Service No.1 To Create New Value in Company Operations Office Market Report www.serveone.co.kr 2011. 2 nd Quarter Office Market Report 2011. 2 nd Quarter 110-062 서울특별시종로구신문로 2 가 92 LG 광화문빌딩 TEL _02-6924-5654 FAX _02-6924-5777
Company Overview Office Market Report 2011. 2 nd Quarter ( 주 ) 서브원현황 CONTENTS 회사명 : 주식회사서브원 대표이사 : 박규석 종업원수 : 1,897명 (2011년 6월 30일기준 ) 자본금 : 250억원 매출액 : 3조 8천억원 (2010년기준 ) 부동산관리규모 : 146개동 (12,123,770m2) - 오피스 62개 (2,455,610m2) - 연구시설 13개 (697,303m2) - 공장및물류, 통신시설등 71개 (8,970,857m2) 사업분야 - 자산관리서비스 - 임대차및부동산매입 매각서비스 - 리서치서비스 - 부동산컨설팅서비스 - 투자자문서비스 - 빌딩안전진단 - 빌딩경영관리서비스 - BTL/BTO 운영 관리사업 - 에너지사업 - 리모델링서비스 - 오피스, 공장, 연구시설건설및 CM - 리조트소유및운영 ( 골프장, 스키장, 콘도 ) - MRO구매아웃소싱서비스 Contact Point 주소 : 서울특별시종로구신문로2가 92 LG광화문빌딩 문의전화 : 02) 6924-5654 E-mail : reindeer@serveone.co.kr Website : www.serveone.co.kr 2011. 2 nd Quarter 서브원현황 2 경제동향 4 SUMMARY 5 권역별분석 6 1. 도심권역 (CBD) 2. 강남 송파권역 (KBD) 3. 여의도 마포권역 (YBD) 4. 서울기타권역 5. 분당권역 6. 종합분석 조사개요 12 서울및분당권역개요 지방오피스시장 14 지방오피스시장개요및분석 매입매각동향 15 1. 매매사례현황 2. 매매사례분석 부동산간접투자시장 17 1. 부동산펀드현황 2. 부동산펀드분석 3. REITs 현황 부동산정책변화 20 부동산개발동향 21 LG 경제연구원 22 전세감소의경제적의미 부동산칼럼 30 대기업신사옥입지가주변오피스임대료에미치는영향 서브원뉴스 32 TPS 활동 33 주요관리대상 34 PM 서비스제공빌딩 BTL, BTO 관리현황 FM 서비스제공주요빌딩현황 임대안내 (Leasing Information) 36 Office Market Report
경제동향 SUMMARY 경제성장률 [ 경제성장률추이 ] 권역별종합정보 [ 서울시권역별종합정보 ] 11. 1Q 국내총생산 (GDP) 은전기대비 1.3%( 전년동기대비 4.2%) 상승하며양호한성장세를보인것으로나타남. 생산측면에서는건설업이부진하였으나, 금속및전기전자를중심으로한제조업이큰폭으로증가함. 지출측면에서는설비투자와건설투자는줄었으나, 재화수출의증가세가확대됨. 2011 년하반기국내경제는물가불안및소비심리위축등부정적영향으로인해성장률이상반기대비둔화될것으로예상됨. < 자료출처 : 한국은행, LG 경제연구원 > 11. 2Q 서울지역평균공실률은 1Q 대비 0.3%p 하락한 3.5% 를기록함. 서울주요권역대형빌딩을중심으로공실이해소되면서평균공실률이하락한것으로조사됨. KBD 에서는강남대로, 테헤란로의대형빌딩을중심으로공실이해소된반면, 이면도로의소형빌딩공실은오히려증가한것으로조사되어권역내입지와등급에따라시장이분리되는모습을보임. 11. 2Q 서울지역평균환산임대가는 1Q 대비 0.2% 상승한 85.4 천원으로조사됨. 대부분의빌딩에서기준임대료와관리비를동결한것으로조사되어전반적으로큰변화는없는것으로나타남. ( 단위 : 천원 /3.3 m2, : 11. 1Q 대비상승, : 11. 1Q 대비하락, - : 변동없음 ) 구분 공실률 환산임대가 서울평균 3.5% (0.3%p ) 85.4 (0.2% ) CBD 3.5% (0.3%p ) 99.3 (0.2% ) KBD 4.3% (0.4%p ) 90.2 (0.2% ) YBD 1.6% (0.7%p ) 69.1 (0.1% ) 서울기타 3.6% ( - ) 66.8 (0.3% ) [ 서울시등급별종합정보 ] ( 단위 : 천원 /3.3 m2, : 11. 1Q 대비상승, : 11. 1Q 대비하락, - : 변동없음 ) 금리 & CPI 증감률 11. 6 월소비자물가지수는전년동월대비 4.4% 상승한 120.6(2005=100) 으로, 이는지난 1 월이후 6 개월연속 4% 대성장을보인것임. [ 금리 / CPI 증감률추이 ] 서울지역등급별공실률은 Prime, A 등급을중심으로모든등급에서하락한것으로조사됨. 등급별환산임대가는 B, C 등급을중심으로소폭상승했으나, Prime, A 등급에서는거의변화가없는것으로나타남. 구분 공실률 환산임대가 Prime 2.4% (0.8%p ) 122.9 ( - ) A 2.4% (0.5%p ) 95.4 (0.1% ) B 3.0% (0.2%p ) 84.3 (0.6% ) C 4.8% (0.2%p ) 71.4 (0.3% ) 과거에는물가상승률이농산물, 석유류등공급측요인에주로기인했으나 5~6 월물가상승률은가공식품, 외식비등수요측요인의영향이확대됨. 향후휴가철을맞이한서비스요금상승및하반기공공요금인상으로물가불안은지속될것으로예상됨. < 자료출처 : 한국은행 ) TRANSACTION ISSUE [ 주요매매사례 ] 11. 2Q 서울지역주요오피스빌딩거래는 12 건이있었으며, 총거래면적은 229,287 m2임. 중대형빌딩에대한펀드와리츠를통한투자목적의거래가두드러졌던것으로조사됨. 특히투자목적거래는모두펀드나유동화자산의인수로이루어짐. 권역 빌딩명 거래면적 (m²) CBD M 플라자 ( 구신원명동빌딩 ) 27,823 KBD 경암빌딩 26,839 YBD 하나증권빌딩 49,299 서울기타서울이동통신사옥 34,598 자세한사항은 15p 참조 경기동행및선행지수 현재의경기상황을나타내는경기동행지수 ( 동행지수순환변동치 ) 는 11. 5 월기준전월대비 0.3%p 상승한 100.2 을기록해, 1 월이후 4 개월만에반등하는움직임을보임. 광공업생산이반도체수요증가로 1.7% 늘었고, 제조업평균가동률도 1.0%p 올라 81.4% 를기록한것으로나타남. 향후경기국면을예고해주는경기선행지수 ( 선행지수전년동월비 ) 역시 11. 5 월기준 1.3 으로전월대비 0.2%p 상승한것으로나타남. 세부항목별로는기계수주액과자본재수입액등투자지표들이지수상승에기여함. [ 경기동행및선행지수추이 ] < 자료출처 : 한국은행 > 부동산간접투자시장 11. 2Q 신규설정된부동산펀드는 23 건이며, 총설정규모는 8,143 억원임. 신규설정펀드중최대규모는 마이다스사모부동산투자신탁 1-1 로, 이는두바이복합시설인유보라타워에투자하는것으로알려짐. 캡스톤자산운용은신도림미래타워의오피스부분에투자하는 캡스톤미래타워사모부동산투자유한회사 와홈플러스인천논현점에투자하는 캡스톤사모부동산투자신탁 2 를설정함. 미래에셋맵스자산운용은여의도소재하나증권빌딩매입에투자하는 미래에셋맵스프런티어사모부동산투자신탁 29 를설정함. 펀드명 마이다스사모부동산투자신탁 1-1 캡스톤미래타워사모부동산투자유한회사 캡스톤사모부동산투자신탁 2 미래에셋맵스프런티어사모부동산투자신탁 29 [ 주요부동산펀드현황 ] 투자대상 설정액 ( 억원 ) 두바이유보라타워 1,483 신도림미래타워 103 홈플러스인천논현점 480 하나증권빌딩 1,259 자세한사항은 17p 참조 2011 2 nd Quarter Office Market Report 4/5
권역별분석 2. 강남 송파권역 (KBD) 1. 도심권역 (CBD) 임대기준 환산임대가 0.2% 하락 11. 2Q 환산임대가는 1Q 대비 0.2% 하락한 90.2 천원을기록함. ( 전년동기대비 0.4% 상승 ) 임대기준 환산임대가 0.2% 상승 11. 2Q 환산임대가는 99.3천원으로 1Q 대비 0.2% 상승함. ( 전년동기대비 2.3% 상승 ) 2Q에는일부중대형빌딩에서기준임대료를인상한사례가있었으나, 전반적으로큰변동은없는것으로나타남. [ CBD 환산임대가와공실률 ] Prime등급은모두임대료, 관리비기준이 1Q와동일한수준을보였으나, 일부중소형빌딩에서기준임대료를하향조정하는사례가있어평균가격은소폭하락한것으로나타남. 주요임대료변동사례 : 테헤란로성우빌딩 (4.9% ), 대원빌딩 (7.1% ), 본솔빌딩 (4.3% ), JS타워 (9.2% ) 등 [ KBD 환산임대가와공실률 ] 공실률 중소형빌딩중심으로공실해소 11. 2Q 평균공실률은 1Q 대비 0.3%p 하락한 3.5% 로조사됨.( 전년동기대비 1.1%p 하락 ) Prime등급을제외한 A, B, C 등급에서모두공실률이하락한것으로나타남. Prime등급공실이증가한것은도심권역대형오피스공급의영향이반영된것으로판단됨. 세부권역별로는중소형빌딩이밀집한퇴계로, 도심기타권역의공실률이 1Q 대비각각 3.3%p, 1.0%p 감소해 5.3%, 4.8% 를기록한것으로조사됨. [ CBD 세부권역별환산임대가와공실률 ] 공실률 권역내시장의분리가뚜렷하게나타남 11. 