분양가상한제확대시행에따른 기본형건축비산정기준개선방안 2007. 7. 24( 화 ) 주최 : 후원 : 한국건설기술연구원 건설교통부
공청회일정 --------------------------------------------------- 기본형건축비산정기준개선을위한공청회주최 : 한국건설기술연구원후원 : 건설교통부세부일정 14:00 14:30 등록 접수 14:30 14:50 개회사 / 정낙형 ( 한국건설기술연구원원장 ) 축사 / 서종대 ( 건설교통부주거복지본부장 ) 14:50 15:50 주제발표 기본형건축비및가산비용산정기준개선방안 ( 이유섭한국건설기술연구원건설코스트연구센터장 ) 주택성능등급표시제도운영에따른가산비용적용방안 ( 김찬호주택산업연구원경영연구팀장 ) 15:50 16:00 16:00 17:20 Coffee Break 종합토론및질의응답 17:20 폐회 사회 / 조주현 ( 건국대학교교수 ) 토론자 / 권혁진 ( 건설교통부분양가제도개선팀장 ) 문학근 (SK건설부장 ) 윤영호 ( 대한주택공사주택도시연구원연구위원 ) 이윤하 ( 노둣돌건축, 참여연대실행위원 ) 조영주 ( 효림회계법인회계사 ) 조영호 ( 월드건설상무 ) 현창택 ( 서울시립대학교교수 ) 토론자는가 나 다順
개회사 분양가상한제확대시행에따른건축비산정기준개선에관한공청회 에참석해주신건설교통부서종대주거복지본부장님을비롯한내외귀빈여러분, 무더운날씨에도불구하고한국건설기술연구원이주최하는오늘의공청회에관심을가지고참석해주신데대해진심으로감사를드립니다. 좋은주택을적정한가격에안정적으로공급하는것은국민의삶의질을좌우하는매우중요한과제입니다. 그러나동시에주택의가격에관한정책은다양한요소가복합적으로작용하는매우다루기어려운문제입니다. 근래몇년간주택가격이많이상승하여집없는서민들의근심이깊어지고있습니다. 지난 1999년정부가주택분양가격을자율화하면서외환위기로위축되었던주택경기가활성화되고, 주택의성능과주거환경이질적으로많이향상되었습니다. 그러나다른한편으로는분양가자율화이후주택가격의과도한상승이이루어져국민경제에큰부담이되었습니다 이에정부는이문제를심각하게인식하고집값을안정시키기위해다양한노력을기울여왔습니다. 특히 2005년에는 1999년이후취해왔던분양가격자율화정책기조를수정하여공공택지에건설되는국민주택규모이하의주택에대해서는분양가상한제를, 중 대형주택에대해서는채권입찰제를도입하는등주택가격의안정에다시무게중심을두기시작하였습니다. 또한지난해에는공공택지에공급되는중 대형주택으로분양가상한제시행범위가확대되었고, 오는 9월부터는민간택지에건설되는주택들역시분양가상한제의대상이될것입니다.
주택의성능및주거환경의질적인개선과주택가격의안정은동시에달성하기매우어려운서로상반되는정책목표입니다. 분양가상한제시행을통해건축비수준을무작정낮추기만한다면이미높아져있는주택품질에대한소비자들의기대수준을만족시키기어려워집니다. 주택을공급하는주체들이과도한이윤을향유하는것도큰문제가될수있지만, 최소한의이윤이보장되지않는다면장기적으로주택공급의위축을초래하여또다른집값불안정요인이될수있습니다. 이러한주택건설시장의특수성을고려할때분양가상한제확대시행에따른정책적과제는주택품질에대한법적 제도적기준을준수하면서편리하고안전한주거환경과소비자의다양한요구에부합하는주택을건설하는데소요되는적정분양가격을설정하는것이라할수있습니다. 이에우리연구원에서는분양가상한제확대시행에따른건축비산정기준개선방안에대하여각계전문가여러분의고견을듣는자리를마련하였습니다. 여러분의적극적인의견개진을통하여건축비산정기준이적정하게결정되고, 더나아가분양가상한제가합리적으로확대시행됨으로써우리나라집값이안정될수있는계기가마련되기를기대합니다. 공청회발표와토론준비에시간과정성을쏟아주신전문가여러분, 오늘공청회를후원해주신건설교통부, 그리고이자리에참석해주신모든분께다시한번감사를드립니다. 감사합니다. 2007 년 7 월 24 일 한국건설기술연구원장 정낙형
축 사 오늘정낙형건설기술연구원장님을비롯한많은전문가분들을모시 고기본형건축비산정기준개선을위한공청회를개최하게된것을 매우기쁘게생각합니다. 먼저이번공청회가개최되기까지그동안노고를아끼지않으신건 설기술연구원관계자여러분과자문위원회위원님들께진심으로감사 의말씀을드립니다. 정부는실질적인주택분양가격인하를통해주택시장의안정기조정착과무주택서민의주거비부담을완화하고자지난 1.11대책을통해공공택지내분양주택에만적용되던분양가상한제를모든주택에확대적용하기로하고 4월 20일주택법을개정 공포한바있습니다. 오늘의토론주제는 9 월 1 일부터확대되는분양가상한제를본격적으 로시행하기위하여현행기본형건축비와가산비를재검토하고개선 방안을마련하는것입니다. 분양가상한제의취지는실수요자가저렴한비용으로내집을마련할수있도록고가의분양가를합리적인수준으로조정하기위한것으로서, 분양가상한을결정하기위한건축비수준도이러한관점에서적정하게검토되어야할것입니다. 그러나, 다른한편으로는지나치게엄격하게건축비를산정할경우 주택사업자의부담증가로인한주택사업침체와이로인한주택공급
위축및주택품질저하가우려된다는점에서적정수준의이윤을보 장하고주택품질및비용절감노력에대하여인센티브를부여할필요 도있습니다. 오늘여러전문가여러분들이참석한공청회에서는이두가지측면 이모두고루논의될수있길바라며이를통해조화롭고지혜로운 해법이도출되기를바라는바입니다. 마지막으로오늘공청회에서주제발표를해주실이유섭박사님과 사회를맡아주신조주현교수님께감사의말씀을드리며, 토론자로 참석하여주신여러분께도깊이감사드립니다. 감사합니다. 2007 년 7 월 24 일 건설교통부주거복지본부장 서종대
주제발표 Ⅰ 기본형건축비및가산비용산정기준개선방안 발표자 : 이유섭센터장 ( 한국건설기술연구원건설코스트연구센터 )
목차 1. 추진배경 1 2. 분양가상한제도운영현황 3 3. 기본형건축비적정성분석 13 4. 가산항목및비용분석 27 5. 마이너스옵션제검토 33 6. 건축비비교사례 34
1. 추진배경 '99년이후분양가자율화정책은주택품질향상에기여하였으나, 분양가격이급등함에따라이를제어하기위한조치로 '05.3월공공택지에서공급되는주택을대상으로분양가상한제를시행하고있음 - 분양가상한제는분양가격을택지비와건축비를연동시켜분양가격을규제하는방식으로 '89년부터 98년까지시행한바가있음 현행분양가상한제는공공택지에서공급되는주택건설의특성을감안하여택지비는공급가격으로책정하고건축비는소형 (85m2이하) 과중 대형 (85m2초과) 으로구분하여고시 - 건축비는기본형건축비와가산비용으로구분하여기본형건축비는세대면적, 층수, 구조형식 (RC벽식, RC라멘, 철골조 ) 에따라차등화 그간공공택지에서공급되는주택에대하여분양가상한제를실시하면서분양가를안정시키는데기여하여왔음 - 국민일반은공공택지와마찬가지로민간택지에서공급되는주택에대하여도분양가상한제를실시하여실질적인분양가인하를유도하기기대 이에정부는 07.4월공공택지뿐만아니라민간택지에서공급되는주택에도분양가상한제적용및분양가공시등을골자로하는주택법개정 - 분양가상한제를민간택지분양주택에도전면실시하고, 공공택지뿐만아니라수도권투기과열지구등집값상승우려가큰지역내의민간택지주택도분양가격공시 - 분양가 ( 택지비, 기본형건축비, 가산비 ) 의구성내역및산정기준을엄밀히재정립하고마이너스옵션제시행을통하여분양가를인하 - 1 -
분양가상한제가민간택지분양주택으로확대시행에따라현행기본형건축비및가산비용의적정성검토와개선방안마련필요 - 민간택지에서공급되는주택품질및특성을고려하여현행기본형건축비및가산비용등의적정성을검토하여현실적이고합리적인기본형건축비및가산비용의산정기준개선방안마련 - 2 -
2. 분양가상한제도운영현황 2.1 최근주택정책현황 지난해가을, 서울 수도권의신도시를중심으로주택가격이급등하면서정부는연속적으로주택가격안정대책을수립ㅇ '06.11.15(11 15 대책 ) 공공택지고분양가를방지하기위하여공공택지공급확대및가격안정을위한대책수립ㅇ '07.1.11(1 11 대책 ) 민간택지에도분양가상한제및원가공개등을골자로하는대책을수립 11 15 대책 (2006) 의주요내용 ㅇ판교및은평뉴타운의중대형분양주택고분양가논란과함께서울및수도권지역의주택가격급등하면서정부는공공택지공급량확대및분양가인하, 주택수요관리강화, 서민주거안정등을골자로하는대책발표 - 수도권에대규모택지를확보하고, 공공택지용적률을상향조정하고, 주상복합건축의주거비율도 70% 90% 로상향조정 - 공공택지비를용적률상향조정과기간시설의국가부담확대등을통하여 25% 정도인하추진 - 주택담보부문은은행및보험투기지역주택담보대출 (LTV) 예외적용대상폐지, 비은행금융기관 LTV 규제강화 (60~70% 50%), 총부채상환비율 (DTI) 규제수도권투기과열지구로확대 - 서민주거안정을위해서주택신용보증기금임차보증금한도를기 - 3 -
존 8,000만원에서 1억원으로확대하고, 주택금융공사장기모기지론금리 0.15% 인하, 전세자금지원규모 2.7조원으로확대 < 표 1> 11 15 대책 구분 주요내용 - 수도권 1,320 만m2 분당급신도시택지추가확보및택지개발기간단축공급확대 - 국민임대단지용적률 150% 에서 180% 로상향조정 - 주상복합건축물주택연면적비율 70% 에서 90% 로상향조정분양가인하 - 택지공급가격 10% 내외, 용적률 8% 내외인하등으로분양가 25% 인하 수요관리강화 서민주거안정 자료 : 건설교통부 - 은행및보험투기지역주택담보대출 (LTV) 예외적용대상폐지 (10년초과, 6억원이하는 60% 예외유지 ) - 비은행금융기관 LTV 규제강화 (60~70% -> 50%) - 총부채상환비율 (DTI) 규제수도권투기과열지구로확대 - 주택신용보증기금임차보증금한도 8천만원에서 1억원으로확대 - 주택금융공사장기모기지론금리 0.15% 포인트인하 - 전세자금지원규모 2.7조원으로확대 1 11 대책 (2007) 의주요내용 ㅇ '06년공공택지분양가인하대책에도불구하고, 민간택지의주택분양가가지속적으로상승하면서공공택지분양가인하효과가반감할수있다는지적에따라대책마련 - 1 11 대책은민간택지분양가상한제및원가공개, 청약가점제, 주택담보대출규제강화를골자로하는방안수립 ㅇ주택공급제도의개편 - 공공택지뿐만아니라민간택지에서공급되는주택에도분양가상한제를전면실시하고수도권전역과지방투기과열지구의민간택지의주택분양원가공개 - 4 -
