4 토지사용권 HP (Hak Pakai) 국가또는타인소유의토지로부터의수확물수거또는토지사용에대한권한 담보및양도불가 1. 인도네시아국민 2. 인니법에기초한인니내소재법인 3. 인니거주외국인 4. 대표사무소등 최초 45 년 재발급 25 년 5 임차권 HS (Hak Sewa)

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태경 유
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2014 년 4 차수시보고서 인도네시아해외통신원보고서 인도네시아토지제도 ㅇ인도네시아토지제도는땅, 물, 공중까지포함되는수평자연및수직자연을포함하는포괄적인개념이며한국의토지제도와는차이가많다. 인도네시아는건국초기부터토지공유제도를채택하고있다. 헌법제 33조에토지와물과공중은국가에서소유하며국민복리를위해사용되어야한다고명시하고있으므로현재까지법적으로외국인토지소유를금지하고있다.

1 2014 년 4 차수시보고서 인도네시아해외통신원보고서 인도네시아토지제도 ㅇ인도네시아토지제도는땅, 물, 공중까지포함되는수평자연및수직자연을포함하는포괄적인개념이며한국의토지제도와는차이가많다. 인도네시아는건국초기부터토지공유제도를채택하고있다. 헌법제 33조에토지와물과공중은국가에서소유하며국민복리를위해사용되어야한다고명시하고있으므로현재까지법적으로외국인토지소유를금지하고있다. ㅇ인도네시아토지제도는화란의식민통치 350년간토지산물을통한수탈당한뼈아픈경험에서토지공유를원칙적으로하고이를헌법에명시하고토지의사유를제한하여조상대대로내려온관습법을중심으로하고있으며, 이기간동안토지제도를규율한규범은크게 3가지로나누어졌다. 촌락공동체에적용되는전통토지법 (Adat Law), 네덜란드식민토지법 (Dutch Colonial Agrarian Laws), 서구토지법 (Western Civil Law) 이혼재되어토지와관련된제도들을구성하고있어제도운영이독특하고복잡하다. ㅇ 1870년부터발효한화란식민통치정부의기존토지법을폐기시키고토지에관한 1960 년법률제5호 (" 토지기준법 ") 를제정하여현재에이르고있다. 이토지법에따르면토지에대한권리를소유권, 토지사용권, 건물사용권, 사용권, 임차권, 토지수용권, 임산물채취권및기타권으로분류하여토지에대한권리를보유하는법적인주체와보유목적에따라토지에대한권리를다르게허용하고있다. 이러한토지에대한권리를다양하게주체에따라용도에따라세분하고토지소유면적을제한하고있다. 그러나인도네시아경제와사회의많은변화로인하여 50년전에제정한현행토지기준법이현재변화된사회및경제환경에맞게개정이절실하게요구되고있는실정이다. [ 표 1] 인도네시아토지에대한주요권리와종류 구분내용취득가능자기간 1 소유권 HM (Hak Milik) 토지에대한소유권 1. 인도네시아국민 2 영업권 HGU (Hak Guna Usaha) 국가소유의토지를사용하여사업을할수있는권리 농업, 수산업, 축산업에한정 담보제공및양도가능 1. 인도네시아국민 2. 인니법에기초한인니 내소재법인 최초 25 년 연장 35 년 재발급 30 년 3 건물사용권 HGB (Hak Guna Bangunan) 자신의소유가아닌토지상에건축 또는건물을소유할수있는권한 담보제공및양도가능 1. 인도네시아국민 2. 인니법에기초한인니 내소재법인 최초 20 년 연장 30 년 재발급 30 년