2Q 평균공실률은 1Q 대비 0.4%p 하락한 4.3% 를기록함. ( 전년동기대비 1.1%p 하락 ) 대형오피스중심으로공실이해소되어 Prime, A등급공실률이 1Q대비 2.9%p, 1.0%p 하락한 0.8%, 2.4% 를기록하였으나, B, C등급공실률은소폭상승해 4.3%, 6.3% 로나타남. 세부권역별공실률은테헤란로, 강남대로권역에서 1Q 대비 0.5%p, 1.2%p 하락한 4.0%, 4.3% 로조사됨. KBD 공실은강남대로와테헤란로주변의대형빌딩을중심으로집중적으로해소된반면, 언주로, 서초등에위치한소형빌딩의공실은오히려증가해권역내입지, 등급에따라큰차이를보임. [ KBD 세부권역별환산임대가와공실률 ] Key Leasing 빌딩명 임차인 임대면적 (m²) SC제일은행본점 SK건설 / 뉴스원 / 라인하우젠 4,318 서울시티타워 교보생명 2,655 세안빌딩 과학기술위원회 2,479 코오롱빌딩 스카이빌 / 교보생명 2,148 충무로타워 삼성화재 / 한국고용정보 2,210 한림빌딩 웅진코웨이 1,428 대연각빌딩 현대해상 807 명동센트럴빌딩 SKT 646 대한전선빌딩 대한재산 479 한진빌딩 롯데백화점 595 단암빌딩 대우인터네셔널 450 삼공빌딩 행정안전부 231 Key Leasing 빌딩명 임차인 임대면적 (m²) 강남파이낸스센터 GS건설 / 서부발전 9,282 그레이스타워 삼성SDS 13,636 캐피탈타워 강원랜드 / 롯데캐피탈 6,103 플래티넘타워 리츠파트너스 3,167 토마토빌딩 ( 구데이콤빌딩 ) 넥슨 / 삼성생명 / 토마토 5,141 대륭서초타워 대한생명 / 디지털오션 / 리마치과 / 전북은행 /REL에셋 5,265 트리스빌딩 개미플러스 691 나라빌딩 삼성화재 / 삼성카드 / 교보생명 3,046 JS타워 Mezzo 미디어 ( 증평 ) 840 큰길타워 미래에셋생명, 한울 2,364 신도벤처타운 넥슨 1,168 유니온스틸 GMB(NHN자회사 )/ 그루폰코리아 2,198 대한제당사옥 미래에셋생명 / 알리안츠생명보험 850 교보타워 교보생명 678 육성빌딩 정우전기 443 ( 단위 : 천원 /3.3 m2, : 11. 1Q 대비상승, : 11. 1Q 대비하락, - : 변동없음 ) ( 단위 : 천원 /3.3 m2, : 11. 1Q 대비상승, : 11. 1Q 대비하락, - : 변동없음 ) 빌딩명 공실률 환산임대가 보증부월세보증금임대료 관리비 전환률 평균 3.5%(0.3%p ) 99.3(0.2% ) 668.7( - ) 66.8( - ) 30.2(0.4% ) 12.1%( - ) PRIME 6.1% 145.8 945.9 101.9 40.4 10.9% A 1.7% 115.2 781.4 78.8 33.5 11.3% B 1.5% 96.1 632.7 64.8 29.3 12.9% C 5.2% 81.1 537.8 52.6 26.3 12.3% * 환산임대가 : ( 연보증금 X 회사채금리 (AA-, 3년 ))/12개월 + 월임대료 + 관리비, 자세한사항은 13p참조 빌딩명 공실률 환산임대가 보증부월세보증금임대료 관리비 전환률 평균 4.3%(0.4%p ) 90.2(0.2% ) 669.4(0.6% ) 59.4( - ) 27.6(0.1% ) 16.0%(0.1%p ) PRIME 0.8% 127.3 894.4 87.5 36.6 11.8% A 2.4% 97.4 686.4 64.3 29.5 15.1% B 4.3% 90.3 670.0 58.8 28.0 17.4% C 6.3% 76.8 532.2 50.0 24.0 16.5% * 환산임대가 : ( 연보증금 X 회사채금리 (AA-, 3년 ))/12개월 + 월임대료 + 관리비, 자세한사항은 13p참조 2011 2 nd Quarter Office Market Report 6/7
권역별분석 3. 여의도 마포권역 (YBD) 4. 서울기타권역 임대기준 - 환산임대가 0.1% 상승 [ YBD 환산임대가와공실률 ] 임대기준 환산임대가 0.3% 상승 [ 서울기타환산임대가와공실률 ] 11. 2Q 환산임대가는 1Q 대비 0.1% 상승한 69.1 천원을기록함.( 전년동기대비 1.6% 상승 ) 11. 2Q 환산임대가는 1Q 대비 0.3% 상승한 66.8 천원을기록함.( 전년동기대비 0.5% 상승 ) Prime, A 등급의모든빌딩기준임대료는 1Q 대비동일한수준을보였으나, 일부소형빌딩에서기준임대료및관리비를상향조정한것으로조사됨. 주요임대료변동사례 : 농협문화복지재단 (7.0% ), 삼보빌딩 (10.3% ) 등 일부중소형빌딩을중심으로기준임대료를인상하였으나, 전반적으로 1Q 대비보합세를보임. 주요임대료변동사례 : 서대문구 C 빌딩 (3.6% ), 교보생명상계동빌딩 (3.2% ), 교보생명용산빌딩 (3.0% ) 공실률 동여의도대형빌딩중심으로공실소폭감소 11. 2Q 평균공실률은 1Q 대비 0.7%p 하락한 1.6% 를기록함. ( 전년동기대비 0.6%p 하락 ) 모든권역에서공실이감소한것으로나타났으며, 특히동여의도소재의대형빌딩의공실해소가가장두드러짐. 63 빌딩및하나증권빌딩에서한화그룹과하나증권내부수요로 8,500 m2이상의공실이해소된것으로나타남. 3Q 이후 63 빌딩, CCMM 빌딩, 신송센터에입주해있던 S-Oil, 안철수연구소, 미래에셋증권등의이전으로총 26,000 m2이상의공실이발생할것으로예상됨. [ YBD 세부권역별환산임대가와공실률 ] 공실률 평균공실률 3.6% 로 1Q 대비보합세 11. 2Q 평균공실률은 1Q 와동일한수준인 3.6% 를기록함. ( 전년동기대비 0.6%p 하락 ) KT 목동지점등에서공실이신규로발생하였으나, 상암동소재의트루텍빌딩및전자산업진흥회관에일부공실이해소되어평균공실률은보합세를보임. [ 서울기타세부권역별환산임대가와공실률 ] Key Leasing Key Leasing 빌딩명 임차인 임대면적 (m²) 63빌딜 BMC/TUV( 증평 )/ 한화그룹 / 푸르덴셜자산운용 6,850 하나증권 하나증권 ( 증평 ) 1,809 교보증권 LG생활건강 ( 증평 ) 790 신송센터빌딩 동부생명 609 동우국제빌딩 한국우주산업진흥협회 374 한마루빌딩 MatePlus( 증평 ) 235 빌딩명 임차인 임대면적 (m²) 강동빌딩 현대카드 436 전자산업진흥회관 LG전자 10,096 트루텍빌딩 트럼프코리아 1,356 ( 단위 : 천원 /3.3 m2, : 11. 1Q 대비상승, : 11. 1Q 대비하락, - : 변동없음 ) ( 단위 : 천원 /3.3 m2, : 11. 1Q 대비상승, : 11. 1Q 대비하락, - : 변동없음 ) 빌딩명 공실률 환산임대가 보증부월세보증금임대료 관리비 전환률 평균 1.6%(0.7%p ) 69.1(0.1% ) 446.4(0.1% ) 44.6(0.1% ) 22.9(0.4% ) 12.3%( - ) PRIME 1.4% 103.0 696.2 69.7 30.8 11.8% A 2.3% 80.8 529.2 53.3 25.6 12.0% B 0.9% 68.1 424.8 43.2 23.3 11.1% C 1.8% 55.4 351.4 34.9 19.7 13.3% * 환산임대가 : ( 연보증금 X 회사채금리 (AA-, 3년 ))/12개월 + 월임대료 + 관리비, 자세한사항은 13p참조 빌딩명 공실률 환산임대가 보증부월세보증금임대료 관리비 전환률 평균 3.6%( - ) 66.8(0.3% ) 453.6(0.2% ) 41.7(0.3% ) 22.7(0.3% ) 13.2%( - ) PRIME 0.4% 87.2 599.1 60.7 24.2 11.6% A 3.4% 73.7 468.8 45.7 25.9 12.5% B 4.5% 66.8 447.8 41.0 23.2 13.3% C 3.8% 58.0 386.6 35.6 20.2 13.9% * 환산임대가 : ( 연보증금 X 회사채금리 (AA-, 3년 ))/12개월 + 월임대료 + 관리비, 자세한사항은 13p참조 2011 2 nd Quarter Office Market Report 8/9
권역별분석 5. 분당권역 6. 종합분석 임대기준 환산임대가보합세 11.2Q 환산임대가는 1Q 대비보합세로 65.9 천원을기록함. ( 전년동기대비 0.1% 하락 ) 모든빌딩에서기준임대료와관리비변동이없었던것으로조사됨. [ 분당환산임대가와공실률 ] ( 단위 : 천원 /3.3m2, : 11. 1Q 대비상승, : 11. 1Q 대비하락, - : 변동없음 ) 구분 서울평균 CBD KBD YBD 서울기타 분당 공실률 3.5%(0.3%p ) 3.5%(0.3%p ) 4.3%(0.4%p ) 1.6%(0.7%p ) 3.6%( - ) 5.4%(0.3%p ) 환산임대가 85.4(0.2% ) 99.3(0.2% ) 90.2(0.2% ) 69.1(0.1% ) 66.8(0.3% ) 65.9( - ) 보증금 589.7(0.1% ) 668.7( - ) 669.4(0.6% ) 446.4(0.1% ) 453.6(0.2% ) 461.5(0.3% ) 임대료 56.1(0.2% ) 66.8( - ) 59.4( - ) 44.6(0.1% ) 41.7(0.3% ) 41.2(0.2% ) 관리비 26.8(0.3% ) 30.2(0.4% ) 27.6(0.1% ) 23.1(0.4% ) 22.7(0.3% ) 22.6(0.6% ) 전환률 13.9%( - ) 12.1%( - ) 16.0%(0.1% ) 12.3%( - ) 13.2%( - ) 11.9%( - ) * 환산임대가 : ( 연보증금 X 회사채금리 (AA-, 3년 ))/12개월 + 월임대료 + 관리비, 자세한사항은 13p참조 공실률 대형빌딩을중심으로공실률소폭하락 11. 