생애주기별주거소비특성을반영한정책방안연구 Housing Policy Reflecting Characteristics of Housing Consumption Regarding the Life-cycle Stage 김민철, 김근용, 천현숙, 강미나, 이윤상, 배순석, 송준

기본 16-18 생애주기별주거소비특성을반영한주택정책방안연구 Housing Policy Reflecting Characteristics of Housingin Consumption Regarding the Life-cycle Stage 김민철외

생애주기별주거소비특성을반영한정책방안연구 Housing Policy Reflecting Characteristics of Housing Consumption Regarding the Life-cycle Stage 김민철, 김근용, 천현숙, 강미나, 이윤상, 배순석, 송준혁, 김덕례

연구진김민철국토연구원책임연구원 ( 연구책임 ) 김근용국토연구원선임연구위원천현숙국토연구원연구위원강미나국토연구원연구위원이윤상국토연구원책임연구원 외부연구진배순석한반도발전연구원객원연구원송준혁한국외국어대학교교수김덕례주택산업연구원연구위원 연구심의위원김용웅 ( 전 ) 충북발전연구원장김성일국토연구원연구위원김혜승국토연구원연구위원박천규국토연구원연구위원임상연국토연구원책임연구원조민우건설교통부사무관유승동상명대학교교수

발간사 PREFACE 저성장기조가지속됨과동시에취업시점의지연, 조기퇴직, 비정규직비중의증가등으로소득의흐름이불안정해지고있습니다. 이로인해자기자금이부족하더라도주택금융을이용하여내집을마련하고집값의자연스러운상승과함께자산증식을해가고은퇴이후에는축적한자산과연금등으로주거소비와주거이외소비를향유하는패러다임의전환이나타나고있습니다. 더욱이인구의감소, 장수명화등은사회전체의복지비용의상승을초래할것으로예상되고있습니다. 그간고령화에대해서는사회전반적으로인식을공유한바있어보편적복지차원의정책을수립하고고령화에적극적으로대응해온반면, 청년층과장년층의주거문제에대해서는다소소홀했던측면이있습니다다. 청년실업의증가, 초혼연령의증가, 월세비중의증가등으로가구의형성이지연되거나가구의형성이제대로이루어지지않는등기존과는다른사회구조가나타나고있는상황입니다. 이처럼경제 사회적인측면에걸쳐주거소비의안정화를저해하는방향의변화가주를이루고있는상황입니다. 따라서복잡다기한방향으로일어나고있는환경변화에적극적으로대응하여평생동안안정적인주거를영위할수있도록주택정책의체계를정비하는일은무엇보다중요하다하겠습니다. 이와같은시점에서생애주기별주거소비특성을반영한주택저책방안을연구하는것은매우시기적으로적절하며, 주택정책의새로운패러다임을제시한다는측면에서도의의가있을것으로기대됩니다. 특히그간의연구들이주로특정생애주기에초점을맞추고진행되었던것에비하여본연구는생애주기를아우르는통시적인관점을견지하고있다는점에서기존의연구 발간사 i

들과차별성이있으며, 주택정책에대한새로운시야를제공해줄것으로기대됩니다. 또한다양한환경변화요인들에대하여정성적인접근뿐만아니라구체적인정량적인접근을시도함으로써향후주택가격의하락안정, 장수명화등이생애주기별주거소비에어떠한영향을미칠지를구체적으로제시함으로써주거지원정책의수립에구체적인근거를뒷받침하고있습니다. 생애주기별주택정책과관련하여각각의생애주기에맞는정책을제안함과동시에생애주기간정책의연계를강화하는방안을제시함으로써정책효과를제고할수있도록하였습니다. 본연구에서제시한다양한실태분석과정책방안들이정책입안현장에서중요한자료로활용되기를기대합니다. 끝으로본연구를수행하는데노력을아끼지않은김민철책임연구원, 김근용선임연구위원, 천현숙연구위원, 강미나연구위원, 이윤상책임연구원의노고를치하하며외부연구진으로참여해주신배순석박사님과송준혁교수님, 그리고김덕례박사님께도깊이감사드립니다. 2016 년 10 월 국토연구원장김동주 ii

주요내용및정책제안 FINDINGS & SUGGESTIONS 본연구보고서의주요내용 소득의발생시점과주거소비수요시점간에불일치가있으며, 이같은경향은향후에더심화될것으로예상됨 경제성장률의둔화, 세대간소득 자산이전의감소등으로소득의불안정성이심화되고있으며, 저출산, 1인가구의증가등인구 사회적요인도점차악화됨 주택구매의사가있는 30대가구들은주택금융이용시자산제약에직면할가능성이높으며, 높은금리로인해이자상환부담도큼 전세보다는월세가구가자가구입확률이낮으며, 이같은경향은저연령일수록강함 공공임대주택거주가구는민간임대주택거주가구에비하여부동산자산형성이매우부진하여임대거주기간만료후주거상향이동에제약을받음 본연구보고서의정책제안 20~30대가구의자가구입을지원함으로써주거상향을유도하고, 금융접근성향상을위해부분적으로 LTV(Loan to Value) 요건을완화하되원리금상환조건은엄격히운용, 또한초기구입자금에대한부담이완화될수있도록기금이나재정을이용한지분출자방식으로지원함 공공임대주택거주가구의자산형성을유도, 이를위해매칭펀드형식의저축프로그램과같은자활프로그램을도입하고, 선별적으로분양전환과연계함 60대이상가구에대해서는금융지원보다는장기로거주가능하며의료서비스를제공할수있는저렴한임대주택의공급으로지원함 주요내용및정책제안 iii

요약 SUMMARY 1. 연구의배경및목적 경제 사회적인측면에서생애주기별주거소비를불안정하게할수있는요인들이발생 경제적인측면에서는저성장기조가이어지면서국민소득이감소하고, 취업시점의지연, 조기은퇴등으로소득불안정성이심화됨 사회적인측면에서는인구및가구의감소, 1인가구의증가, 저출산, 고령화, 만혼, 비혼등의증가 주택시장내부적으로는주택가격상승률의둔화, 저금리기조에따른월세비중의증가와이로인한주거비부담의증가 그간의생애주기별주거지원정책이주로특정생애주기만을고려하였다면, 향후에는생애주기전반에대한고려가필요 생애주기별주거소비특성을파악하고이에대응한정책방안을제시하며, 생애주기간주거소비를안정화할수있는방안을제시하는것을목적으로함 2. 주거소비실태 소득발생시점과주거소비수요발생시점간의불일치가나타나고있음 근로소득은 50 대까지증가하나 60 대에들어서면서급격한감소를보임 iv

반면주거면적은 60대까지지속적으로증가하고있어양자간에불일치 소득대비소비비중이생애주기가진행됨에따라점진적으로증가하여축소기에이르면소득보다소비가더많은상태에이름 지난 10년사이에형성기가구 (20대 ~30 대 ) 의주거소비가감소하였으며, 금융자산의축적과이자율하락에도불구하고원리금상환규모가크게줄지않음 형성기가구 (20 대 ~30 대 ) 의낮은자가보유율은월세증가로인한주거비상승을초래하고, 주거상향이동에대한확률저하로인한거주의불안정성심화. 향후에는자산유동화의토대를약화시키는요인으로작용할우려가있음 주거점유형태의이동을추적조사해본결과전체적으로연령이올라갈수록자가에서자가로이동하는비중이높아지는것으로보아주거소비의안정화패턴이보임. 그러나부분적으로월세고착화현상도관찰됨 20~30 대의경우점유형태의이동이매우활발하며, 자가구입은주로 30대에이루어짐 40대이후월세거주자의경우월세에고착화되는현상이나타나고있는데, 이는그간의월세비중증가의영향으로보이나, 그자체로주거소비불안정화를반영하는것으로볼수있음 2010 년과 2015 년사이에주택금융에대한접근성은향상되었으나, 20대의원리금상환부담은오히려증가함 보금자리론및주택금융수요조사에의하면 2010 년과 2015 년사이에주택금융을이용하는비율이전연령대에걸쳐증가함 그러나 20대의경우 2010 년과 2015 년사이에주택담보대출에대한원리금상환증가폭이여타연령대에비하여크게증가하는등주택금융비용을과다부담 저연령대의보금자리론대출수요가증가하고있음 보금자리론의가입연령분포는최빈치가 40대후반에서 40대전반으로나타나며전반적으로저연령의대출이늘어나는추세를보이고있음 요약 v

3. 세대간소득 자산이전실태 자가가구중 13.5% 가증여나상속을통해주택을구입하였으며, 시가총액기준으로 8.1% 를차지함 부모, 친지로부터지원받은가구만을대상으로분석한결과구입자금을지원받은가구는구입자금의 50.1% 를부모나친지에의존하고있으며, 임차가구는임차자금의 80.8% 를부모나친지에의존하고있음 축소기가구 (60 대이상 ) 들은주택연금이용에대한적극적인수요를보이지않고, 보유주택은거주하다가사망후그대로상속하려는경향이강함. 그러나주택연금이용율은미미하게나마증가하고있으며, 정부의연금3종세트출시등으로향후에는지속적으로증가할것으로예상됨 축소기가구는부양해야할의무와부양받는규모모두감소하나전체적으로부양받는규모의감소가더클것으로예상됨 부양해야할가구원의수는줄어들고있으나, 부양해야할손자녀수는증가 부양해야할의무도줄어들고부양받는이전규모도감소하는경향을보임 전체적으로는부양의무의감소폭보다는자녀세대로부터의사적이전의감소폭이더클것으로예상됨 따라서축소기가구의주거소비는현재보다불안정해질것으로예상되며, 주거급여와같은공적이전을확충하는방안에대한고려가필요함 4. 생애주기별주거지원정책현황및평가 대부분의주거안정을위한주택정책은저소득가구의주거지원을목적으로하고있고, 생애주기를고려한정책은사회진입계층과노인계층을위한정책이있음 주택정책중생애주기를고려한정책은주택특별공급과우대금리대출지원등제한적인형태로이루어짐 vi

주택마련이나임차시주택금융에대한의존도를분석해본결과형성기가구 (20 대 ~30 대 ) 가주택금융에대한의존도가가장높은것으로나타남 형성기가구 (20 대 ~30 대 ) 의경우금융자산축적이미미한상태이면서소득수준도높지않아동원할수있는자기자금에한계가있음 금융기관을이용할수밖에없으며, 소득과자산조건에서도열악하여금리상에있어서도불리한조건으로차입하고있을가능성이높음 주택금융을이용하고자할때자산제약에직면할가능성을생애주기별로분석한결과형성기가구 (20대 ~30 대 ) 가 21% 로가장높게나타남 형성기가구 (20대 ~30 대 ) 는현재수준의주택금융혜택을여타연령대에비해덜받고있을뿐만아니라새롭게주택금융을이용하고자하나자산제약에직면하여주택금융이용에어려움을겪고있는계층도많은것으로분석됨 공공임대주택거주가구는생애주기가진행됨에따라자산형성이매우느린반면, 민간임대주택거주가구는 40대까지자산형성이증가하다가 60대까지일정수준을유지하고 70대이후에감소하는경향을보임 이같은차이는 40대 ~50 대사이에민간임대주택거주가구의부동산자산은증가한반면공공임대주택거주가구의부동산자산은증가하지않은데기인 따라서 40대 ~50 대공공임대주택거주가구를대상으로매칭펀드방식의자활프로그램을도입하고공공임대주택의분양전환을선별적으로추진함으로써공공임대주택거주가구의자산형성을돕고궁극적으로주거소비안정화를도모할수있을것임 5. 외국의생애주기별주거지원제도 선진외국에서도어려워진경제여건에따라청년세대, 노인층등이주거공간확 보에어려움을겪음에따라주택구입자금대출지원, 자산형성촉진등다양한형 태의주거지원정책을시행하고있음 요약 vii

미국의생애주기별가구들에대한주거지원중가장대표적인것은최초구입자와고령계층을위한지원을들수있음 대부분청년층인최초구입자에대한지원은연방정부와지방자치단체지원이있음 연방정부의경우주로최초주택구입자가주택구입을위해대출기관에서대출을받을때, 이자율, 대출금액등에서유리할수있도록 FHA 에서대출에대한보험을들어주는것임 한편, 지방자치단체들의지원은지방자치단체에따라다르지만, 금융혜택, 세제상의혜택, 민간대출보험면제혜택및저렴주택의우선공급등다양한혜택을부여하고있음 미국에서주택최초구입자에대해정책적으로지원하는이유는, 무주택자가주택을최초로구입하려고할때여러가지측면에서어려움이있는것이일반적이기때문 무주택자이기때문에보유자산수준이주택보유자에비해낮은것이일반적이며연령이상대적으로젊어평균적으로소득수준도낮기때문 주택구입을위한대출을받을때, 상대적으로고위험군으로분류되어, 대출이자율, 대출금액, 초기지불 (down payment) 액수등에있어불리함 미국은고령자에게주택바우처를우선배분하고, 주택바우처수급자와공공임대주택입주자의소득산정시일정액과의료비를공제하여실제지급받는지원금을높여주는방식으로고령자에게혜택을부여하고있음 고령자를위한주택의건설및개량을위해서지원금지급, 대출, FHA 보험제공등의방법을제공하고있는데특히생활지원이가능한공동주택형의임대주택에대한지원이많이이루어지고있으며, 고령자요양시설또한일부지원을받음 프로그램에따라정부지원을받기위해서는고령자혹은장애인을위한생활지원주택으로건설 개량해야하고, 고령자요양시설이대상에포함되기도함 고령에수반하는일상생활지원의필요를고려했을때, 고령자를위한생활지원공동주택이나이보다더많은서비스를제공하는요양시설등에대한주거지원을기존의복지지원과연계하여검토할필요가있음 viii

6. 환경변화와생애주기별주거소비전망 경제적요인중에는소득의감소및불안정성심화가생애주기별주거소비에가장큰영향을줄것으로보임 인구 사회적으로는 1인가구의증가와고령화가주요한영향요인임 주택시장내부적으로는주태가격상승률의둔화와월세비중의증가가주요한영향요인임 형성기가구 (20 대 ~30 대 ) 의주거소비는감소하고주거비부담은증가할것으로예상됨 향후주택금융의발달이나주택금융지원의강화, LTV 비율의상향등으로유동성제약이완화될경우형성기가구의주거소비는여타생애주기에비하여더크게증가할것으로예상됨 장수명화로인한예상수명의증가에따른주거소비의변화는거의없을것으로예상됨 주택가격의하락으로형성기가구 (20대 ~30대 ) 의주거소비는증가하나성장기 (40 대 ) 이후가구들에비하여증가규모는크지않을것으로예상됨 성장기가구 (40대 ) 의경우주거소비는증가하되가구당주거비부담도증가할것으로전망됨 형성기가구 (20대 ~30 대 ) 와마찬가지로성장기가구 (40대 ) 의경우도향후주택금융의발달이나주택금융지원의강화, LTV 비율의상향등으로유동성제약이완화될경우형성기가구의주거소비는여타생애주기에비하여더크게증가할것으로예상됨 장수명화에따른주거소비의증가는자가보유증가의형태로나타나겠으나그크기는크지않을것으로예상됨 주택가격하락시주거소비의증가가있을것으로예상되며, 주거면적의증가보다는주로자가보유증가의형태로나타날것임 안정기가구 (50대 ) 의주거소비는현재수준보다약간감소할것으로보임 요약 ix

LTV 비율상향조정등으로유동성제약이완화될경우주거소비의증가가있으나증가의폭은크지않을것으로전망됨 장수명화에따른주거소비의증가는자가보유증가의형태로나타나겠으나그크기는크지않을것으로예상됨 주택가격하락시주거소비의증가가있을것으로예상되며, 주로주거면적증가의형태로나타날것임 2010 년에서 2015 년사이 50대의 1인가구증가규모가가장크게나타남에따라향후 5년동안은안정기 (50대 ) 가구의가구당주거비용증가가예상됨 축소기가구 (60대이상 ) 의경우는현재보다주거소비가감소할것으로예상됨 LTV 비율상향조정등으로유동성제약이완화될경우주거소비의증가가있으나증가의폭은매우작을것으로전망됨 장수명화에따른주거소비의변화는주택과여타재화간의한계소비성향의변화가크지않은이상거의나타나지않을것으로예상됨 주택가격하락시주거소비의증가가있을것으로예상되며, 주로자가보유증가의형태로나타날것임 2010 년에서 2015 년사이 50대의 1인가구증가규모가가장크게나타남에따라 5년이후부터는축소기가구 (60 대이상 ) 의 1인가구비중이더욱더증가할것으로예상되며, 이로인해축소기가구의가구당주거비용이상승할것으로예상됨 7. 생애주기동안의주거소비안정화를위한정책대응방안 정책방향으로는주거복지예산의지속적확충, 환경변화를적극적으로수용하여 대응, 생애주기간지원체계의연계, 생애주기별수요에부응한맞춤형정책등을 제안 x

생애주기별정책대응방안 형성기가구 (20대 ~30 대 ): 저렴주택공급으로직접지원. 금융접근성개선과지분출자방식의지원으로주택구입을유도. 임대주택거주가구를대상으로는정부가지원하는매칭펀드형식의저축상품에가입케함으로써금융자산형성유도. 20대와 30대가구를대상으로한주거실태조사수행. 성장기가구 (40 대 ): 생애최초주택구입요건중부부합산소득요건을완화, 공공임대주택거주가구의경우분양전환을통한자연스러운자산형성유도. 일부저소득가구중월세에고착화되어있는가구에대한원인조사및지원. 안정기가구 (50대 ): 조기퇴직과연금미수급으로인한일시적주거비부담을완화할수있는브리지론형태의지원 축소기가구 (60대이상 ): 금융지원보다는장기동안안정적으로거주할수있는주택의공급, 주택연금의다양화, 의료서비스와연계된주택의공급확대 생애주기간주거지원체계의연계 공공임대주택거주가구를대상으로매칭펀드형식의저축프로그램을도입하여자활을유도하고, 제시한저축을성공적으로마친가구들에대해서는선별적으로분양전환시우선권을제공 20대및 30대월세거주가구의경우자연적인점유형태의상향이동가능성이높으므로이들에대해서는 LTV 나 DTI 요건을완화적용하되원리금상환조건에대해서는원금분할상환에대해엄격히운용. 정부의지분투자로실질적인자가구입부담을완화 60대이상월세거주가구의경우자연적인점유형태의상향이동을기대하기어려우므로직접적주거비보조형태로지원 생애주기별맞춤형주거소비설계및교육프로그램운용 요약 xi

차례 CONTENTS 발간사 i 주요내용및정책제안 iii 요 약 iv 제 1 장서론 1 1. 연구의배경및목적 3 1) 연구의배경 3 2) 연구의목적 5 2. 이론적배경 5 1) 생애주기가설 5 2) APC(Age-Period-Cohort) 이론 6 3. 선행연구와의차별성 7 1) 선행연구현황 7 2) 선행연구와본연구의차별성 8 4. 연구방법 10 제 2 장생애주기별주거소비실태 13 1. 생애주기별소득, 자산, 주거소비실태 15 1) 생애주기구분 15 2) 생애주기별주거소비실태 17 차례 xiii

2. 생애주기별점유형태변동특성 22 1) 한국복지패널조사상의점유형태변동특성 22 2) 한국노동패널조사상의점유형태변동특성 24 3. 생애주기별주택금융이용실태 26 1) 보금자리론이용실태 26 2) 주택금융상품이용실태 29 4. 요약및시사점 31 제 3 장세대간소득 자산이전실태 33 1. 세대간소득 자산이전실태분석의의미 35 2. 주거실태조사상의세대간이전실태 35 3. 주택연금수요실태조사상의세대간이전실태 37 1) 자녀에게주택을상속할의향 37 2) 경제적부양가구여부및경제적도움을주는가구 38 3) 주택연금을이용하거나이용하지않으려는이유 40 4. 요약및시사점 42 제 4 장생애주기별주거안정화를위한정책현황및평가 45 1. 생애주기별주거소비안정을위한지원제도 47 1) 주택공급제도 47 2) 주택금융지원제도 50 3) 주거급여제도 53 4) 시사점 53 2. 생애주기별주거소비안정을위한지원제도의평가 54 1) 주택금융및주택금융지원제도에대한평가 54 2) 공공임대주택공급제도에대한평가 59 3) 정책평가의요약및시사점 62 xiv

제 5 장외국의생애주기별주거지원제도 미국을중심으로 - 65 1. 미국의생애주기별주거지원제도개요 67 2. 최초주택구입자에대한정책지원 68 1) 청년층등최초주택구입자에대한연방정부 (HUD) 의지원 69 2) 최초주택구입자에대한주정부의지원프로그램 71 3. 고령자를위한프로그램 73 1) 고령자만을위한프로그램 73 2) 고령자와장애인을위한프로그램 74 3) 기존프로그램에서의고령자우대사항 75 4) 역모기지프로그램 (Home Equity Conversion Program) 76 4. 외국의생애주기별주거지원제도시사점 77 제 6 장생애주기별주거소비관련환경변화와주거소비전망 81 1. 생애주기별주거소비영향요인 83 1) 경제적요인 83 2) 인구 사회적요인 86 3) 주택시장요인 90 2. 주거소비최적화모형 94 1) 동태적최적화모형의목적및필요성 94 2) 모형의구축 95 3) LTV 비율상향에따른생애주기별주거소비변화 98 4) 장수명화에따른생애주기별주거소비변화 100 5) 주택가격하락에따른생애주기별주거소비 102 3. 생애주기별주거소비전망 104 1) 형성기가구의주거소비 104 2) 성장기가구의주거소비 105 3) 안정기가구의주거소비 105 4) 축소기가구의주거소비 106 차례 xv

제 7 장생애주기별주거소비안정을위한정책대응방안 107 1. 정책방향 109 1) 주거복지예산의지속적확충 109 2) 환경변화를적극적으로수용하여대응 110 3) 생애주기간지원체계의연계 110 4) 생애주기별수요에부응한맞춤형정책 111 2. 생애주기별정책대응방안 111 1) 형성기가구에대한정책대응방안 111 2) 성장기가구에대한정책대응방안 114 3) 안정기가구 (50대) 에대한정책방안 116 4) 축소기가구에대한정책대응방안 116 3. 생애주기간주거지원체계의연계 118 1) 공공주택공급과금융지원을연계 118 2) 원리금분할상환을통한자연스러운자산형성유도 119 3) 연령별 점유형태별특성을감안하여정책지원체계차별화 119 4) 정책집중그룹의발굴및맞춤형주거지원체계정비 120 5) 생애주기별맞춤형주거소비설계및교육프로그램운용 120 4. 재원조달의다양화 121 1) 지분출자방식의도입 121 2) 연기금과같은장기투자자금의유입을유도 121 제 8 장결론 123 1. 연구의요약 125 2. 연구의의의및한계 129 참고문헌 131 SUMMARY 137 xvi

표차례 < 표 1-1> 선행연구와의차별성 9 < 표 2-1> 서울지역의가구특성에따른분류기준변화 16 < 표 2-2> 생애주기별소득, 자산, 주거소비 18 < 표 2-3> 연령대별주택점유형태의변화 23 < 표 2-4> 월세고착가구의주거지이동 23 < 표 2-5> 한국복지패널조사월세고착가구의근로소득특성 24 < 표 2-6> 연령별주택금융이용현황 29 < 표 2-7> 주택담보대출원리금상환액 30 < 표 2-8> 생애주기별자가보유율의변화 32 < 표 3-1> 자가가구의주택마련방법 36 < 표 3-2> 마련방법별주택의시가총액 36 < 표 3-3> 소득원천별가구소득 37 < 표 3-4> 축소기가구의보유주택상속의향 38 < 표 3-5> 축소기가구가경제적으로부양하는세대 39 < 표 3-6> 축소기가구가경제적도움을주는자녀여부 39 < 표 3-7> 주택연금이용의향 40 < 표 3-8> 주택연금이용의향가구의이용이유 41 < 표 3-9> 주택연금비이용의향가구의비이용이유 41 < 표 4-1> 공공주택공급정책 49 < 표 4-2> 가구생애주기별구입자금재원별분포 55 < 표 4-3> 가구생애주기별임차자금재원별분포 56 < 표 4-4> 유동성제약가구의연령별 / 지역별분포 57 < 표 4-5> 이사계획중인가구의예상 LTV 및자산제약가구분포 58 < 표 4-6> 민간임대주택거주가구와공공임대주택거주가구의연령별주거소비비교 59 < 표 5-1> 미국최초주택구입자의연령, 결혼여부, 가족원수 68 < 표 6-1> 모수들의정의와수치 97 < 표 6-2> 및 추정결과 98 < 표 7-1> 생애주기별자산형성지원체계의차별화 115 < 표 7-2> 생애주기별맞춤형주거지원정책 117 차례 xvii

그림차례 < 그림 1-1> 연구흐름도 11 < 그림 2-1> 2006~2014년사이의자산, 부채의변화 20 < 그림 2-2> 2006~2014년사이의소득, 주거소비의변화 21 < 그림 2-3> 연령대별 초기점유형태별자가구입확률 25 < 그림 2-4> 보금자리론가입자연령군의변화 26 < 그림 2-5> 보금자리론연령군별평균대출잔액 27 < 그림 2-6> 보금자리론연령군별평균원리금상환액 27 < 그림 2-7> 보금자리론연령군별평균 LTV 28 < 그림 2-8> 보금자리론연령군별평균 DTI 28 < 그림 4-1> 일반가구와공공임대주택거주가구의순자산 60 < 그림 4-2> 민간임대주택거주가구와공공임대주택거주가구의순금융자산 61 < 그림 4-3> 민간임대주택거주가구와공공임대주택거주가구의부동산자산 62 < 그림 6-1> 국민소득및경제성장률 84 < 그림 6-2> 주요금리들의변동추이 85 < 그림 6-3> 소비자물가및소비자물가상승률 86 < 그림 6-4> 연령대별 1인가구의성비변화 87 < 그림 6-5> 1인가구증가추이 88 < 그림 6-6> 실업률및청년실업률 89 < 그림 6-7> 주택매매가격지수 91 < 그림 6-8> 2016년상반기주택연금가입자증가율 92 < 그림 6-9> LTV 변화에따른연령대별금융및주거소비 99 < 그림 6-10> LTV 변화에따른연령대별자가보유율 100 < 그림 6-11> 장수명화에따른연령대별금융자산및주거소비 101 < 그림 6-12> 장수명화에따른연령대별자가보유율 101 < 그림 6-13> 주택가격하락에따른생애주기별금융자산및주거소비 102 < 그림 6-14> 주택가격하락에따른생애주기별자가보유율 103 < 그림 6-15> 주택가격하락에따른생애주기별주택이외재화의소비 104 xviii

CHAPTER 1 서론 01 연구의배경및목적 03 02 이론적배경 05 03 선행연구와의차별성 07 04 연구방법 10

CHAPTER 1 서론 본장에서는연구의배경및목적등을서술하고, 본연구의배경이되는기본이론을소개하며, 연구를위한방법론등을정리하였다. 본연구의배경이되는기본이론은소비의생애주기가설이라고할수있다. 즉각개인들은생애주기동안의총효용을극대화하기위하여소비를가급적평탄화하고자한다는것이며, 이같은견해는주거소비에도동일하게적용된다. 1. 연구의배경및목적 1) 연구의배경 최근주택시장을둘러싼사회 경제적여건이과거에비해크게달라지고있다. 인구증가율이감소하여 2010 년 0.46% 2020 년 0.28% 2031 년마이너스성장할것으로전망된다. 가구증가율도 2010 년 1.8% 2020 년 1.2% 2035 년 0% 로전망된다. 총가구대비 1~2 인가구비율은 2010 년 35% 2010 년 48% 2020 년 58.5% 로증가할것으로전망된다. 인구고령화가지속되어 65세이상인구의비중이 2000 년 7.3% 2010 년 11.3% 2020 년 15.7% 로증가할것으로전망된다. 1차베이비부머 (1955~1963 년생 ) 의은퇴가본격화되고있다. 2010 년이후주택보급률은 100% 를상회하여주택의양적인부족문제는완화되었다. 경제성장률은 1999~2008년연평균 5.5% 2009 년이후연평균 3% 수준으로감소하였다. 1998 년외환위기이후비정규직양산, 청년실업증가와더불어결혼적령기도늦어지고있다. 그리고도시화의급진전, 가구분화, 평균수명증가등으로과거부모세대들이자녀세대에게자산을이전하던패턴이달라지고있다. 주택시장의여건변화에따라가구의주택수요및소비패턴도변화하고있으며향후 제 1 장서론 3

