Contents Ⅰ. 부동산시장동향및전망 3 Ⅱ. 주요부동산분야별시장동향및전망 1. 아파트 2. 재개발 3. 재건축 4. 오피스 5. 토지 Ⅲ. 주요이슈 소형주택선호도증가 Ⅳ. 지역탐방 강남역상권 Ⅴ. 부동산세무 Ⅵ. 부동산주요캘린더

Size: px

Start display at page:

Download "Contents Ⅰ. 부동산시장동향및전망 3 Ⅱ. 주요부동산분야별시장동향및전망 1. 아파트 2. 재개발 3. 재건축 4. 오피스 5. 토지 Ⅲ. 주요이슈 소형주택선호도증가 Ⅳ. 지역탐방 강남역상권 Ⅴ. 부동산세무 Ⅵ. 부동산주요캘린더"

여원 궉
5 years ago
Views:

1 부동산시장을한눈에. REVIEW & PROSPECT June 년 06 월 07 일 투자자문부

2 Contents Ⅰ. 부동산시장동향및전망 3 Ⅱ. 주요부동산분야별시장동향및전망 1. 아파트 2. 재개발 3. 재건축 4. 오피스 5. 토지 Ⅲ. 주요이슈 소형주택선호도증가 Ⅳ. 지역탐방 강남역상권 Ⅴ. 부동산세무 Ⅵ. 부동산주요캘린더 주의사항 본자료는영업점직원의부동산상담을위한보조자료로작성되었습니다. 본자료에의한고객님의투자결과에대해당행은어떠한책임도지지않으며투자결과에대한어떠한목적의증빙으로도사용될수없습니다. 또한당행의동의없이본자료를전제, 복사, 대여하실수없습니다. 2

3 Ⅰ 부동산시장동향및전망 5월은 5 10 부동산대책이발표되어부동산규제완화에따른거래활성화기대감이있어주택가격의반등을예상하였으나시장의반응은미흡하였다. 부동산대책은전반적으로기대수준에못미쳤다. 거래세완화와 DTI( 총부채상환비율 ) 규제폐지등중요한현안들이빠져주택경기활성화에크게기여하지못한것으로판단된다. 전세시장은전월에이어별다른움직임이없이보합세를유지하였다. 지방주택시장은일부지역을중심으로상승세를보였으나전반적으로상승폭이줄어들며보합세를나타냈다. 지방전세시장은지역적편차를나타내며오름세를보이는지역과보합세를보이는지역이혼재하며전반적으로보합세를유지하였다. 재건축시장은개포주공 2, 3단지정비계획안의통과로시장전반의호가하락세는멈출것으로기대되었으나사업성개선이크게기대되지못하여투자수요유입은제한적이었다. 전반적인시장의분위기는재건축시장에대한인식이개선되지못해추가적인가격하락의불안감으로인해투자심리가위축되면서거래부진과관망세로이어져가격하락세가계속되었다. 재개발시장은서울시의뉴타운 재개발구역에대한실태조사가본격화되면서재개발시장에대한투자자들의관심이낮아지고있는추세다. 뉴타운지역의지분가격은거래가거의없는가운데하락세를보이고있으며뉴타운출구전략의핵심인추진위원회 조합설립지역에대해서는매몰비용에대한처리방안을찾지못하고있어문제해결에어려움이클것으로예상된다. 오피스시장은국내외경기불안및주택시장침체에도불구하고보합세를유지하였다. 오피스매매시장 의경우안정적인임대수익이보장되는중소형빌딩중심으로인기가지속되고있다. 최근중소형우량매 물부족현상이장기화되는가운데매도호가가상승하면서매수 매도자간가격차가증가하고있어매매 시장의걸림돌로작용하고있다. 토지시장은전월대비지가가소폭상승하였다. 서울, 인천, 경기지방을중심으로상승하였고지방은 충남, 대구등을중심으로높은상승세를보였다. 충남연기는세종신도시정부청사 1 단계공사완공및 3

4 기반시설조성으로, 하남시는보금자리주택지보상및신장동복합쇼핑센터개발본격화에따라지가가 상승하였다. 전국적으로대형국책사업등개발사업이진행되는지역을중심으로지가가상승하는모습을 보였다. 그리스, 스페인등유로지역을중심으로한글로벌경기부진으로시장의분위기가침체된가운데국내시장역시이의영향권에서벗어나기어려울것으로보인다. 아울러내수경기침체로인한소비심리위축, 가계부채증가에따른정부의대출규제, 물가상승압력등넘어야할산이많다. 이러한대내외불안한경제여건은부동산시장의제약요건으로작용하여매수심리가살아나짧은시간내부동산거래가활성화되기에는어려움이있을것으로예상된다. 4