2Q 평균공실률은 1Q 대비 0.3%p 하락한 5.4% 를기록함. ( 전년동기대비 1.9%p 상승 ) 분당스퀘어에실리콘화일, 듀폰코리아가신규입주하는등대형빌딩을중심으로공실이해소되는움직임을보임. [ 분당세부권역별환산임대가와공실률 ] 11. 2Q 서울지역평균공실률은 1Q 대비 0.3%p 하락한 3.5% 를기록함. 서울기타권역를제외한서울주요권역대형빌딩을중심으로공실이해소되면서평균공실률이하락한것으로조사됨. 특히 KBD 는 1Q 에이은대기업들의수요증가로테헤란로, 강남대로에위치한대형빌딩을중심으로공실이해소되는모습을보였으나, 언주로, 서초권역에소재한소형빌딩의공실은오히려증가한것으로조사되어권역내입지와등급에따라시장이분리되고있는것으로판단됨. CBD 에서는중소형규모의빌딩공실률은하락하였으나, 대형빌딩공실률은상승하는모습을보임. 이는신규공급된대형오피스에서파격적인임대마케팅을하면서기존빌딩의임차인들이일부이전한데따른것으로판단됨. 11. 2Q 서울지역평균환산임대가는 1Q 대비 0.2% 상승한 85.4 천원으로조사됨. 대부분의빌딩에서기준임대료와관리비를동결한것으로조사되어전반적으로큰변화는없었으나, 일부빌딩에서임대료조정이있어서울평균환산임대가는소폭상승함. Key Leasing 빌딩명 임차인 임대면적 (m²) 분당스퀘어 실리콘화일 / 듀폰코리아 6,822 분당M타워 네오위즈 / 삼성전자 3,534 7. 임대시장전망 [ 서울시환산임대가, 공실률추이 ] ( 단위 : 천원 /3.3 m2, : 11. 1Q 대비상승, : 11. 1Q 대비하락, - : 변동없음 ) 빌딩명 공실률 환산임대가 보증부월세보증금임대료 관리비 전환률 평균 5.4%(0.3%p ) 65.9( - ) 461.5( - ) 41.2( - ) 22.6( - ) 11.9%( - ) PRIME 6.4% 80.9 615.0 56.1 22.7 12.0% A 4.4% 60.5 405.0 35.5 22.8 10.5% B 7.3% 65.6 406.7 40.0 23.9 12.0% C 3.8% 63.2 506.7 39.4 21.4 12.4% 11. 3Q 공실률은 2Q 대비소폭상승할것으로전망됨. 특히, CBD, YBD 대형빌딩을중심으로신규공실이발생할예정이나, 권역내대형이전수요가없는한공실률은소폭상승할것으로예상됨. 11. 3Q 는 7 월 1 일기준으로임대료를인상하는빌딩들의영향으로환산임대가가소폭상승할것으로예상됨. * 환산임대가 : ( 연보증금 X 회사채금리 (AA-, 3 년 ))/12 개월 + 월임대료 + 관리비, 자세한사항은 13p 참조 2011 2 nd Quarter Office Market Report 10/11
조사개요 서울및분당권역개요 조사대상 서울및분당소재연면적 3,000m2이상의빌딩 단, 오피스텔및층별분양빌딩은조사대상에서제외됨 건축연면적 서울의평균연면적은 26,317 m2로조사됨. 권역별평균연면적을살펴보면 CBD 는 27,876 m2, KBD 는 23,697 m2, YBD 는 26,690 m2, 기타권역 30,660 m2, 분당권역 29,173 m2로조사됨. [ 권역 등급별평균연면적 ] 조사기간 2011. 6. 7 ~ 2011. 6. 24 빌딩등급정보 등급분류기준에따라각항목별점수의총점을권역별로나누어, 점수대별로 Prime, A, B, C 등급으로분류. 조사권역 등급 Prime A B C 도심권역 (CBD : Central Business District) : 종로, 을지로, 남대문로, 퇴계로등중구및종로구일대 강남 송파권역 (KBD : Kangnam Business District) : 서초구, 강남구, 송파대로 ( 잠실 ) 일대 여의도 마포권역 (YBD : Yeouido Business District) : 여의도, 마포일대 기타권역 : 상기 3대권역이외의서울시소재지일대 분당 : 수내역, 서현역, 야탑역일대 [ 권역 등급별오피스빌딩개수 ( 총 626개 ) ] 등급확정기준 등급분류기준 각항목별종합점수상위 10% 각항목별종합점수상위 10%~30% 각항목별종합점수상위 30%~60% 임대료에영향을미치는항목을물리적특성, 입지적특성으로나누어각항목별배점기준을산정함. 각항목별종합점수상위 60%~100% [ 권역별오피스면적및분포 ] 구분 연면적 내용 건축연면적이높을수록높은점수부여 임대료수준임대료수준이높을수록높은점수부여 ( 환산임대가기준 ) 물리적특성 입지적특성 건축년도관리회사유무층수용도지역주요도로입지여부대로변전후면입지지하철역으로부터거리사거리입지여부 건축년수가짧을수록높은점수부여 빌딩관리회사가관리하는빌딩일경우가산점부여 층수가높을수록높은점수부여 상업지역, 준주거지역, 주거지역순으로높은점수부여 태평로 청계천로 (CBD) / 테헤란로 (KBD) / 동여의도 (YBD) 입지빌딩에가산점부여 대로변에입지한빌딩에높은점수부여 지하철역으로부터가까울수록높은점수부여 사거리교차로에입지한경우가산점부여 [ 권역 등급별평균건축경과년수 ] 접도수 접도수가높을수록높은점수부여 조사대상빌딩건축정보 도로차선 도로차선이넓을수록높은점수부여 건축년수 조사빌딩가운데서울의평균건축년수는 18 년임. 권역별로평균건축년수를살펴보면, CBD 가 25 년으로가장높았고, YBD 가 22 년, KBD 는 16 년, 서울기타 15 년, 분당 12 년순으로조사됨. 용 / 어 / 정 / 리 환산임대가 임차인이임대인에게 1 개월단위로부담하는최소한의실질임대료. 보증금과월임대료비율이서로다른빌딩간의임대료비교에용이함. 산정방법 : ( 연보증금 회사채금리 )/12 개월 + 월임대료 + 관리비 회사채금리 (AA-, 3 년 ) : 해당분기조사월의 10 일자금리를기준으로사용 ( 11. 2Q 적용금리 : 4.39%). 보증부월세와전월세 보증금대비월세의비율이 10% 초과한것은전월세로, 10% 이하인것은보증부월세로구분함. 2011 2 nd Quarter Office Market Report 12/13
지방오피스시장 매입매각동향 지방오피스시장개요및분석 조사대상 6대광역시소재연면적 1,000m2이상의빌딩 단, 오피스텔및층별분양빌딩은조사대상에서제외 조사기간 2011. 6. 13 ~ 2010. 6. 17 빌딩등급정보 등급대형중소형 기준 용 / 어 / 정 / 리 각지역건축연면적상위 70% 이상 각지역건축연면적상위 30% 이하 환산전세가 보증금과월임대료에대해전환률을적용해전세가로환산한금액 산정방법 : 보증금 + ( 월임대료 X 12) 전환률 [ 지역별오피스빌딩개수 ( 총 187 개 ) ] ( 단위 : 천원 /3.3 m2, : 11. 1Q 대비상승, : 11. 1Q 대비하락, - : 변동없음 ) 1. 매매사례현황 Key Transaction 권역빌딩명소재지매도자매수자거래면적 (m²) 비고 CBD KBD YBD 서울기타 M 플라자 ( 구신원명동빌딩 ) KTB 네트워크빌딩 경암빌딩 대한해운사옥 소프트포럼빌딩 범양빌딩 대양금속빌딩 삼송빌딩 가원빌딩 하나증권빌딩 서울이동통신사옥 미래타워 ( 대우미래사랑시티 ) 서울시중구명동 2 가 서울시강남구역삼동 서울시강남구삼성동 서울시강남구삼성동 서울시강남구도곡동 서울시서초구방배본동 서울시서초구반포동 서울시서초구서초동 서울시강남구역삼동서울시영등포구여의도동 서울시양천구목동 서울시구로구신도림동 계 리먼브라더스리얼에스테이트파트너코리아 HSB프로퍼티쓰리인베스트먼트유동화전문유한회사 ( 주 ) 경암물산 대한해운 ( 주 ) 소프트포럼 범양건설 ( 주 ) 씨디앤티 개인개인 HSB프로퍼티포인베스트먼트유동화전문유한회사 HSB프로퍼티투인베스트먼트유동화전문유한회사 미래에셋맵스자산운용 인베스코리얼에스테이트코리아 ( 주 ) 한신저축은행 엔씨소프트 특수건설 한웰 누리텔레콤, 넥스지 개인 참좋은레저 매커스 미래에셋맵스자산운용 인트러스투자운용 캡스톤자산운용 27,823 32,686 26,839 10,513 9,296 6,675 2.931 2,215 961 49,299 34,598 25,453 229,289 비즈니스호텔로용도변경예정 미래에셋맵스프런티어사모부동산투자신탁 29 트러스트와이제7호위탁관리리츠캡스톤미래타워사모부동산투자유한회사 < 자료출처 : DART 및금융투자협회 > 11. 2Q 서울지역주요오피스빌딩거래는 KBD 를중심으로 12 건이있었으며, 총거래면적은 229,289 m2임. 이번분기에는투자목적의중대형빌딩을중심으로거래가이루어진것으로조사됨. 리먼브라더스가소유하고있던 M 플라자는인베스코리얼에스테이트코리아에서비즈니스호텔로사용할목적으로 1,700 억원에매입함. HSB 프로퍼티쓰리인베스트먼트유한회사를통해유동화되었던 KTB 네트워크빌딩은한신저축은행에서 3.3 m2당 18,300 천원에매수함. 엔씨소프트는서울강남구삼성동에위치한삼성동엔씨소프트 R&D 센터인근의경암빌딩을공매를통해 3.3 m2당약 17,000 천원에매수함. 엔시소프트는인원증가에따른업무공간부족을해결하기위해경암빌딩을매입한것으로알려짐. 법정관리중인대한해운은삼성동사옥을철도및도로설비시공사인특수건설에 3.3 m2당약 14,000 천원에매각함. 판교테크노밸리로본사를이전할계획인소프트포럼은도곡동사옥을 3.3 m2당약 12,000 천원에매각하는계약을체결함. 매각대금은한국컴퓨터인수차입금상환및지분매수를위해사용될예정임. 참좋은레저는글로벌디자인센터신축을목적으로서초동삼송빌딩을매입하였으며, 대상토지의용도지역, 법적용적률등에따른기대가치로연면적대비시장평균보다높은가격인 3.3 m2당약 28,400 천원에계약을체결함. 미래에셋맵스자산운용은 미래에셋맵스프런티어 29 펀드를통해여의도하나증권빌딩을 3.3 m2당약 16,000 천원에매입함. 인트러스투자운용은 트러스트와이제 7 호위탁관리리츠 를통해양천구목동소재서울이동통신사옥을 3.3 m2당 9,700 천원에매입하는계약을체결함. 미래에셋맵스자산운용은 미래에셋맵스프런티어 9 펀드로운용중인신도림미래타워의업무시설부분을캡스톤자산운용의 캡스톤미래타워사모부동산투자유한회사 에 645 억원에매각함. 2011 2 nd Quarter Office Market Report 14/15
