DIGITAL MEDIA CITY DMC 전자회관 CM 사례를통한문제점및개선방안 20011. 11. 17.
순서차 례 1 DMC 조성사업개요 2 DMC 전자회관사업개요 3 사업추진현황 4 CM 업무추진과정 5 문제점및개선방안 6 VE 추진사례
1. DMC 조성사업개요 위 치 : 서울특별시마포구 상암새천년신도시 택지개발예정지구내 대지면적 : 569,738m2 (172,345평) 사업기간 : 2002년 5월 ~ 2010년 사업용지 : 329,151m2 ( 총 48개필지 ) 공공용지 : 240,587m2 ( 도로, 근린공원등 )
1. DMC 조성사업개요 DMC 조성목표 세계적인디지털미디어산업단지를조성 동북아시아최고의비즈니스센터로의육성 세계속의정보미디어산업의집적지로서최첨단정보도시조성 전통적인가로와현대적인기술문화가조화롭게만나는공간 DMC 컨셉 세계최고수준의국내외디지털미디어관련기술및콘텐츠시연의장 24시간최첨단기술을경험할수있고대한민국의 IT기술력과환경적경쟁력을실체적으로보여줄수있는관광명소 DMC 유치업종 5대 M&E( 방송, 게임, 영화 / 애니메이션, 음악, 디지털교육등 ) 관련기술을연구, 개발하거나제작하는산업 M&E 관련 S/W 및관련및 IT관련서비스업종 디지털컨텐츠를유통및소비하는산업
2. DMC 전자회관사업개요 공사명 DMC 전자회관신축공사 층별개요 발주자 전자산업진흥회 / 부품연구원 옥탑 첨탑,E/V 기계실 대지위치 마포구상암동 DMC B6-3BL 대지면적연면적 629평 6,041.8평 12F 11F 10F 전자진흥회 부품연구원 지역지구 새천년신도시택지개발지구 용 도 업무시설 층 수 지하5층 / 지상12층 공사기간 2005. 03. 31 ~ 2007. 04. 30 공사비 25,255,016,600 원 (VAT 별도 ) C M S건축 / C건축 설계자 S설계사무소 7F 6F B1 B2 B3 B4 업무시설 임대. 분양 업무시설근린생활시설 주차장 시공사 P 산업 B5 기계. 전기실
2. DMC 전자회관사업개요 조감도 ( 주경 ) 조감도 ( 야경 )
2. DMC 전자회관사업개요 위치도 현장위치
2. DMC 전자회관사업개요 DMC 부지별사업현황 DMC 전자회관 (B6-3) 트럼프 (B6-2) 문화콤플렉스 (C3) 매직스페이스 (C3) 팬택 R&D 센터 (I2) 외국인임대주택 (A3-1) LG CNS (B5-3) 한독산학협동단지 (C4) KBS 미디어센터 (E3-1) IT 콤플렉스 (C5) 한독산학협동단지 (E1-1,2) VOB/SH 공사 (E3-2)
3. 사업추진현황 과업의목적 1) 전자분야의성장을위한중심적위치를확보하여전자업계의수준을국제수준으로끌어올리기위함 2) 전자산업관련단체의직접화를통한상호유기적협력체계구축 3) 업계공동인프라구축을통한비용절감및 Synergy 효과 4) 한국전자산업의구심체역할수행을위한전자회관건립 추진일정
3. 사업추진현황 조직도 발주자 한국전자산업진흥회 전자부품연구원 건설사업관리자 S 건축 / C 건축 사업성분석 프로베스트원 시공사 P 산업 설계사 S 설계
3. 사업추진현황 주요사업추진현황 2003. 04. 15 토지매매계약체결 2004. 08. 02 CM용역계약체결 2004. 08. 23 A사 / 한국기술센터비교평가자료제출 2004. 09. 16 시공사선정방안및일정통보 ( 턴키 ) 2004. 10. 06 PQ서류접수 (LG건설, 현대산업개발, SK건설, 현대건설, 풍림산업 ) 2004. 10. 18 입찰관련시공자질의사항답변서송부 2004. 11. 23 시공자선정통보 (P산업) 2005. 01. 14 TURN-KEY 도급계약 (P산업) 2005. 02. 21 서울시설계심의완료 2005. 03. 19 건축허가완료 ( 마포구청 ) 2005. 04. 11 착공승인 ( 마포구청 ) 2005. 04. 27 기공식 2005. 09. 15 본도급계약예정 2007. 04. 30 준공예정