5 Ⅱ 시장동향및전망 - 아파트 1. 시장동향 5월매매시장은강남3구투기지역해제를골자로한 5 10 부동산활성화대책발표에도불구하고매수세가이어지지못하며보합세를유지함. 5월전세시장은특별한이슈없이거래가부진한가운데가격역시소폭하락했으나윤달이지나면서국지적으로거래가증가하는모습을보임 ~ 월시장변동률추이 < 매매가격변동률추이 > < 전세가격변동률추이 > 자료 : 부동산 월매매시장 : 서울의하락세가두드러진모습을보인가운데전국적으로도가격하락세가지속되면서급급매물량만간간히소화되는모습을보임. 5 월전세시장 : 서울지역의하락세가두드러진모습을보인가운데전국적으로도전세가격이하향안정화되는모습을보임 월주택유형별전월세거래량 구 분 전체주택아파트거래량전년동월대비거래량전년동월대비 전 국 % % 수도권 % % 서 울 % % 지 방 % % 5 ( 단위 : 천건 ) 자료 : 국토해양부

6 4. 아파트거래량 2012 년 4 월전국아파트거래량은 45,079 건으로전년동월대비 30.8% 감소함. 지역별로서울 5,440 건, 수도권 15,917 건으로전년동월대비각각 22.9% 및 24.8% 감소하였고지방은 29, 162 건으로각각 33.3% 감소함. 아파트실거래가신고기준 : 아파트실거래가자료중매매거래만포함 자료 : 국토해양부, 2012 년 5 월 17 일발표자료 5. 주요아파트실매매가및전세가 ( 단위 : 전용면적, 만원 ) 지역구 6. 전망 단지 면적 ( m2 ) 매매가 ( 고 / 저 ) 강남구도곡렉슬 85-63, 년 03월 2012년 04월 2012년 05월 전세가 매매가 전세가 매매가 ( 고 / 저 ) ( 고 / 저 ) ( 고 / 저 ) ( 고 / 저 ) 116,000 61, , ,300 59, ,000 서초구래미안퍼스티지 , ,000 75,000 - 송파구잠실엘스 85 87,000 50,000 90,000 82,000 50,000 46,000 90,000 82,000 전세가 ( 고 / 저 ) 57,000 47,000 45,000 강동구고덕아이파크 85 65,000 35,000 95,000 37, 마포구상암월드컵 4 단지 85-35,000-31,000-33,000 30,000 영등포구당산래미안 85-37,000-37, 양천구목동 1 단지 65-26,000-23,500 60,000 - 성동구옥수삼성 85-32,000-32,500 56,800 34,000 광진구구의현대프라임 85-34, ,000 23,000 26,000 자료 : 서울시부동산정보광장 6 월아파트매매시장은 5 10 부동산활성화대책의영향력이더욱미미해지며강남 3 구아파트를중심으로하락세 가이어질것으로전망됨. 유로존의그리스탈퇴와스페인디폴트위험이지속되고있고이에따라국내주식시장마저불안한모습을보이고 있어 6 월에도아파트거래증가를기대하기는어려울것으로예상됨. 6 월전세시장은방학을앞두고이사수요와학군수요로거래량이증가할것으로전망됨. 6

7 Ⅱ 시장동향및전망 - 재개발 1. 시장동향 홍제 4 구역등서울시재개발 / 재건축 18 곳이구역해제절차를진행하고, 아직추진위원회가구성되지않은뉴타운ㆍ재개발 265 개구역도실태조사를시작하는등뉴타운출구전략이본격화되고있음. 한남 5 구역등주민동의율이높고갈등이적은구역들은사업추진속도가빨라지고있으며, 서울시에서도이를지원하기위해뉴타운인허가절차간소화를추진하여사업계획변경절차를 8 단계에서 6 단계로간소화됨. 뉴타운지분가격은거래가거의없는가운데하락추세를계속보이고있으며, 뉴타운출구전략의핵심인추진위ㆍ조합설립지역에대해서는추진비용등에대한수습방안을찾지못하고있어불확실성이지속되고있는상황임. 2. 재개발이슈지역 흑석뉴타운흑석 7 구역주택재개발사업 구분 10 주요내용 위치서울특별시동작구흑석동 158 번지일대 면적 71,961 m2 (21,768.2py) 흑석역 건립예정세대 930 세대 ( 일반분양 286 세대, 임대 131 세대 ) 높이 ( 층 ) 용적률건폐율조합원세대수예상면적 ( m2 ) 최근추진현황 평균층수 13.6 층 / 최고층수 26 층 192.9% 이하 23.38% 이하 513 명 전용 40 m2미만 (54 세대 ), 40~50 m2 (54 세대 ) 50~60 m2 (62 세대 ), 60~85 m2 (574 세대 ) 85 m2이상 (186 세대 ) 조합설립인가후사업시행인가준비 시세 현충원 대지지분 (py) 매매금액 단가 (py) ,000 1, ,000 4,805 ( 단위 : 만원 ) 인근시세 ( 단위 : 만원, KB 시세 ) 구분평형매매가 흑석한강센트레빌 ,500 구분평형매매가 흑석한강센트레빌 , 전망 박원순시장의첫재개발방식인 백사마을주택재개발정비계획변경안 이도시계획위원회심의를조건부로통과함에따라자연지형을그대로보존해세입자들을정착시키고사업비도절약하면서새아파트수요도충족시키는보존방식의복합재개발사업이추진될것으로예측됨. 공공성을강조하고저층주거지를보존후리모델링하는방식을추진함에따라과거와같이일반분양을통해재개발투자이익을얻기는어려울것으로전망됨. 유로존금융위기가지속되고거시경제상황이좋지않은가운데사업추진에대한정책적불확실성이지속되면서재개발시장은당분간약세를지속할것으로예상됨. 7

