로상의 접객시설은 좋은 편이나, 이면도로에 있는 상가의 시설이 약함 - 상가의 뒤편이 언덕이고 아파트가 있어 배후세력의 한계성을 안고 있음 - 병원, 학원 이외에는 업종간의 응집력이 약함

119 [ 상가활성화를 위한 시장조사 ] III. 상권 분석 4. 경쟁구조 분석 (계속) (2) 상가별 상권력 분석 (종합) 상권 구분 상권 특성 A지역 상권 ( 역세권상가, ( )프라자, ( )상가, 재래시장) - 역세권과 지역 중심상권으로서 상가별 차별화된 업종 구성으로 타지역과 비해 우위를 점하고 있는 지역 - 백화점의 영향으로 업종 변동이 예상 - 재래시장의 활성화로 지역 핵심상권 유지 예상 (시장의 기능이 매우 강함) B지역 상권 ( 유통, ( )프라자, 당 점포입지상가 등 은행건물 ) - 학원, 패스트푸드, 유아관련산업, 편의점 등으로 상권의 외곽지역에서 아동, 청소년 대상 업종 위주로 구성되어 나름대로의 위치를 갖고 있다. - 그동안 침체되었던 ( )유통 수퍼가 슈퍼로 새 단장하면서 주부들의 집객력을 높여 아동, 청소년층을 기반으로 주부들을 흡수하는 성장가능성이 높은 상권 - 각 상가간 업종구성의 연계성 및 차별화가 지역 상권 활성화의 관건 C지역 상권 (( (( ) 상가, ( )파크, ( )빌딩, ( )빌딩, ( )빌딩, ( )상가) - 도로를 전면에 두고 있어 병원, 학원시설 등이 형성되어 있고, 청소년층을 대상으로 하는 업종이 잘 발달되어 있음 -언덕에서 주도로로 내려오는 지역적인 형상으로 인해 인근 아파트상권 상권의 초입에서 중심역할을 수행하지 못하고 있으나 B지역 상권과 경합정도는 매우 강하다고 판단됨 [ 상가활성화를 위한 시장조사 ] IV. 총괄의견 - 업종선정 및 추천 2. 개발 컨셉 및 업종 구성 A 지역 상권 - 지역 중심상권의 역할 - 시장기능 활성화 (지역 핵심상권) - 상가별 차별화된 업종 구성 B 지역 상권 - 지역상권의 외곽지역 입지 - 아동, 청소년 대상 업종 위주 구성 - 슈퍼 개점으로 성장가능성 - 상가간 업종 연계성 및 차별화가 성공 관건 C 지역 상권 - 교통여건이 우수한 인근 아파트 상권 대상 입지 - 병원, 학원시설 및 청소년 대상 업종 구성 점포 입지 상가의 위 치 - B지역상권에 입지 상가 컨셉 설정 및 업종 구성방향 상위층에 교회, 의원, 학원 집중, 하위층에 편의시설, 음식업종, 유흥시설 식의 업종구성은 일반적이고 타당 하다고 판단되나 현재의 상태는영업의 부진으로 어려움을 겪고 있는 상황 A지역에 비하여는 교통, 접근편의성의 장점은 있으나, 음식.외식업종에 있어서 경쟁우위력은 현저히 떨어지므로 음식업종은 적합하지 않다고 판단됨 B지역의 전반적인 특성에 부합하는 업종 구성이 필요하다고 판단됨 ( 학원업종, 아동관련업종, 병.의원 등) 전반적으로 업종구성이 C지역과 지역 상권의 경합이 예상되므로 ( )쇼핑, ( )프라자, 당 점포입지상가 삼각형을 이루어 응집력을 갖는 지역활성화 방안이 필요함

120 [ 상가활성화를 위한 시장조사 ] IV. 총괄의견 - 업종선정 및 추천 2. 개발 컨셉 및 업종 구성 (계속) ( 입지의 가능성 비교 ) 구 분 주거형 입지 오피스 입지 도심상권 입지 유흥가 입지 학교, 학원 입지 유원지 입지 식품점 건강용품점 패션잡화점 패션의류점 실용의류점 실용잡화점 문화용품점 아동용품점 스포츠용품점 주방용품점 가정용품점 한식점 양식점 일식점 분식점 커피숍 주점 오락업 보습학원 교육학원 사진서비스 근린서비스 [ 상가활성화를 위한 시장조사 ] IV. 총괄의견 - 업종선정 및 추천 3. 업종 추천안 ( 전제조건 ) 전체적인 상가업종 구성은 해당 입지인 근린 주거형 입지로서 무리가 없는 것으로 판단된다. 단, 경기불황의 영향으로 인한 전체적인 소비하락으로 전 상권 및 업종이 고전을 면치 못하는 상황이다. 특히 당 상가에서의 2층 입점 업종의 경우 제반 문제점을 많이 내포하고 있는 상황이다. 따라서 본 조사를 통하여 기존 운영중인 업종 특성을 고려하여 상가의 활성화를 이루기 위하여는 상가의 업종 테마를 구성하여 상권 내에서 확실한 자리매김을 할 필요성이 있다. ( 제 1 안 ) Youth Product Floor 구성 - 3, 3, 4, 4, 5층의 업종 구성은 적합하다고 판단되며, 본 상가 및 B지역 내에서 집중력을 가지고 있는 학원시설, 오락업종, 유아관련업종 등의 아동, 청소년층을 대상으로 하는 업종을 핵심업종으로 하여 2층의 업종 구성을 이들 객층을 대상으로 하는 Youth Product Floor 로 구성한다. 추천업종 :: 종합캐릭터점 (도서.만화대여 + 비디오대여 + 음반대여 + 캐릭터판매 ), ), 게임기.게임팩 대여판매점( CD포함),, 장남감 대여점, 복합팬시점 등 제 1안의 점포구성은 Youth층들이 휴식, 오락의 공간으로서 역할을 수행할 수 있도록 현 스넥코너의 자리를 원형테이블 등으로 구성하고, 점포들은 개방형으로 주위에 배치함으로써 한 개의 층이 하나의 종합점포 공간으로서 보일 수 있도록 구성한다.