2 4 토지사용권 HP (Hak Pakai) 국가또는타인소유의토지로부터의수확물수거또는토지사용에대한권한 담보및양도불가 1. 인도네시아국민 2. 인니법에기초한인니내소재법인 3. 인니거주외국인 4. 대표사무소등 최초 45 년 재발급 25 년 5 임차권 HS (Hak Sewa) 국가나타인소유의토지와건물을임차하여사용할수있는권리 담보및양도불가 법적제한을받지않음. 계약기간 토지관련법규및임대절차 ( 외국인또는한국진출기업이국유지영업권 (HGU) 권리취득할경우 ) 1. 주요관련법규 인도네시아토지법 (UU No5 1960) 외국인토지소유를금지함 (Pasal 21) 인도네시아내소재법인일경우농업, 축산업, 수산업분야에한정하여국가소유의토지를사용하여사업을할수있는영업권 (HGU) 을국가로부터권리취득가능 (Pasal 28, 29, 30) 인도네시아지방자치제법 (UU No tentang Otonomi Derah) 인도네시아플랜테이션법 (UU No tentang Perkebunan.) 인도네시아투자법 (UU No ) 주요관련하위법규 입지허가 (Izin Lokasi) 에관한장관령 (Kepmen No ) 환경영향평가시행에관한장부령 (PP No tentang Pelaksanaan AMDAL) 영업권 (HGU) 에관한정부령 (PP No ) 토지사용에관한대통령령 (Perpres No ) 투자에관한장관규칙 (Permen No 26, 2007) 산림지역에대한목제이용에관한장관령 (Kepmen No.P ) 2. 절차및내용 1) 인도네시아내외국인투자신청및법인회사설립 투자청 (BKPM) 외국인투자승인, 정관작성, 소재지등록, 납세번호등록, 자본금입금. 회사정관등기, 회사등록, 개업인가, 외국인체류및취업허가. 사업허가, 사업내용에따른별도허가등단계별행정절차허가에의한인도네시아내투자법인회사설립 농업플랜테이션외국투자회사지분소유비율 : (Permen No 26, 2007) (1) 산업작물일경우 : 외국투자회사지분소유 90%, 로칼회사지분소유 10% (2) 식량작물일경우 : 외국투자회사지분소유 49%, 로칼회사지분소유 51% 농업플랜테이션투자법인회사의사업내용별플랜테이션허가 (IUP) 구분 : (Permen No

3 26, 2007 Pasal 9) (1) 작물재배와가공을동시에수행할목적인경우 IUP (2) 작물재배만수행할목적인경우 IUP-P (3) 농산물가공만수행할목적인경우 IUP-B 농업플랜테이션투자법인회사의의무 : (Permen No 26, 2007 Pasal 11, 23, 24) (1) 사업지역인근지역사회를위하여투자기업농장면적의최소 20% 이상의면적을지역주민들을위해개발 (Inti-Plasma) 제공하여이를군수 / 시장에게보고해야함 (2) 인근지역사회와의협력사업은 가공에관한파트너쉽 또는 비즈니스전체에관한협력 으로구성할수있고, 서면약정의형태로이루어져야하며그기간은최소 3 년이상이여야함 (3) 가공과관련한파트너쉽은원료의공급을시장가격으로인근지역사회에게구매하는것을보증할수있도록하여야함 2) 해당사업지역토지이용계획에따른지시서 (Permohonan Arahan Lokasi) 을군수또는시장에게신청 첨부서류 : 인도네시아내법인등기부등본, 투자허가서, 납세등록번호, 토지위치도, 사업계획서, 기초환경정보서 (Penyajian informasi Lingkungan(PIL) 군수또는시장은관련부처와비산림후보지역들에대한검토후 6개월-12개월유효기간의토지이용계획지시서 (Surat Keputusan Arahan Lokasi) 를발급함 3) 투자기업은지역정부에서발급한토지이용계획지시서 (surat keputusan arahan lokasi) 를기초로한토지조사 (Survey) 를시행하여야하며, 만약토지입지가적합하다고판단하면군수또는시장에게기본동의서 (Izin Prinsip) 를신청 군수또는시장은 1년내에기본동의서 (Izin Prinsip) 을투자기업에게발급하며투자기업은이기간동안해당사업지역의토지사용을위한측량과보상관련활동을시행해야함 4) 투자기업은해당사업지역의토지이용을위한토지이용현황과보상활동결과를첨부하여토지이용에관한입지허가 (Izin Lokasi) 를군수또는시장에게신청 입지허가 (Izin Lokasi) 는인도네시아투자허가를취득한기업또는단체가허가받은투자활동내에서사업을위하여토지의이용및임차. 또는취득이필요할경우해당사업지역의군수및시장에게신청하여부여받는토지이용에관한입지허가임 농장을경영하기위하여기업또는단체가입지허가 (Izin Lokasi) 를신청할경우, 허가가되는최대면적은 2만 ha, 인도네시아전체로는 10만 ha 임 ( 사탕수수농장의경우제외 ) (Permen No 26, 2007 Pasal 4) 입지허가유효기간은 50ha 이상의경우 3년이며기한내에토지에대한최종허가 ( 예를들면 HGU) 를취득하지못하면입지허가의효력은상실됨. (Permen No 26, 2007 Pasal 5) 입지허가를발급하는관청은해당사업지역의군수또는시장이며, 발급에필요한서류는신청조건에따라해당국가토지청 (BPN) 의지역사무소가토지조사및측량시행 일반적으로 2년유효기간의토지입지허가 (Izin Lokasi) 를취득한기업은이기간동안플랜테이션농장허가 (Izin Usaha Perkebunan(IUP) 를받기위한해당지역에대한환경영향평가 (AMDAL), 토지측량, 토지보상, 필요시용도변경등이주로이루어짐

