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2 작업단 책임자 : 주택건설공급과장김이탁 작업총괄 : 주택건설공급과신순철서기관 1. 주택건설사업 및 도시형생활주택 편 주택건설공급과 신보미사무관 주택건설공급과 양승주무관 2. 주택건설기준 및 주택건설공사감리 편 주택건설공급과 서정호사무관 주택건설공급과 윤성훈주무관 3. 공동주택관리 편 주택건설공급과 주택건설공급과 박진열사무관 정문수주무관 감수및지원대한주택공사강재철차장한국시설관리공단류정과장행정인턴이재호행정인턴한혜림

3 < 안내사항 > 이매뉴얼은주택건설사업 ( 인 허가포함 ), 주택건설기준, 주택건설공사감리, 공동주택관리, 도시형생활주택의업무에대한이해를돕기위해작성한것으로서, 2009년 8월말현재를기준으로주택건설및관리등의업무전반에걸쳐작성하였으므로, 내용확인이필요한사항은아래의연락처 ( 주택건설공급과 ) 로문의하여주시기바랍니다. 연락처 1. 주택건설사업 및 도시형생활주택 : 02) ~7 2. 주택건설기준 및 주택건설공사감리 : 02) ~9, 02) 공동주택관리 편 : 02) ~5, 02)

4 총차례 Contents 제 1 편 주택건설사업 1 제 2 편 주택건설기준 43 제 3 편 주택건설공사감리제도 91 제 4 편 공동주택관리 135 제 5 편 도시형생활주택 227 부록 251

5 제 1 편주택건설사업 - 1 -

6 차례 Contents 제 Ⅰ 장 주택건설사업의개요 5 제 1 절관련법규 5 제 2 절주요용어및개념정의 5 제 3 절적용대상 6 제 Ⅱ 장 사업계획승인 7 제 1 절사업계획승인의의의 7 제 2 절사업계획승인대상의특례및지원사항 7 제 3 절사업계획승인권자 13 제 4 절사업계획승인절차 14 제 5 절사업계획승인신청 18 제 6 절사업계획승인및고시 21 제 7 절다른법률에의한인허가등의의제 22 제 8 절사업계획의변경승인 26 제 Ⅲ 장 주택건설공사의시공제한및규모별건설비율 33 제 1 절주택건설공사의시공제한 33 제 2 절주택의규모및규모별건설비율 33 제 Ⅳ 장 주택의설계및시공 36 제 Ⅴ 장 착공 37 제 Ⅵ 장 사용검사 39 제 1 절사용검사 39 제 2 절임시사용승인

7 < FAQ > <FAQ 1> 매도청구 8 <FAQ 2> 사업계획승인 ( 변경취소포함 ) 29 <FAQ 3> 파산시사용검사및보존등기 40 <FAQ 4> 기타 41 < 표 > < 표 1.1> 사업계획승인대상규모변천과정 6 < 표 2.1> 간선시설종류별설치의무자 9 < 표 3.1> 주택법에의하여건설되어지는주택의단위규모 34 < 그림 > < 그림 2.1> 주택건설사업절차도

8 제 Ⅰ 장 주택건설사업의개요 제 1 절관련법규 ㅇ주택건설사업에관련된내용은 주택법 제 16 조, 제 17 조, 제 21 조, 제 22 조에따른다. - 주택법 제16조( 사업계획승인 ) - 주택법 제17조( 다른법률에의한인허가등의의제 ) - 주택법 제21조( 주택의규모및규모별건설비율 ) - 주택법 제22조( 주택의설계및시공 ) - 주택법 제16조( 착공 ) 제 2 절주요용어및개념정의 ㅇ주택 ( 법제2조제1호 ) - 세대의세대원이장기간독립된주거생활을영위할수있는구조로된건축물 ( 이에부속되는일단의토지를포함 ) 또는건축물의일부를말함 ㅇ공동주택 ( 법제2조제2호 ) - 건축물의벽 복도 계단이나그밖의설비등의전부또는일부를공동으로사용하는각세대가하나의건축물안에서각각독립된주거생활을할수있는구조로된주택으로서종류와범위는건축법시행령별표 1 제2호의아파트, 연립주택, 다세대주택으로구분함 ㅇ주택의규모 ( 법제21조, 영제21조 ) - 단독주택 : 1호당 330m2이하 - 공동주택 : 1세대당 297m2이하 ( 국민주택은 85m2이하 ) ㅇ주택의종류 ( 건축법시행령별표 1) - 공동주택 아파트 : 5층이상의주택 연립주택 : 동당건축연면적이 660m2를초과하는 4층이하의주택 다세대주택 : 동당건축연면적이 660m2이하인 4층이하의주택 - 단독주택 단독주택 다중주택 : 학생또는직장인등의다수인이장기간거주할수있는구조로된주택 다가구주택 : 하나의주택에여러가구가거주하도록건축된주택 - 5 -

9 제 3 절적용대상 ㅇ주택법은사업계획승인제도를채택하여주택건설사업에따른각종관련법률에의한인허가절차를원활히하고, 사업계획승인을얻은주택건설사업에대하여는각종특례및지원이가능하도록하고있음. - 사업계획승인을얻어주택을건설하여야하는건설규모는주택공급의촉진및주택건설경기를감안하여정책적으로결정하여왔는데, 그규모는점차강화되어왔음. < 표 1.1> 사업계획승인대상규모변천과정 근거법령시행기간사업계획승인규모주택건설촉진법제정 ~ 공동주택 100세대이상 ( ) ( 법제정초기 ) ~ 단독 50호이상, 공동 50세대이상주택건설촉진법시행령 ~ 공동주택 20세대이상제32조 ~ 단독 20호이상, 공동 10세대이상 ( 주택법시행령제 15조 ) ~ 현재단독 20호이상, 공동 20세대이상 ㅇ따라서, 주택건설사업중주택법의적용을받아사업계획승인을얻어건설하여야하는주택건설사업은단독주택 20호이상, 공동주택 20세대이상을집단으로건설하거나 1만m2이상의대지를조성하는경우가되는것이고, 이러한규모미만의주택건설사업은건축법의적용을받아건축허가를얻어건설하도록함. ㅇ사업계획의승인은대규모로주택을건설하는경우에주거공간의확보와더불어부대시설및복리시설을확보할수있게되므로건축허가와는성격이다른복합적인허가에해당함

10 제 Ⅱ 장 사업계획승인 제 1 절사업계획승인의의의 ㅇ주택법은단독주택 20호이상, 공동주택 20세대이상을집단으로건설하거나 1만m2이상의대지를조성하고자하는자로하여금사업계획을작성하여사전에사업계획승인권자의승인을얻도록하고있으며, - 만일, 이를위반하면 2년이하의징역또는 2천만원이하의벌금에처하도록규정하고있어이러한규모로주택건설사업또는대지조성사업을할때는반드시사업계획승인을받도록강제하고있고, 사업계획승인권자는사업계획의승인신청을받은때에는정당한사유가없는한 60일이내에그승인여부를결정하고그결과를사업주체에게통보하여야함 사업계획승인권자 대지면적 10만m2이상 : 시 도지사또는 지방자치법 제3조제3항에따라자치구가아닌구를둔시의시장 대지면적 10만m2미만 : 특별시장 광역시장 특별자치도지사또는시장 군수 제 2 절사업계획승인대상의특례및지원사항 1. 대지의소유권확보 ( 법제 16 조제 2 항 ) ㅇ주택건설사업계획의승인을받으려는자는원칙적으로해당주택건설대지의소유권을확보하도록하고있으나, 대지의소유권확보를위한장기간사업지연등을방지하기위하여대지의사용권원을확보하거나일정비율이상의사용권원을확보하고나머지대지가매도청구대상이되는경우에는예외적으로사업계획승인이가능하도록함

11 <FAQ 1> 매도청구 Q1. 일반민간사업자가주택건설사업을하고자할경우토지매수업무와손실보상업무를지방자치단체에위탁할수있는지여부 A1. 주택법제28조에따라국가, 대한주택공사또는한국토지공사인사업주체는주택건설사업또는대지조성사업을위한토지매수업무와손실보상업무를지방자치단체의장에게위탁할수있도록하고있음에따라민간사업자는지방자치단체에게관련업무를위탁할수없음 Q2. 주택법에따른매도청구요건에매도청구대상토지소유자와사전에 3개월이상협의토록규정된바협의기간인 3개월이사업계획승인신청전 3개월인지, 매도청구전 3개월인지여부 A2. 주택법제18조의2에따라매도청구를하기위한사전요건중매도청구대상이되는대지의소유자와매도청구를하기전에 3개월이상협의를하도록규정되어있고, 같은법시행령제15조제5항제1호카목및같은법시행규칙제9조제2항제3의2호에따라사업계획승인신청시제출서류에같은법제18조의2제1항후단의규정에따른협의사실을증명하는서류를제출하도록하고있음에따라사업계획승인신청전에 3개월이상협의하여야할것으로판단됨 Q3. 주택법제18조의2( 매도청구등 ) 에따른매도청구시적용하는지구단위계획구역결정고시일 10년이전기준의적용시점은 A3. 주택법제16조제2항에의하면주택건설사업계획의승인을얻고자하는자는당해주택건설대지의소유권을확보하여야하나, 국토의계획및이용에관한법률제49조의규정에의한지구단위계획의결정이필요한주택건설사업대지면적의 100분의 80 이상을사용할수있는권원을확보하고확보하지못한대지가주택법제18조의2에따른매도청구대상이되는대지에해당하는경우에사업승인이가능토록하고있으며, 주택법제18조의2제1항제2호에의하여사업주체가주택건설대지면적의 100분의95 이상을확보하지못한경우에는지구단위계획결정고시일 10년이전에해당대지의소유권을취득하여계속보유하고있는자에게는매도청구를할수없도록규정하고있음. 따라서동법령의취지를감안할때 매도청구시적용하는지구단위계획구역결정고시일 에서의지구단위계획이라함은주택건설사업을위하여수립하는지구단위계획을의미하는것인바, 당초지구단위계획이수립되어있다하더라도주택건설사업을위하여새로이지구단위계획을변경고시하는경우동고시일을매도청구기간산정시점으로적용하여야할것임

12 2. 기부채납금지및간선시설설치 비용상환 ( 법제 16 조제 5 항및제 23 조 ) ㅇ사업계획승인권자는사업계획을승인할때사업주체가제출하는사업계획에해당주택건설사업또는대지조성사업과직접적으로관련이없는공공청사등의용지의기부채납이나간선시설등의설치에관한계획을포함하도록요구하는것을금지함. ㅇ사업주체가일정규모이상 ( 주택건설사업 100호, 대지조성사업 16,500m2 ) 의사업을시행하는경우공동주택단지의조성에따른간선시설의설치의무자가사용검사일까지설치를완료하도록함 설치비용부담의원칙 : 원칙적설치의무자가부담 ( 간선시설설치의무자가설치하지못할경우사업주체가자기부담으로설치하고, 비용상환을요구 ) 사업주체의설치요청 : 도로또는상 하수도시설로서사업주체가설치비용을부담하고자하는경우에는사업주체의요청에의하여지방자치단체가당해도로또는상 하수도설치작업을대행할수있음 < 표 2.1> 간선시설종류별설치의무자 구분 설치의무자 기타관련법령 도로 지자체 ( 단지경계 200m초과부분 ) 도로법등 ( 다만, 법령에규정된사항을제외하고는조례로세부사항규정가능 ) 상하수도 지자체 ( 단지경계 200m 초과부분 ) 전기기설 한전 ( 기간시설부터단지경계까지 ) 가스시설 난방시설 가스사업자 ( 기간시설부터단지경계까지 ) 수도법등 전기사업법 ( 제16조 ) 및이에근거한한전의전기공급약관 도시가스사업법 ( 제20조 ) 및이에근거한가스공급규정 집단에너지사업자 ( 기간시설부터단지 집단에너지사업법 ( 제18조 ) 및이에근거한지내기계실까지 ) 역난방공사등의열공급규정 기간통신사업자 ( 기간시설부터단지경 전기통신사업법 ( 시행규칙제19조의2) 및이에통신시설계까지 ) 근거한이용약관우편함 국가 우편법등 - 9 -

13 3. 다른법률에따른인가 허가등의의제 ( 법제 17 조 ) ㅇ신속한주택건설사업의시행과행정절차의간소화를위하여주택건설사업에따라각개별법률 (24개) 에서정한각종인 허가 (44개) 를사업계획승인신청과동시에처리하도록함 - 개별법령의인 허가등을의제받으려는자는사업계획승인을신청할때해당법률에서정하는관계서류를함께제출하여야하며, 사업계획승인권자는사업계획내용에개별법령의의제처리사항이있는경우관계서류를미리관계행정기관의장에게제출후협의하여야하며협의요청받은날부터 30일내에의견을제출하도록하고있음. ㅇ사업계획승인권자가사업계획을승인할때개별법령의의제처리사항에따른관계행정기관의장과협의한사항에대하여는해당인 허가를받은것으로보며, 사업계획의승인고시가있은때에는각관계법률에따른고시가있은것으로봄 4. 주상복합건축물등의경우 ( 영제 15 조제 2 항 ) ㅇ국토의계획및이용에관한법률에의한도시지역중상업지역 ( 유통상업지역은제외 ) 및준주거지역안에서 300세대이상의주택과주택이외의시설을동일건축물, 즉주상복합건축물 ( 예, 주택 + 상가, 주택 + 오피스텔, 주택 + 상가 + 오피스텔등 ) 로건축할경우에는사업계획승인을얻어야함. - 따라서, 주택연면적비율에관계없이주택이 300세대이상이면사업계획승인대상이되고, 사업계획승인대상주상복합건축물은주택건설시부대복리시설의설치기준이건축법보다강화되고감리자를사업계획승인권자가지정하며, 주택분양시주택공급에관한규칙에서정한방식과절차를따라야하고주택관리방법도주택법을적용받게됨. ㅇ주택법은주상복합건축물로인한무분별한초대형주택이나도시계획상용도지역의기능훼손을방지하기위해주택규모및주택연면적비율을제한하고있음 - 주택법상사업주체는전용면적 297m2이하인주택만을건설할수있도록제한하고있으므로전용면적 297m2초과한주택을포함한주상복합건축물은 20세대미만으로만계획하여건축허가를받아건설하여야함. - 국토의계획및이용에관한법률에따라주상복합건축물의연면적에대한주택연면적합계의비율은 90% 미만이어야하며, 90% 미만의범위안에서도시계획조례로별도로정한경우이에따라야함. ㅇ주택법에의한사업계획승인대상이되지아니하고건축법에의한건축허가의대상이되는주상복합건축물은다음과같음

14 국토의계획및이용에관한법률에의한도시지역중상업지역 ( 유통상업지역은제외 ) 또는준주거지역안에서 300세대미만의주택과주택외의시설을동일건축물로건축하는경우즉, 주상복합건축물로서, 1세대당공동주택의규모가주거전용면적 297m2이하에적합한경우이고, 당해건축물의연면적에대한주택연면적합계의비율이 90% 미만에해당하는경우에는건축법에의한건축허가대상이됨. < 사업계획승인대상에서제외되는주상복합건축물의요건 > 1. 상업지역또는준주거지역안에서 2. 주택외의시설과 300세대미만의주택을동일건축물로건축하는경우로서 3. 1세대당주택의규모가공동주택의규모 (1세대당 297m2 ) 이하이고 4. 당해건축물의연면적에대한주택연면적합계의비율이 90% 미만인경우 5. 농어촌주거환경개선사업의경우 ㅇ농어촌주택개량촉진법에의한농어촌주거환경개선사업중농업협동조합중앙회가조달하는자금으로시행하는사업의경우는이를사업계획승인대상에서제외하여건축허가대상으로함. 6. 동일사업주체로인정되는경우 ( 영제 15 조제 3 항 ) ㅇ주택법에의한사업계획승인을받는경우에부담해야하는기반시설및부대복리시설등의설치를회피하기위하여, 친인척또는회사임원등동일한사업주체 ( 건축법제2조제1항제12호의규정에의한건축주를포함 ) 로볼수있는자가일단의주택단지를 19세대이하의수개의공구로분할하여건축허가만받아주택을건설하는경우난개발 ( 기반시설및부대복리시설부족등 ) 이우려되므로, - 사업계획승인권자가당해주택건설대지의토지분할상태, 일단의주택단지인지여부, 소유관계현황및건축주간실질적인관계등관련사항을종합검토하여동일한사업주체인지여부를판단하도록하고, 동일사업주체로인정되는경우에는전체공구의주택건설호수또는세대수의규모를주택건설규모로산정하여사업계획승인을받도록함. - 이경우주택의건설기준, 부대시설및복리시설의설치기준과대지의조성기준의적용에있어서는전체공구를하나의대지로보도록하고있음

15 가. 사업주체 : 주택법에의해주택건설사업또는대지조성사업을시행하는자 ( 법제 2 조제 7 호 ) 1) 공공사업주체 ( 국가, 지방자치단체, 대한주택공사, 한국토지공사 2) 주택건설등록사업자 ( 법제9조 ) 3) 공동사업주체 ( 법제10조 ) ( 가 ) 토지소유자+등록사업자 ( 나 ) 주택조합 ( 리모델링주택조합제외 )+등록사업자 - 리모델링주택조합은주택건설 ( 리모델링은주택건설이아님 ) 의주체가아니므로공동사업주체로서주택조합의종류에서제외하여단독으로사업을추진 ( 다 ) 고용자+ 등록사업자 ( 라 ) 공동사업주체간업무 비용및책임의분담등에관하여는당사자간협약에따름 나. 공공사업주체 국가, 지방자치단체, 대한주택공사, 한국토지공사, 주택사업을목적으로하여설립된지방공사, 공익법인설립및운영에관한법률에따라주택건설을목적으로설립허가된공익법인 다. 주택건설등록사업자 1) 연간 20 호수이상의주택건설사업또는연간 10,000m2이상의대지조성사업을영위하고자하는자로서국토해양부장관에게등록한민간사업자 2) 등록기준의내용자본금등록업자기술자사무실법인 ( 자본금 ) 개인 ( 자산평가액 ) 건축분야기술자격주택건설사업자취득자 1인이상 3억원이상 6억원이상 33m2이상토목분야기술자격대지조성사업자취득자 1인이상 3) 등록업자의시공 ( 법제12조 ) ( 가 ) 시공권있는등록업자 : 등록업자가주택건설사업계획의승인 ( 건축법에의한공동주택건축허가포함 ) 을얻어분양또는임대를목적으로주택을건설하는경우로서다음기준에해당하는경우에는건설산업기본법규정에의한건설업자로봄 ( 나 ) 시공권있는등록업자의요건 자본금 : 5억원이상. 개인의경우에는자산평가액 10억원이상 기술자 : 건축기사 1급 1인과토목분야기술자 1인을포함하여건축 토목분야기술자 3인이상 주택건설실적 : 최근 5년간주택건설실적이 100호 ( 세대 ) 이상 ( 다 ) 건설업자로의제

16 ( 라 ) 주택의규모와공사비의제한 ( 나 ) 의요건을갖춘경우 5층이하건축물, 6층이상의주택은최근 3년간 300세대이상의주택을건설한실적이있는등록사업자 주택건설총공사비는자본금과자본준비금, 이익준비금을합한금액의 10배 ( 개인인경우에는자산평가액의 5배 ) 초과금지 4) 등록업자의통제 ( 가 ) 영업실적등의제출의무 1) 매년영업실적과영업계획및기술인력보유현황을국토해양부장관에게제출 2) 월별주택분양계획및분양실적을국토해양부장관에게제출 ( 나 ) 등록말소또는영업정지 ( 다 ) 사업의계속수행 : 등록말소또는영업정지의처분을받은등록업자는그처분전에사업계획승인을얻은사업은계속수행가능 제 3 절사업계획승인권자 ( 법제 16 조 ) ㅇ사업계획승인권자는종전주택건설촉진법에서는국토해양부장관이었으나, 주택행정이지역실정에맞게이루어져야한다는지방이양추진위원회의의결에따라주택법에서는시도지사로이양되어완전히시도지사의권한이됨. 사업계획승인권자 대지면적 10만m2이상 : 시 도지사또는 지방자치법 제3조제3항에따라자치구가아닌구를둔시의시장 대지면적 10만m2미만 : 특별시장 광역시장 특별자치도지사또는시장 군수 - 지방자치단체는최적배분을기준으로사업계획을승인하므로인구의적정배분이나도시기반시설을보다더효율적으로이용할수있다. 따라서주택건설사업계획의승인은주택의규모별분포, 택지의용도별분양비율등자원이용의효율성측면의효과뿐만아니라, 소득재분배효과도무시할수없으므로, 주민의선호나지역의특성, 기반시설의연계성등을고려하여광역자치단체의권한으로하는것이바람직함. ㅇ주택법에의한사업계획승인권자는주택이건설되는지역을관할하는시도지사이며, 다만사업주체가국가, 대한주택공사및한국토지공사이거나, 다음의경우와같이일정규모이상또는특수한상황에대비하기위하여광역적차원의조정이필요한경우에는국토해양부장관이사업계획승인권자가됨. 330 만m2이상의규모로택지개발촉진법에의한택지개발사업또는도시개발법에의한

17 도시개발사업을추진하는지역중국토해양부장관이지정고시하는지역안에서주택건설사업을시행하는경우 ( 예, 신도시건설등 ) 수도권광역시지역의긴급한주택난해소가필요하거나지역균형개발또는광역적차원의조정이필요하여국토해양부장관이지정고시하는지역안에서주택건설사업을시행하는경우 그러나국가, 대한주택공사, 한국토지공사가사업주체로서사업을시행하는경우는국토해양부장관이사업계획승인권자이지만, 시도지사에게그권한을위임하여사업계획승인업무를수행하도록하고있음 다만, 330만m2이상의규모로택지개발촉진법에의한택지개발사업을추진하는지역안에서주택건설사업을시행하는경우는사업계획승인권자인국토해양부장관은시도지사에게그권한을위임할수없고직접사업계획을승인하여야함. 한편, 지방자치단체, 지방공사가주택사업을시행하는경우에대하여는주택법에별도의규정이없으므로시도지사가사업계획승인을함. 시장군수는시도지사로부터권한을위임받은범위안에서사업계획승인을할수있음 제 4 절사업계획승인절차 1. 승인절차 ㅇ사업계획승인대상 : 20호 ( 세대 ) 이상의주택건설또는 10,000m2이상의대지조성을하고자하는자는사업계획을작성하여사업계획승인권자에게승인을얻어야함 ㅇ사업계획승인신청 - 사업계획의내용 : 사업계획은건강하고문화적인주거생활을영위하는데적합하도록작성되어야하며, 그사업계획에는부대시설및복리시설의설치에관한계획이포함 - 주택건설기준적용 - 표본설계도서에의한사업계획의승인 : 동일한규모의주택을대량으로건설하고자하는경우 ㅇ사업계획승인절차 - 시 도지사등은사업계획의승인신청을받은때에는정당한사유가없는한 60일이내에그승인여부를결정하고그결과를사업주체에게통보

18 ㅇ사업계획승인의효과 : 타법의제 (24 개법 44 개인 허가사항 ) - 국토의계획및이용에관한법률의개발행위의허가, 실시계획의인가, 토지거래계약의인가 - 건축법 산림법등의허가, 도시개발법상의실시계획의인가등 ㅇ일반적인사업계획승인의절차는대략적으로다음과같음. - 사업주체의사업계획승인신청 ( 사업주체 관할시도또는시군구 ) 접수 ( 시도또는시군구 ) 관련부서의견협의 ( 시도또는시군구 관내및타기관, 관계법령의적합여부 ) 협의부서의견취합및보완조치요구 ( 시도또는시군구 사업주체 ) 사업계획승인 ( 시도또는시군구 사업주체 ) 사업계획승인통보 사업계획승인공고 ( 관보에고시또는공고 ) 사업계획승인신청 관계기관협의 사업승인 60일이내 ( 협의기간시군구 ( 또는시도 ) 30일이내포함 )

19 < 그림 2.1> 주택건설사업절차도 가. 지구단위계획의제처리방식에서의절차도 ㅇ사전환경영향평가ㅇ건축심의 (16 층이상 ) ㅇ환경 교통영향평가ㅇ문화재지표조사 시 도 ( 또는시 / 군 / 구 ) 내관련부서협의 주택건설사업시행 (20호이상 ) 사전심의및평가 ( 사업주체 관계기관 ) 사업계획승인신청 의제처리협의 ( 사업주체 관계기관 ) 관련기관협의 ( 한전, 교육청등 ) 시행자 : 주택 / 부대시설 / 복리시설의배치도등 ( 주택사업계획수립 ) 주택건설사업대지확보 시, 군, 구청관련부서협의 건축주택과 : 총괄 시설계획과 : 도시계획시설변경결정사항등 도시계획과 : 도시계획도로입안사항등ㅇ개발행위심의ㅇ지구단위 ( 도시계획 ) 심의 * 도시 건축공동심의 하수도과 : 차집관로연결등 문화예술과 : 문화재지표조사등 상수도본부 : 상수도공급가능여부 도시개발심의관실 : 건축심의 교통기획과 : 교통영향평가 한전 : 전력공급등 교육청 : 학생수용가능여부등 소방서 : 소방법에의한소방협의등 통신공사 : 통신공급등 도시가스회사 : 도시가스공급등 국방부 : 국방부소관국유재산무상양여관련등 지방국토관리청 : 국토부소관국유재산무상양여관련등 사업계획승인신청서검토및심의 ( 승인권자 ) 사업계획승인 고시감리자선정 착공신고승인후 2년이내공사개시 (1년이내연장가능 ) 공사 사용검사 도시지역에서난개발우려가없는경우적용 허가민원과 : 오수정화시설차 집관로연결등 건설과 : 대지조성계획적정여부등 도시관리과 : 개발허가행위적정여부등 교통행정과 : 기간도로와단지진입로연결부분적합여부등 지역경제과 : 산림벌채등관련사항등 환경위생과 : 50m 이내공해공장존치여부등 사회복지과 : 장애인, 노인등을위한편의시설계획적정여부등 청소행정과 : 재활용관련사항등 지적과 : 지적정리관련사항등 시도지사 : 시장군수구청장에게송부 시도지사 : 시공감리자 시도지사 : 실시설계, 시공자등검토 시도지사 : 감리자지도감독 시장군수구청장 : 감리의견서참조

20 나. 선 ( 先 ) 지구단위계획결정후사업추진방식에서의절차도 ㅇ지구단위 ( 도시계획 ) 심의 지구단위계획결정고시 시도지사 : 도시관리계획결정권자 * 도시 건축공동심의 주택건설사업시행 (20호이상 ) 시행자 : 지구단위계획에적합하게 APT사업대지에주택사업계획수립 ㅇ사전환경영향평가ㅇ건축심의 (16 층이상 ) ㅇ환경 교통영향평가ㅇ문화재지표조사 시 도 ( 또는시 / 군 / 구 ) 내관련부서협의 사전심의및평가 ( 사업주체 관계기관 ) 사업계획승인신청 의제처리협의 ( 사업주체 관계기관 ) 관련기관협의 ( 한전, 교육청등 ) 주택건설사업대지확보 시, 군, 구청관련부서협의 건축주택과 : 총괄 시설계획과 : 도시계획시설 변경결정사항등 도시계획과 : 도시계획도로 입안사항등 하수도과 : 차집관로연결등 문화예술과 : 문화재지표조사 등 상수도본부 : 상수도공급가능 여부 도시개발심의관실 : 건축심의 교통기획과 : 교통영향평가 한전 : 전력공급등 교육청 : 학생수용가능여부등 소방서 : 소방법에의한소방협의등 통신공사 : 통신공급등 도시가스회사 : 도시가스공급등 국방부 : 국방부소관국유재산무상양여관련등 지방국토관리청 : 국토부소관국유재산무상양여관련등 사업계획승인신청서검토및심의 ( 승인권자 ) 사업계획승인 고시감리자선정 착공신고승인후 2년이내공사개시 (1년이내연장가능 ) 공사 사용검사 허가민원과 : 오수정화시설차집관로연 결등 건 설 과 : 대지조성계획적정여부등 도시관리과 : 개발허가행위적정여부등 교통행정과 : 기간도로와단지진입로 연결부분적합여부등 지역경제과 : 산림벌채등관련사항등 환경위생과 : 50m 이내 공해 공장 존 치여부등 사회복지과 : 장애인, 노인등을위한 편의시설계획적정여부등 청소행정과 : 재활용관련사항등 지 적 과 : 지적정리관련사항등 시도지사 : 시장군수구청장에게송부 시도지사 : 시공감리자 시도지사 : 실시설계, 시공자등검토 시도지사 : 감리자지도감독 시장군수구청장 : 감리의견서참조 난개발우려가있거나, 보다계획적 쳬계적인개발이필요한경우적용

21 제 5 절사업계획승인신청 ( 법제 16 조, 영제 15 조, 제 16 조, 시행규칙제 9 조, 제 10 조 ) 1. 신청시요건 ㅇ사업주체가모든주택사업계획이확정되는사업계획승인을신청하는경우에는원칙적으로주택건설대지의소유권을 100% 확보해야하는것이원칙이다. 다만, 다음의경우에는예외로함. - 국토의계획및이용에관한법률에의한지구단위계획의결정이필요한주택건설사업으로서당해주택건설대지면적의 80% 이상을사용할수있는토지사용승낙서등사용권원을확보한경우로서, 사용권원을확보하지못한나머지 20% 의대지 ( 건축물을포함 ) 에대하여사업계획승인을얻은후매도청구할수있는경우 다만, 당해대지의소유자가당해지구단위계획구역결정고시일 10년이전에소유권을취득하여계속보유하고있는경우에는매도청구의대상에서제외하되, 대지사용권원을 95% 이상확보한경우는 10년이전에취득한경우라도매도청구의대상에포함됨 ( 법제 18조의2) - 사업주체가주택건설대지의소유권을확보하지못하였으나소유권또는토지사용승낙서등당해대지를사용할수있는권원을 100% 확보한경우 - 공신력이있는국가, 지방자치단체, 대한주택공사또는지방공사가주택건설사업을하는경우 2. 신청시첨부서류 ㅇ사업주체가사업계획승인을신청하는경우첨부하여야할서류는다음과같음. < 표본설계도서에의한주택건설사업계획승인신청의경우 > 표본설계도서는동일한규모의주택을기존대지에대량으로건설하고자하는경우에사용되는것이므로, 주택건설사업계획승인신청의경우에제출하는첨부서류중대지조성공사설계도서 ( 다만, 사업주체가국가, 지방자치단체, 대한주택공사또는한국토지공사인경우에는국토해양부령이정하는도서로함 ) 는제출하지않음

22 < 포본설계도서의작성및승인 > ㅇ대한주택공사, 지방공사또는등록사업자는동일한규모의주택을대량으로건설하고자하는경우에는주택의형별로작성한표본설계도서에각층 ( 지하층을포함 ) 평면도및단위평면도, 입면도 ( 전후면및측면 ), 단면도 ( 계단부분을포함 ), 구조도 ( 기둥, 보, 슬라브및기초 ), 구조계산서, 설비도 ( 급수, 위생, 전기및소방 ), 창호도, 마감표를첨부하여국토해양부장관에게제출하여표본설계도서의승인을얻어야함ㅇ국토해양부장관은표본설계도서의승인을하고자하는경우에는관계행정기관의장과협의하여야하며, 협의요청을받은관계행정기관의장은정당한사유가없는한요청을받은날부터 15일이내에국토해양부장관에게의견을통보하여야함ㅇ국토해양부장관은표본설계도서의승인을한때에는그내용을시도지사에게통보하여야함 < 주택건설사업계획승인신청의경우 > ( 주택건설사업에필요한대지조성공사를우선시행하는경우포함 ) - 주택건설사업계획승인신청서 - 주택건설사업계획서, 주택과부대시설및복리시석의배치도 - 대지조성공사설계도서 ( 대지조성공사를우선시행하는경우에한함 ) * 표본설계도서에의한주택건설사업계획승인신청시에는제출생략 - 국토의계획및이용에관한법률시행령제96조제1항제3호 ( 토지또는건물의소재지, 지번, 지목및면적, 소유권과소유권외의권리의명세및그소유자, 권리자의성명, 주소 ) 및같은법시행령제97조제6항제3호 ( 수용또는사용할토지또는건물의소재지, 지번, 지목및면적, 소유권과소유권외의권리의명세및그소유자, 권리자의성명, 주소 ) 의사항을기재한서류 ( 법제18조제2항의규정에의하여토지를수용또는사용하고자하는경우에한함 ) - 공동사업주체가사업계획승인을신청하는경우에갖추어야하는요건인영제12조각호의사실을증명하는서류 ( 공동사업주체의사업시행의경우에한하며, 주택조합이단독으로사업을시행하는경우에는주택건설대지소유권확보, 저당권등말소의사실을증명하는서류만을말함 ) - 인허가등의의제를받기위한관계기관협의에필요한서류 - 사업주체가사업계획승인을얻은사업지구안의토지에새로이공공시설을설치하거나기존의공공시설에대체되는공공시설을설치하는경우공공시설의귀속에관한사항을기재한서류 - 주택조합설립인가서 ( 법제32조제1항의규정에의한주택조합의경우에한함 ) - 공업화주택또는국토해양부장관이고시한새로운건설기술을적용하는주택을건설할수있도록국토해양부장관이인정한자임을증명하는서류또는등록사업자로서주택건

23 설공사시공요건에해당하는사실을증명하는서류 ( 건설산업기본법제9 조의규정에의한건설업등록을한자가아닌경우에한함 ) - 간선시설설치계획도 ( 축척 1만분의 1 내지 5만분의 1) - 토지이용계획확인서 ( 행정정보공동이용을통한확인으로대체할수있음 ) - 매도청구대상이되는대지의소유자와사전에 3월이상협의한사실을증명하는서류 - 사업주체가토지의소유권을확보하지못한경우에는토지사용승낙서 ( 택지개발촉진법등관계법령에의하여택지로개발및분양하기로예정된토지에대하여당해토지를사용할수있는권원을확보한경우에는그권원을증명할수있는서류를말함 ) 다만, 사업주체가국가, 지방자치단체, 대한주택공사또는지방공사인경우는제외 - 설계도, 시방서, 구조계산서, 수량산출서, 품질관리계획서등의설계도서중국토해양부장관이정하여고시하는도서 - 별표 2에규정된서류인현황도, 위치도, 배치도, 각층평면도, 입면도, 단면도, 대지조성계획도, 조경도, 창호도, 소방및피난설비도, 냉난방설비도, 전기설비도, 마감표 ( 국가및지방자치단체또는대한주택공사가사업계획승인을신청하는경우에한함 ) - 사업계획승인선청일전 7일이내에발행된토지등기부등본 ( 신청인이행정정보공동이용을통한확인에동의하지않는경우에한함 ) 다만, 사업주체가국가및지방자치단체, 대한주택공사또는지방공사인경우는제외 < 대지조성사업계획승인신청의경우 > - 대지조성사업계획승인신청서 - 대지조성사업계획서 - 별표 3에규정된대지조성공사설계도서. 다만, 사업주체가국가, 지방자치단체, 대한주택공사또는한국토지공사인경우에는대지조성공사설계도서중위치도, 지형도, 평면도와부대시설설계도 - 국토의계획및이용에관한법률시행령제96조제1항제3호 ( 토지또는건물의소재지, 지번, 지목및면적, 소유권과소유권외의권리의명세및그소유자, 권리자의성명, 주소 ) 및같은법시행령제97조제6항제3호 ( 수용또는사용할토지또는건물의소재지, 지번, 지목및면적, 소유권과소유권외의권리의명세및그소유자, 권리자의성명, 주소 ) 의사항을기재한서류 ( 법제18조제2항의규정에의하여토지를수용또는사용하고자하는경우에한함 ) - 인허가등의의제를받기위한관계기관협의에필요한서류 - 사업주체가사업계획승인을얻은사업지구안의토지에새로이공공시설을설치하거나기존의공공시설에대체되는공공시설을설치하는경우공공시설의귀속에관한사항을기재한서류 - 조성한대지의공급계획서 공급계획서에는대지의위치, 면적, 용도, 공급대상자, 공급시기, 방법, 조건이포함되어야하며, 대지의용도별, 공급대상자별분할도면을첨부하여야함

24 - 간선시설설치계획도 ( 축척 1만분의 1 내지 5만분의 1) - 토지이용계획확인서 ( 행정정보공동이용을통한확인으로대체할수있음 ) - 매도청구대상이되는대지의소유자와사전에 3월이상협의한사실을증명하는서류 - 사업주체가토지의소유권을확보하지못한경우에는토지사용승낙서 ( 택지개발촉진법등관계법령에의하여택지로개발, 분양하기로예정된토지에대하여당해토지를사용할수있는권원을확보한경우에는그권원을증명할수있는서류를말함 ) 다만, 사업주체가국가, 지방자치단체, 대한주택공사또는지방공사인경우는제외 - 사업계획승인신청일전 7일이내에발행된토지등기부등본 ( 신청인이행정정보공동이용을통한확인에동의하지않는경우에한함 ) 다만, 사업주체가국가, 지방자치단체, 대한주택공사또는지방공사인경우는제외 ㅇ사업주체가작성하여제출하는사업계획서는쾌적하고문화적인주거생활을영위하는데적합한부대시설및복리시설의적정한배치와주택법의설계도서작성기준 ( 토목, 조경, 건축, 설비등 ) 등관계법령에적합하게작성하여야하고, - 그밖에도건축법에의한건축물의높이제한, 일조권확보, 피난, 방화등과국토의계획및이용에관한법률, 도시개발법, 산림법, 도로법등의관련법까지포함한종합적인계획이되어야함. ㅇ시도지사는사업계획을승인함에있어서사업주체가제출하는사업계획에당해주택건설사업또는대지조성사업과직접적으로관련이없는공공청사등의용지의기부채납이나간선시설등의설치에관한계획을포함하도록요구하여서는아니됨. 제 6 절사업계획승인및고시 ( 법제 16 조, 영제 17 조, 시행규칙제 9 조 ) ㅇ사업계획승인권자는정당한사유가없는한사업계획승인을신청받은날부터협의기간을포함하여 60일이내에사업주체에게승인여부를통보하여야함. ㅇ사업계획승인권자는주택건설사업계획또는대지조성사업계획을승인한때에는사업계획승인서를사업주체에게교부하여야함. ㅇ사업계획승인권자는사업계획을승인하면, 그사항을관보에고시하여야하며, 사업계획승인서및관계서류의사본을지체없이관할시도지사 ( 사업계획승인권자가국토해양부장관인경우 ) 또는관할시장군수구청장 ( 사업계획승인권자가시도지사인경우 ) 에게송부하여감리자지정, 사용검사및주택관리업무를수행하도록하여야함

25 < 사업계획승인고시에포함될사항 > - 사업의명칭 - 사업주체의성명, 주소 ( 법인인경우에는법인의명칭, 소재지와대표자의성명, 주소를말함 ) - 사업시행지의위치, 면적및건설주택의규모 - 사업시행기간 - 다른법률에의한인허가등으로고시가의제되는사항 ㅇ사업계획승인권자인시도지사는매월말일기준으로주택건설사업계획승인결과보고서및주택건설실적보고서를작성하여다음달 15일까지국토해양부장관에게송부하여야함. ㅇ사업계획승인권자는국민주택기금을지원받은사업주체에대하여사업계획의변경승인을한때에는그내용을당해사업에대한융자를취급한기금수탁자에게통지하여야함. 제 7 절다른법률에의한인허가등의의제 ( 법제 17 조 ) ㅇ사업계획승인권자가사업계획을승인함에있어서다음의허가, 인가, 결정, 승인또는신고등에관하여관계행정기관의장과협의한사항에대하여는당해인허가등을받은것으로보며, 사업계획의승인고시가있은때에는다음의관계법률에의한고시가있은것으로봄. - 이러한사업계획승인절차를통하여사업주체가사업계획승인을얻은때에는관계법률에의한허가, 인가, 결정, 승인또는신고를받은것으로의제되는것이며, 의제대상인허가등은건축법등의 40여개에이름. ㅇ인허가등의의제를받고자하는사업주체는해당법률이정하는관계서류를사업계획승인을신청하는때에함께제출하여야하고, 사업계획승인권자는그사업계획에위의제사항에해당하는사항이포함되어있는경우에는해당법률이정하는관계서류를미리관계행정기관의장에게제출하여협의하여야함. ㅇ이경우관계행정기관의장은사업계획승인권자의협의요청을받은날부터 30일이내에당해법률에서규정한인허가등의기준에적합한지여부를검토하여의견을제출하여야함. ㅇ주택법은국민주택의공급을촉진하고자하는취지에서, 국민주택을건설하는사업주체가국민주택을 50% 이상건설하는내용의사업계획승인을얻어관계법률에의한인허가등을받은것으로의제되는경우관계법률에의하여부과되는수수료, 사용료등은이를면제토록하고있음

26 < 주택법에의한의제사항 > 1. 건축법제8조의규정에의한건축허가, 같은법제9조의규정에의한건축신고및같은법제15조의규정에의한가설건축물의건축허가또는신고 2. 공유수면관리법제5조의규정에의한점사용허가, 같은법제6조제1항의규정에의한협의또는승인및같은법제8조의규정에의한실시계획의인가또는신고 3. 공유수면매리법제9조의규정에의한공유수면매립의면허, 같은법제15조의규정에의한실시계획의인가및같은법제38조의규정에의한협의또는승인 4. 광업법제42조의규정에의한채광계획의인가 5. 국토의계획및이용에관한법률제30조의규정에의한도시관리계획 ( 같은법제2조제4호다목의계획및동호마목의계획중같은법제49조제1호의규정에의한제1종지구단위계획에한함 ) 의결정. 같은법제56조의규정에의한개발행위의허가, 같은법제86조의규정에의한도시계획시설사업시행자의지정, 같은법제 88조의규정에의한실시계획의인가, 같은법제118조의규정에의한토지거래계약의허가및같은법제130조제2항의규정에의한허가 6. 농어촌정비법제22조의규정에의한농업기반시설의목적외사용승인 7. 농지법제34조의규정에의한농지전용의허가또는협의 8. 도로법제34조의규정에의한도로공사시행의허가및같은법제40조의규정에의한도로점용의허가 9. 도시개발법제3조의규정에의한도시개발구역의지정, 같은법제11조의규정에의한시행자의지정, 같은법제17조의규정에의한실시계획의인가및같은법제63조제2항의규정에의한허가 10. 사도법제4조의규정에의한사도의개설허가 11. 사방사업법제14조의규정에의한토지의형질변경등의허가. 같은법제20조의규정에의한사방지지정의해제 12. 산지관리법제14조, 제15조의규정에의한산지전용허가및산지전용신고와산림자원의조성및관리에관한법률제36조제1항, 제4항및제45조제1항, 제2항의규정에의한입목벌채등의허가신고. 다만, 산림자원의조성및관리에관한법률에의한산림유전자원보호림, 채종림및시험림의경우를제외한다. 13. 소하천정비법제10조의규정에의한소하천공사시행의허가및같은법제14조의규정에의한소하천의점용등의허가또는신고 14. 수도법제17조또는제49조의규정에의한수도사업의인가및같은법제52조의규정에의한전용상수도설치의인가 15. 연안관리법제17조의규정에의한연안정비사업실시계획의승인 16. 하수도법제34조제2항의규정에따른개인하수처리시설의설치신고 17. 유통산업발전법제8조의규정에의한대규모점포의등록 18. 장사등에관한법률제23조제1항의규정에의한무연분묘의개장허가 19. 지하수법제7조또는제8조의규정에의한지하수개발, 이용의허가또는신고

27 20. 초지법제23조의규정에의한초지전용의허가 21. 측량법제25조의규정에의한측량성과사용의심사 22. 택지개발촉진법제6조의규정에의한행위의허가 23. 하수도법제16조의규정에의한공공하수도에관한공사시행의허가 24. 하천법제30조의규정에의한하천공사시행의허가및하천공사실시계획의인가, 같은법제 33조에따른하천의점용허가및같은법제50조에따른하천수의사용허가 제1종지구단위계획의제관련업무지침 : 국토의계획및이용에관한법률시행에의한선계획후개발제도의도입으로사업기간지연에따른주택공급및주택가격불안을최소화하기위하여, 제1종지구단위계획및도시개발구역지정의의제에한해제출서류감소및일부행정절차를다소간소화하였음. 따라서, 관계기관 ( 부서 ) 협의시관련법령에적합한철저한검토는필수적임 관련업무지침 ( ) 제 1 종지구단위계획의제관련 ㅁ배경 - 국토의계획및이용에관한법률 ( 이하 국토계획법 ) 시행 ( ) 이후도시계획수립후주택건설을승인토록하여주택건설사업승인기간이 6개월 ~1년정도더걸림 - 난개발우려가적은도시지역내에서는국토계획법에정한제1 종지구단위계획수립등을의제토록하여주택건설사업의승인기간의단축을도모하고자함 ㅁ내용 - 주택건설사업계획의승인시국토계획법제2조제4호다목에규정한기반시설의설치및정비또는개량에관한계획과, 동조동호마목중제1종지구단위계획구역의지정또는변경에관한계획및제1종지구단위계획을의제토록함. ㅁ의제방법 - 도시지역내토지형질변경이수반되는주택단지의규모가 1만m2미만인경우는국토계획법제56조의규정을의제하여주택건설사업계획승인신청서만을검토한후승인 1만m2이상인경우는국토계획법제30조의규정을의제하되, 다음의서류를제출하여야함 1 제1종지구단위계획에대한도시관리계획결정조서 2 제1종지구단위계획에대한도시관리계획결정도 3 제1종지구단위계획에대한계획설명서 4 제1종지구단위계획보고서

28 세부사항은 제 1 종지구단위계획수립지침 ( 시행 ) 의별첨 지구단위계획결 정도서작성지침 을참조하되, 다음유의사항에언급한필수적인항목에한정됨 ㅁ국토계획법제59조에의한도시계획위원회심의 - 주거, 상업, 공업지역안에서시군의조례로정하는규모, 위치에해당하는경우에는사업계획승인이전에국토계획법제59조 ( 개발행위의허가 ) 의규정에의한도시계획위원회의심의를거쳐야함 ㅁ유의사항 - 제1종지구단위계획구역지정절차 ( 지침 2-2-2) 및지구단위계획의입안및결정절차 ( 지침 2-4-2) 중주민의견청취, 시군도시계획위원회의자문, 시도도시계획위원회심의등사전절차는생략할수있음 - 제1종지구단위계획에대한도시관리계획결정도서, 계획설명서및보고서작성시필수적인항목을다음으로한정할것 1 주택법규정에의하여설치하는기반시설 2 건축물의용도, 건폐율, 용적률및높이의최고한도또는최저한도 ㅁ기타 - 국토계획법제59조의규정에의한도시계획위원회의심의및건축법제4 조의규정에의한건축위원회의심의를거쳐야하는주택건설사업의경우에는건축위원회와도시계획위원회가공동으로심의할수있음 이경우공동심의에관한사항은국토계획법제30조및같은법시행령제25조의규정을준용 - 다만, 도시계획위원회심의및건축위원회심의를별도로운영하는경우가급적심의사항이중복되지않아야함 - 국토계획법제59조의규정에의한도시계획위원회의심의대상을지자체의조례로정하지않았음에도불구하고, 국토계획법제59조제3항의규정에의하여심의하는경우에는다음을기준으로심의대상을선정 1 규모 : 주거, 상업지역 : 1만m2이상, 공업지역 : 3만m2이상 2 위치 일정한녹지공간의확보가요구되거나무질서한개발의방지를위해계획적인개발이필요한지역 이미설치되었거나계획된도로, 학교등기반시설의수용능력에비하여과도한인구수용이예상되는지역 시가지경관및미관조성을위하여건축물의높이를제한할필요가있는지역

29 도시개발구역지정의제 ㅁ배경 - 주택건설촉진법이개정, 시행 ( ) 이후도시개발법에의한주택건설사업의추진절차가복잡해지고사업기간이연장됨에따라절차를일부간소화하여사업추진을효율적이고원활히하도록하기위함 ㅁ내용 - 주택건설사업계획의승인시도시개발법제3조의규정에의한도시개발구역의지정을 의제토록함 ㅁ의제방법 - 1만m2미만인경우주택건설사업계획승인신청서만을검토한후승인하되, - 1만m2이상토지형질변경이수반되는사업계획은도시계획위원회의심의를거쳐야하며, 이경우도시개발법령에서정하는서류를함께제출하여야함 ㅁ기타 - 제1종지구단위계획의제시와같이건축위원회와도시계획위원회가공동으로심의할수있으며, 별도로심의하는경우에는가급적심의항목이중복되지않도록운영하여야함 제 8 절사업계획의변경승인 ( 법제 16 조제 3 항, 시행규칙제 11 조 ) ㅇ사업계획승인을얻은사업주체는승인을얻은사업계획대로사업을시행하여야하며, 사업계획승인을얻은사업계획을변경하고자하는때에는사업주체는사업계획 ( 변경 ) 승인신청서를사업계획승인권자에게제출하여변경승인을얻어야함. 다만, 국토해양부령이정하는경미한사항을변경하는경우에는사업계획변경승인을받지않아도됨. ㅇ사업계획승인권자는주택건설사업계획또는대지조성사업계획의변경승인을한때에는사업계획 ( 변경 ) 승인서를신청인에게교부하여야하며, - 국민주택기금을지원받은사업주체에대하여사업계획의변경을승인한때에는그내용을당해사업에대한융자를취급한기금수탁자에게통지하여야함. - 국민주택기금을국민주택건설자금으로지원받은사업장의사업주체및사업내용등이변경 ( 분양 임대등 ) 된경우에기금수탁기관에서채무자변경및자금전환조치등이이루어지지않은상태에서사업주체의부도가발생하면입주자보호및기금채권의확보가곤란하기때문임

30 기금수탁자 : 금융기관등국토해양부장관이지정하는자로서, 국토해양부장관으로부터국민주택기금의운용및관리에관한사무의전부또는일부를위탁받아수행하는자 ( 예, 우리은행, 농협중앙회, 신한은행, 하나은행, 중소기업은행 ) ㅇ사업주체는입주자모집공고 ( 주택조합또는고용자인사업주체가주택을건설하는경우에는주택건설사업계획승인 ) 를한후에는승인받은사업계획의내용을변경할수없는것이원칙임. - 다만, 사업주체가미리입주예정자에게사업계획의변경에관한사항을통보하여입주예정자 4/5 이상의동의를얻은경우에는다음에열거하는사업계획내용을변경할수있음 입주예정자 100% 동의를받도록하는것은분양받은입주예정자의이민, 소재지불명등으로현실적으로불가능하므로입주예정자 ( 조합원포함 ) 4/5 이상의동의를받도록하고있는것임 < 입주예정자 4/5 이상동의를얻어야사업계획변경이가능한사항 > 1 주택 ( 공급계약이체결된주택에한함 ) 의공급가격에변경을초래하는사업비의증액 2 호당또는세대당주택공급면적 ( 바닥면적에산입되는면적으로서사업주체가공급하는주택의면적을말함 ) 및대지지분의변경. 다만, 다음의경우는제외 - 호당또는세대당공용면적 ( 주거공용면적을말함 ) 또는대지지분의 2% 이내의증감 - 입주예정자가없는등단위공동주택의세대당주택공급면적의변경 ㅇ사업주체가다음과같은경미한사항을변경한때에는사업계획을변경하더라도입주예정자의동의 ( 민법상계약관련동의는제외 ) 를받거나사업계획승인권자로부터변경승인을받지않아도됨. 다만, 사업주체는지체없이그변경내용을사업계획승인권자에게통보하여야함. - 따라서, 다음의경미한사항이외에는반드시사업계획변경승인을받아야함. 이미변경한내용이경미한사항이아닌경우에는원상복구등의문제로인한피해소지가있으므로경미한변경이라고판단되더라도사전에감리의검토의견을거쳐사업계획승인권자에게통보하여경미한사항에해당하는지여부에대한확인을거친후변경하는것이바람직함 - 사업주체가경미한변경으로사업계획승인권자에게변경사항을통보한경우사업계획승인권자는사업주체로부터통보받은변경내용이경미한사항에해당하는지여부를확인하여야함

31 < 경미한사업계획변경사항 > 1. 총사업비의 20% 범위안에서의사업비의증감. 다만, 국민주택을건설하는경우에는국민주택기금이증가되는경우를제외 ( 사업주체가국가, 지방자치단체, 대한주택공사또는지방공사인경우에한함 ) 2. 건축물이아닌부대시설및복리시설의설치기준의변경중그설치기준이상으로의변경. 다만, 위치변경의경우는제외 3. 대지면적의 20% 범위안에서의면적의증감. 다만, 지구경계의변경을수반하거나토지또는토지에정착된물건및그토지나물건에관한소유권외의권리를수용할필요를발생시키는경우는제외 ( 사업주체가국가, 지방자치단체, 대한주택공사또는지방공사인경우에한함 ) 4. 세대수또는세대당주택공급면적을변경하지아니하는범위안에서내부구조의위치나면적의변경 ( 사업계획승인을얻은면적의 10% 범위안에서의변경에한함 ) 5. 내장재료및외장재료의변경 ( 재료의품질이사업계획의승인을얻을당시의재료와같거나그이상인경우에한함 ) 6. 사업계획승인의조건으로부과된사항을이행함에따라발생되는변경. 다만, 공공시설설치계획의변경을필요로하는경우는제외 7. 건축물의설계와용도별위치를변경하지아니하는범위안에서건축물의배치조정및주택단지내도로의선형변경 ( 사업주체가국가, 지방자치단체, 대한주택공사또는지방공사인경우에한함 ) 8. 건축법시행령제12조제3항각호의 1에해당하는다음사항의변경 - 건축물의동수나층수를변경하지아니하는경우로서, 변경되는부분의바닥면적의합계가 50m2이하인경우 - 건축물의동수나층수를변경하지아니하는경우로서, 변경되는부분이연면적의합계의 10분의 1 이하인경우 - 건축물의층수를변경하지아니하는경우로서, 변경되는부분의높이가 1m 이하이거나전체높이의 10분의 1 이하인경우 - 변경되는부분의위치가 1m 이하인경우 - 대수선에해당하는경우

32 <FAQ 2> 사업계획승인 ( 변경취소포함 ) Q1. 사업계획승인대상에서제외되는주상복합건축물의요건은? A1. 상업지역또는준주거지역안에서주택외의시설과 300세대미만의주택을동일건축물로건축하는경우로서 1세대당주택의규모가공동주택의규모 (1세대당 297m2 ) 이하이고당해건축물의연면적에대한주택연면적합계의비율이 90% 미만이어야함 Q2. 상업지역에서사업계획승인을얻어주택과상가복합건축물 ( 주상복합건물 ) 을건립하고자하는경우주택법에의한사업승인, 감리지정, 입주자모집공고를하여야하는지? A2. 주택법시행령제15조제2항에의하여주택법제16조제1항단서에서규정한주택외의시설과주택을동일건축물로건축하는경우국토의계획및이용에관한법률에의한도시지역중상업지역 ( 유통상업지역제외 ) 또는준주거지역안에서 300세대이상의공동주택과주택외의시설을동일건축물로건축하려면같은법제16조에의거사업계획승인을받아시행하여야하며주택법에의한사업승인, 감리지정, 입주자모집공고 ( 입주자모집공고는 20세대이상이면해당 ) 를하여야함. Q3. 도시지역 ( 일반주거지역 ) 에서토지지번및토지소유자가각각별개인건축주 A( 준공필, 다세대 10세대 ), B( 건축허가받아공사중, 다세대 8세대 ) 가연접되어있는부지에건축주 C가연접하여다세대 10세대를건축법에의한건축허가를받아건축하려는경우, 토지지번및토지소유자가각각별개인데도 A,B,C를연접에따른동일사업주체로보는지? A3. 주택법시행령제 15조제3항에의하면, 동일한사업주체 ( 건축법령상건축주포함 ) 가일단의주택단지를수개의공구로분할하여주택을건설하고자하는때에는전체공구의주택건설호수또는세대수의규모를기준으로사업계획승인대상여부를판단하도록규정하고있는바, 이는 20세대이상의주택은사업승인을받아건설하여야함에도건축허가를받아건설함으로써발생하는난개발을방지하기위한취지임. 이경우동일사업주체의판단기준은사업계획승인권자가당해주택건설대지의토지분할상태, 일단의주택단지인지여부, 소유관계현황및건축주간실질적인관계등관련사항을종합검토하여판단할사항임. Q4. 입주예정자 4/5 이상동의를얻어야사업계획변경이가능한사항은?