매입매각동향 부동산간접투자시장 2. 매매사례분석 [ 거래면적및거래건수추이 ] 1. 부동산펀드현황 거래면적지난분기대비 59.7% 증가 11. 2Q 주요오피스거래는총 12 건 (229,289 m2 ) 으로, 1Q 대비 59.7% 증가한것으로나타남. 당분기에는 10,000 m2이상의중대형오피스거래가 7 건으로다수를차지하였던것으로나타남. 투자목적매수비율 74.1% [ 매수자구성추이 ] 11. 2Q 에는투자목적거래가 74.1%, 기업의실수요목적거래가 24.6% 를차지함. 당분기에는중대형빌딩에대한펀드와리츠를통한투자목적의거래가두드러졌던것으로조사됨. 특히당분기투자목적거래는모두펀드나유동화자산의인수로이루어짐. 주요빌딩매매분석 빌딩명소재지거래면적 (m²) 매매년도매매가 ( 천원 /m²) KTB 네트워크빌딩 하나증권빌딩 서울이동통신사옥 강남구역삼동 32,686 영등포구여의도동 49,299 양천구목동 34,598 2000 2,050 진솔물산 KTB 네트워크 ( 주 ) 2003 2,310 KTB 네트워크 ( 주 ) 2011 5,536 HSB 프로퍼티쓰리인베스트먼트유통화전문유한회사 2003 2,171 하나증권 ( 주 ) 2011 5,037 HSB 프로퍼티포인베스트먼트유동화전문유한회사 2002 1,599 서울이동통신 ( 주 ) 2003 1,348 2011 2,903 매도자 서울이동통신제일차유동화전문유한회사 HSB프로퍼티투인베스트먼트유동화전문유한회사 매수자 HSB 프로퍼티쓰리인베스트먼트유통화전문유한회사 ( 주 ) 한신저축은행 HSB 프로퍼티포인베스트먼트유동화전문유한회사 미래에셋맵스자산운용 서울이동통신제일차유동화전문유한회사 HSB프로퍼티투인베스트먼트유동화전문유한회사트러스트와이제7호위탁관리리츠 HSB 프로퍼티유동화전문회사를통해유동화되었던빌딩인 KTB 네트워크빌딩, 하나증권빌딩등총 3 건이높은매각수익률을보이며처분된것으로조사됨. KTB 네트워크빌딩은 2008 년 KTB 네트워크로부터 HSB 프로퍼티쓰리인베스트먼트유동화전문유한회사를통해유동화된지 8 년만에매각수익률 140% 로한신저축은행에인수됨. 2003 년하나증권에서 HSB 프로퍼티포인베스트먼트유동화전문유한회사를통해유동화되었던하나증권빌딩은 11. 2Q 에매각수익률 132% 를보이며미래에셋맵스자산운용의펀드에매각됨. 서울이동통신 은 2002 년서울이동통신사옥을서울이동통신제일차유동화전문유한회사에양도하여유동화사채를발행하였고, 2003 년 HSB 프로퍼티투인베스트먼트유동화전문유한회사가유동화자산을양도받아이를기초로사채를발행하는 2 단계자산유동화를실시함. 서울이동통신사옥은재유동화이후 8 년만인 11. 2Q 에 115% 의매각수익률을보이며인트러스투자운용의 트러스트와이제 7 호위탁관리리츠 에매각됨. 회사명펀드명설정월국내외설정액 ( 억원 ) 캡스톤자산운용 유진자산운용 파인트리자산운용 11. 2Q 신규설정된부동산펀드는총 23 건이며, 총설정규모는 8,143 억원임. 투자대상 캡스톤미래타워사모부동산투자유한회사 4 국내 103 신도림미래타워 캡스톤사모부동산투자신탁 2 4 국내 480 홈플러스인천논현점 유진리스트럭처링사모부동산투자신탁 2 6 국내 428 부실채권 유진리스트럭처링사모부동산투자신탁 1-1 6 국내 580 부실채권 유진리스트럭처링사모부동산투자신탁 1-2 6 국내 176 부실채권 유진오르비제사모부동산투자신탁 1 6 국내 72 일산고급빌라 파인트리글로벌사모부동산투자신탁 5 국내 75 파인트리솔쓰리사모부동산투자신탁 1 6 국내 384 파인트리솔쓰리사모부동산투자신탁 2 6 국내 55 파인트리솔쓰리사모부동산투자신탁 3 6 국내 46 부실채권 한국투자사모판교오피스텔부동산투자신탁 4 국내 191 판교효성인텔리안오피스텔 한국투신운용한국투자사모화성동탄부동산투자신탁 5 국내 416 화성동탄아파트 PF 한국투자사모 HYHILL 부동산투자신탁 5 국내 594 가산동복합시설 HYHILL 신한 BNP 파리바자산운용신한 BNPP STATE 사모부동산투자신탁 1 5 국내 155 남산스테이트타워 지지자산운용지지사모경매부동산투자신탁 2 5 국내 3 미정 마이다스에셋자산운용마이다스사모부동산투자신탁 1-1 5 해외 1,438 두바이유보라타워 흥국투신운용흥국하이클래스사모부동산투자신탁 14 5 국내 45 경북경산아파트아파트개발사업 코람코자산운용코람코퍼스텝사모부동산투자신탁 5 5 국내 70 평택소재모래부두개발사업 미래에셋맵스자산운용미래에셋맵스프런티어사모부동산투자신탁 29 5 국내 1,259 여의도하나증권빌딩 에스크베리타스자산운용에스크베리타스사모부동산투자신탁 3 6 국내 997 부산상업시설 아시아자산운용아시아갤럭시사모부동산투자유한회사 6 국내 80 경기동탄소재호텔 현대자산운용현대유퍼스트사모부동산투자신탁 7 6 국내 200 천안 아산 Y Mall 하이자산운용하이보보스사모부동산투자신탁 1 4 국내 297 용인소재골프장 ( 자료출처 : 금융투자협회및각자산운용사 ) 이번분기설정규모가가장컸던펀드는마이다스에셋자산운용에서설정한 마이다스사모부동산투자신탁 1-1 로, 이는두바이복합시설인유보라타워에투자하는것으로조사됨. 미래에셋맵스자산운용은여의도소재하나증권빌딩매입에투자하는 미래에셋맵스프런티어사모부동산투자신탁 29 를 1,259 억원규모로설정함. 캡스톤자산운용은신도림미래타워의오피스부분에투자하는 캡스톤미래타워사모부동산투자유한회사 와홈플러스인천논현점에투자하는 캡스톤사모부동산투자신탁 2 를설정함. 유진자산운용은부실채권에투자하는 유진리스트럭처링사모부동산투자신탁 2, 1-1, 1-2 와일산소재고급빌라에투자하는 유진오르비제사모부동산투자신탁 1 을설정했으며, 설정액은총 1,256 억원수준임. 파인트리자산운용은 파인트리글로벌사모부동산투자신탁 및 파인트리솔쓰리사모부동산투자신탁 1~3 설정을통해부실채권에투자함. 에스크베리타스자산운용의 에스크베리타스사모부동산투자신탁 3 은부산소재상업시설에투자하는펀드로설정금액은 997 억원임. 한국투신운용은가산동복합시설 HYHILL 에투자하는 한국투자사모 HYHILL 부동산투자신탁 과판교오피스텔에투자하는 한국투자사모판교오피스텔부동산투자신탁, 화성동탄소재의 한국투자사모화성동탄부동산투자신탁 을설정하였으며, 총설정금액은 1,201 억원임. 지지자산운용이설정한 지지사모경매부동산투자신탁 2 는경매물건에투자하는펀드로지난 5 월설정된후아직경매낙찰을받지못한상태임. 2011 2 nd Quarter Office Market Report 16/17
부동산간접투자시장 3. REITs 2. 부동산펀드분석 [ 리츠주가동향 ] 상장폐지 11. 2Q 부동산펀드신규설정액 8,143 억원 [ 투자대상별설정액추이 ] 이름 상장일 다산자기관리리츠 2010 년 9 월 9 일 11. 2Q 부동산펀드신규설정액은 8,143 억원으로조사됨. 이는지난분기대비 388%, 전년동기대비 112% 수준으로, 1Q 저조했던투자시장이다시예년수준으로회복된것으로나타남. 투자대상별로는오피스, 상가등상업시설에투자하는비율이 46.2% 로조사되었으며, 복합시설투자비중은 25% 수준으로그뒤를이음. 비고 투자대상 부산해운대구소재오피스텔 2008 년 4 월영업인가를받은최초의자기관리리츠임. 해운대오피스텔매입대금의잔금을납입하지못하고자금모집에어려움을겪다가경영진의부실운영등의문제로상장 8 개월만에폐지됨. < 자료출처 : 증권거래소 > 유진자산운용가장활발한움직임 이번분기에는유진자산운용이 4 건의펀드를 1,256 억원규모로설정하며가장활발한움직임을보임. 파인트리자산운용및한국투신운용도 3 건이상의펀드를설정한것으로나타남. 이번분기규모가가장큰펀드는마이다스에셋자산운용이설정한마이다스사모부동산투자신탁 1-1 로이는두바이유보라타워에투자하는상품으로설정액은 1,438억원임. 부동산펀드누적설정액지속적상승 11. 2Q (6 월기준 ) 부동산펀드누적설정액은 148,019 억원으로 11. 1Q (3 월기준 ) 보다 4.1% 상승한수준임. 전체펀드설정액대비부동산펀드설정액은 4.9% 로 1Q 대비 0.2%p 상승한수준임. * 설정원본기준 [ 운용사별펀드설정현황 ] [ 월별부동산펀드설정액추이 ] 부동산경기침체로부동산 PF가위축되자그대안으로대두되던리츠시장은상장된자기관리리츠를중심으로부실운영및내부비리가드러나면서상장요건강화, 실시간감시제도등을통해감독이강화될예정임. 액변분할에따른변경상장으로액면가가 5,000원에서 500원으로변동된골든나래리츠는주가조작혐의및뇌물공여혐의로물의를빚으며주가하락세를보였음. 부산해운대오피스텔의매입및임대수익을목적으로하던다산자기관리리츠는상장된지 8개월만에증권거래소에서상장폐지됨. 코크렙 8호는보유부동산을모두매각하기로결정함. 