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1 20대 총선 정당 서민주거정책 평가 토론회 주거비 부담 완화, 20대 총선에서 가능한가? 일시 2016년 3월 16일(수) 오후 2시 장소 참여연대 아름드리홀 주최 주거권네트워크

2 프로그램 14:00사회 14:10발제1 유영우 (사)주거연합 상임이사 한국사회 주거 현실 및 정부정책 평가 조명래 단국대학교 교수 14:25발제2 19대 의정평가 및 서민주거안정 5대 정책 제안 박동수 서울세입자협회 대표 14:35토론1 각 정당의 20대 총선 주거정책 공약 및 주거권네트워크 정책에 대한 의견 새누리당 정책위원회 더불어민주당 신현호 국민의당 정책국장 김성달 정의당 정책위원 장흥배 노동당 정책실장 이태영 녹색당 정책위원장 15:05토론2 세입자 청년 주거복지 등 부문별 정당 주거정책 평가 이강훈 참여연대 민생희망본부 부본부장 임경지 민달팽이유니온 위원장 김선미 성북주거복지지원센터 센터장 15:05질의응답 16:00폐회 주거권네트워크 토론회

3 목차 발제1 주택시장의 문제와 주택정책의 전환과제 / 조명래 04 발제2 19대 의정평가 및 서민주거안정 5대 정책 제안 / 박동수 32 토론1 20대 총선 주거정책 공약 및 주거권네트워크 5대 요구안에 대한 의견 - 새누리당 40 - 더불어민주당 47 - 국민의당 50 - 정의당 53 - 노동당 59 - 녹색당 63 토론2 세입자 청년 주거복지 등 부문별 정당 주거정책 평가 - 뉴스테이, 전월세 대책 관련 평가 / 이강훈 72 - 정치, 경제, 사회 위기의 응집: 청년 주거 문제 / 임경지 77 - 서민 주거안정 대책 공약에 대한 의견 / 김선미 90 3

4 발제 주택시장의 문제와 주택정책의 전환과제 조명래 / 단국대학교 교수 Ⅰ. 주택시장 동향 : 2015년과 이후 공급과잉: 시장의 정상화 를 넘어? - 매매거래량 * 총 119.4만 가구로 전년대비 18.8% 증가 * 2006년 통계집계 이래 최대치 - 주택 인허가 건수 * 76만 가구(전년대비 48.5% 증가)로 장기주택종합계획상의 연평균 수요 39만 가구의 2배 * 1997년 이래 최대 주거권네트워크 토론회

5 * 93.6%(약 72만) 당해 착공(예년 평균 30%) - 아파트 분양수 * 총 519,198 가구로(전년 대비 56.4% 증가), 년 연평균 27만 가구의 약 2배, 적정공급량 25만 가구의 2.1배 * 2003년 이래 최대 * 미분양(11월)은 5만여호로 전월대비 전국 54.3%, 수도권 70.6% 상승 - 입주물량 * 265,031가구(아파트)로 2012년 (178,377가구)의 약 1.5배 * 참고: 아파트기준으로 2007년 이후 연평균 34만 호 인허가, 연평균 29만 호 분양(인허가 대비 분양률 85.2%), 연평균 26만 호 입주(인허가 대비 입주율 76.5%) - 가격 * 주택 및 아파트 매매가격 상승률(11월말 기준): 3.4%, 4.6% * 참고: 2015년 소비자물가 상승률 0.7%, 시중예금금리 2% 대 - 과열화/과잉화 * 거래량 기준으로는 2013년(85만, 2007년 86만 수준) 시작 * 분양기준으로는 2011년부터 연평균 초과 -> 2013년 이후 과대 공급 (2013년 28만가구, 2014년 33만 가구, 2015년 52만가구) 전월세란의 지속: 시장의 비정상화 지속? - 전월세거래량 * 147.2만 건으로 전년대비 0.4% 증가하여 예년 수준 * 매매거래량(119.4만건)의 1.2배 -> 시장(주택)거래 55%가 임대거래 - 전월세 거래형태 * 전세와 월세 거래량 비중은 각각 55.8%, 44.2% * 2014년 대비, 전세 59.0% -> 55.8%, 월세 41.0%-> 44.2% (월세화 가속) - 전세가격/전세가율 * 주택/아파트의 전세가격(1-10월까지)은 각각, 전국 4.2%/6.0%, 수도권 6.1%/8.6%, 지방광역시 3.5%/4.5% * 주택/아파트의 전세가율(1-10월까지)은 각각, 전국 66.8%/73.2%, 수도권 67.3%/72.5%, 지방광역시 62.%/73.9% 5

6 부채급증: 부채사회의 위험 - 가계대출/주택담보대출 * 가계대출은 2014년 3/4분기 1,000조원에서 2015년 3/4분기 1,103조원으로 10.3% 증가 * 주택담보대출은 2014년 460.6조원에서 2015년 3/4분기 480조원으로 4.2% 증가 <가계대출 주택담보대출 잔액(단위: 조)> <가계대출 주택담보대출 증가율> 자료: 통계청 - 부채상환 부담 증가 * 최근 5년간 소득분위별 DSR(Debt to Service Ratio) 추이 (단위; %) 전체 1분위 2분위 3분위 4분위 5분위 2010년 년 년 년 년 자료: 새정치연합 김기준 의원, 2014년은 3월 말 기준임. * 하위계층의 부채상환부담 급증 ->소비/내수위축, 가계파산 위험증가 주거권네트워크 토론회

7 II. 박근혜정부 주택정책의 문제점 맹목적 거래 활성화, 가계부채 급증, 전세란의 지속 - 이명박 정부에 이어 박근혜 정부도 매매 중심 거래 활성화 에 올인(all-in) - 경기활성화와 주거안정 동시 추구하지만 전자, 특히 공급 쪽에 역점을 둠 뉴스테이/행복주택 등 임대주택정책도 공급자 관점으로 접근 - 10차례 이상 부동산대책 중 백미는 양적 완화 일환의 초저금리 대출 년 120만 거래양은 초저리정책에 힘입은 부채형 매입에 의한 것 2015년 월 최대 10조원의 가계부채 증가는 이의 결과 7

8 - 거래활성화 정책에도 불구하고 무주택 세입자 중 30% 정도만 자기소득(+부채)으로 집을 살 수 있음 전세란이 8년 이상 지속되는 까닭 과잉 공급 속 거품붕괴 우려 년 공급지표(예, 거래량 120만 가구, 인허가 74만 가구, 분양 52만 가구, 청약 등)는 모두 예년 평균을 훨씬 웃돌았음 과대공급은 2013년부터 누적되어 왔음 *참고: 장기주택종합계획 상의 연간 주택수요는 39만 가구 년 거래팽창/과잉공급은 분양가상한제 철폐, 초저금리/대출규제 완화, 청약1순위/전매제한 완화 등 부추겨진 수요에 의한 것 - 저성장시대, 부추겨진 수요가 거둬지면 매매기피, 거래감소, 가격하락, 미분양/미입 주 증가, 임대수요 증가 등 초래 2017년 이후 부동산 대란 발생 우려 *참고: 일부 연구기관은 시장수용력(과거 공급부족분의 회복수요, 전월세의 매매전환 수요 등)이 충분해 과잉공급은 없다고 주장함 년 1월 주택거래량은 전월(12월)에 비해 전국적으로 29.0% 급감(수도권 31.4%, 서울 34.0%, 강남3구 45.7%, 지방 26.7%). 이는 기저효과란 주장도 있지만, 공급과 잉 대비 수요위축 에 따른 장기침체(하방 경직화)의 시작이라는 주장도 있음 - 성장률 하락과 함께 물가상승이 정체되거나 둔화되는 디플레이션과 겹치면 20년 전 일본의 잃어버린 10년 의 한국판이 재현될 수 있음. 임대정책의 부차화: 주거박탈, 주거빈곤의 가속화 - 부양된 거래활성화와 무관하게 전월세란은 지난 8여년간 계속되고 있음 *참고: 2009년 3월부터 2015년 8월까지 전세금은 서울에서 50%, 전국적으로 47% 올라, 6년 사이 평균 50% 이상 올랐음. - 전세란은 고도성장기 이후 주택시장의 수요변화에 의해 임대수요가 구조적으로 발 생하지만 이에 대한 정책대응의 실패로 지속되고 있음. *참고: 가격상승 기대 포기, 매매기피, 주택구입 인구감소, 가구 소형화, 높은 보유비 용 등으로 인해 임대수요가 구조적으로 발생. 여기에 자본이익 대신 임대료 수익을 얻으려는 전세의 특성변화에 의해 전세가가 급상승하고 전세에서 월세로의 전환이 빠르게 되고 있음 주거권네트워크 토론회

9 - 정부는 매매주택 거래활성화로 전세란을 풀려함에 따라 임대주택정책의 두 축인 임대주택 공급과 임대차 관계 안정화 (예, 임대료관리, 장기임대존속, 임대과세, 임대차등록, 임대차분쟁조정 등) 모두 소홀히 했음. - 주택정책 당국은 주택의 가격(분양가격 등)에 대해선 다양한 정책과 제도로 관리 를 왔지만, 임대료 관리(적정임대료)에 대해선 유독이 반시장적이란 이유로 반대 를 고집하고 있음(주택정책당국이 시장맹신주의자, 공급만능주의자, 부동산세력에 의해 포획되었기 때문임) - 매매활성화 정책의 한계를 간파한 박근혜정부는 2014년부터 기업형 임대주택과 행복주택 공급확대에 (정권적 차원에서) 올인하고 있음. 하지만 이 또한 그간의 매매주택을 공급하는 방식의 연장선에서 혹은 사업성을 최우선으로 산업적 관점 으로만 접근하고 있어 주거복지형 임대수요를 풀기엔 근본적으로 한계가 있음(뉴 스테이에 대한 높은 관심은 임대의 조건보다 임대후 분양의 조건 때문임). 행복주 택은 양적 목표 달성을 위해 지역별로 공급량을 할당하고, 지자체의 공급참여를 독려하는 전형적인 공급주의 방식으로 추진되고 있음. 청년세대를 대상하는 것을 제외하면, 이명박 정부의 실패한 보금자리주택의 재판임. - 최근 들어 정부/정치권은 청년세대나 저출산(신혼부부)과 관련 임대주택(행복주택, 사 회적 주택 등) 공급 확대에 열을 내고 있지만(연기금투여, 리츠방식 도입 등), 이 또 한 2014년 총선의 득표용에 맞추어 있고, 그나마 공급자 관점으로만 접근하고 있음 - 정부의 정책실패로 지속되고 있는 전월세란의 사회적 비용은 소득분위가 낮은 주 거약자들의 주거불안과 주거비 부담 증가로 나타남. 2015년 전국 월평균 주거비 는 월 7만4227으로 1년만에 20.8% 늘었음. 이는 2003년 통계조사(통계청 가계동 향조사) 이래 가장 높은 증가율. 2013년엔 7.0%, 2014년 4.0% 증가하였음. 주거 비 부담의 급증은 월세 가구 증가가 가장 큰 원인임. *참고: 소득하위 20%의 월세비중은 33%로 상위 20%의 8.1%보다 4배 큼. 월세주거 비 1% 오르면 전체 가계소비 0.02% 줄지만, 저소득층가계는 0.09% 감소해 평균보다 4.5배 더 줌. 월세 1% 오를 때 소득상위 20%와 하위 20%간 소득격차는 0.5% 커짐 수구적 정책생산 시스템 - 한국의 주택정책은 두 가지 구조적 조건에 의해 제약받음. 하나는 고도성장기 동 안 과잉 팽창된 건설부동산 경제구조의 잔존이고 다른 하나는 주무부서인 국토부 의 수구적인 정책운용임. 9

10 - 주택정책이 산업적 관점을 주로 반영하는 것은 정책당국(특히 국토부)가 산업세력 에 의해 포획된 것과 무관치 않음. - 국토부 주택정책의 편향성은 주거약자들의 주거권 보호를 위한 정책(예, 전월세 상한제, 임대주택 공급확대 등)을 반시장적이라고 극렬히 반대하고 있는데 여실히 드러남. *참고: 지난 해 6월 베를린을 중심으로 최초 임대료 상한제를 재도입한 독일의 주무 장관인 법무장관 은 이렇게 언급했음(영국 the Guardian, ) 임대료는 평균 소득자가 부담할 수 있도록 유지되어야 한다. 임대료 상한제는 바 로 이를 위한 것이다. 우리는 임대인과 임차인 간 공정한 균형을 만들어내려고 한다. 미래를 위해 돈을 투자하는 사람들은(집주인) 돈을 계속 벌 것이다. 그러나 임대주택 (rental properties)은 단순한 상품이 아니라 사람들이 사는 집이다. 이(임대주택)를 이용한 이윤의 극대화가 (집에 대한 투자의) 유일한 목적이 되어선 안 된다 주거권네트워크 토론회

11 Ⅲ. 주택정책의 전환 수요자 관점으로 전환과 주거정의의 실현 - 최근의 주택부동산 문제는 대개 부동산시장의 수요구조 변화와 연관되어 있지만, 정부 정책은 여전히 고도성장기 동안 구축된 공급(자)중심 관점(특히 산업/업계의 관점)에 갇혀 있음. - 심지어 임대주택정책조차, 사업명칭(예, 행복주택, 뉴스테이, 매입임대, 건설임대, 5 년임대, 10년임대, 준공공 등)이나 성격, 정책형성의 방식이 하나 같이 공급자의 관점을 반영하고 있음. - 따라서 주택부동산정책은 수요(자)의 관점에 서서 주거계층 간에 주거자원이 공평하게 배분되고 접근되는, 그래서 주거정의 를 실현하는 것으로 주택정책이 운용되어야 함 정책기조를 주거복지로 옮겨야 - 정부가 법과 재정으로 다뤄야 할 주택정책의 분야는 주거복지임. - 주택정책의 기조를 주거복지로 옮기 위해선, 먼저 주택을 산업이나 시장에 관한 문제(경제적 문제)로 바라보는 것(특히 시장맹신주의)에서 사람과 주거권에 관한 문제(사람중심의 주거문제) 로 바라보는 것으로 바뀌어야 함. - 주거문화 패러다임의 전환으로서 주거복지는 보편복지의 대상으로 복지의 최고/최 대 수준에 해당하는 것인 만큼, 이를 감당할 국가의 법제도, 정책, 재정, 조직 등 이 갖추어져야 함. 독일과 같은 선진국의 사회민주적인 주거정책에 대한 벤치마킹 이 필요함. 경기부양을 위한 시장개입에서 시장 안정화를 위한 시장관리로 - 40여 년간 추진된 공급중심 주택정책 덕분에 주택보급률은 2010년 100% 넘어섰 지만 주택보유율은 소유집중으로 오히려 떨어지고 있음(예, 2014년 주택소유율은 58%, 서울은 46.3%). - 공급을 해줘도(매매활성화 포함) 실물경제가치와 연동된 평균가격의 주택을 평균 이하의 소득을 버는 주거약자(가령, 소득 분위 5분위 이하)들이 매입하는 것은 갈 수록 힘들어짐(선진국도 보유율이 60-70%에 이르러 늘지 않음). 11