33 A4. 1 주택 ( 공급계약이체결된주택에한함 ) 의공급가격에변경을초래하는사업비의증액 2 호당또는세대당주택공급면적 ( 바닥면적에산입되는면적으로서사업주체가공급하는주택의면적을말함 ) 및대지지분의변경. 다만, 다음의경우는제외 - 호당또는세대당공용면적 ( 주거공용면적을말함 ) 또는대지지분의 2% 이내의증감 - 입주예정자가없는등단위공동주택의세대당주택공급면적의변경 Q5. 승인받은총사업비가변경될경우사업계획을변경하여야하는지? A5. 사업계획승인받은총사업비가변경될경우주택법제16조제3항및같은법시행규칙제11조제4항에의한경미한사항이아니므로변경승인을받아야함. 다만, 국가, 지방자치단체, 대한주택공사또는지방공사인사업주체가국민주택을건설하는경우에국민주택기금이증가하지않는경우로서총사업비의 20% 범위내사업비의증감은경미한사항에해당됨 Q6. 주택법제16조에따라주택건설사업계획을승인함에있어서그사업계획에포함된국토의계획및이용에관한법률제88조에따른도시계획시설사업실시계획인가에관한사항에대하여주택법제17조제3항에따라관계행정기관의장과협의하는경우, 협의를요청받은관계행정기관의장은협의에응함에있어서국토의계획및이용에관한법률제 90조에따른서류의열람등의절차를거쳐야하는지? A6. 주택법제16조에따라주택건설사업계획을승인함에있어서그사업계획에포함된국토의계획및이용에관한법률제88조에따른도시계획시설사업실시계획인가에관한사항에대하여주택법제17조제3항에따라관계행정기관의장과협의하는경우, 협의를요청받은관계행정기관의장은협의에응함에있어서국토의계획및이용에관한법률제 90조에따른서류의열람등의절차를필요적으로거쳐야하는것은아님 Q7. 공동주택단지안에국유지가포함되어있는경우주택법제16조의규정에의한사업계획승인이가능한지 A7. 주택법제16조에따른사업계획승인을신청하는때에는토지소유권을확보하거나토지사용승낙서를제출하여야하는것이며, 주택단지안에국유지가있는경우에는국유재산법등관련법의규정에의한절차에따라소유권을확보하여야하는것이니, 보다구체적인사항은당해사업계획승인권자및당해재산관리청에문의하여야함

34 Q8. 주상복합건축물의연면적에대한주택연면적의합계가 90% 이상이면사업계획승인대상이되는지와일반상업지역에서는주택연면적의합계기준비율을초과하여건축할수없는지 A8. 주택법제16조및같은법시행령제15조의규정에따라 20세대이상의공동주택을건설하고자하는자는사업계획승인을받아야함. 다만, 도시지역중상업지역또는준주거지역안에서주택외의시설과 300세대미만의주택을동일건축물로건축하는경우에공동주택의 1세대당규모가 297m2 ( 국민주택의경우 85m2 ) 이하로서당해건축물의연면적에대한주택연면적의합계의비율이 90% 미만일때에사업계획승인대상에서제외되는것임 Q 사업승인을받은후 5년이경과한후착공계를내는것이주택법에의거사업승인의취소사유에해당하는지아니면건축법에따라사업승인이취소되는지아니면기간의제한이없이무제한으로사업을추진할수있는지여부 A9. 주택법제16조에의하면, 사업계획승인을얻은사업주체는승인을얻은날부터 2년이내에공사에착수하여야하며정당한사유가있다고인정되는경우에는 1년의범위안에서착수기간을연장할수있도록규정하고있음. 또한, 전문개정된주택법부칙제6조에의하면, 동법시행당시종전의규정에의하여사업승인을얻어공사를착수하지아니한경우에는 일을사업승인일로보도록규정하고있어이날로부터 2년을기산하도록규정하고있음. Q10. 주택법에의거사업계획승인신청시도시개발법을의제하기위하여는지구지정및실시계획승인을위하여제출토록되어있는모든서류를갖춰야하는지아니면간소화할수있는지 A10. 주택법제17조제3항의규정에의하면시도지사는동법제16조의규정에의하여사업계획을승인하고자하는경우에그사업계획에동법제17조제1항각호의 1에해당하는사항이포함되어있는경우에는해당법률이정하는관계서류를미리관계행정기관의장에게제출하고협의하도록하고있으며, 동법시행령제15조제5항제1호사목및제2호라목의규정에의하면사업계획승인신청시주택법제17조제3항의규정에의한협의에필요한서류를제출토록하고있으므로관계된모든서류를제출해야함 Q11. 대지조성사업지구로사업승인받은지구안에서의주택건설인허가절차

35 A11. 주택법제16조에따른대지조성사업계획승인에의하여조성된대지는그로인하여이미그대지의용도가지정되는것이므로사용검사후라면당초지정된용도로사용하여야하는것이며, 인허가에있어서는대지조성사업계획을받은단지에대지조성사업계획에따라 20호이상의주택을건설하게되는경우에는동계획에적합하게동법제16조의규정에따른주택건설사업계획승인을받아건축하여야하며, 20호미만의주택을건설하고자하는경우에는동계획에적합한범위내에서건축법령에따라건축이가능함 Q12. 소유권이미확보된상태에서토지사용승낙서로사업승인신청시수십년전부터사용되어온사실상의도로를아파트단지진입도로로사용할경우사업승인신청시까지토지사용승낙서를첨부하여야하는지아니면분양승인신청전까지하여도되는지 A12. 등록업자가사업주체가되어주택건설사업을시행하고자하는경우에는주택법시행규칙제9조제2항제4호규정에의거토지사용승낙서를첨부하여사업계획승인신청할수있으며, 이때토지소유권은입주자모집공고승인신청전까지확보하여야함. 반면토지소유자, 주택조합또는고용자가등록업자와공동사업주체가되어주택을건설하고자하는경우에는같은법시행령제12조에의거사업계획승인신청전에토지소유자, 주택조합또는고용자가주택용대지의소유권을확보하도록되어있음 Q13. 사업계획승인신청시국토의계획및이용에관한법률에서정한지구단위계획구역지정등에대한의제관계는 A13. 주택법제17조제1항제5호및동법부칙제1조의규정에의하여의제처리할수있도록되어있으며, 이경우인허가등의의제를받고자하는자는동법제17조제2항의규정에서동법제16조제1항의규정에의한사업계획승인을신청하는때에해당법률이정하는관계서류를함께제출하여야하며, 시도지사는동법제16조의규정에의하여사업계획을승인하고자하는경우에그사업계획에동조제1항각호의 1에해당하는사항이포함되어있는경우에는해당법률이정하는관계서류를미리관계행정기관의장에게제출하고협의하도록규정하고있음

36 제 Ⅲ 장 주택건설공사의시공제한및규모별건설비율 제 1 절주택건설공사의시공제한 ( 법제 20 조, 영제 20 조 ) ㅇ법제16조에따라사업계획승인을받은주택의건설공사는 건설산업기본법 제 9조에따른건설업자로서토목건축공사업또는건축공사업의등록을한자또는주택법제12조에따라건설업자로간주하는등록사업자가아니면시공할수없음. - 공동주택의방수 위생및냉난방설비공사는 건설산업기본법 제 9조에따른건설업자로서다음에해당하는자 *( 특정열사용기자재를설치 시공하는경우에는 에너지이용합리화법 에따른시공업자를말한다 ) 가아니면시공할수없음. * 방수설비공사 : 미장 방수 조적공사업, 위생설비공사 : 기계설비공사업 냉 난방설비공사 : 기계설비공사업 난방시공업 ㅇ국가또는지방자치단체인사업주체는제16조에따라사업계획승인을받은주택건설공사의설계와시공을분리하여발주하여야함. 다만, 주택건설공사중총공사비 ( 대지구입비를제외한다 ) 가 500억원이상인공사로서기술관리상설계와시공을분리하여발주할수없는공사의경우에는 국가를당사자로하는계약에관한법률시행령 제79조제1항제5호의규정에따른일괄입찰방법으로시행할수있음. 제 2 절주택의규모및규모별건설비율 ( 법제 21 조, 영제 21 조 ) 1. 주택의규모 ㅇ사업주체가사업계획승인을얻어건설하여공급하는주택의규모에대하여는우리나라의주택현실을고려하여단독주책은 1호당주거전용면적 330m2이하로하고, 공동주택은 1세대당주거전용면적 297m2이하로제한하고있음. - 다만, 국토해양부장관은도시의건전한발전과산업및관광의진흥을위하여필요하거나그밖에특별한사유가있는경우에는이러한주택의규모에대한기준을초과하여따로정할수있음

37 < 표 3.1> 주택법에의하여건설되어지는주택의단위규모 ( 단위 : 주거전용면적 ) 구분 민영주택 국민주택 단독주택 호당 330m2이하 호당 85m2이하 수도권외의도시지역이아닌 공동주택 세대당 297m2이하 세대당 85m2이하 읍또는면의지역은 100m2이하 * 주거전용면적은외벽의내부선을기준 ( 안목치수 ) 으로함 ( 건축면적이외벽또는기둥의중심 선으로하는것과는다름 ) 2. 주택의규모별건설비율 ㅇ국토해양부장관은주택수급의적정을기하기위하여필요하다고인정하는때에는사업주체가건설하는주택의 75%( 주택조합이나고용자가건설하는주택은 100%) 이하의범위안에서사업계획승인을얻은단위사업계획별로일정비율이상을국민주택규모로건설하게할수있음. 지역조합, 직장조합, 고용자가건설하는주택중당해조합원및종업원에게공급되는주택에대하여는 100% 를국민주택규모 ( 주거전용면적 85m2이하 ) 이하로건설하여야함 - 이에따라, 국토해양부장관은민간사업주체가보유하고있는민간택지에주택을건설하는경우와지역, 직장주택조합및고용자가주택을건설하는경우에적용할주택의규모별건설비율을지침으로정하여운용하고있음. < 주택조합등에대한주택규모별공급비율에관한지침 > ( 국토해양부주택정책과-5, ) 제1조 ( 목적 ) 이지침은주택법 ( 이하 법 이라한다 ) 제21조및같은법시행령제21조제4항의규정에따라주택조합등이건설하는주택의규모별비율을정하여규모별로적정하게건설, 공급하고자함을목적으로한다. 제2조 ( 적용범위 ) 이지침은법제16조의규정에의하여사업계획승인을받아건설하는조합주택과고용자가건설하는주택및사업주체가국가, 지방자치단체와한국토지공사, 대한주택공사등공공기관이법, 택지개발촉진법, 도시개발법및기타법률에의하여개발, 공급하는택지이외의방법으로취득또는보유하고있는택지 ( 이하 사업자보유택지 라한다 ) 에건설하는주택에적용한다. 제3조 ( 민영주택의규모별건설비율 ) 사업주체가수도권정비계획법상의과밀억제권역에서사업자보유택지에건설하는 300세대이상의주택에대해서는전체건설호수의 20% 이상을전용면적 60m2이하로건설하여야한다. 제4조 ( 직장조합, 지역조합등의규모별건설비율 ) 법제10조제2항및제3항의규정에의한

38 직장조합, 지역조합및고용자가건설하는주택중당해조합원및종업원에게공급되는주택에대하여는국민주택규모이하로건설하여야한다. 제5조삭제 < > 제6조 ( 규모별건설비율의조정 ) 1 서울특별시장, 광역시장및도지사 ( 이하 시도지사 라한다 ) 는제3조의규정에의한건설비율에대해지역별로 5% 포인트범위안에서조정할수있다. 2 시도지사는미분양누적등의사유로인해일정기간동안건설비율을적용하지아니하고자할경우에는국토해양부장관의승인을얻어일정기간동안규모별건설비율을적용하지아니할수있다

39 제 Ⅳ 장 주택의설계및시공 ㅇ주택건설사업계획승인을얻어건설되는주택 ( 부대시설및복리시설을포함 ) 을설계하는자는다음설계도서작성기준에적합하게설계하여야하고, 주택을시공하는자와사업주체는설계도서에적합하게시공하여야함. - 사업계획승인을얻어건설하는주택건설사업을시공할수있는자는건설산업기본법에의하여등록한건설업자와주택법에의한시공권이있는등록사업자로한정됨. < 설계도서작성기준 > ㅇ설계도서는설계도, 시장서, 구조계산서, 수량산출서, 품질관리계획서등으로구분하여작성할것ㅇ설계도및시방서에는건축물의규모와설비, 재료, 공사방법등을기재할것ㅇ설계도, 시방서, 구조계산서는상호보완관계를유지할수있도록작성할것ㅇ품질관리계획서에는설계도및시방서에의한품질확보를위하여필요한사항을정할것 국토해양부장관은귀기준에관한세부기준을정하여고시할수있음 ( 주택의설계도서작성기준 )

40 제 Ⅴ 장 착공 ( 법제 16 조, 영제 18 조, 시행규칙제 12 조 ) ㅇ주택법은사업계획승인을받은사업의경우착공신고를의무화하고있다. 그이유는공사를장기간착공하지않고방치하는것을방지함으로써, 한정된토지를효율적으로이용하고부족한택지문제를해결하여주택수급을원활히하기위함임. - 사업계획승인을얻은사업주체는승인을얻은사업계획대로사업을시행하여야하며, 사업계획승인을얻은날부터 2년이내에공사에착수하여야함. - 다만, 사업계획승인권자인시도지사는다음과같은정당한사유가있다고인정하는경우에는사업주체의신청에따라그사유가종료된날부터 1년의범위안에서그공사의착수기간을연장할수있음. 1 문화재보호법에의하여문화재청장이매장문화재가포장되어있는것으로인정되는토지의소유자또는점유자에게발굴통지서교부가있은경우 ( 문화재발굴 ) 2 사업주체가소유권을확보하고있거나사용승낙을얻은사업시행지에대한소유권분쟁으로소송절차가진행중인경우 ( 토지소유권분쟁 ) 3 사업계획승인의조건으로부과된사항을이행함에따라공사착수가지연되는경우 ( 사업승인조건의이행 ) 4 천재지변또는사업주체에게책임이없는불가항력적인사유로공사착수가지연되는경우 ( 천재지변 ) 5 주택건설경기가극도로침체되는등공사에착수하지못할그밖의부득이한사유가있어사업계획승인권자로부터승인을얻은경우 ( 주택건설경기침체 ) - 유사입법사례 ( 건축법 ) 건축법제11조제7항 : 허가권자는허가를받은자가허가를받은날부터 1년이내에공사에착수하지아니하거나공사를착수하였으나공사의완료가불가능하다고인정하는경우에는그허가를취소하여야함. 다만, 허가권자는정당한이유가있다고인정하는경우에는 1년의범위안에서그공사의착수기간을연장할수있음. ㅇ사업계획승인을얻은사업주체가공사에착수하는경우, 시도지사에게신고하여야함. - 사업주체는착공신고를하고자하는때에는경계측량을하고건축물철거및멸실신고를한후, 착공신고서에다음의도서를첨부하여사업계획승인권자에게제출하여야함. 다만, 2내지 4의도서는주택건설사업의경우에한하여첨부함. 1 사업관계자상호간계약서사본 2 흙막이구조도면 ( 지하 2층이상의지하층을설치하는경우에한함 )

41 3 설계도서 ( 영제 23 조제 1 항 ) 중국토해양부장관이정하여고시하는도서 4 주택건설공사를감리할자로지정받은감리자의감리계획서및감리의견서 - 사업주체는착공을연기하고자하는때에는착공연기신청서를사업계획승인권자에게제출하여야함. ㅇ사업계획승인권자는착공신고서또는착공연기신청서를제출받은때에는착공신고필증또는착공연기확인서를신청인에게교부하여야함. ㅇ사업계획승인권자는사업주체가이러한사항들을위반하여공사에착수하지아니하는경우에는청문절차를거쳐사업계획승인을취소할수있고, 500만원이하의과태료에처할수있음

42 제 Ⅵ 장 사용검사 ( 법제 29 조, 영제 34 조, 시행규칙제 15 조 ) 제 1 절사용검사 ㅇ사업주체는제16조에따른사업계획승인을받아시행하는주택건설사업또는대지조성사업을완료한경우에는주택또는대지에대하여시장 군수 구청장 ( 국가 대한주택공사및한국토지공사가사업주체인경우와주택법시행령제15조제4항각호에해당하여국토해양부장관으로부터사업계획승인을얻은경우에는국토해양부장관을말한다 ) 의사용검사를받아야함. 다만, 사업계획승인조건의미이행등특별한사유가있어사업을완료하지못하고있는경우에는완공된주택에대하여동별로사용검사를받을수있도록하고있음. 1 사용검사대상 : 사업주체는주택건설사업또는대지조성사업을완료한경우에는주택 부대시설 복리시설및대지등의사업별로시장등의사용검사를받아야함 2 사용검사시기 : 원칙적으로주택건설사업이나대지조성사업을완료한경우에사용검사 3 사용검사효과 ( 사용승인의제 ) : 사업주체가사용검사를받은경우에는건축법에의한사용승인을받은것으로봄 4 사업주체가사용검사를받을수없는경우 : 사업주체가파산등으로사용검사를받을수없는경우에는당해주택의시공을보증한자가시공을완료하고사용검사를받거나또는입주예정자가사용검사를받을수있음 5 주택등의사용시기 : 원칙 ( 사용검사를받은후 ), 예외 ( 임시사용승인시 ) ㅇ사용검사권자는사용검사의대상인주택또는대지가사업계획의내용에적합한지여부를확인하여야하고, 사용검사는그신청일부터 15일이내에하여야함. ㅇ사업주체가사용검사를받았을때에는법제17조제1항에따라의제되는인 허가등에따른해당사업의사용승인 준공검사또는준공인가등을받은것으로봄. 이경우사용검사권자는미리관계행정기관의장과협의하여야하고협의요청을받은관계행정기관의장은정당한사유가없는한그요청을받은날부터 10일이내에의견을제시하여야함. ㅇ사업주체가파산등으로사용검사를받을수없는경우에는해당주택의시공을보증한자가잔여공사를시공하고사용검사를받아야하나, 시공보증자가없거나시공보증자가파산등으로시공을할수없는경우에는입주예정자의대표회의가시공자를정하여잔여공사를시공하고사용검사를받아야함. 이경우사용검사를받은자의구분에따라시공보증자또는세대별입주자의명의로건축물관리대장등재및소유권보존등기를할수있음

43 - 입주예정자대표회의가사용검사를받아야하는경우에는입주예정자로구성된대책회의를소집하여그내용을통보하고, 건축공사현장에 10일이상그사실을공고하여야함. 이경우입주예정자는그과반수의동의를얻어 10인이내의입주예정자로구성된입주예정자대표회의를구성하여야함. 제 2 절임시사용승인 ㅇ사업주체또는입주예정자는사용검사를받은후가아니면주택또는대지를사용하게하거나사용할수없으나, 주택건설사업의경우건축물의동별로공사가완료된때, 대지조성사업의경우에는구획별로공사가완료된때에는사용검사권자의임시사용승인을받아사용이가능함. - 임시사용승인을받고자하는자는사용검사권자에게임시사용승인을신청하여야하고, 사용검사권자는임시사용승인의신청을받은때에는임시사용승인대상인주택또는대지가사업계획의내용에적합하고, 사용에지장이없는경우에한하여임시사용을승인할수있으며, 이경우임시사용승인의대상이공동주택인경우에는세대별로임시사용승인이가능함. <FAQ 3> 파산시사용검사및보존등기 Q1. 사업주체의파산등으로시공보증사인대한주택보증 ( 주 ) 이입주예정자에게환급이행을완료한후주택건설공사를계속하는경우시공보증자로서사용검사및소유권보존등기가가능한지여부 A1. 주택법제35조제1항및제2항에의하면사업주체가파산등으로주택건설사업을계속할수없는경우에는시공을보증한자가잔여공사를시공하고사용검사를받도록하고있으며, 이경우시공보증자의명의로소유권보존등기를할수있도록규정하고있음. 따라서, 귀질의에서의경우대한주택보증은시공보증사로서사용검사및소유권보존등기가가능할것임. 다만, 입주예정자에게환급을하는경우에는상호간분쟁이없도록조치하여야할것임. 또한새로운입주자모집공고절차등은주택공급에관한규칙에따라야할것임

44 <FAQ 4> 기타 가. 공공시설귀속 Q1. 주택건설사업계획승인을받은사업지구내기존의공공시설에대체되는공공시설을당해지구밖 ( 당해지구에주로이용됨 ) 에설치하는경우주택법제30조에따른공공시설의귀속규정을적용받을수있는지여부 A1. 주택법제30조제1항에의하면사업주체가제16조제1항의규정에의하여사업계획승인을얻은사업지구안의토지에새로이공공시설을설치하거나기존의공공시설에대체되는공공시설을설치하는경우에그공공시설의귀속에관하여는국토의계획및이용에관한법률제65조및제99조의규정을준용토록하고있는바, 대체되는공공시설도당해지구안에설치하는것이원칙이나, 귀질의에서와같이사업지구밖이라도대체시설이당해사업지구에주로이용되는경우라면동규정을적용받을수있는것임. 나. 분양승인 Q. 주택법시행령제 15 조제 3 항에의하여동일한사업주체로판명된자가사업승인을얻어 10 세대를건설할때에도주택공급에관한규칙제2조및제3조의적용을받아분양승인을득하여야하는지 A. 주택법시행령제15조제3항에의하여동일한사업주체로판명된자는기건축허가를받아건설한주택의수를포함하여 20세대이상이되어사업승인을받게되는것이므로현재의건설주택수가 10세대일지라도주택공급에관한규칙에따라분양승인을얻어야할것으로판단됨

45 제 2 편주택건설기준

46 차례 Contents 제 Ⅰ 장 주택건설기준의개요 49 제 1 절관련법규 49 제 2 절주택건설기준의주요내용 49 제 3 절주요용어의정의 50 제 4 절적용대상 53 제 Ⅱ 장 주택단지의시설 56 제 1 절단지안의시설 56 제 2 절주택단지의주거환경보호 56 제 3 절공동주택의배치 59 제 4 절지하층의활용 59 제 5 절주택과복합건축제한 60 제 Ⅲ 장 주택의구조및설비 62 제 1 절기준척도 62 제 2 절세대간경계벽 62 제 3 절승강기설치 64 제 4 절계단 복도및난간설치기준 66 제 Ⅳ 장 부대시설 69 제 1 절진입도로 69 제 2 절주택단지안의도로 71 제 3 절주차장 71 제 4 절관리사무소 73 제 5 절조경시설 73 제 6 절수해방지 73 제 7 절안내표지판 74 제 8 절통신시설 75 제 9 절보안등

47 제 10 절가스공급시설 75 제 11 절비상급수시설 76 제 12 절난방설비 77 제 13 절배기설비 77 제 14 절급배수시설 77 제 15 절전기시설등 78 제 Ⅴ 장 복리시설 79 제 1 절어린이놀이터 79 제 2 절근린생활시설등 80 제 3 절유치원 80 제 4 절주민운동시설 81 제 5 절경로당 82 제 6 절주민공동시설 83 제 7 절보육시설 83 제 8 절문고 83 제 Ⅵ 장 대지조성 84 제 1 절대지의조성 84 제 2 절간선시설 85 제 Ⅶ 장 주택성능등급표시제도 86 제 1 절도입배경 86 제 2 절제도현황 86 제 3 절주택성능등급인정기관 86 제 4 절성능등급표시방법 86 제 5 절성능등급평가방법 87 제 Ⅷ 장 공업화주택 88 제 1 절공업화주택의인정 88 제 2 절인정절차등 88 제 3 절공업화주택의건설촉진

48 제 4 절인정취소 89 < FAQ > <FAQ 1> 정의 52 <FAQ 2> 적용범위 53 <FAQ 3> 특례 55 <FAQ 4> 다른법률과의관계 55 <FAQ 5> 소음및위해시설로부터보호 57 <FAQ 6> 공동주택의배치 59 <FAQ 7> 지하층의활용 59 <FAQ 8> 세대간경계벽 64 <FAQ 9> 승강기 65 <FAQ 10> 계단및난간 67 <FAQ 11> 진입도로 69 <FAQ 12> 수해방지 73 <FAQ 13> 안내표지판 75 <FAQ 14> 비상급수시설 76 <FAQ 15> 용도변경 76 <FAQ 16> 급배수시설 78 <FAQ 17> 어린이놀이터 79 <FAQ 18> 근린생활시설 80 <FAQ 19> 유치원 81 <FAQ 20> 주민운동시설 82 <FAQ 21> 노인정 82 <FAQ 22> 기타 ( 보육시설 ) 83 < 표 > < 표 1.1> 기준주요내용 49 < 표 3.1> 벽식구조및혼합구조 63 < 표 3.2> 라멘구조 63 < 표 3.3> 무량판구조

49 < 표 3.4> 계단의치수 66 < 표 3.5> 복도의유효폭및구조 66 < 표 4.1> 기간도로에연접길이및진입도로폭기준 69 < 표 4.2> 2 이상인진입도로기준 69 < 표 4.3> 주차장 71 < 표 4.4> 안내표지판설치규격 74 < 표 7.1> 성능등급항목 86 < 표 7.2> 주택성능등급표시예 87 < 그림 > < 그림 8.1> 공업화주택인정절차도

50 제 Ⅰ 장 주택건설기준의개요 제 1 절관련법규 ㅇ주택건설기준등에관한규정은 주택법 제2조, 제21조, 제21조의2, 제21조의3, 제35조, 제 36조에따름 - 주택법 제2조 ( 용어의정의 ) - 주택법 제21조( 주택건설기준등 ) - 주택법 제21조의2( 주택성능등급의표시등 ) - 주택법 제21조의3( 환기시설의설치등 ) - 주택법 제21조의4( 바닥충격음성능등급인정등 ) - 주택법 제35조( 공업화주택의설정등 ) - 주택법 제36조( 공업화주택의인정취소 ) ㅇ주택건설기준등에관한규칙은 주택법 제35조1항과 주택건설기준등에관한규정 에서위임된사항과그시행에관하여필요한사항을규정함을목적으로함 제 2 절주택건설기준의주요내용 < 표 1.1> 기준주요내용 구분주택단지의시설주택의구조및설비 부대시설 복리시설 대지조성주택성능등급표시제도공업화주택 규정내용 소음등으로부터보호, 공동주택배치, 지하층활용, 주택복합건축 척도기준, 세대간경계벽등, 승강기등, 계단등, 복도, 난간, 화장실, 장애인등의편의시설, 장애인전용주택의시설기준, 구조내력등진입도로, 주택단지안의도로, 주차장, 관리사무소, 조경시설등, 수해방지등, 안내표지판, 통신시설, 보안등, 가스공급시설, 비상급수시설, 난방시설등, 폐기물보관시설, 전기시설, 소방시설, 방송통신을위한공동수신설비의설치등, 급 배수시설, 배기시설등어린이놀이터, 근린생활시설등, 유치원, 운동시설, 경로당등 대지의안전, 간선시설 주택성능등급표시대상, 심사및평가, 처리보고 공업화주택의인정등, 인정취소의공고

51 제 3 절주요용어의정의 ㅇ주택단지 - 주택법제16조의규정에의한사업계획의승인을얻어주택과부대시설및복리시설을건설하거나설치하는일단의토지 - 철도 고속도로 자동차전용도로 기간도로 폭 20미터이상인일반도로 폭 8미터이상인도시계획예정도로기타이와유사한시설로분리된토지는이를각각별개의주택단지로봄 ㅇ부대시설 - 주택에부대되는시설또는설비 ( 주차장, 관리사무소, 담장, 건축법제2 조제3호의규정에의한건축설비, 기타대통령령이정하는시설등 ) - 기타부대시설 ( 제4조 ) 보안등 대문 경비실 자전거보관소 조경시설 옹벽 축대 안내표지판 공중화장실 저수시설 대피시설 쓰레기수거및처리시설 오수처리시설 소방시설 냉난방공급시설 정화조 지하양수시설 주택단지안의도로등 ㅇ복리시설 - 주택단지안의입주자등의생활복리를위한공동시설 ( 어린이놀이터, 근린생활시설, 유치원, 주민운동시설, 경로당, 기타대통령령이정하는시설 ) - 기타부대시설 ( 제5조 ) 근린생활시설 ( 장의사 총포판매소 단란주점 안마시술소는제외 ), 종교집회장, 소매시장 상점, 교육연구및복지시설, 금융업소, 공동작업장, 아파트형공장, 사회복지관, 주민공동시설, 도시계획시설인시장, 기타사업계획승인권자가거주자의생활복리또는편익을위하여필요하다고인정하는시설 ㅇ주민공동시설 - 공동주택의거주자가공동으로관리하는시설로서주민운동시설 주민교육시설 ( 영리를목적으로하지아니하고공동주택의거주자를위한교육장소로이용되는시설을말한다 ) 청소년수련시설 주민휴게시설 도서실 ( 도서관법 제2조제4호가목에따른문고와정보통신망을갖추고인터넷등을할수있는정보문화시설을포함 ) 독서실 입주자집회소 경로당 보육시설그밖에거주자의취미활동이나가정의례또는주민봉사활동등에사용할수있는시설

52 ㅇ기간도로 - 보행자및자동차의통행이가능한도로로서국토의계획및이용에관한법률에의한주간선도로 보조간선도로 집산도로 8m 이상의국지도로 - 도로법에의한일반국도 특별시도 광역시도또는지방도 - 기타관계법령에의하여설치된도로로서상기기준에준하는도로 ㅇ진입도로 - 보행자및자동차의통행이가능한도로로서기간도로로부터주택단지의출입구에이르는도로 ㅇ의료시설 - 의원ㆍ치과의원ㆍ한의원ㆍ조산소ㆍ보건소지소ㆍ병원 ( 전염병원등격리병원을제외한다 ) ㆍ한방병원및약국 ㅇ주민운동시설 - 거주자의체육활동을위하여설치하는옥외ㆍ옥내운동시설 ( 체육시설의설치ㆍ이용에관한법률 에의한신고체육시설업에해당하는시설을포함한다 ) ㆍ생활체육시설기타이와유사한시설 ㅇ독신자용주택 - 근로자를고용하는자가그고용한근로자중독신생활 ( 근로여건상가족과임시별거하거나기숙하는생활을포함한다. 이하같다 ) 을영위하는자의거주를위하여건설하는주택 - 국가ㆍ지방자치단체또는공공법인이독신생활을영위하는근로자의거주를위하여건설하는주택

53 <FAQ 1> 정의 Q1. 일단의대지를관통하여고가도로가설치된경우이를하나의주택단지로볼수있는지 A1. 주택법제2조의규정에의하여 " 주택단지 " 라함은법제16조의규정에의한사업계획의승인을얻어주택과부대시설및복리시설을건설하거나설치하는일단의토지를말함. 다만, 철도 고속도로 자동차전용도로 기간도로 폭 20미터이상인일반도로 폭 8미터이상인도시계획예정도로기타이와유사한시설로분리된토지는이를각각별개의주택단지로보고있음 Q2. 공동주택을건설하는주택단지와기간도로를연결하는진입도로의정의와진입도로의폭이보도까지포함한것인지및차도폭과보도폭의비율이있는지 A2. 주택건설기준등에관한규정제2 조제8호및제25조에서 진입도로 라함은보행자및자동차의통행이가능한도로로서기간도로로부터주택단지의출입구에이르는도로를말하며, 주택단지의총세대수에따라정해지는기간도로와접하는폭또는진입도로의폭을확보하도록규정하고있으며, 진입도로는보도까지포함하는것이며, 동규정상차도폭과보도폭의비율에대하여별도로정하고있지않으나보행자및자동차의통행이가능하고교통량등을종합적으로검토하여결정되어야함 Q3. 어린이보호구역지정으로어린이등하교시 (08:00~09:00, 12:00~15:00) 차량통행이제한되는폭 10미터의도로를아파트 (117 세대 ) 의진입도로로볼수있는지 A3. 주택건설기준등에관한규정제2 조및제25조의규정에의하여주택건설사업시설치하여야하는진입도로는보행자및자동차의통행이가능한도로로서주택단지의총세대수에따라일정폭이상을기간도로로부터주택단지의출입구까지확보하여야함. 질의와같이일정시간대에통행이제한되는경우에는당해지역의이해관계를가진주민등과주택건설이완성된후입주자에게미치는영향등을고려하여주택법령에서정하는진입도로의개설취지에부합하는지의여부는당해주택건설사업계획승인권자가적의판단하여야할사항임

54 제 4 절적용대상 ㅇ사업주체가주택법제16조제1항의규정에의한사업계획승인을얻어건설하는주택및그부대 복리시설과대지조성사업계획의승인을얻어조성하는대지에적용 사업계획승인대상 : 단독주택 20 호이상, 공동주택 20 세대이상 <FAQ 2> 적용범위 Q1. 건축허가를받은주상복합공동주택으로서비상용승강기를설치하여야하는지 A1. 건축법제64조제2항의규정에의하여높이 31미터를넘는건축물에는동법시행령제90조제1항각호의기준에의한대수이상의비상용승강기 ( 비상용승강기의승강장및승강로를포함한다 ) 를설치하여야함 Q2. 단독주택 20호의규모로주택건설사업계획승인신청시주택건설기준등에관한규정을적용하여어린이놀이터, 관리사무실, 노인정, 상가 ( 근린생활시설 ) 등을설치하여야하는지 A2. 주택건설기준등에관한규정제3 조에의하여주택법제16조의규정에의한주택건설사업계획의승인을얻어건설하는주택, 부대시설및복리시설에대하여는동규정을적용하여야함. 그러나주택건설기준등에관한규정에서제28조 ( 관리사무소 ) 는 50세대이상의주택을건설하는주택단지에, 제46조 ( 어린이놀이터 ) 는 50세대이상의주택단지에, 제55조제1항 ( 노인정 ) 은 100세대이상의주택단지에대하여적용하는규정이며, 제50조 ( 근린생활시설등 ) 는의무설치대상이아니라설치시매세대당 6제곱미터의비율로산정한면적을초과하지않도록제한하는규정등일부조항이질의의단독주택 20호규모의주택을건설하는주택단지에대하여적용되지않음 Q3. 공동주택단지내에설치된방음벽이부대시설에해당되는지 A3. 공동주택단지내부대시설이라함은주차장 담장 건축법제2조제3호의규정에의한건축설비, 기타주택건설기준등에관한규정제4 조에의한시설을말함

55 Q4. 주택법제16조의규정에의하여주택건설사업계획승인을얻어건설하는아파트단지내에자전거주차장 ( 보관소 ) 를설치하는기준은 A4. 주택법제2조제8호및주택건설기준등에관한규정제4 조에서자전거보관소는공동주택단지내에설치할수있는부대시설로규정하고있으나, 설치기준에대하여는동법령상별도로규정된바없음. 참고로자전거주차장의설치 운영에대하여는자전거이용활성화에관한법률에서규정하고있음. Q5. 공동주택단지내에설치된비디오대여점은무슨용도에해당되는지 A5. 주택법제16조의규정에의한사업계획승인을얻어건설하는공동주택단지안에설치된비디오대여점이동일한건축물안에서당해용도에쓰이는바닥면적의합계가 1천제곱미터미만인경우라면주택건설기준등에관한규정제5 조에의한복리시설에해당되는것임. 적용의특례 ( 주택건설기준일부규정적용배제 ) - 공업화주택또는새로운건설기술을적용하는주택 : 기준척도, 난방설비등 - 도시계획시설인시장과주택의복합건축물 : 소음등으로부터보호, 공동주택배치, 기준척도, 주택단지안의도로설치, 녹지내휴게시설의설치, 비상급수시설의설치, 난방설비기준, 폐기물보관시설의설치, 근린생활시설의설치, 유치원설치, 주민운동시설의설치, 경로당등의설치 - 상업지역안에주택을건설하는경우 : 소음등으로부터보호, 공동주택배치, 기준척도, 근린생활시설의설치, 유치원의설치, 주민운동시설의설치 - 폭 12m 이상의일반도로변 ( 주택단지안의도로제외 ) 에연접하여주택과주택이외의건축물을복합으로건축하는경우 ( 주택외시설의바닥면적합계가당해건축물연면적의 1/5 이상인경우에한함 ) : 소음등으로부터보호, 공동주택배치, 기준척도, 근린생활시설의설치 - 독신자용주택인경우 ( 분양주택제외 ) : 기준척도, 주차장의설치, 통신시설의설치, 어린이놀이터의설치, 유치원설치, 경로당 - 주택재건축사업 ( 사업계획승인권자가주거환경에위해하지아니하다고인정하는경우 ) : 소음등으로부터보호규정 - 노인복지주택 : 관리사무소의설치, 가스공급시설의설치, 어린이놀이터, 유치원, 주민운동시설, 경로당 - 행정중심복합도시, 재정비촉진지구에서복리시설에상응하거나그수준을상회하는규모와기능을갖춘경우, 접근의용이성과이용효율성등의측면에서단지안에설치하는복리

56 시설과큰차이가없을경우 : 어린이놀이터, 주민운동시설, 경로당, 문고설치 - 도시형생활주택 : 소음등으로부터보호규정, 공동주택비치, 기준척도, 관리사무소, 조경시설, 안내표지판, 비상급수시설, 어린이놀이터, 경로당, 문고설치 - 주차장완화구역의원룸형, 기숙사형주택 : 도시형생활주택의특례외공동주택바닥규정, 계단등 <FAQ 3> 특례 Q1. 사업계획승인을받은상업지역안의주택 ( 아파트 ) 에대하여현재임시사용승인을득하여사용중에있으며, 사용검사권자의임시사용승인시조건중에사용검사전까지공공기관 ( 보건환경연구원 ) 에소음측정을의뢰하여그결과를제출하도록하고있는바, 상업지역안에주택을건설하는경우에주택건설기준등에관한규정제9조의규정을적용하여야하는지 A1. 주택건설기준등에관한규정제7 조제2항에서상업지역안에주택을건설하는경우에는동규정제9조 ( 소음등으로부터보호 ) 의규정을적용하지않토록규정하고있음. <FAQ 4> 다른법률과의관계 Q1. 사업계획승인을얻은공동주택단지안의상가의토지구획에있어경계석또는식수등을하여구획하고, 구획된대지에대하여별도의건폐율을적용하여야하는지 A1. 주택건설기준등에관한규정제8 조단서규정에의하여복리시설의설치를위하여따로구획 양여하는토지는이를별개의대지로보고있으므로, 구획방법등구체적인사항에대하여는현지여건을자세히알고있는당해사업계획승인권자의판단에따라야함

57 제 Ⅱ 장 주택단지의시설 제 1 절단지안의시설 ㅇ주택단지에는관계법령에의한지역 지구에불구하고부대시설 복리시설 간선시설 도시계획시설은설치가능 ( 간선시설 ) 도로 상하수도 전기시설 가스시설 통신시설및지역난방시설등주택단지안의기간시설을당해주택단지밖에있는동종의기간시설에연결시키는시설. 다만가스시설 통시설및지역난방시설의경우는주택단지안의기간시설을포함 ㅇ상업지역안에주택을건설하는경우와폭 12미터이상인일반도로에연접하여주택을주택외의시설과복합건축물로건설하는경우는관계법령에의하여당해건축물이속하는지역또는지구안에서제한되지아니하는시설은이를건설하거나설치가능 제 2 절주택단지의주거환경보호 1. 소음으로부터보호 ㅇ공동주택을건설하는지점의소음도가 65dB 이상인경우 - 방음벽등방음시설을설치하여소음도가 65dB 미만이되도록조치 - 공동주택이 국토의계획및이용에관한법률 제36조에따른도시지역 ( 주택단지면적이 30만제곱미터미만인경우로한정한다 ) 또는 소음 진동규제법 제26조에따라지정된지역에건축되는경우로서다음의기준을모두충족하는경우에는그공동주택의 6층이상인부분에대하여적용배제 세대안에설치된모든창호를닫은상태에서거실에서측정한소음도 ( 이하 실내소음도 라한다 ) 가 45데시벨이하일것 공동주택의세대안에 건축법시행령 제87조제2항에따라정하는기준에적합한환기설비를갖출것 2. 위해시설로부터보호 ㅇ공동주택 어린이놀이터 의료시설 ( 약국제외 ) 유치원 보육시설및경로당 ( 이하공동주택등 ) 은다음의시설로부터 50m 이상이격배치

58 공동주택등 ( 어린이놀이터 유치원 보육시설제외 ) 은주유소 ( 석유판매소포함 ) 로부터 25m이상이격배치, 공동주택등 ( 유치원및보육시설제외 ) 은시내버스차고지에설치된자동차용천연가스충전소 ( 내용적 20세제곱미터이하 ) 로부터 30m ( 지경부고시기준의방호벽설치시 : 25m) 이상이격배치 - 위해공장 ( 이전이확정되어인근에공동주택을건설하여도지장이없다고사업계획승인권자가인정하여고시한공장은제외, 국토의계획및이용에관법률에의한주거지역또는제2 종주거단위계획구역안의경우에는사업계획승인권자가주거환경에위해하다고인정하여고시한공장에한함 ) - 위험물저장및처리시설 - 사업계획승인권자가주거환경에특히위해하다고인정하는시설 ( 설치계획이확정된시설을포함 ) <FAQ 5> 소음및위해시설로부터보호 Q1. 주유소 ( 석유판매취급소 ) 시설과공동주택까지의이격거리기준은 A1. 주택건설기준등에관한규정제9 조제3항의규정에의하여공동주택등 ( 어린이놀이터 유치원및보육시설을제외 ) 은주유소 ( 석유판매취급소 ) 시설로부터수평거리 25미터이상떨어진곳에배치하도록하고있는바, 이경우거리산정은주유소외곽경계선인담또는벽 ( 담또는벽이없는경우부지경계선 ) 으로부터당해공동주택등의외벽까지를말하는것임. Q2. 주거지역내에서대기관련무신고공해배출시설폐쇄명령 ( 관할관청 ) 을받고도불법으로조업중인공장을주택건설기준등에관한규정제9조제3항각호에해당되는시설로보아시설로부터 50미터이상떨어진곳에공동주택등을설치하여야하는지 A2. 주택건설기준등에관한규정제9 조제3 항의규정에의하여공동주택등은도시계획법에의한주거지역또는국토이용관리법에의한취락지구안의경우에는사업계획승인권자가주거환경에위해하다고인정하여고시한공장, 건축법시행령별표1 의규정에의한위험물저장및처리시설, 기타사업계획승인권자가주거환경에특히위해하다고인정하는시설로부터 50미터를이격하도록하고있음. 따라서귀질의의공장이주거지역내에설치되어있는공장으로서사업계획승인권자가주거환경에위해하다고인정하여고시한공장이아니라면동조항의이격거리는적용되지않는것이며, 기타사업계획승인권자가주거환경에특히위해하다고인정하는시설에포함되는지여부는시설의범위가구체적으로명시된바없으나, 소음등유해시설로부터공동주택등의준공후입주자등

59 이받을피해를최소화하려는취지임을볼때질의의공장이공해배출시설폐쇄명령을받은후이행가능여부, 관련법위반에따른처분에대하여미이행시철거등행정대집행등의가능여부, 공동주택등의준공후존치여부등을현지여건을자세히알고있는사업계획승인권자가종합적으로판단하여결정하여야할것임. Q3. 공동주택의소음방지를위하여폭 10 미터의시설녹지와폭 10 미터의수림대가설치 ( 사업계획승인조건 ) 되어있는바, 이중폭 10미터의수림대가고사등기능을상실한관계로방음벽으로변경하고나머지면적을주차장으로용도변경할수있는지 A3. 귀질의의폭10미터의수림대가주택건설기준등에관한규정제9 조의규정에의하여의무적으로설치된시설이라면이를다른용도로변경할수없는것이나, 방음벽으로의변경에대하여는사업계획승인당시방음벽이아닌수림대를설치한취지, 현재소음방지효과가없는원인이고사등관리상의부주의, 시설녹지와의연계성등을종합적으로판단하여처리하여야사항임. Q4. 소음배출시설이설치되어있는공장은주택건설기준등에관한규정제9조제2항의규정에적용되는지 A4. 공장이소음 진동규제법제2조제3호의규정에의한소음배출시설이설치되어있는공장이라면주택건설기준등에관한규정제9 조제2항의규정에적용되는것임. Q5. 주택건설기준등에관한규정제9조제 3항각호의공장등의시설과공동주택 어린이놀이터등과의이격거리기준은 A5. 주택건설기준등에관한규정제9 조제3항의규정에의하여공동주택등은동조동항각호의시설로부터일정거리이상떨어진곳에배치하도록되어있으며, 이경우거리산정기준은당해공해공장등의시설로부터당해공동주택등의외벽까지의거리를말하는것임

60 제 3 절공동주택의배치 ㅇ도로 주차장으로부터공동주택의외벽 ( 발코니, 이와유사한것포함 ) 까지 2m 이상띄우고, 그부분에는식재등조경에필요한조치를하여야함. 다만, 필로티에설치된보행용도로에사업계획승인권자가인정하는보행자안전시설이설치된경우에는그러하지아니함 <FAQ 6> 공동주택의배치 Q1. 사업계획승인대상공동주택단지내에택지개발지침에의한공공보행통로 ( 폭 3미터 ) 가있는경우에주택건설기준등에관한규정제10조의규정에따라이의경계선으로부터공동주택의측벽까지의거리를 2미터이상띄우고, 그띄운부분에식재등조경에필요한조치를하여야하는지 A1. 주택건설기준등에관한규정제10조의규정에의하여도로 ( 주택단지안의도로를포함 ) 및주차장 ( 지하또는피로티기타이와유사한구조에설치하는주차장및차로를제외 ) 의경계선으로부터공동주택의외벽 ( 발코니기타이와유사한것을포함 ) 까지의거리는 2미터이상띄어야하며, 그띄운부분에는식재등조경에필요한조치를하여야함. 따라서귀질의의공공보행통로의기능및구조가차량및보행자통행이가능한도로가아닌보행자만이이용할수있는산책로또는보행자전용도로라면위규정에해당되지않을것으로판단됨. 제 4 절지하층의활용 ㅇ공동주택을건설하는주택단지에설치하는지하층은근린생활시설 ( 변전소 정수장 양수장제외 ) 주차장및주민공동시설기타관계법령에의하여허용되는용도사용가능 ㅇ구조및설비는건축법제 53 조에적합해야함 <FAQ 7> 지하층의활용 Q1. 아파트동의피트층에에어로빅및태권도교실을설치할수있는지

61 A1. 피트층의위치나규모등이명확하지않아정확한회신은어려우나아파트동의지하층에위치하여입주자공유인부대시설 ( 설비등 ) 이설치되는지하층과유사한부분이거나건축법등관계법령상거실로사용할수없는부분이라면주택건설기준등에관한규정제11조의규정의지하층으로볼수없으므로이를다른용도로변경할수없는것임. Q2. 사업계획승인을받은아파트의지하층 ( 지하대피소 ) 을주민운동시설로용도변경할수있는지 A2. 주택건설기준등에관한규정제11조의규정에의하여지하층을주차장, 주민공동시설등으로활용하고자하는경우에는그구조및설비가건축법제53조의규정에적합하여야하며, 질의의지하층 ( 지하대피소 ) 이공동주택의급 배수관등의부대시설을설치한부분으로거실 ( 주민운동시설 ) 등으로사용하기위하여반자등을설치하여기설치된설비등에대한점검등이곤란한경우라면이를다른용도로변경하여사용할수없는것임. Q3. 지하주차장과연결된아파트지하층의비어있는공간을창고로사용할시절차는 A3. 지하층이종전건축법령에따라일정면적비율의지하층을의무적으로설치하여특정한용도없이유사시대피시설의공간만확보하여방치되고있는경우라면주택건설기준등에관한규정제11조의규정에의하여이를활용할수있는것이며, 창고로용도변경시주택법시행령제47조제1 항관련별표3 의규정에의하여전체입주자 3분의2 이상의동의를얻어행위신고를하여야가능한것임. 그러나당해아파트의부대시설인급 배수관등의설비를설치하기위한공간이라면창고설치로인하여부대시설물유지관리등에문제가발생될우려가있어건축법등관련법령등을종합적으로검토하여야할것으로사료됨 제 5 절주택과복합건축제한 ㅇ숙박시설 위락시설 공연장 공장 위험물저장및처리시설 사업계획승인권자가주거환경에지장이있다고인정하는시설은주택과복합건축금지단, 정비사업 ( 도시및주거환경정비법 ) 또는공장재개발사업에따라복합건축물을건설하는경우에는제외ㅇ주택과주택이외의시설을동일건축물에복합하여건설하는경우사생활보호 방범및방화등주거의안전과소음 악취등으로부터주거환경이보호될수있도록주택의출입구 계단및승강기등을주택외의시설과분리

62 - 다만, 제1항각호의어느하나에해당하는구역등에층수가 50층이상이거나높이가 150 미터이상인복합건축물을건축하는경우로서사업계획승인권자가사생활보호ㆍ방범및방화등주거의안전과소음ㆍ악취등으로부터주거환경이보호될수있다고인정하는숙박시설과공연장의경우에는그러하지아니하다

63 제 Ⅲ 장 주택의구조및설비 제 1 절기준척도 ㅇ주택의평면및각부위의치수는기준척도에적합하여야함 - 치수및기준척도는안목치수원칙 - 거실및침실의평면각변의길이 10센티미터단위 - 부엌 식당 욕실 화장실 복도 계단및계단참의평면각변의길이또는너비는 10센티미터단위 - 거실및침실의반자높이 ( 반자설치시 ) 는 2.2미터, 층높이는 2.4미터이상으로하되각각 5센티미터단위로함 - 창호설치용개구부의치수는한국산업규격이정하는표준모듈호칭치수에의할것 다만, 국토해양부장관이인정하는특수한설계ㆍ구조또는자재로건설하는주택의경우에는그러하지아니함 제 2 절세대간경계벽 ㅇ공동주택각세대간의경계벽및공동주택과주택외의시설간의경계벽은내화구조로설치 ㅇ경계벽은지붕밑또는바로위층바닥판까지닿게하여차음에지장이없도록설치 - 철근콘크리트조또는철골 철근콘크리트조 : 벽두께 15cm 이상 - 무근콘크리트조 콘크리트블록조 벽돌조 석조 : 벽두께 20cm 이상 - 조립식콘크리트판 : 두께 12cm 이상 - 국토해양부장관이정하여고시하는기준에따라한국건설기술연구원장이차음성능을인정하여지정하는구조 ㅇ공동주택의바닥은각층간바닥충격음이경량충격음은 58데시벨이하, 중량충격음은 50데시벨이하가되도록하여야함 - 바닥충격음의측정은국토부장관이정하여고시하는방법에의함 경량충격음 : 의자또는책상을끌때나는가볍고딱딱한충격음중량충격음 : 어린이뛰는소리등무겁고지속시간이긴충격음 ㅇ국토부장관은바닥충격음을충족하는표준바닥구조및바닥충격음차단성능등급을정하여고시할수있음 (3개구조 15개타입고시 )

64 < 표 3.1> 벽식구조및혼합구조 표준바닥구조단면상세바닥마감재의종류콘크리트슬래브두께 210mm이상 + 단열재 20mm이상 + 경량기포경량충격음레벨저감량의산술평균콘크리트 40mm이상 + 마감모르터 40mm이상치가 3dB 이상인바닥마감재콘크리트슬래브두께 210mm이상 + 완충재 20mm이상 + 경량기포바닥마감재사용제한없음콘크리트 40mm이상 + 마감모르터 40mm이상콘크리트슬래브두께 210mm이상 + 경량기포콘크리트 40mm이경량충격음레벨저감량의산술평균상 + 단열재 20mm이상 + 마감모르터40mm이상치가 3dB 이상인바닥마감재콘크리트슬래브두께 210mm이상 + 경량기포콘크리트 40mm이바닥마감재사용제한없음상 + 완충재 20mm이상 + 마감모르터 40mm이상콘크리트슬래브두께 210mm이상 + 완충재40mm이상 + 마감모르바닥마감재사용제한없음터 50mm이상 < 표 3.2> 라멘구조 표준바닥구조단면상세 바닥마감재의종류 콘크리트슬래브두께 150mm이상 + 단열재 20mm이상 + 경량기포경량충격음레벨저감량의산술평균콘크리트 40mm이상 + 마감모르터 40mm이상치가 3dB 이상인바닥마감재 콘크리트슬래브두께 150mm이상 + 완충재 20mm이상 + 경량기포바닥마감재사용제한없음콘크리트 40mm이상 + 마감모르터 40mm이상 콘크리트슬래브두께 150 mm이상 + 경량기포콘크리트 40 mm이상 + 단열재 20 mm이상 + 마감모르터 40 mm이상 경량충격음레벨저감량의산술평균치가 3dB 이상인바닥마감재 콘크리트슬래브두께 150mm이상 + 경량기포콘크리트 40mm이바닥마감재사용제한없음상 + 완충재 20mm이상 + 마감모르터 40mm이상콘크리트슬래브두께 150mm이상 + 완충재40mm이상 + 마감모르바닥마감재사용제한없음터 50mm이상 < 표 3.3> 무량판구조 표준바닥구조단면상세 바닥마감재의종류 콘크리트슬래브 180mm이상 + 단열재 20mm이상 + 경량기포경량충격음레벨저감량의산술평균콘크리트 40mm이상 + 마감모르터 40mm이상치가 3dB 이상인바닥마감재 콘크리트슬래브 180mm이상 + 완충재 20mm이상 + 경량기포바닥마감재사용제한없음콘크리트 40mm이상 + 마감모르터 40mm이상 콘크리트슬래브 180 mm이상 + 경량기포콘크리트 40 mm이상 + 단열재 20 mm이상 + 마감모르터 40 mm이상 경량충격음레벨저감량의산술평균치가 3dB 이상인바닥마감재 콘크리트슬래브 180mm이상 + 경량기포콘크리트 40mm이상 + 완충재 20mm이상 3) 바닥마감재사용제한없음 + 마감모르터 40mm이상콘크리트슬래브 180mm이상 + 완충재 40mm이상 + 마감모르바닥마감재사용제한없음터 50mm이상

65 <FAQ 8> 세대간경계벽 Q1. 사업계획승인대상공동주택에있어각세대간의경계벽설치기준은? A1. 주택건설기준등에관한규정제14조의규정에의하여공동주택각세대간의경계벽은내화구조로서다음에해당하는구조로하여야하며, - 철근콘크리트조또는철골 철근콘크리트조로서그두께 ( 시멘트모르터 회반죽 석고프라스터기타이와유사한재료를바른후의두께를포함한다 ) 가 15센티미터이상인것 - 무근콘크리트조 콘크리트블록조 벽돌조또는석조로서그두께 ( 시멘트모르터 회반죽 석고프라스터기타이와유사한재료를바른후의두께를포함한다 ) 가 20센티미터이상인것 - 조립식주택부재인콘크리트판으로서그두께가 12센티미터이상인것 - 국토해양부장관이정하여고시하는기준에따라한국건설기술연구원장이차음성능을인정하여지정하는구조인것 경계벽은이를지붕밑또는바로윗층바닥판까지닿게하여야하며, 소리를차단하는데장애가되는부분이없도록설치하여야함. 제 3 절승강기설치 ㅇ 6층이상의경우대당 6인승이상인승용승강기설치 (16층이상은비상용승강기의구조로설치 ), 7층이상에설치하는화물용승강기로겸용이가능 - 적재하중이 0.9톤이상일것 - 승강기의폭또는너비중한변은 1.35미터이상, 다른한변은 1.6미터이상일것 - 계단실형인공동주택의경우에는계단실마다설치할것 - 복도형인공동주택의경우에는 100세대까지 1대를설치하되, 100세대를넘는경우에는 100 세대마다 1대를추가로설치할것 ㅇ구조및승강장의구조는건축법령준용

66 <FAQ 9> 승강기 Q1. 공동주택에설치된곤도라를입주자대표회의의의결로철거할수있는지? A1. 주택건설기준등에관한규정 ( 대통령령제17219호, ) 부칙제3조의규정에의하면이영시행당시종전의제15조제3항단서의규정에의하여설치된인양기는주택법시행령제47조제1항별표3의규정에의하여위해의방지등을위하여시장등이부득이하다고인정하는경우로써전체입주자 2분의 1이상의동의를얻어시장 군수 구청장에게신청하여시 도지사의허가를받아철거가가능하도록되어있음. Q2. 사업계획승인을받은아파트의승강기설치기준은? A2. 주택건설기준등에관한규정제15조의규정에의하면 6층이상인공동주택에는다음각호의기준에따라대당 6인승이상인승용승강기를설치하여야함. - 계단실형인공동주택에는계단실마다 1대이상을설치하되, 그탑승인원수는동일한계단실을사용하는 4층이상인층의매세대당 0.3인 ( 독신자용주택의경우에는 0.15인 ) 의비율로산정한인원수 (1인이하의단수는이를 1인으로봄. 이하이조에서같다 ) 이상일것 - 복도형인공동주택에는 1대에 100세대를넘는 100세대마다 1대를더한대수이상을설치하되, 그탑승인원수는 4층이상인층의매세대당 0.2인 ( 독신자용주택의경우에는 0.1인 ) 의비율로산정한인원수이상일것 10층이상인공동주택의경우에는위의승용승강기를비상용승강기의구조로하여야하며, 7층이상인공동주택에는이사짐등을운반할수있는다음각호의기준에적합한화물용승강기를설치하여야함. - 적재하중이 0.9톤이상일것 - 승강기의폭또는너비중한변은 1.35미터이상, 다른한변은 1.6미터이상일것 - 계단실형인공동주택의경우에는계단실마다설치할것 - 복도형인공동주택의경우에는 100세대까지 1대를설치하되, 100세대를넘는경우에는 100세대마다 1대를추가로설치할것 Q3. 사용검사된아파트단지내에설치된화물겸용승용승강기의사용에있어입주자 과반수의동의를얻어승용으로만사용할수있는지? A3. 주택건설기준등에관한규정제15조제3항의규정에의하여 7층이상인공동주택에는이사짐등을운반할수있는동조동항각호의기준에적합한화물용승강기를설치하여야함. 다만, 동규정제1항의규정에의하여설치한승용승강기가동규정제3 항의화물용승강기설

67 치기준에적합한경우에는겸용으로할수있는것임. 따라서의무적으로화물겸용승용승강기를설치한경우라면당해공동주택관리규약으로화물사용을제한할수없는것임. 제 4 절계단 복도및난간설치기준 1. 계단의치수 < 표 3.4> 계단의치수 구분 유효폭 ( cm ) 단높이 ( cm ) 단너비 ( cm ) 공동계단 120 이상 18 이하 26 이상 세대내계단또는 75 이상건축물옥외계단 (90 이상 ) 20 이하 24 이상 ㅇ계단에는다음기준의계단참및난간 ( 세대내계단은제외 ) 설치 - 높이 2미터를넘는계단에는 2미터 ( 기계실또는물탱크실의계단은 3미터 ) 이내마다당해계단유효폭이상으로너비 120센티미터이상인계단참설치 ㅇ공동으로사용하는계단의바닥은미끄럼방지구조 2. 복도의유효폭 < 표 3.5> 복도의유효폭및구조 구분유효폭 ( cm ) 갓복도 중복도 120 이상 180 이상 ( 건축물밖으로나가거나계단 승강기까지복도를이용하는세대수가 5 세대이하인경우 150 이상 ) 3. 난간 ㅇ주택단지안의건축물또는옥외에설치하는난간의재료는철근콘크리트, 안전유리 (45킬로그램의추가 75센티미터높이에서낙하하는충격량에관통되지아니하며파손되는경우에도비산되지아니하는유리를말한다 ) 또는강도및내구성이있는재료 ( 금속제인경우에는부식되지아니하거나도금또는녹막이등으로부식방지처리를한것만해당한다 ) 를사용하여난간이안전한구조로설치될수있게하여야함

68 - 다만, 실내에설치하는난간의재료는목재로할수있음 ㅇ ( 설치대상 ) 양측에벽등이없는높이 1미터를넘는계단, 계단폭이 3미터를넘는계단은 (3 미터마다 ) 난간설치. 단, 계단의단높이가 15cm이하, 단너비가 30cm이상은제외 난간높이 바닥의마감면으로부터 120cm이상 ( 건물내부계단, 계단중간에설치하는난간등위험이적은장소에설치하는난간 : 90cm이상 ) 간살간격 안목치수 10cm이하 난간재료 철근콘크리트또는강도및내구성이있는재료 ( 금속제는도금 녹막이칠등의부식방지처리 ) 외기에면하는난간에는각세대마다 1 개소이상의국기봉꽂이장치설치 <FAQ 10> 계단및난간 Q1. 공동주택의엘리베이터계단실에붙박이창설치가적합한지여부 A1. 주택법제16조의규정에의하여사업계획승인받은계단실형인공동주택의계단실은주택건설기준등에관한규정제16조제3항및제4항의규정에적합하게설계 시공하여야하는것임. Q2. 발코니난간의간살형태를수직에서수평으로할수있는지 A2. 발코니에설치되는난간의간살형태에대하여는주택법령상별도로명시한바없으나, 난간간살의간격등은주택건설기준등에관한규정제18조의규정에따라사용자 ( 어린이등 ) 의안전에지장이없어야함. 따라서질의의경우처럼간살의형태를수평 ( 사다리형태 ) 으로할경우어린이등의사용상안전사고우려에대한의견이있을수있으므로, 이는당해사업계획승인권자가충분히검토하여결정하여야할것임. Q3. 사업계획승인대상인공동주택의내부계단에설치되는난간높이의측정기준은계단의어느부분인지 A3. 주택건설기준등에관한규정제18조에서주택단지안의건축물또는옥외에설치하는난간의높이는바닥의마감으로부터 120센티미터이상, 다만건축물의내부계단등위험이적

69 은장소에설치하는난간의높이는 90센티미터이상으로설치할수있도록규정하고있음 4. 화장실 ㅇ수세식설치, 수세장치는수도법에의한절수설비의기준에적합하게설치ㅇ주택단지에하수도법에의한오수처리시설또는단독정화조설치 5. 장애인편의시설 ㅇ주택단지안의부대시설및복리시설에설치하여야하는장애인관련편의시설은장애인 노인 임산부등의편의증진보장에관한법률이정하는바에따라설치

70 제 Ⅳ 장 부대시설 제 1 절진입도로 1. 기간도로에연접길이및진입도로폭기준 < 표 4.1> 기간도로에연접길이및진입도로폭기준 주택단지의총세대수 기간도로와접하는폭또는진입도로의폭 300세대미만 6m 이상 300세대이상 ~ 500세대미만 8m 이상 500세대이상 ~ 1천세대미만 12m 이상 1천세대이상 ~ 2천세대미만 15m 이상 2천세대이상 20m 이상 하나의진입도로를이용하여 2 이상의단지가건설되는경우당해진입도로를이용하는모든주택단지의세대수를합한총세대수를기준, 산정 2. 2 이상인진입도로기준 < 표 4.2> 2 이상인진입도로기준 주택단지의총세대수 폭 4미터이상의진입도로중 2개의진입도로폭의합계 300세대이상 ~ 500세대미만 12m 이상 500세대이상 ~ 1천세대미만 16m 이상 1천세대이상 ~ 2천세대미만 20m 이상 2천세대이상 25m 이상 폭 4m 이상 6m 미만의도로는기간도로에서통행거리 200m 이내인경우에진입도로로봄 <FAQ 11> 진입도로 Q1. 주택법제16조제1항의규정에의하여주택건설사업계획승인을얻어건설하는공동주택의진입도로폭산정에있어서진입도로를인접주택단지에서부출입구로이용하고있는경우에당해진입도로의폭산정기준은 A1. 주택건설기준등에관한규정제 25 조에서공동주택을건설하는주택단지는기간도로와접하