121 [ 상가활성화를 위한 시장조사 ] IV. 총괄의견 - 업종선정 및 추천 3. 업종 추천안 (계속) ( 제 2 안 ) Academy Floor 구성 - 당 상가의 주력업종이라고 할 수 있는 학원시설을 상가의 핵심업종으로 강화하는 방향으로 2, 2, 3, 3, 4층을 학원시설로 구성함으로써 상가의 성격을 차별화시킨다. 추천업종 :: 음악, 미술, 컴퓨터, 서예,어린이영어, 각종 체육학원 등의 학원시설 주변에 대부분의 학원업종이 운영 중에 있기 때문에 업종유치에 어려움이 있을 수 있으나, 상가의 업종구성 방향이 설정된다면, 임대료의 조정, 상가의 차별적 특성 강조 등의 차별화영업전략으로 추진할 수 있다고 판단됨. ( 제 3 안 ) 차별적인 중형 음식업종 구성 - 2층에 음식업종의 유치가 가능하다면 (직영, 임대 불문 ) 제반여건을 고려할 때 소형 규모로는 타 상가에 비해 경쟁력이 없다고 판단됨. 따라서 인근지역에 업종이 없고 근린형 입지에 적합한 중형 규모 이상의 음식업종을 유치하여 지역 고객들에게 인식되어야 한다. 중저가 회센타,, 춘천닭갈비점 [ 상가활성화를 위한 시장조사 ] IV. 총괄의견 - 업종선정 및 추천 4. 상가활성화를 위한 추가적인 제언 ( 건물 시설물 관리에 대하여 ) - 입점업종들의 홍보간판이 무질서하고 무계획적임. 관리실 차원에서 간판 부착에 관한 기준을 설정하여 동일 규격으로 정해진 위치에 간판이 부착될 수 있도록 해야 한다. 층별로 깔끔하게 정리되고 입주한 업소들을 한 눈에 볼 수 있는 독특한 연립사인을 만들고, 대형 지주사인을 활용하여야 한다. ( 공동이 사용하는 플랭카드의 부착 위치도 지정하여 간판이 부착되지 않도록 해야 하며 사용 시 관리실의 허락을 득해야 한다 ) - 출입구의 계단 턱이 장애인용이라는 표시물과는 맞지않게 경사로가 형성되어 있지 않다. 사소한 사항도 배려하는 시설관리가 이루어져야 한다. - 출입구 전면벽에는 간판의 사용을 피하고 공동이 사용할 수 있는 홍보판 ( 교회, 학원 등의 안내홍보물 부착 )을 부착하여 유동 인구층에 대하여 적극적인 홍보를 펼 수 있도록 지원하여야 한다. ( 관리실의 영업활성화 지원에 대하여 ) - IMF 이후의 상가 및 업종들의 매출급감은 매우 심각한 상황이다. 공실률이 늘어가고 폐점도 속출하고 있는 상황이다. 이러한 상황에서 원활한 업종 유치로 상가의 활성화를 이루기 위해서는 입점업종들에 대한 관리실 차원에서의 각종 영업지원활동이 필요하다. 상권분석, 경쟁상황조사, 각종 판촉활동 및 영업활동들에 대한 지원 체제를 구축한다면 업종 유치, 영업활성화에도 효과를 발휘할 수 있을 것으로 판단된다. ( 지역상권상가의 연합이벤트에 대하여 ) - 당 점포입지상가, ( )유통, ( )프라자를 삼각형으로 잇는 지역은 상대적으로 재래시장지역에 비하여 열악한 상권이라고 판단된다. 그러나 인근 슈퍼의 개점으로 변화가 기대되는 상황에서 ( )유통 앞의 휴식공간과 당 상가 앞의 도로공간을 공동으로 활용하여 지역의 쇼핑 문화공간으로 만들 수 있는 연합 이벤트가 필요하다고 판단된다. ( 벤치설치, 심야시간대 가로등의 설치, 문화행사 기획, 당 상가에서 야간시간대 조명 등 )

122 [ 소매업 상권분석 ] I.조사 개요 1. 조사 개요 및 목적 기 간 20.. ~ 20.. ( 총 5일간 ) 조사방법 대 상 지 현장 상권분석 조사 실시 ( )빌딩 1층 소매업 점포 입지 사업 예정자의 고려 사항 조사 기본목표 사업 예정자의 고려 사항과 조사 기본목표 (1) 운영예정자 (아들)의 건강적인 측면을 고려한 업종 선정 ( 서비스업종 배제 ) (2) 기존 운영경험이 있는 귀금속점과의 연관성 고려 (3) 혼자 운영할 수 있는 업종이면 좋겠고 고객들이 자주 출입할 수 있는 업종 상기 사항들을 고려하여 상권내에서 최적의 업종을 선정 (1) 입지 개요의 분석을 통하여 ( )빌딩이 위치한 해당 상권의 생활권 개요를 파악, 소매업 점포 입지의 현 위치를 명확히 하고, (2) 정밀 상권분석을 통하여 점포 입지의 향후 나아가야 할 방향을 정립하여, (3) ( )빌딩 내 소매업 점포 입지에서 운영하여야 하는 최적의 업종을 선정 (운영주의 개별적 사정 고려) 하여 고려하도록 한다. 2. 조사 세부내용 [ 소매업 상권분석 ] I. 조사 개요 입지 분석 ( )빌딩 내 소매업 점포 입지의 최적업종 선정을 위한 지역 생활권의 입지개요를 분석하는 단계로서, 점포 주변의 생활권에 대한 입지특성을 분석함으로써, 소매업 점포 입지의 최적업종 선정의 착안점과 기회요인을 도출한다. 상권 분석 설정된 상권에 대한 정밀 현장조사 단계로서 입지평가, 접근성 평가, 주거상권, 유동상권, 업무상권, 주요접객시설 등에 대한 상권 파악을 실시 하고, 상권내의 업종분포 및 점포의 상권력 비교를 통하여 소매업 점포 입지의 상권내 상권력을 평가한다. 이를 통하여 소매업 점포 입지의 현 위치를 명확히 하는 한편 향후의 발전방향을 정립하도록 한다. 총괄 의견 - 업종 선정 및 추천 ( )빌딩 내 소매업 점포 입지가 상권 내에서 활성화된 점포 운영을 해 나갈 수 있도록 방향을 설정하고 최적업종의 컨셉을 설정하여, 사업 예정자가 취할 수 있는 업종을 선정하며 전체적인 종합판단을 하도록 한다.