- 택지비의경우에는원칙적으로공신력있는평가기관이산정한감정평가금액을적용 - 분양가 ( 택지비, 기본형건축비, 가산비 ) 의구성내역및산정기준을엄밀히재정립하고분양가승인의실효성제고를위해별도의심의기구를전국시 군 구에의무적으로설치 - 채권입찰제상한액하향조정및민간택지내분양가상한제도입에따른청약과열우려를해소하기위해수도권공공택지내중대형주택과민간택지주택에대한전매제한기간을확대 * 수도권공공택지 : (85m2이하 ) 10년, (85m2초과 ) 7년 * 수도권민간택지 : (85m2이하 ) 7년, (85m2초과 ) 5년 < 표 2> 1 11대책주요내용 구분 공급제도개편 청약가점제시행 주택담보대출규제강화 주요내용 - 수도권전역과지방투기과열지구의민간주택분양원가공개 - 분양원가의땅값과분양가상한제의땅값은감정평가액을기준 - 전매제한기간확대 수도권공공 85m2이하 10년, 85m2초과 7년 수도권민간 85m2이하 7년, 85m2초과 5년 - 알박기때대상지전체를택지개발예정지구로지정 - 잔여토지에토지수용권실행, 잔여토지주공이시행 - '07. 9 월부터공공 민간아파트, 중소 중대형아파트에모두도입 - 2 주택이상자의 1 순위청약자격배제를투기과열지구이외의지역으로확대 - 2건이상의아파트담보대출을받고있는경우 1건을초과하는대출에대해서만기연장제한 - 유예기간내에대출건수를 1건으로축소하지않으면기한이익상실로연체금리부과 자료 : 건설교통부 - 현행기본형건축비의적정성여부를재검토하여조정하고, 정부가고시하는기본형건축비를시 군 구의특성에맞게조정가능 - 5 -
* 시군구별로모래ㆍ레미콘등자재비, 인건비등에차이가있으므로정부고시기본형건축비를기초로지역별특성을감안하여조정 - 마이너스옵션제 를도입하여분양가를인하하고소비자의선택권을확대하되, 다만, 일괄적의무시행보다는마이너스옵션에대한제도적근거를마련하여사업자 소비자의선택폭을확대하는방향으로개편 ㅇ주택청약제도의개편 - 분양가상한제실시등으로주택이비교적싸게공급될것으로예상됨에따라전용면적 85m2이하민영주택 ( 공공택지포함 ) 은현행추첨방식으로 25% 만뽑고나머지 75% 는가점제로선정 - 그동안공공부문에적용하기로했던청약제도개편내용을 '07. 9월부터공공 민간아파트, 중소 중대형아파트에모두도입하고, 2주택이상자의 1순위청약자격배제를투기과열지구이외의지역으로확대 < 표 3> 청약제도개편안 85m2 이하주택 공공택지민간택지구분공공주택민영주택민영주택저축종류청약저축청약예부금청약예부금 청약방법 순차제 ( 현행유지 ) 가점제 (5%) 추첨제 (25%) 가점제 (75%) 추첨제 (25%) 85m2 초과주택 저축종류 청약방법 청약예금 채권응찰금액이같은경우 ( 채권입찰제우선적용 ) 가점제 (50%) 추첨제 (50%) 가점제 (50%) 추첨제 (50%) 가점제 (50%) 추첨제 (50%) 자료 : 건설교통부 - 6 -
2.2 현행분양가 ( 공공택지내 ) 산정기준 현행공공택지에서공급되는공동주택의분양가격은택지비와건축비로구성되어있음ㅇ 택지비 라함은공공기관이법령등에의하여개발, 공급하는택지의공급가격과건설교통부령에서정하는가산비용 ( 연약지반및암석지반공사비, 차수벽설치비용등 ) 을합한금액을의미함ㅇ 건축비 라함은공동주택을구성하는제반시설물을설치하기위하여소요되는기본형건축비와가산비용으로구성 - 기본형건축비는법령및공동주택관련시설기준등에의하여설치되는제반시설물건설에직접소요되는비용으로공사비, 설계 감리비, 부대비로구성됨 < 그림 1> 현행분양가격의구성항목및내용 현행기본형건축비는공급하는주택의주거면적을기준으로소형주택과중대형주택으로구분하여각각고시하고있음 1) ㅇ소형주택의기본형건축비는 '04 년당시최신의모델사업을선정하여 1) 분양가상한제는공공택지에서분양되는소형주택 ( 주거전용면적 85 m2이하 ) 은 '05.3.9 일, 중대형주택 ( 주거전용면적 85 m2초과 ) 은 '06.3.9 부터시행되었음 - 7 -
민간주택업체모의견적, 견적전문업체분석등을통해공공기관예정가격을현실화하여확정 ㅇ중대형주택은소형주택을기본모델로하여비용측면에서중대형주택의특성 ( 면적당골조및마감등물량, 특정설비적용여부, 부가세적용기준등 ) 을반영하여확정 - 중대형주택에는소형주택과달리홈네트워크, 멀티에어콘냉매배관, 개별집진청소시스템, 초고속통신특등급등특정설비를포함 - 소형주택의간접공사비에반영된매입부가세 ( 재료비의 10%) 는중대형주택에서는사업자가환급을받게되므로매입및매출부가세 ( 건축비의 10%) 를포함하지않음 ( 단위 : 천원 / m2, 공급면적기준 ) 구분세부항목소형중 대형 직접공사비 공종별공사비합계 693 728.6 간접공사비등 간접공사비, 일반관리비, 이윤 199 162.7 설계감리비 설계비, 감리비 45 40.6 부대비용 합 계 전기 가스 수도시설인입비 등기비용, 취등록세등 모델하우스등분양시설경비 광고홍보판촉비등 92 82 1,028 (3,392 천원 /3.3 m2 ) 1,013.9 (3,346 천원 /3.3 m2 ) 주 ) 상기기본형건축비는 11~20 층으로소형은전용면적 85 m2기준으로매입부가세를포함한금액 ; 중대형은전용면적 125 m2기준으로부가세제외된금액이며부가가치세포함시 1,115 천원 (3,679 천원 /3.3 m2 ); 물가상승분미반영 가산비는기본형건축비에일률적으로포함하기어려운지하층건축비와주택품질및주거환경의질적향상을유도하기위한비용을말함ㅇ구조형식에따라리모델링에상대적으로유리한 RC라멘조는 50~ 56천원 / m2 (5%), 철골조는 164~172천원 / m2 (16%) 가산ㅇ지하층건축비는기본형건축비의 70% 에해당되는금액에지하층바닥면적을곱하여산정 - 8 -
ㅇ주거환경향상및기타가산비용 - 법정최소면적을초과하여설치된주민편의시설설치비용 - 친환경예비인증을받은경우기본형건축비의 3% 가산 - 시공및분양에필요하여납부한보증수수료 - 기타주택건설관계법령개정으로인해발생하는비용 - 소비자만족도지수 ('07하반기부터시행예정 ) 기본형건축비를시장상황 물가변동에따라탄력적으로적용하기위하여공동주택건설공사비지수를활용ㅇ공동주택투입품목약 1,000여개중공사비에서 1/10,000 이상차지하는 362개 ( 건축비의 98.6%) 를대상으로물가변동을분석 * 분양가 = [( 기본형건축비 + 지하층건축비 ) 공사비지수 ] + 지하층건축비외가산비용 + 택지비 ㅇ공사비지수는기본형건축비가처음고시된 '05.3.9일 = 1을기준으로벽식, 라멘, 철골구조로분류하여제시 - 소형주택 ( 전용 85m2이하 ) 의기본형건축비는 '05.3.9일의공사비지수 (=1) 를기준으로산정 ('05.3.9) - 중대형주택 ( 전용 85m2초과 ) 기본형건축비는 '05.9.9일까지의공사비지수를반영하여산정 ('06.3.9) < 표 3> 공동주택건설공사비지수변동내역 공동주택공사비지수 구분 05.3.9 05.9.9 06.3.9 06.9.9 07.3.9 벽식구조 1 1.003 1.005 1.015 1.025 라멘구조 1 1.003 1.004 1.023 1.033 철골구조 1 0.998 0.997 1.027 1.038-9 -
2.3 현행건축비산정기준의현안과제 민간택지에서공급되는주택의비용적특성을고려한기본형건축비및가산비용산정기준개선ㅇ민간택지에서공급되는주택의비용구조를면밀히검토하여공공택지뿐만아니라민간택지에서공급되는주택에도적용가능한기본형건축비및가산비용제시 적정모델사업의선정및공사비분석을통한현행기본형건축비적정성검증ㅇ현행기본형건축비는 2004년형주택모델을대상으로산정한금액이며, 현시점의주택평면형태및마감품질수준등과비교를통하여최신의주택모델로전환필요ㅇ민간공사의새로운추세와주택관계법령 조례의개정내용을반영할수있도록건축비구성항목을개선하고현실화ㅇ지하주차장의규모가증대함에따라지하층설계경향을엄격히검토하여현실적인지하층공사비산정기준의마련 분양가상한제가확대시행되더라도주택품질의추세를반영하면서분양가격을안정화시키는정책적순기능을극대화할수있는방안모색ㅇ과거분양가규제를통하여분양가상승억제, 사치성주택의무분별한건설방지, 주택보급률의향상에기여하였으나, 주택의성능및품질저하등부작용에대한문제점노정ㅇ입주자의주거환경및품질에대한기대심리를감안하여기본적품목은기본형건축비에반영하되, 여건에따라선택적으로설치되는품목에대하여신축적 탄력적대응할수있도록비용산정기반구축 - 10 -
소형과중대형주택의기본형건축비통합방법론검토ㅇ현재소형및중대형으로이원화되어있는기본형건축비의산정구조를일원화하고, 기본형건축비구성비목및품목의단일화 - 현행중 대형은홈네트워크, 에어콘냉매배관, 집진청소시스템, 초고속정보통신특등급설비가포함되어있으나소형은제외ㅇ매출부가가치세기본형건축비에포함여부검토 - 소형과중대형기본형건축비산정구조의일관성확보위해, 현행중대형에서별도산정하고있는매출부가세 ( 건축비의 10%) 를기본형건축비에포함할것인지여부를비용산정방법의합리성을고려하여결정 주상복합등초고층주택의적정건축비산정방안검토ㅇ현행기본형건축비는층수에따른건축비변동요인을고려하여 4 구간으로분류 - 층수에따라적용되는건축기준등을고려하여 5층이하, 6~10층, 11~20층, 21층이상으로구분 ㅇ주상복합아파트등도심지에건설되는공동주택이점차고층화되는추세 - 초고층주택의적정건축비를반영하기위하여현행층수에따른구분의적정성검토와초고층에따른공사비변동요인을면밀히검토하여초고층주택에대응필요 마이너스옵션품목및비용구조검토 ㅇ마이너스옵션품목은구조물성능을저해하거나하자책임논란을방지할수있도록마감재중심으로품목선택 - 11 -
