지역주택조합의기초이해 - 재개발과지역주택조합의비교
CONTENTS 1. 지역주택조합사업이란? 2. 사업추진절차 3. 지역주택조합사업과재개발사업비교 ( 장 단점 ) 4. 기타사항
지역주택조합이란? 지역주택조합의개념적의의 주택법에준거하여소형주택소유자 ( 전용면적 60 m2이하 ) 및무주택서민의내집마련과주택 공급의촉진을위해일정한자격을가진조합원에게청약저축가입여부와관계없이주택을 공급하는제도 즉, 일정한자격요건을갖춘지역주민이주택조합을구성해공동으로사업부지를매입한뒤 아파트를건축하고하나씩나누어가지는제도 주택이없는주민이자기집을마련하기위한제도 주택법에의한조합의종류 지역주택조합 : 동일한특별시, 광역시, 시또는군에거주하는주민이주택마련을위해설립 직장주택조합 : 동일한직장근로자가주택을마련하기위하여설립한조합 리모델링주택조합 : 공동주택소유자가당해주택을리모델링하기위하여설립한제도 1 / 11
지역주택조합이란? 지역주택조합의조합원자격 조합설립인가신청일로부터입주가능일까지무주택세대주및전용면적 60 m2이하의주택 1 채를소유한세대주 단, 08. 09.01 부터는주택건설대지가주택투기과열지구안에있는경우조합설립인가신청일 1 년전부터입주가능일까지무주택세대수및전용면적 60 m2이하의주택 1 채를소유한 세대주로조합원자격강화 단, 조합원이근무, 질병치료, 유학, 결혼등부득이한사유로인하여세대주자격을일시적으로 상실한경우로시장, 군수또는구청장이인정하는경우자격인정 [ 주택법시행령 38 조 2 항 ] 조합설립인가신청일현재당해조합설립인가지역과동일한시, 군내 6 월이상거주한자 총건립세대수의 2 분의 1 이상조합원으로구성하되, 20 인이상의조합원으로구성 ( 조합설립인가신청기준세대수 ) 주택법시행령 37 조 1 / 11
지역주택조합원의종류 원주민 ( 지주 ) 조합원 지구단위계획구역내의토지, 건물을매입하여소유권등기를보유또는거주하다가조합 ( 사업시행대행사 ) 과의협의로통해동의절차를거쳐토지등의소유권을조합명의로이전해 주고, 대신조합원입주권증서를받고조합원자격을취득한자 [ 원주민조합원이되는과정 ] - 재개발, 재건축의관리처분절차와비슷 1 조합원에게는전용면적기준국민주택규모이하평형공급제한 ( 규정 ) 으로인한국민주택규모이하아파트입주권부여 2 남은평형에해당하는면적만큼시가대로현금보상 3 모자란평형에해당하는면적만큼추가분담금부과하여조합원자격부여 일반적으로조합설립인가후에는원주민조합원이나일반모집조합원의지위차이를두지 않는것이일반적이나예외로분양가에차등을두는조합도있슴.
지역주택조합원의종류 일반 ( 모집 ) 조합원 총예정세대수가정해진후원주민 ( 지주 ) 조합원수공제후남은잉여세대수전부또는일부조합원모집 ( 참고 ) 대개의지역조합의경우, 초기토지매입비가지속적으로투입되어야하므로원주민조합원수를제외한잔여세대수중일부를일반조합원으로모집 ( 참고 ) 총건립세대수의 1 / 2 이상조합원모집후, 조합설립신청가능 평형별계약금및업무추진비조의금액을입금후분담금납부일정에따라금액납부 대분분의경우, 사업계획승인이전에는중도금이자대납및후불정산함 조합을구성하기위해자격을갖춘조합원을모집하는행위는위법행위가아님 ( 다만, 조합설립을위한기반도없는상태에서조합원모집을사전주도하는경우문제소지있음 ) [ 조합원구비서류 ] 1 조합원가입신청서 2 주민등록등본, 초본등가족관계증명원 3 건물등기부등본 5 목도장 ( 조합제출용 ), 인감증명서등
지역주택조합추진절차 추진절차 조합원모집 최초조합원모집 [ 권리증서 ( 조합원가입증서발행교부 ] 부지확보 ( 부지매매계약 ) [Key point] 토지계약금 10% 지급 ( 사업승인신청전까지소유권 100% 확보 ) 1 조합설립신청의경우, 토지확보가되었느냐가관건이며 80% 이상토지사용승낙서를확보한 지구단위계획수립 ( 구역지정 ) 제안서, 도시계획도서, 타당성입증서류, 중도금지급 상태에서잔여토지매수계획을첨부하여신청하면인가가능할것으로보이나인가청에따라 공무원의민원청책임회피를위해 100% 토지소유권확보요구 조합설립인가 사업계획신청 / 승인 공사착공 / 분양승인 준공 / 입주 토지사용승낙서 80% 이상, 총건립세대수 1/ 2 이상조합원모집 2 조합설립인가이후원천적조합원교체및신규가입은금지되고있으나조합설립인가당시총건립 