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민용 지
6 years ago
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1 서울시강남구역삼동 823 풍림빌딩 15 층 KB 부동산신탁 ( 주 ) 內 ( 전화번호 ) 작성책임자 : ( 주 ) 국민은행일반사무관리부대리정은경 ( 인 ) ( 전화번호 )

2 1

3 일자 주요변동사항 창립및발기인총회개최 회사설립 ( 자본금: 30 억) 사업부지매매계약완료 ( 매매대금: 523 억) 국토교통부영업인가 서울시지구단위 ( 종상향) 계획승인 유상증자 ( 자본금: 70 억) 디자인심의통과 ( 송파구) 건축심의통과 ( 송파구) 건축허가완료 ( 송파구) 유상증자 ( 자본금: 10 억) 대출약정 (TrancheA~C: 380 억/ 금전소비대차: 90 억) 사업부지토지잔금지급및소유권확보 송파구청착공신고필증교부 분양개시 유가증권시장상장예비심사청구서제출 착공개시 유가증권시장상장예비심사승인통보 일반공모 ( 자본금: 50 억) 주금납입 유가증권시장상장신청일 한국거래소상장 2

4 일자 원인 설립자본금 유상증자 유상증자 유상증자 증가 ( 감소 ) 한주식의내용증 ( 감 ) 자신주의증자주당주당후자본금종류수량배정방법비율액면가액발행가액 ( 백만원 ) 기명식 보통주 600,000 5,000 5,000 3,000 발기주주 19% 기명식보통주 1,400,000 5,000 5,000 10,000 제3자배정 44% 기명식보통주 200,000 5,000 5,000 11,000 주주배정 6% 기명식 1,000,000 보통주 5,000 5,000 16,000 공모 31% 구분 종류 발행주식수 액면가액총액 기명식보통주 3,200,000 16,000,000천원 비고 3

5 구분주식수 1. 의결권이있는주식 [ 가나] [ 3,200,000 ] 3,200,000 나. 의결권없는주식 2. 의결권이제한된주식 [ 가+ 나+ 다+ 라+ 마] [ ] 가. 상법상의제한 나. 증권거래법상의제한 다. 독점규제및공정거래에관한법률상의제한 라. 부동산투자회사법상의제한 마. 기타법률에의한제한 3. 의결권이부활된주식 [ ] 의결권을행사할수있는주식 [ 12+3] [ 3,200,000 ] 정기총회참석주식수 ( 참석률: %) : 주 비고 4

6 구분제 3 기제 2 기제 1 기 당기순이익 (946,668) (503,334) (179,732) 주당순이익 ( 원) 이익배당한도 (1,995,066) (733,089) (179,732) 배당금총액 배당성향 배당수익률

7 항 목 전분기 (4 기 1 분기 ) 자산총액비율 당분기 (4 기 2 분기 ) 자산총액비율 총자산대비구성비율 토지및그정착물 지상권임차권등부동산사용에관한권리 부동산부동산개발사업 56, , 설립할때납입된주금 ( 株金 ), 신주발행으로조성한자금및소유부동산의매각대금 부동산관련유가증권 유가증권 금융기관예치 4, , 기타자산 2, , 총자산 자기자본 13, , 부채 48, ,

8 분류 부동산개발사업 ( 송파구잠실동소재 ) 합계 계약금및중도금 건설용지 32,173 32,173 미성공사 21,202 21,202 선급공사원가 1,240 1,240 합계 54,615 54,615 7

9 구분 당분기 (4 기 2 분기 ) 전분기 (4 기 1 분기 ) 부동산투자회사법시행령 제27조제3항에따른 60,346 62,493 총자산가액 (I) 대차대조표상부채총액 (II) 45,700 48,931 순자산가치가액 (III=III) 14,646 13,562 발행주식총수 3,200,000 3,200,000 주당순자산가치( 원) 4,577 4,238 8

