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1 기반시설 복합화 가이드라인 수립 연구 최종보고서 국토교통부

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3 제 출 문 국토교통부장관 귀하 본 보고서를 기반시설 복합화 가이드라인 수립 연구 의 최종 성과품으로 제출합니다. 2015년 12월 (사)한국도시계획기술사회

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5 기반시설 복합화 가이드라인 수립 연구 CONTENTS PART Ⅰ. 연구의 개요 / 07 l 연구배경 및 목적 / 09 l 연구내용 및 방법 / 11 l 연구의 추진경위 / 13 PART Ⅱ. 관련 제도 및 실태 조사 / 14 l 기반시설 복합화의 개념 / 16 l 기반시설 복합화 관련 법규 및 제도 검토 / 19 l 기반시설 복합화 실태조사 / 26 l 기반시설 복합화 모범사례 분석 / 38 l 소결 / 43 PART Ⅲ. 기반시설 복합화 방안 / 45 l 기반시설 복합화 기본방향 / 47 l 도시 군계획시설의 중복결정 / 49 l 입체적 도시 군계획시설 결정 / 52 l 기타 복합화를 위한 방안 / 67 PART Ⅳ. 제도개선 방향 / 69 l 제도개선 방향 / 71 부 록 l 기반시설(공공청사) 복합화 가이드라인 / 73 부대시설 및 편익시설 현황 / 94 도시 군계획시설 현황 분류 / 99 도시 군계획시설과 건축물 종류 비교 / 101

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7 기반시설 복합화 가이드라인 수립 연구 PART Ⅰ. 연구의 개요 l 연구배경 및 목적 l 연구내용 및 방법 l 연구의 추진경위

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9 기반시설 복합화 가이드라인 수립 연구 연구의 배경 및 목적 1.1 연구의 배경 도시의 여건변화에 대응하기 위한 도시 군계획시설 도시 군계획시설은 도시민의 일상생활과 사회 경제활동을 위한 물리적 기반이자 수 단으로 사회간접자본과 같이 생산활동을 지원하고 경제개발을 촉진하며 쾌적한 도시 생활을 하는데 중요한 역할을 하고 있다. 즉, 도시 군계획시설은 도시기능 유지 및 도시민의 생활을 위한 기초적인 도로 공원 철도 등의 기반시설을 도시 군관리계획으 로 결정한 시설로서, 생활에 필수불가결한 서비스를 제공하는 시설 뿐 아니라 삶의 질을 향상시키기 위한 시설까지를 포괄한다. 때문에 도시 군계획시설은 현대 도시계 획의 시작인 1962년 도시계획법 제정된 이래로 도시의 성장과 수요의 변화에 따라 그 종류와 설치 구조 등의 기준이 정비되어 온 것은 주지의 사실이다. 2000년 초 중반 이후 우리나라 주요 도시는 이미 성숙단계(도시화율 91.7%, 2014) 에 접어들었으며, 관련 기술의 발전과 더불어 도심 내에서 다양한 서비스의 복합화 및 고도화를 요구하는 수요의 변화가 발생하였다. 더욱이 앞으로 삶의 질 향상에 대 한 시민의 요구는 지속적으로 증가하고 있어 그 변화의 범위와 속도는 이전과는 달 리 폭넓고 빠르게 전개될 것이다. 이러한 변화는 도시 군계획시설 측면에서도 예외 없이 해당이 되었으며 그에 대한 합리적인 대응방법을 찾는 것이 도시계획의 중요한 과제 중 하나가 되었다. 하지만, 도시 군계획시설의 최적배치를 위한 도심 내 가용토지의 고갈과 높은 토지 가격 그리고 공공재정의 부족으로 필요한 도시 군계획시설이 적기, 적소에 설치되기 는 어려운 현실이다. 이로 인해 도심 내에서는 장기미집행 도시 군계획시설과 일부 관련 수요가 축소되거나 과다추정되어 방치된 유휴 도시 군계획시설은 민원의 대상 이 되고 있으며, 도시 교외지역의 경우 도심 가용지 부족문제를 일부 해소할 수는 있었으나 시민이용 불편, 자연환경 훼손과 파괴, 과도한 수용에 따른 시민의 재산권 침해 등의 문제를 초래하고 있어 보다 실효적인 방안 마련이 절실한 실정이다

10 Ⅰ. 연구의 개요 도시 군계획시설 복합화제도의 활성화 필요 이러한 관점에서 도시 군계획시설의 복합화(중복결정, 입체적 결정)는 도시계획 차 원에서 꺼낼 수 있는 좋은 대안 중 하나이다. 즉, 복합화를 통하여 한정된 토지자원 을 효율적으로 활용하고 보다 저렴한 비용으로 공공서비스를 제공할 뿐만 아니라 다 양한 기능간의 시너지효과를 거두어 지역의 활성화를 기대할 수 있다. 그리고 관련 법령인 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 (이하 국토계획법 이라 한다)과 도시 군 계획시설의 결정 구조 및 설치기준에 관한 규칙 (이하 시설규칙 이라 한다) 등에 기 본적인 제도적 근거가 마련되어 있다. 그럼에도 불구하고 도시 군계획시설 복합화에 대한 명확한 범위와 기준이 부재하여 제도의 활용이 미흡하거나 거꾸로 본 취지에 어긋나는 도시계획 결정이 행해짐에 따 라 제도적 보완이 필요하다. 이에 도시 군계획시설의 복합화를 효율적으로 활용하 기 위한 중복결정 및 입체적 결정에 관한 구체적인 세부 운영기준(요건, 범위, 절차 등) 등의 마련이 요구되고 있다. <표> 연구의 배경 1.2 연구의 목적 이 연구는 공공청사 등 기반시설에 대한 복합개발을 활성화하기 위해 도시 군계획 시설의 복합화의 합리적 운영방안을 제시하는 것을 목적으로 한다. 즉, 도시 군계획 시설의 중복결정, 입체적 도시 군계획시설 결정에 관한 운영기준(대상, 요건, 절차 등) 등을 마련하여 가이드라인(안) 수립한다. 그리하여 도시 군계획시설의 중복 입체결정 제도의 중 장기적 발전방향을 제시하 고, 합리적 토지 이용과 민간투자의 촉진 그리고 공공서비스 수준 향상과 주변지역 의 도시재생 및 활성화를 유도한다

11 기반시설 복합화 가이드라인 수립 연구 연구내용 및 방법 2.1 연구의 내용 공공청사에 대한 복합화 방안 검토 공공청사의 비효율적 이용에 대한 실태 조사 공공청사에 수익형 부동산 등 복합개발을 위해 대상, 요건, 절차 등 기반시설 복 합화 방안 마련 기반시설 복합화의 개념 및 개념사례 분석 복합화 관련 개념 이해 및 제도 변천 등의 조사 중복 입체적 결정 현황 조사 (서울시 중심으로) 기반시설 복합화에 대한 국내 외 사례분석을 통한 시사점 도출 사회적 편익 확대를 위한 다양한 기반시설 복합화 방안 제시 공공청사 뿐만 아니라 복합터미널, 도서관 등 복합화를 통해 수익창출 및 사회적 편익 확대가 가능한 다양한 기반시설의 복합화 방안 제시 도시 군계획시설부지에 비도시 군계획시설이 설치되는 방안 검토 기반시설 복합화 가이드라인 제작 복합개발을 위해 대상과 범위, 원칙과 요건(기준), 구체적 절차 등을 담은 기반 시설 복합화 가이드라인 수립 국유재산법 등 관련 법령에 대한 검토를 통한 중장기적 발전방향 모색 운영기준이 담긴 가이드라인 작성

12 Ⅰ. 연구의 개요 2.2 연구의 방법 기본 방향 기반시설 복합화의 개념을 정립하고 관련법 제도의 취지, 변천 등을 조사 중복결정 및 입체적 결정에 대한 일반현황은 서울시 자료를 참고하여 조사 우체국 등 국유재산인 공공청사를 중심으로 현실태조사 및 복합화 방안을 중점 검토하여 정책목표에 부합하도록 함 복합개발을 위해 대상과 범위, 원칙과 요건(기준), 구체적 절차 등을 담은 기반 시설 복합화 가이드라인 을 마련하여 제도적 사용에 대비함 이밖에 제도개선안을 마련하여 향후 개선방향 및 정책건의사항 제시 <그림> 가이드라인 수립을 위한 연구의 흐름

13 기반시설 복합화 가이드라인 수립 연구 연구의 추진경위 3.1 연구의 추진경위 총 연구 기간 연구 기간은 부터 까지 총 4개월 동안 진행 추진경위 보고회 3차례(착수 중간 최종), 실무회의 3차례 진행 착수보고 / 실무회의 / 실무회의 중간보고 / 실무회의 / 최종보고 <그림> 최종보고 ( 국토교통부) 3.2 주요 연구추진 내용 기반시설 복합화 가이드라인 마련 - 대상, 요건, 범위, 절차 등 제도 개선사항 제안

14 기반시설 복합화 가이드라인 수립 연구 PART Ⅱ. 관련 제도 및 실태 조사 l 기반시설 복합화 개념 및 필요성 l 기반시설 복합화 관련 법규 및 제도 검토 l 기반시설 복합화 실태조사 l 기반시설 복합화 모범사례 분석 l 소결

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16 Ⅱ. 관련 제도 및 실태 조사 기반시설 복합화 개념 및 필요성 1.1 기반시설 복합화 개념 기반시설 및 도시 군계획시설의 개념 법률적 측면에서 기반시설이란 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조 제6호 에 따라 나열된 53개 시설을 말하며, 도시 계획시설은 기반시설 중 도시 군관리 계획으로 결정된 시설을 말한다. 즉, 구체적 시설의 성격을 나타내는 법률적 용 어 정의가 없는 나열형 개념이다. 기능적 측면에서 도시 군계획시설이란 주민의 공동생활과 도시의 경제 사회활 동을 지원하기 위한 시설로 환경변화 및 사회 경제적 요구를 지속적으로 반영 하여 국민의 삶의 질 향상에 이바지하는 시설이다. 도시 계획시설의 종류는 기반시설에 해당하는 53개 시설이라고 할 수 있으며 구 분과 종류를 다음<표>와 같다. <표> 도시 군계획시설의 구분 대분류 교통시설 중분류 도로, 철도, 항만, 공항, 주차장, 자동차정류장, 궤도, 운하, 자동차 및 건설기계검사시설, 자동차 및 건설기계운전학원 공간시설 광장 공원 녹지 유원지 공공공지 유통 공급시설 공공 문화 체육시설 유통업무설비, 수도공급설비, 전기공급설비, 가스공급설비, 열공급설비, 방송 통신시설, 공동구, 시장, 유류저장 및 송유설비 학교, 운동장, 공공청사, 문화시설, 공공필요성이 인정되는 체육시설, 도서관, 연구시설, 사회복지시설, 공공직업훈련시설, 청소년수련시설 방재시설 하천, 유수지, 저수지, 방화설비, 방풍설비, 방수설비, 사방설비, 방조설비 보건위생시설 화장시설, 공동묘지, 봉안시설, 자연장지, 장례식장, 도축장, 종합의료시설 환경기초시설 하수도 폐기물처리시설 수질오염방지시설 폐차장

17 기반시설 복합화 가이드라인 수립 연구 기반시설 복합화의 개념 합리적인 토지이용을 위하여 둘 이상의 도시ㆍ군계획시설을 같은 토지에 함께 결정 하거나 도시ㆍ군계획시설과 비도시ㆍ군계획시설을 공간의 일부 또는 범위를 정하여 결정하고 설치하는 방식 제도적 수단 -중복결정(규칙제3조)/입체결정(규칙제4조)/시설부지내 개발행위예외규정(시행령제61조) <표> 복합화의 제도적 수단 참고 사항 복합용도개발의 일반 개념 (개념) 혼합적 토지이용의 개념에 근거하여 주거와 업무, 상업, 문화 등 상호보완 가능한 기능들을 동일지역 내에 합리적인 계획에 의해 서로 밀접한 관계를 가질 수 있도록 연계, 개발하는 방식 (기본요건) 미국 Urban Land Institute에서 저술한 Mixed-use Development Handbook(Second Edition)에서는 다음과 같은 3가지 기본요건을 설정하여 복 합용도개발의 개념을 정의하고 있다

18 Ⅱ. 관련 제도 및 실태 조사 <표> 복합화의 3요건 1 각기 독립적인 수익성 내지는 경제적 타당성을 갖고 상호보완적인 3종 이상의 용도가 하나의 공간(부지-가구-지구)에 입지하여 복합기능 효과를 증대시킬 수 있는 개발 2 구역 내 구성요소들이 보행 동선을 통해 상호 연결 될 수 있어야 하며,(기능적ㆍ물리적 통합)건축적 연계성을 지녀 토지의 고도이용이 가능한 개발 3 일관성 있는 계획의 수립과 집행을 위해 용도,규모,디자인,기반시설,환경시스템이 하나의 목적과 마스터플랜에 의해 관리되고 시행될 수 있는 개발 (대지의 취득,건축계획,자료의 동원,건설 및 임대 진행 등) 1.2 복합화의 필요성 및 효과 기반시설 복합화의 필요성과 얻을 수 있는 효과는 다음과 같다. 토지자원의 복합적ㆍ효율적 활용 사회적 편익 확대 및 도시재생 전략으로 활용 - 주택, 업무시설 등 도시생활에 필요한 기능 제공 - 기성시가지 쇠퇴에 대한 활력 증진 방안 토지에 대한 사소유권 보호 및 재정 절약 - 시설 설치에 따른 토지의 사소유권 침해 최소화 - 전면 수용을 위한 보상비 절감, 장기미집행시설 미연에 방지 필요한 도시ㆍ군계획시설의 최적 입지 확보 가능 - 도심 내 가용토지 부족 및 막대한 보상비에 따른 최적 입지에 설치 곤란 해소 - 수요 대응 입지에 따른 이용자들의 접근 편의성과 효율성 증대

