부동산개발론 대한민국 복합개발에 관한 발표자료 Korea of complex development D-cube city IFC Mall 복합개발 Time Square
INDEX Ⅰ. 복합개발 - 복합개발의 배경 - 복합개발의 정의 - 복합개발의 특징 Ⅱ. 국내사례 - Central City - Coex - 더시티7 Ⅲ. 도시개발 길을 잃다 - 타임스퀘어 - 가든파이브 -
복합개발 등장 이유? 복합개발의 배경 복합개발이란? 국내사례 장단점 Ⅰ. 양 보다는 질 - 도시로 인구 집중 및 포화 상태 해결을 위함. Ⅴ. 소비시장의 성숙 Ⅱ. 의도적으로 용도별 토지를 분리 - 최상적 토지이용 조건이나 고정관념 Ⅵ. 인구와 고용 성장 토지이용을 복합함으로써 그 가치를 높이는데 주목 Ⅲ. 개발행위의 주요한 수단은 수익창출 - 지역불균형, 투기조장, 부동산 규제 정책 Ⅶ. 지역간 교통망의 발전 Ⅳ. 시장을 고려하지 않은 공급 - 전국적인 미분양 사태 초래 Ⅷ. 세계적인 사회문화기류 변화
복합개발의 정의? 복합개발의 배경 복합개발이란? 국내사례 복합화란? - 성격이 각기 다른 두 개 이상의 물질이나 기능이 결합하여 새롭고 강력한 시너지를 창출 할 수 있는 새로운 형태의 물질이나 기능을 만드는 것 복합개발이란? 상이한 용도의 기능을 체계적으로 결합시켜 - 개별 토지의 부동산에 이용을 대한 이용가치를 극대화시키는 중시한 것이 것에서 복합용도개발임 벗어나 토지의 이용가치를 극대화하기 위한 방법 - 다양한 기능 들을 협조체제에 있는 용도로 개발하여 각 시설들이 가지고 있는 기능을 상호 보완하여 다양한 효과를 발휘하는 계획
복합개발의 특징? 복합개발의 배경 복합개발이란? 국내사례 Ⅰ. 세가지 이상의 주요한 상호 보완적 수익 창출형 용도시설 도업 - 판매 및 오락시설, 업무시설, 주거지, 호텔, 공용, 문화, 여가 시설 등 Ⅱ. 프로젝트 구성 주요 요소들 간의 물리적 기능적 연계강화와 이들을 연결하는. 순환형 보행자 도로를 통한 토지용 집중도 강화 Ⅲ. 택지개발지구, 도심재개발지구, 경제자유특별구역 건설 이외에 지방자치단체와 민간 기업이 복합용도의 개발사업을 추진하여 리스크를 분산하는 것이 일반적임 Ⅳ. 대규모사업으로서 주로 PF 제도를 활용해서 특수목적법인을 설립 추진하여 리스크를 최소화 할 뿐만 아니라 다양한 법인세 혜택을 받음 Ⅸ. 산업입지 및 개발에 관한 법률, 택지개발 촉진법, 도시개발법, 경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 법, 관광진흥법 등에 근거 하여 다양한 방식으로 추진
COAX Central City 복합개발 Time Square
Ⅰ. 센트럴시티(개요) 복합개발의 배경 복합개발이란? 국내사례 위치 서울시 서초구 반포동 19-3 완공시기 1979~2002 2000년 4월에 준공 설계사 Taesoo kim parters Architiects 시행사 센트럴시티, 현대건설 규모 연면적 : 266,046.87m2 층수/높이 : 지하5층 지상33층 개발 배경 도심 노후 터미널 재개발 용도 상업시설, 문화 및 잡화시설, 숙박시설 도시계획시설, 공용광장, 저층부 프로그램
Ⅰ. 센트럴시티(특징) 복합개발의 배경 복합개발이란? 국내사례 특징 지하철 3, 7, 9 호선이 환승 지역, 전국 70여개 주요도시를 직접 연결하는 교통의 요지 주변에 대단위의 아파트 단지로 구성되어 있음 (재개발 완료) 서쪽 에는 상업가로와 지하상가 남측으로 종합 병원과 호텔 동측으로는 경부선 고속버스터미널
Ⅰ. 센트럴시티(특징) 복합개발의 배경 복합개발이란? 국내사례 시설별 배치 상업시설 신세계 백화점, 영플라자, 파크 지하상가 몇몇 개의 상업시설이 지하층을 통해 연결 터미널 지하철 버스 와 도시계획 시설로 이용객의 편의를 도모 문화 및 집회시설 밀레니엄홀, 센트럴 웨딩홀 등 연회행사와 국제적 컨벤션 존재 숙박시설 JW메리어트 호텔 센트럴시티와 연계되어 관광객의 편의를 도움
Ⅰ. 센트럴시티(특징) 복합개발의 배경 복합개발이란? 국내사례 보행동선 - 센트럴 시티 몰은 지하 1층 으로 구성되 있고, 중심에 광장을 둠 - 백화점, 호텔, 터미널 등을 각각의 기능을 몰로 직접 연결함(방사형) - 지하철역에서 직접 진입할 수 있는 3곳과 외부진입로 2곳은 선큰가든을 통해 연결 함.