4 만약해당사업지구가산림지역일경우별로도산림부장관승인의산림지역농업토지용도변경이요구됨 (1) 산림지역용도변경허가신청 (Permohonan Izin Pelepasan Kawasan) (2) 목제이용허가 (Penerbitan Izin Pemanfaatan Kayu (IPK)): 산림지역의용도변경에따른해당지역의목제이용허가 산림지역에대한목제이용에관한장관령 (Kepmen No.P ): 복잡한인허가용도변경행정절차와시간과비용이많이소요되는것이일반적임 해당사업지역의토지이용에대한문제해결위한행정절차내용 (1) 토지공증인 (Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) 을통한토지매매및구매를하며반드시토지증명서 (Sertipikat Tanah) 를가진토지와매매와구매를위한토지권한에대한조건이충족되어야함 (2) 만약토지대장에전통권한의토지이거나미등록된토지일경우공고를통한신규토지등록및소유권이확정된후에토지공증인을거쳐토지소유권한을가짐 (3) 만약국가에의해토지가이용되고있을경우토지이용권리를신청하여기존에경작권또는토지이용에대한권리문제를해결해야함 (4) 만약국가기관이기존에소유하고있는토지라면인도네시아재정부의동의하여보상을통해해결해야함 (5) 전통권한의토지의경우보상을통한토지이용권한을해결함 토지이용권한분쟁조정팀 ( 지역토지국에의해결성 ) 에의해토지이용권한조정 (Surat edaran Kepala BPN Nomor D-III tanggal 6 desember 1990) 토지권한에대한지역주민들과의주요동의항목 (1) 보상비 (2) 신규주거지역제공 (3) 일자리제공 (4) 주식지분관여 (5) 관련협정연계조직구성 구획내모든인허가사항정리시지역주민의정당한허가또는기득권인정사실이확인되는사항은모두합의보상해야함. 5) 토지이용에관한입지허가 (Izin Lokasi) 를취득한기업은환경영향평가 (AMDAL) 실시 환경영향평가실시와더불어토지경계설정 6) 환경영향평가서를취득한후플랜테이션농장허가 (IPU) 를군수또는시장에게신청 구비서류 (1) 법인등기부등본 (2) 납세등록번호 (3) 거주증명서 (4) 군수또는시장추천서 ( 주지사가 IPU를발급하는경우 ) (5) 주지사추천서 ( 군수또는시장이 IPU를발급하는경우 )