19 기반시설 복합화 가이드라인 수립 연구 기반시설 복합화 관련 법규 및 제도 검토 2.1 법 제도의 변천 중복결정 개념 도입 및 일부시설 비시설 허용 (1982) 도시 군계획시설의 중복결정의 경우 1982년 도시계획시설 기준에 관한 규칙 에 복합기능을 가지는 시설에 대한 결정의 조항(제6조)이 신설되면서부터 도입되었다. 즉, 규칙 제6조 2항을 통하여 둘 이상의 도시 군계획시설을 같은 토지의 지상 지 하 및 공간이나 같은 건축물 안에 함께 결정할 수 있게 되었다. 그와 동시에 도시 군계획시설인 건축물과 도시 군계획시설이 아닌 건축물을 단일 구조로 설치 할 수 있는 경우를 시장 및 운동장에 국한하여 도시 군계획시설부지 내에 비도시 군계획시설의 설치를 허용하는 제도가 만들어 졌다. 시설부지 내 비시설 설치 허용 확대 (1983년~2000년) 당초 1982년 규칙 개정 시 시장 및 운동장에 국한하여 도시 군계획시설부지 내에 비도시 군계획시설 설치를 허용하는 규정이 점차 다른 도시 군계획시설로 확대 적용되기 시작하였다. 철도시설, 공용여객자동차터미널, 전기공급설비로 확대를 되었 으며, 1994년에는 모든 도시 군계획시설에 도시 군계획시설이 아닌 건축물의 설치 가 가능하도록 개정되었다. 중복결정 신설과 시설부지 내 비시설 설치 제한 및 입체적 결정 도입 (2000년~2002년) 그러나 도시 군계획시설 결정의 특례 등이 남용되면서, 2000년 도시계획법 의 개정을 통하여 도시 군계획시설에 일반건축물의 설치를 불허하였으며, 도시 군계 획시설 기준에 관한 규칙 에서도 관련 조항을 삭제하였다. 그리고 중복결정에 대한 내용이 별도의 조항으로 신설되었는데, 도시 군계획시설이 중복결정 될 수 있는 범 위를 같은 토지의 지하 지상 수중 수상 및 공중으로 한정하였다. 또한 입체적 도시 군계획시설 결정의 조항이 도시 군계획시설 기준에 관한 규 칙 제4조에 신설 도입됨으로 인해 입체적 결정을 통하여 민간토지 전체를 매수하

20 Ⅱ. 관련 제도 및 실태 조사 지 않고도 일부만을 구획하여 도시 군계획시설을 설치할 수 있게 되었다. 그리고 도시 군계획시설의 입체적 결정을 위한 구분지상권의 설정과 보상 등에 관한 조항이 도시계획법 에 신설되었다. 이 조항에는 도시 군계획시설의 설치로 인하여 토지나 건물에 관한 소유권의 제한을 받는 자에 대한 보상을 법률로 정하도 록 명시하고 있다. 시설부지 내 비시설 설치 재허용과 중복결정 범위 확대 (2003년~현재) 2003년 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 의 시행을 통하여 도시 군계획시설부 지에서의 개발행위의 완화 근거를 두어 비도시 군계획기설 설치를 다시금 가능토록 하였다. 즉, 지상 수상 공중 수중 또는 지하에 일정한 범위를 정하여 도시 계획시설 이 결정되어 있고, 그 도시 군계획시설의 설치 이용 및 장래의 확장 가능성에 지장이 없는 범위에서 도시 군계획시설이 아닌 건축물 또는 공작물을 그 도시 군계획시설인 건축물 또는 공작물의 부지에 설치를 허용하는 것이다. 2008년에는 도시 군계획시설의 결정 구조 및 설치기준에 관한규칙 의 개정을 통하여 도시 군계획시설을 같은 토지에 함께 결정할 수 있도록 하여 중복결정의 범 위를 확대하였다. 즉, 과거에는 수직적인 중복결정만이 가능하였으나, 현재는 평면적 인 중복결정까지 그 범위가 확대되었다. <그림> 법 제도의 변천

21 기반시설 복합화 가이드라인 수립 연구 2.2 관련 법 제도 체계 도시 군계획시설의 중복결정 도시 군계획시설의 중복결정은 토지를 합리적으로 이용하기 위하여 필요한 경우에 는 둘 이상의 도시 군계획시설을 같은 토지에 함께 결정하는 것이다. 이는 둘 이상 의 도시 군계획시설을 같은 토지에 함께 결정하는 제도이다. 관련규정 도시 군계획시설의 결정 구조 및 설치기준에 관한 규칙 제3조 각 도시 군계획시설은 개별 사업인가 절차를 거쳐 시행한다. 중복결정 범위는 지하 지상 수중 수상 및 공중으로 한정하였으나, 2008년 시설규칙 개정으로 같은 토지 라는 범위로 확장하여 평면적 중복결정과 수직적 중복결정 모 두 가능하게 되었다. 평면적 중복결정 <그림> 중복결정 도식 수직적 중복결정 입체적 도시 군계획시설의 결정 규칙제4조에 따라 도시 군계획시설이 위치하는 지역의 적정하고 합리적인 토지이 용을 촉진하기 위하여 도시 군계획시설이 위치하는 공간의 일부만을 구획하여 도시 군계획시설을 결정하는 것을 말한다. 입체적 결정은 도시 군계획시설와 비도시 군계획시설의 복합방식에 따라 다음과 같 이 구분된다. 관련규정 도시 군계획시설의 결정 구조 및 설치기준에 관한 규칙 제4조

22 Ⅱ. 관련 제도 및 실태 조사 비도시 군계획시설부지에서 도시 군계획시설 설치 (도시 군계획시설 결정) 도시 군계획시설이 위치하는 공간의 일부만을 구획하여 도시 군계획시설을 결정하 여 설치하는 형태이다. 시설규칙 제4조에 근거한다. 비도시 군계획시설은 해당 위치의 용도지역 지구 등의 토이이용규제를 적용받으며 건축허가 등에 의해 설치된다. 도시 군계획시설부지에서 비도시 군계획시설 설치 (도시 군계획시설 결정 + 개발행위 예외규정) 지상 수상 공중 수중 또는 지하에 일정한 공간적 범위를 정하여 도시 군계획시설이 결정되어 있고, 그 도시 군계획시설의 설치 이용 및 장래의 확장 가능성에 지장이 없 는 범위에서 도시 군계획시설이 아닌 건축물 또는 공작물을 그 도시 군계획시설인 건축물 또는 공작물의 부지에 설치하는 형태이다. 시설규칙 제4조 및 국토계획법 시 행령 제61조에 근거한다. 비도시 군계획시설은 해당 위치의 용도지역 지구 등의 토이이용규제를 적용받으며 건축허가 등에 의해 설치된다. <그림> 입체적 결정 도식 <그림> 입체적 결정 도식

23 기반시설 복합화 가이드라인 수립 연구 2.3 도시 군계획시설의 부대시설 및 편익시설 도시 군계획시설의 결정 구조 및 설치에 관한 규칙 제6조의2에 따라 설치되는 부대시설과 편익시설은 중복결정 또는 입체적 결정의 형태는 아니지만 광의의 개념 에서 보면, 도시 군계획시설의 주기능 외의 기능을 부가함으로써 복합화의 한 종류 로 볼 수 있다. 관련 규정 : 도시 군계획시설의 결정 구조 및 설치에 관한 규칙(제6조의2) 구 분 내 용 부대시설 주시설의 기능 지원을 위하여 설치하는 시설 편익시설 도시 군계획시설의 이용자 편의 증진과 이용 활성화를 위하여 설치하는 시설 구조 및 설치기준 도시 군계획시설의 결정 구조 및 설치기준에 관한 규칙 에 따라 부대 편익 부대 시설과 편익시설을 합한 면적은 주시설 면적을 초과하여서는 아니된다. 부대시설은 주시설의 기능 및 설치 목적에 부합하여야 한다. 편익시설은 다음 요건에 적합하여야 한다. - 주시설 및 부대시설의 기능 발휘 및 이용에 지장을 초래하지 아니할 것 - 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제71조부터 제80조까지 및 제82조 에서 정하는 용도지역 용도지구에 따른 건축제한에 적합할 것 부대 편익시설 규정 및 시설과의 관계 허용되는 부대시설 및 편익시설의 건축물 용도 등 구조 및 설치기준에 관하여는 해당 도시 군계획시설의 구조 및 설치기준에 따른다. 총 53개 도시 군계획시설 중 16개 도시 군계획시설이 편익시설에 대한 규정이 마 련되어 있다. 그리고 자동차정류장, 유통업무시설, 공공청사와 도서관은 부대시설 규 정 또한 규칙에서 정하였다. - 편익시설이 설치 가능한 16개의 시설 : 자동차정류장, 자동차 및 건설기계검사시설, 유원지, 유통업무시설, 시장, 학교, 운동장, 공공청사, 문화시설, 체육시설, 도서관, 연구시설, 사회복지시설, 공공 직업훈련시설, 청소년수련시설, 종합의료시설

24 Ⅱ. 관련 제도 및 실태 조사 2.4 국유재산법과의 연계 국유재산 국유재산법 제2조에 의하면 국유재산이란 국가의 부담, 기부채납이나 법령 또는 조약에 따라 국가 소유로 된 1.부동산과 그 종물 2.선박, 부표, 부잔교, 부선거 및 항공기와 그들의 종물 3. 정부기업예산법 제2조에 따른 정부기업이나 정부시설에서 사용하는 기계와 기구 중 대통령령으로 정하는 것 4.지상권, 지역권, 전세권, 광업 권, 그 밖에 이에 준하는 권리 5. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제4조에 따른 증권 6.기타 권리(지식재산) 의 재산을 말한다. 국유재산은 그 용도에 따라 행정재산과 일반재산으로 구분한다. 그리고 도시 군계 획시설은 대부분 행정재산에 속한다. <표> 용도별 국유재산의 구분과 종류 구분 종류 내용 비고 국가가 직접 그 사무용 사업용 또는 공무원 공용재산 의 주거용(직무 수행을 위하여 필요한 경우로 서 대통령령으로 정하는 경우로 한정한다)으 로 사용하거나 앞으로 5년 내에 사용하기로 결정한 재산 청사, 관사, 형무소, 학교, 병원, 도서관 행 정 재 산 공공용재산 기업용재산 국가가 직접 공공용으로 사용하거나 앞으로 5년 내에 사용하기로 결정한 재산 정부기업이 직접 사무용 사업용 또는 당해 기업에 종사하는 직원의 주거용(직무 수행을 위하여 필요한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우로 한정한다)으로 하용하거나 앞으로 5년 내에 사용하기로 결정한 재산 도로, 하천, 제방, 구 거, 유지, 항만 등 우편사업, 우체국예 금사업, 양곡관리사 업, 조달사업 목적 재산과 해당사업 종 사 직원의 관사 등 보존용재산 법령이나 그 밖의 필요에 따라 국가가 보존하 는 재산 문화재, 사적지 등 일반재산 행정재산 외의 모든 국유재산 국유재산법 전부개 정(` ) 이 전 의 잡종재산

25 기반시설 복합화 가이드라인 수립 연구 행정재산 사용의 한계 행정재산인 도시 군계획시설은 국유재산 관리측면에서 기반시설 복합화의 무거운 과제가 있다. 사권에 대한 설정 제한 국유재산법 제11조에 따라 국유재산에는 사권을 설정하지 못한다. 다만, 일반재산 에 대하여 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. - 대통령령 ; 1. 다른 법률 또는 판결에 따라 일반재산에 사권을 설정하는 경우 2. 일반재산의 사용 및 이용에 지장이 없고 재산의 활용 가치를 높일 수 있는 경우로서 관리청등이 필요하다고 인정하는 경우 처분의 제한 국유재산법 제27조에 따라 행정재산은 처분하지 못한다. 다만, 예외의 경우 교환하 거나 양여할 수 있다. - 공유 또는 사유재산과 교환하여 그 교환받은 재산을 행정재산으로 관리하려는 경우 - 대통령령으로 정하는 행정재산을 직접 공용이나 공공용으로 사용하기 위하여 필요로 하는 지방자치단체에 양여하는 경우 사용허가 제한 국유재산법 제30조(사용허가) 및 제36조(사용허가기간)등 여러 조항에 의해 제한적 으로 민간에게 허용되고 있다. 사용허가에 있어서 사용되는 범위가 매우 좁고 공공 의 목적을 가지고 있거나 보존목적의 수행에 필요한 범위에서 허가한다. - 5년 이내의 사용허가 기간 (필요에 따라 1회 연장(5년) 가능) 일반재산의 다양한 개발형태 일반재산은 행정재산에 비하여 다양한 형태의 개발이 가능하다. - 위탁개발 (법제59조) - 신탁개발 (법제58조) - 민간참여 개발 (법제59조의2) - 토지현물출자에 의한 민관합동개발 (법제57조)

26 Ⅱ. 관련 제도 및 실태 조사 기반시설 복합화 실태조사 3.1 중복 입체적 결정 현황 개괄 현황 본 연구는 도시 군계획시설의 중복결정 또는 입체적 결정 현황이 가장 많은 서울특 별시의 자료를 사례로 하여 실태조사를 실시하였다. 우선, 도로가 다른 도시 군계획시설에 중복결정된 사례가 현저하게 가장 많았으며, 이 경우를 제외하면 총 333건의 중복결정과 4건의 입체적 결정이 조사되었다.(2009) 하지만 현재, 중복결정 뿐만이 아니라 입체적 결정의 건수가 증가하고 있다. 그 중 에서도 도시 군계획시설부지에서 비도시 군계획시설을 설치하는 형태의 입체적 결정 이 나타나고 있다 중복결졍 도로를 제외한 서울시 중복결정 사례 333건 중 다른 도시 군계획시설을 가장 많 이 받아들이는 시설은 공원 등의 면적단위인 공간시설이며, 다른 도시 군계획시설 에 가장 많이 중복되어 입지하게 되는 시설은 주차장 등 교통시설로 나타났다. 도시 군계획시설 대분류별 그 특성을 살펴보면, 공원이 135건으로 다른 도시 군계 획시설을 가장 많이 받아들이고 있다. 공원에는 주로 수도공급설비(68건)와 주차장 (32건)이 중복 결정되어 입지하고 있다. 도로의 경우에는 56건의 시설이 중복 결정 되어 입지하고 있으며, 그 중에는 주차장이 17건으로 가장 많은 건수를 차지하고 있 다. 한편, 다른 도시 군계획시설에 가장 많이 중복되어 입지하는 시설은 주차장으로 115건에 달하며, 주로 공원(32건), 도로(17건), 유수지(14건), 공공공지(11건) 등에 중복 결정되어 설치된다. 또한, 수도공급설비의 경우도 다른 도시 군계획시설에 중 복 결정되어 입지하는 사례가 77건으로 매우 많으며, 공원에 중복 결정되는 경우가 68건으로 대부분을 차지한다

27 기반시설 복합화 가이드라인 수립 연구 <표> 서울시 중복결정 사례 추가 시설 교통시설 공간시설 유통 및 공급시설 공공문화체육시설 방재 시설 보건 환경기초 위생 시설 시설 기존 시설 도 로 철 도 주 차 장 자동 차정 류장 광 장 공 원 녹 지 공공 공지 시 장 유통 수도 전기 열공 업무 공급 공급 급 설비 설비 설비 시설 운 동 장 공공 청사 학 교 도 서 관 사회 문화 체육 방수 복지 시설 시설 설비 시설 유 수 지 폐기 소계 종합 하수 물처 의료 처리 리 시설 장 시설 교통 시설 도로 철도 광장 공간 시설 공원 녹지 공공 공지 유통 및 공급 시설 시장 공공 청사 학교 공공 문화 체육 시설 도서관 1 1 문화 시설 1 1 사회 복지 시설 체육 시설 방재 유수지 시설 소계 출처 : 서울시 내부자료 (2009년 12월 기준)