시공사선정 ( 실질적으로법규미비등으로조합설립이전선정 ) 세대수를초과하지않는범위내에서시장, 군수, 구청장으로부터승인을받은경우와조합워사망 양도, 증여, 판결, 조합원탈퇴에따른조합원 20 인미달경우발생등의경우 1 회에한하여조합원 추가모집가능 대지소유권 100% 확보, 승인후, 잔금지급과동시에멸실신고 3 08 년 11.26 일민주당전병헌의원외 23 인이민간지역주택조합매도청구권인정발의 (95% 매입후매도청구가능 알박기해소 ) 조합원모집후잔여세대 20 세대미만시임의분양, 조합원공급계약서 재개발, 재건축과의차이점은추진위원회승인, 안전진단통과, 관리처분인가등의과정불필요 사용검사신청, 확정측량 등기 / 청산 보존및이전등기 ( 주택조합을최초로분양받아 1 세대 1 주택이되는경우취등록세감면 )
지역주택조합 vs 재개발 구분지역주택조합재개발 근거법령주택법도시및주거환경정비법 사업주체조합 ( 시행대행사 ) 조합 ( 토지등소유자 ) 개발방식민영개발민 공영개발형식 조합원 조합설립동의 ( 원주민 ) 조합가입 기존조합원지위매입 토지등소유자 조합원공급주택전용면적 25.7 평이하제한없음 ( 토지지분비율공급 ) 임대주택의무사항아님의무 ( 총건립세대수의 17%) 사업부지매입 80% 이상소유권확보 조합설립 : 토지등소유자 3 / 4 이상 사업시행 : 조합정관에따른동의
지역주택조합의장단점 지역조합방식의장점 정비사업과달리관에서수립하는기본계획없이구역설정하여속전속결사업추진가능 임대주택건립, 분양가상한제등정비사업규제대상이아님 분양가상한제 : 건립세대수만큼조합원모집, 20 세대미만일반분양의경우 일반분양과달리청약통장없이도조합원자격만유지한다면분양권대상 무주택자또는전용 18 평이하 1 주택자조합원가입가능 조합설립인가이전에는전매가자유로워명의이전가능 ( 임의탈퇴, 신규가입처리 ) 매도인의양도소득세, 매수인의취등록세부담없음 일반분양아파트보다다소저렴함 ( 시행사이익배제등건설원가에공급, 노후지역공급 ) 시공사가사업초기부터참여가능 ( 시공사선정시기등법규미비 ) 1 / 11
지역주택조합의장단점 지역조합방식의단점 지주 ( 토지 ) 작업장기간소요되므로사업기간이지연될수있슴 임대주택미건립에따른세입자의거세저항야기가능 지역주택조합사업의이해부족 조합원간결속력부재, 시행대행사를사업주체로혼동에따른사업시행사의독점운영등 국민주택규모이하의주택만공급하는제도이기때문에사업구역내대형건물소유자불리하게작용한우려 시행대행사의불법분양, 자금유용등 1 / 11
지역주택조합의사업방식전환 재개발과의사업방식전환 도정법제4조제4항에는 시도시자의정비구역의지정또는변경지정에대한고시가있는경우당해정비구역및정비계획중국토의계획및이용에관한법률제52조제1항각호의 1에해당하는사항은동법제49조및제51조규정에의한제1종지구단위계획및제1종지구단위계획구역으로결정고시된것으로본다 라고규정하고있슴 재개발을위한정비구역지정. 고시와지역주택조합추진을위한지구단위계획결정, 고시 간에는상호의제하는규정을두어법률상거의동일하게취급하므로조합설립인가를누가 먼제받느냐에따라사업방식이결정
Tip. 지역주택조합입주권구입시주의점 토지매입상황을반드시확인! 시행사는믿을만한지반드시체크할것! 조합원모집이원활한지도반드시확인할것! 조합원모집이원활하지못할시사업지연초래 사업장의위치, 시세를잘고려할것! 추가분담금여부및약정내용 ( 특약사항 ) 을잘파악할것! 납부금의안정성여부 ( 공신력있는금융기관신탁여부등 ) 파악할것!
업무추진방안 지원배경 현재주택시장여건상민간아파트사업에대한부동산규제정책 ( 분양가상한제, 임대주택건립등 ), 분양시장여건악과등으로신규사업추진에어려움이있음. 또한사업물량감소로인해분양성이양호한서울, 수도권사업지에대해서는시공권확보를위한경쟁이치열하며, 정비사업의경우시공사선정기준이제정 (2006.8.25) 됨에따라경쟁입찰방식에의한시공권확보에어려움이있음. 따라서분양및사업에대한리스크가적고시공사선정에대한별도규정이없는지역조합사업검토가능 지원방안 시행자와긴밀한협조체제유지및지원 당사에대한일반주민들의인지도가미미한상태에서소수의집행부와긴밀한유대관계강화및회사홍보강화 타일군업체보다적극적인사업의지표명및사업추진지원 8 / 11