3. 기본형건축비적정성분석 3.1 기본형건축비분석방법론 공공및민간택지의분양주택추세를감안적정모델주택을선정하여분양가상한제확대시행에따른합리적인건축비산정기준마련ㅇ최근수도권지역에서분양하는주택을모델로선정하여 '05년책정한기본형건축비와비교검토ㅇ모델주택은 '06년기준일반분양주택 ( 모델주택Ⅰ) 과최근브랜드화된주택 ( 모델주택 Ⅱ) 등 2개사업을선정하여비교 모델주택은민간택지에서공급되는아파트에도공히적용가능하도록비용구조분석ㅇ재개발 재건축아파트의경우법적으로의무화된후분양주택은해당기간금융비를가산비용에반영ㅇ주상복합아파트는구조형식 (RC라멘,SRC구조, 철골구조등 ) 차이에따른비용은가산비용에반영하되, 초고층으로설계에따른실비는가산비로인정 현행소형및중대형으로이원화되어있는기본형건축비를동일한기준으로통합하기위하여구성비목및품목을일원화ㅇ중대형기본형건축비에포함되어있는 4가지설비품목은주거면적에관계없이선택적설치가가능하도록가산비용으로전환 - 홈네트워크, 에어콘냉매배관, 집진청소시스템, 초고속정보통신특등급 - 12 -
ㅇ중대형기본형건축비에포함되어있지않은매출부가가치세 2) 는소형의매입부가치세 3) 와동일하게기본형건축비에포함 기본형건축비는지상층과지하층으로분류ㅇ최근친환경주택조성을위하여주차장을지하에설치하는추세이며, 이에소요비용을가산비용으로분류하는것은불합리 - 일부지역 ( 경기도, 충남등 ) 은총주차대수의 8/10이상을지하에설치하도록지자체조례등을통해의무화ㅇ지하주차장을포함한지하층은지상층건물과일체화되는등기본형건축비범위를명확하게하기위해지상층과지하층으로구분제시 - 현행지하층건축비를가산비용으로제시함에따라기본이되는건축비임에불구하고추가비용으로인식하여분양가상승요인으로오해하는경향있음 - 따라서지하층건축비는기본형건축비로분류하되, 산정기준은지상층 ( 공급면적기준 ) 과달리주택단지별지하층면적에차이가있기때문에공급면적이아닌지하층면적을기준으로건축비제시 비용산출의정밀도향상을위해설계도면및상세물량에기초한견적방법채택ㅇ건축비산정과정의일관성과신뢰성확보를위하여모델사업의설계도면과품목별물량을기초로공공기관의설계가와민간업체의견적가를산출하여비교분석 2) 주거전용면적 85 m2초과주택을구매하는입주자는부가가치세법에의하여택지비를제외한건축비총액에 10% 의부가가치세 ( 매출부가세 ) 를부담하게되며, 다만, 시공자가주택건설에필요한재료를구입할때지급한매입부가세는환급이됨 3) 주거전용면적 85 m2이하국민주택을구매하는경우부가가치세는면제하고있으나, 시공자는주택건설에필요한재료를구입할때각재료비의 10% 에해당하는부가세 ( 매입부가세 ) 를포함한가격을지급함 - 13 -
3.2 모델사업개요 모델사업의특성 ㅇ기존모델사업 - 4호연접의 RC벽식구조이고, 평면형태는 3열배치 (3bay) 이며, 마감품질은 '04년당시민간의분양주택수준임 - 당시주택시설기준에의거바닥은경량충격음방지시설을기준으로하고있으며, 난방방식은개별난방으로설계된주택임ㅇ금번모델사업 - ( 모델주택Ⅰ) 은 2~4호연접의 RC벽식구조, 3열배치 (3bay) 이며, 현행주택기준을준수하면서마감품질은기존모델사업과유사 - ( 모델주택Ⅱ) 는 2-4호연접의 RC벽식구조, 4열배치 (4bay) 이며, 현재브랜드화된민간분양주택의고급품질수준임 - 다만, 현시점의주택시설기준을반영하여바닥은중량충격음방지시설을기준으로하고, 난방방식은지역난방으로설계 < 표 > 모델주택의개요 기존금번모델주택 (2006) 구분모델주택 (2004) 모델주택 Ⅰ 모델주택 Ⅱ 용적율 147% 188% 170% 평형규모 총 750 세대 172(75 m2 )+578(85 m2 ) 총 367 세대 76(75 m2 )+291(85 m2 ) 총 584 세대 174(75 m2 )+410(85 m2 ) 평면구조 3-Bay 3-Bay 4-Bay 마감수준 '04년형고급자재 '06년형고급자재 최신고급자재 난방방식 개별난방 지역난방 지역난방 동층수 10개동 /12~15층 6개동 / 12~20층 11개동 / 8~22층 시설기준 경량충격음방지시설중량충격음방지시설중량충격음방지시설 - 14 -
기본형건축비구성비목 ㅇ기본형건축비라함은공사비, 설계 감리비, 부대비의합계액을말하며, 시설물의기능및설치위치에따라지상층과지하층으로구분 기본형건축비 = 공사비 + 설계 감리비 + 부대비용 ㅇ지상층건축비는지상에설치되는제반시설및설비의건축비를말함 - 지상에설치되는주거시설, 복리시설, 관리사무실등제반시설및설비의공사비, 설계 감리비 ( 지상 지하 ) 및부대비용을포함 - 지하에설치되는시설및설비중에서지상층을지원하는부분은지상층건축비에포함 ㅇ지하층건축비는지하에설치되는제반시설및설비의공사비를말함 - 지하층고유기능을유지하기위해지하에설치된시설 설비포함하되, 지반조건에따라차이가있는흙막이공사는택지비가산비용에포함 1 기계실의 ( 아파트입주민을위한 ) 기계장비 지상건축비 2 공동구를통과하는배선및배관 지상건축비 3 지하주차장을위한소방설비 ( 스프링클러 ) 지하층건축비 4 공동구구조물공사 지하층건축비 5 파일공사 지하층건축비 6 흙막이공사 택지비의가산비용 - 15 -
3.3 지상층기본형건축비분석 지상층기본형건축비의구성비목 ㅇ공사비는국가를당사자로하는계약에관한법률 4) 등에기초하여다음과같이구분할수있음 공사비 = 직접공사비 + 간접공사비 + 일반관리비및이윤 직접공사비는해당시설물의시공에소요되는재료비, 직접노무비, 직접공사경비의합계액을말함 간접공사비 ( 간접노무비, 보험료, 기타경비등 ) 는공사의시공을위하여현장관리등에소요되는법정경비등을말함 일반관리비및이윤은기업의본사관리비및영업이익을말하며, 각각 6%, 15% 를상한으로규정하고있음 직접공사비비교분석ㅇ모델주택의설계도면및물량을기초로다자간산출한직접공사비와현행기본형건축비의직접공사비와비교 - 설계가는공공기관의공사예정가격작성기준에기초하여산정한금액 - 견적가는민간 10개업체가견적한평균금액 ㅇ모델주택 -Ⅰ - 설계가및견적가는각각현행기본형건축비의직접공사비대비 7천원 / m2 (20 천원 /3.3 m2, 1%) 및 24천원 / m2 (81 천원 /3.3 m2, 3.4%) 증가 5) 4) 재정경제부, 예정가격작성준칙 ( 회계예규 2200.04-160-2, 06. 7. 13) 5) 3.3 m2로환산한금액은단순참고자료이며, 소수점등에따라금액산정결과에차이가있음 - 16 -
- 현행대비모델주택-Ⅰ의직접공사비증가는기존모델주택설계이후, 바닥충격음에대한주택시설기준강화가주요요인 * 바닥충격음 : 05 년경량충격음 ( 바닥두께 180 mm ) 06 년중량충격음 ( 바닥두께 210 mm또는바닥두께 180 mm + 보완재 ) - 한편, 설계가와업체견적평균금액의차이는 17천원으로상세견적의허용오차범위 (±5%) 이내로서 6) 신뢰성이높음 ㅇ모델주택 -Ⅱ - 설계가및견적가는각각현행기본형건축비내직접공사비대비 77천원 / m2 (252천원/3.3m2, 10.8%) 및 101천원 / m2 (334천원/3.3m2, 14.2%) 증가 - 현행대비모델주택 Ⅱ의직접공사비증가는주택시설기준외에내외부마감 * (60천원/ m2, 20만원 /3.3 m2내외증가 ) 및평면형태 ** 등이주요요인 * 내부마감 : 전실바닥 ( 대리석 ), 거실벽면 ( 인테리어형아트월 ), 고급형가구및주방가구등 ** 3 4bay 일경우공급면적이동일해도발코니면적이증가 (25.93 m2 34.95 m2 ) 함에따라면적당공사비는증가 - 한편, 설계가와업체견적평균금액의차이는 24천원 / m2으로상세견적의허용오차범위 (±5%) 이내임 구분현행 직접공사비 711 (2,350) ( 단위 : 천원, 공급면적m2기준 ) 모델주택 Ⅰ 모델주택 Ⅱ 설계가 업체견적 설계가 업체견적 718 735 788 812 (2,370) (2,431) (2,602) (2,684) 현행대비 100% 101.0% 103.4% 110.8% 114.2% * 현행직접공사비는물가변동률 2.5%( 07.3 월기준 ) 를반영 ** 괄호의수치는천원 /3.3 m2기준 ( 이하동일 ) 6) AACE(The American Association of Cost Engineer) 에의하면상세견적방식의허용오차 ( 정확성 ) 는통상 ±5% 범위이내라고보고하고있음 - 17 -
간접공사비등기타지상층건축비 ㅇ간접공사비등 - 간접공사비등을구성하는 " 간접공사비, 일반관리비이윤 " 은현행기본형건축비와동일하게, 조달청에서 07년에고시한공사원가제경비율을활용하여소요비용을추정 * 조달청고시비율은개별법률및국가계약법에서정해진상한의범위내에서매년고시 대부분의공공발주공사에서조달청요율활용 - 이윤 의경우, 기준요율이 '05년 12% 에서 '07년 9% 로인하되었으나, 기준항목중노무비등의증가로총액기준으로는 '07년이 '05년에비해다소높은수준으로나타남 * 이윤을기본형건축비 ( 지상층및지하층합계액 ) 기준으로환산할경우 '05년은 3.8% 수준이었으나, '07년은 4.2% 수준 * 조달청고시이윤은건축비구성요소중공사비의노무비, 경비, 일반관리비합계액만을기준으로작성되고있음 간접공사비 구분산정기준 조달청적용요율 (%) 기존 ('04) 현행 ('07) 간접노무비 [ 직접노무비 ] 요율 12.2 9.23 산재보험료 [ 노무비 ] 요율 3.3 3.8 고용보험료 [ 노무비 ] 요율 1.15 1.17 건강보험료 [ 직접노무비 ] 요율 0.52 1.4 국민연금보험료 [ 직접노무비 ] 요율 0.99 2.41 퇴직공제부금비 [ 직접노무비 ] 요율 1.48 2.03 산업안전보건관리비 [ 재 + 직노 + 관급 ] 요율 1.88 1.88 기타경비 [ 재 + 노 ] 요율 6.6 4.86 하도급수수료 [ 직접공사비 ] 요율 - 0.023 공사이행보증수수료 [ 직접공사비 ] 요율 - 0.058 부가가치세 [ 재료비 ] 요율 10 10 일반관리비 [ 재 + 노 + 경 ] 요율 3.5 3.5 이윤 [ 노 + 경 + 일 ] 요율 12 9-18 -