12 - 매매거래 활성화와 공급확대를 위해 정부가 시장에 과도하게, 그러면서 편향적으 로 개입하는 정책은 이젠 더 이상 펴선 아니 됨. - 지금의 주택부동산 문제는 정부가 시장에 시장 정상화 란 허구적 목표를 내걸고 시장흐름에 지속적으로 개입함으로써 생긴 시장왜곡 의 결과에 해당함. 시장정상화 를 위한 그간의 정부정책은 시장주의자들의 주장과 달리 기실 반시장적 이었던 셈 - 건설산업은 합리화/구조조정의 대상으로 삼아야 하고, 신규공급 확대는 제한하는 반면, 재고주택의 관리와 활용 극대화에 역점을 두며(특히, 노후주택, 빈집 등의 재활용), 실수요자 중심의 투명한 거래 및 가격 안정화를 이끄는 (수요자 관점을 반영하는) 간접정책의 활용(적정가격유도, 원가공개, 세제혜택, 불법 부당거래 단속 등)에 정책적 노력이 집중돼야 함 주거권 보호를 위한 임대정책의 내실화 - 정부가 법과 제도, 재정으로 펴는 주택정책은 매매(거래)시장에 참여하지 못하는 주거계층(서울의 경우, 전체 가구의 60%)의 주거안정을 기하는데 집중해야 함. - 주거약자들의 주거권 보호를 위한 임대주택정책은 크게 3가지 축으로 이루어져야 함 첫째, 임대주택의 양적 공급 확대. 공공임대는 전체재고의 5%(5년 임대, 10년 임 대 등 분양임대주택을 제외하면 1% 남짓)에 불과함. 최소한 OECD평균(11%) 이 상(15%-20%)이 되도록 연간 15만-20만 호의 다양한 임대주택(공공임대, 준공공 임대, 사회적 임대 등)을 공급하도록 해야 함. 둘째, 임대차 관계의 안정화. 법(헌법, 민법)으로 보장된 임대인과 임차인가의 대 등한 권리관계를 실제의 임대차 관계에 다양하게 반영해야 함. 임대등록, 임대과 세, 임대료 적정관리, 계약갱신청구, 임대차분쟁조정 등은 현 단계 임대차 관계 안 정화의 5대 요소이자 방안. 셋째, 임대주택의 공급과 관리를 위한 새로운 정책시스템의 구축. 건설과 공급 중 심의 국토부 정책시스템과 별개로 주거복지 관점에서 임대주택의 공급과 관리를 담당하는 새로운 정책시스템의 구축이 필요함. 주거복지청의 신설이 그러함 주거권네트워크 토론회

13 주택부동산정책의 지방화 - 지금까지 주택정책은 대규모 택지개발이나 저렴주택의 양적공급에 초점을 맞추었 고, 이는 권한과 재원을 가지고 있는 중앙정부 정책의 몫이었음. 그러나 고도성장 기 이후 나타나는 수요자 중심의 주택정책수요(특히 임대수요)는 계층별, 세대별, 지역별 맞춤형 공급 프로그램으로 풀어야 할 정책과제임. - 행복주택, 뉴스테이 정책에서 보듯, 최근의 주택정책수요들은 현장을 갖고 있지 않 는 기획부서인 국토부가 탁상행정으로, 즉 하향적, 획일적인 방식으로 결코 충족 할 수 없음. - 서울시의 다품종 8만호 임대주택정책 의 예에서 보듯, 최근의 주거정책수요들은 지역의 인구 소득 가구 세대 구성이나 도시계획여건 등을 감안해 지자체가 도시계 획적 틀 내에서 주민참여방식으로 풀어야 할 것들이 대부분. - 따라서 주택부동산정책의 과감한 지방화가 이루어져야 함. 중앙정부, 특히 국토부 는 정책기획, 제도강구, 재정배분에 국한하고 주택부동산시장의 관리, 부동산거래 규제, 임대주택 공급 및 이용 관리 등의 업무는 광역과 기초로 과감하게 이양, 분 담해야 함. 13

14 IV. 주거복지 구현을 위한 정책과제 ᄋ 공공형 저렴주택(소유주택)의 공급 확대: 최소 자산민주주의 의 구현 - 수요자 중심(예, 생애최초주택자, 저소득무주택자 등)으로 하는 임대에서 매매로의 전환 을 돕는 정책은 계속되어야 함. 이를 위해서는 임대수요자가 (과도한 부채를 지지 않고) 자신의 구매력을 가지고 매입할 수 있는 저렴주택(affordable housing) 을 공공주도로 공급해주는 정책은 지금보다 더욱 강화되고 정교화 되어 야 함. 여기에는 공공분양과 같은 유형도 있고, 이보다 공공성이 훨씬 강한 새로 운 유형도 있을 수 있음. - 전자와 관련해서는, GB(보금자리지구), 도심한계지역, 국공유지 등의 공공택지에 공공이 저렴주택을 공급하는 주거복지형 주택개발사업이 도시계획사업으로 다양하 게 추진되어야 함. - 후자와 관련해서는, 전세보증금이 집값의 반 이상이 되기 때문에, 이를 지분으로 하는 다양한 유형의 공공형 지분주택(예, 공공40%, 민간60% 등)을 공급하는 새 로운 제도의 강구가 필요함. 이런 주택을 (싱가포르식) 공공자가로 부름. 서울시의 장기전세주택 경우, 85m2 규모 이하는 전세금으로 토지비가 충당되기 때문에 공공 자가로 쉽게 전환할 수 있음. - 어떤 방식이든 공공형 저렴주택을 확대공급하기 위해서는 저렴한 택지를 중장기적 으로 확보하는 공공(중앙정부, 지자체)주도의 토지비축이 제도화되어야 함. 스웨덴 (특히 스톡홀름시)는 20세기 초반부터 장기적 토지비축을 통해 (노동자를 위한) 저렴주택을 안정적으로 공급함으로써 지금과 같은 주거복지를 실현했고, 또한 사 회민주적 주거정책 을 펴는 국가의 전형이 되었음. - 국민들의 주택소유욕구가 강하고 주택이 가계자산의 중심을 이루어지는 현실에서, 공공에 의한 저렴주택(일종의 복지재)의 공급은 시장가격으로 주택을 구입하지 못 하는 계층의 국민들에게 소유욕구를 충족케 해주고, 또한 이들 위한 최소 자산민 주주의 를 구현케 해줌. ᄋ 공공(임대)주택공급의 비례목표제 도입: 전체주택에서 20% 확보 - 주거복지가 어느 정도 구현된 유럽 선진국들을 보면, 전체 주택재고에서 사회주택 으로 불리는 공공임대주택이 통상 20-30%(OECD평균은 11%) 1) 을 차지하고 있 주거권네트워크 토론회

15 음. 이 정도의 공공주택 물량을 가지고 이들 국가들은 주택시장에 참여하지 못하 는 저소득 주거약자들에게 주택을 복지재로 제공하고, 또한 시장으로 과도하게 몰 리는 주택수요를 공공부문으로 흡입함으로써 주택시장을 일정하게 조절 내지 안 정시킬 수 있었음. - 따라서 우리나라에서도 주거복지 차원에서 점증하는 임대수요를 근원적으로 해결 하기 위해 분양되지 않는 공공(임대, 자가)주택 을 전체주택의 20% 정도를 확보 하는 정책을 실효성 있게 펴야 함. 이를 위해서는 공공임대주택 공급의 양적 목표 제(현재, 공공임대+매입전세 연 10만호) 대신, 향후 10여 년 이내에 전체주택의 20%까지 확보하는 비례목표제를 채택해 정책의 강제성을 갖도록 해야 함. - 선거 때마다 대부분의 유력 후보자들은 임대주택 공급확대를 공약으로 내걸고, 또 당선 후 엔 임기기간 동안 임대주택을 얼마만큼 공급하겠다는 양적 목표 를 제시 함 2). 그러나 시간이 경과하면서 혹은 주택경기가 후퇴하면서, 약속한 임대주택 공 급확대는 언제 그랬을까 싶을 정도로 축소되거나 방기됨(이명박 정부가 대표적 임). 이는 근본적으로 한국의 주택정책당국이 시장주의 부동산 세력(공무원, 업계, 전문가, 언론 등)에 의해 포획되어 있는 것과 무관치 않음. 이렇다 보니, 임대주택 공급의 중요성을 누구나 공감하면서, 천문학적 비용이 들고 경기진작을 위해 매매 를 우선 살려야 한다는 등을 빌미로, 임대주택 공급확대는 늘 장기과제로 남기거 나 돌려졌음. 장기과제라 하면서도, 역대 어느 정부도 국가적 목표(예, 전체주택의 20%)에 따라 임대주택의 중장기적 공급을 위한 단기적인 과제(연간 몇 만호)를 임기동안 착실하게 추진하고, 남은 물량의 공급을 다음 정부의 몫으로 넘기는 지 속가능한 임대주택정책 을 펴지 않았음. 현 정부도, 전월세난 해결을 위해 임대주 택의 공급이 절대 필요함을 인정하면서, 공급까지 장시간(최소 3년)이 소요되고 재정여력 없다(특히 LH의 과도한 부채)는 이유를 들어 장기적 과제로 돌려놓고 있음. 이 악순환을 끊는 게 바로 비례목표제 임. - 그런데, 왜 20%인가? 자가보유율이 60%에 이르면 선진국을 보더라도 이 선에서 고착되는 경향이 있음. 이는 집이 없는 나머지 40%는 주택을 공급해줘도 시장에 서 자기능력으로 주택을 구입할 수 없는, 그래서 시장에서 구조적으로 배제되기 때문. 이 40%의 반(20%)은 대부분 소득 4, 5분위 이하로 상대적 빈곤선(대개 15% 남짓) 근방이거나 이하에 있어 그들의 능력으로 고가의 주택을 매입할 수 1) 주요국가별로 보면 네덜란드(09) 32%, 오스트리아(09) 23%, 덴마크 (09) 19%, 스웨덴(08) 17%, 영국(09) 17.1%, 프랑스 (07) 19%. OECD평균은 11.5% 2) 박근혜 정부는 년 5년간 총 50.1만호의 공공임대(건설임대 30.2만, 매입전세 19.9만)를 공급해, 장기공공임대 비중을 6.7% 높일 계획을 가지고 있음(2013년 5.4%). 15

16 없는 계층임 3). 이들의 주거안정은 보편복지 차원에서 정부가 책임져야 한다면, 그 수요가 전체주택의 20%로 추정됨. 실제 노무현 정부는 공공임대주택의 공급량을 전체 주택의 20%로 책정했는데, 이는 무주택가구 40% 중 20%를 국가가 책임져 야 한다는 정책판단에서 나온 것이었음. 그러나 임대주택의 문제는 공급량도 문제 지만, 공급비용 그리고 이용 관리문제, 나아가 그에 합당한 법제도와 정부조직의 문제도 중요한 부분을 차지하기 때문에, 올바른 임대주택정책을 펴려면 모든 게 함께 논의되고 합의되어야 함. - 전체주택의 20%에 해당하는 공공임대주택 물량(1800만가구의 20%는 360만호)을 확보하기 위해서는 우선 10년 이상 장기임대주택을 모두 영구임대(약 100만) 4) 로 전환하는 것과 함께 신규로 260만호의 임대주택을 추가 확보해야 함. 신규 260만 호를 10년 내 공급한다고 하면, 현 정부의 연간 공공임대주택 공급물량(건설임대 +매입전세임대 합쳐 연 10만호 5) 에 연 7.5조원)을 2.6배 (연 26만호, 연 19.5조원) 늘려야 함. 목표를 20% 하더라도 연간 20만호를 공급한다 6) 고 하면 약 13년이 소 요되고( 년), 연간 재정은 현재의 배(15조원)로 늘리면 됨. 앞으로 공공 임대주택의 공급은 건설임대 이외, 기존주택의 활용, 즉 다세대이나 다가구 등의 매입임대를 획기적으로 늘려야 함(이를 위해, 중앙정부는 서울시의 관련정책 적극 으로 벤치마킹해야 함). - 공공임대주택의 공급을 획기적으로 늘리기 위해선 현실적으로 국가적 차원의 강한 정치적 결의와 사회적 합의가 선행되어야 함. 특히 정치권의 합의와 결의, 지지가 중요함. 이를 위해서는 대통령 직속으로 가칭 주거복지단 혹은 주택정책혁신단 을 설치 운영하고 국회에도 상설 주거복지특위를 설치 운영해야 함. 나아가 주거 복지기본법의 보완, 주택정책의 지방화와 같은 제도의 강구 및 주거복지청과 같은 전담 기구도 설치도 적극 검토해야 함. 3) 수도권에서 무주택세입자 중 소득순위 상위 30%만 주택매입이 가능하다고 본다면, 나머지 70%(무주택자 40%의 70%이면 약 28%)가 매매시장에서 구조적으로 배제되어 임대로 살아가는 계층인 셈. 4) 우리나라의 비자가 주택 중 2014년 말 기준 임대주택은 1,708,716호 전체 주택 재고의 9%이며, 비자가 점유 의 20%를 차지하고 있음. 임대주택 중 10년 이상 장기임대주택은 1,069,281호로, LH 797,175호 (75%), 지 자체 212,692호(20%), 민간 59,414호(5%)로 구성되어 있음. 5) 박근혜정부는 당초 연간 10만호의 임대주택 공급량을 2014년 11만, 2015년 12만호로 각각 늘렸음. 6) 국토부가 발표한 2022년 주택장기종합계획 에 의하면 장기공공임대주택은 2012년 93만호에서 2022년 190 만호 약 100만(연간 10만호)로 늘리는 것으로 되어 있음 주거권네트워크 토론회