28 Ⅱ. 관련 제도 및 실태 조사 입체적 결정 서울시의 경우 2009년 당시만해도 비도시 군계획시설부지에 도시 군계획시설이 입체적 결정을 통해 설치된 것은 총 4건에 불과하였다. - 남산1호터널 앞 상업시설과 도로의 입체적 결정 - 인사동 64번지 일대의 문화시설과 주차장의 입체적 결정 - 양천구 신정동의 해누리타운의 공공청사와 문화시설의 입체적 결정 - 영등포구 대림동 대림유수지와 녹지의 입체적 결정 하지만 점차 도시화가 심화되고 기능간의 복합화가 가속화되면서 도시 군계획시설 부지에서 비도시 군계획시설을 설치하는 입체적 결정이 증가하고 있는 추세이다. - 예를 들어, 주차장(시설)부지에 숙박시설(비시설)을 함께 건축하거나 사회복지시 설(시설)부지에 임대주택(비시설)을 수직적으로 복합화하는 경우 등이다. 이러한 복합화 형태의 개발은 보다 적극적인 도시 군계획시설부지의 활용측면에서 긍정적일 수 있겠으나, 제도의 남용될 경우 도시 군계획시설의 공공성과 주기능을 위협하는 복합화로 이어질 우려가 있다. - 한편, 상기와 같은 입체적 결정의 경우 공간적 범위결정 이라는 용어와 혼재 되어 고시문에 사용됨에 따라 적절한 행정사항이 필요하다. 도시 군계획시설부지에서 비도시 군계획시설 설치 사례 본 사례는 기존 미집행 주차장(도시 군계획시설)부지에 비도시 군계획시설(숙박시설, 문화시설)을 설치하는 사례로서, 지하6층에서 지상10층 규모인 건축물인 시설로 결 정하는 건이다. 이 결정 가운데 도시 군계획시설인 주차장은 기정의 지상층은 폐지(지상1층 일부 존 치)하고 지하층에 숙박시설의 부대주차장과 함께 공간적 범위를 정하였으며, 비도시 군계획시설인 관광숙박시설은 지상1층부터 10층까지, 문화시설은 지하1층에 설치 할 수 있도록 결정하였다. 즉, 도시 군계획시설부지에 도시 군계획시설 면적보다 비 도시 군계획시설 면적이 더 많이 차지하게 되었다. 이와 같은 입체적 결정에 대한 도시계획적 평가를 내리는 것은 본 연구의 범위를 넘어서는 내용이겠으나, 관련 규정이 뒷받침될 필요성은 절실해 보인다

29 기반시설 복합화 가이드라인 수립 연구 서울특별시고시 제 호, [종로 4 5가 제1종지구단위계획구역 및 제1종지구단위계획]에 대하여 2010년 제25차 서울특별시 도시 건축공동위원회( ) 심의를 거쳐 고시한 내용을 보면. <표> 도시계획시설 (주차장) 결정(변경) 조서 구분 도면표시 번호 시설명 시설의 세분 변경 1 주차장 - 위 치 종로6가 289-3,285-1 면적(m2) 기정 변경 변경후 최초 결정일 4,404 증) ,146.1 서고281 ( ) 비고 지상: 주차장폐지 (1층 주차진출입로 제외) 지하: 공간적범위 결정 <표> 비도시 군계획시설 건축물의 공간적범위 결정(변경)조서 구분 도면표시 번호 시설명 위 치 공간적범위 지하5,6층, 신설 - 종로6가 지하3층, 관광 289-3, 지하1층, 숙박시설 지상1층~지상 10층 종로6가 지하 5,6층, 신설 - 문화시설 289-3, 지하3층, 지하 층 기정 면적(m2) 변경 변경후 최초 결정일 - 증)23,941 23, 증)1,149 1,149 - 비고 <표> 변경 사유서 구분 건축물 용 도 신설 관 광 숙박시설 신설 문화시설 변 경 내 용 변 경 사 유 지상: 1~10층 (관광숙박시설) 동대문 상권을 고려할 때 종로, 청계 관광 지하: 1층(관광숙박시설), 3층(부설주 특구 전략시설인 관광숙박시설 입지가 필요. 차장), 5,6층(기전실) 지하: 1층(문화시설), 3층(부설주차 청계천 및 동대문디자인프라자와 연계하여 장), 5,6층(기전실) 대중을 위한 문화시설(공연장, 전시홀)설치. <그림> J 호텔 외관

30 Ⅱ. 관련 제도 및 실태 조사 3.2 공공청사 복합화 실태 공공청사는 국가 행정업무, 지역 행정업무 및 대인업무를 수행하는 기관이다. 주요 시설로는 정부청사, 정부지방합동청사, 도 시 군 구청사, 읍 면 동 주민센터, 경찰서, 소방서, 우체국 등이 있다. 공공청사의 복합화는 청사 건립 기획단계부터 복합화를 전제로 하여 지속하는 경우 와 수요의 변화 또는 과다 추정으로 인하여 발생한 청사 내 유휴공간의 활용을 위한 경우에 이루어진다 국유재산 서울 강남우체국 구 분 내 용 비 고 위 치 서울시 강남구 개포동 14-4(대청역세권) - 도시계획 제3종일반주거지역 / 공공청사 (행정재산) - 규 모 연면적 29,385.5m2 / 지하 3 ~ 지상 12층 - 개 요 시사점 (층별 용도) 저층부 우체국 시설이 위치해 있으며, 상층부에는 저작권위원회 외로 업무시설(에스텍시스템, 에듀챌린지)이 임차 사용 중에 있다. 건축물 계획부터 저층부와 중상층부를 구분하여 임대사업의 사용 목적으로 이용하고 있다. 공공청사(우체국)와 업무시설의 상충은 거의 없는 것으로 조사됨 공공청사 : 저층부 중심 / 업무시설 : 중상층부 - 관련사진

31 기반시설 복합화 가이드라인 수립 연구 서울 중앙우체국 구 분 내 용 비 고 위 치 서울시 중구 충무로 1가 도시계획 일반상업지역 / 공공청사 (행정재산) - 규 모 대지 6,134m2 (1,855평) - 개 요 시사점 층별 현황으로, 저층부에 주로 우체국 시설이 위치해 있으며, 상층부 (8~21층)에 임대업(신한카드 본사)으로 주시설인 우체국의 고유 기능 을 보다 중시하고 있는 경향이 있다. (지하3층-서울중앙의료의원=공공청사 편익시설) 시설결정이 되었으나, 우정사업 특별법에 의해서 임대용도로 활용 중 (입체적 결정은 미이행) 주변지역의 상황을 살펴보더라도 명동 상업지역과 인접해 있으며, 백화점 등 중심상업지역에 입지해 있다. 도시 군계획시설 및 비시설 모두 업무시설으로 복합화 된 대상은 특별히 상충되는 부분이 없었다. (실제 인터뷰) 공공청사(우체국)를 진입부에 위치하고 비시설을 상층부로 위치하는 형식의 복합화가 기존 시설의 위상을 해치지 않는다. 과다한 집객시설은 지양한다.(신한카드 본사, 엄무위주) - 관련사진 - 도시관리계획 결정

32 Ⅱ. 관련 제도 및 실태 조사 남대문세무서 (나라키움 저동빌딩) 구 분 내 용 비 고 위 치 서울시 중구 저동1가 1-2 (국유지) - 도시계획 일반상업지역 / 행정재산 - 규 모 대지면적 3,029.2m2 / 지하 4 ~ 지상 15층 - 개 요 시사점 빌딩이 들어서기 전 이 지역은 국유지 관리에 있어서 비효율적이다는 대 표 사례로 비판을 받았다. 주변 현황을 살펴 보더라도, 인접한 명동 상권과 더불어 개발 잠재력은 상당했으나 3층짜리 허름한 건물에 무허가 건축물까지 붙어 있었다. 법적인 문제 또한 있었다. 이전 국유지에 대한 개발이 이루어지기 힘들어 계속해서 방치 되어왔지만, 위탁개발을 통하여 도심지 미관 뿐만 아니라 지 역 경제 활성화에 일조 하며, 연간 51억원에 달하는 임대료 또한 발생하고 있다. 도시 군계획시설 및 비시설 모두 업무시설으로 복합화 된 대상은 특별히 상충되는 부분이 없었다. 서울중앙우체국과 달리 전용 승강기를 사용해 시설간 상충을 최소화 현재에는 비시설이 없으므로, 비시설의 입지 요건을 고려한 개발이 이루어져야 할 것 같다. - 관련사진

33 기반시설 복합화 가이드라인 수립 연구 공유재산 동주민센터 공공청사 중 동주민센터의 경우 오래전부터 다양한 부대 편익시설이 설치되어 소규 모의 복합화를 구성하고 있으며, 도시 군관리계획으로 결정하지 않는 경우도 많다. 주민센터 구 분 내 용 비 고 이 름 은천동 주민센터 - 위 치 서울시 관악구 봉천동 도시계획 제2종 일반주거지역 - 규 모 대지면적 1,075.42m2 / 지하 2 ~ 지상 5층 - 층별현황 개요 5층 청소년도서관 (228.65m2) 4층 어린이도서관 (228.65m2) 3층 다목적강당, 다목적실 등 (412.53m2) 2층 주민자치센터 (413.21m2) 1층 영유아보육시설 (489.26m2) 지하1층 주차장, 동대본부 (617.97m2) 지하2층 기계/전기실, 창고, 문서고 (557.49m2) 2009년 11월 30일 사용승인 주용도는 업무시설 / 노유자시설 / 제2종근린생활시설 복합화 시설로는 다목적실과 도서관 그리고 영유아보육시설이 있다. - 관련사진

34 Ⅱ. 관련 제도 및 실태 조사 구 분 내 용 비 고 이 름 행운동 주민센터 위 치 서울시 관악구 봉천동 도시계획 제2종 일반주거지역 - 규 모 대지면적 m2 / 지하 1 ~ 지상 4층 - 층별현황 개요 4층 엘레베이터,기계실 (34.72m2) 3층 다목적실 (348.64m2) 2층 동대본부, 문고 (334.39m2) 1층 주민자치센터 (324.82m2) 지하1층 주차장 (439.92m2) 2006년 02월 20일 사용승인 주용도는 업무시설 복합화 시설로는 다목적실이 전부이다. - 관련사진 - 구 분 내 용 비 고 이 름 인헌동 주민센터 위 치 서울시 관악구 봉천동 도시계획 제2종 일반주거지역 - 규 모 대지면적 m2 / 지하 1 ~ 지상 4층 - 층별현황 개요 4층 식당, 주방, 창고 등 (139.67m2) 3층 대강당, 취미실 1,2 등 (303.33m2) 2층 작은도서관, 다목적실 등 (331.63m2) 1층 민원실, 동장실, 주민등록실 등 (318.85m2) 지하1층 동대본부, 주차장, 창고, 기계전기 (403.62m2) 2011년 07월 27일 사용승인 주용도는 제1종 근린생활시설 복합화 시설로는 강당, 도서관, 취미실 등이 있다. - 관련사진

35 기반시설 복합화 가이드라인 수립 연구 시 군 (과대)청사 시 군 청사의 형태는 계속해서 변화해 왔다. 우리나라의 근현대의 청사건축은 일제 강점기 시대부터 시작하였다. 규모는 거대했으며, 식민통치를 위한 양식으로 건설되 었다. 건축 양식은 중앙부를 강조하고 좌우대칭을 이루며, 권위적이고 인상적인 건 축물을 표현하는 것이었다. 1991년 지방자치제도가 본격 시행됨에 따라 또한번 청사의 형태는 변화했다. 행정 업무공간과 의회업무공간이 분리되어 별개의 동으로 구성되었다. 고층부와 저층부가 구분되는 비대칭의 건축물의 형태가 주를 이루었으며, 시민문화 공간을 공공청사와 함께 구성하여 배치하기도 하였다. 예를 들어, 옥외 공간인 녹지 및 광장은 시민들 에게 휴식공간을 제공하고 고 시민문화 공간의 접근성을 높였다. <그림> 공공청사 공간 구조의 변화 <그림> 공공청사 형태의 변천 하지만 공공청사는 점점 시민들에게 다양한 문화, 휴식, 복지 등 여러 방면에서 함 께 제공해야 된다는 인식을 가지게 되면서, 공공서비스를 제공한다는 전제 하에 과 도한 청사 건설계획과 건립으로 과대 호화청사 논란을 빚기도 하였다. 대표적으로 용인 문화복지 행정타운 의 경우, 용인의 시( 市 ) 승격을 계기로 택지개 발과 동시에 신도심과 구도심의 행정 및 문화기능의 격차를 해소하기 위하여 청사 건립을 시작하게 된 배경이었다. 그리하여 필요한 행정기능을 위한 공간보다 시민을 위한 문화공간이 더 큰 연면적을 차지하게 되었다

36 Ⅱ. 관련 제도 및 실태 조사 구 분 내 용 비 고 이 름 용인 문화복지 행정타운 위 치 경기도 용인시 처인구 삼가동 도시계획 중심상업지역 - 규 모 대지면적 81,403.4m2 - 층별현황 시사점 청사 면적 (32,784m2) 의회청사 면적 (5,158m2) 보건소 면적 (4,980m2) 복지센터 면적 (12,654m2) <표> 용인 시청사 개요 문화예술원 면적 (5,524m2) 지하 주차장 면적 (18,324m2) 안내소/정비소 면적 (144m2) 청사 면적은 총 연면적의 41.2%를 차지하였으며, 의회청사를 포함 하더라도 47.6% 차지에 불과함 이러한 실질적인 수요에 기반하지 않은 복합화는 예산의 낭비 초래 행정+준공공시설+주민편의시설 중심으로 복합화 용도의 한계 보임 즉, 여건에 따라 일반건축물과의 다양한 복합화 시도 필요 - 관련사진 - 그리하여 2010년 공유재산 및 물품관리법 시행령 개정을 통해 지자체 청사 면적 기준 범위를 규정하였다. (참조 공유재산 및 물품관리법 시행령 별표1) 하지만 기존 과대청사들은 청사 면적 기준에 부합하고자 자구책을 강구하였으나 근 본적인 한계가 있었다 - 기준 면적 제외 시설 확충(비고 근거) : 유관기관 이전입주, 시민개방시설(카페, 회의실, 체력단련실 등)로 전환하는 등

