월간동향통계Ⅰ. 들어가며삶의질이하락했다. 의증언을통해외부세계에알려지고있는수준이다. Ⅱ. 북한의주택정책변화와공급체계 1. 주택정책기조의변화부록사회주의체제인북한의주택공급은국가가주도했다. 하지만 1990 년대중반이후심각한경제난으로인해국가 가주택건설에필요한자원을제때에공급하지못

Transcription

1 Survey and research 북한의주택정책과시장화현황 Ⅰ. 들어가며 Ⅱ. 북한의주택정책변화와공급체계 Ⅲ. 북한의주택현황 Ⅳ. 평가및과제 탁용달동국대학교 DMZ평화센터연구원, 동국대학교북한학박사 북한의주택공급은국가중심공급체계를기본원칙으로추진했다. 하지만, 1990년대중반이후국가중심의공급망은급격하게붕괴되었다. 자연스럽게시장을통한주택의매매와임대가활성화되었으며, 심지어개인투자자에의한분양시장도형성되었다. 북한의시기별주택공급현황을추정 분석하면김일성시대에는계획대비약 50% 수준의주택공급이이루어진것으로추정할수있고, 김정일시대와최근까지는구체적인목표치를제시하지않고선전용살림집분양에정책적초점을맞추고있는것으로분석된다. 북한의주택과관련한다양한법제들은주택의공급과계획그리고이용에이르기까지광범위하게국가의역할을명시하고있으며, 또한주택매매시장의형성이라는현실을반영하여상속권과이용권을부분적으로인정하는등의미시적인변화를보여주고있다. 통일대비북한주민의주택복지정책을통해통일초기대규모의인구이동등의부작용을예방할수있다. 최근개인투자자들을통한주택공급시장이활성화되고있는추세를고려하면초보적형태의부동산금융시장이형성되고있다고할수있다. 따라서통일대비주택금융관련전담기구설치등을통해북한지역주택복지확충을위한정책과제등을준비할필요가있다. 28 주택금융월보

2 월간동향통계Ⅰ. 들어가며삶의질이하락했다. 의증언을통해외부세계에알려지고있는수준이다. Ⅱ. 북한의주택정책변화와공급체계 1. 주택정책기조의변화부록사회주의체제인북한의주택공급은국가가주도했다. 하지만 1990 년대중반이후심각한경제난으로인해국가 가주택건설에필요한자원을제때에공급하지못함으로써주택의수요와공급에큰격차가발생했다. 주민들의주택수요증가세는지속되었지만, 추가적인공급이나보수 개건등의조치가제한적으로이루어지면서주민들의 북한의심각한경제난은국가중심의배급체계붕괴를촉발했고, 동시에자발적으로형성된시장이국가중심공급체계를대체했다. 주택시장도시장화라는큰흐름을거부하기어려운상황이었다. 북한주민들은절대적인식량부족으로인해주택과식량을교환하기시작했다. 최근북한의주택시장은단순한매매나교환을떠나임대나개인투자자들의자금을활용한주택공급자와거래중개인이출현하는등의형태로까지발전했다. 북한에는자본주의경제하의시중은행여수신업무와같은사적금융거래시스템이존재하지않고, 사적신용거래의일종인주택금융과관련된자금대부제도도존재하지않는다. 하지만북한의개인투자자에의한주택공급시장확대는관련금융시장의출현을수반했다. 그러나구체적인규모나양상을확인할수없고다만탈북자들 최근북한의주택시장화양상을보면, 과거국가의자금조달기능을개인투자자들이대체하는양상이다. 이는초보적수준의부동산PF라고봐도무방할정도의분업체계를갖추어각경제주체별역할과협업메커니즘이형성된것으로분석된다. 따라서본고에서는북한의주택정책의변화과정과북한의공식적인매체나기존에분석된자료를바탕으로북한의주택현황을분석하고평가와시사점을모색하고자작성하였다. 각장별주요내용을살펴보면 2장에서는북한의주택정책의변화과정을분석하였고, 3장에서는북한의주택공급현황을 UN의인구센서스자료, 북한에서발행한공간 ( 公刊 ) 문헌을통해추정하였다. 4장에서는북한의주택현황에대한평가를통해향후통일시대를대비한정책과제등을모색하였다. 자본주의사회에서의주택정책은주택에대한수요와공급에의해가격이결정된다. 반면북한의주택정책은사회주의체제의특성을반영하여계획, 시행, 분배, 평가과정에이르기까지정부주도로이뤄진다. 북한의주택정책은 1세대 1주택분배원칙으로, 청소년이학업을마친후취업해서결혼할경우세대별로, 기본적인사용료 ( 전기, 수도, 난방등 ) 만을지불하고평생이용권을부여하는시스템이다. 1) 조사 연구1) 살림집에대한사용료책정은국가가격제정기관에서정하는데 살림집의사용료가매우적다 는관련법령에명시되어있다. 민법사전, p. 71. 토지주택연구원, 북한주택현황조사 분석연구 ( 진주, 토지주택연구원, 2015), p. 14. MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 29

3 북한에서발간된법률관련문헌을살펴보면 국가적부담으로근로자들에게무상이나다름없는저렴한가격으로식량을공급하고주택은막대한국가적, 사회적혜택이다 라고규정하고있다. 2) 또한, 북한은주민들의주택공급에대한국가의의무를법으로제정했다. 3) 북한민법제50조에는 국가는살림집을지어그리용권을로동자, 사무원, 협동농민에게넘겨주며그것을법적으로보호한다. 라고명시하고있다. 북한은주택의공급에대한국가적의무를명시하는정책기조를법률에보장함으로써국가책임의정책기조를유지하고있다. 하지만, 북한주택정책은북한당국의정책기조와의지와는상관없이대내외적으로직면한정치 경제적현실변화에따라시기별로뚜렷한차이를보인다. 4) 1948년북한정권수립이후김일성사망 (1994년) 이전까지는국가계획에의해주택을건설했고건설한주택을무상배분했다. 김일성사망이후소위고난의행군시기에는맹아적형태의주택시장이형성되기시작했으며, 북한당국도국가책임의주택공급정책을폐기할수밖에없었다. 또한 2002년 7.1 경제관리개선조치 ( 이하 7.1 조치 ) 이후주택의거래와임대시장이급속하게진행되는등의기존국가공급중심의정책기조에뚜렷한변화가나타났다. 세부적으로시기별정책목표를살펴보면, 김일성시대에는사회주의계획경제에따라국가가주택을공급하는체계로운영되었다. 특히 1950~60년대비교적높은경제성장으로인해국가건설주택공급이절정에달한시기였다. 북한당국은 1956년전국건축가 건설자회의를열고설계의표준화, 건재의공업화를주장하면서평양에조립식아파트를대대적으로건설했다. 5) 북한이도시주택건설의전환기였다고하는이시기에평양시를비롯한주요도시들에는건재공장이세워지는등의건설관련인프라도확충되던시기였다. 반면 1970년대후반계속되는경제침체로국가가국민들의주거를책임지는사회주의주택공급정책이퇴색되었고, 신규주택공급마저둔화되었다. 6) 하지만, 김정일주도의기념비적선전물등을제작하는등기존주택건설을위해투입되어야할재화를당의선전선동을위한우상화건출물을사용하는등의왜곡된정책이지속되었다. 이는주택공급을제약하는원인으로작용했다. 하지만, 국가공급의기본원칙을폐기하거나철회하지않았고, 명목상국가공급의기본원칙은지속했다. 김일성사망이후북한사회는소위고난의행군 (1994~1997년) 7) 을경험하였다. 이시기에는전통적인사회주의배급망의붕괴로인해자생적시장이형성되기시작했다. 북한당국은암시장을묵시적으로허용하는등의시장활동에대한국가단위의통제력을상실했다. 주택부문에서도개인간의주택거래가음성적으로이루어지는시기이다. 당시심각한식량난으로인한거주제한이유명무실해질정도로인구이동이심각했고, 이과정에서개인집 ( 살림집 ) 의임대 매매등이성행하기도했다. 8) 2) 리기섭, 조선민주주의인민공화국법률제도 ( 평양 : 사회과학출판사, 1994), pp. 226~227. 3) 건설법제2조 4) 시기구분에대한선행연구는존재하지않지만, 통상적으로고전적사회주의체제라평가받는김일성시대와, 김일성사후북한의고난의행군시기, 2002년 7.1 경제관리개선조치가발표된 2002년이후로구분하는것이일반적임. 5) 과학백과사전출판사, 조선건축사 2 ( 평양 : 과학백과사전출판사, 1989), p ) 서우석외, 북한의주택및건축기술실태조사와계획방향제시연구, 대한주택공사주택도시연구원, ) 북한의고난의행군은김일성사후리더십의위기와계속되는자연재해로아사자와식량확보를위한비법적인거주이동이빈번해지면서사회통제가약화된시기이다. 8) 북한에서경제위기이전에도암거래형식으로주택매매가간간이이뤄졌다. 사회주의체제에서주택매매가가능한원인은개인주택의존재와관련있다. 북한정부는개인주택을허락했고, 개인주택으로분류된때매매또한가능했다. 30 주택금융월보

4 조사 연구월간동향통계부록9) 북한당국이체제선전용으로공급을결정하는것이대표적이며, 이는최근평양시내과학자거리를조정하고고급아파트를공급하는등의시혜 2002년 7.1 조치이후기업의경영활동의자율성이확대되는일련의조치들로인해시장화가급속하게확산되었다. 이조치로기업의생산잉여에대한처분권이확대되어재화의시장거래를촉진했다. 이시기주택거래및임대시장도활성화되었다. 주택임대시장의경우인구이동의폭발적인증가로기존살림집을이용한소규모형태의임대 ( 월세 ) 시장이형성되기시작했다. 북한당국의주택공급실적을시기별로살펴보면, 김일성시대에는약 50% 내외실적을달성한것으로보고하고있으나, 김정일과김정은시기에는선전용살림집건설사업 9) 이외에전국적규모의주택공급계획목표수립과실적달성에대한구체적인정보를확인하기는어렵다. 이는경제난을겪으면서살림집건설보다는식량확보와노동자들의이동을막기위한체제단속에주력하면서살림집건설부문에대한북한당국의투자우선순위가낮았던것에기인하다. [ 표 1] 북한의시기별주택정책기조및추진현황 시기 정책기조 계획 주택건설 실적 가구수 ( 만가구 ) 주택수 ( 만호 ) 주택보급률 1994 년 446 호 1950 년 932 호 60 만호 ( 도시 40 만, 농촌 20 만호 ) (1957~1960 년 ) 15 만호 (25%) 김일성 계획건설무상배분 120 만호 ( 도시 60 만, 농촌 60 만호 ) 1961~1970 년 80 만호 (67%) 200 만호 (1971~1977 년 ) 88 만호 (88%) ( 도시 41, 농촌 47 만호 ) 104~210 만호 ( 년 20~30 만호 ) (1978~1984 년 ) 70~105 만호 (50%) ( 추정 ) 105~140 만호 ( 년 15~20 만호 ) (1987~1993 년 ) 16 만호 (11~15%) 485 (1995 년 ) 269~304 (1995 년 ) 50% 김정일시장형성미확인 30 만호 김정은 시장확대임대료징수 미확인 30 만호 99.8% 출처 : 토지주택연구원, 북한주택현황조사 분석연구 ( 진주, 토지주택연구원, 2015), p. 12 의내용을재구성하여정리 적정책을의미함. MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 31

