2017 년부동산시장전망 딜로이트안진회계법인 Financial Services Industry Real Estate Sector Leader 이형전무 February 2017
2017 부동산시장전망 거시경제 한국경제는순환기의확장국면을지나 L 자형장기저성장의모양새를나타내고있다. 2016 년 GDP 성장률은 2.7% 로 2014 년의 3.3% 이후 2 년간 2% 중반에서형성되고있으며, 2017 년에는 2.5% 의경제성장률을기록할것으로예상된다. 기업구조조정및가계부채로인해내수경기하락의가능성이존재함과동시에 2017 년대선및미연방은행과트럼프행정부의정책의기조에따라변동가능성이높으며, 한국경제는순환기의확장국면을지나 L 자형장기저성장의모양새를나타내고있다. 건설투자는연간약 11% 를기록하며큰증가를보였지만주택수주, 착공면적등선행지표약화와정부의 SOC 투자예산축소로미루어볼때증가세가점차감소할것으로보인다. 건설투자가작년의경제성장률을견인했으나성장이더딜것으로전망되고있으며, 2016 년 4 분기에는 1.7% 로내려앉으며앞으로부동산가격상승세둔화와맞물려큰성장을기대하기어려울것으로예상된다. < 한국 GDP 성장률 > 8.0% 6.5% 전년대비증감 경제성장률 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% -2.0% -4.0% 3.7% 2.3% 2.9% 3.3% 2.6% 2.7% 2.5% 2.8% 2.5% 2.2% 0.6% 0.4% 0.1% 0.2% '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 '20(F) '25(F) -1.4% -0.7% -0.1% -2.8% < 주요지출항목별연간성장률추이 > 20 2011~2015 2016 6.8% 3.1% 건설투자 ( 16) 11.4% 1.4% 15 10 11% 1 분기 2 분기 3 분기 4 분기 5 - (5) Source : Deloitte Intellinet, 2016 년 4/4 분기및연간국내총생산속보 ( 한국은행, 2017.01), 한국은행경제통계시스템 2017. For information, contact Deloitte Anjin LLC 2
금리 2 월 14 일미연방준비제도의장인재닛옐런의의회연설이금리인상을시사하는것으로보이며한국은행의좌고우면 ( 左顧右眄 ) 이계속되고있다. 국내기준금리는 8 개월째 1.25% 로동결중이다. 해외주요투자은행들은 2017 년도에한국은행이기준금리를 1% 까지, 특히모건스탠리는최대 0.5% 까지인하할것이라고전망하고있으며, 내수심리가위축되고경제성장악화가확실시되는상황에서한국은행이금리를더욱낮출것으로예상된다. 하지만 2 월 14 일미연방준비제도의장인재닛옐런의의회연설이금리인상을시사하는것으로보이며한국은행의좌고우면 ( 左顧右眄 ) 이계속되고있다. 물가상승률이 2% 대를기록한것은미국시장이이전보다회복했다는증거임을밝히면서 3 월금리인상가능성을열어두었고, 현재 0.66% 으로형성되고있는미국금리는 2017 년에 3 차례정도조정이있을것으로예상된다. 국내주택담보대출금리는 2012 년 5% 의정점을찍었지만저금리기조에따라 3% 까지하락하였고, 2017 년 1 월금리상승에대한불안과주택거래둔화로대출금리가오름과함께주택담보대출금리가소폭상승하였다. < 금리변동추이 > 3.5 기준금리 % 6% 주택담보대출 3 5% 5% 2.5 2 1.5 4% 3% 3% 1 0.5 1.25% 2% 1% 0 11.01 12.01 13.01 14.01 15.01 16.01 17.01 0% 11.01 12.01 13.01 14.01 15.01 16.01 17.01 6% 5% 4% 미국기준금리 3% 2% 1% 0.66% 0% -1% '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17-2% Source : 한국은행경제통계시스템 2017. For information, contact Deloitte Anjin LLC 3