5 (6) 입지허가서 (Izin Lokasi) 와예정사업지역의 1/100,000 또는 1/50,000 지도 (7) 산지전용일경우, 산림관련기관이발행한기술적타당성보고서 (8) 군수또는시장이확인한원료공급보증서 (9) 사업실행계획서 (10) 환경영향평가서 (11) 허가면적이상의토지를사용하지않겠다는서약서 (12) 화전이외의방법으로토지개간및정지를할수있는기술및자원증명서 (13) 인근지역사회를위한농민농장설립증명과실행계획서 (14) 인근지역사회와의협력관계증명과실행계획서 군수 / 시장또는주지사는신청인으로부터신청서를접수한일자로부터 30일이내보류, 거절, 승낙의의사표시를하여야하며의사표시가없을경우에는승낙으로간주함 향후투자기업의농장의면적을확장하기위해서는군수 / 시장또는주지사에게최초 IPU허가신청시제출서류와함께향후계획서를첨부하여신청함 향후농장에서재배하는작물을변경하기위해서는군수 / 시장또는주지사에게 IPU, 법인등기부등본, 해당지역군수 / 시장의추천서, 실행계획서를신청서와함께제출하여야함 향후가공공장의가공규모를 30% 이상확대하고자할경우에는해당투자기업이군수 / 시장또는주지사에게최초 IPU 허가신청시제출서류와함께향후계획서를첨부하여신청함 농장재배작물을다양화하기위해서는군수 / 시장또는주지사에게 IPU, 법인등기부등본, 해당지역군수 / 시장의추천서, 실행계획서, 작물의다양화가필요하다는관계기관서류를신청서와함께제출하여야함 7) 투자기업이군수또는시장에서입지허가를받고해당지역에대한토지이용에대한문제가해결되면영업권 (HGU) 를국가토지청 (BPN) 에신청 영업권 (HGU) 은개인소유가아닌중앙 / 지방정부소유이고등록된토지를농업, 수산업, 축산업활동에사용하고자하는인도네시아국민또는인도네시아법에의해설립되고인도네시아에주된사무소를가지고있는법인에게중앙정부가부여한다.(UU No Pasal 28) 영업권 (HGU) 신청구비서류 : 국가토지청장규칙 (Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional nomor 3 tahun 1990 pasal 5) (1) 입지허가서 (Izin lokasi) (2) 토지이용관련문제해결증명서 (3) 납세번호 (4) 해당지역토지국에의한토지측량조사서 (5) 법인등기부등본 (6) 산림지역의경우산림지역농업용도토지변경산림부장관승인서 영업권 (HGU) 소유주의의무 (1) 주정부에세금납부 (2) HGU의분배목적과동일하게농사, 재배, 어업, 경작사업을이행 (3) HGU 토지이용에있어서전문기관이명시한규정대로동일하게이용

6 (4) 해당 HGU 지역내에서환경과토지시설보존과개발 (5) 해당법과규정에따라토양보호, 천연자원파괴방지, 환경보호지역보존 (6) HGU 활용에관한연간보고서를연말까지제출 (7) HGU 종결후정부에토지반납 (8) 토지당국에완결된 HGU 증명서반납 (9) 해당법과규정이허용하는경우를제외하고 HGU소유자는 HGU토지를제 3자에게양도할수없음. (10) 만약 HGU 토지위치가지리적, 환경적또는다른이유로공공도로나수로를포함하거나인접해있다면 HGU 소유주는문제의땅에대한해결책을제공해야함. 영업권 (HGU) 소유주의권리 (1) 농업, 조림, 수산업, 축산업분야의사업을진행하는목적으로 HGU 토지를이용 (2) HGU 토지에있는다른천연자원의점유와이용은해당법과규정그리고주변사회의이익에따라농업, 조림, 수산업, 축산업분야의사업을지원하는목적으로만사용 8) 플랜테이션농장허가 (IPU) 를받은투자기업은 HGU 신청과동시에군수또는시장에게경지정지허가 (Izin pembukaan lahan(lc) 를신청. 9) 사업추진 3. 국유지영업권 (HGU) 권리취득비용 [ 표 2] PT Arta Putra Benua 회사의오일팜농장개발을위한국유지영업권권리취득비용 ( 예시 ) ( 지역 : 꾸따이까르타너가라군, 동부칼리만탄, HGU 전체토지면적 : 6,200ha) NO 내용결과 예상비용 (Rp) 환경영향평가및환경허가 (Pengurusan AMDAL dan Izin Lingkungan) 플랜테이션농장허가 Penerbitan Izin Usaha Perkebunan (IUP) 토지사용보상비 Pembebasan Lahan (Beli Putus) 토지정지허가 Penerbitan Izin Land Clearing (LC) 목제이용허가 Penerbitan Izin Pemanfaatan Kayu (IPK) 영업권허가 Penerbitan Sertipikat Hak Guna Usaha (HGU) 군수허가, 환경허가 486,557,500.- 주지사허가 634,700,000.- 토지등기 14,514,500,000.- 군수지방토지국장허가 227,700,000.- 산림부장관허가 4,655,200,000.- HGU 허가서취득 4,408,085,000.- 합계 24,926,742,500.- Ha 당예상소요비용 Rp. 4,043,267.- 자료출처 : Ibank Yahya, 2013, Rencana Anggaran Biaya Perizinan Perkebunan, CV. Multi Sarana