37 기반시설 복합화 가이드라인 수립 연구 지방자치단체의 본청 청사의 기준 면적(제95조제2항제1호 관련) 1. 특별시, 광역시, 특별자치시, 도 및 특별자치도의 본청 청사 구 분 기 준 면 적 특 별 시 127,402m2 광 역 시 인구 300만명 이상 500만명 미만 68,333m2 인구 200만명 이상 300만명 미만 52,784m2 인구 200만명 미만 37,563m2 특별자치시 35,383m2 경기도 77,633m2 도 인구 300만명 이상 400만명 미만 44,974m2 인구 200만명 이상 300만명 미만 43,376m2 인구 100만명 이상 200만명 미만 39,089m2 특별자치도 32,223m2 2. 시, 군 및 자치구의 본청 청사 시 군 구 분 기 준 면 적 인구 10만명 미만 11,893m2 인구 10만명 이상 20만명 미만 13,965m2 인구 20만명 이상 30만명 미만 17,759m2 인구 30만명 이상 50만명 미만 18,907m2 인구 50만명 이상 70만명 미만 19,098m2 인구 70만명 이상 90만명 미만 20,214m2 인구 90만명 이상 100만명 미만 21,968m2 인구 100만명 이상 22,319m2 인구 3만명 미만 7,525m2 인구 3만명 이상 5만명 미만 8,385m2 인구 5만명 이상 10만명 미만 9,406m2 인구 10만명 이상 15만명 미만 11,829m2 인구 15만명 이상 13,582m2 특별시의 인구 50만명 미만 26,368m2 자 치 구 자치구 광역시의 자치구 인구 50만명 이상 27,484m2 인구 10만명 미만 11,861m2 인구 10만명 이상 15만명 미만 12,020m2 인구 15만명 이상 50만명 미만 14,061m2 인구 50만명 이상 18,206m2 비고 1. 기준 면적은 해당 건축물의 연면적을 기준으로 계산하되, 다음 각 목에 해당하는 용도로 사용 되는 면적은 제외한다. 가. 지하주차장ᆞ주차시설 등에 사용되는 면적 나. 도서관, 청소년활동시설 등 주민편의에 사용되는 면적 다. 재난상황실, 직장어린이집 등 법령에 따라 의무적으로 설치되어 사용되는 면적 라. 법 제20조에 따른 사용ᆞ수익허가를 받고 해당 지방자치단체 외의 자가 사용ᆞ수익하는 면적 2. 제1호에 따라 제외되는 면적의 산정기준은 행정자치부장관이 정하여 고시한다

38 Ⅱ. 관련 제도 및 실태 조사 기반시설 복합화 모범사례 분석 4.1 국외 사례 도시마구 청사 국내의 기반시설 복합화는 아주 제한적으로 이루어지고 있다. 반면 해외 사례를 살 펴보게 되면 다양한 복합화가 이루어지고 있다. 일본 도쿄 도시마구 청사는 민관협 력을 통해 공공시설이지만 일체의 세금을 걷지 않고 세워졌다. 총사업비 435억엔의 반 이상은 아파트 분양 판매 수입으로 조달했다. 그 외로 재개발 사업에 대한 나라 보조금과 이전청사 적지에 대한 부지임대료(70년간 정기 차지권)를 통해 일반재원 지출 없이 신청사 건설을 완수했다. 일체 세금을 사용하지 않고 건설된 것도 사실이지만, 공공청사와 아파트를 복합화 하여 단일 건축물으로 설치한 사례 또한 일본 최초이다. 그 결과 많은 다른 지방 지 방자치단체장 등이 모범 사례로 참관하는 등 우수사례로 손꼽히고 있다. 구 분 내 용 비 고 위 치 일본 도쿄 북서쪽 도시마구 - 기능복합 공공청사(1~9층) + 주택 (11~49층) + 저층부 리테일 - 규 모 지하 3 ~ 지상 49층 - 특 징 <표> 도시마구 청사 개요 주택 분양수익으로 청사 신축비용 충당 지역에 주택 공급 - 관련사진

39 기반시설 복합화 가이드라인 수립 연구 헤이그시 청사 무역을 중심으로 발전했던 헤이그는 20세기 해상 무역의 도태로 인해 경제적 중요 성을 상실했으며, 도심 재개발에 대한 요구가 증가되었다. 헤이그 시청사 개발은 도 심 개선을 위한 계획의 일환으로 진행되었다. 헤이그시청사는 사무실, 주거, 오락 및 상업시설들을 복합화한 건축물이다. 특이한 시설로는 예식장이 있었으며, 시설간의 상충을 방지하기 위한 중앙 아트리움 또한 설치하였다. <표> 헤이그시 청사 개요 구 분 내 용 위 치 네덜란드 헤이그시 소재 기능복합 시청사 + 예식장 + 도서관 + 임대사무실 + 상가 규 모 지상 1 ~ 12층 특 징 중앙 아트리움 : 용도간 연계, 상충 최소화 시설군과 비시설군의 다양한 복합 기능 수용 관련사진

40 Ⅱ. 관련 제도 및 실태 조사 Adelaide Central Bus Station 애들레이드 센트럴 버스터미널은 시의회에 의해 건설되었다. 이는 이전 노외주차장 공간을 활용하여 버스터미널과 함께 상가, 주거, 고용주차장의 복합적 기능을 수용 하고 있는 시설이다. 1층에는 버스터미널과 15개의 버스 베이가 있으며, 3~5층에는 공공지원주택 (Social Housing)', 3~6층에는 약 400여대의 차량을 수용할 수 있는 주차장이 위치 해 있다. 기존의 단일 용도인 주차장에서, 현재 복합용도의 터미널, 주거 및 주차가 가능한 복합시설로써 도심환경을 개선하며 도심의 요구되는 기능을 적절히 복합화 한 사례이다. <표> 애들레이드 센트럴 버스터미널 개요 구 분 내 용 비 고 위 치 Franklin Street, Adelaide, South Australia 소재 - 기능복합 자동차정류장 + 주차장(400면) + 주택(39호) - 규 모 지상 1 ~ 6 층 - 특 징 도심 요구기능 수용하여 도시환경 개선과 지역활성화를 도모 (도심주거, 도심주차수요 등) - 관련사진

41 기반시설 복합화 가이드라인 수립 연구 4.2 국내 사례 사회복지시설과 임대주택 서울 00뉴타운 사업지역의 중앙에 위치한 존치지역 내 공유지에 사회복지시설을 결정하고 지상 4층에 임대주택을 설치한 사례이다. 해당 뉴타운은 노후된 다가구, 다세대, 및 연립 주택이 혼재 되어있어 지속적인 재 정비촉진사업(정비사업)이 진행되고 있어 주민들의 커뮤니티 활성화와 마을 공동체 의식을 복원하기 위한 공간이 필요하였다. 그리하여 설치된 사회복지시설은 마을의 랜드마크, 다양한 복지 시설, 마을 공동체 의식 고취를 목적으로 하였으며, 복합화한 임대주택은 주택개보수시 해당 주민의 임 시 거주 공간으로 활용 (순환용 주택)하고자 하였다. 이는 보다 주변에 필요한 시설이며, 주민들의 편의를 위해 결정된 것으로. 주변 지 역의 도시 문제를 해결하기 위한 방안으로 알맞게 활용 되었다고 할 수 있다 è 공공복리에 기여하는 입체적 결정 및 비시설 설치(개발행위) <그림> 00마을센터

42 Ⅱ. 관련 제도 및 실태 조사 서울특별고시 제 호, [00재정비촉진지구 재정비촉진계획(지구단위계획)]에 대하여 고시된 내용을 보게되면, <표> 사회복지시설 결정(변경) : 공간적 범위결정 구분 도면표시 번호 신설 1 시설명 위 치 구 분 사회복지 성북구 길음동 지하1층~ 시설 1178번지외 1필지 지상3층 면적(m2) 최초 기정 변경 변경후 결정일 - 증) 비고 임대주택: 지상4층 이상 <표> 사회복지시설 결정(변경) 사유 도면 표시번호 1 시설명 변경내용 (공간적 범위) 변 경 사 유 사회복지 사회복지시설: 지하1~지상3층 도시 군계획시설(사회복지시설)의 복합화로 시 설 임대주택 : 지상4층 이상 장래 유지 관리의 효율화 증대 <그림> 고시 도면

43 기반시설 복합화 가이드라인 수립 연구 소결 기반시설 복합화 실태의 시사점과 복합화 방향 기반시설 복합화는 빠르게 다양한 형태로 진행될 것이다. 1982년 도시계획시설 기준에 관한 규칙 에 처음으로 중복결정의 개념이 도입되면 서부터 지금까지의 기반시설 복합화는 도로, 공원, 주차장 등을 중심으로 한 중복결 정의 형태가 대부분이었다. 서울시 소재 강남고속터미널부지(자동차정류장)와 같이 2000년 도시계획법 개정 전까지 도시 군계획시설부지에서 비도시 군계획시설(일반건 축물) 설치 허용된 사례가 일부 있었으나, 이는 입체적 결정 도입(2000) 이전의 개 발행위 완화 측면이 강하고 복합화의 개념과는 거리가 있다. 2000년 초 중반 이후에는 우리나라 주요 도시는 이미 성숙단계(도시화율 91.7%, 2014) 에 접어들었으며, 관련 기술의 발전과 더불어 도심 내에서 다양한 서비스의 복합화 및 고도화를 요구하는 수요의 변화가 발생하였으나, 도시 군계획시설의 최적 배치를 위한 도심 내 가용토지의 고갈과 높은 토지가격 그리고 공공재정의 부족으로 필요한 도시 군계획시설이 적기, 적소에 설치되기는 어려운 현실이다. 그리하여, 도시 군계획시설의 중복결정과 민간 운영 설치 도시 군계획시설을 중심으 로 비도시 군계획시설 설치를 허용하는 입체적 결정 및 개발행위 완화를 통한 기반 시설 복합화의 시도가 늘어가고 있는 실정이다. 다른 나라는 이미 많이 앞서 있다 국외의 경우, 사례에서 보듯이 청사와 근린생활시설 및 주택을 단일 건축물에 복합 화하거나 버스터미널과 공공주택을 섞기도 한다. 물론 도시계획 제도가 뒷받침되어 운영되고 있기 때문에 가능한 일이다. 일본의 경우 입체도로제도가 활발히 활용되고 있고 공공과 민간이 상호협력하여 도시기반을 정비하는 사례가 늘고 있으며, 독일은 민법에 의한 계약제도와 우리나라 지구단위계획에 해당하는 B-Plan에 의한 입체적 인 범위지정이 중요한 역할을 하고 있다. 미국의 경우도 개인의 재산권 보호하는 공 중권(Air Right)과 개발권양도제(TDR)라는 제도가 시행되고 있다

44 Ⅱ. 관련 제도 및 실태 조사 본격적인 복합화를 앞두고 제도적 점검과 보완이 절실하다. 도시 군계획시설은 사회간접자본과 같이 생산활동을 지원하고 경제개발을 촉진하며 쾌적한 도시생활을 하는데 중요한 역할을 하고 있다. 더욱이 앞으로 삶의 질 향상에 대한 시민의 요구는 지속적으로 증가하고 있어 그 변화의 범위와 속도는 이전과는 달리 폭넓고 빠르게 전개될 것이다. 하지만, 이러한 변화의 속도에 비해서 관련 제도는 아직 미비한 점이 많다. 때문에 자칫 사회적 수요에 휩쓸여 도시 군계획시설이라는 도시계획 운영 상 시행착오가 발 생할 우려가 크며, 일부 현실로 나타나고 있다. 즉, 다양한 기반시설 복합화의 가능성을 전제로 하여 기본적인 제도 점검과 구체적 인 운영방안 마련에 제도적 초점이 모아져야 한다

45 기반시설 복합화 가이드라인 수립 연구 PART Ⅲ. 기반시설 복합화 방안 l 기반시설 복합화 기본방향 l 도시 군계획시설의 중복결정 l 입체적 도시 군계획시설 결정 l 기타 복합화를 위한 방안

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47 기반시설 복합화 가이드라인 수립 연구 기반시설 복합화 기본방향 복합화 기본방향 기반시설 복합화는 법률에서 정하고 있는 도시 군계획시설의 공공성과 주기능을 유지하는 것을 전제로 한다. 토지의 복합적이고 효율적인 활용과 다양하고 편리한 공공서비스의 제공을 위해 서 도시 군계획시설의 중복 입체적 결정을 통한 기반시설 복합화의 적극적인 활 용을 권장한다. 이에, 도시 군계획시설의 공공성 확보와 토지의 합리적 이용이라는 양 측면을 동 시에 고려하면서 중복 입체적 결정의 방향을 검토하여야 한다. 또한, 시설의 종류, 형태, 주변여건, 시설간의 관계 등 복합화와 관련된 고려사항 이 시설마다 제각각이므로 개별적으로 판단하도록 한다

48 Ⅲ. 기반시설 복합화 방안 중복결정 및 입체적 결정 중복결정 토지를 합리적으로 이용하기 위하여 도시 군계획시설과 다른 도시 군계획시설을 같은 토지에 수직 또는 평면적으로 중복하여 결정할 수 있다. 도시 군계획시설을 평면적으로 중복결정하는 경우 도시 군계획시설별 별도의 시설 부지 확보 필요성에 대하여 우선 고려하고, 이에 대한 해당 도시 군계획시설의 관리부서(기관)간의 협의를 충분히 하도록 한다. 입체적 결정 도시 군계획시설의 설치로 인해 도시 군계획시설이 아닌 건축물 또는 공작물 등 에 구조적이나 환경적으로 피해를 주지 않도록 한다. - 시설간의 이격거리와 적재하중 등 구조적 안전성, 소음 및 진동 등 환경적 쾌적 성과 관련된 사항을 기본적으로 고려하여야 한다. 입체적 도시 군계획시설 결정을 하는 경우 미리 토지에 관한 소유권등의 권리를 가진 자와 충분히 협의를 하여야 한다. 비도시 군계획시설 설치를 포함하는 도시 군계획시설의 입체적 결정 - 도시 군계획시설부지에 비도시 군계획시설을 설치하는 경우는 도시 군계획시설의 공공성을 감안하여 설치의 필요성과 타당성을 충분히 검토한다. - 반드시 도시 군관리계획으로 결정할 필요가 없는 도시 군계획시설 중 민간의 설 치 운영이 가능한 시설에 대하여는 복합화를 검토하기 이전에 해당 도시 군계획 시설의 해제 또는 변경을 먼저 검토한다. - 개별법에 따른 점용허가 및 규칙제6조의2에 따른 부대 편익시설을 통하여 비시 설 설치가 가능한 경우에는 입체적 결정 대상에서 제외한다. - 비도시 군계획시설은 건축법 시행령 별표1의 각 호의 시설 중에서 설치하되, 해당 도시 군계획시설의 복합화 요건에 부합하는 비시설에 한하여 정한다

49 기반시설 복합화 가이드라인 수립 연구 도시 군계획시설의 중복결정 2.1 중복결정 요건 설치를 위한 기본 요건 시설의 보호성 본래의 기능을 유지하고 특수성이나 이용자의 특성 때문에 시설보호가 필요한 도 시 군계획시설는 타 시설과의 중복결정을 불허한다. 물리적 설치 가능성 기술적 구조적 한계로 공공청사와 수직적 수평적으로 설치할 수 없는 경우는 불허 한다. 공간적 확보 가능성 기존 시설에 추가로 설치되는 시설의 기준 면적이 지나치게 넓어 기존 시설에서 공 간을 확보할 가능성이 없는 시설은 불허한다. 설치 적법성 도시 군계획시설 관련 개별법 및 국토계획법 등에 의하여 설치를 제한하고 있는 경 우는 해당 도시 군계획시설을 불허한다. 중복결정을 위한 요건 상호 적합성 기존 시설의 본래기능을 저해하거나 기능이 상충되어 이용자의 불편을 초래하는 시 설은 제외한다. 장래 확장 가능성 각 도시 군계획시설의 설치 이용에 지장이 없어야 하며, 장래의 시설 확장 가능성을 고려하여야 한다