71 거나기간도로로부터당해단지에이르는진입도로가있어야함. 이경우기간도로와접하는폭및진입도로의폭은주택단지의총세대수에따라일정폭이상을확보하도록하여야하며, 주택단지가 2 이상이면서당해주택단지의진입도로가하나인경우그진입도로의폭은당해진입도로를이용하는모든주택단지의세대수를합한총세대수를기준으로하여산정하도록규정하고있음. 따라서귀질의의진입도로폭의산정은주 부출입구의구분에관계없이진입도로를이용하는모든주택단지의세대수를합한총세대수를기준으로산정하여야하나, 사업계획승인권자가당해도로의설치형태, 자동차의교통량 교통체계및주변여건등을종합적으로검토하여판단해야할것임. Q2. 기사용검사를받은임대주택단지뒤에주택건설사업부지가위치하여별도의진입도로가없는경우동임대주택단지안의도로를진입도로로사용하는것으로임대주택 (32~48 세대정도 ) 사업계획승인을받을수있는지 A2. 주택건설기준등에관한규정제25조의규정에의하여공동주택을건설하는주택단지는기간도로와접하거나기간도로로부터당해단지에이르는진입도로가있어야하며, 총세대수가 300세대미만인경우는기간도로와접하는폭또는진입도로의폭이 6미터이상확보되어야함. 따라서귀질의와같이기사용검사를받은임대주택단지안의단지내도로를다른주택단지 ( 임대용공동주택 ) 의진입도로로사용하는것은불가할것으로보니, 보다구체적인사항은현지현황을자세히알고있는당해사업계획승인권자가판단. Q3. 주택건설기준등에관한규정제25조제1항규정의 주택단지의총세대수 가 1개의주택단지안에있는총세대수를말하는지것인지진입도로를이용하는모든주택단지의총세대수를말하는것인지 A3. 주택건설기준등에관한규정제25조제1항의 주택단지의총세대수 는당해주택단지내의총세대수를말하는것이며, 주택단지가 2이상이면서진입도로가하나인경우종전에는그진입도로의폭을세대수가큰주택단지를기준으로산정하도록하였으나, 입주자의통행에불편을주지않토록주택건설기준등에관한규정의개정 ( , 대통령령제 16559호 ) 시동규정제25조제2항을신설함으로써주택단지가 2 이상이면서당해주택단지의진입도로가하나인경우의진입도로의폭은당해진입도로를이용하는모든주택단지의세대수를합한총세대수에따라산정하도록개선하였음. Q4. 공동주택을건설하는주택단지와기간도로를연결하는진입도로의정의와진입도로의폭이보도까지포함한것인지및차도폭과보도폭의비율이있는지

72 A4. 주택건설기준등에관한규정제2 조제8호및제25조에서 진입도로 라함은보행자및자동차의통행이가능한도로로서기간도로로부터주택단지의출입구에이르는도로를말하며, 주택단지의총세대수에따라정해지는기간도로와접하는폭또는진입도로의폭을확보하도록규정하고있으며, 진입도로는보도까지포함하는것이며, 동규정상차도폭과보도폭의비율에대하여별도로정하고있지않으나보행자및자동차의통행이가능하고교통량등을종합적으로검토하여결정되어야하는것임. 제 2 절주택단지안의도로 ㅇ공동주택을건설하는주택단지에는폭 6 미터이상의도로를설치 - 다만, 해당도로를이용하는공동주택의세대수가 100세대미만이고막다른도로로서그길이가 35미터미만인경우에는그폭을 4미터이상으로함 - 단지안의폭 8미터이상인도로에는폭 1.5미터이상의보도를설치 제 3 절주차장 주택의규모 ( 전용면적 ) 특별시 < 표 4.3> 주차장 광역시, 수도권내시지역 시지역, 수도권군지역 기타지역 85m2이하 1/75 1/85 1/95 1/110 85m2초과 1/65 1/70 1/75 1/85 주차대수산정기준 ( 대 / m2 )= 주택의전용면적합계 면적당대수비율 최소세대당주차대수 1 대 ( 전용면적 60 m2이하 0.7 대 ) 이상확보 ㅇ주택외의근린생활시설, 의료시설등의부설주차장은주차장법및이에근거한지방자치단체의조례에적합하게설치 ㅇ주택과주택이외의시설을복합건물로건설하는경우에는각용도의해당면적에대하여각각의기준에따라당해주차대수를산정하고그주차대수의총계에해당하는부설주차장설치

73 노인복지주택의경우 : 세대당주차대수 0.3대 ( 전용면적60제곱미터이하, 0.2대 ) 이상이되도록설치 ㅇ ( 지하주차장설치기준 ) 특별시 광역시및수도권내시지역에서 300세대이상인단지 ( 다만사업계획승인권자가단지의지형 지반의상태등여건을보아지하주차장의설치가곤란하다고인정하는경우에는제외 ) 세대당전용면적 60 m2이하 60 m2 ~ 85 m2이하 85 m2초과 지하주차장확보 3/10 이상 4/10 이상 6/10 이상 ㅇ도시형생활주택은아래의범위에서특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치도ㆍ시또는군의조례로정하는기준에따라주차장을설치해야함 - 주택법시행령 제3조제1항제2호에따른원룸형주택 : 세대당주차대수 0.2대이상 0.5대이하 - 주택법시행령 제3조제1항제3호에따른기숙사형주택 : 세대당주차대수 0.1대이상 0.3 대이하 ㅇ주차장완화구역으로지정ㆍ고시한지역중아래조건에맞는경우에는연면적 200제곱미터당주차대수 1대의주차장을설치할수있음 - 철도, 지하철, 버스등이정차하는역또는정거장주변으로대중교통의이용이편리하고접근성이양호한지역 - 고등교육법 제2조에따른학교의주변지역 - 학원의설립ㆍ운영및과외교습에관한법률 에따라설립된학원이밀집한지역 - 산업입지및개발에관한법률 에따른산업단지주변지역으로서해당산업단지에근무하는사람들이주로거주하는지역 - 산업집적활성화및공장설립에관한법률 에따른공장이밀집한지역 - 그밖에대중교통의이용이쉽거나직주근접이가능하여주차수요가낮은지역 ㅇ ( 주차장의구조및설비기준 ) 주차장법시행규칙준용

74 제 4 절관리사무소 ㅇ 50세대이상의주택단지에설치ㅇ 10m2에 50세대초과시 0.05m2 /1세대를추가한면적 ( 그면적합계가 100m2초과시 100m2로함 ) 제 5 절조경시설 ㅇ단지면적의 30/100 이상의녹지를확보하여공해방지또는조경을위한시설면적확보ㅇ시장과주택의복합건축물, 상업지역안의주택, 세대당전용면적 85m2이하의주택이총세대수의 2/3 이상인단지는건축법제42조준용ㅇ공동주택의 1층에주민의공동시설로피로티를설치하는경우에는조경면적에서단지면적의 5/100를초과하지아니한범위안에서피로티면적의 1/2에해당하는면적을공제 휴게시설의설치 - 대상 : 300세대이상인주택단지 - 500세대까지 1개소이상, 500세대가넘는경우 500세대마다 1개소를더한수 - 파고라 분수 연못과이와유사한시설및 25인이상이동시에휴식할수있는의자설치, 주변에는나무식재 - 지하주차장위에는조경을위한두께 0.9m 이상의토층을조성 제 6 절수해방지 ㅇ주택단지에 2미터이상의옹벽또는축대가있거나이를설치할경우에는그로부터건축물외곽부분까지를당해옹벽등의높이만큼띄어야함 ( 단, 옹벽등의기초보다낮은쪽에위치한건축물의지하부분및땅으로부터높이 1미터이하인건축물부분은제외 ) <FAQ 12> 수해방지 Q1. 인접대지와 4미터단차가있는주택단지에있어인접대지등의안전등을위한구조물을지하주차장외부벽체의연장구조물 ( 벽체및보 ) 로시공할경우이구조물을주택건설기준등에관한규정제30조에서규정한수해방지등을위한옹벽으로보아야하는지

75 A1. 주택건설기준등에관한규정제30조 제56조및동규칙제7 조의규정에의하면사업계획승인대상주택건설공사에있어 옹벽 이라함은손궤의우려가있는토지에대지를조성하는경우에대지안의건축물등과인접한대지및건축물등에대한안전성및수해방지등을위하여성토또는절토하는부분의경사도가 1:1.5이상으로서높이가 1미터이상인부분에설치하여토압등을지지하는구조물을말하는것임. 또한, 옹벽의종류 ( 형태 ) 기초의형태 지지방법등은관련설계기준등에따라설계자의의도대로설계하는것으로독립된구조물인지건축물과연결된구조물인지등에따라옹벽과벽체가구분되는것이아니라구조물의용도가옹벽 ( 손궤의우려가있는토지의토압등의수평하중을지지 ) 의기능인지벽체 ( 수직 수평하중지지 ) 의기능인지에따라구분되어야할것임. 따라서질의의구조물은손궤의우려가있는토지에대지안의건축물등과인접한대지및건축물등에대한안전성및수해방지등을위하여설치한구조물이므로주택건설기준등에관한규정제 30조의옹벽으로보이나, 현지여건을자세히알고있는사업계획승인권자가종합적으로판단하여결정하여야할것임. 제 7 절안내표지판 ㅇ 300세대이상의주택단지에설치ㅇ단지유도표지판 : 기간도로와진입도로가연결되는지점부근, 단지의출입구로부터 200m이상 400m 이내의도로변 ( 단지명칭과진입방향을표시 ) ㅇ단지입구표지판 : 단지출입구부근의진입도로변에설치, 단지의명칭표시ㅇ단지종합안내판 : 단지주요출입구에설치, 단지안의건축물 도로기타주요시설의배치를표시ㅇ시설표지판 : 주택단지안의도로기타식별이용이한곳 ( 단지내주요시설표시 ) ㅇ동번호표시 : 2동이상의공동주택이있는경우에는동번호표시ㅇ머릿돌 ( 기록탑 ) : 주택단지의입구에사업주체 설계자 시공회사 감리회사 사업승인일 사용검사일 공사기간등을기록 < 표 4.4> 안내표지판설치규격 표지판규격설치높이종류 ( 단위 : cm) ( 단위 : 미터 ) 단지유도표지판 120 이하 80 이하바닥면에서표지판아래끝까지 2.5 이상 단지입구표지판 50 이상 25 이하바닥면에서표지판중심까지 1.2 이상 단지종합안내판 90 이상 60 이상 바닥면에서표지판중심까지 1.2이상 1.6이하 시설표지판 40 이상 20 이상 바닥면에서표지판중심까지 0.6이상

76 <FAQ 13> 안내표지판 Q1. 사용검사를받은 300세대미만의주택단지에주택건설기준등에관한규정제31조제1항및동규칙제8조의규정에의한안내표지판을설치할수있는지 A1. 사업주체는 300세대이상의주택을건설할시주택건설기준등에관한규정제31조제1항및동규칙제8조의규정에의하여의무적으로주택단지와그주변에안내표지판을설치하여야함. 질의와같이안내표지판의설치대상이아닌주택단지로서사용검사를받은후에필요에의하여설치하고자하는경우는동규정의설치기준에적합하게설치하여야하나, 동시설의주택단지밖의설치가능여부등에대한구체적인사항은현지현황을자세히알고있는사업계획승인등의권한을가지고있는시장등이판단할사안임. 제 8 절통신시설 ㅇ세대마다전화설치장소 ( 거실또는침실 ) 까지구내통신선로설비를설치ㅇ경비실에는경비실과세대간통화가가능한구내전화를설치ㅇ세대마다초고속정보통신을할수있는구내통신선로설비를설치 지능형홈네트워크설비의설치 - 국토해양부장관, 지식경제부장관및방송통신위원회가협의하여공동으로고시하는지능형홈네트워크설비설치및기술기준에적합하여야한다. 제 9 절보안등 ㅇ주택단지내도로및어린이놀이터ㅇ설치간격 : 50미터이내로설치, 폭 15미터이상인도로는도로양측에설치ㅇ외부의밝기에따라자동으로켜지고꺼지는장치또는시간조절장치부착 제 10 절가스공급시설 ㅇ도시가스공급지역또는액화석유가스를공급하는주택은 500세대이상주택단지에대하여는가스공급계획에따라가스저장시설을설치하게할수있음

77 제 11 절비상급수시설 ㅇ주택단지에는먹는물관리법제5조의규정에의한먹는물의수질기준에적합한비상용수를공급할수있는지하양수시설또는지하저수조시설을설치 <FAQ 14> 비상급수시설 Q1. 먹는물을저수조에거쳐각세대에공급한시설 ( 배관등 ) 의노후 교체시저수조를거치지않고먹는물직결겸용시설을갖추어직접각세대에연결이가능한지 A1. 주택건설기준등에관한규정제35조제2항의규정에의하여먹는물은비상급수시설인저수조를거쳐각세대에공급할수있도록설치하여야함. Q2. 사용검사를받은아파트내의급수공급방식변경에있어고가수조의폐쇄가가능한지 A2. 귀질의의고가수조저수량이주택건설기준등에관한규정제35조제2항의규정에의하여공동주택건설시에의무적으로설치한지하저수조저수량에포함되어있는경우라면이를폐쇄할수없는것임. <FAQ 15> 용도변경 Q1. 공동주택단지안에설치된놀이터를주차장으로용도변경할수있는지 A1. 질의의놀이터가주택건설기준등에관한규정제46조의규정에의하여의무적으로설치된시설인경우에는이를다른용도로변경하거나철거할수없는것임. 그러나동규정에의한설치의무가아닌놀이터를주차장으로용도변경하기위하여동시설을철거하고자하는경우에는주택법시행령제47조제1항별표3의규정에의하여위해의방지등을위하여시장등이부득이하다고인정하는경우로서전체입주자 2분의 1이상의동의를얻어시 도지사의허가를받아야하는것임

78 Q2. 폐기물보관시설면적의 2분의1을시공사의하자보수사무실로용도변경하여사용할수있는지 A2. 주택건설기준등에관한규정제38조의규정에의하여주택단지내에폐기물보관시설설치는의무사항으로이를다른용도로변경할수없음. 제 12 절난방설비 ㅇ 6층이상의주택단지에는중앙집중난방방식 ( 건축법령에서정하는기준에적합하게설치하는경우개별난방방식가능 ) ㅇ난방구획 : 4층이상 10층이하는 2개소 (10층초과는 5개층마다 1개소추가 ) 이상으로난방구획을하여각각난방용배관을설치 ( 지역난방방식으로세대별유량조절장치를설치하는경우또는연구기관또는학술단체의조사또는시험에의하여난방열을각세대에균등하게공급할수있다고인정되는시설또는설비를설치한경우에는예외 ) ㅇ중앙집중난방방식으로하는경우에는열량계 ( 유량계 ) 와온도조절기를설치 제 13 절배기설비 ㅇ부엌 욕실 화장실에는외기에면하는창또는배기설비를설치ㅇ배기구는반자또는반자아래 80cm이내의높이에설치하고항상개방ㅇ배기통의최상부는직접외기에개방 ( 빗물등을막을수있는설비를하여야함 ) ㅇ부엌에설치하는배기구에는전동환기설비를설치 제 14 절급배수시설 ㅇ수도는수도법이정하는바에따라설치ㅇ급 배수용배관은콘크리트구조체에매설금지ㅇ부엌 욕실 화장실 다용도실등물을사용하는곳과발코니의바닥에는배수설비를하여야함 - 다만, 물을사용하지아니하는발코니인경우에는그러하지아니하다

79 <FAQ 16> 급배수시설 Q1. 사업계획승인대상아파트에설치하는급수배관을콘크리트구조체안에매립할수있는지 A1. 주택건설기준등에관한규정제43조의규정에의하여주택에설치하는급수 배수용배관은콘크리트구조체안에매설할수없으나, 그배관이주택의바닥면또는벽면등을직각으로관통하는경우와주택의구조안전에지장이없는범위안에서구조체안에덧관을미리매설하는등배관의부식을방지하고그수선및교체가쉽도록하여배관을설치하는경우에는가능한것임. Q2. 아파트지하주차장에설치된집수정의배수관로연결은우수또는오수관로중어느부분에하여야하는지 A2. 주택건설기준등에관한규정제43조제7항, 동규칙제10조제2항및건축물의설비기준등에관한규칙제17조의규정에의하여배수배관설비는우수관과오수관을분리하도록하고있으므로지하주차장내부에설치되는집수정에지하주차장바닥등의내부청소시발생하는오수등이유입된다면오수관로에연결하여야할것으로사료됨. 제 15 절전기시설등 ㅇ ( 전기시설 ) 세대당 3kW이상다만, 전용면적 60m2이상은 60m2를초과하는 10m2마다 0.5kW추가ㅇ ( 소방시설 ) 소방법에따라소방시설설치ㅇ ( 텔레비전공동시청안테나시설 ) 정보통신부령이정하는바에따라공동시청안테나및그부속설비와종합유선방송의구내전송설비를설치

80 제 Ⅴ 장 복리시설 제 1 절어린이놀이터 ㅇ 50세대이상의주택단지에설치 설치제외 : 300세대미만인주택단지로서동주택단지와접하여직접출입이가능한어린이공원이설치된경우나사용검사시까지설치될예정인경우ㅇ 100세대미만 : 매세대당 3m2 ( 시 군지역 2m2 ) ㅇ 100세대이상 : 300m2 ( 시 군지역 200m2 ) 에 100세대를넘는매세대당 1m2 ( 시 군지역은 0.7m2 ) 를추가 설치완화 ( 제47조 ) ㅇ상업지역, 시장과주택의복합건축물 - 200세대미만 : 면제 - 200세대이상 : 200m2에 200세대를초과한매세대당 1m2추가ㅇ노인공동주택 외국인공동주택등놀이터가필요하지아니하다고사업계획승인권자가인정하는경우에는놀이터에해당하는면적의주민운동시설등을설치할수있음 < 설치기준 > - 면적 : 개소당 300m2 ( 시 군지역 200m2 ) 이상 ( 단, 100세대미만인단지와사업계획승인권자가이용상부득이하다고인정하는경우에는제외 ) - 어린이놀이터의폭 : 9m(150m2미만은 6m) 이상 상업지역, 시장과주택의복합건축물, 12m도로에연접한주상복합건축물은건축물내부 옥상 피로티에어린이놀이터설치가능 <FAQ 17> 어린이놀이터 Q1. 주택건설기준등에관한규정에의하여의무적으로설치하도록되어있는어린이놀이터를공동주택의 1층의 1세대부분에설치할수있는지 A1. 주택건설기준등에관한규정제46조제1항및제2항의규정에의하면 50세대이상의주택을건설하는주택단지에는매세대당일정기준이상의면적의어린이놀이터를의무적으로설치하여야하는것이며, 동놀이터는어린이의이용에편리하고일조가양호한곳에배수에지장이없도록설치하여야하는것으로공동주택의 1층의 1세대부분에어린이놀이터를설치하는것은당초입법취지에반함

81 제 2 절근린생활시설등 ㅇ설치의무대상시설은아님ㅇ설치면적 ( 화장실, 복도, 주차장등의부속용도제외 ) 은세대당 6m2비율로산정한면적을초과할수없음. 단산정면적이 500m2미만인경우 500m2ㅇ 1개의건축물에설치하는면적이 1,000m2초과하는경우에는주차또는물품의하역에필요한공터와주변소음 악취차단과조경식재등설치. <FAQ 18> 근린생활시설 Q1. 주택건설기준등에관한규정제50조제1항의규정에의한근린생활시설등의면적산정시계단실, 화장실, 창고, 복도, 주차장등을제외하는지 A1. 주택건설기준등에관한규정제50조제1항의규정에서근린생활시설등의면적에서제외되는부대시설이라함은동시설의전용부분이아닌계단실 화장실 창고, 복도및주차장등을말하는것임. 제 3 절유치원 ㅇ 2 천세대이상인주택단지 ( 대지또는건물 ) 에설치 설치제외지역 - 당해주택단지로부터통행거리 ( 단지출입구 ) 300m 이내에유치원이있는경우 - 당해주택단지로부터통행거리 ( 단지출입구 ) 200m이내에학교보건법제6조제1항각호의시설이있는경우 - 국민주택규모 ( 전용면적 85m2 ) 를초과하는주택이전체주택의 60/100 이상인경우 - 노인주택단지 외국인주택단지등사업계획승인권자가유치원의설치가불필요하다고인정하는경우 ㅇ유치원과복합건축물의설치기준 - 복합건축용도 : 의료시설 주민운동시설 보육시설 종교집회장및근린생활시설 - 유치원의바닥면적의합계는당해건축물연면적의 1/2 이상 - 유치원의출입구 계단 복도및화장실등다른용도의시설과분리

82 <FAQ 19> 유치원 Q1. 사용검사를받은공동주택단지내에설치된유치원을폐원시다른용도로변경할수있는지와주택건설기준등에관한규정제52조제2항및제3항의규정을적용하여기설치된유치원면적의 1/2 을다른용도로용도변경할수있는지 A1. 주택건설기준등에관한규정제52조의규정에의하여 2000세대이상의주택단지에설치된유치원을다른용도로변경할수없으며, 또한동규정제52조제2항및제3항은유치원을유치원외의용도의시설과복합으로건축하는경우에적용하는규정으로사용검사후에는다른용도로변경할수없는것임. 제 4 절주민운동시설 ㅇ 500세대이상의주택단지에운동장설치ㅇ규모 : 300m2에 500세대를넘는 200세대마다 150m2운동장을추가설치ㅇ체육시설 : 체육시설의설치 이용에관한법률시행령별표 1의규정에의한체육시설중실외체육시설을 1개소이상설치ㅇ설치기준 - 국내 외적으로적용되는해당종목별경기규칙의시설기준에적합하게설치 - 상록수등으로다른시설과구분 - 다음의건축물등에서일정거리이상을띄어설치 주택의외벽에서 5m( 창문등이없는측벽은 3m) 이상 인접대지경계선 ( 도로 시설녹지등건축이금지된공지에접한경우그반대편의경계선 ) : 1m 이상

83 <FAQ 20> 주민운동시설 Q1. 772세대인공동주택단지안의주민운동시설설치면적과시설의형태일부가삼각형모양으로되어있는데이것이가능한것인지 A1. 주택건설기준등에관한규정제53조의규정에의하여 500세대이상의주택을건설하는주택단지에는 300제곱미터에 500세대를넘는 200세대마다 150제곱미터를더한면적이상의운동장을설치하여야하는바, 이경우운동장설치면적은기본 300제곱미터에 200세대마다 ( 예 : 501세대부터 700세대까지 ) 구분하여일률적으로 150제곱미터를추가하면되는것이며, 운동장의형태에대하여별도로규정한바는없으나, 운동장으로서의기능에지장이없어야하며, 운동장안에의무적으로설치하는실외체육시설은국내외적으로적용되는해당종목별경기규칙의시설기준에적합하여야함 제 5 절경로당 ㅇ 100세대이상인주택단지에설치하고, 면적은 40m2에 150세대를넘는매세대당 0.1m2추가 ( 거실또는휴게실의면적을말함 ) ㅇ일조및채광이양호한위치에설치ㅇ노인의건강증진을위한오락 취미활동 작업등을위한공용의다목적실 [ 일반거주자와의교유 ( 交遊 ) 또는공동활동을할수있는시설을포함 ] 과남녀로구분된실을확보ㅇ급수시설 취사시설 화장실및부속정원을설치할것 <FAQ 21> 노인정 Q1. 공동주택의세대수가 470 세대인경우노인정의규모는어느정도인지. A1. 주택건설기준등에관한규정제55조제1항의규정에의하여 100세대이상의주택을건설하는주택단지에는 40제곱미터에 150세대를넘는매세대당 0.1제곱미터를더한면적이상의노인정을설치하여야하며, 다만, 그면적의합계가 300제곱미터를초과하는때에는그설치면적을 300제곱미터로할수있도록하고있음

84 제 6 절주민공동시설 ㅇ 300세대이상인주택단지에설치하고, 설치면적은 50m2에 300세대를초과하는매세대당 0.1m2추가, 면적이 300m2를초과하는경우 300m2까지설치가능 제 7 절보육시설 ㅇ 300세대이상인주택단지에설치, 규모는상시 21인이상 (500세대이상인경우에는 40인이상 ) 의영유아를보육할수있는시설을당해주택의사용검사시까지설치 설치제외 - 주택단지안에보육시설과유사한시설을갖춘사회복지시설이있는경우 - 국민주택규모 ( 전용 85m2 ) 를초과하는주택이전체주택의 70/100 이상인경우 - 노인주택단지 외국인주택단지등사업계획승인권자가보육시설이불필요하다고인정하는경우 - 인근지역의보육시설설치현황및수요등을고려할때해당주택단지에보육시설을설치할필요가없다고사업계획승인권자가인정하는경우 <FAQ 22> 기타 ( 보육시설 ) Q1. 500세대이상의공동주택을건설하는주택단지내에영유아보육법에의한보육시설을설치함에있어보육시설의분양이가능한지와주택단지내에설치하는근린생활시설과복합으로건축할수있는지 A1. 주택건설기준등에관한규정제55조제4항에의하여 300세대이상의공동주택을건설하는주택단지에는동조동항각호이외의경우를제외하고는상시 21인이상의영유아를보육할수있는시설규모를갖춘영유아보육법에의한보육시설을사용검사시까지설치하여야함. 또한근린생활시설과복합으로건축가능여부에대하여는별도로제한한바없으나, 설치기준등에대하여는영유아보육법에따라야하는것임. 제 8 절문고 ㅇ 300세대이상인주택단지에설치ㅇ설치면적및기준 : 도서관법시행령별표 1의규정에적합하게설치 ( 건물 :33m2이상, 열람석 : 6석이상, 자료 : 1,000권이상 )

85 제 Ⅵ 장 대지조성 제 1 절대지의조성 1. 대지의안전 ㅇ대지를조성할때에는지반의붕괴 토사의유실등의방지를위하여필요한조치를하여야함 ㅇ대지의조성에관하여는건축법제 40 조및제 41 조제 1 항을준용 2. 수해방지등의조치 ㅇ옹벽또는축대 ( 높이 2m 이상인경우에한함. 이하 옹벽등 이라한다 ) 에서부터공동주택의배치 ㅇ공동주택등의기초가옹벽등의기초보다높은경우 : 옹벽등으로부터건축물의외곽부분까지옹벽등의높이만큼띄어배치 - 공동주택등의기초가옹벽등의기초보다낮은경우 : 옹벽등으로부터건축물외곽부분까지거리는 5m(3층이하인건축물은 3m) 이상띄어배치 - 옹벽등보다낮은쪽에위치한건축물의지하부분및땅으로부터높이 1m 이하인부분은이격거리배제 ㅇ비탈면의조치및건축물의배치 - 비탈면의높이가 3m를넘는경우에는높이 3m 이내마다그비탈면의면적의 1/5 이상의단을설치 - 건축물은그외곽부분을비탈면의윗가장자리또는아래가장가지로부터당해비탈면의높이만큼띄어건축 ( 사업계획승인권자가비탈면의토질 경사도등으로보아건축물의안전상지장이없다고인정하는경우에는제외 )

86 제 2 절간선시설 1. 간선시설의정의 ㅇ도로 상하수도 전기시설 가스시설 통신시설및지역난방시설등주택단지 (2이상의주택단지를동시에개발하는경우에는각각의주택단지를말함 ) 안에기간시설과그기간시설을당해주택단지밖에있는동종의기간시설에연결시키는시설 2. 설치대상 ㅇ 100호이상의집단으로건설하는주택ㅇ면적 16,500m2이상의대지조성공사 3. 설치의무자 ㅇ도로및상하수도시설 : 지방자치단체ㅇ전기 가스 지역난방시설 : 전기 가스 난방공급자ㅇ통신시설및우편함 : 국가또는한국전기통신공사 4. 설치시기 ㅇ주택건설공사사용검사일까지설치 5. 설치비용 ㅇ설치의무자가부담 (1/2범위안에서국가가보조할수있음 ) ㅇ설치의무자는사업주체와간선시설의설치비상환계획을체결ㅇ설치의무가아닌간선시설에대하여사업주체의비용부담으로시설을요청하는경우에는지방자치단체에서이를대행

87 제 Ⅶ 장 주택성능등급표시제도 제 1 절도입배경 ㅇ웰빙 (Well-Being) 시대의붐을타고국민들이주택의품질과주거환경에대한관심고조ㅇ공동주택의품질을향상시키고일반인이주택을선택시주택의성능을미리파악하여선택할수있도록하는제도마련필요 제 2 절제도현황 ㅇ 1천세대이상의공동주택을공급하는사업주체는입주자모집공고를할때주택성능을평가받아표시해야함 ( 에너지성능등급은 300세대이상임 ) < 표 7.1> 성능등급항목 소음등급 구조등급 외부환경등급 생활환경등급 화재 소방등급 경량충격음 중량충격음 화장실소음 경계소음 가변성 수리용이성 내구성 조경 일조 실내공기질 에너지성능 주민공동시설설 화재 소방치정도 사회적약자배려 제 3 절주택성능등급인정기관 ㅇ한국건설기술연구원, 한국시설안전기술공단, 대한주택공사, 한국감정원등 4개기관ㅇ국토해양부장관에게인정기관의지정을신청하여인정받은기관 제 4 절성능등급표시방법 ㅇ성능등급은분야별로 5등급범위안에서구분하여표시 현재는 3 4등급으로표시, 향후기술발전시 5등급으로구분ㅇ각항목별성능등급을나열식으로표시 (5개분야 20개항목 ) ㅇ성능등급은법규에서정한기준을최하위등급으로설정, 법규가없는경우는일반적인수준을최하위등급으로설정

88 제 5 절성능등급평가방법 ㅇ성능평가는사업계획승인설계도서로평가하며, 주택단지를평가단위로함ㅇ평가를위한기술이확립되어널리이용되고있는평가방법활용ㅇ설계단계에서평가가가능한사항에대하여평가하며, 객관적으로평가하기어려운사항은제외ㅇ상황에따라변화하는요소는평가에서제외 < 표 7.2> 주택성능등급표시예 성능부문 성능항목 성능평가등급 ( 단지별최소등급 ) 경량충격음 소음등급 중량충격음 화장실소음 경계소음 가변성 구조등급 수리용이성등 전용부분 공용부분 내구성 외부공간및건물외피조경의생태적기능 ( 외부환경 ) 자연토양및자연지반 의보전환경등급일조 ( 빛환경 ) 실내공기질 오염물질저방출자재 환기성능확보 에너지성능 ( 열환경 ) 주민공동시설 생활환경등급 고령자등사회적전용부분 약자에배려 공용부분 화재감지및경보설비 화재 소방등급 화재 소방, 배연및피난설비 내화성능

89 제 Ⅷ 장 공업화주택 제 1 절공업화주택의인정 ㅇ주요구조부의전부또는일부를조립식등공업화공법에의하여건설되는것으로국토해양부장관이인정하는주택 건설기술관리법제18조의규정에의하여국토해양부장관이고시한새로운건설기술을적용하여건설하는주택 제 2 절인정절차등 < 그림 8.1> 공업화주택인정절차도 신청서작성 접수 ( 국토해양부 ) 중앙건축위원회의심의 공업화주택인정서발급 ㅇ인정자 : 국토해양부ㅇ인정대상 : 공업화주택의주요구조부의전부또는일부분에대한조립식부재및건설부문ㅇ인정심의 : 건축법시행령제5조의중앙건축위원회의의심의ㅇ인정서교부 : 국토해양부장관은공업화주택을인정하는경우에는공업화주택인정서를신청인에게교부하고공고 ( 유효기간은공고일부터 5년간 ) 행정권한의위임및위탁에관한규정에의하여인정권한을한국건설기술연구원이위탁수행 제 3 절공업화주택의건설촉진 ㅇ국토부장관또는시 도지사는사업주체가건설할주택을공업화주택으로건설하도록사업주체에게권고할수있음ㅇ주택의설계및시공기준및감리기준적용배제

90 제 4 절인정취소 ㅇ허위부정한방법으로인정을받은경우ㅇ인정을받은날부터 1년내에공업화주택의건설을착공하지아니한때ㅇ인정을받은기준에적합하지아니하게공업화주택을건설한때ㅇ국토해양부장관이인정취소시에는관보에공고

91 제 3 편주택건설공사감리제도

92 차례 Contents 제 Ⅰ 장 주택건설공사감리제도의개요 97 제 1 절관련법규 도입배경 97 제 2 절주택공사감리제도의주요내용 98 제 3 절주요용어의정의 99 제 4 절주택공사감리제도의적용대상 101 제 5 절관계법령감리제도의비교 102 제 Ⅱ 장 주택감리적용대상 103 제 1 절주택감리적용대상 사업계획승인대상 행위허가를받은리모델링공사 103 제 Ⅲ 장 감리자의지정및업무 104 제 1 절감리자의지정 감리자지정권자 감리자지정요건 104 1) 감리자의자격 104 2) 감리원의자격 105 제 2 절감리자지정절차 감리자모집공고 감리자지정신청 감리자적격심사 감리비예정가격결정 감리자지정및통보 111 1) 감리자지정 111 2) 감리자지정통보등

93 제 3 절감리자의업무 120 제 4 절보고의무및이의신청 업무수행상황의보고 위반사항의시정과이의신청 122 제 5 절사업주체의감리자평가등 122 제 6 절감리비의지급 123 제 7 절감리자의업무협조 123 제 Ⅳ 장 감리원배치및업무 124 제 1 절감리원의배치 감리원의배치기준 감리원교체 124 제 2 절감리업무수행 128 제 3 절부정한방법으로지정받은자에대한조치 128 제 4 절감리자교체및부실감리자조치 감리자교체 부실감리자조치

94 < FAQ > <FAQ 1> 감리자선정 113 <FAQ 2> 감리자의업무 121 <FAQ 3> 감리원배치및교체 125 <FAQ 4> 기타 131 < 표 > < 표 3.1> 건설기술자의범위 ( 건설기술관리법시행령 별표1) 106 < 표 3.2> 감리원의자격 ( 건설기술관리법시행령 별표3) 109 < 그림 > < 그림 1.1> 관계법령감리제도의비교 102 < 그림 3.1> 감리자지정절차 109 < 그림 3.2> 감리자지정절차

95 제 Ⅰ 장 주택건설공사감리제도의개요 제 1 절관련법규 ㅇ주택건설공사감리제도는 주택법 제24조내지제24조의3, 영제26조내지제30조, 규칙제13조에따름 - 주택건설공사감리자지정기준 ( 국토해양부고시제 호 ) - 주택건설공사감리업무세부기준 ( 국토해양부고시제 호 ) - 주택건설공사감리비지급기준 ( 국토해양부주택건설과 141( )) - 주택건설공사감리용역표준계약서 ( 건설교통부공공주택과 , ) ㅇ주택건설공사에대한감리는주택법령에서정하는사항외에는 건축사법, 건설기술관리법 에서정하는바에의함 1. 도입배경 ㅇ종전의민간주택건설공사의감리제도는건축법및건축사법에의하여건축주가임의로감리자를지정하고감리비도적정하게지급되지않아감리자가건축주에게예속되는등사실상객관적인감리가불가능하여부실공사의한원인으로작용 ㅇ 부실공사방지대책의일환으로 주택법령 에감리제도를새로이도입하여시행

96 제 2 절주택공사감리제도의주요내용 ㅇ감리자지정 : 사업계획승인권자 ㅇ감리자의권한부여 ( 주택법제 24 조 ) - 시공자위반사항조치, 시정명령, 공사중지명령등 - 사업계획승인권자에게보고사항을정함. 감리원배치계획서 착공 준공시감리계획서및의견서 분기별감리업무수행사항보고등 ㅇ감리자처벌강화 ( 국회의결, 주택법제 24 조의 3) - 부실감리자는등록말소 영업정지 면허취소등제재 ㅇ감리자교체사유강화 ( 주택법제 24 조, 같은법시행령제 29 조 ) - 감리업무수행중발견한위반사항을묵인한경우 - 이의신청결과시정통지가 3 회이상잘못된것으로판정된경우 - 공사기간중공사현장에 1 월이상감리원을상주시키지아니한경우 - 감리자의지정에관한서류를거짓그밖의부정한방법으로작성 제출한경우 교체하고자할때당해감리자 시공자 사업주체의의견청취

97 제 3 절주요용어의정의 ( 감리자지정기준제 3 조 ) ㅇ감리자 - 주택건설공사를감리할수있는자격을가진자로서주택건설공사의감리를하는자 ㅇ감리원 - 주택건설공사의감리원이될수있는자격을가진자로서감리자에소속되어주택건설공사의감리업무를수행하는자 ㅇ총괄감리원 - 감리원중감리자를대표하여현장에상주하면서당해공사전반에관한감리업무를총괄하는자로서감리자가지정하는자 ㅇ분야별감리원 - 감리원중소관분야별로총괄감리원을보조하여감리업무를수행하는자 ㅇ상주감리원 - 감리원중당해현장에상주하여감리하는자 ㅇ비상주감리원 - 감리원중현장에상주하지아니하고당해현장의조사분석, 주요구조물의기술적검토및기술지원, 설계변경의적정성검토, 상주감리원지원, 민원처리지원, 행정지원등의감리관련업무를지원하는자 ㅇ신규감리원 - 건설기술관리법 제27조제4항및동법시행령제51조의2제1항별표3에서정하는감리사보로서그자격에해당하는시점으로부터경력이 4년 ([ 부표 ] 제2호나목감리원중분야별감리원의 나. 경력및실적 산정방법에따라산정한기간을말한다 ) 이하인자 ㅇ감리자지정권자 - 법제 16 조제 1 항의규정에의하여주택건설사업계획승인을한자로서당해주택건설공사의

98 감리자를지정하는자 ㅇ비평가대상감리원 - 주택건설공사감리비지급기준 ( 이하 감리비지급기준 이라한다 ) 에의거산출한감리인 월수를충족하기위해배치하여야하는감리원중적격심사 ( 평가 ) 대상이아닌자 ㅇ복수예비가격 - 감리자지정권자가감리자모집공고일전에감리비지급기준에따라산출한감리대가의 97±3% 범위내에서산출한 15개의감리비예비가격 ㅇ예정가격 - 심사대상감리자결정및감리자적격심사의기준으로삼기위하여감리자지정권자가당해사업수행능력을평가한후제10호의복수예비가격중지정신청을한감리자의입회하에추첨한 4개의예비가격의평균가격 ㅇ감리비지급기준 - 법제24조제6항의규정에의하여사업주체가감리자로지정된자에게지급하는주택건설공사감리대가를정할목적으로국토해양부장관이마련한기준 ㅇ건설사업관리업무 ( 이하 " 건설관리 (CM) 업무 " 라한다.) - 건설산업기본법 제 2조제6호에따라건설공사에관한기획 타당성조사 분석 설계 조달 계약 시공관리 감리 평가 사후관리등에관한관리업무의전부또는일부를수행하는것

99 제 4 절주택공사감리제도의적용대상 ㅇ주택법에의해사업계획승인을받은주택건설공사 ( 법제16조, 영제15조 ) ㅇ행위허가를받은리모델링공사 ( 법제42조제2항 ) - 다만, 사업주체가국가 지방자치단체 대한주택공사 지방공사인경우에는 주택법 에의한주택건설공사감리제도의적용을받지아니하고, 건설기술관리법 에의한책임감리, 대한주택공사법 에의한자체감리의적용을받게됨 리모델링공사의경우에는사업계획승인을받은주택건설공사에대한감리제도에준하여운영하고있음

100 제 5 절관계법령감리제도의비교 < 그림 1.1> 관계법령감리제도의비교 주택감리 ( 민간공사 ) 공동주택 주택법 대상 : 20 세대이상민간주택건설공사 성격 : 공사감리 보수기준 : 주택건설공사감리비지급기준 감리회사 300 세대미만 : 건축사사무소, 감리전문회사 300 세대이상 : 감리전문회사 감리자지정 : 사업계획승인권자 시공감리 ( 민간공사 ) 일반건축물 건축법및건축사법 대상 : 일반민간건축공사 상시감리 ( 현장상주 ) : 연면적 5 천m2이상, 3 천m2이상 (5 개층 ), 아파트 수시감리 ( 종합감리 ) : 기타건축물 성격 : 공사감리 보수기준 : 건축사업무및보수기준 감리회사 : 건축사사무소 감리자지정 : 건축주 책임감리 ( 공공공사 ) 건설기술관리법 다중이용건축물 : 문화및집회시설 ( 전시장및동 식물원을제외한다 ), 판매및영업시설, 의료시설중종합병원또는숙박시설중관광숙박시설의용도에쓰이는바닥면적의합계가 5 천제곱미터이상인건축물 16 층이상인건축물 대상 : 국가등이시행하는 100 억원이상의 22 개공종 성격 : 발주기관공사감독대행 보수기준 : 건설공사감리대가기준 감리회사 : 종합 토목 건축 설비분야감리전문회사 감리자지정 : 발주청장 설비감리 전기설비 / 전력기술관리법소방설비 / 소방법 대상 : 600 볼트초과전압또는 75 킬로와트이상사용시설물 감리회사 : 종합 - 감리대상시설물의전력시설물 감리회사 : 전문 - 10 만킬로와트미만, 연면적 3 만m2미만의전력시설물 감리자지정 : 건축주 ( 발주자 ) 대상 : 연면적 1 천m2이상 ( 종교시설은 2 천m2, 아파트는 11 층 ) 감리회사 : 1 급 - 모든시설 감리회사 : 2 급 - 아파트및연면적 1 만m2미만 감리회사 : 3 급 - 연면적 5 천m2미만 감리자지정 : 건축주 ( 소유자 )

101 제 Ⅱ 장 주택감리적용대상 제 1 절주택감리적용대상 1. 사업계획승인대상 ( 법제 16 조, 영제 15 조 ) ㅇ단독주택의경우에는 20호, 공동주택의경우에는 20세대이상ㅇ 1만m2이상의대지조성사업 사업계획승인대상에서제외되는것 ( 주택법시행령제15조제2항 ) - 국토의계획및이용에관한법률에의한도시지역중상업지역 ( 유통상업지역제외 ) 또는준주거지안에서 300세대미만의주택과주택외의시설을동일건축물로건축하는경우로서다음각호의요건을모두충족하는경우 1. 1세대당규모가 297m2이하인경우 2. 당해건축물의연면적에대한주택연면적합계의비율이 90% 미만인경우 - 농어촌주택개량촉진법에의한농어촌주거환경개선사업중농업협동조합중앙회가조달하는자금으로시행하는사업 사업계획승인대상중주택감리적용제외대상 - 사업주체가국가 지방자치단체 대한주택공사 지방공사인경우 건설기술관리법에의한책임감리실시 - 대지조성사업 - 건축법 제25조에따라공사감리를하는도시형생활주택 2. 행위허가를받은리모델링공사 ( 법제 42 조제 2 항 )

102 제 Ⅲ 장 감리자의지정및업무 제 1 절감리자의지정 1. 감리자지정권자 ( 법제 24 조 ) ㅇ사업계획승인권자 : 시 도지사, 시장 군수 구청장또는국토해양부장관 ㅇ리모델링공사행위허가권자 : 시장 군수 구청장 2. 감리자지정요건 ( 법제 24 조, 영제 26 조, 감리자지정기준제 4 조 ) 1) 감리자의자격 ㅇ주택법제24조의규정에의하여사업계획승인권자가당해주택건설공사의감리자로지정한자 - 300세대미만 : 건축사법 에의하여건축사업무신고를한자및 건설기술관리법 에따른건축감리전문회사또는종합감리전문회사 - 300세대이상 : 건설기술관리법 에의한건축감리전문회사또는종합감리전문회사 건축사법 또는 건설기술관리법 에의한감리자격이있는경우라도당해주택건설공사를시공하는자의계열회사 ( 독점규제및공정거래에관한법률 제2 조제3호에따른계열회사를말함 ) 는감리자가될수없도록하여객관적이고공정한감리업무가이루어질수있도록하고있음 시 도지사는인접지역에 2개이상의주택건설단지가있는경우에는감리자를공동으로지정할수있어감리업무의효율성을기하도록하고있음

103 2) 감리원의자격 ㅇ감리업무를총괄하는총괄감리원의경우건축분야의기술자격자및학력 경력자로서다음규정에해당하는자 - 300세대미만 : 건축사법 에따른건축사또는건축사보로서수석감리사또는감리사에해당하는자 - 300세대이상 1,000세대미만 : 수석감리사또는감리사 - 1,000세대이상 : 수석감리사 ㅇ건축 토목 기타설비등분야별감리원의자격 - 건설기술관리법시행령 별표1제3 호의규정에의한다음의분야별자격기준에적합한자로서 건설기술관리법시행령 별표3에따른감리원자격기준에해당하는자 토목분야 : 건설기술관리법시행령 별표1제3 호의규정에의한토목분야의기술자격자또는학력 경력자 건축분야 : 건설기술관리법시행령 별표1제3 호의규정에의한건축분야의기술자격자또는학력 경력자 기타설비분야 : 건설기술관리법시행령 별표1제3호의규정에의한기계분야, 건축분야중건축기계설비또는건축설비, 전기분야중건축전기설비또는안전관리분야중소방설비의기술자격자또는학력 경력자 다만, 전기 통신또는소방분야중 전력기술관리법, 정보통신공사업법, 소방법 등관계법령에의한감리대상인경우에는그에따름 300세대미만의주택건설공사인경우의분야별감리원 : 건축사법 에따른건축사또는건축사보로서 건설기술관리법시행령 별표3에따른감리원의자격기준에해당하고 건설기술관리법시행령 제7 조의기본교육및전문교육을받은자도가능

104 < 표 3.1> 건설기술자의범위 ( 건설기술관리법시행령 별표 1) < 건설기술자의기술등급및인정범위 > 기술등급 기술자격자 학력 경력자 특급기술자 기술사 기사의자격을취득한자로서 7년이상 고급기술자중급기술자초급기술자 건설공사업무를수행한자 산업기사의자격을취득한자로서 10년이상건설공사업무를수행한자 기사의자격을취득한자로서 4년이상건설공사업무를수행한자 산업기사의자격을취득한자로서 7년이상건설공사업무를수행한자 기사의자격을취득한자 석사이상의학위를취득한자 산업기사의자격을취득한자 학사학위를취득한자로서 1년이상건설공사업무를수행한자 전문대학을졸업한자로서 3년이상건설공사업무를수행한자 고등학교를졸업한자로서 5년이상건설공사업무를수행한자 국토해양부장관이정하는교육기관에서 1년이상건설기술관련교육과정을이수한자로서 7년이상건설공사업무를수행한자

105 < 표 3.2> 감리원의자격 ( 건설기술관리법시행령 별표 3) 등급기술자격자학력 경력자 수석감리사 감리사 감리사등급기준을충족한자로서 10년 이상건설공사업무를수행한자 기술사또는건축사 기사의자격을취득한자로서 9 년이상 건설공사업무를수행한자 산업기사의자격을취득한자로서 12 년 이상건설공사업무를수행한자 감리사보 기사의자격을취득한자 산업기사의자격을취득한자로서 2 년이 상건설공사업무를수행한자 석사또는박사학위를취득한자 학사학위를취득한자로서 2년이상건설공사업무를수행한자 전문대학을졸업한자로서 5년이상건설공사업무를수행한자 고등학교를졸업한자로서 8년이상건설공사업무를수행한자 국토해양부장관이정하는교육기관에서 1년이상건설기술관련교육과정을이수한자로서 10년이상건설공사업무를수행한자

106 제 2 절감리자지정절차 ( 법제 24 조, 영제 26 조, 감리자지정기준 ) ㅇ주택건설공사의감리자지정과관련하여국토해양부장관은사업계획승인권자가감리자를지정하는데필요한제출서류및지정에관한세부적인기준에관하여 주택건설공사감리자지정기준 을정하여고시하고있음 ㅇ주택법제24조, 같은법시행령제26조및같은법시행규칙제13조의규정에의하여감리자지정권자가법 16조의규정에의한사업계획승인을얻은주택의건설공사를감리하는자를지정하는경우에적용함 1. 감리자모집공고 ㅇ감리자지정권자는법제16조제1항의규정에의한주택건설사업계획을승인한날 ( 국토해양부장관이주택건설사업계획을승인한때에는승인내용을통보받은날 ) 부터 7일이내에감리자모집공고를하여야함 - 다만, 당해사업주체가부득이한사유로감리자모집공고일을별도로정하여요구한경우에는그러하지아니함 ㅇ감리자모집공고는일간신문에게재하거나 7일이상게시판에게시하는방법등으로하여야함 ㅇ모집공고에는다음사항을포함하여야함 1 접수기간 낙찰자결정방법 사업내역 사실확인서류의제출기간및 주택건설공사감 리자지정기준 제 6 조의규정에의한제출서류 2 감리원응모자격제한시점과감리자및감리원심사기준의기간계산적용시점 ( 감리자모집공고일을원칙으로함 ) 3 복수예비가격 ( 복수예비가격간의폭을서로다르게하여동일예정가격이산출되지않도록하여야하며, 부가가치세포함여부를공시하여야함 ) 4 예정가격추첨일시및장소 ( 추첨일시는당해사업수행능력을평가한후로정하며, 추첨일에는지정신청을한감리자가참석하도록함 ) 5 총사업비산출총괄표및공종별총공사비구성현황표

107 6 공동도급에관한사항 7 사업주체가제출한주요공정계획서, 착공예정일 8 전체건설기술및엔지니어링서비스업에대한평균유동비율및자기자본비율 9 사업주체가제출한주요공정계획서에따른감리원배치계획표양식 10 기타감리자지정에필요한유의사항 ㅇ감리자지정권자는감리자모집공고시모집공고문에공동도급을인정할것인지여부에대하여명확히표시하여야함 ㅇ감리지정권자는감리자모집공고를한때에는그사실을지체없이한국건설감리협회장및대한건축사협회장에게서면또는전자문서등의방법으로통보하여야함 < 그림 3.1> 감리자지정절차 주택건설사업계획승인 감리자모집공고 감리자지정신청 감리자적격심사 감리비예정가격결정 감리자지정 감리자지정통보 감리자계약

108 2. 감리자지정신청 ㅇ감리자로지정받고자하는자는주택건설공사감리자지정신청서및자기평가서를첨부하여감리자지정권자에게제출하여야함 - 적격심사결과종합평점이 1순위부터 5순위 ( 종합평점이같을경우이를포함한다 ) 까지사실확인서류를제출하여야함 - 이경우감리자지정권자가필요하다고인정하는경우에는 6순위이하에대하여별도로정하여제출받을수있음 ㅇ제출서류는모집공고일이후에발급또는작성된것을제출하여야함 ㅇ감리자로지정받고자하는자는감리자지정신청서등의서류를성실하게작성하여야함 ㅇ감리자로지정받고자하는자가공동도급으로응모하는경우에는감리업무를주도적으로맡아서처리하는감리자의소속감리원을총괄감리원으로지정하여야함 3. 감리자적격심사 ㅇ감리자지정권자는감리자지정신청을한자에대하여적격심사를하여야함 - 다음의어느하나에해당하는자는적격심사대상에서제외함 1 입찰가격이예정가격을초과한자 2 감리자 ( 감리원을포함한다 ) 의자격이없는자 4. 감리비예정가격결정 ㅇ감리자지정권자는심사대상감리자결정및감리자적격심사의기준으로삼기위하여당해사업수행능력을평가한후, - 감리자모집공고일전에감리비지급기준에따라산출한감리대가의 97±3% 범위내에서산출한 15개의감리비예정가격중지정신청을한감리자의입회하에추첨한 4개의예비가격의평균가격을감리비예정가격으로결정함

109 5. 감리자지정및통보 1) 감리자지정 ㅇ감리자지정권자는적격심사결과종합평점 85점이상인자중최저가격으로입찰한자를감리자로지정하여야함 - 종합평점 85 점이상인자가없는경우에는다음순서에따라감리자를지정하여야함 1 종합평점 85점이상인자가없는경우에는종합평점 85점에가장근접한가격으로입찰한자 2 감리자지정신청이없는경우에는당해설계용역을수행한자 3 1 및 2에해당하는자가없거나, 2에해당하는자가당해주택건설공사를시공하는자의계열회사 ( 독점규제및공정거래에관한법률제2 조제3호의규정에의한계열회사를말한다 ) 인경우에는사업주체가추천한자 ㅇ위의규정에의한감리자가 2 이상인경우에는다음순서에따라감리자를지정하여야함 1 적격심사에의한당해감리자의사업수행능력평가점수가최고인자 이경우평가점수는부표제 1 호총괄가목의최고평가점수의제한을받지않음 2 1에의한당해감리자의사업수행능력평가점수가동일한경우에는추첨을통하여감리자를지정함 ㅇ감리자지정권자는감리자로지정된자가감리업무를포기한경우에는차순위자를감리자로지정할수있음 2) 감리자지정통보등 ㅇ감리자지정권자는감리자를지정한경우또는감리용역계약이전에감리원배치계획을변경한경우에는 7일이내에감리자지정현황및감리원배치계획서등을감리자 사업주체 한국건설감리협회 대한건축사협회및한국건설기술인협회에서면또는전자문서등의방법으로통보하여야함

110 < 그림 3.2> 감리자지정절차 주택건설사업계획승인 감리협회및건축사협회통보 ( 지정권자 협회 ) 감리자모집공고 ( 지정권자 ) 사업계획승인을한날부터 7일이내 적격심사및감리자지정 ( 지정권자 ) 감리협회및건축사협회통보 ( 지정권자 협회 ) 감리자지정통보 ( 지정권자 사업주체, 감리자 ) 감리자지정을한날부터 7일이내 감리협회, 건축사협회및기술인협회에통보 ( 지정권자 협회 ) 감리용역계약체결및배치계획통보 ( 감리자 지정권자 ) 감리계약은감리자지정현황통보받은날부터 10일이내 감리원배치

111 <FAQ 1> 감리자선정 ( 대상, 평가, 지정 ) Q1. 주택건설공사감리자를지정하는자는누구인지? A1. 주택건설공사감리자지정기준 ( ) 에따르면, 사업주체또는시공업체가감리자를지정하는것이아니라 주택법 제24조, 같은법시행령제6조및같은법시행규칙제13조의규정에의하여감리자지정권자가같은법제16조의규정에의한사업계획승인을얻은주택건설공사를감리할자를지정하게되어있다. Q2. 사업주체가주택건설사업계획승인이전에감리자지정신청을요청한경우감리자지정권자가사업계획승인이전에감리자모집공고를할수있는지? A2. 주택건설공사감리자지정기준 에의하여감리자지정권자는 주택법 제16조제1항의규정에의한주택건설사업계획승인한날부터 7일이내에감리자모집공고를하여야한다. Q3. 감리자및감리원지정을위한심사기준의기간계산적용시점은? A3. 감리자지정과관련된제출서류는감리자모집공고일이후에발급또는작성된것을제출하여야하며감리원응모자격제한시점과감리자및감리원심사기준의기간계산적용시점은감리자모집공고일을원칙으로한다. 다만, 감리자지정권자가감리자모집공고시별도로명기하는바가있는경우에는그에따라야한다. 제출된서류에기재한내용이사실인지여부에대하여는 주택건설공사감리자지정기준 에의거필요시감리자지정권자는관련기관에사실조회를할수있도록규정하고있다. Q4. 주택건설공사감리자지정시재무상태건실도평가방법은? A4. 주택건설공사감리자지정기준부표에의하면재무상태평가는감리자가영위하고있는모든업역이포함된재무상태에대하여연말또는반기결산서에따라평가하도록하고, 신규 합병 분할 사업양도를한사업자는별도로정하고있는결산서에의하도록규정하고있다. Q5. 주택건설공사감리자지정신청을한감리전문회사가주택건설공사감리자모집공고일이후에다른감리전문회사에대한사업양수신고가수리된경우재무상태건실도평가방법은?

112 A5. 주택건설공사감리자지정기준부표에의하면재무상태평가는감리자가영위하고있는모든업역이포함된재무상태에대하여연말또는반기결산서에따라평가하나, 사업양수를한사업자는사업양수에따른신고수리일기준으로작성된결산서에의하여평가하도록규정하고있다. 아울러동기준제5 조제3 항제2 호에의하면감리원응모자격제한시점과감리자및감리원심사기준의기간계산적용시점을감리자모집공고일을원칙으로하고있다. 따라서귀질의에서의경우감리자모집공고일현재사업양수에대한신고수리가되지않았다면재무상태건실도는연말또는반기결산서에따라평가하는것이타당하다. Q6. 주택건설공사가장기간중단되어감리원이철수하였으나공사가재개되는경우기존의감리자가그주택건설공사의감리자지위가인정되는지및새로이감리자를지정하여야하는경우감리자지정방법은? A6. 공사시행중 2월이상공사가중지되어다른공사의감리원으로지정되어야하는경우에는감리원을교체하고철수할수있으나사전에감리자지정권자로부터승인을얻어야한다. 따라서기존의감리자지위가유지되고있는지여부는감리자지정권자가감리원교체의적정성등을고려하여판단하여야하며, 사업주체가새로이사업승인을얻는등의경우에는감리자지정권자는주택법및 주택건설공사감리자지정기준 에의거새로운감리자를지정하여야한다. Q7. 주택건설공사감리자지정기준에의거감리자로지정된감리자가장기간착공지연으로감리업무를포기한경우에차순위자를감리자로지정하려고하지만차순위자 (2순위 ~5순위 ) 들또한감리업무를포기하는경우주택건설공사감리자지정기준 ( 국토해양부고시제 호 ) 의제10조 1항의 2에의한설계용역을수행한자가아니면 1항의3에의한사업주체가추천한자를감리자로지정이가능한지? A7. 주택건설공사감리자지정기준제10조제3항의규정에의하여감리자로지정된자가감리업무를포기한경우차순위자를감리자로지정하여야한다. 이경우차순위자라함은 1 위에서 5위까지만해당되는것이아니라적격심사결과종합평점 85점이상인자는모두해당된다. 아울러적격심사결과종합평점 85점이상인자가모두포기한경우에는제10조제1항각호의순서에따라감리자로지정할수있을것으로사료된다. Q8. 도시환경정비구역내에공동주택과주택외시설 ( 호텔 ) 이 도시및주거환경정비법 제 28 조에따라사업시행인가를득하여사업시행하는경우감리자지정방법은?