123 [ 소매업 상권분석 ] II. 상권 지도 1. 배후지 상권지도 경찰서 빌라 빌라 건널목 1층-꽃, 꼬치, 슈퍼, 제과, 약국 2층-합기도, 웨딩,사진 3층-미술학원, 치과 지하-단란주점 버스 육교 분식,분식,커피, 당구장,무도학원, 노래방 아파트 호프, 이동통신,호프 호프 1층-문구,화장품,회,은행,편의점,호프,우동 2층-만화,건강의료기,커피 지하-노래방, 극장 빌라 1층-열쇠, 회, 쌀 지하-단란주점 여관 / 대중탕 구.골프연습장 (주차장/공터) 주차장 설비, 화장품, 유통, 앵글.천막, 생활용품, 음식, 꽃, 음식 제화, 의류,음식,갈비,음식,호프,우동,필름, 빈 점포,,내의,소주 버스정류장 버스정류장 육교 연구소 전철역 ( )길 1층-게임, 화장품,호프,약국, 1층-꼬치, 게임방, 슈퍼,음식,커피숍 분식 2층-중국집,미용실,소주방, 2층-미용실 3층-당구장,결혼상담 지하-단란주점 지하-회집 소머리국밥 호프 음식 음식 슈퍼, 바베큐, 꼬치 점포2칸은 공사중 빌라 빌라 1층-소주방, 호프, 국수, 빵, 주점, 음식, 음식 2층-맥주, 주류 3층-당구장, 헬스 지하-가요주점, 커피 여관 및 유흥시설 협동조합 < ( )빌딩 > 1층- 모토롤라, 점포자리 꽃, 호프, 사진, 화장품, 슈퍼 2층-미용실, 관광, 게임방 3층-학원, 노무사 지하-다방, 이발 공공기관 점포 스카이부페 (18층) 생명보험, 생명보험, 화재보험, 생명보험 등 오피스 버스 음식 정육점 여관 슈퍼 빨래방 여관 자동차매매 여관 및 유흥시설 자동차매매 전자대리점, 이동통신, 사진 보험회사, 경양식, 항공사 등 7층건물 건널목 국민은행, 신흥증권, 삼성카드, 대우자동차, 동부화재 등 오피스 지하에 음식, 호프,커피 등 상가 형성 구 청 [ 소매업 상권분석 ] III. 입지 분석 1. 생활권 특성 분석 도로 구조 입지 접근 용이성 점포 앞 도로는 교통이 빈번한 왕복 6차선의 도로로서, 도로서비스는 좋은 상태임. 시내 중심지에서 직선으로 연결되어 있는 중심 도로로 생활권의 중심도로로의 역할을 수행 인접도시로의 접근성이 아주 좋음 점포가 코너에 입지한 관계로 대로변에서의 가시성도 좋고, 전철역 이용방면에서도 접근성이 아주 용이함 전철역 방면 도로는 차량 통행이 가능한데, 주차 및 차량 통행으로 도보이용액들에게는 불편한 면이 있음 전체적으로 가시성 및 입지 접근용이성이 우수한 입지라고 판단됨 대중 교통 환경 교통환경 및 통행빈도 점포 인근에 전철역이 있고, 대로변 쪽으로 버스 정류장이 있어 대중교통환경이 우수함 점포가 생활권의 대중교통 환경의 중심에 위치하여 입지의 교통환경이 매우 우수함 대중교통은 버스가 약 20여개 노선으로 잘 발달되어 있고, 전철역이 있어 인근 지역주민들의 이용빈도가 매우 높음 점포 앞 통행인은 대부분 전철역을 이용하는 사람들로 평일이 휴일보다 통행이 많고, 저녁 이후 에는 인근에 형성된 유흥시설 이용객이 많음

124 [ 소매업 상권분석 ] III. 입지 분석 1. 생활권 특성 분석 (계속) 주 분포시설 점포 입지는 전형적인 역전 유흥/상업지역에 위치 대로 건너편으로 보험사들이 많이 입주해 있는 오피스가 형성 ( 구청사거리상권과는 거리 있음) 약간의 주택가 (소형 빌라)와 함께 여관촌도 형성 주변 이용 상황 점포 주변에 공공기관과와 경찰서, 건너편에 연구소 등의 대형시설물이 가로막혀 있어 상권 발전에 지장을 초래 지역주민들이 도시중심부로의 접근이 쉽기 때문에 당 입지는 오직 전철역, 버스 등 교통시설을 이용하는 유동인구를 대상으로 하는 입지라고 판단됨 2. 입지 분석 종합 당 점포가 입지한 생활권의 특성을 종합하여 분석하면, (1) 당 점포는 전형적인 역전 유흥/상업시설 상권에 입지하여 있으며, 역 방향으로는 초입에 위치하여 있어 도로 건너편의 오피스, 버스 이용객, 육교 이용객 등의 유동인구도 잠재 고객으로 확보할 가능성을 가지고 있는 입지이다. (2) 도로 인접도 및 교통환경이 우수하여 점포로의 접근용이성은 우수하다고 판단되나, 공공기관, 연구소, 경찰서 등이 주위에 입지하여 상권의 발달을 저해하고 있어, 오직 전철역 등 교통시설을 이용하는 유동인구의 흐름이 빈번한 상태임. (3) 따라서, 당 점포의 최적업종 선정을 위해서는 인접 상업시설의 업종분포 및 점포 앞 유동인구의 층을 분석함으로써 전철역 이용층과 대로변 유동층을 흡수할 수 있는 업종 선정이 필요하다고 판단됨. [ 소매업 상권분석 ] IV. 상권 분석 1. 입지 환경 분석 주거 상권 일반적 기준 - 인근의 주거 밀집정도 및 수준 평가 - 시설의 기본적인 수요층으로 업종 구성 전개에 있어서 주요 대상이 될 수 있는 중요한 의미를 보유 입지특성 평가 - 점포 주변으로 공공기관, 경찰서, 구청, 전철역이 둘러 있어 주거형성은 소형 빌라 이외에는 형성되지 못하여 빈약함. 업무 상권 일반적 기준 - 인근지역의 업무시설 분포 현황 - 주거용, 상업용시설 모두 적용되는 상권분석의 한 부분으로 소비경향 예측에 필요 입지특성 평가 - 도로 맞은편으로 보험사들을 중심으로 한 오피스가 형성되어 있는 것이 특징 - 경찰서, 구청 등이 있으나 상권범위와는 떨어져 있음. 단, 교통편을 이용하는 측면에서는 점포에의 접근성이 있음. 유동 상권 일반적 기준 - 점포를 중심으로 한 도로를 이용하게 되는 보행자 및 이용차량 의 수로 상업시설의 한계를 결정 입지특성 평가 - 도로이용객은 대부분 생활권내의 교통편 ( 지하철, 버스 )을 이용하는 것이 대부분이다. - 전철역 방면 도로는 차량이 통행하여 유동인구들의 통행이 다소 불편한 점이 있음. 주요 집객 시설 일반적 기준 - 점포가 속해 있는 구역 내 집객력있는 시설의 유무와 이 시설이 점포에 주는 영향력 평가 입지특성 평가 - 점포에서 전철역에 이르는 지역이 전형적인 역전 유흥/상업시설 지역으로 형성되어 유동인구들을 머물게 하는 효과가 있음.