17 - 제정확보와 관련해서는 국민주택기금의 운영을 임대주택 중심으로 바꾸면서 7), 정 부차원에서 주거복지재정을 별도로 확충해 8), 이를 연계적으로 활용할 수 있도록 해야 함. 아울러 연기금 중 일부(매년 10조원 가량)을 특별채권으로 발행하여 임 대주택건설 재원으로 활용하되, 특별채권 수익률 4,5% 보장 시 발생하는 손실금 은 국가가 주거복지재정으로 충당하도록 해야 함. 한편 360만호의 임대주택을 어 떻게 지속적으로 이용, 관리, 수선할 것인가는 별도의 법제도의 강구와 전담기구 설치로 풀어가야 함. - 공공임대주택 공급을 현재의 배로 늘기 위해선, 기존 주택산업의 구조조정도 함께 이루어져야 함. 2013년 발표된 장기주택종합계획에 의하면 2022년까지 연간 주택 공급량을 약 39만호로 책정해 놓았는데, 임대주택을 연 20만호 공급한다면, 이는 연간 총주택공급량의 51%를 차지하는 물량임. 따라서 임대주택 공급을 위한 재정 의 획기적 확보도 중요하지만, 매매주택 공급 중심의 주택공급정책 혹은 주택산업 정책도 주거복지와 임대주택 공급 중심으로 재편 혹은 구조조정이 실효적으로 이 루어야져야 함. 이렇게 해서 정부의 정책이 임대주택 중심으로 바뀌는 것에 대한 주택산업계의 반발과 저항을 최소화하도록 해야 함. 공공임대주택의 유형을 모두 국민임대주택 으로 통일 - 공공임대주택은 모두 국민임대주택으로 통일하고, 분양용 임대인 5년 임대, 10년 등은 폐지 - 공급방식에 의해 구분되는 건설임대, 매매임대의 구분은 없애고, 스톡개념으로 국 민임대주택 총량의 획기적인 확대(국가적 차원에서 결정추진) - 전체 국민임대주택을 다양한 유형으로 구분한 뒤, 소득, 세대(연령), 지역 등을 기 준으로 하여 할당해 공급 - 가령, 청년세대를 위한 행복주택은 국민임대주택으로 포함시키되, 국민임대주택 중 청년세대의 몫을 늘려서(할당해서) 공급 - 도심/도시지역 내 국민임대주택의 공급 확대(도시계획과 연동해 공급)가 필요함. 7) 정부의 년간 국민주택기금 자금계획에 의하면, 공공임대주택공급, 구입, 전세자금 지원 등 주거복 지 프로그램 집행을 위해 주택기금에서 연간 약 17조원 내외의 자금지원이 소요됨. 따라서 여러 분야로 분산 된 각종 지원을 임대주택 건설과 공급 쪽으로 통폐합시키고 추가재원을 확보하면, 이것으로도 임대주택건설의 재정을 안정적으로 확보할 수 있음. 8) 현재 매년 10만호의 임대주택 건설(매입제외)을 하는 데 대략 10조원이 소요되는 데 이 중 정부의 재정출자 는 10%인 1조원 내외, 나머지는 LH공사, SH공사 등 공기업의 수익과 자금으로 충당됨. 따라서 임대주택의 공급을 실질적으로 늘리면서, 정부의 주거복지재정을 획기적으로 늘려야 함. 17

18 준공공임대의 현실화와 다양화 - 공공임대주택 확보에 많은 재정이 소요되기 때문에, 공공과 민간이 협력해 공급하 는 방안도 향후 주거복지 중심 주택정책의 중요한 부분으로 들어와야 함. 정부는 이를 준공공임대주택제도 란 것으로 2013년 '4 1 부동산종합대책'에서 처음 도입 한 후 같은 해 12월부터 시행하고 있음. - 준공공임대란 용어는 서울시에서 먼저 사용하기 시작했고, 다양한 정책 프로그램이 도입되어 있음. 서울의 경우, 준공공임대는 공공이 확보해(임대해) 공급하는 임대주 택은 물론, 시와의 합의 내지 계약을 통해 임대료 인상을 자발적으로 제한하고 임 대기간을 연장해주는 등의 공공조건을 구비해 내 놓은 다양한 유형의 민간 임대주 택을 말하기도 함. 그러나 중앙정부(국토부)가 쓰는 준공공임대는 임대업자가 공공 기준(예, 임대기간 10년, 임대료 인상 5% 제한, 계약갱신청구 허용 등)에 맞추되 세제혜택을 반대급부로 받는 (민간)임대주택을 의미하는 것으로 축소되어 있음 년 12월부터 시행한 준공공임대주택의 사업자로 등록한 임대사업자는 2014년 말까지 529가구(사업자 125명)에 불과했지만, 2015년 6월말 기준으로 1700가구 (사업자 278명)으로 3배 이상 늘었음. 제도 도입 직후 1년간 500여 가구에 머물 정도로 실효성에 대한 지적이 계속되었음. 준공공임대주택을 늘리기 위해 정부는 재산 소득 법인세 등의 감면혜택을 늘리고 9), 그 대상도 미분양 기존주택에서 신규 분양까지 확대했으며, 기금대출 허용기준도 최대 5가구에서 최대 10가구까지 확 대했음. 2014년 10.30대책(10.30 서민주거비 부담 완화 방안)에서는 한시적으로 준공공임대주택 구입자금 대출 금리를 2.7%에서 2%로 내리고 임대의무기간도 10 년에서 8년으로 단축하는 방안들이 제시되었음. 또한 10.30대책에서는 향후 2년간 한시적으로 준공공임대로 등록한 주택을 LH가 임대 기간 종료 후엔 매입하기로 확약했음. 또한 2015년 1월1일부터 2017년 12월31일까지 취득한 지 3개월 내에 준공공임대주태으로 등록할 경우 양도세가 100% 감면 됨. 2015년 들어 준공공임 대주택제도가 다소 활성화된 것은 이러한 세제혜택(특히 양도세 한시적 감면) 덕 분임. 2015년 12월29일부터 민간임대주택특별법 이 시행되면 최초임대료 규제가 폐지되고 임대기간은 10년에서 8년으로 줄어들어 더 많은 혜택이 준공공임대사업 자에게 주어지게 됨. 9) 준공공임대주택으로 등록할 경우 (2015년 11월 현재), 60평방미터 이하의 경우 취득세가 면제되고 재산세는 75%까지, 소득세/법인세는 30%, 양도소득세 최대 60%(10년 임대 시)까지 감면되며, 60-85평방미터일 경우 엔 취득세 25%, 재산세 50%까지, 소득세/법인세 30%까지, 양도소득세 60%까지(10년 임대 시) 세제혜택이 주어짐. 또 준공공임대주택을 매입할 경우 국민주택기금을 통해 수도권은 1억5000만원, 지방은 7500만원을 연 2.7%의 저리로 대출받을 수 있음(2015년 2월부터는 한시적으로 2.0% 적용) 주거권네트워크 토론회

19 - 건설임대나 매입임대사업에 견주어 준공공임대사업에 대한 각종 세제혜택의 조건 이 상대적으로 유리하지만 임대의무기간(8년 예정)이 길고, 임대료 인상률을 제한 하며(5%), 임대소득이 노출되는 우려 등으로 민간사업업자들의 참여는 여전히 소 극적. 따라서 준공공공임대를 활성화하기 위해서는 단기적으로는 세제혜택이나 재 정지원을 더 실효성 있게 늘려야 함(예, 양도세 비과세 혜택기간확대, 호당 지원 기금대출금의 증액 등). 그러나 우리나라의 주택관련 세제 부담(취득세, 소득세, 재산세, 양도세 등)은 다른 나라에 비해 상대적 낮아 기존의 세제 유인책으로 준 공공임대를 늘리는 데 근본적으로 한계가 있음. 따라서 주택관련 세제의 중장기적 정상화를 위해선 임대소득의 과세는 물론, 주택부동산에 대한 실효세율을 선진국 수준으로 높이며, 임대업의 의무등록화를 허용해야 함. 따라서 중장기적으로는 민 간임대업의 등록의무화와 함께, 각종 세제혜택을 주는 조건으로 임대료 인상률을 물가인상수준으로 제한하고 의무임대기간을 늘리며, 계약갱신청구권 등이 부여되 어야 함. 이렇게 되면, 등록 임대업 자체가 준공공임대주택사업이 됨(일종의 독일 식 모델). 장기공공임대주택 재정의 확보에 어려움이 있다면, 민간에 의한 준공공 임대주택을 획기적으로 늘려야 함. - 따라서 준공공임대주택제도를 표준제도(등록제 등)로 반드시 강구되어야 함. 아울 러 공공리츠 와 SH공사의 시민리츠 등도 중장기적으로 준공공임대제도 내에 포 함시켜 육성되어야 함. 도시차원에서는 도시계획과 연동하여 준공공공임대사업을 활용하는 새로운 다양한 계획제도(예, 재개발, 재건축시 준공공임대 건설시 용적 률 인센티브 제공 등)를 강구되어야 함. (비정상적인) 민간임대시장의 정상화: 임대차등록제의 전면실시로부터 시작 년 주거실태조사의 점유형태를 보면, 자가 53.6%, 전세 19.6%, 월세 24% (나머지 2.8%는 무상점유) 구성되어 있음. 이렇듯 국민의 반 정도, 특히 서울에는 6할 정도가 임대차로 살고 있지만, 한국은 OECD국가 중 민간임대차 시장을 방 치한 유일한 나라 라 할 정도로 민간임대의 사회적 관리가 안 되고 있음. 한국의 임대차 시장은 비상적인 시장이라 할 수 있음. - 현재 임대차 거래는 대부분 법의 틀 밖에서 사인 간 관계로 설정되고 있어, 임대 료의 통제, 임차인의 주거(임대) 안정과 권리 보호, 임대소득의 과세, 임대정보의 관리 등이 제대로 이루어지지 않고 있음. 전세란의 지속은 (시장의 반발로) 임대 차 관계를 투명하게 규율하지 못한 결과임. 임대등록제 미실시는 이의 중요한 한 이유가 됨. 19

20 - 임대차 관계가 투명하면서도 공정하고 시장의 원리에 맞게 설정되고 존속하도록 하기 위해서는 사적 자치에 방임되어 있는 임대거래를 법 제도(특히 헌법과 민법, 이에 기초한 임대차 보호법) 틀 속으로 들어오도록 해야 하는 바, 임대차등록(의 무)제의 전면 실시는 그 출발점. - 임대(전월세) 등록이 의무화되면, 임대관련 데이터를 베이스화 함으로써, 이를 바 탕으로 임대차 권리관계를 대등하게 설정하고, 임대료를 사회통념에 맞게 관리할 수 있으며, 임대소득에 대해 공정한 과세를 할 수 있고, 권리분쟁을 합리적으로 해결하는 등과 같은 선진형 임대차시장 관리가 본격화될 수 있음. - 임대차등록제의 전면 실시는 임대주택정책과 관련된 모든 정보 인프라를 구축하는 시작점이면서 동시에 올바른 임대주택정책을 위한 틀을 짜는 그 자체이기도 함. 위에서 언급한 여러 가지 중에서 으뜸에 가는 것은 주택을 거주하는 주택 과 임 대를 주는 주택 으로 구분할 수 있는 것이 가능해지는 점. 임대주택으로 등록된 경우, 해당주택은 거주하는 주택과 다른 임대주택으로서 법적 지위(세제 해택 등), 권리관계, 과세 등을 설정할 수 있음. 그렇게 해서 거주하는 주택과 다른 방식으 로 주택의 이용, 점유, 소유 및 보유, 처분 등이 이루어짐으로써 안전한 임대주 택 으로 시장에 제공될 수 있음. 임대료의 적극적 관리: 적정(공정)임대료의 제도화 - 전월세 문제를 근본적으로 해결하기 위한 방법은 크게 두 가지. 하나는 임대주택 을 양적으로 충분히 공급해주는 것이라면, 다른 하나는 임대차관계를 안정화하는 것임. 전자는 장기적으로 풀어야 할 것이라면, 후자는 당장이라도 써먹을 있는 정 책 카드가 될 수 있음. 이중 후자, 즉 임대차 관계의 안정화란 헌법과 민법에서 보장되는 갑과 을의 대등한 계약 관계를 임대차관계에도 설정되도록 함으로써 어 느 일방에 의한 권리행사에 따른 관계의 불안정성을 막는 것을 의미함. 우리나라 의 임대관계에서는 임대인의 권리가 우선적으로 작용하고 있어 공정한 시장 거래 가 근본적으로 형성되기 힘듦. 따라서 임대인이 우선적인 임대차 거래관계에서 임 차인이 대항력을 갖도록 해주는 제도의 강구가 곧 임대차 관계를 안정화하는 방 법이 됨. 여기에는 (1) 임대차등록제, (2)임대료 상한제, (2)계약갱신청구권, (3)임 대과세, (5)임대차분쟁조정 등의 방안이 있음. - 이중 임대료 상한제는 임대인이 우월적 지위를 이용해 시장의 적정가격 이상으로 임대가격을 임의적으로 올리지 못하도록 제한하는 것을 통해 임차인이 대항력을 행사하도록 돕는 법적 장치임. 시장 메커니즘(수요공급법칙 등)에 의해 임대료가 주거권네트워크 토론회

21 형성되지 못해 어느 일방의 권리이익이 우선 관철 때 적용하는 가격(임대료)관리 수단인 셈. 우리의 임대차 관계는 임대인 중심이라는 것도 문제지만, 현재 전세난 으로 드러나는 전세가격의 지속적 상승을 시장이 자율적으로 제어할 수 없는 것 은 더 심각한 문제임. 때문에 한시적 가격관리수단으로 임대료 상한제는 법리적으 로도 유의할 뿐 아니라 시장원리와도 부합한 것으로, 임대료 상승 문제를 일찍 경 험한 서구 선진국에서 오래전부터 다양하게 제도화해 활용하고 있는 정책수단 임 10). 적정수준의 임대료 상한이 보편화되면 우선 임대가격이 안정화됨. 임대료 가 주택가격 대비 적정률 로 책정되는 것이라면, 거꾸로 임대료가 주택가격을 결 정하는 메커니즘 에 의해 주택가격의 (하향) 안정화마저 이끌어내게 됨. - 전세(보증)금은 통상적인 임대료 개념에 부합하지 않고, 또한 그 요율도 시장이자 율과 같은 계산방식을 적용받지 않음. 금융조달이 힘들고 자본이 부족할 때 전세 금은 이를 자본화해 많은 이익을 발생시킬 수 있었고, 또한 전세금을 레버리지로 활용해 집을 손쉽게 매입해 미래의 자본수익을 발생시킬 수 있었음. 그러나 이러 한 메리트(merit)가 점차 사라지면서 전세금은 일반적인 임대료 개념으로 변화를 강제 받고 있는 중에 높은 수익률을 확보할 수 있는 형태(예, 보증부 월세)를 띠 기도 함. 전세제도는 이론적으로는 언제가 사라질 것으로 볼 수 있지만, 현실에서 는 전세금의 지속적 인상, 월세로의 전환에 따른 임대요율의 상대적 상승 등의 문 제를 낳고 있어 이에 대한 적절한 관리가 요청됨. - 전(월)세금의 수준과 인상 등에 대해 적절한 통제와 조정이 가하는 제도의 하나가 곧 전월세 상한제임. 요는 그 상한을 기계적으로 정하기보다 시장흐름을 반영하는 적정 수준으로 정하는 것이 법리적으로나 시장원리 면에서 바람직함. 적정 임대료의 준거 치로는 시중 이자율이 가장 적합함. 집의 임대가치를 시중 이자율로 계산하고 이를 전세금으로 환산해 책정하는 게 이상적이라는 뜻이지만, 실제 임대료 책정 때는 물 가, 감가상각비, 보수비, 임차인의 지불능력 등을 종합적으로 검토해서 반영되어야 함. 이를 위해 임대인의 적정이윤을 반영하는 영국의 공정임대료제(fair rent) (1972 년 주택재정법에 도입)나 임대주택의 종류, 크기, 시설, 성상 및 위치에 따라 정해지 는 독일의 지역통례적 유사차임제 (2001년 민법에 도입)을 참조할 수 있음. - 법리적으로 보면, 공정임대료 혹은 적정임대료 개념의 임대료 상한제는 임대인의 재산권 행사를 제한하는 것이 아니라 재산의 운용에서 발생한 이익금의 실현 규 모를 공공복리 차원에서 규율하는 것이 됨. 민법 제211조는 소유자는 법률의 범 10)우리나라도 주택분야의 분양가 상한제, 상가분야의 상가임대료상한제 등으로 다양하게 제도화해 활용하고 있음. 시장이 제대로 작동한다면, 인위적 가격 관리는 반시장적인 정책될 수 있지만, 시장현실이 그렇지 않을 땐, 시장약자인 임차인의 권리보호를 통해 임대차 시장거래를 정상화시켜내는 시장친화적인 정책이 됨. 21