113 A8. 주택법 제24조제1항에의하면시 도지사는 주택법 제16조제1항에의한주택건설사업계획승인을승인한때에는 건축사법 또는 건설기술관리법 에의한감리자격이있는자를감리자로지정하도록하고있고, 건축법 제21조제1항및같은법시행령제19조제1항에따라 건축법 제8조에의한건축허가를받아야하는건축물을건축하는경우에는건축사또는대통령령이정하는자를지정하여공사감리를하도록규정하고있다. 따라서 도시및주거환경정비법 제28조의규정에의거사업시행자가주택과주택외의시설에대하여사업시행인가를받은때에는같은법제32조제1항의규정에서 주택법 제16조제1항에의한주택건설사업계획승인과 건축법 제8조에의한건축허가만을의제처리토록하고있고감리에대하여는별도로의제하고있지아니한바, 개별법령에의한각각의감리자를지정하는것이바람직할것이다. Q9. 주택건설공사감리자지정신청시제출한자기평가서의교육훈련항목에 2주교육 4 명과 1주교육 1명으로기재하여야하나착오로 2주교육 5명으로기재한경우평가 점수는변동이없어도감리자지정에는영향이있는지? A9. 주택건설공사감리자지정기준 에따라자기평가서작성시평가점수를과다계산한경우는 0 점으로처리될수있으며사실과상이한내용을기재한사항은실격등으로처리될수있으나질의의경우가이에해당하는지여부는감리자지정권자가사실확인등을통하여판단하여야한다. Q10. 주택건설사업계획승인받은사업단지의소유권원을인수받은사업주체가당초의사 업주체가감리자에게미지급한감리비를지급할의무가있는지와감리업자를새로 이지정받을수있는지여부는? A10. 주택법제24조제6항 제9항에의하면사업주체는감리자에게감리비를지급토록하고있으며, 사업주체와감리자간공정하게계약을체결하도록규정하고있는바, 감리비지급관련사항은상호체결한계약서에따르는것이우선되어야하며, 현행주택법령에서는사업주체가변경되었다하여감리자를재지정받도록하는별도의규정을두고있지않다. Q11. 일반상업지역에서주택 ( 지하 7층, 지상 51층, 연면적약 110,000m2, 전체연면적의 3분의1) 과부대복리시설로보기어려운주거외시설 ( 판매, 업무, 숙박등다중이용건축물, 지하 7층, 지상 42층, 연면적약 220,000m2, 전체연면적의 3분의2) 을지하층을일체의건축물 ( 구획가능 ) 로건축하기위하여사업승인을득한경우감리자지정시주택법에의한주택건설공사감리와건축법에의한다중이용건축물의감리를각각분

114 리하여지정할수있는지여부는? A11. 주택법 제1 조, 제2조제4호및제16조제4항에의하여사업계획은도로, 철도등의시설로분리된토지는각각별개의주택단지로보아사업계획승인을하여야하며각개별주택단지는쾌적하고문화적인생활을영위하는데적합하여야한다. 아울러 주택건설기준등에관한규정 제 6조제2항에의거주택을주택외시설과복합건축물로건설하는경우당해건축물이속한지역또는지구안에서제한되지아니한시설은설치할수있으나동규정제13조에의하여숙박시설 위락시설 공연장과기타사업승인권자가주거환경에지장이있다고이정하는시설은설치할수없으며다만, 도시및주거환경정비법 에의한도시환경정비사업인경우에는그러하지아니하다. 질의의사업계획은판매, 업무, 숙박등의다중이용건축물이주택단지내에포함되어있는바, 우선주택법에의한주택단지로서의적합성여부, 도시환경정비사업에해당여부등에대한검토가필요하다고생각되며, 도시및주거환경정비법 에의한사업이아닌경우로서 주택법 제16 조, 같은법시행령제15조에의한 300세대이상의주택과주택외의복합건축물로사업계획승인을하였다면같은법제24조에의하여사업승인권자가주택건설공사감리자를지정하여야할것으로판단된다. Q12. 건축사사무소와감리전문회사를겸업하고있는법인의대표이사가건축사인경우공동주택설계와관련하여형법에의한처벌 ( 벌금형, 집행유예 ) 를받았을경우감리전문회사가 건설기술관리법 및 주택법 에의한감리자가지정을받을수있는지? A12. 주택법 제94조제1항에제22조또는제24조의규정을위반하여설계 시공또는감리를함으로써하자보수책임기간이내에제46조제3항의규정에의한공동주택의내력구조부에중대한하자를발생하게하여공중의위험을발생하게한설계자 시공자 감리자또는사업주체는 10년이하의징역에처하고, 같은법제98조제2호고의또는과실로제22조의규정을위반하여설계하거나시공함으로써사업주체또는입주자에게손해를발생하게한자는 1년이하의징역또는 1천만원이하의벌금에처한다라고규정되어있고, 같은법제100조제1항에서는법인의대표자가그법인업무에관하여제94조의위반행위를한때에는행위자를벌하는외에그법인에대하여도해당조의벌금을과하도록규정하고있다. 따라서법인의대표자가위규정을위반하여형법에의한처벌 ( 벌금형, 집행유예 ) 을받고그법인이양벌규정에의거벌금처벌을받아업무정지등을받았다면주택법에의한감리자지정을받을수없는것으로판단되며, 또한형법에의한처벌을받아감리원이될수없는대표이사가감리원으로참가한경우에는주택건설공사감리자지정기준제14조제1항에서감리자지정신청서류가거짓또는그밖의부정한방법으로작성된것으로판명될때에는감리자지정대상에서제외되거나감리자지정결정이취소된다고규정하고있으므로이규정에의거감리자지정을받을수없을뿐만아니라제6항의규정에의거부정행위로확인되어각협회에통보된감리자및감

115 리자신청자는그사실이통보된날부터 1 년간감리자지정신청을할수없다. Q13. 감리자모집공고일이후에한국건설감리협회에부정행위자로통보된경우동감리 자에대하여감리자로지정할수있는지여부는? A13. 주택건설공사감리자지정기준 제14조제3항및제6항에의하면감리자지정권자는감리자또는감리자지정신청자가부정행위를한경우, 그내용을즉시각협회에통보하여야하며, 부정행위자로확인되어각협회에통보된감리자및감리자지정신청자는그사실이통보된날로부터 1년간감리자지정신청을할수없도록규정하고있는바, 귀질의의경우에는이러한규정의목적및취지등을감안하여당해감리자지정권자가판단처리하여야할사항이다. Q14. 가. 한국건설감리협회의실적증명서에의하여자기평가서의감리업무수행실적을작성하였으나, 동실적증명서의잘못이판명된경우감리업무수행실적을과다계산으로간주하여 0점처리하여야하는지또는잘못계산된부분의실적을제외하고다시점수를산정해야하는지여부는? 나. 시공사의착공지연으로감리원이현장에상주하지는않았으나배치계획대로배치하고감리자지정권자에게감리보고서를제출하였을경우감리업무수행실적으로인정하는것이타당한지여부는? A14. 감리자지정권자가감리자를지정하고자평가하는경우, 현행감리자지정기준부표 감리자의사업수행능력세부평가기준 에의거감리자는최근 3년간주택건설공사의감리업무수행실적증명서를제출토록하고있으며, 감리지정신청자의감리업무수행실적은 한국건설감리협회 또는 대한건축사협회 에서발급한증명서류에명시된실적에한하여인정하도록규정하고있는바, 한국건설감리협회에서발행한실적증명서의내용대로감리수행실적을작성제출한경우에는과다계산으로볼수는없을것으로판단된다. 참고로 주택건설공사감리자지정기준 별지제2호서식에의한자기평가서작성시제출된신청자평점중과다계산항목은 0 점처리되고, 허위또는거짓에의하여작성된경우에는실격처리할수있다. 아울러감리자가감리자지정신청시제출한감리원배치계획에따라감리원을배치하고감리보고서를감리자지정권자에게보고하였다면그날로부터감리업무를수행중에있는것으로보아야할것이나, 귀질의에서의경우감리업무수행실적인정여부에대하여는해당공사의감리지정권자가판단하여야하는사항이다. Q15. 주택법령에의하여지정된감리자가구조계산서의적정성을검토할수있는지?

116 A15. 주택건설공사감리업무세부기준제 3 조에의하면감리자는설계도서의적정성을검토하 도록규정하고있고, 주택법시행령제 23 조에서규정한설계도서에는구조계산서가포함 되어있으므로동법령에의하여지정된감리자는구조계산서를검토할수있다. Q16. 감리원지정을위한적격심사중감리원평가방법은? A16. 감리원지정을위한적격심사중감리원평가는감리자지정권자의권한에해당되며, 국토해양부장관으로부터경력확인등의업무를위탁받은한국건설감리협회, 대한건축사협회, 한국건설기술인협회등에서발급한경력확인서에대한사실확인이필요한경우에는감리자지정권자가 주택건설공사감리자지정기준 ( 건설교통부고시제 호 ) 제12 조 ( 사실확인 ) 규정에의거관계기관에사실을조회할수있다. Q17. 건설기술개발투자실적평가시최근 3 년간의의미는? A17. 주택건설공사감리자지정기준부표에의하면건설기술개발투자실적산정은최근 3년간건설기술개발투자실적의건설부문총매출액에대한비율에따라점수를부여하도록규정하고있으며, 이경우최근 3년간이라함은모집공고일전년도를포함한 3년간을의미한다. Q18. 사업계획승인이후총공사비가변경된경우감리대가의산정기준인공사비는? A18. 감리대가를산출함에있어서적용하는총공사비는사업계획승인시제출하는총공사비 ( 일부제외 ) 를기준으로하되, 입주자모집공고승인시공사비가변경된경우에는변경 된공사비를적용하여감리비를산출하여야한다. Q19. 주택건설공사사업계획변경으로감리대상공사비가감소한경우감리대가및감리 인 월수를조정할수있는지여부는? A19. 주택건설공사감리비지급기준제4 조제1항에의하면입주자모집공고승인시공사비가변경된경우에는변경된공사비에따라감리비를산정토록하고있다. 따라서귀질의에서의경우에는계약당사자간의협의에따라변경계약을체결하고감리인 월수도동기준에의하여산정된인원을배치하여야한다. Q20. 주택건설공사감리자지정기준 [ 별지 2 호서식 ] 자기평가서중총괄감리원평점산정

117 근거의내용이사실과상이하게기재된경우 ( 신청자평점란은적정기재 ) 실격처리 사유에해당되는지여부는? A20. 주택건설공사감리자지정기준 [ 별지 2호서식 ] 에의거작성된자기평가서의신청자평점중과다계산된항목은 0 점처리되며, 특히신청자평점중 허위 거짓등 의방법에의하여작성된경우에는실격처리토록규정되어있다. Q21. 사업주체가사용검사를신청하였으나동검사가지연되는경우감리비를별도로지 급해야하는지여부는? A21. 주택법 제24조제9항및주택건설감리용역표준계약서제20조 ( 검사 ) 에의하면사용검사와관련하여시정사항의보완또는재시공으로인하여계약의목적달성이지체되는경우감리자는사업주체에게계약기간의연장을청구할수있는것이며, 계약기간의연장으로인한감리대가는상호체결한계약내용에따라야할것이다

118 제 3 절감리자의업무 ( 주택법제 24 조제 2 항, 영제 27 조, 감리업무세부기준 ) ㅇ주택법제24조및동법시행령제27조제2항의규정에의하여주택건설공사감리자 ( 감리원 을포함하며, 이하 감리자 라한다 ) 가감리업무를수행함에있어필요한세부절차및방법등에관하여 주택건설공사감리업무세부기준 을정하여원활한감리업무수행과건축물의질적향상을도모함을목적으로함 ㅇ주택법제24조규정에의하여지정된감리자가영제27조제2항의규정에의한주택건설공사의공사감리업무를수행함에있어적용함 1. 시공자가설계도서에맞게시공하는지여부의확인 2. 시공자가사용하는건축자재가관계법령에따른기준에맞는건축자재인지여부의확인 3. 주택건설공사에대하여 건설기술관리법 제24조에따른품질시험을하였는지여부의확인 4. 시공자가사용하는마감자재및제품이제38조제3항에따라사업주체가시장ㆍ군수ㆍ구청장에게제출한마감자재목록표및영상물등과동일한지여부의확인 5. 그밖에주택건설공사의시공감리에관한사항으로서대통령령으로정하는사항 1 설계도서가당해지형등에적합한지여부의확인 2 설계변경에관한적정성의확인 3 시공계획 예정공정표및시공도면등의검토 확인 4 방수 방음 단열시공의적정성확보, 재해의예방, 시공상의안전관리그밖에건축공사의질적향상을위하여국토해양부장관이정하여고시하는사항에대한검토 확인 ㅇ감리자는당해공사가설계도서대로시공되는지를확인하고공정관리, 시공관리, 품질관리, 안전및환경관리등에대한기술지도를하여야함 ㅇ감리자는착공신고를하거나감리업무의범위에속하는각종시험및자재의품질확인등을하는경우에는서명또는날인및보고등을하여야함 ㅇ감리자는공사현장에문제가발생하거나시공에관한중요한변경사항이발생하는경우에는사업계획승인권자및사업주체에게관련사항을보고하고이에대한지시를받아업무를수행하여야함

119 <FAQ 2> 감리자의업무 Q1. 건축자재와관련된감리자의업무범위는? A1. 주택법 제24조제2항제3호에따라감리자는시공자가사용하는건축자재가관계법령에적합한지여부를확인하도록하고있으며, 주택건설공사감리업무세부기준제10조제2항1호에따라사업주체에게자재선정에관한사항을제출케하여적합성여부를검토하도록규정하고있다. 따라서감리자는해당공사가시공되기전에사업주체 ( 시공자 ) 에게자재선정계획을제출받아사용승인도면과관계법령에적합한지여부를확인하고사업주체 ( 시공자 ) 가적법한자재를선정하도록지도하는것이다. Q2. 감리전문회사의업면허를양도 양수한경우실적인정여부는? A2. 건설기술관리법제29조의2제2항및제3항에의하면감리전문회사의영업을양수한자는감리전문회사의영업을양도한자의영업의등록에관한권리 의무를승계하며, 종전의감리전문회사의등록에관한권리 의무를승계한자는국토해양부령이정하는바에의하여종전의감리전문회사의감리실적을승계하도록규정되어있다. Q3. 주택건설공사감리자지정기준에의한설비분야감리원이양양국제공항 ( 청사 ) 신축공사 중기계설비공사를시행한경우동공사의종류가 토목공사 인지 건축공사 인지여 부는? A3. 주택건설공사감리자지정기준에따라감리원의경력평가를하는경우 건설산업기본법 제 2조제4호및동법시행규칙제22조관련별지 20호를기준으로하고있는바, 동기준에 의거양양국제공항 ( 청사 ) 신축공사는건축공사의터미널로보아건축공사로분류되어야한다. Q4. 주택건설공사감리자지정기준에의한감리업무수행실적을산정함에있어철도역사 신축공사의경우동공사의종류가 토목공사 인지 건축공사 인지여부는? A4. 주택건설공사감리자지정기준에따라감리원의경력평가를하는경우 건설산업기본법 제 2조제4 호및동법시행규칙제22조관련별지 20호를기준으로하고있는바, 동기준에의한철도역사신축공사는건축공사의터미널에준하는것으로보아건축공사로분류되어야한다

120 제 4 절보고의무및이의신청 1. 업무수행상황의보고 ( 법제 24 조제 3 항및제 4 항, 규칙제 13 조제 4 항 ) ㅇ감리자는업무의수행상황을사업계획승인권자및사업주체에게보고하여야함 - 감리원배치계획서 - 분기별로감리업무수행사항을보고 ( 전자문서에의한보고를포함 ) - 감리업무를완료한때에는최종보고서를제출 ( 전자문서에의한제출을포함 ) ㅇ감리자는업무를수행하면서위반사항을발견하였을때에는지체없이시공자및사업주체에게위반사항을시정할것을통지하고, 7일이내에사업계획승인권자에게그내용을보고하여야함 2. 위반사항의시정과이의신청 ( 법제 24 조제 5 항, 영제 28 조 ) ㅇ시공자및사업주체는시정통지를받은경우에즉시해당공사를중지하고위반사항을시정한후감리자의확인을받아야함 ㅇ감리자의시정통지에이의가있을때에는즉시그공사를중지하고사업계획승인권자에게서면으로이의신청을할수있음 ㅇ감리자지정권자인시 도지사는이의신청을받은날부터 10일이내에그처리결과를회신하고감리자에게도그결과를통보하여야함 제 5 절사업주체의감리자평가등 ( 감리자지정기준제 9 조 ) ㅇ사업주체는사용검사필증을교부받은날부터 7일이내에감리업무수행결과평가서에의거감리자및감리원을평가하고, 그결과를감지자지정권자에게제출하여야함 ㅇ감리자지정권자는사업주체의감리자평가결과를 14일이내한국건설감리협회 대한건축사협회 한국주택협회및대한주택건설협회에통보하여야함 - 사업주체의감리자평가결과를통보받은협회에서는통보받은내용을관리하고, 관계기관의자료요구가있는때에는즉지제출하여야함

121 제 6 절감리비의지급 ( 법제 24 조제 6 항 ) ㅇ사업주체는감리자에게공사감리비를지급하여야함 - 민간의감리관련단체 ( 한국건설감리협회, 대한건축사협회 ) 와주택사업자단체 ( 대한주택건설협회, 한국주택협회 ) 가상호협의를거쳐자율적으로정하여국토해양부장관의승인을받은 주택건설공사감리비지급기준 에의하여지급함 제 7 절감리자의업무협조 ( 법제 24 조의 2, 영제 30 조 ) ㅇ감리자는 전력기술관리법 제14조의2, 정보통신공사업법 제 8조, 소방시설공사업법 제17조에따라감리업무를수행하는자 ( 이하 " 다른법률에따른감리자 " 라함 ) 와서로협력하여감리업무를수행하여야함 ㅇ다른법률에의한감리자는공정별감리계획서, 공정보고서, 공사분야별로필요한부분에대한상세시공도면을감리자에게제출하여야하며, 감리자는제출된자료를근거로다른법률에따른감리자와협의하여전체주택건설공사에대한감리계획서를작성하여야함 ㅇ감리자는주택건설공사의품질ㆍ안전관리및원활한공사진행을위하여다른법률에의한감리자에게공정보고및시정을요구할수있으며, 다른법률에의한감리자는이에응하여야함

122 제 Ⅳ 장 감리원배치및업무 제 1 절감리원의배치 1. 감리원의배치기준 ( 법제 24 조제 2 항, 영제 26 조제 3 항 ) ㅇ감리자는다음기준에따라감리원을주택건설공사현장에배치하여감리를하여야함 1 국토해양부령이정하는감리자격이있는자를공사현장에상주시켜감리할것 2 공사에대한감리업무를총괄하는총괄감리원 1인과공사분야별감리원을각각배치할것 3 총괄감리원은주택건설공사전기간에걸쳐배치하고, 공사분야별감리원은해당공사의기간동안배치할것 4 감리원을다른주택건설공사에중복하여배치하지아니할것 감리원은다른공사의감리원과중복하여배치할수없음 2. 감리원교체 ( 감리자지정기준제 13 조 ) ㅇ감리자는다음의하나에해당하는경우배치된감리원을교체할수있음 1 사업주체의귀책사유로인하여착공예정일부터 2 월이상공사착공이지연되거나, 공사시 행중 2 월이상공사가중지되어다른공사의감리원으로지정되어야하는경우 2 감리원이입대 이민 3 월이상의요양을요하는부상또는질병이있는경우 3월이상의요양으로인하여교체된감리원은요양기간동안다른공사현장의감리원으로지정받을수없음 3 기타감리원의퇴사등감리자지정권자가부득이하다고인정하는경우 교체할감리원의자격은지정될당시의감리원과동등이상 ([ 부표 ] 감리원평가항목중 등급 과 경력및실적 이동등이상인자를말한다 ) 의평가점수 ( 자격가점을포함 ) 를만족하는자이어야함

123 <FAQ 3> 감리원배치및교체 Q1. 착공예정일보다약 4 개월지연된후착공시시공사의착공계에감리원배치계획표 및경력확인서를첨부하여감리원을변경한경우이를감리원변경의적법한행정처 리로볼수있는지? A1. 주택건설공사감리자지정기준 제 13 조제 4 항의규정에따라감리원을교체하고자하는 경우에는감리자는감리자지정권자에게미리승인을얻어야하므로질의의경우와같이 시공사의착공계는감리원승인을위한행정처리에해당되지아니하는것으로판단된다. Q2. 착공예정일로부터 3 월이상착공이지연되는경우특별한조건이없어도교체감점 없이감리원을교체할수있는지또는다른공사의감리원으로지정되어야하는경 우에만교체할수있는지? A2. 주택건설공사감리자지정기준 제13조제2항의규정에따라사업주체의귀책사유로인하여착공예정일부터 2월이상공사착공이지연되거나, 공사시행중 2월이상공사가중지되어다른공사의감리원으로지정되어야하는경우, 감리원이입대 이민 3월이상의요양을요하는부상또는질병이있는경우및기타감리원의퇴사등감리자지정권자가부득이하다고인정하는경우에는감리원을교체할수있다. Q3. 주택건설공사감리자지정시 2순위감리자가지정되어감리진행중 1순위자가감리지정권자를대상으로한소속에승소하여당해공사의감리자로최종지정된경우 1순위자로감리자지정신청시제출한감리원을당해현장에투입하여야하는지와소속기간중당해감리원을다른현장에배치하였다가위의사유로소송현장에투입하고자하는경우감리원교체가가능한지여부는? A3. 소송등의최종판결에의하여새로이주택건설공사감리자로지정된자는 주택건설공사감리자지정기준 제14조제2항후단에따라당해감리자지정신청시제출된감리원을당해공사현장에배치하여야할것이며, 새로이지정된감리자가소송기간중다른현장 (A) 에배치한감리원을소송현장에투입하기위하여 A현장감리지정권자에게감리원교체를요청 ( 소송관련서류를첨부 ) 하는경우 A현장감리자지정권자는관련서류를검토한후같은기준제13조제2항제3호 ( 기타감리원의퇴사등감리자지정권자가부득이하다고인정하는경우 ) 에따라감리원을교체할수있다. Q4. 감리자지정이법원판결에의해취소되었고이에앞서감리자지정권자가법원판결

124 과무관하게지정취소를하였다면감리자지정권자의처분일에감리원을타현장으로 활용가능한지? A4. 주택건설공사감리자지정기준 제14조제1항에의하면감리자지정권자는같은기준제6 조의규정에의한감리자지정신청서류가거짓또는그밖의부정한방법으로작성된것으로판명된때에는감리자지정대상에서제외하거나감리자지정결정을취소하여야한다. Q5. 상급법원에서승소하여감리자로재지정될경우당초배치된감리원을대신하여동 급이상의다른감리원을배치할수있는지? A5. 주택건설공사감리자지정기준 제13조에의하면교체할감리원의자격은같은기준제 10조의규정에의하여지정될당시의감리원과동등이상의평가점수를만족하는자이어 야한다. Q6. 감리자지정기준제 13 조제 5 항에의한감리원교체는교체빈도에해당되지않는지? A6. 주택건설공사감리자지정기준 에의하면최근 1 년간계획공정만료시점이전에교체 된경우에는이를교체건수로본다. 다만, 같은기준제 13 조제 2 항제 1 호내지제 2 호또는 제 5 항규정에의하여감리원을교체한경우에는이를교체건수로보지아니한다. Q7. 주택건설경기침체로인하여주택건설공사를 1 년동안일시중지할경우, 현장에배 치된감리원을언제다른공사현장의감리원으로지정받거나배치가능한지여부 는? A7. 주택건설공사감리자지정기준 제13조제2항제1호규정에의거공사시행중 2월이상공사가중지되어다른공사의감리원으로지정되어야하는경우당해현장에배치된감리원은같은기준제13조제4항의규정에의거감리자지정권자의승인을얻어교체가가능하다. 이경우당해현장에배치된감리원이다른공사의감리원으로지정받거나배치는사업계획승인권자가승인한공사중지일로부터 2월이경과한이후에가능하다. Q8. 주택건설공사감리용역 ( 토목상주감리 ) 수행중건설기술관리법에의한건설사업관리 (CM) 용역의설계용역 ( 토목설계상주감리 ) 에참여할경우중복배치에해당되는지여 부는? A8. 주택법시행령 제 26 조제 3 항제 4 호에의하면당해주택건설공사의감리원은다른주택건

125 설공사에중복하여배치하지못하도록하고있는바, 주택건설공사감리원을 건설기술 관리법 에의한건설사업관리 (CM) 용역등에상주하여배치할수는없다. Q9. 가. 공사가장기간진행되지못하는경우사업주체가감리지정권자나여타기관에공사가중단되었음을통보하거나확인받아야하는지? 나. 감리원배치계획의변경시사업주체가감리지정권자나여타기관에승인또는허가를받아야하는지? A9. 가. 주택법령에서는사업주체가감리지정권자나여타기관에공사가중단되었음을통보하거나확인받도록별도규정하고있지는않다. 다만, 주택건설공사감리업무세부기준제12조제1항에따라감리자는사업계획승인권자및사업주체에게감리업무수행사항을보고할때당해사업의공정관리현황을보고하도록하고있는바, 이에따라조치를하여야할것이다. 나. 주택법시행규칙제13조제3항에따라감리자는사업주체와협의하여감리원의배치계획을작성한후사업계획승인권자및사업주체에게각각이를보고하여야하며, 배치계획을변경하는경우에도또한같다. Q10. 공사착수전사업주체의공정표조정요청으로인하여감리자지정당시제출한배 치인 월수를초과하게되는경우비평가대상감리원의조정이가능한지여부는? A10. 주택건설공사감리자지정기준부표에의하면평가대상감리원은예정공정표에따라배 치하고당해공사의감리인 월수가충족되지못한경우비평가대상감리원을배치하 여충족되도록규정하고있다

126 제 2 절감리업무수행 ( 감리업무세부기준제 5 조내지제 14 조 ) ㅇ감리업무세부사항에관하여 주택건설공사감리업무세부기준 제 5 조내지제 14 조에따름 제 3 절부정한방법으로지정받은자에대한조치 ( 감리자지정기준제 14 조 ) 1. 감리자지정권자는감리자지정신청서류가거짓또는그밖의부정한방법으로작성된것으로판명된때에는감리자지정대상에서제외하거나감리자지정결정을취소하여야함 2. 감리자지정권자가감리자지정결정을취소한때에는차순위자를감리자로지정하여야함 - 차순위자는당해감리자지정신청시제출된감리원을당해공사현장에배치하여야함 3. 감리자지정권자는감리자또는감리자지정신청자가다음의하나에해당하는부정행위를한경우에는그내용을즉시각협회에통보하여야함 1 감리자지정신청서류가거짓또는그밖의부정한방법으로작성된것으로판명된경우 2 감리자가특별한사유 ( 사업주체의부도 파산, 사업주체사유로인한 1 년이상의착공지 연, 기타천재지변등 ) 없이감리업무를포기한경우 3 감리비입찰서보다현저히높은금액으로감리계약을체결하여적발된경우 주택건설사업계획변경등부득이한사유에의한경우는제외 4. 각협회는위의통보내용을기록 유지및관리하여야함 5. 각협회의장은감리자지정권자가부정행위감리자또는감리자지정신청자에대한사실확인을요구한때에는지체없이그결과를보고하여야함 6. 부정행위로확인되어각협회에통보된감리자및감리자지정신청자는그사실이통보된날로부터 1년간감리자지정신청을할수없음

127 제 4 절 감리자교체및부실감리자조치 1. 감리자교체 ( 영제 29 조 ) ㅇ사업계획승인권자는감리자가다음의어느하나에해당하는경우에는감리자를교체하고, 그감리자에대하여는 1년의범위에서감리업무의지정을제한할수있음 1 감리업무수행중발견한위반사항을묵인한경우 2 이의신청결과시정통지가 3 회이상잘못된것으로판정된경우 3 공사기간중공사현장에 1 월이상감리원을상주시키지아니한경우 이경우기간계산은감리원별로상주시켜야할기간에각감리원이상주하지아니한기간을합산함 4 감리자의지정에관한서류를거짓그밖의부정한방법으로작성 제출한경우 사업주체는위의하나에해당하는경우에감리자지정권자에게당해감리자의교체를요구할수있음 시 도지사는감리자를교체하고자하는때에는당해감리자및시공자 사업주체의의견을들어야함 ㅇ사업주체는감리자지정권자에게당해감리자의교체를요구할수있음 - 소속감리원이다음의하나에해당하는행위를하여감리자지정권자로부터감리원교체요구를받고정당한사유없이해당감리원을교체하지아니한경우 1 사업주체가공사를진행함에있어필요한건축자재의확인및공정확인등검토및확인업무를수행함에있어 3회이상의서면요구에정당한이유없이거부하거나지연시킨경우 2 감리계약내용에위반하여공사진행을방해하는경우 3 사업주체에게위법한내용의공사진행지시를하거나부당한요구를한때 - 감리자지정권자는사업주체로부터교체요청이있는경우에사실여부를확인하여감리자에게감리원의교체를명할수있음

128 감리자는당해감리원을즉시교체하여야함 감리자지정권자는감리자교체요구를받아감리자를교체하고자하는때에는당해감리자및시공자 사업주체의의견을들어야함 2. 부실감리자조치 ( 법제 24 조의 3) ㅇ부실감리자는등록말소 영업정지 면허취소등제재 ㅇ사업계획승인권자는지정 배치된감리자또는감리원이다음의하나에해당하는경우해당감리자의등록또는감리원의면허나그밖의자격인정등을한행정기관의장에게등록말소ㆍ면허취소ㆍ자격정지ㆍ영업정지나그밖에필요한조치를하도록요청할수있음 - 업무수행시고의또는중대한과실로감리를부실하게한경우 - 관계법령위반하여감리를함으로써해당사업주체또는입주자등에게피해를입히는경우등주택건설공사가부실하게된경우

129 <FAQ 4> 기타 Q1. 인접한 3 개 (A, B, C) 의공동주택단지중 A' 주택단지의감리자는지정된상태에서 감리자모집공고없이 A' 주택단지의감리자가나머지 B' 와 C' 주택단지를통합하 여감리를할수있는지? A1. 주택법시행령 제26조제1항의규정에따라감리자지정권자가 2 이상의주택단지에대하여감리자를공동으로지정할수있으나이감리자지정권자는 주택건설공사감리자지정기준 의규정에따라감리자모집공고문에그내용을포함하여공고하여야할것이고이미지정된 A' 주택단지는감리대상에포함하여서는아니된다. Q2. 법인으로서감리전문회사와건축사사무소업무를신고하여주택건설공사감리업을수행하던중법인이다른건축사사무소를인수합병 등기한상황에서, 2007년 5월 15일자로공고된주택건설공사감리자지정과관련하여위법인의감리전문회사의상호변경등록증은 2007년 5월 17일교부되었고건축사무소의법인합병은 2007년 5월 9일에신고처리되어등록증이교부되었으며건축사협회에법인실적등재를완료처리하여 2007년 5월 21일감리자지정신청서류를제출한경우합병된법인건축사사무소의수행실적인정여부는? A2. 주택건설공사감리자지정기준 에따라감리전문회사와건축사사무소가동일법인인경우감리업무수행실적은감리전문회사와건축사사무소가수행한실적을합산하여산정하며, 법인인다른건축사사무소가위법인에합병된경우위의업무실적에법인그건축사사무소의업무실적을합산하여산정할수있다. 업무실적인정여부는합병된시점에따라달라질수있으며합산된감리업무실적이인정되는시점은감리자모집공고이전에관련법령에적합하게합병절차를거쳐그법인의등록업무수행이가능한때이다. Q3. 소속건축사없이건축사 1인이대표로서운영하던 A법인건축사사무소와그와동일한상황의 B법인이합병하여만든 C법인건축사사무소를기존의 A 및 B법인건축사가공동대표로운영할경우기존의 A와 B법인의실적이 C법인의실적으로인정되는지? A3. 주택건설공사감리자지정기준업무처리지침 에따라법인건축사사무소들이합병한 경우합병전법인명의로계약되어수행한감리업무는합병된법인의수행실적으로인 정된다. Q4. 주택건설공사의입주예정자가감리자의공정율보고에대한이의를제기하며해당

130 공사의사업승인권자에게감리자교체또는공정율에대한실사요구를할수있는지 와입주예정자가직접제 3 의감리자를통한공정율실사를할수있는지여부는? A4. 주택공급에관한규칙 제26조제4항및제26조의2에따라주택건설공사의감리자는사업주체에게건축공정확인서를발급하도록하고있으며, 사업주체는건축공정율에따라입주예정자에게중도금을받을수있도록규정하고있는바, 감리자가동공정율산정을잘못하여입주자에게피해를입힌경우에는 주택법 제24조의3에따라사업계획승인권자는당해감리자의등록또는감리원의면허그밖의자격인정등을한행정기관의장에게등록말소 면허취소 자격정지 영업정지그밖의필요한조치를하도록요청할수있다. 또한, 사업계획승인권자는 주택건설공사감리업무세부기준 제15조에따라감리자의감리업무수행실태에대하여분기별 1회이상점검 평가토록규정하고있는바, 감리자가제출한공정율에대한확인도가능하다. 아울러입주예정자가제3 자의감리자를통한공정율실사를할수있는지에대하여는주택법령에별도규정되어있지않다. Q5. 같은날 2 곳의감리자지정권자로부터감리자지정을받았으나감리자지정신청시 배치계획한감리원이중복되어그중 1 곳의감리자지정을포기한경우주택건설공 사감리자지정기준제 14 조제 3 항제 2 호에의한특별한사유에해당되는지? A5. 2 곳의감리자지정권자로부터감리자지정을받은경우먼저감리자로지정받은공동주택 의감리업무를수행하여야하는것이며같은날중복하여감리자를지정받은경우에는 그중 1 곳을포기하여감리업무가중첩되지아니하도록하여야할것이다. Q6. 전력산업구조개편촉진에관한법률 제2조제2호의규정에의하여신설된회사가직원사택 (200세대) 을건설하는경우주택법령에의한사업계획승인및감리를받아야하는지와주택법령에의하여감리를받는경우지방자치단체의재량으로자체감리를할수있는지여부는? A6. 주택법 제16조제1항및같은법시행령제15조제1항의규정에의하면단독주택 20호이상또는공동주택 20세대이상의주택건설사업을시행하고자하는자는사업계획승인을받도록하고있으며, 이경우사업계획승인권자는같은법제24조제1항에의거 건축사법 또는 건설기술관리법 에의한감리자격이있는자를감리자로지정하도록규정하고있다. 따라서질의에서의경우주택법령에의한주택건설사업계획승인및감리를받아야할것이며, 지방자치단체의재량으로자체감리를할수없다. Q7. 국가를당사자로하는계약에관한법률 의위반으로부정당업자로지정되어입

131 찰참가자격제한을받은경우주택건설공사감리자지정기준에의한행정제재감점을 받을수있는지여부는? A7. 주택건설공사감리자지정기준 [ 부표 ] 감리자의사업수행능력세부평가기준 2. 분야별평가기준가목 (3) 감리자의행정제재평가및산정방법에의하면감리자의입찰참가자격제한등최근 1년간관계법령에따라입찰참가제한또는업무정지를받은경우에는그기간을합산하여매 1월마다배점의 10% 씩감점토록규정하고있는바, 이경우관계법령에는 국가를당사자로하는계약에관한법률 도포함된다. Q8. 주택건설공사감리자지정시제출된공사중지 착공지연확인서가감리자모집공고일 이전에발급 ( 사실확인결과내용은일치함 ) 된경우유효한지여부 A8. 주택건설공사감리자지정기준제6 조제2항에의하면감리자지정신청시제출하는서류는모집공고일이후에발급또는작성된것을제출하도록규정하고있으나, 입찰공고일이전에발급 ( 또는작성 ) 된공사중지 착공지연확인서가제출된경우에는동기준제12조에의거사실확인을거쳐유효또는무효를감리자지정권자가판단하여야한다

132 제 4 편공동주택관리

133 차례 Contents 제 Ⅰ 장 공동주택관리의개요 141 제 1 절관련법규 주택법 제42조내지제52조 : 주택의관리방법등 주택법 제53조내지제59조 : 주택의전문관리등 141 제 2 절공동주택관리의목적 142 제 3 절 공동주택관리의적용범위 142 제 4 절입주자 사용자및관리주체의의의 입주자 사용자 관리주체 144 제 Ⅱ 장 공동주택의관리방법 145 제 1 절의무관리대상공동주택 145 제 2 절사업주체의직접관리 관리계약의체결및관리비예치금징수 입주자에게관리요구 입주자의관리방법결정 147 제 3 절사업주체의주택관리업자선정 148 제 4 절입주자등에의한자치관리 149 제 5 절주택관리업자에의한위탁관리 150 제 6 절관리업무의인수 인계 150 제 7 절관리방법의변경 현재의관리방법또는주택관리업자를변경하는경우 현재의관리방법또는주택관리업자를재선정하는경우 151 제 8 절공동관리및구분관리 공동관리 구분관리 요건 152 제 Ⅲ 장 입주자대표회의

134 제 1 절입주자대표회의의구성 153 제 2 절동별대표자의자격제한 153 제 3 절입주자대표회의의임원 161 제 4 절입주자대표회의의운영교육 161 제 5 절입주자대표회의의의결사항 162 제 6 절 입주자대표회의소집 163 제 Ⅳ 장 공동주택관리규약 170 제 1 절관리규약의제 개정 170 제 2 절관리규약의준칙 171 제 Ⅴ 장 관리주체 176 제 1 절관리주체의구분 176 제 2 절관리주체의업무및의무 관리주체의업무 관리주체의의무 177 제 3 절주택관리업자 주택관리업의등록 등록절차 주택관리업자의관리상의무 자격증등의대여등금지 주택관리업의등록말소및영업정지 181 제 4 절관리사무소장 주택관리사등의자격 주택관리사등의자격제한 주택관리사보자격시험 자격증등의대여등금지 주택관리사등의자격취소등 관리사무소장의배치 관리사무소장의업무 관리사무소장의손해배상책임의보장 지도 감독

135 제Ⅵ장 관리비 관리비의내역 관리비와구분하여징수하여야하는비용 사용료등 관리비인터넷공개 194 1) 근거규정 194 2) 공개대상범위 194 3) 공개항목및내역 194 4) 공개절차 194 5) 의무공개적용시기 195 6) 벌칙 기타 195 제 Ⅶ 장 공동주택의유지관리 199 제 1 절행위허가제도 대상및기준 사용검사 행위허가의취소 204 제 2 절리모델링제도 적용대상 리모델링의추진주체 리모델링에따른특례 207 제 3 절하자보수제도 하자보수책임자 하자의범위및하자보수책임기간 하자보수의요구및하자보수 하자판정의의뢰 하자보수보증금 하자심사분쟁조정위원회 215 제 4 절장기수선계획 장기수선계획의수립 조정 장기수선계획의수립대상 장기수선계획조정교육 장기수선충당금

136 제 5 절시설물의안전관리 시설물의안전관리계획수립 시설물의안전관리계획의내용 안전교육및방범교육 221 제 6 절공동주택의안전점검 안전점검의실시자 안전점검결과의보고및관리 223 제 7 절입주자의행위제한 224 < FAQ > <FAQ 1> 적용범위 143 <FAQ 2> 동별대표자 154 <FAQ 3> 입주자대표회의 163 <FAQ 4> 관리규약 172 <FAQ 5> 주택관리업자 182 <FAQ 6> 관리사무소장 189 <FAQ 7> 관리비 196 <FAQ 8> 행위허가제도 204 <FAQ 9> 하자보수제도 216 <FAQ 10> 장기수선충당금 219 <FAQ 11> 입주자의행위제한 224 < 표 > < 표 2.1> 공동주택관리기구의기술인력및장비기준 149 < 표 5.1> 주택관리업등록기준 178 < 표 5.2> 공동주택관리기구의기술인력및장비기준 180 < 표 5.3> 주택관리사등에대한행정처분기준 185 < 표 6.1> 관리비의세부내역 192 < 표 7.1> 공동주택의행위허가또는신고의기준 200 < 표 7.2> 시설공사별하자담보책임기간 209 < 표 7.3> 공동주택시설물에대한안전관리기준

137 제 Ⅰ 장 공동주택관리의개요 제 1 절관련법규 1. 주택법 제 42 조내지제 52 조 : 주택의관리방법등 - 법제42조공동주택의관리등 - 법제43조관리주체등 - 법제43조의2 입주자대표회의의운영교육 - 법제44조공동주택관리규약 - 법제45조관리비 - 법제46조담보책임및하자보수등 - 법제46조의2 하자심사 분쟁조정위원회설치 - 법제46조의3 위원회의구성등 - 법제46조의4 조정등 - 법제47조장기수선계획 - 법제48조공동주택리모델링에따른특례 - 법제49조안전관리계획및교육등 - 법제50조안전점검 - 법제51조장기수선충당금의적립 - 법제52조공동주택관리분쟁조정위원회 2. 주택법 제 53 조내지제 59 조 : 주택의전문관리등 - 법제53조주택관리업 - 법제54조주택관리업의등록말소등 - 법제55조관리사무소장의업무등 - 법제55조의2 관리사무소장의손해배상책임 - 법제56조주택관리사등의자격 - 법제57조주택관리사등의자격취소등 - 법제58조주택관리업자등의교육 - 법제59조공동주택관리에관한감독

138 제 2 절공동주택관리의목적 ㅇ공동주택의관리는입주자로하여금편리한주거생활을영위하게하고, 나아가입주자의재산을적극적으로보전 유지하며, 각종안전사고를사전에예방함으로써주민생활의질적향상을도모하는데목적이있음 제 3 절 공동주택관리의적용범위 ㅇ주택법령에의한공동주택의관리에관한사항은사업계획승인을얻어건설한공동주택 [ 부대시설및복리시설을포함. 이하행위허가등의기준 ( 영제47조 ), 관리주체의동의 ( 영제57조제3항 ) 에서도부대시설및복리시설을포함한개념임 ] 에대하여적용함 - 임대를목적으로하여건설한공동주택에대하여는임대주택의관리에필요한다음의규정에한하여적용함 1 행위허가등의기준등 ( 영제47조 ) 2 관리주체의업무등 ( 영제55조 ) 3 관리주체의동의 ( 영제57조제3항 ) 4 사업주체의하자보수 ( 영제59조 ) 5 하자보수보증금 ( 영제60조 ) 6 하자보수보증금의반환 ( 영제61조 ) 7 내력구조부의하자보수등 ( 영제62조 ) 8 시설물의안전관리 ( 영제64조 ) 9 공동주택의안전점검 ( 영제65조 ) 10 관리사무소장의배치 ( 영제72조 ) 11 주택관리사자격증의교부등 ( 영제73조 ) - 건축법 제 8 조에의한건축허가를받아분양을목적으로건설한공동주택에대 하여는리모델링행위허가및하자보수와관련된다음의규정에한하여적용함 1 행위허가등의기준등 ( 영제47조, 리모델링주택조합의리모델링행위허가에한함 ) 4 사업주체의하자보수 ( 영제59조 ) 5 하자보수보증금 ( 영제60조 ) 6 하자보수보증금의반환 ( 영제61조 ) 7 내력구조부의하자보수등 ( 영제62조 )

139 - 건축법 제8조에의한건축허가를받아주택외의시설과주택을동일건축물로건축한건축물즉, 주상복합건축물의경우에는 주택법시행령 제5장제1절 ( 주택의관리방법등 ) 전체규정 ( 다만, 제47조행위허가등의기준과관련해서는리모델링주택조합의리모델링행위허가에한함 ) 과제72조 ( 관리사무소장의배치 ) 규정을적용함 < 주택관리의주적용범위 > ㅇ 주택법 제16조의규정에의한사업계획승인을얻어건설한공동주택 ( 부대및복리시설포함 ) - 단독주택 20호이상, 공동주택 20세대이상ㅇ임대를목적으로하여건설한공동주택은행위허가, 관리주체의업무, 관리주체의동의, 관리사무소장의배치, 주택관리사실무경력등일부에한하여적용ㅇ 건축법 에의한건축허가 ( 같은법제8조 ) 를받아분양을목적으로건설한공동주택에대하여는리모델링행위허가및하자보수에한하여적용ㅇ 건축법 에의한건축허가 ( 같은법제 8조 ) 를받아건축한주상복합건축물의경우에는제47조행위허가등의기준 ( 리모델링주택조합의리모델링행위허가에한함 ) 을포함한 주택법시행령 제5장제1절 ( 주택의관리방법등 ) 전체규정과관리사무소장의배치규정을적용 <FAQ 1> 적용범위 Q1. 연립주택단지안의관리사무소를매각할수있는지여부및어린이놀이터를철거할수있는지여부? A1. 주택법령에의한공동주택관리에관한규정은주택법제16조에의한주택건설사업계획승인을얻어건설한공동주택에적용되는규정으로서동사업계획승인에포함된관리사무소및어린이놀이터는설치의무시설로서매각및철거의대상이되지아니하니구체적인사항은당해공동주택관리업무를감독하는시장, 군수또는구청장에게문의하기바란다

140 제 4 절입주자 사용자및관리주체의의의 1. 입주자 ㅇ 입주자 라함은각조문에따라다음과같이 주택을공급받는자, 주택의소유자 또는 주택의소유자또는그소유자를대리하는배우자및직계존비속 으로구분됨 1 주택을공급받는자 - 법제13조 ( 주택건설사업의등록말소등 ) - 법제38조 ( 주택의공급 ) - 법제86조 ( 주택정책관련자료등의종합관리 ) - 법제89조 ( 체납된분양대금등의강제징수 ) - 법제98조 ( 벌칙 ) 2 주택의소유자 - 법제54조 ( 주택관리업의등록말소등 ) - 법제57조 ( 주택관리사등의자격취소등 ) 3 주택의소유자또는그소유자를대리하는배우자및직계존비속 - 법제42조 ( 공동주택의관리등 ) - 법제43조 ( 관리주체등 ) - 법제44조 ( 공동주택관리규약 ) - 법제45조 ( 관리비 ) - 법제55조 ( 관리사무소장의업무등 ) - 법제59조 ( 공동주택관리에관한감독 ) 2. 사용자 ㅇ 사용자 라함은주택을임차하여사용하는자등을말함 ( 세입자등 ) 3. 관리주체 ㅇ 관리주체 라함은공동주택을관리하는다음의자를말함 - 자치관리기구의대표자인공동주택의관리사무소장 ( 법제43조제4항 ) - 관리업무를인계하기전의사업주체 ( 법제43조제6항 ) - 주택관리업자 ( 법제53조제1항 ) - 임대주택법 에의한임대사업자 ( 임대주택법 제2조제4호)

141 제 Ⅱ 장 공동주택의관리방법 제 1 절의무관리대상공동주택 ( 영제 48 조 ) ㅇ적은규모의공동주택단지의경우입주민의의견수렴과시설물에대한관리가용이한반면, 수백수천세대로이루어진대규모공동주택단지의경우에는전문적인지식과기술을갖춘전문관리자가필요하게됨 ㅇ 주택법 에서는전문관리자에의한공동주택관리에소요되는입주자등 ( 당해공동주택의입주자또는사용자를말함 ) 의비용부담등을고려하여공동주택관리에필요한전문인력과기술을겸비한전문관리자에의한관리가필요한공동주택단지의규모를 주택법시행령 제48조에규정하고있음 - 이들공동주택단지는주택관리사 ( 보 ) 자격증소지자를관리책임자로두어야하며, 주택법 에의하여등록한주택관리업자에위탁하여관리하거나 주택법 등에서규정한기술인력및장비를보유한자치관리기구를구성하여자치관리를하여야함 ㅇ이러한의무관리대상공동주택 ( 부대시설및복리시설을포함하되, 복리시설중일반에게분양되는시설은제외하며, 건축법 제8 조에따른건축허가를받아주택외의시설과주택을동일건축물로건축한건축물을포함함 ) 은다음중어느하나에해당하는경우임 < 주택관리업자등에의한의무관리대상공동주택의범위 > 300세대이상의공동주택 150세대이상으로서승강기가설치된공동주택 150세대이상으로서중앙집중식난방방식 ( 지역난방방식포함 ) 의공동주택 건축법 제8 조에따른건축허가를받아주택외의시설과주택을동일건축물로건축한건축물로서주택이 150세대이상인건축물

142 제 2 절사업주체의직접관리 ( 법제 43 조제 1 항, 영제 49 조 ) ㅇ의무관리대상공동주택을건설한사업주체는입주예정자의과반수가입주할때까지당해공동주택을직접관리하여야함 1. 관리계약의체결및관리비예치금징수 ( 영제 49 조제 1 항 ) ㅇ사업주체는입주예정자의과반수가입주할때까지공동주택을관리하는경우에는입주예정자와관리계약을체결하여야하며, 그관리계약에의하여당해공동주택의공용부분의관리및운영등에필요한비용 ( 이하 관리비예치금 이라함 ) 을징수할수있음 - 관리비예치금은공동주택의입주초기에관리비징수시점이전에관리에필요한자금을선납 예치하는비용으로서 주택법 은관리비예치금의관리및운용방법을관리규약으로정하여운영하도록하고있음 ㅇ사업주체의관리기간중입주자대표회의가당해공동주택의관리방법을결정하였음을사업주체에게통지해온경우그통지를받은사업주체는입주자대표회의를대표하는자의입회하에해당관리방법에따른관리주체에게관리업무를인수인계하여당해입주자대표회의에관리비예치금을인계하여야함 2. 입주자에게관리요구 ( 법제 43 조제 2 항, 영제 49 조제 2 항 ) ㅇ사업주체는입주예정자의과반수가입주한때에는입주자에게그사실을통지하여입주자로하여금당해공동주택을자치관리하게하거나위탁관리하도록하여야함 < 통지서에기재할사항 > 총입주예정세대수및총입주세대수, 동별입주예정세대수및동별입주세대수 공동주택의관리방법에관한결정의요구 사업주체의성명 주소 ( 법인인경우에는명칭 소재지를말함 )

143 3. 입주자의관리방법결정 ( 법제 43 조제 3 항, 영제 52 조제 1 항, 제 3 항및제 5 항 ) ㅇ입주자는사업주체로부터관리요구를통지받은때에는그통지를받은날부터 3월이내에입주자대표회의를구성하고, 입주자대표회의는당해공동주택의관리방법을결정 ( 주택관리업자에의한위탁관리를선택한경우에는그주택관리업자의선정을포함 ) 하여이를그결정한날부터 30일이내에사업주체에게통지하고, 관할시장 군수또는구청장에게신고하여야함 - 만일, 입주자대표회의가당해공동주택의관리를자치관리하기로결정한때에는위탁관리를하기로결정한때와마찬가지로그결정한날부터 30일이내에사업주체에게통지하고, 관할시장 군수또는구청장에게신고하되, - 자치관리기구의구성등에대하여는사업주체의관리요구일부터 6월이내에공동주택의관리사무소장을자치관리기구의대표자로선임하고주택법령이정하는기술인력및장비를갖춘자치관리기구를구성하여야함 - 다만, 주택관리업자에게위탁관리하다가자치관리로관리방법을변경할경우에는위탁계약기간등을감안하여그위탁관리의종료일까지자치관리기구를구성하여야함 < 입주자대표회의가신고또는통지할관리방법결정내용 > 공동주택단지의명칭 위치와입주자대표회의의명칭 소재지 입주자대표회의의구성내용 공동주택의관리방법및선정된주택관리업자 ( 주택관리업자에의한관리방법을선택한경우에한함 ) 관리규약 사업주체의명칭및소재지 ( 개인인경우에는성명및주소를말함 ) 사업계획승인일및사용검사일 ( 시장 군수또는구청장에게신고하는경우에한함 ) ㅇ관리방법결정내용을신고한후신고사항에변경이있는때에는그날부터 30일이내에시장 군수또는구청장에게변경신고를하여야함 ㅇ공동주택관리방법의결정 ( 주택관리업자에의한관리방법을선택한경우에는주택관리업자의선정까지를포함 ) 은입주자대표회의또는입주자등의 10분의 1 이상이제안하고, 그제안된관리방법 ( 안 ) 에대하여입주자등의과반수가서면동의하는방법에의함 ㅇ사업주체는입주자대표회의의구성에협력하여야하며, 입주자대표회의가관리방법을결정하였음을통지해온때에는당해입주자대표회의에관리비예치금을인계하여야함

144 제 3 절사업주체의주택관리업자선정 ( 법제 43 조제 5 항, 영제 54 조제 2 항 ) ㅇ사업주체는입주자대표회의로부터당해공동주택관리방법에관한결정통지가없거나자치관리기구의구성이없는때에는직접주택관리업자를선정하여관리업무를위탁하여야함 - 이경우사업주체는입주자에게그사실을통지하여야함 ㅇ사업주체가선정한주택관리업자에의한관리기간은자치관리기구가구성되거나입주자등에의하여주택관리업자가선정될때까지로함

145 제 4 절입주자등에의한자치관리 ( 법제 43 조, 영제 53 조 ) ㅇ자치관리는입주자등이스스로전문적인지식과기술을겸비한관리사무소장과직원들을고용하여관리하는것을말함 ㅇ자치관리기구는자치관리기구가아닌공동주택관리기구가갖추어야하는기술인력및장비의요건을준용하여다음의기술인력및장비를갖추어야하며, 입주자대표회의의감독을받음 구분기준 기술인력 장비 < 표 2.1> 공동주택관리기구의기술인력및장비기준 다음각호의기술인력. 다만, 관리주체가입주자대표회의의동의를얻어관리업무의일부를해당법령에서인정하는전문용역업체에용역하는경우에는해당기술인력을갖추지아니할수있음 1. 승강기가설치된공동주택인경우에는국가기술자격법시행령별표 1 의규정 에의한기계산업기사이상의기술자또는승강기제조및관리에관한법률시 행령제 16 조의규정에의한승강기자체검사자격을갖추고있는자 1 인이상 2. 당해공동주택의건축설비의종류및규모등에따라전기사업법, 고압가스 안전관리법, 액화석유가스의안전및사업관리법, 도시가스사업법, 에너지이용합리 화법, 소방법및대기환경보전법등관계법령에의하여갖추어야할기준이 상의기술자 비상용급수펌프 ( 수중펌프를말함 ) 1대이상 절연저항계 ( 누전측정기를말함 ) 1 대이상 ㅇ자치관리기구의관리사무소장은입주자대표회의의구성원의과반수의찬성으로선임함 ㅇ선임된관리사무소장이해임, 그밖의사유로결원이된경우, 입주자대표회의는그사유가발생한날부터 30일이내에새로운관리사무소장을선임하여야함 ㅇ입주자대표회의의구성원은자치관리기구의직원을겸할수없음

146 제 5 절주택관리업자에의한위탁관리 ( 법제 43 조, 영제 52 조 ) ㅇ위탁관리는전문적인기술인력과장비를갖추고공동주택관리를업으로하는주택관리업자를입주자등이선정하여이주택관리업자로하여금아파트를관리하도록하는것을말함 ㅇ주택관리업자의선정은입주자대표회의또는입주자등의 10분의 1 이상의제안으로입주자등의과반수서면동의로주택관리업자를선정하도록하고있음 제 6 절관리업무의인수 인계 ( 법제 43 조제 6 항, 영제 54 조 ) ㅇ사업주체는자치관리기구가구성되거나주택관리업자가선정된경우에는당해관리주체에게공동주택의관리업무를인계하여야함 - 이경우사업주체는인수 인계서를작성하여입주자대표회의를대표하는자의입회하에인수자와인계자가인수 인계서에각각서명날인하여다음서류를인계하여야함 < 인수 인계서류 > 설계도서 장비내역 장기수선계획및안전관리계획 관리비 사용료의부과 징수현황및이에관한회계서류 장기수선충당금의적립현황 관리비예치금의내역 관리규약그밖에관리업무에필요한사항 - 관리업무의인수 인계절차는관리주체가변경된경우에도같음

147 제 7 절관리방법의변경 ( 법제 43 조제 4 항, 영제 52 조제 4 항 ) 1. 현재의관리방법또는주택관리업자를변경하는경우 ㅇ공동주택의관리방법또는주택관리업자의변경은입주자대표회의또는입주자등의 10분의 1 이상이제안하고, 입주자등의과반수가서면동의하는방법에의함 ㅇ입주자대표회의는공동주택의관리방법또는주택관리업자를변경하는경우에는변경한날부터 30일이내에그변경사항을사업주체에게통지하고, 관할시장 군수또는구청장에게신고하여야함 ㅇ관리주체가변경되는경우종전의관리주체는인수 인계서를작성하여입주자대표회의를대표하는자의입회하에인수자와인계자가인수 인계서에각각서명날인하여관리에관한서류를인계하여야함 2. 현재의관리방법또는주택관리업자를재선정하는경우 ㅇ현재계약기간이만료된주택관리업자를다시당해공동주택의관리주체로선정하는경우 - 입주자대표회의또는입주자등의 10분의 1 이상이제안하고, 입주자등의과반수가서면동의하는방법에의하거나, - 관리규약에서정하는절차에따라입주자등으로부터의견을청취하고입주자대표회의구성원 3분의 2 이상의찬성을얻어결정할수있음

148 제 8 절공동관리및구분관리 ( 영제 52 조제 2 항, 규칙제 23 조 ) ㅇ관리비의절감등을통해공동주택을효율적으로관리하고입주자등의편익을위해관리여건상입주자대표회의가필요하다고인정하는경우에는인접한공동주택단지와공동으로관리하거나 500세대이상의단위로구분하여관리하게할수있음 1. 공동관리 1 세대수 : 1천5백세대이하. 다만, 의무관리대상공동주택단지와인접한 300세대미만의공동주택단지를공동으로관리하는경우에는 1천5백세대를초과할수있음 2 단지수 : 3개단지. 다만, 1의단서에해당하는경우에는 2개단지이하 2. 구분관리 ㅇ 500 세대이상의단위로구분하여관리 3. 요건 ㅇ입주자대표회의는다음사항을입주자등에게통지하고입주자등의서면동의를얻어야함 - 공동관리의경우에는주택단지별로입주자등의과반수의서면동의를얻어야하며, - 구분관리의경우에는구분관리단위별로입주자등의과반수의서면동의를얻어야하되, 구분관리의동의비율에대하여관리규약으로달리정한경우에는그에의함 < 공동관리또는구분관리시입주자에대한통지사항 > 공동관리또는구분관리의필요성 공동관리또는구분관리의범위 공동관리또는구분관리를하는경우의입주자등이부담하여야하는비용변동의추정치 그밖에관리규약으로정하는사항 ㅇ입주자대표회의는공동주택을공동관리하거나구분관리할것을결정한때에는지체없이그내용을시장 군수또는구청장에게통보하여야함

149 제 Ⅲ 장 입주자대표회의 ㅇ입주자대표회의는공동주택에거주하는입주자등의대표자가되어관리비예산확정과공동주택단지내시설물들의유지및운영등에관한관리주체의집행업무를결정하는의결권을갖음 제 1 절입주자대표회의의구성 ( 법제 43 조제 3 항, 영제 50 조 ) ㅇ사업주체가당해공동주택단지전체건설세대수의과반수가입주하여입주자에게그사실을통지하고입주자로하여금관리업무를인수할것을요구하면, 입주자는사업주체로부터관리요구를통지받은날부터 3월이내에입주자대표회의를구성하여야함 ㅇ입주자대표회의는동별세대수에비례하여선출된대표자 ( 이하 동별대표자 라함 ) 로구성됨 - 또한, 하나의공동주택단지를수개의공구로구분하여순차적으로건설하는경우에는먼저입주한공구의입주자또는사용자 ( 이하 입주자등 이라함 ) 는동별세대수에비례하여선출된대표자로입주자대표회의를구성할수있음. 다만, 다음공구의입주예정자의과반수가입주한때에는다시입주자대표회의를구성하여야함 제 2 절동별대표자의자격제한 ( 영제 50 조제 3 항 ) ㅇ입주자대표회의의구성원인동별대표자는동별대표자선출공고일현재당해공동주택단지안에서주민등록을마친후 6월이상 ( 최초의입주자대표회의를구성하거나하나의공동주택단지를수개의공구로순차적으로입주자대표회의를구성하기위하여동별대표자를선출하는경우를제외 ) 거주하고있는입주자중에서선출하여야함

150 <FAQ 2> 동별대표자 Q1. 동별대표자가되기위한거주요건 6개월은중간에중단이있는경우에도인정되는지? A1. 주민등록후중단없이계속해서 6 개월이어야한다. Q2. 동별대표자가되기위한거주요건 6개월은반드시당해동에서만거주하여야하는것인지? A2. 동별대표자는동별대표자선출공고일현재당해공동주택단지안에서 6월이상거주하여야하는것이므로당해공동주택단지전체의거주기간을말하며최종적으로는당해동에거주하고있으면된다. Q3. 전세입자등사용자는동별대표자가될수없는지? A3. 동별대표자의주된업무가공동주택단지의입주자의재산권과관련되기때문에입주자중에서선출하도록하고있다. 입주자 라함은주택의소유자또는그소유자를대리하는배우자및직계존비속을말하므로사용자는동별대표자가될수없다. 사용자는동별대표자를선출할수있는선거권은있으나동별대표자가될수있는피 선거권은없다. Q4. 가. 주택소유자의배우자및직계존비속이동별대표자가되기위하여는반드시서면상의명시적인대리권수여의사표시가있어야하는지아니면묵시적인방법으로도가능한지? 나. 대구광역시표준관리규약에의하면, 동별대표자가될수있는입주자를건물등기부상과주민등록이일치하는경우라고정의하고있는바이에따르면주택소유자를대리하는배우자및직계존비속은동별대표자가될수없는지? A4. 주택법제2조제10호다목에의하면입주자를주택의소유자또는그소유자를대리하는배우자및직계존비속으로규정하고있으며, 대구광역시표준관리규약상의입주자개념도동일한개념을의미하는것으로생각되니, 자세한것은허가권자인시장. 군수또는구청장에게문의하기바란다

151 Q5. 당해아파트관리규약중동별대표자의자격과관련하여, 입주자 ( 건물등기부상과주민등록이일치하는경우를말함 ) 의의미는? A5. 주택법제2조제10호에의한입주자는주택의소유자또는그소유자를대리하는배우자및직계존비속을의미하는것으로귀관리규약의입주자 ( 건물등기부상과주민등록이일치하는경우를말한다 ) 의경우도동일한의미로정한것으로생각된다. Q6. 당아파트관리규약에의하면, 각동의전임동대표는입주자등의과반수서면동의절차없이차기동대표로선출된것으로한다 기존의동별대표자가있는동에대하여는동별대표자가사의를표하지않는한차기동별대표자직을승계하여해당동의동별대표자가된다 라고규정되어있어주민동의를받지않고차기동대표직을자동승계하였을경우동대표자격이있는지? A6. 주택법제44조및같은법시행령제57조제1항의규정에의하면공동주택의입주자및사용자의보호와주거생활의질서유지를위하여공동주택의관리또는사용에관하여준거가되는관리규약의준칙을정하도록하고, 동규약에는입주자등의권리및의무, 입주자대표회의의구성 운영과그구성원의의무및책임, 동별대표자의선임 해임및임기등공동주택의관리에필요한사항을포함하도록하고있으며, 관리규약은입주민간에서로가협의하여정하는것으로행정적으로해석하는것은부적절한것으로생각되니자세한것은공동주택관리에관한감독권한을갖고있는시장, 군수또는구청장에게문의하기바란다. Q7. 제명된자의남편이동대표자격이되는지? A7. 주택법령에제명된자의남편에대한동별대표자의자격을제한하고있지않다. Q8. 당아파트관리규약에 동별대표자의임기는 1년으로하며 1회에한하여중임할수있다 고규정하고있는바, 이경우중임의의미는? A8. 주택법제44조및같은법시행령제57조제1항의규정에의하면공동주택의입주자및사용자의보호와주거생활의질서유지를위하여공동주택의관리또는사용에관하여준거가되는관리규약의준칙을정하도록하고, 동규약에는입주자등의권리및의무, 입주자대표회의의구성 운영과그구성원의의무및책임, 동별대표자의선임 해임및임기등공동주택의관리에필요한사항을포함하도록되어있으며, 주택단지내입주민간에서로협의하여제정한관리규약을행정적으로해석하는것은부적절한것으로생

152 각되니자세한것은공동주택관리에관한감독권한을갖고있는시장, 군수또는구청장에게문의하기바란다. Q9. 입주자대표회의구성원수도못되는입주자대표회의에서관리규약전면개정안을마련하여주민동의를얻고있는바, 개정안내용이대부분상위법위반인것으로판단되는바, 동내용중동별대표자를 70세미만으로한정할수있는지여부? A9. 관리규약은주택법시행령제57조제1항에의한시. 도지사의관리규약준칙을고려하여입주민간에협의하여정하는것으로주택법령을충족하여야한다. 주택법령에서동별대표자의연령을제한하고있지아니하며, 이로인한분쟁이있는경우에는당해공동주택관리업무를감독하는시장 군수 구청장에게문의하기바란다. Q10. 아들명의로분양을받아소유자인아들은타도시에생활ㆍ거주하고있고분양받은아파트는그부모님이거주하고있는경우부모님이동대표출마자격이있는지여부? 관리규약에서는동별대표자의자격은동별대표자선출공고일현재당해공동주택단지안에서주민등록을마친후 6월이상거주하고있는입주자 ( 건물등기부상과주민등록이일치하는경우를말한다 ) 로한다로규정 A10. 주택법제2조제10호다목및같은법시행령제50조제3항에의하면동별대표자는동별대표자선출공고일현재당해공동주택단지안에서주민등록을마친후 6개월이상거주하고있는입주자 ( 주택의소유자또는그소유자를대리하는배우자및직계존비속 ) 중에서선출하도록규정하고있는바, 당해공동주택의소유자가그직계존속과함께거주하지않더라도소유자의직계존속이아들소유의공동주택에서주민등록을마친후 6월이상계속거주하고있다면동별대표자가될수있다. 한편, 같은법시행령제57조제1항제3호의규정에의하면동별대표자의선임 해임및임기에관하여는관리규약으로정하도록하고있으며, 관리규약은입주자간에서로가협의하여당해주택단지특성에적합하게정하는것이므로관리규약에서정하고있는사항을행정적으로해석하는것은곤란한것이나, 귀공동주택관리규약제18조의내용은동별대표자선출공고일현재주택법령상동별대표자의자격이있는주택의소유자또는그소유자를대리하는배우자및직계존비속이당해공동주택단지안에서주민등록을마친후 6월이상거주하였고당해공동주택의건물등기부상의주소와주민등록이일치하는경우에는동별대표자가될수있는것으로판단된다

153 예를들면, 아들소유 ( 타도시에거주 ) 공동주택의등기부등본상주소가수영강변아파트 101동 101호이고그부모님의주민등록이수영강변아파트 101동 101호로되어있다면동대표자격이있음. Q11. 공동주택전유자의직계존. 비속인자가주민등록상의전입신고는되어있지않지만 99.9월입주일부터현재까지전유자와동거하는상황에서전유자의위임을받으면동별대표자피선출자격이있는지? A11. 동별대표자가될수있는주택의소유자또는소유자를대리하는배우자및직계존비속은주택법시행령제50조제3항에의하여동별대표자선출공고일현재당해공동주택단지안에서주민등록을마친후 6월이상거주하여야하니자세한것은공동주택관리에관한감독권한을갖고있는시장. 군수또는구청장에게문의하기바란다. Q12. 동대표후보자중 1인이아파트의소유권자이고건물등기부상과주민등록이일치하고있으나, 아파트를세놓고소유권자는아파트상가내에거주하고있는경우동대표가될수있는지? A12. 주택법시행령제50조제3항의규정에의하면동별대표자는동별대표자선출공고일현재당해공동주택단지안에서주민등록을마친후 6월이상 ( 최초의입주자대표회의를구성하거나제2항단서의규정에의한입주자대표회의를구성하기위하여동별대표자를선출하는경우를제외 ) 거주하고있는입주자 ( 주택의소유자또는그소유자를대리하는배우자및직계존비속포함 ) 중에서선출하도록되어있으니자세한것은공동주택관리에관한감독권한을갖고있는시장, 군수또는구청장에게문의하기바란다. Q13. 소유자가다른곳에주민등록이되어있어도그직계존비속이동별대표자가될수있는지? A13. 관리규약은주택법령에적합하게규정하여야하는것인바, 주택법령에의하면, 동별대표자는공동주택의소유자또는그소유자를대리하는배우자및직계존비속으로하고있으므로동별대표자는소유자를대리하는배우자및직계존비속이가능한것이다. 소유자의주민등록이당해공동주택에있지않더라도그를대리하는배우자및직계존비속이주택법시행령제50조제3항에해당하는경우에는동별대표자의자격이된다. Q14. 입주자대표회의의결기준을관리규약상정원을기준으로하던것을정원의 2/3이상선출된경우선출된인원을기준으로의결할수있는지?

