자가주택소유점점어려워져 -2013 년 9 월 15 일, EL UNIVERSAL 베네수엘라에서는주택매입및임대가어려움. 이는주택공급률이상당히미미한수준이기때 문이며공급률이적은만큼가격이높아주택자금대출로도감당할수없는수준임 부동산시장측은발행시장 (primary market) 과유통시장 (secondary market) 에서의주택공급률이매우낮다고밝힘 ( 참고로발행시장은새집을, 그리고유통시장은헌집을일컬음 ). 발행시장의경우주택공급이낮은이유는새로집을짓는일이드물어졌기때문임. 지난 2년간베네수엘라공공건설부문은 주택미션 (Mision vivienda) 을통해 14만채가넘는집을지어왔지만수요를충족하지못함. 2013년에도역시야심찬목표를세웠지만공식자료에따르면공공건설부문의둔화는지속되고있으므로이를달성하기는어려울것으로전망됨 베네수엘라부동산시장및건설부문이이렇게침체된이유는아래와같음 [ 법적제한 ] 2003 년베네수엘라정부는 1987 년이전에건설된주택에한하여임대료관련법규를공표하 였으며그로부터 9 년간임대료를동결시킴 2009 년베네수엘라정부는주택분양시소비자물가지수를금액에적용하는것을법적으로금 지함 2010 년에는베네수엘라일부주 (State) 에서의약 57 개주택개발사업에정부가직접적으로개 입하기시작하며통제가심화됨 2011년에는 부동산사기방지법 (Ley contra la Estafa Inmobiliaria) 과 임의적퇴거금지법 (Ley contra los Desalojos Arbitrarios) 이발효되는등 부동산임대법 (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) 관련법률이개정되면서정부의통제가더욱심화하였으며급기야임대료및임대용주택의매입가를측정할수있게되었고계약을검토할권리가주어졌으며민간부문의건설프로젝트에도개입하기시작함 - 부동산사기방지법 : 건설중이거나아직건설되지않은주택의경우건설기업이주택및도시개 발관련국립기관의허가를얻은경우에만분양및매매처분이가능함
- 임의적퇴거금지법 : 임차인이새로운주택을얻을때까지퇴거를강요할수없음 임대료측정은 임대감독국 (Superintendencia de arrendamientos) 이담당하며주택의평방미터 당가격, 면적, 지진취약성, 감가상각및지리적영역등다섯가지항목을토대로임대료가 산정됨 [ 임대주택품귀현상 ] 임대시장에적용된규정은임대용주택시장에큰영향을줌. 예컨대임대료동결및기타제재 로인해임대용주택공급률이크게감소하였고 임의적퇴거금지법 과 부동산임대법 이개 정되고부터공급규모가더욱축소됨 정부의제한적규정으로인해베네수엘라국민들은임대를하기보다주택매매를선호하게됨 - 2012 년주택임대율이 2003 년대비무려 95% 하락하였으며 2011 년 -45% 로가장큰하락세 를보임 - 또한임대료가정부의직접적인영향을받기이전에는주택의약 30% 가임대용이었으나오늘 날공급되는임대용주택은 3% 에불과함 베네수엘라정부는사회주의적사상을가지고극빈층을돕고자이러한정책을실현하였지만 오히려주택임대가단절되면서주택을매입할여건이되지않는빈곤층이가장큰피해를입 음 [ 건자재부족 ] 주택건설프로젝트 (Mision Vivienda) 의결과와민간부문의건설작업을합한다하더라도현재 주택수요를충족할수없음. 이는건자재가부족하기때문임. 최근 2 년간철근, 시멘트및기타골재의부족현상이심화됨. 공식자료에따르면건자재생산 량이 2007 년수준에도못미칠정도로큰폭으로감소함 - 베네수엘라부동산회의소 (Cámara Inmobiliaria de Venezuela) 측에따르면카라카스의경우헌집 매물이약 15% 감소하였으며발렌시아와마라카이보지역은무려 40% 감소함 [ 부동산가격상승 ] 물자가부족하면그가치가급등하듯, 베네수엘라의경우부동산가격이매달 16% 씩오르고
있음. 이를감당할수없는국민들은주택담보대출을받을수밖에없음. 베네수엘라에는주택매입을돕기위한제도로사회세 (Social Tax) 와직접보조금지급제도가있으나그금액이매우한정적임. 베네수엘라법률에는은행이주택매입금의 100% 를대출해줘야한다는항목이있지만이러한유형의신용대출혜택은집값과개인의지불능력에따라받을수있음 - 사회세는이자가 4.66% 에서최대 10,66% 인대출형태의금융체계이며직접보조금의경우최 대 350,000 볼리바르가지급됨 주택매매시장과마찬가지로주택임대시장의가격도급등함. 임대법 에따라, 임대감사국 (Superintendencia de arrendamientos) 이계약을검토하고임대료를정한다면이러한문제가없겠지만모든주택소유자가계약서를감독국에제출하는것은아님. 따라서임대료산정기준이법적기준과다른경우가많음 - 법적틀에맞춰임대료를산정할시다양한요인을고려해야하는데그중하나가 주택의평방미터당가격 임. 주택부 (Ministerio de vivienda) 가지난해 11월에발행한체계표에의하면다가구주택의평방미터당가격은최소 3,380볼리바르에서최대 8,430 볼리바르임. 그러나, 실제시장에서는평방미터당가격을산정시달러암시장의환율까지고려하기때문에가격왜곡현상이심화됨. 예컨대베네수엘라수도인카라카스의경우일부지역의임대료는 10,000~20,000 볼리바르에달하며많게는 40,000~75,000볼리바르, 그리고심지어 100,000 볼리바르가넘는경우도있음 La vivienda propia se hace más inalcanzable La caída en la oferta y los altos precios limitan las compras -EL UNIVERSAL,15 de septiembre de 2013- Acceder a una vivienda, bien sea mediante compra o alquiler, implica sortear una carrera de obstáculos. Las familias se tienen que enfrentar a una oferta de unidades insuficiente, elevados precios y créditos con tasas preferenciales que se quedan cortos ante los costos de los inmuebles.