125 [ 소매업 상권분석 ] IV. 상권 분석 2. 유동인구 측정 시 간 대 오전 7시 ~ 8시 오전 10시 ~ 11시 정오 12시 ~ 1시 오후 4시 ~ 5시 저녁 6시 ~ 7시 저녁 8시 ~ 9시 수 금 일 수 금 일 수 금 일 수 금 일 수 금 일 수 금 일 수 10대 미만 남 여 % 3.7% 20대 남 여 % 16.8% 30대 남 여 % 12.2% 40대 이상 남 여 % 15.1% 소 남 , % 계 여 , % 총 계 , % 합 계 금 % % % % % % % % 1, % 1, % 3, % 일 % 3.7% % % % % % % 1, % % 2, % [ 소매업 상권분석 ] < 유동인구 조사내용 개요 > 항 목 내 용 전체통행량 조사시점 당건물입구앞 6시간 전체 시간당 평균 수 금 일 수 금 일 3,298 3,248 2, 시간그룹별 통행량 연령별. 성별 구성비율 - 수요일 :: 시간대별 비율이 각각 19.1 : 9.7 : 8.9 :: 11.9 :: 28.5 : 21.8로 아침시간과 저녁시간 이후의 빈도가 높음. - 금요일 :: 비율이 각각 19 :: 12.8 : 12.8 :: 16 :: 21.6 :: 17.9로 수요일과 마찬가지의 경향을 보임. - 일요일 :: 비율이 각각 7.9 :: 12.4 :: 19.6 :: 15.1 : 24.6 :: 20.4로 휴일답게 아침시간대의 비율이 크게 줄고 점심시간대의 비율이 높아진 것이 특징이며, 저녁시간 이후의 비율은 평일보다는 약간 감소했지만 여전히 높은 빈도를 보임. - 성별 구성비는 수요일은 52 :: 48, 금요일은 54 : 46, 일요일은 61 :: 39로남성이 약간 많은 편이며 일요일은 남성이 크게 증가함. - 연령별 구성비는 수요일은 20대가 33%, 40대이상이 31.6%이고, 금요일은 20대가 31.4%, 40대이상이 33.7%, 일요일은 20대가 27.7%, 40대이상이 33.3%로 이 두개 객층이 전체의 3분의 2정도를 차지하고 있음. 통행인의 특성 - 통행인은 인근 생활권에서 전철역을 오고 가는 이용객이 대부분이고 특히 오후 6시 이후의 유동인구가 많은데 귀가길 또는 귀가 중에 전철역 인근 유흥/상업시설을 이용하기 때문이다. - 20대층의 유동인구도 30% 정도를 구성하고 있는데 이것은 해당상권의 대학생들이 전철역을 이용하여 등하교를 하기 때문임. - 10대 학생들의 유동인구는 그다지 많지 않으나 등하교시 버스정류장 앞 및 대로변에는 유동인구가 꽤 많기 때문에 이들을 흡수할 수 있는 방안이 필요하다고 봄. - 보험사 영업 여성들의 유동인구도 상당한 편임.

126 [ 소매업 상권분석 ] V. 총괄의견 - 업종선정 및 추천 1. 개발 컨셉 및 업종 구성 소매업 점포 입지의 현황 입지 특성 - 전형적인 역전 유흥/상업시설 초입 - 가시성 및 입지접근성 우수 - 대중교통환경의 중심에 위치 유동인구 특성 - 생활권내의 교통시설 이용이 대부분 - 20대층과 40대 이상 층이 전체의 3분의 2이상을 차지 - 저녁시간 이외에는 유동흐름 빠름 ( )빌딩 업종구성 특성 - 대로변 코너의 입지답게 유동층을 흡수할 수 있는 업종 구성 ( 꽃, 호프, 사진, 화장품, 게임방 등) 점포 컨셉 설정 및 업종선정 방향 전형적인 유흥/상업 상권 내에 있어 유흥업종도 타당하다고 보지만 개인적 인 사정 및 상권 초입에 위치한 관계로 불합리 주로 주변 교통시설을 이용하는 유동층 이 대부분이고 20대, 40대이상 층이 대부분을 차지하는데 상권특성상 젊은층 유동인구의 호기심 및 구매 의욕을 불러 일으킬 수 있는 업종이 바람직 ( 장년층은 유흥시설 이용 ) 따라서, ( ) 빌딩의 업종구성 특성을 종합적으로 고려하여 볼 때, 당 입지의 적정 업종은 1) 젊은층의 유동인구를 흡수할 수 있고, 2) 역전 유동상권과 대로변 유동상권을 동시에 대상으로 하며, 3) ( ) 빌딩의 업종구성과 부합할 수 있는 업종이 바람직하다고 판단됨. [ 소매업 상권분석 ] V. 총괄의견 - 업종선정 및 추천 2. 업종 추천안 ( 전제조건 ) 운영 예정자의 개인적인 사정을 고려, 기존 영업경험 반영, 고객의 출입이 잦은 업종 등 의뢰인의 종합적인 의견을 반영하고, 업종선정 방향인 (1) 젊은층의 유동인구를 흡수할 수 있고, (2) 역전 유동상권과 대로변 유동상권을 동시에 대상으로 하며, (3) ( )빌딩의 업종구성과 부합할 수 있는 업종 컨셉이 바람직하다고 판단하고, 입지별 업종가능성을 종합적으로 비교해 볼 때, 현재 상권내 소매업 점포의 최적업종은 신변잡화업종이 가장 적합하다고 판단됨.