5 2. 주택소유권의변화와이용관련법제 북한은사회주의소유원칙에따라생산수단의사적소유는허용하고있지않지만, 소비재에한해서는개인소유권을인정하고있다. 10) 특히토지와건물을별개의물건으로구분하고주택에한해서만개인소유권을인정하고있다. 헌법개정을통해개인소유권을인정하면서점차그폭과범위를확대하는추세이다. 11) 따라서전통적인개인의소비영역인주택 ( 살림집 ) 에대한개인소유를사실상인정하고있다고평가할수있다. 북한주택은소유형태에따라국가, 협동단체, 개인의소유로구분 12) 되고있으며, 국가는살림집의소유권또는이용권을법적으로보호하고있다. 13) 국가가소유권또는사용권을보장한다는의미는주택이상속, 매매가가능하며이는개인살림집에국한한다. 또한, 사용권만을보장받으며해당기관으로부터 살림집이용허가증 을발급받아야하는국가소유살림집과협동단체소속원에한해이용권을보장받는협동단체소유살림집으로구분할수있다. 14) [ 표 2] 소유형태에따른북한의주택유형구분 구분주택유형권리 도시 농촌 개인주택국가주택개인주택협동단체소유주택 소유권, 이용권이용권만보장소유권, 이용권이용권만보장 출처 : 정은이, 북한부동산시장의발전에관한분석, 동북아경제연구 제 27 권 1 호, 2015, p 북한은 1990년대중반고난의행군이시작되면서국가의식량배급에문제가발생했고, 이를극복하는과정에서주택의맞교환, 거래등의사례가발생하기시작했다. 아사나가족해체, 지역이동등으로도시지역에서빈집이증가하고이들빈집을알선해주는사설중개인이등장하면서개인간거래가이루어졌다. 공급의측면에서, 국가에의한주택건설은위축되었고, 내각부처별로주택공급을위한자재와건설인력확보가어려워지는상황에서산하단위 ( 기업소및협동농장등 ) 에주택공급을위임하거나강제로주택공급물량을할당하는방식으로변화되었다. 해당단위에서는자체로주택공급을하지못하는것들을민간 ( 시장 ) 에의존하기시작했다또한자금력동원이가능한개인, ( 소위돈주 ) 들이국가기관으로부터명의 ( 주택공급허가권 ) 를빌리고건설자금을대고인력을동원하여건설하는방식도발생하였다. 15) 10) 북한은정권수립초기에혁명주체에속했던 중소상공인 과 소작농 에대하여사적소유권을인정한바있음 11) 북한은경제부문에서실용주의노선으로전환할필요성에따라사적소유권의부분적인정을법제화한바있음. 소위김일성헌법 ( ) 제정을통해사회주의적재산권의개념을확립하면서경제부문에서소유구조와소유구조의조정과개인소유의범위확대, 경제적자율성의확대, 대외경제개방의확대등의내용을포함한바있음 12) 사회과학출판사편, 조선말대사전 ( 평양 : 사회과학출판사, 2007), p ) 법률출판사편, 조선민주주의인민공화국법전 ( 평양 : 법률출판사, 2012), p ) 정은이, 북한부동산시장의발전에관한분석, 동북아경제연구 제 27권 1호, 2015, p 주택금융월보

6 월간동향통계민이직접지불하도록함으로써이를기점으로주택매매가본격화되었고주택신축업자가등장하였다. 주택건설자재및자금이부족하여공급량이수요에미치지못하면서주민들은개인들스스로가주택문제를해결해야하는상황이되었다. 경제위기이후국가로부터배정받는자재공급이중단되었고, 특정계층을위한사업위주로추진된다. 이러한과정에서일반주민들은주택문제를자생적으로해결하는과정에서돈주들이주택을건설하였고, 개인투자자가참여하는방식이등장하였다. 특히이과정에서국가건설시스템을이용하여전기 기계이용, 토지설계, 감리평가와같이건설에협조한공무원들에게뇌물을제공하거나주택을분양받게해주었다. 16) 돈주들은인허가권을갖고있는권력기관과결탁하면서비법적인주택시장의규모가확대되기시작했다. 북한에서주택의건설과공급은사회주의국가건설에있어서중요한국가의역할로인식되었다. 주택은주민들의기본적인삶을영위하는핵심적인재화이다. 이는주택과관련한법제속에서도확인할수있다. 북한의주택건설과공급, 소유, 이용등에관하여가장기본이되는법규는살림집법이다. 이법은 2009년에최초로제정되어이후두차례개정되었으며주택의건설, 이관 인수 등록, 배정 이용, 관리등에대한사항을규정하고있다. 17) 하지만북한의주택제도전반을이해하기위해서는주택건설계획, 분배, 소유, 이용, 거래에관한사항등을포괄하고있는여타법제들에대한이해도필요하다. 이를위해살림집법이외에헌법, 민법, 토지법, 국토계획법, 도시계획법, 건설법, 도시경영법, 부동산관리법등에서관련규정 18) 을살펴볼필요가있다. [ 표 3] 주택건설및이용관련법률 구분 주요내용 헌법도농격차해소를위한방안으로협동농장, 농촌문화주택국가부담건설명시 ( 제 28 조 ) 국토계획법주민지구에대한국토관리 ( 제 5 조 ), 국토계획초안도시와마을형성반영 ( 제 16 조 ) 건설법 부동산관리법 도시경영법 건설원칙제시계획화, 주체성, 건설의집중화, 효과성제고, 공업화 - 현대화원칙, 정규화, 과학화원칙민족특성, 현대성결합, 마을계획에맞는층수등강조 부동산등록, 사용, 이용, 사용료납부등제도명기부동산범위토지와건물, 시설물, 자원으로구분살림집관리도시경영기관업무인지부동산이용승인및허가조항명시, 부동산매매행위금지 국가소유건물을살림집, 공공건물, 생산건물로나누어관리, 살림집은도시경영기관등관리명시살림집거주위해서는국가기관으로부터이용허가증사용의무화 출처 : 토지주택연구원 :, 북한주택현황조사 분석연구 ( 진주, 토지주택연구원, 2015), p 년 7.1 경제관리개선조치 ( 시장경제요소도입 ) 로인해주택부문에서는국가가부담해온주택임대료를주조사 연구부록15) 홍성원, 북한주택시장의형성과발전에관한연구, ( 서울 : 북한대학원대학교석사학위논문, 2014) 16) 홍성원, 북한주택시장의형성과발전에관한연구, ( 서울 : 북한대학원대학교석사학위논문, 2014) 17) 살림집법은한국의주택법, 임대주택법과유사하며건축법, 부동산등기법등의일부내용이포함된다. 18) 통일법제데이터베이스법령정보, 김두환외 (2015), 북한건설 개발제도및계획현황연구, 국토교통부자료참조 MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 33

7 헌법에서는주택공급과관련해서는국가의역할을명시적으로표함하고있다. 민법은살림집의소유와이용, 거래에관한사항을포함하고있고, 토지법, 국토계획법, 도시계획법등에서는살림집공급을위한공간계획과건설총계획내용을담고있다. 건설법에서는살림집의구체적인건설 공급계획과절차를, 도시경영법, 부동산관리법등에서는살림집의관리에관한사항을포함하고있다. 북한의살림법에는도시든농촌이든살림집은국가의책임하에공급한다는원칙을갖고있다. 살림집법제9조를보면다른건축물이나기반시설과마찬가지로살림집또한인민위원회와해당기관, 기업소, 단체는사전에수립된도시및마을건설총계획에건설 공급하도록하고있다. 토지법에서는살림집을비롯한도시또는농촌의건물과기반시설의입지를결정하는토지이용과보호에관한큰원칙과기준을제시한다. 토지법제55조에는지방정권기관, 도시경영기관을비롯한해당기관, 기업소, 단체들은사회주의적생활문화의요구에맞게도시와마을을현대적이고문화적으로건설하여인민들의생활조건을보장해야함을천명하고있으며, 살림집의균형적합리적배치도이에포함된다. 북한의주택과관련한다양한법제들은주택의공급과계획그리고이용에이르기까지광범위하게국가의역할을명시하고있으며, 또한주택매매시장의형성이라는현실을반영하여상속권과이용권을부분적으로인정하는등의미시적인변화를보여주고있다. 3. 주택건설 공급프로세스 1) 공식적인건설 공급체계북한당국의주택공급은최고인민회의 ( 우리의국회와같은역할 ) 를통해관련예산을배정하는것에서부터시작된다. 국가계획위원회에서주택건설및배정계획을수립한다. 국가계획위원회의주택공급관련조직은기본건설계획국과도시경영및국토계획국으로구성되어있으며, 주택건설을위한토지승인, 설계작성, 자재보장, 건설기계제공, 노동력배분의역할을담당한다. 34 주택금융월보

8 월간동향통계[ 그림 1] 국가계획에의한살림집공급및배정체계 계획건설감리배정 관리 최고인민위원회 ( 주택건설공급예산하달 ) 내각 국가계획위원회 ( 주택건설, 배정계획 ) 설계작성 자재보장 건설기계제공 노동력분배 기본건설계획국 도시경영및국토계획국 설계과건설과자재과 국토과도시과보수과 건설건재공업성 국가건설감독성 도인민위원회도시경영관리국 도인민위원회건설처 연합기업소건설처 도인민위원회건설감독처 당국건설 + 시장공급물량 시 군인민위원회건설과 시 군건설감독과 도시건설사업소 주택건설사업소 도시건설대돌격대 산업건설사업소 주택건설사업소 현지건설감독원 출처 : 토지주택연구원, 북한주택현황조사 분석연구 ( 진주, 토지주택연구원, 2015), p. 25. 주택건설을위한예산, 자재, 설계가마련되면이를실행하는조직은건설건재공업성이담당하며건설건재공업 조사 연구부록 토지승인건설허가 성산하의도인민위원회건설처와연합기업소건설처에서주택건설을책임지게된다. 국가건설감독성은주택의품 질을관리 감독하는기구이며, 주택건설이후에는도인민위원회도시경영관리국에서주택이필요한계층에게인 민성의원칙에따라배분하는체계로운영된다. 평양시에는중앙정부의건설건재공업성역할을하는기관으로평 양시인민위원회등 4 개기관이있는것으로파악된다. 각기관별로 3~4 개의건설사업소를하부에두고시공등 을담당하고있다. 최근주택거래활성화와맞물려돈주에의한건설을제도권안으로편입시키는과정에서주택 위탁사업소가등장했다는주장도있다. 주택위탁사업소는건설건재공업성 ( 내각 ) 의위계에서주택건설및공급을 담당하는것으로추정되고있다. 19) [ 그림 2] 평양시주택건설계통도 건설건재공업성 ( 내각 ) 중구주택건설사업소 평양시인민위원회 동구주택건설사업소 서구주택건설사업소 남구주택건설사업소 평양시대동강건설연합기업소 평양시건설사업소 평양시건설총국 구역도시건설대 상하수도건설사업소 4.15 충성의돌격대 수도건설총국 5.17 청년돌격대 수도건설기동려단 평양시청년건설사단 주택위탁사업소 출처 : 토지주택연구원, 북한주택현황조사 분석연구 ( 진주, 토지주택연구원, 2015), p ) 토지주택연구원, 북한주택현황조사 분석연구 ( 진주, 토지주택연구원, 2015), p. 46. MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 35