ㅇ ( 설계 감리비 ) 현행기본형건축비와동일하게관계법령에근거하여산정한기본형건축비의설계 감리비를적용 * 건축사법제19조의2 및주택건설공사감리비지급기준 ( 건설교통부지침 2002.1.9) ㅇ ( 부대비 ) 현행기본형건축비와동일하게분양경비및제인입비용은실적자료, 건물등기비는법령에근거하여산정 지상층건축비분석결과 기본형건축비 = 직접공사비 + 간접공사비등 + 설계 감리비 + 부대비 ㅇ전제조건 - 모델주택 Ⅱ의건축비 ( 현행대비 10~14% 증가 ) 는브랜드화된최신주택품질을보여주고있으나, 분양주택의대표성을확보곤란 - 따라서, 이번기본형건축비는현행주택시설기준을충족하면서표준적인분양주택의품질을보여주는모델주택Ⅰ을기준으로설계ㅇ 1안 : 모델주택-Ⅰ의설계가기준 - 공공기관에서활용하는가격정보를적용하여건축비를산정한결과로서현실성은다소낮으나, 공신력과객관성확보가능 - 현행기본형건축비보다 2.3%(24 천원 / m2, 74천원 /3.3m2) 상승하여공급면적당 1,078 천원 / m2 (3,558천원/3.3m2) 수준ㅇ 2안 : 모델주택-Ⅰ의업체견적가기준 - 분양가상한제가민간택지로확대된점에서, 민간가격정보를활용하여현실성은다소높일수있으나, 객관성과공신력은미흡 - 현행기본형건축비보다 4.4%(46 천원 / m2, 145천원 /3.3m2 ) 상승하여공급면적당 1,100 천원 (3,638 천원 /3.3m2) 수준 - 19 -
ㅇ이상과같이현시점의주택시설기준등을준수하면서분양주택의일반적인추세를반영하는모델주택Ⅰ을기준으로기본형건축비설정 - 모델주택Ⅰ의가격에대한 2가지대안중분양가상한제의제도적취지와제도운영에있어서객관성과공신력확보를위하여설계가기준으로기본형건축비를설정하는것이바람직 < 표 3> 지상층기본형건축비분석결과 [ 단위 : 천원 / m2 ( 천원 /3.3 m2 ), 공급면적기준 모델주택-1 모델주택-2 구분현행설계가업체견적설계가업체견적직접공사비 711 718 735 788 812 간접공사비등 206 223 228 235 242 소계 1 917 941 963 1,023 1,054 설계감리비 2 45 45 45 45 45 부대비용 3 92 92 92 92 92 기본형건축비 1+2+3 1,054 (3,484) 1,078 (3,558) 1,100 (3,638) 1,160 (3,831) 1,191 (3,938) 현행대비 100% 102.3% 104.4% 110.1% 113% * 현행은물가변동율 2.5%('07.3 월기준 ) 반영한금액임 ㅇ모델주택Ⅰ을기준으로지상층기본형건축비가현행보다상승하게되는주요요인은다음과같음 - '05년건축비산정당시기준이마련되지않았던중량바닥충격음에대한주택시설기준강화가새로이제도화되어이를반영 * 강화내용 ( 경량충격음 중량충격음 ): 바닥두께 180mm 210mm - 현행지하층건축비로분류되었던전기실등지하에위치하고있으나지상층의기능을공유하는시설을지상층건축비로조정 - 20 -
층수및세대면적별건축비변동요인분석 ㅇ민간택지에서공급되는주택의경우택지의합목적적활용을위하여고층화되는추세를보임에따라층수에따른건축비차등화필요 - 수도권및신도시주변의주상복합아파트등은 30층이상고층화되는추세임ㅇ층수에따른공사비변동요인분석 - 층수변화에따른공사비차이를명확하게규명하기는어려우나견적사례를중심으로분석한결과 20층 100% 30층까지는 105% 40층까지는 109% 50층까지는 128% 로상승하는것으로나타남 - 층수의증가에따른공사비상승의주요요인으로는골조물량의증가, ELEV( 저속 고속 ), 배관관경및재질의 Spec-Up 등인것으로분석됨 - 따라서층수에따른공사비변동요인을고려하여현행 21층이상 을 21층 ~30층 및 31층이상 으로세분하고고층화에따른공사비변동요인 5% 를반영하여차등화하도록함 ( 단위 : 천원 / m2 ) 구분 20 층 (A) 30 층 (B) 40 층 (C) 45 층 (D) 건축공사비 ( 골조 ) 전기공사비 설비공사비 460 100% 79 100% 80 100% 487 106% 512 111% 지상및기초단위골조수량증가 지상및기초단위골조수량증가 지상및기초단위골조수량증가 83 105% 고층타설장비추가 84 107% 고층화에따른 ELEV SPEC UP 고층화에따른 ELEV SPEC UP 81 102% 고층할증 82 103% 고층에따른자재 SPEC UP 고층에따른자재 SPEC UP 고층타설장비추가 624 136% 시스템거푸집및고강도 Con'c 사용 고층화에따른 ELEV SPEC UP 고층할증 고층에따른자재 SPEC UP 86 108% 83 104% 합계 619 100% 고층할증 고층할증 고층할증 651 105% 678 109% 793 128% - 21 -
ㅇ세대면적에따른공사비변동요인분석 - 세대면적에따라면적당건축비에는차이가있으나, 다양한세대면적이동일한단지또는동으로구성되어있어실제세대면적별공사비차이를규명하는것은한계가있음 - 그동안실적자료를토대로제시하고있는현행소형및중대형의세대면적에따른기본형건축비의차이를분석하여세대면적에따른공사비를차등화하고자함 ㅇ층수및세대면적별공사비차이분석결과 - 동일한품질의주택을건설하는것을전제로층수와세대면적을조합한공사비변동율은 99.17~109.59% 로분포 < 표 4> 세대면적 층수에따른건축비변동율 ( 중대형매출부가가치세포함 ) 소형중대형 * 구분 40m2이하 40~50m2 50~60m2 60~85m2 85~105m2 105~125m2 125m2초과 5층이하 100.70% 102.36% 99.17% 100.18% 103.66% 102.08% 100.26% 6-10 108.12% 109.59% 106.23% 106.57% 110.73% 109.02% 107.10% 11-20 102.16% 103.15% 100.05% 100.00% 103.46% 101.88% 100.07% 21-30 103.91% 104.91% 101.82% 101.75% 105.42% 103.79%101.94% 31 층이상 107.27% 108.31% 105.05% 105.00% 108.63% 106.97% 105.07% * 중대형의경우소형과동일하게홈네트워크, 에어콘냉매배관, 집진청소시스템, 초고속정보통신특등급을제외하고, 부가세 ( 매출 ) 는포함 112% 110% 108% 106% 104% 102% 100% 98% 96% 94% 92% 1 2 3 4 5 6 7 5 층이하 6~10 층 11~20 층 21~30 층 31 층이상 < 그림 1> 세대면적에따른기본형건축비변동추세 - 22 -
112% 110% 108% 106% 104% 102% 100% 98% 96% 94% 92% 1 2 3 4 5 40 m2이하 40~50 m2 50~60 m2 60~85 m2 85~105 m2 105~125 m2 125 m2초과 < 그림 2> 층수에따른기본형건축비변동추세 - 중대형의경우소비자가부담하는부가가치세 (10%) 가포함되어소형보다높게나타나고있으나, 부가가치세를제외할경우단위면적당건축비는소형 (60~85 m2, 11-20층기준 ) 대비 90.97~100.66% 수준임 < 표 5> 세대면적 층수에따른건축비변동율 ( 중대형매출부가가치세제외 ) 구분 소형 중대형 40 m2이하 40~50 m2 50~60 m2 60~85 m2 85~105 m2 105~125 m2 125 m2초과 5층이하 100.70% 102.36% 99.17% 100.18% 94.23% 92.80% 91.15% 6-10 108.12% 109.59% 106.23% 106.57% 100.66% 99.11% 97.36% 11-20 102.16% 103.15% 100.05% 100.00% 94.06% 92.62% 90.97% 21-30 103.91% 104.91% 101.82% 101.75% 95.83% 94.36% 92.68% 31층이상 107.27% 108.31% 105.05% 105.00% 98.76% 97.25% 95.52% - 23 -
3.4 지하층기본형건축비분석 지하층공사비분석개요ㅇ공동주택에있어지하공간활용이증대되면서지하층구성방법도다양화되는추세임 - 기존지하층공사비는지상층과지하주차장이분리된모델사업을대상으로건축비추정 - 최근에는지하주차장규모가증대되면서지상 지하층을일체화하는통합형태가보편적임 - 이에최근의지하층설계추세를반영하여지상 지하일체형을대상으로지하공사비추정 지상 지하분리형 지상 지하일체형 ㅇ지하층공사비의범위 - 지하층에설치하는제반시설물 ( 지하주차장, 전기실, 기계실, 오수정화조, 지하저수조, 피트층등 ) 건설비용및지하층고유기능을유지하기위해설치되는설비설치비용 - 24 -
- 지하주차장은라멘조가기본구조라는점에서라멘조는구조가산배제 - 기존에는지하층공사비에포함되어있던흙막이공사비용은사업장 공법별차이가큰현실을감안하여택지비가산비로전환ㅇ분석대상 - 지하층은지하 1층으로설계된모델주택Ⅰ과지하 2층으로설계된모델주택Ⅱ를동시에분석 분석결과 ㅇ모델주택 Ⅰ 분석결과 : 기존지하층공사비추정모델과유사 - 설계가기준 : 현행지하층공사비 (738천원/ m2, 2,438천원 /3.3m2) 보다 49천원 / m2 (158천원/3.3m2) 인 6.6% 낮은수준 * 이는택지비가산비로전환된흙막이공사비를현행지하층공사비와비교하기위하여상한가격이아닌평균개념 (30천원/ m2 ) 으로산정한점, 지상 지하일체형설계로인한토공작업효율증대등을감안할경우적정한수준 - 업체견적가기준 : 현행지하층공사비보다 20천원 / m2 (65천원/3.3m2) 인 2.7% 낮은수준이나, 모델주택Ⅰ의설계가 (689천원/ m2, 2,280 천원 /3.3m2) 보다 29천원 / m2 (93천원/3.3m2) 인 4.2% 높은수준 ㅇ모델주택 Ⅱ 분석결과 : 현시점의지하층설계경향을반영 - 설계가기준 : 현행지하층공사비 (738 천원 / m2, 2,438천원 /3.3m2) 보다 87천원 (285천원/3.3m2) 인 11.8% 낮은수준 * 이는모델주택 Ⅰ과같은흙막이공사비평균개념적용외에도, 지하2층공사로인한파일및매트기초공사비의지하면적당분담능력증가및기타토공사작업효율등을감안할경우적정한수준 - 25 -