Ⅱ 시장동향및전망 - 재건축 1. 시장동향 5 월서울 수도권재건축시장은유럽재정위기로인해국내외경제여건이악화되고, 5.10 대책에대한실효성이떨어지면서전월상승세를이어가지못하고다시하락세로전환됨. 주요지역별월간변동률은수도권역 -0.19%, 서울권역 -0.11% 하락하였으며, 세부지역별로는강동구 -0.56%, 서초구 -0.24%, 강남구 -0.06%, 송파구 0.

8 Ⅱ 시장동향및전망 - 재건축 1. 시장동향 5 월서울 수도권재건축시장은유럽재정위기로인해국내외경제여건이악화되고, 5.10 대책에대한실효성이떨어지면서전월상승세를이어가지못하고다시하락세로전환됨. 주요지역별월간변동률은수도권역 -0.19%, 서울권역 -0.11% 하락하였으며, 세부지역별로는강동구 -0.56%, 서초구 -0.24%, 강남구 -0.06%, 송파구 0.10% 를기록함. 강남권역주요재건축단지인개포주공 2, 3 단지정비계획안이통과되었으나, 시장반응은미흡한여건이며전반적으로추가적인가격하락의불안감에따라투자심리가위축되면서거래부진과관망기조가나타남. 서울 수도권재건축매매가격변동률 (%) 강남권역재건축년도별평당매매가격 2. 주요단지별실거래가현황 단지명 대치동은마개포동주공1단지반포동주공1단지잠실동주공5단지가락동가락시영둔촌동주공4단지 3. 전망 면적 2012년 1월 2012년 2월 2012년 3월 2012년 4월 2012년 5월 ( m2 ) 금액 ( 고 / 저 ) 건수 금액 ( 고 / 저 ) 건수 금액 ( 고 / 저 ) 건수 금액 ( 고 / 저 ) 건수 금액 ( 고 / 저 ) 건수 77 82, ,000 79, ,500 77, ,000 79, ,000 80, ,000 77, ,000 76, ,500 75, ,000 73, , , , , , , ,750 93, ,000 49, ,000 50, ,500 49, ,300 76, ,600 77, , ,250 94,000 50,200 48,000 79,000 74,300 자료 : 부동산 114, 부동산 1 번지 ( 단위 : 전용면적, 만원 ) 50,500 49, 자료 : 국토해양부, 서울시부동산정보광장 국내외경제여건의불안감이부동산시장의장기침체와더해지면서단기간내매수심리가회복되기에는어려운여건으로거래부진과관망세가당분간유지될것으로예상됨. 사업추진관점에서는개포주공 2, 3 단지의정비계획안심의가통과되어사업추진에대한기대감이높아지고있고, 금융위기이후수준으로가격이떨어진상태로서거래활성화를위한주요쟁점사항들의실행여부에따라재건축시장은변동성을나타낼것으로예상됨. 8