154 A14. 주택법시행령제50조제1항에의하면, 입주자대표회의는동별세대수에비례하여선출된대표자로구성하도록규정하고있으므로입주자대표회의의결의기준은선출된현재인원이아니라관리규약상선출되어야할입주자대표회의총원을기준으로하여야한다. 다만, 시행된주택법시행령제51조제1항에의하면, 관리규약으로정한경우로서구성원 2/3이상이선출된경우에는선출된구성원을기준으로의결할수있도록규정하고있으니관리규약으로개정된내용을정하여운영하기전에는종전과동일하게관리규약으로정한입주자대표회의총원을기준으로의결하여야한다. Q15. 주택법시행령제50조제3항의규정에의하면동별대표자는동별대표자선출공고일현재당해공동주택단지안에서주민등록을마친후 6월이상 ( 최초의입주자대표회의를구성하거나제2항단서의규정에의한입주자대표회의를구성하기위하여동별대표자를선출하는경우를제외 ) 거주하고있는입주자 ( 주택의소유자또는소유자를대리하는배우자및직계존비속 ) 중에서선출하도록하고있는바, 최초의입주자대표회의를구성한경우의해석은어떻게하여야하는지? A15. 동별대표자선출공고일현재당해공동주택단지안에서주민등록을마친후 6월이상거주요건에대하여적용하지아니한다는의미로자세한것은공동주택관리에관한감독권한을갖고있는시장 군수또는구청장에게문의하기바란다. Q16. 타동에서동별대표자를선출할수있는지? A16. 동별대표자는동별대표자선출공고일현재당해공동주택단지안에서주민등록을마친후당해동에 6월이상거주하고있는입주자중에서선출하여야하는것으로자세한것은공동주택관리에관한감독권한을갖고있는시장, 군수또는구청장에게문의하기바란다. Q17. 임기만료로동대표를선출 (24명중 18명 ) 공고하였으며, 선출된동대표중한명이자위적으로비상대책위원장의명의로나머지 6명동대표를선출한다라는내용으로공고할수있는지여부? A17. 주택법령에서동별대표자의선출방법이나절차에대하여별도로규정하고있지아니하며, 주택법시행령제57조제1항제2호및제3호에의하면, 입주자대표회의의구성 운영과그구성원의의무및책임과동별대표자의선임 해임및임기에대하여는관리규약으로정하여운영하도록규정하고있으므로, 동별대표자의선출은관리규약에서정하고있는방법과절차에따라야하며, 관리규약

155 은입주자간에서로가협의하여당해주택단지특성에적합하게정하는것이다. 따라서이를행정적으로해석하는것은곤란하다할것이므로귀질의에대하여는관리규약의내용, 취지등을고려하여입주자가판단할사항이다. Q18. 당해아파트관리규약제19조제1항에의하면동별대표자는 2년임기, 1회중임가능으로규정되어있는데, 종전 14기, 15기동별대표자를역임했던분들이 17기에동별대표자로등록이가능한지? 통장, 부녀회장, 노인회장등이동별대표자로등록이가능한지? A18. 주택법제44조및같은법시행령제57조제1항의규정에의하면공동주택의입주자및사용자의보호와주거생활의질서유지를위하여공동주택의관리또는사용에관하여준거가되는관리규약의준칙을정하도록하고, 동규약에는입주자등의권리및의무, 입주자대표회의의구성. 운영과그구성원의의무및책임, 동별대표자의선임. 해임및임기등공동주택의관리에필요한사항을포함하도록하고있다. 관리규약은입주민간에서로가협의하여정하는것으로행정적으로해석하는것은부적절한것으로생각되며통장, 부녀회장, 노인회장등의경우라도주택법시행령제50조제3항의요건을충족하는경우에는입주자등의선출에의하여동별대표자가될수있을것을것으로생각되니자세한것은공동주택관리에관한감독권한을갖고있는시장, 군수또는구청장에게문의하기바란다. Q19. 2년임기 1회중임가능시종전 14기 15기동별대표자를역임한동별대표자가 17기에후보등록을할수있는지와 15기에서약 190일간하고 16기에서동별대표자를역임한동대표가 17기에후보등록을할수있는지그리고통장, 부녀회장, 노인회장등이후보등록을할수있는지여부? A19. 통상적으로중임의경우총 2회만역임하게하는제도로서, 개별아파트의관리규약을해석하는것은적절치않으므로이는당해관리규약의개정취지에입각하여입주자등이판단하여야할것이며, 주택법령에서통장, 부녀회장, 노인회장등의동별대표자자격을제한하고있지아니하니자세한것은공동주택관리에관한감독권한을갖고있는시장, 군수또는구청장에게문의하기바란다. Q20. 당아파트관리규약상동별대표자임기와동입주자대표회의구성시선거관리위원회의결로정한임기중어느것을적용하여야하는지? A20. 주택법시행령제57조제1항제3호에의하면동별대표자의선임 해임및임기에관하여는관리규약으로정하도록하고있으므로관리규약상의동별대표자임기를적용하는

156 것이바람직한것으로생각되니구체적인사항은당해공동주택관리업무를감독하는시장 군수 구청장과협의하여처리하기바란다. Q21. 2년임기 1회중임가능시종전 14기 15기동별대표자를역임한동별대표자가 17기에후보등록을할수있는지와 15기에서약 190일간하고 16기에서동별대표자를역임한동대표가 17기에후보등록을할수있는지그리고통장, 부녀회장, 노인회장등이후보등록을할수있는지여부? A21. 통상적으로중임의경우총 2회만역임하게하는제도로서, 개별아파트의관리규약을해석하는것은적절치않으므로이는당해관리규약의개정취지에입각하여입주자등이판단하여야할것이며, 주택법령에서통장, 부녀회장, 노인회장등의동별대표자자격을제한하고있지아니하니자세한것은공동주택관리에관한감독권한을갖고있는시장, 군수또는구청장에게문의하기바란다. Q22. 동별대표자로선출당시에는결격사유가없었으나선출된후관리규약의결격사유중금고이상의형을받고그집행이유예되는사항이발생하였을경우동별대표자자격을유지할수있는지? A22. 주택법제44조및같은법시행령제57조제1항의규정에의하면공동주택의입주자및사용자의보호와주거생활의질서유지를위하여공동주택의관리또는사용에관하여준거가되는관리규약의준칙을정하도록하고, 동규약에는입주자등의권리및의무, 입주자대표회의의구성. 운영과그구성원의의무및책임, 동별대표자의선임. 해임및임기등공동주택의관리에필요한사항을포함하도록되어있다. 또, 주택단지내입주민간에서로협의하여제정한관리규약을행정적으로해석하는것은부적절하나, 관리규약에서동별대표자의결격사유를정하고이에해당되면자격을유지할수없을것으로생각되니자세한것은공동주택관리에관한감독권한을갖고있는시장, 군수또는구청장에게문의하기바란다. Q23. 동별대표자후보가 97년도에전입하여계속거주하다가 전출동년 5.23 전입하여 4일간다른곳에살다온경우동년 6.13 현재동대표로서의결격사유가되는지? A23. 주택법시행령제50조제3항의규정에의하면동별대표자는동별대표자선출공고일현재당해공동주택단지안에서주민등록을마친후 6월이상 ( 최초의입주자대표회의를구성하거나제2항단서의규정에의한입주자대표회의를구성하기위하여동별대표자를선출하는경우를제외 ) 거주하고있는입주자 ( 주택의소유자또는소유자를대리하

157 는배우자및직계존비속 ) 중에서선출하도록하고있으므로, 4일간당해공동주택단지가아닌다른곳으로주소를이전하였다가다시전입하여 6월이상이거주하지않은경우에는동별대표자의자격을갖추지못한것으로생각된다. 제 3 절입주자대표회의의임원 ( 영제 50 조제 4 항, 규칙제 21 조 ) ㅇ입주자대표회의에두는임원은동별대표자중에서선출하되, 회장 1인을포함한 3인이상의이사및 1인이상의감사로구성 ㅇ입주자대표회의임원의선출은관리규약이정하는바에따라그구성원과반수의찬성으로선출함. 다만, 회장의경우에는선출된동별대표자중에서관리규약이정하는바에따라입주자또는사용자과반수의찬성으로선출할수있음 ㅇ입주자대표회의임원의임기는관리규약으로정함 ㅇ이사는회장을보좌하고, 회장이부득이한사유로그직무를수행할수없는때에는관리규약에서정하는바에따라그직무를대행함 ㅇ감사는관리비 사용료및장기수선충당금등의부과 징수 지출 보관등회계관계업무와관리업무전반에대하여관리주체의업무를감사함 제 4 절입주자대표회의의운영교육 ( 영제 50 조의 2) ㅇ시장 군수또는구청장은입주자대표회의의구성원에게입주자대표회의의운영과관련하여필요한다음내용의교육을실시할수있음ㅇ시장 군수또는구청장은입주자대표회의의운영과관련한교육을실시하고자하는때에는교육의일시 장소 기간 내용 대상자그밖에교육에관하여필요한사항을교육실시 10일전까지공고하거나대상자에게통지하여야함 < 입주자대표회의구성원에대한운영교육의내용 > 관리규약및관리에필요한제규정의내용 관리비 사용료및장기수선충당금등의산정방법 관리현황의공개방법및관리업무의전산화 그밖에입주자대표회의의운영에필요한사항

158 제 5 절입주자대표회의의의결사항 ( 영제 51 조제 1 항, 제 3 항및제 5 항 ) ㅇ입주자대표회의는그구성원 ( 관리규약상선출되어야할입주자대표회의정원 ) 과반수의찬성으로다음의사항을의결함 - 다만, 동별대표자기피등으로관리업무의정상적인업무처리에지장을초래하는경우등에대하여는공동주택관리규약으로정한경우로서해당입주자대표회의구성원의 3분의 2 이상이선출된때에는그선출된구성원과반수의찬성으로의결할수있음 < 입주자대표회의의의결사항 > 1 공동주택관리규약의개정안의제안및공동주택의관리에필요한제규정 ( 관리규약을제외 ) 의제정 개정 2 관리비예산의확정, 사용료기준의결정, 감사의요구와결산의처리 3 단지안의전기 도로 상하수도 주차장 가스설비 냉난방설비및승강기등의유지및운영기준 4 자치관리를하는경우자치관리기구직원의임면에관한사항 5 공동주택의공용부분의보수 교체및개량 6 공동주택에대한리모델링의제안및리모델링의시행 7 장기수선계획및안전관리계획의수립또는조정 ( 비용지출을수반하는경우에한함 ) 8 입주자등상호간에이해가상반되는사항의조정 9 그밖에관리규약으로정하는사항 ㅇ입주자대표회의가의결함에있어서는공동주택의입주자등 ( 입주자또는사용자 ) 외의자로서당해공동주택의관리에이해관계를가진자의권리를침해하여서는아니됨 ㅇ입주자대표회의는주택관리업자가공동주택을관리하는경우에는주택관리업자의직원인사 노무관리등의업무수행을부당하게간섭하여서는아니됨

159 제 6 절입주자대표회의소집 ( 영제 51 조제 2 항및제 4 항 ) ㅇ입주자대표회의는관리규약이정하는바에따라회장이소집함 - 다만, 다음사항중어느하나에해당하는때에는회장은해당일부터 14일이내에입주자대표회의를소집하여야함 입주자대표회의구성원 1/3 이상이청구하는때 입주자등의 1/10 이상이요청하는때 ㅇ입주자대표회의는그회의를개최한때에는관리업무의투명성을확보하기위하여회의록을작성하여관리주체에게보관하게하고, 관리주체는공동주택의입주자등이이의열람을청구하거나자기의비용으로복사를요구하는때에는관리규약이정하는바에의하여이에응하여야함 <FAQ 3> 입주자대표회의 Q1. 아파트가 545세대인주상복합업무시설에서아파트와오피스텔및상가를분리하여입주자대표회의구성이가능한지? A1. 주택법시행령제46조제1항의규정에의하면법제5장및이장에서정하는공동주택의관리에관한사항은법제16조의규정에의한사업계획승인을얻어건설한공동주택 ( 부대시설및복리시설을포함한다 ) 에대하여적용한다. 다만, 도시및주거환경정비법 제2조제2호라목의규정에의한도시환경정비사업으로건설된공동주택에는적용하지아니한다라고정하고있다. 300세대이상의주택과주택외의시설을동일건축물로건축하는경우에는주택법시행령제15조제2항의규정에의하여주택법제16조에의한사업계획승인을받은것으로사료되므로해당아파트는주택법에서정한규정에따라입주자대표회의를구성하여관리하여야할것이며, 오피스텔및상가는집합건물의소유및관리에관한법률이정하는바에따라관리하여야할것이다. Q2. 당해아파트관리규약상입주자대표회의구성인원은 14 명으로되어있는바, 가. 일반의결정족수가 8 명인지아니면현재재적인원의과반수인지? 나. 관리규약제정. 개정. 폐기시 : 2/3 찬성인지아니면 3/4 찬성인지?

160 다. 자치관리또는위탁관리변경시 : 2/3 찬성인지아니면 3/4 찬성인지? 라. 재건축결의시 ( 동대표, 주민전체 ) : 2/3 찬성인지아니면 4/5 찬성인지? A2. 가. 주택법시행령제50조제1항에의하면, 입주자대표회의는동별세대수에비례하여선출된동별대표자로구성하도록규정하고있으며, 같은법시행령제51조제1항본문에의하면입주자대표회의는그구성원과반수의찬성으로의결하도록규정하고있다. 이경우 구성원 은당해아파트관리규약상정하여진동별대표자총수를의미하는것으로이는입주자대표회의의대표성을확보할수있도록하기위한것이다. 나, 다. 관리규약의제 개정에관하여는주택법시행령제57조제2항및제52조제1항을참조하시고, 관리방법의결정에관하여는주택법시행령제52조제4항을참조하기바란다. 라. 재건축결의시동의비율에대하여는도시및주거환경정비법제16조제2항을참조하기바란다. Q3. 분양 316세대와임대주택 386세대가혼합된공동주택의경우분양및임대주택의총건립수의과반이분양되는시점에서입주자대표회의구성이가능한지아니면, 분양주택의과반이입주할경우분양자의과반의찬성을얻은임원으로입주자대표회의를구성할수있는지, 분양자및임대자를포함한과반의찬성을얻은임원으로입주자대표회의를구성할수있는지? A3. 당초사업계획승인당시하나의주택단지안에서분양주택과임대주택으로각각건설된경우분양주택의입주자는주택법제43조제1항및제3항에의거입주예정자의과반수가입주한때에는입주자대표회의를구성하여야하며, 임대주택의입주자 ( 임차인 ) 는임대주택법제17조의2에의한임차인대표회의를구성할수있다. 그리고임대주택법제17조제6 항에의거임대주택이아닌주택과동일한주택단지를구성한경우에는임대주택이아닌분양주택의관리방법을따르도록하고있다. Q4. 아파트관리규약에입주자대표회의임원은회장 1인, 이사 2인, 감사 2인을두고있고, 동관리규약에입주자대표회의임원인회장및총무에게 00만원의업무추진비를지급하도록규정하고있는바, 총무의업무는입주자대표회의시회의록작성등회장업무를보조하고있는데동총무를임원으로볼수있는지? A4. 주택법시행령제50조제4항에의거입주자대표회의에두는임원은동별대표자중에서선출하도록규정하고있으니자세한것은공동주택관리에관한감독권한을갖고있는시장, 군수또는구청장에게문의하기바란다. Q5. 당아파트는관리규약상 7 명의동대표중 3 명이선출되어있고감사는공정성을기하

161 기위하여전체주민의투표로 1명이선출되었으나입주자대표회의의결권을부여하지않는경우적법한입주자대표회의가될수있는지? A5. 주택법시행령제50조제4항에의하면입주자대표회의에두는임원은동별대표자중에서선출하되회장 1인을포함한 3인이상의이사및 1인이상의감사로구성하도록규정하고있으므로감사 1인이상은동별대표자중에서선출하여야할것이다. Q6. 관리규약을 감사는입주자대표회의의구성원중에서과반수의찬성으로선출한다 ( 단, 아파트주민중에서학식이풍부한주민이라면입주자대표회의의구성원이추천제안하여선출할수있다 ) 로개정하였는바, 동관리규약의내용이적법한지여부? A6. 주택법시행령 제50조제4항에서입주자대표회의에두는임원은동별대표자중에서선출하되, 회장 1인을포함한 3인이상의이사및 1인이상의감사로구성하도록하고있으므로, 감사는입주자대표회의구성원중에서선출하여야하며, 귀공동주택관리규약의내용과같이입주자대표회의구성원이아닌입주민을감사로선출하는것은주택법령에적합하지아니하다. Q7. 입주자대표회의구성원총 9명중 6명이자진사퇴하여잔류인원 3명 ( 대표회장포함 ) 인상태에서 6명의동별대표자를새로선출하여 9명의입주자대표회의가구성되었는바, 새로구성한입주자대표회의에서회장을새로선출해야하는지아니면잔류한회장이그대로회장으로업무를집행할수있는지? A7. 주택법시행령제57조제1항제2호에의하면입주자대표회의의구성. 운영과그구성원의의무및책임에관하여관리규약으로정하도록하고있고, 같은법시행규칙제21조에의하면입주자대표회의임원은관리규약이정하는바에따라그구성원과반수의찬성으로선출하고다만회장의경우에는관리규약이정하는바에따라입주자등의과반수의찬성으로선출할수있다. 그리고, 입주자대표회의의임원의임기는관리규약으로정하도록되어있으니자세한것은공동주택관리에관한감독권한을갖고있는시장. 군수또는구청장에게문의하기바란다. Q8. 아파트의입주자대표회의정원이 23명이나선출된동대표가 18명으로서대표회장을선출하였는데입주자대표회의구성원인동대표중최다득표인 9표를얻은자가대표회장이될수있는지여부 ( 관리규약에는 " 회장은동별대표자중에서호선한다 " 라고규정하고있음 )?

162 A8. 주택법시행규칙제21조제1항에의하면, 입주자대표회의의임원은관리규약이정하는바에따라그구성원과반수의찬성으로선출하도록규정하고있으며, 이중회장의경우에는관리규약이정하는바에따라입주자또는사용자과반수의찬성으로선출할수있도록규정하고있다. 입주자및사용자의보호와주거생활의질서유지를위하여서로협의하여정하는관리규약의내용도동주택법령에적합하여야하는것으로서자세한것은공동주택관리에관한감독권한을갖고있는시장 군수또는구청장에게문의하기바란다. Q9. 입주자대표회의회장선출은? A9. 주택법제51조제1항에의거입주자대표회의는그구성원과반수의찬성으로관리규약의개정안의제안등에관한사항을의결하도록정하고있으며, 이경우구성원은동별대표자모두를의미한다. 또같은법시행령제50조제5항의규정에의하여입주자대표회의의임원은관리규약이정하는바에따라그구성원과반수의찬성으로선출하도록정하고있으나다만, 회장의경우에는관리규약이정하는바에따라입주자또는사용자 ( 이하 " 입주자등 " 이라한다 ) 과반수의찬성으로선출할수있으며, 관리규약은주택법령에적합하고주택단지실정에따라입주자전원이납득하고준수할수있는내용으로제정되어야할것으로생각되니자세한것은공동주택관리에관한감독권한을갖고있는시장, 군수또는구청장에게문의하기바란다. Q10. 당아파트의관리규약상동별대표자의정원은 9명인데회장, 이사, 감사등 7명이공석또는사임한상태에서나머지 2명만사임하지않는경우, 입주자대표회의해산으로볼수있는지여부및입주자대표회의의적법성여부? A10. 주택법시행령제50조제4항에의하면, 입주자대표회의에두는임원은회장 1인을포함한 3인이상의이사및 1인이상의감사로구성하도록하고있어 4인이상으로구성하도록정하고있는바, 2인의동별대표자가있다고하여반드시해산하여야한다고는볼수없으며이경우조속히동별대표자를충원하여야할것이며구체적인사항은당해공동주택관리업무를감독하는시장 군수 구청장에게문의하기바란다. Q11. 당해아파트관리규약에의하면, 입주자대표회의의의결은구성원의과반수찬성으로한다 라고규정하고있는데, 가. 이경우 구성원 은관리규약에정한동별대표자총수인지아니면입주자대표회의에출석한동별대표자의수인지?

163 나. 단지의형편에따라 구성원의과반수 라는내용을임의로삭제하여관리규약을개정할경우주택법에위반되는지여부? 다. 동별대표자를세대수에비례하여선출하지않고무조건각동에서 1명씩선출하기로개정해도되는지? A11. 주택법시행령제50조제1항에의하면, 입주자대표회의는동별세대수에비례하여선출된동별대표자로구성하도록규정하고있으며, 같은법시행령제51조제1항본문에의하면입주자대표회의는그구성원과반수의찬성으로의결하도록규정하고있는바이경우 구성원 은당해아파트관리규약상정하여진동별대표자총수를의미하는것으로이는입주자대표회의의대표성을확보할수있도록하기위한것이다. 주택법제42조에의거공동주택은주택법또는주택법에의한명령등에따라관리하도록정하고있으므로관리규약은주택법령에적합하여야할것으로생각된다. Q12. 당아파트관리규약상구성원이 15명인입주자대표회의에 12명이선출되었다면의결정족수는몇명인지? A12. 주택법제51조제1항에의거입주자대표회의는그구성원과반수의찬성으로관리규약의개정안의제안등에관한사항을의결하도록정하고있는바, 이경우구성원은동별대표자모두를의미하는것으로당해아파트관리규약상구성원이 15명인경우입주자대표회의의의결정족수 8명이상이어야할것으로생각되니자세한것은공동주택관리에관한감독권한을갖고있는시장, 군수또는구청장에게문의하기바란다. Q13. 입주자대표회의의결기준? A13. 주택법시행령제50조제1항에의하면, 입주자대표회의는동별세대수에비례하여선출된대표자로구성하도록규정하고있으므로입주자대표회의의결의기준은선출된현재인원이아니라관리규약상선출되어야할입주자대표회의총원을기준으로하여야한다. 다만, 시행된주택법시행령제51조제1항에의하면, 관리규약으로정한경우로서구성원 2/3이상이선출된경우에는선출된구성원을기준으로의결할수있도록규정하고있으니관리규약으로개정된내용을정하여운영하기전에는종전과동일하게관리규약으로정한입주자대표회의총원을기준으로의결하여야한다. Q14. 입주자등의입주자대표회의회의록열람요구를관리주체가입주자대표회의의공개불가의결을이유로거부할수있는지? A14. 주택법시행령제 51 조제 4 항의규정에의하면입주자대표회의는그회의를개최한때에는

164 회의록을작성하여관리주체에게보관하게하고, 관리주체는공동주택의입주자등이이의열람을청구하거나자기의비용으로복사를요구하는때에는관리규약이정하는바에의하여이에응하여야한다고정하고있다. 그러므로입주자대표회의회의록은입주자대표회에서입주자등의열람이나복사요구에응할것인가를판단해야하는대상이아니고개인정보나개인의명예훼손등이예상되는신상정보에관한사항이아니라면관리주체에서의무적으로공개하여야하는사항이다. 따라서관리주체에서회의록의공개를거부하였다면입주자등은주택법제59조에의거공동주택의관리에관한감독을하고있는관할지방자치단체장에게이에대한시정명령을요구할수있을것이고, 이시정명령을위반한관리주체에게는주택법제101조제2 항제15호의규정에의하여 5백만원이하의과태료처분이가능한것으로사료된다. Q15. 아파트입주자대표를서로하지않으려다보니주민을이용하여장사를하려는사람이동별대표자를지원하려고하는바, 이러한사람이대표가되느니대표가없이주민누구라도관리사무소일을감독하면안되는지? A15. 주택법에의한사업계획승인을얻어건설한공동주택의경우에는주택법령에의한입주자대표회의를구성하여야하는것으로관리주체에대한감독은입주자대표회의를통해행사하는것의바람직한것으로판단되니자세한사항은공동주택관리에대한감독권한이있는시장 군수또는구청장에게문의하기바란다. Q16. 관리규약제25조에서관리주체는입주자대표회의에서의결한사항이주택법령및관계규정에위반된다고판단하는경우에는즉시재심의요청서를입주자대표회의에제출하도록되어있는바, 위재심의요청범위에제반관리업무에만국한되는지아니면입주자대표회의인사문제 ( 해임등 ) 까지도포함되는지여부? A16. 주택법령에서입주자대표회의의결에따른재심의에대하여별도로규정하고있지아니하며, 주택법 제44조에의하면입주자및사용자는시ㆍ도지사가정한공동주택관리규약의준칙을참조하여관리규약을정하도록규정하고있고, 입주자및사용자는당해공동주택의특성에맞도록시ㆍ도지사가정한공동주택관리규약의준칙을참조하여관리규약을정하도록하고있는바, 관리규약은입주자간에서로가협의하여당해주택단지특성에적합하게정하는것이다. 따라서, 이를행정적으로해석하는것은곤란하다할것이므로관리규약의내용, 취지등을고려하여관리규약의제ㆍ개정권자인입주자가판단할사항이다. Q17. 가. 분쟁이있는공동주택에서새로구성된입주자대표회의가구청에변경신고를하

165 였으나기존입주자대표회의에서부당하다고주장하는경우권한은누구에게있는가? 나. 관리사무소장직인없이해산공고를하였을경우효력유무? A17. 주택법제44조에따라시도지사는공동주택의입주자및사용자의보호와주거생활의질서유지를위하여공동주택의관리또는사용에관하여준거가되는공동주택관리규약의준칙을정하여야하고, 같은법시행령제57조에따라입주자대표회의의구성 운영에관한사항이포함되어있으므로관리규약준칙제정권자인시 도에서판단하여야한다. Q18. 아파트의주민운동시설등주민공동시설을입주자대표회의의결및입주민의동의를얻어임대하여운영할수있는지? A18. 주민운동시설등은주택건설기준등에관한규정제2 조제3호에규정한주민공동시설로서이를임대하는등의영리를목적으로사용할수없다. Q 월준공당시사업주체의현장소장과계약체결한광고대행업체가 5년간계약기간으로광고대행업무를해오고있는바, 05.7월구성된입주자대표회의가새로이광고대행업체를선정할수있는지? A19. 분양후입주예정자과반수가입주할때까지공동주택을관리하는사업주체가이기간동안공동주택관리와관련하여체결한계약에대하여는입주자대표회의에서이를반드시승계하도록주택법령에서정하고있지아니하니구체적인사항은당해공동주택관리업무를감독하는시장 군수 구청장에게문의하기바란다

166 제 Ⅳ 장 공동주택관리규약 ( 법제 44 조, 영제 52 조제 1 항및제 57 조 ) ㅇ공동주택관리규약은입주자등이자율적으로공동주택의공동생활에필요한규정을정하는것으로입주자및사용자는관할시 도지사가정한관리규약준칙을참조하여관리규약을정하도록하고있음 제 1 절관리규약의제 개정 ㅇ시 도지사는공동주택의입주자및사용자의보호와주거생활의질서유지를위하여대통령령이정하는바에의하여공동주택의관리또는사용에관하여준거가되는공동주택관리규약 ( 이하 관리규약 이라함 ) 의준칙을정하여야함 ㅇ공동주택의분양후최초로제정하는관리규약은사업주체가관할시 도지사가정한관리규약의준칙에따라작성하고, 사업주체가입주예정자의과반수가입주할때까지공동주택을직접관리하기위하여입주예정자와관리계약을체결하는때에제안하여당해입주예정자의과반수의서면동의로결정하도록하고있음 ㅇ이렇게최초로제정된관리규약의개정은 주택법시행령 제52조제1항의규정을준용하여입주자대표회의또는입주자등의 10분의 1 이상이제안하고, 입주자등의과반수가서면동의하는방법에의함 ㅇ관리규약은입주자의지위를승계한자에대하여도그효력이있음 ㅇ공동주택의관리주체는관리규약을보관하여입주자등이열람을청구하거나자기의비용으로복사를요구하는때에는이에응하여야함

167 제 2 절관리규약의준칙 ( 영제 57 조 ) ㅇ시 도지사가정하는관리규약의준칙에는다음사항이포함되어야함 - 이경우공동주택의입주자등외의자의기본적인권리를해하는사항이포함되어서는아니됨 < 관리규약준칙에포함되어야하는사항 > 1. 입주자등의권리및의무 ( 제3항의규정에의한의무를포함 ) 2. 입주자대표회의의구성 운영과그구성원의의무및책임 3. 동별대표자의선임 해임및임기 4. 입주자대표회의의소집절차 5. 입주자대표회의운영비의지급여부및그금액 6. 자치관리기구의구성 운영및관리사무소장과그소속직원의자격요건 인사 보수 책임 7. 입주자대표회의또는관리주체가작성 보관하는자료의종류및그열람방법등에관한사항 8. 위 수탁관리계약에관한사항 9. 제3항각호의행위에대한관리주체의동의기준 10. 관리비예치금의관리및운용방법 11. 관리비등의세대별부담액산정방법및징수 보관 예치 사용절차 12. 관리비등을납부하지아니한자에대한조치및가산금의부과 13. 장기수선충당금의요율및사용절차 14. 회계처리기준 회계관리및회계감사에관한사항 15. 회계관계임직원의책임및의무 ( 재정보증에관한사항을포함한다 ) 16. 각종공사및용역의발주와물품구입의절차 17. 관리등으로인하여발생한수입의용도및사용절차 18. 공동주택의관리책임및비용부담 19. 관리규약을위반한자및공동생활의질서를문란하게한자에대한조치 20. 공동주택의보육시설임대계약 ( 지방자치단체에무상임대하는것을포함한다 ) 시보육시설을이용하는입주자등중보육시설의임대에동의하는비율에관한사항 21. 공동주택의층간소음 ( 아이들이뛰는소리, 문을닫는소리, 애완견이짖는소리, 늦은시간이나이른시간에세탁기 청소기 골프연습기 운동기구등을사용하는소리, 화장실과부엌에서물을내리는소리등을말한다 ) 에관한사항 22. 그밖에공동주택의관리에필요한사항

168 <FAQ 4> 관리규약 Q1. 당해아파트에조직된노인회, 부녀회, 등산회대표각 1인을상임입주자대표로할것을입주자대표회의에서만장일치로찬성하고총세대중 90.7% 가찬성하여관리규약에명시하는경우가능한지? A1. 입주자대표회의의구성은주택법시행령제50조에의거동별세대수에비례하여선출된동별대표자로구성하도록규정하고있어노인회, 부녀회, 등산회대표각 1인이상임동별대표자로하여입주자대표회의를구성하는것은주택법령을위반하게되어부적절한것으로생각되니자세한것은공동주택관리에관한감독권한을갖고있는시장, 군수또는구청장에게문의하기바란다. Q2. 당해아파트관리규약에의하면, " 이사및감사는입주자대표회의구성원중에서제안하여경쟁에의해선출한다 " 라고규정하고있는바, 가. 감사를동대표가겸임하므로써본인이의결한사항을본인이감사하는모순점이있어감사가감사를제대로못하는경우가입주민들은어디에시정요구를할수있는지? 나. 단지내부녀회결성시입주자대표회의의사전승인이있어야하는지여부및부녀회회칙또한입주자대표회의의사전승인을얻어야하는지? 다. 관리규약은모법인주택법을위배하지않는범위안에서입주민과반수이상의찬성으로개정할수있는지? 라. 관리규약에대한법적인효력및관리규약위반시불이익은무엇인지? A2. 가. 주택법제50조제4항에의하면, 입주자대표회의에는임원으로 1인이상의감사를두도록규정하고있으며같은법시행령제57조제1항제14호에의하면, 회계감사에관한사항을관리규약으로정하도록되어있다. 나. 주택법시행령제51조제1항의입주자대표회의의결사항에부녀회의결성에관한사항을정하고있지아니하다. 다. 주택법제42조에의거공동주택의관리는주텍법령에따라관리하도록정하고있으므로관리규약은주택법령에적합하여야할것이며, 관리규약의개정방법에관하여는주택법시행령제57조제2항및제52조제1항을참조하기바란다. 라. 관리규약은주택법제44조및같은법시행령제57조에의하여작성되는것으로이를위반한자에대한조치도동규약으로정하여야할것으로생각된다. Q3. 관리규약준칙과는달리입주자대표회의의구성원을선출된동별대표자의구성원으로할수있는지, ' 개정된 주택법시행령 제51조제1항 ( 입주자대표회의의결

169 사항등 ) 의내용을반영하지않을수있는지여부? A3. 주택법시행령 제50조제1항에서같은법제43조의규정에의하여입주자대표회의는동별세대수에비례하여선출된대표자로구성하도록하고있으므로, 관리규약에서는전체동별대표자로서입주자대표회의를구성하도록정하여야하며, 귀질의와같이전체동별대표자가아닌선출된동별대표자를정원으로하는것은주택법령에적합하지아니하다. 또한, 같은법제44조에의하면입주자및사용자는시ㆍ도지사가정한공동주택관리규약의준칙을참조하여관리규약을정하도록규정하고있는바, 입주자및사용자는당해공동주택의특성에맞도록시ㆍ도지사가정한관리규약의준칙을참조하여관리규약을정하는것이므로, 관리규약은주택법등관계법령에적합한범위내에서입주자간에서로가협의하여당해주택단지특성에적합하게일부내용을추가하거나삭제하여정할수는있을것이나, 주택법령의규정에적합하게정한관리규약준칙의내용을임의로변경하여관리규약을정할수는없다. 같은법시행령부칙제4조 (' 개정 ) 의규정에의하여시ㆍ도지사는같은법제51조제1항의개정규정에적합하도록관리규약준칙을개정하여야하며, 입주자등은종전의관리규약을개정된관리규약의준칙에적합하도록하여야하므로관리규약준칙제24조 ( 의결방법 ) 의내용중 다만, 법제44조제2항의규정에의한공동주택관리규약으로정한경우로서해당입주자대표회의구성원의 3분의 2 이상이선출된때에는그선출된구성원의과반수의찬성으로의결할수있다 는내용을반영하여관리규약을개정하기바란다. Q4. 타동에서동별대표자를선출할수있는지? A4. 동별대표자는동별대표자선출공고일현재당해공동주택단지안에서주민등록을마친후당해동에 6월이상거주하고있는입주자중에서선출하여야하는것으로자세한것은공동주택관리에관한감독권한을갖고있는시장, 군수또는구청장에게문의하기바란다. Q5. 가. 당해아파트관리규약에선거관리위원회를구성하여선거업무를관장하도록규정하고있는데선거관리위원회를구성하지않고관리사무소장이집행하였을경우적법성여부? 나. 단일후보인경우에무투표당선이통례인데과반수이상서면동의를받도록하는것의적법성여부? 다. 동대표선출동의서를관리사무소장이반장에지시하여반장이반상회를통하여무기명으로동의서를받은것이적법한지? A5. 주택법시행령제 57 조제 1 항제 3 호에의하면동별대표자의선임. 해임및임기에관하여

170 관리규약으로정하도록규정하고있으므로당해관리규약의내용을준수하여야할것이며, 단일동별대표자후보라도대표성을인정받기위하여는당해동입주자등의동의를얻어야할것으로판단된다. Q6. 아파트단지안에가정보육시설설치와관련하여관리규약상에는설치할수없도록규정하고있으나경기도청에서는공동주택관리규약은사적인규약에불과하므로관리규약상의가정보육시설설치제한규정을근거로단지안에가정보육시설의설치를제한할수있는지? A6. 공동주택의관리관련관리규약은주택법령뿐만아니라영유아보육법등개별법령을위반할수없으며, 건축물의용도등을정하고있는건축법시행령별표1 제2호의공동주택은가정보육시설을포함하고있어관리규약으로가정보육시설의설치를제한하는것은부적절한것으로생각된다. Q7. 당아파트의물품구매. 공사및용역등을공개경쟁입찰로추진할경우, 가. 입찰을실시하되정원의과반수이상이참석하여예정가를의결하고입찰을실시하여야유효한지? 나. 입찰일시를동대표에게통지하였으나일부불참으로정족수미달이라도회의가아니니만큼참석한대표가입찰을집행하여도유효한지? A7. 주택법시행령제57조제1항제16호에의하면, 각종공사및용역의발주와물품구입의절차는관리규약으로정하여운영하도록규정하고있으므로질의의구체적인입찰방법에관하여는관리규약으로정하여운영하여야할것이다. Q8. 당해아파트관리규약등에는동대표회장판공비 ( 업무추진비 ) 로 358,000원을지급한다는내용이명시되어있지만판공비사용에관한세부내용을공개하거나사용기준이명시되어있지않은데, 동대표회장판공비의사용내역을공개하라는입주민의요구가있어동대표회장판공비를반드시공개하여야하는지여부및공개하지않을경우위법적요소가있는지? A8. 주택법시행령제57조제1항제5호에의하면, 입주자대표회의운영비의지급여부및그금액에관하여관리규약으로정하여운영하도록규정하고있는바, 업무추진비의공개여부에관하여는당해관리규약으로정하여운영할수있을것이다. Q9. 가. 입주자대표회의가임기만료되어선거를 2 회에걸쳐실시하였으나분쟁, 행정기관

171 고발등으로입주자대표회의를구성하지못한경우아파트관리주체가제안하여비상대책위원회를구성할수있는지여부? 나. 위비상대책위원회의에서제안하고입주민들이동의하여개정ㆍ공포된관리규약이효력이있는지여부및입주자대표회의가없는상황에서관리소장이일부입주민동의를얻어관리규약개정을제안하고입주민전체의과반수이상동의를받아개정한관리규약이효력이있는지여부? A9. 공동주택의대표기구는주택법제43조제3항의규정에따라구성된입주자대표회의이며, 주택법령에서비상대책위원회의설립에대하여별도로규정하고있지아니한바, 입주자대표회의가구성되지않은경우의비상대책위원회설립에대하여는공동주택의입주자간에스스로협의하여결정할사항이다. 최초로제정된관리규약을변경하는경우에는같은법제57조제2항의규정에따라입주자대표회의또는입주자등의 10분의 1 이상이제안하고, 입주자등의과반수가서면동의하는방법에따라야하며, 그후의관리규약개정은관리규약에서정하고있는절차등에따라개정되어야할것인바, 관리규약은입주자간에서로가협의하여당해주택단지특성에적합하게정하는것이다. 따라서이를행정적으로해석하는것은곤란하다할것이므로귀질의의관리규약개정의적법성, 효력등에대하여는관리규약의내용, 취지등을고려하여입주자가판단할사항이며, 기타자세한사항은같은법제59조및같은법시행령제82조의규정에따라공동주택의관리의효율화와입주자및사용자보호를위하여입주자대표회의구성및의결, 관리주체및관리사무소장의업무, 관리규약의제정ㆍ개정등에대하여지도ㆍ감독을하고있는관할지방자치단체의장과상의하기바란다. Q10. 가. 당아파트관리규약에계약기간이만료된관리업자를재선정하는경우에는 10일이상게시판과홈페이지에공시하도록규정하고있으나이를위배한경우법규위반사항및행정처분기준은? 나. 입주자대표회의의결의기준은? A10. 주택법제44조의규정에의거공동주택의입주자및사용자의보호와주거생활의질서유지를위하여공동주택의관리또는사용에대하여관리규약을정하도록하고있는바관리규약은입주민간에서로협의하여정하는것으로위반한자에대한처분기준도규약으로정하여야할것으로생각되며, 주택법제51조제1항에의거입주자대표회의는그구성원과반수의찬성으로관리규약의개정안의제안등에관한사항을의결하도록정하고있으니자세한것은공동주택의관리에관한감독권한을갖고있는시장 군수또는구청장에게문의하기바란다

172 제 Ⅴ 장 관리주체 제 1 절관리주체의구분 ㅇ관리주체 : 공동주택을관리하는자 - 자치관리기구의대표자인관리사무소장 - 관리업무를인계하기전의사업주체 - 주택관리업자 - 임대주택법 에의한임대사업자 제 2 절관리주체의업무및의무 1. 관리주체의업무 ㅇ관리주체는다음의업무를행함. 이경우필요한범위안에서공동주택의공용부분을사용할수있음 < 관리주체의업무 > 공동주택의공용부분의유지 보수및안전관리 공동주택단지안의경비 청소 소독및쓰레기수거 관리비및사용료의징수와공과금등의납부대행 장기수선충당금의징수 적립및관리 관리규약으로정한사항의집행 입주자대표회의에서의결한사항의집행 공동주택관리업무의공개ㆍ홍보및공동시설물의사용방법에관한지도ㆍ계몽 입주자등의공동사용에제공되고있는공동주택단지안의토지ㆍ부대시설및복리시설에대한무단점유행위의방지및위반행위시의조치 공동주택단지안에서발생한안전사고및도난사고등에대한대응조치

173 2. 관리주체의의무 ㅇ관리주체는관리업무의투명성을확보하기위해월별로관리비 사용료및장기수선충당금 ( 이하 관리비등 이라함 ) 의징수 사용 보관및예치등에관한장부를작성하여이를그증빙자료와함께보관하고, 공동주택의입주자등이이의열람을청구하거나자기의비용으로복사를요구하는때에는관리규약이정하는바에의하여이에응하여야함 ㅇ또한, 공동주택의투명한관리를유도하고공동주택의관리에입주자등의참여가활성화되도록관리주체는다음사항을그공동주택의인터넷홈페이지또는게시판에게시하거나입주자등에게개별통지하여야함 - 다만, 입주자등의세대별사용내역등사생활침해의우려가있는것은공개하지아니함 < 관리현황의공개대상 > 입주자대표회의의소집및그회의에서의결한사항 관리비등의부과내역 ( 제58조제1항내지제3항의관리비와사용료등에대한항목별산출내역을말함 ) 관리규약 장기수선계획및안전관리계획의현황 입주자등의건의사항에대한조치결과등주요업무의추진상황 동별대표자의선출및입주자대표회의의구성원에관한사항 관리주체및관리기구의조직에관한사항

174 제 3 절주택관리업자 ( 법제 53 조, 영제 68 조 ) ㅇ주택관리업자란시장 군수 구청장에게등록을한후공동주택의관리를업으로하고있는자를말함 ㅇ주택관리업자는공동주택을관리하는데있어일정정도의기술인력및장비를갖추고있어야하며, 주택관리사또는주택관리사보를관리책임자로배치해야함 1. 주택관리업의등록 ㅇ공동주택의관리를업으로하고자하는자는주택관리업의등록기준을갖추어시장 군수 구청장에게등록하여야함 < 표 5.1> 주택관리업등록기준 기술능력 구분자본금전기분야기술자연료사용기기취급관련기술자고압가스관련기술자위험물취급관련기술자주택관리사등장비 등록기준 2억원이상전기산업기사이상의기술자 1인이상열관리산업기사이상의기술자또는보일러시공 취급기능사 1인이상가스기능사의자격을가진자 1인이상위험물관리기능사이상의기술자 1인이상주택관리사또는주택관리사보 1인이상 5마력이상의양수기 1대이상절연저항계 ( 누전측정기 ) 1대이상 ㅇ행정처분으로등록이말소되고 2 년이경과하지아니하면등록할수없음 ㅇ주택관리업자의지위에관하여는민법중위임에관한규정을준용함

175 2. 등록절차 ㅇ주택관리업의등록을하고자하는자는등록신청서에다음의서류를첨부하여시장 군수또는구청장에게등록을신청 ( 전자문서에의한신청을포함 ) 하여야함 < 주택관리업등록신청서에첨부하는서류 > - 재외국민인경우에는재외국민등록증사본및여권사본 - 법인인경우에는법인등기부등본및납입자본금에관한증빙서류 - 개인인경우에는주민등록표등본및자산평가서와그증빙서류 - 장비보유현황및증빙서류 - 기술자의기술자격및주택관리사등의자격에관한증명서사본 첨부서류중법인등기부등본, 주민등록표등본, 외국인등록사실증명에관하여는등록신청서 를제출받은담당공무원이신청인의동의를얻어행정정보망을이용하여확인하여야하 며, 만일신청인이확인에동의하지않는경우에는해당서류를제출받아야함 ㅇ등록사항에변경이있는때에는변경사유가발생한날부터 15일이내에주택관리업등록사항변경신고서에변경내용을증명하는서류를첨부하여시장 군수또는구청장에게제출하여야함

176 3. 주택관리업자의관리상의무 ( 영제 69 조 ) ㅇ주택관리업자는공동주택을관리함에있어다음의기술인력및장비를갖추어야함 구분기준 기술인력 장비 < 표 5.2> 공동주택관리기구의기술인력및장비기준 다음각호의기술인력. 다만, 관리주체가입주자대표회의의동의를얻어관리업무의일부를해당법령에서인정하는전문용역업체에용역하는경우에는해당기술인력을갖추지아니할수있음 1. 승강기가설치된공동주택인경우에는국가기술자격법시행령별표 1 의규정 에의한기계산업기사이상의기술자또는승강기제조및관리에관한법률시 행령제 16 조의규정에의한승강기자체검사자격을갖추고있는자 1 인이상 2. 당해공동주택의건축설비의종류및규모등에따라전기사업법, 고압가스 안전관리법, 액화석유가스의안전및사업관리법, 도시가스사업법, 에너지이용합리 화법, 소방법및대기환경보전법등관계법령에의하여갖추어야할기준이 상의기술자 비상용급수펌프 ( 수중펌프를말함 ) 1대이상 절연저항계 ( 누전측정기를말함 ) 1 대이상 ㅇ주택관리업자는공동주택을관리함에있어공동주택단지에배치된주택관리사등이해임그밖의사유로결원이생긴때에는그사유가발생한날부터 15일이내에새로운주택관리사등을배치하여야함 4. 자격증등의대여등금지 ( 법제 88 조 ) ㅇ주택관리업자는다른사람에게자기의성명또는상호를사용하여 주택법 에서정한사업이나업무를수행하게하거나그등록증을대여하여서는아니됨

177 5. 주택관리업의등록말소및영업정지 ( 법제 54 조, 영제 70 조 ) 1) 등록말소및영업정지의대상 ㅇ시장 군수 구청장은주택관리업자가다음중어느하나에해당하는때에는그등록을말소하거나 1년이내의기간을정하여영업의전부또는일부의정지를명할수있음. 다만, 1 및 7의규정에해당하는때에는그등록을말소하여야함 1 거짓이나그밖의부정한방법으로등록을한경우 2 제53조제3항에따른등록기준에미달하게된경우 3 고의또는과실로공동주택을잘못관리하여입주자및사용자에게재산상의손해를입힌경우 4 제53조제3항에따른관리방법및업무내용등을위반하여공동주택을관리한경우 5 공동주택관리실적이대통령령으로정하는기준에미달한경우 6 제59조에따른보고, 자료의제출, 조사또는검사를거부ㆍ방해또는기피하거나거짓으로보고를한경우 7 최근 3년간 2회이상의영업정지처분을받은자로서그정지처분을받은기간이통산하여 12개월을초과한경우 8 이법또는이법에따른명령을위반한경우 2) 입주자대표회의에통보 ㅇ시장 군수 구청장은주택관리업의말소또는영업의정지를하고자하는때에는처분일 1월전까지당해주택관리업자가관리하는공동주택의입주자대표회의에그사실을통보하여야함

178 <FAQ 5> 주택관리업자 Q1. 계약기간이만료된주택관리업자를다시관리주체로재선정하기위하여입주자대표회의구성원 2/3이상의찬성을얻어결정하려고하였으나부결되었을경우이를주택법시행령제52조제1항의규정에의하여입주자등의과반수의서면동의에의한방법으로처리할수있는지? A1. 주택법시행령제52조제4항단서규정에의하면, 계약기간이만료된주택관리업자를다시당해공동주택의관리주체로선정하는경우에는관리규약에서정하는절차에따라입주자등으로부터의견을청취하고입주자대표회의구성원 2/3이상의찬성을얻어결정할수있도록하고있다. 이러한절차로부결된경우라하더러도같은법시행령제52조제1항의규정에따라입주자대표회의또는입주자등의 1/10이상이제안하고입주자등의과반수가서면동의하는방법에의하여해당주택관리업자를선정하는것에대하여주택법령에서제한하고있지아니하다. Q2. 주택관리업등록시등재된주택관리사가 3개월간공동주택관리사무소장으로배치되어근무한사항이위법행위인지여부? A2. 주택법제53조에따라공동주택의관리를업으로하는자는시 군 구에등록하여야하고등록사항에변경이있는때에는변경신고를해야하고, 같은법시행령제69조제1항에따라주택관리업자는공동주택을관리함에있어배치된주택관리사등이해임그밖의사유로결원이생긴때에는그사유가발생한날부터 15일이내에새로운주택관리사등을배치하도록규정하고있다. 또한, 같은법시행령제69조제2항에따라주택관리업자는공동주택을관리함에있어기술인력및장비를갖추고있어야하며, 등록기준상의주택관리사는상시근무하여야할것으로판단됨을알려드리니기타구체적인사항은당해시장 군수 구청장이판단처리하여야할사항이다

179 제 4 절관리사무소장 ㅇ아파트관리주체는아파트의공용부분과입주자공동소유인부대시설및복리시설의유지 보수와안전관리를주요업무로하고있으며, 정부는이러한관리주체업무의효율성을위해지난 1987년주택관리사제도를도입하였음 1. 주택관리사등의자격 ( 법제 56 조, 영제 73 조, 규칙제 33 조 ) ㅇ주택관리사보가되고자하는자는국토해양부장관이시행하는자격시험에합격한후시 도지사로부터합격증서를교부받아야함 ㅇ주택관리사는주택관리사보자격시험에합격하고다음중어느하나의주택관리실무경력등주택관련경력을갖춘자로서시 도지사로부터주택관리사의자격증을교부받은자로함 < 주택관리실무등주택관련경력 > - 사업계획승인을얻어건설한공동주택의관리사무소장으로의근무경력 3년이상인자 - 사업계획승인을얻어건설한공동주택관리기구의직원또는주택관리업자의직원으로서주택관리업무에의종사경력 5년이상인자 - 대한주택공사또는지방공사의직원으로서주택관리업무에의종사경력 5년이상인자 - 공무원으로서주택관련지도 감독및인 허가업무등에의종사경력 5년이상인자 - 주택관리사단체와국토해양부장관이정하여고시하는공동주택관리와관련된단체의임직원으로서주택관련업무에종사한경력 5년이상인자 - 위경력을합산한기간이 5년이상인자 ㅇ주택관리사보자격시험에합격한자로서주택관리사자격증을교부받고자하는자는자격증교부신청서에주택관리실무등주택관련경력에대한증빙서류를첨부하여주택관리사보자격시험합격증서를교부한시 도지사에게제출하여야함 ㅇ주택관리사등은주택관리사자격증또는주택관리사보자격시험합격증서의분실또는훼손으로이를재교부받고자하는경우에는주택관리사 ( 보 ) 자격증재교부신청서를시 도지사에게제출하여야함

180 2. 주택관리사등의자격제한 ( 법제 56 조 ) ㅇ다음중어느하나에해당하는자는주택관리사등이될수없음 1 금치산자또는한정치산자 2 파산선고를받은자로서복권되지아니한자 3 금고이상의실형을선고받고그집행이끝나거나 ( 집행이끝난것으로보는경우를포함한다 ) 집행이면제된날부터 2년이지나지아니한자 4 금고이상의형의집행유예를선고받고그유예기간중에있는자 5 주택관리사등의자격이취소된후 3년이지나지아니한자 3. 주택관리사보자격시험 1) 시험의시행 ( 영제 74 조및제 76 조 ) ㅇ시험은매년 1회시행하되, 국토해양부장관이인정하는경우에는매년시행하지않을수있음 ㅇ국토해양부장관은시험일시 시험장소 시험방법등시험시행에관하여필요한사항을시험시행일 30일전에일간신문에공고 ㅇ시험은 1차시험과 2차시험으로구분하여실시하며, 1차시험은선택형을원칙으로하고 2 차시험은논문형을원칙으로하되 1, 2차모두단답협또는기입형을가미할수있음 ㅇ 2차시험은 1차시험에합격한자에한하여실시하고동시에시행하는경우제1차시험불합격자의제2차시험은무효로함 2) 시험합격자결정 ( 영제 75 조 ) ㅇ 1차시험에서는매과목 100점만점으로하여매과목 40점이상으로평균 60점이상득점자를합격자로함 ㅇ 2차시험에서는매과목 100점만점으로하여매과목 40점이상이고전과목평균 60점이상득점한자를합격자로함 ㅇ주택관리사보자격시험에부정한행위를한응시자에대하여는그시험을무효로하고, 당해시험시행일부터 5년간시험응시자격을정지함

181 4. 자격증등의대여등금지 ( 법제 88 조 ) ㅇ주택관리사등은다른사람에게자기의성명또는상호를사용하여 주택법 에서정한사업이나업무를수행하게하거나그자격을대여하여서는아니됨 5. 주택관리사등의자격취소등 ㅇ시 도지사는주택관리사등이다음중어느하나에해당하는때에는그자격을취소하거나 1년이내의기간을정하여그자격을정지시킬수있음 - 다만, 제 1 호, 제 2 호, 제 5 호내지제 8 호에해당하는때에는그자격을취소하여야함 < 표 5.3> 주택관리사등에대한행정처분기준 위반행위 해당법조문 행정처분기준 가. 거짓이나그밖의부정한방법으로자격을취득법제57조제1항제1호 자격취소 한경우 나. 고의또는중대한과실로주택을잘못관리하여입주자및사용자에게재산상의손해를입힌경우 1) 고의로주택을잘못관리하여입주자및사용자에게재산상의손해를입힌경우 2) 중대한과실로주택을잘못관리하여입주자및사용자에게재산상의손해를입힌경우 법제 57 조제 1 항제 2 호 자격정지 1 년 자격정지 6 월 다. 법제56조제4항제1호또는제2호에따른결격사유에해당하게된경우라. 법제59조에따른보고, 자료의제출, 조사또는검사를거부ㆍ방해또는기피하거나거짓으로보고를한경우 1) 조사또는검사를거부ㆍ방해또는기피하거나거짓으로보고를한경우 2) 보고또는자료제출등의명령을이행하지아니한경우마. 법제88조를위반하여다른사람에게자기의명의를사용하여업무를수행하게하거나자격증을대여한경우 법제 57 조제 1 항제 3 호 법제 57 조제 1 항제 4 호 법제 57 조제 1 항제 5 호 자격취소자격정지 3월자격정지 2월자격취소