En el recorrido por la vivienda la primera barrera que se debe pasar es la oferta, y de acuerdo a los inmobiliarios, la disponibilidad en el mercado primario y secundario es baja. El mercado primario, que son las casas nuevas, es reducido. Si bien hace dos años se lanzó la Misión Vivienda que ha permitido a los entes oficiales culminar más de 140 mil unidades y superar así los resultados de años anteriores, esa cantidad de casas terminadas no ha cubierto los requerimientos. Aunque en este 2013 se plantearon metas ambiciosas, los datos oficiales dicen que la construcción pública ha perdido impulso. El sector público en materia de vivienda está mostrando un comportamiento errático, pero en el sector privado la situación es más crítica, porque la producción de unidades se ha desacelerado fuertemente, lo que ha limitado el acceso a diversos segmentos de la población. Ese descenso responde a varios factores. Desde 2009 la construcción privada ha sido objeto de un cerco legal que impacta en el avance de las obras. Ese año se prohibió la aplicación del índice de precios al consumidor en la preventa de inmuebles. Luego en 2010 se autorizó la intervención de 57 desarrollos habitacionales en varios estados. Y tras esa situación, en 2011 se aprobó la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, que impuso más requisitos a las empresas. Con esas regulaciones, los proyectos habitacionales tardan en iniciarse y aquellos desarrollos de viviendas que están en ejecución marchan con lentitud por la falta de materiales. Desde hace tres años las empresas estatales que se encargan de fabricar insumos para la construcción no operan a plena capacidad y con el inicio de la Misión
Vivienda la demanda subió y el suministro se agudizó. Ante la menor cantidad de viviendas en el mercado primario, crecen las presiones en el mercado secundario (casas usadas). El presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, Aquiles Martini, señala que el inventario de viviendas en ese mercado se está agotando y en las principales ciudades del país la oferta ha disminuido, lo que "complica el panorama". Cuando un bien es escaso su valor se dispara, y en la carrera por la vivienda la segunda barrera es el costo del inmueble. Los precios de las unidades se han elevado y según los inmobiliarios, cada mes suben en promedio 16%. Por esos altos precios se tiene que sortear una tercera barrera, el financiamiento. Si bien se han establecido tasas sociales y subsidios directos para completar la compra de la vivienda, los créditos máximos resultan limitados. La falta de unidades y los altos costos no solo se observan en la compra de la vivienda principal, se extienden al alquiler. Hace 10 años el Gobierno estableció un control a los cánones, lo que ha llevado a los propietarios de inmuebles a optar mas por vender que por arrendar, y con la reforma de la Ley de Arrendamientos de 2011 la oferta se redujo aún más. Las restricciones para alquilar -EL UNIVERSAL,15 de septiembre de 2013 - MARCOS LEGALES: En 2003 el Gobierno arrancó con la regulación de los cánones de arrendamiento y durante nueve años, mediante resoluciones, mantuvo
congelados los alquileres en aquellos edificios cuya construcción era anterior al año 1987. Luego la regulación se ajustó cuando se autorizaron los marcos legales que permitieron al Estado ampliar el control en el mercado de alquiler. Efectivamente en 2011 el cerco creció cuando se aprobó la Ley contra los Desalojos Arbitrarios, que limita la desocupación de las viviendas y que no permite el desalojo hasta que los inquilinos consigan una unidad habitacional, y la reforma de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y sus normas complementarias, que dejan en manos del Gobierno la fijación de los cánones de arrendamiento, la revisión de los contratos, la determinación del precio de venta de las casas