회사의존립기한은 2013년 5월 22일이나 G타워 ( 종로구수송동 ) 와센트럴타워 ( 분당서현동 ) 를모두매각하기로결정하고이를공시함. 이번분기신규영업인가를받은리츠는개발전문 2건, 자기관리 2건, 기업구조조정 3건으로총 7건이며, 신규로인가신청한리츠도 8건으로조사됨. 신규영업인가 ( 신청 ) 리츠 신규영업인가 영업인가신청 구분회사명투자대상 개발전문리츠 자기관리리츠 기업구조조정리츠 개발전문리츠 자기관리리츠 한미에셋개발전문자기관리리츠지식산업센터 ( 경기군포 ), 공동주택개발사업 ( 경기남양주 ) 티알지개발전문자기관리리츠도시형생활주택 ( 서울시광진구화양동 ), 주상복합 ( 서울시광진구자양동 ) 코리아퍼스트자기관리리츠 YD 타워 ( 상업시설, 인천부평구 ), 풍림아이원 ( 상업시설, 부산진구 ) 와이즈맨자기관리리츠교육연구시설 ( 서울서초 ), 숙박시설 ( 경남남해 ) 제이알제 6 호기업구조조정리츠강변테크노마트업무동 ( 서울광진구구의동 ) 마스턴제일호기업구조조정리츠물류시설 ( 충청남도천안시서북구입장면 ) 케이알제 6 호기업구조조정리츠오색그린야드호텔 ( 강원도양양군 ) 다물개발전문자기관리리츠 퍼스티지개발전문자기관리리츠 더리츠개발전문자기관리리츠 호텔개발사업 ( 제주 ), 도시형생활주택 ( 서울 ) 개발 오피스텔 ( 경기도오산시 ), 콘도미니엄 ( 경북울릉군 ) 개발 오피스텔 ( 경기성남, 경기일산, 서울강남 ) 개발 경인개발전문자기관리리츠공동주택개발사업 ( 광주동구, 전북정읍 ) 에이스자기관리리츠상업시설 ( 대전시서구 ), 도시형생활주택 ( 경기파주 ) 그린자기관리리츠물류창고 ( 충남아산 ), 업무, 판매시설 ( 서울중구 ) 헤리티지자기관리리츠 강서구방화동, 강북구번동소재부동산 선화자기관리리츠창고 ( 경기도광주시초월읍및경기도이천시율면 ) < 자료출처 : 국토해양부및전자공시시스템 (DART)> 2011 2 nd Quarter Office Market Report 18/19
부동산정책변화 부동산개발동향 정책변경내용 비고 청진 12~16 지구착공 [ 대토개발리츠활성화를위한개정안 ] - 이번개정안은대토개발리츠가실질적으로택지를분양받아사업이가능하도록하기위한것임. 주요내용 : LH 공사등택지개발사업시행자가대토개발리츠에게수의계약방식으로대토보상권가액의 130% 범위에서택지를공급할수있도록함. 기대효과 : 보상대상자들이현금보상을받지않아도토지로보상받아대토개발리츠에투자해수익을얻을수있어대토개발이활성화될것으로기대됨. 2011. 4.11 입법예고 사업명청진구역 12~16지구도시환경정비사업 위치서울특별시종로2가청진동 119-1번지일대 대지면적 14,228m2 연면적 175,536m2 용적률 / 건폐율 999.22% / 64.67% 규모 24F, B7 ( 오피스 2개동 ) * 대토개발리츠 : 대토보상권을현물출자받아개발사업을시행한후수익을배당하는리츠 ( 10. 4 월도입 ) * 대토 : 사업지구내토지소유자에게현금이나채권대신조성된택지로보상하는방법 용도업무시설, 근린생활시설 추진현황 2009년 5월사업시행승인후토지매입및문화재관련문제를해결하고 2011년 4월착공에들어감. 향후계획 2014년 4월준공완료예정임. 비고국민연금공단이건물매입을추진중인것으로알려짐. ( 선매입우선협상대상자로선정 ) [ 토지거래허가구역해제 ] - 토지거래허가구역일부를해제하게된것은토지시장의안정세와 8~12 년에이르는토지거래허가구역장기지정에따른주민불편을해소하기위한것임. 허가구역현황 : 국토면적의 5.5% ( 조정후 ) 국토면적의 3.4% 로축소 토지거래허가구역해제지역 수도권녹지 비도시지역 : 개발 보상완료지역, 공원지역및국공유지, 각종규제지역해제 수도권및광역권개발제한구역 : 개발가능성등을고려해지가상승우려가없는지역해제 2011. 5. 30 발효 < 조감도 > [ PF 부실채권처리를위한민간배드뱅크설립 ] - 금융감독원은금융위원회등과함께시중은행들로부터부동산프로젝트파이낸싱 (PF) 부실채권을매입해건설사들의 PF 대출정상화를도와줄수있는배드뱅크를설립하는방안을마련함. 시그니쳐타워준공완료 설립형태 : 운용을맡은연합자산관리 (UAMCO) 산하에국내 7개은행들이사모펀드 (PEF) 형태로설립 은행들이투자자 (LP) 가되어각각 700억 ~2,000억원씩, UAMCO가 750~900억원을신용공여형태로출자 참여기관 : PF부실채권매각을희망하는은행 매입대상 : 시공사가구조조정중인사업장의은행권부실채권중심 매입규모 : 2분기 PF 부실채권매입규모는 1조 2천억원 ( 실제총매입금은장부가대비 50% 수준으로추산 ) 향후일정 : 차후채무조정및신규자금지원등을통해사업장의본격적인구조조정및정상화추진예정하반기에도 UAMCO와은행들은 2, 3호배드뱅크를만들어부실채권을정리할방침 사업명장교구역제6지구도시환경정비사업 위치종로구수표동 88-1번지일대 대지면적 6,933.9m2 연면적 99,994.1m2 용적률 / 건폐율용적률 923.83%/ 건폐율 59.98% 규모 17F, B6 ( 오피스 2개동 ) 용도업무시설, 근린생활시설 추진현황 1973년도시환경정비구역지정후청계천복원이후인지난 2007년사업시행승인후 2011년 6월준공완료함. 비고오피스 2개동중 1개동은 SK건설이입주하는것으로알려짐. - < 조감도 > * 배드뱅크 : 금융기관의부실채권또는부실자산만을사들여전문적으로처리하는은행 [ 리츠관리감독대폭강화 ] - 국토해양부는최근증가하는리츠의부실운영및도덕적해이방지하고시장의지속가능성확보를위해영업인가심사및관리감독을대폭강화하는 리츠관리감독강화방안 을발표함. 사업성평가등자기관리리츠영업인가심사강화 ( 신규리츠의영업인가심사시인허가부서협의및현장실사를의무적으로실시예정 ) 리츠상시감독체계구축및준법감시활동강화 ( 정기조사확대실시및윤리교육실시 ) 리츠주식시장상장절차및심사요건강화 상장예비심사및상장위원회심의도입, 상장주선임의무화, 질적심사와재무요건항목추가 자기자본요건강화 ( 기존 50 억원 100 억원 ), 자기관리리츠에대해서는상장폐지실질심사를적용예정등 2011. 7. 8 상장요건 적용 명동일대오피스빌딩을비즈니스호텔로전환하는사례급증 명동일대에서오피스빌딩과쇼핑몰이비즈니스호텔로리모델링하는사례가급증하고있음. 최근매각된엠플라자빌딩은관광호텔로전환중이며, 와이즈빌딩도최근숙박시설로용도를변경함. 명동역인근의쇼핑센터인밀리오레에서도현재리뉴얼공사가진행중이며, 장기공실이있던청방빌딩, 삼년빌딩에서도리뉴얼공사를진행중이거나용도변경중인것으로알려짐. 서울시는급증하고있는중국과일본인관광객대비숙박시설공급이부족하다고판단하고시유지개발때관광호텔을대거유치하고기존건물을호텔로전환하는것을지원할방침임. ( 자료출처 : 국토해양부및서울시보도자료 ) < 명동일대호텔로전환중인빌딩 > 2011 2 nd Quarter Office Market Report 20/21
LG 경제연구원 전세감소의경제적의미 전세감소의경제적의미 2000 년대중반이후집값상승폭이둔화되면서전세보증금의레버리지효과가약해지고있다. 강선구연구위원 (sgkang@lgeri.com) 최근의추이는국민은행에서발표하는임대차구성비를통해서알수있는데, 전국적으로는전세가월세비중을앞서지만광주, 대전, 대구등의광역시에서는보증부월세가전세비중을앞선것으로나타나고있다. 이는상대적으로전세보증금이싼지방을중심으로전세의월세전환이활발해지는현상을반영하는것이다. 임대인들의보증금반환여력이뒷받침된다면서울및수도권에서도전세의월세전환이빠르게이뤄지면서전세비중은더욱감소할전망이다. 전세의레버리지역할감소 전세제도는임대차계약의한형태이며강제사항이아니기때문에이런추세대로라면제도자체의소멸도예상되고있다. 이의근거는공급자, 즉임대인에게전세가월세에비해서나은점들이사라지고있다는것이다. 지난 70~80년대의경제고도성장기와급격한도시화시기에는주택수요가많은반면금융기관대출은어려웠기때문에전세를낀주택구입이임대인에게선호됐다. 또한전세보증금의무이자차입에따른이득에더해주택가격의상승과이어지는매매에서시세차익이얻어졌다. 따라서임대인들은주택투자가매력이있다고여겼고, 주택구입시전세보증금은무이자차입금으로서지렛대 (leverage) 효과를발휘했다. 다른지역에비해집값의수준과상승률이모두높은서울에서는전세를낀주택구입이많다보니, 지난 2005년의전세가구비중이 31.9% 로전국기준보다높게나타난다. 임대차계약에서전세계약의비중을살펴보더라도서울에서동비중이 58.6% 로 6개광역시평균 49.4% 를앞지르고있다. 그렇지만 2000년대중반이후주택보급률이높아지고집값상승폭은둔화됨에따라전세를낀주택투자의매력이떨어지고, 이는전세제도의쇠퇴로이어지는중이다. 전세보증금의레버리지효과가퇴색하면서전세는월세로전환되고있다. 전세가구가월세혹은자가로점차전환되면서, 임대시장에서는전문업자가늘어나고공공임대가강화될여지가클것으로보인다. 또한개인자산의포트폴리오변화, 임차인으로부터임대인으로소득이전효과등도나타날것으로예상된다. 활발해지는전세의월세전환 우리나라의주택점유형태를살펴보면전세가구비율은 인구주택총조사에따르면전세가구가차지하는비중은지난 1995년에 29.7% 로정점을보인후 2005년에는 21% 까지낮아진반면월세가구비율은동기간중에 줄고, 월세가구비율은늘어나는것을알수있다. 14.5% 에서 19.2% 로상승했다. 2011 2 nd Quarter Office Market Report 22/23