Ⅰ. 센트럴시티(계획특성) 복합개발의 배경 복합개발이란? 국내사례 상업시설 지하 1층, 지상 1,2층, 총 3개 층으로 이루어져있는 실내 가로형 상업시설 터미널과 지하철과 직접연계 되어 있음 1,2층을 시각적으로 통합할 수 있는 광을 두어 공간감을 확보 메인 통로와 그 곳에서 가지치기로 뻗어 여러 통로들로 점포들을 연결 <메인 통로> <2층에서 본 광장> <터미널> <지하의 분수광장>
Ⅰ. 센트럴시티(계획특성) 복합개발의 배경 복합개발이란? 국내사례 숙박시설 특1급 호텔로 지하 4층, 지상 34층 규모에 497개의 객실과 10여 개의 식료업장, 6개국 동시통역 시설 구비 공공시설 고속버스터미널(호남선, 경부선), 도심공항터미널 존재 이외에도 춘천 방향 청주, 안동 방향등 전국적으로 운행 개통 이용객의 편의를 위한 우체국, 구청 민원실, 등 다양한 공공 편의 시설 존재
Ⅰ. 센트럴시티(분석결과) 복합개발의 배경 복합개발이란? 국내사례 장단점 분석 결과 - 많은 유동인구를 바탕으로 한 다양한 계층을 수용할 수 있는 소비공간을 확보 - 노후된 공공시설(터미널)을 복합개발을 통해 재생한 사례 - 복합적인 기능을 통해 새로운 도시를 체험함 따라 색다른 도시 삶의 가치를 얻음 - 공공적 성격 + 상업시설이 공존하는 새로운 유형의 복합 도시상업 공간을 형성
Time Square COEX 복합개발 Central City
Ⅰ. 코엑스(개요) 복합개발의 배경 복합개발이란? 국내사례 위치 서울시 강남구 삼성동 159 완공시기 2000년에 준공 70년 한국종합전시장 건립 88년 올림픽의 지원시설 및 종합무역센터 확충 2000년 현재 모습을 갖춤 설계사 코엑스 시행사 종합건축사무소 규모 연면적 : 1,316,231m2 층수/높이 : 지하5층 지상29층 용도 업무시설, 상업시설, 숙박시설, 공용시설
Ⅰ. 코엑스(특징) 복합개발의 배경 복합개발이란? 국내사례 특징 2호선과 지하 선큰형의 밀레니엄 과장을 통해 주출입구로 이어짐 외부와 수평적 연결방식, 양끝 선큰광장에서 지하 상업 몰을 연결 -공간의 성격 변이점에서 매개적인 기능을 수행 코엑스 몰은 상부 전시장과 수직으로 연계, 지하부에 집중적으로 상업시설배치 북쪽에 전시장이 위치하고 수직 방향으로 도심 주요시설들이 긴밀히 연결
Ⅰ. 코엑스(시설물배치) 복합개발의 배경 복합개발이란? 국내사례 시설물배치 업무시설 무역센터와 고층 오피스 컨벤션 전시장을 중심으로 무역업무와 관련된 기능의 업무시설 존재 상업시설 주요상업시설은 백화점과 지하부의 코엑스몰 있음 코엑스 몰은 전체를 컨셉화 하여 상업, 극장 등을 배치하고 주변 건물과 수직적으로 연결도모 숙박시설 여러 호텔이 존재, 국제적 업무, 전시 컨벤션이 주로 일어나는 이 지역의 많은 방문객과 외국인 수용
Ⅰ. 코엑스(동선) 복합개발의 배경 복합개발이란? 국내사례 보행자 동선 주변과의 연계성을 극대화하기 위해 대중교통의 이용을 편리하게함 삼성역과 지하의 선큰광장을 연계하였고 주변에 5개 버스정류장, 5개의 차량출입구로 접근성을 높임 보행자의 편의를 도모하기 위해 지상과 자하의 보행로를 넓게 설치 지상, 지하의 건물을 코엑스 몰로 연계, 다양한 시설을 두어 이용자의 편의 제공