50 Ⅲ. 기반시설 복합화 방안 <표> 구체적 요건 예시 2.2 중복결정 대상 및 허용범위 중복결정을 허용하는 대상 도시 군계획시설은 법령에서 허용하는 모든 도시 군계 획시설이 가능함을 원칙으로 하되, 복합화 요건을 종합적으로 검토하여 개별적으 로 중복결정 여부를 판단한다. 시설규칙 제3조제2항에 따라 공공청사, 문화시설, 체육시설, 도서관, 사회복지시 설 및 청소년수련시설 등 공공 문화체육시설을 결정하는 경우에는 시설의 목적, 이용자의 편의성 및 도심활성화 등을 고려하여 둘 이상의 도시 군계획시설을 같 은 토지에 함께 설치할 것인지 여부를 반드시 검토하여야 한다. 도시 군계획시설간의 기능이나 이용에 지장이 없도록 해당 도시계획위원회 심의 를 거쳐 중복결정할 수 있는 시설의 허용규모를 정한다. 주 시설 이외에 부대편익시설의 설치공간과 시공 및 유지관리를 위한 공간을 포 함하여 필요한 공간이 충분히 확보되도록 하여야 한다. 2.3 중복결정 시 고려사항 도시 군계획시설간의 이용자 특성을 고려하여 이용자간의 상충이 발생하지 않도 록 한다. 도시 군계획시설 중 교통시설 등의 진동 및 소음이 예상되는 접합부는 이를 저감 할 수 있는 구조로 계획한다. 도시 군계획시설을 결정하는 경우에는 시설들을 유기적으로 배치하여 보행을 편 리하게 하고 대중교통과 연계될 수 있도록 하여야 한다

51 기반시설 복합화 가이드라인 수립 연구 해당 도시 군계획시설에 대한 지속적인 수요 파악을 통해 적합성을 검토한다. 장래 확장 가능성 검토 - 주변지역 지가 등을 고려하여 재정을 통한 시설부지 확보 가능여부를 판단한다. - 인접지역의 토지이용을 파악하여 시설확장 시 용도간 상충 등을 검토한다. - 해당 도시 군계획조례 등에서 정하고 밀도(용적률, 건폐율) 등을 고려하여 가용 개발용량을 검토한다. 2.4 중복결정 절차 일반적인 도시 군계획시설의 입안 및 결정 절차를 따르되, 이미 결정된 도시 군계 획시설 부지에 다른 도시 군계획시설을 설치하는 경우 기존 시설의 관리부서(기 관)와 협의를 거치도록 한다. 도시 군관리계획 입안 및 결정 기존 도시 군계획시설의 중복결정을 위한 도시 군관리계획 입안 시 도시 군관리 계획 수립지침 에 따라 계획설명서의 각 검토가 필요하지 않다고 인정되 는 경우에는 이를 생략할 수 있다. 지구단위계획, 정비계획 등 별도의 도시 군관리계획이 수립되어 있는 구역 내의 도시 군계획시설의 경우 해당 시설의 중복결정에 대한 도시 군관리계획과 시설의 중복결정을 반영한 도시 군관리계획(지구단위계획 등)을 가급적 동시에 입안하도 록 한다

52 Ⅲ. 기반시설 복합화 방안 입체적 도시 군계획시설 결정 3.1 입체적 결정 요건 설치를 위한 기본 요건 시설의 보호성 본래의 기능을 유지하고 특수성이나 이용자의 특성 때문에 시설보호가 필요한 도 시 군계획시설의 입체적 결정은 불허한다. 물리적 설치 가능성 기술적 구조적 한계로 도시 군계획시설와 일반 건축물간의 수직적인 설치가 불가능 한 경우는 불허한다. 공간적 확보 가능성 기존 시설에 추가로 설치되는 시설의 기준 면적이 지나치게 넓어 기존 시설에서 공 간을 확보할 가능성이 없는 시설은 불허한다. 설치 적법성 도시 군계획시설 관련 개별법 및 국토계획법 등에 의하여 설치를 제한하고 있는 경 우는 해당 도시 군계획시설을 불허한다. 입체적 결정을 위한 요건 공간 구획 가능검토 도시 군계획시설을 결정할 때에는 시설이 위치하는 공간의 일부만을 구획하여 도 시 군계획시설결정을 할 수 있는지를 우선적으로 검토하여야 한다. 장래 확장 가능성 도시 군계획시설의 설치 이용에 지장이 없어야 하며, 장래의 시설 확장 가능성을 고 려하여야 한다

53 기반시설 복합화 가이드라인 수립 연구 상호 적합성 기존 일반 건축물에 심각한 해를 끼치거나 건축물의 기능을 저해할 우려가 있는 시 설은 제외한다. 구조적 안전성 도시 군계획시설의 입체적 범위를 정하는 경우에는 당해 도시계획시설의 구조적 환 경적 안전성을 확보하기 위해서 이격거리와 적재하중에 대한 검토를 하여야 한다. <표> 구조적 안전성 검토 이격거리와 적재하중의 기준은 시설의 구조적 특성과 입지특성 등에 따라 다르며, 구체적인 기준의 검토는 사안별로 도시계획위원회에서 결정하는 것이 바람직함 이격거리의 최소한도 - 도시 군계획시설의 정비를 위한 공사, 유지관리 등에 필요한 범위 및 적재하중과의 관계에 의해 결정되는 당 해 도시 군계획시설로부터의 이격거리 중 가장 큰 것으 로 결정 적재하중의 최대한도 - 당해 도시 군계획시설의 구역 외의 건축물 등에 의한 적재하중 및 기타 하중을 충분히 고려한 후, 이에 더하 여 이격거리와의 관계에 의해 결정되는 당해 도시계획 시설에 허용된 적재하중의 최대한도로 결정 3.2 입체적 결정 대상 및 허용범위 법령에서 허용하는 모든 도시 군계획시설에서 입체적 결정이 가능함을 원칙으로 하되, 복합화 요건을 종합적으로 검토하여 개별적으로 입체적 결정 여부를 판단 한다. 기존 건축물 및 공작물에 위해를 끼치지 않으며 도시 군계획시설의 기능이나 이 용에 지장이 없도록 해당 도시계획위원회 심의를 거쳐 입체적 결정할 수 있는 도시 군계획시설의 허용규모를 정한다. 도시 군계획시설의 입체적 결정을 위해 도시 군계획시설의 입체적 결정 범위를 정하는 경우에는 도시 군계획시설가 점유하게 되는 공간에 시설의 유지관리를 위 해 필요한 범위를 포함하여야 한다. 비도시 군계획시설 설치를 포함하는 입체적 결정에 대하여는 3.3에서 자세한 내 용을 다루도록 한다

54 Ⅲ. 기반시설 복합화 방안 3.3 비도시 군계획시설 설치를 포함하는 입체적 결정 기준 결정 요건 도시 군계획시설부지에 비도시 군계획시설 설치를 포함하는 입체적 도시 군계획시설 결정 시 3.1 입체적 결정 요건에 다음의 요건을 추가하여 검토한다. 복합화 필요성 - 도시 군계획시설인 건축물 또는 공작물의 부지에 설치하는 비도시 군계획시설의 종류와 규모에 대한 타당성을 검토한다. - 민간의 제안에 의하여 복합화를 하는 경우 제안자가 복합화의 타당성 및 필요성 을 제시하여야 한다. 주변지역과 조화 - 주변지역과 용도, 밀도, 규모, 교통, 환경, 경관 등의 조화 측면에서 비도시 군계획 시설의 설치계획을 검토한다. <표> 구체적 요건 예시

55 기반시설 복합화 가이드라인 수립 연구 결정 대상 및 허용범위 도시 군계획시설 대상 도시 군계획시설의 특성상 공간적 범위의 설정이 불가능한 시설(공원, 광장, 공공 공지 등)을 제외한 모든 도시 군계획시설에서 시설의 입체적 결정(비시설 설치 포함)이 가능함을 원칙으로 하되, 복합화 요건을 종합적으로 검토하여 개별적으 로 결정 여부를 판단한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 결정 대상시설에서 제외하는 것 을 검토할 수 있다. - 개별법에 의한 점용허가를 받아 비시설을 설치할 수 있도록 한 시설은 공간적 범위 결정 대상에서 제외할 수 있다. 예> 도로, 철도, 공원, 녹지, 하천, 하수도 등 - 세부 시설이 통합되어 하나의 도시계획시설로 기능을 수행하거나, 관련 법규에 서 복합용도를 허용하고 있는 시설은 제외할 수 있다. 예> 유통업무설비, 공항, 유원지, 운동장 등 - 건축물이 부대시설로 제한적 기능을 수행하고, 야외 공간시설이 주기능을 수행 하는 시설인 경우 비시설 허용에서 제외할 수 있다. 예> 자동차운전학원 등 범위 주변 지역에 심각한 환경적 피해를 발생시키지 않는 한 공공과 민간의 구분 없이 도시 군계획시설을 포함한 해당 용도지역 상의 밀도를 적용하며, 복합화 요건 등 을 고려하여 해당 도시계획위원회 심의를 거쳐 시설의 공간적 범위를 결정한다. 비도시 군계획시설 (복합화 가능한 일반건축물) 대상 건축물의 용도는 주시설의 기능에 지장이 없는 범위 내에서 해당 도시 군계획시 설이 위치하고 있는 용도지역상 설치 가능하여야 하며, 가급적 공공복리에 적합 하여야 한다

56 Ⅲ. 기반시설 복합화 방안 - 주( 主 )시설의 사용 및 이용에 지장이 없고, 주변지역에 부정적인 영향이 적으며, 재산의 활용 가치를 높일 수 있는 경우로서 관리청등이 필요하다고 인정하는 경우에는 수익시설을 설치할 수 있다. - 비도시군계획시설 설치에 따라 주시설 이용 및 주변지역에 미치는 영향(환경적 쾌적성, 설치 실효성 등)이 부정적인 경우 설치를 제한할 수 있다. 예> 공장 (지식산업센터 제외), 위험물 저장 및 처리 시설, 도축장, 도계장, 자 원순환 관련 시설, 교정 및 군사 시설, 묘지 관련 시설 등 범위 도시 군계획시설을 포함한 해당 용도지역 상의 밀도를 적용한다. 건축물의 면적은 도시 군계획시설(부대 편익시설의 면적 포함) 면적을 초과하지 않는다. 다만, 도시 군계획시설의 공공성이 확보되는 범위에서 도시 군관리계획 입안 및 결정권자가 불가피하다고 인정한 경우에는 해당 도시계획위원회의 심의 를 거쳐 비도시 군계획시설의 면적을 초과하여 정할 수 있다 - 예> 공공이 정책적으로 해당 지역에 필요한 시설을 설치하는 경우 재해취약지역이나 그 인근에 방재기능시설(저류시설, 주민대피시설 등)등을 포함하여 복합화하는 경우 (규칙제2조제3항) 구체적 운영방안 예시 대상 도시 군계획시설 (허용대상) 편익시설이 규정된 시설* + 철도(철도역사) ; 16개 시설 *학교,운동장,공공청사,문화시설,도서관,연구시설,체육시설,사회복지시설,공공직 업훈련시설,청소년수련시설 (이상 공공 문화체육시설 전부),자동차정류장,유원지, 유통업무설비,시장,종합의료시설 ( 자동차 및 건설기계검사시설은 제외)

57 기반시설 복합화 가이드라인 수립 연구 (유형구분) 주시설과의 상관성에 따라 정책목표형과 수요대응형으로 구분 - (정책목표형) 주시설의 기능 및 설치목적에 부합하는 복합화를 통해 시너지효 과 창출 및 토지의 이용효율 증대 목적 - (수요대응형) 주시설과 연관성은 크지 않으나, 공공이 주변지역에 필요한 기능 을 유치하거나, 민간이 필요에 의해서 복합화하는 경우 <표> 유형별 시설 구분 ㅇ (복합화 형태) 세부시설조성계획 수립 여부에 따라 토지를 활용한 수평적 복합 화과 건축물을 활용한 수직적 복합화로 구분 <표> 수평/수직별 복합화 형태 구분 非 도시 군계획시설 (복합화 가능한 일반건축물) 건축법 시행령 별표1에 의한 건축물의 종류를 기준으로 복합화 유형에 따라 활성화시설*, 허용시설**, 불허시설***로 구분 * 활성화시설 - 주시설의 기능과 상보적 관계를 형성하며 정책목표를 달성할 수 있는 용도의 건축물 ** 허용시설 - 활성화시설은 아니나, 공간적 범위 결정에 따른 허용 용도의 건축물 *** 불허시설 - 주시설 또는 주변지역과 기능적 상충 우려가 있거나 설치의 실효성이 없는 용도의 건축물 ㅇ 도시 군계획시설별 입체적 결정 및 시설부지에서 설치(개발행위)가 가능한는 건 축물의 종류는 다음과 같다

58 Ⅲ. 기반시설 복합화 방안 <정책목표형> 1 교통 거점형 ; 자동차 정류장, 철도 시설 활성화 시설 불허시설 허용시설 자동차 정류장 5. 문화 및 집회시설 가. 공연장으로서 제2종 근린생활시설 에 해당하지 아니하는 것 (영화관, 극 장에 한함) 나. 집회장 [예식장, 그 밖에 이와 비 5. 문화 및 집회시설 나. 집회장 [마권( 馬, 券 ) 장외 발매소, 마권 전화투표소, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말 한다]으로서 제2종 근생시설에 해당하지 아니하는 것 슷한 것을 말한다]으로서 제2종 근생 6. 종교시설 시설에 해당하지 아니하는 것 16. 위락시설 라. 전시장(박물관, 미술관, 과학관, 17. 공장 (아파트형 공장 제외) 이외 시설 문화관, 체험관, 기념관, 산업전시장, 18. 창고시설 철도 박람회장, 그 밖에 이와 비슷한 것) 7. 판매시설 다. 상점(근생시설 포함한다) 19. 위험물 저장 및 처리 시설 20. 자동차 관련 시설 - 다. 폐차장 22. 자원순환 관련 시설 1) 제3호가목에 해당하는 용도(서점은 23. 교정 및 군사 시설 제외한다)로서 제1종 근린생활시설에 26. 묘지 관련 시설 해당하지 아니하는 것 28. 장례식장 2 생활 거점형 : 학교, 공공청사, 사회복지시설, 도서관, 공공직업훈련소 시설 학교 공공청사 사회복지시설 도서관 공공직업 훈련시설 활성화 시설 불허시설 공통 개별 공통 개별 10. 교육연구시설 8. 운수시설 바. 도서관 5. 문화 및 집회시설 20. 자동차 관련 13. 운동시설(골프장, 골 나. 집회장 [마권( 馬, 券 ) 장외 시설 (주차장, 프연습장 제외) 발매소, 마권 전화투표소, 그 세차장 제외) 13 운동시설(골프장, 골 밖에 이와 비슷한 것을 말한 프연습장 제외) 다]으로서 제2종 근린생활시 10. 교육연구시설 설에 해당하지 아니하는 것 바. 도서관 6. 종교시설 27. 관광 휴게시설 7. 판매시설 가. 야외음악당 다. 상점 (청소년게임제공업) 나. 야외극장 13. 운동시설 (골프장, 골프연습장에 한함) 20. 자동차 관련 15. 숙박시설 (관광호텔 제외) 시설 12. 수련시설 16. 위락시설 (주차장, 세차 17. 공장 (아파트형 공장 제외) 5. 문화 및 집 장 제외) 18. 창고시설 회시설 7. 판매시설 19. 위험물 저장 및 처리 시설 11. 노유자시설 다. 상점(그 안에 있 20. 자동차 관련 시설 는 근린생활시설을 포 다. 폐차장 함한다)으로서 다음의 21. 동물 및 식물 관련 시설 20. 자동차 관련 요건 중 어느 하나에 다. 도축장 시설 해당하는 것 라. 도계장 (주차장, 세차 1) 제3호가목에 해당 22. 자원순환 관련 시설 장 제외) 하는 용도(서점은 제 (하수 등 처리시설 제외) 외한다)로서 제1종 근 23. 교정 및 군사 시설 린생활시설에 해당하 26. 묘지 관련 시설 지 아니하는 것 28. 장례식장[의료시설의 부수 5. 문화 및 집회시설 시설( 의료법 제36조제1호 20. 자동차 관련 라. 전시장 에 따른 의료기관의 종류에 시설 (미술관 제외) 따른 시설을 말한다)에 해당 (주차장, 세차 13. 운동시설 (골프장, 하는 것은 제외한다] 장 제외) 골프연습장 제외) 허용시설 이외 시설