가계 가계소득증가율은최근몇년간큰폭으로떨어져 2016 년 4 분기기준으로 0.7% 로곤두박질쳤으며이에한계소비성향도 71.9% 까지떨어졌다. 가계부채가 1,300 조원에이르고있으며이는삼성전자의자산규모인 1,000 조원을훌쩍뛰어넘는수치이다. 박근혜정권초기에부동산경기부양을위한정책을시행함에따라 2012 년 1 분기기준 916 조원이었던가계부채가 2016 년 3 분기기준으로 1,300 조원까지급상승하였다. 가계의처분가능소득대비부채상환지출의비율은 2016 년 3 분기기준으로 42% 까지달성하였는데이는가계가 100 만원을쓸수있다면그중에 42 만원은부채를위한원리금상환과이자비용으로지출된다는의미이다. 가계소득증가율은최근몇년간큰폭으로떨어져 2016 년 4 분기기준으로 0.7% 로곤두박질쳤으며이에한계소비성향도 2010 년에 77.3% 였지만 6 년만에 71.9% 까지떨어졌다. 이는곧내수의한계, 향후국가성장의제약을의미한다. < 가계부채및부채상환지출비율추이 > 가계부채규모 ( 조원 ) ( 우 ) 가처분소득대비부채상환지출비율 ( 좌 ) 44.0% 42.0% 40.0% 38.0% 36.0% 34.0% 32.0% '11.1Q '12.1Q '13.1Q '14.1Q '15.1Q '16.1Q(F) 1,400 1,300 1,200 1,100 1,000 900 800 700 < 가계소득증가율 ( 전년동기대비 )> 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 0.70% 1% 0% 11.1Q 12.1Q 13.1Q 14.1Q 15.1Q 16.1Q % 78 77.3 < 한계소비성향 > 75% 71.9 72 % 69 % '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 Note : (*) 평균소비성향 : 가계소득중지출에사용되는비중 (**) 이러한상승세는가계소득의정체, 전월세난의심화, 주택담보대출의증가때문으로분석되고있음 Source : 금융안정보고서 (2016.12, 한국은행 ), 2015, 2016 년분기별, 연도별가계동향 ( 통계청 ) 2017. For information, contact Deloitte Anjin LLC 4
부동산정책 지금까지전국아파트변동률은총선과대선이슈가있을때에큰폭으로변화하였으며, 내년대선의공약들은주거복지와안정에관한공약들이주를이루고있다. 2016 년말이후, 정치권의큰스캔들과예측하지못한트럼프의당선은한국의금융시장과부동산시장에서가장큰이슈가되고있다. 2017 년대선시기가앞당겨질것으로예상되는가운데대선후보인문재인, 이재명, 심상정후보는부동산보유세인상을공약으로제시하고있다. 지금까지전국아파트변동률은총선과대선이슈가있을때에큰폭으로변화하였으며, 내년대선의공약들은주거복지와안정에관한공약들이주를이루고있다. 실제일부시장의열기가식지않고있어투기과열지구지정, LTV 와 DTI 강화, 전월세상한제도입등의정책들이물망에오르고있으나뉴스테이등임대주택공급의확대와은행권집단대출잔액을규제하여집값의안정적상승을도모하려는기조는현정부의정책과큰차이가없을것으로예상된다. < 전국아파트매매가격변동추이 > 30% 25% 20% 15% 02.12 16 대대선 04.04 17 대총선 07.12 17 대대선 08.04 18 대총선 12.12 18 대대선 12.04 19 대총선 16.04 20 대총선 10% 5% 0% -5% '1 '2 '3 '4 '5 '6 '7 '8 '9 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16-10% < 뉴스테이공급계획 ( 리츠인허가기준 )> ( 단위 : 평 ) 3 2.6 2.5 2 2 120 115 < 은행권집단대출잔액 > ( 단위 : 조원 ) 115.5 112.8 1.5 1.4 110 1 0.5 105 104 104.6 100.6 101.5 0 '15 '16 '17 100 '12 '13 '14 '15 16.2 월 16.3 월 Note : (*) 집단대출 : 분양아파트나재건축, 재개발아파트입주자및입주예정자를대상으로집단적으로취급되는대출 Source : 국토교통부, 한국감정원 (R-ONE), 한국은행 2017. For information, contact Deloitte Anjin LLC 5