Ⅰ. 코엑스(계획특성) 복합개발의 배경 복합개발이란? 국내사례 계획특성 200여개의 임대 점포로 구성 - 키테넌트 임차인 : 영화관, 수족+앵커터넌트 임차인 : 게임센터 대형 레트점 김치 박물관, 패션몰 서점 등 13개 입점 지하 1층 단층으로 구성된 실내 가로형 대규모 지하쇼핑센터 - 공간의 폐쇄성을 완화하고자 천장과 선큰공간 배치 메인 상업시설의 통로는 최장 663m, 폭 18M 로 각 점포를 연결 테넌트 시설을 주출입구에서 멀리 배치하여 시설의 구석까지 집객 유도 <아쿠아룸> <영화관> <멀티플랙스> <배치도>
Ⅰ. 코엑스(분석결과) 복합개발의 배경 복합개발이란? 국내사례 분석 결과 - 호텔 컨벤션센터 전시장 무역회관으로 이루어진 대규모 단지를 묶어주는 많은 유동인구를 끌어들일 수 있는 도심 속 휴식, 문화, 교육, 을 즐길 수 있는 쇼퍼테인먼트 - 6만 여평을 연결하고 있는 국내 최대의 복합 개발 단지 - 대형 컨벤션센터 개발을 중심으로 기존시설들의 기능 확대 및 복합화한 대표 시설
Time Square The City 7 복합개발 Central City
더 시티7 복합개발의 배경 국내사례 장단점 경상남도 창원시 의창구에 위치한 복합단지 개장일 2008년 6월 12일에 그랜드 오픈 규모 대지면적_ 59,128m2 조경면적_ 11,241m2 연 면적 43만m2(13만평) 주요활동/ 업무 오피스텔, 쇼핑몰, 특1급호텔, 트레이드센터, 교육문화센터 등 의 시설 시행 (주)도시와 사람 건축설계 The Jerde Partnership(저드파트너쉽), (주)종합건축사사무소 에이그룹 신화 시공 GS건설, KCC건설, 현대건설
더 시티7 복합개발의 배경 국내사례 장단점 오피스텔 - 시티세븐자이 브랜드로 연면적 246,200m2의 4개동 - 원의 랜드마크 타워로 시각적 상징효과와 최첨단 복합단지의 위상을 대변 시티7몰 - 연면적 97,020m2, 지하 3층~지상 5층 규모의 오픈 스트리트몰 - 롯데마트, CGV, 한섬, 구호, 커피빈, 스타벅스, 한국도자기, 까사미아 등 총 190여개의 브랜드
더 시티7 복합개발의 배경 국내사례 장단점 시티7 풀만 앰배서더 호텔 - 흔히 '풀만 호텔'이라고도 부르며, 프랑스 아코르그룹 (Accor)의 고급 호텔 브랜드인 풀만(Pullman)을 도입한 호 텔로 거제시의 '삼성중공업 거제호텔'과 더불어 경상남도의 유이한 특1급호텔 연면적은 40,646m2 블루닷엠 - 시티세븐 102동 43층에 위치한, 연면적 924m2, 높이 159m에 위치한 국내 최대 규모의 화랑 - 서울 63빌딩의 스카이아트갤러리(260m)에 이어 국내에서 두 번째로 높은 곳에 위치한 상업 갤러리
더 시티7 복합개발의 배경 국내사례 장단점 창원 컨벤션센터 - 2005년 9월 9일에 가장 먼저 완공되어 개장 - 다른 더 시티7의 부속 시설들과 보행자 통로를 통해 직접 연계되어 있는 것이 특징 - 2008년 제10차 람사르 총회에 맞춰 2005년 개최지 발표 시점 이후 기존 3층 주차장 부지에 컨벤션홀을 추가로 개축
Time Square 도시개발 길을 잃다 복합개발 Central City
타임스퀘어(Times Square) 복합개발의 배경 국내사례 장단점 경방의 구 영등포 공장 부지에 오픈 한 국내 최대 규모의 복합 쇼핑몰 개장일 2009년 9월 16일 주요활동/업무 상업 업무 문화 레저가 어우러진 도시형 엔터테인먼트 문화공간(UELC, Urban Entertailing Lifestyle Center) 규모 총면적 37만m²(약 11만 평, 쇼핑공간 30만 2천m²) 운영 및 관리 경방