22 위 내에서 그 소유물의 사용 수익 처분할 권리가 있다 라고 밝히고 있음. 이에 민 법 312조 시행규정과 임대차보호법 시행령 제2조는 약정한 차임 등이 20분1 금 액을 초과하지 못한다 (계약기간 중)고 정하고 있음. 상한제는 이 규정을 계약갱신 에 확대 적용하는 것이어서 새로운 입법이라 할 수 없음. - 상한제는 금액상한제 와 인상 또는 인상율 상한제 가 있음. 영국에서는 공정임대 료제를 민간임대차 전체로 확대한 형태인 임대료 금액상한제 방식으로 운영하고 있음(건물의 총가격에 적정계수를 곱하여 정한 상한 가격 이하로 운영하다, 이후 임대인의 적정이윤을 반영하는 것으로 바꾸어 운영). 반면, 프랑스에서는 계약시 임대증가율이 건축비 지수 변동폭을 넘지 못하도록 하고 있음. 독일에서는 공공임 대주택의 임대료에 대해 금액상한제를 적용하고 있고, 민간임대주택의 임대료에 대해선 지역별 차임일람표나 차임정보은행의 자료 등에 근거해 3년간 20%를 넘 지 못하도록 하는 인상율 상한제를 실시하고 있음. - 임대료 상한제는 적정(공정) 임대료제로 운영하되, 강제적 기준보다 표준으로 활용 토록 하는 게 바람직함. 임대인과 임차인이 제시된 표준임대료나 적정 임대료 수 준을 받아드리지 않을 때 임대료조정위원회가 이를 조정 결정할 수 있도록 해야 함. 따라서 임대료 상한제를 실시하기 위해서는 정부(중앙, 지방) 내에 임대료조 정위원회 가 설치 운영되어야 함. - 상한제 도입 시 기대수익 저하로 공급이 감소하고, 전세가 상승을 부추기며, 편법 등 관리의 부실 화가 나타날 수 있다는 주장도 있지만, 이는 대부분 과도기적으로 나타날 수 있는 문제라 여겨짐. - 상한제의 실질적인 쟁점은 상한률임. 현행 임대차 보호법에서는 계약 기간 중 5% 상한선이 제시되었고, 이에 기초해 야당은 5%를 줄곧 제시해 왔음. 그러나 5%가 적정수준인 것을 확인할 수 없기 때문에, 물가상승률+α 와 같이 시장 물가 등을 탄력적으로 반영하는 것으로 하는 게 더 바람직함. 물론, 여기서 알파를 어떻게 정하느냐가 쟁점이 될 수 있는 문제점이 없지 않음. 아울러 전세보증금의 액수를 차등화해 인상률을 차등화 하는 것도 검토할 만 함. 상한제는 일정한 유예기간을 거쳐 전면 실시하되, 상보적 효과를 얻기 위해선 임대등록제 및 아래에서 살펴 볼 계약갱신청구권제 와 병행 실시 - 현실적으로는 구한나라당(현 새누리당)의 방안을 제도화하는 것도 한 방안임. 전월 세가 급등하는 지역을 국토부장관이 전월세거래 관리지역 (상한적용, 위반자 과징금 부과 등 형사처벌)으로 지정하고, 그렇지 않는 지역은 시도지사 등 지방자치단체장 이 전월세 거래 신고지역 으로 지정해 시행령에 위임된 시장가격을 고시, 시장가격 초과 임대료 증액시 임차인이 조정신청권 부여하는 것이 구 한나라당의 안이었음 주거권네트워크 토론회

23 임대차 관계의 안정성: 임대료 상한제와 연동된 계약갱신 청구권(2+2)의 제도화 - 임대차 관계에서 임차인은 임대인의 권리(예, 소유권) 행사에 권리(예, 주거권)로 맞설 대항력을 법적으로 보장받지 않고 있어 세입자로서 주거 불안을 구조적으로 겪고 있음. 주거안정이란 측면에서 계약기간 설정 및 계약 갱신과 관련된 임차인 의 대항력이 중요함. - 현행 주택임대차 보호법 제4조(임대차기간)는 임대차기간을 2년으로 정하고 있지 만, 제5조(계약의 갱신)는 임대인의 갱신거절권만 인정하고 임차인의 갱신청구권 을 인정하지 않고 있음. 따라서 민법에 보장된 대등한 계약관계를 전제로 한다면, 임대인이 계약갱신거절권을 가진다면, 이에 대한 대항력으로 임차인에겐 계약갱신 청구권이 부여되어야 함. 임차인의 계약갱신청권 행사에 맞서 임대인이 계약갱신 거절권을 행사하기 위해서는, 그 사유가 합당해 양자가 서로 합의되거나 법에 제 시된 규준(예, 이사, 철거, 수리 등에 관련된 규칙)에 부합해야 함. 따라서 임대인 의 갱신거절권 행사를 엄격한 절차와 기준을 따르도록 하는 게 이 제도를 오래전 에 도입해 활용하고 있는 선진국의 관행임. 이는 기본적으로 임대차 관계의 장기 적, 안정적 존속을 위한 것임. - 계약갱신청구권은 글자그대로 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리를 말함. 세입자가 현재 2년으로 규정된 계약기간을 채운 뒤 한번 더 갱신을 요구할 수 있게 되어, 임대기간이 2년으로 연장되어 최대 4년까지 거주가 보장됨. 물론 갱신 후 계약기 간을 어느 정도 할지, 몇 회 까지 갱신을 허용할 지 등은 모두 법으로 어떻게 정 하느냐의 문제임. 한편 계약이 갱신되어 연장되면, 임대료 상승도 일정하게 제한 되는 효과도 있음. 현행 임대차보호법은 계약 존속 동안 임대료 상승을 5%로 제 한하고 있어 갱신에 의해 계약이 연장이 되면, 이 규정의 적용으로 임대료 상승이 일정하게 제어됨. - 서구유럽의 임대차보호법은 임대차 관계의 장기존속을 통한 임대차의 안정을 최우 선으로 함. 이에 따라 임차인이 임대인에 대하여 갱신청구권을 행사하여 임대차 기간을 연장하는 제도가 보편입법으로 되어 있음. 다만 임대인에게 방어방법을 주 기 위해 갱신거절권이 부여되어 있음. 가령 프랑스는 최소 3년간 임대기간을 보장 하고, 갱신청구권을 허용하고 있으며, 집주인에게는 갱신거절권을 부여하고 있는 데, 이 경우 갱신거절 사유를 열거하거나 법원 판단을 따르도록 함. 영국은 임대 차가 종료된 후에도 임차인이 건물에 거주하고 있으면, 법정 임대차가 발생하는 23

24 것으로 간주해 임대차 계약 장기화를 보장하고 있음. 독일에서는 장기계약의 원칙 에 따라 계약기간이 무기한임(예, 독일의 평균 임대기간은 12년). 때문에 임차인 이 계약 만료 전에 계약을 갱신할 필요가 없음. 예외적으로 계약기간을 정할 경우 임대인은 엄격한 요건을 갖추어야 함. 원칙에 대한 예외로 임대인은 갱신거절권을 보유하고 있지만 갱신을 거절하기 위해서 엄격한 요건(예, 가족의 이사, 철거, 세 입자의 임대료 연체 등)을 갖추어야 함 - 우리나라에선 상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)에 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다 는 계약갱신청구권제가 이미 도입되어 있음. - 전월세 상한제와 마찬가지로 계약갱신청구권제 도입을 둘러싸고도 여야간 입장이 다름. 여당은 계약갱신청구권제가 기본적으로 임대인의 재산권 행사를 일방적으로 제약하기 때문에 도입을 반대하고 있는 반면, 야당은 전월세 상한제와 함께 도입 해 임차인의 주거권 보호를 위한 안전장치로 활용할 것을 주장하고 있음. 2014년 12월 부동산3법 처리를 앞두고, 야당은 그간 당론으로 주장했던 전월세 상한제를 포기하는 대신 계약갱신 청구권 2+2 와 월세전환율 기준금리+2% 를 묶어 제안 한 바 있었음. 이에 여당은 월세전환율 기준금리+2% 는 수용하되 계약갱신 청구 권은 2+1 로 역제안을 하였음. 2015년 국회 내에서 설치된 서민주거복지특위 는 이러한 문제점(임대료 상한제, 계약갱신청구권제 등) 등을 해결하도록 되어 있었 지만, 이렇다할 성과를 거두지 못한 체 해체되었음. - 정부(국토부)는 전월세상한제와 마찬가지로 계약갱신청구권이 시장원리에 맞지 않 다는 이유로 그 도입을 시종일관 반대하고 있음. 이는 주류 시장전문가들도 대부 분 같은 입장임. 이들에 의하면, 계약갱신청구권제를 도입하면 계약기간이 길어져 전세가격을 일시적으로 올리게 되어 전세불안을 더욱 심화시킬 것이라고 주장함. 특히 전세에서 월세로의 빠른 전환으로서 전세물량이 줄어들고, 집주인 우월한 지 위를 누리는 상황에선 전세가 폭등을 불가피하기 때문에 도입한다 해도 지금은 때가 아니라는 주장도 제기하고 있음. - 그러나 이러한 주장은 2015년 국토부 발주 연구용역 결과에서도 뒷받침되지 않고 있음 (별첨 칼럼 글 참고). 우선 도입하고자 하는 정책이 실현할 중장기적 가치 (효과)와 도입에 따른 단기적 혼란비용을 혼돈하고 있음. 전자를 우선으로 한다면, 후자는 정책기술로 다루어야 할 문제. 반대론자들이 반대의 논거로 제시하는 것이 1989년 12월30일 임대차보호법 개정으로 임대기간이 1년에서 2년으로 늘어났을 때 전세가가 이듬해에 16.8%나 폭등했다는 점임. 사실,1981년 주택임대차보호법 주거권네트워크 토론회

25 이 제정되어 주택임대차 기간이 1년으로 보호되면서도 전세가격이 20% 폭등한 바 있었음. 그러나 이는 사실이지만, 그 해석에서는 잘못된 부분이 있음. - 첫째, 1989년 계약기간이 1년에서 2년으로 변경되면서 전세가격이 1990년 16.8% 올랐다고 하지만, 1989년에 이미 17.5% 올랐었음. 이로 인해 당시 집값 급등, 전 월세 급등으로 자살이 속출했음. 2년으로 연장되면서 이듬해인 1990년 전세가 상 승률은 16.8%로 오히려 약간 떨어졌음. 설혹 당시 올랐다 해도 2년으로 연장은 이후의 서민주거안정에 크게 도움이 됐다는데 대부분의 전문가들이 동의하고 있 음. 단기적으로 올랐을지 모르지만, 장기적으로 주거안정에 도움 되었다는 뜻. 둘 째, 계약이 2년에서 3년 내지 4년으로 연장되면, 임대료 상승률이 5% 이내로 제 한되기 때문에 가격급등을 오히려 막게 되는 효과가 있음. 문제는 신규계약임. 이 경우는 시장임대료를 조사해 표준임대료를 가지고 최초로 계약하게 한다든가, 전 세과세를 전면실시 한다든가, 임대차 등록제를 실시한다든가, 가격급등지역에 한 시적 상한제를 도입한다든가 등, 정부가 의지만 있다면 정교한 정책설계를 통해 막을 수 있음. 임대형태의 합리화: 월세로의 전환 조절과 월세 전환율의 관리 - 임대 10건 중 6건 이상은 여전히 전세임. 그러나 전세는 기본적으로 집값이 올라 야 존재할 수 있는 임대차제도인 탓에 매매시장이 안정되고 있는 지금과 같은 상 황에서는 적합하지 않음. 그렇지만 고가 전세와 같이 존속의 필요성도 있어, 현실 에서 전세는 다양한 왜곡된 형태(예, 보증부 월세, 고가 월세 등)로 바뀌고 있음. 또한 임대료라 하기엔 전세금은 임차인이 쉽게 조달할 수 없을 정도로 액수(자본 의 크기)가 크고, 그 요율(가령, 집값 대비 전세 비)도 합리적 근거를 갖지 않아, 수급조절을 위한 기제로 활용하는 데 한계가 많음. 전세는 이렇듯 시장원리에 부 응하는 임대료 형태와는 갈수록 멀어지고 있음. - 또한 주택가격 대비 전세가의 비중이 55% 혹은 60% 이상 되면, 전세(임대)에서 매매로의 전환이 일어난다는 게 그간의 자생적 시장법칙이었음. 그러나 지금은 이 러한 법칙이 전혀 작동하지 않음. 전세를 매개로 한 매매(시장)와 임대(시장)의 관 계도 단절되고 있음. 한국형 임대형태이자 방식으로서 전세의 순기능과 유용성이 이렇듯 빠르게 소진되고 있음. - 전세가 월세 혹은 보증부 월세 형태로 빠르게 바뀌고 있지만, 임대료 수준은 임대인 이나 임차인 모두가 만족하지 않음. 임대인의 입장에서는 전세보다 월세가 더 유리 하다고 하지만, 자산가치 대비 임대료 비율인 자본 환원율은 여전히 낮음. 한편 임 25

26 차인의 소득에 기초한 지불능력의 관점에서 보면, 임대료는 여전히 높음. 이 모두는 한마디로 소득(주거비 지출능력 포함) 대비 주택가격이 높기 때문에 생긴 결과. - 따라서 전세가 적정 임대료를 반영하는 합리적인 형태(월세 등)로 바뀌어야 함. 이 를 위해선 우선 전세가 시장이자율을 근사하게 반영하는 월세 형태로 전환될 수 있도록 전세시장 전반이 점진적으로 재편되어야 함. 단기적으로는 시중 금리 보다 높게 책정되는 월세 임대료의 하향화를 정책적으로 이끌어내야 함. 최근 전세가 월세로 빠르게 바뀌면서 그 요율이 시장이자율의 3-4배 이상이 되어 세입자의 주 거부담을 가중시켜주고 있지만, 이에 대한 적절한 통제가 없음. 월세가 급격하게 느는 추세를 감안하면, 적정수준으로 관리되는 월세전환율은 세입자의 주거안정에 크게 기여할 뿐 아니라, 더나가, 월세전환율을 반영하게 되면, 주택가격의 (하향) 안정화도 가능해짐. - 현 주택임대차보호법에서 전월세 전환율 상한은 기준금리(1.5%)의 4배수 이하로 정하고 있지만, 현실에서는 6%를 넘는 곳이 적지 않음. 그럼에도 불구하고 사적 자치의 영역에 속한다는 이유로 기준을 초과해도 어떠한 처벌도 받지 않다 보니, 법에 의해 책정되는 월세전환율은 사실상 유명무실한 것이 되고 있음. - 따라서 전세에서 월세로의 전환이 임차인에게 과도한 부담을 주지 않도록 하기 위 해서는 우선 그 전환의 속도를 적절히 조절하는 게 필요함. 임대인에게 적정이윤 을, 임차인에겐 적정임대료율을 반영하는 월세전환율이 되려면, 기준금리의 3배 11) 이내로 하는 게 적정수준. 이를 어길 때엔 조정청구를 통해 그 차액을 임차인에게 돌려주도록 하는 규정의 신설이 필요함. - 월세전환율의 속성을 잘 파악한다면, 이를 가지고 월세와 전세를 하나의 통일된 임대료 기준으로 책정하고 조정할 수 있음. 그동안 반대만 하느라, 국토부는 이러 한 정책과제들을 전혀 연구/검토하지 못했음. 임대업의 활성화: 종합주거서비스를 제공하는 임대주택위탁관리업의 육성 - 국민 중, 적게는 45%, 많게는 50%가 세입자로 살고 있음. 이런 상황이지만, 임대 차 시장은 관리되지 않은 채 사실상 방치되어 있음. 따라서 저소득 세입자들의 주 거안정을 위해서는 민간임대주택에 대한 사회적 관리가 체계적으로 이루어져야 하는 바, 그 방법의 하나가 임대업의 활성화. 11) 현재(2014년 12월) 야당은 월세전환율을 기준금리+2% 로 제안하고 있지만, 감가상각비, 조세비용, 금융비 용 등을 감안한다면 임대인의 적정 이윤을 담보하는 데 한계가 있음. 따라서 기준금리의 최대 3배 이내 로 하 는 게 바람직함 주거권네트워크 토론회