3. 사업추진현황 공사진행현황 현장사무실 SIDE-PILE 시공완료 (150 공 ) C.I.P 시공완료 (151 공 ) S.G.R 시공완료 (299 공 ) CAP BEAM 시공완료 ( 약 115m) 트럼프측 E/Anchor 시공 (597 공 ) 토사반출 (17,420M3)
3. 사업추진현황 공사진행현황
3. 사업추진현황 공사진행현황
3. 사업추진현황 공사진행현황
3. 사업추진현황 공사진행현황
3. 사업추진현황 공사진행현황
3. 사업추진현황 공사진행현황
3. 사업추진현황 공사진행현황
3. 사업추진현황 공사진행현황
4. CM 업무추진과정 4.1 발주자요구사항 책임분양형도급방식 발주자사용부분 ( 약 47%) 을제외한물량은시공사가책임분양하여공사비를회수 공사비는 380 만원 / 평 ( 부가세별도 ) 로하고분양수입금은공사비에충당한다 공사비의 50% 는발주자가기성고방식으로지급하며준공일까지만지연이자지급 건축물품질수준 마감수준은 H건물 ( 오피스기준 ) 동등이상의수준확보요구 전기, 기계설비, 조경등공사관련기타분야역시 H건물기준동등이상으로하고 DMC센터내주변여건을고려하여최적의 System 구성 DMC센터주변환경, 입지조건등을분석하여계획에반영
4. CM 업무추진과정 4.2 사업타당성검토 기존협상대상자제안사항의분석 기술적측면 A 사가제시한조건으로건축내장재, 설비시설, 방재 / 방범설비, 전기 / 통신공사를 H 건물과비교한결과수준에미달됨. H 건물의수준확보를위해서는 A 사제안조건에설계변경이요구됨 경제적측면 A 사가제시한공사비로는발주처가요구한 H 건물의품질수준으로공사하기에는적정 하지않음 종합평가 A 사가제시한공사수준및공사비는모두품질확보에무리가있음 기술적, 경제적측면을고려한결과, A 사가제안한공사금액은발주처의요구품질을만족시키기위해서는설계변경으로공사금액증액을요구할것으로판단됨 A 사의제안사항 기존제안공사비 추가조건 - 건축, 기계설비, 전기설비등분야별조건부견적 - 민원및싸인물공사등은제외공사 CM 분석결과 A 사가제안한기존공사비와추가조건으로다수의 1 군업체가참가가능 품질확보및안정적운영을위하여타업체선정제안 향후추진방향 기존제안사항들의불합리한문제점해결을위해타당성분석실시 새로운사업자선정을위한시공자선정방안제시
4. CM 업무추진과정 4.2 사업타당성검토 발주자사업조건분석 책임분양불공사 : 발주자가공사비의 50% 를부담하고시공자는나머지 50% 를책임분양하여 인근 A 건물수준의확보 공사비를회수하는방식 ( 일반분양, 자체선약, 발주자보유분등으로구분 ) 인근분양, 임대사례분석 사업구상지원 ( 주요시설및상품구성 ) 사업성검토 Tenant 유치계획 ( 분양및임대계획, 광고및홍보방안 ) 마케팅전략 적정분양가, 임대가산정
4. CM 업무추진과정 4.2 사업타당성검토 적정분양가격산정 Process 전제조건및산출기준 1) 기본전제조건 수익성에의한분양가격산출 입주시예상 임대가격 년 8% 투자 상품으로전환 오피스분양시점은전자회관착공시점인 2005년을기준으로함. 사업지의전용율은기존설계안인 47.8% 를기준으로함. 전용부분에대한용도는오피스 (Section Office) 를전제로함. 