127 [ 소매업 상권분석 ] V. 총괄의견 - 업종선정 및 추천 2. 업종 추천안 (계속) ( 제 1 안 ) 패션 액세서리 업종 - 10대에서 30대에 이르는 젊은층의 유동인구를 흡수할 수 있는 업종이면서 의뢰인의 영업경험과도 부합할 수 있는 업종이라고 판단됨. - 전철역 이용 유동인구 뿐만 아니라 대로변에서의 가시성도 좋아 신규고객을 유입할 수 있는 장점이 있음. ( 제 2 안 ) 패션 잡화 업종 - 양말, 모자, 가방, 배낭, 우산, 수영복, 손수건, 썬글라스, 샌들, 니트류 등 신변잡화의 종합적인 취급을 하는 패션잡화 업종 ( 기타 제언 ) 인테리어는 최대한 밝고 명랑한 분위기로 구성하여야 하며, 지금의 귀금속점처럼 입구가 막히고 무거운 인상을 주어서는 안 된다. 벽면을 내부가 보이게끔 유리처리를 하거나 대폭 개방하여 유동인구들이 호기심을 갖고 부담없이 드나들 수 있도록 구성하여야 한다. [ 업종전환을 위한 시장조사(음식업) ] I. 조사 개요 및 목적 조사 일시 20. ( 2일간 조사 ) 조사 방법 / 조사자 대 상 지 ( )시 ( )구 ( ) 000번지 편의방 점포 ( 2층 ) (1) 희망 업종 : 음식업종 [ 업종전환을 위한 시장조사(음식업) ] 2. 상권 특성 분석 일반적 기준 - 인근의 주거 밀집정도 및 수준 평가 - 시설의 기본적인 수요층으로 업종구성 전개에 있어서 주요 대상이 될 수 있는 중요한 의미를 보유 주거 상권 점포 배후 및 좌우로 다수의 주택가가 분포되어 있으며, 특히 2-3층의 다세대 형태의 주택이 비중이 높은 상황 점포 오른편으로 1개동의 주상복합 아파트 158세대가 위치해 있으며, 생활수준은 중상층으로 판단됨 대체적으로 주택세대가 많이 밀집되어 있는 상태임 의뢰인의 현황 (2) 경제적 여건 : 소상공인지원자금과 연계해서 업종변경을 희망 ( 부동산 담보 제공 가능 ) (3) 창업 희망 형태 : 체인점 가맹시 비용에 대한 부담을 가지고 있음 (4) 창업 시기 : 점포사업은 약 7년정도 됨. 처음에는 족발집 운영하다가 약 2년전 부터 편의방으로 업종변경하여 운영중임. (5) 기 타 : - 과거에 족발집을 운영하다가 편의방으로 업종을 변경했는데 매출이 상당히 부진함. - 2층 점포로서 20평 규모의 점포에 보증금이 1,000만원, 월임차료가 50만원인 점포인데 매출 부진으로 인하여 임차료를 내지 못해서 보증금이 거의 없어진 상태임. 일반적 기준 - 점포를 중심으로 한 도로를 이용하게 되는 보행자 및 이용차량의 수로 상업시설의 한계를 결정 유동 상권 점포 앞 도로이용객은 주로 점포 배후의 주택가에 위치한 세대로서, 오전 및 오후 저녁시간대에는 전철역 출퇴근 또는 등 하교를 하는 10-30대층의 흐름이 관찰되며, 점심시간대에는 인근에 위치한 사무실 근무자들의 점심식사 흐름, 오후 3-6시대에는 시장을 이용하는 30대 이상의 주부 층의 흐름이 활발한 상태임 일반적 기준 - 인근지역의 업무시설 분포 현황 - 주거용, 상업용 시설 모두 적용되는 상권분석의 한 부분으로 소비경향 예측에 필요 업무 상권 업무상권은 2가지로 구분될 수 있슴 첫째, 점포 인근에 위치한 전화국과 둘째, 전철역 대로에 위치한 빌딩에 입주해 있는 중소 사무실임 전체적으로 오피스가의 형성은 미약한 편임 조사 기본 목표 입지의 생활권분석을 통하여 편의방 점포가 입지한 주변생활권 개요를 파악하여 편의방 입지의 현 위치를 명확히 하고, 업종분포 조사, 유동인구 측정 등 정밀 상권분석을 통하여 점포 입지의 향후 나아가야 할 방향을 정립하여, 편의방 입지에서 운영하여야 하는 최적의 업종을 선정하여 추천하도록 한다. 일반적 기준 - 점포가 속해 있는 구역내 집객력있는 시설의 유무와 이 시설이 점포에 주는 영향력 평가 주요 집객 집객시설 상태는 다양하며, 특히 시장 내에 위치한 다양한 업종의 점포가 다수의 유동인구를 흡수하고 있으며, 점포 좌측에 위치한 숯불갈비 전문점은 가장 활성화되어 있는 점포로서 인근지역 점심시간대 시설 고객중 70-80%를 유치하고 있슴 전철역 방향에는 약국과 은행이 입주해 있는 빌딩이 다수의 유동인구를 흡수하고 있음 일요일에는 교회 신도들의 오전시간대 유동인구도 많다고 판단됨