10 구분 위치 취득일자 담보및부채내역 최초차입금: 470억 용지 서울시송파구잠실동 현재차입금잔액: 389억 최초차입금의 130% 우선수익권 용지 취득가액 취득부대비용 매출원가및 기말잔액 미성공사대체 전기말 52,300 4,203 (16,821) 39,682 당기말 52,300 4,203 (24,330) 32,173 개발사업명 소재지 개발규모 지하6 층, 준공예정일 총사업비수입예상 : 총투자금액기투자금액 비고 잠실동 194 번지 업무시설 ( 오피스텔) 신축공사 송파구잠실동 194번지 지상10층 (4 층규모 상가동포함 2 개동구성/ 오피스텔 2014년 1월예정 117,713 비용예상 : 106,393 사업이익예상 : 타인자본 :47,000 자기자본 :16,000 타인자본 :47,000 자기자본 :16, 세대) 11,320 9

11 구분내용 사업명잠실동 194 번지업무시설( 오피스텔) 신축사업 대지위치서울시송파구잠실동 194번지대지면적 2,638m2 ( 이중 476m 2 기부채납 ) (797.99평 평기부채납 / 사업부지 평) 용도근린생활시설및오피스텔223세대지상층 : 8,507.6m 2 (2,573.5 평) & 지하층: 11,030.5m 2 (3,336.7 평) 연면적 건폐율 / 합계 : 19,538.1m 2 (5,910.2 평) 용적율 56.94% / % 건축물규모 지하층지상층 (4층규모상가동포함 2 개동구성 / 오피스텔 223 세대) 주차대수 업무시설 (142 대), 근린생활시설 (41 대) 수입계: 117,713 백만원, 비용계: 106,393 백만원, 사업수지 사업이익: 11,320 백만원 ( 예상치) 자기자본 타인자본 구분금액 ( 백만원 ) 사모 11,000 공모 5,000 소계 16,000 Tranche A~C ( 선순위) 38,000 별건대출 ( 후순위) 9,000 소계 47,000 합계 63,000 10

12 회수 구 분 금액 ( 백만원 ) 오피스텔 53,508 근린생활시설 64,205 소계 117,713 토지매입금철거공사비직접공사비간접공사비 52, ,195 1,382 투자 분양홍보비 7,504 관리비 698 리츠관련비용 4,828 기타 1,439 금융비용 8,019 부담금 350 제세공과금 1,890 불공제매입세액 493 소계 106,393 사업이익 11,320 구분 금액 비율 비고 오피스텔 53, 백만원/ 평(2층 백만원/ 평) 근린생활 시설 64, 합계 117, 복합동(1층 백만원/ 평, 지하1층 백만원/ 평) 상가동(1층 백만원/ 평, 2층 백만원/ 평 3층 백만원/ 평) 11

13 오피스텔 상가 구분회수시기회수비율구분회수시기회수비율 계약금계약시 10% 계약금계약시 10% 중도금1차 % 중도금1차 % 중도금2차 % 중도금2차 % 중도금3차 % 중도금3차 % 중도금4차 % 중도금4차 % 중도금5차 % 중도금6차 % 잔금입주지정일 30% 잔금입주지정일 50% 시기 오피스텔 근린생활시설 분양개시시점 (D) 75% 10% D+1월 15% 5% D+2월 5% 5% D+3월 5% D+20개월 10% D+21개월 15% D+22개월 15% D+23개월 40% 합계 100% 100% 구분 제5기제4기제3기 ( ~ ) ( ~ ) ( ~ ) 매출액 32,620 56,589 28,504 매출원가 25,567 44,464 23,177 매출총이익 7,053 12,125 5,327 판매비와관리비 2,307 4,075 5,204 영업이익 4,746 8, 법인세비용 차감전계속 4,672 7, 사업이익 당기순이익 4,672 7,