27 - 일본의 경우, 전체임대주택 중 85%가 개인이 소유하고 있고, 이중 80%(900만 가 구)가 기업형 임대사업자가 맡아 운영하고 있음. 반면 우리나라는 민간임대주책의 90% 이상을 개인이 소유하고 있고 기업이 운영하는 비율은 10% 미만. 민간임대 주택의 80%가 사실상 방치되어 있는 셈. - 우리나라에 임대사업자 등록제가 도입된 지 16년 되어오지만, 2013년 말까지 등 록 임대사업자는 8만9명이고, 이들 등록임대주택은 451가구에 불과했음. 이렇게 저조한 까닭은 크게 보면 두 가지. 첫째는 민간임대업 활성화를 위한 정부의 지원 책이나 유인책이 효과를 거두지 못하고 있는 점. 현행법상 과세대상인 임대소득이 비과세로 용인되는 탓에 세제혜택이 체감되지 못함. 서구선진국에 비해 한국의 부 동산 세율(취등록세, 보유세 등)이 낮고, 94%가 임대소득 과세 대상에서 빠져 있 어, 세제유인책으로 임대업을 육성하는 데 근본적인 한계가 있음. 이 모두는 한마 디로 임대시장을 오래 동안 방치한 결과임 (임상연, 2014). 둘째는 임대수익률이 너무 낮음. 자산가치 대비 임대료 비율인 자본환원율을 보면, 미국 주거용 부동산 은 2000년 이후 매년 5-8% 유지. 반면 국내 수도권 아파트의 추정 자본환원율은 전세 1.9%, 월세 3.3%에 불과함 12) (고재만, 2014). 한국의 이러한 상황은 소득이 나 부담할 수 있는 주거비(임대료) 대비 집값이 높기 때문임 13). - 민간 임대주택을 안정적으로 공급하고 또한 그 질을 유지관리하기 위해서는 개별 임대주택을 묶어서 기업적인 방식으로 관리하는 임대업의 활성화가 필수적. 임대 업의 형태는 1주택을 가지고 임대사업을 하는 개인형, 임대주택전문회사에 임대주 택을 맡겨 관리되는 위탁형(기업형의 하나), 리츠 등 기업이 임대주택을 직접 공 급 관리하는 기업형 등으로 나눌 수 있음. 한국의 실정을 감안하면, 이중 위탁형 으로 임대업을 집중 활성화하는 게 바람직함. 일본의 예를 들면, 임대주택전문회 사 가 지주나 주택 소유자에게서 부동산을 장기 임차해 개발한 뒤 중산층과 서민 을 대상으로 집을 빌려주고 관리운영하면서 소유주와 회사가 수익을 나눠 갖는 방식이 됨 14) (임영신, 2014). 즉, 소유자가 임대주택전문회사에 임대주택을 위탁하 여 관리하도록 하여 수익을 얻는 방식의 임대사업임. - 최근 정부는 주택법 을 개정해 부동산 임대 관리의 전문성과 안정성을 위해서 자 기관리형 임대관리와 위탁관리형 임대관리에 관한 규정을 담았음(주택법 제2조제 12) 주택산업연구원이 2013년 주택임대사업을 하고 있는 64개 업체를 대상으로 설문조사한 결과를 보면, 수익 성을 유지하기 어렵다 가 40.3%로 가장 많았음(고재만, 2014). 13) 미국 등 선진국은 집값이 상대적으로 낮아, 집값(자산가치) 대비 임대료 비율(자본환원율)이 높게 형성됨. 14) 일본에는 자금력이 풍부한 종합부동산회사가 토지를 직접 매입해 도심에 공급 임대주택을 지어 공급하는 방 식도 있음. 27

28 18호) 15). 2014년 2월 주택임대관리업 등록제가 도입된 후 19개이던 주택임대관리 업체가 2015년 8월 8배가 넘은 158개로 늘었음. 이 업체들이 관리하는 주택은 1 만8000여가구. 2015년 9월엔 한국주택임대간리협회 도 발족했음. 그러나 주택관 리 전문업체에 맡기는 비율이 일본은 전체 50% 이상이고, 미국도 30%넘지만, 우 리나라는 3% 수준 16). 우리나라에서 집주인들이 수익도 적고 세원도 노출되며, 각 종 규제를 받는다는 이유로 임대주택 위탁관리를 기피하는 경향이 있음. 따라서 임대주택위탁관리를 활성화하기 위해선 위탁에 따른 다양한 세제혜택(소득세, 재 산세, 양도세 등의 혜택), 관리비용이 적게 드는 임대주택 표준모델의 개발과 적 용, 위탁관리회사의 다양한 주거서비스 제공 등의 방안, 위탁관리에 따른 다양하 면서 실질적인 혜택 제공 등의 방안들이 강구되어야 함. 이를 위해 임대주택전문 회사는 주택을 임대관리하는 것 만 아니라, 일본과 같이 시공, 임차인 마켓팅 중 개, 시설관리, 입주자 서비스, 리모델링, 자산관리 등 종합 주거서비스를 제공하도 록 해야 함. 저소득층을 위한 임대료 보조 및 세제혜택 제공 - 임대료로는 시장임대료만 있는 게 아니라 정책임대료, 복지임대료 등 다양한 유형 이 있음. 임대료의 적정선을 설정하거나 임대료 인상을 일정률 이하로 제한한 것 은 일종의 정책임대료에 가깝고, 임대료 중 일정 분을 정부가 부담하면 일종의 복 지임대료에 가까워 짐. - 저소득 세입자에 대해선 전세 임대료 중 일부를 주거급여 명목으로 정부가 보조하 는 임대료 보조제(소득분위 4분 이하, 임대료의 30% 이내에서 차등 보조)를 전면 도입해야 함. - 반면 저소득의 주거안정에 도움이 되는 임대차 계약(약, 인상폭 제한, 장기임대 등)을 하는 임대인(전세주택 소유주)에게는 양도세, 도시계획세 등의 감면 혜택을 주는 다양한 방안이 도입되어야 함(이는 준공공임대와 연동해 운용) 15) 자기관리형 은 주택임대관리업자가 임대인에게 계약기간 중 임대료 지불을 보장하고 자기 책임으로 주택을 임대하는 형태. 주택임대관리업자는 임대인에게 장기간 매월 임대료를 고정액으로 지급하고 임대주택의 공실 위험, 임차료 미납위협 등을 부담함. 반면, 위탁관리형 은 주택임대관리업자가 임대인과 계약을 통해 수수료를 받고 임차인 관리 및 시설물 유지관리업무 등을 대행하는 형태. 주택임대관리업자는 임대주택의 공실위험 등 임대 리스크를 부담하지 않으며 서비스대가로 임대료의 일정비율을 수령함. 16) 임대관리업이 발달한 일본에서는 대형 임대관리업체 10개가 총 312만 가구를 관리하고 있음. 서비스도 다 양함. 69만4천 가구를 임대 관리하는 일본 업계 1위 다이토켄타쿠는 단지 내에 유기농 농장을 갖추고 있고, 케이블 TV와 인터넷 서비스회사까지 가지고 있음 주거권네트워크 토론회

29 주택정책 생산시스템의 혁신 - 주택부동산정책 자체를 근본적으로 바꾸기 위해선 정책의 내용 변화는 물론, 정책 내용을 생산하고 집행하는 정책당국의 구조와 기능도 함께 조정되어야 함. 핵심은 주택건설의 업무와 주거복지의 업무를 분리하면서 상호 보완 하는 것임. 분리할 경우, 주택건설업무(택지개발과 공급, 주거지 재생, 민영주택사업의 인허가 관리) 는 국토부가 담당하고, 반면 주거복지업무(임대주택의 건설과 공급 관리 이용, 임 대수요관리, 임대차관계규제, 임대료관리 등)는 보건복지부가 맡도록 해야 함. 이 러한 분리를 통해 공급주의 주택정책의 기조를 주거복지로 명실상부하게 옮길 수 있고 건설업계와의 유착관계도 끊을 수 있음. 이는 또한 주거복지 업무가 건설세 력의 입김으로부터 벗어나는 것을 담보해주는 장치임. - 주택정책의 업무가 주거복지로 집중되고, 이를 보다 전문적으로 관리하기 위해서 는 전문성을 갖춘 담당기관의 신설이 필요함. 이를 위한 한 방안은 주거복지를 담 당하도록 되어 있지만 주택건설기관으로 전락한 현재의 LH를 단기적으로 주거복 지공사로 개편해 임대주택 관련 업무를 전담하도록 하는 것임. 장기적으로는 이를 주거복지청 으로 전환 내지 이의 신설이 필요함. 복지수요가 앞으로 더욱 점증할 것인 바, 그 중에서 핵심이 될 주거복지를 중앙정부 차원에서 보다 효과적으로 다 룰 수 있기 위해선 주거복지청 이 신설되어야 한다는 뜻. 29

30 *별첨: 머니투데이 시평글/ 전월세 상한제 연구 의 유감 조명래(단국대 교수) 전월세상한제가 국회를 중심으로 논의되기 시작한 지가 어언 10여년이 되어 오고 있다. 최근 국토부는 민간임대시장에 대한 임대료 규제의 효과 등의 연구 을 한국주택학회에 의뢰했다. 용역은 발주되었지만 연구진은 처음부터 전월세 상한제 도입 을 반대하는 연구자들로 구성 되었다. 연구진의 구성부터 편향성 시비가 붙었다. 연구가 막바지에 접어들었을 때 야당 추 천 전문가들이 연구자문회의에 초청됐다. 이렇게 해서 접하게 된 초안 보고서(연구)의 내용 은 한마디로 편파성 그 자체였다. 처음부터 반대논거를 찾기 위한 의도로 연구가 진행되었으 니 이는 당연한 결과였다. 전월세 상한제를 도입해야 할 이유, 당위성, 도입해야 한다면 어떻 게 해야 될 지 등의 관심은 연구진들에게선 처음부터 완벽하게 부재했다. 전월세 상한제는 단순히 임대료의 경제적 문제가 아니라 임대인과 임차인간 이익균형을 규율하는 권리문제다. 그렇다면, 그 연구도 권리에 관한 제도연구가 우선되어야 하고 연구자도 이 방면의 전문성을 가져야 한다. 하지만, 연구 참여진들은 부동산학 분야에서도 계량분석 전문가들이었다. 전월 세 상한제 반대 입장을 가진 상태고 계량분석 전문가이다 보니 이 연구가 처음부터 올바르 게 될 수 없었다. 연구는 크게 두 가지 중요한 분석을 담고 있다. 첫째는 전월세 상한제와 같은 제도가 도입되 면 임대료의 상승에 대한 통계적 추정이다. 1989년 임대차 계약이 1년에서 2년으로 바뀌면 서 가져온 임대료 상승효과나 전월세 상한제가 도입될 때의 최초 임대료 상승효과에 대한 시뮬레이션 분석 등이 그러하다. 모두가 비현실적인 전제를 가지고 분석되었으니 결과도 그 만큼 자의적인 것은 어느 통계분석과 다를 바 없다. 더욱 1989년 임대차 계약기간 1년에서 2년 연장에 따른 일시적 임대료 상승이 있었다 하더라고, 이후 임대차 관계 안정화가 가져온 편익을 고려하면, 분석자체가 갖는 정책적 함의는 한마디로 제로다. 전월세 상한제를 구체적 으로 어떤 방식으로 도입할지도 결정되지 않고, 도입하더라도 어떤 보완책을 가지고 어떻게 시행하느냐에 따라 도입의 실제 효과는 달라진다. 연구에서는 이 복잡한 논의를 생략한 채 몇 가지 전제(계약갱신청구권 도입여부, 임대료 인상률 폭 등)만 가지고 예측했는데, 결과는 최초임대료가 최소 0.74%, 최대 9.92% 오른다는 것이다(실제 값은 약3% 내외로 추정). 그 리고 년 과거치를 가지고 시뮬레이션 한 공급위축도 2년 6개월간 8.36%에 불과 하다. 정부가 그간 폭등한다고 주장했던 것과 다른 상당히 다른 결과였다. 이 결과만으로 본 다면 도입을 반대를 이유가 없다 주거권네트워크 토론회