타임스퀘어(Times Square) 복합개발의 배경 국내사례 장단점 메리어트서울 호텔 오피스 2개동 신세계백화점 CGV 영등포 이마트 교보문고 아모리스홀 주요 패션브랜드와 잡화 식음매장 등 약 200여 개의 매장이 입점
복합개발의 배경 국내사례 장단점 타임스퀘어(Times Square) 5층 옥상공원을 비롯하여 1층 남측의 생태공원, 녹지와 조형물등 조경시설을 전체 대지면적의 17%인 14,850m2(4,500평) 규모로 조성
타임스퀘어(Times Square) 복합개발의 배경 국내사례 장단점 아트리움 타임스퀘어 문화공연 기존쇼핑몰과 차별화된 컬처노믹스(Culturenomics) 구현
가든파이브(Garden5) 복합개발의 배경 국내사례 장단점 서울특별시 송파구 문정동 280번지에 조성한 국내 최대 규모의 유통단지 규모 연면적 42만 6625m2 준공일 2008년 12월 목표 국제적인 쇼핑이 가능한 퓨전유통단지를 목표 주요 구성 가든파이브 라이프(Garden 5 Life) 가든파이브 웍스(Garden 5 Works) 가든파이브 툴(Garden 5 Tool) 조성 SH공사
가든파이브(Garden5) 복합개발의 배경 국내사례 장단점
타임스퀘어 vs 가든파이브 도시개발, 길을 잃다 4장 2009년 말 개장 메가 쇼핑몰 타임스퀘어 영등포 지역의 공장부지 개발 6000억 매출 달성 가든파이브 강남과 송파, 분당의 중앙에 위치 계약률 70%, 입점률 30%
타임스퀘어 타임스퀘어 vs 가든파이브 도시개발, 길을 잃다 4장 타임스퀘어 주변지역은 공장들이 떠나면서 아파트 단지로 변모 하지만 2009년 당시 가까운 위치에 사창가가 위치 경방은 소유부지에 디벨로퍼의 역할 전문회사들의 조언 바탕 개발운영
타임스퀘어 타임스퀘어 vs 가든파이브 쇼핑몰 중앙 소형건물 들어갈만한 공간 (오픈스페이스) 유선형 형태의 매장 신세계백화점과 공동투자(20년 장기임대) 입점 업체 유치로 임대수익 창출 도시개발, 길을 잃다 4장 앵커임차인 입점으로 인구 유도 임차인 믹싱을 통해 시너지 발생 유도 완공이전 신세계백화점 임대 성공 (그외에도 코오롱 스포렉스, 교보문고, CGV 루이비통, 프라다 등 명품브랜드 자라, 나이키 등의 메가브랜드 입점)
가든파이브 타임스퀘어 vs 가든파이브 도시개발, 길을 잃다 4장 청계천 상인들 입주시키기 위한 계획 서울시와 SH공사 개발담당 국내 최초의 100% 퍼블릭 파이낸싱 프로젝트방식 규모면에서는 타임스퀘어의 2배 이상
가든파이브 타임스퀘어 vs 가든파이브 도시개발, 길을 잃다 4장 저조한 계약률과 입점으로 인해 개점시기 연기 임대 방식 대신 분양 방식 (이로인해 청계천 상인들의 재정착 불리) 앵커임차인 유치한 일부공간 상대적 양호 반면, 분양을 한 일부는 상당수 빈상가
타임스퀘어 vs 가든파이브 타임스퀘어 가든파이브 주변입지 도시개발, 길을 잃다 4장 가든파이브 반경 5KM 강남구 대치동, 수서동 송파구 잠실동, 올림픽 패밀리타운 8KM 분당이 위치한 강남권과 분당 중산층 밀집 지역의 중심에 위치 타임스퀘어 인구유동 많으나 주변 사창가, 가든파이브에 비해 중산층 밀집도가 떨어진다. 가든파이브는 인근에 롯데월드 같은 경쟁상대, 타임스퀘어는 경쟁상대가 없다.