2) 산출기준 분양사례비교를통한가격산출 상암이안분양가격 사업지로보정 구분 수익성에의한분양가격산출 산출기준 사업지의입주시점예상임대가격을사례로함 이를연 8% 보장의투자상품으로개발, 연 8% 로환산한가격을분양가격으로산정 수익성에의한분양가격산출 분양사례비교를통한가격산출 사업지예상분양가격 분양사례비교를통한가격산출 상암지역 DMC 내최초분양상품인대우이안 오피스텔분양가격을사례로선정 아파텔로공급되어 3 일만에 100% 분양완료된상품으로전용률대비가격비교를비롯, 입지여건, 규모, 상품성등여러요인으로보정하여산정 - 사업수지분석 - 최적의개발계획제시 - 프로젝트예산검토 - 재원조달방안 - 프로젝트규모의적정성검토 - 건축계획안등
4. CM 업무추진과정 4.2 사업타당성검토 DMC 단지내공사비사례조사 부가세포함금액임 ( 평당 ) 공사비 717 만원 503 만원 407 만원 384 만원 수준 최고 평균 전자회관 최저
4. CM 업무추진과정 4.3 시공자선정업무 입찰소요기간단축및입찰업체의원활한수급을위해지명경쟁형태의 입찰방식으로사업을진행시키는것이바람직함 시공자선정방식은분양업무가포함되어있으므로, 책임준공을유도하고 미분양시발주자의리스크를줄이기위해서턴키발주로하는것이관리및 업무진행측면에서유리하다고판단됨.
4. CM 업무추진과정 4.3 시공자선정업무 시공자선정일정 날짜 구분 내용 시공자선정일정 : 2004. 9. 24 ~ 10. 29 ( 약 40일 ) 2004. 09. 16 2004. 09. 24 시공자선정방안및일정통보입찰공고및입찰참여예정자명단통보 시공사선정방식 : Turn Key ( 책임분양형 ) CM이 PQ심사로 3개사를선정발주처에통보하고우선협상자는발주자가선정 현대건설, SK건설, 풍림산업, 현대산업개발, 삼성중공업, LG 건설, ACE건설등 7개사 2004. 10. 06 PQ 서류접수 LG 건설, 현대산업개발, SK 건설, 현대건설, 풍림건설등 5 개사 2004. 10. 13 입찰안내서교부 현대산업개발, 현대건설, 풍림건설등 3 개사 (SK 건설입찰포기 ) 2004. 10. 18 2004. 10. 25 입찰안내서중사업성관련건통보입찰관련시공자질의사항답변서송부 공사예정가격, 발주처부담공사비수준, 최저분양가, 시공자 책임분양물량등 현대산업개발, 풍림산업등 ( 현대건설입찰참여포기 :10. 22) 2004. 11. 23 시공사선정통보 시공자내정통보
5. 문제점및개선방안 사업성측면 적정한분양가산정문제 분양가의산정이입찰후실시되여발주자와시공자간의이견발생 입찰전에사업성부분에대한컨설팅을실시하여입찰조건에적정한분양가및분양조건이반영되어야함 시공비측면 발주자가 CM 이제안한공사비보다낮은금액으로입찰실시하여 H 건물수준의품질확보불가능 DMC 단지주변의사례조사를통한최저, 최고, 평균공사비를산출후, 발주자를설득하여최종계약을이끌어냄 책임분양측면 시공자가책임분양하여공사비를회수하여야하므로시공자입장에서는입찰참여시 Risk 가큼 책임분양부분을공사비의 50% 로한정하여발주자와시공자간협의조정함 계약방식측면 턴키 + 책임분양형도급방식으로공사비미확정및분양 Risk 증가로시공자참여기피 평당공사비로계약하여설계 ( 안 ) 에따른연면적에대한공사비를최종확정하기로함
6. VE 추진사례 총괄집계표 단위 : 백만원 구분턴키사 ( 안 ) CM+ 턴키사조정 ( 안 ) 절감금액비고 (1) 공통가설공사 182 172 10 1 건 (2) 건축공사 7,871 5,960 1,911 9 건 (3) 토목공사 2,200 1,843 357 1 건 (4) 기계설비공사 2,717 2,055 662 4 건 (5) 전기설비공사 509 296 213 6 건 합계 13,479 10,326 3,153 21 건
DIGITAL MEDIA CITY DMC 전자회관건설사업관리 감사합니다