7 4. 주의사항ㅇ인도네시아토지관련법제도와권리가복잡하여외국인이해당토지에대한적정한사용및수익권을취득하기위해서는해당토지의법적성격을사전에정확히인지해야함ㅇ토지이용사용관련단계별인허가조건구비를정확파악하여불필요한시간과비용을줄여야함ㅇ실제토지사용권권리취득및이용에는최소 2-3년이상의시간이소요되며허가사업단계별비용이발생하기때문에충분한시간과자금력이뒷받침되어야함ㅇ토지권리에대한지역주민들의연고권주장과보상에관련하여법적인토지이용권한강화를지속적추구함과동시에현지주민측과보상범위와수준을합의하에배상하며또한해당기업의농장개발과운영에관련하여지역사회및경제개발사항들을지역정부와현지주민측과함께추진해나가도록적극지원하여토지이용의마찰가능성을줄여야함ㅇ HGU 취득에따른토지이용에있어인도네시아내지역별사업환경또는농업환경이다르므로해당작물에대한농업환경의적합성을반드시검토되어야효과적인진출전략을마련할수있음 [ 표 2] 인도네시아국유지토지이용을위한영업권 (HGU) 취득절차 산림부 군수 / 시장 국가토지청 ( 중앙 / 주 / 군 ) 산림지역토지용도변경 (Izin Pelepas Kawasan Hutan) 후보지역결정 (Sk Pencadangan) 산림부후보지역 ( 지역별 HP, HPH 지역 ) 토지이용계획에따른지시서 (Arahan Lokasi) 기본동의서 (Izin Perinsip) 입지허가 (Izin Lokasi) 환경영향평가 (AMDAL) 플랜테이션농장허가 (Izin Usaha Perkebunan) 토지정지허가 (Izin Land Clearing) 토지측량 (Ukur Keliling) 토지이용행정시행 (Data Guna Tanah) HGU신청 (Permohonan HGU) 심의위원회 (Panitia B) 200ha이하 /200ha 이상 토지취득세납부 (Bayar BPHPTB) HGU허가 ( 군 ) (Setifikat HGU BPN Kab) HGU허가 ( 중앙 ) (SK HGU BPN Pusat)

8 토지에관한법률제 5 호 (" 토지기준법 ") 주요내용 인도네시아토지에관한 1960년법률제5호가. 토지, 물및공중에대한권리는국가의절대적인권리이다. 토지법 2조 (Pasal 2) 1.1. 국가는토지, 물및공중에대한목적, 용도, 보유및관리에대한결정및시행하는권리를보유한다 국가는토지, 물및공중과법적주체 ( 자연인및법인 ) 간의법적인관계를결정하는권리를보유한다 국가는법적주체와토지, 물및공중에관한법적인행위간의법적관계를결정하는권리를보유한다. 국가에게토지에관한광범위한권리를부여한다. 국가가물에대한사용권, 양어권, 조어권, 임업권, 공중사용권을가지고있으므로상당수의토지가중앙정부의소유로귀속되었고, 토지의공공성이강조되고있으며, 사인이소유할수있는토지의면적도일정한도로제한하고있다. 나. 소유권 (Hak milik) 토지법 20조 (Pasal 20) 의소유권 (Hak Milik) 에대한정의는다음과같다. (1) 소유권 (Hak Milik) 은제 6조 (Pasal 6) 규정을참조하여, 토지에대한소유를완벽히, 강력하게, 이전받는권한을말한다. (2) 소유권 (Hak Milik) 은타인에게양도또는양도될수있다. 제 16조 (Pasal 16) (3) 제 4조 (Pasal 4) 1항에서말하는토지에대한권한은다음과같다 : a. 소유권 / Hak Milik b. 토지사용권 / Hak Guna Usaha c. 건물사용권 / Hak Guna Bangunan d. 사용권 / Hak Pakai e. 임대권 / Hak Sewa f. 토지수용권 / Hak Membuka Tanah g. 산림물수확권 / Hak Memungut Hasil Hutan h. 기타 인도네시아국민에게만토지소유권을허용하고있다소유권 (Hak Milik) 은토지에대해서가장큰권한을갖고있으며, 본소유권을이용하여영업권 (Hak Guna Usaha) 을제외한건물사용권 (Hak Guna Bangunan=HGB) 및사용권 (Hak Pakai) 의권한을부여 / 사용할수있는큰권한을소유하고있다. 토지에대한권리를보유하는법적인주체및보유목적에따라토지에대한권리종류를여러가지로구분하고있으며토지에대한권리중보유기간제한 ( 시한 ) 이없는소유권은인도네시아국민과특수공법인에게만허용하고있다.