지속적인변화가예상된다. 인구및가구증가율둔화, 경제성장률둔화, 베이비부머은퇴등으로주택수요가크게감소 (2000 년대연간 50만호 2010 년대연간 40만호 ) 할전망이다. 제2 차장기주택종합계획 (2013~2022 년 ) 에서는연간 39만호내외로추정한바있다. 1~2 인가구비율증가로과거중대형주택선호에서현재는중소형주택선호가증가하고있다. 주택가격상승률은 2000~2010년연평균 5.1% 2011~2015 년연평균 2.7% 로낮아졌다. 경제성장률둔화, 비정규직증가, 청년층일자리감소, 만혼등으로주택수요패턴이자가주택 전세주택 월세주택등으로이동하고있다. 국토연구원설문조사결과자가주택선호비율이 2010 년 90.7% 2013 년 77.3% 로감소하였다. 특히이러한변화는가구의생애주기에변화를가져오고생애주기별주택소비패턴에도변화를초래할것으로예상된다. 경제성장률둔화, 비정규직증가, 청년층일자리감소등으로가구형성기가과거에비해늦어지고소득발생기간도짧아졌을것으로예상된다. 만혼, 고령화등의영향으로 2010 년기준 1인가구비중이총가구의약 1/4에달함에따라, 가구형성기와가구축소기의 1인가구비중이크게증가하여이시기의주택소비패턴에상당한변화가예상된다. 소득이정점이되는시기 ( 가구성장기또는가구안정기 ) 도변화가예상된다. 부모세대로부터자산이전의시기가생전에서사후로변화해감에따라생애주기별주택자산보유형태도달라질것으로예상된다. 이러한변화를고려할때과거소득중심으로분석했던생애주기별주택수요패턴을자산까지포함한분석이필요하다. 1) 즉, 생애주기별주택유형, 점유형태, 주택규모, 주거입지등에서변화가예상된다. 이와같이주택시장여건과주택수요및소비패턴이변화하고있으나기존의연구및정책들은이를반영하고있지못하고있다. 생애주기별주택수요를다룬다하더라도특정시점의횡단면자료를이용하여분석함으로써주택시장및여건변화까지면밀하게반영하지못하고있다. 주택정책도소득수준, 신혼부부특별공급, 고령자특별공급등생애주기일부를반영한정책은있으나생애주기전체를고려한주택정책은없는실정이다. 임대주택공급정책의경우, 임대주택을건설하여제공하는데집중하고있어, 임대주택거주가고가거주기간동안안 1) 이수욱외 (2015) 에서도외환위기이후청년층주거소비에자산의영향력이증가한것으로나타남 4

정적으로자산을형성해가고있는지, 임대주택거주기간종료후새로운주거로의이동은어떻게이루어지고있는지등에대한모니터링이이루어지고있지못하다. 또한월세비중의증가로많은청년층들이월세에거주하고있는데이들중, 전세를원함에도불구하고전세를구하기힘들어월세로거주하고있는가구들의경우, 전세자금으로충당할금액을금융자산으로축적하고있는지, 아니면생활비로충당하고있어순조로운자산축적이이루어지고있지못한지등에대한모니터링도이루어지고있지않다. 따라서생애주기별로차별화된주거소비특성과, 생애주기간자연스러운주거소비의연계를도울수있는방안등을마련하고자한다. 2) 연구의목적 본연구의목적은주택시장여건변화를면밀히파악하고, 이에따라주거소비와관련하여가구의생애주기를어떻게구분할것인지를검토하고, 재구분된생애주기별주거소비패턴을분석하는것이다. 주택시장여건변화를검토하여주택수요및소비패턴과연계하여가구의생애주기를구분하고, 생애주기별소득 자산구조와주거소비패턴을분석하여, 생애주기별현행주택정책의실태를파악하고문제점을도출하고, 생애주기별주택정책과관련된외국의주택정책사례를검토하여, 이를바탕으로가구의생애주기별주거소비안정화를위한정책방안을도출하는데에그목적이있다. 즉, 가구의생애주기별로공공주택공급, 주택세제, 주택금융 ( 전세자금및구입자금지원, LTV & DTI 차등화, 주택자금상환방식의차등화, 주택연금등 ) 등에서정책방안을제시하고자한다. 2. 이론적배경 1) 생애주기가설 MBA(Modigliani, RE.Brumberg, A.K. Ando) 의생애주기가설에의하면사람들은 잔여의생애를염두에두고소비계획을수립한다는가정하에소비자의생애와소득 제 1 장서론 5

및소비의행태를밝힌바있다. 사람들의소득은장년기에비해청년기와노년기에상대적으로낮다. 소득에비해소비는비교적안정적인패턴을보이므로청년기에는부채를지다가장년기에는부채를갚고노년기소비를위해저축을한다. 생애주기가설에서는 1 소비자의효용은현재의소비수준에의해서뿐만아니라미래일정기간기대되는소비수준에의해서도영향을받는다. 2 미래일정기간동안기대되는소비 ( ) 는미래일정기간동안기대되는소득수준에의해서영향을받는다. 3 미래일정기간동안기대되는소득은근로소득 ( ) 과재산소득 ( ) 으로구성된다고가정한다. 따라서소비는근로소득과재산소득의함수, 즉 이며, 소비는단기적으로는근로소득에의해서, 장기적으로는재산소득에의해서주로영향을받는다고제시하고있다. 2) APC(Age-Period-Cohort) 이론 주거소비에영향을미치는인구 사회학적요인은크게세가지로분류된다. 연령 (age) 과시기 (period), 그리고세대 (cohort) 에의해결정된다는견해이다. 특정시기의주거소비만을놓고보면, 특정시기의주거소비는연령 (age, 생애주기 ) 요인과세대 (cohort) 요인의합으로결정된다는것이다. period = age + cohort 2) 연령에따라주거소비패턴이나타난다는것은곧생애주기가설이다. 즉청년기에서장년기로갈수록주거소비가증가하다가노년기에이르면감소한다는것이다. 그런데동일한연령대라고하더라도경험한시대적배경이다르면주거소비도달라진다는것이바로세대효과이다. 가장대표적인세대효과는바로베이비부머효과이다. 이연구에서는연령효과, 즉생애주기에따른주거소비패턴에초점을맞추되, 세대효과는소득및자산의이전이라는측면에서접근하도록한다. 2) 이창무, 한제선 2015. 6

3. 선행연구와의차별성 1) 선행연구현황 선행연구는생애주기별주거소비와주거부담에관한연구와특정생애주기의주거문제와정책방안에관한연구로구분된다. 여유진외 (2015) 은 국민생활실태조사 3) 를활용하여생애주기별소득 재산 소비실태에대한분석을수행하였으며장년부부와두자녀로이루어진가구에서소득과재산이모두가장많은것으로나타났다. 전반적으로소득과재산의 동행화 ( 同行化 ) 현상의심화되고있으며소득과재산모두에서독신청년가구와청년부부간의격차가확대되고있어서청년가구내에서분화가나타나고있다. 결혼과주택구입여부가청년층내부격차및현재청년세대의향후격차확대와도연결될가능성이있으며소득뿐만아니라주택과자산형성차원에서의대안마련필요성을시사해준다. 송준혁, 김영일 (2013) 은 주택시장과생애주기별가구의소비및자산결정 에서가구주연령대별금융자산과주택자산의분포를분석 ( 노동패널이용 ) 하였다. 금융자산은 30대에정점을이루고주택보유율은 40~50 대에가장높은것으로나타남. 부채비율은주택보유율이높은 40~50 대에서가장높다. 연령대별주택보유에차이가있으며확장적인금융정책으로연령대별주택보유의차이를완화할수있음을보였다. 김경휘 (2009) 4) 는근로빈곤가구를대상으로주거의상향이동에영향을미치는요인을도출하였다. 주거의상향이동은월세 전세, 전세 자가와같은형태의점유형태변화가있으면서여전히최저주거기준을만족시키는경우로정의하였다. 영구임대주택과공공임대주택공급제도는근로빈곤가구의주거상향이동에긍정적인효과있는것으로나타났다. 그중에서도특히영구임대주택공급제도의효과가큰것으로나타남. 이는근로빈곤가구의대부분이노년층이고장기간거주할수있는조건을제공하였기때문에나타난결과로보인다. 또한주택금융지원제도중에서는전세자금지원제도가주거의상향이동에긍정적인효과가있는것으로나타났다. 3) 한국보건사회연구원, 2003, 2005, 2009, 2011 4) 김경휘 (2009), pp.149-179 제 1 장서론 7

이수욱외 (2015) 저성장시대청년층주거안정을위한정책방안연구 는청년층의고용과소득변화가주거소비에미치는영향에대한코호트효과분석등을통해청년층의주거비부담능력변화를전망하였다. 천현숙외 (2015) 는가구주연령별로주거점유형태와주거소비차이등을분석하였다. 세대간, 세대내주거소비양상변화를살펴보고부모의경제적도움이자산형성에미치는영향에대해분석하였다. 자산기반주거복지에초점을두고있다. 2) 선행연구와본연구의차별성 기존연구들은특정생애주기를대상으로연구를수행하였다. 이에비해본연구에서는생애주기전체를통시적으로분석하고자한다. 생애주기전체에걸친소득의흐름, 자산축적의흐름, 주거소비의흐름등을분석하고자한다. 자산의이전과관련하여서는세대간의이전을다루었다. 주택금융및주택공급제도등주거지원제도들이생애주기별주거소비에미치는영향과이를근거로한생애주기별주거소비안정화방안을도출하였다. 외국사례분석에있어서도기존연구들이주로특정생애주기에초점을맞춘데비해, 이연구에서는전생애주기를망라하여외국의주거지원정책을분석하고시사점을도출하였다. 8

표 1-1 선행연구와의차별성 구분 1 2 주 3 요선행 4 연구 5 선행연구와의차별성 연구목적연구방법주요연구내용 과제명 : 베이비붐세대의은퇴후주거안정을위한정책방안연구 선행연구문헌검토 연구자 : 천현숙 (2011) Mankiew and Weil 모 연구목적 : 베이베비붐세대은퇴로인형을이용한수요전망한주거소비측면의문제점점검및 주택수요탄력성추정주거소비전망을통한정책방향제시 과제명 : 주거비부담능력평가방식및부담기준의도입과정책적활용방안 연구자 : 배순석 (2014) 연구목적 : 주거비및주거비부담능력을정의하고부담실태를평가하여정책적활용방안을제시 과제명 : 노후소득보장을위한거주주택유동화방안선택조건비교 연구자 : 김대진, 최막중 (2014) 연구목적 : 부분매각, 전세임차, 주택연금, 부분임대등은퇴가구의주택유동화방안중선호대안및시사점도출 주거비구성항목에대한점검 외국사례연구 소득계층별 생애주기별주거비부담실태분석 소득대비주거비율, 잔여소득평가방식의도입및주거비부담능력평가 유동화방안별현금및자산가치, 주거효용에대한이론적모형설정 이자율과주택가격상승률에대한시나리오설정 시나리오별시뮬레이션수행 과제명 : 저성장시대청년층주거안정을위한정책방안연구 연구자 (2015): 이수욱 김태환 황 문헌연구관석 변세일 이형찬外 패널자료분석 연구목적 : 청년층의주택점유형태 GIS공간분석결정에영향을미치는주요변수들 외부전문가협동연구의변화를비교분석하고주거소비결정요인을분석 과제명 : 세대간 세대내주거소비 문헌연구특성변화에대응한정책방안연구 주거실태조사 연구자 (2015): 천현숙 박천규 이 실거래데이터윤상 노동패널 연구목적 : 세대간 세대내현안에 2단계프로빗모형대한본질을파악한정책방안도출을위한주거소비특성변화분석 베이비붐세대의향후주거수요전망 베이비붐세대주거안정관련문제점 베이비붐세대은퇴에대비한정책방안 비율측정방식, 잔여소득평가방식, 행태적 ( 주관적 ) 방식의주거비부담능력과부담기준제시 1~2 분위와 60 세이상가구의주거비과도부담비중이높음 주거복지대상가구의선정및지역별부담능력평가지수를도입하여정책적으로활용 은퇴가구의노후소득보장을위한주택유동화대안의설정 기대여명동안의자산가치와효용가치의흐름을도출 전세임차와주택연금이선호되며, 주택가격상승기대감소를고려하면주택연금이가장선호됨 고용과소득변화로주거소비감소 월세비중증가로주거비증가 금융위기이후소득영향력감소하고자산영향력증가 장기주택마련저축재도임, 주택대출이자납부보험도입등을제안 세대간 세대내주거소비특성변화에대한이론및선행연구고찰 주택가격상승기와안정기로구분하여세대간 세대내주거소비양상변화에대한분석 임차의자가전화비율이감소, 40대이상에서상대적으로감소폭이큼 가격상승기자본이득은 40대이상에서향유 안정기의자본이득은연령별로평준화 주택구입비용도움받는비율 20~30 대가높고이후연령대에서는크게낮아짐 2006 년에비하여 2012 년에도움받는비율높아짐 제 1 장서론 9

구분 6 본연구 선행연구와의차별성 연구목적연구방법주요연구내용 과제명 : 생애최초주택구입가구의특성분석및정책시사점 연구자 (2015): 이윤상 연구목적 : 생애최초주택구입자의가구특성과구입주택특성이생애최초주택구입에걸리는기간에미치는영향을분석 과제명 : 생애주기별주거소비특성을반영한주택정책과제연구 연구목적 : 본연구는생애주기별주거소비특성을분석하고, 생애주기별주거소비안정화를위한정책방안을제시하는것을목적으로함 문헌연구 주거실태조사분석 모수적비례위험모형 비모수적칵스 (Cox) 비례위험모형 선행연구검토 외국사례연구 기본통계분석 자문회의 설문조사 협동연구 자가보유촉진정책중에서주택구입자금대출은증가, 공공임대주택분양전환실적은감소 생애최초주택구입에걸리는기간에영향을미치는변수로는가구주나이, 대졸이상학력, 결론여부, 항상및경상소득, 부모나친지로부터의무상지원, 가구주나이가많고대졸이상학력가구의자가선호도가높으므로정책집중그룹으로삼고모니터링 비례위험모형을이용하여각변수들이생애최초주택구입에걸리는기간에미치는영향을분석 이론적배경 외국의세대간주택금융중개등생애주기별주거지원제도 세대간주거소비및자산이전행태분석 주요환경변화에대한주거소비행태변화전망 생애주기별주거소비안정화를위한정책대응방안 송준혁, 김영일 (2013) 등자산축적과주거소비를다룬기존의이론모형연구들이존재하나, 자가 / 전세 / 월세등점유형태등주택시장의특성을충분히반영하지못하였다. 따라서본연구에서는기존의모수를최근의상황에맞게수정하고장수명화와 LTV 완화효과, 그리고주택가격의하락에따른효과가생애주기별주거소비에어떤영향을주는지를분석하였다. 4. 연구방법 문헌연구를통하여, 생애주기구분및환경변화관련선행연구, 연구방법고찰, 그리 고생애주기별주거지원정책고찰등을고찰하였다. 통계분석을이용하여생애주기별주거소비실태를분석 ( 주거실태조사, 노동패널등 10

이용 ) 하였다. 이밖에도보금자리론및주택금융수요실태조사, 주택연금수요실태조사등다양한통계자료에대한기술적분석을수행하였다. 또한공공임대주택거주가고와민간임대주택거주가구의특성비교, 그리고자산제약에직면할가능성이높은가구의특성분석등다양한통계적접근을시도하였다. 전문적인분석을위하여원고청탁을수행하였다. 미국의생애주기별주거지원정책과관련시사점, 주택연금수요실태및이의정책적시사점, 그리고동태적일반균형모형을통한생애주기별주거소비행태분석등에대하여는관련전문가에게원고를의뢰하여보다심층적인분석이이루어지도록하였다. 학계전문가, 중앙및지자체공무원, 실무관계자등이참여하는연구협의회및자문회의개최를개최하여관련전문가들의의견을수렴하였다. 그림 1-1 연구흐름도 제 1 장서론 11

CHAPTER 2 생애주기별주거소비실태 01 생애주기별소득, 자산, 주거소비실태 15 02 생애주기별점유형태변동특성 22 03 생애주기별주택금융이용실태 26 04 요약및시사점 31

CHAPTER 2 생애주기별주거소비실태 본장에서는생애주기별주거소비실태를분석하고이로부터관련된문제점들을도출하였다. 이를위해생애주기구분방법을제시하였다. 그리고생애주기구분방법에의해가구들의소득, 자산, 소비, 그리고주거소비실태를분석하여봄으로써생애주기별주거소비특성을분석하였다. 1. 생애주기별소득, 자산, 주거소비실태 1) 생애주기구분 현행주거지원프로그램은가구소득을중심으로편성되어있으나, 동일소득수준이더라도가구의생애주기에따라가구원수, 점유형태, 주택유형, 주거소비면적이상이하다. 주택관련가구의생애주기는일반적으로가구형성기, 가구성장기, 가구안정기, 가구축소기로구분되며, 생애주기별로가구특성과주택수요패턴이상이하므로주택공급, 주택금융정책, 주거복지등주거지원정책도차별화가필요하다. 박천규외 (2009) 에의하면가장대표적인구분기준은가구주연령에따른구분이며, 이외에도자녀연령, 혼인상태, 학업단계, 가족의규모변화등이다. 천현진, 이연숙 (2007) 은가구생애주기를가족생활주기로표현하였다. 경제적인관점뿐만아니라사회적인관점, 그리고인간발달이론에서의가구생애주기구분과관련된이론도제시하였다. 대표적으로주부의결혼만족도, 가족의갈등, 부모와자녀간의관계등도가구생애주기를구분하는중요한요인이될수있음을지적하였다. 자녀연령과가구주연령을기준으로가구생애주기를구분하되최종적으로는가구생애주기에매칭시키는방식을택하였다. 배순석, 김민철 (2013) 에서는가구형성 출산 양육기 (25 세이상 35세미만 ), 자녀초등 제 2 장생애주기별주거소비실태 15

교육기 (35 세이상 43 세미만 ), 자녀중 고등교육기 (43 세이상 48 세미만 ), 자녀성인 기 (48 세이상 60 세미만 ), 그리고노년기 (60 세이상 ) 로구분하였다. 표 2-1 서울지역의가구특성에따른분류기준변화 자료 : 조만, 손재영외 2013, p120. 조만, 손재영외 (2013) 에서는의사결정나무방식을이용하여가구및주택특성을몇가지범주로구분하는과정에서가구주연령도포함하여분석한바있다. 이들의연구결과가구주연령은 30세미만, 30~49 세, 50세이상과같이비교적큰묶음으로분류되었다. 여유진 (2016) 에서는청년단독가구 (35세미만 ), 청년부부가구 ( 이하가구주 45세미만 ), 청년부부 +1자녀가구, 청년부부 +2자녀가구, 장년부부 +2자녀가구 ( 이하가구주 45세이상 65세미만 ), 장년부부 +1자녀가구, 장년부부가구, 노인부부가구, 노인단독가구 (<75), 노인단독가구 (>=75), 한부모가구, 기타가구로구분하였다. 이상의다양한구분방식에도불구하고최근에 1인가구가급격히증가함에따라가족형성과가구의생애주기를대응시키기가어렵게되었다. 또한생애주기별가구의특성 16

을분석함에있어서원시자료를구득하기어려운통계들의경우대부분 10세단위로결과를발표하고있다. 따라서여기서는기본적으로 10세단위의생애주기구분방식을택하여분석하였다. 10세단위의생애구분의경우생애주기별주거소비특성을좀더세분하여관찰할수있다는장점이있으나각각의생애주기에맞는정책을제안하기에는어려움이있다. 따라서 10세, 혹은 20세단위로묶어서정책방안을제시하였다. 1 가구형성기 (20 대 ~30 대 ) 가구성장기 (40대 ) 가구안정기 (50대 ) 가구축소기 (60대이상 ), 그리고필요에따라 20대와 30대, 60대와 70대이상에대하여구분하여실태및정책방안을제시하였다. 2) 생애주기별주거소비실태 (1) 분석의개요주택총조사, 한국노동패널조사, 주거실태조사, 그리고복지패널조사등을모두분석해본결과생애주기별소득 자산 주거소비특성을가장잘반영해주는조사자료는한국노동패널조사인것으로나타났다. 따라서한국노동패널조사자료를이용하여소득 자산 주거소비특성을분석하였다. 그간가구생애주기별주거소비가구조적인변화를보이지않았는지를파악하고, 부동산경기에따라생애주기별주거소비특성이다른양상을보일수있음을감안하여 2006년과 2014년을비교분석하였다. 부동산가격이상승하던 2006년과안정된시기인 2014 년을비교분석하였다. 2006 년은주거실태조사상의최초조사시점이기도하며, 2014 년은최근의상황을반영하는시점이다. 한국노동패널조사를이용하여다음의정의에의하여각항목을산출하였다. 금융자산 = 은행예금 + 주식, 채권, 신탁 + 저축성보험 + 아직타지않은계 + 개인적으로다른사람에게빌려준돈 + 기타 + 임차인의임대보증금 부채 = 금융기관부채 + 비금융기관부채 + 개인적으로빌린돈 + 전세금임대보증금 + 부어야할계 + 기타 원리금상환액 = 각부채항목별원금과이자상환금 제 2 장생애주기별주거소비실태 17

부동산자산 = 거주주택외부동산 + 부동산타인임대 + 부동산임차 순자산 = 금융자산 부채 + 부동산자산 소비 = 월평균생활비 12 근로소득 = 임금이나봉급, 자영업소득등 부동산자산항목에서자산규모를 잘모르겠다 로응답한가구의경우근사치범위 의중간값을사용하였다. 잘모르겠다 응답후 1 억원 ~2 억원미만선택시 1 억 5 천만 원으로계산하였다. (2) 생애주기별소득, 자산, 주거소비먼저 10대기준으로생애주기별주거소비특성을분석하면, 다음과같다. 2014 년한국노동패널조사에따르면, 주거면적은 60대까지지속적으로증가하다가 70대이상에서감소하였다. 여기서주거면적은가구당주거면적으로가구원수를고려하지않았다. 표 2-2 생애주기별소득, 자산, 주거소비 ( 단위 : 만원, m 2 ) 20대 30대 40대 50대 60대 70대이상 금융자산 2,618.5 6,295.5 6,927.0 5,687.8 6,150.0 3,115.9 부동산자산 4,363.3 13,971.0 21,312.0 26,783.2 32,363.9 23,185.5 부채 995.8 2,895.9 5,318.9 5,994.7 6,949.0 1,946.2 원리금상환액 ( 연 ) 62.3 228.2 345.3 259.0 198.3 42.7 순자산 5,867.6 17,362.4 22,817.7 26,290.7 31,492.8 24,021.1 소비 ( 연 ) 1,527.8 2,580.1 3,510.6 3,614.6 2,473.7 1,383.7 근로소득 ( 연 ) 2,071.3 4,110.9 4,849.1 5,166.2 3,035.7 717.2 주거면적 49.5 74.9 87.8 95.4 104.3 101.0 자료 : 한국노동패널조사 2014. 금융자산, 원리금상환액은 40 대에정점을이룬후감소하였다. 소비, 근로소득은 50 대에정점을이룬후감소하였다. 부채, 부동산자산, 순자산은 60 대에정점을이룬 18

후감소하였다. 근로소득은 50대까지증가하나 60대에들어서면서급격한감소를보인다. 반면주거면적은 60대까지지속적으로증가하고있어양자간에불일치가발생하고있다. 60 대이후의소득감소자체가중요한문제요인이될수있으며, 이와함께주거소비와소득간에생애주기상불일치가발생한다는점도정책적으로고려되어야할사항임을확인할수있다. 40대에본격적인내집마련이시작되고 60대까지거주면적을늘려가는경향을보이고있다. (3) 생애주기별소득, 자산, 주거소비의구조변화 2006 년과 2014 년사이금융자산의생애주기별축적패턴은유사한패턴을보이고있다. 성장기에정점을이루고그이후에감소하는동일한구조를보이고있다. 2014 년에전생애주기에걸쳐금융자산의축적규모가증가하는추세적인변화를보인다. 이와같은금융자산의규모가추세적인증가를보임에도불구하고, 20대의금융자산은 2006 년에비해 2014 년에오히려감소하였다. 또한 70대이상의금융자산은 2006 년과 2014 년사이에미미하게증가하는데그쳤다. 부동산자산의생애주기별구조는 2006 년과 2014 년사이에구조적인차이를보이고있다. 2006 년에는 50대까지부동산자산이증가하다가그이후에감소하는패턴을보인반면, 2014 년에는 60대까지부동산자산의규모가증가하다 70대이상에서감소하는구조를보이고있다. 구조적인변화뿐만아니라추세적인측면에서도금융자산과는다른양상을보이고있다. 60대이상에서만부동산자산이증가하고나머지연령대에서는오히려감소하는경향을보이고있다. 2006 년과 2014 년사이에 20대가구는금융자산과부동산자산모두감소하였다. 30대가구는금융자산은증가하였으나부동산자산은정체를보이고있다. 40대가구와 50대가구는금융자산은증가하였으나부동산자산은감소하였다. 60대이상가구는금융자산과부동산자산이모두증가하였다. 이와같이각생애주기별로 2006 년과 2014 년사이에자산구조의변화에있어차이를보이고있다. 제 2 장생애주기별주거소비실태 19

그림 2-1 2006~2014 년사이의자산, 부채의변화 금융자산 부동산자산 부채 순자산 부채의구조는부동산자산과비슷한특성을보이고있다. 2006 년에는 50대에정점을형성한반면, 2014 년에는 60대에정점을형성하고있다. 60대의부채가크게증가한점이특징적이다. 그리고 30대의부채규모가감소한점도특징적인부분이다. 자산과부채를전체적으로고려한순자산은 2006 년에서 2014 년사이에 20대와 40 대, 그리고 50대의순자산이감소하고 30대와 60대이상의순자산은증가하였다. 주거소비면적은 60대까지지속적으로증가하다가 70대이후에라야감소하는패턴이 2006 년과 2014 년사이에도유지되고있다. 2014 년에는 70대이후에도주거면적이크게줄어들지않고있다. 20대의주거소비면적은오히려감소하였다. 20대가구들의주거소비가감소하면서향후생애주기간주거소비안정화를저해하는잠재요인이될우려가있다. 금융자산의축적규모가증가한것과맥을같이하여원리금상환액규모는전체적으로감소하였다. 다만 40대의경우원리금상환규모가증가하였는데주택구입을위 20

한부채조달로인한것으로판단된다. 그림 2-2 2006~2014 년사이의소득, 주거소비의변화 원리금상환 생활비 근로소득 주거면적 20대와 30대가구의경우금융자산축적에따라원리금상환부담이감소하였을것으로보인다. 50대의경우는부채조달이증가하였음에도불구하고원리금상환규모가감소하는특이점을보이고있는데, 이는그간이자율이하락한데따른영향으로보인다. 근로소득은 50대에정점을이룬후감소하는패턴이 2006 년과 2014 년사이에유지되고있다. 그리고 2006 년에비해 2014 년의근로소득이전생애주기에걸쳐증가하였다. 다만 20대의근로소득은정체하고있다. 70대이상의경우도근로소득이증가하였으나미미한수준의증가에그치고있다. 70대이상의주거면적은크게줄지않은반면소득의증가는크지않아, 향후에소득과주거소비간의불일치가가장뚜렷하게나타날것으로보인다. 제 2 장생애주기별주거소비실태 21

2. 생애주기별점유형태변동특성 1) 한국복지패널조사상의점유형태변동특성 상향주거이동의개념의측면에서생애주기별점유형태변동특성을분석하였다. 주거점유형태가 [ 월세 전세 자가 ] 로이동하는과정을상향주거이동으로정의하였다. 주거면적, 주거비등을종합적으로고려하여상향주거이동을정의하는것이바람직하나, 여기서는자료상의제약으로점유형태의상향이동을상향주거이동으로정의하였다. 이렇게정의하더라도주거소비의안정도가증가하는방향을보여주는데는큰무리가없을것으로판단된다. 분석자료는 2006 년과 2015 년한국복지패널조사자료이다. 분석내용은생애주기별 ( 가구주연령별 ) 주택점유형태의변화이다. 관측치수는한국복지패널 2006 년 ~2015 년까지원본유지가구인 4758가구이다. 분석결과는다음과같다. 20대에서 30대로넘어가는과정에서는비교적주택점유형태의변화가가장활발하게이루어지는단계이다. 30대에서 40대로넘어가는과정에서는점유형태를유지하는비중이증가하고상향이동의비중이약간감소하였다. 자가를구입하는비중은 20대와 30대에서주로이루어지고그이후연령대에서는급격히감소하였다. 연령대가올라갈수록점유형태를유지하는비중이증가하였다. 30대이후부터는자가에서자가로이동하는비중이가장높다. 가장두드러진특징은 40대이후부터는월세에서월세로이동하는비중이자가에서자가로이동하는비중다음으로높다는점이다. 즉 40대이후연령대에서월세가구의점유형태고착화현상이나타나고있다. 이같은현상은그간월세비중의증가라는추세적인요인의영향도일부작용하고있는것으로보인다. 그러나무엇보다중요한점은 40대이후연령대의월세고착화현상은지난 10년간나타난점유형태의매우특징적인현상이다. 22