182 바. 공동주택의관리업무와관련하여금고이상의형을선고받은경우사. 주택관리사등이동시에 2개이상의다른공동주택단지에취업한경우 법제 57 조제 1 항제 6 호 법제 57 조제 1 항제 7 호 자격취소 자격취소 아. 주택관리사등이자격정지기간에주택관리업무를법제57조제1항제8호수행한경우자. 주택관리사등이업무와관련하여금품수수등부법제57조제1항제9호당이득을취한경우 자격취소 자격정지 1 년 차. 주택관리사등이법제55조제1항을위반하여공동주택을관리한경우 법제 57 조제 1 항제 10 호 자격정지 1 년 6. 관리사무소장의배치 ( 법제 55 조, 영제 72 조 ) ㅇ주택관리업자또는입주자대표회의 ( 자치관리의경우에한한다 ) 및임대사업자는주택관리사또는주택관리사보를공동주택의관리사무소장등으로배치하여야함 - 500세대미만의공동주택 : 주택관리사또는주택관리사보 - 500세대이상의공동주택 : 주택관리사 ㅇ공동주택의관리사무소장으로배치된자는배치된날부터 15일이내에 관리사무소장배치등신고서 에그배치내용과업무의집행에사용할직인등에관한다음의서류를첨부하여시장 군수 구청장에게신고하여야함 - 신고한배치내용과직인을변경할때에도또한같음 < 배치신고시첨부서류 > 관리사무소장의주택관리에관한교육이수현황 1부 배치를증명하는임명장등사본 1부 주택관리사보합격증또는주택관리사자격증사본 1부 배치내용또는직인의변경을증명하는서류 ( 배치내용또는직인을변경신고하는경우에한함 ) ㅇ신고한배치내용과직인을변경신고하고자하는자는변경사유가발생한날부터 15일이내에 관리사무소장배치등신고서 에변경내용을증명하는서류를첨부하여시장 군수 구청장에게신고하여야함

183 ㅇ관리사무소장의배치신고를받은시장 군수 구청장은체계적인자격자관리를위하여 7 일이내에신고내용을교육수탁기관에통보하여주택관리법정교육의시행에참고하도록함 7. 관리사무소장의업무 ( 법제 55 조, 규칙제 32 조 ) ㅇ관리사무소장은공동주택을안전하고효율적으로관리하여공동주택의입주자및사용자의권익을보호하기위하여다음의업무를집행함 1 입주자대표회의에서의결하는다음의업무 - 공동주택의운영 관리 유지 보수 교체 개량및리모델링에관한업무 - 동업무를집행하기위한관리비 장기수선충당금그밖에경비의청구 수령 지출업무 2 장기수선계획의조정, 시설물의안전관리계획의수립및건축물의안전점검에관한업무. 다만, 비용지출을수반하는사항에대해서는입주자대표회의의의결을거쳐야함 3 관리주체의업무를지휘 총괄하는업무 4 안전관리계획의조정 - 이경우 3년마다조정하되, 관리여건상필요하여당해공동주택의관리사무소장이입주자대표회의구성원과반수의서면동의를얻은경우에는 3년이경과하기전에조정할수있음 ㅇ관리사무소장은선량한관리자의주의로그직무를수행하여야함

184 8. 관리사무소장의손해배상책임의보장 ( 법제 55 조의 2, 영제 72 조의 2 내지제 72 조의 4) ㅇ공동주택입주민의생명과재산을관리하는관리사무소장으로배치되는주택관리사등은그업무의성격상입주자의권익보호를위하여공익성 도덕성및전문성이절실히요구되므로주택관리사등의손해배상책임을보장하기위하여관리사무소장으로하여금보증보험또는공제에가입하거나공탁하도록하여야함 - 협회는관리사무소장등의손해배상책임을보장하기위한공제사업을할수있음 ㅇ주택관리사등은관리사무소장의업무를집행함에있어서고의또는과실로인하여입주자에게재산상의손해를발생하게한때에는그손해를배상할책임이있음 ㅇ관리사무소장으로배치된주택관리사등은손해배상책임을보장하기위하여다음의구분에따른금액을보장하는보증보험또는공제에가입하거나공탁을하여야함 - 500세대미만공동주택 : 3천만원 - 500세대이상공동주택 : 5천만원 ㅇ손해배상책임을보장하기위하여보증을설정한주택관리사등은그보증을다른보증으로변경하려는경우에는이미설정한보증의효력이있는기간중에다른보증을설정하여야함 ㅇ공제또는보증보험에가입한주택관리사등으로서보증기간이만료되어다시보증을설정하려는자는그보증기간만료일까지다시보증을설정하여야함 ㅇ주택관리사등은공제금 보증보험금또는공탁금으로손해배상을한때에는 15일이내에보증보험또는공제에다시가입하거나공탁금중부족하게된금액을보전하여야함 ㅇ손해배상책임을보장하기위하여공탁한공탁금은주택관리사등이당해공동주택의관리사무소장의직책을사임 해임또는사망한날부터 3년이내에는회수할수없음

185 <FAQ 6> 관리사무소장 Q1. 자치관리하는아파트단지에서입주자대표회의결의없이입주자대표회장과감사의결정에따라관리사무소장의직무를정지시키고관리주체의업무를주택관리사자격이없는관리과장에게대행시켰을경우, 가. 관리사무소장의업무정지기간동안발생한관리주체의업무에대하여관리사무소장은면책이되는지? 나. 주택법제98조제8호에의하여, 주택관리사등의자격을취득하지아니한자가관리사무소장의업무를수행하거나이를수행하게한자에해당되어처벌되는지? A1. 주택법시행령제57조제1항제6호에의하여, 자치관리기구의구성. 운영및관리사무소장과그소속직원의자격요건. 인사. 보수. 책임에관하여는관리규약으로정하도록하고있고, 주택법제98조제8호에의거주택관리사등의자격을취득하지아니한자가관리사무소장의업무를수행하거나이를수행하게한자에대하여는 1년이하의징역또는 1 천만원이하의벌금에처하도록되어있으니자세한것은당해공동주택의관리업무를감독하는전주시장에게문의하기바란다. Q2. 주택법에서관리사무소장이가입하는보증보험이란? A2. 주택법제55조의2 관리사무소장의손해배상책임은관리사무소장의업무를집행함에있어서고의또는과실로인하여입주자의재산상의손해를발생하게한때에손해를배상할책임이있고, 손해배상책임을보장하기위하여보증보험에가입하도록규정하고있다. 주택법시행령제72조의3에따라보증설정을한주택관리사등은그보증설정을다른보증설정으로변경하려는경우에는보증설정의효력이있는기간중에다른보증설정을하여야하고, 보증기간에만료된경우에는만료일까지보증설정을하도록규정되어있다. Q3. 사업계획승인을얻어건설한임대주택단지에서의경력도인정되는지? A3. 사업계획승인을얻어건설한임대주택단지에서의경력도인정된다. 즉, 임대주택법 제2 조제1호에의한임대주택관리사무소장으로 3년이상또는 임대주택법 제2조제4호의규정에의한임대사업자의직원으로서 5년이상등의경력을인정한다

186 9. 지도 감독 1) 주택관리업자등의교육 ( 법제 58 조, 규칙제 35 조 ) ㅇ시 도지사는주택관리업자 ( 법인인경우에는그대표자를말함 ) 또는관리사무소장으로하여금주택관리업의등록을한날또는관리사무소장으로배치도니날 ( 주택관리사보로서관리사무소장이던자가주택관리사의자격을취득한경우에는그자격취득일을말함 ) 부터 1 년이내에시 도지사로부터주택관리에관한교육업무를위탁받은기관또는단체로부터교육을받도록하여야함 - 교육기간은 4 일이내로함 ㅇ관리사무소장으로배치되고자하는주택관리사등도주택관리에관한교육을받을수있고, 당해교육을받은때에는관리사무소장의교육의무를이행한것으로봄 2) 공동주택관리에관한감독 ( 법제 59 조, 영제 82 조 ) ㅇ지방자치단체의장은입주자대표회의, 관리주체또는공동주택의관리사무소장등에게공동주택관리의효율화와입주자및사용자의보호를위하여다음업무에관한사항을보고하게하거나자료의제출그밖의필요한명령을할수있으며, 소속공무원으로하여금그권한을나타내는증표를지니고영업소 관리사무소등에출입하여공동주택의시설 장부 서류등을조사또는검사하게할수있음 < 감독대상업무 > 입주자대표회의의구성및의결 관리주체및관리사무소장의업무 자치관리기구의구성및운영 관리규약의제정 개정 시설물의안전관리 공동주택의안전점검 장기수선계획및장기수선충당금관련업무 행위허가또는행위신고및리모델링허가관련업무 그밖에공동주택의관리에관한업무

187 3) 공동주택관리분쟁조정위원회 ( 법제 52 조, 영제 67 조 ) ㅇ공동주택의입주자 사용자 관리주체 입주자대표회의또는리모델링주택조합간의분쟁에대한다음사항을심의 조정하기위하여시 군 구 ( 자치구를말함 ) 에공동주택관리분쟁조정위원회를둠 - 공동주택관리분쟁조정위원회의회의 운영그밖의필요한사항은당해시 군 구조례로정함 < 공동주택관리분쟁조정위원회의심의 조정사항 > 입주자대표회의의구성 운영및동별대표자의자격 선임 해임 임기에관한사항 자치관리기구의구성 운영등에관한사항 관리비 사용료및장기수선충당금의징수 사용등에관한사항 공동주택 ( 공용부분에한함 ) 의유지 보수 개량등에관한사항 공동주택의리모델링에관한사항 그밖에공동주택의관리와관련하여분쟁의조정이필요하다고지방자치단체의조례로정한사항 ㅇ공동주택관리분쟁조정위원회의조정결과를수락한경우에는당사자간에조정조서와동일한내용의합의가성립된것으로봄

188 제 Ⅵ 장 관리비 ( 법제 45 조, 영제 58 조 ) ㅇ공동주택의입주자및사용자는당해공동주택의유지관리를위하여필요한관리비를관리주체에게납부하여야함 1. 관리비의내역 ㅇ관리비는다음각비목의월별금액의합계액으로함 < 관리비의항목 > 1. 일반관리비 2. 청소비 3. 경비비 4. 소독비 5. 승강기유지비 5의2. 지능형홈네트워크설비유지비 ( 지능형홈네트워크설비가설치된경우만해당 ) 6. 난방비 ( 주택건설기준등에관한규정 제37조의규정에의하여난방열량계등이설치된공동주택의경우에는난방열량계등의계량에의하여산정한난방비를말함 ) 7. 급탕비 8. 수선유지비 ( 냉 난방시설의청소비를포함 ) ㅇ관리비의비목별세부내역은다음표와같음 < 표 6.1> 관리비의세부내역 관리비항목 1. 일반관리비 2. 청소비 3. 경비비 구성내역 인건비 : 급여 제수당 상여금 퇴직금 산재보험료 고용보험료 국민연금 국민건강보험료및식대등복리후생비 제사무비 : 일반사무용품비 도서인쇄비 교통통신비등관리사무에직접소요되는비용 제세공과금 : 관리기구가사용한전기료 통신료 우편료및관리기구에부과되는세금등 피복비 교육훈련비 차량유지비 : 연료비 수리비및보험료등차량유지에직접소요되는비용 그밖의부대비용 : 관리용품구입비 회계감사비그밖에관리업무에소요되는비용 용역시에는용역금액, 직영시에는청소원인건비, 피복비및청소용품비등청소에직접소요된비용 용역시에는용역금액, 직영시에는경비원인건비, 피복비등경비에직접소요되는비용

189 4. 소독비용역시에는용역금액, 직영시에는소독용품비등소독에직접소요된비용 5. 승강기유지비 용역시에는용역금액, 직영시에는제부대비, 자재비등. 다만, 전기료는공동으로사용되는시설의전기료에포함한다. 5의2. 지능형홈 용역시에는용역금액, 직영시에는지능형홈네트워크설비관련인건비, 자 네트워크설비유재비등지능형홈네트워크설비의유지및관리에직접소요되는비용. 다 지비 만, 전기료는공동으로사용되는시설의전기료에포함한다. 6. 난방비 난방및급탕에소요된원가 ( 유류대 난방비및급탕용수비 ) 에서급탕비를뺀금액 7. 급탕비급탕용유류대및급탕용수비 8. 수선유지비 보수용역시에는용역금액, 직영시에는자재및인건비냉난방시설의청소비 소화기충약비등공동으로이용하는시설의보수유지비및제반검사비 2. 관리비와구분하여징수하여야하는비용 ㅇ관리주체는다음비용에대하여는이를별도로관리비와구분하여징수하여야함 < 관리비와구분하여징수하여야하는비용 > 1. 장기수선충당금 2. 시설물의안전관리에관한특별법 제 6조의규정에의한안전점검의대가 3. 제62조의규정에의한안전진단실시비용및제65조의규정에의한안전점검비용 3. 사용료등 ㅇ관리주체는입주자등이납부하는다음사용료등을입주자등을대행하여그사용료등을받을자에게납부할수있음 < 사용료등 > 1. 전기료 ( 공동으로사용되는시설의전기료를포함 ) 2. 수도료 ( 공동으로사용하는수도료를포함 ) 3. 가스사용료 4. 지역난방방식인공동주택의난방비와급탕비 5. 정화조오물수수료 6. 생활폐기물수수료 7. 공동주택단지안의건물전체를대상으로하는보험료 8. 입주자대표회의의운영비

190 4. 관리비인터넷공개 1) 근거규정 ㅇ 주택법제45조제3항및같은법시행령제58조제8항에따라공동주택의공동관리비 (6개항목 *) 에대하여는국토해양부장관이지정하는홈페이지에공개하여야함 * 6 개항목 : 일반관리비, 청소비, 경비비, 소독비, 승강기유지비, 수선유지비 ㅇ공동주택관리비공개지정인터넷홈페이지주소 ( 국토해양부고시제 호로지정 ) - 공동주택관리정보시스템 ( 2) 공개대상범위 ㅇ공동주택공동관리비를의무적으로공개해야하는공동주택의범위는다음과같음 - 300세대이상의공동주택 - 150세대이사으로서승강기가설치된공동주택 - 150세대이상으로서중앙집중식난방방식 ( 지역난방방식을포함 ) 의공동주택 - 건축법 제8조에따른건축허가를받아주택외의시설과주택을동일건축물로건축한건축물로서주택이 150세대이상인건축물 ( 주상복합건축물 ) * 오피스텔, 임대주택은의무공개대상이아님 3) 공개항목및내역 ㅇ공개항목 : 일반관리비, 청소비, 경비비, 소독비, 승강기유지비, 수선유지비 (6 개항목 ) ㅇ공개내역 : 6개항목의단지별제곱미터당단가 ( 원 / m2 ) * 전기료, 수도료, 가스사용료등은에너지절감과온실가스감축유도를위해자율적공개 4) 공개절차 ㅇ인터넷홈페이지 ( 에단지관리자 ( 홈페이지우측상단 ) 로그인을하여당월말일까지부과된관리비를다음달말일까지자료입력하여공개하여야함 ( 주택법시행령제 58조제8항 ) * 단지관리자 ID 및 PW( 비밀번호 ) : 각시 도주택관리사협회에문의

191 5) 의무공개적용시기 ㅇ제도시행에따른혼선과정확한공개를위하여의무적으로공개해야하는공동주택공동관리비의적용시점은 9월 1일이후부과되는관리비부터적용 - 따라서 9월 1일이후부과되는관리비중공동관리비 6개항목에대하여 10월말일까지입력해야함 6) 벌칙 ㅇ공개하지아니한자에대하여는 1 백만원의과태료부과조치 ( 주택법제 101 조제 2 항제 8 호 ) 5. 기타 ㅇ관리주체는인양기등공용시설물의사용료를당해시설의사용자에게따로부과할수있음 ㅇ관리주체는보수를요하는시설이 2세대이상의공동사용에제공되는것인경우에는이를직접보수하고, 당해입주자등에게그비용을따로부과할수있음 ㅇ관리주체는관리비등을통합하여부과하는때에는그수입및집행내역을쉽게알수있도록정리하여입주자등에게알려주어야함 ㅇ관리주체는관리비등을입주자대표회의의회장과관리사무소장의공동명의로입주자대표회의가지정하는금융기관 ( 은행법 에따른금융기관을말함 ) 에예치하여관리할수있음

192 <FAQ 7> 관리비 Q1. 아파트단지내에체육시설로헬스장을운영하는데필요한비용 ( 관리인고용비용, 헬스기구의수선비, 전력비, 청소비등 ) 을아파트시설유지비의명목으로주민전체를대상으로아파트관리비에부과징수할수있는지아니면단지내에서발생되는잡수익 ( 임대료, 광고. 게시판사용료등 ) 으로충당할수있는지? A1. 주택법시행령제58조제1항에의한관리비구성항목에체육시설로헬스장을운영하는데필요한비용은포함하고있지아니하며, 같은법시행령제57조제1항에의거관리등으로인하여발생한수입의용도및사용절차에관하여는관리규약으로정하도록되어있으니자세한것은공동주택관리에관한감독권한을갖고있는시장. 군수또는구청장에게문의하기바란다. Q2. 사업주체가부담해야할입주지정기간동안의관리비가연체되어아파트관리가곤란하므로이를조기에납부할수있는지? A2. 주택법시행령제49조제1항에의하면, 사업주체는입주예정자의과반수가입주할때까지공동주택을직접관리하는경우에는입주예정자와관리계약을체결하여야하며, 그관리계약에의하여당해공동주택의공용부분의관리및운영등에필요한관리비예치금을징수할수있도록규정하고있다. 따라서, 체납한관리비징수에관하여는당해공동주택관리업무를감독권한을갖고있는시장 군수또는구청장에게문의하기바란다. Q3. 복도식세대에서야간등을켜놓고있을경우별도로요금을징수할수있는지, 2층거주세대중승강기를이용하는세대가많을경우 2층세대에도전기사용료를징수할수있는지및승강기전원을중당시켜도되는지여부? A3. 공동주택의승강기는 주택건설기준등에관한규정 제 15조에의하여의무적으로설치하는부대시설로써주택단지전체입주자의공용재산에해당하며입주자등은이를이용할권리가있다. 다만, 주택법 제44조제2항에서입주자는공동주거생활의질서유지및공동주택의관리를위하여관리규약을정하도록하고있고, 같은법시행령제57조제1항제11호에서관리비등의세대별부담액산정방법및징수ㆍ보관등에대하여는관리규약으로정하도록되어있으며, 같은법시행령제51조제1항제3호에서는 승강기등의유지및운영기준 을정하여운영할수있도록규정하고있는바, 관리규약및 승강기등의유지및운영기준 은입주자간에서로가협의하여당해주택단지특성에적합하게정하는것이므로당해규약이나규정에서승강기사용료등을

193 합리적으로정하여운영할수있을것으로판단된다. Q4. 사업주체 ( 임대아파트 ) 에서입주민편의를위해마련된셔틀버스를분양후입주자가이를인수하였을경우그관리에필요한비용 ( 차량유지비, 사용료 ) 을관리비로부과할수있는지여부? A4. 주택법제45조에서공동주택의입주자및사용자는당해공동주택의유지관리를위하여필요한관리비를관리주체에게납부하도록되어있고, 공동주택의관리비비목별세부내역은같은법시행령제58조제1항관련 별표5 에서규정하고있으며, 관리비비목별세부내역중일반관리비에는차량유지비 ( 연료비ㆍ수리비및보험료등차량유지에직접소요되는비용 ) 을포함하고있으므로, 귀질의상의셔틀버스가입주자공용재산이라면차량유지비및사용료등의비용은관리비에포함하여부과할수있을것이다. 다만, 같은법시행령제57조제1항제11호에서관리비등 ( 사용료포함 ) 의세대별부담액산정방법및징수등은관리규약으로정하도록규정하고있으므로, 그비용의세대별부담액에대하여는관리규약에서정하고그내용에따라부과하여야할것이다. Q5. 부녀회회비를관리비에포함하여징수할수있는지여부? A5. 주택법시행령제58조제1항에서관리비의비목별세부내역을정하고있으며, 같은령제57 조제1항제11호에서관리비등의세대별부담액산정방법및징수ㆍ보관ㆍ예치ㆍ사용절차등은관리규약으로정하도록규정하고있다. Q6. 가. 위탁관리하는공동주택에서는입주자대표회의가고용계약을하거나일반관리비로관리사무소직원들의급여및 4대보험금, 업무추진비등을지급대상에서제외되며관리용역비월정액을산정하여관리비를징수해야하는지? 나. 주택법시행령별표5의관리비의세부내역에서일반관리비는자치관리를하는경우에만해당되는내용인지? A6. 주택법시행령제51조에따라입주자대표회의의결사항으로관리비예산의확정, 사용료기준의결정, 감사의요구와결산의처리에관한사항이포함되어있고, 주택법제44조에따라시 도지사는공동주택의입주자및사용자의보호와주거생활의질서유지를위하여공동주택의관리또는사용에관하여준거가되는공동주택관리규약의준칙을정하여야하고, 같은법시행령제57조에따라관리비등의세대별부담액산정방법및징수보관예치사용절차, 위 수탁관리계약에관한사항이포함되어있으므로당해아파트의입주자대표회의의결사항과관리규약, 위 수탁관리계약등에따라야할것으로판단된다

194 Q7. 주택관리업체의직원이아파트경리로근무하면서관리비를횡령한경우주택관리업자를처분할수있는지여부와고의또는과실의판단기준은? A7. 주택법제54조에따라시장 군수 구청장은주택관리업자가고의또는과실에의한공동주택관리상의하자로입주자및사용자에게재산상의손해를가한때에는 1년이내의기간을정하여영업의전부또는일부의정지를명할수있도록규정되어있으므로주택관리업자가동규정을위반하였는지여부및고의또는과실여부는처분권자인해당구청에서당사자청문과관계인의의견진술, 관련입증자료등을검토하여판단하여야한다. Q8. 91년입주부터자생적으로부녀회를조직. 운영하여재활용품, 매주금요장터, 광고비등으로조성된운영자금의수입지출내역을매월관리비납부내역서에공개하고있는데, 소수동대표들이수입금전액을관리사무소에귀속하라고하고있는것이적정한지? A8. 부녀회는주택법령에의거설립된단체가아닌자생단체로서주택법령에정한바가없으므로부녀회가공동주택관리업무에관여하고있는부분이있는경우에는관리규약에그업무의범위, 책임과의무등을정하여운영하여야할것이며, 주택법시행령제57조제1 항제17호에의하면, 관리등으로인하여발생한수입의용도및사용절차에대하여는당해공동주택관리규약으로정하여운영할수있도록규정하고있음을알려드리오니구체적인사항에대하여는당해공동주택관리업무를감독하는해당지자체에문의하여처리하시기바랍니다

195 제 Ⅶ 장 공동주택의유지관리 제 1 절행위허가제도 ( 법제 42 조및제 98 조, 영제 47 조, 규칙제 20 조 ) 1. 대상및기준 ㅇ공동주택의입주자 사용자 관리주체 입주자대표회의또는리모델링주택조합이다음중어느하나의행위를하고자하는경우에는대통령령이정하는기준 절차등에따라시장 군수 구청장의허가를받거나신고를하여야함 - 다만, 증축을위한리모델링의경우에는 도시및주거환경정비법 제12조의규정을준용하여안전진단을실시하여야하며, 안전진단의결과건축물의구조의안전에위험이있다고평가되어주택재건축사업의시행이필요하다고결정된공동주택의경우에는리모델링을허가할수없음 < 행위허가를받거나신고를하여야하는행위 > 1 공동주택을사업계획에따른용도외의용도에사용하는행위 ( 용도변경 ) 2 공동주택을신축 장축 개축 대수선또는리모델링하는행위 3 공동주택을파손또는훼손하거나당해시설의전부또는일부를철거하는행위. 다만, 다음의경미한행위는행위허가또는행위신고불필요 < 경미한행위 > 창틀 문틀의교체 세대내천장 벽 바닥의마감재교체 급 배수관등배관설비의교체 난방방식의변경 ( 시설물의파손 철거를수반한난방방식의변경은경미한사항에서제외 ) 4 공동주택의용도폐지 5 공동주택의재축및비내력벽의철거

196 < 표 7.1> 공동주택의행위허가또는신고의기준 ( 제 47 조제 1 항관련 ) 구분 허가기준 신고기준 1. 용도변경공동주택 법령의개정이나여건의변동등으로인하여 주택건설기준등에관한규정 에의한주택의건설기준에부적합하게된공동주택의전유부분을동규정에적합한시설로용도변경의하고자하는경우로서전체입주자 3분의 2이상의동의를얻은때 - 입주자공유가아닌복리시설 - 주택건설기준등에관한규정 에따른부대시설 복리시설의설치기준에적합한범위에서용도를변경하는경우. 다만, 건축법시행령 제5조에따른시 군 구건축위원회의심의를거쳐용도를변경하는경우에는그러하지아니하다. 부대시설및입주자공유인복리시설 전체입주자의 3분의 2 이상의동의를얻어주민운동시설, 조경시설, 주택단지안의도로및어린이놀이터시설을각각전체면적의 2분의 1의범위안에서주차장용도로변경하는경우 (1994년 12 월30일이전에법제16조의규정에의한사업계획승인또는 건축법 제11조에따른건축허가를얻어건축한 20세대이상의공동주택에한한다 ) 로서그용도변경의필요성을시장 군수 구청장이인정하는때 주택건설기준등에관한규정 에서정한부대 복리시설의설치기준에적합한범위안에서동규정제5조제1호내지제5호의규정에의한시설외의시설 ( 건축법시행령 별표 1 제3호마목 사목및제4호라목의시설을포함하며, 영리를목적으로하지아니하는시설에한한다 ) 로용도를변경하고자하는경우로서전체입주자 3분의 2 이상의동의를얻을때 2. 개축 재축 대수선 공동주택 당해동의입주자 3분의 2이상의동의를얻은때

197 3. 파손 철거 입주자공유가아닌복리시설부대시설및입주자공유인복리시설공동주택 위치및규모가종전의건축물의범위안인때 - 전체입주자 3분의 2 이상의동의를얻은때 - 위해의방지등을위하여시장 군노약자나장애인의편리를위한수 구청장이부득이하다고인정하계단의단층철거등경미한행는경우로서해당동에거주하는위로서입주자대표회의의동의를입주자또는사용자 2분의 1 이얻은때상의동의를얻은때 입주자공유가아닌복리시설 위해의방지등을위하여시장 군수 구청장이부득이하다고인정하는때 - 부대시설및입주자공유인복리시설 위해의방지등을위하여시장 군노약자나장애인의편리를위한수 구청장이부득이하다고인정하계단의단층철거등경미한행위는경우로서전체입주자 3분의로서입주자대표회의의동의를 2이상의동의를얻은때얻은때 4. 용도폐지 공동주택입주자공유가아닌복리시설부대시설및입주자공유인복리시설 위해의방지등을위하여시장 군수 구청장이부득이하다고인정하는경우로서, 당해동의입주자 3분의 2 이상의동의를얻은때 법제38조의규정에의하여공급하였으나전체세대가분양되지아니한경우로서시장 군수 구청장이인정하는때위해의방지등을위하여시장 군수 구청장이부득이하다고인정하는때위해의방지등을위하여시장 군수 구청장이부득이하다고인정하는경우로서전체입주자 3분의 2이상의동의를얻은때

198 5. 비내력벽철거 6. 신축 증축 7. 리모델링 공동주택 구조안전에이상이없다고시장 군수 구청장이인정하는경우로서해당동에거주하는입주자또는사용자 2분의 1 이상의동의를얻은때 입주자공유구조안전에이상이없다고시장 가아닌복군수 구청장이인정하는때리시설 구조안전에이상이없다고시장 부대시설및군수 구청장이인정하는경우로서입주자공유전체입주자 3분의 2 이상의동인복리시설의를얻은때 공동주택및입주자공유가아닌복리시설 신축또는증축하려는건축물 ( 유치원및 장애인 노인 임산부등의편의증진보장에관한법률 에따른편의시설은제외한다 ) 의위치 규모및용도가법제16조에따른사업계획승인을받은범위에해당하는경우. 다만, 건축법시행령 제5조에따른시 군 구건축위원회의심의를거쳐신축또는증축하는경우에는그러하지아니하다. 법제29조에따른사용검사를받은면적의 10퍼센트의범위에서유치원을증축 ( 주택건설기준등에관한규정 에서정한부대시설 복리시설의설치기준에적합한경우만해당한다 ) 하거나 장애인 노인 임산부등의편의증진보장에관한법률 에따른편의시설을설치하려는경우 부대시설및국토해양부령이정하는경미한전체입주자 3분의 2 이상의동입주자공유사항으로서입주자대표희의의동의를얻어허가를받은때인복리시설의를얻은때 공동주택 공동주택을동또는주택단지단위로전체소유자의동의를얻은경우로서다음각목의사항을충족하는때가. 별도의동의증축등에의하여세대를증가시키거나복리시설을분양하기위한것이아닐것. 다만, 세대의일부또는전부를부대시설및복리시설등으로이용하기위하여피로티구조로전용하면서최상층상부에증축하는경우에는그러하지아니하다

199 입주자공유가아닌복리시설등 나. 내력벽의철거에의하여세대를합치는행위가아닐것 사용검사를받은후 10년이상의기간이경과된복리시설을리모델링 ( 증축은사용검사를받은후 15년이상의기간이경과된공동주택리모델링과동시에하는경우에한하며, 기존건축물연면적합계의 10분의 1 이내이어야하고, 증축범위는 건축법시행령 제6조제2항제2호나목에의한다 ) 하고자하는경우로서복리시설의전체소유자의동의를얻은후구조안전에지장이없다고시장 군수 구청장이인정하는때. 다만, 주택과주택외의시설을동일건축물로건축한경우의주택외의시설은주택의증축면적비율의범위안에서증축할수있다. ㅇ시장 군수또는구청장은행위허가의신청또는신고가기준에적합한경우에는행위허가증명서또는행위신고증명서를교부하여야함 ㅇ 주택법 에의한행위허가를받거나행위신고를하여야하는행위에관하여시장 군수 구청장이관계행정기관의장과협의하여허가하거나신고받은사항에관하여는 주택법 제17조규정에준용하여관계행정기관소관의인 허가등을받은것으로보며, 건축법 제14조의용도변경에관한규정에의한신고를받은것으로봄

200 2. 사용검사 ( 법제 42 조, 규칙제 20 조 ) ㅇ 공동주택의입주자 사용자 관리주체 입주자대표회의또는리모델링주택조합이 주택법 에의한행위허가를받거나행위신고를하여야하는행위에관하여시장 군수 구청장의허가를받거나신고한후그공사를완료하였을경우에는시장 군수 구청장의사용검사를받아야함 ㅇ사용검사에관하여는사업주체등의사용검사를준용함 3. 행위허가의취소 ( 법제 42 조및제 93 조 ) ㅇ시장 군수 구청장은공동주택의입주자 사용자 관리주체 입주자대표회의또는리모델링주택조합이이법또는이법에의한명령또는처분을위반한경우에는행위허가를취소할수있음 ㅇ행위허가를취소하고자하는경우에는청문을실시하여야함 <FAQ 8> 행위허가제도 Q1. 공동주택내에서공부방운영하고자할경우, 관리주체나해당동입주민등의동의가필요한지및공부방개설시허가나신고사항에속하는지, 출입하는사람들로인해입주민간에마찰이생길때합리적인대처방안은? A1. 공동주택을사업계획에따른용도외의용도에사용하는행위를하고자하는경우에는대통령령이정하는기준 ( 허가또는신고와관련한입주자등의동의비율포함 ) 절차등에따라시장 군수 구청장의허가를받거나신고를하도록 주택법 제42조제2항의규정에서정하고있으므로, 공동주택을주거용으로사용하지아니하고공부방으로사용하는경우에는주택법령위반에해당하나, 주거용으로사용하면서부수적으로사용하는경우라면용도외의용도에사용하는행위로보이지아니하니자세한사항에대하여는행위허가권자인시장 군수 구청장에게문의하기바란다. 한편, 같은법시행령제57조제3항에서공동주거생활에피해를미치는행위는관리주체의동의를얻도록되어있고, 공동주택단지내공부방개설등좀더구체적인사항에대하여는관리규약에서그동의기준을정하여운영할수있을것이며, 관리규약등을위반한경우에는같은법시행령제57조제1항제19호에서관리규약을위반

201 한자및공동생활의질서를문란하게한자에대한조치는관리규약으로정하도록하고있으므로, 관리규약에서정하고있는내용에따라조치를할수있을것이다. Q2. 공동주택의사용검사후발코니를확장시행위허가대상인지여부? A2. 발코니를확장하는경우에는발코니등의구조변경절차및설치기준 ( 건설교통부고시제 호, ) 에따라대피공간의구조, 방화판또는방화유리판의구조, 발코니창호및난간등의구조, 내부마감재료등을설치토록규정하고있고, 사용검사후구조변경은공동주택발코니설계및구조변경업무처리지침 ( 건설교통부주거환경팀-250, ) 에서주택법시행령제47조제1항에따라공동주택의행위허가기준에따르도록규정하고있고, 이에따른지도 점검등의업무는사업계획승인및행위허가권자인해당지자체에서수행하여야한다. Q3. 공동주택단지의중앙공급난방방식을개별난방으로전환하기위한행위허가신청시기는? A3. 주택법제42조에따라공동주택의입주자 사용자또는관리주체가공동주택을파손또는훼손하거나당해시설의전부또는일부를철거하는행위는기준및절차에따라시장 군수 구청장의허가를받거나신고를하여야하고, 같은법시행규칙제20조에따라파손 철거를제외한난방방식의변경은경미한행위에해당하여행위허가대상에서제외하고있으며, 행위허가나신고대상인경우는행위를하고자하는때에신청하여야할것으로판단된다

202 제 2 절리모델링제도 ( 법제 32 조및제 42 조, 영제 37 조및제 47 조, 규칙제 20 조 ) 1. 적용대상 ( 영제 46 조, 영제 4 조의 2) ㅇ사용검사 ( 건축법 에의한사용승인포함 ) 를받은후 15년 (15년이상 20년미만의연수중특별시 광역시또는도의조례가정하는경우그연수, 복리시설은 10년이상. 다만, 증축을하는경우에는사용검사를받은후 15년이상의기간이경과된공동주택리모델링과동시에하는경우에한함 ) 이상의기간이경과된공동주택 - 주택법 에의한사업계획승인을얻어분양을목적으로건설한분양주택과사업계획승인을얻어임대를목적으로건설한임대주택 - 건축법 에의한건축허가를받아분양을목적으로건설한분양주택과건축허가를받아주택과주택외의시설을동일한건축물로건축한주상복합건축물의경우에는리모델링주택조합이추진하는경우에한하여적용됨 2. 리모델링의추진주체 ( 법제 42 조 ) ㅇ리모델링은당해공동주택의재산권과관련되기때문에당해공동주택의소유자인입주자로구성된리모델링주택조합이나소유자전원의동의를얻은입주자대표회의가시장 군수 구청장의행위허가를받아리모델링을할수있음 1 동별또는주택단지별로설립된리모델링주택조합 - 다만, 리모델링설계의개요, 공사비, 조합원의비용분담내역을결의서에기재시 주택단지전체 : 주택단지전체구분소유자및의결권의각 4/5 이상의동의와각동별구분소유자및의결권의각 2/3 이상의동의 동별 : 그동의구분소유자및의결권읜각 4/5 이상의동의 2 입주자대표회의 - 주택단지의주택소유자의전원의동의

203 3. 리모델링에따른특례 ( 법제 48 조 ) 1 공동주택의소유자가리모델링에의해전유부분 ( 집합건물의소유및관리에관한법률 에의한전유부분 ) 의면적이증감하는경우에는 집합건물의소유및관리에관한법률 의규정에도불구하고대지사용권은변하지아니하는것으로봄 2 공동주택의소유자가리모델링에의해일부공용부분의면적을전유부분의면적으로변경한경우에는 집합건물의소유및관리에관한법률 규정에도불구하고당해소유자의나머지공용부분의면적은변하지아니하는것으로봄 3 대지사용권및공용부분의면적에관하여는 1 및 2에불구하고소유자가 집합건물의소유및관리에관한법률 규정에의한규약으로달리정한경우에는그규약에의함

204 제 3 절하자보수제도 1. 하자보수책임자 ( 법제 46 조 ) ㅇ사업주체 ( 건축법 에의한건축허가를받아분양을목적으로하는공동주택을건축한건축주및공동주택을신축 증축 개축 대수선또는리모델링하는행위를한시공자를포함 ) 는건축물의분양에따른담보책임에관하여 민법 제667조내지제671조의규정을준용하도록한 집합건물의소유및관리에관한법률 제9 조의규정에불구하고, - 공동주택의사용검사일 ( 주택단지안의공동주택의전부에대하여임시사용승인을얻은경우에는임시사용승인일 ) 또는 건축법 제18조의규정에의한공동주택의사용승인일부터공동주택의내력구조부별및시설공사별로 10년이내의범위에서정하는담보책임기간안에, - 공사상잘못으로인한균열 침하 파손등의하자가발생한때에는공동주택의입주자등의자의청구에따라그하자를보수할책임이있음 2. 하자의범위및하자보수책임기간 ( 영제 59 조 ) ㅇ사업주체 ( 분양목적으로공동주택을건축한건축주및공동주택을신축 증축 개축 대수선또는리모델링하는행위를한시공자를포함하되, 건설산업기본법 제 28조의규정에의하여하자담보책임이있는자로서사업주체로부터건설공사를일괄도급받아건설공사를수행한자가따로있는경우에는그자를말함 ) 가보수책임을부담하는하자의범위, 시설공사별및내력구조부별하자담보책임기간등은다음과같음 1) 시설공사별하자의범위및하자보수책임기간 1 하자의범위 ㅇ공사상의잘못으로인한균열 처짐 비틀림 침하 파손 붕괴 누수 누출, 작동또는기능불량, 부착 접지또는결선불량, 고사및입상불량등이발생하여건축물또는시설물의기능 미관또는안전상의지장을초래할정도의하자

205 2 하자담보책임기간 ( 주택법시행령 별표 6) < 표 7.2> 시설공사별하자담보책임기간 구분 하자담보책임기간 1년 2년 3년 4년 1. 대지조성공사 가. 토공사 나. 석축공사 다. 옹벽공사 라. 배수공사 마. 포장공사 2. 옥외급수 위생관련공사 가. 공동구공사 나. 지하저수조공사 다. 옥외위생 ( 정화조 ) 관련공사 라. 옥외급수관련공사 3. 지정및기초 가. 직접기초공사 나. 말뚝기초공사 4. 철근콘크리트공사 가. 일반철근콘크리트공사 나. 특수콘크리트공사 다. 프리캐스트콘크리트공사 5. 철골공사 가. 구조용철골공사 나. 경량철골공사 다. 철골부대공사 6. 조적공사 가. 일반벽돌공사 나. 점토벽돌공사 다. 블럭공사 7. 목공사 가. 구조체또는바탕재공사 나. 수장목공사 8. 창호공사 가. 창문틀및문짝공사 나. 창호철물공사 다. 유리공사 9. 지붕및방수공사 가. 지붕공사 나. 홈통및우수관공사 다. 방수공사 10. 마감공사 가. 미장공사 나. 수장공사 다. 칠공사 라. 도배공사 마. 타일공사 바. 단열공사 사. 옥내가구공사 11. 조경공사 가. 식재공사 나. 잔디심기공사 다. 조경시설물공사 라. 관수및배수공사 마. 조경포장공사

206 바. 조경부대시설공사 12. 잡공사 가. 온돌공사 ( 세대매립배관포함 ) 나. 주방기구공사 다. 옥내및옥외설비공사 라. 금속공사 13. 난방 환기, 공기조화설비가. 열원기기설비공사 공사 나. 공기조화기기설비공사 다. 닥트설비공사 라. 배관설비공사 마. 보온공사 바. 자동제어설비공사 14. 급 배수위생설비공사 가. 급수설비공사 나. 온수공급설비공사 다. 배수 통기설비공사 라. 위생기구설비공사 마. 철및보온공사 바. 특수설비공사 15. 가스및소화설비공사 가. 가스설비공사 나. 소화설비공사 다. 제연설비공사 라. 가스저장시설공사 16. 전기및전력설비공사 가. 배관 배선공사 나. 피뢰침공사 다. 조명설비공사 라. 동력설비공사 마. 수 변전설비공사 바. 수 배전공사 사. 전기기기공사 아. 발전설비공사 자. 승강기및인양기설비공사 17. 통신 신호및방재설비가. 통신 신호설비공사 공사 나. TV공청설비공사 다. 방재설비공사 라. 감시제어설비공사 마. 가정자동화설비공사 바. 자동화재탐지설비공사 사. 정보통신설비공사 18. 지능형홈네트워크설비가. 홈네트워크망공사 공사 나. 홈네트워크기기공사 다. 단지공용시스템공사

207 2) 내력구조부별하자의범위및하자보수책임기간 ㅇ사업주체는사자담보책임기간안에공동주택의내력구조부에중대한하자가발생한때에는사용검사일 ( 주택단지안의공동주택의전부에대하여임시사용승인을얻은경우에는그임시사용승인일을말함 ) 부터 10년이내의범위에서이를보수하고, 그로인한손해를배상할책임이있음 1 하자의범위 - 내력구조부에발생한결함으로인하여당해공동주택이무너진경우 - 안전진단 ( 영제62조제3항 ) 실시결과당해공동주택이무너질우려가있다고판정된경우 2 하자담보책임기간 - 기둥 내력벽 ( 힘을받지않는조적벽등은제외 ) : 10년 - 보 바닥및지붕 : 5년 3 안전진단의실시 ( 법제 46 조, 영제 62 조 ) ㅇ시장 군수 구청장은하자담보책임기간이내에공동주택의구조안전에중대한하자가있다고인정하는경우에는안전진단기관에의뢰하여안전진단을실시할수있음 ㅇ시장 군수또는구청장은공동주택의내력구조부에중대한하자가있다고인정하는경우에는다음중어느하나의기관에당해공동주택의안전진단을의뢰할수있음 < 안전진단기관 > - 한국건설기술연구원 - 한국시설안전기술공단 - 건축사법 에의한건축사협회 - 고등교육법 에의한대학및산업대학의부설연구기관 ( 상설기관에한함 ) - 시설물의안전관리에관한특별법 제 9조의규정에의한안전진단전문기관 ㅇ안전진단에소요되는비용은사업주체가이를부담함 - 다만, 하자의원인이사업주체외의자에게있는경우에는그자가부담함

208 3. 하자보수의요구및하자보수 ( 영제 59 조 ) ㅇ입주자 입주자대표회의 관리주체또는 집합건물의소유및관리에관한법률 에의하여구성된관리단 ( 이하 입주자대표회의등 이라함 ) 은하자담보책임기간내에공동주택의하자가발생한경우에는사업주체에대하여그하자의보수를요구할수있음 ㅇ사업주체는하자보수요구를받은날 ( 하자보수요구의내용이사업주체에게보수책임이있는하자범위에해당하는지여부에대한하자판정을하는경우에는그판정결과를통보받은날을말함 ) 부터 3일이내에그하자를보수하거나보수일정을명시한하자보수계획을입주자대표회의등에통보하여야함 4. 하자판정의의뢰 ( 영제 59 조 ) ㅇ사업주체는하자보수요구를받은사항에대하여이의가있는경우에는하자보수를요구한입주자대표회의등과협의하여사업주체에게보수책임이있는하자범위에해당하는지여부에대한판정을다음중어느하나에해당하는자에게의뢰할수있음 < 하자판정기관 > - 엔지니어링기술진흥법 에의한해당분야의엔지니어링활동주체 - 기술사법 에의한해당분야의기술사또는 건축사 법에의한건축사 - 과학기술분야정부출연연구기관등의설립 운영및육성에관한법률 에의한한국건설기술연구원 - 시설물의안전관리에관한특별법 에의한한국시설안전기술공단 ㅇ하자판정에소요되는비용은다음의구분에따라부담함 - 하자판정결과사업주체에게하자보수책임이있는경우에는사업주체 - 하자판정결과사업주체에게하자보수책임이없는경우에는입주자대표회의등. 이경우입주자대표회의등은하자보수책임이있는자가따로있는경우에는그자에게비용을청구할수있음 입주자과반수의서면동의를얻어장기수선충당금을하자판정비용및하자판정비용의청구에소요되는비용으로사용할수있음 ( 규칙제66조 )

209 5. 하자보수보증금 1) 하자보수보증금의예치 ( 법제 46 조 ) ㅇ하자보수의책임이있는사업주체 ( 건설산업기본법 제 28조의규정에의하여하자담보책임이있는자로서사업주체로부터건설공사를일괄도급받아건설공사를수행한자가따로있는경우에는그자를말함 ) 는하자보수보증금을예치하여야함 - 다만, 국가 지방자치단체 대한주택공사및지방공사인사업주체의경우에는하자보수보증금을예치하지아니함 2) 하자보수보증금의예치방법 ( 영제 60 조 ) ㅇ사업주체 ( 임대를목적으로하는공동주택의경우에는건설임대주택을분양전환하고자하는자를말함 ) 는사용검사권자가지정하는금융기관에사용검사권자의명의로하자보수보증금을예치하고, 그예치증서를사용검사신청서 ( 단지안의공동주택의전부에대하여임시사용승인을얻고자하는경우에는임시사용승인신청서를말하며, 건설임대주택을분양전환하고자하는경우에는분양전환계획서를말함 ) 를제출하는때에사용검사권자에게제출하여야함 ㅇ하자보수보증금은현금또는다음의증서로예치하여야함 - 입주자대표회의를피보험자로하는은행의지급보증서 - 입주자대표회의또는그위임을받은자를피보험자로하는이행보증보험증권 - 건설산업기본법 에의한건설공제조합이발행하는보증서 - 대한주택보증 ( 주 ) 가발행하는보증서 3) 하자보수보증금의예치명의변경 ( 영제 60 조 ) ㅇ사용검사권자는입주자대표회의 ( 집합건물의소유및관리에관한법률 에의하여구성된관리단을포함 ) 가구성된때에는지체없이하자보수보증금의예치명의를당해입주자대표회의의명의로변경하여야하며, 입주자대표회의는사업주체의하자보수책임이종료되는때까지하자보수보증금을금융기관에예치하여보관하여야함 4) 하자보수보증금액 ( 영제 60 조 ) ㅇ하자보수보증금은다음증어느하나에해당하는금액의 3/100 에해당하는금액으로함 - 대지조성을한경우 : 총사업비에서대지조성전의토지가격을뺀금액

210 - 대지조성을하지아니한경우 : 총사업비에서대지가격을뺀금액 - 공동주택을신축 증축 개축 대수선또는리모델링하는경우및리모델링주택조합또는입주자대표회의가리모델링을하는경우 : 허가신청서또는신고서에기재된총사업비 - 건축법 에의하여건축허가를받아분양을목적으로공동주택을건설하는경우 : 임대주택법시행령 에의한공공건설임대주택분양전환가격의산정기준에의한표준건축비를적용하여산출한건축비 5) 하자보수보증금의사용 ( 영제 59 조 ) ㅇ입주자대표회의등은사업주체가하자보수요구를받은날부터 3일이내에하자의보수또는하자보수계획의통보를하지아니하거나통보한하자보수계획에따라하자보수를이행하지아니하는경우에는하자보수보증금을사용하여직접보수하거나제3 자에게보수하게할수있음 - 이경우입주자대표회의등은하자보수보증금의사용내역을사업주체에게통보하여야함 6) 하자보수보증금의반환 ( 영제 61 조 ) ㅇ입주자대표회의는사업주체가예치한하자보수보증금을다음의구분에따라순차적으로사업주체에게반환하여야함. 이경우제59조제6항전단에따라하자보수보증금을사용한경우에는이를포함하여다음의비율을계산하되, 이미사용한하자보수보증금은이를반환하지아니함 < 하자보수보증금반환비율 > 1. 사용검사일 ( 단지안의공동주택전부에대하여임시사용승인을얻은경우에는임시사용승인일을말함 ) 부터 1년이경과된때 : 하자보수보증금의 100분의 사용검사일부터 2년이경과된때 : 하자보수보증금의 100분의 사용검사일부터 3년이경과된때 : 하자보수보증금의 100분의 사용검사일부터 4년이경과된때 : 하자보수보증금의 100분의 사용검사일부터 5년이경과된때 : 하자보수보증금의 100분의 사용검사일부터 10년이경과된때 : 하자보수보증금의 100분의

211 7) 건축분쟁조정위원회에하자분쟁조정신청 ( 법제 46 조 ) ㅇ사업주체 설계자또는감리자는하자담보책임기간안에발생한하자의책임범위에대하여분쟁이발생한때에는 건축법 제76조의2의규정에의한건축분쟁조정위원회에조정을신청할수있음 6. 하자심사분쟁조정위원회 ( 법제 46 조의 2 내지제 46 조의 4, 영제 62 조의 2 내지제 62 조의 5) ㅇ담보책임및하자보수등과관련한심사 조정을위하여국토해양부에하자심사 분쟁조정위원회를둠 ㅇ위원회는다음의사항을심사 조정함 - 하자여부판정 - 하자담보책임및하자보수등에대한공동주택의입주자등과사업주체간의분쟁 - 그밖에대통령령으로정하는사항 ㅇ위원회는조정등의신청을받은때에는지체없이조정등의절차를개시하여야함 - 위원회는신청을받은날부터 60일이내에그절차를완료하여야함 - 위의기간이내에조정등을완료할수없는경우에는위원회의의결로그기간을 1회에한하여연장할수있되, 그기간은 30일이내로하며그사유와기한을명시하여당사자에게서면으로통지하여야함 ㅇ위원회는조정등의절차개시에앞서이해관계인이나안전진단기관등의의견을들을수있음 ㅇ절차를완료한때에는조정안을작성하여지체없이이를각당사자에게제시하여야하며, 조정안을제안받은당사자는그제시를받은날부터 15일이내에그수락여부를위원회에통보하여야함 ㅇ당사자가조정안을수락한때에는위원회는즉시조정서를작성하여야하며, 위원장및각당사자는이에서명 날인하여야함 ㅇ당사자가조정안을수락한때에는당사자간에조정서와동일한내용의합의가성립된것으로봄

212 <FAQ 9> 하자보수제도 Q1. 하자담보책임기간이후에발생한하자는보수대상이되는지? A1. 하자담보책임기간이후에발생한하자는하자보수의대상이되지않는다. Q2. 베란다및공용부분복도창등에누수와결로가발생한경우하자보수요청을할수있는지여부? A2. 당해공동주택이사업계획승인을받은설계도서등에따라시공되었는지는사업계획승인및사용검사의권한을가지고있는관할시장등이판단하여야할사항이며, 한편, 주택법시행령제59조제1항에의하면하자의범위는공사상의잘못으로인한균열 처짐 비틀림 들뜸 침하 파손 붕괴 누수 누출, 작동또는기능불량, 부착 접지또는결선불량, 고사및입상불량등이발생하여건축물또는시설물의기능 미관또는안전상의지장을초래할정도의하자를의미한다고규정하고있으며, 입주자대표회의등이요구한하자에대하여이의가있는사업주체는입주자대표회의등과협의하여주택법시행령제59조제4항각호의하자판정기관등에게하자판정의뢰를할수있는바, 질의의경우결로현상이발생하는위치가 건축물의설비기준등에관한규칙 및 건축물의에너지절약설계기준 에의하여의무적으로단열조치를하여야하는부분에해당하는지와하자판정기관의판정결과등을고려하여당사자간에협의하시거나민사관련법령에따라야할것으로보인다. Q3. 공동주택조경공사에대하여하자보수보증기간내에하자보수공사를하였다면하자보수공사완료일을기준으로하자보수보증기간이다시시작되어야하는지? A3. 주택법제46조의규정에의하면하자담보책임기간은공동주택의사용검사일또는건축법제18조의규정에의한공동주택의사용승인일부터공동주택의내력구조부별및시설공사별로 10년이내의범위에서대통령령이정하는담보책임기간안에공사상잘못으로인한균열 침하 파손등대통령령으로정하는하자가발생한때에는공동주택의입주자등대통령령이정하는자의청구에따라그하자를보수하여야한다고정하고있으므로하자담보책임기간내에하자공사를하였기때문에하자담보책임기간이다시연장되는것은아니다. Q4. 주차장보수공사를위하여필요한비용과관련하여차량이없는세대의반발로 2대이상차량소유세대에주차장수선충당금으로부과징수할수있는지여부및이경우관리비고지서로고지할수있는지와그외주차장수선충당금을어떠한방법으로부과할수있는지?