128 [ 업종전환을 위한 시장조사(음식업) ] II. 위치도 및 상권설정 1. 위치도 주택가 2. 상권 설정 전 철 역 사 무 실 은행 사 무 실 시장 골목 후보점포는 시장 진입로내의 삼거리에 위치하고 있는 점포로서, ( )동 일부 거주지역으로의 진입로상에 입지함. 재래시장통과 주택지 입구지역의 중간지점에 입지한 형태로서, 특성상 도로전면의 유동인구 및 업종과는 구별이 되는 상권임 따라서, 후보점포의 상권범위는 대로상에서 시장입구로 진입하는 골목길부터 교회 좌측으로 전화국, 우측으로 교회 일대의 주택가지역, 배후로는 ( )동 일부주택지역을 대상으로 한다고 판단됨. 대상 입지 (2층점포) 아 파 트 (158세대) 전화국 주택가 빌라 [ 업종전환을 위한 시장조사(음식업) ] III. 생활권 특성 분석 도로 구조 입지 접근 용이 성 대중 후보점 기준으로 5분 이내 거리에 전철역과 버스정류장이 위치하고 있어 교통 대중교통 환경은 양호한 상황임 환경 버스노선 : 11개 노선 교통 환경 및 통행 빈도 후보점은 재래시장 중심부에 위치하고 있어 인근에는 다양한 업종이 형성되어 주 있슴 ( 생선, 야채, 의류, 신발, 식품, 음식점 등 ) 분포 후보점 바로 측면에 아파트가 위치해 있으며 주상복합 형태로 1층에는 시설 상가가 분양중인 상태임 ( 총 158세대 : 20평-21세대, 24평-72세대, 28평-65세대) 후보점에서 5분 거리에 전화국이 위치해 있음 주변 이용 상황 전철역에서 시장으로 직선으로 점포 앞 까지 주도로가 형성되어 있으며, 점포 앞 도로는 재래시장통 중심부의 유동인구가 활발한 삼거리를 형성하고 있음 재래시장 중심부에 위치하고 있으며 전철역과 버스정류장에서 유입되는 유동인구 흐름과 직선상으로 연결되어 있고, 또한 퇴근로에 위치하여 접근성이 우수함 대중교통환경이 특히 잘 발달되어 있어 후보점 주변에 거주하고 있는 주거세대가 점포 앞 도로를 이용하여 출퇴근을 하고 있는 상황이며, 통행빈도는 출근시간과 퇴근시간대가 특히 활발하게 나타남 후보점 인근에는 재래시장 지역 특성상 노점이 활발하게 운영되고 있으며, 인근 점포에 입주되어 있는 주업종은 토종음식업종으로서 특히 숯불갈비 점포가 점포 및 저녁시간대 골고루 다수의 고객을 유치하고 있음 후보점은 전형적인 재래시장중심부에 위치한 점포로서 유동인구도 매시간대별 입지 끊이지 않고 이동하고 있으며, 또한 전철역에서 주택가로 유입되는 유동인구 분석 흐름의 중간지점에 위치하고 있어 접근성 및 시계성도 우수하다고 판단됨 종합 따라서, 후보점포의 업종은 지역상권형태 및 주유동인구층을 겨냥하여 결정 되어야 하겠음. [ 업종전환을 위한 시장조사(음식업) ] IV. 상권분석 [ 업종전환을 위한 시장조사(음식업) ] 3.유동인구 측정 1. 상권도 ( )방면 여중입구 사거리방면 버스정류장 (11개 노선 ) 전철역 시 간 대 남 10대 여 남 20대 여 남 30대 여 40대 이상 남 여 남 소 계 여 총 계 은행 안경 나라 핸드북 과자점 약국 화장품 포장 마차 포장마차 가전대리점 오전8시 ~ 9시 , % 4층 - 서예, 제과기술, PC방, 헬스 3층 - 택견도장, 선교원, 한의원 2층 - 커피숍, 기원, 만화방, 당구장, 중국집, 미용실 슈퍼 과일 내의 튀김 튀김 야채 오후 12시 ~ 1시 % 지하 - 레스토랑, 호프 김밥 열쇠 호프 전파상 의류할인 유아복 출산준비 문구완구 금은방 주택가 오후 3시 ~ 4시 , % 화장품 반찬전문점 태권도 당구장 당구장 닭갈비 곱창 떡 족발 지 매 수입 새마을 가구 물 신발 운 약국 닭갈비정육점 금고 할인 구이 포 탕 주 동 선 제과점 1층 - 홪당품 2층 - 삼계탕, 갈비 숯불 침구 한복 농산물 갈비 직매장 교회 오후 5시 ~ 6시 , % 전화국 부동선 입구 1층 1층 - 정육점, 순대국, 숯불갈비 계란 의상실 슈퍼 순대국 청과 야채 2층-당구장 도매 3-4층- 후보점포 (2층) 독서실 의류 생고기 김밥 수선 전문 전문 오후 7시 ~ 8시 , % 칼국수 부동산 아파트 (158세대) 상 가 분 양 중 1층-금은방, 치킨 2층-놀이방 치 꼬 중 금 킨 식 구 치 국 은 호 당 두 구이 집 방 프 정육점 슈퍼, 계란, 순대국, 한식, 한식 치킨홒,. 미용실 치킨 건강방 기름고추 부동산 철물점, 지물포, 중고서점, 부동산, 신발, 소금구이, 기름, 의상실, 쌀가게, 쌀집, 생닭통닭, 세탁소, 야채, 삼성전자 밀크마트, 미용실 생닭/통닭 2층- 은정패션 사 철물 진 관 오락실 목욕탕 머리방 한복 자동차용품 주택가 주택가 합 계 ,014 1,218 2,736 3, % 4.0% 10.9% 9.9% 11.8% 17.3% 17.6% 21.2% 47.6% 52.4% 5, %