표 2-3 20 대 30 대 30 대 40 대 40 대 50 대 50 대 60 대 60 대 70 대이상 연령대별주택점유형태의변화 월세 월세 자가 자가 유지 상향이동 하향이동 월세 자가, 전세 자가 사례수 13 8 39 48 12 40 99 비중 13.1 8.1 39.4 48.5 12.1 40.4 100.0 사례수 66 208 333 186 88 166 607 비중 10.9 34.3 54.9 30.6 14.5 27.3 100.0 사례수 114 354 519 102 79 86 700 비중 16.3 50.6 74.1 14.6 11.3 12.3 100.0 사례수 104 389 518 54 54 50 613 비중 17.0 63.5 84.5 8.8 8.8 8.2 100.0 사례수 90 630 764 41 46 28 851 비중 10.6 74.0 89.8 4.8 5.4 3.3 100.0 계 자료 : 한국복지패널 2006, 2015. 40대이후월세가구로점유형태가고착된가구들의특성을분석하였다. 먼저이들의지역적특성을분석하였다. 40대이후월세고착화현상은수도권과비수도권에서유사하게나타나고있다. 따라서 40대이후의월세고착화현상이거주지역의차이때문에나타난현상은아닐것으로보인다. 표 2-4 월세고착가구의주거지이동 수도권 수도권 수도권 비수도권 비수도권 수도권 비수도권 비수도권 40대 57 0 2 55 114 50대 34 2 0 68 104 60대이상 37 0 1 52 90 계 128 2 3 175 308 자료 : 한국복지패널 2006, 2015. 전체 40대이후월세고착가구는평균소득보다낮은근로소득수준을보이고있다. 월세고착현상은낮은근로소득이주요한원인으로작용하고있는것으로보인다. 50세이후부터는근로소득의정체, 혹은저하가나타나고있으므로 50대이상가구의월세고착현상은전반적인월세의공급증가와근로소득의저하가결부되어나타난 제 2 장생애주기별주거소비실태 23

현상으로해석된다. 그러나 40대의월세고착화는그자체로독특한특성으로정책적인배려가필요할것으로보인다. 다만 40대가구의근로소득증가율을보면해석상주의가필요한부분은있다. 40 대가구에서월세고착화현상이나타나고는있으나이들의지난 10년간근로소득증가율은여타연령대및전가구평균에비하여도높은것으로나타나고있다. 40대월세고착가구중에는자발적으로월세를선택한가구들도포함되어있을것으로보인다. 따라서월세거주가구의경우자발적인지그렇지않고전세에거주하고싶으나시장에공급되는전세주택이적어서비자발적으로월세를선택하였는지를판단하여정책적고려대상그룹으로선별하여야할것이다. 표 2-5 한국복지패널조사월세고착가구의근로소득특성 연령대 평균소득 월세 월세 패널유지전가구 2006 년 2015 년 2006 년 2015 년 40 대 50 대 60 대 1,606.6 2,902.7 3,247.5 4,975.2 (80.7) (53.2) 1,167.7 1,490.8 2,605.5 2,477.7 (27.7) (-4.9) 549.6 437.4 969.1 710.9 (-20.4) (-26.6) 주 : 근로소득은소비자물가지수 (2010=100) 로나눈값임. () 안은증가율이며단위는 % 임. 2) 한국노동패널조사상의점유형태변동특성 한국복지패널자료의경우평균적인가구와저소득가구가혼재하므로전체적인점유형태이동을반영하는데한계가있을수있다. 따라서이를보완하기위해한국노동패널자료를이용하여점유형태의변동특성을추가로분석하였다. 분석결과한국복지패널에서와마찬가지로한국노동패널에서도고연령일수록점유형태가유지되거나상향이동하는확률이높아진다. 모든연령대에서점유행태의고착화현상이나타나고있다. 점유형태별로점유형태 24

가자가로바뀔확률을구해본결과 2004 년에월세로시작한가구보다전세로시작한 가구가높고, 전세로시작한가구보다는자가로시작한가구가높게나타났다. 즉불안 정한점유형태일수록상향주거이동이어렵다는점을시사해주고있다. 그림 2-3 연령대별 초기점유형태별자가구입확률 ( 단위 : %) 자료 : 한국노동패널 2004, 2014. 자가로주거점유형태가변동할확률은월세가구의경우저연령대가높은반면, 자가가구의경우고연령대가높다. 즉다음의그림에서와같이저연령대일수록절편값은크고기울기는완만한형태를띠고, 고연령대일수록절편값은작고기울기는가파른형태를띤다. 주거점유형태의고착화경향과저연령일수록월세가구의자가이동확률이높은점을고려하면저연령월세가구에대한지원시점유형태의상향이동을통한주거안정화달성효과가클것으로보인다. 따라서연령별 점유형태별특성을감안하여정책지원체계를달리설정할필요가있다. 제 2 장생애주기별주거소비실태 25

3. 생애주기별주택금융이용실태 1) 보금자리론이용실태 생애주기별주거소비평탄화를위해서는주택금융의역할이매우중요하며, 그중에서도장기주택금융의역할이중요하다. 시중금융권의주택금융이용실적을연령별로분석해놓은사례가없으므로여기서는한국주택금융공사의보금자리론이용실태를통하여주택금융이용의생애주기별패턴과그패턴의지난 10년간의변화를살펴보고자한다. 그림 2-4 보금자리론가입자연령군의변화 ( 단위 : 명 ) 자료 : 한국주택금융공사내부자료 2006, 2014. 보금자리론가입연령군은 2006 년에 40대와 50대의비중이높았으나 2014 년에 30 대후반가입자비중이매우높아졌으며총가입자도 5배증가한것으로나타났다. 2006 년대비 2014 년전체연령대의평균대출잔액이증가하였으며 2006 년에는 50 대의평균대출잔액이높았고 2014 년에 40대후반의평균대출잔액이높아지는형태로나타나고있다. 대출잔액의상승은부동산가격상승및이에따른공사대출한도규제의완화에기인하는것으로판단된다. 2006 년연령군별대출잔액분포는다소고연령에치우치는모습을나타내며대출잔액의최고치와최저치격차가상대적으로높게나타나는반면, 2014 년분포는최고치를중심으로대칭에가까운모습이며최고치와최저치격차도상대적으로감소한모습을나타내고있다. 26

그림 2-5 보금자리론연령군별평균대출잔액 ( 단위 : 원 ) 자료 : 한국주택금융공사내부자료 2006, 2014. 2006 년에는연령에따라원리금상환액규모가증가하는형태를나타냈지만 2014 년 에는평균대출잔액분포와유사한형태로나타나고있다. 대출잔액대비원리금상환 액비중이 10% 수준으로나타나는것은가입자들의조기상환에기인한다. 그림 2-6 보금자리론연령군별평균원리금상환액 ( 단위 : 원 ) 자료 : 한국주택금융공사내부자료 2006, 2014. 제 2 장생애주기별주거소비실태 27

2014 년의연령군별 LTV 수준은 2006 년대비낮아진모습을보이고있으며또한 연령이높아짐에따라그수준이낮게나타남을알수있다. 연령이낮을수록가용한 자산의미비로부동산가격대비대출규모가높은것으로판단된다. 그림 2-7 보금자리론연령군별평균 LTV ( 단위 : %) 자료 : 한국주택금융공사내부자료 2006, 2014. 2014년의연령군별 DTI 수준도 2006년대비낮아진모습을보이고있으며이경우연령이높아짐에따라그수준이다소높게나타남을알수있다. 2006 년의경우연령이높을수록 DTI 수준이상대적으로높게나타났지만 2014 년에연령군별차이는상대적으로적게나타나고있다. 그림 2-8 보금자리론연령군별평균 DTI ( 단위 : %) 자료 : 한국주택금융공사내부자료 2006, 2014. 28

보금자리론의가입연령분포는최빈치가 40대후반에서 40대전반으로나타나며전반적으로저연령의대출이늘어나는추세를보이고있다. 대출잔액과원리금상환규모가전반적으로증가하고있으며이에수반된리스크완화목적으로 LTV 와 DTI 수준을낮게유지하는것으로판단된다. 2) 주택금융상품이용실태 앞서다양한주택금융상품과정책들을소개하였으나실제로연령별로실적을파악할수있는자료는극히제한적이다. 따라서표본조사라는한계가있지만주택금융이용실태를연령별로파악할수있는유일한자료인주택금융및보금자리론수요실태조사를통하여주택금융이용실적을연령별로파악하였다. 20대의경우주택금융을이용하지않는비율이 2010 년에는 84.6%, 2015 년에는 75.6% 로여타연령대에비해높게나타났다. 상품별로는담보대출과전세자금대출의이용비율이비슷하게나타났는데, 조사가구중전세가구비중이더높았던점을고려하면전세대출의이용비율이상대적으로더낮은것으로보인다. 20대의주택금융이용수요가증가하고있음을알수있다. 표 2-6 연령별주택금융이용현황 연령대출상품 2010 년 2015 년 20 대 30 대 40 대 사례수 ( 명 ) 493 509 주택담보대출 (%) 8.1 10.4 전세자금대출 (%) 6.8 13.0 중도금대출 (%) 0.5 2.8 이용하고있지않음 (%) 84.6 75.6 사례수 ( 명 ) 1,322 1,305 주택담보대출 (%) 22 30.5 전세자금대출 (%) 10.3 17.0 중도금대출 (%) 1 3.4 이용하고있지않음 (%) 67.2 51.1 사례수 ( 명 ) 1,592 1,726 주택담보대출 (%) 35.3 38.8 전세자금대출 (%) 4.2 11.2 중도금대출 (%) 1.1 2.6 이용하고있지않음 (%) 59.8 48.9 제 2 장생애주기별주거소비실태 29

연령 대출상품 2010년 2015년 사례수 ( 명 ) 1,093 1,460 주택담보대출 (%) 34.2 36.8 50대 전세자금대출 (%) 2 4.0 중도금대출 (%) 1 1.2 이용하고있지않음 (%) 63.1 58.4 자료 : 통계청, 주택금융및보금자리론수요실태조사 2010, 2015. 30대 ~50 대의주택금융이용율은 2010 년에비하여 2015 년에증가하였다. 지난 5년사이주택금융에대한수요가증가하였고이와함께주택금융에대한접근성도전체적으로개선되고있음을알수있다. 전체적인주택금융이용율의증가와함께주택담보대출이용율도증가하였다. 이는그간의지속적인가계부채의증가와주택담보대출잔액의증가와도맥을같이하고있다. 이와같은현상은 20대 ~50 대연령대에걸쳐공통적으로나타나고있다. 원리금상환액규모를보면 30대이후연령대에서는비슷한수준을보이고있는반면, 20대의경우는매월 10만원이상을더상환하고있으며그규모도 2010 년에는 72.1 만원에서 2015 년에는 106만원으로크게상승하였다. 표 2-7 주택담보대출원리금상환액 ( 단위 : 만원 / 월 ) 연령 2010년 2015년 20대 72.1 106.0 30대 57.9 59.0 40대 53.3 63.0 50대 64.6 60.0 자료 : 통계청, 주택금융및보금자리론수요실태조사 2010, 2015. 2010 년과 2015 년사이주택금융이용율이상승함과동시에원리금상환부담도증가한것으로나타났다. 그중에서도 20대의경우주택금융이용을증가폭이클뿐만아니라월주택담보대출에대한원리금상환규모도크게증가하여, 주택금융접근성은개선되었으나여전히신용등급측면에있어불리한상황에놓여있는것으로보인다. 30

4. 요약및시사점 생애주기별주거소비와관련된정보를담고있는여러조사중에서가장안정적인한국노동패널조사를이용하여가구의생애주기별소득 자산 주거소비를분석하였다. 근로소득은 50대까지증가하나 60대에들어서면서급격한감소를보이고있다. 반면주거면적은 60대까지지속적으로증가하고있어양자간에불일치가발생하고있다. 60대이후의소득감소자체가중요한문제요인이될수있으며, 이와함께주거소비와소득간에생애주기상불일치가발생한다는점도정책적으로고려되어야할사항이다. 형성기가구 (20~30 대 ) 의경우소득, 자산, 소비, 주거소비가전체적으로낮은특성을보이고있다. 성장기가구 (40대 ) 의경우부동산자산이축적되기시작하면서부채와원리금상환액이증가하기시작하는특성을보이고있다. 안정기가구 (50대 ) 의경우금융자산은성장기가구와유사하나부동산자산의축적이시작되면서부채와원리금상환규모가증가하는특성을보인다. 축소기가구 (60대이상 ) 의경우근로소득이감소하고금융자산, 부채, 원리금상환액, 소비등이감소하는특징을보인다. 소득대비소비비중이생애주기가진행됨에따라점진적으로증가하여축소기에이르면소득보다소비가더많은상태에이른다. 주거면적도마찬가지로지속적으로증가하고있어소비와주거소비를합하면소득대비소비 + 주거소비비중의증가는더가파른증가세를나타낸다. 생애주기가진행됨에따라가구의저축여력은더줄어듦을알수있다. 따라서안정적인주거소비를위해서는생애주기초기에자산형성의기반을잘마련하는것이중요함을알수있다. 형성기가구들의주택자산축적이감소함에따라향후생애주기간주거소비안정화를저해하는잠재요인이될우려가있다. 소득과자산측면에서금융접근성이낮은형성기가구의경우상대적으로높은원리금을부담하고있을가능성이있으므로이들에대한정책적고려가필요하다. 생애주기별자가보유율의변화를분석해본결과, 전연령대에서지난 10년간에걸쳐자가보유율이하락하는추세를보이고있다. 이와같은자가보유율의하락은낮은자가보유율은주택연금이나주택자산의유동화를통한주거소비및소비의안정화를위한토대를약화시킬수있다. 또한주거복지재원의부족을보완할수있는수 제 2 장생애주기별주거소비실태 31

단으로거론되고있는자산기반주거복지정책의구현가능성도제약하는요인이될수있다. 이는청년실업의증가와 20~30 대소득의감소등의영향과월세증가등임대주택공급의증가가동시에작용한결과로보인다. 형성기가구의낮은자가보유율과자가보유율하락은향후에주거소비안정화를위한자산이유동화의토대를약화시키는요인이될것으로보인다. 형성기가구뿐만아니라전생애주기에걸쳐자가보유율의하락현상이나타나고있는데, 이역시향후주거소비안정화를위한선택대안을제약하는요인이될것으로예상된다. 주거점유형태의이동을추적조사해본결과전체적으로연령이올라갈수록자가에서자가로이동하는비중이높아지는것으로보아주거소비의안정화패턴이보인다. 20대의경우점유형태의이동이매우활발하며, 자가구입은주로 20대와 30대에이루어진다. 40대이후월세거주자의경우월세에고착화되는현상이나타나고있는데, 이는그간의월세비중증가의영향으로보이나, 그자체로주거소비불안정화를반영하는것으로볼수있다. 저연령대의보금자리론대출수요가증가하고있다. 보금자리론의가입연령분포는최빈치가 40대후반에서 40대전반으로나타나며전반적으로저연령의대출이늘어나는추세를보이고있다. 이같은추세는보금자리론이외의주택금융에도나타나고있을것으로추론된다. 표 2-8 생애주기별자가보유율의변화 구분 2006 2014 20대 12.3 12.1 30대 47.0 41.4 40대 61.1 56.9 50대 71.8 65.6 60대 79.4 74.9 70대이상 71.1 72.9 자료 : 주거실태조사 2006, 2014.

CHAPTER 3 세대간소득 자산이전실태 01 세대간소득 자산이전실태분석의의미 35 02 주거실태조사상의세대간이전실태 35 03 주택연금수요실태조사상의세대간이전실태 37 04 요약및시사점 42

CHAPTER 3 세대간소득 자산이전실태 본장에서는생애주기별주거소비평탄화의중요한요소중하나인세대간소득, 자산의이전실태와이에대한전망을기초로정책적시사점을도출하였다. 세대간소득및자산의이전실태를분석하되주거소비라는측면에서보다심층적인접근을시도하였다. 1. 세대간소득 자산이전실태분석의의미 APC(age-period-cohort) 이론에서언급했듯이세대효과는연령효과와함께주거소비를결정하는중요한요인이다. 생애주기를개인이아닌가구를기준으로구분함으로써놓칠수있는개인들의생애주기에걸친주거소비에대한특성을포착하고자한다. 세대간소득및자산이전은향후생애주기별소득및자산구조변화의중요한요인중하나이다. 여기서는사적이전형태로이루어지고있는주거소비관련세대간이전실태를살펴보고, 이와같은사적이전이가구의생애주기별주거소비에미치는영향을파악하고자한다. 2. 주거실태조사상의세대간이전실태 세대간사적이전에대한실태를조사한공표된통계조사는주거실태조사가대표적이다. 한국노동패널도세대간이전관련항목을포함하고있으나일반적의미의경제적지원을다루고있을뿐, 주거와관련된내용을분리해서다루고있지않다. 따라서주거실태조사를이용하여세대간주거소비이전실태를파악하였다. 제 3 장세대간소득 자산이전실태 35

자가가구중 13.5% 가증여나상속을통해주택을마련하였다. 자가주택의시가 총액대비증여나상속으로구입한주택시가총액은매입가기준으로 7.2%, 현재가 기준으로 8.1% 이다. 표 3-1 자가가구의주택마련방법 빈도 비중 (%) 신규주택분양 2,222 18.3 기존주택구입 7,328 60.5 개인주택을신축 884 7.3 증여나상속 1,640 13.5 기 타 41 0.3 자가가구수 12,115 100.0 자료 : 주거실태조사 2014. 표 3-2 마련방법별주택의시가총액 매입가 ( 원 ) 비중 (%) 현재가 ( 원 ) 비중 (%) 신규주택분양 39,019,640 23.2 59,061,410 23.9 기존주택구입 109,600,320 65.2 153,369,160 62.0 개인주택을신축 6,791,233 4.0 13,963,000 5.6 증여나상속 12,090,627 7.2 20,014,100 8.1 기타 625,560 0.4 927,800 0.4 합 계 168,127,380 100.0 247,335,470 100.0 주 : 표본대상가구만을합한값이며가중치는고려하지않음 자료 : 주거실태조사 2014. 자금마련방법과관련하여부모, 친지등으로부터무상으로지원받은가구는 663 가구이며, 지원받은금액은평균 7,114 만원이다. 구입당시주택가격대비지원받은비중은 50.1% 이다.( 부모, 친지로부터지원받은가구만을대상으로 ) 임차가구중에서부모, 친지등의도움으로임차주택을마련한가구들만을놓고보면, 이들의조달자금중 80.8% 를부모, 친지의도움에의존하고있다. 사적이전소득은총가구소득중 4.8% 이내인것으로나타났다. 주거실태조사에서기타소득은사적이전소득, 금융이자소득등으로, 근로ㆍ사업소득, 각종연금수령액, 공적이전소득을제외한모든소득이해당된다. 36

표 3-3 소득원천별가구소득 ( 단위 : 만원, %) 근로, 사업 연금 공적이전 기타 ( 사적이전, 금융소득등 ) 총소득 평균 243 13 6 13 274 비중 88.5 4.6 2.3 4.8 100.0 자료 : 주거실태조사 2014. 3. 주택연금수요실태조사상의세대간이전실태 1) 자녀에게주택을상속할의향 만 60세이상축소기가구중보유한주택을자녀에게물려줄의사가전혀없는가구비중은 24.3% 이고, 보유한주택을자녀에게물려줄의향이있는가구비중은 75.2% 이다. 보유한주택을자녀에게물려주겠다고생각하는가구가그렇지않은가구보다약 3배수준이다. 특히물려줄의향이있는가구의상속방식을보면, 보유하고있는주택을그대로물려주겠다고생각하는가구가 59.3%, 보유하고있는주택의일부를물려주겠다고생각하고있는가구가 16.4% 이다. 우리나라는여전히보유하고있는주택을그래도자녀에게상속하겠다는생각이높은상황이다. 보유하고있는주택을자녀에게그대로물려주겠다고생각하고있는축소기가구비중은 2012 년 59.2% 에서 2015 년 59.3% 로거의변화가없다. 그러나보유주택을자녀에게전혀물려주지않겠다고생각하는축소기가구비중은 20122 년 21.3% 에서 2015 년 24.3% 로 3년사이에 3%p 가증가하였다. 여전히주택을그대로자녀에게상속하고자하는축소기가구비중이절반이상을차지하고있지만, 주택을자녀에게상속하지않겠다고생각하는축소기가구비중이늘어가고있다. 제 3 장세대간소득 자산이전실태 37

표 3-4 축소기가구의보유주택상속의향 사례수 ( 명 ) 보유하고있는주택을그대로물려주겠다 보유하고있는주택을일부물려주겠다 전혀물려주지않겠다 2012 (A) 1995 59.2% 19.5% 21.3% 100.0% 2015 (B) 3000 59.3% 16.5% 24.3% 100.0% 갭 (B-A) - +0.1%p -3.0%p +3.0%p - 자료 : 주택금융공사. 2012 년주택연금수요실태조사 ; 2015 년주택연금수요실태조사. 소계 보유하고있는주택일부를상속하겠다고응답한 494 가구 ( 전체조사대상 3000 가구중 16.5%) 의축소기가구가보유주택의일부를자녀에게상속하는방법으로가장많이생각하고있는것은현재보유하고있는주택의지분상속을통해그일부만자녀에게물려주는방식이다. 이러한방식으로자녀에게보유주택의일부를상속하겠다고응답한가구는 87% 이다. 5.7% 는현재집을지금보다작은곳으로옮기고, 차액의전부 ( 또는일부 ) 를자녀에게물려주겠다고생각하고있다. 4.7% 는다주택을보유하고있어여러주택중일부를물려주겠다고생각하고있다. 2) 경제적부양가구여부및경제적도움을주는가구 축소기가구가경제적으로부양해야하는가족이있는경우는 2012 년 10.1% 에서 2015 년 9.0% 로 1.1%p 감소했으며, 부양해야하는가족이없는축소기가구비중은 2012 년 89.9% 에서 2015 년 91.0% 로증가하였다. 경제적으로부양해야하는세대가있는노년가구는전체중에서 9.0% 로적지만, 이들가구가부양하고있는세대는대부분자녀세대이다. 2015 년축소기가구가부양해야하는자녀세대는 59.1% 로가장많고, 그다음은부모세대가 24.9% 이다. 손자녀세대도 19.0% 에이른다. 축소기가구가경제적으로부양해야하는자녀세대와부모세대는감소했지만, 손자녀세대는증가하였다. 노년가구가부양하고있는자녀세대는 2012 년 62.6% 에서 2015년 59.1% 로 3.5%p 감소했고부모세대도 2012 년 28.9% 에서 2015년 24.9% 로 4.0%p 감소하였다. 자녀세대도 2012 년 62.9% 에서 2015 년 59.1% 로 3.5%p 감소하였다. 반면에손자녀세대는 2012 년 8.5% 에서 2015 년 19.0% 로 3년사이에 10.5%p 가증가하였다. 38

최근들어경제적으로가족을부양해야하는부담을가지고있는축소기가구는감소하였다. 여전히자녀세대를부양하는축소기가구가가장많지만감소하고있고, 부모를부양하는축소기가구도감소하고있다. 그러나손자녀세대를부양하는축소기가구는증가하고있음을알수있다. 표 3-5 축소기가구가경제적으로부양하는세대 사례수 ( 명 ) 부모 자녀 손자녀 소계 2012(A) 201 28.9% 62.6% 8.5% 100.0% 2015(B) 205 24.9% 59.1% 19.0% 100.0% 갭 (B-A) - -4.0%p -3.5%p +10.5%p - 자료 : 주택금융공사. 2012년주택연금수요실태조사 ; 2015년주택연금수요실태조사. 축소기가구가경제적으로도움을주고있는자녀가있는축소기가구는 2015 년기 준으로전체조사가구의 25.6% 이며, 경제적인도움을주고있는자녀가없는축소기 가구는 74.4% 로대부분을차지하고있다. 표 3-6 축소기가구가경제적도움을주는자녀여부 구분 사례수 ( 명 ) 한명있음 두명있음 없음 소계 전체 2,973 12.5% 13.2% 74.7% 100.0% 만 60~64세 896 7.6% 4.4% 88.1% 100.0% 만 65~69세 752 10.0% 7.8% 82.2% 100.0% 만 70~74세 657 16.0% 16.1% 67.9% 100.0% 만 75~79세 451 17.7% 25.7% 56.5% 100.0% 만 80~84세 217 18.9% 32.7% 48.4% 100.0% 자료 : 주택금융공사. 2012년주택연금수요실태조사 ; 2015년주택연금수요실태조사. 경제적인도움을주는자녀가있는축소기가구 (25.6%) 중에서 12.4% 는자녀가한명이있고, 나머지 13.2% 는자녀가두명이상있다. 이를연령대별로살펴보면축소기가구의연령이낮을수록경제적인부양을하는자녀를가진가구비율을낮아지고, 축소기가구의연령이높을수록경제적으로부양을하는자녀가구가많다. 제 3 장세대간소득 자산이전실태 39

3) 주택연금을이용하거나이용하지않으려는이유 주택연금을이용하지않겠다 (1+2) 고생각하는축소기가구는 2012 년 62% 에서 2015 년 58.6% 로조금감소했지만여전히절반이상의축소기가구가주택연금을이용하지않겠다고하는부정적인생각을가지고있다. 반면에잘모르겠다고응답한축소기가구비중은 2012 년 24.2% 에서 2015 년 27.9% 로 3년사이에 3.7%p가증가하였다. 즉축소기가구의 4분의 1정도는주택연금이용여부에대해선택을하지못하고있는것으로파악된다. 주택연금을이용하겠다고생각하고있는축소기가구는 2012 년에 13.3% 에서 2015 년 12.9% 로매우소폭감소하였다. 주택연금을반드시이용하겠다고생각하는축소기가구는 2012 년 0.5% 에서 2015 년 0.6% 로거의변동이없다. 축소기가구의주택연금에대한의향을종합해보면, 이용하지않겠다는생각을가진축소기가구는여전히많은데, 주택연금을이용할생각이있는축소기가구는크게변화하지않았다. 다만절대이용하지않겠다고하는강한부정을가진축소기가구는소폭증가하고, 이용하지않겠다는부정생각을가진축소기가구는줄어들고있음. 이는주택연금에대한부정인식이큰소비자는좀처럼그인식을벗어나기어려운것으로판단된다. 또한주택연금이용에대한부정적인인식을가고있던축소기가구가생각이달라지면서주택연금이용에대한긍정적인인식을하는수요자로바로전환하지않고주택연금이용에대한선택을결정하지못하는계층으로이동하는것으로판단된다. 이는주택연금이용여부에대해잘모르겠다고응답한축소기가구가 2012 년보다 2015 년에증가하고오히려주택연금을이용하겠다고생각하는축소기가구가크게변동이없는상황을보면알수있다. 표 3-7 주택연금이용의향 사례수 ( 명 ) 1. 절대이용않겠다 2. 이용하지않겠다 3. 잘모르겠다 4. 이용하겠다 5. 꼭이용하겠다 2012(A) 2000 16.0 46.0 24.2 13.3 0.5 100.0 2.4 2015(B) 3000 16.4 42.2 27.9 12.9 0.6 100.0 2.4 갭 (B-A) - +0.4-3.8 +3.7-0.4 +0.1 - - 자료 : 주택금융공사. 2012 년주택연금수요실태조사 ; 2015 년주택연금수요실태조사. 계 평균 40