- 업체견적가기준 : 현행지하층공사비보다 23천원 / m2 (71천원/3.3 m2 ) 인 3.1% 낮은수준이나, 모델주택 Ⅱ의설계가 (651천원/ m2, 2,153천원 /3.3m2) 보다 64천원 / m2 (214천원/3.3m2) 인 9.8% 높은수준 < 표 4> 지하층공사비비교 [ 단위 : 천원 / m2 ( 천원 /3.3 m2 ), 지하층면적기준 ] 구 분 현행 모델주택-1 모델주택-2 설계가업체견적설계가업체견적 직접공사비 572 503 530 478 528 간접공사비 ( 이윤등포함 ) 166 156 158 143 157 지하층건축비 659 688 621 685 - ( 흙막이제외 ) (2,180) (2,273) (2,053) (2,267) 지하층건축비 ( 흙막이포함 ) 현행지상층건축비대비 738 (2,438) 689 (2,280) 718 (2,373) 651 (2,153) 715 (2,367) 70% 65% 68% 62% 68% * 현행공사비는물가변동율 2.5%('07.3 월 ) 반영한금액이며, 흙막이포함 * 모델사업 Ⅰ,Ⅱ 는흙막이비용을평균 30 천원 / m2 (100 천원 /3.3 m2 ) 으로산정 ㅇ지하층건축비는공신력확보차원에서설계가를기준으로대안마련 - (1안) 모델주택Ⅰ 설계가기준으로산정할경우지하층기본형건축비는소형은지하층면적기준 660천원 / m2 (2,180천원/3.3m2) 이고, 중대형은 690천원 / m2 (2,288천원/3.3m2) - (2안) 은모델주택Ⅱ 설계가기준으로산정할경우지하층기본형건축비는소형은지하층면적기준 620천원 / m2 (2,053천원/3.3m2 ) 이고, 중대형은 650천원 / m2 (2,156천원/3.3m2 ) [ 단위 : 천원 / m2 ( 천원 /3.3 m2 ), 지하층면적기준 구분소형주택 (85 m2이하 ) 중대형주택 (85 m2초과 ) 1 안 660 (2,180) 690 (2,288) 2 안 620 (2,053) 650 (2,156) * 흙막이공사비는택지비에별도가산 ** 중대형주택의경우매입및매출부가세를고려한금액임 - 26 -
4. 가산항목및비용분석 구조형식변화에따른가산비용 ㅇ현황 - 리모델링등에유리한라멘구조또는철골구조로건축함으로추가되는비용에대하여기본형건축비에가산 * 라멘조 5%, 철골구조 16% - 고품격연립또는다세대주택에테라스등을설치함으로써주택의기본형건축비에추가되는비용에대하여가산 (28%) ㅇ문제점 - 주상복합아파트의경우 SRC조, 무량판구조등다양한복합구조형식이채택됨에따라이에대한가산비용반영필요 - 구조형식이복합으로구성될경우가산비용산정기준모호 * 철골조 + 라멘구조일경우각가산비용을동시적용또는철골구조의가산비용만을적용하는지모호 ㅇ개선방안 - RC라멘구조및철골구조는현행과동일하게각각지상층기본형건축비의 5%, 16% 에해당하는금액을가산 ( 중복인정불가 ) - 철골철근콘크리트구조 (SRC) 를가산항목으로신설하여 SRC구조는 RC벽식구조의골조공사비대비 160% 수준임으로기본형건축비대비 10% 를가산 - 27 -
* RC라멘조, SRC, 철골조에있어하나의층에 2가지구조가복합적으로이루어진경우당해층의총기둥길이에서해당구조의기둥길이비율 ( 하나의구조가 10% 미만일경우는가산비에서제외 ) 에해당하는바닥면적을대상으로가산비용인정 < 표 4> 구조형식에따른공사비비교분석 구분 RC 벽식 (A) SRC 라멘조 (B) 차인액 (B-A) 비고 공사개요 - 공기 27개월 26개월 -1개월 - 층수 B2~22층 B2~22층 - 세대수 402세대 402세대 - 연면적 25,664평 25,664평 - 아파트면적 18,606평 18,606평 물량비교 * 골조물량 - Con'c(M3) 37,026 35,915-1,111 97% 0.6m3 /APTm2 0.49m3 /APT m2-0.11m3/apt m2 - 철근 (TON) 2,962 2,666-296 90% 48.15kg /APT m2 39.62kg /APT m2-8.53kg/apt m2 - 거푸집 (M2) 314,350 251,480-62,870 80% 5.11m2 /APTm2 1.96m2 /APT m2-3.15m2/aptm2 - 철골 (TON) 3,256 3,256 52.93kg /APTm2 52.93kg /APT m2 52.93kg /APT m2 * 경량벽체 52,469 52,469 0.85m2 /APT m2 0.85m2 /APT m2 공사비비교 ( 천원 ) - Con'c(M3) 2,221,556 2,154,910-66,647 60,000 36천원 /APT m2 35천원 /APT m2-1천원/apt m2 - 철근 (TON) 1,954,970 1,759,473-195,497 660,000 32천원 /APT m2 29천원 /APT m2-3천원/apt m2 - 거푸집 (M2) 3,615,028 2,892,022-723,006 11,500 59천원 /APT m2 47천원 /APT m2-12천원/apt m2 - 철골 (TON) 5,535,285 5,535,285 1,700,000 146천원 /APT m2 146천원 /APT m2 * 계 7,791,554 12,341,689 4,550,135 127천원 /APTm2 201천원 /APT m2 74천원 /APT m2 * 경량벽체 2,098,760 2,098,760 40,000 34천원 /APT m2 34천원 /APT m2 * 합계 14,440,449 6,648,896 127천원 /APT m2 235천원 /APT m2 108천원 /APT m2-28 -
주거편리성등을위한주요설비 1 홈네트워크등인텔리전트설비 - 현행중대형건축비에반영되어있는 4개설비 ( 홈네트워크시스템, 초고속특등급, 멀티에어콘냉매배관, 중앙집진청소시스템 ) 은사업장별로설치여부및구성품목이상이할수있으므로가산항목으로전환 2 친환경건축물예비인증및소비자만족지수ㅇ현황 - 사업주체가사업계획에대하여친환경건축물예비인증을받은경우는기본형건축비의 3% 에해당하는비용가산 - 100호이상주택건설사업을시행한사업주체중소비자만족도지수순위가전체주택건설업체의상위 10% 이내인경우에는기본형건축비의 2% 에해당하는비용가산 ('07년하반기부터시행예정 ) ㅇ문제점 - 주택성능등급에따라가산비용이규정될경우현행친환경건축물예비인증가산비용과중복될우려있음ㅇ개선방안 - 주택성능등급제도로통합 ( 주택성능최고등급은가산비 4%, 소비자만족도는 1%) - 현행친환경인증제도는 08.12월까지만한시운영하되분양승인신청을하는사업장에한정 - 29 -
3 초고층건물에대한가산항목검토ㅇ택지의합목적적활용과도시의랜드마크형상화차원에서초고층주상복합건축물이건설되거나건설을계획하고있는추세임 - 우리나라의경우약 40층이상주상복합아파트가다수건설되거나시공중에있음ㅇ초고층건물의경우풍압에따른설계의특수성과구조물의안정성확보를위하여특수자재 설비등이활용되고있으나, 이에소요되는비용을일괄적으로산출하는데는한계가있음 - 실적자료를기초로초고층으로인한공사비를분석한결과, 20층대비 28%(45층기준 ) 상승하는것으로나타남 ㅇ따라서초고층건물에소요되는비용에대하여는엄격한검증을거쳐가산비용으로인정할수있도록법적근거를마련할필요가있음 - 초고층의기준은다양하게제시되고있으나, 일반적으로층수 ( 약 50층이상 ) 또는건물높이 ( 약 150m) 로정의가능 * 초고층은 1 세장비 ( 높이와단변길이의비 ) 가 5 이상, 2 약 50 층이상 ( 국제고층건물학회, 건축학회포럼 ), 3 횡하중에저항하기위해특별한구조형식을도입할필요가있는건물등으로정의 * 현행건축법시행령에서는 50 층이상또는 200m 이상건축물 ( 오피스등 ) 을중앙건축위원회가심의할수있는대상으로정의 ( 지자체요청시 ) - 초고층주택에대하여시장 군수또는구청장이설계의특수성과구조물의안정성확보를위하여필요하다고인정하는특수자재 설비및이의설치등에소요되는비용에대하여가산할수있도록규정 - 30 -
< 표 > 건축비가산비항목비교 현 행 개 정 안 -법정면적초과복리시설설치비 현행과동일 -사업승인부가조건충족소요비용 현행과동일 -시공및분양보증수수료 현행과동일 -테라스하우스등 (28%, 별도고시 ) 현행과동일 -법령, 조례등의제정또는개정으로인한추가소요비용 -구조등에따라기본형건축비에추가 라멘조 (5%, 별도고시 ) 철골조 (16%, 별도고시 ) 현행과동일 -최근의건축경향을반영하여 SRC( 철골철근콘크리트 ) 구조를추가하되, 구조가산비율은별도고시 : 친환경건축물예비인증 (3% 추가 ) : 소비자만족도지수 (2% 추가 ) : 지하층건축비 ( 기본형건축비의 70%) 통합 -주택성능등급인증으로통합하되, 비율은별도고시 조정 - 가산비에서기본형건축비로전환 조정 : 기본형건축비 ( 중대형 ) 에서가산비로 -특정설비설치비용 ( 홈네트워크, 에어컨전환냉매배관, 초고속통신, 집진청소시스템등 4개 ) 신설 -특수자재와설비에대하여가산신설 -특수입지특성에따른방염등에필요한 자재및재료에대하여가산신설 -후분양시공사비에대한기간이자 ( 착공일부터의무적공정률까지 ) - 31 -