129 [ 업종전환을 위한 시장조사(음식업) V. 점포 컨셉 및 ] 업종 선정 1.업종 선정 방향 입지 특성 재래시장 중심에 위치해 있으며, 점포 배후에는 다수의 주택 및 아파트 세대가 분포하고 있음 입지의 현황 업종분포 특성 다양한 형태의 재래시장 난전이 형성되어 있고, 특히, 후보점 인근은 한식 및 토속음식(갈비, 닭갈비, 곱창, 감자국, 순대국 등 ) 전문점이 중소 규모 형태로 다양 하게 분포되어 있음 유동인구 특성 각 연령층이 고루 이동 되고 있으나, 가장 많은 비중을 차지하는 연령층 은 30대 이상의 주택가에 거주하는 세대임 오전 보다는 저녁시간 대의 유동비중이 크나, 유동흐름의 속도는 오전시간대가 빠름 전체 통행량 시간 그룹별 통행량 [ 업종전환을 위한 시장조사(음식업) ] 4.유동인구 분석 구 분 5시간전체 시간당 평균 후보점 입구앞 5,748명 1,150명 시간대별 비율은 오전에서 오후 조사시간대별로 19.7 : 15.2 : 18.0 : 23.8 : 23.3 로 아침 출퇴근시간과 저녁 퇴근시간대의 비중이 높음. 점심시간대의 비중이 낮은 결과는 2가지로 분석될 수 있는데, (1) 후보입지 지역이 마땅히 점심식사로 유동인구를 유입할만한 곳이 없음, (2) 시장이용 주부 고객의 이용율은 적음 연령별 설별 구성비 성별 구성비는 큰 차이는 없으나 시장상권 특성상 여성층이 약간 높은 상태임 연령별로 볼 때에는 30대 이상의 중장년층이 67.9% 이상의 높은 비율을 나타내고 있으며 특히 40대 이상의 연령층이 제일 높은 비중을 보이고 있음 점포 컨셉 및 업종선정 방향 전형적인 재래시장 상권으로서 이에 따른 토속음식점이 다수 형성되어 있으므로, 10-30대 젊은 층을 타겟으로 한 업종은 불합리하며, 차량 통행량 점포 앞은 시장 중심부의 삼거리 형태의 이면 소 도로로서 차량의 통행량은 입지 여건상 거의 없는 상태임 지역업종분포를 분석해 볼 때, 지역 주민의 외식공간과 점심식사 이용공간이 매우 부족한 상태로 판단됨 따라서, 후보점의 입지 및 유동인구 특성을 고려할 때 적정업종은, (1) 30대 이상의 연령층을 타겟으로 하며, (2) 배후에 위치한 주택가 및 근거리에 위치한 아파트에 거주하는 세대를 위한 가족 외식장소 (3) 아파트에 입점될 업종과 중복되지 않는 업종이 선정되어야 할 것임 통행인 특성 및 종합 본 입지는 재래시장 상권으로서 출퇴근시간대에만 20-30대층의 유동인구의 흐름이 있으며, 이외이 시간대에는 30대 후반 및 40대 이상의 중장년층의 비중이 높은 지역임 오후 3-4시대의 하교하는 학생들이 다수 관찰되며, 점심시간대에는 전화국 직원들이 후보점포 옆에 위치한 숯불갈비점포를 이용하는 모습도 관찰됨 [ 업종전환을 위한 시장조사(음식업) ] 2. 업종 추천안 전제 조건 및 추천 방향 재래시장 상권인 입지특성과, 주 유동인구의 흐름을 고려하며, 또한 점포 규모 및 위치 ( 코너에 위치 )를 판단할 때, 대중음식업종이 유망하다고 판단됨 (1) 부대찌개 전문점 - 점심식사 및 가족외식을 소화해 낼 수 있으며, 특히 상권 내 업종분포를 고려할 때 경합요소가 거의 없는 상황임 (운영중인 부대찌개점 없음 ) 쌈밥 체인점 (2) - 깔끔한 인테리어와 건강에 좋은 각종 야채를 주 아이템으로 한 업종으로 가족 외식 및 저녁시간대의술 손님을 유치할 수 있는 업종임 - 가맹사업 체인으로서 전국에 성황리에 운영되고 있음 (3) 순대 전문점 - 기존에 운영되고 있는 순대국집과는 전혀 달리 내부시설을 현대화하여 깨끗하고 청결한 이미지로 어필하고 있으며, 또한 탕 및 순대의 품질도 최고 수준임 - 후보점포의 입지특성과 주 유동객층에 합당한 업종이라 판단됨 * 업종 자료 별첨

130 경로당 1-장난감전문점, 원두커피 수입주류취급점, 유아복점 2-비디오대여점 3-스포츠용품점 부동산 빵집 세탁소 1-원목 가구, 미용실 2-어린이집 지-찜질방 1-여성 유리, 의류, 1-미용실 액자, 전기, 페인트 호프 치킨, 제과점 식당 화장품 여성 홈패션, 떡 도시락 2-한의원 의류, 2- 학원 3-PC방 유아복흑염소오락실 지-노래방 토종닭 지-당구장 공판장 1-김밥전문점 문구팬시 1-솥뚜껑구이 복사집 광고간판 보일러설비 2,3,4- 빨래방 지-호프소주 보습학원 여관 1-1-사진관, 식당, 김밥, 철물점, 부동산 부엌용품 책 숯 2-미용실, 손 취급점, 대 불고기 불 분식점 칼국수, 슈퍼마켓 여 닾밥, 갈 이발관 점 비 3-PC방, 아동 지- 철학관 의류 호프집 피아노 지- 포켓볼 1-생활용품점 2-호프집 3-만화방 지-호프집 가정백반집 문방구,미용실 하숙집 레스토랑 1-부동산,정육점 숯불갈비 지-미용실 레스토랑 1-미용실 2-커피.