주택연금을이용하겠다고응답한축소기가구는 2012 년 13.8% 에서 2015 년 13.4% 로비슷한수준을유지하고있다. 주택연금을이용하겠다고응답한축소기가구가주택연금을이용하려는가장큰이유는자녀들에게생활비도움을받고싶지않아서로, 전체주택연금이용의사가있는가구의 89.4% 에해당한다. 표 3-8 주택연금이용의향가구의이용이유 구분 비중 (%) 사례수 404 자녀들에게생활비도움을받고싶지않아서 89.4 노후생활에필요한돈을준비할다른방법이없어서 73.0 노후생활에필요한돈을준비할다른방법도있지만주택연금을통해좀더풍요로운삶을누리려고 56.9 앞으로생활비가지금보다많이들것같아서 44.8 받는총연금액이결과적으로집값대비이익일것같아서 19.8 자료 : 2015 년주택연금수요실태조사. 주택연금을이용하지않겠다고응답한축소기가구가주택연금을이용하지않으려는 가장큰이유는주택을자녀에게물려주고싶어하는마음과매월받는연금액이기대에 못미칠것같기때문이라고응답한비중이높다. 표 3-9 주택연금비이용의향가구의비이용이유 구분 비중 (%) 사례수 1.759 주택을자녀에게물려주고싶어서 64.4 매월받는연금액이기대에못미칠것같아서 64.1 받는총연금액이결과적으로집값대비손해일것같아서 50.4 자녀가싫어할것같아서 38.0 노후생활에필요한돈을다른방법으로이미준비해놔서 / 다른방법으로준비하려고 35.4 주택연금을받는사실을남들이아는것이싫어서 ( 본인체면때문에 ) 14.3 주택연금을받는사실을남들이아는것이싫어서 ( 본인명예때문에 ) 9.3 자료 : 2015년주택연금수요실태조사. 제 3 장세대간소득 자산이전실태 41

노인세대의소득중공적이전소득의비중은증가하고, 사적이전소득의비중은감소하고있다. 보건복지부의 2008~2014 년노인실태조사 결과를보면, 노인세대의연소득중공적이전소득이차지하는비중은꾸준히증가하고있는반면, 사적이전소득이차지하는비중은 2008 년에 44.7% 에서 2014 년에 23.8% 로감소하고있다. 청장년층인구및소득의감소, 노년층의주택연금가입증가등을감안할때, 이같은추세는향후에도당분간지속될것으로예상된다. 1) 4. 요약및시사점 자가가구중 13.5% 가증여나상속을통해주택을구입하였으며, 시가총액기준으로 8.1% 를차지한다. 부모, 친지로부터지원받은가구만을대상으로분석한결과구입자금을지원받은가구는 50.1% 를부모나친지에의존하고있으며, 임차가구는 80.8% 를부모나친지에의존하고있다. 축소기가구중보유한주택을자녀에게물려줄의향이있는가구비중은 75.2% 로매우높은수준이며, 59.3% 는보유하고있는주택을자녀에게그대로물려주고싶어한다. 보유한주택의일부를물려주겠다고생각하고있는축소기가구도 16.4% 에이른다. 주택을자녀세대에게물려주고싶다는생각을가지고있는노년세대가여전히많기때문에주택상속이어려운주택연금가입자증가속도가느릴수밖에없다. 이와같은맥락에서주택연금을이용하지않겠다고생각하는축소기가구는 2012년 62% 에서 2015년 58.6% 로조금감소했지만여전히절반이상의노년가구가주택연금에대해부정적생각을가지고있다. 그러나주택을자녀세대에게물려주지않겠다고하는비중이 2012 년 21.3% 에서 2015 년 24.3% 로조금늘어나고있는데, 자녀상속에대한생각이없는축소기가구 (60대이상 ) 는주택연금가입가능성이더높기때문에주택연금가입자가향후조금 1) http://www.hani.co.kr/arti/society/society_general/690924.html 42

증가할수도있을것으로보인다. 축소기가구가주택연금가입에관심을갖는이유는기대여명이길어지고퇴직연령이빨라지면서고정된수입기반없이살아야하는기간이길어지면서현재살고있는주택에서죽을때까지평생살수있고매월생활비가나오기때문에안정적생활유지가가능하기때문이다. 특히노후에자녀에게생활비등을도움받고싶지않은데, 특별히생활비를마련할방법이없는축소기가구들을중심으로주택연금이용가구가증가할수있을것으로보인다. 축소기가구가경제적으로부양해야하는가족이있는경우는 2012 년 10.1% 에서 2015 년 9.0% 로 1.1%p 감소하였지만, 부양하는가족은부모세대보다는자녀와손자녀세대의비중이증가하고있다. 이는맞벌이부부증가등과같은사회적이유도있지만, 최근높은주택가격으로젊은세대의주택마련이어려워지면서나타나는사회 경제적인변화의한단면으로보인다. 축소기가구의소득중공적이전소득의비중은증가하고, 사적이전소득의비중은감소하고있다. 증여나상속등사전이전에의존하여주택을구입하는비중이 13.5% 로적지않은상황이며, 노인세대의경우여전히주택을증여나상속의형태로물려주겠다는의식을보이고있다. 즉, 사적이전은주거소비를결정하는중요한요인이며, 향후에도이같은경향은지속될것으로예상된다. 한국노동패널조사의분가가구를추적하는방식의선행연구들의공통된결론은부모세대의주택보유여부가자녀세대의자가보유확률을높이는것으로나타나고있다. 따라서형성기에해당하는가구의경우가구자체의소득및자산구조뿐만아니라부모세대의자산구조를동시에고려하여지원대상을선정하는등의정책적고려가필요할것으로보인다. 축소기가구의경우는주택연금은이용하지않으려하고, 보유주택은상속할의향이있으며, 부양해야할가구원의수는줄어들고있으며, 자녀세대로부터의부양등사적이전은감소할것으로예상된다. 즉부양해야할의무도줄어들고부양받는이전규모도감소하는경향을보이고있다. 전체적으로는부양의무의감소폭보다는자녀세대로부터의사적이전의감소폭이더클것으로예상된다. 따라서축소기가구의주거소비는현재보다불안정해질것으로예상되며, 주거급여와같은공적이전을확충하는방 제 3 장세대간소득 자산이전실태 43

안에대한고려가필요하다. 특별한노후대책을마련하지않은축소기가구 (60대이상 ) 는보유하고있는주택조차자녀세대에게상속을해야한다는생각으로주택연금등을활용한주택자산의유동화에소극적으로대응하고있는것으로보인다. 그러나기대여명이길어지고무소득기간이길어지면축소기가구는고정적인생활비를마련하기위해보유하고있는주택자산을처분하거나유동화하여생활비로활용해야한다. 이러한사회적변화를고려할때한국주택금융공사에서판매하고있는주택연금가입자는조금씩증가할수있을것으로보이지만, 주택연금은유동화목적이아니라축소기가구의주거안전망구축차원의목적성이더크기때문에주택자산의유동화목적으로연금상품을활용하는데한계가있다. 따라서앞으로축소기가구의안정적생활을지원하기위해서는주택자산을보유하고있는가구를대상으로유동화해줄수있는다양한역모기지상품과정책수단마련이필요하다. 44

CHAPTER 4 생애주기별주거안정화를위한정책현황및평가 01 생애주기별주거소비안정을위한지원제도 47 02 생애주기별주거소비안정을위한지원제도의평가 54

CHAPTER 4 생애주기별주거안정화를위한정책현황및평가 본장에서는생애주기별로실시되고있는주거소비안정화를위한정책들을살펴보고이들제도에대한평가를시도해보았다. 대상으로하고있는정책들은크게주택공급제도와주택금융제도, 그리고주거복지제도이다. 평가의방법은직접실적을파악해보는방식과간접적으로평가하는방식을병행하였다. 간접적인평가방식으로는공공임대주택거주가구와민간임대주택거주가구를비교해보는방식과, 향후자산제약에직면할가능성이높은가구를찾아보는방식등을적용해보았다. 1. 생애주기별주거소비안정을위한지원제도 1) 주택공급제도 (1) 공공주택여기서는주택공급제도중에서공공의자금이투입되거나공공이사업을추진함으로써가구의생애주기별주거소비에영향을주고있는것으로판단되는제도들을중심으로살펴보았다. 영구임대주택은최저소득계층의주거안정을위해신규로건설하여, 도시지역에공급하는주택이다. 기초생활수급자등최저소득계층을대상으로한다.( 도시근로자월평균소득의 50% 이하 ) 생애주기를고려한내용으로는공급물량의 10% 를신혼부부에게공급한다는점이다. 다가구주택매입임대 / 기존주택전세임대은도심내저소득가구의주거를지원하기위한제도이다. LH가집주인과전세계약을하고다시대상가구에게재계약을하거나, 도심내주택을매입하여대상가구에게임대하는주택이다. 대학생전세임대주택 : 타 제 4 장생애주기별주거안정화를위한정책현황및평가 47

지역출신대학생의주거지원을위해서 LH에서집주인과계약을하고다시대학생에게빌려주는전세임대주택제도이다. 입주대상자로선정된이후에는가구소득수준에따라 1~3순위로구분한다. 1순위는기초생활수급자, 한부모가족, 아동복지시설퇴소자이고, 2순위는가구당월평균소득 50% 이하, 월평균소득 100% 이하장애인이고, 3순위는 1순위나 2순위에해당하지않는대학생이다. 지원금액은수도권기준 7500 만원까지이다. 국민임대 ( 신규건설 ) 은저소득층의주거안정을위해공급하는주택으로, 신도시등택지개발지구중심으로공급된다. 공급대상은도시근로자월평균소득의 70% 이하이다. 생애주기와관련해서는노부모부양등 20% 이내우선공급, 다자녀가구 10% 내공급, 신혼부부 3% 내로공급하고있다. 행복주택은대학생, 신혼부부, 사회초년생등을위해직장과학교가가까운곳이나대중교통이용이편리한곳에짓는임대료가저렴한공공임대주택이다. 대학생, 신혼부부, 사회초년생등젊은계층에 80%, 노인계층에 10%, 취약계층에 10% 배정하고있다. 2017 년까지 14만호공급계획이며, 철도부지와도심유휴부지를활용해서공급할예정이다. 행복주택예산은 2016 년에약 1조3천억원에서 2017 년에는약 2 조5천억원으로증액되었다. 2016 년에 3만8 천호 2017 년에는 4만8 천호를건설할계획이다. 분양전환공공임대주택 ( 신규건설 ) 은내집마련계층의자가마련을지원하기위한시책이다. 신도시등택지지구에공급된다. 청약저축가입자 (60m 2 이하는도시근로자월평균소득의 100% 이하 ) 를대상으로공급된다. 생애주기와관련해서는신혼부부 15% 내, 생애최초구입자 20% 내로공급하는내용을담고있다. 장기전세주택 ( 신규건설 ) 은저소득층의주거안정을위해공급되며, 전세게약방식이다. 도시지역에주로공급된다. 공급대상은도시근로자월평균소득의 100% 이하이다. 생애주기와관련해서는노부모부양등 20% 이내우선공급, 다자녀가구 10% 내공급, 신혼부부 3% 내로공급되고있다. 48

표 4-1 공공주택공급정책 구분 공급목적 주요입지 공급대상 생애주기별우선공급 영구임대 ( 신규건설 ) 최저소득계층의주거안정 도시지역 기초생활수급자등최저소득계층 ( 도시근로자월평균소득의 50% 이하 ) 신혼부부 10% 다가구주택매입 ( 매입방식 ) 기존주택전세임대 ( 임차방식 ) 도심내최저소득계층을현생활권에서주거지원 기초생활수급자. 한부모가족등도시근로자월평균소득의 50% 이하 도심지역 ( 인구 10 만이상도시 ) *2016 년부터는인구 8 만이상도시 기초생활수급자, 한부모가족, 소년소녀가정, 신혼부부, 대학생 ( 도시근로자월평균소득의 50% 이하 ) 신혼부부전세임대별도프로그램 구분공급목적주요입지공급대상 국민임대 ( 신규건설 ) 저소득층의주거안정 신도시등택지개발지구중심 도시근로자월평균소득의 70% 이하 행복주택 ( 신규건설 ) 젊은세대의주거안정및주거복지향상 직주근접가능용지 ( 도심주변, 산업단지등 ) 젊은계층 ( 대학생, 사회초년생, 신혼부부 ), 노인계층, 산단근로자, 주거급여수급자등 ( 도시근로자월평균소득의 80~100% 이하 ) 분양전환공공임대주택 ( 신규건설 ) 내집마련계층의자가마련지원 신도시등택지지구 청약저축가입자 (60 m2이하는도시근로자월평균소득의 100% 이하 ) 장기전세주택 ( 신규건설 ) 중저소득층의주거안정 ( 전세계약방식 ) 도시지역 도시근로자월평균소득의 100% 이하 생애주기별우선공급 노부모부양등 20% 내우선공급다자녀가구 - 10% 내신혼부부 - 30% 내 80% 를사회초년생, 신혼부부등에공급 신혼부부 - 15% 내생애최초구입자 - 20% 내 국민임대와동일 (2) 민간임대주택등기타주택공급제도기업형임대주택 (New Stay) 은본인의희망에따라최소 8년동안거주할수있는기업형장기임대주택이다. 소득수준에관계없이전 월세로입주가능하다. 임대료수준은주변일반아파트전 월세시세와비슷한수준으로사업자가자율로결정하며, 연 5% 이상올려받을수없다. 도시형생활주택은서민과 1~2 인가구의주거안정을위하여 2009 년 5월부터시행 제 4 장생애주기별주거안정화를위한정책현황및평가 49

된주거형태로서단지형연립주택, 단지형다세대주택, 원룸형 3종류가있으며, 국민주택규모의 300 세대미만으로구성된다. 1) 필요한곳에신속하고저렴하게주택을공급할수있도록각종주택건설기준과부대시설등의설치기준을적용하지않거나완화한주택정책이다. 2) 노인복지주택은노인에게주거시설을분양또는임대하여주거의편의 생활지도 상담및안전관리등일상생활에필요한편의를제공함을목적으로하는시설이다. 노인복지주택은노인에게주거시설을분양또는임대하여주거의편의와생활지도, 상담및안전관리등일상생활에필요한편의를목적으로하고있다.(2011 년노인복지법 32조 ) 민간건설업체가경쟁적으로노인복지주택을건설하고입소자격자가아닌자에게분양하는등개발이익위주로공급되면서당초노인복지주택의설치취지를훼손되었다. 3) 분양형노인복지주택은그설치자가사업부지취 등록세 50% 감면, 주차장기준완화, 공동시설 ( 경로당, 어린이놀이터등 ) 설치의무완화, 분양가상한제적용제외등의혜택이있었다. 4) 따라서분양형노인복지주택제도는폐지되고임대형노인복지주택제도만공급되고있다. 노인가구의 5.1% 가시설에입주를희망하고있으므로시설의잠재수요는 26만명수준이나공급은 1만3천명수준으로공급이매우부족한실정이다. 5) 2) 주택금융지원제도 (1) 주택구입자금대출내집마련디딤돌대출은무주택세대주 ( 만 30세미만의단독세대주는대출에서제외 ) 로서부부합산총소득이연간 6천만원 ( 생애최초주택구입자는연간 7천만원 ) 이하인가구를대상으로한다. 6) 최고 2억이내 (LTV, DTI 적용 ) 매매가격과담보평가금 1) http://blog.naver.com/cfppsy/220788703638 2) http://blog.naver.com/kmhee3336/220029515142 3) 신은애 2012. 4) 박용근 2012. 5) 신용주 2012. 6) http://nhuf.molit.go.kr/fp/fp05/fp0503/fp05030101.jsp 50

액중작은금액이대출한도액이다. 대상주택은주거전용면적이 85m 2 이하 ( 수도권제외읍또는면지역의경우 100m 2 ) 담보평가금액이 6억원이하인주택이다. 우대금리는다자녀가구의경우연 0.52%p, 다문화, 장애인, 신혼가구, 생애최초주택구입자는연 0.2%p의우대금리가적용된다. 손익공유형모기지는생애최초로주택을구입하거나, 5년이상무주택자가주택구입시수익과위험을공유하는대출이다. 대출대상은생애최초또는 5년이상무주택자, 만 19세이상세대주, 부부합산총소득이 6천만원이하이다. 7) 대출금리는최초 5년간연 1% 이후연 2%( 고정금리 ) 이다. 대출한도는최고 2억원이내 ( 주택가격의최대 40%) 이다. 대출기간은 20년이다. 주택매각 (3년이후 ) 또는대출만기또는중도상환시매각손익을공유한다. 매각가격 ( 실거래가 ) 또는감정가격과당초매입가격의차이만큼대출비율에따라주택기금에차익 ( 차손 ) 귀속된다. 주거안정주택구입자금대출은대출이과도한주택또는현재거주중인임차주택구입자금대출이다. 대출대상은부부합산총소득이 6천만원이하, 세대주와세대원전원이무주택자, 만 45세이하 ( 대출기간 30년 ) 이다. 대출금리는연 3.0% 이고대출한도는최고 2억원이내이며, 대출기간은 20년, 30년이다. 8) 오피스텔구입자금대출은근로자및서민에게주거용오피스텔구입자금대출이다. 대출대상은부부합산총소득이 6천만원이하, 세대주와세대원전원이 6개월이상무주택자이다. 대출금리는연 3.0%( 정부고시변동금리 ) 이고, 대출한도는최고 7천만원이내이며, 대출기간은 2년으로 9회연장, 최장 20년까지가능하다. (2) 주택전세자금대출버팀목전세자금대출은근로자및서민의주거안정을위한전세자금대출이다. 대출대상은만 19세이상세대주 ( 단독세대주제외 ), 무주택자, 부부합산연소득 5천만원이하인자이다. 9) 대출금리는연 2.5%~3.1% 이고, 대출한도는최고 8천만원이내 ( 수도권은 1억원이내 ) 이며, 대출기간은 2년 (4회 2년단위로연장가능, 최장10 년 ) 이 7) http://mu2963.blog.me/220409165070 8) http://nhuf.molit.go.kr/fp/fp05/fp0503/fp05030401.jsp 9) http://nhuf.molit.go.kr/fp/fp05/fp0502/fp05020101.jsp 제 4 장생애주기별주거안정화를위한정책현황및평가 51

다. 우대금리는기초생활수급권자 / 차상위계층 / 한부모가족확인서를발급받은가구연 1%p, 다자녀가구 0.5%p, 다문화 / 장애우 / 노인부양 / 고령자가구연 0.2%p, 신혼가구연 0.2%p( 중복적용불가 ) 가적용된다. 목돈안드는전세대출은 2013 년전세값이증가함에따라세입자가은행으로부터전세금을대출받고은행에보증금반환청구권을양도하거나 ( 임차보증금반환청구권양도방식 ), 집주인이본인의집을담보로대출을하고대출이자를세입자가납부하는구조 ( 집주인담보대출방식 ) 이다. 문제점으로는집주인이세입자를위해대출을받는다는점이실효성이떨어지며, 집주인이세입자의과도한대출을꺼리므로우량임차인을선호하고, 전세값안정보다대출정책이라는지적이있다전세자금보증제도는전세자금 ( 월세보증금포함 ) 이부족하여금융기관으로부터대출받고자할때, 주택금융공사가보증하여담보나연대보증없이대출을받을수있도록지원하는제도이다. 10) 대상주택은공부상용도가주택으로서실제주거용으로이용시만가능하다. 보증한도는 1억 5천만원까지이다. 신청시기는신규임대차계약시는잔금지급일 ( 주민등록전입일 ) 로부터 3월이내까지이다. 보증료는 0.2%~0.5%( 다자녀가구, 신혼가구해당시연 0.1%p 우대 ) 이다. (3) 주택월세자금대출주거안정월세대출은저소득계층의주거안정을위한월세자금대출이다. 대출대상은취업준비생, 희망키움통장가입자, 근로장려금수급자, 사회초년생등이다. 대출금리는연 1.5% 이고, 대출한도는총 720 만원이내이며, 대출기간은 3년 (1년단위로 3회연장가능, 최장 6년 ) 이다. 11) (4) 주택연금 ( 역모기지론 ) 집을소유하고있는노인가구에게집을담보로자기집에살면서매달국가가보증 하는연금을받는제도이다. 12) 가입대상은만 60 세이상, 부부기준 1 주택소유, 9 억 10) 주택금융연구소금융분석팀 2014. 11) http://blog.naver.com/sasanghm/220741842431 12) http://blog.daum.net/bob7629/5940044 52

원이하주택이다. 지급기준은가입당시주택가격을기준으로한다. 연금지급기간 : 가입시부터 ~ 부부모두사망시까지 ( 종신제 ) 이다. 수시인출가능금액은받을전체 연금액중최대 50% 이다. 3) 주거급여제도 주거급여제도는저소득층의주거비지원을목적으로하는제도로, 소득, 주거형태, 주거비부담수준등을고려해서저소득층의주거비를지원한다. 임차가구에게는소득인정액이중위소득의 43% 이하이면서부양의무자기준을충족하는가구를대상으로임대료를지원한다. 13) 기준임대료를상한으로실제임차료를지원한다. 기준임대료와실제임차료중적은금액을지급한다. 수급자의소득인정액이생계급여선정기준을초과하는경우는자기부담분을차감하고지급한다. 급여산정금액이 1만원미만인경우 1만원을지급한다. 2017년예산안에는주거급여최대급여액이 5.2% 인상되었다. 주거급여대상가구중자가가구의주택개량을지원한다. 구조안전, 설비, 마감등주택의노후도를평가하여최대 950 만원까지종합적인주택개량을지원한다. 14) 고령자 ( 만 65세이상 ) 에대하여주거약자용편의시설을보수범위별로수선비용지원금액범위내에서설치를지원한다. 4) 시사점 대부분의주거안정을위한주택정책은저소득가구의주거지원을목적으로하고있고, 생애주기를고려한정책은사회진입계층과노인계층을위한정책이있다. 주택정책중생애주기를고려한정책은주택특별공급과우대금리대출지원등으로한정되어있다. 대학생들의주거마련을위한제도로는행복주택, 대학생전세임대제도가있으며, 신혼부부와다자녀가구를위해서는특별공급, 우대금리지원이있고, 노인가구를위한제도로는행복주택, 노인복지주택, 우대금리대출, 주택연금등이있다. 13) http://blog.naver.com/creation7881/220632972861 14) http://blog.naver.com/creation7881/220632972861 제 4 장생애주기별주거안정화를위한정책현황및평가 53

형성기가구 (20~30 대 ) 와축소기가구 (60대이상 ) 를대상으로한정책이상대적으로많은반면장년층을대상으로한정책은상대적으로적다. 성장기가구 (40 대 ) 와안정기가구 (50 대 ) 의경우주택구입에따른부채의증가로유동성의제약을겪을가능성이높다. 따라서이들에대해서는자금유동화를지원하는등의생애주기맞춤형지원정책등을강구해볼수있다. 또한앞서주거점유형태이동분석에서도나타났듯이 40대이후장년층에서월세고착화현상이나타나고있으므로장년층을대상으로한월세보조나, 전세자금지원같은정책프로그램을고려해볼수있다. 형성기가구 (20~30 대 ) 를위한주택공급및주택금융지원정책을보면주로전세임대정책에의존하고있다. 이번정부들어서, 주택공급실적은행복기숙사 516명, 행복주택 3662 호가공급되었다. 금융지원은엘에이치 (LH) 대학생전세임대 1만4천호, 청년전세임대 5천호, 월세대출이 277건이루어졌다. 전체공급에서 81% 가전세임대정책이다. 15) 2. 생애주기별주거소비안정을위한지원제도의평가 1) 주택금융및주택금융지원제도에대한평가 앞서살펴본주택금융지원제도의경우수혜가구의가구주연령에대한정보에접근 하기가어렵다. 따라서가구주연령에대한정보를담고있으면서접근가능한횡단면 자료를이용하여평가할수있는간접적인접근방법으로평가하였다. (1) 생애주기별주택금융의존도분석생애주기별주택금융및주택금융지원제도이용실적에대한자료를구득하기어려운상황이므로주거실태조사상의주택구입및임차자금마련방법에대한분석을통하여이용실태, 혹은수혜가구에대한분석을수행하였다. 먼저, 자가가구의주택구입자금을생애주기별 재원별로분석하였다. 주택마련시 15) http://news.nate.com/view/20160926n01995?mid=n0301 54

금융기관융자이용비중은 23.2%( 형성기 ) 22.6%( 성장기 ) 16.5%( 안정기 ) 10.6%( 축소기 ) 로형성기가구들의경우금융기관에대한의존도가가장높음을알수있다. 형성기가구는 4,125 만원을금융기관으로부터조달하고성장기가구는 4,444 만원을조달하여성장기가구의이용규모가더크다. 그러나재원별의존도측면에서는형성기가구의금융기관의존도가더높다. 표 4-2 가구생애주기별구입자금재원별분포 생애주기 가구형성기 가구성장기 가구안정기 가구축소기 재원 ( 만원 ) (%) ( 만원 ) (%) ( 만원 ) (%) ( 만원 ) (%) 자기자금 11,238 63.2 14,306 72.7 13,728 81.1 10,689 69.7 금융기관융자 4,125 23.2 4,444 22.6 2,786 16.5 1,334 10.6 비금융기관융자 9 0.0 85 0.4 121 0.7 125 0.9 무상 2,414 13.6 836 4.2 293 1.7 280 18.8 계 17,786 100.0 19,671 100.0 16,928 100.0 12,428 100.0 자료 : 주거실태조사 2014. LTV 규제는 70% 로설정되어있으나평균적인금융기관이용도측면에서보면규제상한선에훨씬못미치는수준에서금융기관을이용하고있다. 이는금융기관을이용하고자하나소득및자산제약으로인하여금융기관이용에제약을받고있는가구들과그렇지않고충분한자기자금이있어금융기관을이용하지않아도되는가구들로금융기관이용그룹이양분되었을가능성을암시한다. 주택구입자금의경우와마찬가지로임차자금의경우에도생애주기별재원별조달비중을분석하였다. 전생애주기에걸쳐금융기관의존도는구입자금마련시더높은것으로나타났다. 임차자금마련시금융기관의존도는가구형성기에가장높은것으로나타났다. 성장기, 안정기, 축소기에는모두 10% 미만의금융기관의존도를보이고있다. 제 4 장생애주기별주거안정화를위한정책현황및평가 55

표 4-3 가구생애주기별임차자금재원별분포 생애주기 가구형성기 가구성장기 가구안정기 가구축소기 재원 ( 만원 ) (%) ( 만원 ) (%) ( 만원 ) (%) ( 만원 ) (%) 자기자금 3,596 69.7 7,044 88.2 5,370 92.4 4,225 88.1 금융기관융자 545 10.6 634 7.9 312 5.4 286 6.0 비금융기관융자 48 0.9 61 0.8 43 0.7 24 0.5 무상 969 18.8 248 3.1 84 1.5 259 5.4 계 5,158 100.0 7,987 100.0 5,810 100.0 4,794 100.0 자료 : 주거실태조사 2014. (2) 자산제약가구의분포분석희망하는주택가격대비최대로구입가능한주택가격을비교하는방식의차입제약모형을이용하여차입제약에놓여있는가구의특성을분석하였다. 김영철, 최내영 (2004) 은장기주택금융의도입효과를차입제약에놓여있는가구의특성분석을통해간접적으로예측하였다. 이연구에서도자료구득의한계등을감안하여차입제약에놓여있는가구의분포특성으로부터주택금융및주택금융지원제도의효과가어떻게나타났을것인지를평가하는간접적인접근법을시도하였다. 김영철, 최내영 (2004) 의연구결과는다음과같다. 지역별로보면, 광역시-경기 - 서울순으로주택금융을통한최적주택소비가어렵다. 광역시의경우주택금융은가구의주택소비를늘리는데유용한수단이될수있다. 주택가격이높은서울에서는그효과가제한적이다. 연령별로보면, 40대보다 30대에서최적주거소비가더어렵다. 청년층이서울에서주택을구입하지못하고수도권으로밀려나는현상이이를반증한다. 56