부동산공급과미분양 건설산업연구원에따르면 2015~2016 년에공급된물량은 97 만 5,000 여가구이며 2017 년한해동안 37 만가구의입주물량이쏟아져나올것으로예상된다. 건설산업연구원에따르면 2015 년 ~2016 년에공급된물량은 97 만 5,000 여가구이며 2017 년한해동안 37 만가구의입주물량이쏟아져나올것으로예상된다. 이처럼입주물량이증가할경우미입주와미분양도덩달아증가하여집값이하락할확률이높아진다. 2017 년부터는인허가물량은감소하겠으나적정수요인한해 28 만여가구의물량을넘어섰기때문에초과공급을해소할방안을구하는것이관건이나전세가가매우높기때문에매매로전환하려는수요가충분하다는견해도공존한다. 전국의준공후미분양물량은 1 만호가남아있어전체주택시장에부담으로작용할우려가있으며분양열기에힘입어미분양아파트가줄어드는경향을보이지만본격적인금융규제와정국혼란으로인한불확실성등악재가많이남아있어서전국의미분양주택이지속적으로감소세를보일지는미지수이다. 50 40 < 주택신규공급 ( 재고 + 입주예정 ) 추이 > 수도권비수도권전국 37 ( 단위 : 만세대 ) 42 30 20 25.5 10 0 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 '19 100 < 주택건설인허가추이 > 민간공공주택건설실적 ( 단위 : 천세대 ) 80 60 15 년 : 76.5 만세대 16 년 : 72.6 만세대 17 년 : 55 만세대 40 20 15.01 16.01 Note : 수도권 서울, 경기, 인천 / 비수도권 전국단위자료에서수도권자료를제외. Source : Reps 2.0 ( 부동산 114), 한국감정원 (R-ONE), 국토교통부, 건설산업연구원 2017. For information, contact Deloitte Anjin LLC 6
< 미분양주택 ( 아파트 ) 추이 > ( 단위 : 만세대 ) 수도권수도권외전국 20.0 16.0 12.0 8.0 4.0 0.0 6.2 4.0 3.1 2.1 3.1 2.0 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 5.6 3.9 1.8 16 < 준공후미분양주택 ( 아파트 ) 추이 > ( 단위 : 만세대 ) 6.0 수도권수도권외전국 4.5 3.0 1.5 1.6 1.1 1.0 0.0 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 16 Note : (*) 수도권 : 서울, 경기, 인천 (**) 준공후미분양주택 : 사용검사후에도분양되지않는주택 Source : Reps 2.0 ( 부동산 114), 국토교통통계누리, 한국감정원 (R-ONE) 2017. For information, contact Deloitte Anjin LLC 7
아파트매매가 종합아파트매매가격상승은재건축이주도한것으로보이며전국평균재건축아파트매매가격은평당 2,521 만원으로전년대비 12.9% 가량상승한것으로나타났고, 2016 년전국아파트매매가격은약 1,044 만원 / 평수준이며최근 3 년간증가추세를보이고있다. 2015 년부터수도권아파트매매가는금융위기이전수준을회복하였고전국아파트매매가는전년대비약 4.92% 상승하였으며, 수도권아파트매매가격의상승률이수도권외지역의아파트매매가격상승률보다약 3% 가량높은것으로나타나고있다. 아파트매매가격상승은재건축이주도한것으로보이며전국평균재건축아파트매매가격은평당 2,521 만원으로전년대비 12.9% 가량상승한것으로나타났고, 2016 년전국아파트매매가격은약 1,044 만원 / 평수준이며최근 3 년간증가추세를보이고있다. 전국평당아파트분양가는 1,052 만원으로형성되고있으며 2015 년의평균가인평당 987 만원과비교해 55 만원상승하였다. 