호프집 사철탕 분식 지-당구장 2-PC게임방 1-미용실, 분식점, 포장마차, 부동산 1-미용실 2-호프집 3-PC게임방 4-고시원 1-중국집 2-웨딩홀 한식점 지-소주방 3-4-PC게임방 2-호프집 1-우리분식, 의류잡화 1-여성의류 인쇄복사 2-커피숍 3-미용실 지-노래방 1-치킨백화점 소주촌 커피숍 2,3,4-고시원 1-편의점 2-커피숍 3-비디오방 4-PC게임방 지-호프집 1-치킨실내포장마차 식품점 핸드백,신발점 2-커피숍 3,4-당구장 지-소주방,미용실 1-필름, 도시락전문점 2-노래방 3-PC게임방 지-당구장, 컴퓨터프라자 향수전문점 1-만두,이동통신,꽃집 2-커피전문점 3-당구장 4-꽃꽃이연구실 지-라이브호프 1-꽃집 2-해물칼국수 3-PC게임방 지-커피호프 1-호프집, 국민오토뱅크, 레코드점 2,3- 커피숍 1-솔분식 2-전통찻집 3-중국집 지-주점 1-무지개 2-3- 호프 지-주점 1,2,3 - 패스트푸드 1-우동, 의류(패션잡화) 2- 꼬치구이 지-당구장 1-초밥우동 2-레스토랑 3-노래방 지-호프집 분식 1-오락실, 패스트푸드 2-패스트푸드 3-당구장 지-비디오방 치즈피자 우동초밥 캐쥬얼신발점 [ 음식업종 약식 상권분석 ] [ 음식업종 약식 상권분석 ] I. 조사 개요 및 목적 조사 일시 20.. ( 3일간 ) 조사 방법 / 조사자 대 상 지 서울시 ( )구 ( )동 000번지 1층 입지 (1) 희망 업종 - 음식업종 ( 적성에 부합 ) II. 위치도 및 상권설정 1. 위치도 주 택 가 병 원 (2) 경제적 여건 - 점포 평수가 30평 ( 실평수 22평 )정도이며, 권리금 없이 보증금 5,000만원 투자한 상태 ( 초기 운영자금은 소상공인지원자금 연계 희망 ) (3) 창업 희망 형태 - 적정한 업종의 추천을 희망하고 독립점 또는 체인점의 형태는 차후 고려 주 택 가 초등학교 후보점 대 학 교 의뢰인의 현황 (4) 창업 시기 주 택 가 중순경 예정 (5) 기 타 - 점포 평수 30평 (실평수 22평)의 1층 점포를 권리금 없이 보증금 5,000만원, 2. 상권 설정 월임차료 100만원에 계약한 상태 - 처음에는 고기부페점을 개업하려고 했으나 2층에 먼저 불고기집이 입점해서 주인이 타 업종 ( PC방, 소매업 등 ) 을 권유하나 당사자는 음식업종이 적성에도 맞기 때문에 음식업 개점을 희망함. 후보지는 대학교 후문에 위치하고 있는 병원 건너편에 위치하고 있으며 대학교 재학생과, 병원을 이용하는 고객들의 주통로 길목에 입지하고 있음. 환승역인 지하철역부터 형성된 상업시설의 중간부분에 위치하고 있으나, 역세권 상권과는 다소 이격되어 있음. 조사 기본 목표 입지의 생활권분석을 통하여 점포가 입지한 주변생활권 개요를 파악하여 당 점포 입지의 현 위치를 명확히 하고, 업종분포 조사, 유동인구 측정 등 정밀 상권분석을 통하여 점포 입지의 향후 나아가야 할 방향을 정립하여, 따라서, 본 후보점의 상권범위는 후보점을 기준으로 좌우 및 후방 50m 범위에 위치해 있는 상가와 주택가지역, 그리고 점포 전면에 위치한 대학교까지 포함한다고 판단됨. 당 점포 입지에서 운영하여야 하는 최적의 업종을 선정하여 판단하도록 한다. [ 음식업종 약식 상권분석 ] [ 음식업종 약식 상권분석 ] 도로 구조 입지 접근 용이 성 III. 생활권 특성 분석 점포 앞 도로는 왕복 4차선으로서 지하철역 2곳을 연결하고 있음. 점포 앞 도로를 통하여 이동하는 유동인구의 흐름은 활발하나 후보점포가 골목안에 위치하여 접근성은 다소 불량한 상태임. IV. 상권분석 1. 상권도 초등교 총인원 741명 주 택 건널목 대중 교통 환경 교통 환경 및 통행 빈도 주 분포 시설 주변 이용 상황 입지 분석 종합 점포 주변으로 지하철역 2곳이 위치해 있으며, 버스정류장도 위치해 있어 대중교통환경은 양호한 편임. ( 버스 노선 - 4개 노선 ) 대중교통환경은 지하철 및 버스정류장이 인근에 위치해 있어 우량한 입지라 판단되며 유동인구의 흐름은 점심시간대와 저녁 퇴근시간대가 활발하게 나타남. 오전시간 ( 10시이전 )의 속도는 매우 빠르게 나타남. 본 입지의 시설분포는 3가지로 구분될 수 있음 - 점포 배후 : 2~3층의 주택가 ( 하숙집으로 다수 이용되고 있음 ) - 점포 전면 : 병원, 대학교 - 대로변에 형성된 상가건물 ( 분식, 화장품, 주점, 패스트푸드, PC방, 커피숍 등 ) 20대층을 겨냥한 업종이 분포되어 있어 각종 상업시설이 이용되고 있으며 특히, 음식업과 주류전문점 등의 비중이 높게 나타나고 있음. 병원을 이용하는 유동인구의 흐름도 다수 관찰됨. 후보점의 입지는 대학교 후문에 위치한 유흥음식지역으로서 유동흐름의 양이 많으며 특히 20대층의 유동비중이 높은 지역임. 그러나, 본 지역은 업종간 경쟁이 치열하며, 업종간 수익성 유지에 있어서 명암이 확실한 지역이라고 알려져 있음. 따라서, 후보지의 입지는 20대층의 잠재고객이 많은 지점에 위치해 있으나, 점포입지의 약점 (골목위치)을 고려시 평이한 업종은 위험성이 크다고 할 수 있으며 젊은층을 공략할 수 있는 특색있는 업종선정이 바람직하다고 판단됨. 쇼핑센터 주 택 주 택 주 택 주 택 주 택 후보 점포 주 택 왕 복 4 차 선 건널목 지 하 철 병원 대 학 교