표 4-4 유동성제약가구의연령별 / 지역별분포 ( 단위 : 가구, 만원 ) 30 대 40 대 50 대 전체 광역시 서울 경기 가구수 1,942 1,159 439 344 제약가구수 861(44.3%) 317(27.4%) 297(67.7%) 247(71.8%) 연소득 2,902 2,862 3,065 2,828 자산 5,685 5,373 6,964 5,103 최대가능규모 13,858 13,505 15,775 12,601 희망가격 12,863 10,830 169,500 14,525 가구수 1,766 1,186 330 250 제약가구수 711(40.3%) 364(30.7%) 202(61.2%) 145(58.0%) 연소득 3,214 3,181 3,361 3,179 자산 7,693 7,126 10,000 7,340 최대가능규모 16,883 16,176 19,911 16,239 희망가격 14,839 12,856 20,359 16,957 가구수 378 250 80 48 제약가구수 207(54.8%) 108(43.2%) 61(76.3%) 38(79.2%) 연소득 3,086 3,139 3,021 2,919 자산 9,050 8,933 10,346 7,501 최대가능규모 16,037 16,111 17,224 13,671 희망가격 15,324 13,401 20,322 17,009 자료 : 김영철, 최내영 2004 에서발췌재인용 우리연구에서는주거실태조사상의이사계획중인가구의계획중인주택가격대비최대동원가능한자산의규모를비교하는방식으로자산제약에직면할것으로예상되는가구의분포를생애주기별로분석하였다. 분석조건은다음과같다. 자가로이사계획중인가구중에서신규주택분양또는구입, 기존주택구입, 개인주택을신축으로응답한가구를대상으로한다. 이사계획중인주택가격이가구의순자산 ( 총자산 총부채 ) 보다작거나순자산이음 (-) 의값을가지는가구는제외하였다. 전체 20,205 가구중자가로이사계획중인가구는 1,370 가구이다. 이중신규주택분양또는구입, 기존주택구입, 개인주택을신축으로응답한가구로계획중인주택가격이가구의순자산보자작거나순자산이음 (-) 의값을가지는가구를제외한가구는 847 가구이다. 제 4 장생애주기별주거안정화를위한정책현황및평가 57

항목별변수산출방법은다음과같다. 순자산 = 총자산 총부채 예상 LTV = ( 계획중인주택가격 순자산 ) / 계획중인주택가격 자산제약가구란이사를위해동원가능한총자산이외의필요자금을금융기관으로부터모두차입한다고할때, 차입해야하는규모가계획하고있는주택가격의 70% 를상회하는가구를의미한다. 표 4-5 이사계획중인가구의예상 LTV 및자산제약가구분포 ( 단위 : 만원, %) 가구수 제약가구수 순자산 계획중인주택가격 예상 LTV 가구형성기 167 35 (21.0%) 13,681.2 26,982.7 49.1 가구성장기 335 58 (17.3%) 16,196.0 28,403.7 43.5 가구안정기 277 49 (17.7%) 16,474.4 27,672.1 43.0 가구축소기 68 4 (5.9%) 17,677.9 24,986.8 29.8 전체 847 146 (17.2%) 15,893.1 27,612.8 43.4 자료 : 주거실태조사 2014. 주택금융이기본적으로주택시장에대한접근성을향상시키기위한제도임에도불구하고저연령대가구의주택금융을통한주거소비증가에큰도움이되지않았을가능성이크다. 김영철, 최내영 (2004) 의연구에서는 40대보다 30대가차용제약에놓일가능성이높음을지적한바있다. 우리연구의분석결과는성장기나안정기가구의경우는자산제약에직면할가능성이약 17% 로비슷한반면형성기가구의경우는 21% 로가장높은비중을보이고있다. 2000 년대초반까지는 30대의차용제약이주택금융제도의사각지대로부각되었다면 2014 년현재는 20대를포함한형성기가구의자산제약의가능성이여타생애주기에비하여월등히높은것으로나타났다. 최근에는형성기의가구가주택금융및주택금융지원제도의사각지대에놓여있을가능성이크다. 성장기가구와안정기가구의경우형성기가구보다는자산제약에직면할확률이낮으나여전히약 17% 의확률을보이고있다. 김영철, 최내영 (2004) 에서는 50대의차용제약가능성이가장높았던것에비하여 2014 년에는안정기가구의자산제약확률은 58

상대적으로높지않은것으로보인다. 반면, 축소기가구 (61 세이상 ) 의경우는주택구매를통해이사하고자할때자산제약에직면할가능성이 4% 로낮게나타났다. 즉축소기가구의경우주택금융및주택금융지원제도의혜택을누리는데큰무리가없는것으로보인다. 김영철, 최내영 (2004) 에서는축소기에해당되는연령대에대한분석결과가없어서 2004 년과 2014 년을비교하기는어렵다. 2) 공공임대주택공급제도에대한평가 공공임대주택에거주하고있는가구의연령별분포를민간임대주택거주가구의연령별분포와비교하였다. 공공임대주택거주가구의금융자산축적수준을자가점유가구및민간임대주택거주가구와비교함으로써공공임대주택공급이가구의저축및자산형성에기여하는지를평가하였다. 이와같은평가를기반으로생애주기별차별화된지원방안을도출하였다. 표 4-6 민간임대주택거주가구와공공임대주택거주가구의연령별주거소비비교 ( 단위 : 만원, m2 ) 20대 30대 40대 50대 60대 70대이상 2011년 ( 공공임대주택거주가구 ) 순금융자산 2,460.4 3,718.4 2,901.0 2,049.7 2,181.1 1,563.8 금융자산 3,002.5 4,654.0 4,074.9 3,114.1 2,696.9 1,792.4 부채 540.9 928.1 1,171.0 1,079.3 515.8 236.3 부동산자산 292.4 595.7 596.3 645.7 667.5 222.3 순자산 2,758.9 4,321.3 3,499.6 2,682.9 2,769.4 1,771.6 소비 1,212.7 1,601.0 1,570.7 1,235.9 874.3 604.5 주거면적 47.0 53.6 51.5 45.9 42.3 38.6 근로소득 2,177.4 2,732.4 2,364.7 1,796.6 963.3 258.0 2011년 ( 민간임대주택거주가구 ) 순금융자산 2,272.2 6,593.3 6,237.1 5,251.0 3,837.7 2,561.8 금융자산 2,601.0 7,810.7 7,964.9 6,686.0 4,765.0 3,055.5 부채 325.2 1,193.7 1,667.1 1,412.3 915.8 492.7 부동산자산 804.5 2,953.9 4,744.6 4,749.5 7,435.2 1,607.3 순자산 3,076.4 9,527.6 10,927.4 9,874.8 11,030.6 4,147.0 소비 967.9 1,716.8 1,976.2 1,637.5 1,091.0 648.9 주거면적 36.0 56.5 60.2 56.0 51.8 43.3 근로소득 1,822.7 3,274.0 3,475.3 2,814.5 1,436.1 382.9 자료 : 주거실태조사 2011. 제 4 장생애주기별주거안정화를위한정책현황및평가 59

공공임대주택거주가구의소득수준은민간임대주택거주가구에비하여낮았다. 20 대가구만예외적으로공공임대주택거주가구의소득이높다. 공공임대주택거주가구의주거면적도일반가구에비하여좁다. 공공임대주택거주가구와민간임대주택거주가구모두 40대에서주거면적이정점을이룬다. 다만 20대가구의경우예외적으로공공임대주택거주가구의주거면적이더넓다. 이는공공임대주택의주거면적이절대적으로넓기때문이아니라, 상대적으로 20대가거주하는민간임대주택의거주환경이열악하기때문으로해석된다. 또한최근에는대학생을대상으로공급되는행복주택의공급량이증가하는등 20대가거주하는공공임대주택의거주환경이점차개선되고있다. 그림 4-1 일반가구와공공임대주택거주가구의순자산 ( 단위 : 만원 ) 자료 : 주거실태조사 2011. 공공임대주택거주가구는전연령대에걸쳐순자산수준이민간임대주택거주가구에 비하여낮다. 따라서순자산형성의차이가금융자산형성의차이에서비롯되었는지를 확인하기위하여순금융자산을비교하였다. 60

그림 4-2 민간임대주택거주가구와공공임대주택거주가구의순금융자산 ( 단위 : 만원 ) 자료 : 주거실태조사 2011. 20대, 30대, 70대이상가구들의경우는순금융자산의차이와순자산의차이가같은패턴을보인다. 그러나 40대, 50대, 60대의경우는순자산의차이가순금융자산의차이보다더큰것으로나타났다. 40대, 50대, 60대의공공임대주택거주가구와민간임대주택거주가구의순자산의차이는부동산자산의차이에서비롯되고있는것으로판단된다. 40대 ~ 60대의경우부동산자산의보유에따라순자산형성에차이를보이므로이부분은공공임대주택공급으로해결할수있는문제는아니다. 공공임대주택거주가구가거주기간이경과한이후에거주하고있는주택을분양받을수있다면, 공공임대주택거주가구와민간임대주택거주가구의자산차이가줄어들수있을것이다. 즉공공임대주택의분양전환정책은주로 40대 ~ 60대가구를대상으로하는것이적절해보인다. 제 4 장생애주기별주거안정화를위한정책현황및평가 61

그림 4-3 민간임대주택거주가구와공공임대주택거주가구의부동산자산 ( 단위 : 만원 ) 자료 : 주거실태조사 2011. 다만 30대의경우는자산형성을시작하는단계로서부동산자산의차이가크지않은상태이므로향후순자산형성은주로금융자산에의해영향을받게된다. 따라서 30대공공임대주택거주가구에게매칭펀드형식의강제저축을유도하는등의방안을통해임대주택거주기간이경과한이후의자산형성을돕는정책방안이필요할것으로보인다. 70대이상가구의경우는자산형성보다는임대주택에거주할수있는기간을충분히장기로설정해주는방안이주거소비안정화에실질적으로기여할수있을것으로보인다. 20대의경우는소득이나주거면적상공공임대주택거주가구가민간임대주택거주가구보다더높은수준을보이고있으므로양자간에역차별의문제가제기될수있다. 따라서 20대공공임대주택거주자선별조건을면밀히검토하여합리화하는방안을고려해볼필요가있다. 3) 정책평가의요약및시사점 주택마련이나임차시주택금융에대한의존도를분석해본결과형성기가구가주 택금융에대한의존도가가장높은것으로나타났다. 형성기가구의경우금융자산 62

축적이미미한상태이면서소득수준도높지않아동원할수있는자기자금에한계가있다. 따라서금융기관을이용할수밖에없으며, 소득과자산조건에서도열악하여금리상에있어서도불리한조건으로차입하고있을가능성이높다. 형성기가구중에서도특히 20대의경우는원원리금상환규모가 30대이상의연령대에비하여월등히높은것으로주택금융및보금자리론수요실태조사결과에서확인한바있다. 주택금융을이용하고자할때자산제약에직면할가능성을생애주기별로분석한결과형성기가구가 21% 로가장높게나타났다. 성장기와안정기가구의경우도 17% 로비교적높게나타났다. 축소기가구의경우는 4% 로상대적으로자산제약에직면할가능성이높지않은것으로나타났다. 주택금융이기본적으로주택시장에대한접근성을향상시키기위한제도임에도불구하고저연령대가구의주택금융을통한주거소비증가에큰도움이되지않았을것으로보인다. 특히형성기가구의경우최근에도여전히주택금융의사각지대에놓여있을가능성이높다. 따라서형성기가구에대한주택금융접근성을제고할수있는정책방안이필요해보인다. 공공임대주택거주가구는생애주기가진행됨에따라자산형성이매우느린반면민간임대주택거주가구는 40대까지자산형성이증가하다가 60대까지일정수준을유지하고 70대이후에감소하는경향을보인다. 이같은차이는 40~60 세사이에민간임대주택거주가구의부동산자산보유증가에서기인한다. 따라서 40~60 세가구를대상으로공공임대주택의분양전환정책을적절히추진함으로써공공임대주택거주가구의자산형성을돕고궁극적으로주거소비안정화를도모할수있을것이다. 30대의경우는공공임대주택거주가구와민간임대주택거주가구의자산에있어큰아이를보이지않으므로매칭펀드형식의저축프로그램을이용하여금융자산축적을유도하는것이바람직해보인다. 그리고 70대이상의경우에는자산형성보다는충분한임대주택거주기간을확보해주는것이주거소비안정화에도움이될것으로보인다. 제 4 장생애주기별주거안정화를위한정책현황및평가 63

CHAPTER 5 외국의생애주기별주거지원제도 - 미국을중심으로 - 01 미국의생애주기별주거지원제도개요 67 02 최초주택구입자에대한정책지원 68 03 고령자를위한프로그램 73 04 외국의생애주기별주거지원제도시사점 77

CHAPTER 5 외국의생애주기별주거지원제도 - 미국을중심으로 - 본장에서는외국의생애주기별주거소비최적화및안정화를지원하기위하여어떤제도를운용하고있는지를살펴보고, 이로부터우리에게주는정책적시사점을도출하였다유럽과미국등국가를살펴보았다. 그중에서도구체적인각각의제도에대한심층분석은주로미국사례를중심으로살펴보았다. 1. 미국의생애주기별주거지원제도개요 미국의일인당국민소득은우리나라에비해거의 2배에이르지만, 미국자가주택보유율은 2016 현재에도 63.5% 에지나지않고있다. 또한전체가구의 16%, 임차가구의 24% 가소득의 50% 이상을주거비로지출하고있어, 가구들의주거비부담문제가미국주택정책의가장핵심적인문제로인식되고있다.(Schwartz, 2010, pp26-32) 소득대비주거비지출비율의중간값은자가소유자의경우 2005 년이후년도에따라 20%~23%, 임차가구의경우 24%~25% 수준이다. 따라서미국정부는다양한정책수단을활용하여국민들의주택구입및주거비부담완화를위해정책적으로적극지원하고있다. 미국의주택정책접근방식은우리나라와유사하게소득계층별, 자가 / 임대가구별로나누어접근하고있지만, 가구의생애주기별로도맞춤형주거지원정책도도입 운용하고있다. 특히청년계층이대부분을차지하는 최초주택구입자 와 노인계층 을지원하기위해다양한정책프로그램을도입하여, 다각적인지원을하고있다. 제 5 장외국의생애주기별주거지원제도 67

2. 최초주택구입자에대한정책지원 미국의경우 2010 년 ~2013 년기간중최초주택구입자의중간나이 (median age) 는 32.5 세이고이들중결혼한경우는 40% 에지나지않지만, 가구원수는평균 2인으로조사된다. 미국최초주택구입자의경우결혼한비율이낮은것은결혼신고를하지않고동거하는경우가많기때문이다. 미국여성 75% 는 30세까지결혼하지않은상태로동거를하는것으로조사된다. 1) 미국질병통제및예방센터 (Centers for Disease Control and Prevention) 의리포트에따르면 15세 ~44 세의결혼않고파트너와동거하는여성중 40% 는 3년이내에정식으로결혼하고, 33% 는정식결혼을하지않는상태로동거를지속하며, 약 27% 는헤어지는것으로조사된다. 표 5-1 미국최초주택구입자의연령, 결혼여부, 가족원수 년도 나이 ( 중간값 ) 주택가격 $( 중간값 ) 가격대비소득 결혼비율 (%) 가족원수 1970-1974 30.6 87,371 1.7-3 1974-1979 29 98,773 1.8-2.6 1980-1984 29.6 102,367 2-2 1985-1989 30.4 107,943 1.9 52 2.4 1990-1994 32.2 98,697 1.9 44 2 1995-1999 33.3 112,529 2.2 44 2.3 2000-2004 33.5 144,797 2.5 47 2 2005-2009 33.6 162,649 2.8 40 2 2010-2013 32.5 140328 2.9 40 2 자료 : Zillow 2015. ( 보다구체적인정보는 Emily Heffter, press@zillow.com) 즉, 미국의최초주택구입자들은결혼을한경우와더불어정식결혼을하지않았지만, 사실상부부관계를맺고사는경우가많다. 결론적으로미국의정책지원대상인최초주택구입자는우리나라의신혼부부연령과유사한 32세전후의청년층으로볼수있고, 이중에는신혼 ( 또는동거 ) 부부가상당부분을차지한다고볼수있다. HUD 홈페 1) Elizabeth Lopatto, Bloomberg, April 4, 2013, 1:01 PM JST. 68

이지에서도최초주택구입자지원정책을소개하면서, 신혼부부, 청년계층을대상으로언급하고있다. 우리나라에서최초주택구입자에대한주거지원과신혼부부에대한지원정책을분리하여시행하는것은최초주택구입자와신혼부부의연령층이일치하지않고 2), 최근우리나라의저출산문제와관련하여, 결혼적령기의청년계층이과도한주거비부담등으로결혼을미루거나, 포기하는문제에대한사회적대응노력의일환인것으로볼수있다. 1) 청년층등최초주택구입자에대한연방정부 (HUD) 의지원 (1) 개요 미국연방정부의주택및도시개발부 (Departmet of Housing and Urban Development, HUD) 산하의 FHA(Federal Housing Administration, 연방주택청 ) 가최초주택구입자들에게주택담보대출금에대해보험 (mortgage insurance) 를제공하고있다. GNMA(Ginnie Mae, 지니매 ) 는 FHA 보험에가입된대출 (FHA insured loan) 을보증 (guarantee) 하고대출을채권화하여채권시장에서유통시킴으로민간대출기관이대출자금을확보할수있게해주고있다. 그외에한시적이긴하나, 미국의 2000 년대말에발생한서브프라임모기지사태 (sub-prime mortgage crisis) 당시, 미국회복및재투자법 (the American Recovery and Reinvestment Act) 에따라 1999 년과 2000 년에최초주택구입자에게가구당최대 8,000 달러까지의세금공제혜택을제공한다. (2) FHA(Federal Housing Administration, 연방주택청 ) 의주택구입대출보험의혜택 통상적으로 FHA insured Loan 은 FHA Loan 이라는용어로통용되지만, FHA 2) 우리나라의최초구입연령은소득수준에따라다르게나타나는데월 200 만원미만인가구의경우평균 39.16 세이고, 200 만원 -300 만원, 300 만원 -400 만원, 400 만원이상에평균 35 세이상인것으로나타남 ( 최열, 이고은, 2013. p107~120.) 제 5 장외국의생애주기별주거지원제도 69

가직접대출자금을제공하는것이아니라, FHA 인가한민간대출기관으로부터주택구입희망자가대출을받을시, FHA 에 FHA insured Loan 을신청하면심사를거쳐민간대출에대해 FHA 보험을들어주는것이다. 즉, FHA (insured) Loan 의경우대출자가상환을못하게될경우, FHA 가대납을해주는것이다. 물론대출자는 FHA 에보험료를지불해야하고, FHA 기준에따라대출자들의신용도및대출상환능력을평가하여보험가능한한도를정한다. FHA insured Loan 을통해대출기관과대출받는사람들에게혜택이돌아간다. 대출기관의경우 FHA 보험이대출리스크를줄여주기때문에대출위험을낮출수있고, 이로인해대출기관은대출받는사람들에게상대적으로낮은다운페이먼트비율, 낮은이자율, 수수료를요구하게되어, 대출받는사람들이상당한금전적절약을할수있다. (3) 최초주택구입자에대한 FHA 대출보험료인하 오바마정부에서는최초주택구입자에게는 FHA 보험료를 0.5%p를추가로낮추어줌으로써 3년내에약 80만의최초구입주택가구들이추가로 FHA Loan 의혜택을누릴수있을것으로분석하고있다. 오바마정부의이와같은조치로각최초주택구입자는매년평균 900 달러를절약할수있을것으로분석되고있다. (4) 최초주택구입자의 FHA 및기타 GSE( 페니매, 프레디맥 ) Loan에서차지하는비율 Bing Bai, Jun Shu(2015) 에의하면, 전술한다양한혜택이주어지는 FHA insured Loan (2001 년 ~2014 년 ) 중, 최초주택구입자가차지하는비율약 80% 에이르고있는데최근에는조금씩점유율이증가하고있다.( 본통계는단독주택구입을위한대출통계만분석 ) FHA Loan 은 HUD 산하기간인지니매 (Ginnie Mae) 가보증한다. 반면 GSE s(government Sponsored Enterprises) 가보증하는대출중최초구입자가차지하는비율은 2001년도약 25% 에서 2014년 41% 로증가되었지만, Ginnie Mae 가보증한 FHA insured Loan 비율보다훨씬낮게나타났다. 70

FHA가민간대출기관이최초주택구입자의대출금에대한 insure( 보험 ) 은, 대출받는사람이상환불능할경우, FHA 가민간대출기관에대해상환을책임져주는시스템이고, 지니매가 FHA insured Loan 에대해보증 (guarantee) 해주는것은 MBS (Mortgage Backed Securities) 를채권시장에서구입한일반인들에게원금과이자가정한시기에제대로지불되도록보증하는것이다. (5) FHA 대출한도주택가격이높은지역에서는상대적으로대출한도가 29만달러이상으로설정되고, 주택가격이낮은지역에서는 16만달러전후정도에서한도가설정된다. 지방자치단체즉, 주또는카운티에따라다른데, 지역별대출한도는 FHA 가설정하는것이아니고, 일반주택담보대출에대한 GSE(Government Sponsored Enterprise) 보증기관인패니매 (Fannie Mae) 또는프레디맥 ( Freddie Mac ) 의한도에기초하여설정된다. GSE 는정부가지원하는기관이지만, 일반인들이주주이기때문에운용은시장에서의민간기업작동원리에따라이루어진다. 2) 최초주택구입자에대한주정부의지원프로그램 (1) 매사추세츠주 1 ONE Mortgage Program 1989 년연방준비은행 (Federal Reserve) 의연구에서보스톤지역주택저당대출에있어인종차별이있는것으로분석되어, 매사추세츠주정부, 관련비영리단체, 매사추세츠은행연합등의대표등이모여해결책을모색하여 SoftSecond Loan Program 을개발한다. SoftSecond Loan Program 의목적은특히저소득계층, 최초주택구입자를지원하기위한것이었는데약 20년동안의운용결과민간대출자금 26억달러를공급하여, 1만7천여가구가주택을구매하는데지원하였다. 이프로그램은구조를단순화하여이제는 ONE Mortgage Program 으로명칭이바뀌었는데, 자격조건은최초주택구입자이며소득수준은해당지역의중간소득수준이하여야한다. 2013 년현재이프로 제 5 장외국의생애주기별주거지원제도 71

그램을활용한주택구입자의평균연봉은 5만달러이었다. ONE Mortgage Program 의혜택들로는다운페이먼트비율은주택가격의 3%, 저리의 30년장기상환고정이율대출, 그리고민간대출보험에가입안해도되어매달수백달러의보험료를절약하는효과가있다. 또한자격조건에부합될경우 7년간의대출금상환지원을받을수있다. 2 시의 DHCD(Dept. of Housing and Community Development) 가지원하는저렴주택 (affordable housing) 의우선공급최초주택구입자중소득기준을만족시키는가구를대상으로, 지자체가확보하고있는저렴주택을우선공급하고있다. (2) 캘리포니아주 1 Mortgage Credit Certificate(MCC) Tax Credit 프로그램이프로그램은지방자치단체 (State, County) 에서활용하는지원방식으로특정기간동안미래에발생할연방정부소득세에대한 tax credit( 세제혜택 ) 을부여하는방식이다. 이 MCC 프로그램을사용하는주나, 카운티도있고그렇지않은곳도있다. 이프로그램을통해최초주택구입자들이주택대출금상환기간동안 20% 의년간대출금이자를연방개인소득세금정산때세금에서공제받을수있다. 단, 캘리포니아의경우세금공제액은대출받은사람의의연간연방소득공제상한액을초과할수없으며, 다활용하지못한세금공제액 (tax credit) 3년까지유효하다. 이러한 MCC 세금공제방식은일반민간대출기관으로부터의대출금또는정부가지원하는대출금에모두적용될수있다. (3) 플로리다주보로워드카운티 (Broward County) 1 관민파트너쉽을통한최초주택구입자지원프로그램 플로리다주브로워드카운티의 Housing Finance Authority( 주택금융위원회 ) 와지 72

역주택구입자금대출기관이협력하여부로워드카운티의최초주택구입자에게혜택을부여하고있다. 지원프로그램의혜택및조건은다음과같다. 시장이자율이하의고정대출금리적용한다. 민간대출보험가입의무가면제된다. 다운페이먼트비율은주택매매가격의 3%. 단, 다운페이먼트 1% 는최초주택구입희망자자신의저축으로마련해야한다.( 대출또는선물의경우불가 ) 대출자는보로워카운티 Housing Finance Authority 에 750달러의거래세를납부해야한다. 이프로그램의혜택을받아주택을구입한가구는구입한주택이主거주지이어야한다. 3. 고령자를위한프로그램 1) 고령자만을위한프로그램 (1) 농무부주택개량자금지원 (Section 504 Rural Housing Repair and Rehabilitation Grants) 농촌지역에거주하는저소득고령자가소유하고거주하는주택을수리하고개량할 때최대 7,500 달러까지자금을지원한다. 최대 7,500 달러까지지원하고, 대상주택은 단독주택, 농무부가운영한다. (2) 생활지원주택지원 (Section 202 Supportive Housing) 극빈층고령자들을위한공동주택형임대주택을비영리단체나비영리조합이개발할경우건설자금을대출해주고임대료를지원한다. 고령자를위한생활지원주택은신체적으로매우약한고령자들을위한서비스를공급할수있는시스템을자체적으로갖추거나외부서비스와의연계를통해구축해야한다. 40년동안생활지원주택용도를유지할경우자금상환이면제된다. HUD 가운영하고매년예산배정후에공고및제안서를접수한다. 제 5 장외국의생애주기별주거지원제도 73

2) 고령자와장애인을위한프로그램 (1) 생활지원을위한건물개량프로그램 (Assisted Living Conversion Program) 1959 년에개정된주택법 Section 202(b) 에근거하고있으며, 기존 (5년이상운영 ) 의고령자를위한공동주택형임대주택에부대지원시설을마련하기위한건물개조에개량자금을지원한다. HUD 에의해운영되는프로그램으로고령자와장애인들이주수혜자이며건물내 50% 이상이고령자와장애인전용으로사용되어야한다. 대부분의경우 100% 고령자및장애인전용으로사용되고있다. (2) 고령자및장애인을위한임대주텍을위한담보대출보험 (Section 231 Mortgage Insurance for Rental Housing for the Elderly) 고령자및장애인을위한공동주택형임대주택의건설또는대규모수선및개량을 위한주택담보대출에대해 FHA 대출보험을제공한다. (3) 고령자및장애인을위한시설을위한담보대출보험 (Section 232 and 232/223(f) Mortgage Insurance for Nursing Homes, Intermediate Care Facilities, Board and Care Homes and Assisted Care Facilities) 고령자및장애인을위한요양소 (nursing homes), 준요양소 (intermediate care facilities), 숙박및보호시설 (board and care homes), 생활지원시설 (assisted living facilities) 를대상으로하며이러한시설의건설과개량, 시설구입, 재대출 (refinancing) 을위한대출금에 FHA 대출보험을제공한다. 건설과개량의경우시설감정가격의 90%( 비영리단체가운영할경우 95%) 까지, 시설구입및재대출의경우시설감정가격의 85%( 비영리단체가운영할경우 90%) 까지 FHA 대출보험을제공한다. 74

3) 기존프로그램에서의고령자우대사항 (1) 농촌지역주택자금대출 (Section 502 Rural Housing Loan) 농촌지역에집을구입하려는극빈층및저소득층을돕기위한프로그램으로주택의건축, 수선, 리모델링, 집의이전, 토지매입및지반정지를위해미농무성 (USDA) 로부터직접 100% 의대출을받는것이가능하다. 최장상환기간이 33년 ( 지역중간소득의 60% 미만인경우로 33년내상환이어려운경우는 38년 ) 이며, 이자율과지원금 (subsidy) 은소득수준에따라결정된다. 지원대상자는연가구소득의 22~26% 를원금, 이자, 조세공과금, 보험료를부담하는것을원칙으로하되약속어음이자율을초과하지않도록한다. 자금은일정공식에의해주별로배분된다. 주에게배분하는공식에서는주별농촌인구, 2,500명이하의농촌지역인구, 기준이하에거주하는가구비율등을감안한다. 고령자우대사항으로는이프로그램은기본적으로저소득층을대상으로하지만고령가구인경우, 소득산정시 400달러와의료비를빼고계산한다. (2) 주택바우처 (Housing Choice Voucher) Housing and Community Development Act(1974) 에근거하여임차인의임대료를지원하는프로그램으로지원대상자는고령자와장애인을포함한빈곤임차가구를지원한다. 지원대상은자력으로민간임대주택에거주하기위한주거비부담이어려운가구로자신들의임차료의일부를지불하고나머지부족한부분을지방주택위원회 (local housing authority) 가임대인에게직접지불하는임대료보조방식이다. HUD 가이프로그램을위한예산확보를공고하면, 지방자치단체가신청하는방식으로, 프로그램운영을담당하고있다. 고령자우대사항으로는기본적으로저소득임차인을대상으로하지만, 고령가구인경우연소득에서 400달러와의료비 ( 지정된항목 ) 를공제하며계산하며, 바우처를배분할때고령가구를우선으로한다는점이다. 제 5 장외국의생애주기별주거지원제도 75