9 평안남도의경우도인민위원회의건설감독국, 도시경영관리국, 건설건재관리국에서살림집의건설및공급을담당하고있으며, 평안남도평성시주택건설은건설감독과의도시경영부, 건설운수부에서담당하는것으로조사되었다. 도시경영부는살림집의건설과시공을담당하고있고, 건설운수부는주택건설을위한관련인프라구축및기반시설시공등을담당하고있다. 20) [ 그림 3] 도 시인민위원회단위주택건설계통도 도인민위원회 건설감독국 도시경영관리국 건설건재관리국 도시계획과 도시설계사업소 국토계획설계사업소 국토건설설계사업소 도시경영설계사업소 건물과 상하수도과 도시경영건설물검사소 도시경영감독대 주택보수사업소 난방사업소 평성시인민위원회건설감독과 도시경영부 건설운수부 평성시건설사업소 주택보수사업소 시설사업소 난방사업소 상하수도사업소 공공건물보수사업소 출처 : 토지주택연구원, 북한주택현황조사 분석연구 ( 진주, 토지주택연구원, 2015), p ) 개인투자자건설 공급체계북한당국에의한주택의건설 공급체계는노동력및자재부족등의이유로수요에걸맞은충분한주택공급이이루어지지못하고있다. 이는개인투자자 ( 돈주 ) 를중심으로한주택건설사업을활성화시키는원인으로작용했다. 개인투자자가주택을건설한후자재를공급하고설비를제공하는등의이해관계자들에일부분양권을배분하는형태가일반적이다. 시장에의한주택건설이후지방정부의도시경영부에서입사증 ( 이용허가증 ) 이발급되는과정에서중복분양문제가발생하기도한다. 개인투자자에의해건설된주택은건설자금제공자, 시공에기여한건설감독원등의인허가행정조직, 시멘트및건설자재제공자, 주택건설을위한전력송배전부기관과기업소등에우선하여배분된다. 21) 20) 토지주택연구원, 북한주택현황조사 분석연구 ( 진주, 토지주택연구원, 2015), p ) 홍성원, 북한주택시장의형성과발전에관한연구, ( 서울 : 북한대학원대학교석사학위논문, 2014) 36 주택금융월보

10 조사 연구월간동향[ 그림 4] 시장에의한주택건설계통도 개인투자자 ( 시행사 ) 시공사 ( 예 : 철도총국등 ) 국가기관공무원뇌물, 투자 시장을통해수급 토지승인건설허가 설계작성전기설비건설감독 ( 감리 ) 시멘트, 목재수송, 연유 ( 자재 ) 인력모집인건비지불 출처 : 홍성원 (2014), 북한주택시장의형성과발전에관한연구, 북한대학원대학교석사학위논문, p 주택시장의형성가 ) 경제위기이전의주택매매현물의교환이발생했다. 23) 부록북한에서는경제위기이전에도암거래형식으로주택매개가이뤄졌다. 사회주의체제하에서주택매매가가능 했던원인은첫째, 개인주택이존재했기때문이다. 북한당국은개인주택을허락했고개인주택으로분류될경우에는매매또한가능하게되었다. 22) 둘째, 주민들이배정받은주택을자신들의편의상교환하면서발생했다. 북한에서는도시경영기관의감독하에주민상호간주택교환을할수있다. 주택배정은원칙적으로해당지역거주자에한해서이뤄지는데, 주택을배정받으려면해당기관이나공장기업소에배치되었다는 배치장 이라는증명서가필요하다. 북한은주민스스로거주지이동과직업선택의자유가허용되지않지만국가적조치에따라임의의시간과장소에배치가가능하다. 이런경우필요에의해서주택의교환이발생하거나규모나필요의차이에의해서발생하는차액에대한현금및 셋째권력과재산을소유한주민과, 그렇지않은주민간의소득차이로인해발생한다. 경제위기이전에소득이높은주민은주로화교 24) 재일교포 25), 당간부순이었다. 이들은상대적으로좋은집에서살기위해자신들이원하는주택이나아파트주민에게금전을지불하여암거래를한다. 통계22) 북한재산상속법제94는 부동산거래를내용으로하는계약은서면으로맺고공증을받아야효력을갖는다. 제148조공민사이에물건을팔고사는행위는팔고사기 ( 매매 ) 계약에따라한다. 팔고사기계약은인민들의소비적수요를원만히보장할수있게맺고리행해야한다 라고규정 23) 살림집의교환신청을받은인민위원회와해당기관은살림집교환조건을정확히검토하고승인하여야하며, 이경우살림집이용허가증을다시발급받아야한다. 살림집법제35조제2호. 24) 중국국적을소유하고북한에거주하는중국인을의미함 25) 재일귀국민이라고하며일본에서살다가북한으로영구귀국한사람들을지칭함. MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 37

11 넷째, 주택우선배정권으로인해주택매매가발생한다. 핵심대상이라분류되는계층의주민들이특권을이용 하여국가적조치로인해이동이발생할경우자기가살던집을자신의친인척에게주거나혹은주위돈있는사람에게몰래팔고가기도하는경우이다. 통상주택배정권을둘러싸고암거래가진행되기도한다. 이상과같이경제위기이전에도주택매매는개인주택의보유와관련법, 중앙집권적인사회주의노동인력배치, 노동당간부인사배치와같은지역이동, 계급신분과밀접하게연관되어발생했다. 나 ) 경제위기이후의주택매매북한은고난의행군이후에주택매매시장이활성화되었다. 시장을통한생계유지에급급한북한주민들은시장과가까운곳에위치한주택을선호했다. 초기주택매매의특징은시장과기차역이가까운곳, 즉경제활동을위한접근성이좋은곳을중심으로주택매매가활성화되었다. 북한전역으로주택매매시장을확대하면, 주로지방의소도시를중심으로거래가활발했다. 반면, 주택수요가가장많을것으로예상되는평양지역의경우에는지방도시에비해주택거래가적었다. 그이유는식량공급이지속되었고거주이동의자유가제한되었기때문이다. 26) 최근북한의주택매매는단순매매를넘어서아파트를짓고분양하는주택신축업자들이등장했다. 주택을필요로하는주민은독점공급처인국가에의해서만수요를충족할수없는것이현실이다. 하지만경제난이후재원과자재부족으로공급량이수요에못따라가면서북한주민스스로가주택문제를해결해야하는상황에직면했다. 경제위기가지속되면서수요와공급의차질에따른주택난이심화되자주택매매가성행하기시작했다. 최근에는국가에서관련재원을마련하지못하는상황에서일부개인투자자들을통한투자를유치하고국가가사업을승인하고집행하는형태가있다. 이런경우국가는건설계획을승인하고주택건설에필요한토지와건설기계, 인력등을제공한다. 개인투자자는건설에필요한시멘트, 강재, 목재를보장하며동원된인력의인건비와기초생활비용을지불하는방식이다. 다른방식은주택건설전반이개인투자로이뤄지는경우이다. 하지만이도엄격한의미에서국가투자와개인투자의결합이다. 북한은개인이돈과재부를소유할수있지만토지와관련법적승인은국가의허락없이는불가능한상황이다. 또한개인투자자들은자재와자금을제공하지만설계작성과건설기계, 전력사용등에있어서국가시스템을이용하고있다. 26) 홍성원, 북한주택시장의형성과발전에관한연구, ( 서울 : 북한대학원대학교, 2014) 38 주택금융월보

12 월간동향통계1. UN 자료를통해추정한주택공급현황 북한의주택현황을파악할수있는가장중요한자료는 2008년북한중앙통계국이유엔인구기금 (UNFPA) 의지원을받아발간한 2008년북한인구조사보고서 이다. 이보고서는북한이지난 1993년처음으로실시한인구센서스이후두번째로펴낸공식적인통계조사이다. 27) 이조사는유엔인구활동기금이인도적대북지원등을위한기초자료확보를위해북한에센서스자금을지원해실시된것으로 2008년 10월 1일 ~15 일까지보름동안북한전역에서실시되었다. 북한중앙통계국이시 도통계국을통해전국적으로 3만 5천명의조사원을동원해 558만 7767가구를일일이조사한것이다. 28) 조사결과 2008년 7월 1일을기준으로북한인구는 2,406만 2,000명이며, 1993년보다 285만명이늘어났다. 평균수명은 69.3세, 영아사망률은 1,000명당 19.3명이지만, 유엔이그동안추계했던평균수명 67.3세, 영아사망률 48명과큰차이를보이고있다. 29) 보고서에따르면북한의살림집수는가구수와동일한 5,887,471 호로수치상보급률은 100% 수준이다. 유형별거주비중을보면전국적으로남한의연립주택 ( 집합주택 ) 이로가장 43.9% 보편적인주거유형을구성하고있으며, 이어단독주택 33.8%, 공동주택이 21.4% 수준이다. 평양시의경우공동주택이비중이가장큰주거유형으로 61.7% 이며, 연립주택과단독주택의순서를보이고있다. [ 표 4] 북한의유형별주택수및주거비중단독주택연립주택공동주택계구분주택수비중 (%) 주택수비중 (%) 주택수비중 (%) 주택수비중 (%) 전국 1,988, ,584, ,261, , 도시지역 616, ,773, ,164, , 농촌지역 1,371, , , , 평양도시지역 45, , , , 출처 : Central Bureau of Statisticians, 2009, DPR Korea 2008 Population Census National Report DPR Korea Ⅲ. 북한의주택현황조사 연구부록27) UNFPA 28) 자세한조사항목은나이, 성별등기본개인정보부터소득, 가구 가전제품목록, 화장실, 난방, 상하수도유무등 53개항목이었으며, 조사원들이통계조사표를들고직접가구를방문해조사한것이다. 센서스방식과조사기법은우리나라통계청에서북한의담당자들을중국에불러교육했고, 조사자금도남북협력기금에서 400만달러를지원한사업이다. 29) 통계청, 북한통계 ( 대전 : 통계청, 2009) MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 39

