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요원 진
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1 시스템다이내믹스를이용한주택시장작동원리분석 Analysis of the Fundamental Principles in the Korean Housing Market Using System Dynamics 황성주 * 이현수 ** 박문서 *** Hwang, SungJoo Lee, Hyun-Soo Park, MoonSeo 요 약 최근우리나라주택시장은잦은정책변화등내부적요소와해외경제환경변화등외부적요소에의해예측할수없는상황이계속되고있다. 특히미래주택시장에대한가격, 수요, 공급을예측하는데에있어어려움을겪고있다. 이에따라주택시장변화에대한다양한분석이이루어지고있으나부분적이고단편적인시각이주를이루고있어, 인과관계에따른주택시장을분석할수있는시스템적논리의필요성이대두되고있다. 따라서본연구에서는주택의수요와공급에의해결정되는주택시장의기본원리를바탕으로시스템다이내믹스 (System Dynamics) 를이용한주택시장작동원리를작성하여, 내 외부환경변화에따른주택시장의영향을파악할수있는기본모형을구축하고자한다. 키워드 : 주택시장, 시스템다이내믹스, 부동산정책 1. 서론 1) 지난수십년간우리나라를비롯한전세계적으로주택시장에서의지속적인주택가격상승이발생하였다. 특히, 2000 년대들어서는국제적금리하락현상이전세계주택가격버블화현상을더욱가속화시켰다 (Cho Ma,2004). 주택가격버블화현상은우리나라또한예외가아니었으며, 이에따라정부는지속적인주택정책의변화를가져왔다. 참여정부들어주택세제강화, 분양가상한제로대표되는정책적규제강화가이루어진반면, 2008 년 8 월에는분양가상한제완화등부동산규제완화가예고되었다. 이러한상황에서정책적용에따른주택시장예측또한다양한시각으로접근되고있다. 하지만복잡한주택시장의특성상정책변화에따른시장예측은상당한어려움이있다. 특히, 우리나라주택시장의경우단순히매매시장과임대시장으로나뉘는해외주택시장과는다르게, 매매및전세, 월세와보증금제도등복잡한특성을띄고있어더큰어려움이따른다 (Kim,1995). 물론주택정책의효과에대한찬반의견은각각의논리를가지고있지만, 전체를파악하기어려운주택시장의특성때문에부분적, 단편적인시각으로실체 * 일반회원, 서울대학교건축학과대학원, 석사과정 ** 종신회원, 서울대학교건축학과정교수, 공학박사 *** 종신회원, 서울대학교건축학과부교수, 공학박사 에접근하지못하고있다. 단선적사고에기반을둔분석은주택시장을구성하는주요변수및인과관계에대한전체논리중일부영향요인을간과할수밖에없다. 따라서정책변수의영향을파악하고, 인과관계에따른전체적인주택시장변화를분석할수있는시스템적논리의필요성이대두되고있다. 이에따라본연구에서는시스테다이내믹스를통해복잡한주택시장의특징을쉽게파악할수있는기본모형을구축하고자한다. 이러한모형은정책적요소를적용시켰을때주택시장의변화를인과관계의연결고리를통해쉽게파악하고예측할수있는방법이된다. 2. 시스템다이내믹스 시스템다이내믹스 (System Dynamics) 는미국 MIT 대학의 J.Forrester(1961) 에의해처음개발된이후, 다양한분야에적용되었으며, 특히사회경제적시스템을분석하는데널리사용되어왔다. 시스템다이내믹스의가장강력한특징은복잡한비선형시스템에분석적인해결책을제공할수있다는것이다 (Sterman 2000). 시스템다이내믹스는문제의파악과시스템내의피드백프로세스에초점을둔다. 시스템다이내믹스접근방법은과거의행동에영향을받고미래의행동을조정하는피드백프로세스를기본원리로한다. 피드백루프는근본적으로자기조