alquiladas, además de la evaluación de los proyectos del sector privado. En los instrumentos legales se detalla que para la estimación de los alquileres está a cargo de la Superintendencia de Arrendamientos y el cálculo toma en cuenta cinco aspectos: el precio del metro cuadrado de la vivienda, las dimensiones del inmueble, la vulnerabilidad sísmica, la depreciación y la región geográfica. MERMA LA OFERTA. Las regulaciones que se han establecido al mercado de alquileres han impactado en la oferta de viviendas para arrendar. Con la congelación de los cánones, la cantidad de soluciones habitacionales disponibles para alquilar se redujo y la oferta cayó más luego de la entrada en vigencia de la Ley contra los Desalojos Arbitrarios y la modificación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que contempla la fijación de precios y la revisión de los contratos de arrendamientos, entre otros aspectos. Según datos del sector inmobiliario, hace 11 años (antes de la regulación de los cánones de alquiler) se destinaba al arrendamiento 30% de las viviendas, hoy se orienta cerca de un 3%. El presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, Aquiles Martini comenta que "la oferta de viviendas para alquilar es muy baja. Es muy poco lo que se está arrendando". Aquellas personas que tenían viviendas para alquilar han optado por venderlas dada las restricciones y ante esa situación, las familias que no cuentan con los ingresos suficientes para comprar una vivienda, tampoco tienen
la opción de alquilar. Para los representantes del sector inmobiliario, los ajustes legales que se han realizado al mercado de arrendamiento han creado más barreras para los que necesitan una solución habitacional. PRECIOS: Al igual que sucede con el mercado de venta de viviendas, la menor cantidad de unidades disponibles para arrendar impacta en los precios. Aunque la Ley de Arrendamientos señala que la Superintendencia Nacional de Arrendamientos tiene que revisar los contratos y fijar las rentas que se cobrarán, no todos los propietarios han consignado los contratos ante el organismo. De acuerdo al marco legal, para determinar el alquiler se toman en cuenta varios parámetros y uno de ellos es el precio del metro cuadrado de las viviendas. En la escala elaborada por el Ministerio de la Vivienda en noviembre del pasado año se indica que los precios del metro cuadrado de las viviendas multifamiliares será mínimo de 3.380 bolívares y máximo de 8.430 bolívares. Sin embargo, el comportamiento del mercado es diferente. Aquellos que deciden arrendar también están tomando como parámetro el mercado paralelo de divisas, por tal motivo, se genera una distorsión de precios. Por ejemplo en el Área Metropolitana de Caracas, se tiene que en algunas zonas los arrendamientos de las viviendas pueden estar entre 10.000 y 20.000 bolívares, en otras pueden oscilar entre 40.000 y 75.000 bolívares, y existen casos en los cuales las rentas pueden ser 100.000 bolívares. El complicado camino para comprar -EL UNIVERSAL,15 de septiembre de 2013 - BAJA OFERTA: Aquellos que quieren comprar una vivienda se encuentran con una oferta restringida. En el mercado primario el Gobierno y los privados no pueden atender la demanda, pues la producción de la Gran Misión Vivienda es