13 남한의세입자와는다르지만, 북한에도해당살림집에대한우선거주권이없는동거세대가존재한다. 북한전국적으로해당살림집에대한우선거주권이없는동거세대수는 59,864세대로전체세대수의 1% 수준이다. 평양시의경우도시지역의경우동거세대비중은전체가구수의 1.9% 에해당하는 130,557세대로전국평균에비해높은수준을보이고있다. [ 표 5] 북한의자가거주세대와동거세대비중 구분 계 자가거주세대 동거세대 동거세대비율 전국 5,887,471 5,827,607 59, % 도시지역 3,579,626 3,543,673 35, % 농촌지역 2,307,845 2,283,934 23, % 소계 813, ,457 14, % 평양시 도시 703, ,853 13, % 농촌 109, ,604 1, % 출처 : Central Bureau of Statisticians, 2009, DPR Korea 2008 Population Census National Report DPR Korea 보고서를통해서확인할수있는북한의주택현황과관련한특징은수도권집중현상이라는측면에서남한과유사한모습을보여주고있다는것이다. 통제된사회이지만평양으로의지속적인인구유입이이루어지고있다. 살림집에대한우선거주권이없는동거세대수의비중이높은점도서울의양상과비슷하다. 또한보고서상에서확인할수있는북한의주택규모는평균방의수를보면 2.02 개수준이며, 상수도및수세식화장실의비율도남한과는비교할수없을정도로낙후된수준이다. 또한난방원료도석탄을사용하는비중이 56.1% 에이르고있다. 하지만, 해당보고서결과에대한신뢰도는낮은편이며특히주택보급율의경우전수조사가아닌표본조사가가지고있는문제와더불어북한당국의개입이라는외부적요인등을고려하면상당한수준의과대평가되었다고할수있다. 2. 북한자료를통해추정한주택공급현황 북한당국이발간한 조선중앙연감 과대표적인언론매체에서보도된내용을중심으로공급현황을파악하면다음과같다. 조선중앙연감 자료기준으로 1961년이후공급된노후도 50년이상의주택제고는약 472만호이며, 멸실을고려하지않을경우 1954년이후공식매체를통해파악된공급물량은 532만호로 2008년 UN 통계조사당시 588만호로발표된자료에비해 50만호의공급여부는파악되지못하였다. 조선중앙연감 및조선건축사등을통해보도된북한의대표적인주택사업 30) 을살펴보면, 전후복구이후에는 30) 리화선, 조선건축사 2 ( 평양 : 과학백과사전출판사, 1994) 40 주택금융월보

14 월간동향통계를중심으로한살림집건설사업이주요사업으로추진되었다. 1990년대에는평양의광복거리, 통일거리등의사업이대표적으로소개되고있으며, 고난의행군이후 2000년대초반에는양강도, 삼지연군현대적인단층집건설을대표적사업으로꼽고있다. 2012년이후현재까지과학자를위한살림집건설사업과창전거리재건등이대표적인사업으로보도되었다. [ 표 6] 북한조선중앙연감및언론매체를통한북한주택공급실적비교 3. 소결 계획기간조선중앙연감북한언론보도를통한확인가능물량 2 개년계획 (1949~1950) 3 개년계획 (1954~1956) 5 개년계획 (1957~1961) 60 만세대 1 차 7 개년계획 (1961~1967) 80 만호 6 개년계획 (1971~1976) 도시 41 만 4,000 세대농촌 47 만 2,000 세대 2 차 7 개년계획 (1978~1984) 70~105 만호 3 차 7 개년계획 (1987~1993) 160 만세대 1994~ 만세대 2000~ 만세대 29, ~2010 4, ~ 천세대 5,754 출처 : 홍성원 (2014), 북한주택시장의형성과발전에관한연구, 북한대학원대학교석사학위논문, p.72. 유엔인구센서스를통해확인된 2008년가구수기준으로주택보급률, 조선중앙연감의년도별실적자료를기준으로할경우는약 80~90% 수준으로파악된다. 그러나조선중앙연감에서주요사업실적으로제시한평양 10 만호와 2003년에주력사업인농촌새마을살림집과같은전시성사업의실제건설실적이파악되지않는다. 또한, 가구당가구원수추정시미분가세대가포함되어있음을감안하면실제주택보급률은더낮을것으로보인다. 또한, 주요국내연구기관별로북한주택보급률에대한추정자료도상이하다. 기관사이의격차도최고 25% 가량차이를보이고있는상황이다. - 및도시, 농촌생산계층을중심으로한공급이주를이루어졌으며, 1980년대이후에는평양의주요도시조사 연구부록노동자 MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 41

15 [ 표 7] 주요연구기관별북한주택보급률추정자료 구분 주택도시연구원 국토연구원 건설산업연구원 가구원수 4.8명 (1999년) 4.3명 (2006년) 4.08명 (2008년) 가구수 485만호 (1995년) 537만호 (2006년) 588만호 (2008년) 주택수 269~304만호 412~447만호 (2006년) 447~482만호 (2013년) 보급률 55~63% 77~83% 74~80% 출처 : 토지주택연구원, 북한주택현황조사 분석연구 ( 진주, 토지주택연구원, 2015), p.103. 북한당국은고난의행군이후가구수증가규모에비해당국공급비율은 20% 수준으로주택건설은제한적인범위 ( 평양, 협동농장, 제대군인, 과학자중심선정용주택 ) 에서이루어졌다. 기존노후된주택을재건축거나자조주택을건설하는방식으로필요한주택소요를시장에서충당하거나, 기존가구에동거하는형태로주택부족문제를해결하였을것으로보인다. 31) Ⅳ. 평가및과제 북한의주택보급율은약 60~80% 내외일것으로추정할수있다. 이는북한당국이공식적으로발표하는자료에비해낮은수치이다. 또한부모세대와동거하는미분가세대등을고려할경우과다추정되었을가능성이크다. 북한은주택건설, 공급, 관리제도는국가무상배분, 공급을기조로하나, 실제시장의존도가높아지고있는추세이다. 북한은 2009년살림집법을개정하여주택의거래, 매매, 교환등을금지하였으나, 2000년대중반부터시장화가급속히진행되고있고, 돈주를통한주택공급을막기에는역부족인상황이다. 북한의경제상황은시장화를통해상품재화의가치가높아지면서공식적인경제성장률보다실질경제성장은더클것으로보인다. 주택에대한입사증거래와분양사업을통해개인의자산취득이이루어지고있으며일부지역에서는입사증발급등의수수료를공식적인가격으로책정으로운영하는사례도있다. 북한주택시장에서나타나고있는현상은기존사회주의국가들이자본주의로체제로변화하면서나타났던현상과유사하다. 북한이타사회주의국가에비해국가의통제가강했으나, 경제난을극복하는과정에서시장화가가속화되고있다. 사회주의국가들의주택정책변화과정이동일하다고볼수는없으나결과적으로주택정책변화과정의방향은이들국가들이자본주의체제로전환하는것처럼시장체제를지향하는것이며, 이러한변화의동인은사회주의계획경제체제가주거문제를효율적으로해결하지못하는상황에서발생한것이다. 31) 토지주택연구원, 북한주택현황조사 분석연구 ( 진주, 토지주택연구원, 2015), p 주택금융월보

16 월간동향통계수립되어야할필요가있다. 북한의기존주택은개조하면서신규공급을통해도시인프라를개조하는재원을확충할수있는다양한사업방식이모색되어야한다. 체제전환국가들이농업분야인프라확충을위한재원과전체적인산업구조조정과정에서해당분야지원을위한금융기관설립이추진된사례가있다. 특히중동부유럽국가들에서는농업은행의설립과기존부실화된농업은행정리와육성을통해농업분야발전을위한재원조달의인프라로활용한경험이있다. 따라서, 북한의부동산금융인프라구축과향후남북한통일시대대비를위해북한의부동산금융의미시적분석을병행해야하며통일이후북한지역부동산금융시장활성화와주거안정을위한금융인프라구축을위한노력이필요하다. < 참고문헌 > 과학백과사전출판사, 조선건축사 2 ( 평양 : 과학백과사전출판사, 1989) 리기섭, 조선민주주의인민공화국법률제도 ( 평양 : 사회과학출판사, 1994) 리화선, 조선건축사 2 ( 평양 : 과학백과사전출판사, 1994) 법률출판사편, 조선민주주의인민공화국법전 ( 평양 : 법률출판사, 2012) 사회과학출판사편, 조선말대사전 ( 평양 : 사회과학출판사, 2007) 서우석외, 북한의주택및건축기술실태조사와계획방향제시연구, 대한주택공사주택도시연구원, 정은이, 북한부동산시장의발전에관한분석, 동북아경제연구 제27권 1호, 토지주택연구원, 북한주택현황조사 분석연구 ( 진주, 토지주택연구원, 2015) 통계청, 북한통계, ( 대전 : 통계청, 2009) 홍성원, 북한주택시장의형성과발전에관한연구, ( 서울 : 북한대학원대학교석사학위논문, 2014) Central Bureau of Statisticians, 2009, DPR Korea 2008 Population Census National Report DPR Korea 사전류등 로동신문 조선중앙년감 이후에는북한지역에안정적인주택공급을통해남북간인구이동을조절할수있는수단으로주택정책이조사 연구부록통일 웹사이트 통일법제데이터베이스법령정보, UNFPA MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 43