5. 마이너스옵션제검토 마이너스옵션품목 ㅇ마이너스옵션품목은구조물성능을저해하거나하자책임논란을방지할수있도록마감재중심으로품목선택 - 마이너스옵션의적용가능품목 1 바닥 : 바닥재, 걸레받이등 2 벽 : 벽지 3 천장 : 천정지, 반자돌림등 4 욕실 : 위생기구 ( 양변기, 세면기, 욕조, 샤워기등 ), 천장, 타일, 욕실인테리어 5 주방 : 주방가구및기구 ( 가스쿡탑포함 ), 벽타일, 주방TV 6 조명기구 : 부착형조명등기구 ( 매입등기구제외 ) - 다만, 구조물의손상및시공품질의보증차원에서다음항목은마이너스옵션품목에서제외 1 소방관련시설 2 단열, 방수, 미장, 창호공사등기초마감과관련된품목 3 전기, 설비공사등에필요한전선, 통신선및배관 4 기타건물의구조상영향을줄수있는품목 분양시점에따른마이너스옵션가능품목ㅇ선분양및공정율 60% 이하에서분양시 - 사업주체는의무적으로마이너스옵션선택여부를입주자에게제시하여야하며, 개별품목별로는선택불가하고마이너스옵션품목전체를대상으로함 - 32 -
ㅇ공정율 60% 초과에서분양시 - 공정율 60% 초과 80% 이하에서분양시바닥, 천장등일부품목은마이너스옵션품목으로제시가능하나, 일부품목만을제시하여분양가책정시분양가의적정성여부에대한논란발생우려 - 공정율 80% 초과에서분양시에는마이너스옵션전체품목에대해물리적으로시공이불가함 - 따라서사업주체는공정율 60% 초과에서분양할경우에마이너스옵션을적용하지않는것이타당함 마이너스옵션비용분석 ㅇ상기마이너스옵션품목에대한공사비비중을살펴보면, 기본형건축비대비 ( 간접공사비포함 ) 약 15~17% 수준임 - 모델주택 Ⅰ의경우 155천원 / m2 (519천원/3.3m2) 으로지상층기본형건축비대비 14.4% 임 - 모델주택 Ⅱ 의경우 196천원 / m2 (647천원/3.3m2) 으로기본형건축비대비 16.9% 임 ( 단위 : 천원 / m2, 공급면적기준 ) 구분모델주택 Ⅰ 모델주택 Ⅱ 지상층건축비 1 1,078 1,160 마이너스옵션비용 2 155 196 - 직접공사비 120 151 - 간접공사비등 35 45 1-2 923 (85.6%) 964 (83.1%) - 33 -
6. 건축비비교사례 기본형건축비산정 ㅇ전제조건 - 분양가상한제도입취지및건축비의객관성확보측면에서, 설계가를적용 * 공공택지내소형아파트 ( 05.3) 및중대형아파트 ( 06.3) 모두설계가를기준으로기본형건축비책정 - 지상층의경우분양주택품질의대표성을확보하기곤란한모델주택 Ⅱ는배제하고, 모델주택 Ⅰ을기준으로채택 - 지하층은모델주택 Ⅰ 및 Ⅱ 를모두고려 구분현행 지상층공사비 1,054 (3,484) 260 지하층공사비 (860) [ 단위 : 천원 / m2 ( 천원 /3.3 m2 ), 공급면적기준 모델사업Ⅰ 모델사업 Ⅱ 설계가 업체견적 설계가 업체견적 1,078 1,100 1,160 1,191 (3,558) (3,638) (3,831) (3,938) 242 253 229 252 (803) (837) (760) (835) * 공급면적당지하층건축비 = 지하층건축비 ( 흙막이 3 만원포함 ) 39.5 m2 /112 m2 ㅇ대안선정 - 대안 1 은현행기본형건축비대비 6 천원 / m2 (19 천원 /3.3 m2 ) 인 0.46% 상승 - 대안 2 는현행기본형건축비대비 7 천원 (26 천원 /3.3 m2 ) 인 0.53% 감소 현행 대안 1 대안 2 [ 단위 : 천원 / m2 ( 천원 /3.3 m2 ), 공급면적기준 지상층 지하층 소계 비고 1,054 260 1,314 (3,484) (860) (4,344) 100.0% 1,078 242 1,320 (3,558) (805) (4,363) ( 모델주택Ⅰ설계가 ) ( 모델주택Ⅰ설계가 ) 100.46% 1,078 229 1,307 (3,558) (760) (4,318) ( 모델주택Ⅰ설계가 ) ( 모델주택Ⅱ설계가 ) 99.47% - 34 -
주제발표 Ⅱ 주택성능등급표시제도운영에따른가산비용적용방안 2007. 7 ( 재 ) 주택산업연구원
목차 Ⅰ. 문제제기 1 1. 연구배경 2. 연구목적 Ⅱ. 품질관련인증제도의가산비용활용검토 2 1. 공동주택관련인증제도검토 2. 가산비용을위한인증제도활용방안 3. 품질관련가산비용적용방안 Ⅲ. 주택성능등급표시제도가산비용적용방안 11 1. 주택성능등급제도평가항목특성검토 2. 평가항목별점수화 3. 가산비용적용방법 Ⅳ. 소비자만족도평가에따른가산비용운영방안 19 1. 소비자만족도평가제도운영체계 2. 조사절차 3. 조사방법 4. 평가방법 5. 우수업체선정및가산비용적용방법
Ⅰ. 문제제기 1. 연구배경 2007년주택법개정 ( 안 ) 에따라분양가상한제가민간부문까지확대적용 분양가상한제는민간의주택공급을위축시키고주택의성능및품질저하등에대한우려가예상 따라서향후분양가상한제적용주택에대한다양한주택상품개발및소비자의선호를반영한주택품질과주거환경의질적향상을유도하기위하여건축비의상한가격을신축적, 탄력적으로운영하기위한보완방안마련이요구됨 분양가상한제의제도시행과함께 기본형건축비 이외에품질향상을위하여추가적으로발생한비용에대해서는가산비용을적용하는방안등민간업체들의적정한품질향상노력을유도할필요성이제기됨 2. 연구목적 본연구는분양가상한제시행에따른문제점을최소화하기위하여기본형건축비에대하여주택품질향상과관련한가산비용적용을위한합리적인기준과제도적방안을모색하고, 이를시행하기위한구체적인지침을마련하는것임 기존의공공택지내분양가상한제의경우, 품질관련가산비용으로친환경인증 3%, 소비자만족도지수 2% 가적용 7) 될수있도록되어있으나, 분양가상한제가민간부문으로확대시행되게됨에따라이에대한재검토를통하여합리적인가산비용적용방안마련하고자함 7) 주택공급에관한규칙제 13 조의 2 제 2 항별표 4 의제 5 호, 제 6 호 - 1 -
Ⅱ. 품질관련인증제도의가산비용활용검토 최근주택의품질과관련한다양한인증및인정제도가시행되고있으며특히 2006년부터주택성능등급표시제도가시행되어주택의품질및성능에대한객관적기준과평가가이루어지고있음 따라서주택의품질과관련한가산비용의적용을위해서는이러한인증제도의활용에대한검토를통해보다합리적이고효율적인제도적방안을마련하는것이필요함 1. 공동주택관련인증제도검토 현재공동주택과관련된인증제도는친환경건축물인증제도, 건물에너지효율등급인증제도, 지능형건축물인증제도, 초고속정보통신건물인증제도, 주택성능등급표시제도의 5개가별도로운영되고있음 ([ 표2-1]) 대부분의인증제도는각명칭에서나타나는바와같이주택의친환경요소, 에너지효율, IT 성능등, 최근소비자의관심도가높은특정성능을중심으로평가가이루어지고있음 반면주택성능등급표시제도는주택의다양한성능부위에대한평가를통하여그성능의정도를표시함으로서소비자에게객관적인정보를제공하는기능을하고있음 그러나각인증제도의평가항목을보면환경요소, 건축물의구조및설비의성능, 정보통신등의여러가지부분에서공통적인성능부위에대한평가가이루어지고있으며, 평가기준이다르게나타나고있음 특히친화경건축물인증제도와주택성능등급표시제도의경우에는많은항목이공통적인성능부위에대해평가를하고있음 - 2 -
[ 표 2-1] 공동주택관련현행인증제도개요 인증제도관련부처평가항목평가기준기타 친환경건축물인증제도 (2002.1.1 시행 ) 주택성능등급표시제도 (2006.1.9 시행 ) 건설교통부환경부 (2 년교대운영 ) 건설교통부 9 개부문 44 세부항목 토지이용 (8 개 ) 교통 (4 개 ) 에너지 (2 개 ) 재료및자원 (8 개 ) 수자원 (4 개 ) 환경오염 (1 개 ) 유지관리 (3 개 ) 생태환경 (6 개 ) 실내환경 (8 개 ) 5 개성능부문 20 개세부항목 소음관련등급 구조관련등급 환경관련등급 생활환경등급 화재소방등급 각평가항목에대한점수부여후종합점수 -65 점이상우수등급 -85 점이상최우수등급 항목별로 3 또는 4 등급표시 임의제도 의무제도 2,000 세대이상의무 (2008 년부터 1,000 세대이상, 단에너지성능은 500 세대이상 ) 지능형건축물인증제도 ( 업무용한 2006.7.18 우선시행 ) 건설교통부 2 개분야총 36 개평가항목 건축환경및설비분야 정보통신분야 각평가항목의평균성적 ( 총점 250 점 ) -90% 이상 1 등급 -80~90% 2 등급 -70~80% 3 등급 임의제도 초고속정보통신건물인증제도 (2007.1.1 시행 ) 체신청 배선설비, 배관설비, 집중구내통신실, 구내배선성능, 도면관리, 디지털방송등 25 개항목 - 홈네트워크인증 14 개항목 평가기준에따라특등급, 1 등급, 2 등급, 3 등급구분 - 홈네트워크인증 : AA, A, 준 A 등급 임의제도 건물에너지효율등급인증제도 (2001.11.5 시행 ) 산업자원부 표준공동주택대비에너지절감률 - 환기율, 외피열손실, 태양열취득등에의한에너지성능분석 에너지절감률에따라등급부여 -33.5% 이상 1등급 -23.5~33.5% 2등급 -13.5~23.5% 3등급 임의제도 - 3 -
1) 친환경건축물인증제도 친환경건축물인증제도는건축물의환경성을높이기위한정책수단의하나로서건축물을대상으로환경영향을평가하여환경성과가우수한건축물을인증하는제도로서이를통하여건축물로인한환경영향을최소화하고에너지등의자원사용을효율화하며쾌적한주거환경조성하고자하고있음 인증제도의운영기관은건교부와환경부로서친환경건축물인증제도시행의기본방향과체계를수립 관리하는역할을수행하며, 이를위해인증운영위원회를설치하고운영 인증기관은인증신청건축물을평가하여인증결과를통보하고인증등급을부여하는업무를수행하며, 인증건축물의사후관리와인증제도운영에필요한자료를수집 제공하는역할도수행 인증기관 : 대한주택공사주택도시연구원, 한국에너지기술연구원, ( 주 ) 한국능률협회인증원등 3개기관 인증심사단 : 토지이용및교통, 에너지 자원및환경부하 ( 관리 ), 생태환경, 실내환경의해당분야전문가각 1인을포함한 4인이상으로구성되며, 서류심사및현장실사를통하여평가및인증등급판정 [ 표 2-2] 친환경건축물인증심사기준도 등급 평가점수 비고 최우수친환경건축물 85점이상 100점만점 우수친환경건축물 65점~85점미만 ( 가산항목 20점 ) 친환경건축물로인증을받기위하여는건축주 ( 건물소유자 ) 또는건축주의동의를받은시공자가인증기관에인증신청을하여야하며, 사용승인을취득한건축물의경우 ( 유효기간 5년 ) 는항상인증신청이가능하고예비인증신청 ( 분양광고활용, 유효기간사용승인시까지 ) 은설계단계에서해야함 인증심사는토지이용, 교통, 에너지, 재료및자원, 수자원, 환경오염, 유지관리, 생태환경, 실내환경의 9개부문에 44개세부항목에대하여이루어 - 4 -