9 다. 영업권 (Hak Guna Usaha) 토지법제 28조 (Pasal 28) 에따른영업권 (Hak Guna Usaha) 의정의는다음과같다. 제 28조 (Pasal 28) (1) 영업권 (Hak Guna Usaha) 은국가소유의토지를사용하여사업을할수있는권한을말하며, 사업업종은농업, 수산업, 축산업만이가능하다. (2) 영업권 (Hak Guna Usaha) 의허가면적은최하 5 Ha 이상이며, 25 Ha 이상인경우는사업목적에부합하는자금및기술이투자되어야한다. (3) 영업권은타인에게양도또는양도되어질수있다. 상기에명시된영업권사용가능자는농업, 수산, 축산업을하려는회사만이영업권을획득할수있다. 제 29조 (Pasal 29) (4) 영업권 (HGU) 의기간은최장 25년이다 (5) 추가의영업권기간이필요한회사에대해서는최장 35년간의기간을부여한다. (6) 상기 (1), (2) 항에서와같이사업을운영한후에최장 25년간의기간을연장할수있다. 제 33조 (Pasal 33) HGU 권한은채무의담보로사용할수있다.. 제 34조 (Pasal 34) HGU 권한은다음의경우그법적효력이상실한다. a. 기한만료 b. 기한만료전의무사항불이행으로인한취소, c. 기한만료전 HGU 소유자의권리포기 d. 공공의이익에반하는경우 e. 토지로서의가치상실 f. HGU를부여받을수없는자가 HGU를취득하였을경우 라. 건물사용권 (Hak Guna Bangunan) 토지법제 35조 (Pasal 35) 에따른건물사용권 (HGB) 에대한정의는다음과같다. 제 35조 (Pasal 35) (7) 건물사용권 (HGB) 은자신의소유가아닌토지상에건축또는건물을소유할수있는권한으로최장 30년간의권한이있다. (8) 건물의상태및기타여건을고려해건물사용권의권한보유자가요청시는상기 (1) 항의기간에대하여최장 20년간추가연장할수있다. (9) 건물사용권 (HGB) 은양도또는양도될수있다. 상기에서와같이건물사용권 (HGB) 는자신의소유가아닌타인소유의토지에건축물을세울수있는권한을말한다. 따라서 HGB 소유권자와토지소유권자 (Hak Milik) 는다름을알수있다.

10 제 36조 (Pasal 36) 건물사용권 (HGB) 의소유자격은다음과같다. (1) 건물사용권 (HGB) 을소유할자격은 ; a. 인도네시아의국민 b. 인도네시아국법에의하며인도네시아에소재하는법인 (2) 상기 (1) 항을충족시키지못하는사람또는법인은 1년의기간이내에권한을포기하거나조건을충족시키는타인에게양도하여야한다. 조건미달자가 1년이내에권한에대한포기또는양도를하지않을시규정에의하여권한이소멸된다. 제 37조 (Pasal 37) 건물사용권 (HGB) 는다음의원인으로인하여발생된다. a. 토지가국가의소유인경우 : 정부의규정으로야기될시 ; b. 토지소유주와건물사용예정자와의계약에의할시 ; 바. 사용권 (Hak Pakai) 토지법제 41조규정에의한사용권의정의는다음과같다제 41조 (Pasal 41) (1) 사용권 (Hak Pakai) 는국가또는타인소유의토지로부터의수확물수거또는토지사용에대한권한을말한다. 즉본토지법규정에위배되지않는토지관리또는임대계약이아닌토지소유자와의계약또는권한있는공무원의토지부여에대한권리및의무가있음을말한다. (2) 사용권 (Hak Pakai) 는다음과같이부여할수있다. a. 일정기간에대한사용또는어떠한목적으로토지를사용하는동안의기간에대하여토지권을부여할수있다. b. 무상, 유상또는기타다른형태의조건제공 (3) 사용권 (Hak Pakai) 의부여는어떠한형태의강요성조건도포함될수없다. 제 42조 (Pasal 42) 사용권 (Hak Pakai) 을소유할수있는자격은 ; c. 인도네시아국민 ; d. 인도네시아에거주하는외국인 ; e. 인도네시아국법에의하여설립되고인도네시아내에소재하는법인 f. 인도네시아내에소재하는외국법인의대표사무소사용권 (Hak Pakai) 을소유할수있는자격에대한상세내역은제 39조의내용과같다 a. 인도네시아국민 b. 인도네시아국법에의하여설립되고인도네시아내에소재하는법인 c. 정부부처, 정부의연구기관및지방정부 d. 종교및사회복지재단 e. 인도네시아에거주하는외국인