2 절피드백루프 (Balancing Loop) 와자기강화피드백루프 (Reinforcing Loop) 로구성된다. 자기조절피드백루프는시스템의균형을이루는방향으로작용한다. 따라서변화에대해저항적이고시스템을안정시키는역할을하며, 자동온도조절장치등이그예로볼수있다. 반면, 자기강화피드백루프는발생하는변화를증가시키는특성을가지고있으며, 인구성장둥이그예이다 (Ahmad Simonovic,2000). 이는시스템의선순환작용또는문제발생에따른악순환작용을지속시킨다. 시스템다이내믹스모델링단계우선문제를분석하여정의한후, 이를발생시킨원인변수들을추출하고그것들의연결관계를피드백적인사고로설명할수있는인과지도다이어그램 (Causal Loop Diagram: CLD) 을만든다. CLD 는정성적모델로서시스템분석및정성적시뮬레이션을통해정책시나리오들이시스템에미치는영향을예측하는데이용된다. 시뮬레이션을통해얻은변수들의행태를과거통계자료와문헌자료들과비교하거나극단적인상황에서모델이안정적으로움직이는가를검사하면서모델의타당성을평가한다 (Lee Jungmin 2003). 3. 주택시장가격결정구조분석 3.1 주택매매가격결정구조 연구모형을통해살펴볼때주택매매가격은수요와공급의차이를통한시간함수로써결정된다. 그림 1 에서주택매매가격을시간함수로책정하기위해인지주택가격이란변수를도입한다. 인지주택가격은실제주택매매가격이결정되기전소비자가인식하는가격상승또는하락의가능성으로수요공급차이에의해결정된다. 한편, 총수요는실구매수요와투자수요의합으로정의할수있으며, 실구매수요는주거서비스를받기위한목적의수요로정의할수있다. 본연구에서는자가주택보유율과수요자의자금능력만을실구매수요의영향요소로선정하였다. 즉, 주택에대한잠재실수요자가자금능력을갖출때실구매수요의역할을한다. 한편, 투자수요는재산축적의수단으로주택구입목적의수요라고정의할수있다. 본모형에서는투자수요의결정요소로여유자금의규모 ( 부동자금 ) 와미래기대주택가격상승으로인해발생하는차익에대한기대감 ( 주택기대거래차익 ) 에주목한다. 또한주택의공급은신규주택개발과기존주택매물로써결정된다. 3.2 임대가격결정구조 그림 2 를통해임대가격의결정요소를파악할수있다. 임대가격또한주택매매가격과마찬가지로임대수요와임대주택공급의차이를통해결정된다. 임대수요는잠재실수요자가자금능력을갖추지못하였을때결정되는것으로파악할수있다. 임대주택공급은신규주택개발및기존주택매물로인한총공급에의해결정된다. 이러한임대수요와임대주택공급의시간함수로결정된임대가격은주택매매가격의관계를통해임대가비율 ( 주택매매가격에대한임대가격의비율 ) 을형성한다. 임대가비율는잠재실수요자로하여금주택의구매또는임대여부를결정하게한다. 또한그림 2 는임대가격상승으로인해실구매수요증가및임대수요감소에따른임대가격조절기능을설명하고있다 (B1). 이를통해주택매매가격과임대가격의차이가적을경우잠재수요자의주택구매비율이높고차이가클경우주택구매비율이줄어드는것을알수있다. 그림 2 임대가격결정구조 그림 1 주택매매가격결정구조 이러한인지주택가격이동기화시간 ( 가격의변화에대한소비자의인식이실제가격으로반영되어결정되는데필요한시간으로주택매매율과정의상관관계가있음 ) 을거쳐주택매매가격을형성하는것이다. 한편, 그림 3 에서주택매매가격과임대가격의관계를파악할수있다. 임대수요증가에따라임대가격이상승할경우소비자는주택매매가격상승의기대감 ( 가격상승트렌드 ) 을갖게된다. 이는주거매력도증가에따른임대수요증가및과거대체로일정했던임대가비율을경험적으로학습하기때문에발생한다. 이러한기대감은인지주택가격에반영되어주택매매

3 가격상승에기여하게된다. 한편, 주택매매가격의상승은실구매수요감소에따른임대수요를높여임대가격상승에기인한다 (R1). 이로써, 본연구모형은주택매매가격과임대가격의높은인과관계를설명하고있다. 하는것으로중고주택을거래할때차후이익이어느정도발생할것인지에대한가능성또는기대감 ) 을가져온다. 이는기존주택매물감소로이어져임대주택공급감소를더욱부추길수있다 (R2). 그림 3 주택매매가격과임대가격의관계 4. 주택시장의수요, 공급논리분석 4.1 공급 본절에서는앞서주택가격의형성과정에서살펴본주택공급메커니즘을분석한다. 주택공급의경우시스템내에서기존주택매물이영향변수로작용하며, 신규주택개발은정책에따른외부변수로간주한다. 그림 4 를통해살펴보면기존주택매매가격이상승할수록기존주택기대거래차익이줄어들어 (B2) 시장에서기존주택매물증가가계속적으로이어진다. 이에따른공급량증가는기존주택매매가격의균형을이루는작용을한다. 