지며인증점수는평가항목 100 점에가산항목 36 점으로구성되며, 심사결 과 85 점이상은최우수인증, 65 점은우수인증을수여함 2) 주택성능등급표시제도 주택성능등급표시제도는주택품질에대한관심과소비자알권리가높아지면서아파트분양때부터주택성능을파악할수있게하여소비자들의선택폭을넓히고, 또한최근소음, 새집증후군, 웰빙 (well-being) 등에대한사회적관심이높아지는추세를반영하여공급자의품질을향상하고공급자와소비자간의정보의비대칭성문제를해결하고자함 성능등급표시제도는아파트의소음, 구조, 환경, 생활환경, 화재 소방등에관한성능등급을정부가인정하는기관으로부터부여받아입주자모집공고안에성능등급을표시하게하여소비자의주택에대한선택기준을제공하고자함 주택성능등급표시제도는주택의품질이향상되고소비자가주택성능을알고주택을선택할수있는장점이있으며, 또한주택의각부분에대한성능분류가이루어지면공동주택의질적수준이높아질것으로기대됨 주택성능등급평가체계 인정운영기관 : 인정대상건축물의확대, 인정심사기준제 개정, 인정기관지정 관리등인정제도운영을총괄하며, 건설교통부 ( 주택건설기획팀 ) 가담당 인정기관 : 주택성능등급인정신청서의접수 등록, 성능등급검사및인정서발급등성능인정을위한절차를이행하고, 인정결과에대한관계기관에자료제출, 실적및자료관리, 세부운영지침작성등의업무를수행 인정기관은한국건설기술연구원, 대한주택공사, 한국시설안전기술공단, 한국감정원, 대한주택보증 ( 주 ) 제도운영 : 사업계획승인후에신청자의신청에의해실시하며, 신청접수일로부터 20일이내처리 - 5 -
인정심사는인정기관평가원에의해인증심사기준에의하여자체평가서, 도면등관련자료에대하여서류심사를하고성능부문별로등급작성 평가대상및항목 평가대상은 06년부터 2,000세대이상 ( 08년부터는 1,000세대이상 ) 공동주택으로서, 의무적으로적용하여야하며입주자모집공고시주택성능등급을표시하여야함 심사 평가는사업계획승인설계도서를대상으로소음, 구조, 환경, 생활환경, 화재소방등 5개부문 14개범주 20개항목으로이루어지며, 1등급 ( 최우수 )~3 4등급( 기본등급 ) 으로인정 [ 표 2-3] 주택성능등급평가항목 성능부문성능범주세부성능항목성능평가등급 소음등급 구조등급 환경등급 생활환경등급 화재 소방등급 경량충격음 ꊱ ꊲ ꊳ ꊴ 중량충격음 ꊱ ꊲ ꊳ ꊴ 화장실소음 ꊱ ꊲ ꊳ ꊴ 경계소음 ꊱ ꊲ ꊳ 가변성 ꊱ ꊲ ꊳ ꊴ 수리용이성 전용부분 ꊱ ꊲ ꊳ ꊴ ( 리모델링및유지관리 ) 공용부분 ꊱ ꊲ ꊳ ꊴ 내구성 ꊱ ꊲ ꊳ 조경 외부공간및건물외피의생태적기능 ꊱ ꊲ ꊳ ꊴ ( 외부환경 ) 자연토양및자연지반의보전 ꊱ ꊲ ꊳ ꊴ 일조 ( 빛환경 ) ꊱ ꊲ ꊳ ꊴ 실내공기오염물질저방출자재의적용 ꊱ ꊲ ꊳ 실내공기질단위세대의환기성능확보 ꊱ ꊲ ꊳ 에너지성능 ( 열환경 ) ꊱ ꊲ ꊳ ꊴ 놀이터등주민공동시설고령자등사회적약자의배려 화재 소방 ꊱ ꊲ ꊳ 전용부분 ꊱ ꊲ ꊳ 공용부분 ꊱ ꊲ ꊳ 화재감지및경보설비 ꊱ ꊲ ꊳ 배연및피난설비 ꊱ ꊲ ꊳ 내화성능 ꊱ ꊲ ꊳ - 6 -
[ 표 2-4] 주택성능인정과친환경인증의평가항목중복성검토 주택성능인정 친환경건축물인증 부문범주세부성능항목 ( 등급 ) 부문범주세부평가항목 ( 배점 ) 경량충격음 (4) 음환경 층간경계바닥충격음차단성능수준 (2) 소음 중량충격음 (4) 실내환음환경층간경계바닥충격음차단성능수준 (2) 경화장실소음 (4) - - 경계소음 (3) 음환경세대간경계벽차음성능수준 (3) 가변성 (4) 재료및자원 자원절약라이프사이클변화를고려한평면개발 (3) 구조 수리용의성전용부분 (4) - - - 수리용의성공용부분 (4) 교통교통부하저감초고속정보통신설비의수준 (2) 내구성 - - - - 대지내녹지공간조성 생태환경을고려한인공환경녹화기법적용여부 (4) 조경 ( 외부환경 ) 외부공간및건물외피의생태적기능 (4) 생태환경 생물서식공간조성수생비오톱조성 (3) 생물서식공간조성육생비오톱조성 (3) 환경 실내공기질 자연토양및자연지반의보전 (4) 실내공기오염물질저방출자재의사용 (3) 대지내녹지공간조성 녹지공간률 (5) 각종유해물질저함유자재의사용 (6) 실내환경공기환경단위세대의환기성능확보 ( 환기설계의정도 ) (3) 환기설계의정도 (3) 일조 ( 빛환경 ) (4) 실내환경빛환경세대내일조확보율 (4) 에너지성능 ( 열환경 ) (4) 에너지에너지소비에너지소비량 (12) 놀이터등주민공동시설 (3) 토지이용 거주환경의조성 커뮤니티센터및시설계획여부 (3) 생활환경 고령자등사회적약자의배려 전용부분 (3) 공용부분 (3) 실내환경 - - 노약자에대한배려 노약자, 장애자배려의타당성 (2) 화재 소방 화재 소방 화재감지 경보설비, 배연 피난시설, 내화성능 (3) - - - [ 표 2-5] 주택성능인정과지능형건축물인증의평가항목중복성검토 - 7 -
주택성능인정 지능형건축물인증 부문 범주 세부성능항목 ( 등급 ) 부문 범주 세부평가항목 ( 배점 ) 경량충격음 (4) 경계바닥의경량충격음차단 (5) 중량충격음 (4) 경계바닥의중량충격음차단 (10) 소음건축및기계설비배기구를통한소음제어 (5) 화장실소음 (4) 배수음제어 (5) 경계소음 (3) - 가변성 (4) 가변형평면 (15) 전용부분 (4) 리모델링대응계획 (1) 건축및기계설비구조수리용의성단지공용설비공간 / 주동설비공간 ( 필수항목 ) 공용부분 (4) 세대부하 (15) 내구성 - - - 조경 ( 외부환경 ) 외부공간및건물외피의생태적기능 (4) 건축및기계설비 조경시설 ( 가산항목 ) 자연토양및자연지반의보전 (4) 조경시설 ( 가산항목 ) 실내공기오염물질저방출자재의사용 (3) 실내친환경자재 (10) 환경 실내공기질 단위세대의환기성능확보 ( 환기설계의정도 ) (3) 건축및기계설비 자연환기 ( 통풍 ) (5) 실내환기 (15) 주방, 화장실환기 (10) 일조 ( 빛환경 ) (4) - - 에너지성능 ( 열환경 ) (4) 건축및기계설비에너지절약설계기준적용 (2) 생활환경 - - 놀이터등주민공동시설 (3) 고령자등사회적약자의배려 전용부분 (3) 공용부분 (3) 화재 소방화재 소방화재감지 경보설비, 배연 피난시설, 내화성능 (3) 전기및정보통신에너지관리기능 (3) 건축및기계설비주민공동시설 (10) - - 전기및정보통신상황조치 (5) - 8 -
2. 가산비용을위한인증제도활용방안 1) 인증제도간평가항목의중복성문제 현재시행중인 5개인증제도의경우, 초고속정보통신건물, 건물에너지효율등급인증의경우는각통신과에너지부분에일정부분특화되어있으나, 친환경인증, 주택성능등급, 지능형건축물의경우는평가항목간에많은부분중복되어있음 이러한인증제도간의평가에대한중복성은사회적비용의낭비는물론소비자에게정보상의혼란을초래할수있으며, 따라서각인증제도별로가산비용적용에활용될경우에는다양한문제가발생하는결과를초래 따라서주택의성능및품질과관련하여가산비용을적용하기위해서는각인증제도의다양한평가항목을포함하면서가산비용적용제도의효율성을확보할수있는단일화된인증제도로활용하는것이필요 2) 주택성능등급표시제도의가산비용활용 주택성능등급표시제도는아직제도시행의초기이지만현재 2,000세대이상 (2008년부터 1,000세대이상, 에너지성능등급은 500세대이상 ) 인경우의무적으로인정을받도록되어있고, 주택품질및성능에대한다양한항목을포함하고있음 또한향후성능및품질과관련한다양한항목의평가가추가될계획이며, 각성능부위에대한등급의표시로소비자에게주택성능에대한정보를항목별로제공한다는점에서도소비자의주택선택에있어서매우유용하게활용됨으로서제도의관심도가매우높아질것으로예상됨 따라서주택의품질과관련한가산비용적용에있어서는여러인증제도를포함하는것보다는주택성능등급표시제도를활용하여단일화하는것이효율적이라판단됨 - 9 -
3. 품질관련가산비용적용방안 분양가상한제확대시행에따른품질관련가산비용에있어서는기존 주택공급에관한규칙 에서정하고있는친환경건축물인증 3%, 소비자만족도지수 2% 의가산비용적용방법에서주택성능등급표시제도및소비자만족도평가로의개정이필요 즉주택의품질또는성능에대한확보를위하여주택의각성능부위별로그수준을정량적으로판단할수있는주택성능등급표시제도를활용하고, 정량적으로판단하기어려운다양한품질수준및사후관리등품질서비스에대해서는소비자만족도평가를통해상호연계하여높은품질수준을확보한것이인정되는경우가산비용을적용할수있도록함 다만품질관련가산비용에있어서기존의제도이용을목적으로준비한사업자의경우를고려하여, 친환경건축물인증에대한가산비용에대해서는일정기간유예기간을두고한시적으로운영할필요가있음 그리고, 주택의품질관련가산비용의적용에있어서는기존의기본형건축비 5%( 친환경인증 3% + 소비자만족도지수 2%) 수준을유지하되, 품질을정량적으로평가하는주택성능등급표시제도의비중을높여객관성을제고할필요가있음 [ 주택품질관련가산비용개정안 ] [ 기존 ] 친환경인증 3%, 소비자만족도지수 2% : 기본형건축비 5% [ 개정안 ] 주택성능등급표시제도 4%, 소비자만족도평가 1% : 지상층건축비 5% 친환경인증제도의가산비용적용은유예기간을두고 2008 년 12 월말까지한시적으로운영하며가산비용은지상층건축비의 1%(1 안 ) 또는 2%(2 안 ) 로조정 주 ) 새로운기본형건축비산정에서는이전가산비용으로적용되었던지하주차장이포함됨으로서가산비용은지상층건축비대비비율로표시 - 10 -