17 수록월제목필자 공사설립취지및배경 종합기획부 / 한국주택금융공사 2004년 8월 유동화제도 유동화기획부 / 한국주택금융공사 주택금융신용보증제도 신용보증부 / 한국주택금융공사 모기지시장의원활한정착을위한제언 고성수 / 건국대학교부동산학과교수 중도금연계모기지론제도의개요 유동화기획부, 신용보증부 / 한국주택금융공사 2004년 9월 최근우리나라주택시장의변화와주택금융제도의발전 조사부 / 한국주택금융공사 해외주요주택금융전담기관의업무현황비교 장근익, 서승남 / 한국주택금융공사종합기획부중장기경영전략 TF팀 최근의주택시장상황에대한평가 손욱 / 한국은행정책기획국차장 2004년 10월 우리나라단기자금시장 (Money Market) 의현황과가격결정기능제고방안 류창범 / 뱅크오브아메리카서울지점자금운영담당상무 호주의주택금융시장 권경원 / 한국주택금융공사리스크관리부장 부동산시장의선진화를위한정책방향모색 손경환 / 국토연구원토지주택연구실장 2004년 11월 2005년부동산시장전망과정책과제 김현아 / 한국건설산업연구원부연구위원 모기지론이용실태조사결과 안홍찬 / 한국주택금융공사유동화영업부과장 수도권아파트가격의지역간상관관계분석 왕세종 / 한국건설산업연구원연구위원 2004년 12월 한국경제 : 2004년회고와 2005년전망 장재철 / 삼성경제연구소수석연구원 미국채권시장의최근동향 유석희 / 한국주택금융공사조사부장대행 2005년이후한국부동산시장의두가지문제 권혁부 / 대신경제연구소책임연구원 2005년 1월 MBS발행확대를위한모기지론의활성화방안 김진수, 이선 / 연세대학교도시공학과 3년 학자금대출지원제도의개선방향과정책과제 이중희 / 한국주택금융공사유동화개발부장 최근주택시장의변화와향후전망 김영진 / 내집마련정보사대표이사 2005년 2월 [ 주택법 ] 개정으로달라지는제도 박성재 / 한국주택금융공사경영관리부과장 유럽의주택자가소유율차이에관한비교분석 유석희 / 한국주택금융공사조사부조사연구1팀장 2005년 3월 MBS시장의활성화방안신일용 / 한국주택금융공사조사부전문역영국주택금융시장의현황과시사점유승동 / 한국주택금융공사혁신기획실대리 2005년 4월 주요국의모기지보험제도운용현황과시사점홍지영 / 한국주택금융공사조사부전문역 민사집행법 주요개정내용백상우 / 한국주택금융공사경영관리부변호사 2005년 5월 프로젝트금융보증제도의개요차경만 / 한국주택금융공사신용보증부 1팀장미국주택금융의개요와특징홍지영 / 한국주택금융공사조사부전문역 2005년 6월 주택저당채권가격평가와위험측정이준희 / 숭실대학교경영학부교수미국정부지원주택금융기관의최근현황과시사점유석희 / 한국주택금융공사조사부조사연구1팀장 2005년 7월 주택금융신용보증기금과은행의경영성과이기영 / 경기대학교경제학부교수국채시장활성화방안과장기채시장에대한전망신일용 / 한국주택금융공사조사부전문역 주택경매에서의말소되지않는권리에대한고찰 윤경 / 사법연수원교수 부장판사 2005년 8월정정일 / 한국주택금융공사학자금유동화부새로운학자금대출제도의소개학자금발행팀장 2005년 9월 명의대여여신에있어서의법률관계박영복 / 한국외국어대학교법과대학교수바젤Ⅱ 도입에따른모기지보험의역할유승동 / 한국주택금융공사혁신기획실과장 2005년 10월 우리나라의역모기지론취급현황및활성화방안조태식 / 한국은행금융안정분석국차장통합도산법의주요내용이무홍 / 한국주택금융공사업무지원부법무팀장 2006년금리전망 서철수 / 대우증권선임연구원 2005년 11월윤정한 / 한국주택금융공사주택신용보증부신사업추진일본의공적역모기지제도현황 T/F 팀장 2005년 12월우리經濟의最近動向및 2006 年展望서원석 / 한국은행조사국차장주요국의최근주택시장동향조점호 / 한국주택금융공사조사부과장 2006년 1월 가계의금융자산 부채, 부채부담능력및부채조정홍경식 / 한국은행정책기획국과장미국모기지시장에현존하는위험과시사점유석희 / 한국주택금융공사조사부조사연구1팀장 174 주택금융월보

18 조사 연구월간동향통계월제목부Fannie Mae와 Freddie Mac의역할과성과 홍지영 / 한국주택금융공사조사부대리 필자 2006년 2월 보증기관에의한신용보증박영복 / 한국외국어대학교법과대학교수정부의부동산대책을전후한시장동향의변화홍지영 / 한국주택금융공사조사부전문역 2006년 3월 한국주택금융공사의모기지보험시장참여방안고성수 / 건국대학교부동산학과교수선진국부동산개발및자금조달사례와시사점박민규 임효언 / 교보증권프로젝트금융팀과장 미등기건물에대한대위등기신청및집행방법 윤경 / 사법연수원교수 부장판사 2006년 4월우리나라대출모집인제도와미국의 Mortgage Broker 제도운영현황 신일용 / 한국주택금융공사조사부전문역 2006년 5월 미국의주택가격버블붕괴가능성과거시경제변수김영익 / 대신증권리서치센터장공적보증역모기지정착을위한상품개발방향김갑태 / 한국주택금융공사신사업추진T/F팀장 2006년 6월 후분양제도시행과프로젝트금융의활성화방안조성진 / 대우건설프로젝트금융팀부장공적보증역모기지계리모형의이해김갑태 / 한국주택금융공사신사업추진T/F팀장 2006년 7월 장기주택가격전망에관한소고손재영 / 건국대학교부동산학과교수미국주택금융기관의 e-모기지운영현황홍지영 / 한국주택금융공사조사부전문역 2006년 8월 한 미 FTA 서비스협상과소비자이익 신용상 / 한국금융연구원연구위원 2006년 9월 MBS 해외발행과국내발행비교 김중민 / 한국주택금융공사유동화영업부대리 2006년 10월 보증채무의성립및그범위에관한판례의태도박영복 / 한국외국어대학교법과대학교수주택금융및보금자리론의수요행태조사부 / 한국주택금융공사 2006년 11월 아파트특성요인이아파트가격에미치는영향이철순 / 와이즈에프엔대표이사미국모기지컴퍼니의성장발전과운영현황유석희 / 한국주택금융공사조사부조사연구팀장 2006년 12월 최근의경제상황및 2007년전망김상기 / 한국은행조사국차장유럽의주택금융개요홍지영 / 한국주택금융공사조사부대리 2007년 1월 2007년주택 부동산경기전망강미석 / 한국건설산업연구원연구위원학자금대출금리와유동화에대한이해임남윤 / 한국주택금융공사유동화영업부대리 2007년 2월 저소득층에대한소액주택금융 : 기회와한계손욱 / KDI 국제정책대학원조교수역모기지의대출종료확률에관한연구마승렬 / 한국주택금융공사주택연금보증부연구위원 2007년 3월록수록 미국서브프라임모기지시장의성장과위기, 그리고한국의주택담보대출시장상황이중희 / 한국주택금융공사조사부장 Excess Spread의측정및활용에관한연구장철영 / 한국신용정보평가사업본부 S/F평가실책임연구원 2007년 4월 주택담보대출여신심사체계의선진화장순택 / 금융감독원은행감독국수석조사역신BIS협약도입에따른주택담보대출금융환경의변화김기성 / 한국주택금융공사리스크관리부대리 2007년 5월 부동산선물옵션의이론과사례오성미 / 한국감정원연구원 주택금융신용보증기금 보증료체계개선에관한소고권병운 / 한국주택금융공사주택신용보증부장 2007년 6월 주택관련세금의이해이삼남 / 한결세무법인대표이사주택연금제도의정착을위한향후연구방향김갑태 / 한국주택금융공사주택연금보증부장 이중희 / 한국주택금융공사조사부장고령화시대와주택연금의활용배다희 / 한국주택금융공사조사부대리 2007년 7월미국학자금대출제도의고찰을통한정부보증학자금대출류기윤 / 한국주택금융공사학자금신용보증부팀장 발전방안 윤준철 / 한국주택금융공사학자금신용보증부주임 김용경 / 한양대학교도시공학과 BK연구팀프로젝트금융보증을활용한주택공급자금융에관한연구 2007년 8월박사후연구과정 2007년 9월 초과유동성및자산가격간선후행성에대한분석과시사점신용상 / 한국금융연구원거시경제연구실장주택금융및보금자리론수요행태조사부 / 한국주택금융공사 2007년 10월 보증과소멸시효박영복 / 한국외국어대학교법과대학교수일본의주택저당채권유동화소개김대근 CFA/ 한국주택금융공사유동화영업부과장 은행채발행급증의원인및전망 신동준 / 삼성투신운용선임 Strategist 2007년 11월 개인신용평가시스템 (CSS) 선진화방안 김용철 / 한국주택금융공사주택신용보증부대리 MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 175

19 수록월제목필자 2007년 12월 2008년 1월 2008년 2월 2008년 3월 2008년 4월 2008년 5월 2008년 6월 2008년 7월 2008년 8월 2008년 9월 2008년 10월 2008년 11월 2008년 12월 2009년 1월 2009년 2월 2009년 3월 2009년 4월 2009년 5월 2009년 6월 2008 년채권시장전망최석원 / 한화증권채권전략팀장 KHFC 조기상환모형에대한실증분석 류수복 / 한국주택금융공사리스크관리부차장김동길 / 한국주택금융공사리스크관리부주임 신일용 / 한국주택금융공사평생금융연구부과장 주택및주택금융시장의동향과전망 홍지영 / 한국주택금융공사평생금융연구부대리 배다희 / 한국주택금융공사평생금융연구부대리 부동산개발사업관련 PF 유동화의현황및시사점 최은영 / 메리츠증권부동산금융연구소전임연구원 금리급등과스왑시장간관계및시사점 한재준 / 한국금융연구원연구위원 미국공적보증역모기지 (HECM) 모형의이해 김정주 / 한국주택금융공사주택연금부대리 Covered Bond 시장및도입효과에관한연구 장철영 / 크레디트스위스 (Credit Suisse) 이사 보증인보호를위한입법동향 김대영 / 한국주택금융공사유동화기획부주임 CR REITs의제도운용및향후전망 전광섭 / 부천대학부동산정보학과교수 채권자취소권에관한법적제문제 류제성 / 한국주택금융공사경영기획부 ( 변호사 ) 서브프라임사태와미국의가계부채 박현수 / 삼성경제연구원수석연구원 2007년도보금자리론공급실적및향후운용방향 박승창 / 한국주택금융공사유동화업무부모기지론마케팅파트장 스태그플레이션아래통화정책및자산가격변화 서철수 / 대우증권연구위원 유동화자산관리프로세스선진화방안연구 신승용 / 한국주택금융공사평생금융연구부대리 이중희 / 한국주택금융공사연구지원본부본부장 ( 경제학 주택구입능력의측정과분석 박사 ), 오택균 / 한국주택금융공사평생금융연구부 통계분석파트장 해외모기지관리용역권회계기준의발전과정및시사점 최선아 / 한국주택금융공사유동화기획부주임 모기지보험의시장현황과역할 유제만 / 젠워스모기지보험이사 변제자대위에관한소고 정영석 / 한국주택금융공사영업부대리 미국정부후원유동화기관의최근동향과평가 유석희 / 한국주택금융공사평생금융연구부부장최은희 / 한국주택금융공사평생금융연구부주임 주택연금수요실태 평생금융연구부 / 한국주택금융공사 외국인의국내채권투자현황과향후전망 이대기 / 한국금융연구원연구위원 민간임대사업자활성화를통한임대주택공급확대에관한연구 강승모 / 한국주택금융공사청주지사과장 소액주택금융의자금조달과대출기법 손욱 / KDI 국제정책대학원부교수 주택금융및보금자리론수요행태 평생금융연구부 / 한국주택금융공사 2009년채권시장전망 최석원 / 삼성증권채권분석파트장 프로젝트파이낸싱위험관리방안연구 정주화 / 한국주택금융공사유동화관리부대리 2009년부동산전망 김현아 / 한국건설산업연구원연구위원 자본시장통합법시행에따른주택금융시장환경변화와시사점 배성환 / 한국주택금융공사평생금융연구부대리 새로운금융위기의발현과금융회사의자동적자본금확충제도 김병덕 / 한국금융연구원선임연구위원 개인회생제도와채권자의지위에관한소고 강범석 / 한국주택금융공사서울채권관리센터주임 해외기관의모기지가격결정모형개발사례및시사점 황세운 / 자본시장연구원연구위원 주택분양가규제정책효과에관한연구 전광섭 / 영국버밍엄대학교주택지역연구소연구위원 금전채권에대한강제집행 정영석 / 한국주택금융공사영업부대리 신용위험관리측면에서본서브프라임모기지의문제점 조만 / KDI 국제정책대학원교수 모기지스왑의발행구조및효과 서승기 / 한신정평가선임연구원신승용 / 한국주택금융공사평생금융연구부대리 인구구조와가계자산구성변화가주택시장에미치는영향 이수욱 / 국토연구원연구위원 한국주택금융공사의금리위험및헤지거래 이용제 / 한국주택금융공사평생금융연구부조사연구파트장 2009년하반기경제및금융시장전망 김영익 / 하나금융경영연구소소장 모기지 Pricing과 MBS 발행활성화 원종현 / 한국신용평가 ABS1실수석애널리스트한종우 / 한국주택금융공사유동화기획부대리 176 주택금융월보