4.2 수요 그림 5 임대주택공급논리 본연구에서는수요를실수요와투자수요로구분하며자가를보유하지못한세대주를실수요자로정의한다. 실구매수요는기존주택매매가격및소비자의주택보유율에의해결정되며소비자가주택을구매할수있는자금능력을갖출때실구매수요로써의역할을하게된다. 그림 6 을통해살펴보면과수요 ( 수요공급의차이 ) 로인해기존주택매매가격상승할경우, 소비자는임대가격과비교하여주택구매비율을낮춰실구매수요가감소한다. 이는수요공급의차이를줄여기존주택매매가격의조정을견인한다 (B3-a). 그림 6 실제수요인과모형 그림 4 기존주택공급논리 한편, 그림 5 는임대주택공급논리를설명하고있다. 임대주택공급감소에따른임대가격상승은소비자로하여금인지주택가격상승으로인한주택기대거래차익 ( 인지주택가격과주택매매가격에의해발생 한편, 투자수요는 1 주택이상을보유한세대주가주거의목적보다재산증식을목적으로주택구매의사를나타낼경우, 또한이러한잠재수요가부동자금을확보할경우형성된다. 그림 7 은주택기대거래차익에의해유발되는투자수요를설명하고있다. 주택

4 기대거래차익은인지주택가격과주택매매가격에의해발생하는것으로, 중고주택을거래할때차후이익이어느정도발생할것인지에대한가능성또는기대감으로정의할수있다. 인지주택가격, 즉소비자가인지하는가격상승의가능성이클수록주택기대거래차익이높아진다. 이로인한투자수요의증가를통해시장참여자로하여금주택매매가격을높인다 (R3 : 투자수요 총수요 수요공급의차이 인지주택가격 주택기대거래차익 투자수요 ). 루프가연출될수있다. 투자수요증가에따른인지주택가격상승이동기화시간을거쳐주택매매가격에실제로반영되면주택기대거래차익이줄어들어투자수요가조절되는루프를형성한다 (B3-b : 투자수요 총수요 수요공급의차이 인지주택가격 주택매매가격 주택기대거래차익 투자수요 ). 이처럼 B3-b 에의한시장조절기능에중요한역할을하는것이주택매매율의영향을받는동기화시간이다. 동기화시간이짧을경우에는주택매매가격상승이이루어져주택기대거래차익감소로인해투자수요가조절되지만길경우인지주택가격이주택매매가격에반영되지않아주택기대거래차익이커투자수요가증가하게된다. 이와같은주택시장의기본원리를종합하면다음그림 8 과같은주택시장기본모형을작성할수있다. 이시스템다이내믹스모형을통해주택정책변수를적용함으로써주택시장을파악하고시장의변화를파악할수있다. 5. 결론 그림 7 투자수요인과모형 이러한자기강화적인루프는투자수요를지속적으로증가시켜시장의불안을야기할수있다. 하지만, 이자기강화적인루프효과에주택매매가격형성메커니즘이결합되면전혀다른, 시장을안정화시키는 이상과같이시스템다이내믹스모형을이용하여주택시장의구성요소를분석하고변수들간의인과관계를통해주택시장작동원리에대해알아보았다. 주택시장의공급, 수요, 가격은시장의원리, 즉, 자기조절루프 (Balancing Loop) 에의해작동하고있다. 물론, 현재주택시장또한자기강화루프 (Reinforcing Loop) 효과를발견할수있다. 다만시장이안정적일경우자기강화루프가선순환방향으로 그림 8 주택시장인과모형

5 작동하거나, 자기조절루프에비해영향력이작은것으로볼수있다. 본연구에서제시한연구모형은급변하는주택시장에서영향변수들과의관계를통해변화의방향을논리적으로파악할수있는방법이될수있다. 해외경제환경의변화및잦은주택정책변동으로인해주택시장이불안정한상황에서, 이와같은주택시장작동모형은주택시장의변화방향을분석하고올바른방안으로예측할수있는기본적인툴이된다. 또한, 본연구모형에다양화된우리나라임대시장의특성및금융시장의영향을반영하면더욱정확한주택시장예측방법론이될수있다. 향후과제로써, 과거의주택정책을모형에대입하여나오는결과와실제현상을비교분석함으로써모형의신뢰도를높이고, 앞으로제안되는주택정책을반영함으로써실제로주택시장변화의방향을예측하고자한다. 한국건설관리학회 7. Lee, Jung Min (2003). Delay Factor Analysis of Public Projects Using System Dynamics, 대한국토도시계획학회 8. 박문서외 (2006). 