31 두 번째 중요 분석은 주요 서구 선진국의 임대료 관리제도에 관한 것이다. 불행하게도 이 부 분의 분석은 처음부터 잘못되었다. 우선 연구진이 이 분야의 전문성을 가지고 있지 않았고, 또한 분석도 스스로 자료를 발굴해 한 것이 아니라 국토부의 기존 연구보고서 결과를 짜깁 기 한 것에 불과했다. 전월세 상한제의 효과분석도 서구학자들의 기존 연구논문을 편의적으 로 해석하는 수준이었다. 서구에서는 1, 2차 대전 전후로 해서 임대주택의 공급부족과 급등 하는 임대료 통제를 위해 다양한 임대료 관리제도를 도입, 운영해 왔고, 중단하거나 완화하 기도 했지만, 최근엔 다시 강화하는 추세다. 외국제도를 배우려면, 어떤 배경에서 어떻게 도 입되고 어떤 문제가 발생해 어떻게 보완하면서 발전해 왔는지, 그 효과와 한계가 어떤 것이 며, 우리나라에 도입한다면 어떠한 함의를 갖는 지 등의 관점에서 접근했어야 했다. 후에 다 소 보완을 했지만, 연구진은 처음부터 이러한 관점이나 이해방법을 가지지 못했고, 그나마 기존 연구를 정리하는 수준이다 보니 그 분석과 해석이 갖는 의미가 어떠한지 설명을 필요 치 않을 것이다. 이러한 편파성에도 불구하고, 금번 연구에서 가장 분명히 드러난 점은, 국토부 등 반대론자 들이 그동안 그토록 반시장적 이고 서구 선진국에서 시행하고 있지 않는 것 이라고 주장했 던 바가 전혀 뒷받침되지 않다는 사실이다. 대부분 나라에서 오래전부터 시행했고, 독일, 프 랑스, 미국뉴욕 등은 최근들어 심지어 신규 임대차의 임대료까지 규제하고 있다. 어디에도 이 제도가 반시장적이란 이유로 시행하지 않는 데가 없다. 그렇다고 문제가 없다는 것은 아 니다. 문제가 있지만, 대부분 나라에서 다양하게 시행되고 있다는 게 금번연구의 중요한 내 용이다. 그 동안 그토록 반대만 해왔던 국토부는 이 결과를 어떻게 국민들한테 보여줄 수 있 을까? 참으로 걱정이고 유감이다. 다행인지, 불행인지, 국회 특위에선 소상한 보고가 생략 된 채, 전월세 상한제 도입 반대 가 다시 결론으로 도출되었다. 한심하고 유감스럽기 그지없다. 현재 전체 가구 중 많게는 6할이 임대차 가구로 살아가고 있다. 이들의 주거안정이 결정적인 변수가 될 임대료 관리를 정부는 왜 이토록 반대하는 지 이해가 되지 않는다. 반시장적? 재산권침해? 임대료앙등?, 공급위축? 그 어느 것도 확실한 게 없고, 있다하더라도 정책적 기법으로 상당히 완화할 수 있는 것들이 다. 더욱 제도도입의 장기편익을 생각하면 과도기적인 비용은 적은 것이다. 누굴 위해 정부 여당은 전월세 상한제 도입을 이토록 반대하고 있는가? 31

32 발제 19대 의정평가 및 서민주거안정 5대 정책 제안 박동수 / 서울세입자협회 대표 Ⅰ. 19대 국회 주거분야 의정평가 얼마 전 박 대통령은 청와대에서 경제관련 장관회의를 주재하면서, 금리가 낮아 전세 는 앞으로 줄어들 것으로 예측하면서, 뉴-스테이(민간임대주택)는 이런 중산층 월세 시대를 대비한 적절한 예로 평가한 바 있다. 뉴-스테이가 전세폭등 및 월세부담완화 관련 정부정책의 전부로 보인다. 주택임대시장의 흐름을 좌우하는 것은 저금리 라는 사실은 맞다. 임대인들은 저금리인 은행예금이자보다 3배 안팎이 높은 월세를 선호하면서, 전세물 량은 줄어들고 그 결과로 전세가격은 지난 7년간 평균 80%안팎이 상승하였음은 물 론 세입자들은 기존 전세가격에 일부월세를 더하는 준월세 비율이 증가하면서 월세 부담이 추가로 늘어났다. 쪽방촌 월세 20만원 안팎, 대학가 원룸 평균 월세 42만원, 신축오피스텔 월세 70만 원 내외, 서민거주 연립주택 방2칸 월세가 30만~60만원, 강북지역 아파트 20평형 월 세가 60~100만원, 32평형 강북 강남아파트월세가 100만원~200만원이다. 이러한 서민 중산층의 주거비 부담책임을 저금리 때문이라고 미루면서 정부와 정치 권이 손을 놓으면 되는가? 주거권네트워크 토론회

33 저금리 와 함께 진행되는 것이 저성장 이다. 저성장은 경제가 전반적으로 침체되면서, 일자리도 줄어든다. 먹고 살기가 힘들어진 다 는 점이다. 세입자들은 고용불안정과 내수 침체 속에서 힘겹게 돈을 벌어 생활하 고 있다. 그런데 전 월세 가격이 늘어나면서, 전세자금은 은행대출로, 월세부담은 저 축을 포기하거나 다른 생활비를 줄이면서 생활하고 있다. 주택시장(임대인들이 일부은행대출을 안고 주택을 구입하여 임대함)에서 저금리로 인 한 혜택은 은행에 돈을 맡긴 금융소득자와 임대소득자에게 돌아가고 있다. 사회가 원 만한 공동체를 이루려면, 금융소득자와 자산소득자의 소득증가율과 세입자의 소득증 가율이 비슷해야 하지 않는가? 그러나 현실은 저성장 의 경기침체상황에서 힘겹게 번 세입자들의 소득이 금융소득자와 임대사업자에게 전이되고, 금융소득자 자산소득 자와 세입자간의 소득격차는 늘어나고 있다. 세입자들이 정부와 정치권에 요구하는 것은 저금리 와 저성장 사이에서 사회계층간 에 균형 있는 정책을 펼치라는 점이다. 그러나 정부정책과 국회의 입법 활동은 세입 자들의 요구와는 반대로 이루어졌다. 정부와 19대 국회의 대표적인 주거비폭등의 정 책을 살펴보면 다음과 같다. 1) 정부는 LTV, DTI를 완화해 주택담보대출이 늘어나면, 전세세입자가 주택을 구매 하게 되어, 전세를 찾는 세입자가 적어져 전세가격이 안정된다고 하였다. 그러나 그 결과는 기준금리인하와 맞물리면서, 임대인들이 전세를 월세로 전환하면서 전세물량 이 줄어들어 전세가격은 폭등했다. 2) 새누리당과 현 더불어민주당은 2014년 말에 재건축초과이득세 보류 를 핵심으로 하는 재건축활성화 대책을 합의했다. 정부는 재건축 가능연한을 40년에서 30년으로 단축하여 재건축활성화를 통한 부동산경기활성화에 불을 붙였다. 아파트재건축이 시 작되면서, 재건축아파트 입주자(세입자포함)들이 이사를 가야했고, 이사하는 곳이 이 웃동네, 동일한 생활권으로 집중되면서, 연쇄적으로 주택이주가 일어나 전 월세가격을 인상시켰다. *금융(주택대출완화, 저금리)정책과 재건축활성화 정책이 세입자의 주거비폭등을 낳 았다. 33

34 3) 서민주거복지특위 는 부동산3법통과로 인한 세입자의 주거불안정대책을 마련하기 위해 국회에 설치한 기구이다. 작년 1년 동안 활동을 했으나, 전세가격폭등과 월세부 담완화를 위해 주거단체 시민단체 정당으로 구성된 서민주거안정 연석회의 에서 계 약갱신청구권보장, 전월세상한제 를 강하게 요구했으나, 입법하지 못했다. 실질적으 로 세입자의 주거비부담을 완화하는 대책을 내오지 못한 것이다. 그 이유로는 새누리 당 특위 위원들의 해태(출석률 낮음)와 전월세 폭등 문제를 주요 민생의제로 제기하 지 못한 더불어민주당의 지도부에 있다고 하겠다 주거권네트워크 토론회

35 II. 세부 정책: 주거비 부담 완화를 위한 5대 요구안 1. 표준(공정)임대료 및 임대료 상한제 실시를 통한 임대료 부담 완화 표준(공정)임대료: 임대차계약이 갱신되어 임대차가 존속되는 것을 전제로 갱신된 임대차의 임대료를 조정하는 제도(필요시 분쟁조정위원회의 조정) - 외국 도입 사례: 임대인과 임차인이 합의하여 임대차 갱신 시 임대료를 정하되 당 사자 사이에서 갱신된 임대차의 임대료를 정하지 못하는 경우 지방자치단체가 고 시하는 표준임대료에 의하여 임대료를 정하도록 하거나(독일, 프랑스, 뉴욕 등), 임대료 행정관이 개입하여 행정기관 내부에서 공정한 임대료 기준을 정한 기준(공 정임대료)에 의하여 임대료를 정하도록 한다(영국, 워싱톤 D.C 등) 임대료 상한제: 표준(공정)임대료 등 임대료 안정화제도를 도입한 선진각국은 임 대료 상한을 인상률로 규제하고 있음 - 외국 도입 사례: 독일의 경우 주택이 부족한 지역에서는 임대료를 평균 상승분보 다 10%를 초과하여 인상할 수 없음. 뉴욕시에서는 부터 사이에 갱신되는 임대차계약에 대해서 1년 기간 갱신에는 1%, 2년 갱신의 경우 2.75%를 인상률 상한으로 정함 - 전년도 소비자물가상승률에 연동된 임대료 상한 설정 필요 표준임대료는 임대인의 귀중한 재산과 세입자의 삶의 보금자리인 주거 임대료가 폭락이나 폭등으로 인해 어느 일방에게만 이익을 주지 않고, 상호 합의할 수 있는 적절한 임대료를 사회적으로 정하자는 취지로, 현재처럼 전세가격이 폭등하고 월 세부담이 클 때는 세입자가 부담할 수 있는 적절한 임대료를 정함 표준임대료는 임대인을 보호할 수 있는 제도 세계경제가 불안한 시대에 살고 있다. 외환위기(1997녀))나 금융위기(2008년가 닥쳤을 때, 주택가격이 폭락하고 깡통전세가 발생했다. 이러한 시기에 적절한 수준으로 임대료인하폭을 조정하는 것은 임대인에게 이득 35

36 2. 계속 거주권 보장 - 계약갱신청구권 도입 등 주거비 부담 완화 제도인 임대료 상한제나 표준(공정)임대료는 임대차계약 갱신 을 통한 임차인의 계속 거주 없이는 불가능함. 그 방향으로 독일, 프랑스, 일본 등 과 같이 장기임대차가 가능한 제도로 개혁할 필요가 있음 - 외국 도입 사례: 독일, 일본은 원칙적으로 임대차에 기한이 없고 정당한 사유가 있을 때에만 임대차 계약 해지가 가능. 프랑스는 자연인은 3년, 법인은 6년의 최 단존속기간이 있고 기간 종료시 해당 기간만큼 묵시적으로 갱신되며 정당한 사유 가 있을 때에만 해지됨 - 단기(1~2회) 갱신 보장과 계속 갱신 보장 제도에 관한 사회적 논의를 통해 합리 적 방향을 도출할 필요가 있음 계속 거주권의 순기능 - 세입자의 삶을 안정시킴 - 세입자들이 이웃과 소통을 넓히고, 지역 공동체 일에 관심과 참여가 늘어남 (지역 민주주의 활성화와 지역 각종단체에 참여) 계속거주권과 표준임대료가 함께 실시되어야 하는 이유 - 지금까지 도시개발 (도로, 지하철, 학교 등 공공기관 입지)의 이득은 땅 주인에게 돌아감 - 주거 젠트리피케인션 극복하기 위해- 현재, 도심재생, 지자체의 지역 환경 교육 복 지지원사업( 개천환경정비, 어린이 도서관, 공공국공립유치원, 근린공원등), 지구온 난화 방지 에너지효율사업(태양광발전소등)으로, 지역주민들이 지역 내에서 걸어 다니기 쉽고, 주거환경이 개선되면, 주택가격상승과 주거임대료 상승으로 이어져, 세입자들의 주거비부담과 계속거주권이 제약당함 3. 청년과 주거 취약계층을 위한 맞춤형 공공임대주택 확충 주택을 상품으로 보아야 하는가? - 주택을 상품으로만 보면, 구매력이 없으면 주택을 구입할 수도, 주택을 임차할 수 도 없어, 거리로 나 앉아야하는 상황 주거권네트워크 토론회

37 주택은 인간이 안락한 생활을 영위하도록 하는 필수재 - 국가는 국민이 주거공간과 주거환경에서 행복을 누릴 수 있도록 보장해야 할 의무 가 있음 정부는 구매력 기준이 아닌, 국민의 행복한 주거권 보장을 위해 주택 수요자의 요구를 기초로 주택을 공급해야 한다. 재건축을 통한 경기활성화가 아닌, 맞춤형 공공임대주택 확대를 통해 내수경기진작을 해야 함 년까지 총 주택 재고 중 공공임대주택 재고 비율 15%를 달성할 필요가 있음 - 대학생 청년, 신혼부부 등을 위한 생애주기 맞춤형 공공임대주택 확충: 청년주거 개선을 위한 쉐어 하우스 공급 확대, 대학생을 위한 공공 기숙사 확대, 신혼부부 를 위한 주택 공급 확대 - 저소득 근로자를 위한 공공임대주택 확보 필요: 상당수 저소득 근로자가 낮은 소 득 수준으로 인해 장기간 자가 구입이 불가능 - 저소득층, 장애인 등 주거취약계층을 위한 공공임대주택 공급 확대 - 비영리단체 등을 통하여 시세 이하(예: 약 80% 수준)의 사회주택 공급 실현: 공공 이 택지 공급, 기금 지원, 세제 지원 등을 통해 저렴한 임대주택 공급 실현 가능 4. 주거급여 등 주거취약계층 지원 확대 저성장시대와 맞물린 고용불안, 고령화 진입 - 빈곤층의 확대와 빈곤의 구조화, 일자리 마련도 쉽지 않은 상황에서 고령화 사 회 진입. 베이비부머세대의 은퇴와 고령화에 따른 노인빈곤층 양산. 내수침체로 인한 장년 자영업자계층, 청년층을 비롯한 전계층의 고용불안으로 인해 신빈곤층 이 늘어나고, 특히 주거문제는 발등의 불 주거급여 대상자 선정 기준인 부양의무자 제도의 폐지: 부양의무자 제도가 유지 되는 한 부양의무자가 있어도 부양능력이 없거나 부양을 받을 수 없는 경우를 통 해 주거급여 대상자로 선정되는 경우가 실제로는 극히 적음. 실제 주거급여가 필 요한데 대상으로 선정되지 않아 실효성이 떨어지며 관련 연구에서도 부양의무자 제도 폐지 없이는 대상 확대가 이루어지지 않는다고 보고 있음 - 공공임대주택 확충을 전제로 한 주거급여 수준의 제고(평균 월 11만원은 급여 대 상 임차가구의 임대료와 큰 차이가 있는 잔여적 수준의 복지 정책임) 37

38 - 현 공공임대주택 공급 택지의 한계 및 적자구조 등의 문제로 공공임대주택공급이 취약계층 수요에 미치지 못하고 사회적으로 전월세를 낮추는 사회적 파급효과가 적고, 저소득층용 주택에 그침. 새로운 임대주택 분야로 활용 가능한 사회주택(세 어하우징, 저렴준공공민간임대주택) 공급 등을 통해 청년 등 주거취약세대에게 공 급해 사회적 수요를 해결해야 함 5. 세입자 권리 향상 세입자의 권리 제약하는 주택임대차계약 관행극복 - 만기전에 세입자가 계약해지의사를 표시하면, 임대인은 세입자가 다른 곳에 계약 하도록 임차보증금의 10%를 주어야 함 - 중개수수료 부담: 만기전에 이사가면 중개수수료는 임차인이 부담한다 가 일반적 계약서 단서조항 문구임. 이를 거주하는 일자계산하여 분담한다 등으로 합리적 개선책 마련해야 함 - 관리비 투명화 임대차분쟁조정위원회: 구 단위로 설치해야 함 - 세입자는 행복한 주거생활을 누릴 권리가 있으며, 이를 제약하는 요소에 대해 합 리적인 분쟁조정기구(임대차계약, 주택시설 등 )가 필요함 - 주택시설관련: 계약할 때 세입자가 숙지하지 못한, 층간소음, 곰팡이, 냄새 등이 나타나 주거의 쾌적성을 떨어뜨리는 문제. 이사 갈 때 원상회복문제 - 해당 주택에 대한 분쟁사례를 수집, 공개해서, 다음 세입자가 계약할 때 참고할 수 있도록 해야 함(특히 층간소음 등) - 임대인에 대한 교육필요: 세입자에 대한 입장을 역지사지하고, 제반 임대차관련규 정을 알리고 세입자의 권리에 대한 감수성을 공유하도록 해야 함 세입자의 권리를 향상시키기 위해서는, 임대인과 임차인이 대등한 지위에서 협상 할 수 있도록 임차인 권리를 향상시켜야 함. 자본주의 사회 거래에서 비용(임대 료)을 지불하면서도, 할 말 못하고 냉가슴 앓는 세입자의 권익을 높여야 함 - 임차인 권리 향상의 1차적인 전제는 임대차의 존속 보장임: 계약 기간이 끝나고 주거권네트워크 토론회