20 조사 연구월간동향통계2009년 7월 2009년 8월 2009년 9월 2009년 10월 2009년 11월 2009년 12월 2010년 1월 2010년 2월 2010년 3월 2010년 4월 2010년 5월 2010년 6월 2010년 7월 2010년 8월 2010년 9월 2010년 10월 2010년 11월 월제목부임차보증금반환채권의양수와우선변제권 문은경 / 한국주택금융공사경영기획부변호사 필자 사례분석을통한해외부동산투자의기회와위험분석 김형욱 / 자본시장연구원연구위원 미분양대책과건설사 P-CBO구조에대한고찰 정종태 / 한국주택금융공사주택보증부차장 유치권에관한소고 유병일 / 법무법인헌암변호사 국제회계기준도입관련영향분석및대응방안 윤정환 / 한국주택금융공사재무관리부대리 녹색금융활성화방안 김필규 / 자본시장연구원연구조정실장 ( 경영학박사 ) 미국의공적역모기지제도의리스크관리와시사점 서주희 / 한국주택금융공사주택연금부주임 한국의주택및주택금융시장 유승동 / 한국주택금융공사차장 미국민간 RMBS 시장의신뢰회복을위한노력 서승기 / 한신정평가선임연구원 주택연금이용자특성분석과향후리스크관리방향에관한제언 김정주 / 한국주택금융공사리스크관리부대리 미국주택금융위기와패니매 프레디맥의구제방안 강승호 / 한국주택금융공사유동화기획부대리 2009년주택금융및보금자리론수요실태 조사연구부 / 한국주택금융공사 외환관리정책의재조명과바람직한외환정책 이대기 이규복 / 한국금융연구원연구위원 2010년채권시장전망 박종연 / 우리투자증권연구위원 미국 MSR(Mortgage Servicing Right) 제도에대한고찰및정책적시사점도출 정주화 / 한국주택금융공사유동화자산부대리 2010년부동산정책및시장전망 박재룡 / 삼성경제연구소수석연구원 국가계약법의제문제 문은경 / 한국주택금융공사경영기획부변호사 장기주택담보대출의조기상환율과부도율의 Competing Risk에관한연구 조성훈 / 한국기업평가 RSM2실팀장 ( 경제학박사 ) 근저당권에관한소고 정영석 / 한국주택금융공사서울북부지사대리 사해행위취소소송에대한검토 이재민 / 법률사무소혜명변호사 아시아주요국주택금융기관개요 최은희 / 한국주택금융공사조사연구부대리 주택과양도소득세 김현준 / 국세청법무과장 누가주택을구입하였는가? 김형욱 / 자본시장연구원연구위원 보금자리론수요의결정요인에관한연구 김정주 / 한국주택금융공사리스크관리부대리 세계주요국의금융시장안정정책과주요이슈 박연우 / 중앙대학교경영대학교수정철영 / 한국정책금융공사구조조정국과장 부동산시장환경변화에따른지방주택및토지시장의동향과정책과제 강정규 / 동의대학교재무부동산학과교수 파산, 면책제도가공사에미치는영향및시사점 강범석 / 한국주택금융공사채권관리실대리 출구전략에관한논의와금융시장에의영향 황세운 / 자본시장연구원연구위원 Synthetic CDO 구조의소개 최고운 / 한국주택금융공사유동화증권부대리 2010년하반기주택, 부동산경기전망록수록 허윤경 / 한국건설산업연구원연구위원김현아 / 한국건설산업연구원연구위원 한국주택금융공사의해외커버드본드발행과시사점 신일용 / 한국주택금융공사조사연구부차장 해외 Covered Bond 발행구조와시사점 전광섭 / 경희대학교부동산학과외래교수정진옥 / 우리은행이문동지점부지점장 거래빈도가낮은지역의반복매매지수적용가능성에관한연구 방두완 / 창원대학교경영경제연구소전임연구원 2010년도주택연금수요실태조사 박재경 / 한국주택금융공사조사연구부과장 추심소송과소멸시효 문영기 / 법무법인길상변호사 국내부동산프로젝트파이낸싱과공적보증기관의역할 김병국 / 한국주택금융공사주택보증부대리 주택담보대출의안정성제고를위한한국주택금융공사의역할 박창균 / 중앙대학교경영대학교수 글로벌금융위기이후주택금융시장의안정성강화방안 차경만 / 한국주택금융공사인재개발부수석부부장 국내역모기지연구에대한계량서지학적분석 홍성현 / 한국주택금융공사주택연금부대리 미분양주택의도시별분포특성과결정요인분석 김주영 / 상지대학교법학부부동산전공교수 일본모기지대출및유동화시장에대한이해와시사점 정주화 / 한국주택금융공사유동화기획부과장 MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 177

21 수록월제목필자 2010년 12월 2011년 1월 2011년 2월 2011년 3월 2011년 4월 2011년 5월 2011년 6월 2011년 7월 2011년 8월 2011년 9월 2011년 10월 2011년 11월 2011년 12월 2012년 1월 2012년 2월 2012년 3월 2012년 4월 2012년 5월 2012년 6월 2011 년채권시장전망박종연 / 우리투자증권연구위원 2011 년주택시장전망권주안 / 주택산업연구원선임연구위원 주택금융및보금자리론수요실태 신승용 / 한국주택금융공사조사연구부과장 주택특성실거래지수, 반복매매실거래지수, 호가지수의비교분석 박연우 / 중앙대학교경영대학교수방두완 / 한국주택금융공사조사연구부연구위원 매매가, 전세가의그랜저인과관계검정및시사점 배성환 / 한국주택금융공사조사연구부대리 2011년경제전망 공철 / 한국은행조사국과장 주택구입능력지수 (Housing Affordability Index) 의해외사례분석 김다스라 / 한국주택금융공사조사연구부대리 주택개발사업자금조달시장의현황과변화방향 강민석 / 메리츠종금증권부동산금융연구소수석연구원 KHFC MBS 발행구조최적설계모델연구 김기성 / 한국주택금융공사미래전략부대리 주택금융시장의안정적발전을위한주택담보대출구조의발전방향 고성수 / 건국대학교부동산학과교수 판례평석 약관에동의하십니까 이은주 / 한국주택금융공사기획조정부변호사 주택임대차시장의구조적변화와전망 심종원 / 건국대학교부동산, 도시연구원연구실장 지명채권의양도에관한소고 정영석 / 한국주택금융공사주택보증부대리 스트레스테스트를통한주택금융공사장기고정금리주택담보대출의손실위험분석모기지론잠재수요자들의선호상품구조에관한연구고령화시대의도래에따른국가적정책과제 박연우 / 중앙대학교경영대학교수방두완 / 한국주택금융공사조사연구부연구위원김정주 / 한국주택금융공사리스크관리부대리김병덕 / 한국금융연구원선임연구위원 2011년하반기금리전망 신동준 / 동부증권리서치센터투자전략본부장 판례평석 소멸시효의중단사유로서응소행위 이은주 / 한국주택금융공사기획조정부변호사 주택가격과거품그리고주택경기변동에대한이해 김주영 / 상지대학교법학부부동산전공교수 주택담보대출유동화시장현황점검 신승용 / 한국주택금융공사유동화증권부과장 2011년하반기경제전망 가국 / 한국은행조사국과장 전자증권제도관련법적논점검토 이동환 / 한국주택금융공사조사연구부과장 공유관계에관한소고 김도영 / 법무법인세종변호사 고령화사회진입에따른주택연금활성화방안 황재훈 / 한국주택금융공사인천지사차장 판례평석 계약해지시계약보증금의몰취규정 이은주 / 한국주택금융공사기획조정부변호사 은퇴빈곤층 (Retire Poor) 의추정과 5대특성 정민 / 현대경제연구원경제연구본부연구원 다계층 MBS(CMO) 에서콜금지기간과콜한도가듀레이션에미치는영향분석 박연우 / 중앙대학교경영대학교수방두완 / 한국주택금융공사조사연구부연구위원 2012년채권금리전망 이정준 / HMC 투자증권연구위원 덴마크주택금융시스템에대한고찰 조범준 / 한국주택금융공사재무관리부대리 2012년세계및한국경제전망 신창목 / 삼성경제연구소거시경제실수석연구원 판례평석 파산면책과관련된헌법재판소판례 이은주 / 한국주택금융공사기획조정실변호사 2012년부동산시장의주요이슈와중장기전망 김현아 / 한국건설산업연구원연구위원 2011년도주택금융및보금자리론수요실태 이동환 / 한국주택금융공사주택금융연구소과장 안정적인노후생활을위한주택연금활성화방안 최형석 / 홍익대학교경영학과교수 주택금융시장의안정적발전을위한유동화자산관리선진화방안연구 송인화 / 한국주택금융공사유동화증권부대리 국내주택시장의바이플레이션현상과정책적과제 : 수도권가계부채發복합불황가능성 김동열 / 현대경제연구원수석연구위원 2011년주택공급 55만호의구조적의미 김덕례 / 주택산업연구원연구위원 캐나다주택금융제도가한국주택금융제도개선방향에주는시사점한국주택금융공사의 3대사업부문성과분석및향후발전전략가계부채위험완화를위한모기지유동화시장환경점검금융위기이후주택임대차시장의구조적변화와정책적시사점진정양도에관한법률의견서 (True Sale Opinion) 수취에관한재조명 박연우 / 중앙대학교경영학부교수방두완 / 한국주택금융공사주택금융연구소연구위원성영진 / 한국주택금융공사영업1본부장김완중 / 하나금융경영연구소연구위원함종영 / 한국감정원부동산연구원부동산통계센터연구원윤성훈 / 한국주택금융공사대리 2012년하반기금리전망및채권투자전략 신동준 / 동부증권리서치센터투자전략본부장 공사적격대출출시배경과시장유동화발전을위한제언 조범준 / 한국주택금융공사시장유동화기획단대리 178 주택금융월보