(3) 공공임대주택 (Public Housing) 공공임대주택정책은 1937 년에도입되었으며지원 ( 입주 ) 대상자는고령자, 장애인을포함한저소득가구이다. 공공임대주택의운용은전국의 3,000 개이상의지방공공주택국 (public housing authority) 이소유하고운용하는데, HUD가매년일정한공식의계산에따라각국에운용비와수리, 리모델링비용을지원한다. 고령자우대사항으로는공공임대주택은저소득가구를지원하는수단이지만, 각지방주택국은지역여건을반영하여, 고령자만을위한또는장애인가족만을위한공공임대주택의개발을신청할수있다. 고령자또는장애인가족만을위한공간은건물전체또는일부에지정가능하다. 공공임대주택입주자선정시, 해당지방주택국의연간계획에서특별히계획하지않는한, 고령자가구에게입주우선권을부여하지는않지만, 소득산정시년 400 달러와의료비 ( 지정된항목 ) 를공제하고계산한다. 4) 역모기지프로그램 (Home Equity Conversion Program) 역모기지 (reverse mortgage) 프로그램으로 62세이상의고령자가자신이소유한주택의지분 (equity) 의일부를인출하여생활비로사용하거나다른주 ( 主 ) 거주용주택을구입하는데필요한자금으로활용할수있는방식이다. HECP 신청자격요건은다음과같다. 62세이상이어야한다. 주택에대한지분을완전히소유했거나대출금의상당부분을이미상환했어야한다. 대상주택이신청자의주거주지이어야한다. 대출금을제때상환하지않았거나, 연방정부에대한부채가있으면안된다. 해당주택에계속거주하면서주택에부과되는세금등각종공과금, 보험료등을제때지불할재원이있어야한다. 그리고 HUD 가승인한 HECM 상담자에게소비자정보상담을받아야한다. 대상주택요건은다음과같다. 단독주택또는 2~4 세대공동주택에서신청자가그중하나를소유하고있어야한다. HUD 가승인한콘도미니엄이어야한다. FHA 의요구사항을만족시키는 manufactured home이어야한다. 신청자의재정상태기준은첫째, 소득, 자산, 월별지출액및신용히스토리를증빙할수있어야하고, 둘째, 현재까지부동산세, 재해및홍수보험비를적기에납부했어 76

야한다. HECM 을통해대출받을수있는금액은다음과같은사항에의해결정된다. 가장젊은가족의나이또는자격요건에부합하는미대출배우자이어야한다. 당시의이자율에적용받는다. 그리고감정평가액이하또는 FHA 모기지한도인 625,500 달러이하이어야한다. 4. 외국의생애주기별주거지원제도시사점 선진외국에서도어려워진경제여건에따라청년세대, 노인층등이주거공간확보에어려움을겪음에따라주택구입자금대출지원, 자산형성촉진등다양한형태의주거지원정책을시행하고있다. 미국의생애주기별가구들에대한주거지원중가장대표적인것은최초구입자와고령계층을위한지원을들수있다. 대부분청년층인최초구입자에대한지원은연방정부와지방자치단체지원이있는데, 연방정부의경우주로최초주택구입자가주택구입을위해대출기관에서대출을받을때, 이자율, 대출금액등에서유리할수있도록 FHA 에서대출에대한보험을들어주는것이다. 한편, 지방자치단체들의지원은지방자치단체에따라다르지만, 금융혜택, 세제상의혜택, 민간대출보험면제혜택및저렴주택의우선공급등다양한혜택을부여하고있다. 미국에서주택최초구입자에대해정책적으로지원하는이유는, 무주택자가주택을최초로구입하려고할때여러가지측면에서어려움이있는것이일반적이기때문이다. 무주택자이기때문에보유자산수준이주택보유자에비해낮은것이일반적이며연령이상대적으로젊어평균적으로소득수준도낮기때문에, 주택구입을위한대출을받을때, 상대적으로고위험군으로분류되어, 대출이자율, 대출금액, 초기지불 (down payment) 액수등에있어불리하다. 우리나라의경우청년과신혼부부를구분하여별도로구분하여서로다른프로그램으로지원하고있는경향이강하다. 생애최초주택구매시기가미국보다상당히늦긴하지만청년과신혼부부의연계점을고려해통합적인주거지원을해주는방안적용가능해보인다. 미국처럼최초구매자와신혼부부를같은일치시킬수는없겠으나, 가 제 5 장외국의생애주기별주거지원제도 77

구수입의상당부분이주거비용으로충당되는것을고려하면, 정부정책이더욱적극적으로신혼부부의주거안정에노력해야할것으로보인다. 미국은 FHA 주택구입대출보험과같이정부의간접보증의방식으로첫주택구매자가쉽게주택자금을대출할수있도록하고있다. 우리나라도정부나정부산하기관의직접적인대출및대출보조와더불어미국사례를참조하여추가적인간접지원방법의적용도고려가능해보인다. 미국은연방정부뿐만아니라일부주및지방정부에서도생애최초주택구입자에게매우낮은보증금 ( 메사추세츠주및플로리다일부카운티등은주택가격의3%) 만내고도나머지금액을대출받아주택을구입할수있도록대출보증을해주고있다. 하지만낮은비율의자기자산부담으로주택구매에따른연체나파산의위험을고려하여선별된가구에게신중하게도입하는것이필요하다. 미국은고령자에게주택바우처를우선배분하고, 주택바우처수급자와공공임대주택입주자의소득산정시일정액과의료비를공제하여실제지급받는지원금을높여주는방식으로고령자에게혜택을부여하고있다. 주택바우처배분시고령가구를우선배정하고, 연소득산정시 400 달러와지정된항목의의료비를공제하여계산하여, 같은소득일경우, 고령자에게더많은임대료지원이돌아간다. 공공임대주택입주자의소득산정시, 역시 400달러와지정된항목의의료비를공제하여, 더많음임대료지원이돌아가며, 고령자만을위한공공임대주택개발을신청할수있다. 농촌지역주택자금대출정책에서도, 소득산정시, 고령자는 400 달러와의료비를공제받기때문에소득수준에따라결정되는대출이자와지원액에서고령자는추가적인혜택을받는다. 미국은고령자를위한주택의건설및개량을위해서지원금지급, 대출, FHA 보험제공등의방법을제공하고있는데특히생활지원이가능한공동주택형의임대주택에대한지원이많이이루어지고있으며, 고령자요양시설또한일부지원을받는다. 프로그램에따라정부지원을받기위해서는고령자혹은장애인을위한생활지원주택으로건설 개량해야하고, 고령자요양시설이대상에포함되기도한다. 고령에수반하는일상생활지원의필요를고려했을때, 고령자를위한생활지원공동주택이나이보다더많은서비스를제공하는요양시설등에대한주거지원을기존의복지지원과연계하 78

여검토할필요가있다. 우리나라정부도일정소득이하의생애최초주택구입자에게상대적으로낮은금리의금융대출 ( 디딤돌대출 ) 장치가있으며, 특히일정소득이하의신혼부부, 젊은부부들에게는공공임대주택의일종인행복주택입주우선권을부여하고있다. 그러나미국의경우에비하면, 우리나라의최초주택구입자에대한지원범위가제한적이며, 지원수단도단순함. 따라서우리나라도단계별로최초주택구입자에대한지원을확대하고지원수단도다양화해야할필요가있을것으로판단된다. 고령자주거지원을위해우리나라에서도 2012 년 장애인 고령자등주거약자지원에관한법률 을제정하여, 국토교통부장관과시도지사들의주거약자를위한주거지원계획수립의무, 공공임대주택중고령자를위한의무건설비율, 주거약자를위한시설설치등에관한항목을정하고있다. 그러나아직까지는실적이미미하고, 의무사항보다는권고사항으로정한부분들이있어, 미국사례등을검토하여, 앞으로관련정책프로그램을보다구체화, 세분화하고, 예산확보에도힘써야할것으로판단된다. 제 5 장외국의생애주기별주거지원제도 79

CHAPTER 6 생애주기별주거소비관련환경변화와주거소비전망 01 생애주기별주거소비영향요인 83 02 주거소비최적화모형 94 03 생애주기별주거소비전망 104

CHAPTER 6 생애주기별주거소비관련환경변화와주거소비전망 본장에서는생애주기별주거소비패턴에영향을줄만한주요한환경변화요인을점검해보았다. 먼저정성적인접근을시도하였다. 이를위해경제 사회적인요인들을살펴보았다. 그리고주택시장내부의변화요인들을살펴보았다. 생애주기별주거소비의정량적인행태변화를점검해보기위하여동태적일반균현모형을통하여주요한환경변화요인에대한시뮬레이션을수행해보았다. 그리고이상을종합하여생애주기별주거소비를전망해보았다. 1. 생애주기별주거소비영향요인 1) 경제적요인 (1) 소득감소경제성장률과국민소득의감소는향후생애주기별주거소비변화에가장주요한요인이될것으로보인다. 경제성장률은 1990 년대이래지속적으로하락하고있다. 마찬가지로국민소득성장률도하락하고있다. 경제성장률및국민소득의성장률의둔화는향후주거소비에도부정적인영향을줄것으로예상된다. 2015 년가계동향조사에의하면, 39살이하인 2인이상가구의 2015 년월평균소득 ( 근로 사업 이자등을모두합한소득 ) 은 431 만6천원으로 2014 년보다 0.6% 감소. 20~30 대가구의소득감소는 2003 년관련조사가시작된이후처음이다. 1) 1) http://bswin.net/welfare_news/106638 제 6 장생애주기별주거소비관련환경변화와주거소비전망 83

그림 6-1 국민소득및경제성장률 ( 단위 : 십억원, %) 출처 : 한국은행, 국내총생산 ( 실질 ) 1990-2015. 청년실업의증가등사회진출시점이지연되면서소득의발생시점도동시에지연되고있으며, 한편은퇴시기가빨라지고있어전체적으로소득의발생기간이짧아지고전생애주기에고르게펼쳐지지못하고집중되는추세이다. 평균수명의연장을감안하면전생애기간중소득이발생하는기간의비중은더욱더낮아질것으로예상된다. (2) 저금리저금리현상도생애주기별주거소비의변화에영향을주는주요한요인이다. 소득의감소와소득발생기간의편중은주거소비를안정화를저해하는요인이다. 그러나저금리는주택금융이용에따른금융비용을낮춘다는측면에서생애주기별주거소비안정화에긍정적인영향을줄것으로보인다. 그러나다른한편으로보면, 전세비중을줄이고월세비중을증가시킴으로인해주거소비의안정화를저해하는요인으로작용할수도있다. 기본적으로저금리는대출자에게이로운상황으로, 주택담보대출에도유리하게작용하여주택수요를일정수준으로유지시키는요인으로작용하여, 주택가격의급격한하락을막고있으며, 한편으로는일부지역의주택가격급등의요인이되기도한다. 주택자산가격의급락을막고있는요인이되기도한다. 핵심은저금리로인한주택시장의상대적인투자매력도를어떻게양성화하느냐에 84

따라저금리가생애주기별주거소비에미치는영향은달라질수있을것으로보인다. 즉, 단순히월세비중의증가로만보면주거소비의안정화가저해될수있으나전체적 인임대주택시장규모의성장을통한주거소비의안정화로이어질수있을것이다. 그림 6-2 주요금리들의변동추이 ( 단위 : 연리 %) 출처 : 한국은행, 시장금리 ( 연간 ) 2000-2015. (3) 저인플레이션저인플레이션은실물자산축적의중요성을감소시킬것으로예상된다. 따라서장기적으로자산으로서주택에대한매력도를떨어뜨릴것으로보이며, 주택가격의상승률은물가상승률과매우근접해질것으로예상된다. 물론주택시자의지역적특성으로인하여지역별로차등화된양상은지속적으로나타날수있으나전체적인주택가격의흐름은물가의흐름과크게차별화되지않을것으로보인다. 따라서주택구입을독려함으로써주거복지예산부족의문제를해결하려던자산기반주거복지정책은장기적으로실효성이크지않을것으로보인다. 구체적으로물가상승률의변화가생애주기별로미치는영향정도를살펴보았다. 백다미 (2016) 에의하면, 청년층과고령가구일수록주거비지출비중이크나, 연령별로체감하는물가상승률에는큰차이가없는것으로나타났다. 저인플레이션은주택에대 제 6 장생애주기별주거소비관련환경변화와주거소비전망 85

한매력도를전반적으로떨어뜨리는형태로주택시장에영향을주되생애주기별로주거소비의변화를초래하는정도는크지않을것으로예상된다. 저금리와저물가 ( 저인플레인션 ) 을고려하면저축보다는대출이유리하고실물자산투자보다는금융자산투자가유리하다. 따라서자금을융통하여금융자산에투자하는것이대체적으로유리하다. 주택가격의상승으로인한자본이득이월등히높지않는한투자재로서주택에대한매력도도하락할것으로예상된다. 주택에대한수요중거주를위한소비수요의비중은점차증가하고자본이득을위한투자수요의비중은점차감소할것으로예상된다. 그림 6-3 소비자물가및소비자물가상승률 ( 단위 : 2010=100, %) 출처 : 한국은행, 소비자물가지수 ( 전국 ) 1990-2015. 2) 인구 사회적요인 인구감소, 저출산, 수명연장및고령화등인구 사회적요인들은향후에생애주기별주거소비에영향을주는주요한요인이될것으로예상된다. 우리나라는 2000 년에고령화사회에접어들었으나 2026 년에초고령사회로의진입이예상되고있으며 2005 년에최초로초고령사회에진입한일본보다도그속도가빨라 OECD 국가중에서가장빠른속도로고령화가진행되고있다. 이러한저출산 고령화추세에따라우리나라의인구는 2030 년을정점으로감소하는반면 65세이상고령인구비율은지속적으로증 86

가하여 2060 년에는인구의 40.1% 에달할것으로전망된다. 2) 저출산은고령화를촉진하는요인이면서한편으로는가구당자녀수를감소시켜서교육비지출등을감소시키고이로인해소비지출및주거소비여력을증가시키는요인으로작용하기도한다. 인구증가율이감소하는것과마찬가지로가구증가율도점차감소하고있다. 그림 6-4 연령대별 1 인가구의성비변화 ( 단위 : %) 자료 : 통계청인구주택총조사 2010, 2015. 1인가구의증가도주요한영향요인이다. 1인가구는청년미혼 / 이혼가구와사별 / 이혼노인가구로대별할수있다. 축소기 1인가구는상대적으로아파트거주, 중형주택규모, 자가거주의비중이높았고, 형성기 1인가구는소형주택규모, 임차거주비중이높다.(2010 년센서스기준 ) 3) 2010 년에서 2015 년사이 1인가구는 106 만가구가증가하였다. 1인가구의증가는주거소비에있어규모의경제효과를떨어뜨리게되어사회전체적인효율성의저하를초래할수있다. 연령대별로보면 50대의증가폭이가장크다. 50대 1인가구증가의원인은다양할수있다. 그런데여기서중요한점은원인보다는향후에이들이 60세이상이되었을때고령 1인가구의절대적인규모를증가시킬것이라는점이다. 2) 김미경 2016. 3) 조만, 손재영외 2013. 제 6 장생애주기별주거소비관련환경변화와주거소비전망 87

그림 6-5 1 인가구증가추이 ( 단위 : 명 ) 자료 : 통계청인구주택총조사 2010, 2015. 청년실업의증가로 ( 최초 ) 주택구입자금 (down payment) 마련의어려움증가하고있다. 이로인해주택금융에대한접근성이나신용도하락에따른주택금융비용이증가하고있다. 이로인해불가피하게임대주택에거주하는비중이증가하고있으며, 월세비중의증가와함께주거비부담이 (RIR 혹은슈바베지수 ) 의증가하고있다. 따라서임대주택관련주택금융의강화가필요해보인다. 또한청년실업의증가는결혼연령의지연, 첫자년출생시점의지연등과맞물려가구형성시점을지연시키고이로인해주거안정에대한욕구도떨어뜨리게될것으로우려된다. 따라서자발적이건비자발적이건자가소유에대한수요가줄어들면서임차형태로거주하는기간이길어질것으로예상된다. 이로인해사회전반적인주거안정도가하락하면서, 잦은주거이동에따른중개비용등거래비용이유발되어사회후생이저하될우려가있다. 또한주거환경이열악한가구들의경우상향주거이동의가능성이낮고현상유지나하향주거이동이고착화되는경향등을감안할때, 가구형성기이후에도자연스러운주거상향이동이줄어들것으로예상된다. 88

그림 6-6 실업률및청년실업률 ( 단위 : %) 주 : 1999 년이전은연령별경제활동인구총괄 ( 구직기간 1 주기준 ) 주 : 2000 년이후는성 / 연령별실업률 ( 구직기간 4 주기준 ) 자료 : 통계청, 경제활동인구조사 1990-2015. 중 고령자들의경우경제위기및불황의영향으로조기퇴직하는사례가증가하고있으며, 최근들어그연령층역시더욱낮아지고있는추세이다. 4) 여기서중고령자라함은중년층 (45~54 세 ), 준고령층 (55~64 세 ), 그리고고령층 (65세이상 ) 을포괄한다. 노인인구비중의증가도생애주기별주거소비에영향미치는주요한요인중하나이다. 생산가능인구가부양해야할노인의수가증가하면서, 노인부양비가증가할것으로전망된다. 국민연금재원감소및소득대체율의하락으로이어질가능성이높다. 다른한편증산층이상노인의선호도다양하여새로운수요층으로부상하리라는기대도가능하다. 그리고선거를통해주거문제에대한결정을한다고할때, 전체적인후생의크기와무관하게노인층에유리한정책들이채택될확률이높아질것으로예상된다. 노인인구의전체적인증가뿐만아니라도시거주노인비중의증가도생애주기별주거소비에영향을미칠것으로보인다. 노인인구중농촌지역에거주하는인구의비중은점차감소하고도시지역에거주하는인구의비중은점차증가할것으로예상된다. 4) 김경아 2011, p574. 제 6 장생애주기별주거소비관련환경변화와주거소비전망 89

일차적으로는노인가구의평균주거비증가가예상된다. 또한부양의무가있는가구들의노인부양비부담의증가가예상된다. 노인들의소득중에서사적이전에의한소득의비중은더욱더감소할우려가있다. 최근에는도농통합지역을중심으로외곽에산업단지가개발되면서이주변으로주택이공급되고있으나미분양되는지역이다수발생하고있다. 이와같은공급패턴이지속될경우향후도농간노인의주택수요와공급의불일치가더욱더심화될우려가있다. 노인인구의증가와관련해서는노인부부가구및독거노인가구비중의증가도중요한부분이며이는 10여년전부터지속적으로나타나고있는현상이며, 최근들어더심화되는경향을보이고있다. 3) 주택시장요인 (1) 주택가격의장기적하락생애주기별주거소비에영향을미칠수있는주택시자요인들로는최초주택구입시점의지연, 주택가격의안정, 1인가구의증가, 보증부월세의증가등을들수있다. 주택가격상승률둔화는주택시장요인중가장핵심적인요인이며, 생애주기별주거소비에미치는영향은다양한채널로나타날수있다. 주택보유가구와주택비보유가구의자산불균형은완화될것으로보인다. 청년층의주택구입에는긍정적영향을미치나, 노년층의자산유동화에는부정적인영향을미칠것이다. 즉, 생애주기별로상이한효과를미칠것으로예상된다. 청년층과노년층에미치는효과가상반될수있다. 주택가격의변화가소비에미치는영향은주택자산의보유비중이큰고연령대에서비교적크게나타날수있다. 5) 주택가격하락은노년층의부채상환압력을가중시킬것이다. 반면, 청년층의경우주택구입의기회를높이는효과가있다. 5) 송준혁, 김영일 2013, p245. 90

그림 6-7 주택매매가격지수 자료 : KB 국민은행, 월간 KB 주택가격동향 2015.3. 향후주택가격상승에대한기대의변화는일차적으로주택연금가입자의변화를초래할것으로예상된다. 현재주택연금은가입당시의주택가격에따라지급받는연금액이결정되며, 그액수가지급기간동안지속적으로인정된다. 2016 년상반기에들어서는주택가격상승에대한기대의차이가지역간주택연금가입자수의차이로나타나기도한다. 6) 2016 년상반기중대구, 경북등에서주택연금가입자가증가하였다. 이들지역은아파트가격이증가하다가하락세로반전된지역들이다. 서울과제주지역은주택연금가입자가크게증가하지않았다. 주택가격상승추세가지속될것이라는전망이투영된결과로보인다. 6) 매일경제 2016.8.8. 제 6 장생애주기별주거소비관련환경변화와주거소비전망 91

그림 6-8 2016 년상반기주택연금가입자증가율 ( 단위 : %) 주 : 2015 년 12 월말대비 2016 년 6 월말기준누적가입자수증가율자료 : 매일경제 2016.8.8. 현재까지는지역별주택연금가입자수의차이의형태로주택가격상승에대한기대감의지역별차이를볼수있었다. 주택가격상승률의전국적인기대를보기위해서는주택연금가입자수의추세적인변화에주목할필요가있다. 특히주택연금가입자수가구조적으로증가하기시작하는시점을면밀히관찰해야할것이다. 다만, 주택가격상승에대한기대이외에주택연금가입자수에영향을줄수있는요인에대한고려가필요하다. 첫째, 정부에서새롭게도입한주택연금 3종세트의효과로향후연금가입자수가증가할수있는개연성이있으므로이부분은별도로감안해주어야할것이다. 둘째, 주택연금수요실태조사상에나타난결과를보면단기간내에주택연금가입자수가급증할가능성은크지않아보인다. (2) 월세비중의증가월세비중의증가는그자체로주거불안정의심화로평가될수있다. 그리고월세전환으로인한고정비지출증가는가계소비와내집마련의여력을감소시킬것이다. 저성장, 청년실업증가와맞물릴경우, 청년가구의주거비부담 (RIR) 증가및저축률을하락시킬우려가있다. 이로인해장기적으로소득증가를제약하여생애주기별주 92

거소비안정화를악화시키는요인으로작용할우려가있다. 서울시민의주거실태와정책수요에관한연구 에의하면, 월세비중증가에따른주거비부담의효과가가장극명하게나타나는서울시의경우, 전세거주가구가순수월세로전환될경우소득대비임대료비율 (RIR) 은평균 13.6% 에서 32.4% 로급등하는것으로나타났다. 7) (3) 아파트비중의증가아파트비중의증가는주택의고급화로주거빈곤층의비중이높은청년층과노인층의구매가능성이낮아지고주거비가상승하는효과를초래할수있다. 대도시중심의대학가주변의단독주택이나연립주택단지들도대부분아파트로재건축되는추세이다. 이로인해대학생이나사회초년생등의청년층이도시외곽으로밀려나는현상이발생하고있다. 그러나한편으로는비교적소득수준이높은베이비부머들이축소기가구에편입되면서고품질의노후주택에대한수요가증가할것으로예상되는데아파트비중의증가는이들의수요를흡수하는효과가있을것으로예상된다. 다만이를위해서는무장애 (barrier free) 주택, 노인주거단지및커뮤니티등을지원할수있는제도적장치의보완이필요하다. (4) 소형주택수요의증가 1인가구의증가소득의감소등으로소형주택에대한수요가지속적으로증가할것으로예상되나수요에맞는다양한규모의주택공급은부족한상태이다. 아파트만으로는수요를충족하기어려운상태로부족분에대하여는오피스텔등에대한수요로나타날것으로보인다. 2016 년상반기동안소형오피스텔거래가실거래가기준으로약 2조8천억원에달함. 2015 년상반기약 2조7천억원에비하여 3.4% 증가하였다. 7) 이데일리 2014.11.6. 제 6 장생애주기별주거소비관련환경변화와주거소비전망 93

2. 주거소비최적화모형 1) 동태적최적화모형의목적및필요성 환경변화에따른영향과정책모의실험을위하여동태적최적화모형이필요하다. 주거소비에영향을미칠주요영향요인의변화에따른효과를주거소비최적화모형을기반으로분석할필요가있다. 또한주택금융지원제도나주택공급제도등주거지원정책이생애주기별주거소비에미치는효과를분석하기위해서도동태적최적화모형이필요하다. 앞서분석한연령대별소득, 자산, 주거소비에대한분석은특정시점의다양한연령대별주거소비실태를분석한것이다. 생애주기별주거소비를보다면밀히분석하기위해서는특정가구를상정하고이가구가생애주기별로어떻게주거소비를하고있는지를추적조사하는방식이가장이상적이다. 이같은추적조사를위해서는패널조사가필요한데, 이와같은요건을갖추고있는패널자료는한국노동패널자료이다. 그러나한국노동패널조사자료의경우 17차년도의조사만이루어진상태로전생애주기를포괄하는데는한계가있다. 따라서전형적인가구를상정하고이들의주거소비및경제행위를추적할수있는모의실험이필요하며, 이를위해서는동태적최적화형태의모형이필요하다. 가계의자산형성은미래의다양한상황에대비하여자신의생애전반에걸친효용을극대화하는소비및저축을결정하는동적인과정이므로이를모형에반영하여분석하는것이바람직하다. 따라서가계의연령대별특성과, 주택자산형성, 그리고이에따른소비및저축결정과정을포함하는경제모형을설정하고이를이용하여시뮬레이션분석을수행함으로써정책효과를정량적으로분석하였다. 이질적경제주체를가정하고전세제도와같은우리나라주택시장의특성을반영하여모형을구성하였다. 여기서이질적인경제주체라함은경제주체의특성상핵심적으로구분해주는겻이필요해보이는집단을별도로설정하여분석하는것으로써, 우리연구에서는자가거주가구, 전세거주가구, 월세거주가구로대별된다. 실제모형에서는자가가구와전세가구만고려하였다. LTV 나 DTI 와같은정책변수를포함함으로써이러한모수를조정할경우가계의최적의사결정의변화를관찰할수있다. 94

2) 모형의구축 송준혁, 김영일 (2013) 이제시한주거유형선택을반영한일반균형모형을기본으로 하되, 우리연구의목적에맞도록필요한부분은수정하여재구축하였다. 소비자효용함수를로그함수로변환하여사용하였다. log log 여기서 는주거이외의소비, 는주거소비를의미한다. 경제내비주택또는주택생산을담당하는기업은 Cobb-Douglas 생산함수를이용 하여이들재화를생산한다. 생산함수는각생산요소가증가함에따라증가하나, 증가폭은체감하고, 일차동차이 며 Inada 조건을만족하는것으로가정하였다. 경제전체의자원제약식을다음과같다. 여기서 C는경제전체의비주택소비를,, 는각각생산자본및주택자본을표시하며마지막으로 는주택거래와관련된거래비용을의미한다. 생애주기모형의특성상경제내인구구조를반영해야하는데여기서는모든근로자들이 20세에경제활동을시작해서 60세에은퇴하며 80세에모두사망하는것으로가정하였다. 장수위험 (Longevity risk) 은최종사망시기의불확실성과연결되어있는데분석에서는사망시기의연장이생애주기소비나저축에미치는영향을분석해볼수있다. 한편근로및은퇴후소득과정은근로기간중의소득은외생적인노동생산성충격에 제 6 장생애주기별주거소비관련환경변화와주거소비전망 95

의해소득이결정되고은퇴후소득은소득대체율에기반한연금소득을받는것으로설정하였다. 주택을공급하는주체로서주택임대업자가필요한데여기서는 2기간만존재하는임대업자를상정하였으며임대업자의최적화문제는다음과같다. ( 는주택의감가상각율임 ) max 임대업자는첫번째기간에는투자자들로부터투자금 ( ) 를받아서임대주택 를구입한뒤이를임차인에게전세또는월세로대여하며임대보증금을단위당 만큼책정한다. 두번째기간에는임대업자들은임대보증금으로투자한자금에대해이자수익을얻고임대보증원금을임차인에게반환하며처분하지못한주택은다음기의새로운임대업자들에게매각된다고가정한다. 이러한가정하에서최적화조건은다음과같이도출된다. 여기에시장청산조건을추가함으로써최종적으로모형경제의정상상태의시장균형 을도출할수있으며이를이용하여모의정책실험을수행할수있다. 96