39 임대인이 원하지 않으면 임차인이 나가야 하는 상태에서는 임차인이 임대인과 대 등한 지위에서 협상을 할 수 없음 - 투명한 임대차 정보 확보: 임차를 원하는 임차인이 중개인을 거칠 경우 주민센터, 읍 면사무소 등을 통해 임차를 하고자 하는 주택의 임대차 정보를 거래 전에 미리 확인할 수 있도록 함 - 세입자 단체에 대한 지원: 임차인 권익 향상 및 교육, 상담, 지원 활동을 위한 임 차인 단체를 육성하고 지원할 필요가 있음 년 송파구 세모녀 자살사건 이후에도 고시원자살, 임대아파트 1인 가정 자살 등 주거복지 사각지대 현장은 계속 발생하고 있으나 정부의 제도는 여전한 진입 장벽 및 전달체계 부족으로 현장사각지대발생은 계속되고 있음, 주거의 어려움을 겪는 시민 및 사각지대 지원을 위한 전문적인 상담 및 지원을 위한 현장기반 주 거복지센터 전국 확대 설치해야 하고, 이미 운영 중인 주거복지센터도 내실 있고 충실하게 운영될 수 있도록 해야 함 39

40 토론 20대 총선 새누리당 공약 및 주거권네트워크 정책 제안에 대한 의견 새누리당 정책위원회 1. 주거권네트워크 5대 정책에 대한 의견 표준(공정) 임대료 및 임대료 상한제 실시를 통한 임대료 부담 완화 임대료상한제가 도입될 경우 도입 취지와는 달리 전월세시장에 단기 및 중장기 모두 부정적 영향을 미칠 수 있는 만큼 도입에 신중할 필요 - 제도 도입 시, 제도 시행 전 전월세 가격 급등 우려가 있고 수익성 악화 불확실성 증가 등으로 임대용 주택 소유를 기피하게 되어 임대주택 공급 감소 우려도 있으 며 기존임차인과 신규임차인 간 갈등 등의 부작용이 우려됨 또한, 표준임대료 관련하여 주택 임대료는 지역, 주택유형, 계약형태, 임대인의 근 저당 설정 여부 등 다양한 요인에 의해 결정되는 만큼 표준임대료 방식의 적용에 어려움이 있음 - 다만, 주택임대차 분쟁조정위원회는 지난해 12월 국회 서민특위에서 의결하여 현 재 법사위에 계류 중인 주택임대차 보호법 개정안에 포함되어 현재 법 개정을 추 진 중임 주거권네트워크 토론회

41 계속 거주권 보장 - 계약갱신청구권 도입 등 계약갱신청구권 도입도 전월세 상한제 도입과 유사한 부작용이 우려되므로 도입 에 신중할 필요 계약갱신 청구권이 도입될 경우, 임대인은 갱신 시 임대료 인상여부가 불확실하 므로, 협상력이 있는 임대인은 초기계약 시점에 향후 예상되는 임대료 상승분을 미리 반영하려 할 것이므로 전월세 가격 급등 우려가 있음 - 또한, 전월세 상한제 도입시와 마찬가지로 임대용 주택 소유 기피로 인한 임대주 택 공급 감소, 세입자간 갈등 등의 부작용이 우려됨 청년과 주거 취약계층을 위한 맞춤형 공공임대주택 확충 서민 주거안정 강화를 위해 임대주택 공급을 크게 확대하여 지속적으로 공급하고 있음 - 금년에 건설임대 7만호, 매입 전세임대 4.5만호 등 총 11.5만호의 공공임대주택을 공급하여 17년까지 역대 최고수준인 약 53만호를 공급한다고 발표한 바 있음 - 또한 최근 큰 호응을 얻고 있는 청년층을 위한 행복주택을 지속적으로 공급하여 올해 입주자 모집을 1만호로 확대하고 3.8만호의 사업승인을 할 계획이며 대학생 특화단지 5개, 신혼부부 특화단지 5개를 공급하는 등 맞춤형 공급도 확대한다고 발표하였음 - 뿐만 아니라, 올해 대학생 전세임대를 5천호로 확대하고, 신혼부부 전세임대도 4 천호 공급할 계획 다만, 국민연금을 활용하여 임대주택을 공급하는 것은 국민연금 재정의 건전성을 해칠 우려가 있으므로 신중히 검토할 필요 41

42 주거급여 등 주거취약계층 지원 확대 - 주거급여 부양의무자 제도 폐지, 주거급여 수준 제고, 사회주택 공급 등 <사회주택 관련> 청년층의 주거안정을 위한 가장 근본적인 대책은 장기간 안심하고 거주할 수 있는 행복주택을 차질 없이 공급하는 것임 이에, 올해는 행복주택의 성과를 국민들이 조기에 체감하도록 입주자 모집을 1만 호로 확대 ( 15년 847호) 하고, - 대상지역도 전국 23곳 ( 15년 서울 5곳)으로 확대할 계획 행복주택 이외에도 청년층을 위한 맞춤형 임대주택 공급을 지속적으로 확대할 계획 - 우선, 대학생 전세임대 공급물량을 5천호( 15년 4천호)로 확대하고, 관계부처가 함 께 행복기숙사도 매년 10개소 이상 차질없이 공급( 15 17년간 30개소) 하고 - 또한, 비영리단체나 사회적 기업 등이 임대주택을 운영하는 사회적 주택을 시범도 입 (500호)하여, 대학생에게 우선 공급할 계획 <주거급여 관련> 주거급여 부양의무자 제도 폐지는 가족 부양에 대한 사회적 인식, 타급여의 부양 의무자 기준, 국가재정 부담수준 등을 종합적으로 고려 필요 - 동일한 부양의무자 기준을 생계, 의료, 주거급여에 일괄 적용 중으로, 주거급여만 별도 부양의무자 기준을 적용하기 곤란 * 이미 국민기초생활보장법 개정( 14.12월)을 통해 부양의무자 기준 대폭 완화(사망 한 1촌의 직계혈족의 배우자는 제외/ 부양비 부과기준 완화 등) - 부양의무자 기준 완화 시 대상가구 확대에 따른 대규모 추가 복지재정지출이 불가 피한 사항으로 예산에 대한 검토 필요 또한, 주거급여 수준 제고와 관련, 주거급여 상한액인 기준임대료*는 지역별 가구 원수별 최저주거기준을 만족하는 주택의 임대료 수준으로, 일반 임차가구의 임대 료와는 차이가 존재 * 개편 주거급여(임차)는 기준임대료를 상한으로 실제 임차료를 기준으로 급여를 지급 주거권네트워크 토론회

43 - 또한, 기준임대료는 평균 주택임차료 상승률 등을 반영하여 매년 인상하는 등 지 속적으로 현실화를 추진 중 * 16년 기준임대료도 15년 대비 2.4% 인상 세입자 권리 향상 - 임대차의 존속 보장, 투명한 임대차 정보 확보 그동안 서민주거복지특위를 구성하여 서민의 주거안정을 위해 지속적으로 노력해왔음 다만, 과도한 시장 규제 도입은 가격급등 임대주택 공급 축소와 같은 여러 부작용 을 낳을 수 있다는 우려가 있으므로 신중할 필요 또한, 투명한 임대차 정보 제공을 위해 정부가 운영하는 마이홈 포털과 민간 포털 및 부동산 정보 사이트를 통해 제공이 되고 있는 것으로 알고 있음 2. 새누리당 20대 총선 주거정책 UN에서 2015년 발행한 세계행복보고서(World Happiness Report)에 따르면, 우 리나라는 158개국 중 28위인 높은 소득수준에 비해 행복지수는 47위로 나타나고 있음 높은 행복지수를 보이는 국가들 대부분은 높은 소득과 함께 사회안전망이 잘 갖 춰진 스위스, 덴마크 등 북유럽 국가들이 차지하고 있어, 국민 행복을 위해서는 경제성장과 함께 다양한 정책 수단을 통한 맞춤형 사회안전망 구축이 필요함 이에 새누리당은 주거문제, 건강문제, 사회 경제적 약자 등과 관련된 우리 사회의 문제점을 진단하고, 사회 안전망을 보다 촘촘하게 정비해 대한민국이 따뜻한 동행 을 통해 선진 대한민국으로 나아갈 수 있도록 하겠음 43

44 m 1~2인 가구를 위한 임대주택 공급 확대 도심내 빈집등 정비로 1~2인 가구 주거 안정 도모, 고시원 옥탑방 반지하 등 서민 주거의 질 개선 [현재는] 젊은 층의 소득대비 주거비 부담이 30%에 육박하는 등 주거불안 가중되는 가운 데, 젊은 층이 고시원 옥탑방 반지하 등 주거편의 사각지대에 노출되고 있음 1~2인 가구 증가에 따른 주거 부족 해소를 위해 1~2인 가구에 특화된 임대주택 공급 필요 [미래는] 빈집 등을 활용하여 청년, 독거노인 등을 위한 1~2인 가구 임대주택으로 제공 - 17년부터 20년까지 매년 60억원의 예산을 지자체에 지원*(1:2 매칭)하여 1~2인 가구 임대주택을 공급하고, 남은 땅은 주차장, 쌈지공원, 텃밭, 어린이놀이터 등 공공시설로 활용 * 세대당 6천만원 지원시 : 국비 1,000만원 + 지자체 2,000만원 + 집주인 3,000 만원 부담 ** (가칭)도시 빈집등 정비를 위한 특례법 을 제정하여 지자체별 빈집 정비 기본 계획 수립, 활용사업 지원, 빈집 관리 정보체계 구축, 토지수용권 등 제도 마련 m 행복주택 신혼부부 특화단지 조성 및 어르신들의 주거편의를 위한 공공실버주택단지 조성 대학생, 사회초년생을 위한 행복주택도 지속적으로 확대 [현재는] 젊은 층의 결혼 및 출산을 지연시키는 가장 큰 요인 중 하나는 주거문제로, 지속 적인 주택지원 확대 필요 신혼부부 및 열악한 주거환경에 놓인 노인들을 위해 주거뿐만 아니라 복지서비스 를 연계한 특화단지 조성 필요 주거권네트워크 토론회

45 [미래는] 대학생, 사회초년생 등 젊은층이 주변시세보다 20~40% 저렴하게 거주할 수 있는 행복주택을 17년까지 14만호 공급* * 17년까지 14만호 공급계획이며, 현재 9만여호 확정됨 - 거주기간은 기본 6년이며, 대학생이 사회초년생 신혼부부가 되거나 사회초년생이 신혼부부가 될 경우 10년까지 거주 가능 - 주택규모 등을 고려하여 국공립어린이집, 도서관 등 다양한 주민편의 시설 설치 행복주택 가운데 신혼부부 특화단지를 17년까지 최대 10개 조성 - 17년까지 공급하는 행복주택 14만호 중 5.3만호는 신혼부부용 투룸으로 건설하 고, 국공립어린이집 등 자녀양육을 위한 편의시설 함께 도입 노인 주거복지를 위한 공공실버주택 연 약 800호(약10개동) 공급 - 16년~ 17년 정부 재정과 민간기부금을 공동 활용하여 공공실버주택 16개동( 16년 11개동 선정하여 추진 중)을 한정적으로 공급하고 있으나, 향후 정부 재정을 활용 하여 지속적으로 공급 - 주택건설비는 기존 영구임대예산 범위에서 추진하고, 시설개선비 및 복지관 건설 비(40억/동)와 운영비(연2.5억, 입주초기 5년)를 추가 지원 구분 17년 18년 19년 20년 총 건설비 ,200 운영비 m 대학연합기숙사 확충 대학생들이 학업에 전념할 수 있는 주거환경 조성을 위해 연합기숙사 확대 [현재는] 대학 기숙사의 수용규모는 전체 학생수의 19.4%에 불과하며( 15.4월 기준), 대학 가 주변의 원룸, 하숙집 등도 수요에 비하여 부족한 수준으로 대학생들의 주거여 건은 여전히 열악한 상황임 45

46 국 공유지 부지에 공공기금(주택도시기금,사학진흥기금) 또는 민간기부금을 통해 행복(연합)기숙사 사업 추진 중*이나 수요에 비해 부족한 상황 * 4개 사업(서울2, 경기1, 부산1) 3,766명 수용규모 [미래는] 국 공유지 등을 기숙사 건립 부지로 활용하여 여러 대학의 학생들이 공동으로 거 주할 수 있는 연합기숙사 건립을 확대 - 대학 기숙사가 부족한 수도권을 중심으로 매년 2개소씩 건립 추진 (지역별 기숙사 수요 분석을 실시하여 단계적으로 전국 확대) - 공공기금 또는 민간기부금, 국고 등 다양한 재원을 통하여 건립비를 확보함으로써 보다 저렴한 비용*으로 기숙사를 제공 * 건립비 전액 국고 지원시, 국립대 기숙사비 수준인 월 15만원(2인실 1인당)으로 공급 가능 공공기금으로 건립하는 기숙사(월24만원) 대비 약 60% 수준이며, 사립대 민자기 숙사(월31만원) 대비 약 50% 수준임 <사례> 부산 행복(연합)기숙사 : 건축비의 10%(41억원)를 국고로 지원(월 21만원) 고양 행복(연합)기숙사 : 전국은행연합회에서 건축비 전액(326억원) 기부(월 15만원) - 건축비 : 공공기금(주택도시기금, 사학진흥기금), 국고 지원 - 사업부지 : 국 공유지 무상 사용 - 기숙사 1개소 당 총 사업비(1,000명 수용규모) : 약 400억원(건축비) 17년 18년 19년 20년 총 800(2개) 800(2개) 800(2개) 800(2개) 3,200(8개) 주거권네트워크 토론회

