작성일 : 2011.10 서초동신축부지 70 매입제안서 원 빌딩부동산중개 www.wonasset.com 서울시강남구신사동 563-19 번지 W 빌딩 Tel)02 512 8850 Fax)02 512 8820
목 차 1. 물건개요 2. 임대내역 3. 지번도 4. 토지이용계획 5. 지구단위계획결정도 6. 예상건축개요 10. 주변매매진행물건 11. 관련기사 12. 스캔자료 1 13. 스캔자료 2 14. 스캔자료 3 15. 컨설팅의견 7. 예상임대수익 8. 주변평당임대가 9. 매매사례비교 page 1
물건개요 주소 토지정보 건물정보 금액정보 대지면적 231.60 m2 (70.06 평 ) 용도지역 공시지가 ( 평당 ) 공시지가 ( 합계 ) 도로너비 일반상업지역 3,339 만원 233,916 만원 8m 연면적 272.99 m2 (82.58 평 ) 층수지하 1 층 / 지상 2 층 준공연도 1981.09.23 주차방식 / 대수 승강기 보증금 월 서울시서초구서초동 1699-4 세 관리비 연수익률 건물가격 토지가격 총매매가격 없음 없음 건물주직영해당사항없음. 없음 70.06 평 X 평당 4,996 만원 = 350,000 만원 35 억원 page 2
임대내역 ( 단위 : 만원 ) 층용도보증금월세관리비만기 지하 1 주택 1 층주택 건물주직영사용중 즉시명도가능 2 층주택 * 매도자명도조건으로즉시신축가능. page 3
지번도 263m page 4
토지이용계획 page 5
지구단위계획결정도 -지구단위계획구역으로단독개발할수있는이면도로의필지는현재없으며, 본건물은지구단위계획지역지정전에건축허가를득한건물로 2013년2월까지신축가능하다.( 허가받은연면적, 높이이내로구조변경및용도변경이가능하다 ) page 6
예상건축개요 ( 단위 :py) 층 / 건축면적 용도 옥탑층 5.11 평기계실 ( 연면적제외 ) 3.2m 대지위치 서초동 1699-4 7F 40.97 평고시텔 (13룸) 3.1m 대지면적 70.05 평 6F 40.97 평고시텔 (13룸) 3.1m 용도지역 일반상업지역 5F 40.97 평고시텔 (13룸) 3.1m 규모 지하 2 층 / 지상 7 층 4F 40.97 평사무실 3.1m 건축면적 40.97 평 3F 40.97 평사무실 3.1m 건폐율 58.49 평 ( 법정 60%) 2F 40.97 평소매점 3.1m 용적율 406.50%( 법정 630%) 1F 38.93 평소매점 3.8m 지상층면적 284.75 평 ( 옥탑제외 ) B1 53.04 평일반음식점 3.9m 지하층면적 106.08 평 B2 53.04 평기계실, 전기실, 정화조 3.0m 연면적 391 평 * 고시텔전용평수약 2.5 평기준 위예상건축개요는건축허가를받은설계에따라구성하였습니다.( 사진자료 1 참조 ) page 7
예상임대수익 ( 단위 : 만원 ) 용 도 임대평수 평당임대가 전세금 보증금 월세 관리비 지하1층 일반음식점 61.69 400 24,676 4,935 296 93 1층 소매점 45.28 900 40,752 8,150 489 68 2층 소매점 47.65 500 23,825 4,765 286 71 3층 사무실 47.65 450 21,443 4,289 257 71 4층 사무실 47.65 450 21,443 4,289 257 71 5층 고시텔 (13룸) 47.65 1,300 650 6층 고시텔 (13룸) 47.65 1,300 650 7층 고시텔 (13룸) 47.65 1,300 650 392.87 30,328 3,536 375 * 산출조건 ( 단위 : 만원 ) * 고시텔임대료산출조건 ( 단위 : 만원 보증금환산이율 20.00% 월세전환이율 1.50% 룸당월세 관리비평당 ( 만원 ) 1.5 룸당보증금 * 위임대료는인근부동산에서협조를구해작성한것으로실제수익과다소차이가있을수있습니다. 