타임스퀘어 vs 가든파이브 도시개발, 길을 잃다 4장 교통 접근성 타임스퀘어는 지하철의 접근성, 가든파이브는 도로의 접근성이 뛰어남 소비가 많은 30~40대의 경우 승용차 이용
타임스퀘어 vs 가든파이브 도시개발, 길을 잃다 4장 부동산 전락 : 분양 vs 임대 방식 분양 방식 임대 방식 단기적 수입 현재 가격이 가장 큰 요소 책임 분양받은 상가주인 디벨로퍼의 상가 활성화를 위한 노력 필요 없음 빈 상가로 인한 상가 건물 자체 흉물화 장기적 수입 미래 수입에 더 큰 가산점 차별화된 컨셉 개발 가능 디벨로퍼의 상가 활성화를 위한 노력
타임스퀘어 vs 가든파이브 도시개발, 길을 잃다 4장 임차인 전략과 믹싱 분양위주의 전략 상가마다 소유주 다름 상가 소유주마다 의견이 다름 상가 개인 분양 A최초분양 B C D 유명 파스타 전문점 햄버거 가게 음식점 음식점 지나친 과다 경쟁으로 순이익 줄어들어 건물 전체의 수입까지 줄어듬
타임스퀘어 vs 가든파이브 도시개발, 길을 잃다 4장 임차인 전략과 믹싱 회사소유 임대위주의 전략 상가들의 매출액이 쇼핑몰 소유주의 수익과 직결 A B C D 유명 파스타 전문점 스킨케어 네일 숍 여성복 가게 시너지를 통해 입점한 상점들의 수입의 합 극대화
타임스퀘어 vs 가든파이브 도시개발, 길을 잃다 4장 건물 설계와 동선 분양위주 전략 임대 위주 전략 개별 상가 소유주와 임차인이 상권 활성화 하기 위한 노력 상가공간 확보 - 많은 분양 이익 오픈스페이스는 낭비 - 쇼핑객들의 동선 고려하지 않음 - 쇼핑몰 전체 매출 감소 쇼핑몰 소유주가 상가 운영 모든 부분 책임 입점 업체 수 감소 - 고객 동선 확보, 편의 시설 증가 쇼핑객들에게 오픈스페이스 제공 - 유리한 동선설계로 매출을 올림
타임스퀘어 vs 가든파이브 도시개발, 길을 잃다 4장 근본 원인은 소유 구조 분양 위주 전략 임대 위주 전략 임차인 믹싱 매우 힘듬 가능 앵커 임차인 유치 노력할 필요 없음 반드시 유치해야 함 쇼핑객에 편리한 동선 불필요 매우 필요함 오픈스페이스 불필요 필요함 소유구조 여러 명 단일 즉, 소유주가 단일인지 여러 명인지에 따라 쇼핑몰 전체 수익을 좌우한다.
타임스퀘어 vs 가든파이브 도시개발, 길을 잃다 4장 결론 임대 위주 전략 앵커임차인 확보 성공 쇼핑객의 편리한 보행동선 확 보 성공적인 성과 분양 위주 전략 앵커임차인 확보 미비 쇼핑객을 위한 동선체계 없 음 기대 이하의 성과