LG 경제연구원 전세감소의경제적의미 전세임대인은보증부월세로전환하고, 계속보증금을줄여나갈전망이다. 월세가수익률측면에서임대인에게유리 전세제도의또다른약점은월세에비해뒤쳐지는수익률이다. 전세보증금은임대인에게무이자차입금인셈이며, 그용도는주택구입시부족금액의충당이든지다른금융상품에투자하든지간에상관이없다. 가장보수적인투자방법인예금을가정한다면임대인은 2년간전세보증금예치에따른이자수입을얻을것이다. 이에비해보증부월세로전환할경우에는보증금만큼은여전히이자수입을얻는데그치지만, 나머지금액 ( 전세보증금-월세보증금 ) 에대해서는시중금리보다훨씬높은월세이율이적용된다. 현재 2년만기정기예금금리는연 3.0~4.3% 수준인데비해월세이율은연 9.7~12% 에이른다. 예를들어 1억원전세를준임대인이월세보증금을 7천만원으로내리고나머지 3천만원에대해월세를받게되면전세에비해서연간 192만원 (=3천만원 ( 월세이율-수신금리 )) 의추가 수익을얻게된다. 따라서이론상임대인이전세보증금을모두임차인에게반환하고순수월세계약으로전환했을때, 전세와월세간의수익률차이는월세이율과수신금리의차이라고할수있다. 향후보증금의필요성이축소되고월세이율이수신금리보다계속높은수준에머문다면임대인은월세보증금마저줄이려할것이다. 그리고이는궁극적으로전세제도의소멸로이어질전망이다. 전세의월세전환을가로막는요인 임대인들이월세를전세보다선호 함에도불구하고, 급격한월세전환이이뤄지기힘든이유는다음과같다. 첫째, 월세는전세에비해서임대인들에게리스크및관리부담을가중시킨다. 전세는 2년마다계약이갱신되므로보통 1년단위로계약하는월세에비해안정적인임대차형태이다. 임차인들은전세를월세보다선호하기때문에, 월세임대인은항상공실리스크를염두에두어야한다. 또한전세금은일시에지불되지만월세는세입자의경제적형편에따라연체될가능성을배제할수없다. 이외에도임차인들에게는매달지출되는월세가관리비로인식되기때문에임대인에게주택보수및관리를요구하는경우가늘어날것이다. 따라서월세이율에는이러한리스크프리미엄이반영되어수신금리보다높은수준이라고할수있다. 둘째, 상당수임대인들은주택구입시이미전세보증금을활용한경우가많아, 월세전환을하고싶어도임차인에게전세보증금을되돌려줄충분한자금능력이없다. 2010년가계금융조사에따르면전체가구가운데 20.6% 는전세형태로입주한것으로나타났다. 전세가구의평균보증금은 7,497만원이고월세가구의 70% 는평균 1,275만원의보증금을안고있다. 전체가구수로환산해보면 306만호에달하는순수전세가구의보증금총액이 230조원이고나머지보증부월세가구 (225만호) 의보증금이 29조원에이른다. 자가이외의주택총액이 769조원이므로전월세보증금이전월세주택가격의 33.6% 에달한다. 즉집주인은집값의약 2/3를지불하고임대용주택을소유하고있는셈이다. 또한임대용주택소유자가임대용주택을담보로대출받은금액은 73조 6천억에달한다. 이는담보대출을사용한가구들가운데거주주택이외부동산마련용도라고답한비율로부터대출액수를환산한것이다. 즉자가이외주택총액의 9.6% 는담보대출금이다. 따라서임대용주택의총액에서소유자의순수지분은평균 56.8% 에불과한수준이다. 이러한상황에서임대자가월세전환을하기위해서는담보대출을더늘리거나여유자금 ( 금융자산 ) 을통해전세보증금을갚아야할것이다. 그런데부채를안고있는가구들을살펴보면금융자산대비총부채의비율이자가가구의경우 152.4% 로서그럴만한여유가없는형편이다. 2011 2 nd Quarter Office Market Report 24/25
LG 경제연구원 전세감소의경제적의미 자가주택으로흡수되지않은전세임대용주택은월세로전환되고그중일부는공공임대용도로바뀌어서쓰일수있을것이다. 다주택자 vs 전문임대업자 전세제도의축소는주택임대시장의재편과전문임대우리나라와같이공공주택부문이취약한상황에서서비스에대한수요확대를가져올것이다. 공공부문이다세대주택, 연립주택등을매입하여전세제도에는사실임대수익률이라는개념이들어가공공임대로활용할수있기때문이다. 있지않으며, 따라서임대인도전문업자라고볼수없다. 공공임대주택시장의규모는지난 2010년기준으로대부분의전세임대인들은보증금을받아서주택구입시 92만 4천호이며, 이가운데국민임대방식이 37만 6천호자금으로활용하거나은행에예치하여이자소득을 올리는데만족해왔다. 따라서상당수의전세임대인들은전문적인임대업자라기보다는다주택자라고하겠다. 향후자가와월세로양분될주택시장에서전문임대업자들의역할이커질것임을예상할수있다. 임대업자들에의해제공되는주거서비스의질이차이가나고임대료에도차등이주어질것이다. 따라서전세임대인가운데경쟁력이떨어지거나자금여력이 충분치않은상당수는임대용주택을처분할가능성도높다고하겠다. 이러한처분물량의일부는실수요층에게자가주택으로팔리면서, 자가주택보유율이 60% 대로올라갈전망이다. 또한자가주택으로흡수되지않은전세임대용주택은월세로전환되어주로민간임대로활용될것으로예상된다. 일부공공임대확대에기여할수도 전세제도의축소는공공임대확대와관련해서도일정부분기여할것으로보인다. 로전체의 41% 를차지하고있다. 총주택가운데공공임대주택은 6.2% 에불과하며, 임대주택가운데 85% 는민간이담당하고있다. 공공임대비중이민간임대에비해상대적으로매우낮은수준임을보여준다. 주요국과비교해보면유럽국가들은총주택에서공공임대주택이 20% 이상을차지하며, 임대시장에서공공임대의비중도 30~75% 에이르는것으로나타난다. 정부의장기적인공공임대비율의목표가 15% 라고할때신규주택건설을통한임대공급과함께민간전세축소에따른물량출회의일부분을소화하는것도방안이될수있다. 최근이슈가되고있는전월세상한제도입과같은논의도민간임대의비중이너무크고공급자중심의계약구조가정착된데따른부작용을해소하고자하는데서비롯됐다. 장기적으로전세축소물량이일부나마공공임대확대로이어진다면굳이정부의인위적인가격제한정책이시행되지않아도될것이다. 공공임대부문이임대시장에서가격조절기능을발휘할수있을것이기때문이다. 개인자산포트폴리오변화예상 한편금융측면에서예상되는변화는무엇보다도전월세보증금의감소가될것이다. 현재전월세보증금의추산규모는 259조원정도 (20면내용참조 ) 이며, 이는임대용주택총액인 769조원의 33.6% 에달한다. 전월세보증금이모두사라지고순수월세제도만남게된다면임대자가 100% 주택지분을소유하게된다. 주택총액에서임차인의보증금이빠지지만임대인이같은금액을충당하므로사회전체적으로유동성에는변화가없을것이다. 다만개인별자산포트폴리오구성에는변화가생겨서, 임대인은부동산자산비중이높아지고임차인은저축자산비중이상승할것으로예상된다. 특히임차인은자산구성에서 36.2% 를차지하는전월세보증금을돌려받아저축이나목돈투자를늘리게될전망이다. 2011 2 nd Quarter Office Market Report 26/27
LG 경제연구원 전세감소의경제적의미 월세의확대에따라임대차인간에소득이전이발생하고소비에도영향을미칠것이다. 금융순자산감소 ( 혹은부채증가 ) 가동반될것이기때문에반환보증금액에대한이자수익이희생되거나이자비용이발생하게될것이다. 따라서임대료에는주택총액에대한이자에해당하는금액이기본이되고보유및유지비용이반영된임대투자수익률이더해질전망이다. 한편월세의확대에따라서매달임대차인간추가적인현금흐름 ( 연 15.5조원규모 ) 이발생하고, 이는자산이아닌소득의변화를야기하여소비에도영향을미칠것으로전망된다. 우선임차인은매달임대료를지불함에따라가처분소득이줄어서소비가감소할것이다. 반면임대인은소득이증가하여소비를늘릴수있다. 보다는중산층 ( 임차인 ) 이소비를줄이는데따른영향이클것으로보는견해가많다. 임대시장안정확보필요 세축소와월세확대는임대차계약형태의비중변화라는단순한현상이상의의미를갖는다고하겠다. 수익률차원에서월세가전세보다유리하기때문에임대인 ( 공급자 ) 에의한월세전환이일어나고있지만, 민간의 다주택자들이모두임대사업자로변신하기는어려울것이다. 그렇다고이들에게일정수준이상의주택가격상승률을기대하게하여민간임대업자로남게하는것도사회적으로후생을더욱악화시키는발상이될수있다. 여기에전세를선호하는임차인들의수요압력을고려하면전세축소가임대시장의불안요소가될가능성도엿보인다. 이런점에서전세축소물량의일부를공공임대로흡수하여임대시장을안정화시키는것은장기적인주택정책의한가지방향이될것으로보인다. 또한월세제도가정착되고주거안정성이크게나빠 지지않는다면, 임차인들은풀려난보증금으로채무를상환하거나가계자금으로활용할가능성도있다. 문제는어느쪽의한계소비성향이더크냐는것이다. 일반적으로고소득층 ( 임대인 ) 이소비를늘리는효과 반면임대인은월세전환을위해보증금을반환하려면기존금융자산을사용하든가아니면담보대출을활용하게된다. 만약저축액을모두보증금반환용도로사용하는극단적인경우를상정한다면자산포트폴리오가모두부동산으로구성되는경우가나타날가능성도있다. 그렇지만집값상승에대한기대가높지않고임대료상승폭도제한된다면이러한부동산위주포트폴리오투자는매력을상실하게될것으로보인다. 임차인의소비감소가능성커 어떠한조달방법을택하든지임대인의 2011 2 nd Quarter Office Market Report 28/29