insuficiente y las empresas están construyendo menos por las regulaciones y la falta de insumos. Desde hace más de dos años se han acentuado las fallas de abastecimiento de productos como cabillas, cemento y agregados. Las cifras oficiales revelan que la producción de esos materiales, que en gran medida está en manos de empresas del Estado, ha retrocedido y se encuentra en niveles inferiores a los que se tenían en 2007 y por esa falta de productos ha bajado el ritmo de construcción. A esa deficiencia de viviendas nuevas se ha sumado el menor inventario del mercado secundario, que son las casas usadas. Según la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, en Caracas la oferta de unidades para la venta en el mercado secundario ha caído 15% y en ciudades como Valencia o Maracaibo el descenso ha sido de hasta 40%. Los inmobiliarios aseguran que en ese mercado la rotación se ha complicado, porque los inventarios de viviendas se están agotando y no hay como reponerlos. PRECIOS ALTOS: La menor disponibilidad de viviendas ha hecho que los precios de las soluciones habitacionales, especialmente en el mercado secundario, se disparen. El presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, Aquiles Martini, señala que "el mercado está alterado por el declive en la oferta, los precios, la devaluación, la inflación y la propiedad". En ese marco, destaca que en el factor precio de los inmuebles está incidiendo la percepción de los propietarios, quienes utilizan el tipo de cambio paralelo como referencia para fijar los valores de las viviendas. Ello se observa constantemente, si una familia por ejemplo, hace unos meses pensaba comprar un apartamento por un precio de 1,5 millones de bolívares, hoy el mismo inmueble le puede costar 2,1 millones de bolívares. Los inmobiliarios comentan que los precios de las unidades habitacionales suben rápidamente y estiman que cada mes tienen un ajuste promedio de entre 16% y 18%. Esta semana, el presidente de Pdvsa y coordinador del Órgano Superior de la Vivienda, Rafael Ramírez, expresó que "hay elementos especulativos, como el área de vivienda por ejemplo, donde no se justifica que el mercado secundario esté en esos niveles, quién puede tener acceso a los precios que se están
colocando?". CRÉDITOS INSUFICIENTES: Ante los precios de las viviendas, los financiamientos se quedan cortos y las familias al momento de comprar no se pueden conformar solo con el crédito y tienen que recurrir a los ahorros, adelantos de prestaciones sociales y utilidades. Si bien las leyes permiten a los bancos otorgar préstamos por el 100% del valor de la vivienda, ese tipo de crédito está sujeto al costo del inmueble y a la capacidad de pago de las familias. El Gobierno ha estructurado un esquema de financiamiento que permite que los créditos hipotecarios tengan tasas sociales entre 4,66% y 10,66%, y que además se pueden dar subsidios directos, que equivalen a un porcentaje del valor de la vivienda, siempre que la casa no supere los Bs 350.000. A pesar de las condiciones favorables, los préstamos resultan insuficientes. Si se tramita un financiamiento por la vía de la Ley del Régimen de Vivienda el tope máximo del crédito es Bs 350.000 y si el préstamo es por la gaveta hipotecaria el nivel más alto es Bs 900.000, por lo tanto, los financiamientos están alejados de los precios actuales que registran las viviendas, que en zonas populares de la capital del país se ubican en Bs 700.000 como piso.