11 f. 인도네시아내에소재하는외국법인의대표사무소 g. 외국국가의대사관및국제재단의대표사무소사. 임차권 (Hak Sewa) 제 44조 (Pasal 44) 국가나타인소유의토지와건물을임차하여사용할수있는권리 외국인의토지에대한권리보유를제한하고있다인도네시아에거주하고있는외국인 ( 임시거주허가서 /KITAS 이상보유자 ) 및인도네시아정부로부터허가받은고정사업장을두고있는외국법인 ( 회사, 단체, 외국정부의대표기관인대사관, 총영사관, 국제기구의대표부등 ) 에게는한시적인토지의대한사용권만허용하고있다. 토지구매및임대관련용어 토지증명서 (Sertipikat Tanah) Sertipikat Tanah ( 토지증명서 ) 에대한정의토지등록에관한인도네시아정부규정 (PP No. 24 Tahun) 의제 1조 20항상의 Sertipikat의정의는토지의권한 ( 토지법제 19조 2항 c) 에대한증명서로서토지대장상에명시되어있는바와같이토지에대한관리의권한, 보장권, 연립주택에대한소유권한등이포함된다. Sertipikat Tanah 의취득초기의 Sertipikat Tanah는토지대장상에개인또는법인의명의로등재가되어있지않은 Hak Adat/Tanah Girik 또는국가소유의토지로부터변경등재된다. 건물사용권 (Sertipikat HGB) 으로부터소유권 (Sertipikat Hak milik) 취득 Sertipikat HGB로부터 Sertipikat Hak milik으로의변경은대지면적 600 m2 이하의주택에대해변경가능하다. 토지기능의변경 ( 형질변경 ) 토지청장관령 : Kepmen Negara Agraria/Kpl BPN No.16 Tahun 1997 ; a. 소유권 (Hak Milik) 에서건물사용권 (HGB) 또는사용권 (Hak Pakai) 으로의변경 b. 건물사용권 (HGB) 에서사용권 (Hak Pakai) 로의변경본규정은토지소유부적격자의토지소유에따른문제해결을위한것이다. 예를들면, 외국인에대한건물사용권 (HGB) 의소유권이전등이있다. 상기문제에대한규정은하기와같다. 제 1조 (Pasal 1) (1) 본결정으로, b. 국가소유토지상에건물사용권 (HGB) 또는인도네시아인또는인도네시아법인소유의토지에대한관리권은권리소유자또는피위임자의요청으로 25년기간의사용권 (Hak Pakai) 으로변경된다.

12 (3) 상기 (1) 항 b 에서와같이건물사용권 (HGB) 에대한사용권 ((Hak Pakai) 로의변경신청자는관련건물사용권으로인한소득을계산한수입금을국고로입금시켜야한다. 소유권의유효기간제 45조 (Pasal 45) (1) 상기제 42조에서와같은소유권의유효기간은최장 25년이며최장 20년간연장할수있다. 또한특정목적용도로사용되는사용권은유효기간없이사용하는동안은유효하다. (2) 상기 (1) 항에서와같이유효기간이만료된동일토지에대해서는정정이가능하다. (3) 상기 (1) 항에서와같이사용기간동안유효기간이제한되지않는토지에대한사용자격은다음과같은용도에부여된다 ; a. 정부부처, 정부연구기관, 지방정부 b. 외국국가의대사관및국제재단의대표사무소 c. 종교및사회복지재단 전통적인 / 구전의권한 (Hak Adat = Girik) Hak Adat/Tanah Girik 은전통적으로물려받은토지로, 인도네시아토지청에는정상적으로등재되어있지않으나각관련지역의지방정부 ( 동사무소 ) 의확인을받은서류로매매를하고있으며, 완전한자산의가치로인정을받기위해서는인도네시아토지청에등기를하여 Sertipikat 을받아야한다. 토지청에등기기간은약 7-8개월정도가소요된다. 토지에대한주민의전통적인공동소유권을인정하고있다산림개발, 농장, 광산개발, 양어장등많은토지를필요로하는사업장과사업장이있는현지원주민간에토지에대한권리문제로갈등이적지않은토지에대한주민공동소유권은실정법에서인정하고있는관습법상의주민공동소유권이다. 조상때부터마을사람들이이용해왔거나벌어먹어온임야등의토지를사업자가중앙정부혹은지방정부로부터해당토지에대하여사업허가를받았을지라도권리행사를하려면주민들에게정당한배상을해야한다. 해당토지에대하여토지에대한권리증기증서가없고재산세납부실적이없더라도토지법은주민공동소유권을인정하고있다. 토지매입시유의해야할사항 (1) 토지 ( 부동산 ) 에대한권리등기증서 (Sertifikat Hak atas Tanah) 토지권리등기증서상에기록되어있는소유자의명의와매도자의명의가상이한경우에는왜상이한지그이유를밝혀야한다. 토지에대한권리의종류를확인하며건축권이나사용권인경우권리기한이있으므로잔존기간을확인한다. 도시계획안확정이후에발급된등기에는도시계획선이등기에표시되어있다. 권리등기증서원본을시 / 군토지사무소에제출해서진위를확인한다. 가짜등기증서가더러있으니꼭확인이필요하다. (2) 건축허가서 (Ijin Mednirikan Bangunan/IMB) (3) 재산세납부고지서 (SPTPBB) 및납부영수증 (STTSPBB)