예상수익율 금액 ( 단위 : 만원 ) 1매매가격 2건축비 350,000 136,801 평당건축비 350 * 연면적 390.86 평 3취등록세 16,100 4.60% x 1 4총투자금액 5보증금 6대출원금 502,901 30,328 1 + 2 + 3 승계가능시 or 근저당설정시 7실투자액 472,573 4-5 8월이자 0 연이율 : 0% ( 대출시금리에따라변동가능 ) 9월임대료수익 3,536 월수익금 10관리비수익 262 관리비의 70% 수익으로간주 11보증금운용수입 101 보증금 x 연금리 4% 12월수익금합계 3,899 9 + 10 + 11 13연총수익금 46,790 12 X 12개월 연수익율 9.90% 13 7 X 100 비고 100 50 위예상임대수익은각종세금및금융비용이포함되어있지않은개괄적인내용임. page 8
주변평당임대가 SITE ( 단위 : 만원 ) 준공연도 :2004.08.17 준공연도 :1992.04.13 준공연도 :1995.04.01 층업종평평당임대가 ( 만원 ) 지하 1 층기파랑 (Bar) 40 229 1 층사랑방 25 968 2 층정원 36 351 3 층명바둑 25 466 층업종평평당임대가 ( 만원 ) 지하 1 층기와집순두부 120.3 415 101 호어부가 89.83 667 201 호사무실 29.95 322 층업종평평당임대가 ( 만원 ) 지하 1 층한국무용연구회 37.51 325 1 층이데아아카데미 39.85 1,171 2 층키즈에셋 41.97 556 주변임대비교건물들은준공연도가많게는 19 년에서최소 7 년의노후된건물로신축건물일경우보다높은임대료를충분히받을수있을것으로예상됨. page 9
주변매매사례비교 SITE 주변매매사례 주변매매사례 주변매매사례 본물건 주소서초동 1698-6 용도지역 제 3 종일반주거지역 대지 138.97 평 건 물 424.35평 평당가격 ( 대지 ) 4,429만원 평당가격 ( 건물 ) 없음 총매매가 31 억 비고 2007.08.09 매매 주소서초동 1713-2 용도지역 제 3 종일반주거지역 대지 100 평 건 물 352.95평 평당가격 ( 대지 ) 5,595만원 평당가격 ( 건물 ) 약 3억5,200만 (352평*100만원) 총매매가 59 억 5 천만원 비고 2011.03.31 매매됨. 주소서초동 1698-7 용도지역 제 3 종일반주거지역 대지 113 평 건 물 434.51평 평당가격 ( 대지 ) 5,204만원 평당가격 ( 건물 ) 약 8억7000만 (435평*200만원) 총매매가 67 억 5 천만 비고 2008.05.29 매매됨. 주소서초동 1699-4 용도지역일반상업지역 대지 70.06 평 건물 82.58 평 평당가격 ( 대지 ) 평당가격 ( 건물 ) 총매매가 5,138 만원 없음 36 억 도로 12m 도로 8mx6mx4m 도로 12m 도로 8m 본물건은일반상업지역으로교대역인근의 3 종일반주거지역의가장최근의매매사례대비토지평당가격이약 11% 저렴하다. 일반상업지역으로 3 종일반주거지역보다투자가치가높다. page 10
관련기사 변호사만 2737 명 역시법조타운 법원 학교 기업 술집이공존하는서초동법조타운 1995년대법원이전으로 ' 타운완성 ' 행정 가정법원은내년말양재동으로교대역중심으로분위기 4 등분돼 법원대각선쪽엔대학과초등학교가사법개혁추진위의대검중수부폐지안으로검 정 ( 檢 政 ) 갈등의초점이된곳, 서울서초동법조타운분위기는근엄했다. 벚나무꽃비가뿌려진늘솔길 ( 법원과검찰청사이산책길 ) 정경과어울리지않게그곳방문객의표정경직도는국민평균치를훨씬넘어보였다." 마누라가 4000만원 ( 사기 ) 당해서여기왔다니까." " 그사건조회좀해보라고!" 25일중앙지방법원앞, 두툼한서류봉투에팔짱을낀이들이성마른사연들을휴대전화에쏘아붙이며분주히오간다. 