표 6-1 모수들의정의와수치 Parameters Definition Values Discount factor 1/1.02 Dispremium of rental vs. homeownership 0.8 B Share of housing consumption 2 Risk aversion on housing services 2 Capital income share 0.35 Housing depreciation rate 0.033 Business capital depreciation rate 0.092 Payroll tax rate 0.09 Loan-to-value ratio 0.5 Persistent of income process 0.82 Innovation of income process 0.29 Retirement age 60 Curvature of bequest function 1.5 Minimum housing size 1.67 Replacement rate 0.3 Bequest parameter -35 Bequest parameter 2 모수설정및캘리브레이션은다음과같다. 주택및자본재에대한감가상각률은기존연구에서사용하고있는 3.3% 및 9.2% 로각각설정하였다. LTV 비율은 50% 를적용하였으며유산상속에따른효용계수 는 1.5 로설정하였다. 최소주거기준 ( ), 소득대체율 (b), 유산에따른효용 ( ) 는송준혁 김영일 (2013) 에서캘리브레이션한결과인 1.67, 0.3, -35 및 2를각각사용하였다. 한편노동소득과관련해서는김선빈 장용성 (2008) 의방법을이용하되보다최근의자료를이용하여재추정하였다. 기본모형에서는모형 (B) 를기준으로수치적해및시뮬레이션을분석하였다. 제 6 장생애주기별주거소비관련환경변화와주거소비전망 97

표 6-2 및 추정결과 모형 분석기간 추정방법 (A) 0.882 0.291 0.000 1998~2014 OLS (B) 0.824 0.294-0.244 1998~2014 Heckman selection model (C) 0.849 0.498 0.529 1998~2005 OLS (D) 0.777 0.792 0.647 1998~2005 Heckman selection model 주 : (A) 와 (B) 는 (C) 와 (D) 의김선빈 장용성 (2008) 에서분석기간을최근으로확장한결과도출된결과임. 이상의캘리브레이션에서는그간의환경변화중에서가장중요한노동소득의불안정성증가를재추정하는데중점을두었다. 이하에서는수요함수의형태변화와주요모수에대한재추정결과새롭게구축된모형을이용하여중요한정책변화에대한시뮬레이션을수행하였다. 첫째는 LTV 비율상향에따른생애주기별주거소비변화를시뮬레이션하였다. 여기서 LTV 비율상향이의미하는것은단순히자산제약의완화만을의미지기보다는주택금융발달에따른전반적인금융접근성향상의효과를의미한다. 둘째는주택부문의주요한환경변화인주택가격의상승률둔화및안정화에따른생애주기별주거소비변화를시뮬레이션하였다. 셋째로는인구구조고령화의효과를간접적으로파악하기위하여장수명화에따른생애주기별주거소비변화를시뮬레이션하였다. 3) LTV 비율상향에따른생애주기별주거소비변화 LTV 비율상향조정에따른연령대별금융및주택자산, 자가보유율및연령대별소비를살펴보았다. LTV 비율조정은주택금융정책중에서유동성을규제하는대표적인정책이다. 또한주택금융이시점간주거소비선택에있어미래의자산을현재에끌어쓰는것을용이하게한다는것이기본취지이므로이를가장잘대변하는제도이다. 따라서 LTV 비율조정을통해향후주택금융제도의발달과주택금융지원정책의발달로나타날전체적인유동성향상의효과를가늠해볼수있다. 기존의연구가부분균형분석위주로이루어진반면여기서는이질적가계및주거선호를반영한모형하에서 LTV 변화에따른일반균형효과를살펴보았다는점에서의 98

의가있다. LTV 를 50% 에서 60% 로상향시킨경우금융순자산의경우기본모형에비해전연령에서감소한다. 반면주거소비는 30대이후에증가하는것으로나타나며, 30대와 40대에서가장두드러진다. 이는 LTV 상한의완화가주택구입을위한금융제약을감소시킴으로서주택자산은증가, 금융자산은감소로이어진결과로해석된다. 주거소비는 30대에서 40대에특히더많이증가하는것으로나타났고, 35세에서자산증가의정도가가장큰것으로분석되었다. 이러한결과는현행 LTV 규제로인한주택자산선택의제약을가장많이받는연령대가이들세대에해당함을시사한다. 앞에서의자산제약에직면할가능성이높은연령대에대한분석과일맥상통하고있다. 주택자산의증가는두가지에영향을받는다. 첫째는자가보유가계의증가이다. 전세에비해자가에대해지불해야하는금액이높기때문에거주주택이규모등다른조건이동일할경우전세로부터자가로의이전은주거소비를증가시킨다. 둘째는거주주택규모의증가이다. 비록주거점유형태의변화는없더라도거주주택의규모가커질경우주택자산의증가로이어진다. 그림 6-9 LTV 변화에따른연령대별금융및주거소비 제 6 장생애주기별주거소비관련환경변화와주거소비전망 99

이러한효과를구별하기위해연령대별자가보유율을살펴보았다. 주거소비와마찬가지로 30대에서 50대의자가보유율의변화가눈에띄는데특히 40대의자가보유율의변동이가장크게나타났다. 이상의결과에서알수있는것은 30대의주거소비의증가는주거규모의증가가, 40대의경우에는자가보유율증가가가장큰요인으로해석된다. 그림 6-10 LTV 변화에따른연령대별자가보유율 4) 장수명화에따른생애주기별주거소비변화 향후나타날가장중요한환경변화중의하나는장수명화와그에따른고령화이다. 장수명화는은퇴이후기간을늘림에따라서생애주기별주거소비에영향을미칠것으로보인다. 따라서여기서는생존확률의변화를통해수명연장의효과를살펴보았다. 생존확률을상승시킨결과수명도기본모형에서는 80세인반면시뮬레이션에서는 85 세로연장된다. 장수명화로인해금융자산의축적은기본모형에비해 35세이후부터는증가하는것으로나타나는반면주택자산에서의효과는기본모형에비해큰차이를보이지않는것으로나타났다. 100

그림 6-11 장수명화에따른연령대별금융자산및주거소비 수명연장은은퇴이후의소비를위해금융자산의축적으로이어지는반면주택자산에는큰영향을미치지않는것으로나타났다. 이러한결과는주거소비와여타소비간비율은한계대체율에의해결정되는데장수명화가이러한비율에는큰영향을미치지않기때문으로보인다. 자가보유율은 30대이후에증가하는모습을보이나그차이가크다고할수는없다. 그림 6-12 장수명화에따른연령대별자가보유율 우리나라의고령화는베이비붐세대가고령층에진입하는추세와동시에진행되고 있다. 그리고이러한고령화추세는이미선진국들에서도경험한바있다. 주요선진국 제 6 장생애주기별주거소비관련환경변화와주거소비전망 101

들의베이비붐세대들이고령층에진입하면서보유하고있는주택을일제히매물로내놓고그에따라주택가격이폭락할것이라는우려가있었으나실제로는이러한사태가발생하지않았다. 기본적으로베이비붐세대들의자산과소득수준이양호하였기때문에보유자산을처분해야할필요성이크지않았기때문이다. 이와함께주택연금이나역모기지상품과같은주택자산유동화상품들의개발도일부영향을주었을것으로보인다. 우리나라도주요선진국들과마찬가지로베이비붐세대가고령층에편입되면서고령화가진행되고있고베이비붐세대의자산및소득수준도양호하다는데서주요선진국들과유사한특징을보이고있다. 따라서고령화로인하여보유주택을일시에처분하는등의상황은발생하지않을것으로보인다. 그리고생애주기에걸친주거소비패턴도급격한변화를보이지는않을것으로보인다. 5) 주택가격하락에따른생애주기별주거소비 주택가격이하락할경우금융자산은감소하나주거소비는증가하는것으로나타 났다. 그림 6-13 주택가격하락에따른생애주기별금융자산및주거소비 102

주택가격의하락으로경제주체는임대주택보다자가보유를선호한다. 이에따라자가보유율은증가하게되며주택자산의규모도증가하게된다. 주택가격하락으로인한주거소비증가는 40대이후에본격적으로나타난다. 자가보유율의증가는금융자산을감소시키며, 금융자산의감소는주로 60세이후에두드러지게나타났다. 주택구입에따라주거점유형태가임차에서자가로변함에따라자가보유자의입장에서새로운가치함수와예산제약식하에서소비및자산축적을결정하게된다. 그림 6-14 주택가격하락에따른생애주기별자가보유율 주택가격이하락하여임대주택에거주하던경제주체가자가를보유하게될경우주 거이외의여타재화에대한소비는감소하게된다. 제 6 장생애주기별주거소비관련환경변화와주거소비전망 103

그림 6-15 주택가격하락에따른생애주기별주택이외재화의소비 주택을구입하기위해서는일정규모이상의최소주거기준을만족하여야하는제약 이있으므로주택구입이후의잔여소득이감소하기때문이다. 이와같은여타소비의 감소는 45 세이상의안정기가구와축소기가구에서에서보다두드러지게나타났다. 3. 생애주기별주거소비전망 1) 형성기가구의주거소비 형성기가구 (20대 ~30 대 ) 의주거소비는점차감소하고주거비부담은증가할것으로예상된다. 가구형성기의지연, 청년실업의증가, 비정규직의증가등으로주거소비여력이감소하여형성기가구의주거소비는점차감소할것으로보인다. 주거소비감소의형태는점유형태의하향화로도나타날것임. 즉자가에진입하지못하고전세에머물거나전세에진입하지못하고월세에머무는등과같은점유형태의하향화가나타날것으로보인다. 또한주거면적의감소나주거비부담의증가도동반될것으로보인다. 형성기의낮은주거소비수준이향후의상향주거이동에제약요인이되어상 104

향주거이동의확률은낮아질것이다. 향후주택금융의발달이나주택금융지원의강화, LTV 비율의상향등으로유동성제약이완화될경우형성기가구의주거소비는여타생애주기에비하여더크게증가할것으로예상된다. 장수명화에따른주거소비의증가는거의없을것으로예상된다. 주택가격의하락으로형성기가구의주거소비는증가하나성장기이후가구들에비하여증가규모는크지않을것으로예상된다. 주택가격이하락하더라도형성기가구의소득및자산제약이크게개선되지는않을것으로보인다. 2) 성장기가구의주거소비 성장기가구 (40대 ) 의경우주거소비는증가하되가구당주거비부담도증가할것으로전망된다. 성장기가구중에서 1~2 인가구의비중이증가할것으로예상됨에따라성장기가구의경제전체적인주거소비는증가할것으로예상된다. 만혼이나첫자녀출생시점의지연등은주거소비의여력을증가시키는요인이되기도하나가구원수의감소는한편으로주거소비에있어규모의경제를줄이는요인이되기도한다. 소득발생시점이지연되면서자산축적이늦어지고이에따라주택구입을위한자기자금마련에상당한시일이소요됨에따라성장기가구중에서자가가구의비율이감소할것으로전망된다. 형성기가구와마찬가지로성장기가구의경우도향후주택금융의발달이나주택금융지원의강화, LTV 비율의상향등으로유동성제약이완화될경우형성기가구의주거소비는여타생애주기에비하여더크게증가할것으로예상된다. 장수명화에따른주거소비의증가는자가보유증가의형태로나타나겠으나그크기는크지않을것으로예된다. 주택가격하락시주거소비의증가가있을것으로예상되며, 주로자가보유증가의형태로나타날것으로예상된다. 3) 안정기가구의주거소비 안정기가구 (50 대 ) 의주거소비는현재수준에서크게감소하지는않을것으로보인 다. 안정기가구의경우자가소유나금융자산축적등이어느정도이루어진시기로서 제 6 장생애주기별주거소비관련환경변화와주거소비전망 105

급격한소득감소등의충격이발생하지않는이상현재수준과비슷한수준의주거소비를유지할것으로전망된다. 다만조기은퇴가구의경우급격한소득의감소를경험할가능성이있으므로이들의경우일시적으로주거소비를줄일가능성이있다. LTV 비율상향조정등으로유동성제약이완화될경우주거소비의증가가있으나증가의폭은크지않을것으로전망된다. 장수명화에따른주거소비의증가는자가보유증가의형태로나타나겠으나그크기는크지않을것으로예상된다. 그리고주택가격하락시주거소비의증가가있을것으로예상되며, 주로주거면적증가의형태로나타날것이다. 2010 년에서 2015 년사이 50대의 1인가구증가규모가가장크게나타남에따라향후 5년동안은안정기가구의주거비용을증가시킬것으로예상된다. 4) 축소기가구의주거소비 축소기가구 (60대이상 ) 의경우는현재보다주거소비수준이감소할것으로예상된다. 자녀세대의사적이전이감소하고부모봉양에대한의식도줄어들면서축소기가구스스로주거문제를해결해야할필요성이증가할것이다. 자녀와동거하지않고부부가거주하거나독거하는가구의수가증가하고있다는점도주거소비를줄이는방향으로영향을줄것으로보인다. 장수명화가진행됨에따라주어진소득을더잘게나누어서주거소비에사용하여야하므로주거소비가감소할것이다. 다만축소기가구의경우는노령연금과같은보편적복지의혜택을입고있고노인주택공급등노인층전반에대한정책적지원이다른생애주기의가구에비하여많은편이다. LTV 비율상향조정등으로유동성제약이완화될경우주거소비의증가가있으나증가의폭은매우작을것으로전망된다. 장수명화에따른주거소비의변화는주택과여타재화간의한계소비성향의변화가크지않는이상거의나타나지않을것으로예상된다. 주택가격하락시주거소비의증가가있을것으로예상되며, 주로자가보유증가의형태로나타날것이다. 2010 년에서 2015 년사이 50대의 1인가구증가규모가가장크게나타남에따라 5년이후부터는축소기가구의 1인가구비중인더욱더증가할것으로예상되며, 이로인해축소기가구의주거비용을증가시킬것으로예상된다. 106

CHAPTER 7 생애주기별주거소비안정을위한정책대응방안 01 정책방향 109 02 생애주기별정책대응방안 111 03 생애주기간주거지원체계의연계 118 04 재원조달의다양화 121

CHAPTER 7 생애주기별주거소비안정을위한정책대응방안 본장에서는이상에서분석한생애주기별주거실태와세대간이전실태, 관련정책및문제점, 외국의사례, 그리고향후전망등을종합하여생애주기별주거소비안정화를위한정책방향과각생애주기에맞는정책대응방안을제시하였다. 이와함께모든생애주기에공통적으로적용되는방안과재원조달방안도같이제시하였다. 1. 정책방향 1) 주거복지예산의지속적확충 주거복지예산을지속적으로확충해나갈필요가있다. 향후주택가격의안정이예상되는상황으로주거복지예산의부족을자산기반주거복지로충당하는데는한계가있을것으로보인다. 공공임대주택, 노인복지주택, 행복주택등의경우입주희망자에비하여제고가부족한상태이므로추가적인재정투입을통하여지속적인제고의확보가필요하다. 향후세대간소득및자산의이전규모가감소할것으로예상되므로이를보완하기위해서는공공의이전지출이확대되어야한다. 전체적으로주거복지예산을확대하지않고는문제를해결하기어려운상황이다. 보편적복지에대한소요를충당하기위해서도주거복지예산의확충이필요하다. 축소기가구 (60 대이상 ) 나노인층에대해서는고령화및장수명화에대한문제인식이보편화되면서종합적인접근으로서보편적주거복지차원의정책지원이이루어지고있는반면, 축소기이외의가구에대하여는보편적복지차원의주거복지적인접근은매우제한적인상황이다. 통상세대간형평성문제는지속가능성과도연결되므로제도의지속가능성의범위내에서세대간형평성을조율해나가야할것이다. 제 7 장생애주기별주거소비안정을위한정책대응방안 109

세대간사적이전을통한주거소비의평탄화가사적이전의감소로줄어들고확충할 수있는주거복지예산에도한계가있음에따라주택금융의역할이더욱더중요해지 고있다. 2) 환경변화를적극적으로수용하여대응 주요한환경변화와관련하여수요에부응하여정부가직접적으로개입해야할내용과정부가직접개입하지는않되방향을제시해야할부분을구분할필요가있다. 월세비중의증가에대해서는이를수용하여정책의집행력을제고하는방향을설정해볼수있다. 예를들어, 전세임대제도의경우월세로까지대상범위를확대하는방안을고려해볼수있다. 주거비완화와관련하여서는전체월세가구의주거비를모두낮추기는쉽지않으므로거주기간의안정화를위하여월세계약을장기계약형태로유도, 이를위해임대소득과세시소득공제혜택을부여, 단임대료에대하여는시장자율에맡기는등의형태로장기계약이라는방향성을제시할수있을것이다. 형성기가구 (20대 ~30 대 ) 의경우는자산형성을지원하고축소기 (60대이상 ) 가구의경우는장기임대주택공급을통해실질적인거주기간을보장해주는등, 생애주기별로차별화된정책방향을모색할수있을것이다. 3) 생애주기간지원체계의연계 주거지원체계가생애주기간연계될수있도록유도함으로써효과성을제고해나가야할것이다. 현재의주거지원제도는각각의생애주기만을대상으로하다보니정책의지속성이부족한측면이있다. 점유형태상향이동을유도할수있는방향으로정책을집행해야할것이다. 통상적으로점유형태상향이동의확률은초기조건에영향을받는다. 초기에양호한점유형태에서출발할수록점유형태상향이동의확률이높다. 즉점유형태상향이동확률은비선형적인특성이있다. 단순히재정투입규모를세대간고르게한다는개념에서벗어나점유형태상향이동의고착화 ( 비선형성 ) 을고려하여세대간투입비율을최적화해야할것이다. 110

4) 생애주기별수요에부응한맞춤형정책 주거지원대상에따라지원체계를구분할필요가있다. 주거복지접근을해야하는계층, 기금과같은정책금융의대상, 그리고일반상업금융의대상을구분할필요가있다. 이들계층에따라서지원금리나상환방식등을달리적용해야할것이다. 재원조달도다양화필요. 예를들어주거복지는재정, 정책금융은주택도시기금, 일반상업용금융은국민연금등의투자자금을활용하는등의방안을강구해볼수있을것이다. 점유형태의상향이동패턴분석에서살펴본바와같이저연령일수록점유형태의상향이동이활발하므로형성기가구일수록자산기반주거복지차원에서자산형성을지원하는방향으로접근하고, 축소기일수록직접적주거비보조형태의선별적복지차원으로접근하는것이바람직해보인다. 생애주기별수요에부응하도록공급방식및유형의다양화유도가필요하다. 형성기가구 (20대 ~30 대 ) 의수요에부응할수있도록소형 저렴주택공급, 육아 탁아시설이단지내구비된아파트의공급을추진하고, 축소기가구 (60대이상 ) 의경우비교적재정적여력이있는베이비부머세대들의수요에부응하여요양시설이구비된주택 ( 아파트 ) 공급, 무장애 (barrier free) 주택을공급하는등주택공급의다양화를통하여생애주기별수요에부응해나가야할것이다. 2. 생애주기별정책대응방안 1) 형성기가구에대한정책대응방안 (1) 20대와 30대를위한정책방안형성기가구 (20대 ~30 대 ) 의경우구매가능한저렴주택 (affordable housing) 의공급을확대하고동시에주거비부담완화와자산형성을지원하는방향의접근이필요하다. 특히소득의감소가우려되므로이들이구입가능한저렴주택의공급을확대해나갈필요가있다. 제 7 장생애주기별주거소비안정을위한정책대응방안 111

주택금융의존도가높음에도불구하고자산제약에노출될가능성이높은상황이므로담보력을보완해줄수있는정부의신용보강상품제공이필요하다. 공공임대주택거주자에대해서는매칭펀드형식으로강제성있는저축을유도하여자산형성을도울필요가있다. 이때자산은반드시부동산자신일필요는없으며, 연금이나저축, 주택등다양한형태가모두가능할것이다. 미국의사례에서와같이생애최초주택구입가구지원과형성기가구지원을체계적으로연계하는방안을강구해볼수있을것이다. 또한생애최초주택구입가능선을정책목표로제시해볼수있다. 예를들어, 60~85m 2 의주택을 35세이전까지는구입할수있도록유도 와같은목표를주택종합계획에제시하고이를위한실행계획을제시함으로써생애주기별맞춤형주택정책이라는새로운주택정책패러다임으로의전환을시도해볼수있을것이다. 주택가격안정과그로인한담보가치하락을보완하고, 임대주택가구에대한금융을제공할수있도록담보위주에서신용중심으로의주택금융체계의정비도필요해보인다. 월세비중의증가로형성기가구의주거비부담이예상되므로매입임대나전세임대주택의공급을확대하고거주요건도점진적으로완화해갈필요가있다. 형성기가구의고용증진및도심접근성제고를통해통근비용등을고려한종합적의미의주거비부담완화방안이마련되어야할것이다. 고용증진프로그램에대한인센티브로저렴주택을제공하거나주거비를보조하는등의방안을통해고용과주거안정정책을연계하는방안등도고려가능하다. 그리고혁신도시인근에청년층고용에따른형성기가구의주거수요가집중되는지역에행복주택을공급할필요가있다. 정규직과비정규직에따라주거의수요가차별화될수있으므로분양주택과임대주택을적절히공급함으로써지역별로흩어져서나타나고있는형성기가구의주거수요에대응해나가야할것이다. 도심내증가하고있는아파트의경우일정수준이상의고품질화가고착화되어있는상황이므로, 내부구조를세대구분이용이한형태로유도함으로써주거공간공유 (home sharing) 를통해주거비부담을완화하고도심으로의접근성을제고할수있을것이다. 이는저렴주택공급의한형태가될수있다. 112

형성기가구의주거소비는자신의소득이나자산의규모도중요하지만부모세대의자산이나소득에도영향을받으므로이를고려하여지원체계를정비할필요가있다. 한국노동패널조사를이용한분가가구추적을통한선행연구결과를보면부모세대가자가에거주할경우자녀세대도자가에거주할확률이높은것으로나타나는데, 이는주택금융을이용하고자할경우부족한자산요건과소득요건을부모세대가보완해주기때문일수있다. 앞서살펴본주택연금수요조사에서도노인세대가경제적으로부양해야할부모세대는감소하는반면경제적으로부양해야할자녀와손자녀세대는증가할것으로나타난바있다. 가구형성기에서부모세대에의존했던가구들의경제적의존관계가가구성장기까지이어질가능성이더높아질것으로예상된다. 따라서부모세대의지원을적극적으로양성화하여상속세등을감면해주는방안도고려해볼수있다. (2) 20대와 30대의정책차별화방안 20대는소득, 자산, 부채등이전체적으로부족한실정으로주택구입을지원하기보다는월세와같이매월정기적으로지출되는주거비부담을완화해주는방향으로지원해주는것이바람직하다. 주거비부담을완화하되체계적으로금융자산을축적해갈수있도록미국의사례에서와같은금융지원방안을연계할필요가있다. 특히 20 대의경우주택금융이용실적이저조하며, 주택담보대출에대한원리금상환부담도크고, 이사를하고자할경우주택금융조달시자산제약에직면할가능서도높은것으로나타났다. 따라서 20대의주택금융접근성을전체적으로개선할수있는방향의정책이필요하다. 특히 20대의낮은신용도를보강해줄수는방향으로지원이필요해보인다. 20대와달리 30대는소득이발생하기시작하는시점으로주거점유형태상의상향이동이활발히이루어지는시기이다. 다른한편으로는임차로거주하는것을더선호하는그룹도있다. 즉, 30대의경우는적극적으로주택을구입하고자하는계층과그렇지않고임차형태로거주하고자하는그룹이혼재되어있다고볼수있다. 따라서정책지원도양자의필요에모두대응할수있는방향으로추진되어야할것이다. 최초주택구입자에대한지원을강화하되부부합산소득에대한요건을완화하는방안은주 제 7 장생애주기별주거소비안정을위한정책대응방안 113

택을적극적으로구입하고자하는그룹의수요에대응하는방향이될것이다. 다른한편으로는전세임대를월세로까지확대하거나월세자금대출제도를활성화하는등주거비부담을경감시켜주는방안도동시에추진하여야할것이다. 자산형성을지원하되 20대의경우는금융자산축적에초점을두고, 30대의경우는월세선호그룹의경우는금융자산축적을지원하고자가구입을선호하는그룹의경우는부동산자산의축적을지원하는것이적절해보인다. 형성기가구 (20대 ~30 대 ), 혹은청년층가구에대한주거실태조사를수행하여이들의주거에대한정확한실태와수요를파악할필요가있다. 격년단위로이루어지고있는특수계층을상대로한주거실태조사에서장애인, 노인, 임대주택거주자등을대상으로한조사는수행된바있으나청년층을대상으로한조사는수행된바없다. 청년층주거문제는청년층일부의주거문제가아닌청년층전체에대한포괄적주거문제로보아야한다. 따라서청년층전반에대한기초적인주거실태조사가필요하다. 월세를선호하여월세에거주하는계층과그렇지않고전세에거주하고싶으나물량이없거나전제자금대출을받지못하여거주하지못하는계층의비중을파악해볼필요가있다. 월세에거주하는가구의경우는월주거비부담정도를파악하여야할것이다. 전세에거주하고싶으나여건이되지않아월세에거주하고있는가구의경우, 매달전제자금이나주택구임자금마련을위한저축을하고있는지등을파악하여야할것이다. 또한최근이슈가되고있는조합주택에대한선호나거주희망의사등을파악하여청년층을위한주택조합을지원할수있는정책방안마련의기초자료로삼을수있을것이다. 2) 성장기가구에대한정책대응방안 성장기가구 (40대 ) 의경우맞벌이부부이면서부부합산소득이공공주택입주요건을초과하는경우들이대부분이다. 따라서성장기가구이면서맞벌이가구인경우생애최초주택구입요건중에서소득요건을완화하는방안을고려해볼수있을것이다. 공공임대주택거주가구의경우분양전환을유도하여자연스러운자산형성을지원할수있을것이다. 다만분양전환시형평성문제가대두되지않도록주의가요구된다. 형성기가구의경우다양한형태의자산을모두고려하여자산형성을지원하는방 114

식이라면성장기가구의경우는분양전환을유도하는방식으로제한적으로접근함으로써양자간차별화가필요하다. 형성기가구의경우는월세의보편화로월세에대한선호가형성된반면성장기이후의가구들의경우는월세비중의확대에수동적으로대응하고있는것으로보이기때문이다. 공공주택공급및공공주택금융을이용한지원방안으로는중소형공공임대주택 ( 저소득층 ) 및중소형분양주택공급대상 ( 중소득층 ) 으로분류하고전세자금과주택구입자금중심으로지원하되주택구입자금은장기 고정금리부로대출하는방안을고려해볼수있을것이다.( 원리금균등상환제와체증식상환제를선택토록유도 ) 표 7-1 생애주기별자산형성지원체계의차별화 연령대 자산축적지원방향 20대 금융자산축적을지원 30대 금융자산축적지원과부동산자산축적지원을병행 40대 공공임대거주가구에대한분양전환을통해부동산자산축적을선별적으로지원 보금자리론이용실태에서본바와같이청년층의주택담보대출수요는증가하되이들이소득제약이나자산제약에직면할가능성은높으므로 LTV 와 DTI 기준을완화하되원리금상환시체증식상환을유도해가야할것이다. 향후주택가격의안정세가예상되므로자본이득을통한자산형성에는한계가있으므로원금의상환을유도함으로써저축성자산형성을유도해야할것이다. 이렇게함으로써향후주택연금과같은프로그램을통한소비안정화의실효성도제고해갈수있을것이다. 미국은청년세대및신혼부부세대가주택을구입할수있도록 FHA 주택구입대출보험등의지원을하고있다. 우리나라의경우청년과신혼부부를구분하여별도로구분하여서로다른프로그램으로지원하고있는경향이강하다. 생애최초주택구매시기가미국보다상당히늦긴하지만청년과신혼부부의연계점을고려해통합적인주거지원을해주는방안의적용이가능해보인다. 미국처럼최초구매자와신혼부부를일치시킬수는없겠으나, 가구수입의상당부분이주거비용으로충당되는것을고려하면, 정부정책이더욱적극적으로신혼부부의주거안정에노력해야할것으로보인다. 한국복지패널조사의주거점유형태이동분석에서나타났듯이안정기가구중저소득 제 7 장생애주기별주거소비안정을위한정책대응방안 115