부동산칼럼 대기업신사옥입지가주변오피스임대료에미치는영향 < 그림 1> 오피스임대료변화비교 < 그림 2> 임대료변동과삼성타운거리와의관계 대기업신사옥입지가 주변오피스임대료에미치는영향 대기업신사옥입지의부동산시장영향 대기업들을중심으로신사옥을건립하고주요계열사들을입주시킨사례는주변에서쉽게찾아볼수있다. 현대자동차그룹의양재동사옥, 삼성그룹의서초동사옥, 금호아시아나그룹의광화문사옥등이대표적인예라고할수있다. 대기업들이신사옥을건립하는목적은새로운조직과인력의수용, 계열사간교류활성화, 노후사옥대체, 그룹이미지강화, 자산보유에따른투자효과기대등다양한요인에서그답을찾을수있다. 하지만이같은효과는그룹내부에서는의미를갖지만부동산시장에서는그다지중요한사항이라고할수는없다. 부동산시장에서의주요관심은대기업신사옥입지가주변주택가격과오피스임대료에미치는영향에있다고할수있다. 그러나이같은관심에도불구하고대기업신사옥의부동산시장영향을다룬연구는거의찾아볼수없는실정이다. 이점에서김동욱 송영일 이상경 (2010) 의연구를주목할필요가있다. 이연구는서초동삼성타운을사례로삼성타운준공및계열사입주가주변오피스임대료에미친영향을분석한것이다. 주변주택가격에대한영향을다루지않았다는점에서아쉬움이있지만오피스임대료에대한영향과이를분석할수있는방법을제시했다는점에서시사점을줄수있다. 이글에서는이를참고로삼성타운의준공과계열사이주가주변오피스임대료에미친영향을다음질문으로구체화하고답을찾아보고자한다. 첫째, 주변오피스임대료에대한삼성타운의영향은언제부터나타났는가? 둘째, 어느정도거리에위치한오피스까지 - 이상경 ( 경원대학교도시계획학과교수 ) 본칼럼은 ( 주 ) 서브원의견해와다를수있습니다. 영향을받았는가? 셋째, 삼성타운의영향력을이론적으로좀더정밀하게다룰수있는모형은무엇인가? 서초동삼성타운사례분석서초동삼성타운은 35층 (A동), 32층 (B동), 43층 (C동) 짜리건물 3개동으로이루어져있으며전체연면적은 386,779m2이다. 2003년착공이후 4년이지난 2007년 7월삼성타운 A동을시작으로계열사들이입주를시작하였으며, 2008년 5월 C동의공사가마무리되어대부분의계열사들이입주하였다. 첫째질문인주변오피스임대료에대한삼성타운의영향은언제부터나타났는가에답하기위해입주 1 년전인 2006 년 3 분기부터입주가완료된 2008 년 3 분기까지삼성타운을중심으로반경 500m 내오피스의임대료를조사하였다. < 표 1> 은이를정리한것이고, < 그림 1> 은 2006 년 3 분기임대료를 100 으로하여지수화하여도시한것이다. 삼성타운입주가시작되기전인 2007 년 2 분기까지는별다른차이를발견하기어렵지만, 입주가시작되는 2007 년 3 분기부터입주가완료된 2008 년 1 분기까지삼성타운주변오피스빌딩의임대료변화가강남권 (KBD) 전체오피스평균임대료변화보다훨씬크게나타나고있다. 삼성타운주변오피스들의평균임대료는 64,857 원에서 70,857 원으로 9.3% 상승한데반해강남권전체평균임대료는 59,721 원에서 60,695 원으로 3.4% 상승에그쳐약 6% 정도차이가나고있다. 하지만이는 < 표 1> 삼성타운주변과강남권전체오피스평균임대료변화 ( 단위 : 원 /3.3 m2 ) 구분 삼성타운주변 강남권전체 자료 ) R2Korea 3 분기 62,000 56,107 2006 년 2007 년 2008 년 4 분기 62,000 58,281 1 분기 65,000 58,607 2 분기 64,143 58,203 1) 공간계량경제분석에는일반적으로 SAS 나 SPSS, Minitab 같은범용통계소프트웨어대신 Anselin 이나 LeSage 교수가개발한전용프로그램들인 Spacestat, GeodA, Matlab 등을이용한다. 3 분기 64,857 58,721 4 분기 67,429 60,021 1 분기 70,857 60,695 2 분기 70,857 63,430 3 분기 72,143 64,020 입주가어느정도완료된 2008 년 1 분기이후에는반전되는데, 삼성타운주변임대료는 1 분기와비슷한수준을유지한데반해강남권전체임대료는급격하게상승하고있다. 이로볼때, 삼성타운의주변오피스임대료영향은입주시점인 2007 년 3 분기에시작되어입주가완료된 2008 년 1 분기에종료된것으로보인다. 두번째질문인어느정도거리에위치한오피스까지삼성타운의영향을받았는가는 < 그림 2> 를통해추론해볼수있다. < 그림 2> 는 2006 년 3 분기부터 2008 년 3 분기까지삼성타운반경 500m 내오피스의임대료변동률을측정한것이다. 삼성타운에가까울수록삼성타운입주에따른영향으로인해높은변동률을보이고있지만삼성타운으로부터멀어질수록임대료변동률이낮아지고있다. 이는자료에대한선형의추세선추정을통해확인할수있다. 이같은현상은 500m 까지만관측되었으며 600m 이후빌딩에서는이같은관계를확인할수없었다. 자료가많지않아추론의한계는있지만, 반경 500m 가삼성타운의공간적영향력범위로볼수있을거같다. 셋째질문인삼성타운의영향력을이론적으로좀더정밀하게다룰수있는모형은무엇인가에대한답은공간계량경제모형 (spatial econometrics) 을통해찾을수있다. 공간계량경제모형에서는삼성타운의효과를공간승수효과로설명할수있다. 삼성타운의임대료와주변오피스임대료사이에는상호의존관계가있으며 ( 학술용어로공간자기상관, spatial autocorrelation), 주변오피스빌딩의임대료상승은신사옥이발생시킨일종의스필오버효과 (spillover effects), 즉공간승수효과로본다. 삼성타운에대한계열사들의이주는유관업체들의이주수요를유발하게되는데신사옥내임대공간부족과높은임대료등으로입주수요가주변으로분산되고그 < 표 2> 삼성타운주변지역오피스빌딩들의임대료변동액과삼성타운효과비교 구분 플래티넘타워나라종합금융메리츠타워테헤란빌딩대륭강남타워역삼빌딩 KTB 동경빌딩 삼성타운거리 (m) 48 287 302 326 411 422 437 480 2007년 3분기 60,000 72,000 80,000 50,000 68,000 63,000 68,000 54,000 < 참고문헌 > 김동욱 송영일 이상경, 2010, 대규모기업집단입지에따른오피스임대료공간승수효과분석, 서울도시연구, 11(2) 결과인근오피스임대료가올라가게되며, 이같은충격은연쇄적으로주변오피스임대료에전파되게된다고본다. 김동욱 송영일 이상경 (2010) 은서울시오피스시장을대상으로공간계량경제모형에입각하여삼성타운의입주효과를추정할수있는모형을개발하였다. < 표 2> 는이연구에서제시된공간계수 ρ 를이용하여공간승수효과를추정해본결과이다. 결과를보면, 삼성타운과 48m 떨어진플레티넘타워의경우 2007 년 3 분기부터 2008 년 3 분기까지약 7,300 원정도의임대료상승효과를받은것으로나타나고있다. 삼성타운으로부터거리가멀어질수록효과는급격하게줄어들고있는데, 480m 정도떨어진동경빌딩의경우 455 원정도로나타나고있다. 플레티넘타워의경우 1 년간임대료변동액이 15,000 원정도라는것을감안하면약 49% 정도의영향을받았다고볼수있으며, 동경빌딩의경우는약 8% 정도의영향을받았다고볼수있다. 마치면서이글에서는서초삼성타운사례를통해대기업신사옥입지가주변오피스임대료에미친영향을살펴보았다. 기초통계분석을통해삼성타운의임대료영향권이약 500m라는점, 영향은입주시점부터나타난다는점, 그리고약 6% 정도임대료상승률차이를발생시킨다는점정도가확인되었다. 하지만삼성타운의규모가이례적으로크다는점에서이같은사실들이일반화되는것은쉽지않아보인다. 그러나정도의차이는있겠지만대기업신사옥입지가주변오피스임대료에영향을주는것만은분명해보인다. 실제월임대료 ( 원 /3.3m2) 2008년 3분기 75,000 80,000 88,000 53,000 73,000 73,000 73,000 60,000 임대료변동액 15,000 8,000 8,000 3,000 5,000 10,000 5,000 6,000 삼성타운효과 ( 원 /3.3 m2 ) < 필자약력 > 이상경교수는서울대학교도시개발공학박사를취득하였으며, 현재경원대학교도시계획학과교수로재직중이다. 저서로는 " 도시개발론 " 이있으며, 최근연구논문으로는 ' 시변모수법에의한오피스매매가격지수구축에관한연구 ', ' 오피스빌딩관리에서규모의경제에관한연구 ', 'Developing Office Rent Model by Time-Series Analysis', ' 대규모기업집단입지에따른오피스임대료공간승수효과분석 ' 등이있다. 7,300 1,268 791 643 492 511 482 455 2011 2 nd Quarter Office Market Report 30/31
서브원뉴스 TPS(Toyota Production System) 활동 TPS : Toyota Production System ( 서브원및협력업체의일본도요타자동차공장벤치마킹을통한원가절감혁신활동 ) 안철수연구소 / 쏠리테크사옥 FM 수주 고객가치향상, 비용절감, 생산성향상을위한직무별개선활동이활발히전개되고있으며, 테마검증체계를통해발굴된우수테마들이현장으로확산되어따라하기활동으로연계되고있음. 서브원은 9 월준공예정인안철수연구소 / 쏠리테크사옥에시설관리서비스를제공한다. 안철수연구소 / 쏠리테크사옥은성남시분당구의판교테크노벨리에위치하고있다. 좌우대칭형의 2 개동으로구성되어있으며총연면적 70,371 m2, 지상 10 층, 지하 4 층규모의최첨단인텔리전트빌딩이다. 서브원은판교테크노벨리내관리중인 파스퇴르연구소 등과의연계를통해운영효율을극대화하고쾌적하고안정적인연구환경제공을통해연구시설분야의경쟁력을지속적으로강화해나갈것이다. 업계최초 FM 대학개교 11 년상반기에는현장혁신 Agent 와의연계를통해현장단위의개선실행력을높이고, 활동을보다체질화 / 체계화하는방향으로전개하였으며, 11 년하반기에는현장중심으로진행되고있던개선활동을사무간접부문으로확대하고, 작업표준구축확산을통해사업역량을강화하는방향으로활동을전개해나갈예정임. 빌딩을지배하라 도서출간 서브원은지난 4 월 빌딩을지배하라 ( 부제 : 퍼실리티매니지먼트비즈니스의패러다임을바꾸다 ) 도서를 KMAC( 한국능률협회 ) 을통해출간하였다. 이책은국내 FM 분야선두주자인서브원이만들어가는차별화된빌딩서비스이야기로서서브원이제공하는 FM 비즈니스의다양한서비스를만나볼수있다. 또한고객만족경영을표방하는많은기업들에게새로운시각의훌륭한참고자료가될것으로기대된다. 특히다양한종류의건물에서실제로추진했던고객만족경영의사례들을제공하여, 실질적인벤치마킹자료로매우유용하게활용될수있을것이다. 