59 기반시설 복합화 가이드라인 수립 연구 3 경제 거점형 : 유원지, 유통업무시설, 시장, 연구시설, 주유소, 종합의료시설 시설 유원지 유통업무시설 시장 연구시설 주유소 종합의료시설 불허시설 활성화 시설 공통 개별 5. 문화 및 집회시설 나. 집회장 (예식장에 한함) 7. 판매시설 다. 상점(그 안에 있는 근생시설 을 포함한다)으로서 다음의 요건 중 어느 하나에 해당하는 것 1) 제3호가목에 해당하는 용도(서 점은 제외한다)로서 제1종 근린생 8. 운수시설 18. 창고시설 20. 자동차 관련 시설 (주차장, 세차장 제외) 활시설에 해당하지 아니하는 것 9. 의료시설 가. 병원 13. 운동시설 27. 관광 휴게시설 7. 판매시설 5. 문화 및 집회시설 다. 상점(그 안에 있는 근생시설 나. 집회장 [마권( 馬, 券 ) 장외 발매 을 포함한다)으로서 다음의 요건 소, 마권 전화투표소, 그 밖에 이와 중 어느 하나에 해당하는 것 비슷한 것을 말한다]으로서 제2종 1) 제3호가목에 해당하는 용도(서 근린생활시설에 해당하지 아니하는 점은 제외한다)로서 제1종 근린생 6. 종교시설 것 활시설에 해당하지 아니하는 것 14.업무시설 (오피스텔 제외) 13. 운동시설 (골프장, 12. 수련시설 골프연습장에 16. 위락시설 한함) 5. 문화 및 집회시설 17. 공장 (아파트형 공장 나. 집회장 [마권( 馬, 券 ) 장외 발매 5. 문화 및 집회시설 제외) 소, 마권 전화투표소, 그 밖에 이와 7. 판매시설 19. 위험물 저장 및 처리 비슷한 것을 말한다]으로서 제2종 14. 업무시설 (오피스텔 제외) 시설 근생시설에 해당하지 아니하는 것 18. 창고시설 20. 자동차 관련 시설 27. 관광 휴게시설 다. 폐차장 22. 자원순환 관련 시설 (하수 등 처리시설 제 외) 23. 교정 및 군사 시설 26. 묘지 관련 시설 다. 어린이회관 5. 문화 및 집회시설 나. 집회장 [마권( 馬, 券 ) 장외 발매 소, 마권 전화투표소, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말한다]으로서 제2종 근생시설에 해당하지 아니하는 것 14.업무시설 (오피스텔 제외) 28. 장례식장[의료시설의 7. 판매시설 부수시설( 의료법 제 다. 상점 - 2)청소년게임제공업 36조제1호에 따른 의료 16. 위락시설 기관의 종류에 따른 시 27. 관광 휴계시설 설을 말한다)에 해당하 는 것은 제외한다] 가. 야외음악당 나. 야외극장 7. 판매시설 다. 상점(그 안에 있는 근생시설 을 포함한다)으로서 다음의 요건 중 어느 하나에 해당하는 것 1) 제3호가목에 해당하는 용도(서 점은 제외한다)로서 제1종 근린생 활시설에 해당하지 아니하는 것 5. 문화 및 집회시설 7. 판매시설 5. 문화 및 집회시설 다. 상점(그 안에 있는 근생시설 나. 집회장 [마권( 馬, 券 ) 장외 발매 을 포함한다)으로서 다음의 요건 소, 마권 전화투표소, 그 밖에 이와 중 어느 하나에 해당하는 것 비슷한 것을 말한다]으로서 제2종 1) 제3호가목에 해당하는 용도(서 근린생활시설에 해당하지 아니하는 점은 제외한다)로서 제1종 근린생 것 활시설에 해당하지 아니하는 것 7. 판매시설 13. 운동시설 다. 상점 - 1)을 제외한 나머지 (골프장, 골프연습장 제외) 허용시설 이외 시설

60 Ⅲ. 기반시설 복합화 방안 3 여가문화 거점형 : 운동장, 문화시설, 체육시설, 청소년수련시설 시설 운동장 문화시설 체육시설 청소년수련시설 불허시설 시너지 시설 공통 개별 5. 문화 및 집회시설 나. 집회장 [마권( 馬, 券 ) 장외 발 매소, 마권 전화투표소, 그 밖에 18. 창고시설 이와 비슷한 것을 말한다]으로서 5. 문화 및 집회시설 제2종 근린생활시설에 해당하지 7. 판매시설 아니하는 것 다. 상점(그 안에 있는 6. 종교시설 근린생활시설을 포함한 13. 운동시설 다)으로서 다음의 요건 (골프장, 골프연습장에 한함) 18. 창고시설 중 어느 하나에 해당하 16. 위락시설 는 것 17. 공장 (아파트형 공장 제외) 1) 제3호가목에 해당하는 19. 위험물 저장 및 처리 시설 용도(서점은 제외한다)로 20. 자동차 관련 시설 서 제1종 근린생활시설 다. 폐차장 에 해당하지 아니하는 22. 자원순환 관련 시설 18. 창고시설 것 (하수 등 처리시설 제외) 13. 운동시설 23. 교정 및 군사 시설 (골프장, 골프연습장 제 26. 묘지 관련 시설 외) 28. 장례식장[의료시설의 부수시설 7. 판매시설 ( 의료법 제36조제1호에 따른 다. 상점 - 2) 의료기관의 종류에 따른 시설을 청소년게임제공 말한다)에 해당하는 것은 제외한 업 다] 허용시설 이외 시설 <수요대응형> 수요대응형은 두 가지 세부유형으로 구분하였다. 공공수요형은 공공이 직접 운영 하고 설치하는 시설로서 해당 도시 군계획시설과 무관하게 시 군의 정책 및 지역의 수요에 의하여 복합화하는 유형이며, 민간수요형은 민간이 설치 운영 및 관리가 가 능한 시설에서 공공복리와 주시설 기능유지를 전제로 사업시행자의 수요에 의하여 복합화하는 경우이다. 민간수요형의 경우 복합화에 따른 개발이익에 대한 환수 및 허용범위 규제장치가 필요하다 <표> 유형별 허용/불허시설 시설 허용 시설 불허시설 비고 공공수요형 불허 시설 이외의 모든 시설 정책목표형에서 제시된 개별시설별 불허시설 - 민간수요형 불허 시설 이외의 모든 시설 정책목표형에서 제시된 개별시설별 불허시설 개발이익 환수장치 및 허용범위에 대한 규제 필요 부대편익시설 제한 가능

61 기반시설 복합화 가이드라인 수립 연구 복합화 활성화 방안 활성화시설 설치방안 토지이용 효율증대뿐만 아니라 복합화를 통한 시너지효과를 창출하기 위해서는 활성화시설의 설치를 유도하는 것이 바람직하다 때문에, 정책목표형의 경우 활성화시설이 1종류 이상 포함을 복합화 요건으로 정 한다. 또한, 설치되는 시설의 종류와 수에 따라 비도시 군계획시설의 설치 규모를 차등 화하여 적용한다. <표> 활성화시설 및 허용시설에 대한 설치 기준 시설 활성화시설 설치 갯수 활성화시설 설치 비율 (연면적) 허용시설 비 고 정책목표형 1 종류 70퍼센트 이상 30퍼센트 미만 2 종류 이상 60퍼센트 이상 40퍼센트 미만 수요대응형 공공수요형 퍼센트 민간수요형 퍼센트 개발이익 적극 환수 기타 활성화시설 확대 유도방안 (밀도 완화) 활성화시설 또는 공공수요 시설은 도시 군계획조례에 의한 용도지역 별 건축제한 미적용 (국토계획법에서 정하는 상한 적용) - (적극적 완화) 도시 군계획시설과 동일한 건축제한이 예외규정* 적용 * 도시ㆍ군계획시설은 국토계획법에 의한 용도지역 및 용도지구의 건축물의 용 도, 종류, 규모 등 건축제한 사항은 시설규칙 및 개별법에 의하여 별도 규정 함 (시행령제83조)

62 Ⅲ. 기반시설 복합화 방안 비도시 군계획시설의 배치방안 주요 비도시 군계획시설의 특징 주요 비도시 군계획시설의 특징을 고려한 토지이용 및 배치를 통하여 복합화 효 과를 극대화한다. <표> 시설별 특성 시설 특 성 비 고 상업시설 주거시설 업무시설 문화시설 숙박시설 다른 시설에 비해 일반인이 이용하는 공적인(Public) 성격이 강한 시설임 주로 진입부 혹은 저층부에 위치하여 사람들의 유입을 유도하는 기능 강함 즉, 시설의 활성화를 가져오며 불특정 다수를 위한 시설이므로 입지 계획이 중요함 입주자들의 영역성을(Private) 확보하고, 안정성/쾌적성을 고려한 계획이 필요 주거시설의 동선과 타 시설들이 겹치지 않도록 주의 필요 사무능률을 높일 수 있도록, 쾌적한 업무 환경을 제공하도록 함 상층부에 위치하거나 개별 동으로 위치하여 업무 환경 보장이 중요함 지역에 대한 공공적, 문화적 환경을 제공하는 것이므로 문화적인 위상을 고려 하여 계획해야 한다. 시설 활성화를 위한 접근성 제고가 중요하며, 다른 시설과의 긴밀한 연계 또한 필요함 보행/자동차/대중교통과의 접근성을 유지하며, 기타 시설과의 분리된 동선을 확보해야 함. 프라이버시 유지가 매우 중요하므로, 공간의 위계가 깊은 곳에 위치하는 것이 바람직함 공간의 성격별 특징 공간의 공적/사적 성격에 따른 특징을 고려하여 배치한다. <표> 공간 성격별 특성 공간 영역 특 성 비 고 Public semi-public semi-private private 단일건물에 독립시키거나 건물의 중 고층부에 위치 상업시설과 연계하여 저층부/중층부에 위치 다른 기능과 중첩되지 않도록 동선의 분리 고려 저층, 중층, 고층에 적절하게 배치하여 기능간 완충 또는 분리 어매니티 향상 반사적 공간으로서 다른 공간과의 분리가 필요하되 외부에서 접근성이 떨어지지 않는 곳에 위치 사적공간으로서 독립성 유지를 위해 고층부나 단일건물로 독립 상업, 문화 등 공적공간과의 동선분리 상업, 문화 공용기능 업무 주거, 숙박

63 기반시설 복합화 가이드라인 수립 연구 <그림> 공간 영역별 성격 배치 예시 : 공공청사 + 업무시설 공공청사의 성격 공공청사는 그 지역의 상징적인 건물이면서 지역 주민들이 편하게 접근할 수 있도 록 계획되어야 한다. 도시의 영역을 공공과 사적인 영역으로 구분할 때 지방청사를 중심으로 광장, 공원 등 열린 공간과 도서관, 박물관 등 공공건물을 배치하여 도시 의 공공영역을 구성하게 된다. 지방청사는 공공행정업무 수행이라는 내재적 공공성 뿐만 아니라 도시구조 속에서 도시의 공적 공간을 조성하는 공공적 특성을 갖는다. 기능 배분 계획 기능의 독립성을 확보하는 것이 기본원칙이다. 일반업무시설의 독립적인 기능 확보를 위하여 중 고층부에 위치하여 공공청사와 수직적으로 분리시킨다. 저층부 및 지하층은 부대 편익시설 중심의 공용공간으로 활용하여 업무기능을 지 원하고 이용객의 편의를 증진한다. 중층부 공용공간을 두어 공공청사와 일반업무시설의 완충 및 휴게기능을 제공한 다. 건축물 외부 전면공지 또는 가로공간과 연계한 편익시설을 통하여 저층부 활성화 를 도모한다. 동선 계획 내부 동선 체계는 이용자들이 용도별 구분이 쉽게 파악될 수 있도록 한다

64 Ⅲ. 기반시설 복합화 방안 시설별 전용 승강기 사용을 통하여 동선을 분리시키고 안전 및 보안 등의 건축물 관리를 한다. 진입을 위한 전면 진입광장 조성을 권장한다. 공지조성이 불가할 경우, 1층을 아트리움으로 계획하여 개방감과 용도간의 연계 또는 상충을 최소화하며, 편익시설 활성화에 기여한다. 보행동선은 광장, 공개공지 등의 공공공간과 대중교통 결절지역과 연계하는 것을 권장한다. 사람과 차의 동선은 분리하고, 주차장이 대규모인 경우에는 주차장의 입구와 출 구의 동선이 교차하지 않도록 한다. 건축물 형태 및 디자인 주변 환경과 조화를 이루고 지역의 경관을 선도할 수 있도록 한다. 저층부 개방감을 부여하기 위하여 평면적으로는 건축물의 전면에 아케이드 (arcade)나 필로티 등을 설치하며, 입체적으로는 도로에서 직접 계단이나 에스컬 레이터를 이용해서 지층 또는 2층 이상의 옥상광장을 통하여 출입하는 것을 검 토할 수 있다. 보행자를 위한 층별 위치 구별은 주차와 출입구에서 시작되며 표시판은 반드시 중앙의 공공공간에 위치할 것을 권장한다. 다양한 표지와 적합한 지도들을 이용 한 접근방법을 명확히 해야 한다 <그림> 공공청사의 입체적 결정(공간적 범위) 및 일반업무시설 설치 개념도