가구를중심으로조기에월세고착화현상이나타나므로이들에대한주거실태조사를 통해선별적으로전세자금지원을강화하는방안도고려해볼필요가있다. 3) 안정기가구 (50 대 ) 에대한정책방안 조기퇴직이나연금미수급등으로인하여주거비부담이일시적으로과도하게증가한가구에주거지원체계도입을검토해볼필요가있다. 소득공백기간에대한브리지론형태의지원이적절해보인다. 한국복지패널조사의주거점유형태이동분석에서나타났듯이성장기 (40대 ) 가구와마찬가지로안정기 (50대 ) 가구중에서도월세고착화현상이나타나므로이들에대해서도선별적으로주거비를보조하는방안도고려해봄직하다. 2010 년에서 2015 년사이에 1인가구가가장많이증가한연령층이안정기가구인 50대이다. 따라서 2020 년이전까지는최근의 1인가구증가의영향을직접적으로받을연령대도안정기가구가될것이다. 따라서 50대 1인가구증가의원인을좀더세분하여파악할필요가있다. 기본적으로 50대인구가많은것도요인이될수있으며, 이혼율의증가등도원인이될수있을것으로보인다. 따라서안정기 (50대 ) 1인가구를대상으로원인조사를수행하여근로능력을상실한가구들을우선적으로지원해나가는방안이필요할것으로보인다. 이렇게함으로써이들가구들이향후축소기에진입하였을때, 좀더안정적인상태에서주거소비를영위할수있도록유도해나간다면장기적인관점에서주거지원재정투입의효율화를도모할수있을것이다. 공공주택공급및공공주택금융을이용한지원방안으로는중소형공공임대주택 ( 저소득층 ) 및중소형분양주택공급대상 ( 중소득층 ) 으로분류하고저소득층과중소득층은 가구성장기 의경우와동일하게취급하되, 주택구입자금은원리금균등상환제적용을원칙으로하는방안을고려해볼수있을것이다. 4) 축소기가구에대한정책대응방안 축소기가구 (60 대이상 ) 가구의경우주택금융에대한의존도도높지않고자산제약 에직면할가능성도크지않다. 그러나근로소득이줄어들고자녀세대로부터의사전 116

이전규모가감소할것으로예상된다. 사적이전규모의감소에대비하여주거급여의부양의무자기준을완화하는등공적부조규모를점진적으로확대할필요가있다. 금융지원정책보다는거주할수있는주택을실질적으로공급하고거주기간을충분히확보해주는등의방안이주거안정화에실질적인도움이될것으로보인다. 공공주택공급및공공주택금융을이용한지원방안으로는주택연금 ( 역모기지 ; reverse mortgage) 활성화 (2주택이상보유자, 9억원이상주택소유자에게도확대적용 ), 주택개보수지원, 주택보유세및양도세인하등의방안을고려해볼수있다. 주택의공급과함께의료서비스를연계하여축소기가구의실질적인부담을완화해나가야할것이다. 노령연금등보편적복지가강화되고있으나여전히독거노인이나노인부부가구의수가지속적으로증가하여기존의노인주택이공급으로는수요를충당하기어려운상황이다. 따라서민간의재원을활용하여요양형노인주택의공급을지속적으로확충할필요가있다. BTL(build lease and transfer) 방식으로건설하고일정기간동안민간이운영한후정부에기부채납하고기부채납이후에는보건복지부에서 ( 민간에위탁하여 ) 운영하는등의방식등으로추진할수있을것이다. 표 7-2 생애주기별맞춤형주거지원정책 가구형성기가구성장기가구안정기가구축소기 주택공급정책 - 소형임대주택공급 - 매입임대, 전세임대공급확대및입주요건의점진적완화 - 중소형임대 분양주택공급 - 중소형임대. 분양주택공급 - 임대주택거주기간의확보 - 개보수지원 - 요양형주거단지의공급 주택금융정책 - 전세자금저리지원 - 매칭펀드, 분양전환 - LTV 요건은완화, DTI 는엄격히적용 - 장기. 고정금리구입자금지원 - LTV 요건은완화, DTI 는엄격히적용 - 조기퇴직가구에대한브리지론 - 구입자금원리금균등상환 - 주택연금활성화 - 보유세인하 미국의경우고령자주거용건물을신축하거나상당부분을개량하는대출금에대해 FHA 가보험을들어주는것과같이주택금융에대한간접적인지원을강화하고있다. 제 7 장생애주기별주거소비안정을위한정책대응방안 117

비교적재정적여력이있는베이비부머세대들의수요에부응하여요양시설이구비된주택 ( 아파트 ) 공급, 무장애 (barrier free) 주택을공급할수있도록주택인증제도등을정비해나가야할것이다. 도시거주노인의주택수요에부응할수있도록도시와농촌간주택공급의비율을조정해나가야할것이다. 향후도시거주노인의비중이증가할것으로예상되나중소도시의경우도시외곽에서택지개발이이루어지면서도시외곽에서주택의신규공급이집중되고있다. 의료시설및요양시설이분포하고있는도심에거주하고자하는노인가구가증가하는반면, 실제주택공급은외곽에서이루어지고있어, 수요와공급간에불일치가발생할우려가있다. 도심에가까운곳에노인들이장기로거주할수있는적정규모의주택의공급을유도해나가야할것이다. 3. 생애주기간주거지원체계의연계 1) 공공주택공급과금융지원을연계 앞서공공임대주택거주자와민간임대주택거주자간의자산형성의차이가성장기이후부동산자산의취득여부에따라큰차이를보이고있었던점을감안하여공공임대주택거주자의자산형성을지원함으로써주거소비및주거이외소비의안정화를유도해가야할것이다. 공공임대주택거주가구중에서매칭펀드형식의저축프로그램에서제시한저축을성공적으로마친가구들에게분양전환시우선권을제공하는등의방안을고려해볼수있다. 또한전세자금지원을받은가구에대해서도일정금액이상의매칭펀드형식의저축프로그램가입을유도하고, 프로그램을성공적으로마친가구들에게생애최초주택구입자금지원시인센티브를제공하는방안도가능하다. 다만이와같은매칭펀드형식의저축프로그램경제적효과를가지려면평균적인저축률보다는높은수준을제시하여야한다. 그렇지않을경우저축의형태만바뀔뿐거시경제적인효과는나타나지않게된다. 118

공공임대주택거주가구의경우적절한자활프로그램을제시함으로써공공임대주택거주에서벗어나스스로주거문제를해결해갈수있는유인체계가필요하다. 이를위해일정수준이상의소득향상을보이는가구들에게임대료를인하해주는방안등을고려해볼수있다. 앞서제시한매칭펀드방식의저축프로그램도일종의자활프로그램이라고할수있다. 2) 원리금분할상환을통한자연스러운자산형성유도 자가가구의자산증식을유도하기위해서는원리금분할상환하는가구의비중을늘리는것만으로도효과가있다. 원리금균등분할상환을통하여원금을갚아나갈경우일종의제로금리저축상품에꾸준히적립하는효과가있다. 특히순부채가구의경우는새로운저축보다는기존부채를청산하는것이가장유리하다. 왜냐하면대출상품보다높은금리를제공하는저축상품은없기때문이다. 분할상환당시에는부담이증가할수있으나주택담보대출의상환시에는일정수준의금융자산을보유하게된다. 따라서이를이용할경우주택연금의가입등을통한주거소비와주거이외소비간의최적화를통한생애주거별주거소비안정화를유도할수있다. 다만분할상환에따른일시적부담완화를위하여체증식분할상환등다양한분할상환방식을제공할필요가있다. 예를들어, 원금상환분은토지분을제외한건물분주택가격에만적용하는등의절충형금융상품의제공 1) 등이있을수있다. 3) 연령별 점유형태별특성을감안하여정책지원체계차별화 60대이상월세거주가구의경우자연적인점유형태의상향이동을기대하기어려우므로이들은주거복지차원에서지원이필요하다. 20대및 30대월세거주가구의경우자연적인점유형태의상향이동가능성이높으므로이들에게대해서는 LTV 나 DTI 요건을완화적용하거나정부의지분투자로실질적인자가구입부담을완화해주는방안을고려해볼수있다. 기존의손익공유형대 1) 안태훈 2016. 제 7 장생애주기별주거소비안정을위한정책대응방안 119

출과유사하나일정한이자비용을부담하지않아도된다는측면에서차이가있다. 전세가구중여타연령대에비하여자가로의이동확률이낮은 40대에대하여는분양전환정책이나, 부족한소득 자산요건을주택도시기금에서지원하는방안을고려해볼수있다. 4) 정책집중그룹의발굴및맞춤형주거지원체계정비 결혼포기청장년계층, 취업전청년층, 비정규직청년층, 안정기가구중에서조기은퇴가구, 비정규직노인층, 은퇴후연금수령전노인층, 고연령자영업자, 순자산 1분위, 자녀와동거하지않는노인부부가구, 1인노인가구등을정책그룹으로분류해볼수있다. 이밖에도저소득 ( 여성 ) 비혼 1인가구의경우비정규직일가능성이높고연금수령기간이짧고수령액도적을가능성이높으며, 자녀가없으므로노년기에자녀의부양을받기도어렵다. 순자산 1분위그룹은주택구입으로순자산 1분위에편입되었을가능성이높으며, 가계부채한계가구에편입될가능성이높다. 2) 그리고근로를하지만여전히빈곤에서벗어나지못하는근로빈곤가구도정책집중그룹으로분류해볼수있다. 5) 생애주기별맞춤형주거소비설계및교육프로그램운용 무엇보다생애주기맞춤형상담기능강화가필요하다. 각생애주기에맞는프로그램이무엇이있는지, 지원받을수있는상품은무엇이있는지등에대한정보접근성이매우낮기떄문에금융위원회가운영하는서민금융센터와같은기능이필요하다. 이는주거복지센터의기능보완으로도가능할것으로보인다. 2) 김동열, 이준협 2016. 120

4. 재원조달의다양화 1) 지분출자방식의도입 주택도시기금의대출방식을지분출자방식으로확대운용. 소득과자산여건에서금융접근성이떨어지는형성기가구의주택구입을지원하고매도시의자본이득은기금과지원받은가구가공유함으로써형성기가구의주거비부담을경감시켜주는방안을고려해볼수있다. 손익공유형모기지가있으나이경우고정금리형태의원리금부담을대출자에게기본적으로부담하게하는구조이다. 지분출자 ( 투자 ) 의경우기금은매각전까지는현금흐름이 0인구조를갖게된다는점에서손익공유형모기지와차이가있으며, 그만큼대출자는주택구입부터매각전 ( 거주기간 ) 동안이자비용에대한부담과초기자금투입에대한부담을덜게된다. 정부에서는가계부채등주택시장발경제위기에대한지속적인모니터링과함께이에대한항시적인정책대응을하고있으므로, 주택에대한지분투자로인하여급격한재정의고갈을경험할확률은높지않은것으로보인다. 2) 연기금과같은장기투자자금의유입을유도 리츠시장의규모가성장하고있고, 뉴스테이와같이현금흐름의불확실성이비교적적은주택및주택금융시장이성숙되는단계에들어서고있다. 주택 PF와같은개발수익위주의단기투자에대한경험으로부터장기투자에대한인식이확산되고있다. 주택에대한수요가실수요로전환되고있다. 이상의환경변화를감안할때주택부문에연기금의투자를유인할수있는가능성은점차높아지고있는것으로보인다. 따라서연기금에서신뢰할만한주택관련벤치마크지수의개발이나모자리츠의활성화등을통해연기금투자를유인할필요가있다. 제 7 장생애주기별주거소비안정을위한정책대응방안 121

CHAPTER 8 결론 01 연구의요약 125 02 연구의의의및한계 129

CHAPTER 8 결론 본장에서는연구결과를전체적으로요약하고정책제안들을간단히정리하였다. 그리고이연구가갖는의의에대해서짚어보고, 이와더불어이연구의한계점및후속연구에대해서도정리해보았다. 1. 연구의요약 경제 사회적인측면에서생애주기별주거소비를불안정하게할수있는현상들이대두됨에따라이에대한대비가필요하며, 그일환으로생애주기별주거소비의특성에대한연구과이를바탕으로한주택정책방안을제시하였다. 경제적인측면에서는저성장기조가이어지면서국민소득이감소하고, 취업시점의지연, 조기은퇴등으로소득불안정성이심화되고있다. 사회적인측면에서는인구및가구의감소, 1인가구의증가, 저출산, 고령화, 만혼, 비혼등의증가하고있다. 주택시장내부적으로는주택가격상승률의둔화, 저금리기조에따른월세비중의증가와이로인한주거비부담이증가하고있다. 소득발생시점과주거소비수요발생시점간의불일치가나타나고있다. 근로소득은 50대까지증가하나 60대에들어서면서급격한감소를보이고있다. 반면주거면적은 60대까지지속적으로증가하고있어양자간에불일치가발생하고있다. 지난 10년사이에형성기가구의주거소비가감소하였으며, 금융자산의축적과이자율하락에도불구하고원리금상환규모가크게줄지않았다. 형성기가구의낮은자가보유율과자가보유율하락은향후에주거소비안정화를위한자산이유동화의토대를약화시키는요인으로작용할우려가있다. 20대의경우점유형태의이동이매우활발하며, 자가구입은주로 20대와 30대에 제 8 장결론 125

이루어지고있다. 40대이후월세거주자의경우월세에고착화되는현상이나타나고있는데, 이는그간의월세비중증가의영향으로보이나, 그자체로주거소비불안정화를반영하는것으로볼수있다. 저연령대의보금자리론대출수요가증가하고있으며, 이는저연령대의주택금융수요가지속적으로증가하고있음을보여준다. 이같은경향은주택금융수요조사에서도동일하게관측된다. 자가가구중 13.5% 가증여나상속을통해주택을구입하였으며, 시가총액기준으로 8.1% 를차지한다. 부모, 친지로부터지원받은가구만을대상으로분석한결과구입자금을지원받은가구는 50.1% 를부모나친지에의존하고있으며, 임차가구는 80.8% 를부모나친지에의존하고있다. 축소기가구 (60 세이상 ) 의경우는주택연금은이용하지않으려하고, 보유주택은상속할의향이있으며, 부양해야할가구원의수는줄어들고있으며, 자녀세대로부터의부양등사적이전은감소할것으로예상된다. 즉, 부양해야할의무도줄어들고부양받는이전규모도감소하는경향을보이고있다. 전체적으로는부양의무의감소폭보다는자녀세대로부터의사적이전의감소폭이더클것으로예상된다. 따라서축소기가구의주거소비는현재보다불안정해질것으로예상된다. 대부분의주거안정을위한주택정책은저소득가구의주거지원을목적으로하고있고, 생애주기를고려한정책은사회진입계층과노인계층을위한정책이있다. 주택정책중생애주기를고려한정책은주택특별공급과우대금리대출지원등으로한정되어있다. 형성기가구 (20~39 세 ) 와축소기가구 (60 세이상 ) 를대상으로한정책이상대적으로많은반면장년층을대상으로한정책은상대적으로적다. 주택마련이나임차시주택금융에대한의존도를분석해본결과형성기가구가주택금융에대한의존도가가장높은것으로나타났다. 형성기가구의경우금융자산축적이미미한상태이면서소득수준도높지않아동원할수있는자기자금에한계가있다. 따라서금융기관을이용할수밖에없으며, 소득과자산조건에서도열악하여금리상에있어서도불리한조건으로차입하고있을가능성이높다. 주택금융을이용하고자할때자산제약에직면할가능성을생애주기별로분석한결과형성기가구가 21% 로가장높게나타났다. 126

공공임대주택거주가구는생애주기가진행됨에따라자산형성이매우느린반면민간임대주택거주가구는 40대까지자산형성이증가하다가 60대까지일정수준을유지하고 70대이후에감소하는경향을보인다. 이같은차이는 40~60 세사이에민간임대주택거주가구의부동산자산보유증가에서기인한다. 따라서 40~60 세가구를대상으로공공임대주택의분양전환정책을적절히추진함으로써공공임대주택거주가구의자산형성을돕고궁극적으로주거소비안정화를도모할수있을것이다. 미국의생애주기별가구들에대한주거지원중가장대표적인것은최초구입자와고령계층을위한지원을들수있다. 대부분청년층인최초구입자에대한지원은연방정부와지방자치단체지원이있다. 연방정부의경우주로최초주택구입자가주택구입을위해대출기관에서대출을받을때, 이자율, 대출금액등에서유리할수있도록 FHA 에서대출에대한보험을들어주는것이다. 한편, 지방자치단체들의지원은지방자치단체에따라다르지만, 금융혜택, 세제상의혜택, 민간대출보험면제혜택및저렴주택의우선공급등다양한혜택을부여하고있다. 미국에서주택최초구입자에대해정책적으로지원하는이유는, 무주택자가주택을최초로구입하려고할때여러가지측면에서어려움이있는것이일반적이기때문이다. 미국은고령자에게주택바우처를우선배분하고, 주택바우처수급자와공공임대주택입주자의소득산정시일정액과의료비를공제하여실제지급받는지원금을높여주는방식으로고령자에게혜택을부여하고있다. 고령자를위한주택의건설및개량을위해서지원금지급, 대출, FHA 보험제공등의방법을제공하고있는데특히생활지원이가능한공동주택형의임대주택에대한지원이많이이루어지고있으며, 고령자요양시설또한일부지원을받는다. 프로그램에따라정부지원을받기위해서는고령자혹은장애인을위한생활지원주택으로건설 개량해야하고, 고령자요양시설이대상에포함되기도한다. 경제적요인중에는소득의감소및불안정성심화가생애주기별주거소비에가장큰영향을줄것으로보인다. 인구 사회적으로는 1인가구의증가와고령화가주요한영향요인이다. 주택시장내부적으로는주태가격상승률의둔화와월세비중의증가가주요한영향요인이다. 형성기가구의주거소비는감소하고주거비부담은증가할것으로예상된다. 향후 제 8 장결론 127

주택금융의발달이나주택금융지원의강화, LTV 비율의상향등으로유동성제약이완화될경우형성기가구의주거소비는여타생애주기에비하여더크게증가할것으로예상된다. 장수명화에따른주거소비의증가는거의없을것으로예상된다. 주택가격의하락으로형성기가구의주거소비는증가하나성장기이후가구들에비하여증가규모는크지않을것으로예상된다. 성장기가구의경우주거소비는증가하되가구당주거비부담도증가할것으로전망된다. 형성기가구와마찬가지로성장기가구의경우도향후주택금융의발달이나주택금융지원의강화, LTV 비율의상향등으로유동성제약이완화될경우형성기가구의주거소비는여타생애주기에비하여더크게증가할것으로예상된다. 장수명화에따른주거소비의증가는자가보유증가의형태로나타나겠으나그크기는크지않을것으로예상된다. 주택가격하락시주거소비의증가가있을것으로예상되며, 주로자가보유증가의형태로나타날것이다. 안정기가구의주거소비는현재수준에서크게감소하지는않을것으로보인다. LTV 비율상향조정등으로유동성제약이완화될경우주거소비의증가가있으나증가의폭은크지않을것으로전망된다. 장수명화에따른주거소비의증가는자가보유증가의형태로나타나겠으나그크기는크지않을것으로예상된다. 주택가격하락시주거소비의증가가있을것으로예상되며, 주로주거면적증가의형태로나타날것이다. 2010 년에서 2015 년사이 50대의 1인가구증가규모가가장크게나타남에따라향후 5년동안은성장기가구의주거비용을증가시킬것으로예상된다. 축소기가구의경우는현재보다주거소비수준이감소할것으로예상된다. LTV 비율상향조정등으로유동성제약이완화될경우주거소비의증가가있으나증가의폭은매우작을것으로전망된다. 장수명화에따른주거소비의변화는주택과여타재화간의한계소비성향의변화가크지않는이상거의나타나지않을것으로예상된다. 주택가격하락시주거소비의증가가있을것으로예상되며, 주로자가보유증가의형태로나타날것이다. 2010 년에서 2015 년사이 50대의 1인가구증가규모가가장크게나타남에따라 5년이후부터는축소기가구의 1인가구비중인더욱더증가할것으로예상되며, 이로인해축소기가구의주거비용을증가시킬것으로예상된다. 정책방향으로는주거복지예산의지속적확충, 환경변화를적극적으로수용하여대응, 128

생애주기간지원체계의연계, 생애주기별수요에부응한맞춤형정책등을제안하였다. 생애주기별정책대응방안은다음과같다. 형성기가구경우, 저렴주택의공급, 주거비부담의완화, 그리고자산형성을병행하여지원, 매칭펀드형식으로강제성있는저축을유도하는등의방안이적절해보인다. 성장기가구의경우, 생애최초주택구입요건중부부합산소득요건을완화, 공공임대주택거주가구의경우분양전환을통한자연스러운자산형성을유도하는등의방안이적절해보인다. 안정기가구의경우, 조기퇴직과연금미수급으로인한일시적주거비부담을완화할수있는브리지론형태의지원이적절해보인다. 축소기가구의경우, 금융지원보다는장기동안안정적으로거주할수있는주택의공급, 주택연금의다양화, 의료서비스와연계된주택의공급확대방안이적절해보인다. 생애주기간주거지원체계의연계방안으로는다음과같은방안들을제안하였다. 공공임대주택거주가구중, 매칭펀드형식의저축프로그램에서제시한저축을성공적으로마친가구들에게분양전환시우선권을제공함으로써임대주택거주와자산형성을연계할수있을것이다. 원리금분할상환을통한자연스러운자산형성을유도할수있을것이다. 60대이상월세거주가구의경우자연적인점유형태의상향이동을기대하기어려우므로이들은주거복지차원에서의지원이적절해보인다. 20대및 30 대월세거주가구의경우자연적인점유형태의상향이동가능성이높으므로이들에게대해서는 LTV 나 DTI 요건을완화적용하거나정부의지분투자로실질적인자가구입부담을완화하는방안이적절해보인다. 2. 연구의의의및한계 이연구는생애주기별주거소비평탄화와관련된주요한논의를총망라했다는데서기본적인의의를찾을수있다. 소득및자산제약과관련된부분들을생애주기별실태와세대간이전, 그리고환경변화등에서논의하였다. 소득과관련해서는근로소득에대해서는생애주기별실태와환경변화, 그리고동태적일반균형모형에서소득불안정도를추정하는과정등에서살펴보았으며, 소득의 제 8 장결론 129

세대간이전에대한논의를통해서도살펴보았다. 전체적으로소득의불안정도가심화될것이라는일관된결론에다다랐다. 자산의축적및자산제약과관련해서는생애주기별자산및부채의특성, 자산의세대간이전, 주택금융이용시자산제약에직면할가능성, 자산기반주거복지의한계점등에서폭넓게접근하였다. 소득및자산제약을완화할수있는수단인주택금융에대해서도다양한접근을시도하였다. 보금자리론이용실태및주택금융실태를살펴보았으며, 생애주기별주택금융에대한의존도분석도시도해보았다. 또한주택금융을이용하고자할경우자산제약에직면할확률이높은그룹에대한분석도시도해보았다. 이연구의한계로는통계상의제약으로주택공급제도와주택금융제도로인해실질적인수혜를입은계층과그규모를생애주기별로직접적으로분석할수없었다는점이다. 주택공급제도와관련해서는부분적인성과를가늠해볼수있었으나주택금융제도의생애주기별수혜정도에대해서는보금자리론에대한실태이외에는접근할수있는자료가부재하였다. 특히디딤돌대출등정부의직접적인주택금융지원제도와관련한운영실태가연령별로조사된자료는체계적으로정리되지않고있다. 향후에는금융빅데이터등을활용하여보다직접적인실태를근거로정책방안을수립하는연구가가능할것으로기대해본다. 외국의사례에대한연구에있어서도구체적인제도실태에대해서는주로미국의사례에대한제한적으로접근하였다는점에서한계로남는다. 이부분에대해서도유럽이나일본등주요선진국의제도를고르게분석함으로써우리의실정에맞는생애주기별맞춤형정책방안을도출하는데진일보한성과를거둘수있기를기대해본다. 끝으로동태적일반균형모형을통한분석에있어서, 최근에비중이증가하고있는월세를반영하지못한점과, 소득관련파라미터이외의모수들에대하여엄밀한캘리브레이션을수행하지못한점등은이연구의한계로남는다. 점유형태간의전이확률을패널자료로부터추정하였으나이를모형과연계하지못한점도이연구의한계이다. 향후에는보다정교하고엄밀한형태의모형이개발되어보다현실설명력이개선되고, 다양한이슈에대하여정책효과를분석함으로써생애주기별맞춤형주택정책수립에기여할수있기를기대한다. 130

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SUMMARY Housing policy reflecting characteristics of housing consumption regarding the life-cycle stage Kim Minchul, Kim Geunyong, Chon Hyonsook, Kang Mina, Lee Yunsang, Bae Soonsuk, Song Joonhyuk, Kim Duckrye Socioeconomic factors influence housing consumption in different life cycle stage. Economic factors include reduced national income, delays in employment, and early retirement due to continuous low-growth which also leads to unstable income. Social factors are reduced population and household, increase in single households, low birth rate, aging society, late marriage, and non-marriage. Also internal factors of housing market influences housing consumption. Those include slow increase of housing price, and increased renter ratio due to low interest rate. Usually the time for household earning and the time for housing consumption is different. This mismatch will be even deepening. Earned income will be increased until one s fifties, while it rapidly dropped in sixties. However, housing size tends to increase until one s sixties. This mismatch will be intensified due to unstable income and other socioeconomic changes. Among the homeowners, 13.5% got housing as an inheritance or gift which is 8.1% of total amount of housing market price. Households who received SUMMARY 137

financial aid from parents or relatives for housing purchase was 50.1% of the total households, while that of renters was 80.8%. Elderly households (whose age is above 60) tend not to use reverse mortgage, rather willing to pass on their housing. This tendency decreases private transfer such as support from children-generation. This means economic burden for supporting parents and the economic size of the support are both decreasing. Especially, economic size of the support will decrease even more. Therefore housing consumption of elderly households will be unstable. Most of the housing stabilization policy targets low-income households, while the policy considering life cycle targets young adults and elderly classes. Housing policies that consider life cycle are limited as special housing supply and supporting housing loan with prime rate. Analysis on dependency to housing finance for housing purchase or renting showed that households whose age is 20~39 are the most dependent. Also, they are likely to face financial restriction when using housing finance, which was 21% of total age group. Therefore, it is urgent to improve housing finance for these people who start to buy housings. Accumulating asset is influenced by tenure. The households who live in public rental housing have hard time to accumulate asset while the households who rents private rental houses accumulate asset starting in their thirties. They can accumulate real estate assets in their forties until sixties. Therefore the government needs to foster conversion of rental housing for sale targeting households whose age are 40~69 so that the households who rent public rental housing can accumulate asset. It is a global trend that the gap between income and asset level among generations are increasing. In the US the gap of employment rate between 138

18~24-year-olds and the other age groups is maximized. Young generations are coming back to their parents because of economic hardships. They are called Boomerang generation. In UK, young generation under 30 are called Generation rent. There are individual development accounts in US. This is a program targeting younger generation for asset accumulation. The US federal government supports financial means and local governments executes the budget. Low-income households can accumulate assets as the government supports aid according to their savings, and provides financial consulting. Most of the support for elderly groups are for housing renovation. In addition they get support for rent or boucher. In order to stabilize housing consumption according to life cycle, asset-based housing welfare is not enough. Budget for housing welfare needs to be increased continuously. Also active responds to increase in monthly rent is needed. For example, considering monthly rent as a form of Chonsei can be considered. The policies need to be tailored to meet various demands in each life cycle. For younger generations (20~30s), the policy that can actually lower the housing costs is needed as well as supporting asset accumulation. The study suggested equity investment supporting for housing purchase of 20~40s. For households whose in their 50s, bridge loan support was suggested. For elderly groups (whose age is above 60), it is better to supply housing for long-term tenure rather than financial aid. Finally, the study suggested tightening the supporting network for efficient policy execution. To this end, it is needed to connect matching fund saving program and converting rental housings for sale. SUMMARY 139

기본 16-18 생애주기별주거소비특성을반영한정책방안연구 지은이 김민철, 김근용, 천현숙, 강미나, 이윤상, 배순석, 송준혁, 김덕례 발행인 김동주 발행처 국토연구원 출판등록 제25100-1994-2 인 쇄 2016년 10월 28일 발 행 2016년 10월 31일 주 소 경기도안양시동안구시민대로 254 전 화 031-380-0114 팩 스 031-380-0470 가 격 7,000원 ISBN 979-11-5898-144-0 한국연구재단연구분야분류코드 B170300 홈페이지 http://www.krihs.re.kr C 2016, 국토연구원 이연구보고서의내용은국토연구원의자체연구물로서정부의정책이나견해와는상관없습니다. 이연구보고서는대한인쇄문화협회가제공한바른바탕체와한국출판인회의에서제공한 Kopub 돋움체가 적용되어있습니다.

생애주기별주거소비특성을반영한주택정책방안연구 제1장서론제2장생애주기별주거소비실태제3장세대간소득 자산이전실태제4장생애주기별주거안정화를위한정책현황및평가제5장외국의생애주기별주거지원제도 미국을중심으로- 제6장생애주기별주거소비관련환경변화와주거소비전망제7장생애주기별주거소비안정을위한정책대응방안제8장결론 값 7,000 원 14067 경기도안양시동안구시민대로 254 전화. 031. 380. 0114 팩스. 031. 380. 0470 ISBN 979-11-5898-144-0