대법원 대검찰청 서울고검 서울중앙지검 서울고법 서울중앙지법 서울 SITE 행정법원 서울가정법원이좌우부채꼴로이어진이곳은 1980년대후반부터이전이시작돼 1995년 12월대법원이오면서 ' 법조타운 ' 으로완성됐다. 법조타운 사철탕집과패스트푸드점, 구식다방과스타벅스가공생하는묘한노소동락 ( 老少同樂 ) 은법조타운주변상권의특징이다. 지하철서초역 (2 호선 ) 교대역 (2 3 호선 ) 이있는교통요지라대학 학원 기업 금융기관까지몰려있지만, 교대역 ( 동서서초대로, 남북의우면로 ) 을중심으로분위기가사등분된다는점이특색이다. 서울교대 대성학원 교대부초등이있는법조대각선구역 ( 동남쪽 ) 은젊고어리다. 삼풍아파트등주거지가있고, 지난해 1 월들어선직원 1500 명의 KT 올레캠퍼스등직장인이많은법원맞은편구역 ( 동북쪽 ) 은대체로차분하다. 주민조모 (44) 씨는 " 법조타운주변아파트주민중엔법조계인사가많고안정적인기업임원 자영업자가다수여서이웃 학부형으로어울려테니스 등산등동호회활동을즐긴다 " 고말했다. 법조타운에서서초대로넘어맞은편 ( 서남쪽 ) 서울남부터미널로향하는구역은단란주점 모텔이있는유흥가로통한다. 교대역사방어디건변호사사무실간판이그득하다. 대한변협회원변호사 1 만 915 명중서울은 7872 명이고, 법조타운일대활동변호사는 2737 명으로전국의 25%, 서울의 35% 가밀집돼있다. " 각급학교와대입 편입학원이많아안들어온외식체인점이없다 " " 여성법조인이늘어선지와인바나각국요리전문점이따라늘었다 " 고주민들은말했다. 법조타운에서서쪽으로프랑스분위기의서래마을, 동쪽으로젊고활기가넘치는강남역유흥가와비교해 " 특색없이어정쩡하다 " 고말하는이들도있다. 네구역중법조타운구역 ( 서북쪽 이하교대역기준 ) 은숙연하다. 2002 년사법연수원이일산으로옮긴뒤젊은연수원생들에기댔던술집이확줄었다고한다. 현법조단지는과포화상태라행정법원 가정법원을내년말양재동으로떠나보낸다. 법원출입문앞에선특정판사를비난하는섬뜩한문구를적은피켓을든 1 인시위가벌어지고있다. 법원관계자는 "1 인시위와현수막은여기서연중내내볼수있다. 법관은판결로말하는거고내쫓을수도없어외면하고다닌다 " 고말했다. 법조타운구역에선개명 ( 改名 ) 상담 친자확인 ( 유전자검사 ) 녹취 속기 공증 소송대행을광고하는간판이자주눈에띈다. 어르신들이많아선지거리좌판에서돋보기를팔고, 다방 이발소간판도흔하다. 직장인손찬수 (44) 씨는 " 서울강남에서여기만큼다방이많은곳은없는것같다 " 고말했다. 다방은중년이상이주류고끽연의자유가보장돼편하지만, 소송관계자 브로커들의성가신얘기가들리는게흠이라고일대직장인들은말한다. page 11
사진자료 1 설계개요 / 면적개요 page 12
사진자료 2 건축허가신청서처리알림 건축허가동의여부통보서 page 13
사진자료 3 정면도 좌측면도 page 14
컨설팅의견 장점 ü 교대역인근매매사례대비약 11% 저렴하며, 매매진행물건대비약 25% 저렴하게진행중인물건이다.(P10,11 참고 ) 16% = 약 565 만원 X 대지평수 = 차익약 565 만원 X 70.06 평 = 약 4 억원저렴 ü 교대역 (2 호선,3 호선 ) 에서 263m 거리에위치하고있어교통이편리하며, 법조타운인근으로 법조계관련사무실임대수요많은지역으로공실걱정이없다.(p12 참고 ) ü 현재건폐율 :58.49% 용적률 :406.50% 지하 2 층지상 7 층연면적 391 평규모로건축허가득한상태로 2013 년 2 월까지 단독개발할수있는희소성있는대지이다. (P6 참고 ) ü 현재건축허가득한연면적, 높이이내에서구조변경및용도변경이가능하다. ü 신축시약 9% 이상의임대수익을기대할수있다.(P8 참고 ) 25% = 약 1,300 만원 X 대지평수 = 차익약 1,300 만원 X 70.06 평 = 약 9 억 1,000 만원저렴 단점 ü 현재는주택으로신축을해야만수익이발생한다. page 15