9 Ⅱ 시장동향및전망 - 오피스 1. 시장동향 오피스임대시장은국내 외경기불안및주택시장의침체에도불구하고보합세를이어갔음. 서울지역의환산임대료는 102,145 원 (3.3 m2기준 ) 으로전월대비 0.2% 상승하였음. 서울지역의공실률은 3.8% 로도심권역및강남권역에서소폭상승세를보인반면, 나머지권역에서소폭하락세를보이며전월과동일한수준을보였음. 오피스매매시장은안정적인임대수익이보장되는소형빌딩위주로각광을받고있으며, 최근중대형의우량매물부족현상이장기화되면서상가, 오피스텔등시세차익보다는안정적인운영수익을확보할수있는대안상품들이인기를끌고있음. 환산임대료동향 ( 단위 : 원, 3.3 m2기준 ) 구분 '12.3 월 '12.4 월전월대비 ( 단위 : 원,3.3 m2기준 ) 서울지역 101, , % 도심권역 122, , % 강남권역 108, , % 여의도권역 87,355 87, % 서울기타권역 73,958 74, % 분당권역 70,335 70,335 - 환산임대료 : 보증금, 임대료및관리비를합한금액으로빌딩간임대료수준을비교하는척도 자료 : SIPM - 산정식 : ( 보증금 X 전환율 12) + 월임대료 + 월관리비 전환율 : 월임대료를보증금으로전환하거나보증금을월임대료로전환하고자하는경우기준이되는임대인의요구수익률로 12% 를기준으로함 공실률동향 구분 '12.3월 '12.4월 전월대비 서울지역 3.8% 3.8% - 도심권역 4.8% 5.0% 0.2%p 강남권역 3.0% 3.1% 0.1%p 여의도권역 2.6% 2.4% 0.2%p 서울기타권역 4.7% 4.6% 0.1%p 분당권역 4.3% 4.1% 0.2%p 9 자료 : SIPM

10 매매시장동향 구로구신도림동에소재한디큐브시티중오피스빌딩은리츠로설정하려다무산되어결국계열사인대성산업가스 에서 1,440억원에매수하였음. 종로구수송동에소재한 G타워는작년하반기 워터트리에이엠씨 와매각이결렬된이후 SK D&D 에서비즈니스호텔로리모델링하기위해 750억원에매수하였음. 분당의 KT&G빌딩은 IT기업인에스넷시스템 가사옥목적으로 127.4억원에매수하였음. ( 단위 :3.3 m2기준 ) 빌딩명소재지매도자매수자대지면적연면적거래금액 디큐브시티 _ 오피스동 구로구경인로대성산업 대성산업가스 1,206 12,823 1,440 억원 G 타워 종로구수송동 코크렙제 8 호위탁관리리츠 SK D&D 1,000 4, 억원 KT&G 빌딩성남시야탑동 케이티엔지에스넷시스템 815 3, 억원 상기사례들은전자공시, 매매담당자, 보도자료등을통해취득한정보로매매계약체결기준임 2. 전망 오피스임대시장은국내 외경제의불확실성으로보합세를이어갈것으로예상됨. 오피스시장의환산임대료는정기인상분이반영되어소폭상승하겠지만, 공실률은경기회복이뒷받침되지않는다면장기적인안정세를유지하기에는어려움이있을것으로보임. 매매시장은주요상권또는역세권에소재한중소형상가건물위주의인기는꾸준할것으로보이며수급불균형현상은심화될것으로보임. 또한, 우량매물의품귀현상이지속되고매매가격이적정가격이상으로상승하면서매매시장활성화에걸림돌로작용할것으로예상됨. 10

Ⅱ 시장동향및분석 - 토지 1. 시장동향 2012 년 4 월전국토지가격은전월대비 0.12% 상승한것으로조사되었음. (3 월 0.12% 상승 ) 지역별토지가격은서울 0.10%, 인천 0.05%, 경기 0.12% 상승하였고지방은 0.09%~0.16% 상승하였음. 토지거래량은전월대비필지수 2.3% 감소, 면적 2.6% 감소함.

03 2012. 04 지역명변동률지역명변동률 상승 ( 변동 ) 요인 1 충남연기군 0.49% 충남연기군 0.51% 정부청사 1단계 1구역완공 (4월5일), 기반시설조성등 2 경기하남시 0.36% 경기하남시 0.39% 보금자리주택진행, 신장동복합쇼핑센터본격개발등 3 전남여수시 0.32% 전남여수시 0.