22 조사 연구월간동향통계2012 년 7 월커버드본드의신용등급에대한이해및시장전망서승기 / NICE 신용평가책임연구원 2012 년 8 월 2012 년 9 월 2012 년 10 월 2012 년 11 월 2012 년 12 월 2013 년 1 월 2013 년 2 월 2013 년 3 월 2013 년 4 월 2013 년 5 월 2013 년 6 월 2013 년 7 월 2013 년 8 월 2013 년 9 월 2013 년 10 월 2013 년 11 월 2013 년 12 월 2014 년 1 월 2014 년 2 월 2014 년 3 월 월제목부주택구입기회지수 (Korea Housing Opportunity Index) 의소개록수록 황재훈 / 한국주택금융공사주택금융연구소금융분석팀팀장남현석 / 한국주택금융공사주택금융연구소금융분석팀차장 필자 미국의주택압류위기로인한주택시장여건변화와정책현안 진미윤 / 한국토지주택공사토지주택연구원수석연구원 장기고정금리주택담보대출유동화관련금리위험헤지에관한 박연우 / 중앙대학교경영학부교수 소고 방두완 / 한국주택금융공사주택금융연구소연구위원 주택저당채권유동화관련리스크관리의이해 배성환 / 한국주택금융공사리스크관리부과장 2012년도주택연금수요실태조사 김성수 / 한국주택금융공사주택금융연구소차장 주택시장변동과정부의역할 박상우 / 국토해양부주택토지실장 손해배상액의예정에관한소고 정영석 / 한국주택금융공사주택보증부대리 주택시장의현황과정책방향 최상목 / 기획재정부경제정책국장 전월세가구자산구조를고려한 [ 전세 자가 ] 전환가능잠재수요분석 김덕례 / 한국주택금융공사주택금융연구소연구위원 홍콩공적보증역모기지제도의이해 강현구 / 한국주택금융공사주택연금부주임 고령화시대의도래와주택연금의역할 정은보 / 금융위원회사무처장 2013년금리전망 : 순환 (cyclical) 기류, 저공비행일시이탈 윤여삼 / KDB대우증권연구위원 저소득층주거안정대안으로서의공동체토지신탁 (CLT) 소개및금융관련이슈검토 김동길 / 한국주택금융공사주택보증부대리 민간주택임대업의패러다임변화와발전방안 이상영 / 명지대학교부동산학과교수 새정부의부동산정책과향후시장전망 김덕례 / 한국주택금융공사주택금융연구소연구위원 2012년도주택금융및보금자리론수요실태 한국주택금융공사주택금융연구소금융분석팀 주거복지수요의확대와정책방향 지규현 / 한양사이버대학교부동산학과교수 가계부채의미시적위험분석및스트레스테스트 변동준 / KCB연구소책임연구원 민법 주요개정내용 정치화 / 기획조정실변호사 부동산 PF 참여자의리스크분담방안 이국형 / 하나다올신탁전무문영기 / 강원대학교부동산학과교수 주택금융시장에서소비자보호 : 잠재적소비자보호를중심으로 유승동 / 상명대학교금융경제학과조교수 우리나라부동산정책변화에대한검토및시사점 김대용 / 한국개발연구원 (KDI) 협력사업1팀장 ( 실물자산연구팀겸임 ) 4.1 부동산대책이후주택시장의동태적변화 김덕례 / 한국주택금융공사주택금융연구소연구위원 보증채무에관한소고 정영석 / 한국주택금융공사주택보증부과장 신탁부동산의처분에따른부가가치세납부에관한소고 최우영 / 한국주택금융공사주택보증부주임 하반기이후수도권주택시장전망 김현아 / 한국건설산업연구원건설경제연구실장 글로벌금융의불확실성시대 신상기 / 가천대학교경상대학국제통상학과교수 2013년도하반기채권금리전망 오현석 / 삼성증권리서치센터 FICC 분석팀팀장 전세시장불안요인분석과해소방안연구 박원갑 / 국민은행부동산전문위원 주택저당채권의양도에관한소고 최승순 박영우 / 법무법인 ( 유 ) 화우변호사 미국공적보증역모기지의리스크관리기법및정책적시사점 강현구 / 한국주택금융공사주택연금부주임 2013년도주택연금수요실태조사 황재훈 / 한국주택금융공사주택금융연구소팀장 주택가격과모기지론조기상환율에관한소고 한영하 / NICE P&I 평가사업본부본부장 하우스푸어 (House Poor) 분석을통한주택시장안정화방향모색 윤성훈 / 한국주택금융공사서울북부지사대리 조기상환율요인분해및 PSK(Prepayment Standard Korea) 김계홍 / 한국주택금융공사주택금융연구소연구위원 한국CDS(Credit Default Swap) 프리미엄결정요인에관한소고 이조은 / 한국주택금융공사유동화자산부과장 2014년금리전망 : 회복의갈림길, 과속금지 윤여삼 / KDB대우증권투자분석부채권팀장 주택미분양에대한해석과대책 권주안 / 주택산업연구원금융경제연구실장 2013년도주택금융및보금자리론수요실태 황재훈 / 한국주택금융공사주택금융연구소금융분석팀팀장남현석 / 한국주택금융공사주택금융연구소금융분석팀차장 한국채권발행시장의특징과전망 염상훈 / SK증권애널리스트 캐나다주택담보대출채권유동화제도의이해 서민철 / 한국주택금융공사유동화증권부주임 비소구주택담보대출에대한사례연구 이철우 / 한국주개금융공사신탁자산부팀장 정비사업의현황과보증상품도입방안 정영석 / 한국주택금융공사부산지사 MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 179

23 수록월제목필자 2014년 4월 2014년 5월 2014년 6월 2014년 7월 2014년 8월 2014년 9월 2014년 10월 2014년 11월 2014년 12월 2015년 1월 2015년 2월 2015년 3월 2015년 4월 2015년 5월 2015년 6월 2015년 7월 2015년 8월 2015년 9월 2015년 10월 2015년 11월 2015년 12월 2016년 1월 2016년 2월 싱가포르주택정책의전개와중앙연금기금의역할 최근정부정책변화와주택경기순환변동 비전통적통화정책에대한고찰 덴마크커버드본드시장및특징 박미선 / 국토연구원책임연구원 김덕례 / 한국주택금융공사주택금융연구소연구위원 박성욱, 박종상 / 금융연구원거시 국제금융연구실연구위원 김봉민 / NICE 신용평가 SF1 그룹선임연구원 2014 년하반기금리전망및채권투자전략신동준 / 하나대투증권리서치센터자산분석실장 금융위기이후 GSE 개혁방안과시사점 황재훈 / 한국주택금융공사채권관리센터팀장 2014 년하반기주택 부동산경기전망허윤경 / 한국건설산업연구원연구위원 국내고정금리주택담보대출확대를위한정책적제언 주택담보인정비율 (LTV) 규제가거시경제에미치는영향 금리기간구조와거시경제변수간상관관계분석 주택임대차시장의현황과변화가능성전망 김종민 / 한국주택금융공사주택금융연구소조사연구팀차장 송인호 / 한국개발연구원 (KDI) 거시경제연구부연구위원 김계홍 / 한국주택금융공사주택금융연구소연구위원 심종원 / 한국감정원부연구위원 2014 년도주택연금수요실태조사한국주택금융공사주택금융연구소금융분석팀 미국 SFR 채권의발행현황및시사점이휘정 / 하나금융경영연구소수석연구원 주택담보대출표준부도모형실증연구 방두완 / 한국주택금융공사주택금융연구소연구위원 주택시장관련지수의현황및활용방안남영우 / 나사렛대학교부동산학과교수 해외역모기지현황과제도개선에대한비교 류수정 / 한국주택금융공사리스크관리부대리 주요유럽국가들의실질주택가격지수의최근추이와시사점빈재익 / 한국건설산업연구원연구위원 2014 년주택시장결산과전망방송희 / 한국주택금융공사주택금융연구소연구위원 해외제로에너지주택사업모형의검토와시사점 이상영 / 명지대학교부동산학과교수 2014 년도주택금융및보금자리론수요실태한국주택금융공사주택금융연구소통계분석팀 에너지효율주택의비용과편익, 그리고수요 김준형 / 명지대학교부동산학과교수 표준지공시지가의과세평가균일성에관한연구 유선종 / 건국대학교부동산학과교수양지원 / 대화감정평가법인감정평가사 북한금융의현황과주택금융의과제 송현욱 / 연세대학교법학연구원연구원 주택연금사전가입자특성분석 홍성현 / 한국주택금융공사부산지사과장 안심전환대출의경제학 박연우 / 중앙대학교경영경제대학교수 우리는왜독일주택금융시장에주목하는가? 고제헌 / 한국주택금융공사주택금융연구소연구위원 고령자의전문후견인이용활성화를위한주택금융공사의역할 노영임 / 한국주택금융공사주택연금부과장 역위기상황분석을통한사전적위기대응체계수립방안에대한소고 김정기 / 한국리스크관리전무 한양대학교경영대학겸임교수 2014년개정 부동산 3법에대한검토 윤진성 / 한국주택금융공사기획조정실변호사 2015년하반기금리전망과채권투자전략 신동준 / 하나대투증권리서치센터자산분석실장 우리나라가계부채의현황과안심전환대출의역할 한재원 / 한국주택금융공사정책모기지부주임 거시경제변화와차주특성을분리한주택담보대출스트레스테스트 최성호, 임상빈 / KCB연구소연구원 역모기지의장수리스크발생요인분석과관리방안 강현구 / 한국주택금융공사주택연금부주임 2015년상반기크레딧시장동향과하반기전망 최종원 / 삼성증권애널리스트 전세자금보증공급과주택전세가격간의관계분석 방송희 / 한국주택금융공사주택금융연구소연구위원 한국주택금융시장의고유한지표들 고제헌, 방송희 / 한국주택금융공사주택금융연구소연구위원 주택협동조합성장과주택금융신용보증기금의역할에관한소고 김형주 / 한국주택금융공사주택보증부대리 중국의과제 : 경제불균형해소와신성장동력확보 한정숙 / 현대증권리서치센터선임연구원 고령자보유주택의가격형성요인및변화에대한미시적연구 김동후 / 한국주택금융공사주택금융연구소대리 2016년채권시장전망및주요이슈분석 신얼 / 현대증권리서치센터채권전략애널리스트 인터넷검색과주택금융시장및부동산시장 안세륭 / 한국주택금융공사주택금융연구소연구위원 주택임대차시장구조변화에따른임대차법제의개정방향에관한소고 오연수 / 한국주택금융공사주택보증부대리 2015년도주택연금수요실태조사 한국주택금융공사주택금융연구소통계분석팀 금융시장의발전사와주택금융시장의형성 정재웅 / 아주대학교금융공학과박사수료 주택연금가입자증가요인분석 -부산지역을중심으로- 변준석 / 한국주택금융공사주택금융연구원연구위원 2015년주택시장의특징과 2016년주택시장전망 방송희 / 한국주택금융공사주택금융연구원연구위원 지방주택시장현황진단 김성진 / 우리은행부동산금융사업본부부동산연구실차장윤수민 / 우리은행부동산금융사업본부부동산연구실대리 2015년도주택금융및보금자리론수요실태 한국주택금융공사주택금융연구원통계분석팀 180 주택금융월보