수도권은재개발, 재건축및택지지구아파트중심으로물량이공급되며분양가격상승을주도했다. 1,500 < 아파트매매가추이 > 수도권비수도권전국 ( 단위 : 만원 / 평 ) 1235 1309 1,000 500 0 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% -5.00% 920 941 906 905 936 995 700 1044 720 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 전국수도권비수도권 5.99% 4.92% '11 '12 '13 '14 '15 '16 2.86% < 아파트분양가추이 > ( 단위 : 만원 / 평 ) 수도권비수도권전국 1,350 1,150 950 750 550 350 1,369 1,230 1,116 1,052 1,044 840 987 730 892 869 '12 '13 '14 '15 '16 '17 Source : Reps 2.0 ( 부동산 114) 2017. For information, contact Deloitte Anjin LLC 8
부동산경기전망설문조사 순환싸이클조사에서우리나라부동산시장이현재후퇴기 (47.96%) 에있다는의견이가장많았다. 2017 년상반기부동산경기상황에는가계부채, 금리등실물자산지표변화가가장중요한변수로여겨지고있으며, 다음으로는대선, 즉각종부동산정책이어떻게변화할것인지와입주물량, 대외경제여건등이주요변수로써평가받고있다. 또한순환싸이클조사에서는우리나라부동산시장이현재후퇴기 (47.96%) 에있다는의견이가장많았으며, 부동산매매가격전망설문조사에서는보합 (46.27%) 의의견이우세했지만전년보다상승전망이 2%p 감소하고하락전망이 2%p 증가하고있어전반적으로조정기에진입할것으로예상된다. < 부동산경제순환사이클설문조사 > 1.02% 12.24% 15.31% 23.47% 47.96% 상승기호황기후퇴기침체기회복기 2017년상반기부동산경기주요변수 17년상반기주요변수 비율 가계부채, 금리등국내실물자산지표변화 27% 주택담보대출, 청약등정부의규제지속여부 20% 2017~2018 아파트입주물량증가 19% 글로벌경기회복등대외경제여건 18% 선거등정치이슈 8% 전세에서월세로의임대차시장트렌드변화 6% 민간임대시장 ( 뉴스테이 ) 활성화 1% 상승 / 하락을예상하는이유 < 부동산매매가격전망설문조사 > 25.66% 46.27% 28.07% 상승하락보합 17년주택매매가격상승응답자견해 비율 매매전환의수요증가 37.61% 분양시장활성화 22.65% 강남권재건축투자 17.52% 저금리기조유지 14.17% 실물경기회복 4.27% 17년주택매매가격하락응답자견해 비율 대출심사강화, 금리상승 35.94% 거시경제회복불투명 22.27% 주택공급과잉 19.53% 채무상환능력저하 10.55% 정부규제강화 5.86% 정치불확실성 5.86% Source : 한국감정원 (R-ONE), 2016 년상반기부동산시장전망조사보고서 ( 부동산 114 리서치센터 ), 젠스타오피스전망 (2017~2020) 2017. For information, contact Deloitte Anjin LLC 9
결언 인더스트리포커스 41 호 (2017. 2) 거시, 미시불확실성커져부동산전망안개속 주택시장은조정기를맞이하고, 상업용부동산, 토지시장은선별적으로상승가능성존재 저성장지속, 가계부채증가, 주택대출금리인상및원리금상환규제등거시지표와부동산공급과잉으로인한미분양증가등을고려시주택시장은조정기를맞이할것으로전망된다. 대선정국에맞물려도심재정비사업활성화, 각종지역개발사업들이추진될전망이어서지역별로는토지가격이상승할가능성도있다. 그리고글로벌기관투자가들은한국시장에대해여전히매력을가지고있어오피스, 물류, 호텔등상업용부동산시장은여전히투자수요가꾸준히있을것으로전망된다. 2017. For information, contact Deloitte Anjin LLC 10
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