65 기반시설 복합화 가이드라인 수립 연구 3.4 입체적 결정 시 고려사항 도시 군계획시설과 비도시 군계획시설간의 이용자 특성을 고려하여 이용자간의 상충이 발생하지 않도록 한다. 도시 군계획시설 중 교통시설 등의 진동 및 소음이 예상되는 접합부는 이를 저감 할 수 있는 구조로 계획한다. 도시 군계획시설을 결정하는 경우에는 시설들을 유기적으로 배치하여 보행을 편 리하게 하고 대중교통과 연계될 수 있도록 하여야 한다. 도시 군계획시설부지에 비도시 군계획시설을 설치하는 경우 해당 관리청은 시설 을 포함한 건축물 전체에 대한 통합 관리가 가능해야 한다. 장래 확장 가능성 검토 - 향후 도시 군계획시설부지 확장에 대비하여 재정을 통한 시설부지 추가확보 가 능여부와 인접지역과의 용도간 상충여부 등을 검토하여야 한다. - 해당 도시 군계획조례 등에서 정하고 밀도(용적률, 건폐율) 등을 고려하여 가용 개발용량을 검토하여야 한다. 3.5 입체적 결정 절차 일반적인 도시 군계획시설의 입안 및 결정 절차를 따르되, 미리 토지소유자와 토 지에 관한 소유권외의 권리를 가진 자 및 그 토지에 있는 물건에 관하여 소유권 그 밖의 권리를 가진 자와 구분지상권의 설정 또는 이전 등을 위한 협의를 하여 야 한다. - 입안도서에는 이해관계자와의 협의내용 및 이행담보 관련서류를 포함하는 것을 권장한다. <표> 구분지상권 설정 또는 이전협의 외 추가 가능한 협정 내용(예시) 다음의 내용을 포함한 협정을 할 수 있다. 1. 도시 군계획시설과 건축물의 신축 및 이에 소요되는 비용부담 2. 도시 군계획시설과 건축물의 관리상 필요한 행위의 제한 3. 도시 군계획시설과 건축물의 이용 및 관리를 위한 진, 출입방법 4. 도시 군계획시설과 건축물의 손실이 발생할 경우의 조치계획 5. 협정의 유효기간 및 위반할 경우의 조치사항 6. 기타 필요한 사항

66 Ⅲ. 기반시설 복합화 방안 시설부지에 비도시 군계획시설 설치를 포함하여 입체적 결정을 입안하는 경우 - 입안제안자 또는 입안권자는 적정한 공간적 범위 및 비도시 군계획시설에 의한 이용의 지장 유무에 대하여 해당 시설관리 주관부서와 사전에 협의하여야 한다. - 비도시 군계획시설의 과도한 설치가 포함되거나 해당 도시 군계획시설이 반드시 그 지역에 위치할 필요성이 적은 경우 도시 군계획시설 폐지를 먼저 검토한다. - 민간이 제안하는 경우 다음의 사항이 포함된 제안서를 도시 군관리계획 입안제 안서에 첨부하여야 한다. <표> 사전협의를 위한 제안서 제출 도시 군관리계획 입안 및 결정 도시 군관리계획 입안권자는 입안의 적합성을 판단함에 있어 해당 도시계획위원 회의 자문을 생략할 수 있다. 다만, (3)의 규정에 따라 도시 군계획시설 폐지에 대한 의견을 들을 때에는 위원회의 자문을 거치도록 한다. 기존 유휴 도시 군계획시설의 입체적 결정(비시설 설치 포함)을 위한 도시 군관리 계획 입안 시 도시 군관리계획 수립지침 에 따라 계획설명서의 각 검토 가 필요하지 않다고 인정되는 경우에는 이를 생략할 수 있다. 지구단위계획, 정비계획 등 별도의 도시 군관리계획이 수립되어 있는 구역 내의 도시 군계획시설의 경우 해당 시설의 입체적 결정에 대한 도시 군관리계획과 시 설의 중복결정을 반영한 도시 군관리계획(지구단위계획 등)을 가급적 동시에 입안 하도록 한다

67 기반시설 복합화 가이드라인 수립 연구 기타 복합화를 위한 방안 4.1 계획적 관리 지구단위계획에 의한 계획적 관리 대규모 공공청사의 복합화로 인해 주변지역에 미치는 영향이 큰 경우 지구단위계 획 등 인접지역까지 고려한 계획적 관리방안 수립을 검토한다. 국토계획법 시행령 제43조(도시지역 내 지구단위계획구역 지정대상지역)제4항제3 호에 따라 지하 및 공중공간을 효율적으로 개발하고자 하는 지역에 대하여 지구 단위계획구역 지정을 검토할 수 있다. 주요 계획 내용은 다음과 같다. - 기능간 상충 방지 및 환경 저해용도 입지를 제한하여 환경의 보호, 기능 유지 등을 도모한다. - 필요시 완화차로 확보, 보행동선 및 차량 진출입 분리 등을 고려한다. - 특별계획구역 지정과 세부개발계획 수립을 통해 복합화를 구체화한다. - 건축선에 의한 공공보행통로, 공개공지 계획 등을 통해 쾌적하고 다양한 활동을 유도될 수 있도록 한다. 사업 관리 및 운영을 위한 계획 공공 도시 군계획시설의 복합화를 위한 도시 군관리계획도서의 계획설명서에 사 업 완료 후의 관리 및 운영을 위한 계획을 포함할 수 있다. - 시설별 증축, 유지, 보수 및 신축에 따른 비용 부담 - 시설별 관리비용의 부담 - 전체 입체/복합 공간 내에서의 관리상 필요한 행위제한 - 시설별 공사에 의한 피해 발생 시의 조정 방법 - 협정의 유효기간 및 위반시 조치사항 - 기타사항

68 Ⅲ. 기반시설 복합화 방안 4.2 기타 사항 도시 군계획시설 결정 공중 또는 지하에 설치하는 기반시설 중 지속적인 유지 관리가 필요한 경우에는 가급적 해당 기반시설의 도시 군계획시설 결정을 권장한다. 복합화에 따른 개발이익 환수 규정 (관련규정) 관련 규정을 검토하여 개발이익 환수 기준 제시 - 개발이익 환수에 관한 법률 - 기반시설 기부채납 운영기준 (국토교통부, ) 등 ㅇ (환수 대상) 시설부지에서 입체적 결정에 따른 비시설을 중심으로 검토 - 예> 비시설의 연면적만큼 해당 용도지역 지구 내 도시 군계획시설부지가 아닌 일반대지로서 평가 ㅇ (산정 방식) 토지에 대한 기부채납비율, 감정평가 방식 등 입지규제최소구역 활용 연계 방안 ㅇ 입지규제최소구역의 활성화 및 제도적 실효성 향상을 위하여 도시 군계획시설부 지가 구역으로 지정된 지역은 비도시 군계획시설의 설치가 포함된 복합화(입체 적 결정)를 적극적으로 검토한다

69 기반시설 복합화 가이드라인 수립 연구 PART Ⅳ. 제도개선 방향 l 제도개선 방향

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71 기반시설 복합화 가이드라인 수립 연구 제도개선 방향 1.1 복합화 제도 개선 민간 운영 설치 도시 군계획시설 복합화에 대한 운영방안 마련 시급 앞서, 사례(동대문 소재 호텔 등)에서 보았듯이 민간이 운영 설치가 가능한 도시 군계획시설에 대한 복합화(특히, 입체적 결정)의 운영규정이 우선적으로 마련되 어야 한다. - 입체적 결정 및 비도시 계획시설 설치의 타당성 - 비도시 군계획시설에 대한 구체적 설치 기준 - 비도시 군계획시설의 계획의 경미한 사항의 변경 범위 마련 - 사안별, 도시 군계획시설별 차이를 고려한 방안 마련 또한, 도시 군계획시설의 중복 입체적 결정에 대한 조서 및 도면 작성에 대한 통 일된 기준을 제시할 필요가 있다. - 현재, 입체적 결정 또는 공간적 범위결정 이라는 용어가 혼용되어 고시문 등 에 사용되고 있으며, 조서 또한 제각각임. 공공이 주도하는 복합화의 시범사례를 마련하는 방안도 좋을 것임 도시 군계획시설의 공공성 측면에서 시설부지 내 비시설 설치 허용 검토 국토계획법 시행령 제61조제1호 규정의 법리적 검토가 병행되어야 한다. - 도시 군계획시설의 결정이 되면, 다양한 특례 적용이 가능하다. 예를 들어, 용도 지역 지구의 건축제한이 별도로 적용되며, 토지 및 건축물의 수용 또는 사용이 가능하다. - 이러한 특례는 도시 군계획시설의 개념 및 설치목적과 기능 그리고 이용방법 등 에 비추어 정당성을 인정받는다. 즉, 도시 군계획시설부지에서 과도한 비도시 군계획시설의 설치는 결정 및 설치의 무효로 이어질 가능성이 높다. 이에 대한 선제적인 법리 검토가 필요하다

72 Ⅳ. 제도개선 방향 입체 도시계획구역 제도화 검토 지구단위계획지침 상 특별계획구역과 같은 유형의 입체도시계획구역의 도입이 필 요하다. 또는, 기존 특별계획구역의 지정대상에 입체 도시계획의 내용 보완도 가 능하다 - (단기적) 현행 현행 지구단위계획 제도 활용 : 건축물 용도, 규모, 밀도 등 - (중장기적) 입체 도시계획 제도화 : 지구단위계획 내 특별계획구역 활용 또는 입체도시계획구역 도입 검토 기타 사항 세부시설 조성계획 세부시설조성계획을 수립하여야 하는 도시 군계획시설에 대한 세부시설의 종류와 범위를 구체화할 수 있는 규정 필요 건축법 상 명확한 시설과 비시설간의 구분 필요 주시설과 부대 편익시설의 면적 산정시 기준 동일 대지 내에 도시 군계획시설간 또는 비도시 군계획시설과 복합설치 시 건축 법 등 관련법규에서 이를 구분하지 않기 때문에 이에 대한 판단이 애매함 1.2 국유재산 사용 개선 국유재산법 상 행정재산의 사용허가 기간 연장 개정 복합화 활성화되고 효과를 거두기 위해서는 행정재산의 사용허가 기본 기간을 변경 : (현행) 5년 (갱신시5년) (변경) 10년 (갱신시10년) 사유 : 시설 활성화에 기여하는 주요 테넌트(식음, 문화 등)들의 현재 임차기간은 대부분 10년 임차를 기본으로 하고 있으며, 길게는 20년 이상의 임차계약 을 맺고 있는 것으로 조사됨. 이에 시장현실을 반영하고자 함

73 기반시설 복합화 가이드라인 수립 연구 부록 가 l 기반시설(공공청사) 복합화 가이드라인 나 l 부대시설 및 편익시설 현황 다 l 도시 군계획시설 현황 분류 라 l 도시 군계획시설과 건축물 종류 비교

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75 기반시설 복합화 가이드라인 수립 연구 부록 가. 기반시설(공공청사) 복합화 가 이 드 라 인 국 토 교 통 부 도 시 정 책 과

76 목 차 제1장 총 칙 제1절 목적 제2절 가이드라인의 성격과 의의 제3절 적용대상 및 범위 제4절 용어의 정의 제5절 다른 법률과의 관계 제2장 가이드라인의 적용 제1절 일반사항 제2절 중복 입체적 결정의 기본 방향 제3장 도시 군계획시설(공공청사)의 중복결정 제1절 중복결정 요건 제2절 중복결정 대상 및 허용범위 제3절 중복결정 결정 시 고려사항 제4절 중복결정 절차 제4장 입체적 도시 군계획시설(공공청사)결정 제1절 입체적 결정 요건 제2절 입체적 결정 대상 및 허용범위 제3절 일반업무시설 설치를 포함하는 입체적 결정 기준 제4절 입체적 결정 결정 시 고려사항 제5절 입체적 결정 절차 제5장 기타 사항 [서식1] 입체적 도시 군계획시설 결정 조서 [서식2] 입체적 도시 군계획시설 결정 조서 (비시설 설치 포함)

77 기반시설 복합화 가이드라인 수립 연구 제1장 총 칙 제1절 목적 1.본 가이드라인은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 (이하 법 이라 한다)제25조에 의해 도시 군계획시설로 결정된 공공청사에 대하여 법 제43조 및 법제64조, 도시ㆍ군계획시설의 결정ㆍ구조 및 설치기준에 관한 규칙 (이하 규칙 이라 한다)제3조 및 제4조에 따른 도시ㆍ군계 획시설의 중복 입체적 결정을 활성화하여 토지의 효율적 이용 및 이용 객의 편의성을 도모하고자 하는데 있다. 제2절 가이드라인의 성격과 의의 1.공공청사의 중복 입체적 결정을 통하여 다른 도시ㆍ군계획시설을 같은 토지에 함께 설치하거나 공공청사와 비도시ㆍ군계획시설을 공간의 일부 또는 범위를 정하여 설치하기 위한 도시 군관리계획을 입안하거나 결 정할 때에는 본 가이드라인을 참고한다. 2.공공청사의 본 기능을 유지하고 토지를 합리적으로 이용하기 위한 공공 청사 복합화의 기준과 절차를 제공한다. 제3절 적용대상 및 범위 1.적용대상은 도시 군계획시설의 중복결정 또는 입체적 결정에 대한 도시 군관리계획을 입안하거나 결정하는 공공청사이다. 2.비도시 군계획시설 설치를 포함하는 입체적 공공청사 결정의 범위는 공공청사부지에 비도시 군계획시설이 수직적으로 함께 설치되는 기존 유휴 공공청사에 한한다

78 제4절 용어의 정의 1. 도시 군계획시설 복합화 란 합리적인 토지이용을 위하여 둘 이상의 도시 ㆍ군계획시설을 같은 토지에 함께 결정하거나 도시ㆍ군계획시설과 비도 시ㆍ군계획시설을 같은 토지 또는 건축물에 일정한 범위를 정하여 결정 하고 설치하는 것을 말한다. 2. 도시 군계획시설의 중복결정 이란 규칙제3조에 따라 토지를 합리적으로 이용하기 위하여 둘 이상의 도시 군계획시설을 같은 토지에 함께 결정 하는 것을 말한다. 3. 입체적 도시 군계획시설 결정 이란 규칙제4조에 따라 도시 군계획시 설이 위치하는 지역의 적정하고 합리적인 토지이용을 촉진하기 위하 여 도시 군계획시설이 위치하는 공간의 일부만을 구획하여 도시 군계 획시설을 결정하는 것을 말한다. 4. 일반업무시설 설치를 포함하는 입체적 결정 이란 규칙제4조에 따라 입 체적 도시 군계획시설결정이 결정되어 있고,법 시행령 제61조제1호의 규정에 따라 일반업무시설인 건축물을 그 도시 군계획시설인 건축물 또 는 공작물의 부지에 설치하는 개발행위를 말한다. 5. 기존 유휴 공공청사 란 도시 군계획시설로 결정되어 설치된 기존 공공 청사(증 개축 포함)로서,청사의 전부 또는 일부가 규칙제94조 각 호의 시설로 사용되고 있지 아니한 청사를 말한다. 6.기타 본 가이드라인에서 사용하는 용어의 정의는 법령에서 정하는 바에 따 른다