지난 5 월 2 일 ( 월 ) 서브원은업계최초로 FM 대학 을개교하였다. FM 대학은고객가치를실현하는최전방인력인 FM/PM 담당자의직무역량강화를위해설립되었다. FM 대학의교육과정은직무역량모델링을통해수립한육성경로를바탕으로총 19 개과정으로구성되어있으며올해는 Basic 중심의품질 / 안전, 고객관리, 재무분야 11 개과정을우선시행하고, 이후 Advanced 과정을시행할예정이다. 서브원은향후 FM 대학의교육범위를협력사등업계전반으로넓혀 FM 업계를선도하는국내최고의 FM 전문교육기관으로성장시킬계획이다. 주요추진활동 11 년상반기 11 년하반기 등록된개선활동테마에대한검증 / 평가 / 지도역할을통해우수테마를발굴 / 확산해가는직무별전문가 (K-Master) 16 명이선정되어활동중이며, 이를통해사업부內우수테마들이발굴되어현장으로확산되고있다. 구성원들의지혜와역량을결집하여현안문제를해결하고, 열린소통의조직문화를만들어가는 CoP(Community Of Practice) 활동이현장조직별로활발히전개되고있으며, 활동성과를상호공유하고확산하기위한 CoP 활동보고회가반기단위로실시되고있다. 지역별, 유형별 8 개거점모델사업장이선정되어운영되고있으며, 반기 2 회이상모델사업장을대상으로한벤치마킹교육을실시하여우수활동모델을전파하고있다. 점검, 유지보수등 Maintenance 작업에대한관리품질및안전을담보하기위한작업표준구축활동을상반기 GS 타워를대상으로진행하였으며, 이를통해예방점검 118 개항목, 수선작업 252 개항목에대한구축을완료하였다. 11 년하반기에는현장중심의업무개선활동을사무간접부문으로확대하여전구성원이동참하고, 참여하는개선활동으로발돋움해나갈예정이며, 이를위한단계별활동들을추진해나갈예정이다. 상반기 Pilot 진행을통해구축한작업표준을전사업장으로확산하기위한단계별활동을추진하고, 작업표준과연계한업무수행 / 교육 / 품질평가체계를구축해나가고자한다. 2011 2 nd Quarter Office Market Report 32/33
주요관리대상 BTL, BTO 관리현황 PM 서비스제공빌딩 서울대학교기숙사 ( 관악구관악로 - BTL) UNIST ( 울산광역시울주군 - BTL) 건국대학교기숙사 ( 광진구화양동 - BTO) 서울예술대학기숙사 ( 안산시단원구 - BTO) LG 트윈타워 GS 타워 페럼타워 SI Tower( 구 ING 타워 ) YTN 타워 FM 서비스제공주요빌딩현황 주소 : 서울시영등포구여의도동 20 번지위치 : 5 호선여의나루역연면적 : 157,835 m2규모 : 35F, B3(2 개동 ) 건물주 : LG, LG 상사준공연도 : 1987 년 주소 : 서울시강남구역삼동 679 위치 : 2 호선역삼역연면적 : 141,552 m2규모 : 38F, B6 건물주 : GS 준공연도 : 1999 년 주소 : 서울시중구수하동 66 위치 : 2 호선을지로입구역연면적 : 55,695 m2규모 : 28F, B6 건물주 : 동국제강준공연도 : 2010 년 6 월 주소 : 서울시강남구역삼동 679-4 위치 : 2 호선역삼역연면적 : 66,202 m2규모 : 24F, B6 건물주 : KB 자산운용 준공연도 : 1999 년 주소 : 서울시중구남대문로 5 가 6-1 위치 : 1, 4 호선서울역연면적 : 42,322 m2규모 : 20F, B6 건물주 : YTN 준공연도 : 2003 년 전자회관 ( 마포구상암동 ) JS 타워 ( 강남구삼성동 ) 대한제지빌딩 ( 광진구광장동 ) 한국증권업협회 ( 영등포구여의도동 ) 서울스퀘어 Central Place 남산트라팰리스 LG U + 타워 S-OIL 사옥 외환은행전국지점 주소 : 서울시중구남대문로 5 가 541 위치 : 1, 4 호선서울역연면적 : 132,806m² 규모 : 23F, B2 건물주 : KR 리츠준공연도 : 2009 년 주소 : 서울시중구중림동 419 위치 : 2,5 호선충정로역연면적 : 34,125m² 규모 : 17F, B6 건물주 : 신한 BNP 파리바자산운용 준공연도 : 2010 년 10 월 주소 : 서울시중구남대문로 5 가 716 위치 : 1, 4 호선서울역연면적 : 41,598 m2규모 : 28F, B6 건물주 : 마이다스에셋자산운용 준공연도 : 2010 년 5 월 주관처 : S-OIL 주소 : 서울시마포구공덕동 473-30 연면적 : 39,933 m2규모 : 23F, B7 건물주 : S-OIL 준공연도 : 2011 년 6 월예정 주소 : 전국분포규모 : 전국 44 개지점건물주 : 외환은행 LG 광화문사옥 주소 : 서울시종로구신문로 2 가 91-4 위치 : 5 호선광화문역연면적 : 51,265 m2규모 : 14F, B5 건물주 : LG 준공연도 : 2010 년 9 월 서울스퀘어 ( 중구남대문로 5 가 ) 어반하이브빌딩 ( 강남구논현동 ) 신한카드역삼사옥 ( 강남구역삼동 ) 로이어즈타워 ( 서초구서초동 ) LG 가산디지털센터 주소 : 서울시금천구가산동 459-9 위치 : 1, 7 호선가산디지털단지역연면적 : 74,987 m2규모 : 13F, B1 건물주 : LG 준공연도 : 2009 년 LG 전자가산 R&D 캠퍼스 ( 금천구가산동 ) LG 마포빌딩 ( 마포구공덕동 ) LG 패션 ( 강남구신사동 ) LS 타워 ( 안양시동안구 ) 2011 2 nd Quarter Office Market Report 34/35
임대안내 (Leasing Information) [ YTN 타워 ] 평면도 [ Central Place ] 평면도 빌딩정보 빌딩정보 주소 : 서울시중구남대문로 5 가 6-1 빌딩규모 : 20F, B6 연면적 : 42,322 m2준공연도 : 2003 년기준층면적 : 임대 - 2,080 m2전용 - 1,144 m2전용율 : 55%( 기준층 ) 엘리베이터 : 7 대주차공간 : 180 대 위치 주소 : 서울시중구중림동 419 위치 : 2, 5 호선충정로역도보 1 분빌딩규모 : 17F, 6B 연면적 : 34,127 m2준공년도 : 2010 년기준층면적 : 전용 - 965 m2전용율 : 52.66% ( 기준층 ) 엘리베이터 : 7 대주차공간 : 245 대 위치 공실현황 ( 단위 : 3.3 m2 ) 공실현황 ( 단위 : 3.3 m2 ) 임대층 임대면적전용면적입주시기 임대층 임대면적전용면적입주시기 10 층 9 층 629.28 629.28 346.11 346.11 2011 월 12 월즉시 7~14 층, 17 층층당면적 ( 기준층 ) 4,494,72 581.56 2,356.07 291.00 즉시 임대기준 ( 단위 : 원 /3.3 m2 ) 임대기준 ( 단위 : 원 /3.3 m2 ) 해당층 단위보증금단위임대료단위관리비 해당층 단위보증금단위임대료단위관리비 기준층 780,000 78,000 33,000 기준층 700,000 70,000 29,000 [ 페럼타워 (Ferrum Tower) ] 평면도 [ SI Tower( 구 ING 타워 ) ] 평면도 빌딩정보 빌딩정보 주소 : 서울시중구수하동 66 위치 : 2 호선을지로입구역지하연결빌딩규모 : 28F, B6 연면적 : 55,695 m2준공연도 : 2010 년기준층면적 : 전용 - 1,048 m2전용율 : 51.38%( 기준층 ) 엘리베이터 : 14 대주차공간 : 226 대 주소 : 서울시강남구역삼동 679-4 위치 : 2 호선역삼역도보 1 분빌딩규모 : 24F, B6 연면적 : 66,202 m2준공연도 : 1999 년기준층면적 : 전용 - 1,262 m2전용율 : 46%( 기준층 ) 엘리베이터 : 10 대주차공간 : 515 대 위치 위치 공실현황 ( 단위 : 3.3m2 ) 임대층 임대면적 전용면적 입주시기 15 층 14 층 12 층 216.09 636.91 402.93 111.02 327.21 206.98 즉시 공실현황 ( 단위 : 3.3m2 ) 임대층 임대면적 전용면적 입주시기 14층 414.83 190.82 즉시 임대기준 ( 단위 : 3.3m2 ) 해당층 단위보증금 단위임대료 단위관리비 18층이하 930,000 93,000 35,000 임대기준 ( 단위 : 원 /3.3m2) 해당층 단위보증금 단위임대료 단위관리비 기준층 930,000 93,000 36,500 < Contact Point > 심정원 LM 파트장 : 010-2370-4785 / 02-6924-5658 안준희과장 : 010-3241-5337/02-6924-5657 김현경과장 : 010-5100-5929/02-6924-5661
국내 FM 분야의선두주자서브원의 행복한 빌딩서비스이야기! 빌딩을지배하라 Office Market Report FM 관련학회및학과독서 퍼실리티매니지먼트비즈니스의패러다임을바꾸다! 이책은국내 FM 분야의선두주자인서브원이만들어가는차별화된빌딩서비스이야기다. 서브원은빌딩청소나관리업무로만여겨졌던 FM 비즈니스의패러다임을차별화된서비스로새로운고객가치를창조하는신개념의비즈니스영역으로승화시킨주인공이다. 서브원의 FM 비즈니스에서펼쳐지는다양한서비스들을담은이책은고객만족경영을표방하는많은기업들에게새로운시각을줄수있는훌륭한사가될수있을것이다. 주요온 오프라인서점절찬리판매중! 다부수구매시할인혜택을드립니다! 담당노지호시니어컨설턴트 Tel 02-3786-0184 / Fax 02-3786-0107 / njh@kmac.co.kr 2011. 2 nd Quarter