47 토론 20대 총선 더불어민주당 공약 및 주거권네트워크 정책 제안에 대한 의견 더불어민주당 정책위원회 1. 주거권네트워크 5대 정책에 대한 의견 1) 표준(공정)임대료 및 임대료 상한제 실시를 통한 임대료 부담 완화 19대 국회에서도 <더불어민주당>의 당론이었으며 변함없이 추진하겠음 2) 계속 거주권 보장 - 계약갱신청구권 도입 등 19대 국회에서도 <더불어민주당>의 당론이었으며 변함없이 추진하겠음 계약갱신청구권은 임대료 상한제의 전제가 되는 조건임 3) 청년과 주거 취약계층을 위한 맞춤형 공공임대주택 확충 수요자 맞춤형 공공임대 확충을 적극 지지함 2022년까지 10% 공급을 목표로 하고 있음. 2032년까지 총주택재고중 공공임대 주택 재고비율 15%를 달성에 큰 이견이 없음 4) 주거급여 등 주거취약계층 지원 확대 이미 공약으로 적극 반영함 5) 세입자 권리 향상 적극 동의하고 일관되게 지지함 47

48 2. 더불어민주당 주거정책 공공임대 10% 공급 및 쉐어하우스임대주택 5만호공급으로 청년주거 획기적 개선 현재 5% 수준(106만호)인 공공임대 재고량을 2022년 OECD평균인 10%수준 (200만호)으로 확대 공공임대 100만호 추가공급 재원으로 재정, 부채, 기금 등 적극 검토 기존의 원룸 외에 1주택 2~4룸식의 청년용 쉐어하우스 임대주택을 5만호, 장기 적으로 10만호 수준 공급하여 대학생, 청년 주거난을 획기적으로 개선 공공임대 재고량의 1/3수준을 신혼부부에게 할당 *세제지원 확대, 임대등록제도입, 리모델링비용지원 등으로 준공공임대 정착 및 재고량 확대 임대등록제 도입으로 임대시장 투명성 재고 및 임차인 선택권 강화 전월세전환율을 기존 배수에서 기준금리+α로 변경(인하), 임대기간연장, 표준임 대료에 따른 임대료 규제, 임대차분쟁조정위 준사업적 권한강화 등 임대차인 권리 관계 개선 다주택자의 임대사업자로 양성화하는 노력 지속 에너지플러스 하우스를 공공임대에 우선 적용하여 취약계층의 에너지 빈곤 문제 해결 보증증권 기반, 전세자금 <누구나전세보증제도> 도입 선순환 계층맞춤형 주거지원으로 주거복지국가를 건설하겠습니다. 주거빈곤층 구분 12년(10) 14년 비고 ㅇ 자가보유율(%) % 내집꼭갖겠다 ㅇ 임차가구 비중 ㅇ 최저주거기준미달가구(%) ㅇ 연소득대비 주택가격비율(PIR,배) (4.3) 4.7 ㅇ 월소득대비 임대료비율(RIR, %) 응급주거 제공, 맞춤형 주거상담 및 주거지원 프로그램 개발 - 주거기본법 제정에 따른 자치단체별 주거개선 프로그램 적극 지원 최저주거수준 미달가구 - 대상가구 전체로 주거급여 확대 및 급여요율 현실화 주거권네트워크 토론회

49 렌트푸어 - 전월세전환율 고정금리+알파로 임대료부담 경감 - (준)공공임대 공급확대 및 민간임대 등록제 도입으로 주거선택권 강화 전세가구 - 계약갱신청구권 보장 및 누구나 전세보증제도 도입 - 준공공임대 지원강화로 전세물량 공급확대 내집마련가구 지원 - 11가구1주택기조 유지, 2토지불로소득 공평과세, 개발이익환수 강화로 부동산거 품 제거 및 저렴한 주택공급 촉진, 3생애최초내집마련제도 및 신혼부부주거지제 도 대상 확대, 4실수요자용 중소형주택 공급확대 등 하우스푸어 - 장기고정금리대출 유도 및 원리금동시상환시 이자경감방안 마련 - 1가구1주택에 대한 담보권자의 임의경매 제한 - 주택담보대출 금리인하요구권 확대 다주택가구 - 임대사업자 양성화 지원방안 마련 2022년까지 550만 주거취약가구 전체로 주거지원 확대, 주거빈곤층 전월세가구 내집마련의 선순환 맞춤형 주거복지 구현 자치단체별로 주거상담센터 를 운영하여 거주자 맞춤형 주거복지 구현 저가 중소형주택 공급확대로 내집마련의 꿈 을 돕겠습니다. 1가구1주택기조를 유지하여 무주택가구의 내집마련 꿈을 돕겠음 토지불로소득 공평과세 및 개발이익환수 강화로 부동산거품을 제거하여 저렴한 주택공급을 촉진 생애최초내집마련제도 및 신혼부부주거지원제도 대상 확대 - 생애최초 주택구입 취득세 면제 실수요자용 중소형주택 공급확대 다각적 지원 - 모빌주택을 포함하여 저렴한 가격의 다양한 주택개발 신혼부부용 스마트주택 공급을 권장하고, 신혼부부공공임대 재고량을 1/3수준으 로 유지하여 내집마련 소요기간을 (현행 7년에서) 크게 단축하겠음 - 신혼부부용 스마트주택(소형, 인텔리전스)을 매년 5만호이상 공급하여 주거문제 로 결혼을 미루는 일이 없도록 하겠음 49

50 - 신혼부부 주거지원요건을 대출액은 현실화하고 자격요건을 완화하여 결혼후 내집 마련 소요기간을 (현행 7년에서) 크게 단축하겠음 주택관리의 전문성, 투명성, 공공성 강화를 위해 (가칭) 공공주택관리공사를 설립 하겠습니다. 현행 주택관리공단 를 독립된 공사로 전환, 주거취약계층 주거환경 개선 및 주 거만족도 향상 도모 현행 단지별 관리방식 외에 구역별 관리방식을 도입하여 전문성과 경영쇄신을 도모. 거주자 중심 서비스 다양화 추진 주거권네트워크 토론회

51 토론 20대 총선 국민의당 공약 및 주거권네트워크 정책 제안에 대한 의견 신현호 / 국민의당 정책국장 1. 서민과 실수요 중심의 국민의당 주거정책 - 다양한 공공임대주택 공급 확대 - 민간 임대차 시장에서의 임차인 보호 - 주거취약계층 지원 확대 < 현실진단 > 지금까지 사유지 강제수용으로 조성한 공공택지를 민간 건설업자가 활용토록 했고, 정부 직접 건설분도 임대보다는 분양에 치중했음 우리나라의 공공임대주택 거주가구 비율은 5퍼센트 내외로 경제협력개발기구 (OECD) 평균인 11퍼센트에 크게 미달 주택임대차 제도의 결함으로 인해 서민 주거안정성이 위협받고 있음 < 실천과제 > 2020년까지 공공임대주택 거주가구 비율 OECD 평균 달성 - 서민의 주거복지를 위해 가장 우선해야 할 것은 공공임대주택의 공급 확대 51

52 다양한 유형의 공공임대주택을 공급 - 공공임대주택 건설 시 서민들의 생업 여건에 맞는 입지 선정, 평형 다양화, 임대료 차등화 등을 도모. - 정부가 도심에서 다세대 다가구 주택을 매입하거나 임차한 후 서민들에게 임대하 는 매입임대, 전세임대 등을 활성화. 국민연금 청년희망임대주택 사업 추진 ( 공공주택 특별벌 개정) - 국민연금이 대체투자의 일환으로 청년희망임대주택 사업 추진 - 국민연금의 청년희망임대주택 사업의 경우 공익성을 인정하여 각종 세 부담 감면 - 국민연금의 수익성과 안정성이라는 최우선 목표가 훼손되지 않도록 재정을 통한 최소수익보장 공공임대주택 관리체계를 정비하여 건강한 지역 공동체 형성 - 적정한 주거 서비스를 제공하는 것과 아울러 적절한 지역복지 체계를 구축하는 것 도 주택관리의 중요한 임무로 포함 - 임차인대표회의나 임차인조합과 같은 조직이 활성화될 수 있도록 지원하여 임차인 의 관리참여를 확대 공공임대주택의 관리 운영에 협동조합 참여 장려 - 공공임대주택 협동조합에 단지 관리 보수 운영 권한과 단지 내 상가의 운영 관리 권한을 부여 주택임대차보호 관련 법령을 개정해 집 주인과 세입자 간의 힘의 비대칭을 해소 - 임차인에게 1회에 한해 자동 계약갱신권을 보장하고 임대료의 과다한 인상을 제 한하여 최소 4년 동안은 임차인이 안심하고 거주할 수 있게 보장 주거취약계층에 지원 확대 - 주거급여 대상자 선정 기준에서 부양의무자 제도를 축소하고, 최종적으로는 폐지 하며, 주거급여 인상을 추진함. 이사 기간 불일치 주택자금 대출 제도 도입 및 개선 - 이사 시기의 불일치로 인하여 자금 조달에 곤란을 겪는 문제 해결 - 금융권에서 기간불일치 주택자금(전월세보증금, 주택구입자금)에 대한 대출상품이 출시될 수 있도록 하고, 대출기관(은행, 저축은행 등)과 보증기관(서울보증보험, 주 택도시보증공사 등)을 확대하고, 대출기관과 보증기관이 제휴하여 전세권 등기 등 이 없더라도 보증과 대출이 이루어질 수 있도록 함 주거권네트워크 토론회

53 < 기대효과 > 건설업자들이 공공택지를 분양받아 막대한 토지 개발이익을 누리는 일은 어려워 지고, 서민주택의 공급 부족 문제는 해결될 것. 토건국가형 경기부양이 아니라 서민친화형 경기부양 효과가 발현될 것 주택임대차 시장에서 공정한 거래질서 구축으로 서민 주거불안이 해소될 것 2. 주거권네트워크 서민주거안정을 위한 5대 정책 에 대한 의견 5대 정책 국민의당 입장 1. 표준(공정)임대료 및 임대료 상한제 실시를 통한 임대료 부담 완화 2. 계약갱신청구권 도입 3. 청년과 주거 취약계층을 위한 맞춤형 공공임대주택 확충 4. 주거급여 등 주거취약계층 지원 확대 5. 세입자 권리 향상 - 임대차 정보 제공 - 세입자 단체 지원 - 주거복지센터 확대 의견 없음 공약 반영 - 임차인에게 1회에 한해 자동 계약갱 신권 보장, 임대료 과다 인상 제한 공약 반영 년까지 공공임대주택 거주가구 비율 OECD 평균 달성 - 다양한 유형의 공공임대주택을 공급 - 국민연금 청년희망임대주택 사업 추진 ( 공공주택 특별벌 개정) 공약 반영 - 주거급여 대상자 선정 기준에서 부 양의무자 제도 축소, 최종적 폐지 및 주거급여 인상 추진 공약 일부 반영 - 임차인대표회의, 임차인조합과 같은 조직이 활성화될 수 있도록 지원 53

54 토론 20대 총선 정의당 공약 및 주거권네트워크 정책 제안에 대한 의견 김성달 / 정의당 정책위원 1. 정의당 20대 총선 주택공약 : 정의로운 주거 주거불안, 부동산 투기, 무분별한 개발 없는 사회를 만들겠습니다. [반 값 임 대 공 정 주 택] 공 정 하 게 건설하고 공급하고 사용하고 물려주는 건설노동자 공정임금 보장, 감리강화로 부실시공 방지 거품없는 적정가격, 다양한 유형의 임대주택 투기와 자산증식 수단이 아닌 거주 목적으로 사용 후손에게 당당하게 물려줄 수 있는 200년 이상 사용가능한 공 공 주 택 주거권네트워크 토론회

55 대한민국 700만 서민들의 주거불안이 갈수록 심화되고 있음. 평범한 월급쟁이의 내 집 마련의 꿈은 멀어진 지 오래이고, 전월세 가격 상승으로 저소득층 세입자들의 월 소득 대비 주거비 부담률도 가파르게 상승하고 있음. 청년세대와 독거노인 등 1인 가구의 주거불안도 매우 심각한 수준. 2004년 이후 폭등한 집값거품을 제거하지 않 은 채 박근혜 정부가 연이어 부동산 시장 규제를 완화하고 무주택 서민이 아닌 부동 산부자와 재벌을 위한 특혜에 치중하며 집값 상승을 부추겼기 때문임. 정의당은 대한민국 국민 모두가 주거권을 누리고, 부동산 투기를 통한 불로소득이 근 절되는 정의로운 주거 를 위한 13개 정책을 제안함. 첫째, 촘촘한 주거지원 정책으로 서민주거안정 실현 1 뉴스테이 폐지와 반값임대 공정주택 공급 민간사업자만 특혜받고 서민부담 주거비는 줄어들지 않는 뉴스테이를 폐지하고, 다양한 유형의 반값임대 공정주택을 OECD 평균인 공공주택 12% 확충을 목표로 연15만호 이상 공급 <표> 반값 임대 공정주택 구 분 분양 분양 (환매조건부) 분납 토지임대 건물분양 임대 (50년 임대) 월세 전세 10평 7,000만원 2,100만원 (월12만원) 4,500만원 (월6만원) 월18만원 5,250만원 18평 12,600만원 3,780만원 (월22만원) 8,100만원 (월11만원) 월32만원 9,450만원 25평 17,500만원 5,250만원 (월31만원) 11,250만원 (월16만원) 월44만원 13,130만원 주 1) 토지비는 서울 수서공영주차장 부지, 혁신파크 부지의 평균치(평당1,200만원)에 용적률 (500%)을 적용한 값으로 평당250만원임. 2) 건축비는 실제도급가액과 공정임금 지급을 전제로 하며 평당450만원임. 3) 분납임대는 입주시 주택가격의 30%, 입주 후 4년,8년차에 40%를 납부하고, 10년 차에 30%만 분양전환시 감정가격 기준으로 납부함. 4) 금리는 3% 기준(기준금리 1.5%). 5) 전세가는 월세 기준 전환률 4% 임. 55

56 2 무주택자 주거비 지원 확대 부양의무자 기준과 생계급여 연계방식을 폐지하여 주거비 지원을 확대하여 현재의 81만 가구, 월평균 11만원에서 소득하위 20% 이하에게 월평균 20만원 지급. 소요 재원 추정 구 분 수혜 가구 월평균 주거급여 연간 추가소요 현행(2016) 81만 11만원 1.2조원 - 정의당 제안 단기 167만 20만원 4.0조원 2.8조원 중장기 334만 20만원 8.0조원 6.8조원 자료 : 2016년 국토부 업무보고 참조 - 재원확보는 과표 정상화, 임대소득 과세에 따른 세수증가분 활용 3 전월세상한제, 계약갱신청구권, 공정임대료 도입 임대차 계약기간은 2년에서 3년으로 연장, 임대료 상승률은 5%에서 3.3%로 인하, 계약갱신권 1회 보장, 개별주택에 대한 공정임대료로 전월세 세입자 보호. 4 전세보증보험 가입 의무화 전세보증보험 의무화로 깡통전세 발생시 세입자 피해를 방지하고, 저소득층 세입 자에 한해 보증수수료 일부 지원. 둘째, 땅값 집값 거품 제거 1 과세기준 시세(실거래가) 전환 시세 반영률이 낮고, 형평성에도 어긋나는 과세기준을 정상화하고, 시세(실거래가) 기준으로 전환하여 보유한 부동산 자산만큼 공평한 과세 실현 주거권네트워크 토론회