14 위험요소 부동산취득에대한불확실성 부동산의소유권에제한존재 건축허가 위험정도 내 용 없음 사업부지취득완료 ( 소유권이전완료) 없음 대한토지신탁의분양관리신탁 ( 대주및시공사에게우선수익권제공) 건축허가완료 없음 ( 송파구청건축허가완료 착공신고필증교부받음) 시공에대한불확실성낮음현대산업개발책임준공분양또는임대전망불투명낮음오피스텔100% 분양완료, 상가분양진행중 1 시공사( 도급계약서) 시공사 공사명 : 현대산업개발( 주) : 잠실동아이파크오피스텔/ 상가신축사업 계약체결일 : 착공년월일 : ( 실착공일 ) ( 단, 기존지상, 지하건축물의철거완료후, 실착공일을기준으로조정) 준공예정일 : 계약금액 ( 실준공예정일 ) : 25,885,800,000 원( 부가세별도) 기성부분금 : 2개월에 1회지급 책임준공의무 : 공사대금지급여부와상관없이착공일로부터 22개월이되는날까지 본사업을위한대출금조달시 50억원한도내에서연대보증의무부담 대출약정에따른책임준공확약서, 시공권( 유치권포함) 포기각서등대주들에게제공 분양금액조정 구분 기간 매각권한 : 준공후 3 개월시점까지미수금잔존, 당사가대출약정에따른기한의 이익을상실하여대주들이담보권을실행하거나강제집행을실시한경우, 건의처분을통해미수금채권을회수 목표분양률 할인률 오피스텔분양개시후 6개월이되는시점 60% 10% 판매시설, 근린생활시설준공시점까지 35% 10% 할인분양에도불구하고목표분양률에미달할경우, 대주들과시공사가협의하여추가할인가능 미분양물 2 분양대행사( 분양대행및분양자관리용역계약서) 분양대행사 업무위탁내용 분양에관한업무 : ( 주) 태원산업개발 : 분양계획의수립및시행, 분양상담, 입주시까지계약자관리 : 분양현황에관한실적관리및보고, 계약체결업무협조 본건분양대행사의하수급인에대한관리, 감독 13

15 수분양자에대한분양대금융자지원에관한지원업무및기타본건분양에있어서 자산관리회사가요구하는업무 계약기간 목표분양률 : 건물사용승인및수분양자들의입주가완료되는때까지. 분양개시후 6개월이되는날까지 50% 판매시설및근린생활시설사용승인후 1개월이되는날까지 100% 상기목표분양률미달시당사는계약을해지할수있으며, 오피스텔의경우 45일 이내에 구분 오피스텔 분양대행수수료 70% 를달성하지못할경우분양대행수수료를지급하지아니함. 오피스텔 : 층별분양가격의 3% ( 부가세별도) 근린생활시설( 상가) : 분양가격( 계약서별지1의분양가격2 기준) 6% ( 부가세별도) 성과보수( 부가세별도) 분양개시후 분양개시후 기간 목표분양률 45일이되는날까지 70% 6개월이되는날까지 100% 구분 조건 성과보수 오피스텔분양개시후 1개월이내 100% 분양완료분양대금합계액의 1% 판매시설및 근린생활시설 분양대행수수료지급기준 사용승인후 1개월이내 100% 분양완료분양대금합계액의 1% 별지1의 2. 층별분양가격중분양가격 2 의분양가격보다높은금액으로 분양가격이체결된경우 1차중도금납부시 80%, 2차중도금납부시 20% 지급 별지1의 2. 층별 분양가격중분양가격 가격과실제분양계약이 체결된가격의차액 2의 14

16 구 분 금액 ( 백만원 ) 비율 (%) 비 고 임대료 부동산 매매손익 기타수익 7, 매매손익 유가증권 평가손익 이자, 배당금등 기타수익 총수익 7, 구분 금액 비 율 비 고 분양수익 7, 기타수익계 7,

17 구 분 금액 비율 비 고 이자수익 기타수익계 구분당해회사수익률 (A) 산업평균수익률 (B) 4기 4기 3기 3기 3기 3기 2기 2기 1기 2 분기 1 분기 4 분기 3 분기 2 분기 1 분기 2 분기 1 분기 1 분기 초과수익률 16