213 A4. 주택법시행령제51조제1항에의거주차장의유지및운영기준, 공동주택의공용부분의보수. 교체및개량에대하여는입주자대표회의구성원과반수의찬성으로의결하도록정하고있으니자세한것은공동주택관리에관한감독권한을갖고있는시장. 군수또는구청장에게문의하기바란다. 제 4 절장기수선계획 1. 장기수선계획의수립 조정 ( 법제 47 조, 규칙제 26 조 ) ㅇ공동주택을건설 공급하는사업주체또는리모델링을하는자는당해공동주택의공용부분에대한장기수선계획을수립하여사용검사를신청하는때에사용검사권자에게제출하고, 사용검사권자는이를당해공동주택의관리주체에게인계하여야함 ㅇ입주자대표회의와관리주체는장기수선계획을국토해양부령이정하는바에따라조정할수있으며, 수립또는조정된장기수선계획에따라주요시설을교체하거나보수하여야함 ㅇ관리주체는장기수선계획을 3년마다조정하되, 관리여건상필요하여입주자과반수의서면동의를얻은경우에는 3년이경과하기전에조정할수있음 2. 장기수선계획의수립대상 ( 법제 47 조 ) - 300세대이상의공동주택 - 승강기가설치된공동주택 - 중앙집중식난방방식의공동주택 3. 장기수선계획조정교육 ( 법제 47 조, 규칙제 26 조 ) ㅇ관리주체는장기수선계획을조정하기전에당해공동주택의관리사무소장으로하여금시 도지사가실시하는장기수선계획의비용산출및공사방법등에관한교육을받게할수있음 ㅇ장기수선계획의조정교육에관한업무를위탁받은기관은교육실시 10일전에교육의일시 장소 기간 내용 대상자그밖에교육에관하여필요한사항을공고하거나관리주체에게통보하여야함

214 4. 장기수선충당금 ( 법제 51 조, 영제 66 조, 규칙제 30 조 ) 1) 장기수선충당금의적립의무자 ㅇ관리주체는장기수선계획에의하여공동주택의주요시설의교체및보수에필요한장기수선충당금을당해주택의소유자로부터징수하여적립하여야함 - 공동주택중분양되지아니한세대의장기수선충당금은사업주체가이를부담하여야함 ㅇ공동주택의주요시설의범위, 교체 보수시기및방법등에관한사항은장기수선계획의수립기준에의함 2) 장기수선충당금의적립방법 ㅇ장기수선충당금은당해공동주택의사용검사일 ( 단지안의공동주택의전부에대하여임시사용승인을얻은경우에는임시사용승인일을말함 ) 부터 1년이경과한날이속하는달부터매월적립함 3) 장기수선충당금의요율 ㅇ장기수선충당금의요율은당해공동주택의공용부분의내구연한등을감안하여관리규약으로정하고, 적립금액은장기수선계획에서정함 4) 장기수선충당금의사용 ㅇ장기수선충당금의사용은장기수선계획에의하되, 그사용절차는관리규약으로정함. 다만, 입주자과반수의서면동의가있는경우에는하자판정비용및하자판정비용의청구에소요되는비용으로사용할수있음 5) 장기수선계획에의한보수의무강화 ㅇ관리주체뿐만아니라입주자대표회의도수립또는조정된장기수선계획에의하여주요시설을교체하거나보수하여야함 6) 월간세대별장기수선충당금산정방법장기수선계획기간중의수선비총액월간세대별 = 세대당주택공급면적장기수선충당금총공급면적 12 계획기간 ( 년 )

215 <FAQ 10> 장기수선충당금 Q1. 임시사용승인 ('06.4.3) 을받고 ' 사용검사를받았을경우장기수선충당금의적립기준일은? A1. 주택법시행령제66조제3항에서장기수선충당금은당해공동주택의사용검사일 ( 단지안의공동주택의전부에대하여임시사용승인을얻은경우에는임시사용승인을말한다 ) 부터 1 년이경과한날이속하는달부터매월적립하도록하고있으므로, 단지안의공동주택의전부에대하여임시사용승인을받은경우에는임시사용승인일부터 1년이경과한날부터적립하여야한다. Q2. 장기수선충당금에서발생한이자를 관리외수입 으로회계처리하여예산이책정되지아니하였거나예측할수없는지출에충당하기위한예비비로적립할수있는지여부? A2. 장기수선충당금의이자처리에대하여주택법령에서별도로규정하고있지아니하나, 장기수선충당금의이자는공동주택의관리로발생한수입이아니며장기수선충당금적립으로발생한것이므로다시장기수선충당금으로적립하는것이타당할것이다. Q3. 장기수선충당금을세입자가부담한경우돌려받을수있는지? A3. 장기수선충당금은주택법령의규정에따라소유자가부담하는것이므로세입자가부담한경우에는소유자로부터돌려받아야할것이며이를위해관리사무소에서는적극협조하여야할것이다

216 제 5 절시설물의안전관리 1. 시설물의안전관리계획수립 ( 법제 49 조, 영제 64 조 ) ㅇ관리주체는당해공동주택의시설물로인한안전사고를예방하기위하여고압가스, 변전시설, 소방시설, 승강기등다음의시설에대한안전관리계획을수립하고이에따라시설물별로안전관리자및안전관리책임자를선정하여안전관리계획을시행하여야함 < 안전관리계획의수립대상인시설물 > - 고압가스 액화석유가스및도시가스시설 - 중앙집중식난방시설 - 발전및변전시설 - 위험물저장시설 - 소방시설 - 승강기및인양기 - 연탄가스배출기 ( 세대별로설치된것은제외 ) - 그밖에다음의시설 ( 규칙제27조제1항 ) 석축 옹벽 담장 맨홀 정화조및하수도 옥상및계단등의난간 우물및비상저수시설 펌프실 전기실및기계실 주차장 경로당또는어린이놀이터에설치된시설 2. 시설물의안전관리계획의내용 ( 법제 49 조, 영제 64 조 ) ㅇ관리주체는다음사항을안전관리계획에포함하여야함 1 시설별안전관리자및안전관리책임자에의한책임점검사항 2 시설의안전관리에관한기준및진단사항 3 위 1 및 2의책임점검및안전관리진단결과위해의우려가있는시설에관한이용제한또는보수등필요한조치사항 4 수립된안전관리계획의조정에관한사항 5 그밖에시설안전관리에관하여필요한사항

217 < 표 7.3> 공동주택시설물에대한안전관리기준 구분 대상시설 점검횟수 1. 해빙기진단석축 옹벽 법면 교량 우물 비상저수시설연 1회 (2월또는 3월 ) 2. 우기진단 석축 옹벽 법면 담장 하수도 연 1회 (6월) 연탄가스배출기 중앙집중식난방시설 노출배 3. 월동기진단연 1회 (9월또는 10월 ) 관의동파방지, 수목보온 변전실 고압가스시설 도시가스시설 액화석매분기 1회이상 ( 다만, 승강기 4. 안전진단 유가스시설 소방시설 맨홀 ( 정화조의뚜껑을의경우에는 승강기제조및관포함함 ) 유류저장시설 펌프실 승강기 인양리에관한법률 에서정하는바 기 전기실 기계실 어린이놀이터 에따름 ) 5. 위생진단 저수시설 우물 어린이놀이터 연 2회이상 비고 : 안전관리진단사항의세부내용은시 도지사가정하여고시함 3. 안전교육및방범교육 ( 법제 49 조, 규칙제 28 조 ) 1) 교육의대상 ㅇ공동주택단지안의각종안전사고예방과방범을하기위하여경비업무에종사하는자와안전관리계획에의하여시설물안전관리책임자로선정된자는시장 군수 구청장이실시하는안전교육및방범교육을받아야함 2) 교육의시행기준 ㅇ교육대상자및교육내용 - 안전교육 방범교육 : 경비책임자 ( 강도 절도등의예방및대응에관한교육 ) 소방에관한안전교육 : 시설물안전관리책임자 ( 소화 연소및화재예방에관한교육 ) 시설물에관한안전교육 : 시설물안전관리책임자 ( 시설물안전사고의예방및대응에관한교육 ) ㅇ교육기간 : 연 2 회이내, 매회별 4 시간이내

218 3) 교육의위임 위탁 ㅇ시장 군수 구청장은안전교육및방범교육을다음의구분에의한기관또는법인에게위임또는위탁하여실시할수있음 - 소방에관한안전교육 : 관할소방서장 - 방범교육 : 관할경찰서장 - 시설물에관한안전교육 : 주택관리의전문화등을목적으로설립된법인중권한의위임 위탁에관한규정 ( 법제87조제2항 ) 에의하여시장 군수 구청장이지정하는협회 ㅇ시설물에관한안전교육에관한업무를위탁받은기관은교육실시 10일전에교육의일시 장소 기간 내용 대상자그밖에교육에관하여필요한사항을공고하거나대상자에게통보하여야함 ㅇ시장 군수또는구청장은시설물에관한안전교육의원활한운영을위하여교육수탁기관으로하여금다음사항을이행하도록하여야함 < 시설물에관한안전교육수탁기관의시장 군수 구청장에대한이행업무 > - 매년 11월말까지다음각목의내용이포함된다음연도의교육계획서를작성하여시장 군수 구청장의승인을얻을것 교육일시 장소및교육시간 교육예정인원 강사의성명 주소및교육과목별이수시간 교육과목및내용 그밖에교육시행과관련하여시장 군수 구청장이요구하는사항 - 당해연도의교육종료후 1월이내에다음내용이포함된교육결과보고서를작성하여시장 군수 구청장에게보고할것 교육대상자및이수자명단 교육계획의주요내용이변경된경우에는그변경내용과사유 그밖에교육시행과관련하여시장 군수 구청장이요구하는사항

219 제 6 절공동주택의안전점검 ( 법제 50 조, 영제 65 조, 규칙제 29 조 ) 1. 안전점검의실시자 ㅇ관리주체는반기마다공동주택의기능및안전을유지하기위하여안전점검을실시하여야함 - 다만, 16층이상인공동주택에대하여는다음중어느하나에해당하는자에게 시설물의안전관리에관한특별법 에의한지침에따라안전점검을실시하도록하여야함 <16층이상인공동주택의안전점검실시자 > - 시설물의안전관리에관한특별법시행령 에의한책임기술자 ( 같은법시행령제7조 ) 로서당해공동주택단지의관리직원인자 - 공동주택의관리사무소장으로배치된주택관리사또는주택관리사보로서 시설물의안전관리에관한특별법시행령 에의한안전점검교육을이수한자 - 시설물의안전관리에관한특별법 제 9조의규정에의하여국토해양부장관으로부터지정받은안전진단전문기관 - 건설산업기본법 제 9조의규정에의하여시 도지사에게등록한유지관리업자 2. 안전점검결과의보고및관리 1) 관리주체의안전점검결과보고및조치 ㅇ관리주체는안전점검의결과건축물의구조 설비의안전도가취약하여위해의우려가있는때에는다음사항을시장 군수 구청장에게그사실을보고하고, 그보고내용에따라당해시설의이용제한또는보수등필요한조치를하여야함 - 점검대상의구조 설비 - 취약의정도 - 발생가능한위해의내용 - 조치할사항 < 안전점검결과보고사항 >

220 2) 시장 군수 구청장의안전점검 ㅇ관리주체로부터안전점검의결과건축물의구조 설비의안전도가취약하여위해의우려가있다는보고를받은시장 군수또는구청장은당해공동주택에대한특별관리를통해위해요소를사전에제거하기위하여다음의조치를하고매월 1회이상점검을실시하여야함 < 시장 군수 구청장의조치 > - 공동주택단지별점검책임자의지정 - 공동주택단지별관리카드의비치 - 공동주택단지별점검일지의작성 - 공동주택단지내관리기구와관계행정기관간비상연락체계의구성 제 7 절입주자의행위제한 ( 영제 57 조제 3 항 ) ㅇ입주자등은다음행위를하고자하는때에는관리주체의동의를얻어야함 관리주체의동의기준에대하여는관리규약으로정함 - 시장 군수또는구청장의행위허가또는행위신고를받아야하는행위에해당되지아니하는범위안에서주택내부의구조물과설비를증설하거나제거하는행위 - 공용부분에물건을적재하여통행 피난및소방을방해하는행위 - 공동주택에광고물 표지물또는표지를부착하는행위 - 가축 ( 장애인보조견은제외 ) 을사육하거나방송시설등을사용함으로써공동주거생활에피해를미치는행위 - 공동주택의발코니난간또는외벽에돌출물을설치하는행위 - 전기실 기계실 정화조시설등에출입하는행위 <FAQ 11> 입주자의행위제한 Q1. 에어컨실외기를베란다밖에설치할수있는지및설치한경우벌칙사항은? A1. 실외기에서나오는물방울이오염되어날리면인근세대의건강에해롭고진동으로인한

221 구조안전에문제를유발할우려가있어 주택건설기준등에관한규정 제 37조제4항을신설하여공동주택의세대안에냉방설비의배기장치를설치하도록규정하였고, 이와관련하여 < 부칙 > 제2항에서는위규정은이영시행당시같은법제16조의규정에의하여사업계획의승인을얻었거나사업계획의승인을신청한주택에관하여는종전의규정에의하도록되어있다. 또, 주택법시행령제57조제3항제5호에서는공동주택의발코니난간또는외벽에돌출물을설치하고자하는경우에는관리주체의동의를얻도록규정하고있고, 같은법시행령제57조제1항에서는공동주택의관리에관하여필요한사항은관리규약에서정하도록하고있으므로그동의기준에대하여는관리규약에서정할수있을것이며, 관리주체의동의등이없이에어컨실외기를베란다외부에설치한경우그벌칙사항에대하여주택법령에서별도로정한사항은없으나, 같은법시행령제57조제1항제19호에서관리규약을위반한자및공동생활의질서를문란하게한자에대한조치는관리규약에서정하도록하고있으므로관리규약에서정한바에따라필요한조치를할수있을것이며, 같은법제59조에서는지방자치단체의장은공동주택관리의효율화와입주자및사용자의보호를위하여공동주택관리관련업무에관한사항을보고하게하거나소속공무원으로하여금조사또는검사하게할수있도록되어있고, 같은법제91조에서는지방자치단체의장은사업주체및공동주택의입주자 사용자 관리주체또는입주자대표회의가이법또는이법에의한명령또는처분을위반한경우에는공사의중지, 원상복구그밖의필요한조치를명할수있도록규정하고있으므로, 당해공동주택의관리에관한감독을하고있는관할시장, 군수, 구청장과상의하기바란다. Q2. 아파트관리사무소및입주자대표회의에서애완견을키울수없도록관리규약을개정하고애완견을처리하지않으면벌금을부과한다고하는바, 밤에짖거나대소변을가리지못하여디른입주자등에게피해를준일도없는데도이러한제재를받아야하는지? A2. 주택법시행령제57조제3항에의거입주자등이가축을사육하는등공동주거생활에피해를미치는행위는관리주체의동의를얻도록정하고있으니자세한것은공동주택관리에관한감독권한을갖고있는시장. 군수또는구청장에게문의하기바란다. Q3. 당아파트의경우애완견. 고양이등의사육문제로주민들간에마찰이심하여관리주체에계속건의하고있는바적법한방법이있는지? A3. 주택법시행령제57조제3항에의거입주자등이가축을사육함으로써공동주거생활에피해를미치는행위에대하여는관리주체의동의를얻도록정하고있으니자세한것은공동주택관리에관한감독권한을갖고있는시장, 군수또는구청장에게문의하기바란다

222 제 5 편도시형생활주택

223 차례 Contents 제 Ⅰ 장 도시형생활주택의개요 231 제 1 절관련법규 231 제 2 절도시형생활주택의도입배경 231 제 3 절일반공동주택과도시형생활주택의비교 231 제 Ⅱ 장 도시형생활주택의개념및분류 233 제 1 절도시형생활주택의개념 ( 법제2조제4호, 시행령제3조등 ) 233 제 2 절도시형생활주택의분류 단지형다세대 원룸형 기숙사형 234 제 Ⅲ 장 도시형생활주택의적용 235 제 1 절건설기준적용제외사항 235 제 2 절부대 복리시설설치의무면제및완화 부대 복리시설설치의무면제 주차장설치기준완화 ( 규정제27조제6항, 제7항 ) 일반공동주택과동일하게적용 237 제 3 절주택단지및동일건축물내복합건축 하나의건축물내복합건설 ( 시행령제3조제2항 ) 하나의단지내혼합건설 ( 시행령제3조제2항 ) 238 제 4 절상업지역내주상복합건설 239 제 5 절용도변경시적용제외기준 244 제 6 절분양절차완화 246 제 Ⅳ 장 도시형생활주택개념도

224 < FAQ > <FAQ 1> 개념 233 <FAQ 2> 인허가기준및절차 239 <FAQ 3> 건설및건축기준 242 <FAQ 4> 입지및용도변경 245 <FAQ 5> 기타 248 < 표 > < 표 1.1> 공동주택과도시형생활주택비교 232 < 표 2.1> 도시형생활주택유형별차이점 234 < 표 3.1> 건설기준중적용제외항목 235 < 표 3.2> 건설기준중적용항목 235 < 표 3.3> 부대 복리시설중설치의무면제항목 236 < 표 3.4> 주차장확보기준 237 < 표 3.5> 주차장완화구역 237 < 표 3.6> 부대 복리시설중적용항목 237 < 표 3.7> 동일단지 건축물에혼합건설허용여부 239 < 표 3.8> 공동주택과도시형생활주택차이점 242 < 표 3.9> 원룸형, 기숙사형으로용도변경시제외되는건설기준 244 < 표 3.10> 주택공급규칙중적용항목 246 < 그림 > < 그림 4.1> 단지형다세대주택 247 < 그림 4.2> 원룸형주택 247 < 그림 4.3> 기숙사형주택

225 제 Ⅰ 장 도시형생활주택의개요 제 1 절관련법규 ㅇ도시형생활주택에관한규정은 주택법 제2조제4호, 주택법 제24조제1항, 주택법 제38조의2제1항에따름 제 2 절도시형생활주택의도입배경 ㅇ최근소규모가구는꾸준히증가하고있으나, 이들이주로거주하는소형주택은오히려감소추세임 ㅇ그동안은소형주택의경우라도 20세대이상으로건설할경우주택법에따라엄격한사업승인절차와건설기준을적용해왔음 - 업자들이주택법적용을받지않기위해 19세대이하단지로분할 연접개발함에따라주거환경열악및안전성저하 - 좁은대지내주차공간확보의어려움등으로소형주택공급활성화가저해 ㅇ한편, 1~2인가구증가에대응하여독신자, 독거노인, 학생등의주택수요에대응한다양한주택유형의보급이필요 제 3 절일반공동주택과도시형생활주택의비교 ㅇ도시형생활주택은 건축법 상건축물의용도로는일반공동주택과같이공동주택에해당 모두주택건설사업계획승인을받아건설 (20 세대이상 ) ㅇ쾌적성, 안전성이보장되면서도부담가능 (affordable) 하도록건설기준완화및공급절차단순화로공급의활성화도모

226 < 표 1.1> 공동주택과도시형생활주택비교 구분 감리 일반공동주택 ( 아파트, 연립, 다세대 ) < 주택법감리 > 사업계획승인권자가감리업체의지정을통하여일정수준이상의감리원을의무배치하여감리 세대감리비 : 5 억 6 천 도시형생활주택 ( 단지형다세대, 원룸형, 기숙사형주택 ) < 건축법감리 > 건축감리원 1 인이상상주 분양가상한제 < 적용 > 공동주택분양시분양가상한제한 < 미적용 > 입지지역도시 비도시지역중허용지역도시지역중허용지역 주거전용면적 297 m2이하 건설기준 주택건설기준등에관한규정 적용 공급규칙 주택공급에관한규칙 적용 단지형다세대 : 85 m2이하원룸형 : 12 m2 ~30 m2기숙사형 : 7 m2 ~20 m2 일부건설기준과부대 복리시설적용제외및주차장완화일부만적용 ( 분양보증, 공개모집 )

227 제 Ⅱ 장 도시형생활주택의개념및분류 제 1 절도시형생활주택의개념 ( 법제 2 조제 4 호, 시행령제 3 조등 ) ㅇ 도시형생활주택 이란 국토의계획및이용에관한법률 상의도시지역 ( 기반시설의부족으로난개발이우려되는비도시지역에는건설불가 ) 에주택건설사업계획승인을받아건설하는 20세대이상 150세대미만공동주택을뜻함 건축법 건축물의용도 상단지형다세대주택은다세대주택이며, 원룸형 기숙사형은아파트, 연립주택, 다세대주택유형으로건설가능 <FAQ 1> 개념 Q1. 단지형다세대주택을건축위원회심의를거쳐 1 개층을추가할경우건축물의용도는? A1. 단지형다세대주택의용도는 건축법시행령 별표 1 제2호다목에해당하는다세대주택으로서, 1개층 (4층 5층 ) 을추가시에도건축물의용도는다세대주택에해당함 ( 주택법시행령제3조제1항제1호 ) Q2. 단지형다세대주택과원룸형및기숙사형주택의용도는? A2. 단지형다세대주택은건축물의용도상다세대주택에해당되며, 원룸형및기숙사형주택은아파트, 연립주택, 다세대주택에해당됨 Q3. 단지형다세대주택이연면적 660m2이하이어야한다는것은, 하나의동기준인지단지기준인지? A3. 단지형다세대주택이준용하고있는 건축법시행령 별표1 제2호다목에따르면, 주택으로쓰는 1개동의바닥면적합계가 660m2이하이고, 층수가 4개층이하인주택 이라고규정하고있으므로, 660m2의기준은하나의동에해당함

228 제 2 절도시형생활주택의분류 1. 단지형다세대 ㅇ세대당주거전용면적 85m2이하의다세대주택 ( 주거층 4층이하, 연면적 660m2이하 ) - 건축위원회심의를거쳐 1개층추가가능 2. 원룸형 ㅇ세대당주거전용면적이 12m2이상 30m2이하로서, 세대별독립된주거가가능하도록욕실과부엌을설치하고하나의공간으로구성, 각세대는지하층에설치불가 3. 기숙사형 ㅇ세대당주거전용면적이 7m2이상 20m2이하로서, 취사장 세탁실 휴게실은공동으로사용, 각세대는지하층에설치불가 < 표 2.1> 도시형생활주택유형별차이점 구분 단지형다세대 원룸형주택 기숙사형주택 주거전용면적 85m2이하 12m2~30m2 7m2~20m2 용도구분 다세대 아파트, 연립, 다세대 아파트, 연립, 다세대

229 제 Ⅲ 장 도시형생활주택의적용 제 1 절건설기준적용제외사항 ㅇ 주택건설기준등에관한규정 의주택건설기준중소음, 배치, 기준척도는적용제외 ( 규정제7조제10항 ) < 표 3.1> 건설기준중적용제외항목 구분일반공동주택도시형생활주택규정 소음보호외부 65db 미만, 내부 45db 이하제외제 9 조 배치외벽은도로, 주차장과 2m 이상이격제외제 10 조 기준척도평면 10 cm, 높이 5 cm단위기준제외제 13 조 ㅇ주거환경과안전등을고려하여경계벽, 층간소음, 승강기, 복도등기타규정은동일하게적용 < 표 3.2> 건설기준중적용항목 구분일반공동주택, 도시형생활주택규정 복합건축숙박 위락 위험시설, 공연장과복합건설금지제 12 조 경계벽 바닥 세대간및주택외시설과의경계벽은내화구조 층간경량충격음 58dB 이하, 중량충격음 50dB 이하 제 14 조 승강기 6 층이상승용, 7 층이상화물용, 10 층이상비상용제 15 조 계단계단의부위별치수, 계단참폭 설치높이등제 16 조 복도복도의유효폭 (120~180 cm이상 ) 규정제 17 조 난간높이 (120 cm이상 ), 간살 (10 cm이하 ) 제 18 조 화장실수세식, 오수처리시설 정화조설치제 21 조 장애인시설, 기준 장애인 노인 임산부편의증진법 준수 제 22, 23 조 구조내력 건축법 규정준수제 24 조

230 제 2 절부대 복리시설설치의무면제및완화 1. 부대 복리시설설치의무면제 ㅇ필요성이낮은부대 복리시설은의무설치대상에서제외 ㅇ관리사무소 조경시설등부대시설, 놀이터 경로당등복리시설규정은설치의무면제 ( 규정제7조제10항 ) 부대시설 복리시설 < 표 3.3> 부대 복리시설중설치의무면제항목 구분기존공동주택도시형생활주택규정 * <50세대이상설치대상 > 관리 50세대당 10m2제외제28조사무소 + 매세대당 500cm2 조경시설 안내표지판 비상급수시설 어린이놀이터 경로당 단지면적의 30% 이상설치 동번호, 도로표지판, 게시판등 지하양수시설또는저수조설치 * 주택건설기준등에관한규정 <50 세대이상설치대상 > 100 세대미만세대당 3 m2 100 세대이상 300 m2 + 세대당 1 m2 <100 세대이상설치대상 > 40 m 세대초과시세대당 0.1 m2 제외 < 건축법적용 > 지자체조례로정하는기준 제외 제외 제외 제외 제 29 조 제 31 조 제 35 조 제 46 조 제 55 조 2. 주차장설치기준완화 ( 규정제 27 조제 6 항, 제 7 항 ) ㅇ도시형생활주택중원룸형과기숙사형주택은주차장설치기준을완화ㅇ원룸형주택은세대당주차대수 0.2~0.5대, 기숙사형주택은 0.1~0.3대범위에서지자체조례로정함ㅇ직주근접경향이강한역세권등지자체에서 주차장완화구역 으로지정 고시한지역에서는원룸형과기숙사형주택에연면적 200m2당 1대의주차장기준적용

231 구분 일반공동주택 < 표 3.4> 주차장확보기준 도시형생활주택 단지형다세대주택원룸형주택기숙사형주택 주차장확보기준 세대당 1 대이상 ( 일반공동주택과동일 ) 세대당 0.2~0.5 대지자체조례 세대당 0.1~0.3 대지자체조례 단, 주차장완화구역은 200 m2당 1 대 < 표 3.5> 주차장완화구역 다음지역중시장 ( 특별, 광역, 특별자치도포함 ), 군수가지정 고시 1 철도 지하철역, 버스정거장주변으로접근성이양호한지역 2 학교주변지역 3 학원밀집지역 4 산업단지주변지역 5 공장밀집지역 6 기타접근성이양호하여주차수요가낮은지역 3. 일반공동주택과동일하게적용 ㅇ기타부대시설과복리시설은모두일반공동주택과동일하게적용 < 표 3.6> 부대 복리시설중적용항목 구분 일반공동주택, 도시형생활주택 규정 * 진입도로 세대규모별폭규정 (300세대미만 6m 이상 ) 제25조 단지도로 폭 6m 이상 (100세대미만폭 4m 이상 ) 제26조 수해방지 2m이상의옹벽과이격거리규정 제30조 부대시설 통신시설전화, 인터폰등통신선로구비제 32 조 보안등어린이놀이터, 도로에 50m 마다설치제 33 조 가스공급시설가스공급및저장시설설치제 34 조 난방설비 6 층이상은중앙집중난방방식제 37 조 폐기물보관시설생활폐기물보관시설및용기구비제 38 조 전기시설세대당 3 kw이상, 전력량계설치제 40 조

232 소방시설 소방법 준수 제41조 방송수신설비 세대당구내방송수신선로 2개소이상 제42조 급 배수시설 수도법 준수, 수도계량기, 급수전설치 제43조 배기설비 배기설비와환기설비설치기준 제44조 복리시설 근린생활시설단지내근린생활시설등면적이세대당 6 m2의비율로산정한면적초과금지 * 주택건설기준등에관한규정 제 50 조 제 3 절주택단지및동일건축물내복합건축 1. 하나의건축물내복합건설 ( 시행령제 3 조제 2 항 ) ㅇ도시형생활주택은일반공동주택과하나의건축물에함께건설할수없고, 도시형생활주택중단지형다세대주택과원룸형 기숙사형주택도하나의건축물에함께건설불가 ㅇ단, 특성이유사한원룸형과기숙사형은하나의건축물에건설가능 2. 하나의단지내혼합건설 ( 시행령제 3 조제 2 항 ) ㅇ도시형생활주택과일반공동주택을동일단지에별개의건축물로건설하는것은가능 ㅇ도시형생활주택중단지형다세대주택과원룸형 기숙사형주택을동일한단지에별개의건축물로건설하는것도가능

233 < 표 3.7> 동일단지 건축물에혼합건설허용여부 구분혼합유형가능여부 동일건축물 동일단지 일반공동주택 + 도시형생활주택단지형다세대 + 원룸형또는기숙사형원룸형 + 기숙사형일반공동주택 + 도시형생활주택단지형다세대 + 원룸형또는기숙사형 불가능 불가능 가능 별개건축물로건설시가능 별개건축물로건설시가능 제 4 절상업지역내주상복합건설 ㅇ상업지역또는준주거지역내에서주상복합형태의도시형생활주택 ( 원룸형, 기숙사형 ) 도건설가능 ( 시행령제15조제2항 ) - 단, 원룸형, 기숙사형에한하며, 단지형다세대주택은상업 준주거지역내에서주상복합형태로건설불가 단, 주택건설사업계획승인을받아야함 (20 세대이상 ) <FAQ 2> 인허가기준및절차 Q1. 20 세대미만의다가구주택등의단독주택도 도시형생활주택 에해당하는지여부 A1. 도시형생활주택 은주택법제16조에따른사업계획승인을얻어건설하는주택이므로최소 20세대이상을건설. 19세대이하의주택은건축법령상건축허가대상으로서 도시형생활주택 에해당되지아니함 ( 주택법시행령제3조제1항 ) Q2. 도시형생활주택 의신축또는용도변경시사업주체및시공자격요건은? A2. 도시형생활주택 은일반공동주택의건설요건과동일하게주택법제16조에따라사업주체가사업계획승인을받아야함 - 이경우사업주체는법제9조에따라주택건설사업자로등록하여야하며, 법제12조의시

234 공자기준을갖추어야만건설가능 - 다만, 법제10조에따라토지소유자가주택건설사업자와공동으로사업을시행할경우공동사업주체로보아도시형생활주택건설이가능하며용도변경시에도동일한기준이적용됨 주택건설사업자등록기준 : 자본금 3억 ( 개인 6억 ) 이상, 건축분야기술자 1인이상, 사무실면적 33m2이상 Q3. 건축허가를받아건설하는다가구주택등단독주택도 도시형생활주택 의건설기준에따라건축하면 도시형생활주택 에해당하는지여부 A3. 도시형생활주택은공동주택 ( 아파트, 연립주택, 다세대주택 ) 에해당하므로, 다가구주택등단독주택은 도시형생활주택 에포함되지않음 - 그러나, 단독주택인다가구주택의용도를공동주택 (20세대이상 ) 으로변경하고, 또한도시형생활주택에적용되는모든건설기준에적합하여주택법제16조의규정에의하여사업계획승인을받는경우에는도시형생활주택에해당함 Q4. 하나의주택단지안에도시형생활주택과일반공동주택 ( 아파트, 연립, 다세대 ) 등여러유형의주택을별개의동으로각각건축할경우감리, 분양가상한제, 주택공급규칙적용기준은? A4. - ( 감리 ) 주택법감리대상인일반공동주택 ( 아파트, 연립, 다세대 ) 과건축법감리대상인도시형생활주택이하나의단지에건설될경우모두주택법에따른감리시행 - ( 분양가상한제 ) 도시형생활주택은적용하지않음 - ( 주택공급규칙 ) 도시형생활주택은입주자모집시기, 모집승인신청및승인, 모집공고, 공급계약내용등규정만적용하고, 입주자저축, 주택청약자격, 재당첨제한은적용하지않음 Q5. 20 세대미만으로도시형생활주택을신축하고자한다면건축허가로가능한지여부 A5. 도시형생활주택은 주택법 제16조에따른사업계획승인을얻어건설하는주택이므로최소 20세대이상을건설하여야하며, 20세대미만으로는건설불가 Q6. 원룸형주택을 20 세대이상신축하는경우주택건설사업자등록여부

235 A6. 도시형생활주택은일반공동주택과동일하게 주택법 제16조에따라사업주체가사업계획승인을받아야하며, 사업주체는법제9조에따라주택건설사업자로등록하여야함 Q7. 원룸형및기숙사형주택의분양및임대가능여부 A7. 도시형생활주택은 주택공급에관한규칙 등관련법령에따라분양과임대모두가능함 Q8. 상업지역내에서주상복합형태로도시형생활주택 (20세대이상 ) + 근린생활시설 + 오피스텔 ( 업무시설 ) 로복합건축할경우, 전체건축물에대하여사업계획승인을득하여야하는지여부와주택감리를적용하는지여부 A8. 주택법시행령제15조제2항에따르면, 상업지역또는준주거지역에서도시형생활주택을포함한주상복합건설시사업계획승인을받아야하므로, - 질의의경우주택법제16조의사업계획승인을받아야함 - 도시형생활주택은주택법제24조제1항에따라주택법감리대상에서제외되므로, 건축법감리를적용함 Q9. 일반공동주택 18세대와 도시형생활주택 형태의주택 2세대를사업계획승인을얻어하나의단지내에별개의동으로건설할경우도시형생활주택으로간주하여개정된법령이적용되는지여부 A9. 도시형생활주택은 주택법 제2조정의규정에서 150세대미만으로정하고있으며, 20세대이상의공동주택건설사업을시행하고자할경우에는주택법제16조에따른사업계획의승인을받아야함 - 도시형생활주택이 150세대미만이고같은단지내에일반공동주택과합하여 20세대이상을건설하는경우는사업계획승인을얻어도시형생활주택을건설하는것이가능함

236 <FAQ 3> 건설및건축기준 Q1. 일반공동주택 ( 아파트, 연립주택, 다세대주택 ) 과 도시형생활주택 에적용되는기준의차이점은? A1. 도시형생활주택은주택법상감리대상에서제외되고, 분양가상한제적용을받지않으며, ( 주택법 24조제1항, 제38조의2제1항 ) - 어린이놀이터, 관리사무소등부대 복리시설과외부소음, 배치, 조경등의건설기준적용이제외됨 < 표 3.8> 공동주택과도시형생활주택차이점 구분 감리 분양가상한제입지지역주거전용면적건설기준공급규칙 일반공동주택 ( 아파트, 연립, 다세대 ) < 주택법감리 > 사업계획승인권자가감리업체의지정을통하여일정수준이상의감리원을의무배치하여감리 < 적용 > 공동주택분양시분양가상한제한 도시 비도시지역중허용지역 297 m2이하 주택건설기준등에관한규정 적용 주택공급에관한규칙 적용 도시형생활주택 ( 단지형다세대, 원룸형, 기숙사형주택 ) < 건축법감리 > 건축감리원 1 인이상상주 < 미적용 > 도시지역중허용지역 단지형다세대 : 85m2이하원룸형 : 12m2~30m2기숙사형 : 7m2~20m2일부건설기준과부대 복리시설적용제외및주차장완화일부만적용 ( 분양보증, 공개모집 ) Q2. 기숙사형주택의경우화장실의설치가능여부 A2. 기숙사형주택은화장실 ( 또는욕실 ) 은별도제한규정이없으므로전용또는공용으로설치가능함 - 단, 취사실, 세탁실, 휴게실을공용으로설치하여야함 ( 주택법시행령제3조제1항제3호 ) Q3. 원룸형및기숙사형다세대주택의경우에도 1 개층추가가가능한지여부 A3. 원룸형및기숙사형주택은층수완화를적용받을수없음 - 주거용층수추가 (1개층) 규정은단지형다세대주택에만적용됨 ( 주택법시행령제3조제1항

237 제 1 호 ) Q4. 상업지역내주상복합형태의도시형생활주택에도 주택건설기준등에관한규정 제50조의근린생활시설면적제한규정이적용되는지여부 A4. 상업지역내에서는근린생활시설면적제한 ( 세대당 6m2미만 ) 규정을적용하지않음 ( 주택건설기준등에관한규정제7 조제3항 ) Q5. 상업지역내에서주상복합형태로도시형생활주택 + 근린생활시설 + 오피스텔 ( 업무시설 ) 의복합건축가능여부 A5. 주택과주택외의시설물을상업지역내에서동일건축물로건축하는경우에는도시형생활주택 ( 단지형다세대주택제외 ) 을근린생활시설, 업무시설등과복합건축이가능함 ( 주택법시행령제15조제2항 ) - 이경우원룸형주택과기숙사형주택만가능하며, 단지형다세대주택은해당되지않음 Q6. 도시형생활주택중원룸형과기숙사형주택의경우반지하에세대를설치할수있는지 A6. 원룸형과기숙사형은지하층에세대를설치하지않아야하므로반지하층에도설치할수없음 Q7. 주차장완화구역 에서도시형생활주택 + 근린생활시설 + 오피스텔 ( 업무시설 ) 을건설할경우주차장산정기준 (200m2당 1대 ) 적용기준은? A7. 도시형생활주택에해당하는주차장기준을적용하여산정한대수와근린생활시설및오피스텔에해당하는주차장기준을적용하여산정한대수를합산함 Q8. 택지지구내에서분양받은단독주택용지에도시형생활주택의신축가능여부 A8. 도시형생활주택은 건축법시행령 별표1의용도별건축물의종류에서공동주택에해당하므로단독주택용지에는건설할수없음 Q9. 단지형다세대주택을층수완화 (1 개층추가 ) 받고, 주차장기준까지완화받을수있는지?

238 A9. 주택법시행령 제3조제1항제1호에따르면단지형다세대주택은원룸형과기숙사형은제외한주택임 - 따라서, 단지형다세대주택으로사업계획승인을받은경우층수완화 (1개층추가 ) 만적용받고주차장기준은완화받을수없음 이경우, 85m2이하이면서 2 room 이상이거나, 30m2~85m2인 1 room 형태로건설가능 ( 기숙사형은면적기준에적합한 7~20m2까지만공동주택으로인정 ) ㅇ단, 원룸형및기숙사형주택으로사업계획승인을받아층수추가는완화받지않고주차장기준을완화받는것은가능함 Q10. 하나의단지내에도시형생활주택과일반공동주택을혼합하여건설하는경우세대수에따라설치여부및설치면적이달라지는놀이터, 관리사무소, 경로당등부대 복리시설의기준은? A10. 주로가족단위로거주하는단지형다세대주택의경우에는부대 복리시설기준산정시세대수에포함하고, 원룸형및기숙사형주택은세대수에포함하지않음 제 5 절용도변경시적용제외기준 ㅇ주차장완화구역에서기존건축물을원룸형과기숙사형으로용도변경하는경우, 3년간바닥의층간소음과계단설치기준이적용면제 ( 건설경기등을감안하여부칙으로 3년간에한하여적용 ) < 표 3.9> 원룸형, 기숙사형으로용도변경시제외되는건설기준 구분일반공동주택도시형생활주택규정 * 바닥 계단등 층간소음경량충격음 58dB 이하중량충격음 50dB 이하 계단의부위별치수, 계단참폭 설치높이등 * 주택건설기준등에관한규정 적용제외 제 14 조제 3 항 제 16 조

239 <FAQ 4> 입지및용도변경 Q1. 택지개발지구등기존의다른법령에따라지구단위계획등의계획수립이된지역에서도 도시형생활주택 에적용되는각종규제완화사항의적용이가능한지여부 A1. 이미다른법령에따라계획이수립된지역의경우는수립된계획내용대로적용되어야하며, 금번개정내용과상충할경우적용이불가능함 - 예를들어지구단위계획에서단독주택용지로계획수립이되었다면 도시형생활주택 은공동주택에한하여적용되므로건설될수없으며, - 공동주택용지로계획된경우라도층수 3층으로계획수립이되었다면, 단지형다세대주택의경우 5층까지건설이가능할지라도지구단위계획에서 3층으로제한됨에따라 3층까지만건설할수있음. Q2. 기존건축물의전부또는일부를용도변경할경우변경된도시형생활주택의건축물의용도는? A2. 용도변경이후에변경된건축물은 건축법시행령 별표 1 제2호에서정한기준에따라아파트, 연립주택, 다세대주택중하나로서건축물의용도가결정됨 Q3. 기존상가, 판매시설등의건축물을도시형생활주택으로용도를변경하고자할경우절차와기준은? A3. 기존건축물을도시형생활주택으로용도를변경하고자할경우에는건축법제19조에따른용도변경허가 ( 또는신고 ) 와함께주택법제16조에따른사업계획승인을득하여야함 - 기존건축물을용도변경하고자하는경우도시형생활주택의신축시적용되는기준과동일한기준이적용됨 - 또한건축법등다른법령에서정한기준의내용에도적합하여야하며, 20세대이상의도시형생활주택이건설되어야함 ㅇ다만, 주차장완화구역에서는기존건축물을원룸형또는기숙사형주택으로용도변경하고자할경우는바닥층간소음과계단규정이 3년간에한하여적용되지않음 Q4. 숙박시설, 위락시설이포함된기존건축물의일부를도시형생활주택으로용도변경가능한지여부

240 A4. 동일건축물에숙박시설, 위락시설과주택을같이건설할수없음 - 주택건설기준등에관한규정 제12조에따라숙박시설, 위락시설, 공연장, 공장이나위험물저장및처리시설, 기타사업계획승인권자가주거환경에지장이있다고인정하는시설은주택과복합건축물로건설하지못하도록하고있음 Q5. 7층규모의기존상가건물중일부층또는한층의일부를도시형생활주택으로용도변경가능한지 A5. 주택법제16조에따른사업계획승인을득한경우가능함 - 이경우, 금번제정된 도시형생활주택 관련기준과다른법령에서정한사항에적합하여야함 Q6. 기존건축물의일부층을도시형생활주택으로용도변경할경우, 주택법령은도시형생활주택으로용도변경되는부분에만적용되는지아니면건물전체에적용되는지 A6. 기존건축물의일부를도시형생활주택으로용도변경할경우에는주택으로용도변경되는부분 ( 대지포함 ) 에대해서만 주택법시행령 및 주택건설기준등에관한규정 등에적합하면됨 제 6 절분양절차완화 ㅇ도시형생활주택은입주자저축, 주택청약자격, 재당첨제한등에서적용제외ㅇ다만, 사기분양 부도에대비하여분양보증은적용하고, 일간신문, 지자체홈페이지등재등을통한입주자공개모집등규정도적용함 ( 주택공급에관한규칙개정, ) < 표 3.10> 주택공급규칙중적용항목 구분일반공동주택, 도시형생활주택규칙 * 입주자모집시기및조건 입주자의모집절차 대지소유권과분양보증을갖춘후착공과동시에입주자모집가능등 대지 분양보증등확보후시장등에승인신청, 입주자공개모집등 제 7 조 제 8 조 주택의공급계약 주택공급계약서에포함되어야할내용등 제 27 조제 5 항, 제 6 항, 제 7 항 * 주택공급등에관한규칙

241 제 Ⅳ 장 도시형생활주택개념도 < 그림 4.1> 단지형다세대주택 < 그림 4.2> 원룸형주택

242 < 그림 4.3> 기숙사형주택 <FAQ 5> 기타 Q1. 주택법령개정후 도시형생활주택 의시행을위해지방자치단체가정하여야할사항은? A1. 원룸형및기숙사형주택의주차장세부기준을조례로정하여야할사항 ( 원룸형은세대당 0.2~0.5대, 기숙사형은세대당 0.1~0.3대 ) ㅇ원룸형및기숙사형주택의 주차장완화구역 (200m2당 1대 ) 인역세권, 학교, 학원, 공장, 산업단지주변등의구체적범위 Q2. 도시형생활주택으로사업계획승인을득하고자하는경우주차장조례제정전까지주차장기준은어느기준을적용하여야하는지? A2. 조례에위임된주차장설치기준의범위중가장높은기준을적용하여, 원룸형주택은세대당 0.5대, 기숙사형주택은세대당 0.3대를적용하여사업계획승인신청이가능함 Q3. 도시형생활주택에적용되는기준등주택법령외의다른법령에서완화받을수있도록개정추진중인내용은? A3. 다음사항은현재법령개정추진중이며, 앞으로규제개혁위원회및법제처심사등의

243 절차를거쳐개정될예정임. - 도시형생활주택 의경우 ( 아파트및연립주택제외 ) 건축법제60조및제61조의도로 일조에따른높이제한규정을심의를거쳐완화받을수있음 ( 건축법시행령개정안제6 조 ) - 도시형생활주택 의경우 ( 아파트및연립주택제외 ) 하나의대지에두개동이상의건물을건설할경우적용되는이격거리를 0.25H 이상 ( 개정안 0.5H) 의범위내에서지자체의조례로정하는거리만이격하도록함 ( 건축법시행령개정안제82조제2항가목 ) - 2개동이상의다세대주택을하나의대지에건설하고, 지하주차장으로연결하는경우각각의동으로보아연면적 (660m2) 을각각산정함 ( 건축법시행령개정안별표 1) - 단지형다세대주택을 제1종일반주거지역 에건설할경우 6층 ( 현행 4층에서필로티 1개층, 주택 1개층추가 ) 까지건설가능함 ( 국토의계획및이용에관한법률시행령개정안별표 4)

244 부 록 1. 주택의설계도서작성기준 253 ( 국토해양부고시제 호 ) 2. 주택성능등급인정및관리기준 295 ( 국토해양부고시제 호 ) 3. 주택품질향상에따른가산비용기준 319 ( 국토해양부고시제 호 ) 4. 공동주택바닥충격음차단구조인정및관리기준 343 ( 국토해양부고시제 호 ) 5. 공동주택의소음측정기준 377 ( 국토해양부고시제 호 ) 6. 지능형홈네트워크설비설치및기술기준 391 ( 국토해양부고시제 호 ) 7. 사이버견본주택운용기준 403 ( 국토해양부고시제 호 ) 8. 공동주택등을띄어건설해야하는고시 407 ( 국토해양부고시제 호 ) 9. 공동주택문고에비치하는도서의가격기준 419 ( 국토해양부고시제 호 ) 10. 주택건설공사감리자지정기준 421 ( 국토해양부고시제 호 ) 11. 주택건설공사감리업무세부기준 463 ( 국토해양부고시제 호 )

245 국토해양부고시제 호 주택법 제 22 조및 주택법시행령 제 23 조의규정에따라주택 의설계도서작성기준을다음과같이개정 고시합니다 년 8 월 24 일 국토해양부장관 주택의설계도서작성기준 제 1 장총칙 제1조 ( 목적 ) 이기준은공동주택의자재및부품의표준화를유도하여시공의합리화를도모하고양질의시설물을건설하기위한설계도서작성기준을정함을목적으로한다. 제2조 ( 적용범위 ) 이기준은주택법제23조제1항및동법시행령제23 조제1항에따라주택을설계하는자가주택단지의주택및그부대시설 복리시설의설계도서를작성하는데적용한다. 제3조 ( 용어의정의 ) 이기준에사용하는용어의정의는다음과같다. 1. 설계도서 라함은설계도면 시방서 구조계산서 수량산출서및품질관리계획서를말한다. 2. " 구성재 " 라함은치수가명시된형태로제작된건축재료로서부품 형재 조립품및부재등의건축용제작품을말한다

246 3. " 구성재의치수체계 " 라함은구성재의조합설계시요구되는치수체계로서다음각목에해당하는치수를말한다. 가. " 호칭치수 " 라함은각구성재의영역을의미하는치수로서기준면간의거리를말한다. 나. " 제작치수 " 라함은호칭치수에서구성재조합시요구되는틈을제외한치수로서제작면사이의거리를말하며구성재의목표치수가된다. 다. " 실제치수 " 라함은실제로제작된구성재의치수를말하며구성재의결과치수가된다. 4. " 오차 " 라함은실제치수와제작치수의차이를말한다. 5. " 공차 " 라함은구성재의제작과현장조립시발생하는허용오차의한계로서최대허용치수와최소허용치수의차이를말하며다음각목의규정에의한공차로구분된다. 가. " 제작공차 " 라함은제작치수에대한실제치수의과부족, 구성재특성에따른변형, 면의요철등을고려하여구성재제작시미리지정된공차를말한다. 나. " 위치공차 " 라함은먹줄치기등의현장작업에서발생할수있는오차를고려하여현장작업시미리지정한공차를말한다. 6. " 틈 " 이라함은구성재기준면 ( 호칭치수 ) 과제작면 ( 제작치수 ) 간의치수로서제작오차, 위치오차, 조립시공에필요한여유오차와그구성재의특성에의한변형오차의개념을모두포함한다. 7. " 치수조정 " 이라함은생산 설계및시공시건축설계기준과의정

247 합성을유지하기위하여구성재의치수체계를조정하는것을말한다. 8. " 모듈정합 " 이라함은건축설계및구성재의치수체계를모듈치수로정합하는것을말한다. 9. " 모듈 " 이라함은모듈정합을위한치수의단위기준을말하는것으로다음각목의규정에의한모듈로구분된다. 가. " 기본모듈 " 이라함은모듈정합에서기본이되는단위로서 1M 으로표시하며그치수는 100밀리미터로한다. 나. " 증대모듈 " 이라함은기본모듈의정수배가되는모듈로서 3 M 6M 9M 12M 15M 30M 및 60M을말한다. 다. " 보조모듈증분치 " 라함은기본모듈을정수로나눈모듈로서기본모듈보다작은증분치수를필요로할때사용하며 M/2 M/4 및 M/5을말한다. 10. " 우선치수 " 라함은모듈정합을목적으로증대모듈중에서우선적으로채택한건축구성재의치수를말한다. 11. " 계획모듈 " 이라함은건축계획시기준이되는모듈로서기본모듈의증분치로구성되는모듈을말하며, 구조계획모듈, 수평계획모듈과수직계획모듈로구분된다. 12. " 모듈격자 " 라함은모듈간격으로설정된격자를말한다. 13. " 격자 " 라함은공간이나평면에일정한치수로설정된가상선을말하며다음각목의규정에의한격자로구분된다. 가. " 단선격자 " 라함은모듈격자의간격이단선으로일정하게설정

248 되는격자를말한다. 나. " 복선격자 " 라함은모듈격자의간격이복선으로설정되는격자를말하며연속복선격자와불연속복선격자로구분된다. 다. " 쌍줄격자 " 라함은격자간격이모듈대와중립대로구성되어모듈대와중립대가통합되면정수배의모듈치수를확보할수있는격자를말한다. 라. " 중립대 " 라함은준거체계속에서규칙적인모듈치수의적용이중단된영역을말한다. 마. " 모듈대 " 라함은모듈면사이에설정된모듈공간을말한다. 바. " 모듈면 ", " 모듈선 " 이라함은건축모듈정합설계의기준이되는면및선을말한다. 14. " 준거체계 " 라함은공간을구성하는건축구성재의위치와영역을지정하는기준점 기준선및기준면에관한체계를말하며, 3 차원의공간을의미하는모듈공간격자와 2차원의평면을의미하는모듈격자로구분된다. 15. " 기준면 " 이라함은구조부위의이론적위치를결정하는데기준이되는면을말한다. 16. " 면잡기 " 라함은준거체계에서주요부위의개념적위치를결정하는것을말하는것으로다음각목의면잡기로구분된다. 가. " 안목기준면잡기 " 라함은건축구성재로구획되는건축공간을모듈치수로확보하기위한기준면을말한다. 나. " 중심기준면잡기 " 라함은공간을구성하는건축구성재의중심

249 간거리를모듈치수로확보하기위한기준면을말한다. 17. " 최대한계치수 " 라함은기준면과제작면간에접합이가능한최대이격치수로서앞서시공되는구성재의기준면내에설정된다. 18. " 구조대 " 라함은기둥의주위에설정되는기준면사이의영역으로서기둥골조의치수와마감재치수, 틈을합한영역을말한다. 19. " 층간대 " 라함은천장하부기준면에서위층슬래브바닥마감기준면까지를모듈로설정한치수로서슬래브두께 보높이및마감두께기타건축설비에필요한공간을포함한다. 20. " 천장대 " 라함은천장하부기준면에서부터위층슬래브상부제작면까지의모듈로설정한치수로서슬래브두께및보높이, 기타건축설비등에필요한공간을포함한다. 2제1항에서규정하지아니한건축모듈정합에관한용어의정의는한국산업규격 KSF 1503( 건축모듈정합원칙및기준 ) KSF 1508( 건축모듈정합관련용어 ) 을준용한다. 제4조 ( 설계도서의제출 ) 1주택법제16조제1항에따라주택건설사업계획승인을얻고자하는자가주택건설사업계획승인을신청하는때에는별표 1의기본설계도면을, 주택법제16조제8항에따라착공신고를하는때에는별표 2의실시설계도면및주택법시행령제23조제1항제1호에서정하는시방서 구조계산서 수량산출서및품질관리계획서를사업계획승인권자에게각각제출하여야한다. 2제1항의규정에불구하고건축법령에따라표준설계도서로건설하고자하는경우에는건축법시행규칙제6조제1항에따른설계도서

250 를, 주택법령에따라표본설계도서로건설하고자하는경우에는주택법시행령제16조에따른설계도서를제출하여야한다. 제5조 ( 설계도서의작성등 ) 1설계도면은기본설계도면과실시설계도면으로구분하여작성한다. 2제1항의규정에의한기본설계도면및실시설계도면의종류와축적및작성내용은별표 1 및별표 2와같다. 3건축물에사용하는건축재료는품명및규격등을설계도면에표기하여야한다. 다만, 설계도면에표기할수없는재료의성능및재질등에관한사항은시방서에표기할수있다. 4제3항의규정에의하여표기하는건축재료의규격은산업표준화법에의한한국산업규격을적용하는것을원칙으로한다. 제6조 ( 시방서 ) 1시방서에는당해공사의수행을위한재료 공법 시험및검사등에관한사항을기술하여야한다. 2시방서는당해공사의특수성 지역여건 층수및공사방법등을고려하여공사별 공종별로작성하며, 표준시방서의내용을인용하는경우에는그인용내용을상세히기술하여야한다. 제7조 ( 구조계산서 ) 1구조계산서는건축법제48조및동법시행령제 32조의규정에적합하게작성하여야한다. 2제1항의규정에의한구조계산서를작성하는때에는당해주택단지에대한지질조사를실시하고그결과를첨부하여야한다. 제8조 ( 흙막이등도서 ) 지하층의설치등을위하여토지를굴착하는경우에는지하흙막이등경사면안정공법에관한설계도면및시방

251 서를작성하여착공신고시에제출하여야한다. 제9조 ( 수량산출조서작성 ) 설계도서를작성 완료한후에는공종별로재료의수량산출서를작성하여야한다. 제10조 ( 설계도서의해석 ) 1설계도서의내용이서로일치하지아니하는경우에는관계법령의규정에적합한범위내에서감리자의지시에따라야하며, 그내용이설계상주요한사항인경우에감리자는설계자와협의하여지시내용을결정하여야한다. 2제1항의경우로서감리자및설계자의해석이곤란한경우에는당해공사계약의내용에따라적용의우선순위등을결정하여야하며, 계약으로그적용의우선순위를정하지아니한경우에는다음의순서를원칙으로한다. 1. 특별시방서 2. 설계도면 3. 일반시방서 표준시방서 4. 수량산출서 5. 승인된시공도면제11조 ( 품질관리계획서작성 ) 품질관리계획서는건설기술관리법제24 조에적합하게품질관리계획또는품질시험계획을수립작성하여야한다. 제12조 ( 건축제도통칙의적용 ) 이기준에서규정한사항외에설계도서의작성에필요한사항은한국산업규격 KSF 1501이정하는바에따른다

252 제 2 장철근콘크리트벽식공동주택의표준화설계기준 제13조 ( 적용범위 ) 이장의규정은습식공법으로건설하는철근콘크리트조벽식공동주택 ( 이하 벽식공동주택 이라한다 ) 의설계에대하여적용한다. 제14조 ( 설계방법 ) 1벽식공동주택의설계도면은안목치수설계방법을적용하는것을원칙으로한다. 다만, 발코니 복도 계단등제 15조제2항각호의규정에해당하는경우에는중심선치수설계방법을적용할수있다. 2제1항의규정에의한설계도면의격자체계는불연속복선격자를적용하는것을원칙으로한다. 3공동주택세대내부의주요간수에따른안목치수확보방법은별표 3의예시와같다. 4안목치수설계시설계도면의도면표기는별표 4에서정하는기호를사용하여야한다, 다만, 이에규정되지아니한기호는중심선치수설계시에사용하는기호를사용할수있다. 5제4항의규정에의한도면표기방법의세부작성은별표 5의예시와같다. 제15조 ( 수평계획모듈 ) 1공동주택의거실및침실의각변의치수는안목치수 1M의증분치를적용하는것을원칙으로한다. 2다음각호의 1에해당하는구성실각변의치수는안목치수 1M의

253 증분치를적용하는것을원칙으로한다. 다만, 평면구성상부득이한경우에는보조모듈증분치를우선적으로적용할수있다. 1. 부엌 식당 욕실및화장실의각변의치수 2. 복도 계단 계단참및발코니의너비 3. 현관 창고및다용도실의각변의치수 4. 온실 수납공간등기타공간의각변의치수제16조 ( 수직계획모듈 ) 1수직계획모듈은 M/2의증분치를적용하는것을원칙으로한다. 2층높이는구성자재의규격화와주택건설의생산성향상을고려하여정하되다음각호의 1의기준에적합하여야한다. 1. 아래층슬래브바닥상부기준면에서위층슬래브바닥상부기준면까지의높이는 2.6미터이상으로 M/2의증분치 2. 아래층슬래브바닥상부기준면에서위층슬래브바닥하부기준면까지의높이는 2.5미터이상으로 M/2의증분치 3. 아래층온돌층상부기준면에서위층슬래브바닥하부기준면까지의높이는 2.4미터이상으로 M/2의증분치 3거실및침실의반자높이는 2.2미터이상으로 M/2의증분치를적용하는것을원칙으로한다. 제17조 ( 면잡기및기준면의설정원칙 ) 1면잡기는안목기준면잡기를적용하는것을원칙으로한다. 2제1항의규정에의한안목기준면은구조체의두께 마감두께 허용오차및보정치수의합이 M/10의정수배가되도록설정하는것

254 을원칙으로한다. 3제2항의규정에의한보정치수는구조체의두께 마감두께 허용오차의합이 M/10의정수배가되지아니할경우에만 M/10의정수배가되도록하는보조치수로사용하여야하며, 마감두께에는벽지바름층의두께등미세한치수를포함하지아니한다. 제18조 ( 세부기준에대한매뉴얼의제작 활용 ) 이기준의시행에필요한주요구성재의조립기준면설정등세부기준에대하여는건축사법제31조의규정에의하여설립된건축사협회장이제작한매뉴얼을활용할수있다. 제 3 장라멘조및철골조공동주택의표준화설계기준 제19조 ( 적용범위 ) 이장의규정은건축물의구조내력에관한기준에서규정하는철골구조, 철근콘크리트라멘구조, 철골철근콘크리트구조로건설되는공동주택의설계에대하여적용한다. 제20조 ( 구조계획모듈및수평계획모듈 ) 1구조계획모듈및수평계획모듈은다음각호의규정을원칙으로한다. 1. 기둥중심간의치수는 6M의증분치로하며, 보조적으로 3M의증분치도사용할수있다. 2. 구성실각변의수평계획모듈격자간치수는 1M의증분치로한다. 2제1항의규정에의한스팬치수의설정방법은별표 6의예시와같다

255 제21조 ( 수직계획모듈 ) 1수직계획모듈은다음각호의 1의기준을원칙으로한다. 1. 층높이는아래층바닥마감상부기준면에서위층바닥마감상부기준면까지를 2.7미터이상으로하여이상으로하고 M/2의증분치를적용 2. 천장높이는바닥마감상부기준면에서천장의하부기준면까지를 2.4미터이상으로하고 M/2의증분치를적용 2보밑기준면의최저기준높이는바닥마감상부기준면에서보밑하부기준면까지 2.1미터이상을원칙으로한다. 3창문대의높이는바닥마감상부기준면으로부터개구부의하부기준면까지로 M/2의증분치를적용하는것을원칙으로한다. 3제1항및제3항의규정에의한면잡기및기준면설정방법은별표 7의예시와같다. 제22조 ( 세부기준에대한매뉴얼의제작 활용 ) 이기준의시행에필요한주요구성재의조립기준면설정등세부기준에대하여는건축사법제31조의규정에의하여설립된건축사협회장이제작한매뉴얼을활용할수있다. 제 4 장행정사항 제 23 조 ( 재검토기한 ) 훈령 예규등의발령및관리에관한규정 ( 대 통령훈령제 248 호 ) 에따라이기준시행후의법령이나현실여건의 변화등을검토하여이기준의폐지, 개정등의조치를하여야하는

256 기한은 2012 년 8 월 23 일까지로한다. 부 칙 이기준은고시한날부터시행한다

257 별표 1 기본설계도면작성내용 1. 총괄표 구분작성도서축척작성내용 목록타이틀 - 공사명, 공사구분, 작성년월, 설계사무소명 도면목록표 - 도면목차, 도면번호 개요 설계개요서 - 설계및공사개요, 부대및복리시설개요, 대지위치, 대지면적, 지역지구, 건축면적, 연면적, 지하층면적, 건폐율, 용적율, 구조, 층수및규모, 평형별세대수, 주차장 면적표 - 대지지분별면적, 분양면적, 동별면적, 부대 및복리시설면적 구적표 1/100 ~1/600 배치도 1/300 ~1/1,200 구적도, 구적표및산출근거 축척및방위, 대지면적, 건축선, 대지경계선및대지가접하는도로의위치와폭, 건축선및대지경계선으로부터건축물의거리, 허가신청에관계되는건축물과다른건축물과의구별, 옹벽, 우물, 배수시설, 오수정화시설, 분뇨정화조, 기타건축물에부수되는시설및공작물의위치, 공사용가설건축물의축조위치, 공사기간중의도로점용범위, 조경계획, 주출입구, 쓰레기분리수거용기위치 주차계획도 법정주차면적대비주차공간계산표, 옥외 및지하주차장도면, 주차배치도 단지조감도 단지전체의조감도 안내도 부근안내도 1/500 ~1/3,000 지적도, 위치도 단지밖교통체계도 진입도로표시, 대중교통정류장위치단지 주변의교통흐름과교통체계, 차량및보행자 도로계획

258 구분작성도서축척작성내용 안내도 단지안교통체계도 1/500 ~1/1,000 단지내교통체계, 택시승강장위치, 소방도로확보상황 토지이용계획도 기존나대지의현황및수목상태등을 최대로이용할수있는토지이용계획 2. 토목공사 구 분 작성도서 축척 작성내용 토공사 현황측량도 1/600 ~1/1,200 측량도 택지개발계획평면도 1/1,200 ~1/3,000 방위, 축척, 토지이용계획, 도로망, 지구계 공사계획평면도 1/600 ~1/1,200 방위, 축척, 도로망, 구배, 도로및단지조성고, 비탈면위치, 구조물표시 대지종 횡단면도 대표적인주된부분단면도 공동구계획평면도 평면도 공동구종횡단면도 단면도 도로및포장공사 포장계획평면도 1/600 ~1/1,200 교차점의간격, 축척및방위, 교차점의평면곡선반경 아스팔트포장단면도 콘크리트포장단면도 1/50 ~1/300 포장구조, 각층의두께, 차선폭 포장구조, 각층의두께, 차선폭 보도블럭평면도 1/300 ~1/500 교차로부근의우각부곡선반경, 보도폭, 횡단구배, 계획고, 축척및방위 배수공사 우 오수종합계획평면도 1/300 ~1/1,200 시설물배치, 맨홀배치, 관배치, 관로도, 단지외부의기존관로연결상태, 관구경, 집수정위치 크기등 배수유역도 1/600 ~1/2,500 도로, 주택형상, 우 오수관배치, 맨홀

259 구분작성도서축척작성내용 배수공사우수관로종단면도 1/100 ~1/300 구배, 관경, 지반고, 토피, 관저고, 연장맨홀위치및크기 오수관로종단면도 옹벽공사 옹벽계획평면도 1/100 ~1/600 설치위치, 계획평면도 옹벽단면도 단면도 옹벽전개도 옹벽의연속적모양, 시작및끝부분표시 3. 조경공사 구분작성도서축척작성내용 조경부문 녹지종합계획도 1/500 ~1/3,000 조경계획도, 조경개념도, 토지이용및동선계획, 시설물배치, 단지내및단지외고저차 녹지구적도및구적표 1/200 ~1/2,000 구적도, 구적표및산출근거, 축척 조경평면도 1/200 ~1/600 배식평면도, 가로수식재평면도, 완충녹지식재평면도 조경수량총괄표 - 식재종류, 기호표시, 수종표시, 규격, 수량, 식재위치, 법정조경면적대비실조경면적, 수종별식재비율 휴게시설 휴게시설평면도 1/10 ~1/200 공종, 규격, 단위, 수량, 방위, 축척 휴게시설배치도 어린이놀이터 놀이터구적도 1/100 ~1/200 면적및산출방법 놀이터배치도및위치도 방위, 축척 놀이터평면도 규격, 방위, 축척 체육시설 체육시설배치도 1/600 ~1/1,200 시설배치도

260 4. 건축공사 구분작성도서축척작성내용 평면도 지하층평면도 1/100 ~1/200 각층별평면, 각실의용도및면적, 기둥 벽 창문의위치, 방화구획및방화문의위치, 복도, 직통계단 피난계단또는특별피난계단의위치및치수, 비상용승강기 승용승강기의위치및치수, 파이프닥트단위세대구획, 건축물의중심선및외곽선, 출입구의위치, 발코니, 창문위치등 1 층평면도 2 층평면도 기준층평면도 지붕층평면도 옥탑층평면도 단위세대평면도 1/30 ~1/60 기준격자, 중심선치수, 안목치수, 창호크기 재질및개폐방향, 가구설치위치및크기 ( 신발장 욕실장 주방가구 거실장등 ), 실명, 세대에면하는복도탈출구위치및규격, 선홈통드레인위치및구배방향, 소화전 방수구함등의위치등 지하층코아평면도 옹벽두께, 방수한계, 트렌치, 집수정등 1층코아평면도 관리인실, 부속실, 주현관, 진입계단및경 사로, 우편물수취함, 부착시설물등 기준층코아평면도 엘리베이터, 규모및크기, 방화문위치, 방 화구획 ( 변화되는층마다작성 ) 옥탑층코아평면도 물탱크규격 기계실 바닥마감 옥상수평 피트 루프드레인위치및크기 사다리등 지하주차장평면도 재료마감, 각종설비 ( 집수정 트렌치 배기설비등 ), 주차구획, 경사로등 열교환실 전기실 기계실평면도 각종설비기기위치, 점검구위치및크기

261 구분작성도서축척작성내용 입면도 정면도 1/100 ~1/200 외벽마감재료, 층수및층바닥위치, 창호개구부형상및위치, 외벽시설물 ( 사다리 난간 경사로 홈통등 ), 굴뚝및옥상돌출부등 배면도 좌측면도 우측면도 단면도 주단면도 1/30 ~1/100 횡단면도 1/100 ~1/200 지표면위치 기준격자 중심선치수 안목치수 창호및개구부위치, 실명, 바닥마감, 층고및천정고최고높이 종단면도 코아단면도 1/10 ~1/50 계단단면도 디딤판 챌판 벽및기둥 출입구등과관계, 층고 계단참크기등 구조도 기둥 보일람표 ( 필요시옹벽일람표 ) 1/30 ~1/50 단부및중앙부에서의보의크기, 배근형식 ( 상단및하단 ), 전단보강근의종류및간격, 기둥의크기, 주근의배치형태및개수, 대근의종류및간격 주심도 ( 이중스케일사용 ) 1/30 ~1/200 기둥및벽체의정확한위치표기, 기둥또는수평 수직단면의변화관계상세표시 마감상세도 실내 외재료마감표 - 천정 벽 걸레받이 바닥부위의바탕 및 마감 창호도 창호일람표 1/30 ~1/60 모듈치수, 개구부의수, 제작치수, 명칭, 적용위치, 부속틀재의재질및규격, 개폐방향, 유리종류및두께