주택시장의활성화, 통제및대안 :831 주택정책의분석, 대한건축학회, pp 참고문헌 1. Sterman, J.D. (2000). Business Dynamics, Boston: Irwin Mcgraw-Hill 2. Park, M. and Pena-mora, F. (2004). "Reliability Buffering for Construction Projects" 3. Ahmad, S. and Simonovic, S. (2000). "System Dynamics Modeling of Reservoir Operations for Flood Management", Journal of Computing in Civil Engineering, pp Kim, S. (1995). "Demand for Rental Housing in Korea with Some Estimation Issues", Journal of Urban Planning and Development, pp Cho, D. and Ma, S. (2006). "Dynamic Relationship between Housing Values and Interest Rates in the Korean Housing Market", The Journal of Real Estate Finance and Economics v.32, pp Shin,Hye-Sung (2005). "Analyzing Dynamics of Korean Housing Market Using Causal Loop Structures", Abstract Nowadays, Korean Housing Market have been unstable because of the global economic fluctuation such as steady decline in the interest rate and the house price bubble. While Korean Government policy responses these state, rapidly changing policies led to deep confusion in the Korean Housing Market. In this situation, Analysis for housing market forecasting has been partial and fragmentary, therefore comprehensive solution and systematical approach is required to analyze the housing market including causal nexus between market determining factors. In an integrated point of view, applying the system dynamics modeling, the paper aims at proposing basic Korean housing market dynamics models based on Fundamental principles of housing market determined by supply and demand. Keywords : Housing Market, System Dynamics, Housing Policy

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<3136C1FD31C8A35FC3D6BCBAC8A3BFDC5F706466BAAFC8AFBFE4C3BB2E687770> 부동산학연구 제16집 제1호, 2010. 3, pp. 117~130 Journal of the Korea Real Estate Analysts Association Vol.16, No.1, 2010. 3, pp. 117~130 비선형 Mankiw-Weil 주택수요 모형 - 수도권 지역을 대상으로 - Non-Linear Mankiw-Weil Model on Housing