18 구 분 금 액 자산관리수수료 135 자산보관수수료 5 사무관리수수료 12 부동산기타수수료 18 위탁관리수수료 96 부동산일반관리비 9 분양홍보비 17 분양대행수수료 304 세금과공과 합 계 596 구분 지급기관 지급비율 ( 또는지급금액 ) 비고 1. 개발 매입보수 120,000 만원 개발예정사업부지소유권취득한날로부터 7 일이내지급 2. 운용보수 연 55,000 만원 ( 연2 회분할지급) 감사인의견제출일로부터 7일이내지급 설립등기일로부터 2년간총 110,000만원지급 자산관리 ( 주)KB 부동산신탁 2 년이후까지회사존속시상기운용보수 3. 지급방법에의하여청산완료시점까지지급 매각보수 개발예정인각구분소유건물의 분양매출금액( 부가가치세제외) 의 0.8% 해당구분소유건물의분양완료 부가세별도 ( 소유권이전등기및대금지급완료) 후 7일이내지급 4. 성과보수 국토교통부에제출한사업계획서상의총예상배당액이 실제총배당액을초과하는경우, 그초과분의 25% 를 지급 개발예정인구분소유건물들의분양이모두완료된 날이속한사업연도에대한정기주총일로부터 7일이내 지급 17

19 구분 자산 보관 ( 금전) 자산 보관 ( 부동산) 사무 관리 판매 회사대리 금융 기관 PM 및 자문 지급기관 ( 주) 국민은행 ( 주) 대한토지 신탁 ( 주) 국민은행 매년 2,000만원 지급비율 ( 또는지급금액 ) 매사업년도 2회분할지급 1결산기는국토교통부영업인가일로부터기산 업무수행기간이 1년미달시실제업무수행일수에 따라일할계산 1. 신탁보수: 3 천만원 ( 계약체결시지급) 2. 대리사무보수: 1억4 천만원 ( 매출액의약 0.12%) ( 계약체결시 2천만원 1차중도금 3천만원 3차중도금 3천만원 5차중도금 3천만원 준공시 3 천만원) 매년 5,000만원 매사업년도 2회분할지급 1결산기는국토교통부영업인가일로부터기산 업무수행기간이 1년미달시실제업무수행일수에 따라일할계산 ( 주) 부국증권 총액인수수수료: 모집금액의 5%(2.5 억원) 주금납입일이후 3영업일이내지급 ( 주) 부국증권 ( 주) 세한IDC 대리금융기관수수료: 월2백만원 대출약정서에따른인출일의매 2개월단위응당일지급 매월 32 백만원(VAT 별도) 인허가성과보수: 3 천만원(VAT 별도) 비고 18

20 기초기말구분증가상환 ( ) ( ) 운영자금의차입액 40,444,000 1,500,000 38,944,000 비고 부동산관련부채인수 국민주택기금등기금수융액 주식의매수청구또는환매청구 등에의한차입액 상환구분차입처차입일최초차입금이자율조건기말잔액 Tranche A 국민은행 ,000, % 주1) 11,396,571 Tranche A Tranche A 신용협동조합중앙회도림신용협동조합 ,216, % 주 1) 4,427, ,784, % 주 1) 4,119,860 Tranche B Tranche B Tranche B 윤봉섭( 주주) ,500,000 8% 주1) 2,500,000 김민형( 주주) ,250,000 8% 주1) 1,250,000 김민철( 주주) ,250,000 8% 주1) 1,250,000 Tranche C 한국증권금융 ,000,000 6% 주 1) 5,000,000 금전소비대차 금전소비대차 금전소비대차 윤봉섭( 주주) ,500,000 대여실행일로부터 5월까지 8% 그다음날로부터 5월까지 9% 그다음날로부터김민형( 주주) ,250,000 주2) 2,250,000 5월까지 10% 그다음날로부터 5월까지 11% 김민철( 주주) ,250,000 그다음날로부터 주2) 2,250,000 5월까지 12% 주 2) 4,500,000 합계 47,000,000 38,944,000 19

21 20

22 결산일주권의종류명의개서대리인 3기부터매년 10월 31일 2 기( ) 1 기( ) 일주권, 오주권, 일십주권, 오십 주권, 일백주권, 오백주권, 일천 주권, 일만주권의 8종 ( 주) 국민은행 정기 주주총회 공고게재신문 결산기종료후 3 개월이내 매일경제신문 월별 최고가 ( 일자) 최저가 ( 일자) 월간 거래량일평균 거래량 ( 영업일 기준 ) 월 월 13 1 월 13 2 월 13 3 월 13 4 월 평균 4,185원 4,125원 3,980원 3,950원 4,005원 3,820원 (2012. (2012. (2013. (2013. (2013. ( ,011원 11.28) 12.20) 1.16) 2.27) 3.29) 4.26) 3,360원 3,600원 3,610원 3,505원 3,400원 3,380원 (2012. (2012. (2013. (2013. (2013. ( ,476원 11.08) 12.06) 1.23) 2.12/27) 3.5/20) 4.8) 5,754 3, , ,