262 5. 건축설비공사 구분작성도서축척작성내용 지하저수조 평면도 1/30 ~1/200 각구조물의외곽선 벽체두께, 저수조내 외부경사, 환기구, 맨홀등 단면도 구조물의크기 ( 높이 길이등 ) 및단면, 단 면치수, 내부마감재 오수 분뇨정화조 평면도 1/30 ~1/200 각시설물의외곽선 벽체두께 개구부등 단면도 시설물의바닥두께및높이수위선 월류구등 상세도 - 맨홀, 난간등 처리계통도 - 오수계통, 오니계통, 공기계통, 주요장비등 옥외급수공사 상수도계획평면도 1/600 ~1/1,200 축척, 방위, 분기위치, 규격등 고가수조도 ( 옥상물탱크 ) 평면도 1/50 ~1/200 수조의규격 형상등 입면도 구조물의형상 높이 마감등 단면도 1/30 ~1/100 각부단면의치수, 내부마감재 기계설비도 ( 옥내 ) 급수 급탕배관계통도 - 공급계통 공급체계 배관경표시 밸브위치표시 옥상물탱크설치높이 단위세대위생배관평면도 1/30 ~1/60 위생기구및수도꼭지위치, 배관관로, 배기설비, 냉온수계량기위치 전기설비 전력간선계통도 - 주분전반에서각세대분전반사이의간선 계통및연결 보안등배선도 ( 옥내 옥외 ) 1/300 ~1/600 보안등위치 배관 배선 전기부하용량계산표 - 용량산출근거

263 별표 2 실시설계도면작성내용 1. 토목공사 구분작성도서축척작성내용 토공사토사량도표 - 대지조성에따른토사량 도로및포장공사 포장구적도 1/50 ~1/100 도로종횡단면도 1/50 ~1/300 - 포장형식, 차선폭, 평면곡선변경, 종횡단구배, 보도폭계획고, 축척, 곡선부편구배등 주차장표시선및경계명시표시선 도로및보도면토공정리도 과속방지턱계획도및상세도 1/50 ~1/200 1/30 ~1/300 노면표시색채및도료종류, 기호, 문자및선의길이, 간격, 폭, 위치 - 과속방지턱의설치규격과형상, 설치간격, 도료재료 가로등계획도 - 차도폭, 설치위치, 축척및방위, 설치간격 보차도경계블럭및측구상세도 1/10 ~1/100 보도경사구간구배, 재료종류및크기, 보도폭, 연석폭 도로경계블럭상세도 경계블럭의형식, 크기, 재료, 종류 맹인용점자블럭계획도및상세도 1/30 ~1/500 점자블럭크기, 재질및색채, 설치폭, 계획고, 설치단면도 도로표준단면도 1/30 ~1/100 보도블럭상세도 1/10 ~1/30 포장수량집계표 1/10 ~1/600 배수공사 측구도 1/10 ~1/100 외곽유입수처리상세도 1/10 ~1/200 우수홈통받이상세도 1/20 ~1/100 차선폭, 각층의두께, 포장구조, 횡단구배계획고 상세도 공종, 단위, 수량등 L, U 형 관경, 점검구, 맨홀등 재료, 구경, 위치

264 구 분 작성도서 축척 작성내용 배수공사 오수받이상세도 1/10 ~1/100 인버트형상, 크기등 우수받이상세도 트렙형상 크기등 시공 신축이음상세도 원심력수도관상세도 1/10 ~1/50 1/10 ~1/30 신축이음용상세도, 이음부크기및위치등 관연결부분상세도 연결각도, 기초공, 관재료, 연결방법 도로우수받이상세도 1/10 ~1/100 합류식종평면도 1/100 ~1/200 형상, 크기, 기초공, 배근도, 상부형태, 배근도, 관로연결각도및위치등 배수관, 인접지역경계, 공사도, 경계배수구의배치및명칭, 건물배치, 건물내부의개략스케치, 오수발생시설위치등 분류식종평면도 관의배치는우수관이위에오수관이밑에 가도록배치, 기타사항은합류식종평면도 와동일 ( 우 오수관을구분하여작성 ) 우수관보호콘크리트상세도 1/10 ~1/100 보호재료의종류, 보호공등 도로배수평면도 1/100 ~1/600 우 오수관위치, 연장, 맨홀위치 구배등 건물주위우 오수배관평면상세도 맨홀표준도및상세도 1/20 ~1/200 1/30 ~1/100 받이위치, 건물배치, 연결관과지선관의연결형태, 관거구배, 관경등 기초내용, 외경및내경, 상부구조, 발판사다리, 인버트등 집수정상세도 1/10 ~1/100 옹벽공사 옹벽상세도 1/10 ~1/100 옹벽철근배근도 1/100 ~1/600 건물주위우 오수관평면도에포함 옹벽설계도 1 매에단면도, 배근도, 배수처리, 시공이음, 재료집계표포함 철근배근도

265 2. 조경공사 구 분 작성도서 축척 작성내용 담장공사 담장계획도 1/10 ~1/100 위치, 구간, 사용재료등 담장단면도 단면도, 상세도 담장입면도 1/100 ~1/600 방음벽설계도 1/10 ~1/100 조경공사 지주목상세도 1/10 ~1/30 정면도, 측면도, 담장의연속적모양, 시작및끝부분표시 설치위치, 방음성능, 계획도, 단면도, 입면도, 상세도, 전개도, 구조도등 규격, 재질, 형태 주거동 부대복리시설주변식재상세도 1/100 ~1/300 수종, 규격등 가로수식재평면도 1/100 ~1/600 가로수간격 규격등 완충녹지식재평면도 수종, 규격등 토지이용및동선계획도 1/300 ~1/600 토지이용, 동선계획 단지내식재상세도 1/100 ~1/600 수종, 규격, 단위, 수량 수목보호홀덮게상세도 1/20 ~1/200 규격, 평면도 안내시설 시설물종합도 1/10 ~1/200 단지종합안내판 1/10 ~1/100 규격, 재질, 형태, 색상, 방위, 축척, 글씨체, 시설명, 기타안내내용 - 단지유도표지판 - 방향안내판 - 휴게시설파고라 평의자 등의자 사각의자상세도 1/10 ~1/30 규격, 평면도 휴지통상세도 규격, 재질, 형태 시설물수량표 - 공종, 규격, 단위, 수량등

266 구분작성도서축척작성내용 어린이놀이터 놀이터단면도 1/10 ~1/30 단면상세, 포장규격등 놀이터철책 규격, 재질, 형태등 휴지통 놀이터배수평면도 1/100 ~1/200 배수망등 암거 경계석 모래막이상세도 규격, 재질, 형태등 놀이시설 놀이기구수량집계표 - 모든놀이기구의수량집계표 놀이시설평면 입면 단면상세도 1/10 ~1/30 규격, 재질, 형태 ( 망루, 외다리, 연결통로, 미끄럼대, 흔들다리, 봉오르기, 원통굴리기, 외줄건너기, 사닥다리, 타이어터널, 통나무오르기, 창작놀이대, 유격놀이대, 타잔놀이대, 회전그네, 평균대, 원형그네, 고리던지기, 균형잡기, 육각철봉, 윗몸일으키기, 높이뛰기, 말차기, 그네, 평행봉, 시이소, 나무오르기, 줄타기, 공중사다리등 ) 체육시설 정구장평면도 1/100 ~1/600 배수평면도, 규격 경사표시, 배수처리도 정구장백보드및코트단면 1/20 ~1/300 코트단면도, 정면도, 코트구성두께, 수량표 정구장암거 1/20 ~1/200 단면도, 수량표 정구장 U 형측구, L 형측구, 집수정 시점단면상세도, 종점단면상세도, 재료표, 측구 덮게상세도, 평면도 정수장휀스 포스트 1/20 ~1/300 규격, 치수, 재료표, 정면도, 상세도 농구장평면도 1/100 ~1/600 농구대 1/10 ~1/20 규격, 배수처리도 정면도, 측면도, 재료표

267 구 분 작성도서 축척 작성내용 체육시설배드민턴장평면도 1/100 ~1/600 규격, 배수처리도 배구장평면도 배구장상세도 1/20 ~1/300 휀스, 출입문, 코트장코트처리단면도, 포스트상세도, 재료표 야구장 소프트볼장 어린이야구장평면도 1/100 ~1/600 운동장표면조성, 백네트단면, 배수처리도, 평면도, 규격, 홈프레이트상세도 축구장평면도 1/10 ~1/600 평면도, 규격, 골문상세도, 배수처리도 로라스케이트장 평면도, 난간상세도, 신축이음상세도, 단면도 3. 건축공사 구분작성도서축척작성내용 단면도 주단면상세도 1/10 ~1/50 디딤판 챌판 벽및기둥 출입구등과관계, 층고 계단참크기등 상세도 욕실평면 입면상세도 1/10 ~1/50 위생기구배치, 드레인위치, AD PD 위치, 방수방법, 구배및마감재등 주방상세도 주방기구평면도, 입면전개도, 주방벽 마감재등 주현관상세도 평면도, 단면도, 지표면과의출입관계, 1층 바닥높이 보도와의관계, 계단, 경사로등 복도상세도 입면도, 단면도, 벽체부착물위치, 선홈통등 반침 선반상세도 평면도, 단면도, 선반재료및규격, 설치높 이및선반고정방법등 침실 거실천정틀상세도 익스펜션죠인트상세도 재질, 규격, 천정마감재등 죠인트마감재, 충진재간격등 MC 중심선도 중심선치수, 골조치수, 개구부치수등

268 구 분 작성도서 축척 작성내용 상세도 램프평면 단면상세도 1/10 ~1/50 경사로의노면처리, 난간 지표면과의관계등 옥외계단상세도 층별평면도, 단면도, 논슬립재질, 바닥마감 선홈통, 난간등 방수및결로보완상세도 방수재료 결로방지재등의설치부위및상세등 구조도 구조개요도 - 구조계산서일반사항요약, 건물규모, 층수, 구조방식, 철근및콘크리트강도, 설계근거 및해석방법, 지내력 바닥구조평면도 ( 지하, 기준층, 지붕단위세대, 옥탑층 ) 1/50 ~1/100 각층의구조평면도, 철근의이음및정착거리, 기둥또는옹벽의위치, 보의위치, 개구부의위치, 기둥 옹벽 슬라브 계단 보의기호표시, 보강근표기, 슬라브요철표기, 열부호표기, 드라이에어리어표기 바닥구조평면도 ( 코아부 ) 옹벽 피트 계단부분의확대표시, 각종기호, 주호, 치수표기, 중심선으로부터거리및두께등 슬라브배근도 ( 평면도또는표형식 ) 1/30 ~1/50 슬라브두께, 배근위치및형식, 철근의종류및간격, 상부 하부 장변 단변별표시, 개구부의보강, 배근간격이다른경우철근의위치, 세대간거리등 계단배근도 철근의종류및배근형식, 캔틸레버또는 2 변고정계단명기, 보강근의위치 기초일람표 1/50 ~1/100 기초의크기 폭 두께 배근방법, 철근종류, 보강근의위치, 파일의위치 크기 간격 잡배근도 ( 현관램프, 파라펫, 공동구, 맨홀등 ) 1/5 ~1/30 상세도에준함 라멘도 1/30 ~1/200 종횡구조단면도, 골조의철근배근형식기입, 철근의종류, 배근방법, 벤트위치, 보강근표시, 늑근및대근의종류 간격 각부구조및평면의단면상세도 1/5 ~1/30 철근종류및배근방법, 각종보강근의종류및배근방법, 각종부재의위치 거리표시, 중요부분의단면접합방식을상세표시

269 구 분 작성도서 축척 작성내용 부품도 우편함상세도 1/1 ~1/20 규격 부착방법등 신발장상세도 1/2 ~1/20 폭, 높이, 평면, 단면, 입면, 재료마감, 조립도, 부착철물, 문양등 욕실장상세도 주방기구상세도 세대현관문상세도 개구부치수, 설치부위상세, 골구의형태, 재료, 부착물 ( 도어뷰 차임벨 수취함등 ) 의위치 규격, 충진재의종류등 철문 ( 방화문 ) 상세도 창고상세도 창고규격, 선반규격및재질등 발코니세대칸막이상세도 재료, 접합상세, 규격, 접합철물등 점검구상세도 규격, 철물, 재료, 충진재의종류 지하대피창상세도 규격, 개폐방법등 주계단난간상세도 지하철재사다리상세도 폐건전지수거함상세도 층및세대별표시판상세도 난간 간살의재질, 규격, 손스침재료및규격 재질, 규격, 철물등 규격, 부착방법, 명칭의표기에관한사항 서체, 규격, 처리방법, 부착방법등 옥상익스팬션죠인트 1/10 ~1/60 죠인트 간격 폭 깊이 재질 및 상세도 등 비상계단난간상세도 옥탑층내부계단난간상세도 난간, 간살의규격 형상 고정상태등

270 구분작성도서축척작성내용 마감상세도 천정마감상세도 1/2 ~1/20 바탕면, 마감재등 벽체마감상세도 측벽및코아벽틀상세도 틀재의규격, 마감재두께, 적용부위 바닥상세도 ( 세대내 ) 바탕면, 마감재두께, 적용부위등 바닥상세도 ( 세대외 ) 지붕층파라펫신축줄눈상세도 줄눈재의재질, 상세등 수장상세도 수장부분상세, 마감부위에포함되지않는 상세 석고판붙이기상세도 틀재의규격 간격 부착방법등 단열재이음상세도 바탕재처리, 단열재이음부위및이음방법등 창호도 외부이중창호입면도 1/30 ~1/60 바탕재처리 단열이음부위및이음방법 외부단창입면도 내부창호입면도 철재창호입면도 알미늄창호입면도 합성수지창호입면도 외부창호상세도 1/10 ~1/30 상틀 선틀 밑틀과개구부와의접합상태등 알미늄문상세도 합성수지창호상세도 내부창호상세도 환기구상세도 - 환기구의재질 규격 부착상태 틀재의 형상및치수 압축성형시멘트문 창틀상세도 1/10 ~1/30 틀재의형상및치수

271 4. 건축설비공사 구분작성도서축척작성내용 지하저수조 철근배근도 1/30 철근의배근위치 간격 크기 ~1/200 각부상세도 - 환기구, 사다리, 집수정 오수 분뇨정화조옥외급수공사 철근배근도 1/30 ~1/200 단지내간선의분기배관도 1/10 ~1/100 배근위치, 배근간격, 철근규격등 종류별분기상세도 구조물과의연결부위시공도구조물로의인입분기배관 구조물시공도, 오배수배관통과부위시공도, 고저차별시공도 종류별인입분기상세도 고가수조도 ( 옥상물탱크 ) 소화전 급수전표준도 소화전평면도및단면도, 급수탑단면도 각부단면상세도 1/20 출입구, 사다리등 ~1/60 물탱크벽체배근도 - 배근도 물탱크스라브배근도 - 기초배근도 - 기계설비도 ( 옥내 ) 난방배관계통도 - 난방배관구획또는유량조절기기설치, 난 방배관공급계통, 배관경표시, 밸브위치 표시 단위세대난방배관평면도지하층난방배관평면도 1/30 ~1/60 1/100 ~1/200 난방코일의배관재 배관경 피치표시, 열량계 유량계 온도밸브위치 난방배관관로, 배관표시, 구조물관통관계 1 층난방배관평면도 기준층난방배관평면도 옥상층난방배관평면도 오수 배수배관계통도 - 배관계통, 배출체계, 배관경표시 지하층급수 급탕평면도 1/100 ~1/200 급수, 급탕관로, 배관경, 구조물관통관계

272 구분작성도서축척작성내용 기계설비도 ( 옥내 ) 지하층오배수관평면도 1/100 ~1/200 급수, 급탕관로, 배관경, 구조물관통관계 1 층오수관평면도 기준층급수 급탕평면도 기준층오수배관평면도 옥상급수 급탕 오수배관평면도 소화배관계통도 - 소방시설물배관계통및시설물표시 단위세대소화배관평면도 지하층 1 층소화배관평면도 기준층 옥상층소화배관평면도 1/30 ~1/60 1/100 ~1/200 소방시설물설치표시 소방시설물배관계통 시설물설치표시 동별가스배관입상계통도 - 각종계기위치, 배관경 단위세대가스평면도 - 계량기위치, 배관경 단위세대보일러실평면도 ( 개별난방인경우 ) 옥상물탱크제작설치상세도 E.L 기계실배기휀설치상세도 지하층배관지지상세도 1/10 ~1/30 1/5 ~1/10 장비배치, 급배기시설, 연료계통제작상세도설치상세도상세도

273 구분작성도서축척작성내용 기계설비도 ( 옥내 ) 방열기설치상세도 1/5 ~1/10 상세도 온도조절기설치상세도 설치상세도 열량계설치상세도 난방용온수유량계설치상세도 온수분배기배수상세도 온수분배기주위배관상세도 동관접합상세도 용접이음상세도 배관받침대및관플렌지상세도 닥트내밸브설치상세도 계량기함설치상세도 통기관설치상세도 소재구설치상세도 PVC 관및주철관연결상세도 오 배수입상관소재구및옥외연결상세도 배기그릴설치도및상세도 배기휀설치상세도

274 구분작성도서축척작성내용 기계설비도 ( 옥내 ) 화이어댐파설치상세도 1/5 ~1/10 설치상세도 옥상 PIT 내배관보온상세도 배수펌프설치상세도 온도계 압력계설치상세도 파이프슬리브상세도 인써트플레이트상세도 클렘프설치상세도 옥상통기관상세도 배관및보온설치상세도 기계설비도 ( 옥외 ) 옥외공동구단면도 1/10 ~1/50 난방, 급수, 급탕, 소화의관로등 옥외공동구난방배관평면도 옥외공동구급수배관평면도 옥외공동구소화배관평면도 옥외가스배관평면도 1/300 ~1/600 1/300 ~1/600 보일러실 중간기계실에서각동에난방공급및환수를위한배관관로및분기장치, 담당기계실표시 단지입구시수관로로부터분기위치및관경, 펌프실위치, 펌프실위치로부터각동에급수공급관로및관경표시 옥내소화전관로및관경, 옥내스프링클러관로및관경, 기타소방법에서정하고있는소화관로및관경표시 각종계기, 밸브의위치표시, 배관경 우 오수배관계통도 배관계통, 배관의재질, 규격, 맨홀위치, 건축배관한계등

275 구분작성도서축척작성내용 기계설비도 ( 보일러실 ) 장비일람표 - 기계설비장비일람표 보일러실배관계통도 - 기계설비전체구성및운영계통을파악할수있는사항표시 중간기계실배관계통도 중간기계실장비배치도 펌프실급수배관평면도 펌프실소화배관평면도 - - 장비배치도 - 급수배관, 펌프구성, 배열, 관경표시 - 소화배관, 소화펌프구성 배열, 관경표시 자동제어계통도 - 기계설비전체구성및운영계통을파악할 수있는사항표시 기계설비상세도 옥내소화전상세도 1/5 ~1/10 설치상세도 옥외소화전상세도 연결송수관상세도 자동확산소화용구설치상세도 방수용기구함설치상세도 쌍구방수구함설치상세도 단구방수구함설치상세도 시험밸브상세도 스프링클러설치상세도 옥내소화전감압밸브상세도

276 구분작성도서축척작성내용 전기설비 단위세대배전도 1/30 ~1/60 조명기구 스위치 콘센트 세대분전반설치위치및배치 공용부회로계통도 - 계단 복도 지하층등전등및전열회로계통 지하층전력간선및전등배선도 1 층전력간선및전등배선도 1/100 ~1/200 전력간선 : 주분전반에서 각 세대분전반 간의배관배선 전등 전열 : 지하층전등 전열설치, 배관 배선 - 1 층공용부분전등 전열설치위치및배선 - 각세대분전반 계량기함설치위치및배선 기준층전력간선및전등배선도 지붕층전력간선및전등배선도 - 기준층 공용부문 전등 전열 설치위치 및배선 -각세대분전반 계량기함설치위치및 배선 - 지붕층 공용부분 전등 전열 설치위치 및배선 - 동력분전함설치위치및배선 - 피뢰침설치위치및배선 전력및통신인입제어배선도 수전반 배전반 변압기반설치상세도 변전실접지및제어배선도 1/300 ~1/600 1/10 ~1/50 1/30 ~1/50 - 전력통신인입위치및배관배선, 맨홀및수공 - 개폐기및변압기위치 - 옥외스피커배관 배선 수전반 배전반 변압기반등설치상태 각종접지배선 조작 고장상태감시, 계측배관배선 중앙감시제어일람표 - 판넬별조작및감시 계측 변환기수량 보일러실동력배선도 1/100 ~1/200 동력반및모터위치, 배관 배선 보일러실배선일람표 - 장비명, 모터용량, 대수, 배관, 배선상시 예비구분, 시공방법

277 구분작성도서축척작성내용 전기설비 공동구내전력간선계통도 1/300 ~1/600 구간별 아파트, 지하저수조 중간기계실 등배선 중간기계실전등및동력배선도 1/20 ~1/50 동력반및모터위치 배관배선등 지하저수조동력반결선도 단선결선도모터용량 차단기 변류기 콘테이너규격, 상시및예비구분 지하저수조동력및전등배선도 동력반및모터위치 배관배선등 변전실단선결선도 - 수변전설비 배전설비 발전설비기기 규격및계통 변전실배선도 1/20 ~1/50 특고반 변압기반, 저압판발전기및운전반위치, 특고인입배관배선, 저압반과발전기간배관배선 중간기계실동력반결선도 보일러실동력결선도 단선결선도, 모터용량, 차단기 변류기 콘덴서규격, 상시및예비구분 세대별배선기구류설치상세도 - 각세대당설치하는배선기구류등의설치상세도 계량기함상세도 - 주분전반및행거설치상세도 - 전기실상세도 - 곤도라작동회로도및판넬외형도 - 곤도라전원함상세도 - 발전기설치상세도 1/20 ~1/50 평면도, 단면도, 설치방법

278 구 분 작성도서 축척 작성내용 전기설비 중앙감시그래픽 - 각종감시 계통도 ( 화재경보 전력계통 판넬상세도 승강기 ) 공동구찬넬설치상세도 중간기계실단면상세도 1/20 ~1/50 구간별수직 수평찬넬길이및고정위치 케이트레이및덕트규격 중간기계실정면 측면도 공동구단면상세도 - 지지금구, 케이블트레이, 덕트, 캐이블, 전등, 콘센트설치도등 유니트상세도 1/20 ~1/50 상세도 동력반상세도 동력반및모터위치등 공동구지지금구상세도 - 수직 수평브라켓트, 케이블트레이, 덕트 및부속류등 터파기및전력인입맨홀상세도 1/10 ~1/30 터파기및관로매설도, 맨홀상세, 외벽관통스라브상세등 발전기기초및연료탱크상세도 - 기초및연료탱크 한전인입상세도 - 평면도, 정면도 굴뚝피뢰침상세도 - 상세도 통신 방송 화재경보설비 접지시험단자함및모타배관지지상세도 옥외보안등설치상세도 유도등 유도표지상세도 ( 각층별 ) TV 공청안테나및피뢰침설치상세도 - 접지시험단자함및설치상세, 모터배관지지상세등 - 기초 등주 등기구 안정기설치상세 - 소방설비배관배선 1/100 ~1/200 TV 공청안테나와피뢰침설치상세 옥외용스피커상세도 1/20 ~1/50 스피커외형도, 스피커지지밴드 상세, 배 선인출방법

279 구 분 작성도서 축척 작성내용 통신 방송화재경보설비계통도 - 화재경보설비입상 화재경보 설비 유도등 유도표지계통도 - 각층의유도등설비계통표기 화재설비계통도 ( 지하층, 1 층, 기준층, 지붕층 ) 1/100 ~1/300 소방설비배선배관 안내실배선도 - 배선도 유도등 유도표지상세도 전화 TV 공시청 인터폰 방송시설계통도 ( 지하층, 1 층, 기준층, 지붕층 ) - - 배관배선입상계통 공동구내인터폰및방송계통도 공동구내방재및승강기감시계통도 1/300 ~1/600 구간별방송 인터폰 인터컴배선 구간별화재감시, 소화 승강기감시배선

280 별표 3 주요간수에따른안목치수확보방법 ( 예시 ) 1. 1 간수 에서의확보방법 모듈치수모듈치수 모듈치수비모듈치수 비모듈치수 모듈치수 2. 2 간수 에서의확보방법 모듈치수 비모듈치수 모듈치수 모듈치수 모듈치수 3. 3 간수 에서의확보방법 모듈치수 비모듈치수모듈치수모듈치수모듈치수모듈치수모듈치수 모듈치수 모듈치수 모듈치수 모듈치수 모듈치수 모듈치수 비모듈치수 모듈치수 비모듈치수모듈치수모듈치수모듈치수모듈치수모듈치수 모듈치수 모듈치수 모듈치수 모듈치수 모듈치수 모듈치수 비모듈치수

281 [ 별표 4] 도면표시방법 구분내용사용기호 중심선 - 구조체의구조계산, 면적, 견적시기준으로사용 모듈대기준선 - 기준선사이치수가모듈치수일경우사용 치수기준선 조절대기준선보조기준선비모듈대기준선연속치수위치기준선 - 기준선사이치수가비모듈치수일경우사용 - 기준선을기점으로한이격거리로표시되며, 구성재의위치및영역을지정 - 기준선으로부터비모듈치수만큼떨어진거리에서건축구성재를조합할경우사용하는기준선 - 어떤기점을기준으로하여설정된간격을동일직선상에서단계적으로합한치수를표시하여부정확한치수계산을최소화시킴 - 시공오차를최소화시킬수있는위치에설정되는기준선으로현장먹줄치기의기준등으로활용 - 모듈치수가좌우에인접할경우의모듈대표시 모듈대 - 비모듈치수가좌우에인접할경우의모듈대표시 공간대 - 모듈과비모듈치수가인접할경우의모듈대표시 - 비모듈치수가좌우에인접할경우의비모듈대표시 비모듈대 - 모듈치수가좌우에인접할경우의비모듈대표시 - 모듈과비모듈치수가인접할경우의비모듈대표시 - 창호재 모듈화된건축구성재 - 기타부품 단위부품 : 간막이벽체, 바닥판, 천장판등 조립부품 : 수납벽체, 조립식욕실, 조립식파이프덕트등

282 [ 별표 5] 도면표기의세부작성방법 1. 치수기입및기준선표기 3, , 기준선과중심선의표기 기술적치수 n. M 기준선은 중심선치수는 로표시 3. 창호모듈치수표기

283 4. 구조계산및면적산정등을위한표기방법 - 전 후면외벽 ( 전용면적산정시 ) 외벽내부기준선 ( 공동주택전용면적산정시기준선 ) 외벽외부기준선 내부공간 외부공간 ( 발코니, 복도등 ) 외벽 - 세대간경계벽 ( 측벽, 내벽, 코아벽 ) 일반면적산정기준치수 일반면적산정기준치수 일반면적산정기준치수 D 1/2 공동주택전용면적산정시기준치수 D 1 공동주택전용면적산정시기준치수 D 2 공동주택전용면적산정시기준치수 D 2/2 측벽 내벽 내벽 코아벽 측벽세대 일반세대 코아벽세대 W 1/2 W 1/2 W 2/2 W 2/2 W 3/2 W 3/2 W 4/2W 4/2 W 1 W 2 W 3 W 4 구조계산등의산정시기준치수 구조계산등의산정시기준치수 구조계산등의산정시기준치수

284 [ 별표 6] 구조계획및수평계획모듈등설정방법 ( 제 20 조관련 ) - 구조계획모듈설정방법 스팬 (SPAN) 방향 6M 의증분치 (3M 의증분치도가능 ) 베이 (BAY) 방향 1M = 10cm 6M 의증분치 (3M 의증분치도가능 ) - 수평계획모듈설정방법

285 [ 별표 7] 수직계획모듈및창문대기준면설정방법 ( 제 21 조관련 ) - 수직계획모듈설정방법 ( 층고 / 천장고 ) 바닥마감상부기준면 층고 1M 의증분치, M/2 의보조모듈증분치도가능 천장고 2.4m 이상 1M 의증분치 천장하부기준면 바닥마감상부기준면 천장하부기준면 - 창문대기준면설정방법 바닥마감상부기준면 층간대층간대 외부 발코니 창문상부기준면 창문개구부 창문하부기준면 창문대높이 M/2 의보조모듈증분치 침실 천장하부기준면 바닥마감상부기준면 천장하부기준면

286 국토해양부고시 제 호 주택건설기준등에관한규정 제59조제3항및제59조의2제3항의규정에따라주택성능등급인정및관리기준에대한사항을다음과같이고시합니다. 2009년 8월24일국토행양부장관 주택성능등급인정및관리기준 제 1 장총칙 제1조 ( 목적 ) 이기준은 주택건설기준등에관한규정 ( 이하 주택건설기준 이라한다 ) 제59조제3항및제59조의2제3항의규정에따른주택성능등급의인정기준, 평가방법및절차등과주택성능등급인정기관 ( 이하 인정기관 이라한다 ) 의지정에필요한사항에대하여정함을목적으로한다. 제 2 장주택성능등급인정기준및절차 제2조 ( 주택성능등급인정기준및평가방법 ) 1주택성능등급인정등에관한인정기준및평가방법은별표 1에따른다. 2주택성능등급은 주택법( 이하 법 이라한다 ) 제16조에따라사업계획승인을받은주택단지를평가단위로하며, 주택성능등급인정을받은공동주택이입주자모집공고전에주택성능등급에영향을주는사항이변경된경우해당항목의등급은인정기관으로부터다시주택성능등급인정을받아야한다. 제3조 ( 신청절차및처리기간 ) 1주택의성능에대한등급을인정받고자신청하는자 ( 이하 신청자 라한다 ) 는별지제1호서식의주택성

287 능등급인정신청서, 별지제2호서식의주택성능등급자체평가서, 사업계획승인서및별표 2에서정한도서 ( 사업계획승인받은도서의사본임을표시 ) 를인정기관의장에게제출하여야한다. 2인정기관의장은제1항의규정에의하여주택성능등급인정신청을받은경우에는별표 3의인정절차에따라신청 접수된날로부터 20일이내에처리하여야한다. 3인정기관의장은주택성능등급인정업무를수행함에있어불가피한사유로처리기간의연장이필요할때는 1회에한하여 10일이내의범위를정하여연장할수있다. 이경우인정기관의장은신청자에게그사유를통보하여야한다. 제4조 ( 신청의보완또는반려 ) 1인정기관의장은신청자가제3조제1 항의규정에의하여제출한서류의내용이미흡하거나, 사실과다를경우에는신청자에게보완을요청할수있다. 2인정기관의장은신청자가제1항의보완요청을 7일이내에이행하지아니한경우신청서를반려할수있다. 제5조 ( 주택성능등급의통보 ) 인정기관의장은제3조의규정에의하여신청된주택의성능등급을평가한경우신청자에게별지제3호서식의주택성능등급인정서를교부하여야한다. 제 3 장인정기관지정기준및업무기준 제6조 ( 인정기관 ) 인정기관이라함은주택건설기준제59조의2제1항규정에따라국토해양부장관에게인정기관의지정을신청하여인정받은기관을말한다. 제7조 ( 인정기관의지정기준 ) 주택건설기준제59조의2제1항에따라인정기관으로지정을받고자하는자는주택건설기준에서정한기준과다음각호의요건을갖추어야한다. 1. 법인으로서주택성능등급인정업무를수행할조직을갖출것 2. 공정하고신속하게인정업무를수행할수있는체계를갖출것 3. 설계 공사감리 건설 부동산업, 건축자재의제조 공급업및

288 유통업등을영위하는업체에해당하지아니할것. 다만, 국토해양부장관이인정하는경우에는그러하지아니하다. 4. 주택성능등급표시제도와관련한연구실적및유사업무수행실적등인정업무를수행할능력을갖추고있을것제8조 ( 인정기관의지정등 ) 1국토해양부장관은인정기관의신청을받은경우주택건설기준및이기준에따라적정성을검토한후인정기관으로지정하거나신청서를반려하여야한다. 2국토해양부장관은제1항의규정에의하여인정기관을지정하는때에는인정기관의명칭및주소를관보에게재하여야한다. 3인정기관의장은기관의명칭및주소등이변경된때에는변경된날로부터 14일이내에이를증명할수있는서류를첨부하여국토해양부장관에게신고하여야한다. 제9조 ( 인정기관의업무등 ) 1인정기관의주요업무는다음각호와같다. 1. 주택성능등급인정신청서의접수 성능등급평가및인정서발급 2. 국토해양부장관에게분기별인정현황보고 3. 성능등급인정을실시한주택에대한성능평가자료관리 4. 인정업무에대한세부운영지침작성 2제6조의규정에의해인정기관으로지정을받은기관이자체적으로시행하는주택사업에대하여는스스로주택성능등급인정을실시할수없다 3인정기관은효율적인업무추진을위하여인정기관으로구성된운영협의회를설치 운영할수있다. 제10조 ( 세부운영지침 ) 1인정기관의장은주택성능등급인정업무와관련처리기간 절차 기준 구비서류 수수료등에대한세부운영지침을작성하여야한다. 2제1항의규정에의한세부운영지침을작성하거나변경하는경우에는국토해양부장관의승인을얻어야한다

289 제 4 장표창건의등 제11조 ( 표창건의 ) 인정기관의장은주택성능등급을심사 평가한결과성능등급이우수한주택에대하여는국토해양부장관에게표창을건의할수있다. 제12조 ( 지도 감독 ) 국토해양부장관은인정기관에대하여주택성능등급인정현황등그업무에관한사항을제출하게하거나소속공무원으로하여금관련서류등을검사하게할수있다. 제 5 장행정사항 제13조 ( 재검토기한 ) 훈령 예규등의발령및관리에관한규정 ( 대통령훈령제248호 ) 에따라이기준시행후의법령이나현실여건의변화등을검토하여이기준의폐지, 개정등의조치를하여야하는기한은 2012년 8월 23일까지로한다. 부 칙 이기준은고시한날부터시행한다

290 [ 별지제 1 호서식 ] 주택성능등급인정신청서 신청자사업개요 1상 호 2사업자등록번호 3대 표 자 4법인등록번호 5영업소재지 ( 전화번호 / Fax) 1신청주택의명칭 2지역 지구 3연면적 ( m2 ) 4대지면적 ( m2 ) 5건축면적 ( m2 ) 6건축구조 7평형별세대수 9사업계획승인번호 8대지위치 주택법제21조의2제1항및주택성능등급인정및관리기준제3조제1 항의규정에의하여주택성능등급인정을신청합니다. 년월일 신청인 ( 서명또는인 ) 인정기관장귀하

291 [ 별지제 2 호서식 ] 주택개요 주택성능등급 ( 자체 ) 평가서 1 주택명 2 지역 지구 3 연면적 ( m2 ) 4 대지면적 ( m2 ) 5 건축면적 ( m2 ) 6 건축구조 7 평형별세대수 9 사업계획승인번호 8 대지위치 성능부문성능범주세부성능항목 소음관련등급 구조관련등급 성능평가등급 ( 단지별최소등급표시 ) 경량충격음 ꊱ ꊲ ꊳ ꊴ 중량충격음 ꊱ ꊲ ꊳ ꊴ 화장실소음 ꊱ ꊲ ꊳ ꊴ 경계소음 ꊱ ꊲ ꊳ 가변성 ꊱ ꊲ ꊳ ꊴ 수리용이성 ( 리모델링및유지관리 ) 전용부분 ꊱ ꊲ ꊳ ꊴ 공용부분 ꊱ ꊲ ꊳ ꊴ 내구성 ꊱ ꊲ ꊳ 환경관련등급 조경 ( 외부환경 ) 외부공간및건물외피의생태적 ꊱ ꊲ ꊳ ꊴ 기능 자연토양및자연지반의보전 ꊱ ꊲ ꊳ ꊴ 일조 ( 빛환경 ) ꊱ ꊲ ꊳ ꊴ 실내공기질 실내공기오염물질저방출자재의적용 단위세대의환기성능확보 ꊱ ꊲ ꊳ ꊱ ꊲ ꊳ 에너지성능 ( 열환경 ) ꊱ ꊲ ꊳ ꊴ 생활환경등급 화재 소방등급 놀이터등주민공동시설 고령자등사회적약자의배려 화재 소방 ꊱ ꊲ ꊳ 전용부분 ꊱ ꊲ ꊳ 공용부분 ꊱ ꊲ ꊳ 화재감지및경보설비 ꊱ ꊲ ꊳ 배연및피난설비 ꊱ ꊲ ꊳ 내화성능 ꊱ ꊲ ꊳ

292 [ 별지제 3 호서식 ] 주택성능등급인정서 1. 인정번호 : 2. 인정공동주택명 : 3. 상호 : 4. 인정등급성능부문 성능범주 세부성능항목 성능평가등급 ( 단지별최소등급표시 ) 경량충격음 ꊱ ꊲ ꊳ ꊴ 소음관련등급 중량충격음 ꊱ ꊲ ꊳ ꊴ 화장실소음 ꊱ ꊲ ꊳ ꊴ 경계소음 ꊱ ꊲ ꊳ 가변성 ꊱ ꊲ ꊳ ꊴ 구조관련등급 수리용이성 ( 리모델링및유지관리 ) 전용부분 ꊱ ꊲ ꊳ ꊴ 공용부분 ꊱ ꊲ ꊳ ꊴ 환경관련등급 내구성 ꊱ ꊲ ꊳ 조경 ( 외부환경 ) 외부공간및건물외피의생태적기능자연토양및자연지반의보전 ꊱ ꊲ ꊳ ꊴ ꊱ ꊲ ꊳ ꊴ 일조 ( 빛환경 ) ꊱ ꊲ ꊳ ꊴ 실내공기질 실내공기오염물질저방출자재의적용단위세대의환기성능확보 ꊱ ꊲ ꊳ ꊱ ꊲ ꊳ 에너지성능 ( 열환경 ) ꊱ ꊲ ꊳ ꊴ 생활환경등급 화재 소방등급 놀이터등주민공동시설 고령자등사회적약자의배려 화재 소방 ꊱ ꊲ ꊳ 전용부분 ꊱ ꊲ ꊳ 공용부분 ꊱ ꊲ ꊳ 화재감지및경보설비 ꊱ ꊲ ꊳ 배연및피난설비 ꊱ ꊲ ꊳ 내화성능 ꊱ ꊲ ꊳ 주택법제21조의2제1항및주택성능등급인정및관리기준제5조의규정에의하여위와같이주택의성능등급을인정합니다. 년월일인정기관의장 ( 인 )

293 [ 별표 1] 주택성능등급평가기준및평가방법 1. 소음관련등급 (1) 경량충격음 ( 바닥충격음 ) 1평가지표 등급 등급기준 1급 L' n, AW 43 2급 43 < L' n, AW 48 3급 48 < L' n, AW 53 4급 53 < L' n, AW 58, 표준바닥구조 ( 단위 :db) * L' n, AW : 역 A 특성가중규준화바닥충격음레벨 2평가방법표준바닥구조는 4급으로평가하고표준바닥구조이외의바닥구조에대해서는주택건설기준등에관한규정제14조의규정에의하여건설교통부장관이고시한 공동주택바닥충격음차단구조인정및관리기준 에서정하는방법에따라인정기관으로부터발급받은인정서를이용하여평가 (2) 중량충격음 ( 바닥충격음 ) 1평가지표 등급 등급기준 1급 L' i, Fmax, AW 40 2급 40 < L' i, Fmax, AW 43 3급 43 < L' i, Fmax, AW 47 4급 47 < L' i, Fmax, AW 50, 표준바닥구조 ( 단위 :db) *L' i, Fmax, AW : 역 A 특성가중바닥충격음레벨 2평가방법표준바닥구조는 4급으로평가하고표준바닥구조이외의바닥구조에대해서는주택건설기준등에관한규정제14조의규정에의하여건설교통부장관이고시한 공

294 동주택바닥충격음차단구조인정및관리기준 에서정하는방법에따라인정기 관으로부터발급받은인정서를이용하여평가 (3) 화장실소음 1평가지표등급등급기준 1급 9점이상 2급 7점이상 8점이하 3급 5점이상 6점이하 4급 4점이하 세대별급수압이 2.5kg / cm2이하이거나세대별감압밸브를사용하여급수압을 2.5kg / cm2이하로유지 : 3점 절수형변기주1) 채용 : 2점 배관지지부와벽, 바닥의관통부위에완충재등을사용하여절연시공 : 1점 저소음형배수관주2) 사용 : 2점 오 배수관의당해층배관방식채택 : 4점 배기용 AD(Air Duct) 를통한상하층간소음전달방지대책주3) 의수립여부 : 2점주1) 절수형변기란로우탱크를부착하여사용하는변기의경우사용수량이 6L 이하, 세척밸브를부착하여사용하는변기의경우대소변미구분용변기의사용수량이 6L 이하, 대소변구별형의경우대변용 9L이하, 소변용 5L 이하인것을말한다. 주2) 저소음형배수관이란 KS D 4307에서정하고있는배수용주철관이나동일한측정조건에서실시한일반용경질염화비닐관 (KS M 3404의 VG 2 ) 과의소음레벨차가 5dB(A) 이상인배수관을말한다. 주3) 배기용 AD(Air Duct) 를통한상하층간소음전달방지대책이란독립급배기관의설치, 복수 AD설치를통해인접상하층간의배기구가직접통하지않게배치한경우, 소음차단형배기구등을설치한경우를말한다. 2 평가방법소음저감공법의채택수및가중치를고려하여평가 (4) 경계소음 1 평가지표

295 1) 차음성능에의한평가 ( 단위 :db) 등급 등급기준 1급 58 Rw+C 2급 53 Rw+C< 58 3급 48 Rw+C< 53 2) 경계벽구조에의한평가 - 철근콘크리트조또는철골철근콘크리트조 ( 바름두께포함 ) 등급등급기준 1급 250mm T 2급 200mm T <250mm 3급 150mm T <200mm *T : 세대간경계벽체의두께 - 무근콘크리트조 콘크리트블록조 벽돌조또는석조 ( 바름두께포함 ) 등급 등급기준 1급 300mm T 2급 250mm T <300mm 3급 200mm T <250mm *T : 세대간경계벽체의두께 - 조립식콘크리트판 등급 등급기준 1급 220mm T 2급 170mm T <220mm 3급 120mm T <170mm *T : 세대간경계벽체의두께 2 평가방법 경계벽의구조가철근콘크리트조, 무근콘크리트조 ( 콘크리트블록조. 벽돌조, 석조 등포함 ), 조립식콘크리트판의경우에는그두께로서평가하고, 주택건설기준등 에관한규정제14조제1항제1호내지제3호에서규정하고있는구조이외인경우 에는동법제14조제1항제4호및건설교통부고시제 호 ( 벽체의차음구

296 조인정및관리기준 ) 에따라차음구조로인정을받은벽체로서인정용시험성적서를바탕으로 KS F 2862( 건물및건물부재의공기전달음차단성능평가방법 ) 에의해산출한 단일수치평가량 + 스펙트럼조정항 의값이어떤등급에해당되는지를평가 2. 구조관련등급 (1) 가변성 1 평가지표 등급 등급기준 1급 세대내부내력벽및기둥의길이비율 10% 미만 2급 세대내부내력벽및기둥의길이비율 10% 이상~40% 미만 3급 세대내부내력벽및기둥의길이비율 40% 이상~70% 미만 4급 세대내부내력벽및기둥의길이비율 70% 이상 2 평가방법 내력벽및기둥의길이비율 (%) = 세대내부내력벽및기둥길이 100 세대내부전체벽및기둥길이 * 내력벽및기둥의길이 라함은세대전용면적내의내력벽및기둥의장변 의길이를말함 (2) 수리용이성 ( 리모델링및유지관리 ) 1) 전용부분 1 평가지표 등급 등급기준 1급 평가항목 4개채택 2급 평가항목 3개채택 3급 평가항목 2개채택 4급 평가항목 1개채택

297 평가대상 1. 개보수 및 점검의 용 이성계획 2. 세대수평 및 수직통 합 분리 계획 평가항목 - 전용배관의설계ㆍ전용설비공간과공용배관과의독립성확보 - 개보수및점검의용이성ㆍ개 보수및점검이용이한배관및배선계획 - 통합및분리대응계획ㆍ통합분리를고려한가스배관, 급수및전기설비계획ㆍ공간가변에대응한배관및배선설치계획 2 평가방법 배관, 배선, 정보화설비의유지관리및리모델링의용이성을위한설계및계획 파악 2) 공용부분 1 평가지표등급 등급기준 * 등급기준 ** 1급 9개이상 6개이상 2급 7개또는 8개 5개 3급 4개이상 6개이하 3개또는 4개 4급 3개이하 2개이하 * 지하공동구를대체할수있는시설이없는경우 ( 총 10개평가항목 ) ** 지하공동구를대체할수있는시설이있는경우 ( 총 7개평가항목 )

298 평가대상평가항목 - 공동구의계획 ( 지하주차장등지하공동구를대체할수있는시설이있는경우는평가제외 ) ㆍ공동구설치 : 단지내공동구의확보ㆍ공동구설계 : 공동구트레이및금속덕트의상호이격거리 / 통로 / 여유공간의확보와적정한덕트배치원칙적용ㆍ공동구와연계 : 외부및단지내간선시설접속점의유지 1. 개보수및관리구조물설치점검의용 - 배관및배선계획이성ㆍ배관배치 : 공용입상배관의공용공간배치계획ㆍ배관구조 : 조립이가능한배관구조의적용ㆍ예비배관 : 예비배관의설정ㆍ전기실 : 전기실수배전반의보수및점검교체에지장이없는구조확보ㆍ점검구 : 개보수를고려한점검구의크기, 위치, 구조, 점검시설의확보 2. 미래수요ㆍ초고속통신설비인증제도의 1등급또는특등급확보및에너지ㆍ수요의증가와통합분리를고려한공용 PS의추가배치원의변화계획수립적용대응성 2 평가방법 - 규모계획 난방 / 급배수 / 환기 / 전기 / 정보통신설비의유지관리에적합한공간설정계획검토 적정용량의산정에의한공간, 배관재선정여부 - 배치계획 하자보수 / 열손실 / 시공성 / 공사비등을고려한설비배치계획 (3) 내구성 1 평가지표

299 등급 1급 2급 3급 등급기준 건축물의최대내용년수 ( 물리적수명 ) 를 100년으로하고, 일상의유지관리조건하에서대규모이상의보수보강을필요로하지않음건축물의최대내용년수 ( 물리적수명 ) 를 65년으로하고, 일상의유지관리조건하에서대규모이상의보수보강을필요로하지않음건축물의최대내용년수 ( 물리적수명 ) 를 30년으로하고, 일상의유지관리조건하에서대규모이상의보수보강을필요로하지않음 2 평가방법 설계도서및공사시방서의검토 ( 건물형상 상세, 허용균열폭, 부재의최소단면, 철근의피복두께, 콘크리트의품질등 ) 3. 환경관련등급 (1) 조경 ( 외부환경 ) 1) 외부공간및건물외피의생태적 ( 자연순환 ) 기능 1 평가지표등급등급기준 1급생태면적률 50% 이상 2급생태면적률 40% 이상 ~ 50% 미만 3급생태면적률 30% 이상 ~ 40% 미만 4급생태면적률 30% 미만 2 평가방법생태면적률 = 자연순환기능면적 / 전체면적 = Σ( 공간유형별면적 가중치 )/ 전체면적 2) 자연토양및자연지반의보전 1 평가지표

300 등급 등급기준 1급 자연지반녹지율 25% 이상 2급 자연지반녹지율 20% 이상~25% 미만 3급 자연지반녹지율 15% 이상~20% 미만 4급 자연지반녹지율 15% 미만 2 평가방법 자연지반녹지율 (%) = 자연지반녹지면적 ( m2 )/ 대지면적 ( m2 ) 100 (2) 일조 ( 빛환경 ) 1 평가지표등급등급기준 1급채광률 1.0 이상 2급채광률 0.8이상~1.0미만 3급채광률 0.6이상~0.8미만 4급채광률 0.6미만 채광율 = Σ( 방위별개구비 방위별가중치 유효개구율 ) 유효개구율 = 단순개구율 (10 / 세대평균전용면적 ) 방위별개구비 = 각방위별채광창면적 / 전체채광창면적 단순개구율 = 전체채광창면적 / 전체전용면적 < 방위별가중치 > - 남향의경우 = 대향동인동거리 (H)+ 방위별인동거리 (H) - 남서향및남동향의경우 = 대향동인동거리 (H)+ 방위별인동거리 (H) 동향및서향의경우 = 대향동인동거리 (H)+ 방위별인동거리 (H) 북동향및북서향의경우 = 대향동인동거리 (H)+ 방위별인동거리 (H) 북향의경우 = 대향동인동거리 (H)+ 방위별인동거리 (H) 평가방법 설계도서및시방서검토를통하여채광창면적비율및인동거리에따른방 위별가중치를계산하여최종등급산출

301 (3) 실내공기질 1) 실내공기오염물질저방출자재의적용 1 평가지표 등급 1급 2급 3급 등급기준 11점이상 ( 최종마감재점수 + 접착제점수 + 기타내장재점수 ) 8점이상 ~11점미만 ( 최종마감재점수 + 접착제점수 + 기타내장재점수 ) 5점이상~8점미만 ( 최종마감재점수 + 접착제점수 + 기타내장재점수 ) 최종마감재중포름알데히드및휘발성유기화합물저방출자재의벽체적용 : 2점 최종마감재중포름알데히드및휘발성유기화합물저방출자재의천장적용 : 1점 최종마감재중포름알데히드및휘발성유기화합물저방출자재의바닥적용 : 2점 접착제중포름알데히드및휘발성유기화합물저방출자재의벽체적용 : 1점 접착제중포름알데히드및휘발성유기화합물저방출자재의천장적용 : 1점 접착제중포름알데히드및휘발성유기화합물저방출자재의바닥적용 : 2점 최종마감재이외의기타내장재중포름알데히드및휘발성유기화합물저방출자재의벽체 ( 외벽제외 ) 적용 : 1점 최종마감재이외의기타내장재중포름알데히드및휘발성유기화합물저방출자재의천장적용 : 1점 최종마감재이외의기타내장재중포름알데히드및휘발성유기화합물저방출자재의바닥적용 : 1점 2 평가방법기준층단위세대에대한설계설명서, 기본설계도, 자재시방서및건축자재의오염물질방출량시험성적서등의검토 2) 단위세대의환기성능확보 1 평가지표

302 등급 등급기준 1 급 3 급 + 고성능외기청정필터및열교환기가설치된경우 2 급 3 급 + 고성능외기청정필터또는열교환기가설치된경우 3 급 단위세대에서시간당 0.7 회이상의환기횟수확보가가능한환기설비 ( 자연환기방식포함 ) 가설치된경우 급배기팬의종류및정격풍량 ( 환기회수 : 회 /h) 고성능외기청정필터의종류및집진효율 (%) 열교환기종류및열회수율 (%) 고성능외기청정필터및열교환기의경우, 단지내전체세대의 70% 이상이설 치된경우에한하여인정 2 평가방법 - 적용된환기관련설비및방식에대한설비설계시방서확인 - 단위세대에서시간당 0.7회이상의환기횟수확보가가능한환기설비 ( 자연환기방식포함 ) 가설치되어있을경우, 대상세대의체적을시간당공기교환량 ( 예 : 환기팬의정격풍량 ) 으로나눈값을환기횟수로인정 - 고성능외기청정필터의경우, 0.5μm이상의입자에대하여 90% 이상의집진효율이있는지여부에대한평가 - 열교환기의경우, 고효율기자재인증기준이상의열회수율확보가가능한지에대한평가 (4) 에너지성능 ( 열환경 ) 1 평가지표 등급 1급 2급 3급 등급기준에너지성능지표검토서평점합계가 81점이상이거나건물에너지효율 1등급수준인경우에너지성능지표검토서평점합계가 74점이상~81점미만이거나건물에너지효율 2등급수준인경우에너지성능지표검토서평점합계가 67점이상~74점미만이거나건물에너지효율 3등급수준인경우 4 급에너지성능지표검토서평점합계가 60 점이상 ~67 점미만인경우

303 2 평가방법 - 건축물의설비기준등에관한규칙제21조, 제22조의규정에의한에너지절약설계기준중에너지성능지표검토서에서산출된평점합계를통해에너지절약수준을평가 - 건물에너지효율등급인증에관한규정 ( 산업자원부고시제 호 ) 에의한건물에너지효율등급수준을통해에너지절약수준을평가 4. 생활환경등급 (1) 놀이터등주민공동시설 1 평가지표등급등급기준 1급 3등급의각항목별 1.1배이상 2급 3등급의각항목별 1.05배이상 1. 어린이놀이터 : 300m2 ( 시군지역 200m2 )+( 세대수-100) 1m2 ( 시군지역 : 0.7m2 ) 2. 경로당 : 40m2 +( 세대수-150) 0.1m2 ( 거실또는휴게실의면적 ) 3급 3. 영유아보육시설 : 20인이상 (500세대이상인경우는 40인이상 ) 시설규모 = 인수 4.29m2 4. 문고 : 33m2이상 2 평가방법세대수및주민공동시설면적기준 (2) 고령자등사회적약자의배려 1) 전용부분 1 평가지표 등급 등급기준 1 급각평가대상별 2 개항목이상만족 2 급각평가대상별 1 개항목만족 3 급각평가항목별현행법령의적용

304 평가대상 출입구 ( 세대문, 주호내문 ) 평가항목 1 출입구의유효폭 0.9m 이상 ( 일반욕실제외 ) 2 출입구의전후면유효거리 1.5m 이상확보 ( 일반욕실제외 ) 3 일상생활공간내단차가없는구조 (5mm 이하단차포함 ) 단차 4 발코니, 현관오름턱, 욕실출입구의단차는 60mm 5 문턱높이는 10mm 이하 특정욕실 특정침실 유니버설디자인부품 6 단변치수 1.5m 이상 ( 욕조폭치수제외 ) 7 비상콜버튼설치 8 침대측면에 1.5m 이상의활동공간확보 9 10m2이상의면적확보 10 조작이용이한문의손잡이설치 11 부엌, 수납공간등에유니버설디자인부품을 2개이상설치 특정욕실및침실이라함은사회적약자가사용가능한전용욕실및침실을 의미함 2 평가방법 - 주호내부설계시반영된설계방법및치수분석을통하여고령자등사회적약자를위한디자인성능평가 - 설계도면분석을통한사회적약자를위한디자인설계방법의적정성및적용여부평가 2) 공용부분 1 평가지표 등급 등급기준 1 급각평가대상별 2 개항목이상만족 2 급각평가대상별 1 개항목만족 3 급각평가항목별현행법령의적용

305 평가대상 평가항목 1 유효폭 0.9m 이상건축주출입문 2 전후면유효거리 1.5m 이상확보 3 건축물출입구 - 현관내외는동일한레벨 주출입구경사로 공용계단 * 공용복도 ** 4 경사로유효폭 1.5m 이상 5 경사로기울기 1/18 이하 6 계단및참의유효폭 1.5m 이상 7 유효폭 1.5m 이상 8 전면에 m 여유공간확보 승강기 9 출입구유효폭 0.9m 이상 10 유효면적은 m 이상 * 엘리베이터가설치된경우는공용계단폭 1.2m 적용가능 ** 계단실아파트의경우평가항목제외 2 평가방법 - 공용공간설계시반영된설계방법및치수분석을통하여사회적약자를고려한디자인성능평가 - 설계도면분석을통하여사회적약자를고려한디자인설계방법의적정성및적용여부평가 5. 화재 소방등급 1) 화재감지및경보설비 1 평가지표 등급 1 급 등급기준 아날로그감지기, 시각경보기및인터넷등을통한세대내상시감시시스템설치 2 급 CRT 일체형수신기및시각경보기설치 3 급 소방법규상의감지, 경보, 수신설비의설치 ( 차동식감지기, 정온식감지기, 연기식감지기, 경종, 싸이렌, P 형또는 R 형수신기등의감지및경보설비의설치등 )

306 2 평가방법 평면도, 단면도, 소방설비내역서, 내화구조내역서, 시방서및관련도서의 체크리스트에의한평가 2) 배연및피난설비 1 평가지표 등급 등급기준 1 급계단실의제연설비및전층복합형유도등또는피난유도선의설치 2 급계단실의제연설비및전층유도등설치 3 급 소방법규상의배연및피난설비의설치 ( 자연 / 기계식배연설비, 유도표지, 피난구유도등, 통로유도등등 ) 2 평가방법 평면도, 단면도, 소방설비내역서, 내화구조내역서, 시방서및관련도서의 체크리스트에의한평가 3) 내화성능 1 평가지표 등급 1 급 2 급 등급기준 건축법규상의내화구조에콘크리트피복두께 20mm 증가또는철골내화피복두께 10mm 증가적용 건축법규상의내화구조에콘크리트피복두께 10mm 증가또는철골내화피복두께 5mm 증가적용 3 급건축법규상의내화성능을확보한구조의적용 2 평가방법 평면도, 단면도, 소방설비내역서, 내화구조내역서, 시방서및관련도서의 체크리스트에의한평가

307 [ 별표 2] 주택성능등급평가시첨부도서 성능부문 성능범주 세부성능항목 성능범주별 필요서류 공통 경량충격음 - 공동주택바닥충격음차단구조인정및관리기준 ( 건설교통부고시제 호 ) 에서정하는방법에따라인정된인정서또는동고시제 26 조에서규정하는표준바닥구조의경우에는인정기관또는공인시험기관의시험성적서 소음관련등급 중량충격음 화장실소음 경계소음 가변성 - 공동주택바닥충격음차단구조인정및관리기준 ( 건설교통부고시제 호 ) 에서정하는방법에따라인정된인정서또는동고시제 26조에서규정하는표준바닥구조의경우에는인정기관또는공인시험기관의시험성적서 - 급 배수소음저감방법별설계도면및시방서, 수도꼭지, 변기등에대한저소음형입증서류, 배수관의차음대책수립또는저소음형배수관의사용여부를확인할수있는자료 - 설계도면 : 세대간경계벽의구조및두께를표기한도면 - 철근콘크리트구조이외의벽체구조의경우에는주택건설기준등에관한규정제 14 조제 1 항제 4 호및건설교통부고시제 호 ( 벽체의차음구조인정및관리기준 ) 에따라차음구조로인정을받은인정서 ( 해당벽체의인정용시험성적서포함 ) - KS F 2862 에의해평가한평가결과 - 바닥구조평면도 ( 기준층 ), 면적표, MC 중심선도, 창호도 설계개요서, 배치도, 평면 도, 단면도등공통도서 구조관련등급 수리용이성 ( 리모델링및유지관리 ) 전용부분 공용부분 - 계통도 / flow Diagram, 시방서, 전기및기계설비도면 - 계통도 / flow Diagram, 시방서, 전기및기계설비도면 내구성 공사계획서, 공사시방서등

308 성능부문 성능범주 세부성능항목 필요서류 성능범주별 공통 조경 ( 외부환경 ) 일조 ( 빛환경 ) 외부공간및건물외피의생태 - 생태면적률산정도면적기능 자연토양및자연기반의보전 - 자연지반녹지구적도 - 창호상세도, 창호성적서, 단지배치도, 채광율산출계산서 실내공기오염물질저방출자재의적용 - 시공계획서, 자재시방서, 건축자재의 HCHO 및 TVOC 방출량시험성적서 ( 환경표지 ( 마크 ) 인증서등 ) 환경관련등급 실내공기질 에너지성능 ( 열환경 ) 놀이터등주민공동시설 단위세대의기성능확보 환 - 적용된환기관련설비에대한설비설계시방서확인 - 단위세대에서시간당 0.7 회이상의환기회수확보가가능한환기설비가설치되어있을경우, 대상세대의체적을시간당공기교환량 ( 예 : 환기팬의정격풍량 ) 으로나눈값을환기회수로인정 - 고성능외기청정필터의경우, 0.5μm 이상의입자에대하여 90% 이상의집진효율이있는지여부에대한평가 - 열교환기의경우, 고효율기자재인증기준이상의열회수율확보가가능한지에대한평가 - 에너지절약계획서 ( 단열재명세, 창호상세도및명세, 보일러명세등포함 ) 또는건물에너지효율등급예비인증서 - 기본설계도 설 계 개요서, 배치도, 평면도, 단면도 생활환경등급 고령자등사회적약자의배려 전용부분공용부분 - 창호상세도 ( 주호출입문, 주호내출입문 ), 욕실세부상세도및전개도, 유니버셜디자인부품시방서 - 건물출입문상세도, 코아상세도 ( 복도, 계단, 엘리베이터 ) 화재 소방등급 화재 소방 화재감지및경보설비 배연및피난설비 내화성능 - 평면도, 단면도, 소방설비내역서, 내화구조내역서, 시방서

309 [ 별표 3] 주택성능등급인정절차