79 기반시설 복합화 가이드라인 수립 연구 제6절 다른 법률과의 관계 1.가이드라인에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 규칙과 도시 군관리계 획수립지침 (이하 지침 이라 한다)을 적용한다. 2.지역실정 또는 당해 시설 부지의 여건 등으로 인하여 가이드라인의 세 부내용 중 일부에 대하여 이를 그대로 적용하는 것이 불합리한 경우에 는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 관계 법령의 범위 안에서 다르게 적용할 수 있다. 제2장 가이드라인의 적용 제1절 일반 사항 1.공공청사부지의 복합적이고 효율적인 활용과 다양하고 편리한 공공서비 스의 제공을 위해서 도시 군계획시설의 중복 입체적 결정을 통한 공공 청사 복합화를 추진할 수 있다. 2.공공청사 복합화를 추진하는 경우 도시 군계획시설의 공공성 확보와 토 지의 합리적 이용이라는 양 측면을 동시에 고려하여야 한다. 제2절 중복 입체적 결정에 대한 기본 방향 1.도시 군계획시설(공공청사)의 중복결정 (1)토지를 합리적으로 이용하기 위하여 공공청사와 다른 도시 군계획시 설을 같은 토지에 수직 또는 평면적으로 중복하여 결정할 수 있다. (2)도시 군계획시설을 평면적으로 중복결정하는 경우 도시 군계획시

80 설별 별도의 시설부지 확보 필요성에 대하여 우선 고려하고,이에 대 한 해당 도시 군계획시설의 관리부서(기관)간의 협의를 충분히 하도록 한다. 2.입체적 도시 군계획시설(공공청사)결정 (1)공공청사의 설치로 인해 도시 군계획시설이 아닌 건축물 또는 공작물 등에 구조적이나 환경적으로 피해를 주지 않도록 한다. -시설간의 이격거리와 적재하중 등 구조적 안전성,소음 및 진동 등 환경적 쾌적성과 관련된 사항을 기본적으로 고려하여야 한다. (2)입체적 도시 군계획시설 결정을 하는 경우 미리 토지에 관한 소유권 등의 권리를 가진 자와 충분히 협의를 하여야 한다. (3)비도시 군계획시설 설치를 포함하는 공공청사의 입체적 결정 1 법 시행령제61조제1호의 규정에 따라 공공청사부지에 비도시 군 계획시설을 설치하는 경우는 도시 군계획시설의 공공성을 감안하 여 설치의 필요성과 타당성을 충분히 검토한다. 2 개별법에 따른 점용허가 및 규칙제6조의2에 따른 부대 편익시설을 통하여 비시설 설치가 가능한 경우에는 입체적 결정 대상에서 제 외한다. 3 1에 의해 설치하는 비도시 군계획시설은 건축법 시행령 별 표1제14호나목의 시설(오피스텔은 제외한다)에 한하여 우선 적용 한다

81 기반시설 복합화 가이드라인 수립 연구 제3장 도시 군계획시설(공공청사)의 중복결정 제1절 중복결정 요건 1.설치를 위한 기본 요건 (1)시설의 보호성 -본래의 기능을 유지하고 특수성이나 이용자의 특성 때문에 시설보 호가 필요한 공공청사는 타 시설과의 중복결정을 불허한다. (2)물리적 설치 가능성 -기술적 구조적 한계로 공공청사와 수직적 수평적으로 설치할 수 없는 경우는 불허한다. (3)공간적 확보 가능성 -기존 시설에 추가로 설치되는 시설의 기준 면적이 지나치게 넓어 기존 시설에서 공간을 확보할 가능성이 없는 시설은 불허한다. (4)설치 적법성 -도시 군계획시설 관련 개별법 및 국토계획법 등에 의하여 설치를 제한하고 있는 경우는 해당 도시 군계획시설을 불허한다. 2.중복결정을 위한 요건 (1)상호 적합성 -기존 시설의 본래기능을 저해하거나 기능이 상충되어 이용자의 불 편을 초래하는 시설은 제외한다. (2)장래 확장 가능성 -각 도시 군계획시설의 설치 이용에 지장이 없어야 하며,장래의 시 설 확장 가능성을 고려하여야 한다 제2절 중복결정 대상 및 허용범위

82 1.공공청사와 중복결정하는 도시 군계획시설의 대상은 법령에서 허용하 는 모든 도시 군계획시설이 가능함을 원칙으로 하되,복합화 요건을 종 합적으로 검토하여 개별적으로 중복결정 여부를 판단한다. 2.규칙제3조제2항에 따라 공공청사를 결정하는 경우에는 시설의 목적,이 용자의 편의성 및 도심활성화 등을 고려하여 둘 이상의 도시 군계획시 설을 같은 토지에 함께 설치할 것인지 여부를 반드시 검토하여야 한다. 3.도시 군계획시설간의 기능이나 이용에 지장이 없도록 해당 도시계획위 원회 심의를 거쳐 중복결정할 수 있는 시설의 허용규모를 정한다. 4.주 시설 이외에 부대편익시설의 설치공간과 시공 및 유지관리를 위한 공간을 포함하여 필요한 공간이 충분히 확보되도록 하여야 한다. 제3절 중복결정 시 고려사항 1.공공청사와 타 시설간의 이용자 특성을 고려하여 이용자간의 상충이 발 생하지 않도록 한다. 2.도시 군계획시설 중 교통시설 등의 진동 및 소음이 예상되는 접합부는 이를 저감할 수 있는 구조로 계획한다. 3.도시 군계획시설을 결정하는 경우에는 시설들을 유기적으로 배치하여 보행을 편리하게 하고 대중교통과 연계될 수 있도록 하여야 한다. 4.해당 도시 군계획시설에 대한 지속적인 수요 파악을 통해 적합성을 검 토한다. 제4절 중복결정 절차 1.일반적인 도시 군계획시설의 입안 및 결정 절차를 따르되,이미 결정된 도시 군계획시설 부지에 다른 도시 군계획시설을 설치하는 경우 기존 시설의 관리부서(기관)와 협의를 거치도록 한다

83 기반시설 복합화 가이드라인 수립 연구 2.도시 군관리계획 입안 및 결정 (1)기존 도시 군계획시설의 중복결정을 위한 도시 군관리계획 입안 시 도시 군관리계획 수립지침 에 따라 계획설명서의 각 검토가 필요하지 않다고 인정되는 경우에는 이를 생략할 수 있다. (2)지구단위계획,정비계획 등 별도의 도시 군관리계획이 수립되어 있 는 구역 내의 도시 군계획시설의 경우 해당 시설의 중복결정에 대 한 도시 군관리계획과 시설의 중복결정을 반영한 도시 군관리 계획(지구단위계획 등)을 가급적 동시에 입안하도록 한다

84 제4장 입체적 도시 군계획시설(공공청사)결정 제1절 입체적 결정 요건 1.설치를 위한 기본 요건 (1)시설의 보호성 -본래의 기능을 유지하고 특수성이나 이용자의 특성 때문에 시설보 호가 필요한 공공청사의 입체적 결정은 불허한다. (2)물리적 설치 가능성 -기술적 구조적 한계로 공공청사와 일반 건축물간의 수직적인 설치 가 불가능한 경우는 불허한다. (3)설치 적법성 -공공청사 관련 개별법 및 국토계획법 등에 의하여 설치를 제한하고 있는 경우는 불허한다. 2.입체적 결정을 위한 요건 (1)공간 구획 가능검토 -공공청사를 결정할 때에는 도시 군계획시설(공공청사)이 위치하는 공간의 일부만을 구획하여 도시 군계획시설결정을 할 수 있는지를 우선적으로 검토하여야 한다. (2)장래 확장 가능성 -공공청사의 설치 이용에 지장이 없어야 하며,장래의 시설 확장 가 능성을 고려하여야 한다. 제2절 입체적 결정 대상 및 허용범위 1.도시 군계획시설로 결정된 모든 공공청사에서 입체적 결정이 가능함을 원칙으로 하되,복합화 요건을 종합적으로 검토하여 개별적으로 입체적

85 기반시설 복합화 가이드라인 수립 연구 결정 여부를 판단한다. 2.기존 건축물 및 공작물에 위해를 끼치지 않으며 공공청사의 기능이나 이용에 지장이 없도록 해당 도시계획위원회 심의를 거쳐 입체적 결정할 수 있는 공공청사의 허용규모를 정한다. 3.공공청사의 입체적 결정을 위해 도시 군계획시설의 입체적 결정 범위 를 정하는 경우에는 공공청사가 점유하게 되는 공간에 시설의 유지관리 를 위해 필요한 범위를 포함하여야 한다. 4.비도시 군계획시설 설치를 포함하는 입체적 결정에 대하여는 제3절의 규정을 따른다. 제3절 일반업무시설 설치를 포함하는 입체적 결정 기준 1.도시 군계획시설부지에 일반업무시설 설치를 포함하는 입체적 도시 군계획시설(공공청사)결정 시 제1절의 입체적 결정 요건에 다음의 요 건을 추가하여 검토한다. (1)복합화 필요성 -공공청사부지에 설치하는 일반업무시설의 종류와 규모에 대한 타당 성을 검토한다. -해당 공공청사 관리청의 제안 또는 요청에 의하여 복합화를 하는 경우 제안자가 복합화의 타당성 및 필요성을 제시하여야 한다. (2)주변지역과 조화 -주변지역과 용도,밀도,규모,교통,환경,경관 등의 조화 측면에서 일반업무시설의 설치계획을 검토한다. 2.공공청사 중 기존 유휴 공공청사 에 한하여 일반업무시설 설치를 포함 하는 입체적 도시 군계획시설(공공청사)결정 대상으로 한다. 3.기존 유휴 공공청사에 설치하는 일반업무시설 의 기준

86 (1)일반업무시설의 대상 - 건축법 시행령 별표1 제14호나목의 시설(오피스텔은 제외한다) 을 말한다. (2)일반업무시설의 설치 규모 -일반업무시설의 면적은 해당 공공청사(부대 편익시설의 면적 포함) 면적을 초과하지 않는다.다만,도시 군계획시설의 공공성이 확보 되는 범위에서 도시 군관리계획 입안 및 결정권자가 불가피하다고 인정한 경우에는 해당 도시계획위원회의 심의를 거쳐 일반업무시설 의 면적을 초과하여 정할 수 있다 (3)일반업무시설의 계획 기준 1 기준을 적용함에 있어 입체적 결정 대상시설이 기존 유휴 공공청 사임을 감안하여 기준 적용이 가능한 경우 가급적 기준에 따라 설치하도록 한다. 2 기능 배분 계획 -기능의 독립성을 확보하는 것이 기본원칙이다. -일반업무시설의 독립적인 기능 확보를 위하여 중 고층부에 위치 하여 공공청사와 수직적으로 분리시킨다. -저층부 및 지하층은 부대 편익시설 중심의 공용공간으로 활용하 여 업무기능을 지원하고 이용객의 편의를 증진한다. -중층부 공용공간을 두어 공공청사와 일반업무시설의 완충 및 휴 게기능을 제공한다. -건축물 외부 전면공지 또는 가로공간과 연계한 편익시설을 통하 여 저층부 활성화를 도모한다. 3 동선 계획 -내부 동선 체계는 이용자들이 용도별 구분이 쉽게 파악될 수 있 도록 한다. -시설별 전용 승강기 사용을 통하여 동선을 분리시키고 안전 및 보안 등의 건축물 관리를 한다

87 기반시설 복합화 가이드라인 수립 연구 -진입을 위한 전면 진입광장 조성을 권장한다. -공지조성이 불가할 경우,1층을 아트리움으로 계획하여 개방감과 용도간의 연계 또는 상충을 최소화하며,편익시설 활성화에 기여 한다. -보행동선은 광장,공개공지 등의 공공공간과 대중교통 결절지역 과 연계하는 것을 권장한다. -사람과 차의 동선은 분리하고,주차장이 대규모인 경우에는 주차 장의 입구와 출구의 동선이 교차하지 않도록 한다. 4 건축물 형태 및 디자인 -주변 환경과 조화를 이루고 지역의 경관을 선도할 수 있도록 한 다. -저층부 개방감을 부여하기 위하여 평면적으로는 건축물의 전면에 아케이드(arcade)나 필로티 등을 설치하며,입체적으로는 도로에 서 직접 계단이나 에스컬레이터를 이용해서 지층 또는 2층 이상 의 옥상광장을 통하여 출입하는 것을 검토할 수 있다. -보행자를 위한 층별 위치 구별은 주차와 출입구에서 시작되며 표 시판은 반드시 중앙의 공공공간에 위치할 것을 권장한다.다양한 표지와 적합한 지도들을 이용한 접근방법을 명확히 해야 한다 <그림> 공공청사의 입체적 결정(공간적 범위) 및 일반업무시설 설치 개념도

88 제4절 입체적 결정 시 고려사항 1.공공청사와 비도시 군계획시설간의 이용자 특성을 고려하여 이용자간 의 상충이 발생하지 않도록 한다. 2.공공청사부지에 일반업무시설을 설치하는 경우 해당 관리청은 시설을 포함한 건축물 전체에 대한 통합 관리가 가능해야 한다. 3.도시 군계획시설을 결정하는 경우에는 시설들을 유기적으로 배치하여 보행을 편리하게 하고 대중교통과 연계될 수 있도록 하여야 한다. 4.장래 확장 가능성 검토 (1)향후 공공청사부지 확장에 대비하여 재정을 통한 시설부지 추가확보 가능여부와 인접지역과의 용도간 상충여부 등을 검토하여야 한다. (2)해당 도시 군계획조례 등에서 정하고 밀도(용적률,건폐율)등을 고 려하여 가용 개발용량을 검토하여야 한다. 제5절 입체적 결정 절차 1.일반적인 도시 군계획시설의 입안 및 결정 절차를 따르되,미리 토지소 유자와 토지에 관한 소유권외의 권리를 가진 자 및 그 토지에 있는 물 건에 관하여 소유권 그 밖의 권리를 가진 자와 구분지상권의 설정 또는 이전 등을 위한 협의를 하여야 한다. -입안도서에는 이해관계자와의 협의내용 및 이행담보 관련서류를 포 함하는 것을 권장한다. [ 예시] 구분지상권 설정 또는 이전협의 외 추가 가능한 협정 내용 다음의 내용을 포함한 협정을 할 수 있다. 1. 도시 군계획시설과 건축물의 신축 및 이에 소요되는 비용부담 2. 도시 군계획시설과 건축물의 관리상 필요한 행위의 제한 3. 도시 군계획시설과 건축물의 이용 및 관리를 위한 진, 출입방법 4. 도시 군계획시설과 건축물의 손실이 발생할 경우의 조치계획 5. 협정의 유효기간 및 위반할 경우의 조치사항 6. 기타 필요한 사항