23 22

24 23

25 과목당기 전기 자산 1. 유동자산 2. 비유동자산 60,345,852,955 62,492,918,404 자산총계 60,345,852,955 62,492,918,404 부채 1. 유동부채 2. 비유동부채 45,699,718,316 24,364,471,551 24,566,560,000 부채총계 45,699,718,316 48,931,031,551 자본 1. 자본금 2. 기타자본구성요소 3. 이익잉여금 16,000,000,000 (365,331,830) (988,533,531) 16,000,000,000 (365,331,830) (2,072,781,317) 자본총계 14,646,134,639 13,561,886,853 부채와자본총계 60,345,852,955 62,492,918,404 24

26 과목당기 전기 1. 매출액 7,938,264,225 3,196,700, 매출원가 (6,260,001,823) (2,968,835,607) 3. 매출총이익 1,678,262, ,864, 판매비와관리비 (595,086,495) (683,559,401) 5. 영업손익 1,083,175,907 (455,694,974) 6. 기타수익 28, , 기타비용 8. 금융수익 1,043,683 11,952, 금융비용 10. 법인세비용차감전순손익 1,084,247,786 (443,046,711) 11. 법인세비용 12. 당기순손익 1,084,247,786 (443,046,711) 13. 기타포괄손익 14. 총포괄손익 1,084,247,786 (443,046,711) 25

27 ⅥI. 결손금처리계산서 ( 매연도말 1 회작성에한한다. 다만, 중간배당을할경우에는중간배당기에도작성한다.). 분기말이므로해당사항없음 분기말이므로해당사항없음 26

28 27

29 소재지 면적 ( m2 ) 장부가액 공시지가 서울시송파구잠실동 194번지 2,162 32,173,442 26,808,800 합계 2,162 32,173,442 26,808,800 m2당 * 1947 번지는기부채납 (476 m2) 12,400,000원 공사명 잠실아이파크신축공사 시공업체현대산업개발 ( 주) 공사기간 공사금액 분양내역 ~ (22 개월) 25,885,800,000 원오피스텔 223세대 100% 분양 상가 26세대중 5세대분양 보험종류 계약자 건설공사보험 케이비부국제1호개발전문위탁관리부동산투자회사 피보험자 현대산업개발( 주) 및기타이해관계자 보험기간 ~ 총보험료 21,865,100원 재물손해 기본담보내용 공사물건 ( 보상한도액: 25,885,800,000) 잔존물제거비용 ( 보상한도액 : 1사고당 3 억) 구분 담보및 신용보강 우선수익금한도 비고 Tranche A 우선수익권대출약정금의 130% 공동1순위 Tranche B 우선수익권대출약정금의 130% 공동2순위 Tranche C 우선수익권대출약정금의 130% 공동3순위 시공사 우선수익권 공사대급계약상공사대금(VAT 별도) 의 130% 4순위 금전소비대차 우선수익권 별건대주들의각대여금의 130% 시공사보다후순위 28

30 구분 차입처 차입일 최초차입금 이자율 상환조건 기말잔액 Tranche A 국민은행 ,000, % 주1) 11,396,571 Tranche A 신용협동조합중앙회 ,216, % 주1) 4,427,569 Tranche A 도림신용협동조합 ,784, % 주1) 4,119,860 Tranche B 윤봉섭( 주주) ,500,000 8% 주1) 2,500,000 Tranche B 김민형( 주주) ,250,000 8% 주1) 1,250,000 Tranche B 김민철( 주주) ,250,000 8% 주1) 1,250,000 Tranche C 한국증권금융 ,000,000 6% 주1) 5,000,000 금전소비대차윤봉섭( 주주) ,500,000 대여실행일로부터 5월까지 8% 주2) 4,500,000 그다음날로부터금전소비대차김민형( 주주) ,250,000 주2) 2,250,000 5월까지 9% 그다음날로부터 5월까지 10% 그다음날로부터금전소비대차김민철( 주주) ,250,000 주2) 2,250,000 5월까지 11% 그다음날로부터 5월까지 12% 합계 47,000,000 38,944,000 29