11 Ⅱ 시장동향및분석 - 토지 1. 시장동향 2012 년 4 월전국토지가격은전월대비 0.12% 상승한것으로조사되었음. (3 월 0.12% 상승 ) 지역별토지가격은서울 0.10%, 인천 0.05%, 경기 0.12% 상승하였고지방은 0.09%~0.16% 상승하였음. 토지거래량은전월대비필지수 2.3% 감소, 면적 2.6% 감소함. 순수토지 * 거래량은전월대비필지수 4.3% 감소, 면적 1.9% 감소, 전체거래량중순수토지는필지수기준 44.9%, 면적기준 94.9% 를차지함. * 순수토지란건축물에부속된토지거래를제외한순수토지만으로거래된사례를말함. 자료 : 국토해양부 2. 지가동향 1 월별지가변동률및지가지수 (` 지가를 100 으로설정 ) 2 지역별지가변동률 (%) 3 지가상승률상위 5개지역 순위 지역명변동률지역명변동률 상승 ( 변동 ) 요인 1 충남연기군 0.49% 충남연기군 0.51% 정부청사 1단계 1구역완공 (4월5일), 기반시설조성등 2 경기하남시 0.36% 경기하남시 0.39% 보금자리주택진행, 신장동복합쇼핑센터본격개발등 3 전남여수시 0.32% 전남여수시 0.35% 여수세계박람회개최, 해양경찰학교건립등개발기대 4 전북완주군 0.29% 충남공주시 0.27% 세종시건설사업, 호남고속철도공주역사조성사업추진등 5 강원춘천시 0.25% 대구동구 0.25% 혁신도시, 아시아폴리스개발, 동대구역복합환승센터협약등 3. 전망 토지시장은소폭의상승세를꾸준히유지하고있으나여전히대형프로젝트사업이지가변동을주도하고있음. 대형국책사업중세종시와혁신도시의공정율이가시화되면서새롭게지가상승상위를유지하고있으며앞으로도꾸준한상승률상위를점할것으로보여짐. 개별토지수요자들의재산권행사에걸림돌이되었던정책들이연이어완화되는추세임. 전월택지사업지구내단독주택용지규제완화에이어금월공유토지분할에관한특례법 ( 참고자료참조 ) 이한시적으로시행됨. 따라서개별토지수요자들의재산권보호및행사를위한움직임에따라양성화된토지의가격및거래량증가가예상됨. 11

12 참고자료. 공유토지분할에관한특례법시행 자료 : 국토해양부 공유토지를간편한절차로분할이가능하도록 공유토지분할에관한특례법 이 5 월 23 일부터시행됨. 분할제한면적및대지와건물의비율등에미달하거나, 공유자중일부가행방불명되어분할할수없었던 2 인이상의소유토지를쉽게분할할수있도록함으로써소유권행사와토지이용에따른불편이해소될전망임 년 5 월 22 일까지 3 년간한시적으로시행되며, 전국 21,656 필지가혜택을받을것으로추정하고있음. 공유토지분할에관한특례법시행을통하여공유토지소유로인해신축 증축 은행대출담보제공등공유자전원의동의를얻어야만가능했던절차가간소화되어개별재산권행사가용이해짐. 업무처리주요내용 공유분할신청 대상 : 공유토지로서공유자총수의 1/3 이상이그지상에건물을소유하는방법으로 1 년이상특정하여점유하고있는토지 조건 : 공유자총수의 1/5 이상또는공유자 20 명이상의동의 심사의결 공유토지분할위원회 ( 위원장 : 판사 ) 에서분할개시에대하여의결하여결정 공유토지분할위원회 : 공정하게심의 의결하기위해 9 인으로구성지적관청에설치 분할개시확정 분할개시결정서송달및공고 (3 주 ) 분할개시등기촉탁 지적측량 분할확정판결또는분할개시결정이확정된경우분할신청인은지체없이지적측량수행자에게측량의뢰 분할조서작성 의결 분할조서작성 ( 지적소관청 ) 공유토지분할위원회의심의 의결 (5 주이내 ) 청산공부정리 분할신청인및공유자간합의에따라청산 공유토지분할위원회의분할조서확정으로지적공부정리 분할등기등촉탁 지적공부정리후지체없이관할등기소에촉탁등기 12

13 Ⅲ 주요이슈 소형주택선호도증가 1. 개요 최근실수요자들의소형주택의인기가높아지고있음. 가구원수감소에따라소형주택, 특히전용면적기준 85 m2이하중 60 m2규모의아파트가인기가많아지고있는상황임. 재건축을시행하는조합에서도부담금이중대형보다중소형아파트가적기때문에재건축소형아파트의비율을높이고있는실정임. 국토해양부와서울시가추진하고있는주택정책중소형주택확보가중요한요소로차지하고있고, 앞으로재건축, 재개발시소형아파트의비율이중요시될것판단됨. 고덕시영재건축계획안 ( 단위 : 가구, %) 면적 기존 변경 60m2이하 666(20.4) 1,170(31.9) 60~85m2 1,521(46.6) 2,009(54.9) 85m2초과 1,076(32.9) 479(13.1) 고덕시영재건축단지가서울시와소형비율확대문제로서울시와갈등을빚는과정에서주민들이자발적으로소형주택비율을늘렸음. 대형보다중소형을선호하는비율이높아졌음보여주는예로판단됨. 자료 : 파이낸셜뉴스,( ) 는비율 최근정비계획안마련한서울시주요재개발 재건축단지중소형 (85 m2이하 ) 비율 구역위치전체가구수중소형가구수 ( 비율 ) 비고 금호 15 구역 ( 재개발 ) 성동구금호동 2 가 1,320 1,260(95.5%) 최초중소형 83.4% 삼선 5 구역 ( 재개발 ) 성북구삼선동 2 가 1,127 1,127(100%) 최초중소형 90.1% 월계 4 구역 ( 재개발 ) 노원구월계 2 동 (95.7%) - 극동빌라 ( 재건축 ) 광진구광장동 (96.7%) - 마장 2 구역 ( 재개발 ) 성동구마장동 (92.7%) - 순화 1-1 구역 ( 도시환경정비 ) 중구순화동 (81.1%) 최초중소형 0% 2. 전망 자료 : 파이낸셜뉴스 현재추진중인재건축 재개발지역에서 85 m2이하의중소형비율이높아지고있음. 부동산시장에서중소형의선호도가높아지고있고, 경기침체로대형아파트의거래가어려운원인으로볼수있음 년금융위기이후부동산시장이실수요자중심으로재편되면서, 중소형아파트는투자자금이적고환금성이좋아수요가늘고있는상황임. 1 2 인가구가증가함에따라오피스텔이나도시형생활주택보다안정적이고주거환경이좋은 60 m2이하의소형아파트의인기는지속될것으로판단됨. 13