13 재산세납부고지서가더중요하다. 재산세는대물세임으로등기상의명의와재산세납부고지서상의명의가다를수있다. 다른경우에는왜상이한지확인이필요하다. (4) 매도자가개인인경우에는배우자의매각동의가필요하다재산분리등기가되어있지않은부부의재산은법에서는공유로해석함으로부동산매입시매도자의배우자의동의가있어야한다. (5) 매도자가회사인경우에는회사의설립정관및변경된정관전체를검토해서정관상의적법한자가매도증서에서명하는지부동산매각에관하여주주총회의승인을받았는지를확인한다. 토지법에서뜻하는국가는중앙정부이며토지, 물및공중에관한절대권이중앙정부에있다. 따라서지방자치정부에는토지를관할하는부처가없으며지방에서토지에관한사항을관할하는토지사무소 (Kantor Petanahan) 는지방자치정부소속이아니고중앙정부소속이며중앙정부에있는토지청 (Badan Perta-nahan Nasional/BPN) 은대통령직속기관이다. [ 참고문헌 ] 1. UNDANG-UNDANG REPUBLIK INDONESIA No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. 2. PERATURAN MENTERI PERTANIAN No. 26/Permentan/OT.140/2/2007 TENTANG PEDOMAN PERIZINAN USAHA PERKEBUNAN 3. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 40 Tahun 1996 Tentang Hak Guna Usaha ( HGU ), Hak Guna Bangunan ( HGB ) Dan Hak Pakai Atas Tanah Negara ( HP ). 4. UNDANG-UNDANG REPUBLIK INDONESIA No. 40 Tahun 2007 tentang 투자법 5. PUSAT PERIZINAN DAN INVESTASI, Deptan, 2006, PROSEDUR INVESTASI BIDANG USAHA PERKEBUNAN DAN PABRIK PENGOLAHANNYA 6. 인도네시아변호사. 변리사이승민, 인도네시아의외국인부동산소유에관한이해 7. 경상남도사이버해외지원센터투자실무가이드, 인도네시아토지제도 8. 법무법인지평지성권용숙변호사, 인도네시아토지소유권제도에대한역사적고찰과현황 9. 해외농업개발서비스, 2010, 인도네시아 ( 누사떵가라바랏주 ) 농업투자환경조사보고서 10. 인도웹, 인도네시아의토지법에근거한용어및기능에대한해설 [ 첨부파일 ] 첨부-1. 인도네시아토지법 (UU No tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria) 첨부-2. 인도네시아플랜테이션허가지침규정 (Perman No. 26/Permentan/OT.140/2/2007 TENTANG PEDOMAN PERIZINAN USAHA PERKEBUNAN 첨부-3. 인도네시아투자법 (UU No tentang Penanaman Model) 첨부-4. 인도네시아 HGU 관련법 (PP No Tentang Hak Guna Usaha ( HGU ), Hak Guna Bangunan ( HGB ) Dan Hak Pakai Atas Tanah Negara ( HP ) 첨부-5 인도네시아플랜테이션투자절차 PROSEDUR INVESTASI BIDANG USAHA PERKEBUNAN DAN PABRIK PENGOLAHANNYA

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