24 조사 연구월간동향통계2016년 3월 2016년 4월 2016년 5월 2016년 6월 2016년 7월 2016년 8월 2016년 9월 2016년 10월 2016년 11월 2016년 12월 2017년 1월 2017년 2월 2017년 3월 필자 해외발행구조분석을통한커버드본드활성화방안고찰 정하원 / 한국주택금융공사정책모기지부부장 미국임대주택유동화증권사례의국내시사점 김형준 / 한국주택금융공사주택금융연구원연구위원 기업신용등급변동추이와시사점 김계홍 / 한국주택금융공사주택금융연구원연구위원 빅쇼트혹은롱워크 정재웅 / 아주대학교금융공학과박사수료 2016년하반기채권시장전망및주요이슈분석 신얼 / 현대증권채권전략애널리스트 뉴스테이활성화를위한고찰 이동행 / 한국채권연구원연구위원 과거장기경기사이클로바라본향후글로벌경기전망 박상현 / 하이투자증권투자전략팀장 주거복지적관점에서본주택연금의역할과과제 진미윤 / 토지주택연구원연구위원 중국경제와금융시장전망 : 구조조정과디레버리징충격에대한준비 김경환 / 하나금융투자중국전략팀장 정책학에서의주택연금제도의성과요인에대한고찰 황재훈 / 한국주택금융공사주택금융연구원국제협력팀장 위안화시장활성화를위한주요과제 주현수 / 자본시장연구원연구위원 부동산가격변동성에대한행동경제학적접근 홍정의 / 한국주택금융공사주택금융연구원연구위원 가계부채와관련된부동산시장주요이슈의점검 손정락 / 하나금융경영연구소연구위원 주택구입부담지수 (K-HAI) 의추이와시사점 김용철 / 한국주택금융공사주택금융연구원차장 임대주택활성화를위한주택신용보증기금의역할및과제 이화준 / 한국주택금융공사주택보증부과장 운용배수를통한주택연금위험관리적정성에대한소고 송인화 / 한국주택금융공사리스크관리부과장 집합건물의대지구분소유권법률관계에관한소고 김도영 / 법무법인세종변호사 2016년도주택연금수요실태조사 한국주택금융공사주택금융연구원통계분석팀 한국주택금융공사패스스루 (Pass-Through) MBS의발행구조와의미록수록 정수현 / 한국주택금융공사유동화증권부과장 시장리스크측정지표의변화 : VaR에서 Expected Shortfall까지 송완영 / 한국주택금융공사주택금융연구원연구위원 정부의가계부채안정화정책과최근주택시장의변동성완화 김동후 / 한국주택금융공사주택금융연구원대리 2016년도주택금융및보금자리론수요실태 한국주택금융공사주택금융연구원통계분석팀 이슈정리 부정청탁및금품수수의금지에관한법률 의주요내용과유의점 문하영 / 한국주택금융공사기획조정실대리 한국의모기지시장발전과정과시사점 황재훈 / 한국주택금융공사주택금융연구원팀장 북유럽국가들은왜가계부채가많을까? 고제헌 / 한국주택금융공사주택금융연구원연구위원 금융어벤져스의 Civil War : 2008년글로벌금융위기회고록에서드러난정책주체들의엇갈린시각 김동길 / 한국주택금융공사리스크관리부과장 행동경제학과우리의선택 안세륭 / 한국주택금융공사주택금융연구원연구위원 MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 181

25 < 본사 > 구분우편번호주소전화번호관할구역 본사 (48400) 부산광역시남구문현금융로 40 ( 문현동 ) 부산국제금융센터 < 영업점및센터 > 구분우편번호주소전화번호관할구역 서울중부지사 (04512) 서울시중구세종대로 17( 남대문로 5 가 ) 3 층 서울시서대문구, 종로구, 은평구, 중구, 마포구, 용산구, 경기도고양시, 파주시 서울남부지사 (06142) 서울시서초구, 강남구, 송파구, 관악구, 서울시강남구테헤란로 223 ( 역삼동 ) 큰길타워빌딩 18층 02) 경기도하남시, 성남시, 광주시, 이천시, 여주군 서울북부지사 (01762) 서울시노원구노해로 464 ( 노원구상계동 731) 한화생명빌딩 1,2 층 02) 서울시도봉구, 노원구, 강북구, 성북구, 경기도의정부시, 동두천시, 양주시, 연천군, 포천시 수도권본부 서울서부지사 (08209) 서울시양천구, 구로구, 영등포구, 서울시구로구경인로 662 ( 신도림동, 디큐브시티 ) 18층 02) 금천구, 동작구, 강서구, 경기도부천시, 김포시 서울동부지사 (04992) 서울시동대문구, 강동구, 성동구, 광진구, 서울시광진구천호대로 670( 구의동, 썬-타워빌딩 ) 2층 02) 중랑구, 경기도구리시, 남양주시, 가평군, 양평군 인천지사 (21390) 인천시부평구부평대로 60 현대해상부평사옥 9 층 032) 인천시전지역 경기남부지사 (16571) 경기도수원시권선구권광로 141( 권선동 ) 서울보증보험빌딩 9 층 031) 경기도수원시, 용인시, 평택시, 안성시, 오산시, 화성시 경기중부지사 (14066) 경기도안양시동안구시민대로 286( 관양동 ) 송백빌딩 8 층 031) 경기도광명시, 시흥시, 안양시, 과천시, 안산시, 군포시, 의왕시 수도권본부 강원지사 (24346) 강원도춘천시중앙로 45 ( 중앙로 1 가 ) 스탠다드차타드은행춘천지점 2 층 033) 강원도전지역 서울채권관리센터 (06142) 서울시강남구테헤란로 223 ( 역삼동 ) 큰길타워빌딩 18 층 02) 서울시, 인천시, 경기도, 학자금미수채권 ( 전국 ) 182 주택금융월보

26 조사 연구월간동향통계부산지사 (48400) 부산광역시남구문현금융로 40( 문현동 ) 부산국제금융센터 2 층 051) 부산시전지역 대구지사 (41936) 대구시중구달구벌대로 2095( 덕산동 ) 삼성금융프라자 23 층 053) 대구시, 경상북도 ( 경주시, 포항시제외 ) 동남권본부 서남권본부 울산지사 (44703) 경남지사 (51515) 제주지사 (63084) 광주지사 (61946) 대전지사 (35209) 충북지사 (28594) 천안지사 (31169) 전북지사 (54949) 순천지사 (57967) 울산시남구삼산로197( 달동 ) 동양증권빌딩 9층경남창원시성산구중앙대로 107( 중앙동 ) 한국교직원공제회경남회관 6층제주특별자치도제주시연북로 33( 노형동 ) KT&G 601호 광주광역시서구운천로 273( 치평동 ) 한국토지공사 8 층 대전시서구한밭대로 745( 둔산동 ) 신협중앙회관 2 층 충북청주시흥덕구사직대로 42-1( 복대동 ) 태산빌딩 5층충남천안시서북구광장로 215( 불당동 ) 충남경제종합지원센터 202호전북전주시완산구온고을로 29( 서신동 766) KT빌딩 6층전남순천시연향중앙상가길 9 ( 연향동 ) 순천LG빌딩 404호 052) ) ) ) ) ) ) ) ) 울산시, 경주시, 포항시 경상남도전지역 제주도전지역 광주시, 전라남도 ( 목포시, 나주시, 담양군, 화순군, 강진군, 해남군, 영암군, 무안군, 함평군, 영광군, 장성군, 완도군, 진도군, 신안군 ) 대전시, 세종시, 충청남도 ( 공주시, 논산시, 계룡시, 금산군, 부여군, 서천군, 청양군 ) 충청북도전지역 충청남도 ( 천안시, 당진시, 보령시, 아산시, 서산시, 홍성군, 예산군, 태안군 ) 전라북도전지역 전라남도 ( 여수시, 순천시, 광양시, 곡성군, 구례군, 고흥군, 보성군, 장흥군 ) 부록구분우편번호주소전화번호관할구역 * 수도권본부 : 서울중부지사, 서울남부지사, 서울북부지사, 서울서부지사, 서울동부지사, 인천지사, 경기남부지사, 경기중부지사, 강원지사, 서울채권관리센터 * 동남권본부 : 부산지사, 대구지사, 울산지사, 경남지사, 제주지사 * 서남권본부 : 광주지사, 대전지사, 충북지사, 전북지사, 천안지사, 순천지사 MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 183

27

28 주택금융월보논고기고안내 주택금융월보 는주택금융공사가매월발행하는정기간행물로주택금융및관련시장에대한분석과연구자료를제공함으로써주택금융연구및정책수립에참고자료로활용됨을목적으로발간되고있습니다. 이에아래 1의목적에부합하는연구논문및정책논문을수록하고자하오니 주택금융월보 에논고를기고하실분은아래 2를참조하여주시기바랍니다. 기고자에게는소정의논고료가지급되오니, 많은관심과참여를부탁드립니다. 1. 주택금융월보 발간목적 국내외경제동향자료의수집및분석 주택시장, 주택금융시장및자본시장관련정보수집및분석 주택저당채권의유동화관련연구 주택금융신용보증제도, 주택담보노후연금보증제도관련연구 국내외주택금융제도관련통계및자료의조사및분석 주택금융업무관련법령및법규의해설 2. 논고기고방법 가. 원고작성방법 원고는 A4 용지에한글 (HWP) 워드프로세서를이용하여작성하며, 작성형식은자유이나다음을권고함 용지여백 : 위 아래 10mm, 머리말 꼬리말 15mm, 왼쪽 오른쪽 20mm 글자크기및행간 : 휴먼명조 12, 행간격 160% 본문의구분 : I. 1. 1) (1) 1 원고의첫쪽에제목, 저자명 ( 직장, 직위포함 ) 을반드시기재할것 나. 논고송부및문의 담당부서 : 주택금융연구원 문의전화 : 이메일 : hfahj@hf.go.kr

29

30 등록일자 I 2005년 1월 24일 ( 부산. 라01295) 2017년 4월호 ( 통권제153호 ) 발행일 I 2017년 4월 28일발행인 I 김재천편집인 I 정하원발행처 I 한국주택금융공사주택금융연구원 (48400) 부산광역시남구문현금융로 40( 문현동 ) 부산국제금융센터 TEL : 051) FAX : 051) 편집 인쇄 I 효민디앤피 : 051)

31