Ⅳ 지역탐방 강남역상권 1. 강남역상권 강남역상권은강남대로를중심으로행정구역상동쪽은강남구역삼동, 서쪽은서초구서초동으로편입됨. 신분당선개통등의영향으로강남역상권은상권범위가확장되고있으며, 교통의중심지로강남지역과수도권신도시의연결을위한관문역할을하는거대한상권임. 2. 상권의특징및현황 < 상권이용층 > 강남역상권의연령별분포를살펴보면 10 대가 15.4%, 20 대 31.

14 Ⅳ 지역탐방 강남역상권 1. 강남역상권 강남역상권은강남대로를중심으로행정구역상동쪽은강남구역삼동, 서쪽은서초구서초동으로편입됨. 신분당선개통등의영향으로강남역상권은상권범위가확장되고있으며, 교통의중심지로강남지역과수도권신도시의연결을위한관문역할을하는거대한상권임. 2. 상권의특징및현황 < 상권이용층 > 강남역상권의연령별분포를살펴보면 10 대가 15.4%, 20 대 31.7%, 30 대가 27.1%, 40 대가 25.8% 로고른분포를나타냄. 이처럼 10 대, 20 대, 30 대, 40 대층등신세대부터기성세대까지한곳에몰려상권을형성하고각자의니즈를충족시키고즐기는곳으로이것이강남역상권의가장큰장점이자특징이라할수있음. 강남역유동인구는일일지하철이용객을측정한결과, 지난해서울지하철 1~8 호선총 268 개역중단일역기준시강남역의하루평균이용승객이 12.8 만명으로가장많았으며, 이는강남역상권이다른지역에비해활성화되고있음을보여주는단적인예이며, 주변개발호재가현실화될경우유동인구는더욱늘어날것으로전망됨. < 상권구분 > 매일경제신문과 SK 텔레콤의지오비전상권분석서비스가매출액등을추정해 한국 100 대상권 을선정한결과최고상권은 강남역 인것으로나타남. 강남역상권은북부 ( 강남역에서한남대교방향 ) 와남부 ( 양재역방향 ) 로나누어분석됐지만둘을합칠경우연간매출액이 7 조 2785 억여원에달하는것으로추정됨. 강남역북부상권은 20 ㆍ 30 대를겨냥한매장이많은게특징이며, 강남역남부상권에는삼성전자를비롯한오피스등이몰려있어북부상권에비해연령대가높음. 14

15 < 상권특징 > 강남역상권의도로변으로는자라ㆍ유니클로를비롯한대형의류매장과커피전문점, 극장등이많이분포되어있고골목안쪽으로는대부분술집과식당등이있어쇼핑ㆍ오락수요뿐만아니라모임ㆍ회식등도흡수할수있는구조임. 서울근교대학들의셔틀버스의승하차장소로, 분당, 수지, 용인으로향하는버스들이거쳐가는곳이어서외지인들이출퇴근길에들릴수밖에없으므로다양한계층의사람들이자연적으로모일수밖에없는이점을가지고있음. 국내유명브랜드들의경연장처럼여겨지는강남역대로변에는주로 50~100 평규모의대형패션매장들이입점해있는상태이며, 9 호선신논현역에서 7 호선논현역방면대로변중심으로패션매장이경쟁적으로입점하고있어상권이확장되는추세임. 3. 상권의변천과정 ü1980 년대들어경기지역에분당, 용인, 수원시등에아파트단지, 대학교, 공업단지등이들어서고이들지역의관문역할이부가되면서상권으로의유동인구급증 ü 한남대교에서성남으로이어지는강남대로와서초에서잠실로이어지는테헤란로에국내최대의업무, 금융시설이들어서면서상권활성화가속 1970 년대 1980 년대 1990 년대 2000 년대 2008 년 ~ ü 전답이었던강남은대대적인개발의진행과아파트개발소식이전해지자사람들이강남으로이주해오기시작함으로써형성되기시작 ü1990 년대초반부터는벤처기업들이몰려들면서테헤란밸리가형성되고코스닥상장으로큰돈을번벤처기업들을중심으로상권의활성화를주도 ü2008 년삼성타운의입주및지하철 9 호선 2010 년완공, 신분당선개통등풍부한개발계획으로상권의광역화및상권집중화가속 15