Ⅲ. 주택성능등급표시제도가산비용적용방안 1. 주택성능등급평가항목특성검토 주택성능등급표시제도에서는주택의성능에관하여 5개부문 20개세부항목별로평가가이루어지며, 각항목별로 3 또는 4개등급으로구분되어성능의정도를표시하고있음 주택성능등급표시제도를활용한가산비용적용에있어서먼저각평가항목에대한특성의검토가필요함 즉, 평가항목별로기본형건축비내에서확보할수있는성능등급수준, 성능등급을향상시켰을때추가적으로발생하는비용의크기, 기타각평가항목의특성등에대한검토를통해각평가항목의특성을고려한가산비용적용기준의마련이필요 1) 평가항목의비용추정 먼저각평가항목별성능에대한비용발생추정에있어서는다양한사업조건등의차이에따라편차가크게발생하고평가항목의특성에따라서는현실적으로추정이불가능한경우가있음 따라서평가항목의비용발생부분에대해서는개략적인수준으로추정할수밖에없으며, 추정결과는각항목별로상대적인비용발생크기를고려하여가산비용적용을위한점수화에서가중치로적용 비용발생추정결과각항목별로 중량충격음, 단위세대환기성능, 에너지성능 부분의비용발생크기는 10,000/ m2이상으로다른성능항목에비해상대적으로높은비용발생 경계소음, 화장실소음, 내구성, 오염물질저방출자재, 화재감지및경보설비, 의경우는 1,000/ m2 10,000/ m2의수준에서비용발생 수리용이성, 사회적약자배려, 배연및피난설비 의경우는개략적으로 1,000/ m2미만으로다른항목에비해비용발생의크기는상대적으로미비 - 11 -
2) 기타평가항목의특성 조경 과 일조 부분은사업장조건에따라건축계획조건의제약으로성능시현을위한비용발생의편차가매우크고, 민간택지의경우에는사업성과관련하여높은등급달성이현실적으로불가능한특성이있음 기타 경량충격음 은중량충격음과연계되어성능이시현되는부분이크며, 가변성 의경우는건축구조가벽식인지, 라멘조또는철골구조인지에따라성능이시현되며, 내화성능의경우도피복두께와연계성이있음 평가항목중놀이터등주민공동시설에대해서는비용추정이곤란하나, 법적기준을초과한경우는별도의가산비용이인정되고있음 [ 표 3-1] 평가항목별비용발생크기및특성 비용발생항목 : 10,000/ m2이상 중량충격음, 단위세대환기성능, 에너지성능 : 10,000/ m2미만 1,000/ m2이상 : 1,000/ m2미만 경계소음, 화장실소음, 내구성, 오염물질저방출자재, 수리용이성, 고령자등사회적약자배려, 배연및피난설비, 화재감지및경보설비 추정곤란 - 조경 과 일조 의경우는용적률등건축계획조건에따라비용발생편차가크고, 시현가능한등급이결정되는제약조건 - 경량충격음 은중량충격음과성능연계 - 가변성 은건축구조 ( 라멘조, 벽식구조 ) 와성능연계 - 내화성능 은피복두께와연계 - 12 -
2. 평가항목점수화 1) 기준등급 가산비용은기본형건축비에반영되지못하는부분에대하여주택의품질또는성능향상에따른추가적비용발생부분을분양가격에인정하고자하는것으로가산비용적용을위해서는현재기본형건축비에서반영되고있는등급수준의파악이필요 그러나기본형건축비산정기준에서는주택의각부위및항목별로규정하고있지않기때문에객관적인자료에근거하여명확히판단하기는불가능함 한편주택성능등급제도에서는항목별로 3 4개등급으로구분하고있으며하위등급인 3 4등급은법령에서의무적으로달성하도록규정한수준과법령에서의무화된사항이아닌경우에는일반적으로건설되고있는현재의수준으로당초설계에있어서업계의일반적인수준을반영하여등급을설정하고있음 따라서우선주택성능등급제도의각항목별 3 4등급수준이업계의일반적인수준으로가정할수있으며성능항목의 3 4등급을기준등급으로하여등급상향에대한점수화로가산비용의적용기준점을설정하는방법이합리적임 현실적으로주택성능등급의일반적인수준이기본형건축비와반드시동일하다고보기는어려우므로이는가산비용의적용범위와적용점수의기준에의해조정함 2) 평가항목별배점기준 주택성능등급수준에따라가산비용을적용하기위해서는등급수준에대 한점수화로그기준을설정하는방법이필요하며, 주택성능등급의 20 개 평가항목에대해가산비용적용을위한배점을정하기위해서는각각원 - 13 -
가발생의크기및기타특성을반영하여차등화된점수배정이합리적임 각항목별배점은성능등급상승에따른비용발생크기, 성능의연계성, 별도의가산비용, 기타조건등을반영한배점차등화기준에따라차등적으로적용 ([ 표 3-2]) [ 표 3-2] 배점차등화기준 기준성능등급상승에따른비용발생크기평가항목간성능의연계성 별도가산비용관련 기타 내용 성능등급향상에따른비용발생이클수록높은배점 평가항목간에성능적인연계성이있는경우낮은배점 성능향상에따른비용에대해별도의가산비용이적용되고있는경우낮은배점 성능의시현이업체의순수한품질향상노력과무관하게사업조건에크게제약을받는경우낮은배점 성능에대한소비자관심도및정책적중요성높은경우높은배점 배점의차등화는성능항목의비용발생추정근거가개략적인수준으로밖 에파악할수없기때문에비용의상대적인크기및특성에따라기본 적으로 3 구분에의해점수를부여 ([ 표 3-3]) 평가항목특성 비용발생의상대적크기 성능연계성 : 높은비용구조 : 중간 : 낮은비용구조낮은점수 [ 표 3-3] 점수구분기준 점수배점 높은점수중간점수낮은점수 낮은점수 ( 별도의가산비용적용되는성능등급에대해낮은점별도가산비용수 ) 사업조건제약사업조건의제약정도에따라낮은점수또는중간점수소비자의관심도또는정책적중요성이명확한경우그정도에기타따라점수에반영 성능의연계성이있는경량충격음과가변성에대해서는낮은점수 - 14 -
사업조건등건축계획조건에따라성능시현의가능성및비용발생편차가큰조경과일조에대해서는낮은점수 놀이터등주민공동시설에대해서는최소법적기준이상일경우별도의가산비용이적용되기때문에기본배점이외의가산배점은낮은점수적용 3) 평가항목배점 주택성능등급의가산비용적용을위한점수화에서는기준등급인 3 4등급에대하여기본배점을설정하고각항목별로등급상승에대해배점차등화기준에따라가산점수부여 기준등급의기본배점은모든항목이동일하게주택의성능에중요한부분이라는가정하에각항목별로동일한배점을적용하며, 점수는항목별로 2점을배점 ( 총 40점 ) 기준등급이상의등급에대해서는배점차등화기준에따라 1점, 3점, 5 점의 3 구분으로 1개등급상승에따른가산배점적용 ([ 표 3-4]) 주택성능등급에따른배점은, 기준등급에대한기본배점 40점에서모든항목이 1개등급상향시 40점, 모든항목이 2개등급상향시추가적으로 40점, (4개등급으로구분되어있는항목의경우 ) 3개등급상향시추가적으로 20점의가산배점이적용되어, 모든항목에서 1등급의최고등급을달성하였을때에는총점 100점으로하고기본배점을합하면 140점이됨 기본배점 등급상향시가산배점계 1개등급상향 2개등급상향 3개등급상향 총점 40 점 100 점 40 점 40 점 20 140 그러나주택성능등급제도에서요구하는 1 등급수준은기본적으로 10 년정 도의미래에달성을목표로하는수준으로현실적으로모든등급에서 1 등급, 또는 2 등급을달성하기는불가능함 - 15 -
[ 표 3-4] 주택성능등급에따른점수화기준 성능부문 ( 배점 ) 소음 구조 환경 생활환경 화재 소방 성능범주 세부성능항목 경량충격음 - 등급상승비용크기 중량충격음과연계 기준등급 ( 최저등급 ) 기준등급기본배점 1 개등급상승 2 개등급상승 3 개등급상승 4 2 1 1 1 중량충격음 - 4 2 5 5 5 화장실소음 - 4 2 3 3 3 경계소음 - 3 2 3 3 - 가변성 - 수리용이성 건축구조와연계 ( 라멘구조, 벽식구조 ) 4 2 1 1 1 전용부분 4 2 1 1 1 공용부분 4 2 1 1 1 내구성 - 3 2 3 3 - 조경 ( 외부환경 ) 외부공간및건물외피의생태적기능자연토양및자연지반의보전 일조 ( 빛환경 ) - 실내공기질 에너지성능 ( 열환경 ) 놀이터등주민공동시설고령자등사회적약자의배려 화재 소방 실내공기오염물질저방출자재의적용단위세대의환기성능확보 건축계획조건에따라상이건축계획조건에따라상이건축계획조건에따라상이 4 2 1 1 1 4 2 1 1 1 4 2 1 1 1 3 2 3 3-3 2 5 5 - - 4 2 5 5 5 - 별도가산비용 3 2 1 1 - 전용부분 3 2 1 1 - 공용부분 3 2 1 1 - 화재감지및경보설비배연및피난설비내화성능 3 2 1 1-3 2 1 1 - 피복두께와연계 3 2 1 1-40 40 40 20 현재의기술수준을고려하면절반정도의항목에서 1 개등급상승하는정 도가일반적인것으로판단되며, 현재업계의성능등급목표도모든항목 - 16 -
에서최저등급보다 1개등급상향을하고항목의특성에따라약 10개항목에서 2개등급상향으로정하고있는것이보통임 따라서평가항목별로모든항목에서 1개등급상향하고사업조건에따라선택적으로추가적인등급상향을목표로하는품질수준이현실적으로달성가능한품질이라는점을고려할때실질적인점수의만점은 100점수준임 3. 가산비용적용방법 1) 가산비용적용기준 가산비용적용기준등급에서모든항목이 1개등급상향되었을때발생하는추가비용은기본형건축비 ( 지상층건축비 ) 의약 10% 정도인것으로추정됨 그러나현재기본형건축비산정에서포함하고있는등급수준이각항목별로최저등급수준보다는높을것으로추정되며이에따라가산비용의범위는 10% 보다낮은수준으로설정하며, 가산비용적용점수기준도이러한부분을반영함 가산비용의범위는, 일반적으로사업장의조건및소비자선호등에따라사업자는선택적으로각항목별로등급을조정하고있다는점을고려하여최대지상층건축비의 4% 수준에서점수에따라 [ 표3-5] 와같이차등적으로적용 [ 표3-5] 주택성능등급점수에따른가산비용적용기준점수가산비용 90점이상 4% 80점이상 3% 70점이상 2% 60점이상 1% 2) 가산비용적용절차 주택성능등급인정에따른가산비용의적용은, 주택성능등급인정기관으 로부터주택성능등급인정을받아그결과를분양가심의위원회에제출하 - 17 -
면분양가심의위원회가주택성능등급별점수산출기준과가산비용적용 기준에따라가산비용을승인하여적용 - 18 -