31 연도당기전기 발행할주식수 ( 수권 ) 1 주의금액 발행주식수 보통주자본금 20,000,000주 5 3,200,000주 16,000,000 20,000,000주 5 3,200,000주 16,000,000 주주 구분 ( 주1) 당기말전기말거래비고 ( 제 4 기 2 분기 ) ( 제 4 기 1 분기 ) 차입금 14,000,000 14,000,000 이자비용 323, ,438 ( 주) 세한IDC 관리비 96,000 96,000 구분지급비율 ( 또는지급금액 ) 120,000만원개발 매입보수 개발예정사업부지소유권취득한날로부터 7일이내지급 연 55,000 만원 ( 연2 회분할지급) 운용보수 감사인의견제출일로부터 7일이내지급 30

32 매각보수 성과보수 설립등기일로부터 2년간총 110,000만원지급 2 년이후까지회사존속시상기운용보수 지급방법에의하여청산완료시점까지지급 개발예정인각구분소유건물의 분양매출금액( 부가가치세제외) 의 0.8% 해당구분소유건물의분양완료 ( 소유권이전등기및대금지급완료) 후 7일이내지급 국토교통부에제출한사업계획서상의총예상배당액이실제 총배당액을초과하는경우, 그초과분의 25% 를지급 개발예정인구분소유건물들의분양이모두완료된날이속한 사업연도에대한정기주총일로부터 7일이내지급 31

33 신고일자 제목 증권신고서 투자설명서 증권발행실적보고서감사, 감사위 원회위원 중도퇴임 주주총회소집결의 주주총회소집공고 신고내용증권을모집 / 매출하고자당해증권발행및 발행인에관한제반사항을공시모집 / 매출시신고서효력발생후 당해증권에대하여투자자에게제공하는 청약권유문서 비고 증권발행후그결과를제출 최재영감사사임 감사변경관련임시주주총회소집결의 감사변경관련임시주주총회소집공고 분기보고서 3기3분기분기보고서정기공시 32

34 주주총회결과매출액또는 손익구조 30% 이상변 경 주주총회소집결의 주주총회소집공고 감사보고서제출 정기주주총회결과 감사변경관련임시주주총회결과 매출액, 영업이익, 당기순이익항목에대하여 직전사업연도대비 30% 이상변동내역공시 정기주주총회소집결의 정기주주총회소집공고 3기사업연도감사보고서제출 정기주주총회결과 제1 호의안: 3기결산보고및재무제표승인 제2 호의안: 제4기이사보수결정 제3 호의안: 제4기감사보수결정 제4 호의안: 제4기사업계획승인 사업보고서제3기사업보고서정기공시 분기보고서제4기1분기분기보고서정기공시 의무보호예 주요주주중 ( 김인, 윤봉섭, 김민형, 김민철) 거래소수만기안내의무보호예수만기안내안내공시 사건번호 2012가합51535 ( 현재사건번호: 2013머2053) 사건명 손해배상건 ( 상가계약금환불소송건) 피고인 김동선,( 주) 케이비부국제1 호, 태원산업개발, 대한토지신탁, 현대산업개발 소송대리인 법무법인정담 서울중앙지방법원에서원고패소판결 경과항목 원고항소 서울고등법원원고, 피고간조정결정 33

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2-1-3.hwp 증권거래소 / 금융감독원 유가증권 관리 / 감독 스폰서 설립 현금 REITs ㅇ 주주총회 ㅇ 이사회 ㅇ 감사 현금 주식 / 수익증권 투자자 (자본시장) 지분 출자 부동산 (부동산시장) 소유권 / 모기지 계약 주간사 : IPO, 증자 등 자산운용회사 관리/ 개발/ 처분 자산 관리 / 운용계약 신용평가회사 부동산정보회사 : 신용등급 : 정보제공 ㅇ 부동산 관리