16 Ⅴ 부동산세무 1. 개요 지난 5 월 10 일주택거래정상화및서민 중산층주거안정지원방안이발표되었음. 대책의실효성여부를떠나세제측면에서는다주택양도세중과폐지등중요한사안이포함되었음. 2. 세제개편 ( 안 )_ 양도소득세 주택투기지역해제 (5 월 15 일강남 3 구에대한투기지역해제완료 ) 투기지역해제 (5 월 15 일 ) 이전 투기지역해제 (5 월 15 일 ) 이후 과세표준강남 3 구강남 3 구외 과세표준 전국 1,200 만원이하 16% 6% 1,200 만원이하 6% 1,200 만원초과 4,600 만원이하 25% 15% 1,200 만원초과 4,600 만원이하 15% 4,600 만원초과 8,800 만원이하 34% 24% 4,600 만원초과 8,800 만원이하 24% 8,800 만원초과 3 억원이하 45% 35% 8,800 만원초과 3 억원이하 35% 3 억원초과 48% 38% 3 억원초과 38% 단기양도중과세율완화 (19대국회개원후, 소득세법개정추진 ) 구분 현행 개정 ( 안 ) 1년미만 50% 40% 1년이상 ~ 2년미만 40% 삭제 ( 기본세율 6~ 38% 적용 ) 다주택자중과세율폐지 (19대국회개원후, 소득세법개정추진 ) 구분 현행 개정 ( 안 ) 3주택이상 60%(2012년말까지기본세율 6~38% 적용 ) 삭제 ( 기본세율 6~ 38% 적용 ) 2주택 50%(2012년말까지기본세율 6~38% 적용 ) 삭제 ( 기본세율 6~ 38% 적용 ) 1세대 1주택비과세보유요건완화 (2012년 7월예정, 시행령개정추진 ) 구분 현행 개정 ( 안 ) 비과세보유요건 3년이상보유 2년이상보유 일시적 2주택자양도세특례기준완화 (2012년 7월예정, 시행령개정추진 ) 구분 현행 개정 ( 안 ) 일시적 2주택자종전주택처분기한 2년 3년 16

17 4. 전망 주택투기지역에대한투기지역해제로강남 3 구의 3 주택이상다주택자의양도세부담이크게줄어들게되었음. 추가적으로 05 년에시행한 3 주택양도세중과와 07 년시행한 2 주택양도세중과의폐지도적극추진할계획이며, 1 세대 1 주택의양도세비과세보유요건을완화 (3 년 2 년 ) 하고일시적 2 주택의종전주택처분기한도연장 (2 년 3 년 ) 예정임. 발표된내용대로시행령과소득세법이모두개정될경우주택에대한세무상의규제는사실상모두해제되는것임. 다만, 양도세에서일시적 2 주택의경우종전주택처분기한은 2 년에서 3 년으로늘어났지만, 지방세법상취득세에서일시적 2 주택에대한 50% 감면 (4.6% 국민주택규모초과 2.7%, 이하 2.2%) 의종전주택처분기한은 2 년으로변동이없음. 결과적으로새로운주택을취득하고 2 년을넘겨서팔게될경우, 양도세는 3 년내에팔면비과세를받을수있지만, 2 년내양도를전제로감면받은취득세는추가납부해야함. 주택거래정상화대책으로발표된세법개정안은실질적으로양도세부담을크게완화시키는것이지만, 취득세감면등의조치가누락되어수요측면의지원보다는주로기존주택의매각등에지원초점이맞춰져있어거래활성화에미치는효과는상대적으로적을것으로보여짐. 17

18 Ⅵ 부동산주요캘린더 (5~6 월 ) 일자 구분 내 용 5월 2일 분양 세종시 1-3생활권 M4블록 ( 총 1,371가구, 분양 1,371가구 ) 5월 3일 분양 마포구아현동래미안푸르지오 ( 총 3,885가구 ) 5월 9일 분양 세종시호반베르디움어반시티 (1-4생활권 M6블록 ) ( 총 678가구, 분양 678가구 ) 5월 10일 동향 2012년 1/4분기상업용빌딩투자수익률발표 5월 16일 분양 금호동래미안하이리버 ( 총 1,057가구, 분양 33가구 ) 5월 17일 동향 2012년 4월주택매매거래동향및아파트실거래가자료발표 5월 20일 동향 2012년 4월주택건설공급동향발표 5월 22일 동향 2012년 4월미분양주택현황공개 5월 23일 동향 월별토지거래량, 지가변동률등지가동향고시 ( 국토해양부 ) 5월 23일 동향 2012년 4월전월세거래량및실거래가자료공개 5월 26일 동향 외국인소유토지현황전면조사결과발표 5월 29일 동향 2012년 6~8월입주예정아파트공개 6월 1일 분양 군포당동2 휴먼시아 (S-1블록, A-2블록, B-1블록 ) ( 총 1,156가구, 분양 1,156가구 ) 6월 7일 분양 세종시호반베르디움에코시티 (1-2생활권 L2블록 ) ( 총 470가구, 분양 470가구 ) 6월중순 동향 2012년 5월주택매매거래동향및아파트실거래가자료발표 6월중순 동향 2012년 5월주택건설공급동향발표 6월중순 동향 월별토지거래량, 지가변동률등지가동향고시 ( 국토해양부 ) 6월중순 동향 2012년 5월미분양주택현황공개 6월말 동향 2012년 4월전월세거래량및실거래가자료공개 6월말 동향 2012년 7~9월입주예정아파트공개 18

Ⅵ 부동산주요캘린더 (5~6 월 ) 전남서남권 6 개시군신발전종합구역지정 구분 세부내용 위치전남무안, 신안등 6 개시군 (781.

신안군흑산도에친환경휴양시설을조성하여흑산도에추진중인소형공항건설과병행하여체류형휴양시설을조성함으로써흑산도가관광명소로도약할수있는기반이마련될것으로기대됨.

부산북항재개발부지내국제여객터미널착공조기추진 구분 위치 사업규모 세부내용 부산광역시중구초량동일원 국제여객부두및부대건물 4동신축 ( 대지면적 154,022 m2, 연면적

19 Ⅵ 부동산주요캘린더 (5~6 월 ) 전남서남권 6 개시군신발전종합구역지정 구분 세부내용 위치전남무안, 신안등 6 개시군 ( km2 ) 사업규모 사업기간 주요내용 3조 6,987억원 2008 ~ 2020년 신안군흑산도에친환경휴양시설을조성하여흑산도에추진중인소형공항건설과병행하여체류형휴양시설을조성함으로써흑산도가관광명소로도약할수있는기반이마련될것으로기대됨. 전남서남권의지역경제활성화지원을위해목포시세라믹산업단지, 진도군군내산업단지등 8개지구에입주하는기업에게세제감면혜택을부여함. 부산북항재개발부지내국제여객터미널착공조기추진 구분 위치 사업규모 세부내용 부산광역시중구초량동일원 국제여객부두및부대건물 4동신축 ( 대지면적 154,022 m2, 연면적 90,812 m2 ) 사업비 / 기간총 2,583 억원 / ~ 주요내용 현재유휴ㆍ노후화된부산북항일부를친수공원, 국제해양관광및비즈니스거점으로재개발하는사업의일환으로부산북항재개발이추진중임.(2014년말완공예정 ) 국제여객터미널은해양수도부산을상징하며, 늘어나는해륙교통의관문으로서국제적위상에걸맞는터미널건립하기위해계획되었음. 현재이용중인국제여객터미널은리모델링후역사공원및박물관으로활용예정임. 19

20 분야별담당자안내 Ⅰ. 부동산시장동향및전망임현묵 Ⅱ. 주요부동산분야별시장동향및전망 1. 아파트 박륜홍 2. 재개발 서동욱 3. 재건축 안치만 4. 오피스 김능수 5. 토지 이영진 Ⅲ. 주요이슈 소형주택선호도증가최성호 Ⅳ. 지역탐방 강남역상권이남수 Ⅴ. 부동산세무우병탁 Ⅵ. 부동산주요캘린더유민준

<303330395FC0FCB8C15FC3D6C1BEBABB2E687770>

<303330395FC0FCB8C15FC3D6C1BEBABB2E687770> 2003년 가을호 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 (%) 2.6 2.8 2.4 1.2 주택매매가격 0.8 주택전세가격 1.6 0.4 0.0-1.0-2.0-0.1-0.6-0.2-0.9 02.1 3 5 7 9 11 03.1 3 5 7 8 160 140 120 100 80 60 40 20 0 (천호) 149 2001년 2002년 2003년 46 46